20210376158 2. Bijlage 1 Bundel van biedingen Ymere, Pré Wonen en Elan wonen
Tekst van het document
verminderen van CO2-uitstoot. In Haarlem wordt meegedacht aan het ontwikkelen van een warmtenet in Schalkwijk. Alle nieuwbouwprojecten bestaan standaard uit gasloze woningen en bij gebiedsontwikkeling en
projectontwikkeling (nieuwbouw en renovatie) werken we aan klimaatadaptatie. Aansluiten bij de belevingswereld van bewoners vinden we belangrijk. Samen met bewoners is in
2020 het eerste project "struikroven" uitgevoerd in Delftwijk: het groen dat weg moet vanwege de herstructurering wordt opnieuw gebruikt door bewoners of anderen. Vergelijkbare projecten gaan
we ook de komende jaren toepassen. Ook het tegengaan van versteende tuinen is een
aandachtspunt.
Wat vragen we In geval van de keuze voor een warmtenet, een financiële bijdrage van de gemeente Haarlem om de aanpassingen van het vastgoed voor aansluiting op het warmtenet in het gewenste
tempo te kunnen realiseren, bv. met betrekking tot de BAK. Randvoorwaarden Werken vanuit realistische en gedeelde doelstellingen met oog voor prioriteiten en investeringsmogelijkheden van de corporatie; Voor huurders is het essentieel dat zij niet meer dan anders gaan betalen. Dit is en blijft het
uitgangspunt bij de ontwikkeling van een warmtenet.
14
Excellente dienstverlening aan huurders De basisprocessen zoals verhuur, sociaal beheer en afhandelen van reparatieverzoeken zijn voor de tevredenheid van alle huurders van essentieel belang. Hier ligt de kern van de dienstverlening aan de huurder. Het gaat hierbij niet alleen om een klantgericht proces, ook om houding en gedrag richting de klant. Goede communicatie en betrouwbare registratie van gegevens ondersteunen deze
processen. Deze opgave ligt niet alleen bij Pré Wonen, maar ook bij keten- en samenwerkingspartners.
Wat bieden we Een groot deel van de basisprocessen bestaat uit dezelfde (standaard)handelingen. Het proces
verbeteren we waar dat nodig is. Daarbij gaan we uit van het resultaat dat we willen bereiken. De beoordeling door de huurders is hierbij leidend. Luisteren naar de stem van huurders is dan ook
essentieel om te weten wat de verwachtingen zijn en terug te geven op welke wijze we hiermee omgaan. Dit geldt ook voor de processen waarin we samenwerken met ketenpartners. Pré Wonen
maakt daarom met de ketenpartners afspraken over haar doelstellingen en verwachtingen ten
aanzien van de bijdragen hieraan van de ketenpartners. Specifieke aandacht geven we wanneer er geen sprake is van een standaardhandeling, maar van maatwerk dat nodig is voor die persoon of die situatie. Dit kan gaan over betalingsproblemen, huisvesting of sociale problemen. Altijd transparant en uitlegbaar en daarmee hier ook op
aanspreekbaar; op deze manier willen we iedereen een fijn thuis bieden. Hoewel veel van deze activiteiten regulier zijn, is de aandacht voor verbetering er continu. In specifieke situaties blijkt samenwerking met andere partijen regelmatig nodig te zijn.
Wat vragen we
In samenwerking en vanuit eigen deskundigheid draagt een ieder bij aan het beoogde resultaat; Wederzijdse verwachtingen tussen huurder en Pré Wonen c.q. tussen Pré Wonen en partners zijn duidelijk gecommuniceerd. Dit kan bv. gaan om het uitvoeren van een
reparatieverzoek, het meedenken aan een oplossing voor een betalingsprobleem of complexe woonsituatie.
Randvoorwaarden Processen en data zijn op orde;
Onderlinge communicatie is open;
De volgorde zaken bespreken-afspreken-aanspreken wordt toegepast.
15
Samenwerking met partners De opgaven waar Pré Wonen voor staat, gaan verder dan alleen het bouwen, verhuren en onderhouden van woningen. "Iedereen een fijn thuis" raakt huurders en woningzoekenden, woningen en wonen, welzijn, zorg, dienstverlening, wijken et cetera. Verschillende domeinen zijn
met elkaar verbonden en overlappen elkaar. Dit betekent dan ook dat Pré Wonen dit niet alleen kan doen, andere partijen zijn nodig.
Wat bieden we Pré Wonen pakt de regie wanneer het haar verantwoordelijkheid, direct verbonden is met het wonen op zich en werkt samen wanneer de regie rol bij een betrokken partner ligt. Elke partij draagt vanuit eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid bij aan de gedeelde doelstellingen. Waar nodig wordt dit vastgelegd in prestatieovereenkomsten of samenwerkingsafspraken. Dit kan zijn met bv. de gemeente, aannemers, bouwers, collega-corporaties, zorg en welzijnsorganisatie. Wat vragen we Werken vanuit het besef dat samenwerking meerwaarde oplevert voor huurders en partners
betrokken bij wonen; Naast vertrouwen, bespreken en afspreken is het elkaar aanspreken essentieel om de
samenwerking succesvol te maken.
Randvoorwaarden Partijen zijn het onderling eens wat het gedeelde doel is waaraan wordt bijgedragen.
16
Financiële kengetallen De financiële paragraaf geeft randvoorwaarden aan om de continuïteit van de organisatie te
waarborgen en om de gestelde doelen te kunnen realiseren. De financiële randvoorwaarden waar Pré Wonen aan moet voldoen zijn een ICR1 van minimaal 1,4 en een LTV2 die onder de 85% blijft. De
eigen beleidsvoorwaarden waar Pré Wonen aan wil voldoen zijn een ICR van minimaal 1,5 en een LTV die onder de 75% blijft.
De komende vijfjaar (2021 t/m 2025) zullen onze investeringskasstroom in nieuwbouw en sloop gemiddeld € 35,8 miljoen per jaar zijn. We investeren € 28,6 miljoen per jaar in renovaties en verbeteringen (inclusief duurzaamheidsmaatregelen) en geven € 29 miljoen per jaar uit aan
onderhoud. Deze investeringen worden deels gefinancierd uit de operationele kasstroom (exploitatie) en uit de opbrengst verkoop bestaand bezit. Het restant wordt gefinancierd met geborgde leningen. Daarnaast moeten de af te lossen leningen worden geherfinancierd. Onderstaand
de geconsolideerde ontwikkeling van de ICR en de LTV. De marges in de ratio's worden vooral veroorzaakt door niet-daeb activiteiten. Financiële kengetallen
Norm
Interne
2020
2021
2022
2023
2024
2024
norm
Interest Coverage Ratio
>1,4
>1,5
2,31
2,39
2,53
3,08
3,04
3,01
LTV o.b.v. beleidswaarde
< 85%
<75%
48,6
51,5%
53,6%
55,8%
57,5%
59,4%
Bron: Meerjarenbegroting 2021
Onderstaand de uitkomsten voor Pré Wonen geconsolideerd conform de WSW-
beoordelingsmethodiek. 2020 zijn de realisatie cijfers, de overige jaren zijn gebaseerd op de dPi 2020. Pré Wonen voldoet in alle prognosejaren dus aan de normen van het WSW. 202S
Financiële kengetallen (geconsolideerd]______
NormAW/WSW* Interne norm
2020
2021
2022
2023
2024
ICR geconsolideerd
min. 1,4
min. 1,5
2.31
2.39
2.53
3.08
3.04
3.01
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde (%)
min. 15%
min. 25%
32.0%
36.9%
34,3%
32,8%
31.8%
Loan to value op basts van beleidswaarde (%)
max. 85%
max. 75%
48,6%
53,6%
55.8%
57.5%
Dekkingsratio (%)
max. 70%
max. 70%
28,1%
51.5% 28,7%
29.2% 59.4%
29%
29%
28.8%
28,2%
660 €
695 £
WSW geborgd leningenvotume ultimo jaar ind.
€
hquiditedsbuffer (x€ miljoen)
639 €
634 €
738 €
* De nonnen staan in het gezamenlijke beoordelingskader 4iv/W5 W (2020) en gelden op dit moment.
In 2020 is door Pré Wonen het portefeuilleplan vastgesteld met een doorloop tot 2040. Dit portefeuilleplan wordt momenteel tegen het licht gehouden onder meer vanwege de overname van de woningen in Zandvoort van De Key. Vooralsnog gaan we ervan uit dat de hierin genoemde
ambities gerealiseerd kunnen worden met onze investeringskracht. De ontwikkeling van de LTV laat de komende jaren een stijgend beeld zien, maar blijft onder de norm van maximaal 75%. De ICR
stijgt. Op termijn is alle ruimte nodig om de transformatie opgave ten aanzien van onze wensportefeuille te realiseren. Daarbovenop komen de extra investeringen inzake duurzaamheid en
energetische maatregelen. Verkoop uit bestaand DAEB-bezit blijft vanuit de strategische keuze beperkt. Daarnaast zal een verdere beperking van de huurverhoging (lagere huuropbrengst dan
eerder doorgerekend), de gestegen vennootschapsbelasting, een verder stijgende WOZ-waarde en daarmee samenhangende verhuurderheffing en de beperking op de renteaftrek (de ATAD-richtlijn)
1 Interest coverage ratio = rentelasten/kasstroom uit exploitatie 2 Loan to Value = aangetrokken leningen/waarde vastgoed o.b.v. bedrijfswaarde 17
735
negatieve gevolgen hebben voor de bestedingscapaciteit. Minder middelen kan leiden tot andere
keuzes dan in onderhavig bod gepresenteerd.
18
Bijlage 1 Wijzigingen in de voorraad gespecificeerd
Haarlem 2020
2021
2022
2023
2024
2025
2030
Nieuwbouw
Jacob Geelstraat
10
De Bazellaan
Aart van der Leeuwstraat
152
Romolenbeek Il/Kruidplein
30
113 88
Boerhaavelaan
64
304
270
270
30
Waddenstraat
50
Athenestraat
10
64
49
23
73
5
5
Blauwe Wetering
5
Zuidstrook Winkelcentrum
5
38
38
transfomatieopgave 0
49
187
152
126
513
513
847
1361
Sloop
Jacob Geelstraat De Bazellaan Aart van der Leeuwstraat
9
9
48
112
48
112
Waddenstraat
224
72 112
48
19
112
81
0
192
264
192
545
Bijlage 2 Wijkscores Om de prioriteit van aanpak te bepalen, hebben we onze wijken met elkaar vergeleken op fysiek en sociaal niveau en gekeken naar de huidige situatie en naar toekomstige ontwikkelingen. We hebben voor de vergelijking gebruik gemaakt van: • • • •
Quickscan Veerkracht, Circusvis3 De Leefbaarometer4 Interne waarnemingen, op complexniveau Ons vastgoedaandeel in wijken.
N.B. De mate van inclusiviteit zit verweven in de geraadpleegde bronnen. Tabel Wijkscores
Wijk_________________
Gemeente
Wijkscore
Amsterdamsewijk______
Haarlem
Boerhaavewijk
Haarlem
Delftlaan______________
Haarlem
Delftwijk______________
Haarlem
Duinwijk
Haarlem
Europawijk
Haarlem
Haarlemmerhoutkwartier
Haarlem
Houtvaartkwartier
Haarlem
Indischewijk
Haarlem
Ter Kleefkwartier_______
Haarlem
Leidsebuurt___________
Haarlem
Meerwijk______________
Haarlem
Molenwijk_____________
Haarlem
Oude Stad Centrum_____
Haarlem
Parkwijk______________
Haarlem
Slachthuiswijk__________
Haarlem
Transvaalwijk__________
Haarlem
Vogelenwijk___________
Haarlem
Vondelkwartier________
Haarlem
Zijlwegkwartier
Haarlem
3 Bij het meten van veerkracht is gekeken naar de volgende indicatoren: verdeling kwetsbare inwoners, ontwikkeling
concentratie, overlast en onveiligheid en ontwikkeling daarvan. Veerkracht is nadrukkelijk iets anders dan leefbaarheid. Een
gebied met veel overlast en onveiligheid kan ook een afname van kwetsbare bewoners kennen. In dat geval komt het gebied niet naar voren als problematisch op het gebied van veerkracht maar vraagt het vanzelfsprekend wel aandacht.
4 De Leefbaarometer meet leefbaarheid aan de hand van 100 indicatoren. Van woningvoorraad tot etniciteit en van
mutatiegraad tot veiligheid. Leefbaarheid is hierin gedefinieerd als de mate waarin de omgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld. De gekozen indicatoren geven de leefbaarheid weer zodanig dat bewoners zich erin herkennen.
20
Bijlage 3 ontwikkeling Energie-lndex Haarlem
2020
2021
A++
222
A+
235
A
B
2022
2023
2024
2025
2030
227
281
473
667
823
1.720
235
235
235
235
235
235
1.578
1.593
1.593
1.838
1.996
2.305
2.965
1.258
1.257
1.255
1.210
1.205
1.269
1.192
C
2.063
2.040
2.036
1.878
1.841
1.702
1.520
D
1.388
1.384
1.368
1.327
1.123
1.017
485
E
684
655
637
602
581
462
350
F
219
195
175
150
150
141
116
446
382
381
313
309
298
287
8.093
7.968
7.961
8.026
8.107
8.252
8.870
Energielabels
G
Gemiddelde energetische kwaliteit van voorraad Energie-index
1,64
1,63
1,61
1,56
1,51
1,45
1,29
Energielabel
C
C
C
C
C
C
B
Bron: portefeuilleplan 2020
21
elan wonen
Overzicht voorgenomen activiteiten
Haarlem 2021-2025
juni 2021
Inhoudsopgave Inleiding
2
Beschikbaarheid...............................................................................................................
3
Tekort aan betaalbare huurwoningen én een kwalitatieve mismatch......................... Samenwerken om toevoegende nieuwbouw te realiseren......................................... Meerdere wegen naar realisatie nieuwe woningen...................................................... Burgerparticipatie van groot belang voor draagvlak van nieuwbouwplannen............ Bestaande woningen via huurprijs bereikbaar houden voor laagste inkomensgroep Bestaande woningen zo goed mogelijk benutten......................................................... Ook woningen beschikbaar houden voor huishoudens met een middeninkomen.....
3 3 4 4 5 5 5 5
Betaalbaar wonen
Passende huurprijzen voor zittende bewoners.................... Samenwerken om problematische schulden te voorkomen
5 6
Bijzondere doelgroepen..........................................................................................
6
Extra aandacht voor huisvesting van starters, statushouders en terugstromers Maatregelen voor senioren en mensen met mobiliteitsbeperkingen................... Specifieke woonbehoefte woonwagenbewoners.................................................
6 6 7
Duurzaam en toekomstbestendig.....................................................................................
.7
Onze strategie vooreen energieneutrale woningvoorraad is gericht op 2050............. De methode om de energetische prestatie te meten is wederom gewijzigd.................. Bewoners spelen een belangrijke rol in onze verduurzamingsaanpak........................... Steeds meer duurzame energie door lokale opwekking................................................. Collectieve warmtenetten voor veel buurten in Haarlem de voordeligste gasloze optie Samenwerking bij verduurzaming om kosten te beheersen........................................... 25% van huurinkomsten wordt besteed aan onderhoud bestaande woningen............
7 7 7 8 8 8 8
Vitale en veerkrachtige wijken..............................................................................
,9
Stimuleren zelfredzaamheid bij burenoverlast.................................................... Effectieve inzet op leefbaarheid door datasturing............................................... Oppakken en verwerken van signalen................................................................. Een ongedeelde stad heeft geen grote concentratie van kwetsbare bewoners Aanpak van woonfraude........................................................................................
9 9 9 9 9
Bijlagen...........................................................................................................
10
Ontwikkeling portefeuille sociaal verhuurde woningen....................... Overzicht overige wooneenheden........................................................ Ontwikkeling portefeuille vrije sector verhuurde woningen................ Nieuwbouw projecten............................................................................ Ontwikkeling portefeuille sociaal verhuurde woningen op wijkniveau Renovatie bestaand bezit...................................................................... Ontwikkeling energetische kwaliteit totale woningportefeuille........... Financiële kengetallen...........................................................................
10 10 11 12 13 14 15 16
1 2 3 4 5 6 7 8
1
Inleiding Dit activiteitenoverzicht is de opmaat voor het proces waarbij gemeente, huurdersorganisaties en corporaties komen tot prestatieafspraken. In Haarlem worden dit jaar meerjarige afspraken gemaakt voor de periode 2022-2025.
De nieuwe woonvisie van Haarlem sluit aan op de ambitie van Elan Wonen De woonvisie ‘Samen doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis’ 2021-2025 bouwt voort op de eerdere woonvisie en vormt de basis van ons voorliggende ‘bod’. Aangescherpte ambities op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming en doelgroepen sluiten goed aan op de plannen van Elan Wonen. In de afgelopen jaren hebben we in lijn met ons ondernemingsplan 2017-2021 sterk ingezet op nieuwbouw en samenwerking. De resultaten daarvan worden nu zichtbaar. Dit jaar werken we aan een nieuw ondernemingsplan waarin we onze ambities voor de komende vijfjaar beschrijven. Deze ambities zullen geen grote koerswijziging betekenen.
Veel nieuwbouw gerealiseerd én in de pijpleiding In de afgelopen periode is Hof van Leijh opgeleverd waarmee 172 huishoudens een nieuw (t)huis hebben gevonden. De komende jaren blijft Elan Wonen veel woningen toevoegen omdat de vraag naar betaalbare woningen in Zuid-Kennemerland onverminderd groot is. De komende vijfjaar resulteert onze focus op ‘beschikbaarheid van betaalbare woningen’ in de verwachte oplevering van 888 sociale huurwoningen die voor het overgrote deel betaalbaar zijn voor woningzoekenden in de laagste inkomensgroepen. Daarnaast worden in die periode 139 woningen voor verkoop op verhuur in de vrije sector opgeleverd. De meeste woningen worden gerealiseerd op bestaande locaties in Haarlem-Oost en Schalkwijk. Maar Elan Wonen spant zich ook in om, samen met de gemeente, betaalbare nieuwbouwwoningen aan de westkant van de stad te realiseren. Langzamerhand werpt deze inspanning zijn vruchten af. Duurzaamheid steeds prominenter op de agenda Verduurzaming van de woningvoorraad is een thema waarvan de urgentie ook bij steeds meer bewoners bekend is. Juist op dit thema wordt nauw en actief samengewerkt met gemeente en collega-corporaties. In de afgelopen jaren heeft Elan Wonen al veel inspanning geleverd om woningen te verduurzamen. De komende jaren intensiveert Elan Wonen deze inspanningen.
Voor Haarlem is de komende vijfjaar een gemiddeld jaarbedrag van € 5.900.000 gereserveerd voor duurzaamheidsinvesteringen. Het gaat daarbij om investeringen in bestaande woningen zoals isolerende maatregelen, aanleg van zonnepanelen en aansluitingen op een warmtenet. Deze investeringen hebben een grote maatschappelijke waarde maar worden gekenmerkt door weinig tot geen financiële opbrengsten. Prognoses gekenmerkt door aannames en onzekerheden Dit activiteitenoverzicht is direct afgeleid van de financiële meerjarenprognose 2021-2030 zoals opgesteld in het najaar van 2020 en de halfjaarlijkse actualisatie daarvan, onze ‘voorjaarsnota’ van mei 2021. Iedere begroting en prognose kenmerkt zich door aannames en onzekerheden. Deze onzekerheden worden groter naarmate een prognosejaar verder in de toekomst ligt. Onzekerheden bij Elan Wonen liggen met name op het gebied van rentestanden, omstandigheden op de verkoopmarkt, doorlooptijden van projecten, prijsontwikkelingen in de bouwsector en overheidsmaatregelen (wetgeving, heffingen en belastingen). Ook de aanleg van het warmtenet in Meerwijk wordt in dit stadium van ontwikkeling nog gekenmerkt door financiële onzekerheden.
Zie de bijlagen voor de ontwikkeling van de woningvoorraad In de bijlagen van dit activiteitenoverzicht zijn tabellen opgenomen over de verwachte ontwikkeling van de woningvoorraad in de komende jaren. Hiermee wordt inzicht gegeven in de oorsprong van de verwachte voorraadmutaties en de ontwikkeling in aantallen naar huurprijscategorie, op wijkniveau en energielabel.
2
Beschikbaarheid Tekort aan betaalbare huurwoningen én een kwalitatieve mismatch De wachtduur voor sociale huurwoningen loopt in Haarlem al jaren op. Opvallend is vooral de enorme stijging van het aantal reacties per geadverteerde woning van 229 in 2017 naar 359 in 2020. Uit recent onderzoek van de NOS blijkt dat ook in alle omliggende gemeenten de wachtduren voor een sociale huurwoning erg hoog zijn. In de media wordt steeds vaker en luider gewag gemaakt van de huidige wooncrisis. Elan Wonen wordt, net als de gemeente en collega-corporaties, dagelijks geconfronteerd met de gevolgen van het tekort aan woningen. Ingrijpen via toewijzingsregels is mogelijk maar per saldo alleen een verschuiving van het tekort. Voorrang voor een specifieke doelgroep leidt immers tot daling van de slaagkansen voor andere woningzoekenden. Alleen het toevoegen van woningen kan op termijn verlichting brengen. Daarom realiseert Elan Wonen de komende jaren een groot aantal sociale nieuwbouwwoningen. Belangrijkste doelstellingen van deze nieuwbouw zijn het verkleinen van de tekorten aan sociale huurwoningen én het beter laten aansluiten van onze woningportefeuille op de wensen en mogelijkheden van onze doelgroep.
We constateren namelijk een grote discrepantie tussen de vraag naar comfortabele traploze woningen voor kleine huishoudens met een betaalbare huur enerzijds en het huidige woningaanbod van Elan Wonen anderzijds. Om deze discrepantie te verkleinen ziet Elan Wonen zich gesteld voor een ambitieuze transformatieopgave. Deze opgave wordt gerealiseerd door verkoop van woningen met een hele hoge waarde, liberalisatie van woningen die geschikt zijn voor huishoudens met een middeninkomen en aanvullende nieuwbouw van sociale huurwoningen die wel voldoen aan de vraag vanuit de doelgroep.
Samenwerken om toevoegende nieuwbouw te realiseren De gemeente Haarlem zet in de woonvisie een stevige ambitie neer voor uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen en heeft al de nodige maatregelen genomen om woningcorporaties in positie te brengen bij projectontwikkelaars. In de werkgroep Nieuwbouw werken gemeente en corporaties al geruime tijd samen om de gezamenlijke ambities te verwezenlijken en belemmeringen voor de realisatie van sociale woningbouw in Haarlem weg te nemen. Deze samenwerking wordt de komende jaren voortgezet. Daarnaast werkt Elan Wonen nauw samen met verschillende projectontwikkelaars. Deze marktpartijen zien zich door de gemeente Haarlem voor de verplichting gesteld om een bepaald percentage van hun nieuwbouwprojecten te realiseren binnen het sociale huursegment. Elan Wonen profileert zich richting deze ontwikkelaars niet alleen als afnemer van deze woningen, maar ook als samenwerkingspartner tijdens de ontwikkelfase. Dit betekent onder andere dat wij meedenken over hoe de sociale nieuwbouwwoningen zo goed mogelijk kunnen aansluiten bij onze portefeuillestrategie en ons als corporatie actief inzetten voor de succesvoile realisatie van het plan. Tenslotte zijn ook zorgpartijen een belangrijke partij bij de realisatie van nieuwbouw.
De verwachting is dat Elan Wonen steeds vaker de samenwerking met zorgpartijen zal aangaan om zo te komen tot een goede integratie van wonen en zorg. Ook de maatschappelijke integratie van specifieke doelgroepen is een belangrijk aandachtspunt in de samenwerking met zorgpartijen. Het recent opgeleverde Hof van Leijh dient hierbij als voorbeeld voor toekomstige projecten. Niet alleen biedt het project voorzieningen voor ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, het is tevens een gebouw waar mensen met een verstandelijke beperking wonen en een relevante dagbesteding krijgen aangeboden.
De parkeernorm is voor veel sociale nieuwbouwprojecten een complicerende factor. Wij werken graag samen met de gemeente aan een reële parkeernorm die aansluit op de behoefte en middelen van onze doelgroep.
3
Meerdere wegen naar realisatie nieuwe woningen Elan Wonen werkt actief aan het toevoegen van nieuwe woningen aan de woningportefeuille. Daarvoor worden de komende jaren vier sporen gevolgd. Elk van deze vier mogelijkheden om woningen toe te voegen wordt de komende jaren door Elan Wonen ingezet om het tekort aan sociale huurwoningen in Haarlem te verminderen. 1.
Sloop/nieuwbouw op eigen locaties Elan Wonen is op drie locaties bezig met sloop/nieuwbouw. Doelen hiervan zijn het vervangen van woningen met een slechte woonkwaliteit door woningen met een betere woonkwaliteit, het toevoegen van woningen door middel van verdichting én het realiseren van meer differentiatie van lage en hogere inkomens. Het gaat daarbij om de volgende projecten: - J.J. Hamelinkstraat (Blok VI t/m VIII)-. hier worden 148 verouderde sociale huurwoningen gesloopt en vervangen door 198 sociale huurwoningen, 73 vrije sectorhuurwoningen en 26 koopwoningen. - Louis Pasteurstraat: dit project bevat de sloop van 84 sociale huurwoningen en het realiseren van 130 sociale huurwoningen en 20 koopwoningen. Deze ontwikkeling is de afronding van de transformatie van de Boerhaavewijk. N.B. op donderdag 22 april 2021 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om meer woningen in het middensegment in dit project te realiseren. Mogelijk zal uitvoer van deze motie de verhouding tussen sociale huur en andere woningtypen nog veranderen. - De Koepel: op de plaats van de niet-monumentale naoorlogse bebouwing van de voormalige gevangenis worden 96 jongerenwoningen gerealiseerd.
2.
Woninqbouwontwikkelinq op gemeentelijke qrondposities Elan Wonen is in overleg met de Gemeente Haarlem over locatieontwikkeling op het parkeerterrein naast de Kennemerhal aan de Westelijke Randweg. Ook maakt Elan Wonen samen met de gemeente Haarlem plannen voor het Delftplein in Haarlem, waar Elan Wonen reeds 160 tijdelijke woningen in eigendom heeft. In deze studie wordt ook de westzijde van de locatie betrokken, die op dit moment in eigendom is van de gemeente Haarlem. Op dit moment werkt Elan Wonen samen met de gemeente aan een stedenbouwkundig plan van eisen, dat als basis zal dienen voor nadere planvorming.
3.
Sociale huurwoningen afnemen van ontwikkelaars De gemeente heeft in de nota ‘Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment’ uitgangspunten en voorwaarden beschreven voor de samenwerking met ontwikkelende partijen. Elan Wonen is in dit kader op verschillende locaties in overleg met ontwikkelaars over de uitname van woningen. Gesproken wordt onder andere met AM over het Schoterkwartier (het voormalige Deliterrein) en met de ontwikkelcombinatie Zuidwest (HBB/Hoorne) over de uitname van sociale huurwoningen uit een nieuwbouwproject aan de Stephensonstraat. Ook is Elan Wonen in onderhandeling over de uitname van in 106 sociale huurwoningen uit een bredere herontwikkeling van de zuidstrook van winkelcentrum Schalkwijk.
4.
‘Creatieve' oplossingen om sociale huurwoningen toe te voegen Elan Wonen denkt ook aan andere mogelijkheden om het aantal sociale huurwoningen te vergroten. Zo is recent een voormalig betaalkantoortje aan de Van Oosten de Bruijnstraat omgebouwd tot een jongerenwoning. Andere mogelijkheden die Elan Wonen onderzoekt zijn het ombouwen van garageboxen en (voormalige) winkelpanden naar woningen en het voorzien van bestaande appartementengebouwen van een extra verdieping (optoppen).
Burgerparticipatie van groot belang voor draagvlak van nieuwbouwplannen Elan Wonen zet bij nieuwbouwontwikkelingen flink in op burgerparticipatie om te komen tot plannen die op zoveel mogelijk draagvlak kunnen rekenen in hun omgeving. Voor de nieuwbouw rond De Koepel in Haarlem is daarvoor een meedenkgroep geformeerd die in de gelegenheid is gesteld om invloed uit te oefenen op verschillende aspecten van het ontwerp, zoals bebouwingshoogte en positionering van de nieuwe bebouwing. Ook bij de ontwikkelingen bij de Kennemerhal en het Delftplein worden omwonenden en andere belanghebbenden betrokken bij de planvorming.
4
Bestaande woningen via huurprijs bereikbaar houden voor laagste inkomensgroep Elan Wonen voert een gematigd streefhuurprijsbeleid waarmee streefhuren met een vast percentage worden afgeleid van de maximale huren volgens het woningwaarderingssysteem. Elan Wonen hanteert daarbij momenteel een streefhuurpercentage van 76%. Het gehanteerde percentage wordt door Elan Wonen periodiek bijgesteld omdat de woningwaarderingspunten jaarlijks wijzigen door stijging van WOZ-waardes en energetische verbeteringen. Via het streefhuurprijsbeleid zorgt Elan Wonen ervoor dat 75% van de woningen financieel bereikbaar is voor woningzoekenden uit de laagste inkomensgroepen. Bestaande woningen zo goed mogelijk benutten De grote vraag naar passende woningen kan voor een deel ingevuld binnen de bestaande woningvoorraad. Hiervoor worden meerdere instrumenten ingezet. Zo is woningdelen mogelijk voor mensen die samen een vrije sectorwoning willen huren. Ook is inmiddels gestart met het project ‘Onder De Pannen’. Huurders kunnen op vrijwillige basis kiezen voor het legaal onderverhuren van een kamer in hun woning aan een stadsgenoot die dringend op zoek is naar woonruimte. Tenslotte geeft Elan Wonen bij verkoop van nieuwbouwwoningen voorrang aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten. Daarmee wordt doorstroming, hoewel op bescheiden formaat, actief gestimuleerd.
Ook woningen beschikbaar houden voor huishoudens met een middeninkomen In onze regio hebben ook huishoudens in het middensegment moeite om een passende woning te vinden. Voor deze groep bouwt Elan Wonen vrijesectorhuur- en koopwoningen. Daarnaast maken we gebruik van de wettelijke mogelijkheid om een deel van de sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een laag middeninkomen (2021: € 44.655). Elan Wonen kiest ervoor om uitsluitend de duurdere sociale huurwoningen (huurprijs > € 750) aan deze inkomensgroep toe te wijzen.
Betaalbaar wonen Passende huurprijzen voor zittende bewoners Per 1 mei j.l. zijn de huurprijzen van zittende bewoners binnen de laagste inkomensgroepen verlaagd tot een niveau dat vanuit de regels van ‘passend toewijzen’ betaalbaar zou moeten kunnen zijn. In de voorgaande jaren verlaagde Elan Wonen ook al de huurprijzen op verzoek van huurders in die gevallen waarbij de huurprijs relatief hoog was ten opzichte van het inkomen terwijl de grootte van de woning wel passend was voor de grootte van het huishouden. Met de recente huurverlaging die was opgelegd door de regering is de eis rondom passendheid naar huishoudgrootte losgelaten. Daardoor is voor kleine huishoudens de financiële prikkel verdwenen om door te stromen vanuit een (zeer) ruime sociale huurwoning naar een woning die qua grootte beter passend is. Voor alle overige sociale huurders zijn dit jaar de huurprijzen bevroren. Huurders die na 2019 te een inkomensdaling hebben ervaren kunnen dit jaar alsnog een verzoek indienen voor huurverlaging.
In de komende jaren gaan we uit van huuraanpassingen in lijn met de regelgeving. Indien mogelijk hanteren wij een gedifferentieerd huurverhogingsbeleid waarbij huurders met een huurprijs die (veel) lager is dan de streefhuur een hogere huuraanpassing krijgen doorberekend dan huurders waarvan de huur dichter bij de streefhuur ligt. Daarnaast wil Elan Wonen inkomensafhankelijke huurverhogingen blijven toepassen voor huishoudens die inmiddels een hoger inkomen hebben maar graag in hun bestaande sociale huurwoning blijven wonen.
5
Samenwerken om problematische schulden te voorkomen Het incassobeleid van Elan Wonen is er al jaren op gericht om huurachterstanden zo vroeg mogelijk te signaleren zodat samen met huurders toegewerkt kan worden naar een oplossing. Het aantal huisuitzettingen als gevolg van betalingsachterstanden blijft daardoor beperkt. Sinds vorig jaar werken we mee aan een door de gemeenten Haarlem en Zandvoort geïnitieerde programma waarvoor partijen het convenant Vroegsignalering hebben afgesloten. In dit convenant is vastgelegd dat woningcorporaties, energie- en drinkwaterbedrijven en zorgverzekeraars betalingsachterstanden van hun klanten vroegtijdig en op dezelfde manier melden aan de gemeenten waardoor mensen met financiële problemen sneller in beeld zijn. Hierdoor kan de gemeente tijdig hulpverlening inzetten om problematische schulden te voorkomen. Wij verwachten dat deze samenwerking de situatie voor de mensen met financiële problemen ten goede zal veranderen.
Bijzondere doelgroepen Extra aandacht voor huisvesting van starters, statushouders en terugstromers De grote druk op de sociale huurwoningmarkt in onze regio geeft extra problemen voor woningzoekenden die nog geen woning hebben. Dat gaat om groepen die voor het eerst een woning zoeken (jongeren en statushouders) of om mensen die terug willen stromen naar een reguliere huurwoning na een verblijf in maatschappelijke opvang of zorginstelling. Voor ieder van deze groepen spant Elan Wonen zich in om ook hen een kans te bieden op een vaste plek van waaruit zij zich verder kunnen ontwikkelen. Jongeren Vanwege de lange wachtduren komen jongeren pas op latere leeftijd in aanmerking voor een reguliere sociale huurwoning. Voor hen heeft Elan Wonen tijdelijke en compacte woningen in het complex Delftplein beschikbaar. In de nieuwbouw bij De Koepel worden de komende jaren 96 compacte woningen voor jongeren gerealiseerd. Deze woningen worden tegen een lage huurprijs verhuurd, met een jongerencontract voor bepaalde tijd. Omdat de opgebouwde wachtduur behouden blijft zouden zij na afloop van het contract een reguliere sociale huurwoning moeten kunnen vinden.
Statushouders Elan Wonen blijft bijdragen aan de taakstelling die de gemeente Haarlem wordt opgelegd.
Terugstromers Via het Pact voor Uitstroom werkt Elan Wonen mee aan het huisvesten van zogenoemde terugstromers. Hiervoor wordt nauw samengewerkt met gemeente en zorgpartijen. Daarnaast onderzoeken we samen met de gemeente en de Regenbooggroep of en hoe woningen die tijdelijk worden verhuurd in afwachting van sloop ingezet kunnen worden voor de huisvesting van ‘economisch dakloze gezinnen’. Deze gezinnen worden momenteel door de gemeente opgevangen in Velserpoort. Maatregelen voor senioren en mensen met mobiliteitsbeperkingen Een deel van de zittende huurders woont vanwege lichamelijke ongemakken niet meer passend of wil deze vorm van niet-passend wonen voorkomen. Huurders van 65 jaar of ouder die wonen in een woning die alleen met een trap toe- of doorgankelijk is kunnen gebruik maken van de regeling ‘Ouder worden & Prettig wonen’. Zij krijgen voorrang bij woningtoewijzing van een traploze woning en kunnen hun huidige huurprijs behouden. Om voldoende woningen te kunnen aanbieden richt de nieuwbouw zich op appartementen met lift die zorg aan huis mogelijk maken. Deze zullen overigens niet alleen aan ouderen worden verhuurd. Een uitbreiding van het aantal zorggeschikte woningen is echter wel een garantie dat er voor ouderen die willen doorverhuizen naar een traploze woning voldoende aanbod is.
Samen met gemeente, collega-corporaties en zorgpartijen wordt gewerkt aan een stadsdeal ouderenhuisvesting. Dit is van groot belang vanwege de enorme groei van het aantal ouderen de komende jaren.
6
Huishoudens met een WMO-indicatie van de gemeente kunnen via het woonruimteverdeelsysteem zelf een woning zoeken. Gemeente en corporaties werken samen bij het toewijzen van rolstoelgeschikte woningen. Specifieke woonbehoefte woonwagenbewoners De cultuur van woonwagenbewoners verdient bescherming. Daarom hebben gemeente, woningcorporaties en woonwagenbewoners een gezamenlijk actieplan opgesteld. De komende jaren wordt hieraan uitvoering gegeven.
Duurzaam en toekomstbestendig Onze strategie voor een energieneutrale woningvoorraad is gericht op 2050 De strategie van Elan Wonen is gericht op het klimaatakkoord van Parijs en stuurt aan op een energieneutrale portefeuille in 2050. De afgelopen jaren zijn vooral isolerende maatregelen genomen en zijn bestaande verwarmingsinstallaties aangepakt (individueel en collectief). De komende jaren wordt dit gecontinueerd en wordt de aanleg van zonnepanelen verder uitgebreid. Bij alle maatregelen wordt getoetst of deze positief bijdragen aan in de toekomst te nemen maatregelen. In complexen met collectieve verwarmingsinstallaties is gestart met het verwijderen van de kookgasaansluiting. Bewoners koken voortaan op een inductiekookplaat. Dit vergemakkelijkt de overschakeling naar een gasloze woning, aangezien dan alleen nog voor de verwarming van de woning en het warm tapwater een gasloos alternatief hoeft te worden gezocht. De transformatieambitie van Elan Wonen draagt door nieuwbouw in hoge mate bij aan de geambieerde energetische kwaliteitsverbetering van de woningportefeuille. De komende tien jaar bouwt Elan Wonen in Haarlem 1239 gasloze huurwoningen met een hoge energetische kwaliteit. De methode om de energetische prestatie te meten is wederom gewijzigd Met ingang van 1 januari 2021 is de richtlijn NEN 7120 vervangen door NTA 8800 om de energieprestatie van gebouwen te meten.
Deze nieuwe methode is gebaseerd op de meest recente Europese normen. Een groot verschil met de eerdere methode is dat de Energie Index is vervangen door de indicator kWh/m2, oftewel de warmtevraag per vierkante meter. Daarmee is de grootte van de woning van een veel grotere invloed geworden op de energieprestatie.
Het duurt een aantal jaar voordat alle woningen opnieuw in detail zijn ‘opgenomen’ door een expert en voorzien zijn van een nieuw energielabel. De huidige energielabels op basis van de oude methodiek blijven tot die tijd geldig. De oude energie-indexen kunnen op basis van kengetallen worden omgezet naar de nieuwe methodiek. De nauwkeurigheid van deze omzetting is laag. Om die reden is in bijlage 7 nog uitgegaan van de oude NEN 7120 methodiek. Bewoners spelen een belangrijke rol in onze verduurzamingsaanpak. Elan Wonen probeert de overlast voor bewoners te minimaliseren. Eengezinswoningen worden aangepakt als die na huuropzegging even niet verhuurd worden. Ook onderzoeken we de mogelijkheden om werkzaamheden uit te voeren op aanvraag van individuele huurders. Zoals bijvoorbeeld het van binnenuit isoleren van het dak. Soms is het verstandiger om verduurzamingsmaatregelen complexmatig uit te voeren. In die gevallen worden werkzaamheden zoveel mogelijk uitgevoerd in samenhang met reguliere onderhoudswerkzaamheden. Bewoners worden betrokken bij de planvorming.
Bewoners hebben veel invloed op de eigen energielasten. De energiebewustheid van bewoners, bepaalt in hoge mate of aangebrachte verduurzamingsmaatregelen daadwerkelijk resulteren in de verwachte energiebesparing. De regionale gemeenten maken gebruik van de Regeling Reductie Energiegebruik Woningen (RREW). Met deze eenmalige en specifieke subsidie worden bewoners van Haarlem (huurders én eigenaar-bewoners) gestimuleerd om energie te besparen in hun woning. De ontvangen gelden worden besteed aan huisbezoeken (afgelegd door een derde partij) en aan een pakket energiebesparende producten die aan de bezochte bewoners kunnen worden verstrekt. Elan Wonen werkt op het gebied van de communicatie samen met de gemeente om dit initiatief tot een succes te maken.
7
Steeds meer duurzame energie door lokale opwekking Elan Wonen richt zich in toenemende mate op de aanleg van zonnepanelen. Op vijf woongebouwen in Schalkwijk zijn afgelopen jaar bijna 1300 panelen geplaatst. Voor de plaatsing van zonnepanelen op woongebouwen in de Europawijk is recent SCE-subsidie aangevraagd. Het betreft een pilot waarbij de zonnepanelen door een derde partij (een zogenaamde ESCo constructie) worden gefinancierd, geplaatst en beheerd in een energiecoöperatie. De bewoners van de appartementen kunnen risicoloos lid worden van de coöperatie en ontvangen daarvoor jaarlijks een bescheiden financiële bijdrage. Daarnaast is de huurdersgestuurde aanleg van zonnepanelen op eengezinswoningen een groot succes. In het eerste jaar zijn op aanvraag van 272 bewoners ruim 1900 zonnepanelen geplaatst in Haarlem en Heemstede. Elan Wonen heeft financiële ruimte om ieder jaar zo’n 2000 zonnepanelen op ongeveer 300 eengezinswoningen te plaatsen. Aan huurders wordt hiervoor een vergoeding in de servicekosten gevraagd. Het uitgangspunt daarbij is dat de huurder een gegarandeerd maar bescheiden financieel voordeel realiseert. In sommige buurten is het elektriciteitsnet een beperkende factor bij de aanleg van zonnepanelen. Continuering van de samenwerking tussen gemeente, netbeheerder en corporaties is noodzakelijk om dit knelpunt op te lossen
Collectieve warmtenetten voor veel buurten in Haarlem de voordeligste gasloze optie Voor de Transitievisie Warmte is op buurtniveau veel onderzoek gedaan naar de meest voordelige warmteoplossing. Juist in buurten waar Elan Wonen veel woningen bezit hebben collectieve warmtenetten de voorkeur. De aanleg van warmtenetten met duurzame energieopwekking draagt in hoge mate bij aan klimaatneutraliteit. Elan Wonen werkt hiervoor nauw samen met gemeente en collega-corporaties. De gezamenlijke besluitvorming over het warmtenet Schalkwijk wordt in het najaar van 2021 verwacht. De komende vijfjaar kunnen bijna 1.000 woningen van Elan Wonen op dit aan te leggen warmtenet worden aangesloten. In de periode daarna staat aansluiting van een complex met 120 woningen gepland. Om dit complexe project tot uitvoering te laten komen is verdieping van de bestaande samenwerking tussen alle partijen nodig waarbij verregaande transparantie over de kostenverdeling van belang is.
Samenwerking bij verduurzaming om kosten te beheersen Elan Wonen werkt samen met collega-corporaties in de Noord-Hollandse duurzaamheidscoalitie (NHDC). Doel van de samenwerking is het realiseren van kostenverlaging en kwaliteitsverhoging bij verduurzaming. Dit wordt gerealiseerd door de verduurzaming van gelijksoortige complexen (type en bouwjaar) gezamenlijk in te kopen en de samenwerking in de keten te versterken. Zo heeft Elan Wonen portieketageflats met in totaal 336 woningen ingebracht in de coalitie. De komende jaren worden deze portieketageflats door de geselecteerde realisatiepartner op uniforme wijze verduurzaamd. Daarnaast is een complex met 96 eengezinswoningen ingebracht. De werkzaamheden richten zich op isolatie van de schil. De verwachte besparing zit vooral in het realiseren van lagere proceskosten en het voorkomen van faalkosten. 25% van huurinkomsten wordt besteed aan onderhoud bestaande woningen De kosten voor onderhoud vormen een substantieel deel van de jaarlijkse uitgaven van Elan Wonen. Elan Wonen hanteert een hoog kwaliteitsniveau bij het onderhouden van bestaande woningen. De eigen kwaliteitsinspecteurs voeren van elk gebouw iedere driejaar een uniforme conditiemeting uit volgens een inspectieprotocol. Hiermee wordt de conditie van de onderscheiden bouwdelen in kaart gebracht.
Met deze werkwijze wordt gestuurd op het behoud van de functionele en financiële waarde van de gebouwen. Elan Wonen voert grootonderhoud- of renovatiewerkzaamheden doorgaans uit in combinatie met energetische maatregelen. Elan Wonen kiest ervoor om een deel van de energiebesparing in euro’s door te berekenden aan zittende bewoners, waarbij het uitgangspunt is dat de maandlasten voor huurders gemiddeld verlaagd worden. Gezocht wordt naar de balans tussen woonlasten en comfortverbetering voor onze bewoners aan de ene kant en behoud van investeringsruimte bij Elan Wonen aan de andere kant. Doorgaans hanteren we de vergoedingentabel die door Aedes en Woonbond is overeengekomen.
8
Vitale en veerkrachtige wijken Stimuleren zelfredzaamheid bij burenoverlast Onze huurders worden gestimuleerd om bij burenoverlast zelf het gesprek aan te gaan en samen met de overlastgever te komen tot een werkbare oplossing. Indien gewenst kunnen bewoners (huurders én huiseigenaren) daarbij de hulp inschakelen van onafhankelijke buurtbemiddeling door stichting Meerwaarde. De inzet van buurtbemiddeling heeft de afgelopen jaren zijn nut bewezen. Wij vinden het van belang dat financiering van buurtbemiddeling door gemeenten en corporaties de komende jaren gehandhaafd wordt. Effectieve inzet op leefbaarheid door datasturing Het gebruik van data is niet meer weg te denken uit onze samenleving. Elan Wonen zet de komende jaren in op ontwikkeling van de Elan buurtmonitor, een meetinstrument waarmee onze wijkbeheerders en wijkregisseurs gerichter kunnen werken aan de leefbaarheid van buurten en complexen. Door de leefbaarheid in buurten en complexen periodiek te meten, wordt duidelijk hoe buurten er voor staan en welke invloed gebeurtenissen of interventies hebben. Deze aanpak maakt een meer objectieve vergelijking van buurten mogelijk. De resultaten worden gebruikt om problematiek en/of successen aan te kaarten bij samenwerkingspartners.
Oppakken en verwerken van signalen Onze eigen medewerkers en die van verbonden partijen zijn getraind om signalen van bijvoorbeeld isolement, dementie, radicalisering of criminele activiteiten op te pikken en te melden bij onze wijkregisseurs. Die beslissen vervolgens of en welke vervolgstappen gepast zijn. Een ongedeelde stad heeft geen grote concentratie van kwetsbare bewoners Elan Wonen spant zich samen met de gemeente in om een meer ‘ongedeelde stad’ te realiseren. Zo ligt de voorkeur bij uitname van sociale huurwoningen van ontwikkelaars op locaties in Haarlem West. Terwijl op eigen ontwikkellocaties in Haarlem Oost naast sociale huurwoningen ook vrije sector huur en koopwoningen worden toegevoegd. Belangrijke drijfveer voor een betere spreiding van sociale woningbouw over Haarlem is de wens om een te grote concentratie van kwetsbare bewoners in slechts een paar wijken te voorkomen. Uit onderzoek is bekend dat een dergelijke concentratie de leefbaarheid in wijken namelijk sterk onder druk zet.
Elan Wonen zal in Meerwijk inhoud geven aan het streven naar een ongedeelde stad door hier op twee relatief kleine nieuwbouwlocaties niet te kiezen voor nieuwbouw van sociale huurwoningen, maar voor de bouw van woningen in het marktsegment. Op de plot Baden Powellstraat zullen Haarlemmers in de gelegenheid gesteld worden om hun eigen woning te laten bouwen door middel van een project met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Op de Thomas Morestraat ontwikkelt Elan Wonen een project met reguliere eengezins koopwoningen. Doel van dit project is om inwoners van Schalkwijk de kans te bieden om in hun eigen stadsdeel wooncarrière te maken.
Aanpak van woonfraude Van woonfraude is sprake als de woning wordt gebruikt voor hennepteelt, prostitutie, opslagplaats of bedrijfsruimte, in gebruik wordt gegeven aan familie of vrienden. De meest voorkomende vorm van woonfraude betreft illegale onderverhuur: de hoofdhuurder woont dan ergens anders en verhuurt zijn woning aan anderen. Door de grote druk op de woningmarkt neemt het risico op illegale onderhuur toe omdat woningzoekenden op die manier eerder aan een woning kunnen komen. Vaak zijn woningzoekenden bereid een hogere huur te betalen waardoor de hoofdhuurder winst maakt. Elan Wonen vindt het belangrijk om woonfraude aan te pakken zodat de woningen beschikbaar blijven voor huurders voor wie de woningen bedoeld zijn. We blijven hierin samenwerken met de gemeente, zeker voor wat betreft de uitwisseling van gegevens.
9
Bijlagen 1
Ontwikkeling portefeuille sociaal verhuurde woningen
2021-2025
2026-2030
Aantal sociaal verhuurde woningen begin periode < kwaliteitskortingsgrens
< lage aftoppingsgrens
711
586
2.433
2.879
< hoge aftoppingsgrens
585
623
> hoge aftoppingsgrens
1.165
1.238
4.894
5.326
Mutaties
Af: sloop
-244
Af: liberalisatie
-124
-96
Af: verkoop aan particulieren
-37
-13
Af: complexmatige verkoop
-51
Bij: vervangende nieuwbouw
372
Bij: nieuwbouw nieuwe locatie
96
Bij: nieuwbouw nog te verwerven locatie
420
300
432
191
Bij: overig
Aantal sociaal verhuurde woningen ultimo periode < kwaliteitskortingsgrens
586
540
< lage aftoppingsgrens
2.879
2.927
< hoge aftoppingsgrens
623
674
> hoge aftoppingsgrens
1.238 5.326
1.376 5.517
2 Overzicht overige wooneenheden begin 2021 - Woningen verhuurd va zorginstelling (zelfstandig)
17
- Wooneenheden verhuurd va zorginstelling (onzelfstandig)
110
- Onzelfstandige studentenwoningen
0
- Koopgarant-woningen die teruggekocht kunnen worden
0
10
3 Ontwikkeling portefeuille vrije sector verhuurde woningen
Aantal in vrije sector verhuurde
ngen begin periode
2021-2025
2026-2030
395
482
Mutaties
Af: sloop Bij: liberalisatie
124
96
Af: verkoop aan particulieren
-7
-2
Af: complexmatige verkoop
-81
Bij: vervangende nieuwbouw
51
Bij: nieuwbouw nieuwe locatie Bij: nieuwbouw nog te verwerven locatie Bij: overig
Aantal in vrije sector verhuurde woningen ultimo periode
11
87
94
482
576
4 Nieuwbouw projecten 2021-2025
Huurprijscategorie
< kwaliteitskortingsgrens
144
< lage aftoppingsgrens
608
< hoge aftoppingsgrens
58
< liberalisatiegrens > liberalisatiegrens
78 51 939
Project
Wijk
Verhuur
Verkoop
Vervangende nieuwbouw
229
Hamelinkstraat
Slachthuiswijk
Schipholweg 1
Slachthuiswijk
64
Louis Pasteurstraat
Boerhaavewijk
130
De Koepel
Waarder- en Veerpolder
96
Nog te verwerven locaties Stephensonstraat (Spoorzone Zuidwest)
Houtvaartkwartier
68
Schoterkwartier
Indische wijk
53
Zuidstrook Schalkwijk
Meerwijk
106
68 * 20
Nieuwbouw nieuwe locatie
Verdichten bestaande bouw
93
Onbestemd
100
939 * Inclusief 42 woningen die worden verkocht aan een belegger. Deze woningen worden ingezet voor vrije sector verhuur.
12
88
5 Ontwikkeling portefeuille sociaal verhuurde woningen op wijkniveau
begin 2021
sloop & nieuwbouw 2021-2025
inschatting liberalisaties 2021-2025
inschatting verkopen 2021-2025
ultimo 2025
68
-3
-1
238
-1
-3
199
-19
760
Zuid-West Haarlemmerhoutkwartier
58
Houtvaartkwartier
174
Duinwijk
203
58
Oost
Waarder- en Meerpolder
65
Amsterdamsewijk
789
Slachthuiswijk
630
Parkwijk
121
96
150
-11
-10
102
732 110
-11
Noord Indischewijk
110
Ter Kleetkwartier
97
Te Zaanenkwartier
35
53
-9
-51
103
-12
85
35
Vogelenwijk
88
Delftwijk
309
-9
300
Vondelkwartier
170
-3
167
88
Schalkwijk Europawijk
274
106
Boerhaavewijk
383
26
Molenwijk
541
-48
Meerwijk
847
-14
Nieuwbouw op nog te bepalen locaties
Aantal sociaal verhuurde woningen
-5
-1 -1
644
13
492 833
193
193
4.894
374
409
-124
-88
5.326
6 Renovatie bestaand bezit 2021-2025
Renovatie naar project
Wijk
Funderingsherstel
Amsterdamsewijk
Trompstraat e.o
Houtvaartkwartier
39 *
Claus Sluterweg
Haarlemmerhoutkwartier
60
75 *
Florence Nightingalestraat e.o.
Meerwijk
288 *
Muiderslotweg e.o.
Vondelkwartier
96
Jac. van Looystraat e.o.
Amsterdamsewijk
78
Krusemanstraat e.o.
Amsterdamsewijk
189
Eksterlaan
Vogelenwijk
69 894"
* Werkzaamheden zijn in 2020 al gestart.
14
7 Ontwikkeling energetische kwaliteit totale woningportefeuille
Energie-index
begin 2021
ultimo 2025
ultimo 2030
t/m 0,60
229
1.168
1.468
A+
0,61-0,80
105
105
105
A
0,81-1,20
1.252
1.546
2.131
1,21-1,40
830
1.682
1.680
1,41-1,80
1.298
856
561
1,81-2,10
593
260
63
E
2,11-2,40
572
79
46
F
2,41-2,70
214
70
20
>2,71
196
42
19
5.289
5.808
6.093
Gemiddelde energie-index
1,54
1,11
1,00
Gemiddeld energie-label
C
A
A
7.260
23.000
277
1.416
Energielabel Hoog
A++
B
Midden C D Laag
G
Zonnepanelen (m2)
Aardgasvrije woningen (aantal)
NB: In deze opstelling is uitgegaan van de 'oude' methodiek volgens NEN 7120. Sinds begin 2021 is deze richtlijn vervangen door NTA 8800. In de komende jaren worden alle woningen opgenomen volgens de nieuwe methodiek. Dit heeft effect op de energielabels.
15
8 Financiële kengetallen
norm
2021
2022
2023
2024
2025
Daeb-tak ICR Dekkingsratio obv marktwaarde Loan to value obv beleidswaarde Solvabiliteitsratio obv beleidswaarde
> 1,4 < 70% < 85% > 15%
2,5 29% 61% 33%
2,0 32% 72% 34%
2,5 32% 74% 31%
3,0 33% 78% 29%
2,6 33% 82% 27%
niet-Daeb-tak ICR Dekkingsratio obv marktwaarde Loan to value obv beleidswaarde Solvabiliteitsratio obv beleidswaarde
> 1,8 < 70% < 75% > 40%
1,5 35% 40% 57%
1,4 32% 37% 60%
1,7 34% 38% 59%
1,5 33% 38% 60%
1,6 31% 35% 62%
NB: De ICR ratio in de niet-Daeb-tak voldoet in de eerste drie jaar niet aan de normen zoals die gehanteerd worden door de externe toezichthouders WSW en Aw. Dit komt doordat de niet-Daebtak relatief veel woningen bevat die nu nog sociaal verhuurd worden en bij mutatie worden geliberaliseerd. De externe toezichthouders zijn hiervan op de hoogte en akkoord vanwege de verwachte stijgende lijn.
16