20210376158 2. Bijlage 1 Bundel van biedingen Ymere, Pré Wonen en Elan wonen

activiteiten overzicht

I ■Swq r- I

Si;r i’

I

txE

1 rr~r

H I

1 B

j-'-T-1

Ss

öi

iAks

Lr-

±1

c±

■Xiifirj i 3 r -IH H -•* h

I

-2 u| m N m'm t-i U

±T7

BBiiih

■ i t r iJr r+rPt t-:

zri: 4;£i; j±

I

-

<■. ..

"T" '

■V-: -

' i.— ..•■■■

'

...

pr Y ï'

- <- S '> -:

.- ’ w- -■=-■■ rwatmilfl^mKt 'v

Haarlem 2022 t/m 2025

Ymere

Ms-v v.

Inleiding Haarlem heeft recent een nieuwe woonvisie opgesteld; “Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis”. Deze visie beschrijft de vele opgaven waar de stad de komende jaren voor staat. Belangrijke opgaven die onverminderd groot blijven: voldoende betaalbare woningen voor woningzoekenden, huisvesting van kwetsbare doelgroepen, de transitie naar een duurzame stad en zorgen voor vitale en veerkrachtige wijken.

Uitdagende maatschappelijke opgaven Deze maatschappelijke opgaven zijn groot en tegelijkertijd hebben we beperkte middelen tot onze beschikking. Daarom moeten we gezamenlijk prioriteiten stellen om te zorgen dat we toekomstbestendige keuzes maken die elkaar versterken en zo tot heldere en haalbare afspraken komen. Zo zorgen we als Ymere, samen met collega-corporaties, de gemeente, de huurdersorganisaties en andere partners in de stad dat bewoners van Haarlem een zo optimaal mogelijk woongenot ervaren. Focus vanuit Ymere perspectief Als Ymere blijven we met veel inzet werken aan het verhuren van betaalbare woningen om mensen met een bescheiden inkomen in Haarlem en andere gemeenten in ons werkgebied een goed thuis te geven. Het woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam is groot en de wachtlijsten voor de sociale huurwoningen zijn lang. Het vergroten van de beschikbaarheid van betaalbare woningen is wat ons betreft prioriteit nummer één. Dit vraagt om focus en intensieve samenwerking met onze partners. Het helpt ons en Haarlem om regelmatig samen met stakeholders in de stad te spreken over prioriteiten en de inzet van middelen en op regelmatige basis kennis én ervaringen uit te wisselen.

Nieuwe meerjarige afspraken We hebben met de huurdersorganisaties, de gemeente, Pré Wonen en Elan Wonen afgesproken om dit jaar meerjarige prestatieafspraken af te sluiten die voor vier jaar gelden. Deze nieuwe manier van samenwerken is gebaseerd op wederzijds vertrouwen. Zo hebben we meer tijd en ruimte om ons te focussen op het gezamenlijke resultaat en onze collectieve én individuele bijdragen over een periode van vier jaar, in plaats van een intensief jaarlijks terugkerend onderhandelingstraject gericht op de korte termijn. Het is belangrijk dat we afspraken tussentijds goed blijven volgen en bewaken, daarmee kunnen we ook aan de gemeenteraad van Haarlem laten zien in hoeverre we de afgesproken doelen behalen. Mochten er grote wettelijke wijzigingen (voorbeeld: verhuurdersheffing of Wet Eenmalige Huurverlaging) of andere actualiteiten opspelen die impact hebben op de gemaakte afspraken dan moet de mogelijkheid er zijn afspraken op bepaalde punten te herzien.

Leeswijzer

In de volgende paragrafen gaan we nader in op onze bijdrage aan de hand van de volgende thema’s: 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit en duurzaamheid 4. Leefbaarheid: buurten en onze huurders Bijlage 1. Financiële informatie en cijfers Ymere

Foto voorkant: gerenoveerde woningen Dirk Schaferstraat, Haarlem

2

Flexwoningen aan de Kajmunkweg in Hoofddorp

1. Beschikbaarheid van woonruimte Er is een groot tekort aan betaalbare woningen in Haarlem. De gemiddelde wachttijd is ruim 9 jaar en loopt verder op. Het is dus noodzakelijk om de beschikbaarheid te vergroten. Naast eigen projectontwikkeling willen we toe naar nieuwe vormen van samenwerking om zo onze woningproductie verder te vergroten en te versnellen.

Nieuwbouw We willen graag onze sociale huurvoorraad in Haarlem transformeren. Dat doen we door nieuwe en meer passende sociale huurwoningen toe te voegen, maar ook niet-passende woningen te verkopen. Per saldo zetten we in op groei. Wij hebben geen eigen ontwikkellocaties in bezit en ook de gemeente Haarlem is beperkt grondeigenaar. Sociale huurwoningen kunnen wel toegevoegd worden als de gemeente Haarlem de juiste voorwaarden stelt aan locaties die in eigendom zijn van particulieren/ontwikkelaars. Wij kunnen dan (investerings)capaciteit vrijmaken om: • Sociale huurwoningen turn-key aan te kopen van ontwikkelaars. • In samenwerking met de marktpartijen en gemeenten locaties tot ontwikkeling brengen, waarbij wij een deel van de sociale huurwoningen realiseren en/of afnemen.

Flexwonen Ymere ziet het toevoegen van flexwonen als passende oplossing voor spoedzoekers - een grote groeiende groep mensen die snel een woning zoeken, maar geen urgentiestatus hebben. We willen op deze manier de komende jaren jaarlijks 100 tot 150 tijdelijke woningen toevoegen in ons werkgebied. Het type huurcontract (tijdelijk/permanent) is afhankelijk van het product en de locatie. Het gaat om woningen die voor een periode van minimaal 15 jaar op een locatie kunnen worden geëxploiteerd. Voor Haarlem zien we kansen in een aantal ontwikkelzones om met flexwonen alvast de ontwikkeling op gang te brengen (ook wel placemaking genoemd) en hierdoor ook specifieke doelgroepen te helpen zoals (her)starters, statushouders of zelfs senioren. Met flexwonen kunnen we potentiële bewoners alvast warm laten draaien voor het toekomstige woongebied, kunnen de huidige eigenaren en bewoners van het gebied alvast wennen aan nieuwe buren. Maar nog belangrijker; we realiseren op zeer korte termijn extra woningen. Omdat deze woningen een beperkte exploitatieduur hebben, vinden we het belangrijk dat ze verplaatsbaar en/of demontabel zijn voor hergebruik. Het zijn dus ook duurzame en innovatieve woningen. Inzetten op doorstroming Ymere bevordert de doorstroming om te zorgen dat huurders zo passend mogelijk wonen.

Om sociale huurwoningen beschikbaar te maken voor huurders met een laag inkomen, verlenen we voorrang aan huurders met een hoger inkomen die hun sociale huurwoning willen verruilen voor een vrijesectorwoning. Hierbij zetten we ook de online

3

verhuiswijzer in. Dit is een online vragenlijst op onze website die passende verhuismogelijkheden laat zien per situatie. Bij verkoop van een deel van onze woningen (m.n. renovatieprojecten) waarop meerdere biedingen komen krijgen kandidaten die een sociale huurwoning achterlaten de gelegenheid om het hoogste bod te evenaren. Hier hebben we in een eerste pilot in Amsterdam mooie successen mee bereikt. Ook doet Ymere mee aan verhuisregelingen voor ouderen die op zoek zijn naar een woning die beter past bij hun levensfase, zoals de verhuiswijzer en in Haarlem de regeling ‘Ouder Worden, Prettig Wonen’. Ook zijn we benieuwd naar de doorstromingseffecten van de doelgroepenverordening vanuit de Gemeente Haarlem.

I

J

I

Actief bestrijden van woonfraude Een deel van onze mutaties komt voort uit ontbinding van huurcontracten wegens woonfraude. Helaas is woonfraude attractief door de hoge druk op de woningmarkt en relatief lage huren van onze woningen vergeleken met de vrije markt. Door onze aanpak van woonfraude en onrechtmatig woninggebruik maken we meer sociale huurwoningen vrij voor nieuwe huurders. Onder normale omstandigheden (geen Corona) gaat dat om zo’n 40 tot 45 leegkomende woningen per jaar in Haarlem.

Terugkoop Koopgarantwoningen Toevoegingen aan de portefeuille komen ook deels tot stand door terugkoop van woningen die Ymere in het verleden met een koopgarantregeling heeft verkocht. In Haarlem verwachten we in de periode 2021 t/m 2025 ca. 15 van dit soort woningen terug te kopen, die we in principe sociaal gaan verhuren zodat deze weer beschikbaar komen voor de doelgroep. Verkopen en liberalisaties We zetten verkoop en liberalisaties vooral in als middel om onze sociale huurportefeuille meer passend te maken voor onze doelgroep en om in een aantal wijken, zoals het Rozenprieel en het oostelijke deel van de stad, te differentiëren. Dit betreft woningen die groot en duur zijn en niet passen bij onze sociale huurportefeuille. Zo passen de villa’s in Haarlem Zuid niet bij onze doelgroep en willen we deze graag complexgewijs verkopen. De opbrengsten gebruiken we voor de ontwikkeling en realisatie van nieuwe, duurzame sociale huurwoningen in Haarlem die beter passend zijn voor onze doelgroep. Om renovatieprojecten te bekostigen zijn we genoodzaakt om een beperkt aantal woningen te verkopen bij een renovatieaanpak of funderingsherstel. Voor de periode 2021 t/m 2025 becijferen we: • Verkoop van bestaand bezit; 5 a 10 woningen. • Liberalisaties; 20 a 25 woningen. • Verkoop na renovatie of funderingsherstel; 40 a 45 woningen.

Woonruimteverdeling We vinden het belangrijk dat woningzoekenden - en met name starters en spoedzoekers - een eerlijkere kans maken op een woning. Onlangs is de woonruimteverdeling in Zuid-Kennemerland en IJmond vernieuwd. We vinden het belangrijk om dit systeem regelmatig tegen het licht te houden en te bekijken of het geoptimaliseerd kan worden. Bij de evaluatie en optimalisatie letten we goed op de verhouding van de toewijzing aan de reguliere doelgroep, dit sluit goed aan bij de wensen vanuit de huurdersorganisatie De Waakvlam.

4

Wat bieden wij? De komende jaren zetten wij ons als Ymere op de volgende manieren in om de beschikbaarheid in Haarlem te verbeteren: • Vanaf 202ó voegen we zo’n 50 tot 75 nieuwe sociale huurwoningen per jaar toe aan onze portefeuille in Haarlem tot 2030. • Capaciteit beschikbaar stellen om vanaf 2022 circa 60 tot 80 flexwoningen te kunnen realiseren voor de doelgroep die met spoed een woning zoekt in de ontwikkelzones. • Inzet op doorstroommatches in Haarlem. • Bestrijding woonfraude; zo'n 40 woningen beschikbaar krijgen. • Terugkoop Koopgarant; zo’n 15-20 woningen t/m 2025. Wat hebben wij nodig? De komende jaren verwachten wij van andere partijen inzet op de volgende punten om de beschikbaarheid in Haarlem te verbeteren: • Voor het versnellen van de ontwikkellocaties voor sociale woningbouw zal de gemeente in haar anterieure overeenkomsten en bestemmingsplannen ontwikkelaars moeten verplichten om sociale huurwoningen alleen door een toegelaten instelling (Ti) te laten afnemen. Daarmee creëert de gemeente een voorkeursrecht voor corporaties bij de ontwikkelzones en eigen grondposities in het meedenken over de ontwikkeling en de turn-key aankoop van de sociale huurwoningen. Samen met de gemeente willen we nadenken over gewenste programma, aantallen en ontwerp. Daarvoor willen we vroegtijdig als gesprekspartner aan tafel zitten.

• Een constructief gesprek over de groeiambities van Haarlem uitgaande van realistische en haalbare bouwprognoses vanuit de gemeente. We moeten als corporaties aan de voorkant duidelijke verwachtingen geven over onze inzet (ook onderling) voor nieuwe sociale huurwoningen. De gemeente moet er met duidelijke voorwaardes en een professioneel en gestructureerd proces voor zorgen dat we sneller betaalbare woningen beschikbaar kunnen maken voor de doelgroep. • Voorflexwonen in de ontwikkelzones hebben we locaties nodig met een (tijdelijke) woonbestemming en mogelijkheden voor een verkorte ruimtelijke ordening procedure. De gemeente zorgt voor de vergunningen, openbare ruimte en infrastructuur. • Medewerking vanuit de gemeente Haarlem om niet passend bezit (zoals de villa’s in Haarlem Zuid) af te kunnen stoten en de opbrengsten aan te wenden om weer passend bezit toe te voegen. • Voldoende woningen worden door alle deelnemende corporaties beschikbaar gesteld voor de regeling ‘Ouder Worden en Prettig Wonen’. Een bijdrage aan de verhuiskosten door de gemeente Haarlem helpt om het succesvoi te maken. • Duidelijke afspraken met de gemeente Haarlem om het opsporen van woonfraude te verbeteren. Aandachtspunten zijn: delen van informatie, bestandsvergelijkingen en werken in combiteams.

5

2. Betaalbaarheid van woonruimte De betaalbaarheid van woningen voor de sociale doelgroep staat bij ons hoog in het vaandel. Met ons huurbeleid zorgen we dat de huurprijs goed afgestemd wordt op de inkomenssituatie van de huidige én de toekomstige huurders binnen onze doelgroep. We blijven flexibel en houden ten alle tijden rekening met (nieuwe) wettelijke richtlijnen vanuit de Rijksoverheid met betrekking tot de betaalbaarheid voor huurders.

Passend toewijzen Bij nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen houden we rekening met de geldende passendheidsgrenzen. Dit betekent dat we een huurder een passende woning toewijzen met een huurprijs die past bij het inkomen van zijn/haar huishouden. Zij krijgen voorrang op woningen tot en met de aftoppingsgrens (resp. € 633,25 en € 678,66, prijspeil 2021). Wij verhuren minimaal 70% van ons sociale aanbod in Haarlem passend aan huurders die recht hebben op een huurtoeslag. Het merendeel van de overige woningen wordt aangeboden aan huishoudens behorend tot de EU-doelgroep. Woonlastenakkoord Specifieke aandacht voor huurders die langdurig op het sociaal minimum zitten en een huur betalen boven de aftoppingsgrenzen is belangrijk. We willen hen tegemoetkomen met huurverlaging. Met de Wet Eenmalige Huurverlaging wordt dit in 2021 landelijk geregeld. Aangezien dit om een eenmalige actie gaat, willen we de mogelijkheid behouden om ook de komende jaren deze huurverlaging voor een specifieke doelgroep samen met de gemeente Haarlem te kunnen organiseren. Hiervoor gebruiken we t.z.t de woonlastenregeling, ofwel het zogenoemde Woonlastenakkoord als uitgangspunt. Om dit te realiseren is intensieve samenwerking nodig: met actieve inzet van ons als woningcorporatie en ook van verschillende afdelingen van de gemeente (o.a. werk en inkomen).

Inkomensafhankelijke huuraanpassing We houden rekening met de inkomenssituatie van onze huurders. Huurders die naar verhouding veel huur betalen in relatie tot hun inkomen, krijgen geen of een beperkte huurverhoging. Huurders die meer verdienen krijgen meer huurverhoging. We sluiten aan op de meest recente wetgeving. Dat betekent dat meer groepen in aanmerking komen voor inkomensafhankelijke huuraanpassing. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging valt buiten de huursomberekening omdat er in Haarlem sprake is van krapte op de markt. Om noodzakelijke investeringen in onze Haarlemse woningvoorraad te kunnen bekostigen en als Ymere de begroting sluitend te krijgen zijn we genoodzaakt huren te verhogen. De inkomensafhankelijke huurverhoging stelt ons in staat om dit heel gericht te doen, bij huurders die het meest draagkrachtig zijn, zo ontzien we huurders die minder daadkrachtig zijn.

6

Huursomstijging In Haarlem zijn veel noodzakelijke investeringen in nieuwbouw of herstructurering nodig. Om de investeringen te kunnen bekostigen willen we de mogelijkheid behouden om de huren gemiddeld maximaal met jaarlijkse huursomstijging van inflatie +1% te verhogen. Deze ruimte is nodig zijn om onze ambities op gebied van bijvoorbeeld nieuwbouw en duurzaamheid waar te maken. Wel zorgen we dat de huur betaalbaar blijft voor al onze huurders, dit doen we door rekening te houden met de draagkracht van huurders.

Schuldpreventie en -hulpverlening Met gerichte acties voorkomen we dat huishoudens met financiële problemen nog dieper in de schulden komen. Iedere huisuitzetting vinden wij er één te veel. Door tijdige interventies willen we deze schuldproblematiek verder terugdringen. Dit doen we via een preventieve ‘vroegsignalering schulden'-aanpak. Ook heeft Ymere een regeling om via de Wet Tijdelijke Huurkorting maatwerk te leveren en de huurprijs van zelfstandige sociale of vrije sector woningen tijdelijk te verlagen of te bevriezen of te informeren over de mogelijkheden om te verhuizen naar een passende woning. Huurders zullen eerst een beroep op de gemeentelijke woonkostentoeslag doen en een goede samenwerking met de gemeente Haarlem is cruciaal. Daarom gaan we graag in gesprek met de gemeente om te zorgen dat de criteria van woningcorporaties goed aansluiten op de woonkostentoeslag vanuit de gemeente.

Wat bieden wij? De komende jaren zetten wij ons op de volgende manieren in om huurders van Ymere in Haarlem een betaalbare woning te kunnen (blijven) bieden: • Woningen die passen bij het inkomen en huishoudgrootte van de huurder. In Haarlem wijzen we minimaal 70% van de sociale huurwoningen passend toe aan huurders die recht hebben op huurtoeslag. • Uitvoering van het Woonlastenakkoord voor de komende jaren - als dit niet landelijk geregeld wordt - om zo nieuwe dure scheefheid op te lossen. • Blijven inzetten op betaalbaarheid: met ons huurbeleid en jaarlijkse huurverhoging ontzien we de huurders met de laagste inkomens en garanderen we betaalbaarheid voor de huurders binnen onze doelgroep. • Aantal huurders met schulden en aantal huisuitzettingen door huurachterstand verder beperken. Door vroegsignalering en maatwerk via de Wet Tijdelijke Huurkorting. • Inzet van onze kennis en expertise op het gebied van betaalbaarheid, voornamelijk vanuit onderzoeken, pilots en initiatieven uit andere gemeenten in ons werkgebied. Wat hebben wij nodig? De komende jaren zetten wij ons op de volgende manieren in om huurders van Ymere in Haarlem een betaalbare woning te kunnen (blijven) bieden: • Samenwerking met onze collega-corporaties Elan Wonen en Pré Wonen. Hun inzet is hard nodig om minimaal 70% van alle vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan huurtoeslagontvangers.

• Samenwerking met de gemeente Haarlem en huurdersorganisatie de Waakvlam bij de uitvoering van het Woonlastenakkoord. • Akkoord voor het opnemen in de prestatieafspraken van de mogelijkheid om de huursom met inflatie + 1% te laten stijgen. • Voor schuldpreventie en -hulpverlening is samenwerking met de gemeente Haarlem belangrijk, bijvoorbeeld bij dreigende huisuitzetting moeten de maatschappelijke diensten meteen in actie kunnen komen. We willen met de gemeente - aanvullend op het landelijke convenant vroegsignalering - duidelijke afspraken maken in de vorm van Eropaf.

7

Gerenoveerde woningen Broillelaan, Haarlem

3. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen Voor onze huurders zijn onderhoud en veiligheid de basis van een goede woning. Die twee zaken moeten op orde zijn. We verbeteren de kwaliteit van onze woningen op een zo duurzaam mogelijke toekomstbestendige manier.

Woningverbetering en verduurzaming De komende jaren zetten we verder in op de verbetering en verduurzaming van onze woningen. Waar mogelijk combineren we beide. Dat is prettiger voor de huurders omdat we slechts één keer langs hoeven te komen én is ook goedkoper. Met de stappen die we in de voorafgaande jaren maakten in het verbeteren van onze woningen, hebben we inmiddels onze ambitie voor de conditiescore (80% een score ‘goed’) in Haarlem gehaald en dit niveau willen we graag handhaven de komende jaren.

Voor de verduurzaming van woningen zetten we het CO2-pact in. Dit is een aanpak om samen met onze co-makers onze woningen versneld en effectief te isoleren en te ventileren. We maken flinke vorderingen in de energieprestaties van onze woningen. Wij zijn er voorstander van om naast de indicator ‘energie-index’ de indicator CO2-reductie te gebruiken omdat die laat zien wat het daadwerkelijke effect is van verduurzaming. Wij werken o.a. in Weesp en Amsterdam met een gezamenlijke CO2-monitor. We bespreken graag onze ervaringen hiermee met onze Haarlemse partners. Wij bieden de mogelijkheid voor huurders om met partner ‘lederzon’ zonnepanelen op hun dak te leggen. Huurders kunnen hiermee energie en woonlasten besparen en het draagt bij aan een reductie op de CO2-uitstoot. Ook op onze mutatiewoningen en nieuwbouw plaatsen we waar mogelijk zonnepanelen. Ook verkennen we de komende periode hoe we klimaatadaptatie kunnen meenemen bij onderhoudsinvesteringen in onze bestaande voorraad en bij de realisatie van nieuwbouw. Energietransitie De gemeente Haarlem heeft de transitievisie warmte opgesteld. In die visie is het warmtenet Meerwijk één van de belangrijkste focusgebieden. Ymere richt zich specifiek op het warmtenet Meerwijk om daar te leren en het verschil te maken. Dat betekent dat we focus moeten houden en niet tegelijkertijd andere wijken met warmtenetten aan de slag kunnen.

We vinden het heel belangrijk om bij de energietransitie samen met de huurdersorganisatie De Waakvlam en huurders op te trekken. We merken dat er veel vragen bij hen leven en draagvlak niet vanzelfsprekend is. Daarnaast blijft ons uitgangspunt dat de energietransitie geen negatieve financiële consequenties heeft voor onze huurders.

8

Veiligheidsborging Binnen Ymere werken wij met verschillende veiligheidsprogramma’s en doen we periodiek proactief vooronderzoek. De programma’s kunnen zowel ad hoe veiligheidsissues als geplande verbeteringen betreffen in lijn met wet- en regelgeving. Een voorbeeld hiervan is het vervangen van loden leidingen. Op basis van vooronderzoek verwachten we de komende periode geen grote veiligheidsissues in de gemeente Haarlem.

Wat bieden wij? De komende jaren werken wij op de volgende manieren aan de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad van Ymere in Haarlem: • Het op orde houden van de kwaliteit van onze woningen met regulier onderhoud. In 2026 heeft minimaal 80% van onze woningen een goede conditiescore (CVO-score). • Projectmatige woningverbetering en/of renovaties aan het Bavodorp, Rozenprieel, Sterrenbuurt, Junoplantsoen, Vaartstraat, Kerklaan en Havenplein. • Borging van de veiligheid van onze woningen met aandacht voor o.a. sanering loden leidingen en asbest (indien risico’s worden gesignaleerd). • Verdere verduurzaming van het bestaand bezit: ° CO2-pact; verduurzaming meenemen bij regulier onderhoud. o Aanbieden van zonnepanelen. 0 Deelname aan het warmtenet Meerwijk. Wat hebben wij nodig? De komende jaren verwachten wij van andere partijen inzet op de volgende punten om kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad te borgen: • Samen met Pré en Elan en met de huurdersorganisaties betrokken blijven bij de energietransitie, waarbij de gemeente Haarlem de regie voert, ook in het betrekken van de wijkbewoners. • Financiële tegemoetkoming van de gemeente bij duurzaamheidsinvesteringen. We krijgen o.a. de businesscase van het warmtenet Meerwijk vooralsnog niet dicht gerekend. Daarom zijn er andere middelen nodig om de energietransitie te kunnen realiseren.

Zo geven sommige gemeenten 5.000,- euro subsidie op de aansluitkosten voor de overstap naar de andere bron. • Lobby vanuit de gemeente naar Den Haag voor om de kosten van de energietransitie omlaag te krijgen.

9

V

■

■

i

* ■> *'

’

*

r' ■

i

J ■

;;

4. Leefbaarheid: complexen, buurten en onze huurders Naast beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen is ook de leefbaarheid van de woonomgeving belangrijk. Bewoners moeten prettig kunnen samenleven in een complex of buurt. Op de meeste plekken in Haarlem gaat dat goed, toch staat de leefbaarheid in sommige complexen en buurten onder druk. Waar sprake is van toenemende overlast en onveiligheid, willen we samen met stakeholders gericht aan de slag. Daar is meerjarige inzet en een gezamenlijke aanpak van corporaties en stakeholders - zoals gemeenten en zorgpartijen - voor nodig. Inzet op leefbaarheid en aanpak overlast We zijn samen verantwoordelijk voor leefbaarheid en het aanpakken van overlast. Als woningcorporatie zorgen we dat onze huurders de afspraken (o.a. woonfraude, overlast) die in het huurcontract staan naleven. In Ymere-complexen bewaken onze wijkbeheerders het basisniveau van schoon, heel en veilig. Aanvullend investeren we in complexen waar het nodig is extra door intensief beheer of een complexgerichte aanpak. We maken dit soort keuzes op basis van data-gedreven inzichten en onderzoeken, in combinatie met signalen uit de praktijk. In specifieke buurten is echter betere afstemming tussen gemeente, politie, collega-corporaties, huurdersorganisaties en zorgpartijen nodig.

Hierbij helpt een jaarlijkse schouwronde en het benoemen van hotspot-buurten en concrete acties samen met de gemeente, zorgpartijen en collega-corporaties, waarbij de gemeente de regie neemt. Mogelijke acties zijn extra handhaving vanuit de gemeente en vanuit woningcorporaties kunnen we als het nodig is via extra beheermaatregelen overlast proberen te verminderen of via instroom te sturen op de bewonerssamenstelling, zoals bijvoorbeeld bij het Rozenprieel.

Taakstelling instroom kwetsbare groepen Het aantal kwetsbare huishoudens in corporatiewoningen zal blijven toenemen. Voor deze groep is specifieke aandacht nodig. Dit vraagt extra aandacht van woningcorporaties rondom toewijzing en betere afstemming met de gemeente en zorgpartijen. Zoals afgesproken in de Contigentenregeling en Pact van uitstroom huisvest Ymere maximaal 30% van de taakstelling voor kwetsbare doelgroepen. Het verhuurproces voor deze specifieke doelgroepen kan verbeterd worden. Door het proces - inclusief de wachtlijsten - via Woningnet te laten verlopen wordt het maken van de juiste match makkelijker en nauwkeuriger. Hiervoor is inzet van en afstemming tussen woningcorporaties, gemeente, zorgpartijen en Woningnet nodig.

10

In de afgelopen jaren zijn in sommige complexen en buurten veel kwetsbare doelgroepen komen wonen. Ook merken we dat een steeds grotere groep bewoners extra aandacht nodig heeft die wij als woningcorporatie niet kunnen bieden. Samen met collega-corporaties hebben we een belangrijke signalerende functie en kijken we aandachtig waar kwetsbare doelgroepen het best geplaatst kunnen worden. Wijkteams en zorgpartijen spelen een belangrijke proactieve rol in de begeleiding en bemiddeling van (doelgroep)bewoners om overlast te beperken.

Wat bieden wij? De komende jaren werken wij op de volgende manieren aan de leefbaarheid en het woongenot in wijken en complexen in Haarlem waar Ymere veel bezit heeft: • Samenwerking met sociale wijkteams, waarbij wij een signalerende rol vervullen in specifieke buurten en complexen waar de leefbaarheid onder druk staat • Afstemming met collega-corporaties over het huisvesten van kwetsbare doelgroepen en doelgroepen met een zorgbehoefte (wonen en zorg) op basis van een reguliere sociale huurwoning. • Voortzetting van de gebiedsgerichte aanpak in het Rozenprieel en eventueel andere buurten op basis van een jaarlijkse afstemming met de gemeente, zorgpartijen en collega-corporaties. Wat hebben wij nodig? De komende jaren verwachten wij van andere partijen inzet op de volgende punten om de leefbaarheid van de complexen van Ymere en buurten met veel bezit: • Regie van de gemeente op onderstaande punten: O Op korte termijn (2022) realisatie en implementatie van een convenant woonfraude en overlast, om beter informatie te kunnen delen en vergelijken. o Continueren van de afspraken Contigentenregeling en Pact van uitstroom, Ymere is verantwoordelijk voor maximaal 30% van de taakstelling. o Begeleiding vanuit gemeente en zorginstellingen voor zittende huurders die extra aandacht of zorg nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen.

o Een proactievere rol van het Sociaal Wijkteam (richting welzijnsinstellingen) bij problematieken in complexen/ buurten op het gebied van kwetsbare bewoners (o.a. eenzame bewoners, probleemgezinnen en ouderen). o Regierol rondom langer zelfstandig wonen, door o.a. beschikbaar stellen van WMO-voorzieningen, het op peil houden/brengen van maatschappelijke instellingen en up-to-date houden van de wachtlijst voor rolstoelwoningen. o Aanwijzen van schouwlocaties op het gebied van schoon, heel en veilig, inclusief afspraken over vervolgaanpak en (tussentijdse)evaluaties. • Aanvullend blijft voor het Rozenprieel bestendige regie vanuit de gemeente noodzakelijk met extra inzet in het kader van de wijkaanpak (financieel en in co-creatie). Het gaat onder andere om: O Handhaving en gerichte inzet van politie (meer toezicht, aanpak toegeëigende gronden en veiligheids- en ondermijningsaanpak). O Verbeteren openbare ruimte (deels herinrichten, meer groen, eventueel uitruil van gronden). o Gerichte extra inzet van het Sociaal Wijkteam voor o.a. versterken van sociale cohesie, de integrale complexgerichte aanpak en de ondersteuning van kwetsbare groepen.

• Aanvullend willen we graag dat De Waakvlam: ° In specifieke buurten/complexen BCs ondersteunt bij de signaalfunctie rondom leefbaarheid issues en overlastproblematiek en hiervoor een aanspreekpunt heeft bij het Sociaal Wijkteam 0 Ons ondersteunt en adviseert bij de invulling van bewonersparticipatie, zoals het oprichten van een bewonerscommissie in complexen waar bijvoorbeeld een renovatieproject uitgevoerd gaat worden en/of de leefbaarheid onder druk staat.

11

Bijlage 1. Financiële informatie en Cijfers Ymere

Investeringen versus desinvesteringen

Desinvesteringen: -€14M

Investeringen: € 113 M

Dit Activiteitenoverzicht beschrijft de inzet van Ymere in Haarlem voor 2022 t/m 2025. De cijfers in deze bijlage gaan over de periode vanaf 2021 tot en met 2025. De gehanteerde aantallen en percentages zijn gebaseerd op onze laatste dPi (de prospectieve informatie), opgesteld voor 2021-2025. De aantallen en percentages zijn daarom een prognose. De doorkijk kent na 2021 enige mate van onzekerheid. Het blijft een inschatting van ons huidige beleid op een bepaald moment in de tijd. De projectplanning en de economische omstandigheden kunnen veranderen. Ze hebben daarmee een relevante uitwerking op onze bedrijfsvoering, investeringen en financiering.

Saldo: € 99 M

Saldo investeren versus desinvesteren In de prognoses zien we in Haarlem dat de sociale voorraad nagenoeg gelijk zal blijven tussen 2021 en 2025. Dit is het gevolg van het doorzetten van de verlaagde verkoopopgave in Haarlem. Zoals u eerder in dit overzicht kon lezen willen wij graag investeren in de nieuwbouw van sociale huurwoningen in Haarlem. Wij zijn op dit moment samen in gesprek over geschikte en betaalbare locaties daarvoor en onderzoeken tegelijkertijd de mogelijkheden tot verdichting. Dit is vooralsnog niet in de dPi2020 opgenomen. Het saldo investeren versus desinvesteren (verkoop) is in Haarlem met € 99 miljoen positief. Dit betekent dat er gemiddeld op jaarbasis 20 miljoen meer wordt geïnvesteerd dan dat verkoop oplevert. In Haarlem staat de komende jaren een aantal grote renovatieprojecten gepland waarin we dit terug zullen zien. Mogelijk zijn de investeringen in nieuwbouw nog van invloed op dit getal. De gesprekken worden hierover nog gevoerd. Financiële ratio’s Corporaties worden jaarlijks beoordeeld volgens het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW. Deze beoordeelt corporaties op onderstaande financiële ratio’s, te weten de ICR, LTV, Solvabiliteit en dekkingsratio daarnaast is er maximum gesteld aan het te borgen vreemd vermogen. Sinds deze dPi is de beleidswaarde geïntroduceerd als vervanger voor de bedrijfswaarde.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de berekening van de marktwaarde. Dit zijn: beschikbaarheid (doorexploiteren), betaalbaarheid (sociaal huurbeleid), kwaliteit (langjarig onderhoud) en beheer (sociale activiteiten). De (lagere) waarde die ontstaat is de beleidswaarde. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde vertegenwoordigd de maatschappelijk bestemming. De beleidswaarde is daarmee een marktwaarde met een beleidsbeklemming. De ratio’s in het kort:

Kasstroomratio’s: 1) ICR: Hoe vaak de corporatie haar rente kan betalen uit de operationele kasstromen (norm: >1,4x).

Vermogensratio’s: 2) Solvabiliteit: De omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen in beleidswaarde (norm: >15%). 3) Loan-to-Value: De verhouding tussen de beleidswaarde en leningportefeuille (norm: <85%). 4) Dekkingsratio: De verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand (op basis van marktwaarde) en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen (norm: <70%). Vreemd vermogen: 5) Het WSW geborgd lening volume is gemaximaliseerd op €3,5 miljard.

12

Hieronder de uitkomsten voor Ymere geconsolideerd conform de WSW-beoordelingsmethodiek. Ymere voldoet in alle prognosejaren dus aan de normen van het WSW. Wel worden onze investeringen begrensd door het gemaximeerde geborgd lening volume.

Financiële kengetallen (geconsolideerd)

Norm*

ICR geconsolideerd____________________ Solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde (%)_____ Loan to value o.b.v. beleidswaarde (%) Dekkingsratio (%)______________________ WSW geborgd leningenvolume ultimo jaar incl liquiditeitsbuffer (x miljoen euro)

min. 1,40 min. 15% max. 85% max. 70%~ max. 3.500

1,80 __ 51 47 35 3.371

2021

2022

2023

2024

2025

1,92 52 4Ó 33 3.370

1,80 51 47 32 3.396

2,14 50 48 30 3.434

2,21 sr 47 28 3.445

2,37

46 ___ 25 3.434 |

‘De normen staan in het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW (2020) en gelden op dit moment. Indien 'n.v.t.' dan is er geen norm voor opgenomen in het beoordelingskader.

Achtervang De gemeente staat middels de Achtervang garant voor haar gedeelte van de WSW borging van bestaande leningen van Ymere. Graag continueren we de afspraken die reeds met de gemeente Haarlem zijn overeengekomen met inachtneming van de nieuwe Achtervang overeenkomsten tussen het WSW, VNG en de Gemeenten. Disclaimer De dPi is een simulatie van ons huidige beleid onder de huidige marktomstandigheden. Op totaalniveau geeft dit een goede inschatting van onze meerjarige ontwikkeling. Echter, het blijft een inschatting en een vertaling van ons huidige beleid op een bepaald moment in de tijd. Projectplanning en marktomstandigheden wijzigen. Hoe verder in tijd des te groter is dus de mate van onzekerheid in onze dPi-prognose. Dit geldt ook voor een overzicht op gemeenteniveau. Op gemeenteniveau is de meerjarige ontwikkeling de best mogelijke inschatting, maar zeker geen harde richtlijn. Indien de marktomstandigheden wijzigen, dan zal er gedurende het jaar bijgestuurd worden om alsnog onze bedrijfsdoelstellingen te behalen. De richtlijnen en kaders waarin wij ons beleid uitvoeren zijn de vastgelegde prestatieafspraken en de vastgestelde dPi op totaalniveau. Het doel is om aan deze kaders te voldoen.

13

Toelichting woningvoorraad Haarlem

Woningvoorraad Stichting Ymere Ontwikkeling woningvoorraad Haarlem 2021-2025

Haarlem 2020-2024

Totaal Kerngebied**

8.723 8.307 416 8.436

N.v.t.* N.v.t.* N.v.t.* N.v.t.*

72.905 67.272 5.720 69.473

Nieuwbouwwoningen totaal Nieuwbouw DAEB-huurwoningen Nieuwbouw Niet-DAEB-huurwoningen

25 25 0

12 12 0

2.427 2.427 0

Terugkoop koopgarantwoning

19

26

50

DAEB-huurwoning Niet-DAEB-huurwoning

ló 3

23 0

43 7

Sloop t.b.v. nieuwbouw DAEB-huurwoning Niet-DAEB-huurwoning

0 0 o

0 o o

-239 -232 -7

Verkoop woningen regulier & renovatie koop Verkoop DAEB-huurwoningen Verkoop Niet-DAEB-huurwoningen waarvan na renovatie

-46 -43 -3 -42

-48 -43 -5 -42

-1.598 -1.473 -125 -240

Mutatie voorraad

-2

-10

640

Aantal woningen 31-12-2025 DAEB-huurwoningen 31-12-2025 Niet-DAEB-huurwoningen 31-12-2025

8.721 8.305 416

N.v.t.* N.v.t* N.v.t.*

73.545 Ó7.975 5.570

Totale mutatie DAEB woningvoorraad Liberalisaties (bij benadering) Sociale huurwoningen 31-12-2025 (bij benadering)

-2 -20 8.414

-8 -20 N.v.t.*

765 -350 69.888

Aantal woningen 31-12-2020 DAEB-huurwoningen 31-12-2020 Niet-DAEB-huurwoningen 31-12-2020 Sociale huurwoningen 31-12-2020 (bij benadering) 2021 - 2025

*Aantal woningen 31-12-2010 en 31-12 2025 worden alleen weergegeven op basis van data FMP 2021-2025. **Onder kerngebied Ymere wordt verstaan de gemeenten: Amsterdam, Almere, Haarlem, Haarlemmermeer, Weesp en Gooise Meren.

14

Aan: Huurdersvereniging De Waakvlam, voorzitter Teo Veringa Gemeente Haarlem, wethouder Wonen Marie-Thérèse Meijs

Van: Ymere, regiomanager Gerrie Blok juni 2021

Ymere

Bod van Pré Wonen 2022-2024 aan de gemeente Haarlem Wat doet Pré Wonen

en wat is van anderen nodig

1

Inhoudsopgave Inleiding.....................

3

Ontwikkeling en benutting voorraad

4

Betaalbaarheid

8

Inclusieve wijken

10

Kwaliteit vastgoed...................................

13

Excellente dienstverlening aan huurders

15

Samenwerking met partners

16

Financiële kengetallen...............................................

17

Bijlage 1 Wijzigingen in de voorraad gespecificeerd

19

Bijlage 2 Wijkscores

20

Bijlage 3 Ontwikkeling Energie-lndex

21

2

Inleiding 'Iedereen een fijn thuis' is de titel van het ondernemingsplan van Pré Wonen. Onze activiteiten zijn dan ook daarop gericht. In dit bod benoemen we onze inzet om bij te dragen aan de lokale woonvisie

vanuit de keuzes die we hebben gemaakt in het ondernemingsplan. De ambities in het ondernemingsplan gelden voor het hele werkgebied, per gemeente kan de lokale

invulling anders zijn; de lokale woonvisie verschilt en de lokale kansen, mogelijkheden en drempels

verschillen. In dit bod staat vermeld waar wij ons in 2022-2025 extra op richten. We kiezen voor een langere

periode; de opgaven waar we aan werken bestrijken een langere periode, waardoor de activiteiten gericht zijn op doelen die verder in de tijd liggen en zeker niet in een jaar gerealiseerd worden. Dit sluit eveneens beter aan bij de meerjarige prestatieafspraken die we willen maken. Reguliere

werkzaamheden worden niet vermeld, wel uitgevoerd. Een belangrijk aspect om resultaat te bereiken, is in elke gemeente uitgaan van de opgave en handelen naar het behalen van het (gedeelde) doel. Niet alleen de inzet van Pré Wonen, ook de

wederkerigheid van de gemeente en betrokkenheid van andere organisaties is hierbij noodzakelijk.

De basis van het bod is voor elke gemeente hetzelfde. Daarna volgt een deel met specifieke acties

van Pré Wonen in de betreffende gemeente en wat daarvoor nodig is. De betrokkenheid van onze Bewonerskern bij het bod is ook dit jaar digitaal geweest. Het concept bod is voorgelegd en eventuele vragen vanuit de huurdersorganisatie zijn naar tevredenheid beantwoord. Haar betrokkenheid bij het opstellen van Prestatieafspraken wordt gelukkig weer zoals in 2019 en voorgaande jaren ingevuld, met (fysieke) bijeenkomsten; de huurdersorganisatie is een

volwaardige gesprekspartner in het overleg tussen gemeente, huurdersorganisatie(s) en corporatie(s).

Juni 2021

3

Ontwikkelingen benutting voorraad De druk op de woningmarkt in de regio's Zuid-Kennemerland en IJmond is onverminderd groot en

wordt in een aantal gemeenten groter. In de koopmarkt stijgen de prijzen; er is behoefte aan meer goedkopere koopwoningen. Dan is de stap van sociale huurwoning naar een koopwoning makkelijker te maken en komen er weer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de

doelgroep. Voor een aantal mensen kan een woning in de vrije sectorhuur een oplossing bieden als ze niet meer

in de sociale huur terecht kunnen. Ook aan deze woningen is binnen ons werkgebied een tekort, zodat ook deze doorstroming onvoldoende plaatsvindt. Specifiek voor de sociale voorraad geldt dat ouderen langer thuis blijven wonen, er een uitstroom is naar de sociale huurwoningen vanuit maatschappelijke instellingen en de verwachting is dat het

aantal statushouders toeneemt. Kortom er zijn meer woningen nodig, zowel koop- als huurwoningen in verschillende prijsklassen. Doorstroming kan zo gestimuleerd worden en huishoudens kunnen naar

een goed c.q. beter passende woning verhuizen. Opgave voor uitbreiding voorraad Onderstaand schema toont de ontwikkeling van de additionele woningbehoefte in ZuidKennemerland en IJmond. De behoefte aan extra sociale huurwoningen komt duidelijk naar voren. In

elke gemeente komt naar voren dat het met name gaat om woningen voor ouderen en voor starters. Ontwikkeling van de additionele woningbehoefte in de regio Zuid-Kennemerland / IJmond;

prijsklassen

!■ 3.550 J 700

> € 409.000

o. o o

ZÉ

€ 279 - 409.000 < € 279.000

>€ 1.009

□ JZ

€ 720 - 1.009

□

2.850 2.050

zzs

4.000 4.300

■ 2030 trend ■ 2030 tegenspoed

400 400

]

0 2019 -50 300

Xl

<€720 15.000

30.000

45.000

2.400 5.350

60.000

75.000

Bron: WiMRA 2019, bewerking RIGO

Wat bieden we Pré Wonen wil de komende 4 jaar minstens 1200 sociale huurwoningen toevoegen in haar

werkgebied. Dit doen we via herstructurering met mogelijke verdichting, nieuwbouw op nieuwe

locaties en door uitname van sociale huurwoningen in projecten van marktpartijen. Ook transformatie van "andersoortig" vastgoed en het toevoegen van tijdelijke woningen zien we als mogelijkheden om de voorraad sociale huurwoningen uit te breiden. Over dit aantal willen we met betrokken partijen commitment hebben, in elk geval over de start van de bouw. De spreiding van deze extra woningen over de verschillende gemeenten zal afhankelijk zijn van de lokale mogelijkheden. Ook het type woning en voor welke doelgroepen zal mede bepaald worden door de

4

lokale behoefte. Uitgangspunt is wel dat woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn, nu en

in de toekomst. Dat houdt in dat bv. een 3-kamerwoning zowel geschikt moet zijn voor ouderen als voor jongeren en er geen specifiek doelgroep gebonden elementen aangebracht worden. Bij het ontwikkelen van nieuwe woonconcepten voor (een mix van) doelgroepen (bv. niet-zelfredzamen of wonen en zorg) passen we dit uitgangspunt ook toe. Dit betekent goede afspraken maken met de

betrokken organisaties die ondersteuning bieden. In de onlangs gepubliceerde 'Afspraken bestuurlijk overleg wonen voor ouderen' (Actiz, Aedes, VNG, ZN en de ministeries BZK en VWS) wordt

aangegeven dat wonen in samenhang met zorg één van de meest urgente vraagstukken op dit moment is en dat deze urgentie de komende jaren nog sterk zal toenemen. Alle reden om samen

met gemeente en zorgorganisatie afspraken te maken over de omvang van deze opgave en hoe deze op te pakken. Deels zal dit een voortzetting zijn van reeds gestarte projecten. Waar nodig zal Pré Wonen een trekkersrol nemen om invulling te geven aan de opgave voor sociale huur in een ontwikkelingszone. Hiermee willen we ook invulling geven aan 'Samen en anders'*.

In onderstaande tabel is de verwachte bijdrage van Pré Wonen voor de ontwikkeling van de voorraad in de gemeente weergegeven. Dit is exclusief eventuele acquisitie. In bijlage 1 staat sloop/nieuwbouw verder toegelicht.

Ontwikkeling voorraad Haarlem (per 31-12)

Sociale huur

Totaal

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2030

7.743

7.635

7.634

7.702

7.785

7.934

8.619

9

Toelichting wijzigingen Herclassificatie naar DAEB

3

0

1

1

13

Sloop

-112

-48

-112

-81

0

-192

Verkoop

-10

-10

-10

-29

-7

-56

Nieuwbouw

0

49

187

152

126

847

Aankoop

5

5

3

40

29

73

-108

-1

68

83

149

685

333

327

324

322

318

251

-9

-3

0

-1

-1

-13

-8

-3

-3

-1

-3

-54

-17

-6

-3

-2

-4

-67

Vrije sector Totaal

350

Toelichting wijzigingen

Herclassificatie naar DAEB

Verkoop bron: portefeuilleplan 2020

*Pré Wonen heeft in vervolg op de stakeholdersbijeenkomsten voor het Ondernemingsplan, initiatief genomen om met de 3 Haarlemse

corporaties, marktpartijen en de gemeente te onderzoeken hoe we de bouwproductie in Haarlem in een versnelling kunnen krijgen. Als we

blijven doen wat we deden, gaat het onvoldoende snel.

5

Wat vragen we Proces

o

Het versnellen van de fase van planontwikkeling door vast te houden aan vooraf afgesproken uitgangspunten. Laat zien dat je daar ook op aanspreekbaar bent;

o

Processen en inrichting van de bouwproductie, leder vanuit eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid en gericht op een integraal stedelijke aanpak. Aanspreekbaar

o

zijn op gemaakte afspraken is hierbij essentieel; Versnellen van procedures (wijziging bestemmingsplan en afgeven van

o

bouwvergunning). Hier met elkaar afspraken over maken; Mogelijkheid tot en alle medewerking voor de realisatie van de in de bovenstaande

tabel genoemde aantallen nieuwbouw en aankoop;

o Inhoud

o

Een verschuiving van overleg naar meer afgestemde acties. Resultaten kunnen

o

hierdoor eerder worden bereikt; Uitgaan van een integraal stedelijke aanpak en niet van het elke keer opnieuw

benoemen van uitgangspunten per project;

o o

Realistische afspraken over toepassen parkeernormen bij verdichten; Beschikbaarheid van locaties voor sociale woningen. Daar waar de gemeente geen

eigen grond heeft, maakt zij zich hard voor de positie van corporaties bij de locatie

en het vastleggen van afspraken hierover met de betrokken marktpartij;

o o

Transparante verdeling van beschikbare locaties; Voor de sociale sector betaalbare grondprijzen;

Relatie

o

Invulling van de samenwerking tussen verschillende partijen (corporatie, gemeente,

marktpartij,....) gericht op het effectiever samenwerken in de bouwproductie, leder vanuit eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid en gericht op een integraal stedelijke aanpak. Aanspreekbaar zijn op de gemaakte afspraken is hierbij essentieel;

o

Met zorg- en welzijnspartijen de mogelijkheid van nieuwe woonconcepten onderzoeken.

Randvoorwaarden De bereidheid van betrokken partijen om te komen tot een andere manier van samenwerking om zo meer en sneller woningen toe te voegen;

Beschikbaarheid van locaties tegen een betaalbare prijs voor permanente en tijdelijke huisvesting; De gemeente houdt zich aan de afspraken over het percentage sociale woningen bij

nieuwbouwprojecten zoals verwoord in woonvisie c.q. regionaal woonakkoord. Opgave voor betere benutting voorraad Nieuwe toewijzingen worden gedaan volgens het principe van passend toewijzen. Inkomen/huurprijs

en huishoudensgrootte/woninggrootte spelen hierbij een rol. In de bestaande voorraad komt het regelmatig voor dat een huishouden niet passend woont, de woning is te groot, te klein of past niet meer bij het inkomen. Hoe groot de omvang is, weten we niet echt. Wijzigingen in huishouden of

inkomen zijn niet bij ons bekend. Om onze sturingsmogelijkheden te vergroten, zullen we samen met

de gemeente naar oplossingen moeten zoeken om meer inzicht te krijgen en op basis daarvan naar mogelijkheden te kijken om doorstroming te stimuleren.

6

Wat bieden we

Met specifieke regelingen stimuleren we verhuizingen om meer passend te wonen. Te denken is aan de regeling 'Ouder worden, prettig wonen' in Haarlem. □m meer senioren te verleiden naar een beter passende woning, zet Pré Wonen hier proactief op in.

Woonconcepten zoals 'Woning delen' en 'Onder de pannen' blijven we waar mogelijk inzetten. We voeren het gesprek met zorgorganisaties over de mogelijkheden van wonen en zorg in bestaande en nieuwe woningen om passende huisvesting te krijgen en doorstroming te stimuleren. Huurders van Pré Wonen die nu een sociale huurwoning huren en hebben aangegeven dat zij een voor verkoop gelabelde mutatiewoning van ons willen kopen, krijgen voorrang bij het kopen van die woning tegen taxatiewaarde. In de huidige markt is dit zeer gunstig voor onze huurders. Op deze

manier bevorderen we de doorstroming en komt er een sociale huurwoning beschikbaar voor de

doelgroep. In het kader van herijking woningtoewijzing wordt onderzocht of huishoudens die in aanmerking

willen komen voor een vrije sectorwoning voorrang kunnen krijgen wanneer zij een sociale

huurwoning achterlaten.

Wat vragen we Partijen (bv sociale wijkteams) delen signalen met elkaar wanneer ouderen toe zijn aan een

meer passende woning. Zij kunnen dan proactief benaderd worden om de mogelijkheden te bespreken;

Met gemeente en marktpartijen die woningen realiseren in de koop of vrijesectorhuur de mogelijkheden verkennen om bij toewijzing voorrang te geven aan die huishoudens die een (grote), sociale huurwoning achterlaten. Voor ouderen hier ook zorg- en welzijnspartijen bij

betrekken om de behoefte aan zorg en andere ondersteuning gelijk mee te nemen; Samen met de gemeente en andere corporaties zoeken naar creatieve oplossingen om door

betere benutting van de voorraad de wachtlijsten te verkleinen. Hierbij niet alleen naar het

vastgoed kijken, ook naar belemmerende factoren zoals bv. kostendelersnorm;

De monitor woonruimteverdeling wordt nu vooral ingezet als jaarverantwoording. Door ook tussentijds de woonruimteverdeling te monitoren, is er eerder zicht op de trends in de toewijzingen en wat dat betekent voor toewijzingen aan regulier woningzoekenden en aan bijzondere doelgroepen. Zo nodig maken gemeente en corporaties nadere afspraken om bij

te sturen als bv. de regulier woningzoekenden in de knel komen.

Randvoorwaarden

De afspraak in het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2015 om de doorstroming te bevorderen wordt concreet ingevuld door woningen toe te voegen en verhuisstromen te faciliteren. Hierbij wordt tevens onderzocht hoe in samenspraak met corporaties en marktpartijen de doorstroming vanuit de sociale huur naar de marktsector

bevorderd kan worden; Gemeente denkt en werkt mee aan pilots om de voorraad beter te benutten, hiervoor wordt

de mogelijkheid van pilots binnen de verordening ingezet.

7

Betaalbaarheid Een betaalbare woning is belangrijk voor onze doelgroepen, de huishoudens met een kleine beurs.

De betaalbaarheid van een woning is echter niet alleen afhankelijk van de huurprijs, ook de energielasten spelen een rol. Daarnaast blijkt de betaalbaarheid van het wonen voor de lagere inkomens vooral bepaald te worden door de woonlastenquote; het percentage dat de woonlasten uitmaakt van het inkomen. Daarmee is betaalbaarheid van het wonen ook een zaak voor de rijksoverheid.

Wat bieden we In het portefeuilleplan is vastgelegd dat (op termijn) 80% van de sociale huurwoningen in het werkgebied onder de tweede aftoppingsgrens blijft. Dit is vertaald in een gematigd huurbeleid met een gemiddelde streefhuur van 74% van maximaal redelijk op basis van WWS-punten. Zo kan een huurder voldoende geld overhouden voor andere levensbehoeften. Tevens kan Pré Wonen met dit

huurbeleid voldoende investeringsruimte creëren om ook andere doelstellingen uit haar ondernemingsplan te kunnen realiseren. Dit huurbeleid continueren we. Ook het maatwerk bij huurders die in betalingsproblemen komen, handhaven we. Door de druk op de woningmarkt kunnen ook huishoudens met een middeninkomen steeds

moeilijker een betaalbare woning vinden. Pré Wonen heeft een beperkt voorraad vrijesectorwoningen en richt zich op betaalbare woningen voor de doelgroepen. Binnen de regelgeving is er enige ruimte voor vrije toewijzing van sociale huurwoningen aan middeninkomens. Pré Wonen maakt hier gebruik van om ook de iets hogere inkomens een sociale

huurwoning toe te wijzen. Nu wordt minstens 90% van de woningen toegewezen aan huishoudens onder de inkomensgrens van € 44.655 (prijspeil 2021), dat betekent een vrije ruimte van maximaal 10%. In 2022 komen er mogelijkheden om lokaal afspraken te maken over de vrije toewijzingsruimte

tussen 7,5 en 15%. Pré Wonen wil hier gebruik van maken om ook betaalbare woningen beschikbaar te stellen aan de huishoudens met een middeninkomen met name om de veerkracht van een buurt te versterken. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de voorraad in huurklassen weergegeven.

Haarlem (per 31-12)

Sociale huur* 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2030

Goedkoop

1.309

1.055

903

699

613

523

301

Betaalbaar 1

4.170

4.182

4.199

4.285

4.281

4.324

4.503

1.109

1.426

Betaalbaar 2

722

774

855

947

1.021

Bereikbaar

1.542

1.624

1.677

1.771

1.870

1.978

2.389

7.743

7.635

7.634

7.702

7.785

7.934

8.619

350

333

327

324

322

318

251

Vrije sector bron: portefeuilleplan 2020

* goedkoop < € 442,46 Betaalbaar 1 < € 633,25 Betaalbaar 2 <€ 678,66 Bereikbaar < € 752,23

8

Wat vragen we

De inzet vanaf 2022 van de vrije toewijzingsruimte vast te leggen in de op te stellen prestatieafspraken;

In de prestatieafspraken vast te leggen dat de corporaties de gelegenheid krijgen om gebruik te maken van de wettelijke ruimte om een huursomstijging van maximaal 1% boven inflatie te realiseren. Randvoorwaarden

Het huidige huurbeleid van Pré Wonen kan gecontinueerd worden als de huidige ambities ten aanzien van het toevoegen van woningen en op het gebied van onderhoud en

duurzaamheid gelijk blijven; Het effect op de financiële ratio's van de huurbevriezing van dit jaar blijft binnen de marges.

Als er opnieuw vergelijkbare maatregelen worden genomen, wordt ook het huidige huurbeleid tegen het licht gehouden.

9

Inclusieve wijken Een inclusieve samenleving is een samenleving waarin iedereen meedoet en de kans heeft tot zijn of

haar recht te komen. Eén van de belangrijkste voorwaarden is dat mensen 'een thuis' hebben. Een

vertrouwde basis van waaruit zij hun leven kunnen organiseren en die mogelijkheid biedt tot ontplooiing. Een plek waar de bewoner ongestoord zichzelf kan zijn, van waar de bewoner erop uit kan trekken en waar men altijd graag thuiskomt. De laatste jaren zien we echter dat de sociaaleconomische tweedeling verder toeneemt en dat dit de individuele kansen op een fijn thuis beïnvloedt. We zien ook dat de balans tussen de draagkracht en de draaglast van de wijk uit evenwicht is. Dit beïnvloedt de leefbaarheid en daarmee ook de mogelijkheden om een fijn thuis te

creëren.

Opgave voor inclusieve wijken Uit meerdere onderzoeken en monitors blijkt dat er wijken zijn binnen ons werkgebied, waar de

veerkracht afneemt (zie onderstaand kaartje). Signalen hiervoor zijn meer overlast, minder gevoel

van veiligheid, grotere instroom van minder zelfredzame bewoners en een uitstroom van 'sterkere' huishoudens. De inclusieve samenleving komt daarmee op afstand te staan. Pré Wonen richt zich op het bevorderen van de veerkracht van wijken en streeft naar wijken met

kwalitatief goede woningen en een woonomgeving waar mensen met verschillende

huishoudensamenstellingen en sociaaleconomische achtergrond op een prettige manier samenwonen en leven. De opgave zit niet alleen in het versterken van wijken waar de veerkracht minimaal is, ze zit ook in het gebruik maken van aanwezige veerkracht om zo minder zelfredzame

mensen een steuntje in de rug te geven. Deze opgave raakt meerdere domeinen; naast wonen ook zorg, welzijn, arbeid en onderwijs. Daarmee is het een opgave die veel breder is en niet alleen door Pré Wonen kan worden opgepakt.

Veerkracht Haarlem

Legenda Afname kwetsbare groepen

Kwetsbare groepen ongeveer gelijk

Veerkracht en beperkte problemen _ Veerkracht, maar vrij “ veel problemen _ Veerkracht, maar veel “ problemen Niveau problemen ongeveer gelijk gebleven

Weinig veerkracht en beperkte problemen

_ Weinig veerkracht en vrij ® veel problemen « Weinig veerkracht en “ veel problemen

+

Bron: Leefbaarometer, CBS microdata en WoonZorgwijzer, bewerking In.Fact.Research en Circusvis

Algemeen

10

Legenda

Zs.

■ Minder dan 10% ■

10-35%

■ 46-60% ■ 61-80%

■ Meer dan 80%

+

Bron . CBS Microdato, bewerking In. Fact. Research en Circusvis

Aandeel corporatiebezit

Haarlem Oost is een gebied waar extra aandacht nodig is.

Wat bieden we Op het gebied van vastgoed gaat Pré Wonen goedkope/betaalbare woningen toevoegen in

veerkrachtige wijken, een voorbeeld hiervan is de Spoorzone in Haarlem Zuidwest. Daarnaast wordt in het kader van gebiedsontwikkeling samen met marktpartijen gekeken naar mogelijkheden om gedifferentieerd te bouwen waarbij Pré Wonen zich richt op de sociale woningen. Ook hier geldt 'Samen en anders' de bouwopgave benaderen. Spreiding van minder zelfredzame mensen via het "Pact voor uitstroom" voorkomt dat er concentraties van doelgroepen ontstaan die effect kunnen hebben op de leefbaarheid.

Pré Wonen heeft alle wijken van een score voorzien (rood-oranje-groen, zie bijlage 2). Op grond daarvan is gekozen voor een intensieve dan wel extensieve aanpak, waarbij naast de fysieke

component (transformeren, renoveren, onderhouden) zeker ook de sociale component een rol speelt. Dit laatste richt zich op sociale en leefbaarheidsprojecten, gemeenschapsvorming, aanpak

overlast, instroom reguleren, uitstroom 'sterkere' huishoudens voorkomen e.d.. In de wijken met een rode score kiezen we voor een intensieve aanpak. Dat betekent een stevige

inzet van ons én onze partners. Verbeteringen krijg je immers niet alleen voor elkaar. Hiervoor gaan

we actief samenwerken met bewoners, gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, politie en andere

partners ieder vanuit eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid. Een integraal projectplan vormt de basis voor de intensieve aanpak. Pré Wonen neemt de regierol als er een directe relatie ligt met het wonen. Is deze er niet, dan laten we de regierol over aan andere partijen en doen mee als het

effect heeft op het wonen. In de groene en oranje wijken zal de inzet van Pré Wonen minder intensief zijn. Van belang is wel om

goed te houden wat goed is. Dit betekent in groene wijken vooral inzet op continueren van het

beheer en het ondersteunen van bewonersinitiatieven. In wijken die oranje gekleurd zijn, blijven we

monitoren hoe de wijk zich ontwikkelt en grijpen tijdig in om afglijden te voorkomen.

11

Wat vragen we De brede opgave vertalen in door partners gedeelde doelen voor (wijk)ontwikkeling en van

daaruit de samenwerking invullen op basis van eigen deskundigheid en -

verantwoordelijkheid; Wil en inzet van middelen om samen bij te dragen aan veerkrachtige wijken. De betrokken partijen waaronder gemeente, dragen elk bij aan een gebiedsbudget als onderdeel van een

gebiedsaanpak. Hiermee verwachten we meer te kunnen doen met minder geld; Voor wijken die veerkrachtig zijn, kan instroom van minder zelfredzame mensen op weerstand stuiten. Dit vergt inspanningen van betrokken partijen (zorg- en

welzijnsorganisaties, gemeente) om een goede landing in de wijk te realiseren; Instroom van "sterkere" huishoudens in wijken met verminderde veerkracht vraagt mogelijk

om pilots met betrekking tot woonruimteverdeling door bv. voorrangsregels tijdelijk aan te passen; Gezamenlijke jaarlijkse monitoring van effecten en op basis daarvan keuzes maken voor

vervolgstappen. Randvoorwaarden Een integrale aanpak waarbij fysiek en sociaal gecombineerd worden. Het gaat dan om de ontwikkeling van een gebied waarbij niet alleen naar de stenen gekeken wordt, ook naar

leefbaarheid en voorzieningenniveau voor de verschillende doelgroepen; Open en transparant de samenwerking met betrokken partijen aangaan;

Gezamenlijk middelen inzetten gericht op het bereiken van een verbeterde veerkracht van

de wijk, dus niet alleen voor het bereiken van eigen doelen.

12

Kwaliteit vastgoed Een goed onderhouden woning is voor de huurder van belang én voor de waarde van het vastgoed.

De kwaliteit van een woning bevat twee belangrijke (technische) elementen: de bouwtechnische kwaliteit van het casco van de woning en installaties en daarnaast de energie-index/label van de woning. Dagelijks, planmatig en groot onderhoud c.q. renovatie dragen bij aan de kwaliteit van het

bestaande vastgoed. De conditie van de woningen, de energetische kwaliteit en investeringsmogelijkheden bepalen wat en wanneer de uitvoering plaatsvindt. Kwaliteit van de directe woonomgeving behorend bij de woningen is ook een onderdeel van de kwaliteit van het

vastgoed. Daarnaast is de kwaliteit van het openbaar gebied van invloed op de waardering en de

beleving van de gebruikers. Opgave kwaliteit en duurzaamheid Woningen zijn goed onderhouden, gaan mee met de tijd en worden waar nodig verduurzaamd om de

afspraken over klimaatdoelstellingen te kunnen realiseren. Hierbij gaan we uit van CO2-neutraal in

2050. De woonomgeving draagt bij aan vergroening en leefbaarheid. Wat bieden we

De kwaliteit van onze woningen is over het algemeen goed, gemiddeld geaggregeerde conditiescore1 van 2 (op een 4-puntsschaal). Dat houden we zo en waar dat nog niet het geval is, bereiden we een

aanpak voor. Staat een woning op de planning voor een grootschalige aanpak dan wordt een conditiescore van 3-4 geaccepteerd, waarbij de veiligheid wel gewaarborgd is.

CO2-reductie is de komende jaren eveneens een grote opgave. Op het gebied van duurzaamheid wil Pré Wonen in 2030 een energie-index van gemiddeld maximaal 1.0 hebben. Hiervoor wordt een plan

van aanpak opgesteld voor het hele woningbezit. De komende jaren wordt dit zichtbaar bij de

verschillende projecten. In onderstaande tabel zijn de onderhoudsprojecten voor de komende jaren

weergegeven inclusief de wijziging van energie-index. De data zijn afkomstig uit het portefeuilleplan 2020, waarbij nog uitgegaan werd van een gemiddelde energie-index van 1,2 in 2030. In het Ondernemingsplan is de ambitie gesteld op 1.0, dit is in het vernieuwde portefeuilleplan verwerkt. In

bijlage 3 is de ontwikkeling van het totaal aantal woningen met een bepaalde energie-index weergegeven.

Haarlem 2022

2021

2023

2024

HJ. Habrakenhof Brouwersstraat

2025

Van

28

1,5

1,2

1,5

1,2

14

Naar

Sterrebosstraat

36

1,7

1,2

Barbarossastraat

74

2,1

1,4

Noormannenstraat 2/26

9

Graafschapstraat Slachthuisstraat 22/58

De Roos

1,9

1,2

13

1,5

1,2

25

1,9

1,2

73

Beukenstraat

31

Kastanjestraat

68

1 Gebaseerd op on2e conditiemetingen volgens NEN2767 en wat we opnemen in onze meerjarenonderhoudsbegroting. Score 1 is hoog (nieuwbouwkwaliteitf, score 4 is laag Vergelijkingen met conditiescores van andere corporaties zijn dus niet zomaar te maken.

13

1,4

1,3

2,2

1,2

2,3

1,2

Daarnaast zijn er specifieke projecten zoals de uitrol van zonnepanelen op eengezinswoningen. Per gemeente wordt gekeken op welke wijze Pré Wonen kan bijdragen aan verdere verduurzaming zoals