20210244851 STEC Groep Nieuw perspectief voor de Haarlemse hoofdwinkelstraten

Logiesverstrekking

130 Restaurants

120 110 100

Fastservice (fastfood, ijs, koffie, lunch, afhaal)

90

Café/bars/clubs

80 Totaal horeca eten en drinken

70 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Coronasituatie zet ‘ontmoet’-horeca sterk onder druk, herstel op middellange termijn Door huidige coronasituatie staat de horeca zeer zwaar onder druk. De klap is het grootst in de ‘ontmoet’horeca, zoals cafés, clubs en kleinere restaurants. Bezorg-horeca profiteert juist sterk. De exacte impact van de huidige coronasituatie op het horeca-aanbod in binnensteden en andere locaties is niet te voorspellen. Stec Groep verwacht de komende drie jaar een aanbodschok waarbij mogelijk een kwart van de horeca genoodzaakt is te stoppen. Dit hoofdzakelijk als gevolg van een toenemende schuldenlast. Door onderliggende trends (gemak, ontmoeten, buiten de deur eten, kleiner wonen) zal de horeca zich echter op langere termijn herstellen en er ontstaat nieuw ondernemerschap. Bij het loslaten maatregelen ontstaat naar verwachting een grote bestedingsimpuls gelet op sterke behoefte tot weer kunnen ontmoeten en oplopende spaartegoeden bij consumenten. Al met al is het beeld voor de horeca op middellange termijn positief, al kost het enige jaren om op niveau te komen. Beeld Haarlem: relatief veel horecazaken in binnenstad, passend bij regionale en toeristische functie In de Haarlemse binnenstad zijn anno 2020 285 horecazaken actief. Het grootste deel bestaat uit restaurants (91), cafés (40) en lunchrooms (36). Sinds 2018 zien we een zeer kleine daling van aantal horecazaken.

Binnen de verschillende branches zien we een toename van met name coffeebars (+7), caférestaurants (+4) en fastfood (+4). Het aanbod lunchrooms (-9), restaurants (-6) en cafés (-3) daalde juist. Ten opzichte van andere gemeenten met een vergelijkbaar inwonertal beschikt Haarlem over een relatief ruim aanbod. Dit kan worden verklaard door de volgende factoren: • Steden met een groter inwonertal beschikken over een grotere horecacapaciteit vanwege de doorgaans regionale functie deze steden. Dit is in Haarlem in het bijzonder het geval.

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

•

• •

23

Steden met een jonger inwonertal beschikken over een grotere horecacapaciteit doordat jongere inwoners vaker horeca bezoeken. In Haarlem zijn de bevolkingsgroepen 45 tot 65 jaar (27%) en 65 jaar of ouder (17%) relatief kleiner dan landelijk (resp. 27% en 17%). Steden met een toeristisch profiel beschikken doorgaans over een groter horeca-aanbod. Haarlem is een toeristische stad en dit is naar verwachting een flinke bestedingsimpuls voor de horeca. Consumenten bezoeken graag horeca in een gezellige ambiance, bijvoorbeeld op een plein, in historische setting of bij uniek en onderscheidend aanbod. De Haarlemse binnenstad heeft dit te bieden.

Tabel 4: Aanbod horeca binnenstad (links), verhouding inwoners/horecazaken gemeente (rechts) Branche Totaal Horeca

2018 290

2019 289

2020 285

Dranken Café Discotheek Eten Lunchroom Pannenkoeken Café-restaurant Restaurant Fastfood Bezorgen/afhalen Fastfood Grillroom/shoarma Koffie & desserts IJssalon Crêpes/wafels/donuts Koffiebar Hotels Hotel Hotel-restaurant Overig Coffeeshop Shisha lounge Feestzaal

46 43 3 171 47 0 25 99 43 19 19 5 6 4 1 1 12 7 5 12 9 1 2

42 40 2 158 36 2 29 91 48 21 23 4 12 3 1 8 13 7 6 12 9 1 2

42 40 2 158 36 2 29 91 48 21 23 4 12 3 1 8 13 7 6 12 9 1 2

Bron: Locatus, 2020; HorecaDNA, 2020; Bewerking Stec Groep, 2021.

Inzet op grootschalige uitbreiding horeca in binnenstad de komende jaren ongewenst Gelet op het huidige ruimte horeca-aanbod in de binnenstad, gecombineerd met de negatieve effecten van de coronasituatie de komende jaren, is grootschalige uitbreiding van horeca in de binnenstad ongewenst. De komende jaren zal vooral in teken staan van herstel. Bovendien is de landelijke groei van horeca voor de coronasituatie dermate sterk geweest dat naar verwachting het groeitempo veel gematigder zal verlopen. We constateren daarbij dat het horeca-aanbod de laatste drie jaar al is gestabiliseerd. We adviseren dat bij uitbreiding van horeca kwaliteit moet prevaleren boven kwantiteit en dat uitbreiding van horeca moet passen bij de beoogde doelgroepen en functiemix in de gebieden in de binnenstad. Bij vestiging van nieuwe horeca met een aantoonbare meerwaarde is dit goed te verantwoorden. Voor de hoofdwinkelstraat geldt dat een beperkte toevoeging van daghoreca in kwetsbare delen nieuwe doelgroepen kan trekken en zo meerwaarde kan hebben voor verwante functies. We pleiten echter voor de juiste balans en enkel in de gebieden met een programmatische opgave (functiemix, transformatie). De huidige sterke horecagebieden hebben goede kwaliteiten en uitgangspunten waar de bezoeker horeca waardeert en verwacht.

Uitbreiding van horeca, zoals in de hoofdwinkelstraat, mag het draagvlak van horeca elders niet onder druk zetten.

24

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

Marktanalyse wonen Grote druk vanuit de woningmarkt Haarlem en regio staat voor een grote woningbouwopgave. De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens met ruim 10.000 (Bron: Primos, 2020). In de periode tot en met 2025 ligt de huishoudenstoename op 4.200 (zie onderstaande tabel). De grootste toename van huishoudens vindt plaats in de leeftijdscategorie 75+, gezinnen en alleenstaanden van 25 t/m 34 jaar. Tabel 5: Prognose huishoudens gemeente Haarlem Alleenstaanden t/m 24 jaar Alleenstaanden 25 t/m 34 jaar Stellen t/m 34 jaar Gezinnen (en 1-ouderhuishoudens) Alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar Alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar Alleenstaanden en stellen 75+ Overig Eindtotaal

2021 2.320 7.710 4.100 25.335 12.185 19.215 8.690 440 79.995

2025 2.270 8.755 4.140 26.410 12.575 19.155 10.450 445 84.200

ontwikkeling -50 1.045 35 1.070 390 -60 1.760 5 4.200

Ontwikkeling in % -2% 14% 1% 4% 3% 0% 20% 2% 5%

Bron: Primos, 2020; Bewerking Stec Groep, 2021.

Diverse doelgroepen kansrijk voor binnenstad Haarlem Door de centrale ligging van de binnenstad, de grote dynamiek en aantrekkelijke leefomgeving is wonen in de binnenstad zeer kansrijk. We achten de volgende doelgroepen als kansrijk: • Jonge hoogopgeleide alleenstaanden en stellen tot 35 jaar hebben een relatief sterke voorkeur voor een dynamische, stedelijke woonomgeving, dicht bij voorzieningen en multimodaal ontsloten. Werk in de regio is relatief gemakkelijk bereikbaar. Daarnaast hebben zij voorkeur voor appartementen. • Ook stedelijk georiënteerde alleenstaanden en stellen tussen 35 en 55 jaar zijn kansrijk, met name voor de grotere appartementen. Deze groep heeft een relatief sterke voorkeur voor koop. • Vitale 55-plussers geven steeds vaker de voorkeur aan een levendige woonomgeving, dicht bij voorzieningen op een OV-bereikbare plek. Een veilige omgeving is voor hen belangrijk, net als een hoogwaardig afgewerkt en ruim appartement. Een deel van deze doelgroep beschouwd het gebrek aan parkeermogelijkheden als verminderd aantrekkelijk beschouwt. Ook verkiest een minder vitaal deel van de ouderen een rustigere, meer beschutte locatie. • Van gezinnen verwachten we geen tot beperkte interesse. Zij geven doorgaans de voorkeur aan een grondgebonden woning met eigen tuin in een kindvriendelijkere omgeving.

Onder de streep gaat het veelal om starters en doorstromers op de woningmarkt, die snel, betaalbaar en flexibel woonruimte zoeken. In het geval van starters bijvoorbeeld bij ‘uit huis gaan’, als tussenstap naar een grotere of grondgebonden woning of vanwege werk in de regio. Doorstromers wisselen juist van een kleiner naar een groter appartement of ruilen hun grondgebonden (koop)woning in voor een appartement. Voor de oudere doelgroep past een gelijkvloers, relatief onderhoudsvrij appartement beter bij hun levensfase dan een grondgebonden woning. Wonen in de hoofdwinkelstraat in de vorm van wonen boven winkels en herontwikkeling vastgoed De realisatie van wonen in de binnenstad is mogelijk door hergebruik van bestaand vastgoed, het stimuleren van wonen boven winkels, volledige sloop en nieuwbouw van panden of het opvullen van lege plekken. De aanpak in de hoofdwinkelstraten zal zich voornamelijk richten op wonen boven winkels en herontwikkeling van (incourant) vastgoed. Grotendeels gaat het om invulling van lege ruimten op de verdiepingen en in beperkte mate herontwikkeling waarin hogere bebouwing een optie kan zijn. Langwerpige winkelpanden kunnen geschikt zijn voor gedeeltelijke ombouw naar patiowoningen.

25

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

Marktanalyse leisure Leisure een groeimarkt Er is langjarig sprake van stijgende consumentenbestedingen in vermaak, recreatie en leisure. Tegelijkertijd groeit de concurrentie zowel binnen de sector zelf (door groeiend aantal leisureconcepten) als ook door toenemende inzet van aanbieders op het creëren van een ‘totaalbeleving’ met horeca en vermaak. Voor leisure geldt dat steeds sneller veranderende consumententrends zorgen voor een kortere levenscyclus van concepten en dus voor een toenemende noodzaak om te blijven innoveren en investeren. Binnen de leisuremarkt zijn de volgende concepten in opkomst: • Combinaties tussen leisure en horeca, zoals jeux-de-boules/borrelen/hapje eten onder één dak • Family entertainment Center (combinatie van leisure-activiteiten zoals bowling, glowgolf, VR-Rooms, lasergame, escape rooms, et cetera) • Game/Arcade-hal • Bioscoopmarkt (pre-corona) • VR-Rooms en augmented reality Thematisering en totaalbeleving steeds belangrijker binnen leisure-markt De consument is op zoek naar een totaalbeleving. Thematisering, een unieke experience en comfort spelen hierbij een belangrijke rol. De consument is bereid geld neer te leggen voor een bijzondere en blijvende herinnering. Gebruik maken van de nieuwste technologische ontwikkelingen, waaronder augmented en virtual reality (storytelling).

Hiermee kan de belevingswaarde worden verhoogd, zowel bij activiteiten als bij verblijf in het algemeen. Toenemende integratie van dagrecreatie, leisure en horeca (totaalconcepten) om de verblijfsduur en daarmee de periode van bestedingen te verlengen. Binnenstad ruim bedeeld in leisure-activiteiten, Tino’s en musea past beste binnen profiel Haarlem Haarlem beschikt over een ruim leisure- en cultuuraanbod met diverse theaterpodia, een groot aantal musea, een bioscoop en diverse casino’s en escape rooms. Voor de hoofdwinkelstraat zien we dan ook beperkte kansen voor toevoeging van leisure-activiteiten. Meest aansprekend en passend bij Haarlem zijn Tino’s 3 (VR-concept gericht op lokale verhalen van de stad) en musea. Ook escape-rooms zijn potentieel kansrijk, echter verwachten we dat dit geen langdurige invulling brengt voor de hoofdwinkelstraat en deze beter kan renderen elders. Ook combinaties met horeca zijn in opkomst (zoals een activiteit, borrelen en hapje eten); deze dienen bij voorkeur plaats te vinden in de horecagebieden. Kansen tot slot bij toeristische attracties, mits dit onderscheidend is, past bij Haarlem en inspeelt op een gewenste toeristendoelgroep voor Haarlem. Tabel 6: Overzicht leisure in Haarlemse binnenstad Segment Theater/toneel

Musea

Bioscoop

Escape room

3

Marktpotentie / benchmark Redelijk stabiel, staat momenteel zwaar onder druk vanwege coronasituatie Sterk afhankelijk van onderscheidend vermogen, subsidiering en lokaal initiatief Langjarige groei, momenteel zwaar onder druk vanwege coronasituatie Explosieve groei precorona, toekomst onzeker

Zie: https://www.tinoseries.nl/

Aanwezig in binnenstad Haarlem? Ja, stadsschouwburg, Toneelschuur en Philharmonie

Past bij hoofdwinkelstraat? Nee, mits stedenbouwkundig goed ingepast

Kansrijk voor Haarlem? Nee

Ja, o.a. Frans Hals museum, La Condola, Teylers, Archeologisch Museum, ABC Ja, Pathé

Ja, afhankelijk van omvang, front en ligging

Ja, mits initiatief vanuit de ‘markt’, huurprijs potentiele bottleneck

Sterk afhankelijk van stedenbouwkundige inpassing

Nee, huidig aanbod lijkt te voorzien

Ja, Escape Haarlem, Let’s Escape, The Harlem Heist

Ja

Ja, echter beperkte langdurige invulling verwacht

26

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

VR-Room

Groeimarkt

Ja, Virtual Reality Café

Ja

Casino

Stabiel

Ja, o.a. Flemingo, Flash en casino Botermarkt

Family Entertainment Centre

Groeimarkt

Nee

Game/arcade-hal

Groeimarkt

Nee

Sterk afhankelijk van stedenbouwkundige inpassing en parkeren Nee, vraagt om grote metrages en is doorgaans op goed bereikbare plekken gevestigd met veel parkeergelegenheid Ja, meest kansrijk in uitlopers

Ja, bijvoorbeeld in de vorm van Tino’s met toeristisch lokaal / profiel Nee, huidig aanbod lijkt te voorzien Nee

Nee, lijkt beperkt te passen bij Haarlems profiel hoofdwinkelstraat

Bron: Stec Groep, 2021.

Marktanalyse flexconcepten Flinke opmars in flexibele kantoorconcepten Flexibele kantoorconcepten - de verhuur van kantoorruimte waarbij de eindgebruiker de keuze heeft uit vele vormen van kantoorruimten die voor een korte of langere periode kunnen worden gebruikt en waarbij een breed pakket aan diensten wordt aangeboden - zijn bezig met een sterke opmars op de Nederlandse kantorenmarkt. Steeds meer beleggers en exploitanten van kantoorruimte bieden deze dienst aan. De toename van het aantal aanbieders is het gevolg van de snelle groei van het aantal zzp’ers van de afgelopen jaren en het nieuwe werken en de daarmee samenhangende behoefte van kantoorgebruikers aan flexibiliteit. Uit onderzoek van Stec Groep en NVM (2017) naar flexconcepten een jaarlijkse groei van 20 tot 30% voor de periode tot 2025 verwacht, waarbij het grootste deel landt binnen de G4. De huidige coronacrisis heeft deze markt tot stilstand gebracht. Onderliggend zien we een verdere toename van ZZP’ers en een toenemende voorkeur voor werken in of nabij huis (bijvoorbeeld enkele dagen per week). Flexconcepten kunnen hier naar verwachting goed op inspelen.

Flexconcepten spelen in op behoefte ZZP’ers en kleinschalige bedrijven Flexibele kantoorconcepten onderscheiden zich van reguliere kantoorruimte doordat de eindgebruiker van de keuze heeft uit vele vormen van kantoorruimten (zoals een (flexibele) werkplek, kantoorunit, vergaderruimte et cetera) die worden aangeboden voor een flexibele periode (per uur of per dag, per maand et cetera) en met verschillende oppervlaktes. Daarbij kunnen diensten en faciliteiten (secretariële diensten, administratieve diensten, catering, ICT voorzieningen, vergaderzalen, presentatiezalen, et cetera) worden afgenomen naar mate van behoefte van de kantoorhoudende organisatie of zzp’er (zelfstandige zonder personeel). Daarnaast speelt het sociale component van flexibele kantoorconcepten een belangrijke rol in het onderscheid met reguliere kantoorruimte. Dankzij het delen van ruimtes en faciliteiten kunnen huurders in flexibele kantoorconcepten zich onderdeel voelen van een ‘community’; aanbieders van flexconcepten spelen ook sterk in op dit community gevoel om zich hiermee te onderscheiden. Vier typen flexibele kantoorconcepten We zien in de markt grofweg vier typen flexconcepten: • Business centers4: business centers beschikken over kleinschalige kantoorruimte / units die voor een vast bedrag voor een flexibele periode kunnen worden gehuurd.

De huurders delen (algemene) gemeenschappelijk voorzieningen, zoals receptie en sanitair en kunnen tegen betaling een beperkt aantal additionele diensten en faciliteiten afnemen. 4 Een business centrum biedt kantoorruimte met een beperkt aantal diensten en faciliteiten en zijn grotendeels vergelijkbaar met ‘reguliere’ multi-tenant kantoren. Verschil zit in flexibiliteit van contracten en opleveringsniveau (business centers zijn vaak deels gemeubileerd en beschikken over (beperkte) aanvullende diensten.

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

•

•

•

27

Serviced office: serviced offices zijn volledig uitgeruste, van ondersteunend personeel voorziene en ingerichte kantoren, waar voor een vast bedrag voor een flexibele periode verschillende type werkplekken (kantoorunits, kantoorruimte en/of vergaderruimte) gehuurd kunnen worden. De huurders delen gemeenschappelijke voorzieningen, zoals receptie, pantry en reproruimte. Tegen betaling kunnen huurders additionele diensten en faciliteiten op maat afnemen. Co-working space: een co-working space is een gedeelde werkomgeving voor onder andere zelfstandigen, freelancers, thuiswerkers en projectteams. Het is een werkplek voor mensen die zelf bepalen waar, wanneer en hoe zij werken. Co-working spaces onderscheiden zich van serviced offices doordat het niet alleen om de fysieke ruimte gaat, maar vooral om het faciliteren van ontmoeting en uitwisseling. Dit gebeurt enerzijds door de inrichting (open en informeel) en anderzijds door het organiseren van evenementen en bijeenkomsten. Hierdoor ontstaat een ‘community’ gevoel, het gevoel onderdeel te zijn van een groep gelijkgestemden. Incubator: een incubator is een serviced office of een co-working space waar het begeleiden en ondersteunen van huurders, via bijvoorbeeld trainingen of financieringsmogelijkheden, centraal staat. Een incubator probeert een innovatieve en inspirerende werkomgeving te creëren voor start-ups.

Co-working spaces met name in dynamische binnensteden en daarmee kansrijk voor Haarlem In geografische spreiding zijn er verschil tussen de concepten. Business centers en serviced offices zitten over het algemeen meer verspreid door het land op goed bereikbare locaties (snelweg, station). Hierdoor zijn dit ideale plekken voor huurders/werknemers die veel onderweg zijn en een ‘invlieglocatie’ zoeken. Incubators zijn veelal gevestigd in kennisomgevingen (bij universiteit, hogeschool of campus). Co-working spaces zien we vooral terug in de G4. Zij bieden vooral huisvesting voor de grote massa aan tech-, mediaen creatieve start-ups in de grote steden die graag in het centrum of juist op een bijzondere locatie zitten, in multifunctionele gebieden met veel reuring. Huurders bereid om gemiddeld hogere vierkante meterprijs te betalen voor flexibiliteit en services De concepten hebben gemeen dat ze gebruikers faciliteren die op zoek zijn naar flexibiliteit. Het gaat om huurders die graag faciliteiten delen met andere gebruikers, die in staat willen zijn hun huisvesting aan te passen aan groei of krimp en/of gebruikers die op zoek zijn naar een pand waarin zij kunnen werken met gelijkgestemden. De aanbieders van concepten spelen in op de groeiende behoefte van werknemers aan verschillende soorten werkplekken binnen één gebouw met verschillende faciliteiten.

Op het ene moment is een afgesloten ruimte nodig om een telefoongesprek te voeren, op het andere moment een vergaderruimte voor een projectoverleg. Huurders zijn bereid een hogere (all-in) huurprijs te betalen, wanneer hier flexibiliteit in tijd en ruimte tegenover staat en zij gebruik kunnen maken van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Huurders hebben dan de beschikking over bijvoorbeeld een volledig ingericht kantoor, bemande receptie, telefoonbeantwoording, postverwerking, print- en kopieermogelijkheden, gebruik van restaurant en/of ICT-support. Hiermee besparen zij hoge investeringen aan de voorkant. De bereidheid tot hogere huurprijzen maakt dat dit een kansrijker segment is voor hoofdwinkelstraten dan reguliere kantoorruimten. Voorwaarde daarbij is wel dat de directe omgeving levendig, aantrekkelijk en groen is en er mogelijkheden nabij zijn voor bijvoorbeeld daghoreca (koffie drinken of een broodje halen).