Document · PDF

20210244851 STEC Groep Nieuw perspectief voor de Haarlemse hoofdwinkelstraten

commissie Ontwikkeling 17 juni 2021, gemeente HaarlemBij agendapunt: RIB Terugdringen leegstand binnenstad11.493 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Nieuw perspectief voor de Haarlemse hoofdwinkelstraten Stec Groep aan de gemeente Haarlem, CMG en VEBH

Martijn Exterkate & Hub Ploem 22 april 2021

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

Achtergrond.............................................................................................. 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Structuur binnenstad Haarlem 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.3 2.4

Haarlemse binnenstad in transitie .......................................................... 4 Hoofdwinkelstraten in beeld ................................................................... 6 Barteljorisstraat ........................................................................................ 7 Grote Houtstraat Noord ........................................................................... 8 Grote Houtstraat Midden-Noord ............................................................. 9 Grote Houtstraat Midden-Zuid .............................................................. 10 Grote Houtstraat Zuid ............................................................................ 11 De hoofdwinkelstraat volgens investeerders en experts.................... 12 Kansrijke marktsegmenten voor de hoofdwinkelstraten .................... 13

Advies strategie hoofdwinkelstraten 3.1 3.2 3.2.1

3.2.2 3.2.3 3.3

Strategie.................................................................................................. 14 Propositie deelgebieden ........................................................................ 15 Deelgebied A: Nederlandse toplocatie voor sterke merken, flagshipstores en brandstores .............................................................. 15 Deelgebied B: Kraamkamer voor Haarlems ondernemerschap......... 16 Deelgebied C: ‘De Delicatessen van Haarlem’ ..................................... 17 Adviezen voor vervolg ........................................................................... 17

Bijlagen

Proces en gesproken partijen............................................................................. 19 Marktanalyse detailhandel ................................................................................. 19 Marktanalyse horeca .......................................................................................... 22 Marktanalyse wonen .......................................................................................... 24 Marktanalyse leisure ........................................................................................... 25 Marktanalyse flexconcepten .............................................................................. 26

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

1 Inleiding 1.1 Achtergrond De Haarlemse hoofdwinkelstraten, de Grote Houtstraat en Barteljorisstraat, staan onder druk. Dit is een ongekende situatie. Deze A1-straten hebben vele jaren uitstekend gefunctioneerd en waren steevast in beeld bij grote retailers. Er ontstaat echter steeds meer leegstand, met name van grotere panden. Het is van groot belang de hoofdwinkelstraten in Haarlem sterk te houden: zij vormen de levensaders van de binnenstad en takken direct aan op vele (winkel)straten die de binnenstad kent. Verdere terugloop in de hoofdwinkelstraten heeft een één-op-één effect op routing, passantenstromen en daarmee de vitaliteit van de binnenstad als geheel. Tegelijkertijd zitten omliggende gemeenten en (winkel)centra niet stil. Ook zij trekken aan inwoners, bezoekers en toeristen. Het is van belang dat Haarlem voorop blijft lopen en haar aantrekkingskracht behoud. Vast staat dat onderscheidend blijven en inspelen op veranderend consumentengedrag noodzakelijk is tot een succesvolle toekomst voor de Haarlemse hoofdwinkelstraten. Daardoor blijft Haarlem een aantrekkelijk alternatief voor concurrerende locaties in de regio. U vraagt ons om een advies over het toekomstig perspectief van de Haarlemse hoofdwinkelstraten.

U wilt in een beknopt document de kansen en mogelijkheden zien, met daarin aandacht voor de mogelijke verbreding van functie(s) en/of winkelformule(s) en passend/aansluitend bij de andere kleinere winkelstraten in de binnenstad, zoals de Gouden Straatjes. Hierbij beschouwen we de Barteljorisstraat en in het bijzonder de Grote Houtstraat niet als één geheel, maar zoomen we in op delen van deze straten. Zij zijn immers verschillend aangehaakt op het kernwinkelgebied met verschillende profielen en dichtheden van passanten.

1.2 Onze aanpak Voor de totstandkoming van dit advies is een breed aantal experts en vastgoedpartijen geraadpleegd. Ook zijn diverse analyses uitgevoerd. Samengevat zijn de volgende processtappen ondernomen: 1. Februari: Schouw binnenstad. 2. Februari: Marktonderzoek en ruimtelijk-functionele analyse van hoofdwinkelstraten en binnenstad. 3. Maart: Sessie landelijke experts over meest recente inzichten hoofdwinkelstraten en transformatieopgaven en kansen. 4. Maart: Individuele gesprekken met vastgoedeigenaren met bezit in de Haarlemse hoofdwinkelstraten. 5. Maart: Eerste strategiebepaling Haarlemse hoofdwinkelstraten op basis van analyse, gesprekken en expertise. 6. Maart: Toetsing strategie door landelijke investeerders. 7. April: Presentatie aan Centrum Management Groep (CMG) Haarlem. 8. April: Presentatie aan werkgroep leegstand van CMG Haarlem.

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk beschrijven we de structuur van de Haarlemse binnenstad en zoomen daarbij in op de hoofdwinkelstraten. Ook leest u hier het perspectief dat is geschetst door landelijke en lokale experts en investeerders. Daarna volgt in hoofdstuk 3 ons advies voor een strategie voor de hoofdwinkelstraten. In de bijlage is een overzicht opgenomen van gesproken personen/organisaties tijdens deze beknopte opdracht. Ook geven we in de bijlage een nadere uitwerking van de marktanalyse.

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

2 Structuur binnenstad Haarlem 2.1 Haarlemse binnenstad in transitie Binnenstad verschiet van kleur De binnenstad van Haarlem heeft van oudsher een sterke regiofunctie. Met een uitgebreid winkel-, horeca- en evenementenaanbod in een unieke en historische ambiance heeft de binnenstad een eigen positie in het krachtenveld van Amsterdam, Amstelveen, Utrecht, Alkmaar en Hoofddorp. De Haarlemse binnenstad beschikt met ruim 1.000 winkels, horecazaken, culturele functies en dienstverleners over een zeer breed en divers palet aan publiekstrekkers. De Haarlemse hoofdwinkelstraten Barteljorisstraat en Grote Houtstraat vormen de ‘levensaders' van de binnenstad en zijn bepalend in de routing van de bezoeker. Rondom de hoofdwinkelstraten, de Grote Markt en Smedestraat is een groot dwaalmilieu gegroeid onder de noemer Gouden Straatjes, met een variatie aan specialistische winkels, horeca, cultuur en ambachten. Winkels zijn in de binnenstad dominant in het straatbeeld; samen zijn zij goed voor de helft van het aantal voorzieningen. Wel is winkelfunctie steeds minder prominent. Sinds 2015 is het aantal winkels met 60 afgenomen. Horeca en dienstverleners, maar ook leegstand, zijn in de plaats gekomen. De binnenstad verschiet kortom steeds meer van kleur.

Naast winkels zijn anno 2020 de meeste panden ingevuld met horeca (bijna 30%) en dienstverleners (zoals kappers, schoonheidssalons en ambachten). Figuur 1: Functiemix binnenstad (2020, links) en ontwikkeling aantal winkels (rechts) 580 Detailhandel 177 496

Cultuur en ontspanning Horeca

285 49

Diensten

560 540 520 500 480 460 2015

Bron: Locatus 2021, bewerking Stec Groep

2016

2017

2018

2019

2020

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

Leegstand op gezond niveau, maar forse stijging verwacht De leegstand in de binnenstad van Haarlem ligt op een gezond frictieniveau 1 van de 6% (2020, zie figuur 2). Haarlem houdt dit niveau al een langere periode vast: in de afgelopen vijf jaar schommelde de leegstand tussen de 4 en 6%. De Haarlemse binnenstad scoort op het vlak van leegstand aanzienlijk beter dan andere binnensteden. Gemiddeld genomen lag de leegstand in de vijftig grootste binnensteden de afgelopen vijf jaar tussen de 11 en 14%. Ook in enigszins vergelijkbare binnensteden met een sterke regionale positie zoals Alkmaar (12%), Den Haag (7%), Utrecht (8%) en Zwolle (11%) lag de leegstand hoger. De komende jaren wordt echter ook in Haarlem een toename van leegstand verwacht, hoofdzakelijk als gevolg van de negatieve effecten van de coronasituatie. Het PBL (december 2020) gaat uit een leegstand van bijna 11% in 2022. Dit is nagenoeg een verdubbeling van de huidige situatie. De Haarlemse binnenstad staat volgens dit onderzoek in de top vijf binnensteden waar de leegstand het sterkst toeneemt. Oorzaken zijn onder andere de branchering (relatief veel mode- en schoenenzaken, sterk kwetsbare branches), grote horeca-aanbod, regionale positie (consumenten mijden in coronatijd grote binnensteden en kopen vaker lokaal) en sterke terugval in toerisme.

Juist in hoofdwinkelstraten neemt de leegstand toe De leegstand manifesteert zich in de afgelopen vijf jaar in toenemende mate in de Haarlemse hoofdwinkelstraten. Dit past binnen een landelijk beeld 2 op A-locaties in binnensteden. De Haarlemse situatie is dan ook niet uniek op dit vlak. Momenteel staat bijna 3.000 m² wvo leeg. In 2015 lag dit nog onder een niveau van 1.000 m² wvo. In vierkante meters en aantal panden ligt het leegstandsniveau op circa 9%. De leegstand in de hoofdwinkelstraten wordt steeds structureler: sinds 2017 heeft er geen substantiële daling plaatsgevonden. Positief is dat er recent investeringsplannen zijn in de Grote Houtstraat-Noord, welke potentieel leiden tot een afname van 1.000 m² leegstand in dit deel. Tegenover de problematiek in de hoofdwinkelstraten is in de Gouden Straatjes juist sprake is van beperkte leegstand van ruim 1.000 m² (circa 6% in aantal panden en oppervlak). Dit ligt op een redelijk stabiel niveau de afgelopen jaren. In de overige delen van de binnenstad ontwikkeld de leegstand zich grillig. Figuur 2: Leegstandspercentage binnenstad (panden) en winkelleegstand naar type straten (in m²) 12%

5000

10%

4000

8% 6% 4%

3000

Hoofdwinkelstraten

2000

Gouden straatjes Overige straten

1000

2% 0%

0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*2022*

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Bron: Locatus 2021, bewerking Stec Groep

Frictieniveau: een leegstand van 5 á 6% is van belang voor het goed functioneren van de winkelmarkt. Op dit niveau is er voldoende schuifruimte voor bestaande retailers en nieuwe toetreders, en zijn negatieve uitstralingseffecten van leegstand tegelijkertijd beperkt. 2 Leegstand (aantal panden) op A1-locaties referentiebinnensteden in 2018 (links) en 2020 (rechts): Alkmaar (1%, 3%), Amersfoort (5%, 6%), Amsterdam (0%, 2%), Apeldoorn (2%, 18%), Arnhem (2%, 10%), Breda (4%, 16%), Deventer (6%, 15%), Den Haag (0%, 8%), Enschede (5%, 7%), Groningen (2%, 5%), Maastricht (2%, 4%), Nijmegen (2%, 6%), Rotterdam (5%, 15%), Utrecht (6%, 5%), Venlo (2%, 6%), Zwolle (6%, 12%). Bron: Dynamis, 2020. 1

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

2.2 Hoofdwinkelstraten in beeld Noordelijk deel hoofdwinkelstraten drukbezocht, sterke terugloop passanten zuidelijk deel Volgens de meest recente passantentelling (2008-2018) ontwikkelt het aantal passanten in de Haarlemse binnenstad zich relatief goed. Het aantal bezoekers nam toe met bijna 15%, waar gemiddeld genomen het aantal bezoekers juist daalde in binnensteden. In de binnenstad van Haarlem ligt het aantal passanten hoogst in de hoofdwinkelstraten. Bijna de helft van de bezoekers aan de binnenstad bezoekt (een deel van) de hoofdwinkelstaten. Op de drukste dag van de week, zaterdag, lopen tussen de 20.000-25.000 bezoekers door de Barteljorisstraat (2018). In het noordelijk deel van de Grote Houtstraat ligt het aantal bezoekers rond de 30.000. Naarmate de zuidelijker in de Grote Houtstraat neemt het aantal passanten zeer sterk af. Vanaf de kruising met de Nieuwstraat ligt het aantal passanten circa een derde lager dan de drukste punten in de hoofdwinkelstraat. Een aanzienlijk deel van de bezoekers keert kortom terug of slaat een andere weg in, bijvoorbeeld in de Nieuwstraat/ Gierstraat of de Gedempte Oude Gracht. Oorzaak is onder andere de langgerekte opzet van de hoofdwinkelstraten en te weinig aantrekkingskracht voor consumenten om de volledige straat uit te lopen (ontbreken van trekkers en aangenaam verblijfsklimaat).

Naast de hoofdwinkelstraten en de verbinding via de Grote Markt zijn de straten Botermarkt, Kruisstraat (verbinding station en Barteljorisstraat) en de Gedempte Oude Gracht relatief drukbezocht. Figuur 3: Ontwikkeling passanten (links), passanten noord 2018 (midden), passanten zuid 2018 (rechts)

Bron: Locatus, 2018

Inzoomen op onderdelen van de hoofdwinkelstraat Gelet op de verschillende kernmerken en verschillend functioneren van deelgebieden binnen de Haarlemse hoofdwinkelstraten gaan we dieper in op deelgebieden. De gebieden zijn ingedeeld op basis van ruimtelijkfunctioneel profiel, structuur en routing. We onderscheiden vijf deelgebieden: Barteljorisstraat, Grote Houtstraat Noord (Grote Markt-Gedempte Oude Gracht), Grote Houtstraat Midden-Noord (Gedempte Oude Gracht-Nieuwstraat), Grote Houtstraat Midden-Zuid (Nieuwstraat-Proveniershof) en Grote Houtstraat Zuid (Proveniershof-Kampersingel).

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

2.2.1 Barteljorisstraat Barteljorisstraat

Winkelstraat-klassering Panden en oppervlak in gebruik (excl. leegstand) Panden (klein: <100 m², middel: 100-500, groot: >500 m²) Leegstand in m², panden en % (in m² en panden) Doorloop huurders (jaarlijks) Filialiseringsgraad

De Barteljorisstraat is één van de top-winkellocaties in Nederland en een belangrijke verbinding tussen het Centraal Station en De Grote Markt. De straat huisvest grote landelijke en populaire ketens zoals Rituals, Anna van Toor en Tommy Hilfiger. De straat is primair gericht op mode, aangevuld health & beauty (Rituals en Lush) diverse hoog segment levensmiddelenzaken (zoals Leonidas, Nespresso en Simon Levelt) en home & living (Bolia en Casa). De Barteljorisstraat functioneert zeer goed, kent minieme leegstand en heeft de afgelopen jaren ook nauwelijks leegstand gekend. Er is grote marktdynamiek met een jaarlijke doorloop van huurders van 14%. Dit betekent dat eventuele leegstand snel wordt opgevuld en de straat gewild is bij veel spelers. De panden zijn klein tot middelgroot (<400 m²); dit sluit goed aan op de huidige gevraagde metrages in de markt. Door op de ligging midden in de structuur en centraal in de routing is de straat zeer robuust als winkellocatie. De Brinkmannpassage welke aantakt op de Barteljorisstraat wordt herontwikkeld tot onder andere woningen. A1 36 panden, 4.940 m² wvo Klein: 22, middel: 14, groot: 1 50 m² wvo, 1 pand, 1% (wvo), 3% (panden) 14% 82%

Functiemix

Risico op leegstand (RRI) Detailhandel dagelijks Detailhandel mode

Zeer beperkt risico

Detailhandel overig

Beperkt risico

Horeca

Risico

Cultuur

Hoog risico

Diensten

Zeer hoog risico

Leegstand

Risico op leegstand gemiddeld (RRI) 115 110 105 100 95 90 2018 Barteljorisstraat

2019 GH Noord

GH Midden-Noord

2020 GH Midden-Zuid

GH Zuid

Uitleg figuren ‘Risico op leegstand (RRI)’ De figuren ‘Risico op leegstand (RRI)’ zijn gebaseerd op scores van de Retail Risk Index van onderzoeksbureau Locatus. De RRI brengt het risicoprofiel van winkelpanden in kaart. De prestaties van het winkelpand, functioneren van de straat, branchering en vraag & aanbod bepalen een RRI-score en daarmee de toekomstige ‘overlevingskans’ van de winkel. Panden met een score van 100 hebben een gemiddeld risico op leegstand, oplopend tot zeer hoog risico (130-150), aflopend tot zeer beperkt risico (<70).

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

2.2.2 Grote Houtstraat Noord Grote Houtstraat Noord

De Grote Houtstraat Noord ligt midden in het hart van de Haarlemse binnenstad en is de drukst bezochte locatie. Het is een verbindingsas tussen diverse hotspots zoals de Grote Markt, Anegang, Gedempte Oude Gracht en de Botermarkt. Naast dat straatbeeld primair is gevuld met mainstream-modeketens is het grote aantal schoenenzaken kenmerkend voor dit deel. Landelijke ketens worden afgewisseld met enkele lokale spelers zoals Ohanaa, Blanco en Pep & Lily. Naast mode en schoenen zijn diverse juweliers, drogisterijen, een speelgoedwinkel en diverse andere zaken actief. Ondanks het grote aantal passanten en sterke positie in de structuur is de leegstand in dit gebied uitzonderlijk hoog en deels meerjarig. Ook is de marktdynamiek minimaal; er zijn in de afgelopen jaren beperkt nieuwe spelers toegetreden. De leegstand zit met name in middelgrote panden van circa 300-500 m² wvo. Positief is dat er investeringsplannen zijn waarmee potentieel 1.100 m² ingevuld wordt met diverse spelers. Gelet op de uitstekende uitgangspositie van dit deelgebied is de opgave ook de overige leegstand in te vullen zodat het straatbeeld attractief blijft. A1 57 panden, 7.570 m² wvo Klein: 20, middel: 36, groot: 1 1.645 m² wvo, 7 panden, 18% (wvo), 12% (panden) 6% 79%

Functiemix

Risico op leegstand (RRI) Detailhandel dagelijks Detailhandel mode

Zeer beperkt risico

Detailhandel overig

Beperkt risico

Horeca

Risico

Cultuur

Hoog risico

Diensten

Zeer hoog risico

Leegstand

Risico op leegstand gemiddeld (RRI) 115 110 105 100 95 90 2018 Barteljorisstraat

2019 GH Noord

GH Midden-Noord

2020 GH Midden-Zuid

GH Zuid

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

2.2.3 Grote Houtstraat Midden-Noord Grote Houtstraat Midden-Noord

De Grote Houtstraat Midden-Noord heeft een onderscheidend profiel in de binnenstad vanwege een clustering van diverse grootschalige winkelunits en daarmee aantrekkingskracht op grote trekkers als H&M, Zara, Costes en Bershka. Het deelgebied heeft zware tegenslagen gehad met het vertrek van V&D en later Hudson’s Bay. Met HEMA als sterke nieuwe huurder op de prominente locatie is de leegstand weer op gezond niveau. Van alle deelgebieden is het mode-profiel hier het meest dominant, en richten ketens zich het midden- en laagsegment. Dit deelgebied bestaat bovendien vrijwel enkel uit landelijke ketens en is in invulling vergelijkbaar met hoofdwinkelstraten elders in het land. Naast detailhandel zijn met McDonalds en een snackbar twee fastfoodspelers actief. Onderscheidende trekker is de Apple store in het zuidelijk deel, waardoor de loop in dit deelgebied zelf goed is. Sterk aandachtspunt is dat een aanzienlijk deel van de bezoekers in het zuidelijk deel bij de kruising Nieuwstraat teruglopen en in beperkte mate de Nieuwstraat inslaan. In het voormalig V&D pand wordt de komende periode de verdiepingen herontwikkeld naar wonen. A1 26 panden, 9.300 m² wvo Klein: 9, middel: 12, groot: 6 156 m² wvo, 1 panden, 2% (wvo), 4% (panden) 9% 96%

Functiemix

Risico op leegstand (RRI) Detailhandel dagelijks Detailhandel mode

Zeer beperkt risico

Detailhandel overig

Beperkt risico

Horeca

Risico

Cultuur

Hoog risico

Diensten

Zeer hoog risico

Leegstand

Risico op leegstand gemiddeld (RRI) 115 110 105 100 95 90 2018 Barteljorisstraat

2019 GH Noord

GH Midden-Noord

2020 GH Midden-Zuid

GH Zuid

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

2.2.4 Grote Houtstraat Midden-Zuid Grote Houtstraat Midden-Zuid

De Grote Houtstraat Midden-Zuid bestaat uit een gemeleerd winkelaanbod met naast zeven mode- en schoenenzaken een juwelier, optiek, kado-artikelenwinkel, sportzaak, boekhandel, diverse telecomwinkels, een babywinkel en aanvullend twee lunchrooms en een kapper. Midden-Zuid is het meest kwetsbare deel van de Haarlemse hoofdwinkelstraten en zit in een neerwaartse spiraal. De leegstand is stijgende, bijna een kwart van de panden staat (grotendeels meerjarig) leeg en het aanbod is relatief laagwaardig vergeleken met de overige delen in de hoofwinkelstraat. Ruim de helft van de panden heeft een (zeer) hoog risico op leegstand (bron: Locatus, 2020). Een relatief grote doorloop van huurders in combinatie met hoge leegstand betekent dat de gemiddelde huurder relatief kort aanwezig is en panden beperkt in trek zijn. Dit deelgebied is onvoldoende in staat de drukte van de hoofdwinkelstraat naar zich toe te trekken. Gelet op de aanwezige passantenstroom heeft het desondanks veel potentie. De huidige uitstraling is doelmatig, sober en daarbij niet aanlokkelijk genoeg om bezoekers te verleiden. Bovendien is het aantal sterke trekkers beperkt en is er gedeeltijk sprake van eenzijdige bewinkeling wat een natuurlijke loop belemmerd. Midden-Zuid heeft een breder straatprofiel dan de overige deelgebieden; dit biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls.

Bovendien is grootste deel van de panden relatief klein, wat kansen schept voor startende ondernemers en nietwinkelconcepten om een opstart te maken in een hoofdwinkelstraat. B1 23 panden, 4.460 m² wvo Klein: 17, middel: 10, groot: 3 863 m² wvo, 7 panden, 16% (wvo), 23% (panden) 16% 74%

Functiemix

Risico op leegstand (RRI) Detailhandel dagelijks Detailhandel mode

Zeer beperkt risico

Detailhandel overig

Beperkt risico

Horeca

Risico

Cultuur

Hoog risico

Diensten

Zeer hoog risico

Leegstand

Risico op leegstand gemiddeld (RRI) 115 110 105 100 95 90 2018 Barteljorisstraat

2019 GH Noord

GH Midden-Noord

2020 GH Midden-Zuid

GH Zuid

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

2.2.5 Grote Houtstraat Zuid Grote Houtstraat Zuid

De Grote Houtstraat-Zuid heeft zichzelf de afgelopen tien jaar herontdekt en ontpopt als een bruisend deel van de Haarlemse binnenstad. Het milieu is aangenaam, groen en gericht op verblijf. Doordat het deelgebied aan het einde van de langgerekte hoofdwinkelstraat ligt, ligt deze enigszins uit de loop voor de nietfrequente bezoeker en toerist. Food is een belangrijke pijler met naast een Albert Heijn diverse bakkers, kaaswinkel, snoep en delicatessenwinkels. Daarnaast zijn in het gebied diverse modezaken, textiel, cadeauwinkels, bloemenwinkels en decoratiezaken gevestigd. Een opvallende speler is Coolblue, die voor één van de weinige stadswinkels in Nederland heeft gekozen van deze locatie. Het gebied is in trek bij de Haarlemmer en trekt dagelijks veel bezoek. Bovendien rijdt veel fietsverkeer door de straat richting de Gierstraat. Lokaal ondernemersschap is ruim vertegenwoordigd in de straat wat het aanbod unieker en diverser maakt de overige delen van de hoofdwinkelstraat. Ook onderscheid Zuid zich door een ruim aanbod kleinschalige horeca (9 zaken) met diverse lunchrooms, barista’s, ijs en andere delicatessen. Het Proveniersplein is een belangrijk ankerpunt voor beleving in het gebied. Het grootste deel van de panden is kleinschalig en dit komt ten goede aan de verhuurbaarheid in dit gebied. De leegstand ligt op een gezond niveau.

Het risico op toenemende leegstand in dit gebied is relatief hoog (bron: Locatus). We verwachten echter dat in dit gebied solide basis ligt door de sterke functiemix, aangenaam verblijfsklimaat en positief imago. B1/B2 41 panden, 4.430 m² wvo Klein: 17, middel: 10, groot: 1 165 m² wvo, 2 panden, 4% (wvo), 5% (panden) 11% 50%

Risico op leegstand (RRI)

Functiemix Detailhandel dagelijks Detailhandel mode

Zeer beperkt risico

Detailhandel overig

Beperkt risico

Horeca

Risico

Cultuur

Hoog risico

Diensten

Zeer hoog risico

Leegstand

Risico op leegstand gemiddeld (RRI) 115 110 105 100 95 90 2018 Barteljorisstraat

2019 GH Noord

GH Midden-Noord

2020 GH Midden-Zuid

GH Zuid

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

2.3 De hoofdwinkelstraat volgens investeerders en experts In het kader van dit traject is gesproken met landelijke en lokale investeerders en experts op het vlak van retail, binnensteden en vastgoed (zie bijlage). Samengevat worden de volgende kansen en opgaven gezien: • De Haarlemse binnenstad staat nog steeds aan de top van de Nederlandse binnensteden en is goed in beeld bij (inter)nationale retailers. Haarlem wordt gezien als één van de leukste binnensteden van Nederland met veel kwartieren, uitlopers, charmante locaties en een breed horeca- en cultuuraanbod. • Investeerders en experts zien toenemende risico’s doordat zwakke plekken aan het ontstaan zijn en op deze plekken geen winkels meer terugkomen. “Haarlem heeft te lang geteerd op het oude succes, het grote verband mist.” Er wordt gepleit voor meer groen en rust in de stad, net als plekken om te verblijven. De Haarlemse hoofdwinkelstraat is te weinig onderscheidend en lijkt teveel op hoofdwinkelstraten elders in het land. Investeerders en experts geven aan dat een flinke vergroeningsslag nodig is om de hoofdwinkelstraat tot een verleidelijk milieu te maken. Bovendien geeft men aan dat Haarlem op zoek moet naar nieuwe economie in de binnenstad zoals flexconcepten, werkfuncties, diensten en onderwijs. • Er is brede consensus dat de hoofdwinkelstraat in de huidige opzet te langgerekt is voor funshoppen.

Gelet op de landelijke tendens die ook zijn weerslag heeft op de Haarlemse binnenstad zal een deel van de hoofdwinkelstraat een nieuw profiel moeten krijgen zodat de aantrekkingskracht op bezoekers geborgd blijft. Investeerders geven aan dat het noordelijk deel van de hoofdwinkelstraten (vanaf de Nieuwstraat) het meest solide is en richting de toekomst sterke potentie heeft als hoofdwinkelstraat. • De Gouden Straatjes bieden een uniek milieu waarmee Haarlem zich onderscheid ten opzichte van andere binnensteden. De hoofdwinkelstraat heeft grote baat de Gouden Straatjes omdat de wisselwerking tussen beide Haarlem tot een aantrekkelijke en verrassende binnenstad maakt. Er wordt door investeerders en experts gepleit om bij potentieel verder teruglopend winkelaanbod de Gouden Straatjes zoveel mogelijk te behouden en versterken. De opgave ligt vooral in het komen tot nieuwe invulling van delen van de hoofdwinkelstraat met nieuwe functies. • De coronasituatie leidt volgens investeerders tot een huurprijsafname van 20-30% in de hoofdwinkelstraten en verder toenemende leegstand op korte termijn. Op korte termijn is noodzakelijk te komen tot tijdelijke invulling van leegstand (exposities, pop-up, lage huren, etalages). Op langere termijn verwacht men dat Haarlem dermate veel dynamiek en ondernemerschap kent dat de binnenstad zal meebewegen met veranderingen in de markt.

Wel vraagt dit om ruimtelijke kaders welke dynamiek biedt voor nieuwe functies met potentie op de passende locaties. • Investeerders verwachten post-corona verdere terugloop van winkelfuncties op de verdiepingen, in trend die al enige jaren is ingezet. Investeerders pleiten voor mogelijkheden om verdiepingen opnieuw te benutten. Wonen wordt daarbij in het bijzonder als kansrijk gezien. In de afgelopen jaren is dit onvoldoende tot stand gekomen vanwege een mismatch van huur- en vastgoedwaarden tussen de segmenten winkel en wonen. Investeerders verwachten de komende periode een omslagpunt. Ook flexconcepten worden als kansrijke invulling gezien voor de verdiepingen. • Investeerders zijn positief over invulling van leegstand in grootschalige panden in Haarlem, in het bijzonder omdat GDV/PDV-spelers zich in toenemende mate richten op de binnenstad en grote metrages vragen. Bovendien zijn er mogelijkheden voor herinrichting van panden, zoals verkleinen en vergroten om concepten mogelijk te maken. • Investeerders pleiten voor een totaalaanpak van pand- naar gebiedsniveau om te komen tot een robuuste hoofdwinkelstraat in de toekomst. Daarbij pleit men voor een gemeentelijke regierol en een langjarige koers welke investeerders zekerheid en perspectief biedt.

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

2.4 Kansrijke marktsegmenten voor de hoofdwinkelstraten We gaan in onderstaande tabel in op marktsegmenten en nieuwe invullingen voor de Haarlemse hoofdwinkelstraat. In de bijlage is een volledige marktanalyse opgenomen. Marktsegment

Beeld voor de Haarlemse hoofdwinkelstraat

Detailhandel

• Verdere afname van winkelaanbod verwacht in de hoofdwinkelstraat, in bijzonder gelet op grote aantal mode- en schoenenzaken. • Aanbod kan verder worden gediversifieerd met nieuwe spelers in fashion, home & living, healty & beauty en experience stores. Bovendien zijn food & convenience (zoals een city-supermarkt en verse lokale aanbieders) in opkomst. • Grote potentie voor flagship- en brandstores gelet op positie en profiel van Haarlem • Toetreding van perifere spelers met stadsconcepten bied kansen voor grotere panden. • Grootschalige toevoeging van horeca in de hoofdwinkelstraten op korte en middellange termijn zeer ongewenst. Focus op horeca in de sterke horecamilieus rondom pleinen en aantrekkelijke historische locaties is kansrijker en past beter bij het profiel van de Haarlemse binnenstad. • Wel kansen voor beperkte toevoeging van kleinschalige daghoreca (broodjeszaak, lunch, koffie) in kwetsbare delen van hoofdwinkelstraat om functiemix te versterken en dynamiek te vergroten. Echter enkel in beperkte mate, in de juiste balans en vanuit een samenhangende strategie die past binnen de beoogde thematisering van het deelgebied. • Zeer kansrijk en robuust gelet op de woningbouwopgave, onderbenutting van stedelijk wonen in de huidige woningvoorraad en hoge woonkwaliteit van de binnenstad.

• In de hoofdwinkelstraat enkel gewenst op verdiepingen om een levendige plint te behouden. Met potentiële herontwikkeling kunnen verdiepingen ontsloten worden en diepe panden beter benut worden. • Kansrijke doelgroepen zijn jonge hoogopgeleide alleenstaanden en stellen tot 35 jaar, stedelijk georiënteerde alleenstaanden en stellen tussen 35 en 55 jaar en vitale 55-plussers.

Horeca

Wonen

Flexconcepten

• Kansrijk gelet op het toenemend aantal ZZP’ers, groeiende voorkeur voor werken in flexconcepten, de hoogstedelijke setting van Haarlem en het aantrekkelijke verblijfsmilieu van de binnenstad als geheel. Voor de hoofdwinkelstraat geldt de opgave de aantrekkingskracht van de openbare ruimte te vergroten (zoals vergroening) om flexconcepten te laten landen. • Voor de binnenstad van Haarlem zijn co-working spaces het meest passend. • Nog relatief beperkt aanwezig in Nederlandse hoofdwinkelstraten, maar wel steeds vaker voorkomend, zoals in de voormalige V&D Eindhoven, voormalige Hudsons Bay Amsterdam en House of Modernes in Utrecht.

Leisure

• De binnenstad is al ruim bedeeld met leisure- en cultuuraanbod. Voor de hoofdwinkelstraat zien we enige kansen. Meest aansprekend en passend bij Haarlem zijn Tino’s (Virtual Reality-concept gericht op lokale verhalen van de stad) en kleinschalige musea. Kansen liggen bovendien bij toeristische attracties, mits dit onderscheidend is, past bij Haarlem en inspeelt op een gewenste toeristendoelgroep voor Haarlem (geen plat en massatoerisme). Er lijkt bovendien potentie voor game/arcadehal en family entertainment center, echter lenen deze functies zich onvoldoende voor de Haarlemse hoofdwinkelstraat • Leisure is een markt met groeiende bestedingen en sterk dynamisch. Potentieel ontstaan de komende jaren nieuwe concepten die passen bij de hoofdwinkelstraat. • Deze functies zijn in de Haarlemse binnenstad goed vertegenwoordigd, in het bijzonder in de Gouden Straatjes en passen bij een historische en ondernemende stad als Haarlem. • Hoewel deze voorzieningen kunnen bijdragen aan meer functiemix en grotere aantrekkelijkheid van de hoofdwinkelstraten, verwachten we dat uitbreiding hiervan de Gouden Straatjes onder druk kan zetten. Bovendien zijn huurwaarden in de hoofdwinkelstraat veelal te hoog voor deze voorzieningen. Het is beperkt kansrijk (enkele vestigingen), in het bijzonder voor ondernemers die willen profiteren van de drukte van de hoofdwinkelstraat.

Ambachten, diensten, ateliers en creatieve ruimten

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

3 Advies strategie hoofdwinkelstraten Het is duidelijk dat de Haarlemse hoofdwinkelstraten in de huidige vorm onvoldoende inspelen op veranderingen in de markt en het consumentengedrag. De Barteljorisstraat en Grote Houtstraat staan er goed voor, maar het lonkend perspectief is groter en zwakkere delen vragen om aandacht en investeringen. Bovendien hangen de verwachte negatieve (leegstands)effecten van de coronasituatie als donkere wolk boven de stad. De enkele jaren geleden ingezette tendens van afnemend winkelaanbod is een gegeven dat breed geaccepteerd moet worden. Toevoeging van nieuwe economie en functies in de hoofdwinkelstraten is het credo. Zo blijft de Haarlemse binnenstad op de kaart staan als ultieme plek om te winkelen, ontmoeten en verblijven met landelijke aantrekkingskracht. Dit vraagt om pionieren in een veranderende markt, samen met alle betrokken partijen: vastgoedpartijen, ondernemers, gemeente, inwoners en andere betrokkenen. In een dynamische, ondernemende en veerkrachtige stad als Haarlem is nieuw perspectief voor de hoofdwinkelstraten absoluut kansrijk.

3.1 Strategie We adviseren u de volgende principes te hanteren in de strategie voor de Haarlemse hoofdwinkelstraten: • Waar winkelen sterk is moet winkelen sterk blijven. De hoofdwinkelstraten in Haarlem staan te boek als een landelijke top winkellocatie. Veel (inter)nationale spelers zijn aanwezig in Haarlem en blijven zich oriënteren op Haarlem. Er is en blijft veel potentie voor winkelmeters. Wel staan met name de zuidelijke delen van de Grote Houtstraat in toenemende mate onder druk. De hoofdwinkelstraat is in zijn huidige opzet te groot en te lang voor funshoppen. Door afnemende marktspanning in een te lange winkelstraat ontstaan gaten, zelfs op sterke plekken met veel passanten. Dit is funest voor een goede winkelbeleving. Haarlem staat voor de opgave om de hoofdwinkelstraat in te dikken en perspectief te bieden voor plekken waar winkelen een beperktere rol gaat spelen (en al speelt). In onze adviesstrategie spelen we hier op in. • Werk vanuit thematisering van deelgebieden in de hoofdwinkelstraten om tot een sterke propositie richting investeerders, retailers en vastgoedpartijen te komen. Consumenten vragen in toenemende mate om een totaalbeleving. Consumenten willen geïnspireerd en geprikkeld worden en u kunt hier met een gerichte strategie op inspelen. Internationaal en in Nederland, zoals bij de Mall of the Netherlands, wordt deze denkwijze al toepast.

We vinden het onverstandig om ad-hoc binnen de Haarlemse hoofdwinkelstraten nieuwe functies toe te voegen. U kunt dit het beste integraal vanuit een totaalconcept doen. Daarbij staat voorop: waar de mix van functies goed op elkaar aansluit, verbetert de beleving. • Zet in op behoud van de Gouden Straatjes als uniek milieu en kraamkamer van ondernemerschap. In uw potentiele strategie om nieuwe functies toe te voegen aan de hoofdwinkelstraten adviseren we u goed te letten op behoud en voldoende economische draagkracht voor de Gouden Straatjes. In de praktijk betekent dit ten eerste dat functies als ambachten, diensten, ateliers en creatieve ruimten zoveel mogelijk op deze plekken geconcentreerd blijven en u dus primair inzet op andere functies voor uw hoofdwinkelstraten. Wel zijn combinaties met fashion zeer goed mogelijk in uw hoofdwinkelstraat. Ten tweede zien we dat landelijk wordt ingezet op transformatie van randen en aanloopstraten. We adviseren dit niet of beperkt te doen in de Gouden Straatjes omdat deze meer dan voldoende bestaansrecht hebben, veel waarde toevoegen voor de consument en de hoofdwinkelstraten juist versterken. • Faciliteer in de gehele hoofdwinkelstraat ontsluiting van de verdiepingen om woningen te realiseren.

Dit verbetert de leefbaarheid van de straten, de aantrekkelijkheid van de panden en niet onbelangrijk in uw transitiestrategie: het verdienvermogen van vastgoedpartijen om in de plint te komen tot meer marktconforme huurwaarden voor retail en nieuwe functies. U heeft hiertoe al stappen

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

•

gezet; we verwachten dat deze ontwikkeling de komende jaren echt goed op gang komt doordat dalende huur- en vastgoedwaarden de businesscase beter gaan ondersteunen. In een deel van de hoofdwinkelstraat adviseren we u bovendien in te zetten op flexconcepten in verdiepingen. We achten dit kansrijk gelet op het toenemend aantal ZZP’ers, groeiende voorkeur voor werken in flexconcepten en het aantrekkelijke verblijfsmilieu van de binnenstad als geheel. Voor de hoofdwinkelstraat is een randvoorwaarde de aantrekkingskracht van de openbare ruimte en het vastgoed te vergroten om flexconcepten te laten landen. Blijf terughoudend met horeca in de hoofdwinkelstraten. Benut wel de kans om via beperkte toevoeging van daghoreca in specifieke deelgebieden de functiemix te versterken, nieuwe bezoekimpulsen te realiseren en dynamiek te vergroten. Doe dit echter enkel vanuit een samenhangende strategie in uw deelgebieden. We adviseren u in uw brede horecabeleid de horeca te blijven trechteren in de sterke horecamilieus rondom pleinen en aantrekkelijke historische locaties. Dit is kansrijker, past beter bij het profiel van de Haarlemse binnenstad en wensen van de bezoeker.

3.2 Propositie deelgebieden In onze analyse (hoofdstuk 2.2) hebben we vijf deelgebieden onderscheiden binnen de Haarlemse hoofdwinkelstraat. We adviseren toe te werken naar en te denken in drie deelgebieden met bijbehorende proposities die we kansrijk achten voor de Haarlemse hoofdwinkelstraten. 3.2.1 Deelgebied A: Nederlandse toplocatie voor sterke merken, flagshipstores en brandstores In dit gebied is de strategie gericht op het concentreren en versterken van het funshoppen in een compacter gebied. Doordat u helderheid biedt waar het funshoppen in de toekomst plaats gaat vinden, zal de markt over een langere periode langs deze lijn acteren en haar investeringen hier trechteren. Zo draagt u bij aan marktspanning en een levendige plint. Het gebied behelst de Barteljorisstraat en het noordelijk deel van de Grote Houtstraat (tot aan de Nieuwstraat). De winkelfunctie blijft hier dominant, indien mogelijk gecombineerd met mengvormen mocht de markt hier om vragen. Een vernieuwingsslag binnen het bestaande winkelbestand is noodzakelijk, gericht op de optimale ervaring voor de consument. In andere woorden: minder winkelschappen, maar meer omnichannel, service en inspiratie in verassende winkelomgevingen. In deze compactere opzet met grote diversiteit in panden, metrages en kwaliteiten heeft Haarlem alles in zich om een top winkellocatie te blijven.

We zien in toenemende mate dat formules kiezen om flagshipstores en brandstores te openen. Haarlem kan als aantrekkelijke stad met groot marktgebied vooraan in de rij staan, mits hier actief op wordt ingespeeld en er gezamenlijke inspanningen worden geleverd. Bovendien zien we dat het winkelaanbod in Haarlem completer kan, specifiek in fashion, beauty & health, home & living en experience stores (zie bijlage voor een overzicht). Dit biedt een welkome invulling van panden die mogelijk leeg komen te staan en momenteel leeg staan. Ook perifere spelers (denk aan Decathlon, Trendhopper, Ikea) en webshops openen steeds vaker stadsconcepten die goed in de Haarlemse hoofdwinkelstraat passen. Kortom: volop perspectief, maar wel in een compactere opzet.

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

3.2.2 Deelgebied B: Kraamkamer voor Haarlems ondernemerschap In dit gebied stellen we voor een transitie te realiseren. Feitelijk is de transitie al gaande, in de loop der jaren zijn formules verplaatst naar andere delen in de hoofdwinkelstraat en is leegstand structureel toegenomen. Zaak is om dit gebied nieuw perspectief te geven door bezoekredenen toe te voegen zodat het gebied in een opwaartse spiraal komt. Ons advies is het gebied geleidelijk te laten verkleuren van de voorheen mainstream-winkelketens naar een locatie voor lokaal ondernemerschap in een dynamische omgeving. De huidige ruimtelijk-functioneel invulling van dit deelgebied is 85% detailhandel, 10% horeca en 5% diensten. We stellen het volgende programma voor: • Fashion-kraamkamer van de hoofdwinkelstraat: circa 4050% funshoppen in kleinschalige vorm. Door de huidige dalende tendens en verwachte verdere afwaardering in huurwaarden biedt deze locatie goede uitgangspunten als ‘start’-locatie voor lokale ondernemers in de hoofdwinkelstraat. De locatie wordt drukker bezocht dan de Gouden Straatjes (gemiddeld 50% meer bezoek) en ligt direct tegen sterke delen van de hoofdwinkelstraat. Een potentiele invalshoek is het lokaal ondernemerschap in modeontwerpers (bijvoorbeeld vanuit de modevakschool) als unique selling point en thematisering in dit gebied.

• Werken in de stad: circa 20-30% ambachten, maakbedrijven die verkopen in de plint en op verdieping produceren, werkfuncties in de plint en maximaal inzetten op flexconcepten op de verdieping waar dat kan. We zien enerzijds kansen voor nieuwe economie in de stad vanuit bedrijvigheid uit de Haarlemse werklocaties (zoals Waarderpolder) en anderszijds nieuwe vormen van werken zoals co-working spaces gericht op ZZP’ers en lokale startups. Uitdaging is om hier tot marktconforme huurprijzen te komen en binnen de bouwtechnische mogelijkheden en metrages deze concepten te kunnen realiseren. • Dagelijks reuring en ontmoeten in de straat: circa 20% gericht food in de vorm van een citysupermarkt en toevoeging van maximaal drie kleinschalige daghoreca (broodjes, koffie, lunch). Vanuit deze segmenten is veel marktdynamiek, ze worden dagelijks bezocht en realiseren daarmee een loop in het gebied. We adviseren in te zetten op deze strategie om dat deze markttechnisch goed te realiseren is en directe impact op reuring in de straat. Het is van groot belang dit in de juiste balans te doen. Dit betekent concreet: geen horecastraat, geen avondhoreca en geen of minimale terrassen, maar wel kleinschalige horeca gericht op gemak voor de werknemer in de straat en bezoeker van de van de binnenstad.

Absolute randvoorwaarde voor het slagen van deze transitie is een flinke opwaardering van de openbare ruimte in dit deelgebied. De huidige openbare ruimte beoordelen we als sober en doelmatig, terwijl de nieuwe functies vragen om een hoge verblijfskwaliteit. Het is momenteel geen aantrekkelijke plek om te flexwerken en de Gouden Straatjes bieden een veel aantrekkelijker klimaat voor bijvoorbeeld modeontwerpers en werkfuncties. Er is een flinke vergroeningsslag noodzakelijk en nieuwe objecten (zoals bankjes, zitstenen, verlichting, bloemenperkjes, et cetera) in de straat kunnen een goede impuls geven. Bovendien zien we dat bezoekers verleid moeten worden om vanuit de Grote Houtstraat door te lopen naar dit deelgebied. Nu keert men te vaak terug terwijl een aantrekkelijke openbare ruimte nieuwsgierig maakt.

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

3.2.3 Deelgebied C: ‘De Delicatessen van Haarlem’ Dit deelgebied functioneert nu goed maar kan in potentie nog meer floreren. Bovendien ligt dit momenteel onvoldoende in de loop door het langgerekte karakter van de hoofdwinkelstraat. We stellen voor daarom te werken met thematisering gericht op dé proeflocatie van Haarlem, bijvoorbeeld onder de noemer ‘De delicatessen van Haarlem’. Dit vanuit de gedachte: uitbouwen wat al sterk is. In de straat is een ruim aanbod fooden delicatessenzaken aanwezig welke momenteel primair door de lokale Haarlemmer wordt bezocht. Via placemaking verwachten we dat de toerist en niet-frequente bezoeker meer te verleiden is naar dit gebied, waardoor het zuidelijk deel van de hoofdwinkelstraat als geheel een betere loop krijgt. We zien een toenemende behoefte aan lokale, verse en duurzame producten, maar ook ‘verwen’-momentjes. We verwachten dat het Haarlemse ondernemerschap hier goed op in kan spelen. De strategie richt naast uitbouw van speciaalzaken, en behoud de supermarkt en beperkte daghoreca, vooral op het realiseren van een ‘verhaal’. Met het Proveniersplein, groene accenten en beperkte terrasruimte ligt er aantrekkelijke basis met veel verblijfskwaliteit.

Verschillende activiteiten kunnen het profiel als proeflocatie verder versterken, zoals een periodieke kleinschalige hoogwaardige proefmarkt op het Proveniersplein, proefdagen en samenwerkingen.

3.3 Adviezen voor vervolg Advies 1: Werk aan draagvlak doorontwikkeling (deelgebieden in) hoofdwinkelstraat Cruciaal in het slagen van de doorontwikkeling van de hoofdwinkelstraat is werken aan draagvlak voor verandering. Dit geldt in het bijzonder voor vastgoed, politiek en ondernemend Haarlem. De volledige hoofdwinkelstraten hebben vele jaren lang een profiel gehad voor funshoppen en partijen hebben binnen dit profiel goed gerendeerd. Echter, de markt veranderd snel en niet alle partijen zijn hiervan doordrongen. Zeker niet in Haarlem omdat de binnenstad in vergelijking tot elders relatief goed heeft gefunctioneerd in de afgelopen tien jaar en grootschalige leegstand (met uitzondering van het voormalig V&D-pand) bespaard is gebleven. Bovendien hebben niet alle (vastgoed)partijen ervaring met nieuwe mixed use invullingen. Zaak is om nieuw perspectief en zekerheid te bieden waardoor investeren in de Haarlemse hoofdwinkelstraat aantrekkelijk blijft. Om tot draagvlak te komen stellen we voor: • Gebiedsgericht te werk gaan in het bijzonder in de zuidelijke delen (Grote Houtstraat Midden-Zuid en Zuid) en gesprekken te voeren met partijen in het deelgebied.

Hoe landt het gewenste perspectief? Wat voor perspectieven zien zij zelf en wat zijn hun ideeën daarbij? Hoe kan het gebied verder geprofileerd en op de kaart gezet worden? Waar kan de gemeente in faciliteren en waar zijn partijen zelf aan zet? • Investeren in de openbare ruimte om een vliegwiel te realiseren en de markt te laten zien dat het menens is. • Uitdragen van de uiteindelijke visie naar de markt. Zo trechtert u toekomstige investeringen op de juiste locaties en verleid u. We zien dat investeerders hier erg gevoelig voor zijn, temeer omdat zij zekerheid willen op langere termijn. Misschien wel het belangrijkste principe in het transformeren van winkelstraten is dat bestuurders de ambitie hebben om er echt wat aan te doen. Instrumenten noch financiën vormen zelden het probleem. Leidend is: er vol op inzetten, de samenwerking zoeken, consortia maken (die per case verschillen), pilots opstarten en acties uitvoeren en daardoor resultaten behalen. En dat werkt dan weer aanstekelijk.

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

Advies 2: Vertaal visie en beoogde profiel in planologisch juridisch kader Ontwikkelingen kunnen enkel tot stand komen als de planologische kaders (omgevingsplan, vergunningen) aansluiten bij de beoogde gebiedsprofielen. U laat daarmee zien dat de daad bij het woord wordt gevoegd. In de gebieden waar u nieuwe dynamiek wilt laten ontstaan in het kader van transformatie zet u in op zo min mogelijk potentiële belemmeringen voor investeringen (binnen de gestelde kaders) en bent u dus maximaal ondernemersgericht. Dit betekent tegelijkertijd dat de planologisch juridische kaders strak blijven in de delen waar het funshoppen geconcentreerd blijft en bijvoorbeeld horeca-initiatieven niet gewenst zijn. Advies 3: Stuur op hoofdwinkelstraat vanuit totale doorontwikkeling binnenstad Het is van groot belang in uw aanpak niet alleen te focussen op de hoofdwinkelstraten, maar (transformatie)initiatieven breed af te wegen. Immers, ontwikkelingen in het ene deel van de binnenstad kunnen andere onder druk zetten of juist versterken. Daarbij staat voorop: de juiste functie op de juiste plek. Wellicht is het nodig om op enkele plekken buiten uw hoofdwinkelstraten of in de rafelranden naar de binnenstad op termijn afscheid te nemen van de winkelfunctie.

Of zijn diverse ontwikkellocaties, zoals het stationsgebied, zeer kansrijk bekeken vanuit nieuwe vormen van economie en woningbouwontwikkelingen, en wilt u tegelijkertijd dat bestaande gebieden hiervan meeprofiteren. We adviseren u heel helder te maken wat de perspectieven en mogelijkheden zijn per straat en/of deelgebied. Op welke mix van functies (horeca, detailhandel, economie, kantoren, wonen, et cetera) en doelgroepen (dag- of nachthoreca, starters of senioren, et cetera) zet u waar in? Waarom hier ondernemen/wonen? Wat is nodig zowel op ruimtelijk en functioneel vlak? Zo versterkt u uiteindelijk de binnenstad als geheel vanuit een integrale en afgewogen strategie.

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

Bijlagen Proces en gesproken partijen Voor de totstandkoming van dit advies is een breed aantal experts en vastgoedpartijen geraadpleegd. Ook zijn diverse analyses uitgevoerd. Samengevat zijn de volgende processtappen ondernomen: 1. Februari: Schouw binnenstad. 2. Februari: Marktonderzoek en ruimtelijk-functionele analyse hoofdwinkelstraten en binnenstad. 3. Maart: Sessie landelijke experts (zie tabel) over meest recente inzichten hoofdwinkelstraten en transformatie-opgaven en kansen. 4. Maart: Individuele gesprekken met vastgoedeigenaren (zie tabel) met bezit in de Haarlemse hoofdwinkelstraten. 5. Maart: Eerste strategiebepaling Haarlemse hoofdwinkelstraten op basis van analyse, gesprekken en expertise Stec Groep. 6. Maart: Toetsing strategie door landelijke investeerders (zie tabel). 7. April: Presentatie aan Centrum Management Groep (CMG) Haarlem. 8. April: Presentatie aan werkgroep leegstand van CMG Haarlem. Tabel 1: Overzicht van gesprekspartners Landelijke experts • Brigit Gerritse (KERN / Retailagenda) • Gert-Jan Slob (Locatus) • Marcel Evers (Inretail) • Olaf Zwijnenburg (Rabobank) • Anton Bruning (Bruning De Goede)

Lokale vastgoedeigenaren • Ruud Weerts (Syntrus Achmea) • Nico Spinhoven (ASR) • Lucien Aster (Doopsgezinde Gemeente)

Landelijke investeerders • Bart van Twillert (Unibail-RodamcoWestfield) • Jeroen Jansen (Bouwinvest) • George van Hooijdonk (MN Vastgoed) • Hilko Hartog (Vastned) • Chris Lanting (Colliers)

Dit traject is begeleid door de begeleidingsgroep (zie onderstaand). Met deze groep hebben vier overlegmomenten plaatsgevonden waarin de voortgang is besproken. Tabel 2: Deelnemers begeleidingsgroep Dick Hulsebosch Falco Bloemendal Anne-Marie vd Burgh Marjon Zorge Frans Baars

CMG Centrummanager binnenstad Haarlem Gemeente Haarlem Gemeente Haarlem VEBH

Marktanalyse detailhandel Winkelmarkt sterk veranderend, binnensteden relatief goede positie De winkelmarkt staat landelijk al jaren onder druk als gevolg van online, overbewinkeling en vergrijzing. Voor de hedendaagse consument zijn online aanbieders een steeds aantrekkelijker alternatief, in het bijzonder in de non-food. Sinds 2011 nam in de branches ‘vrije tijd’ (-12%), ‘mode & luxe’ (-8%) en ‘in en om het huis’ (-6%) het winkelvloeroppervlak af. In de food-branche nam het winkelvloeroppervlak juist toe (+12%), met name vanwege inwonersgroei en toenemende populariteit. De verschuiving van winkelbestedingen heeft impact op fysieke winkellocaties, maar niet overal in dezelfde vorm of mate: • Kleine stadscentra en dorps- en wijkcentra gericht op boodschappen doen blijven aantrekkelijk en ontwikkelen zich positief. • Middelgrote centra hebben steeds meer relevantie verloren: ze zijn te groot om te kunnen renderen op ‘boodschappen doen’, maar te klein om een sterk alternatief te zijn voor sterke binnensteden gericht op

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

•

dag-recreatief bezoek. Ketens trekken steeds meer weg uit deze centra, leegstand neemt structureel toe en grootschalige transformatie is noodzakelijk. Binnensteden (+/- top 15) onderscheiden zich in de markt als plek voor een dagje uit met divers en ruim winkelaanbod, horeca, culturele voorzieningen en evenementen. Hoewel de leegstand ook hier licht toeneemt, blijven de binnensteden een magneetfunctie houden voor economische activiteit.

Figuur 4: Winkelvloeroppervlak naar branche Nederland (2015=100) 120 110 100 90 80 2011

2012

2013

Dagelijkse boodschappen

2014

2015

2016

Mode en luxe

2017

Vrije tijd

2018

2019

In en om het huis

Figuur 5: Winkelvloeroppervlak binnenstad Haarlem / Nederland (2015=100) 110 100 90 80 70 2015

2016

Haarlem binnenstad

2017 Binnensteden

2018 Middelgrote centra

2019

2020 Kleine centra

Verdere ‘shake-out’ verwacht als gevolg van huidige coronasituatie Door de verwachte economische gevolgen van de coronacrisis en versneld veranderend consumentengedrag neemt de leegstand de komende jaren eerder toe dan af, ook in de binnenstad van Haarlem. PBL (december 2020) gaat uit van een toename naar 10,8% leegstand (wvo) in de binnenstad. Dit betekent ruim 6.000 m² wvo extra leegstand. De potentiële toenemende leegstand wordt vooral gestuwd door sterke verdere digitalisering (online) waar een deel van de detailhandel onvoldoende op inspeelt en toenemende schuldenlast. Enerzijds wordt een nieuwe faillissementsgolf verwacht bij landelijke ketens in de fashion, dit heeft met name zijn weerslag op de hoofdwinkelstraten. Voor een deel van de retailers was de situatie voor corona al weinig rooskleurig en de huidige situatie het ‘laatste loodje’. Anderzijds wordt verwacht dat een deel van de zelfstandige winkeliers bij afbouw van steunmaatregelen en noodzakelijke terugbetaling van schulden genoodzaakt is te stoppen. Beeld Haarlem: grote verschuivingen verwacht, potentie voor nieuwe toetreders Specifiek voor Haarlem binnenstad verwachten we de volgende ontwikkelingen de komende jaren in de winkelmarkt: • Structurele huurprijsdaling van 10-20% in de Haarlemse hoofdwinkelstraten, oplopend tot 30% op korte termijn in de kwetsbare delen.

• Groot aantal verschuivingen binnen de hoofdwinkelstraat bij aflopende huurcontracten om lagere huurprijs te bedingen, gecombineerd met versnelde ombouw naar winkelomgevingen waarbij omnichannel en beleving (minder productschappen, meer service, info en experiences) voorop staat. • Verdere introductie van flagshipstores (prime-winkel van een keten/formule met vaak een unieke collectie in een ultieme winkelomgeving) en brandstores (winkels gericht op één merk); Haarlem concurreert op dit vlak met andere top-winkelsteden (Amsterdam, Den Haag, Utrecht).

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

• • • •

Verdere afbouw winkelmeters op verdiepingen. Dynamiek en toetreding van perifere spelers op de binnenstad vanwege o.a. huurprijsdaling, hoofdzakelijk gericht op grotere metrages (>400 m²). Dynamiek en toetreding van online spelers op de binnenstad vanwege zichtbaarheid en merkbeleving gericht op kleinere metrages (<200 m²). Afbouw aantal vestigingen per winkelformule in de binnenstad (van twee naar één).

In onderstaande tabel geven we een overzicht van winkelformules die in potentie kansrijk zijn voor de binnenstad van Haarlem. Deze formules zijn in andere grote binnensteden (zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag) aanwezig maar (nog) niet in Haarlem, zijn in opkomst of heroriënteren zich steeds vaker binnensteden in plaats van perifere locaties. Samenvattend zien we dat de branche ‘fashion’ verder uitgediept kan worden in Haarlem. Gelet op de krimp in deze branche zijn nieuwe formules vooral een welkome invulling te ontstane lege panden door ketens en zaken die de komende periode potentieel stoppen. Kansrijk is daarnaast toenemende oriëntatie perifere spelers op de binnenstad, onder andere in de categorie ‘Home & Living’, deze bieden met name kansen voor grotere leegstaande metrages. Ook zien we in toenemende mate experience stores die (soms tijdelijk) richten op één merk (Nijntje, Lego, Peppa Pig), het uitproberen van producten en/of verlengstuk van de webshop (Coolblue, Fietsenwinkel.nl, Guts Gusto). Tot slot zien we een positieve tendens binnen het segment ‘Health & Beauty’, soms aangevuld met behandelingen en schoonheids- en laserklinieken. Concepten binnen dit segment vragen om kleine metrages. Tabel 3: Potentiële winkelformules voor binnenstad Haarlem Formule

Metrage

Formule

Metrage

Fashion &Other Stories All Saints ASPACT Bijou Brigitte Birkenstock Blue Tomato Calzedonia Claire’s Cotton Club Daniel Welli Denham Distrikt Norrebro Dr. Martens Essentiel Foot Locker Guess Guts Gusto Hutspot Kookai Labfresh Lacoste

L (500-750) M+ (250-500) S (50-100) S (50-100) S (50-100) M+ (250-500) M (100-250) S (50-100) M+ (250-500) XS (0-50) S (50-100) M+ (250-500) S (50-100) S (50-100) M (100-250) L (500-750) M (100-250) M+ (250-500) L (500-750) S (50-100) M (100-250)

Fashion Mango Michael Kors Miss Etam Monki NIKKIE PME Legend Pull & Bear Rains Seven Sisters Stradivarius Subdued The North Face Urban Outfitters

M+ (250-500) S (50-100) M+ (250-500) M+ (250-500) S (50-100) M (100-250) L (500-750) S (50-100) S (50-100) L (500-750) S (50-100) M (100-250) XL (750-1.500)

Health & Beauty Bath & Bodyworks Inglot LÓccitane MAC Cosmetics Yves Rocher

S (50-100) S (50-100) S (50-100) S (50-100) XS (0-50)

Formule

Experience stores Amac Lego Nijntje de winkel Samsung store

M (100-250) M (100-250) S (50-100) S (50-100)

Sports JD Nike Store Decathlon City

M (100-250) L (500-750) XXL (1.500+)

Home & Living Auping City Goossens City Kyldo art & design Praxis City Sostrene Grene Swiss Sense City Trendhopper City Zara Home

XL (750-1.500) XL (750-1.500) M+ (250-500) M+ (250-500) M (100-250) L (500-750) XL (750-1.500) L (500-750)

Uitdagingen vragen om een nieuwe opzet hoofdwinkelstraten, Haarlem blijft toplocatie Onder de streep concluderen we dat Haarlem een zeer sterke winkelstad is die op ‘de lijstjes staat’ van vrijwel alle winkelketens die landelijk publiek willen bedienen. Bovendien is Haarlem een merk waarmee formules zich graag verbinden vanwege de authentieke binnenstad, progressieve doelgroepen, bovenregionale trekkracht en ligging in een ruim en welvarend marktgebied. We verwachten daarom dat een deel van de te ontstane leegstand de komende periode binnen enkele jaren opnieuw gevuld wordt met nieuwe toetreders en enkele doorgroeiers vanuit de Gouden Straatjes. De verwachte huurprijsdaling biedt daarbij volop kansen. Gelet op de algemene tendens in de winkelmarkt die ook Haarlem duidelijk raakt moet ook de Haarlemse binnenstad echter rekening houden met een kleiner areaal winkelmeters op

Nieuw perspectief voor Haarlemse hoofdwinkelstraten 21.027

langere termijn. Deze trend is al enkele jaren zichtbaar en zet door. Dit geldt in het bijzonder voor de hoofdwinkelstraten die in de huidige langgerekte opzet onvoldoende marktspanning kent. Het unieke milieu van de Gouden Straatjes en de horecagebieden blijven naar verwachten een broedplaats van dynamiek en ondernemerschap.

Marktanalyse horeca Sterk groeiende branche tot aan coronaperiode De totale horecaomzet in Nederland stijgt al jaren. Sinds 2013 is sprake van een versnelling. De totale horeca omzet in Nederland (dranken, fastservice en restaurants) is met zo’n 55% gegroeid sinds 2009. Restaurants (+72%) en fastservice (+60%) doen het bovengemiddeld goed. Cafés staan onder druk. Over de brede linie eten consumenten steeds meer ‘buiten de deur’. Deze markt is inmiddels goed voor een derde van de consumentenbestedingen aan eten. Het gaat daarbij niet alleen om ‘reguliere’ horeca, maar ook om eten binnen nieuwe winkelconcepten, foodfestivals, op het werk, etc. Aanpalende branches liften steeds meer me op de horecagroei, waardoor sprake van toenemende branchevervaging, bijvoorbeeld in combinaties tussen winkel/dienstverleners en horeca. Nieuwe ‘horeca’-aanbieders komen op: supermarkten, winkelketens, culturele instellingen, attracties, etc. Figuur 6: Ontwikkeling omzet horeca 2010-2019 (pre-corona, 2015=100) 140

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12271058/1