20210025829 2. Bijlage A Woonvisie en Uitvoeringsagenda Haarlem 2021-2025 "Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis"

Nieuwe concepten leiden mogelijk tot meer aanbod Ook de marktpartijen realiseren woningen in de sociale en middeldure huur specifiek voor jongeren. Bijvoorbeeld door het toepassen van Friendscontracten ofwel woningdelen. Wel worden daardoor de huren en servicekosten dan soms te hoog voor de doelgroep, en het gaat hier om tijdelijke huurcontracten.

27 van 82

Ook corporaties experimenteren met woningdelen in bestaande woningen. We verwachten dat met deze projecten het aanbod voor jongeren en daarmee hun slaagkansen de komende jaren toenemen. Overige aanvullende initiatieven juichen we toe. Jongeren tot 23 jaar kunnen alleen huurtoeslag krijgen als de huur onder de kwaliteits-kortingsgrens blijft. Die ligt in 2021 op 442,46 euro per persoon. Daarom is voor hen aanbod met een lage huur belangrijk. Bij de aanpassing van de huisvestingsverordening willen we overwegen om deze groep in voorkomende gevallen voorrang te geven. We willen met jongeren, studenten en onderwijsinstellingen samenwerken om ervoor te zorgen dat zij beter geïnformeerd worden over woonmogelijkheden.

Studenten Uit landelijk onderzoek11 blijkt dat in 2019-2020 er een kleine 3.500 uitwonende mbo-, hbo- en wo-studenten in Haarlem woonden. Veruit de meeste van hen studeerden elders, onder meer in Amsterdam en Leiden.

Schommelingen in studentenaantallen Door het leenstelsel zijn er minder uitwonende hboen wo-studenten in Haarlem. De verwachting is dat dat aantal de komende jaren blijft afnemen, al zal deze prognose veranderen als in de loop van 2021 de academische onderwijsinstelling in De Koepel komt. Deze onderwijsinstelling krijgt een internationaal karakter en zal naar verwachting plek bieden aan 400 tot 600 studenten. We verwachten daarom een stijging van het aantal uitwonende – voornamelijk internationale – studenten in Haarlem. Op het terrein van De Koepel realiseert studentenwoningcorporatie DUWO 250 studentenwoningen. Dit is een aanvulling op de circa 800 bestaande zelfstandige en onzelfstandige Haarlemse studentenwoningen van corporaties.

Dat houdt in dat ruim 2.600 studenten in Haarlem op de particuliere huurmarkt wonen: dat betekent volgens de onderzoekers dat er een krappe studentenwoningmarkt is. Deze druk wordt veroorzaakt door tekorten in vooral starterswoningen en door te weinig studentenwoningen in de regio. Studenten die bijvoorbeeld in Amsterdam of Leiden studeren, wijken door krapte daar vaker uit naar andere plaatsen met goede bereikbaarheid. Duidelijk is dat er in de MRA te weinig studentenwoningen zijn. Door de coronacrisis verwachten de onderzoekers dat het aantal studenten daalt, waarschijnlijk vooral in de collegeperiodes 2020-2021 en 2021-2022. Daarna verwachten ze groei die na een aantal jaar afbuigt tot er weer ongeveer net zoveel studenten zijn als in 2019-2020.

Meer aanbod voor starters geeft studenten ruimte Het overgrote deel van de uitwonende studenten in Haarlem studeert niet in onze stad. Bovendien hebben we veel andere woningzoekenden. Daarom investeren we niet speciaal in studentenwoningen, maar kiezen we voor extra woningen voor jongeren en starters. Daar profiteren ook studenten van, doordat zij ook een beroep kunnen doen op dit aanbod. Zo ontstaat er meer aanbod in de particuliere sector.

11  De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (ABF Research, 2020) verschijnt jaarlijks in opdracht van Kences en het Ministerie van BZK. Deze monitor brengt de vraag naar en aanbod van studentenhuisvesting per studiegemeente in beeld ( https://www.kences.nl/ wp-content/uploads/2020/11/20201105-Kences-Landelijke-monitor-studentenhuisvesting-2020.pdf)

28 van 82

stadsdeel Oost, gemeente Haarlem

Vitale beroepsgroepen De coronacrisis onderstreept het belang van vitale zorg, onderwijs en politie. Steden kampen al langer met personeelstekort in deze sectoren en sommige steden geven deze beroepsgroepen voorrang bij de toewijzing van woningen. Ook in Haarlem hebben we – bij wijze van experiment – sociale huurwoningen met voorrang toegewezen aan onderwijzend personeel, gekoppeld aan verbetering van de vitaliteit

Deze mensen wonen dus niet thuis, maar in een instelling (intramuraal), bijvoorbeeld met andere mensen die ook begeleiding nodig hebben. Gemeenten moeten ook dak- en thuislozen opvangen en vrouwenopvang bieden. De gemeente Haarlem heeft deze (regionale) verantwoordelijkheden vastgelegd in het beleidskader Opvang, Wonen en Herstel. Het beleidskader en het bijbehorende uitvoerings-

in de wijk. In 2021 evalueren we het experiment, waarna we besluiten of en onder welke voorwaarden we ermee doorgaan. We verwachten dat er de komende jaren middeldure huurwoningen bij komen die voldoen aan de vastgestelde regels over huurhoogte, grootte en doelgroep. We bespreken met ontwikkelende partijen of ze deze woningen kunnen aanbieden aan mensen met een vitaal beroep.

programma richt zich op preventie, herstel en zelfstandig wonen.

Uitstroom maatschappelijke opvang of beschermd wonen

Het is de bedoeling dat het grootste deel van de mensen die in een beschermde woonvorm wonen of in de maatschappelijke opvang na de herstelperiode, al dan niet via een tijdelijke tussenwoonvorm, weer zelfstandig gaan wonen.

Sinds 2015 moeten gemeenten ervoor zorgen dat mensen met psychiatrische of psychosociale beperkingen beschermd kunnen wonen.

De afgelopen jaren is het aantal dak- en thuislozen fors gestegen, ook in Haarlem, waaronder steeds meer economisch daklozen (mensen zonder psychosociale problemen die door scheiding of een veranderde financiële situatie geen woning meer hebben).

29 van 82

200 zelfstandige woonplekken per jaar in de regio nodig In lijn met het advies van de commissie Dannenberg12 bouwen we de komende jaren het aantal plekken in beschermde woonvormen af. Inwoners kunnen langer zelfstandig wonen met ambulante ondersteuning of in alternatieve (samen)woonvormen. Dit betekent wel een groter beroep op reguliere en alternatieve (bijvoorbeeld geclusterde) woningen. Voor de uitstroom uit de maatschappelijke opvang en om beschermd wonen te veranderen in ambulante zorg (hulp aan huis) hebben we in de regio ZuidKennemerland/IJmond tot en met 2022 jaarlijks ongeveer 200 woningen nodig. Bij een evenredige verdeling over de regio betekent dit voor Haarlem 85 tot 90 woningen per jaar. Het grootste deel is nodig voor mensen die via de maatschappelijke opvang moeten doorstromen naar een woonvorm in de sociale huur waar zij een vorm van ambulante hulpverlening krijgen. De afgelopen jaren hebben we gezocht naar mogelijkheden voor nieuwe woonplekken door creatie van meer tijdelijke woningen, transformatie van zorg- en gemeentelijk vastgoed, woningdelen, betere verdeling over de regio en door bestaande vrijkomende sociale huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan de doelgroep. De realisatie van aanvullend aanbod is beperkt gelukt, de uitstroom heeft vooral plaatsgevonden door bestaande sociale huurwoningen via directe bemiddeling toe te wijzen.

Daarbij speelt het knelpunt dat het vrijkomend aanbod niet goed overeenkomt met de vraag: er is weinig aanbod dat geschikt is qua grootte en huurprijs en het beschikbare aanbod concentreert zich in complexen en buurten waar de leefbaarheid onder druk staat.

Continuering regionale samenwerking voor aanvullend aanbod In oktober 2020 hebben gemeenten, zorgpartijen en woningcorporaties in Zuid-Kennemerland/IJmond in het Pact voor Uitstroom afspraken gemaakt over de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang. Naast evenredige verdeling over de regio op basis van huishoudens hebben de gemeenten afspraken gemaakt over meer compacte betaalbare eenheden en tussenvormen voor deze specifieke groepen. De komende jaren willen we – behalve meer sociale huurwoningen verdeeld over de stad – ook ander

specifiek aanbod blijven realiseren. We zien kansen in nieuwbouw, in transformatie van gemeentelijk en zorgvastgoed en in woningdelen. Het gaat daarbij zowel om woningen die als tussenvoorziening kunnen worden gebruikt voordat iemand zelfstandig kan wonen, als om woonvormen met steun of zorg in de directe omgeving (beschut wonen, bijvoorbeeld in een hof). We willen de komende jaren minimaal één aanvullende tussenvoorziening realiseren en een 50 beschutte woonenheden voor de doelgroep die uitstroomt uit de maatschappelijke opvang. Een specifieke groep binnen deze doelgroep betreft de jongvolwassenen (jongeren tussen de 16 en 27 jaar). Voor hen zijn zowel zelfstandige woningen als kamers nodig. We zetten ons in voor meer betaalbare (kleine) wooneenheden met een lage maximale huur, zodat de jongere huurtoeslag kan krijgen. Dat kan bijvoorbeeld door (gemeentelijk of zorg-) vastgoed te transformeren. Sommige mensen kunnen niet uitstromen naar een min of meer reguliere woonvorm in een woonwijk. Tegelijkertijd kunnen zij niet blijven in een beschermde woonvorm of in de maatschappelijke opvang. Voor deze groepen creëren we specifieke woonvormen zoals Skaeve Huse en Domus Plus. Voor de realisatie en exploitatie werken we samen met de woningcorporaties.

Spoedzoekers en flexwonen Behalve studenten, jongeren, en mensen die uitstromen uit zorginstellingen zijn er nog meer mensen die op korte termijn een woning nodig hebben, maar nog niet voldoende inschrijftijd hebben opgebouwd en die een vrijesectorwoning niet kunnen betalen. We noemen ze spoedzoekers. Het zijn voor een groot deel arbeidsmigranten, pas-gescheiden mensen, ex-gedetineerden, zwerfjongeren, statushouders en jongeren die uit een jeugdinstelling komen. Veelal vinden zij een oplossing door middel van tijdelijke huurcontracten (bijvoorbeeld in woningen die in afwachting zijn van sloop of renovatie) of in tijdelijke woningen. Voor deze tijdelijke manieren van wonen is de term flexwonen geïntroduceerd. Het Rijk stimuleert de realisatie van tijdelijke woningen. In 2019 hebben we onderzocht of er locaties zijn die daarvoor geschikt zijn, vergelijkbaar met de locatie aan het Delftplein voor statushouders

12  Van beschermd wonen naar een beschermd thuis, rapport commissie Dannenberg 2015.

30 van 82

en jongeren. Daaruit zijn geen kansrijke locaties naar voren gekomen: op vrijwel alle locaties werden plannen ontwikkeld voor permanente woningbouw. De omstandigheden kunnen veranderen, waardoor tijdelijke woningen een alternatief kunnen vormen voor permanente woningbouw of er kunnen nieuwe locaties beschikbaar komen. We treden initiatieven van derden en nieuwe kansen voor tijdelijke woningen positief tegemoet. Een bijzondere groep spoedzoekers zijn statushouders. De gemeente heeft de taak om statushouders te huisvesten en die opgave varieert. Net als voor de groep uitstromers uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen, zoeken we in principe passende woonruimte voor deze groep binnen de vrijkomende sociale huurwoningen. Bij grote aantallen en als er sprake is van veel eenpersoonshuishoudens kunnen er knelpunten ontstaan. Daarom moeten we soms ook voor deze groep aanvullende oplossingen zoeken, zoals woningdelen, tijdelijke woningen of tijdelijk gebruik. In voorkomende gevallen willen we hier, net als bij de grote stroom vluchtelingen in 2015 met de regio in samenwerken om naar oplossingen te zoeken.

Alternatieven voor spoedzoekers Mensen die uit zorginstellingen (anders dan beschermd wonen, (bijvoorbeeld voor verstandelijk gehandicapten)), jeugdinstellingen of detentie komen,

komen via de huisvestingsverordening in aanmerking voor een voorrangsregeling voor sociale huur. Zij krijgen eenmalig een woning toegewezen. Er zijn ook spoedzoekers die een beroep kunnen doen op sociaal-medische urgentie. Er blijft een groep spoedzoekers over die een beroep moet doen op andere woonvormen (waaronder de meeste economisch daklozen). Voor economisch daklozen loopt het project ‘'Onder de Pannen’'. Met ondersteuning vanuit de Regenbooggroep kunnen Haarlemmers die een (slaap)kamer ‘'over’' hebben deze legaal verhuren aan een stadgenoot die even zonder thuis zit. Er wordt een huurcontract van maximaal een jaar afgesloten. Ander flexibel aanbod kan worden gevonden bij de woningen die in het kader van de Leegstandswet tijdelijk worden verhuurd in afwachting van renovatie, sloop, of transformatie. We gaan in gesprek met de corporaties over de inzet van deze woningen voor verschillende groepen spoedzoekers.

Senioren Volgens de prognoses stijgt het aantal 65-plussers van rond de 20.000 in 2020 naar 30.000 in 2040, de groep 75-plussers groeit het hardst. Volgens schattingen hebben of krijgen 3.000 tot 4.000 van deze huishoudens ook te maken met een mobiliteitsbeperking. Van hen zal een groot deel zelfstandig kunnen, willen en moeten blijven wonen.

31 van 82

Slachthuisbuurt, gemeente Haarlem

We willen de komende jaren passender en gevarieerder woningaanbod realiseren, de woonruimteverdelingsregels verbeteren en inwoners ondersteunen bij de stap naar een passende woning.

Van aanpassen naar meer passend aanbod Over het algemeen hebben ouderen weinig prikkels om hun woning te verlaten: ze hebben vaak lage woonlasten en voelen zich verbonden met de buurt. Het merendeel van de Haarlemmers van 65 jaar en ouder geeft aan dat hun woning geschikt (te maken) is om ouder in te worden. Slechts 12 procent vindt de woning niet geschikt. Omdat ouderen niet snel geneigd zijn te verhuizen – wellicht ook omdat het aanbod niet aantrekkelijk genoeg is – drukte dat de afgelopen jaren op woningaanpassingen vanuit de Wmo-maatwerkvoorzieningen. Toch blijkt in de loop der tijd een verhuizing vaak noodzakelijk, bijvoorbeeld omdat de aanpassing niet voldoende is bij toenemende lichamelijke beperking, of omdat de oudere meer ondersteuning nodig heeft. Naarmate een oudere langer wacht met verhuizen, wordt de verhuizing lastiger. Met kwalitatief goede woningen, betere voorzieningen en een goede inrichting van de openbare ruimte (toegankelijk, bereikbaar en veilig) maken we het senioren en mensen met een beperking makkelijker langer zelfstandig te wonen. We willen de doorstroom naar een levensloopgeschikte woning stimuleren en richten ons minder op woningaanpassingen. De afgelopen jaren zijn we daarmee begonnen in de sociale huursector met de voorrangsregeling Ouder Worden Prettig Wonen.

Deze regeling is voor ouderen die minder mobiel worden waardoor hun sociale huurwoning niet meer geschikt is voor ze en die willen verhuizen naar een geschiktere woning. Door samenwerking tussen corporaties behouden zij dezelfde huur. We willen deze en andere voorrangsregels aanscherpen om doorstroom en passend wonen te optimaliseren. Een nieuwe huisvestingsverordening biedt daarvoor kansen. De gemeenten in de regio voeren al bewustwordingscampagnes en versterken de kennis over het woonaanbod bij professionals die ouderen ondersteunen. Via het welzijnswerk kunnen ouderen een verhuiscoach inschakelen en veel corporaties hebben een seniorenmakelaar in dienst. Uiteraard blijft het ouderen vrijstaan om in hun woning te blijven en deze aan te passen. De gemeente betaalt er minder aan mee dan de

afgelopen jaren. De afgelopen jaren hebben we ervaringen opgedaan om met corporaties, welzijnen zorgaanbieders te werken aan een wijk waarin ouderen prettig en veilig langer thuis kunnen blijven wonen onder de noemer Wijkdorp Meerwijk (Schalkwijk). Het project richt zich vooral op het aanbod van activiteiten en voorzieningen en de toegankelijkheid. We willen deze ervaringen ook doorzetten naar Molenwijk.

Minimaal 3.000 gelijkvloerse woningen erbij Door de vergrijzing en veranderende woonbehoeften van ouderen hebben we in Haarlem tot 2030 ruim 3.000 extra woningen nodig die geschikt zijn voor ouderen, tot 2040 zelfs ruim 6.000 (zie achtergrondinformatie Woonvisie). Dat zijn gelijkvloerse, geclusterde en aangepaste woningen. De bestaande woningen aanpassen kost Haarlem volgens de Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen (ANBO) 87 miljoen euro tot 2040. Het lijkt daarmee vanzelfsprekend de kansen die nieuwbouw biedt te benutten voor de groeiende groep ouderen. Komt er dus nieuwbouw in een wijk waar voorzieningen (te realiseren) zijn, dan willen we dat een aanzienlijk deel daarvan geschikt is voor ouderen. We gaan met ontwikkelende partijen verkennen hoe we de doorstroming van Haarlemse senioren en oudere stellen zonder thuiswonende kinderen (empty nesters) kunnen stimuleren. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door potentiële nieuwe bewoners eerder te betrekken bij de plannen, of het aanbod nadrukkelijker onder de aandacht te brengen van omwonenden. Uit onderzoek13 blijkt de meeste vraag naar gelijkvloerse en aangepaste woningen in de koopsector te bestaan. In 2016 was er vraag naar 580 geclusterde woonvormen (zoals hofjes en groepswoningen), waarvan 490 in de huur.

De afgelopen jaren merken we een groeiende belangstelling voor dergelijke woonvormen, voor een belangrijk deel buiten de sociale huursector. We gaan bekijken of we deze initiatieven kunnen meenemen in het aanvullende aanbod van woningen voor senioren. Aansluitend op de cijfers uit 2016 willen we tot 2030 600 woningen in geclusterde vorm realiseren, in verschillende prijssegmenten en in samenwerking met marktpartijen, zorginstellingen, corporaties en initiatiefnemers voor specifieke woonvormen. We kijken daarbij ook naar woonvormen voor ouderen met een zorgbehoefte waarbij door de ouderen een hoge financiële bijdrage wordt betaald.

13  Prognose Wonen met zorg, Fortuna 2016, ABF zie achtergrondinformatie Woonvisie

32 van 82

Meer en andere intramurale woonvormen nodig Er zullen ook inwoners blijven met een ziekte of beperking die intramurale zorg nodig hebben of zorg aan huis die in de buurt beschikbaar is, zoals het Volledig Pakket Thuis. Op basis van de demografische ontwikkelingen en het indicatiestelsel berekent het Centrum Indicatiestelling Zorg (het CIZ) de verwachte indicatiestellingen voor ouderen met zware zorg. Dit geeft een indicatie van het aantal benodigde intramurale woonvormen en woningen waarbij zware zorg aan huis geleverd moet kunnen worden. Zorgpartijen hebben aangegeven dat voor de regio Zuid-Kennemerland er 1.100 plekken extra nodig zijn tot 2030. Een deel hiervan kunnen we realiseren via zelfstandige woningen met verpleeghuiszorg van buitenaf. Deze beschutte woonvormen zijn ook geschikt voor mensen die zelfstandig wonen met lichte zorg. Dit betekent wel een transformatieopgave van het huidige vastgoed van zorgpartijen. Een aantal partijen wil graag afspraken maken met gemeenten, corporaties en beleggers om die veranderingen te realiseren. Wij willen dat ook graag, mede in navolging van het door de raad aangenomen initiatiefvoorstel (Ver)bouw aan een levensloopbestendig/vergrijzingsproof Haarlem. In dit initiatiefvoorstel vraagt de raad het college een overeenkomst Stadsdeal Ouderenhuisvesting te sluiten.

In de overeenkomst moeten doelen worden gesteld voor de middellange termijn (tot 2025) en de lange termijn (tot 2030) voor ouderenhuisvesting in Haarlem. Het idee daarbij is dat de gemeente met ouderenorganisaties, welzijnsorganisaties, projectontwikkelaars, woningcorporaties, huurdersorganisaties en zorgorganisaties afspraken maakt over ouderenhuisvesting. We moeten hierin nadrukkelijk afspraken maken over de manier waarop de doelen worden behaald en welke ruimtes hiervoor beschikbaar komen in bestaande gebouwen, in gebieden of gebouwen waar sloop-nieuwbouw gaat plaatsvinden en in de ontwikkelzones. Indien mogelijk willen we bij de totstandkoming van afspraken gebruik maken van ondersteuning vanuit het landelijke Taskforce Wonen en Zorg.

Regionale samenwerking van wonen en zorg De opgave dat inwoners langer zelfstandig wonen, speelt niet alleen in Haarlem. Met de overige regiogemeenten van Zuid-Kennemerland/IJmond werken we aan een Woonakkoord 2021-2025 waarin dit onderwerp een van de speerpunten is. Bovendien wordt jaarlijks een regionale woon-zorgagenda

gemaakt met activiteiten die de regiogemeenten gezamenlijk uitvoeren. Zo worden er de komende drie jaar drie kennisbijeenkomsten georganiseerd voor professionals die met ouderen werken, zodat zij ouderen beter kunnen informeren over de mogelijkheden van langer zelfstandig thuis wonen. Daarnaast hebben we met de regiogemeenten en corporaties de regionale monitor Wonen en zorg op de kaart ontwikkeld. Deze monitor geeft informatie over inwoners, huishoudens, woningen en beschikbare voorzieningen en brengt in kaart waar mensen met een bepaalde aandoening of problematiek wonen en op welke levensdomeinen zij mogelijk beperkt worden in zelfstandig wonen. In 2019 hebben we met corporaties en de zorgaanbieders het actuele regionale zorgvastgoed in kaart gebracht. De betrokken partners bekijken hoe we hier een vervolg aan kunnen geven.

Evaluatie blijverslening Haarlemmers kunnen sinds een aantal jaar via de gemeente een blijverslening krijgen van het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten, waarmee ze aanpassingen aan hun woning kunnen financieren. De regeling is voor senioren en voor huishoudens met een acute zorgvraag, maar weinig mensen maken er gebruik van. Daarom bekijken we of we deze voorziening in stand moeten houden.

Woonwagenbewoners Op advies van het College voor de Rechten van de Mens heeft het Rijk in juli 2018 het beleidskader Gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid vastgesteld. De visie die hieraan ten grondslag ligt, is woonwagenbewoners te beschermen tegen discriminatie, hun mensenrechten te waarborgen en hen rechtszekerheid en duidelijkheid te bieden. Naar aanleiding van dit beleidskader hebben we de Haarlemse situatie bekeken en geconcludeerd dat: • er vraag is naar extra woonwagenstandplaatsen; • er op verschillende woonwagenlocaties problemen zijn op het gebied van leefbaarheid, veiligheid en openbare orde; • er weinig ruimte is in de stad voor extra woonwagenstandplaatsen. Na deze conclusies hebben wij met woonwagenbewoners en woningcorporaties onderzocht of we het woonwagen- en standplaatsenbeleid kunnen veranderen. We stellen een actieplan op voor een kwalitatief en kwantitatief voldoende huisvestingsklimaat voor (toekomstige) woonwagenbewoners en om de problemen op de woonwagenlocaties op

33 van 82

het gebied van leefbaarheid, veiligheid en openbare orde aan te pakken.

Internationalisering Net als in andere steden groeit de Haarlemse bevolking vooral door internationale migratie. Het CBS verwacht dat immigratie tot 2060 de belangrijkste oorzaak van de bevolkingsgroei in Nederland blijft. Naar onze stad komen arbeidsmigranten, kennismigranten, internationale zelfstandigen, gezinsmigranten, statushouders en internationale studenten. Gezinsmigranten en statushouders blijven doorgaans langer, arbeidsmigranten, kenniswerkers en internationale studenten blijven relatief kort (een paar maanden tot drie jaar). Migranten die zich hier langdurig of blijvend vestigen, zijn aangewezen op reguliere woningen, al ontstaan vanuit de markt soms initiatieven voor tijdelijke verblijven. We werken hier aan mee als ze van aantoonbaar economisch belang zijn voor Haarlem en passen bij de gebiedsontwikkeling en ons logiesen woonbeleid (waaronder de gewenste verdeling in huur- en koopklassen).

Huisvesting internationale werknemers Circa 3,7 procent van de Haarlemse beroepsbevolking zijn internationale werknemers. Minimaal de helft van hen woont in een huurwoning, maar van veel anderen weten we niet hoe ze wonen (figuur 5). We streven naar meer kennis en inzicht in de huisvesting van internationale werknemers en gaan dit in regionaal verband onderzoeken. Vanwege het relatief groot aandeel huurders binnen deze groep en omdat er aanwijzingen zijn van misstanden gaan we ook aandacht besteden aan het voorkómen en bestrijden van misstanden op de particuliere huurmarkt.

Figuur 5 Woonsituatie internationale werknemers in Haarlem 7.000 1.781 6.000

4.000 3.000 2.000

1.449

986

1.000 0

1.185 463

596

2.938

1.828

1.110

Alle internationale Kenniswerkers Arbeidsmigranten werknemers

huurwoningen

koopwoningen

onbekend

Bron: Monitor internationale werknemers Metropoolregio Amsterdam, Decisio, 30 september 2019

34 van 82

Uitvoeringsagenda 2025 Starters • We werken met partners samen aan de realisatie van betaalbare nieuwbouw voor startende huur- en koophuishoudens. • We voeren een huisvestingvergunning in voor nieuwbouw van middeldure huurwoningen. • Nieuwe mogelijkheden voor behoud van betaalbare woningen voor koopstarters wordt onderzocht en we overwegen een opkoopbescherming in te voeren (als het Rijk de wet heeft ingevoerd). • We houden de bestaande woningen betaalbaar voor huur- en koopstarters door in de huisvestingverordening regels op te nemen voor woningvormen en -splitsen. • We verkennen met ontwikkelaars en corporaties de mogelijkheden van tussenvormen voor betaalbare koop. • We continueren de starterslening. • We verbeteren met ontwikkelende partijen de informatievoorziening rondom nieuwbouw(projecten). • Bij nieuwbouw richten we de verkoop vooral op woningzoekenden uit Haarlem en de regio Zuid-Kennemerland/IJmond. Jongeren en studenten • Via Woonservice, Studentenwoningweb en ROOM houden we in de gaten of jongeren en studenten makkelijker een woning vinden. • We werken mee aan initiatieven voor jongerenwoningen. • We evalueren de pilot woningdelen. • In samenwerking met jongeren, studenten en onderwijsinstellingen verbeteren we de informatie over wonen. Vitale beroepsgroepen • We evalueren de pilot toewijzing onderwijzend personeel Rozenprieel.

• We bespreken met ontwikkelende partijen de voorrangspositie voor vitale beroepsgroepen voor middenhuur. Uitstroom maatschappelijke opvang en beschermd wonen • We werken samen met partners aan het toevoegen van betaalbare sociale huurwoningen voor kleine huishoudens, verspreid over de stad. • We ontwikkelen met partners woonvormen tussen opvang en zelfstandig wonen voor Haarlemmers die uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen komen. • We dragen met onze partners zorg voor beschutte woonvormen, zoals woongroepen, hofjes of beschut wonen. • Voor specifieke doelgroepen werken we mee aan voorzieningen zoals Domus plus en Skaeve Huse. • Bij vrijkomend of veranderend zorg- en gemeentelijk vastgoed onderzoeken we of deze doelgroep er (tijdelijk) kan wonen. • We blijven sociale huurwoningen in combinatie met begeleiding toewijzen aan de doelgroep.

35 van 82

• We maken afspraken met zorgaanbieders, corporaties en de regio zodat er jaarlijks ongeveer 200 woningen in de regio beschikbaar zijn voor de doelgroep en voor inwoners die uitstromen uit kleine instellingen buiten de maatschappelijke opvang en beschermd wonen • We werken de elementen uit van het Pact voor Uitstroom. • We onderzoeken of leegstaande woningen via de Leegstandswet tijdelijk verhuurd kunnen worden aan specifieke spoedzoekers. Senioren • We willen eraan bijdragen dat nieuwbouw in verschillende segmenten aantrekkelijk is voor ouderen. Er komen tot 2030 minimaal 3.000 gelijkvloerse woningen bij, waarvan 600 in geclusterde vorm. • We informeren ouderen beter over geschikte woningbouwprojecten. • We ondersteunen ouderen nog beter bij hun overwegingen te verhuizen naar een levensloopbestendige woning. • In samenwerking met zorgpartijen realiseren we tussen- en beschutte woonvormen met flexibele zorgzwaarte. • We stellen de Stadsdeal ouderenhuisvesting (levensloopbestendige woningen) op en voeren die uit. • We zorgen ervoor dat er voldoende woningen zijn die toegankelijk zijn voor rolstoel en rollator. • We laten de woningclassificatie en indicatie van de woningzoekende beter op elkaar aansluiten door de huisvestingsverordening aan te passen. • We verankeren de regeling Ouder Worden Prettig Wonen in de huisvestingsverordening. • We evalueren de blijverslening. •

Woonwagenstandplaatsen We voeren het actieplan woonwagenstandplaatsen na vaststelling uit. Gericht op: - verbetering van het kwantitatieve en kwalitatieve huisvestingsklimaat; - een genormaliseerde situatie op bestaande woonwagenlocaties op gebied van leefbaarheid, veiligheid en openbare orde.

Internationalisering • Via regionale samenwerking zetten we actiepunten in het regionaal Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond over de huisvesting van arbeidsmigranten. • In de MRA zetten we huisvesting van arbeidsmigranten op de agenda en wisselen daarover kennis uit met elkaar.

36 van 82

5

gemeente Haarlem

Duurzaam en toekomstbestendig 37 van 82

5. Duurzaam en toekomstbestendig Visie en ambitie 2030 Haarlem wil in 2040 aardgasvrij en circulair14 zijn en in 2050 klimaatbestendig15 . In de gebouwde omgeving realiseren we in 2030 de doelstelling uit het actieplan Schone Energie voor woningen: 395 terajoules opwekken met zonnepanelen. Uitgangspunt bij de energietransitie is dat de maandelijkse lasten die een huishouden betaalt aan energie en hypotheek of huur gelijk blijven of dalen (woonlastenneutraal). We werken met woningcorporaties, bewoners en andere partijen in de stad aan toekomstbestendige woningen en laten de stad goed achter voor volgende generaties. De hoofdthema’s omtrent duurzaam en toekomstbestendig blijven voor de komende jaren consistent en zijn: • energietransitie • circulair bouwen • klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen • kwaliteit bestaande woningen.

Energietransitie We willen dat de energietransitie voor iedereen betaalbaar is. We voeren transities zoveel mogelijk uit als er toch al iets in een straat of buurt moet gebeuren: als de riolering vervangen moet worden of tegelijk met een grote renovatie. Bovendien ondersteunen we bewoners voor wie de energietransitie financieel of technisch lastig is, door projecten op te zetten met het thema sociale energietransitie. Inwoners en bedrijven kunnen en moeten veel zelf doen en zullen daar ook de vruchten van plukken. De Transitievisie Warmte beschrijft hoe Haarlem de energietransitie wil uitvoeren. Deze visie wordt in 2021 vastgesteld en minimaal eens in de vijf jaar herzien. Als een wijk of gebied volgens de transitievisie kan beginnen met de transitie, maken we een uitvoeringsplan. In het actieplan Schone Energie staat hoeveel duurzame energie zonnepanelen en windmolens in 2030 kunnen opwekken in de gebouwde omgeving én in de openbare ruimte. Dit actieplan komt voort uit de Regionale Energiestrategie. We maken met woningcorporaties prestatieafspraken over duurzame opwekking via zonnepanelen op daken van hun panden.

Voor particuliere eigenaren, commerciële verhuurders en VvE’s ontplooien we activiteiten die bijdragen aan de doelstellingen uit het actieplan Schone Energie, zoals een kansenkaart, waarmee bewoners in het beschermd stadsgezicht kunnen zien of er zonnepanelen op hun dak mogen.

14  Het Rijk hanteert voor aardgasvrij en circulair het jaar 2050 als einddoel 15  Klimaatbestendig in 2050 sluit aan bij de rijksdoelstelling

38 van 82

Figuur 6 Van lineaire naar circulaire economie

g

re c y

gebruik

restafval

tie

productie

uc

l in

grondstoffen

od pr

productie

grondstoffen

c

grondstoffen

Circulaire economie

ycl ing

Economie met recycling

rec

Lineaire economie

gebruik

gebruik

restafval

bron: gemeente Haarlem

Circulair (ver)bouwen Haarlem wil een circulaire stad zijn. In één korte zin: ‘geen uitval en geen afval’. Haarlem Circulair in 2040 zegt dat in 2040 zowel bedrijven als bewoners en gemeente de principes van circulaire economie toepassen: 'ze gebruiken herbruikbare energiebronnen, produceren alleen reststoffen die opnieuw te gebruiken zijn en leveren allemaal een bijdrage aan de circulaire keten’. We vragen iedereen meer circulair te denken (al het afval is grondstof). We moeten zorgen dat grondstoffen – ook in de keten van de bouw – zoveel mogelijk behouden blijven, dat nieuwe materialen herbruikbaar zijn en dat we meer natuurlijke materialen gebruiken. Het doel is 50 procent minder grondstofverbruik in 2030. Als faciliteren, stimuleren en informeren niet voldoende oplevert, maken we gebruik van de mogelijkheden die regelgeving biedt.

Het BouwLab Research & Development is in het C-District in de Waarderpolder opgericht om innovaties en technische mogelijkheden te onderzoeken en die direct laagdrempelig toepasbaar te maken in de bouw. In dit Lab voor de bouw werken diverse organisaties uit de keten samen aan opgaven als circulaire bouw, digitalisering, ketenintegratie en uiteindelijk versnelde innovatie binnen de bouw. De gemeente stimuleert de samenwerking tussen Bouwlab en bouwende partijen in Haarlem. We nemen deel aan het Regionale Programma Cirkelstad. Dit driejarig programma is een samenwerking met marktpartijen, overheden en corporaties in de MRA op het gebied van circulaire woningbouw. Met elkaar delen we kennis over concrete projecten.

39 van 82

bron: gemeente Haarlem

Klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen De effecten van klimaatverandering, zoals toenemende hitte, langere periodes van droogte en hevige piekbuien, leiden tot meer hittestress en vaker wateroverlast of te droge grond. Dit is van invloed op de leefbaarheid van buurten en het comfort in woningen en gebouwen. Daarom willen we de stad klimaatbestendig maken. Twee derde van Haarlem is bebouwd en één derde is openbare ruimte. Het is belangrijk dat (particuliere) eigenaren regenwater op hun terrein opvangen en afvoeren, en de gemeente moet dat ook doen in de openbare ruimte, onder meer door die opnieuw in te richten. Bewoners kunnen veel zelf doen door bijvoorbeeld eigen verhardingen in hun tuin te verwijderen en meer groen toe te voegen. Waterdoorlatende bestrating (zoals klinkers) zorgt ervoor dat zo min mogelijk regenwater in het riool terechtkomt. Meer groen in de stad verbetert het milieu, zorgt voor een rijke biodiversiteit, vermindert luchtvervuiling, dempt geluidshinder en verkoelt in warme periodes. Groen is daarom essentieel voor een klimaatbestendige en duurzame omgeving. Daarnaast is aangetoond dat

mensen die in een groene omgeving wonen, werken en recreëren gezonder zijn en zich socialer verbonden voelen met elkaar. Bovendien draagt meer groen bij aan waardevermeerdering van de gebouwen. Bouwen met de natuur als uitgangspunt (natuurinclusief bouwen) draagt bij aan behoud en verbetering van biodiversiteit. Er blijft (of komt) in elke buurt voldoende leefruimte en groen; voorzieningen groeien mee. We streven naar concrete richtlijnen om te komen tot een klimaatbestendige bebouwde omgeving.

Kwaliteit bestaande voorraad Behalve technische kwaliteitsverbetering zoals langer zelfstandig thuis wonen, de energietransitie en een klimaatbestendige omgeving, besteden we de komende jaren ook aandacht aan onderhoud van huurwoningen, loden leidingen, funderingsproblemen en asbest. Bij voorkeur combineren we ook hier aanpassingen met elkaar: als we ergens het gasnet vervangen, vervangen we liefst ook direct asbest en loden leidingen.

40 van 82

Circulaire renovatie Rozenprieel, Ymere, foto Martine Goulmy.

Onderhoud huurwoningen De woningcorporaties monitoren hun woningen aan de hand van een conditiescore16 . In een bestuurlijk overleg bespreken zij jaarlijks de complexen die extra aandacht nodig hebben, bijvoorbeeld omdat renovatie wordt uitgesteld en de conditie te laag dreigt te worden. Huurders signaleren achterstallig onderhoud en kaarten dit bij hun verhuurder aan, die daarna afspraken maakt voor reparatie of vervanging. Doet de verhuurder dat niet (voldoende) en is de gezondheid in gevaar, dan kan de huurder de GGD inschakelen. De gemeente handhaaft vooral op het Bouwbesluit.

Loden leidingen Woningen van vóór 1960 kunnen nog loden leidingen hebben. Deze geven lood af aan het kraanwater, wat schadelijk is voor de gezondheid, vooral voor kinderen. Daarom is het verstandig loden leidingen te vervangen. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de eigenaar van de woning, het Bouwbesluit vereist dat niet. Corporaties zetten zich in om loden leidingen te vervangen. Gelet op de relatief grote voorraad woningen in Haarlem van vóór 1960 is het risico op aanwezigheid van loden leidingen ook relatief groot. Het Rijk bereidt een campagne voor om mensen voor te lichten en te bewegen loden leidingen te vervangen.

We ondersteunen particuliere eigenaren die problemen hebben met hun fundering. Zo geven we subsidie om onderzoek te laten doen en kunnen eigenaren een lening krijgen bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel om het herstel te betalen. We hebben een digitaal funderingsloket en inloopspreekuren en de leges voor een bouwvergunning voor funderingsherstel zijn kosteloos. De fundering moet per bouwblok worden hersteld. Als herstel noodzakelijk is en niet alle eigenaren willen meewerken, kunnen we ze daar via de beleidsregel funderingsherstel toe dwingen. We hebben de omvang van de funderingsproblemen niet volledig in beeld. Er zijn problemen met woningen van vóór 1970 die op houten palen zijn gefundeerd (vooral bacteriële aantasting) en in de oude wijken Rozenprieel, Transvaalbuurt, Leidsebuurt, Hasselaersbuurt en Kleverpark zijn er problemen met woningen op een gemetselde fundering (‘op staal’ genoemd). De bodem in Nederland daalt nog steeds en dat kan tot problemen leiden in wijken met veenlagen in de ondergrond. Bij houten palen kan dit tot droogstand leiden en bij panden op staal tot ongelijkmatige verzakkingen. Met de applicatie Fundermaps brengen we funderingsrisico’s in kaart. Op basis daarvan bepalen we de verdere aanpak.

Asbest Asbest is gevaarlijk voor mens en milieu. We streven dan ook naar een veilige, schone en asbestvrije omgeving in 2028. Het Rijk en de provincie NoordHolland onderzoeken hoe de asbestdakenproblematiek opgelost kan worden. De Omgevingsdienst houdt voor gemeente Haarlem toezicht bij (bedrijfsmatige) asbestsaneringen en heeft het Plan van Aanpak Asbestdakenverwijdering opgesteld. Dit plan heeft pragmatische adviezen. Wij activeren vooral particulieren met asbestdaken van minder dan 35 m2. We onderzoeken met de Omgevingsdienst of Haarlemmers behoefte hebben aan meer hulp.

Funderingsproblemen Haarlem heeft de afgelopen decennia in een aantal buurten (onder meer Amsterdamse buurt, Leidsebuurt en Slachthuisbuurt) te kampen gehad met funderingsproblemen. De eigenaar van een gebouw is verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw, dus ook voor herstel van de fundering. Sommige particuliere eigenaren hebben de problemen onder hun woningen al verholpen en corporaties hebben, soms met particuliere eigenaren, in Rozenprieel en Slachthuisbuurt funderingen hersteld. 16  Score op basis van de staat van onderhoud conform de NEN 2767 standaard

41 van 82

Uitvoeringsagenda 2025 Energietransitie • We werken met onze partners aan de energietransitie, gebaseerd op de Transitie Visie Warmte. • We vormen met onze partners de wijkuitvoeringsplannen. • We stimuleren no regret-maatregelen voor particuliere woningeigenaren: maatregelen die zichzelf terugverdienen. • We werken aan bewustwording en draagvlak onder bewoners in de wijken waar we beginnen met de transitie. • Binnen het thema sociale energietransitie voeren we gerichte projecten uit. We ontzorgen bewoners en eigenaren voor wie het financieel, technisch of organisatorisch lastig is de energietransitie te maken. • We ontplooien activiteiten die bijdragen aan de doelstellingen uit het actieplan Schone Energie, zoals een kansenkaart, waarmee bewoners in het beschermd stadsgezicht kunnen zien of er zonnepanelen op hun dak mogen. • We leggen de doelstelling van woningcorporaties voor de realisatie van duurzame energie in 2030, uit het actieplan Schone Energie, vast in prestatieafspraken. • We maken afspraken met woningcorporaties over maatregelen die zij standaard kunnen nemen voordat een nieuwe huurder in een woning trekt, zoals kookgas verwijderen en isolatie en klimaatbestendige maatregelen treffen.

Duurzame nieuwbouw • We stimuleren bovenwettelijke (landelijke) duurzaamheidsmaatregelen 17 door: - beleid bij te stellen - de richtlijn Duurzaam Bouwen te vernieuwen en in de organisatie te implementeren en daar onze partners over in te lichten - kennis te delen met Haarlemse en regionale partners • Als faciliteren, stimuleren en informeren niet voldoende oplevert, gebruiken we regelgeving (zoals de Omgevingswet) om eisen bovenop het Bouwbesluit te stellen aan duurzame opwek18 . Circulair (ver)bouwen • We voeren pilotprojecten uit voor circulaire sloop, nieuwbouw en renovatie. We delen kennis met woningcorporaties over deze projecten en leggen de pilots vast in prestatieafspraken met woningcorporaties. • Onder leiding van de woningbouwcoördinator stimuleren we dat marktpartijen pilots opzetten voor circulaire nieuwbouwprojecten zoals houtbouw. • We stimuleren onze partners kennis te halen en te brengen in het Bouwlab.

17  Het is bestaand beleid dat we meer doen dan minimaal wettelijk verplicht. Het uitroepen van de klimaatcrisis door de gemeenteraad op 4 juli 2019 heeft de urgentie om meer te doen dan het minimale nog eens benadrukt. 18

 et de invoering van de BENG (bijna energie neutrale gebouwen) in het Bouwbesluit per 2021, worden ook eisen gesteld aan duurzame opwek. M Voor bepaalde woningtypes betekent dit dat maar een deel van het dak voor opwek benut moet worden, terwijl Haarlem een hogere ambitie heeft.

42 van 82

• We nemen deel aan het Regionale Programma Cirkelstad, een samenwerking met marktpartijen, overheden en corporaties op het gebied van circulaire woningbouw. Met elkaar delen we kennis over concrete projecten. • Als faciliteren, stimuleren en informeren niet voldoende oplevert, gebruiken we regelgeving (zoals de Omgevingswet) om eisen bovenop het Bouwbesluit te stellen aan circulair bouwen. Klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen • We maken afspraken met de woningcorporaties, onder meer over kennis delen, pilots, concrete acties en maatregelen, samenwerking en de communicatie over klimaatbestendigheid. • We geven informatie over en stimuleren acties rondom klimaatbestendige woningen in de particuliere sector. • We streven naar concrete richtlijnen om te komen tot een klimaatbestendige gebouwde omgeving. • Als faciliteren, stimuleren en informeren niet voldoende oplevert, gebruiken we regelgeving (zoals de Omgevingswet) om eisen bovenop het Bouwbesluit te stellen aan klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Kwaliteitsverbetering bestaande woningen Onderhoud huurwoningen • We handhaven het Bouwbesluit als we signaleren dat de staat van onderhoud van woningen leidt tot onveilige situaties. • Met corporaties bespreken we hoe ze achterstallig onderhoud aan hun complexen kunnen voorkomen.

Loden leidingen • In overleg met de GGD en corporaties sluiten we ons aan bij landelijke campagnes. Funderingsproblematiek • We maken de omvang van de problematiek inzichtelijk door funderingsonderzoek en Fundermaps. • We stimuleren particulieren in risicogebieden de funderingen te herstellen door ze te informeren en te begeleiden. Dat doen we zeker ook in gebieden waar we zelf werken uitvoeren in de openbare ruimte die gevolgen kunnen hebben voor slechtere funderingen, zoals rioolvervanging. Asbest • We activeren particulieren om hun asbestdaken van minder dan 35 m2 te vervangen. We onderzoeken met de Omgevingsdienst of Haarlemmers behoefte hebben aan meer hulp.

43 van 82

6

woningbouwcomplexen: Twister en Tango, gemeente Haarlem

Vitale en veerkrachtige wijken 44 van 82

6. Vitale en veerkrachtige wijken Visie en ambitie 2030 We hebben de ambitie om tot 2030 8.000 tot 10.000 woningen toe te voegen in Haarlem. Met deze ambitie willen we in de eerste plaats voorzien in de grote behoefte aan woningen. Tegelijkertijd biedt deze opgave de kans om kwaliteit en diversiteit toe te voegen aan bestaande wijken. De woningbouwopgave in Haarlem zal uitsluitend worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied. We willen een ongedeelde stad zijn, een stad die een thuis biedt aan een breed scala aan inwoners, een stad zijn van en voor alle Haarlemmers met vitale en veerkrachtige wijken. Waar achterstanden in wijken zichtbaar zijn, bewoners zich onveilig voelen, overlast ervaren of anderszins ervaren dat de buurt een onvoldoende op leefbaarheid scoort, willen we zorgen voor verbetering. De diversiteit van stadsdelen, voorzieningen en inwoners is een grote kwaliteit die we in stand willen houden en waar dat kan vergroten.

Divers woningaanbod en wijkverbetering Met de nota Kaders en Instrumenten sociale huur en middensegment en de verordening Doelgroepen woningbouw Haarlem hebben we twee instrumenten om woningdifferentiatie te realiseren en voor langere tijd zeker te stellen. De grote bouwopgave waar Haarlem voor staat, maakt dat we ook goed moeten kijken of en hoe de nieuwbouw in een wijk past. We willen aan de oostkant en de westkant van Haarlem sociale huurwoningen toevoegen in lijn met de kaders: 40 sociale huur, 40% middensegment (koop/ huur) en 20% overige woningen. Aan de westkant is er een extra ambitie gesteld. De gemeenteraad heeft in de ontwikkelvisies voor Zuid-West, Zijlweg-West en Orionweg/Planetenlaan vastgesteld dat het bouwprogramma voor 50 procent uit sociale huur moet bestaan. Als we vastgoed of gronden verkopen, geven we het goede voorbeeld door te onderzoeken of extra sociale huurwoningen mogelijk zijn. Aan de oostkant van de stad is – met name in de naoorlogse wijken – veel ruimte voor extra woningen.

19

De opgave is om met extra woningen tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit van buurten en wijken te verbeteren. Figuur 7 toont de verdeling koopwoningen ten opzichte van huurwoningen van corporaties en van particulieren. Interventies zoals sloop-nieuwbouw, bewonersgroepen mengen en het toevoegen van andersoortige/duurdere woningen kunnen een positief effect hebben op onder meer de sociaaleconomische status van bewoners, het gemiddelde inkomen in de wijk en de kwaliteit van de woningen. We willen inwoners de kans bieden om binnen de wijk te verhuizen naar een grotere of juist kleinere woning. Dit werkt ook positief op de objectieve en de subjectieve veiligheid, het wederzijds begrip tussen bevolkingsgroepen en de leefbaarheid van buurten en wijken, het versterkt het draagvlak voor voorzieningen en leidt tot gemengdere scholen. Tot slot komt gevarieerder woningaanbod de uitstraling en de reputatie van de wijk ten goede (Platform31).

Langer zelfstandig wonen van kwetsbare groepen en veranderde rol corporaties De afgelopen jaren is er sprake van een toename van concentratie van kwetsbare groepen en toenemende problemen rond overlast en onveiligheid in wijken waar de goedkoopste woningen te vinden zijn. Er liggen hier een aantal redenen aan ten grondslag waaronder het feit dat corporaties zich de afgelopen jaren op de doelgroep van laagste inkomens hebben moeten richten19 en de extramuralisering en decentralisatie van zorgtaken naar de gemeente. Ook laten deze wijken een hogere uitstroom zien van hogere inkomens. In met name kwetsbare wijken of buurten met verhoudingsgewijs veel sociale woningbouw neemt door de instroom van kwetsbaren de druk op het samenleven toe. Het gaat daarbij om kwetsbare bewoners zoals mensen met een licht verstandelijke

‘Veerkracht in het corporatiebezit, de update: een jaar later, twee jaar verder’, RIGO 2020

45 van 82

beperking, mensen met psychiatrische problematiek en mensen zonder werk. Voor deze groepen geldt dat zij vaak een zeer laag inkomen hebben (tot bijstandsniveau), problemen op het vlak van financiën en administratie, fysieke of psychische klachten, een beperkt sociaal netwerk en in veel gevallen een beperkte zelfredzaamheid en een beperkt saamhorigheidsgevoel. Toch kunnen we niet stellen dat de instroom van kwetsbaren per definitie leidt tot problemen. Om te duiden wat er aan de hand is in een bepaalde wijk of buurt, moeten we altijd

inzoomen op de specifieke situatie. Hierbij spelen nadrukkelijk zaken een rol als de aard van een wooncomplex en hoelang mensen in een woning wonen (de mutatiegraad), de kracht van de lokale netwerken en de cultuur van het gebied. In het ene geval is concentratie ongewenst, in het andere geval misschien wel een oplossing. Samen met corporaties, zorgaanbieders en bewoners willen we dit in kaart brengen en verbeteren.

Figuur 7 Percentage koopwoningen, huurwoningen van corporaties en particulieren, naar buurten, 2020

Huurwoningen corporaties

Koopwoningen

Huurwoningen particulieren

■ < 30 ■ 30 < 40 ■ 40 < 50 ■ 50 < 60 ■ > = 60 Speciale waarden ■ Geen waarde Eenheid %

46 van 82

Prettiger wonen in kwetsbare wijken De sociale infrastructuur in de bestaande wijken vinden we belangrijk. Met name wijken aan de oostkant van Haarlem met meer dan 60 procent corporatie-huurwoningen, kennen uitdagingen in de categorie ‘prettig wonen’20 (Zie afbeelding 1). In vergelijking met de rest van de MRA scoren deze wijken hoog op overlast van andere mensen, criminaliteit en laag op buurttevredenheid (overigens wel voldoende). De Leefbarometer 2018 laat zien dat met name Boerhaavewijk en Meerwijk nog onvoldoende scoren. In de afgelopen jaren hebben wij samen met corporaties flink geïnvesteerd in Parkwijk, Slachthuiswijk, Europawijk, Boerhaavewijk, Meerwijk en Molenwijk, maar de wijkverbetering is nog niet af. We zetten ons in om een beter beeld te krijgen van welke uitdagingen met betrekking tot prettig wonen en veerkrachtige wijken er zijn. Dit doen we door ons met woningcorporaties en andere maatschappelijke

(zorg)instellingen te focussen op een complexmatige aanpak. Problemen komen overigens vaak tot uiting in een bepaald complex, terwijl we voor de oplossingen mogelijk ook naar de buurt of wijk moeten kijken omdat systemen en procedures vaak op hoger schaalniveau worden ingericht. We inventariseren welke complexen extra aandacht vragen, om vervolgens gezamenlijk in actie te komen. Verschillende onderzoeken21 noemen als oplossingen om de veerkracht in een wijk te verbeteren onder meer: nieuwe bewoners naar de wijk trekken, meer aandacht besteden aan de uitstroom uit GGZ (waar komen ex-cliënten terecht?) en de doelgroep in de bestaande woningvoorraad verbreden. Elk van deze oplossingsrichtingen kent uiteraard ook belemmeringen, zoals hoge kosten, tegenstrijdige doelstellingen en landelijke wet- en regelgeving op het gebied van woningtoewijzing. We stellen ons ten doel om gezamenlijk met een passend actieprogramma te komen voor de complexen waar dat nodig is.

Afbeelding 1 Buurttevredenheid, 2019

Bron: WiMRA, 2019

20

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2019

21

Veerkracht in het corporatiebezit, RIGO 2018

47 van 82

Woonfraude bestrijden Ook in Haarlem komt woonfraude voor. Woonfraude is het onrechtmatig gebruik van een woning of de onrechtmatige bewoning ervan. Woonfraude kan in de omgeving leiden tot overlast, verloedering van de wijk en zelfs gevaar. Het tekort aan betaalbare (huur) woningen noodzaakt bepaalde mensen alternatieven te zoeken, zoals recreatiewoningen of illegale onderhuur. Daarnaast gaat woonfraude bijna altijd gepaard met financieel gewin – onder meer op het gebied van uitkeringen, toeslagen en inkomsten uit illegale (onder) huur – vaak gaat het om mensen die ‘onzichtbaar’ wensen te blijven, zoals arbeidsmigranten, illegalen, criminelen en mensen die geen andere uitweg zien. Door woonfraude met corporatiewoningen komen die woningen niet vrij voor woningzoekenden op de wachtlijst. Sommige illegale onderhuurders worden ook financieel uitgebuit. Behalve leefbaarheidsproblemen hebben we te maken met het risico van ten onrechte verstrekte financiële middelen of het mislopen van inkomstenbelasting. Dat woonfraude niet op zichzelf staat,

laat bijvoorbeeld project Lelie zien. Binnen dit project hebben wij met de politie, de Belastingdienst, het Openbaar Ministerie en de Fiscale Inlichtingen- en Opsporingsdienst uitgebreid onderzoek gedaan naar woonfraude in de Transvaalbuurt. Dankzij de aanpak woon- en adresfraude hebben we hier voor ongeveer 150.000 euro aan jaarlijks onterecht verkregen bijstandsuitkering en huur- en zorgtoeslag stopgezet. We blijven woonfraude bestrijden door gezamenlijke controles met de corporaties en de politie. Op basis van die informatie willen we gericht instrumenten inzetten om dit te verminderen. Mogelijk moet hiervoor nieuwe wetgeving gemaakt worden. We zullen hiervoor lobbyen.

Uitvoeringsagenda 2025 • We werken door aan de ongedeelde stad, met gebruik van de kaders voor nieuwbouw. Voor de ontwikkelzones Zuidwest, Zijlweg West, Orionweg/ Planetenlaan hanteren we 50% sociale huur. • Met zorgaanbieders en woningcorporaties onderzoeken we waar concentratie van kwetsbare doelgroepen tot problemen leidt en welke instrumenten we hiervoor kunnen inzetten. De focus ligt op het oostelijk deel van de stad. Een van de mogelijke instrumenten is anders omgaan met woonruimteverdeling in complexen om meer menging van doelgroepen te realiseren. • We gaan door met het bestrijden van woonfraude door gezamenlijk op te treden en controles uit te voeren met de corporaties en politie. We bekijken of corporaties panden sneller kunnen terugvorderen en of we sneller bestuurlijke boetes kunnen opleggen voor het onrechtmatig gebruik van woningen (zie ook hoofdstuk 2).

48 van 82

Aandachtspunten per stadsdeel * In dit hoofdstuk bespreken we ook de aandachtspunten per stadsdeel. Hieronder volgt een korte beschrijving van die aandachtspunten, daarna zetten we ze puntsgewijs onder elkaar. Deze opsomming is niet uitputtend en kan in de loop der tijd veranderen. Per stadsdeel geven we ook aan welke doelgroepen kansrijk zijn bij nieuwbouw of transitie. Deze aanname baseren we op het rapport Groeipotentie (gemeente Haarlem 2019). Dit rapport neemt in deze opsomming mee: woonwensen, huishoudenssamenstelling, voorzieningen- en mobiliteitsbehoefte. Het is een cijfermatige opsomming, waarin we de wijkcontext buiten beschouwing laten. We kijken bijvoorbeeld niet naar de huidige woningvoorraad en demografische kenmerken. We passen daarom altijd maatwerk toe per project.

Noord • twee ontwikkelzones • differentiatie woningtypen • aanpak ondermijning Transvaalbuurt • balans in de bestaand voorraad

Noord Oost

Centrum

• twee ontwikkelzones • voortgang woningbouwprojecten buiten de ontwikkelzones • doorstromen in eigen wijk • leefbaarheid in kwetsbare buurten en complexen

• wonen boven winkels • balans wonen, werken en recreëren • beperken tijdelijke (vakantie) verhuur

Oost Centrum Schalkwijk

Zuid-West

Zuid-West

Schalkwijk

• twee ontwikkelzones • inzet: bewonerstevredenheid blijft gelijk • nieuwe samenwerkingsvormen • Integrale wijkaanpak Rozenprieel west

• twee ontwikkelzones • nieuwe woonvormen toevoegen (o.a. ouderen) • actiever informeren over (woningbouw)projecten • leefbaarheid in kwetsbare buurten en complexen

* De bijgevoegde kaart van Haarlem geeft een onverdeling naar stadsdelen aan. Dit is een indicatie. Er kunnen geen rechten aan ontleend worden.

49 van 82

Renovatie Vondelkwartier, Elan Wonen

Stadsdeel Noord Haarlem Noord roept bij veel Haarlemmers een dorpsgevoel op. Het gebied en de bewoners zijn divers. De westkant van Noord is ruimer opgezet en er is veel groen. Het oostelijk deel is dichter bebouwd. Er is een gevarieerd aanbod in koop- en huurwoningen in diverse prijsklassen. Het overgrote deel is particulier bezit (circa 18.000 woningen). Ruim twee derde van de woningen in dit stadsdeel is gebouwd vóór 1945. Er zijn hier veel eengezinswoningen. Er ligt een opgave om te differentiëren door ook meergezinswoningen toe te voegen. De aandachtspunten voor stadsdeel Noord zijn: • We stellen ons ten doel dat er eind 2025 circa 420 woningen extra zijn in de ontwikkelzones Orionweg/Planetenlaan en Spaarndamseweg. Voor de periode 2025-2030 is dit aantal circa 1.000 (bron: plancapaciteit gemeente Haarlem). • We zetten project Lelie voort. Dit project richt zich op een duurzame aanpak van ondermijnende criminaliteit rondom het gebied aan de Schoterweg: Frans Halsbuurt en Transvaalbuurt. We stellen ook een gebiedsvisie op voor Transvaalbuurt.

• Met de Haarlemse corporaties wordt verkend of en wat voor rol zij kunnen spelen bij de aanpak van de problematiek in het gebied van Project Lelie. • We behouden wijksteunpunt !Woon als dit nodig is. • We monitoren het aantal woningomzettingen en -splitsingen. • Er zijn relatief veel eengezinswoningen in Noord, we streven ernaar om ook andersoortige woningen toe te voegen. • We blijven handhaven op technische kwaliteit van woningen in vooral Transvaalbuurt en Indische buurt. • We hebben aandacht voor het spanningsveld in winkelstraten waar geen woningen mogen komen op de begane grond terwijl steeds meer winkels leeg staan, zoals in de Cronjéstraat. • Het rapport Groeipotentie (gemeente Haarlem 2019) laat zien dat in dit stadsdeel in de ontwikkelzones kansen liggen voor jonge stellen (24%), (beneden)modale 60+'ers (18,3%), jonge alleenstaanden (16,9%), jonge gezinnen (14,8%), (beneden)modale 50- tot 65-jarigen (medioren) (13,4%), welvarende empty nesters (12,6%).

50 van 82

Nieuwe gracht, gemeente Haarlem

Stadsdeel Centrum Het centrum van Haarlem is beschermd stadsgezicht, zowel voor de bebouwing als de omgeving en het stadsbeeld. De bestaande bebouwing varieert en is vaak tussen de drie en vier bouwlagen. Het woningaanbod is divers, zowel in bouwstijl als bouwjaar en functie. De openbare ruimte is compact. Dat zorgt voor aantrekkingskracht voor bepaalde woningzoekenden, waaronder jongeren en studenten, hoger opgeleiden, maar van oudsher ook voor ouderen die in de hofjes wonen. Op verschillende plekken in het centrum worden op kleine schaal woningen gebouwd, vooral door particulieren.

De aandachtspunten voor Centrum zijn: • We blijven wonen boven winkels stimuleren, om een bijdrage te leveren aan de centrum-stedelijke woningbehoefte en bij te dragen aan de vitaliteit van winkelstraten. • We onderzoeken de behoefte en mogelijkheden voor transformatie van winkels naar andere functies, waaronder wonen (zie Actieplan Detailhandel en Horeca 2020-2022) • We monitoren de balans tussen wonen, werken en recreëren in de binnenstad. • We beperken tijdelijke (kortdurende) verhuur, zoals Airbnb, shortstay en longstay.

51 van 82

nieuwbouwproject "Haarlemsch Geluk", ABC centrum

Stadsdeel Zuid-west De woonmilieus in Zuid-west variëren van sterk stedelijk naar landelijk groen. Ook de woningvoorraad is gedifferentieerd: van koop- tot sociale huurwoningen en van vrijstaande woningen tot kleine etagewoningen. Veel woningen zijn rond 1900 gebouwd. Het meest voorkomende woningtype is de eengezinswoning, veelal rijtjeswoningen en stadsvilla’s. Per wijk verschilt de omvang van de woningen. Verder is het stadsdeel bekend om zijn parken en ander groen. De dynamiek in dit stadsdeel kenmerkt zich vooral door de grote woningbouwopgave in de ontwikkelzones. Woningen maken waar nu nog bedrijven zijn, brengt een grote herstructureringsopgave met zich mee. De aandachtspunten voor Zuid-west zijn: • We stellen ons ten doel dat er eind 2025 circa 1.150 woningen extra zijn in ontwikkelzones Zuid-west en Zijlweg. Voor de periode 2025-2030 is dit aantal circa 2.300 (bron: plancapaciteit gemeente Haarlem). • Vanwege de impact van de ontwikkelzones en het

hoge aantal extra woningen op de leefbaarheid in de wijk is de doelstelling om de bewonerstevredenheid gelijk te houden zoals die recent gemeten is: 8.0 tot 8,5 (WiMRA 2019). • De wijk profileert zich als 'innovatiemotor' op het gebied van duurzaamheid. Dat willen we zo houden. • Bewoners, ondernemers en ontwikkelaars experimenteren met nieuwe samenwerkingsvormen. Dit kan een voorbeeldfunctie voor de stad zijn. • De integrale wijkaanpak in Rozenprieel blijft ook de komende jaren onze inzet vragen. Behalve funderingsherstel hebben we in deze integrale aanpak ook aandacht voor bijvoorbeeld leefbaarheid, veiligheid, openbare ruimte en voorzieningen. • Het rapport Groeipotentie (gemeente Haarlem 2019) laat zien dat in dit stadsdeel in de ontwikkelzones kansen liggen voor jonge stellen (32,5%), jonge alleenstaanden (17,6%), (beneden) modale 60+'ers (17,1%), jonge gezinnen (16%), (beneden) modale 50- tot 65-jarigen (medioren) (10,7%), welvarende empty nesters (6%).

52 van 82

Scheepmakerskwartier, gemeente Haarlem

Stadsdeel Oost Haarlem Oost is het gevarieerdste stadsdeel van Haarlem. Het gebied kent een aantal vooroorlogse arbeiderswijken met een sterk stedelijk karakter die dicht tegen het centrum aanliggen, zoals Slachthuisbuurt, Amsterdamse buurt en Scheepmakerskwartier. Het woningaanbod is relatief eenzijdig, sommige wijken bestaan grotendeels uit woningen in het lagere (huur)segment. De laatste jaren tonen echter aan dat de woningvoorraad diverser wordt. De verdichting van het oostelijk deel van Haarlem creëert kansen voor kwaliteitsverbetering van de ruimtelijke inrichting van de stad. Daarnaast vergt de leefbaarheid de komende jaren (blijvende) aandacht tijdens transformaties en bij de complexen die voorlopig nog niet ingrijpend worden aangepakt. Er is hier veel nieuwbouw, vooral meergezinswoningen en relatief kleine woningen. Daarnaast kan in een aantal wijken woningsplitsen zorgen voor overlast. In Oost zijn veel schaarse vooroorlogse eengezinswoningen die we willen behouden, bijvoorbeeld door splitsen tegen te gaan. De Waarderpolder is een monofunctioneel bedrijventerrein vlakbij het stadscentrum. Er komen in elk geval de komende tien jaar geen woningen (coalitieprogramma Duurzaam Doen, 2018-2022 en Convenant Waarderpolder 2021-2025).