20201130271 6. Bijlage E Verdiepingsslagen Haarlemse woonvisie

Verhuisgeneigden in koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro naar gewenst segment, bron: WiMRA 2019 gewenst segment % dure koop 1, €279.000 - €409.000 30 koop, geen bedrag genoemd 21 dure koop 2, meer dan €409.000 14 middeldure koop 1, €221.000 tot €279.000 10 betaalbare koop, €175.000 - €221.000 7 sociale huur, tot en met €711 5 middeldure huur 1, €720 - €901 3 goedkope koop, tot €175.000 2 huur, geen bedrag genoemd 2 dure huur 1, €1009 - €1341 1 middeldure huur 2, €901 - €1009) 0 geen voorkeur 5 totaal 100

Verhuisgeneigden in koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro wensen vooral koopwoningen (85%), in beperkte mate huurwoningen (10%; geen voorkeur: 5%). Men wenst vooral duurdere koopwoningen. 30% geeft aan een dure koopwoning 1 te willen die 279.000 euro tot 409.000 euro kost en 14% wenst een dure koopwoning 2 die meer dan 409.000 euro kost. Het aandeel goedkope, betaalbare en middeldure koop (tezamen) is 19% (21% wil daarnaast ook een koopwoning maar heeft de prijs niet gespecificeerd, zie tabel 4.3). Er is een beperkte vraag naar woningen onder de 60 m2 (5%). Een kwart wenst een woning van 60 m2 tot 80 m2, ruim een kwart een woning van 80 m2 tot 100 m2 en eveneens ruim een kwart een woning van 100 m2 tot 120 m2 (zie tabel 4.4).

Tabel 4.4

Verhuisgeneigden in koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro naar gewenste oppervlakte (hoe groot moet de woning die u zoekt minimaal zijn?), bron: WiMRA 2019 gewenste oppervlakte woning % tot 40 vierkante meter 1 40 tot 60 vierkante meter 4 60 tot 80 vierkante meter 25 80 tot 100 vierkante meter 27 100 tot 120 vierkante meter 26 120 tot 160 vierkante meter 12 160 tot 200 vierkante meter 3 200 vierkante meter of meer 2 totaal 100

38

Andere kenmerken van de gewenste woning zijn: -40% wenst minimaal drie kamers, 28% vier kamers en 21% vijf kamers (twee kamers: 6%; meer dan vijf kamers: 5%); -61% wil bij voorkeur in Haarlem blijven en 12% heeft geen voorkeur bij de vraag of men in Haarlem of elders wil wonen. Potentieel blijft dus bijna driekwart op Haarlem betrokken. 15% wil bij voorkeur in een andere gemeente binnen de regio wonen en 12% bij voorkeur elders in Nederland of in het buitenland; -19% wil bij voorkeur nieuwbouw, 29% bij voorkeur bestaande bouw. 52% heeft geen voorkeur; -72% wil een eengezinswoning, 27% een woning in een meergezinshuis (anders: 1%). Redenen om niet te verhuizen De verhuisgeneigden in koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro hebben ook aangeven wat redenen zijn om niet te verhuizen. De belangrijkste redenen om niet te verhuizen zijn: -het aanbod van koopwoningen is te duur (47%); -de situatie op de woningmarkt (43%); -de huidige woning is goed (39%); -de huidige buurt bevalt goed (36%); -dichtbij familie en vrienden (22%); -mijn (onzekere) financiële situatie (17%); -8% zegt geen redenen te hebben en wil zeker verhuizen. De reden kan niets geschikt vinden, noemt men in mindere mate (11%).

39

40

5.

Jongeren en hun woonsituatie 5.0 Conclusies Jongeren (18 tot en met 30 jaar) hebben een eigen woonprofiel. Ze wonen vaker in de particuliere huursector dan gemiddeld, ongeacht de prijs. 54% van de jongeren woont in een particuliere huurwoning en van alle Haarlemmers woont 17% in zo’n woning. Dit werkt door in de koopsector. Jongeren wonen minder vaak in koopwoningen dan alle Haarlemmers (18% versus 53%). Bij een uitsplitsing naar inkomen (tot 38.000 euro en daarboven) komt de prijs van de huurwoning in beeld. Jongeren met een lager inkomen (waaronder studenten) zijn oververtegenwoordigd in de sociale huursector, zowel in de sociale huursector van corporaties als in de sociale huursector van particulieren. Jongeren en starters zijn geen synoniemen: 39% van de jongeren op de Haarlemse woningmarkt is een starter. De meeste jongeren op de Haarlemse woningmarkt zijn doorstromers (49%). 9% is een binnenlandse vestiger en 3% komt uit het buitenland.

5.1

Inleiding en inhoud

In het Haarlemse WiMRA-bestand 2019, met in totaal 4.186 respondenten zijn 353 jonge huishoudens (18 tot en met 30 jaar) vertegenwoordigd. In gewogen aantallen (zie hieronder) gaat het om 9.690 woningen. Door hun woonsituatie in beeld te brengen, naar eigendom en huurprijs, ontstaat een beeld van hoe jongeren in Haarlem wonen anno 2019. Dit beeld is ook weergegeven voor twee groepen jongeren apart: huishoudens met een inkomen tot 38.000 euro (de EU- grens) en huishoudens met een inkomen van 38.000 euro en meer (van 282 jongeren is het inkomen bekend). Die informatie geeft tevens een indicatief beeld van hoe studenten in Haarlem wonen, omdat zij vertegenwoordigd zijn onder de huishoudens met een lager inkomen. Van de jongeren is het mogelijk de woningmarktpositie in beeld te brengen: doorstromer, starter, binnenlandse vestiger of buitenlandse vestiger. Een binnenlandse vestiger is een doorstromer die van buiten de MRA, elders uit Nederland, naar Haarlem is gekomen. Een starter kan zowel de herkomst Haarlem, de rest van de MRA als de rest van Nederland hebben. Een doorstromer kan vanuit Haarlem doorstromen maar ook vanuit een andere plaats binnen de MRA. Alle gepresenteerde cijfers in dit rapport zijn ontleend aan een bestand dat is gewogen met de weegfactor om tot het aantal woningen in de populatie te kunnen komen (weegwon).

Achtereenvolgens wordt hieronder ingegaan op: -jongeren versus alle Haarlemmers (5.2); -jongeren met een lager inkomen versus jongeren met een hoger inkomen (5.3); -de woningmarkpositie (5.4).

41

5.2

Jongeren versus alle Haarlemmers

Afbeelding 5.1 Woonsituatie naar eigendom en huurprijs van jongeren en alle Haarlemmers, bron: WiMRA 2019 60 53 50

40

30 24

26

26

24

18

20

10

8

7 3

4

4 1

1

2

0 sociale huur, corporatie

sociale huur, particulier

vrije sector huur, corporatie

vrije sector huur, particulier

18-30 jaar

koopwoning

corproatie, particulier, huur onbekend huur onbekend

Haarlem

De woonsituatie van jongeren, naar eigendom en huurprijs, wijkt in drietal opzichten significant af van de woonsituatie van alle Haarlemmers (zie afbeelding 5.1): -Jongeren wonen vaker in de sociale huursector van particulieren (24% versus 7%); -Jongeren wonen vaker in de vrije huursector van particulieren (26% versus 8%); -Jongeren wonen minder vaak in koopwoningen (18% versus 53%).

5.3

Jongeren met een lager inkomen versus jongeren met een hoger inkomen

De woonsituatie, naar eigendom en huurprijs, van jongeren met een lager inkomen (<38.000 euro; n=129), wijkt in vier opzichten significant af van de woonsituatie van jongeren met een hoger inkomen (38.000 euro en meer; n=153): -Jongeren met een lager inkomen wonen vaker in de sociale huursector van corporaties; -Jongeren met een lager inkomen wonen vaker in de sociale huursector van particulieren; -Jongeren met een lager inkomen wonen minder vaak in koopwoningen; -Jongeren met een lager inkomen wonen significant minder vaak in de vrije particuliere huursector ( betrouwbaarheidsniveau 92% in plaats van 95%).

42

5.4

De woningmarktpositie

De meeste jongeren op de Haarlemse woningmarkt zijn doorstromers (49%). 39% is een starter. 9% is een binnenlandse vestiger en 3% komt uit het buitenland (zie afbeelding 5.2).

Afbeelding 5.2 Woningmarktpostitie van jongeren, Bron: WiMRA 2019 3

39

49

9

doorstromer

vestiger

starter

buitenland

43

44

6.

Starters, doorstromers, vestigers en hun woonsituatie 6.0 Conclusies Huishoudens met de woningmarktpositie starter onderscheiden zich het meest. Ze wonen minder vaak in koopwoningen. Vooral hun aandeel in de sociale particuliere huursector is relatief hoog. Haarlemmers met de woningmarktpositie starter in een koopwoning springen in het oog door hun meer dan gemiddelde aandeel in het segment met het laagste aankoopbedrag (minder dan 175.000 euro): 45% ten opzichte van gemiddeld 18%.

6.1

Inleiding en inhoud

Met de Haarlemse gegevens van het WiMRA 2019, gebaseerd op 4.186 respondenten, kan de huidige woningmarktpositie in beeld worden gebracht: starter, doorstromer, binnenlandse vestiger of buitenlandse vestiger. Door hier de woonsituatie aan te koppelen, naar eigendom en prijs, ontstaat een beeld van hoe deze groepen in Haarlem wonen. Van hen die in een koopwoning wonen, is van 87% ook bekend wat het aankoopbedrag van de koopwoning is. De woningmarktpositie kan recent zijn verworven maar ook al enige tijd geleden: het gaat dus niet per definitie om een recente gebeurtenis maar om de positie op zichzelf, die men mogelijk al meerdere jaren heeft. Het beeld van de doorstromers is gebaseerd op 3.274 respondenten. Die van de starters op 453. Daarnaast zitten er 380 binnenlandse vestigers in het Haarlemse WiMRA 2019 bestand en 79 vestigers uit het buitenland. Het beeld van de buitenland-vestiging is dus meer indicatief, vanwege het beperkte absolute aantal (79). Een binnenlandse vestiger is een doorstromer die van buiten de MRA, elders uit Nederland, naar Haarlem is gekomen. Een starter kan zowel de herkomst Haarlem, de rest van de MRA als de rest van Nederland hebben. Alle gepresenteerde cijfers in dit rapport zijn ontleend aan een bestand dat is gewogen met de weegfactor om tot het aantal woningen in de populatie te kunnen komen (weegwon).

Achtereenvolgens wordt hieronder ingegaan op: -frequentie starters, doorstromers en vestigers (6.2); -starters en hun woonsituatie (6.3); -doorstromers en hun woonsituatie (6.4); -binnenlandse vestigers en hun woonsituatie (6.5); -buitenlandse vestigers en hun woonsituatie (6.6); -totaalbeeld woonsituatie starters, doorstromers en vestigers (6.7); -aankoopbedrag koopwoning naar starters, doorstromers en vestiger (6.8).

45

6.2

Frequentie starters, doorstromers en vestigers Afbeelding 6.1 Woonsituatie in Haarlemse woningen, %, bron: WiMRa 2019 9

2

14

75

doorstromer

starter

binnenland-vestiger

buitenland-vestiger

Driekwart van de Haarlemmers woont in de woning als een doorstromer, 14% als een starter, 9% als een binnenlandse vestiger en 2% als een buitenlandse vestiger (zie afbeelding 6.1).

6.3

Starters en hun woonsituatie Afbeelding 6.2 Haarlemmers met woningmarktpositie starter in woningen naar eigendom en huurprijs, %, Bron: WiMRA 2019 koopwoning

40

sociale huur, corporatie

29

sociale huur, particulier

16

vrije sector huur, particulier

10

corproatie, huur onbekend

2

vrije sector huur, corporatie

2

particulier, huur onbekend

2 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

46

40% van de Haarlemmers met woningmarktpositie starter woont in een koopwoning. 29% woont in een sociale huurwoning van een corporatie. Een bijna even groot aandeel (28%) woont in de particuliere huursector, 16% in een sociale huurwoning van een particulier (zie afbeelding 6.2).

6.4

Doorstromers en hun woonsituatie

Ruim de helft (56%) van de Haarlemmers met woningmarktpositie doorstromer woont in een koopwoning. Ruim een kwart in een sociale huurwoning van een corporatie (zie verder afbeelding 6.3).

Afbeelding 6.3 Haarlemmers met woningmarktpositie doorstromer in woningen naar eigendom en huurprijs, %, bron: WiMRA 2019 koopwoning

56

sociale huur, corporatie

26

vrije sector huur, particulier

7

sociale huur, particulier

5

vrije sector huur, corporatie

4

particulier, huur onbekend

1

corproatie, huur onbekend

1 0

6.5

10

20

30

40

50

60

Binnenlandse vestigers en hun woonsituatie

Iets meer dan de helft van de Haarlemmers met woningmarktpositie binnenlandse vestiger woont in een koopwoning. Ruim een vijfde woont in een sociale huurwoning van een corporatie. Eveneens ruim een vijfde woont in de particuliere huursector waarvan het grootste deel in de vrije sector (13%; zie afbeelding 6.4).

47

Afbeelding 6.4 Haarlemmers met woningmarktpositie binnenlandse vestigers in woningen naar eigendom en huurprijs, %, bron: WiMRA 2019 koopwoning

51

sociale huur, corporatie

22

vrije sector huur, particulier

13

sociale huur, particulier

7

vrije sector huur, corporatie

3

particulier, huur onbekend

2

corproatie, huur onbekend

1 0

6.6

10

20

30

40

50

60

Buitenlandse vestigers en hun woonsituatie

Het beeld van de buitenland-vestiging geeft een meer indicatief beeld, vanwege het beperkte absolute aantal in het enquêtebestand (79).

Afbeelding 6.5 Haarlemmers met woningmarktpositie buitenlandse vestigers in woningen naar eigendom en huurprijs, %, bron: WiMRA 2019, indicatief beeld, zie toelichting tekst vrije sector huur, particulier

39

koopwoning

26

sociale huur, corporatie

17

sociale huur, particulier

7

particulier, huur onbekend

6

vrije sector huur, corporatie

4

corproatie, huur onbekend

1 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

48

Op basis van de beschikbare gegevens komt het indicatieve beeld naar voren dat het merendeel van de Haarlemmers met de woningmarktpositie buitenlandse vestiger, in de vrije sector huur van particulieren woont (zie verder afbeelding 6.5).

6.7

Totaalbeeld starters, doorstromers, vestigers en hun woonsituatie

Hieronder in tabel 6.1 staan alle hiervoor gepresenteerde cijfers, inclusief het totaal (Haarlem). Het beeld van de buitenland-vestiging geeft een meer indicatief beeld, vanwege het beperkte absolute aantal in het enquêtebestand (79).

Tabel 6.1

Haarlemmers in woningen naar eigendom en huurprijs naar woningmarktpositie en Totaal (Haarlem), %, bron: WiMRA 2019 doorstromer starter binnenlandse buitenlandse totaal vestiger vestiger sociale huur, corporatie 26 29 22 17 26 sociale huur, particulier 5 16 7 7 7 vrije sector huur, corporatie 4 2 3 4 4 vrije sector huur, particulier 7 10 13 39 8 koopwoning 56 40 51 26 53 corporatie, huur onbekend 1 2 1 1 1 particulier, huur onbekend 1 2 2 6 2

6.8

Aankoopbedrag koopwoning naar starters, doorstromers en vestigers

Haarlemmers met de woningmarktpositie starter springen in het oog door hun meer dan gemiddelde aandeel in het segment met het laagste aankoopbedrag (minder dan 175.000 euro): 45% ten opzichte van gemiddeld 18% (zie afbeelding 6.6). De cijfers in afbeelding 6.6 zijn gebaseerd op 2.394 respondenten; 1.948 in de positie van doorstromer, 216 binnenlandse vestigers en 201 starters (29 zijn vestigers uit het buitenland en hier buiten beschouwing gebleven). De cijfers van de binnenlandse vestigers en starters hebben een foutenmarge van circa 6,5%, in plaats van de gebruikelijke 5% (betrouwbaarheidsniveau: 95%).

49

Afbeelding 6.6 Aankoopbedrag koopwoning van Haarlemmers in koopwoningen naar woningmarktpositie, %, bron: Wimra 2019 Haarlem

18

33

binnenlandse vestiger

15

36

starter

24

45

doorstromer

15 0

minder dan €175000

10

33 20

30

€175000 - €279000

25

19

31

32

15

26 40

50

60

€279000 - €409000

8

26 70

80

90

100

€409000 en meer

50

7.

Recente kopers (2016-2019) 7.0 Conclusies De relatieve verdeling van recent betrokken koopwoningen (2016-2019) over de vijf stadsdelen volgt het patroon van alle koopwoningen (in de voorraad). Het gemiddelde bedrag van de recent betrokken koopwoningen (2016-2019) is 360.860 euro, de mediane verkoopprijs bedraagt 312.000 euro (de mediaan is het middelste getal in een oplopende getallenreeks). 11% van de recent betrokken koopwoningen heeft een aankoopprijs van minder dan 175.000 euro. Het ruimtelijk patroon dat naar voren komt is dat het in het Centrum en in Zuidwest (significant) vaker gaat om duurdere koopwoningen en in Schalkwijk is het beeld omgekeerd: daar is het aandeel goedkopere koopwoningen meer dan gemiddeld. 83% van de recente kopers is een doorstromer. Bijna 9% is een binnenlandse vestiger, ruim 7% een starter en ruim 1% een buitenlandse vestiger. Van alle Haarlemmers, inclusief de huursector, is 75% een doorstromer en 14% een starter. Onder de recente kopers is het aandeel doorstromers dus hoger en het aandeel starters lager.

7.1

Inleiding en inhoud

Met de Haarlemse gegevens van het WiMRA 2019, gebaseerd op 4.186 respondenten, kunnen huishoudens worden geselecteerd die recent een koopwoning hebben betrokken. In het bestand komen 489 respondenten voor die die de koopwoning in de periode 2016-2019 zijn gaan bewonen. In gewogen aantallen (zie hieronder) gaat het om 7.230 huishoudens. Niet heel 2019 is in het WiMRA-bestand opgenomen, omdat het veldwerk in 2019 heeft plaatsgehad; 27% van de waarnemingen heeft betrekking op 2016, 34% op 2017, 32% op 2018 en 7% op 2019. Kopers hebben in het WiMRA het aankoopbedrag van de koopwoning gespecificeerd. Die informatie is van 92% van de recente kopers (2016-2019) beschikbaar. Van recente kopers is het mogelijk de woningmarktpositie in beeld te brengen: doorstromer, starter, binnenlandse vestiger of buitenlandse vestiger. Een binnenlandse vestiger is een doorstromer die van buiten de MRA, elders uit Nederland, naar Haarlem is gekomen. Een starter kan zowel de herkomst Haarlem, de rest van de MRA als de rest van Nederland hebben. Een doorstromer kan vanuit Haarlem doorstromen maar ook vanuit een andere plaats binnen de MRA. Alle gepresenteerde cijfers in dit rapport zijn ontleend aan een bestand dat is gewogen met de weegfactor om tot het aantal woningen in de populatie te kunnen komen (weegwon). Alle

51

gegevens zijn – waar mogelijk – ook weergegeven per stadsdeel. Achtereenvolgens wordt hieronder ingegaan op: -Betrokken koopwoningen (per stadsdeel) (7.2); -Aankoopprijs (7.3); -Typering naar starters, doorstromers en vestigers (7.4).

7.2

Betrokken koopwoningen (per stadsdeel)

Tabel 7.1

Centrum Zuidwest Oost Noord Schalkwijk Haarlem

In de periode 2016-2019 betrokken koopwoningen naar stadsdeel, abs. en %, en % alle koopwoningen, bron: WiMRA 2019 recent betrokken alle koopwoningen abs. % % 640 9 9 1.960 27 27 700 10 9 2.780 39 40 1.150 16 15 7.230 100 100

In gewogen aantallen hebben, in de periode 2016-2019, 7.230 huishouden een koopwoning betrokken in het Haarlemse WiMRA 2019 bestand. Zij hebben het vaakst in Noord een woning gekocht, daarna het vaakst in Zuidwest. De relatieve verdeling van recente aankopen volgt sterk het patroon van alle koopwoningen (in de voorraad). Zie tabel 7.1.

7.3

Aankooprijs

Afbeelding 7.1 Aankoopprijs van de in de periode 20162019 betrokken koopwoningen, bron: WiMRA 2019 11 29

32

29

minder dan €175000

€175000 - €279000

€279000 - €409000

€409000 en meer

52

11% van de in de periode 2016-2019 betrokken koopwoningen heeft een aankoopprijs van minder dan 175.000 euro; 32% heeft 175.000 tot 279.000 euro gekost, 29% 279.000 tot 409.000 euro en eveneens 29% 409.000 euro of meer (zie afbeelding 7.1). Het gemiddelde bedrag is 360.860 euro, de mediane verkoopprijs bedraagt 312.000 euro (de mediaan is het middelste getal in een oplopende getallenreeks). Tabel 7.2 geeft een indicatie van het ruimtelijke patroon van de goedkopere en duurdere betrokken koopwoningen op basis van de verdeling tot en met en boven de mediaan (312.000 euro) over de stadsdelen. Het gaat om een indicatie omdat de celvulling per stadsdeel beperkt is. Het ruimtelijk patroon dat indicatief naar voren komt is dat het in het Centrum en Zuidwest meer gaat om duurdere koopwoningen. In Oost en in Schalkwijk is het beeld omgekeerd: daar is het aandeel goedkopere koopwoningen meer dan gemiddeld. Noord (56/44) volgt het sterkst het patroon van het gemiddeld van de stad (50/50). Op de gevonden verhoudingen in tabel 7.2 zijn ook significantietoetsen uitgevoerd. Daaruit blijkt dat de verhoudingen in Centrum, Zuidwest en Schalkwijk significant afwijken van het gemiddelde (de overige stadsdelen tezamen). Voor Noord en ook Oost geldt dat niet.

Tabel 7.2

Aandeel goedkopere en duurdere betrokken koopwoningen (aankoopprijs) per stadsdeel (%) en aantal respondenten (n), 2016-2019, bron: WiMRA 2019 goedkopere: duurdere: t/m 312.000 euro meer dan 312.000 euro n Centrum 29 71 22 Zuidwest 30 70 95 Oost 68 32 65 Noord 56 44 184 Schalkwijk 73 27 85 Haarlem 50 50 451

7.4

Typering naar starters, doorstromers en vestigers

83% van de recente kopers is een doorstromer. 9% is een binnenlandse vestiger, 7% een starter en 1% een buitenlandse vestiger (zie afbeelding 7.2). Van alle Haarlemmers, inclusief de huursector, is 75% een doorstromer en 14% een starter. Onder de recente kopers is het aandeel doorstromers dus hoger en het aandeel starters lager.

53

Afbeelding 7.2 Kopers in de periode 2016-2019 naar starters, doorstromers, binnenlandse en buitenlandse vestigers, bron: WiMRA 2019 1 7 9

83

doorstromer

vestiger

starter

buitenland

54

55

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 20 november 2020

Tekst: Jan Kersloot ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 56