20201130271 6. Bijlage E Verdiepingsslagen Haarlemse woonvisie
Tekst van het document
Verdiepingsslagen Haarlemse Woonvisie 2021-2025 7 onderzoeksinvalshoeken met het WiMRA 2019 20 november 2020 Jan Kersloot ECDW
Inhoudsopgave 0.
1.
2.
Samenvatting en conclusies
5
0.0
Inleiding
5
0.1
Vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 m2
5
0.2
Vraag naar woningen in meergezinshuizen van ouderen in eengezinswoningen 6
0.3
Van eengezinswoningen naar woningen in meergezinshuizen: gerealiseerde verhuizingen
7
0.4
Vraag naar woningen in het goedkoopste koopsegment
8
0.5
Jongeren en hun woonsituatie
9
0.6
Starters en hun woonsituatie
9
0.7
Recente kopers in Haarlem (2016-2019)
9
Vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 m2
11
1.0
Conclusies en slotbeschouwing
11
1.1
Inleiding en inhoud
12
1.2
Leeftijd
13
1.3
Huishoudenssamenstelling
14
1.4
Inkomen
14
1.5
Huidige segment naar eigendom en huurprijs
15
1.6
WOZ-klasse huidige woning
16
1.7
Gewenste woningsegment naar eigendom en prijs
16
1.8
Oppervlakte gewenste woning en huidige woning
17
1.9
Aantal kamers gewenste woning en huidige woning
17
1.10 Significante verschillen: tot 60 m2 versus 60 m2 - 80 m2
18
Vraag naar woningen in meergezinshuizen van ouderen in eengezinswoningen
19
2.0
Conclusies en slotbeschouwing
19
2.1
Inleiding en inhoud
20
2.2
Leeftijd
21
2.3
Huishoudenssamenstelling
21
2.4
Inkomen
22
2.5
WOZ-klasse huidige woning
23
2
3.
4.
5.
2.6
Huidig en gewenst woningsegment naar eigendom en prijs
23
2.7
Oppervlakte gewenste woning en huidige woning
25
2.8
Aantal kamers gewenste woning en huidige woning
25
Van eengezinswoningen naar woningen in meergezinshuizen: gerealiseerde verhuizingen 27 3.0
Conclusies
27
3.1
Inleiding en inhoud
28
3.2
Herkomst
28
3.3
Stadsdeel
29
3.4
Leeftijd
29
3.5
Huishoudenssamenstelling
30
3.6
Inkomen
30
3.7
Woningsegment naar eigendom en prijs
31
3.8
WOZ-klasse
31
3.9
Oppervlakte woning
32
3.10
Aantal kamers
33
3.11
Aandeel in totaal van de verhuizingen in de periode 2014- 2018
33
Vraag naar de woningen in het goedkoopste koopsegment
35
4.0
Samenvatting, conclusies en slotbeschouwing
35
4.1
Inleiding en inhoud
36
4.2
Woonsituatie
36
4.3
Huishoudenssamenstelling
37
4.4
Woonwensen
38
Jongeren en hun woonsituatie
41
5.0
Conclusies
41
5.1
Inleiding en inhoud
41
5.2
Jongeren versus alle Haarlemmers
42
5.3
Jongeren met een lager inkomen versus jongeren met een hoger inkomen
42
5.4
De woningmarktpositie
43
3
6.
7.
Starters, doorstromers, vestigers en hun woonsituatie
45
6.0
Conclusies
45
6.1
Inleiding en inhoud
45
6.2
Frequentie starters, doorstromers en vestigers
46
6.3
Starters en hun woonsituatie
46
6.4
Doorstromers en hun woonsituatie
47
6.5
Binnenlandse vestigers en hun woonsituatie
47
6.6
Buitenlandse vestigers en hun woonsituatie
48
6.7
Totaalbeeld starters, doorstromers, vestigers en hun woonsituatie
49
6.8
Aankoopbedrag koopwoning naar starters, doorstromers en vestigers
49
Recente kopers (2016-2019)
51
7.0
Conclusies
51
7.1
Inleiding en inhoud
51
7.2
Betrokken koopwoningen (per stadsdeel)
52
7.3
Aankooprijs
52
7.4
Typering naar starters, doorstromers en vestigers
53
4
0. Samenvatting en conclusies 0.0
Inleiding
Ten behoeve van de ontwikkeling van de Haarlemse Woonvisie 2012-2024 zijn een zevental verdiepende analyses uitgevoerd met de Haarlemse gegevens van het WiMRA 2019. Het WiMRA-onderzoek wordt elke twee jaar gehouden, ook in Haarlem. Het laatste veldwerk van de WiMRA-enquête is gehouden in de periode april-juli van 2019. Er zijn in totaal 230.000 huishoudens in de Metropool Regio Amsterdam (MRA) aangeschreven voor dit onderzoek. Er hebben 48.256 huishoudens gerespondeerd, 4.186 in Haarlem. Meer informatie over het WiMRA 2019 is hier te vinden: https://www.metropoolregioamsterdam.nl/wimra-2019/ . De Haarlemse gegevens van het WiMRA 2019 betreffen dus data van 4.186 respondenten. Hierop hebben de analyses in dit rapport betrekking. Er zijn analyses uitgevoerd over de vraag naar de kleinste woningen in meergezinshuizen (0.1) en een viertal analyses (0.1 tot en met 0.4) hebben (eveneens) betrekking op een doorstromingsvisie: het vrijmaken van schaarse eengezinswoningen (door ouderen en bewoners van goedkope koopwoningen) vanwege een voorgenomen of gerealiseerde verhuizing naar een woning in een meergezinshuis. Tevens zijn er cijfers opgenomen over de woonsituatie van relevante doelgroepen: jongeren, jongeren met een lager inkomen, waaronder studenten (0.5), starters naast vestigers en doorstromers (0.6) en recente kopers (0.7).
De gegevens over de vraag naar woningen hebben uitsluitend betrekking op de Haarlems vraag en ook uitsluitend op die van potentiële doorstromers, zij die nu al in Haarlem wonen en zeker of misschien willen verhuizen in de komende twee jaar (vanaf het peilmoment in 2019). Potentiële starters zijn in het WiMRA niet ondervraagd. Een uitgebreidere toelichting bij de inhoud van onderstaande paragrafen 0.1 tot en met 0.7 is respectievelijk te vinden in de hoofdstukken 1 tot en met 7.
0.1
Vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 m2
Deze analyse geeft antwoord op de vraag of er een kwantitatieve onderbouwing is van een behoefte aan nieuwe en kleinere woningen in meergezinshuizen. Het geeft ook informatie over een doorstromingsvisie: bij welk deel van deze vraag wordt er ook een schaarse eengezinswoning achtergelaten? De omvang van de potentiële vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter in Haarlem in WiMRA 2019 is 7.800, 20% van de totale Haarlemse vraag. Driekwart van de vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter (0,75 * 7.800= 5.850) is, blijkens de vraag naar de gewenste gemeente, expliciet op Haarlem gericht.
5
Het gaat in deze groep vaak om alleenstaanden (69%) of een stel (21%), in beperkte mate om gezinnen (11%). Er is een betekenisvolle groep die jong(er) is: 17% is onder de 30, 29% is onder de 40. Daarnaast is er een grote groep ouderen: 57% is 55-plus. In totaal wenst 65% een huurwoning, 28% een koopwoning en 7% heeft geen voorkeur. Afgezien van de onbekende prijzen en geen voorkeur (17%) bij de gewenste woningen is de verhouding goedkoop, middelduur en duur in de potentiële vraag: 71:25:4. Dat wijkt sterk af van de 40:40:20 in de Haarlemse ontwikkelzones; in de potentiële vraag van de verhuisgeneigden naar kleinere woningen in meergezinshuizen ligt het accent dus nog sterker bij goedkoop. Drie- en tweekamerwoningen zijn favoriet: 63% wil in een driekamerwoning wonen, 32% in een tweekamerwoning. Tezamen is dat 95% van de vraag. De verhuiswens gaat samen met het wiilen/moeten “ïnleveren” van kamers en oppervlakte. Zo is er niet of nauwelijks vraag naar woningen met vier en vijf kamers, terwijl 38% momenteel in zo’n woning woont. En: 46% woont momenteel in een woning die groter is dan 80 vierkante meter, terwijl niemand dus een woning van die omvang wenst. 32% zal een eengezinswoning achterlaten na verhuizing. Ook is nagegaan of de groep met een woonwens tot 60 vierkante meter significant afwijkt van de groep die een woning van 60 tot 80 vierkante meter wil.
Bij dit inzoomen blijkt dat het bij de vraag tot 60 vierkante meter vaker gaat om jongeren, alleenstaanden, kleinere woningen (meer woningen met 1-2 kamers) en de (sociale) huursector.
0.2
Vraag naar woningen in meergezinshuizen van ouderen in eengezinswoningen
Deze analyse geeft informatie voor een doorstromingsvisie. Huishoudens die op latere leeftijd vanuit een eengezinswoning naar een woning in een meergezinswoning gaan verhuizen, zullen een schaarse eengezinswoning achtergelaten. De omvang van de potentiële vraag naar meergezinswoningen van oudere huishoudens in eengezinswoningen (45 jaar en ouder) is 4.600, 12% van de totale Haarlemse potentiële vraag. (55+: 4.000). Het gaat in deze groep vaak om alleenstaanden (37%) of een stel (42%), in beperkte mate om gezinnen (21%). Van alle Haarlemmers is 34% een gezin. De gemiddelde leeftijd is 65 jaar. In elke levensfase na het 55ste levensjaar kan potentieel een substantieel deel van de eengezinswoningen vrijkomen door doorstroming. In totaal wenst 54% een huurwoning, 40% een koopwoning en 6% heeft geen voorkeur.
6
78% heeft de huur- en koopprijs gespecificeerd en binnen deze groep is de verhouding tussen goedkoop, middelduur en duur: 44: 39: 17 (onbekende prijzen en geen voorkeur: 22%). Deze verdeling is nagenoeg hetzelfde als de verdeling zoals die voor de ontwikkelzones geldt (40:40:20). Bij de vraag naar meergezinswoningen komen kleinere woningen in het vizier. Zo wenst 70% een driekamerwoning en 14% een tweekamerwoning. Qua oppervlakte wil 15% een meergezinswoning van 40 tot 60 vierkante meter, ruim een derde (34%) een woning van 60 tot 80 vierkante meter en eveneens ruim een derde (34%) opteert voor een woning van 80 tot 100 vierkante meter. 16% zoekt een woning tussen de 100 en 120 vierkante meter en de vraag naar nog grotere woningen is beperkt (2%). Bij een vergelijking van de gewenste oppervlakte en het gewenste aantal kamers, met de huidige oppervlakte en het huidige aantal kamers, komt naar voren dat men kamers en oppervlakte wil/moet inleveren. Zo is 65% van de huidige eengezinswoningen groter dan 100 vierkante meter en dit aandeel is 18% bij de gewenste woningen in meergezinshuizen. Opvallend is de verschuiving van koop naar huur: 64% woont momenteel in een koopwoning en 40% wenst expliciet zo’n woning (geen voorkeur: 6%). Ook is er bijna geen vraag naar dure huurwoningen.
Een deel van de koopwoningbezitters wil hoogstwaarschijnlijk geld uit de woning vrijmaken en maximaal 1.009 euro aan huur betalen. Voorafgaande conclusies wijzen op mogelijke triggers voor een eventuele verhuizing van een eengezinswoning naar een woning in een meergezinshuis: 1. de leeftijd, het ouder worden: de gemiddelde leeftijd is 65 jaar; 36% is 70-plus; 2. de gezinssituatie die passé is: 21% is (nog) een gezin; 3. de kleine omvang van het huishouden (79% is een één of tweepersoonshuishouden ) in verhouding tot de huidige (ruim) beschikbare oppervlakte; 4. de (eventueel ook gedwongen) bereidheid om oppervlakte en aantal kamers in te leveren; 5. de kans om geld uit de stenen te halen gekoppeld aan de wens om in een niet-dure huurwoning te willen gaan wonen.
0.3
Van eengezinswoningen naar woningen in meergezinshuizen: gerealiseerde verhuizingen
Deze analyse geeft informatie voor een doorstromingsvisie. Huishoudens die vanuit een eengezinswoning naar een woning in een meergezinswoning zijn verhuisd hebben een schaarse eengezinswoning achtergelaten. De vraag is of en in welke mate die verhuisstroom feitelijk van betekenis is. Dat komt in beeld door de gerealiseerde verhuizingen in beeld te brengen (door ook WiMRA 2017 en WiMRA 2019 te koppelen). De gerealiseerde verhuizingen van eengezinswoningen naar woningen in meergezinshuizen in Haarlem zijn in het datamateriaal traceerbeer. Gemiddeld 16% van alle verhuizingen in de periode 2014-2018 heeft betrekking op een verhuizing vanuit een eengezinswoning (in en buiten Haarlem) naar een woning in een meergezinshuis in Haarlem. Deze 16% betreft alle leeftijdsgroepen en het betreft zowel huishoudens die binnen Haarlem zijn verhuisd als huishoudens die van buiten Haarlem zijn gekomen.
7
De gemiddelde leeftijd van hen die vanuit een eengezinswoning in een Haarlemse woning in een meergezinshuis zijn gaan wonen is 52, 46% is 55-plus. Een deel is dus ook jonger (tot 45 jaar: 28%). Niet alle huishoudens die vanuit een eengezinswoning in een Haarlemse woning in een meergezinshuis belanden komen ook uit Haarlem; 57% van de verhuisden van een eengezinswoning naar een woning in een meergezinshuis in de periode 2012-2018 komt uit Haarlem. 43% komt dus van buiten Haarlem. Bij naar schatting 9% van de verhuizingen gaat het om een eengezinswoning die door een Haarlemmer is achtergelaten (57% woonde voor de verhuizing in Haarlem; 0,16 *0,57). 46% is 55plus: bij naar schatting 4% van de verhuizingen gaat het dan dus om een eengezinswoning die een Haarlemse 55-plusser heeft achtergelaten (0,09 * 0,46). Dat zijn naar schatting circa 1.000 woningen in de periode 2014-2018, gemiddeld circa 200 woningen per jaar (in totaliteit zijn er – gewogen – 25.660 verhuizingen gerealiseerd in de periode 2014-2018 in het WiMRA 2019).
0.4
Vraag naar woningen in het goedkoopste koopsegment
Deze analyse geeft informatie voor een doorstromingsvisie. Verhuisgeneigde huishoudens in goedkopere koopwoningen kunnen potentieel goedkopere koopwoningen vrijmaken voor starters en jongeren. In het Haarlemse WiMRA 2019 kunnen 8.590 Haarlemse woningen met een lagere WOZ-waarde (tot 279.000 euro) worden geselecteerd waarvan het huishouden verhuisgeneigd is. Als deze groep doorstroomt, zullen ze woningen achterlaten die potentieel geschikt zijn voor starters en jongeren. Potentiële doorstroming vanuit goedkopere koopwoningen naar woningen in meergezinshuizen betreft een beperkter deel van de vraag: 27% wenst een woning in een meergezinshuis. 72% wil een eengezinswoning (anders: 1%). Het merendeel van de verhuisgeneigde groep in het goedkopere koopsegment is kapitaalkrachtig en wil naar een duurdere en grotere eengezinswoning verhuizen. Grondgebonden woningen dus waarvoor in Haarlem weinig plek is om ze nieuw te bouwen. Men oefent vooral een vraag uit naar koopwoningen (85%), er is een beperkte vraag naar huurwoningen (10%; geen voorkeur: 5%). 61% wil bij voorkeur in Haarlem blijven wonen en 12% heeft geen voorkeur. Potentieel blijft dus bijna driekwart op Haarlem betrokken. De binding aan Haarlem kan mogelijk aanzetten tot een neerwaartse aanpassing van de woonwensen in relatie tot de nieuwbouw (bij gebrek aan ander/beter aanbod).
Huishoudens die hierin niet willen/kunnen meebewegen, zullen zich op de bestaande voorraad moeten richten. Aandachtspunt is dan wel dat bijna de helft aangeeft dat een reden om niet te verhuizen is, dat het aanbod van koopwoningen voor hen te duur is. Voor een deel zal niet-verhuizen een oplossing zijn: bijna vier op de tien zegt dat de huidige woning goed is en eveneens bijna vier op de tien zegt dat de huidige buurt bevalt. Voor anderen kan de woningmarktsituatie eventueel ook aanzetten tot het verlaten van Haarlem, ondanks de betrokkenheid, , in de richting van woningmarktgebieden met ruimere woningen, voor zover deze optie soelaas biedt. Als men kiest voor deze optie komt de woning uiteraard wel beschikbaar, potentieel ook voor starters, mits de woning betaalbaar en bereikbaar is/blijft.
8
0.5
Jongeren en hun woonsituatie
Jongeren (18 tot en met 30 jaar) en starters zijn geen synoniemen: 39% van de jongeren op de Haarlemse woningmarkt is een starter. De meeste jongeren op de Haarlemse woningmarkt zijn doorstromers (49%). 9% is een binnenlandse vestiger en 3% komt uit het buitenland. Jongeren hebben een eigen woonprofiel. Ze wonen vaker in de particuliere huursector dan gemiddeld, ongeacht de prijs. 54% van de jongeren woont in een particuliere huurwoning en van alle Haarlemmers woont 17% in zo’n woning. Dit werkt door in de koopsector. Jongeren wonen minder vaak in koopwoningen dan alle Haarlemmers (18% versus 53%). Bij een uitsplitsing naar inkomen (tot 38.000 euro en daarboven) komt de prijs van de huurwoning in beeld. Jongeren met een lager inkomen (waaronder studenten) zijn oververtegenwoordigd in de sociale huursector, zowel in de sociale huursector van corporaties als in de sociale huursector van particulieren.
0.6
Starters en hun woonsituatie
Starters wonen minder vaak in koopwoningen en als ze er wel in wonen, wonen ze vaker in de goedkoopste koopwoningen. Starters wonen relatief vaak in de sociale particuliere huursector.
0.7
Recente kopers in Haarlem (2016-2019)
Het gemiddelde bedrag van de recent betrokken koopwoningen (2016-2019) is 360.860 euro, de mediane verkoopprijs bedraagt 312.000 euro. 11% van de recent betrokken koopwoningen heeft een aankoopprijs van minder dan 175.000 euro. Het ruimtelijk patroon dat naar voren komt is dat het in het Centrum en in Zuidwest (significant) vaker gaat om duurdere koopwoningen en in Schalkwijk is het beeld omgekeerd: daar is het aandeel goedkopere koopwoningen meer dan gemiddeld. Recente kopers zijn vaker doorstromers (minder vaak starters) dan gemiddeld.
9
10
1.
Vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 m2 1.0
Conclusies en slotbeschouwing
De Haarlemse vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter in dit hoofdstuk betreft de vraag van potentiële doorstromers. De vraag van potentiële starters is namelijk niet opgenomen in het WiMRA. De omvang van de potentiële vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter in Haarlem in WiMRA 2019 is 7.800, 20% van de totale Haarlemse vraag. Driekwart van de vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter (0,75 * 7.800= 5.850) is, blijkens de vraag naar de gewenste gemeente, expliciet op Haarlem gericht. Welke huishoudens in Haarlem vragen woningen tot 80 vierkante meter in meergezinshuizen? Wat zijn de overige gewenste woningkenmerken? Kort samengevat gaat het in deze groep om: veel jongeren, nog meer ouderen, vaak alleenstaand of een stel, nauwelijks gezinnen, met het vaakst een smalle beurs. Ruwweg is de verhouding lager/hoger inkomen, goedkoper/duurder wonen 70:30. Er is een betekenisvolle groep die jong(er) is: 17% is onder de 30, 29% is onder de 40. Daarnaast is er een grote groep ouderen: 57% is 55-plus. 69% is alleenstaand, 21% een stel zonder kinderen en ”slechts” 11% bestaat uit (meer ruimte vragende ) gezinnen. Het overheersende beeld is die van de huishoudens met een lager inkomen; twee derde heeft een inkomen onder de Europese grens (38.000 euro). In de huidige woonsituatie domineert de sociale huursector (38%).
82% van de huidige woningen heeft een goedkopere WOZ-waarde onder de 279.000 euro.. Daar tegenover staat: een kwart woont in een koopwoning, 18% in de vrije huursector en eveneens 18% woont in een duurdere woning met een WOZ-waarde van 279.000 euro of meer. In totaal wenst 65% een huurwoning, 28% een koopwoning en 7% heeft geen voorkeur. 59% vraagt een goedkope huur- of koopwoning; 44% een sociale huurwoning (tot en met 720 euro) en 15% een goedkope koopwoning tot 279.000 euro. Er is vraag naar middeldure woningen: huur (720 euro-1.009 euro): 11% en koop (279.000 euro tot 409.000 euro): 10%. In totaal 21% middelduur dus. De vraag naar dure huurwoningen (meer dan 1.009 euro) is er nauwelijks (2%). Er is ook niet of nauwelijks vraag naar dure koopwoningen (409.000 euro en meer): 1%. In totaal dus 3% duur (bij de hierboven genoemde percentages van goedkoop, middelduur en duur dient bedacht te worden dat 10% geen prijs noemt en 7% geen voorkeur heeft).
11
Drie- en tweekamerwoningen zijn favoriet: 63% wil in een driekamerwoning wonen, 32% in een tweekamerwoning. Tezamen is dat 95% van de vraag. De verhuiswens gaat samen met het wiilen/moeten “ïnleveren” van kamers en oppervlakte. Zo is er niet of nauwelijks vraag naar woningen met vier en vijf kamers, terwijl 38% momenteel in zo’n woning woont. En: 46% woont momenteel in een woning die groter is dan 80 vierkante meter, terwijl niemand dus een woning van die omvang wenst. 32% zal een eengezinswoning achterlaten na verhuizing. Afgezien van de onbekende prijzen (10%) en geen voorkeur (7%) bij de gewenste woningen is de verhouding goedkoop, middelduur en duur in de potentiële vraag: 71:25:4. Dat wijkt sterk af van de 40:40:20 in de Haarlemse ontwikkelzones; de potentiële vraag van de verhuisgeneigden in dit hoofdstuk is vooral een vraag naar goedkoop. In dit hoofdstuk is het profiel besproken van de vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter. Ook is nagegaan of de groep met een woonwens tot 60 vierkante meter significant afwijkt van de groep die een woning van 60 tot 80 vierkante meter wil. Het blijkt dat verhuisgeneigde huishoudens die een meergezinswoning tot 60 vierkante meter wensen, ten opzichte van hen die een meergezinswoning van 60 tot 80 vierkante meter willen, vaker jonger en alleenstaand zijn en men woont momenteel al vaker kleiner (vaker 1-2 kamers).
Men woont momenteel vaker in een huurwoning, meer specifiek in sociale huurwoningen van particulieren. En wat betreft de gewenste woning wenst men vaker de kleinste woningen (1-2 kamers), vaker huurwoningen, meer specifiek sociale huurwoningen. Bij inzoomen op de vraag tot 60 vierkante meter komen de kleinere huishoudens, de kleinere woningen (meer met 1-2 kamers) en de (sociale) huursector dus nog sterker in beeld.
1.1 Inleiding en inhoud Hoeveel huishoudens in Haarlem willen er naar een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter verhuizen? Welke kenmerken hebben deze huishoudens en wat zijn de overige kenmerken van deze woningen (vergeleken met de huidige woning)? In het WiMRA 2019 zijn 313 Haarlemse huishoudens vertegenwoordigd die misschien of zeker binnen twee jaar naar een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen doorstromen. Inzoomen op de vraag naar woningen in meergezinshuizen tot veertige vierkante meter (n=14) of de vraag van 40 tot 60 vierkante meter (n=93) is niet mogelijk met WiMRA 2019, vanwege de beperkte vertegenwoordiging. Wel is het mogelijk om significante verschillen te duiden tussen de vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 60 vierkante meter en 60 tot 80 vierkante meter. In dit hoofdstuk staat het profiel centraal van 313 verhuisgeneigde Haarlemse huishoudens die een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter wensen. Deze vraag betreft de vraag van potentiële doorstromers. De vraag van potentiële starters is namelijk niet opgenomen in het WiMRA. Wel kan van de huidige bewoners in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter worden nagegaan hoeveel er de woningmarktpositie starter hebben in WiMRA 2019: voor ruim een vijfde (22%) van de huishoudens in woningen in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter is dat het geval.
12
De 313 potentieel doorstromende Haarlemse huishoudens die een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter wensen, vertegenwoordigen in gewogen aantallen een potentiële vraag van 7.800. In het totaal van de potentiële vraag, van alle Haarlemmers, is dit een aandeel van 20%. Driekwart van de vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter (0,75 * 7.800= 5.850) is, blijkens de vraag naar de gewenste gemeente, expliciet op Haarlem gericht. Achtereenvolgens komt aan de orde: de leeftijd (1.2); de huishoudenssamenstelling (1.3); het inkomen (1.4); huidige segment naar eigendom en prijs (1.5); de WOZ-klasse van de huidige woning (1. 6); gewenste woningsegment naar eigendom en prijs (1. 7); de gewenste en huidige oppervlakte van de woning (1. 8); het gewenste en huidige aantal kamers van de woning (1.9); significante verschillen tussen de vraag naar meergezinswoningen tot 60 vierkante meter en de vraag naar meergezinswoningen tussen de 60 en 80 vierkante meter (1.10). Alle gepresenteerde cijfers in dit rapport zijn ontleend aan een bestand dat is gewogen met de weegfactor om tot het aantal woningen in de populatie te kunnen komen (weegwon).
De omvang van de respons (313) is iets te laag om in de tabellen van de gebruikelijke 5%-foutenmarge uit te kunnen gaan (bij een betrouwbaarheidsniveau van 95%); in plaats daarvan is de marge iets ruimer, namelijk 5,4% (bij de inkomensvariabele: 6,5%).
1.2
Leeftijd
Er zijn relatief jonge huishoudens vertegenwoordigd onder de verhuisgeneigden die in een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen wonen; 17% is 18-30 jaar, 12% is 30 tot 40 jaar en daarnaast bepalen ouderen het beeld: 58% is 55-plus (zie afbeelding 1.1). De gemiddelde leeftijd is 53 jaar.
Afbeelding 1.1 De leeftijd van verhuisgeneigden die in een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen wonen, %, bron: WiMRA 2019 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
17 16 12
12
9
9
10
10
70-74
75+
3 1 18-30
30-39
40-45
45-50
50-55
55-60
60-65
65-70
13
1.3
Huishoudenssamenstelling
De kleinste huishoudens, onder de verhuisgeneigden die in een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen wonen, domineren het beeld: 69% is alleenstaand. Daarnaast is 21% een stel zonder kinderen. Ruim een tiende, 11%, is een gezin, 5% een eenoudergezin en 6% een stel met kinderen (zie afbeelding 1.2).
Afbeelding 1.2 Huishoudenssamenstelling van verhuisgeneigden die in een meergezinswoning tot 80 vierkante meter willen wonen, %, Bron: WiMRA 2019
5
6
21
69
alleenwonend
1.4
stel zonder kind
eenoudergezin
stel met kinderen
Inkomen
71% van de verhuisgeneigden die in een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen wonen, heeft een geldig inkomen gespecificeerd. Twee derde van hen heeft een lager inkomen tot de Europese grens (38.000 euro in 2019). Een derde heeft een hoger inkomen, 38.000 of meer (zie afbeelding 1.3).
14
Afbeelding 1.3 Lager of hoger inkomen van verhuisgeneigden die in een meergezinswoning tot 80 vierkante meter willen wonen, %, Bron: WiMRA 2019
33
67
tot 38.000 euro (lager)
1.5
38.000 en meer (hoger)
Huidige segment naar eigendom en huurprijs
De meerderheid (54%) van de verhuisgeneigden die in een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen wonen, heeft als huidige woning een sociale huurwoning; 38% een woning van een corporatie en 16% een woning van een particulier. Een kwart bewoont een koopwoning en 18% een huurwoning in de vrije sector. Zie verder tabel 1.1.
Tabel 1.1
Huidige segment naar eigendom en huurprijs van verhuisgeneigden die in een meergezinswoning tot 80 vierkante meter willen wonen, Bron: WiMRA 2019
segment sociale huur, corporatie sociale huur, particulier vrije sector huur, corporatie vrije sector huur, particulier koopwoning corporatie, huur onbekend particulier, huur onbekend
% 38 16 4 14 25 1 2
15
1.6
WOZ-klasse huidige woning
Goedkoop domineert onder de verhuisgeneigden die in een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen wonen: 82% van de huidige woningen is een goedkopere woning met een WOZ-waarde tot 279.000 euro (zie verder afbeelding 1.4).
Afbeelding 1.4. WOZ-klasse huidige woning van verhuisgeneigden die in een meergezinswoning tot 80 vierkante meter willen wonen, %, Bron: WiMRA 2019 tot €175.000
43
€175.000-€279000
39
€279000-€409000
11
€409000 en meer
7
0
1.7
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Gewenste woningsegment naar eigendom en prijs
65% van de verhuisgeneigden die in een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen wonen, wenst een huurwoning, 28% een koopwoning en 7% heeft geen voorkeur. 44% vraagt een sociale huurwoning (tot en met 720 euro) en 15% een goedkope koopwoning (tot 279.000 euro). In totaal 59% goedkoop dus. Er is vraag naar middeldure woningen: huur (720-1.009 euro): 11% en koop (279.000 tot 409.000 euro): 10%. In totaal 21% middelduur dus. De vraag naar dure huurwoningen (meer dan 1.009 euro) is er nauwelijks (2%). Er is ook niet of nauwelijks vraag naar dure koopwoningen (409.000 euro en meer): 1%. In totaal dus 3% duur (zie afbeelding 1.5). Bovenstaande typering naar goedkoop, middelduur en duur is gebaseerd op afbeelding 1.5, inclusief de huishoudens die geen voorkeur hebben tussen huur en koop (7%) en de respondenten die de koop- en huurprijs niet hebben gespecificeerd (10%). In totaal is van 83% van de respondenten het prijsniveau dus bekend.
16
Afbeelding 1.5. Gewenste eigendom en prijs van verhuisgeneigden die in een meergezinswoning tot 80 vierkante meter willen wonen, %, bron: WiMRA 2019 sociale huur (tot en met €720)
44
goedkope koop, tot €279.000
15
middeldure huur (€720-€1009)
11
middeldure koop €279.000 - €409
10
huur, geen bedrag genoemd
8
dure huur (meer dan €1009)
2
koop, geen bedrag genoemd
2
dure koop, hoger dan €409.000
1
geen voorkeur
7 0
1.8
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Oppervlakte gewenste woning en huidige woning
Van de verhuisgeneigden die in een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen wonen, woont 54% momenteel in een woning tot 80 vierkante meter; 46% heeft dus een woning groter dan 80 vierkante meter. Dat betekent dat bijna de helft ruimte wil/moet "inleveren" na de verhuizing. 32% van de verhuisgeneigden zal bij een verhuizing een eengezinswoning achterlaten. De gewenste oppervlakte is het antwoord op de vraag: “Hoe groot moet de nieuwe woning die u zoekt minimaal zijn?”
1.9
Aantal kamers gewenste woning en huidige woning
Voor verhuisgeneigden, die in een woning in een meergezinshuis tot 80 vierkante meter willen wonen, zijn drie- en tweekamerwoningen favoriet; 63% wil in een driekamerwoning wonen, 32% in een tweekamerwoning. Tezamen is dat 95% van de vraag (zie afbeelding 1.6). Bij een vergelijking van het gewenste aantal kamers met het huidige aantal kamers van verhuisgeneigden die in een meergezinswoning tot 80 vierkante meter willen wonen, komt naar voren dat men kamers wil/moet "inleveren": het profiel van de gewenste woningen kenmerkt zich niet of nauwelijks door vier- en vijfkamerwoningen, terwijl 38% momenteel in zo’n woning woont (zie afbeelding 1.6). Het gewenste aantal kamers is het antwoord op de vraag: “Hoeveel kamers zou deze woning minimaal moeten hebben?”. En met “deze woning” wordt dan de gewenste woning bedoeld.
17
Afbeelding 1.6 Aantal kamers huidige en gewenste woning van verhuisgeneigden die in een meergezinswoning tot 80 vierkante meter willen wonen 70
63
60 50 40
32 26
30
24
24
20
14
11 10
4
1
0
0 1
2
3 huidige woning
4
5
gewenste woning
1.10 Significante verschillen: tot 60 m2 versus 60 m2 - 80 m2 In dit hoofdstuk is het profiel besproken van de vraag naar woningen in meergezinshuizen tot 80 vierkante meter (n=313). In deze slotparagraaf is deze groep in tweeën gesplitst: tot 60 vierkante meter (n=107) en 60 tot 80 vierkante meter (n=206) en is nagegaan of beide groepen qua scorepatroon significant van elkaar afwijken op het punt van alle in dit hoofdstuk gepresenteerde variabelen. Het blijkt dat verhuisgeneigde huishoudens die een meergezinswoning tot 60 vierkante meter wensen, ten opzichte van hen die een meergezinswoning van 60 tot 80 vierkante meter wensen: vaker jonger zijn; vaker alleenstaand zijn; vaker op dit moment in een huurwoning wonen; vaker op dit moment in een sociale huurwoning van particulieren wonen; vaker op dit moment in een woning met 1-2 kamers wonen en minder vaak in een woning van vijf en meer kamers. En wat betreft de gewenste meergezinswoningen: wil men vaker in een woning met 1-2 kamers wonen, minder vaak in woningen met drie kamers; wil men vaker in een huurwoning wonen (minder vaak een koopwoning); wil men vaker in een sociale huurwoning wonen.
18
2.
Vraag naar woningen in meergezinshuizen van ouderen in eengezinswoningen
2.0 Conclusies en slotbeschouwing Oudere huishoudens (45-plus) in eengezinswoningen die potentieel naar een woning in een meergezinshuis willen verhuizen (4.600 in totaal), zijn overwegend klein: 79% is of alleenstaand of een stel zonder kinderen; 42% een stel zonder kinderen, 36% alleenstaand (gezinnen: 21%). De gemiddelde leeftijd is 65 jaar. In elke levensfase na het 55ste levensjaar kan potentieel een substantieel deel van de eengezinswoningen vrijkomen door doorstroming (zie afbeelding 2.1). Qua inkomen en WOZ-waarde van de huidige woning komt het beeld naar voren, dat een deel een koopkrachtige vraag heeft en een deel een minder koopkrachtige vraag. Een kleine helft heeft een inkomen tot de Europese grens (38.000 euro), 45% woont in een goedkopere woning met een WOZwaarde tot 279.000 euro, een kwart woont in een sociale huurwoning tot 720 euro. Daarnaast heeft ruim de helft een inkomen boven de Europese grens, woont 64% in een koopwoning en bijna een kwart (24%) in een dure woning met een WOZ-waarde van 409.000 en meer (middelduur: 31%). In totaal wenst 54% een huurwoning, 40% een koopwoning en 6% heeft geen voorkeur. 78% heeft de huur- en koopprijs gespecificeerd en binnen deze groep is de verhouding tussen goedkoop, middelduur en duur: 44: 39: 17. Van het aandeel 44 heeft 37 betrekking op een sociale huurwoning en 7 op een goedkope koopwoning.
De vraag naar middeldure woningen is ongeveer voor de helft huur en de helft koop. De vraag naar dure woningen betreft bijna uitsluitend koopwoningen. Bij de gewenste huurprijs is de verhouding tussen goedkoop en middelduur, van hen die het huurbedrag hebben gespecificeerd, 66:34, bijna twee keer zoveel goedkoop als middelduur dus. Bij de vraag naar meergezinswoningen komen kleinere woningen in het vizier. 70% wenst een driekamerwoning, 14% een tweekamerwoning (vier kamers: 15%; vijf kamers of meer: 1%). Qua oppervlakte wil 15% een meergezinswoning van 40 tot 60 vierkante meter, ruim een derde (34%) een woning van 60 tot 80 vierkante meter en eveneens ruim een derde (34%) opteert voor een woning van 80 tot 100 vierkante meter. 16% zoekt een woning tussen de 100 en 120 vierkante meter en de vraag naar nog grotere woningen is beperkt (2%). Bij een vergelijking van de gewenste oppervlakte en het gewenste aantal kamers met de huidige oppervlakte en het huidige aantal kamers komt naar voren dat men kamers en oppervlakte wil/moet "inleveren". Zo is 65% van de huidige woningen groter dan 100 vierkante meter en dit aandeel is 18% bij de gewenste woningen (zie verder de afbeelding 2.6 en 2.7). Hierbij dient bedacht te worden dat in de vraagstelling van de gewenste oppervlakte en het gewenste aantal kamers wordt gerefereerd aan de minimale omvang/het minimale aantal.
19
Opvallend is de verschuiving van koop naar huur: 64% woont momenteel in een koopwoning en 40% wenst expliciet zo’n woning (geen voorkeur: 6%). Ook is er bijna geen vraag naar dure huurwoningen. Een deel van de koopwoningbezitters wil hoogstwaarschijnlijk geld uit de woning vrijmaken en maximaal 1.009 euro aan huur betalen. De verhouding 40: 40: 20 in de Haarlemse ontwikkelzones komt sterk overeen met de hierboven genoemde verhouding in de potentiële vraag van 44: 39: 17. Voorafgaande conclusies wijzen op mogelijke triggers voor een eventuele verhuizing van een eengezinswoning naar een woning in een meergezinshuis: • de leeftijd, het ouder worden: de gemiddelde leeftijd is 65 jaar; 36% is 70-plus; • de gezinssituatie die passé is: 21% is (nog) een gezin; van alle Haarlemmers is 34% een gezin; • de kleine omvang van het huishouden (79% is een één of tweepersoonshuishouden ) in verhouding tot de huidige (ruim) beschikbare oppervlakte; • de (eventueel ook gedwongen) bereidheid om oppervlakte en aantal kamers in te leveren; • de kans om geld uit de stenen te halen gekoppeld aan de wens om in een niet-dure huurwoning te willen gaan wonen. De omvang van de potentiële vraag naar meergezinswoningen (van huishoudens in eengezinswoningen van 45 jaar en ouder) is 4.600, 12% van de totale Haarlemse potentiële vraag.
Ten opzichte van andere krachten op de Haarlemse woningmarkt is deze markt dus betekenisvol maar tegelijkertijd ook meer een niche (potentiële vraag huishoudens in eengezinswoningen en 55+: 4.000).
2.1
Inleiding en inhoud
Hoeveel (oudere) huishoudens willen er van een eengezinswoning naar een woning in een meergezinshuis verhuizen? Welke kenmerken hebben deze huishoudens en wat zijn de kenmerken van de woningen in meergezinshuizen die zij wensen (vergeleken met de huidige woning)? In het WiMRA 2019 zijn 294 respondenten vertegenwoordigd die misschien of zeker binnen twee jaar van een eengezinswoning naar een woning in een meergezinshuis willen verhuizen. Bij nadere bestudering blijken ‘slechts’ zeven van deze respondenten jonger dan 45 jaar te zijn. Dan resteren er 287 van 45 jaar en ouder en het profiel van deze respondenten staat centraal in dit hoofdstuk. De 287 huishoudens van 45 jaar en ouder vertegenwoordigen in gewogen aantallen een potentiële vraag van 4.600. In het totaal van de potentiële vraag, van alle Haarlemmers, is dit een aandeel van 12%. In dit hoofdstuk staat dus een relatief klein deel van de totale Haarlemse potentiële vraag centraal. Achtereenvolgens komt aan de orde: de leeftijd (2.2); de huishoudenssamenstelling (2.3); het inkomen (2.4); de WOZ-klasse van de huidige woning (2.5); het gewenste en huidige segment van de woning naar huur(prijs) en koop (2.6); de gewenste en huidige oppervlakte van de woning (2.7); het gewenste en huidige aantal kamers van de woning (2.8).
20
Alle gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk zijn ontleend aan een bestand dat is gewogen met de weegfactor om tot het aantal woningen in de populatie te kunnen komen (weegwon). De omvang van de respons (287) is iets te laag om in de tabellen van de gebruikelijke 5%-foutenmarge uit te kunnen gaan (bij een betrouwbaarheidsniveau van 95%); in plaats daarvan is de marge iets ruimer, 6% (bij de inkomensvariabele: 7%).
2.2
Leeftijd
De gemiddelde leeftijd van deze groep respondenten van 45 jaar en ouder is 65 jaar. Een klein deel is 45-55 jaar (11%). De potentiële vraag in dit hoofdstuk komt vanaf het 55ste levensjaar op gang. In elke vijfjaarklasse na het 55ste levensjaar en ook na het 75ste levensjaar is er een substantiële potentiële vraag, steeds iets minder dan een vijfde van het totaal (zie afbeelding 2.1).
Afbeelding 2.1 Leeftijd ouderen (45-plus) in eengezinswoningen die potentieel naar een woning in een meergezinshuis willen verhuizen 20 17
18
18
18
19
60-65
65-70
70-74
17
16 14 12 10 7
8 6
4
4 2 0 45-50
2.3
50-55
55-60
75+
Huishoudenssamenstelling
Kleine huishoudens domineren het beeld: 42% is een stel zonder kinderen, 37% is alleenstaand. Ruim een vijfde, 21%, is (nog) een gezin, 6% een eenoudergezin en 15% een stel met kinderen (zie verder afbeelding 2.2).
21
Afbeelding 2.2 Huishoudenssamenstelling ouderen (45plus) in eengezinswoningen die potentieel naar een woning in een meergezinshuis willen verhuizen, %, bron: WiMRA 2019
15 6
37
42
alleenwonend
2.4
stel zonder kind
eenoudergezin
stel met kinderen
Inkomen
67% heeft een geldig inkomen gespecificeerd. Ruim de helft van hen (59%) heeft een hoger inkomen vanaf de Europese grens (38.000 euro en hoger in 2019), 41% heeft een lager inkomen, tot 38.000 euro (zie afbeelding 2.3).
Afbeelding 2.3 Lager of hoger huishoudensinkomen van ouderen (45-plus) in eengezinswoningen die potentieel naar een woning in een meergezinshuis willen verhuizen
41
59
tot 38.000 euro (lager)
38.000 euro en meer (hoger)
22
2.5
WOZ-klasse huidige woning
45% woont in goedkopere eengezinswoning tot 279.000 euro. Bijna een derde (31%) woont in een middeldure woning van 279.000 euro tot 409.000 euro. Bijna een kwart (24%) woont in een dure eengezinswoning met een WOZ-waarde van 409.000 euro of meer (zie afbeelding 2.4).
Afbeelding 2.4 WOZ-klasse van de eengezinswoning van ouderen (45-plus) die potentieel naar een woning in een meergezinshuis willen verhuizen 3 24
42
31
tot €175.000
2.6
€175.000-€279000
€279000-€409000
€409000 en meer
Huidig en gewenst woningsegment naar eigendom en prijs
Huidig woningsegment naar eigendom en prijs Twee segmenten domineren de huidige woonsituatie naar eigendom en prijs: de koopsector (64%) en de sociale huursector (24%). Zie verder tabel 2.1.
Tabel 2.1
Huidig woningsegment naar eigendom en huurprijs van ouderen (45-plus) die in een eengezinswoning wonen en potentieel naar een woning in een meergezinshuis willen verhuizen, Bron: WiMRA 2019
segment sociale huur, corporatie sociale huur, particulier vrije sector huur, corporatie vrije sector huur, particulier koopwoning corporatie, huur onbekend particulier, huur onbekend
% 24 1 4 6 64 0 1
23
Afbeelding 2.5 Gewenste eigendom en prijs van de meergezinswoning die ouderen (45-plus) in eengezinswoningen potentieel willen betrekken, %, bron: WiMRA 2019 sociale huur (tot en met €720)
28
middeldure koop €279.000 - €409.000
16
middeldure huur (€720-€1009)
15
dure koop, hoger dan €409.000
12
huur, geen bedrag genoemd
10
koop, geen bedrag genoemd
7
goedkope koop, tot €279.000
6
dure huur (meer dan €1009)
1
geen voorkeur
6 0
5
10
15
20
25
30
Gewenst woningsegment naar eigendom en prijs In totaal wenst 54% een huurwoning, 40% een koopwoning en 6% heeft geen voorkeur. 28% vraagt een sociale huurwoning (tot en met 720 euro) en 6% een goedkope koopwoning (tot 279.000 euro). In totaal 34% goedkoop dus. Er is een duidelijke vraag naar middeldure woningen: huur (720-1.009 euro): 15% en koop (279.000 tot 409.000 euro): 16%. In totaal 31% middelduur dus. De vraag naar dure huurwoningen (meer dan 1.009 euro) is er nauwelijks (1%). Er is wel een substantiële vraag naar dure koopwoningen (409.000 euro en meer): 12%. In totaal dus 13% duur (zie afbeelding 2.5). Bovenstaande typering naar goedkoop, middelduur en duur is gebaseerd op afbeelding 2.5, inclusief de huishoudens die geen voorkeur hebben tussen huur en koop en de respondenten die de koop- en huurprijs niet hebben gespecificeerd. In totaal is van 77% van de respondenten het prijsniveau dus bekend. In de conclusies van dit hoofdstuk (2.0) zijn de daar genoemde verhoudingen gebaseerd op deze 77% respondenten die de prijs hebben gespecificeerd (23% blijft daar dus buiten beeld). Gewenste koop en huidige koop Bij een vergelijking tussen het gewenste eigendom en het huidige eigendom valt op dat men momenteel vaker in een koopwoning woont (64%; zie tabel 2.1) dan men wenst (40%; 6% heeft geen voorkeur; zie afbeelding 2.5).
24
2.7
Oppervlakte gewenste woning en huidige woning
15% wil een meergezinswoning van 40 tot 60 vierkante meter, ruim een derde (34%) een woning van 60 tot 80 vierkante meter en eveneens ruim een derde (34%) opteert voor een woning van 80 tot 100 vierkante meter. 16% zoekt een woning tussen de 100 en 120 vierkante meter en de vraag naar nog grotere woningen is beperkt (2%). Bij een vergelijking van de gewenste oppervlakte met de huidige oppervlakte komt naar voren dat men ruimte wil/moet "inleveren": het profiel van de gewenste woningen kenmerkt zich door kleinere woningen dan het profiel van de huidige woningen. Zo is 65% van de huidige woningen groter dan 100 vierkante meter en dit aandeel is 18% bij de gewenste woningen (zie verder afbeelding 2.6). De gewenste oppervlakte is het antwoord op de vraag: “Hoe groot moet de nieuwe woning die u zoekt minimaal zijn?”.
Afbeelding 2.6 Oppervlakte huidige en gewenste woning van ouderen (45-plus) die in een eengezinswoning wonen en naar een woning in een meergezinshuis willen verhuizen), %, bron: WiMRA 2019 40 34
35
34
36 28
30 24
25 20
16
15 15
11
10 5
2
1
0 40-59 m2
60-79 m2
80-99 m2 huidig opp.
2.8
100-119 m2
120 m2 en groter
gewenst opp.
Aantal kamers gewenste woning en huidige woning
Driekamerwoningen zijn favoriet: 70% wil in zo’n meergezinswoning wonen. 14% wenst een tweekamerwoning en 15% wil een vierkamerwoning (vijf en meer kamers: 1%). Bij een vergelijking van het gewenste aantal kamers met het huidige aantal kamers komt naar voren dat men kamers wil/moet "inleveren": het profiel van de gewenste woningen kenmerkt zich door woningen met minder kamers dan het profiel van de huidige woningen. Zo heeft 83% van de huidige woningen vier of meer kamers en dit aandeel is 16% bij de gewenste woningen (zie verder afbeelding 2.7).
25
Afbeelding 2.7 Aantal kamers huidige en gewenste woning van ouderen (45-plus) die in een eengezinswoning wonen en naar een woning in een meergezinshuis willen verhuizen), %, bron: WiMRA 80 70 70 60 47
50 36
40 30 20 10
14
14
15
3
1
0 twee kamers
drie kamers huidige woning
vier kamers
vijf-plus kamers
gewenste woning
Het gewenste aantal kamers is het antwoord op de vraag: “Hoeveel kamers zou deze woning minimaal moeten hebben?”. En met “deze woning” wordt dan de gewenste woning bedoeld.
26
3.
Van eengezinswoningen naar woningen in meergezinshuizen: gerealiseerde verhuizingen 3.0 Conclusies 57% van de verhuisden van een eengezinswoning naar een woning in een meergezinshuis in de periode 2012-2018 komt uit Haarlem. 43% komt dus van buiten Haarlem. De gemiddelde leeftijd is 52, 46% is 55-plus. Een deel is dus ook jonger (tot 45 jaar: 28%). Bijna de helft (46% )s alleenwonend en ruim een kwart (27%) woont als stel samen. 14% is een eenoudergezin en 13% is een stel met kinderen; in totaal 27% gezinnen. Qua inkomen is de groep met lagere en hogere inkomens, tot de Europese grens en daarboven, ongeveer fifty fifty verdeeld. Driekwart woont in een goedkopere woning met een WOZ-waarde tot 279.000 euro; een kwart bewoont een duurdere woning met een WOZ-waarde boven 279.000 euro. 43% is gaan wonen in een koopwoning, 57% in een huurwoning;. Ruim een vijfde (22%) bewoont een sociale huurwoning van een corporatie. 15% heeft een meergezinswoning tot 60 vierkante meter. 30% woont in een woning tussen de 60 en 80 vierkante meter, 31% in een woning tussen de 80 en 100 vierkante meter. Bijna een kwart (24%) bewoont een woning van 100 vierkante meter of meer. 47% is vanuit een eengezinswoning naar een meergezinswoning met drie kamers gegaan, 24% in een of tweekamerwoning (20% in een tweekamerwoning).
30% heeft een woning met vier of meer kamers betrokken, 24% een woning met vier kamers. Door cijfermateriaal naast elkaar te zetten ontstaat een indicatie van de orde van grootte van de hoeveelheid eengezinswoningen die door Haarlemmers van 55 jaar en ouder zijn achtergelaten. Bij 16% van alle woningen die zijn betrokken in de periode 2014-2018 gaat het om een verhuizing van een eengezinswoning naar een woning in een meergezinshuis. Wanneer we bovenstaande kengetallen, die zijn ontleend aan de periode 2012-2018, daaraan koppelen, dan gaat het naar schatting bij 9% van de verhuizingen om een eengezinswoning die door een Haarlemmer is achtergelaten (57% woonde voor de verhuizing in Haarlem). 46% is 55-plus: bij naar schatting 4% van de verhuizingen gaat het dan dus om een eengezinswoning die een Haarlemse 55-plusser heeft achtergelaten (0,09 * 0,46). Dat zijn naar schatting circa 1.000 woningen in de periode 2014-2018, gemiddeld circa 200 woningen per jaar (in totaliteit zijn er – gewogen – 25.660 verhuizingen gerealiseerd in de periode 2014-2018 in het WiMRA 2019). 55-plussers hebben – wat betreft de betrokken meergezinswoning - een specifiek profiel ten opzichte van hen die jonger zijn. Zo wonen ze vaker in een duurdere woning met een WOZ-waarde van 279.000 euro en meer en ook vaker in koopwoningen.
Ze wonen minder vaak in woningen tot 60 vierkante meter (zie verder paragraaf 3.4).
27
3.1
Inleiding en inhoud
Hoeveel huishoudens verhuizen er – ten opzichte van alle verhuizingen - van eengezinswoningen naar een woning in een meergezinshuis in Haarlem? Waar komen deze huishoudens vandaan en wat zijn de (verdere) woning- en huishoudenskenmerken van deze huishoudens? In het WiMRA 2019 en het WiMRA 2017 tezamen zijn 2.716 (1.274+1.442) huishoudens vertegenwoordigd die, tot vijf jaar voorafgaand aan het peiljaar (2019 of 2017), een woning in Haarlem hebben betrokken. Bij 390 (208+182) van deze huishoudens betreft het een verhuizing van een eengezinswoning naar een appartement of een beneden-/bovenwoning. Meestal gaat het om een verhuizing naar een appartement met een lift (60%); bijna een kwart (23%) betreft een verhuizing naar een appartement zonder lift (boven- en benedenwoning: 17%). Het profiel van de uit de beide WiMRA-bestanden samengenomen groep van 390 huishoudens staat centraal in dit hoofdstuk.
Achtereenvolgens komt aan de orde: de herkomst van de respondenten (binnen of van buiten Haarlem; 3.2); het stadsdeel waar men naar toe is verhuisd (3.3); de leeftijd (3.4); de huishoudenssamenstelling (3.5); het inkomen (3.6); de WOZ-klasse van de huidige woning (3.7); het segment van de huidige woning naar huur(prijs) en koop (3.8); de oppervlakte van de huidige woning (3.9); het aantal kamers van de huidige woning (3.10); het aandeel van de verhuizingen van eengezinswoningen naar woningen in meergezinshuizen in het totaal van de verhuizingen in de periode 2014 tot en met 2018 (3.11). Omdat is gewerkt met gegevens uit het WiMRA 2019 en 2017 zijn er twee prijs- en inkomensniveaus (2019 en 2017). In de tekst staan uitsluitend de prijzen van 2019. Alle gepresenteerde cijfers in dit rapport zijn ontleend aan een bestand dat is gewogen met de weegfactor om tot het aantal woningen in de populatie te kunnen komen (weegwon).
3.2
Herkomst
57% van de verhuisden van een eengezinswoning naar een woning in een meergezinshuis komt uit Haarlem, 14% uit dezelfde buurt en 43% uit een andere buurt. Van hen die niet uit Haarlem komen, komt 6% uit het buitenland en 38% uit een andere gemeente in Nederland (zie tabel 3.1).
Tabel 3.1
Herkomst van de van eengezins- naar meergezinswoningen verhuisde huishoudens, Haarlem, 2012-2018, bron: WiMRA 2019 en WiMRA 2017
herkomst Haarlem, dezelfde buurt Haarlem, andere buurt elders in Nederland buitenland
% 14 43 38 6
28
3.3
Stadsdeel
Ruim de helft (52%) is in een meergezinswoning in Noord+Schalkwijk gaan wonen, 27% in Noord en 25% in Schalkwijk. Een vijfde heeft in Zuidwest een woning in een meergezinshuis betrokken, 15% in het Centrum en 14% in Oost (zie tabel 3.2).
Tabel 3.2
Huidige stadsdeel van de van eengezins-naar meergezinswoningen verhuisde huishoudens, Haarlem, 2012-2018, bron: WiMRA 2019 en WiMRA 2017
Huidige stadsdeel Centrum Zuidwest Oost Noord Schalkwijk
3.4
% 15 20 14 27 25
Leeftijd
De gemiddelde leeftijd is 52 jaar. 46% is 55-plus en 24% is 65-plus. 72% is 45 jaar of ouder, 75% is 40 jaar of ouder en 89% is 30 jaar of ouder (zie afbeelding 3.1).
Afbeelding 3.1 Leeftijd van de van eengezins- naar meergezinswoningen verhuisde huishoudens, %, Haarlem, 2012-2018, bron: WiMRA 2019 en WiMRA2017 16 14
14
14 12
12
12
12 10
10
11
8 6
7
6 3
4 2 0 tot 30
30-40
40-45
45-50
50-55
55-60
60-65
65-70
70-75
75+
29
55-plus versus 55-min De 55-plussers wijken, ten opzichte van de huishoudens die jonger zijn, in een aantal opzichten significant af. Ze zijn vaker een stel zonder kinderen en minder vaak een gezin. Ze hebben vaker een koopwoning betrokken en minder vaak een particuliere huurwoning, zowel in de sociale sector als in de vrije sector (zie ook paragraaf 3.8). Ze zijn oververtegenwoordigd in de duurdere woningen, woningen met een WOZ-waarde van 279.000 euro en meer (zie ook paragraaf 3.7). Ze hebben minder vaak de allerkleinste woningen betrokken (1-2 kamers) en vaker woningen met drie kamers (zie ook paragraaf 3.10). Ook wonen ze minder vaak in woningen tot 60 vierkante meter (zie ook paragraaf 3.9).
3.5
Huishoudenssamenstelling
Bijna de helft (46%) is alleenwonend en ruim een kwart (27%) woont als stel samen. 14% is een eenoudergezin en 13% is een stel met kinderen; in totaal 27% gezinnen (zie tabel 3.3).
Tabel 3.3
Huishoudenstype van de van eengezins- naar meergezinswoningen verhuisde huishoudens, Haarlem, 2012-2018, bron: WiMRA 2019 en WiMRA 2017 huishoudenstype alleenwonend stel zonder kind eenoudergezin stel met kinderen
3.6
% 46 27 14 13
Inkomen
Afbeelding 3.2 Lager of hoger inkomen van de van eengezins- naar meergezinswoningen verhuisde huishoudens, %, Haarlem, 2012-2018, prijsniveau 2019, bron: WiMRA2019
48 52
tot 38.000 euro (lager)
38.000 euro en meer (hoger)
30
74% heeft een geldig inkomen gespecificeerd. Bijna de helft van hen (48%) heeft een lager inkomen tot de Europese grens (38.000 euro in 2019), de andere helft (52%) heeft dus een hoger inkomen (zie afbeelding 3.2).
3.7
Woningsegment naar eigendom en prijs
43% van de huishoudens die van eengezinswoningen naar een woning in een meergezinswoning is verhuisd, heeft een koopwoning betrokken. Ruim een vijfde (22%) bewoont een sociale huurwoning van een corporatie, 15% een vrije sector huurwoningen van een particulier. In totaliteit bewoont 57% een huurwoning, 43% een koopwoning (zie verder afbeelding 3.3).
Afbeelding 3.3 Woningsegment van de van van eengezinsnaar meergezinswoningen verhuisde huishoudens, %, Haarlem, 2012-2018, bron: WiMRA 2019 en WiMRA 2017
koopwoning
43
sociale huur, corporatie
22
vrije sector huur, particulier
15
sociale huur, particulier
8
vrije sector huur, corporatie
7
corporatie, huur onbekend
3
particulier, huur onbekend
2 0
3.8
10
20
30
40
50
WOZ-klasse
De goedkoopste WOZ-segmenten domineren het beeld; bijna de helft van de van een eengezinswoning naar een woning in een meergezinshuis verhuisde huishoudens woont in een woning tot 175.000 euro (prijzen van 2019). Ruim een kwart (26%) bewoont een (eveneens goedkopere) woning tussen 175.000 euro en 279.000 euro. Voor 25% is de WOZ-waarde echter het duurdere segment van 279.000 euro of meer, 18% in de prijsklasse 279.000 euro tot 409.000 euro (zie afbeelding 3.4).
31
Afbeelding 3.4 WOZ-klasse van de van eengezins- naar meergezinswoningen verhuisde huishoudens, %, Haarlem, 2012-2018, bron: WiMRA 2019 en WiMRA 2017, prijzen van 2019 tot €175.000
49
€175.000-€279000
26
€279000-€409000
18
€409000 en meer
7 0
3.9
10
20
30
40
50
60
Oppervlakte woning
Afbeelding 3.5 Oppervlakte van de van eengezins- naar meergezinswoningen verhuisde huishoudens, %, Haarlem, 2012-2018, bron: WiMRA 2019 en WiMRA 2017
tot 40 m2
3
40-59 m2
12
60-79 m2
30
80-99 m2
31
100-119 m2
16
120 m2 en groter
8 0
5
10
15
20
25
30
35
Een beperkt deel is in de allerkleinste woningen gaan wonen;: 15% in een woning tot 60 vierkante meter. 30% woont in een woning tussen de 60 en 80 vierkante meter, 31% in een woning tussen de 80 en 100 vierkante meter. Bijna een kwart (24%) is in een woning van 100 vierkante meter of meer gaan wonen (zie afbeelding 3.5).
32
3.10 Aantal kamers
Afbeelding 3.6 Aantal kamers van de van eengezins- naar meergezinswoningen verhuisde huishouden, %, Haarlem, 2012-2018, bron: WiMRA 2019 en WiMRA 2017 1
4
2
20
3
47
4
26
5+
3 0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
47% is vanuit een eengezinswoning in een meergezinswoning met drie kamers gaan wonen, 24% in een of tweekamerwoning (20% in een tweekamerwoning). 29% heeft een woning met vier of meer kamers betrokken, 26% een woning met vier kamers (zie afbeelding 3.6).
3.11 Aandeel in totaal van de verhuizingen in de periode 20142018 Gemiddeld 16% van alle verhuizingen in de periode 2014-2018 heeft betrekking op een verhuizing vanuit een eengezinswoning (in en buiten Haarlem) naar een woning in een meergezinshuis in Haarlem. In afbeelding 3.7 is dit beeld ook uitgesplitst over vier perioden, in de vorm van een voortschrijdend gemiddelde. De waarde in elke periode wijkt niet significant van de gemiddelde waarde van 16%. Het gemiddelde cijfer in deze paragraaf (16%) is een totaalcijfer: het betreft alle leeftijdsgroepen en het betreft zowel huishoudens die binnen Haarlem zijn verhuisd als huishoudens die van buiten Haarlem zijn gekomen (zie verder het laatste gedeelte van de conclusies in paragraaf 3.0).
33
Afbeelding 3.7 Aandeel van de van eengezins- naar meergezinswoningen verhuisde huishoudens in het totaal van alle verhuizingen in de betreffende jaren, %, Haarlem, 2014-2018, bron: WiMRA 2019 2017-2018 (n=643)
16
84
2016-2017 (n=520)
17
83
2015-2016 (n=420)
19
81
2014-2015 (n=415)
14
0
86
10
20
30
% van eengezins naar meergezins
40
50
60
70
80
90
100
% overige verhuizingen in en naar Haarlem
34
4.
Vraag naar de woningen in het goedkoopste koopsegment 4.0 Samenvatting, conclusies en slotbeschouwing In WiMRA 2019 kunnen (gewogen) 8.590 Haarlemse woningen met een lagere WOZ-waarde (tot 279.000 euro) worden geselecteerd waarvan het huishouden verhuisgeneigd is. Als deze groep doorstroomt, zullen ze woningen achterlaten die potentieel geschikt zijn voor starters. Het gaat om een gemixte groep: alleenstaanden, stellen en (eenouder)gezinnen. Het merendeel is tussen de 35 en 55 jaar. Het betreft tevens een groep met een koopkrachtige vraag. Een ruime meerderheid (70%) heeft een inkomen boven de EU-grens (38.035 euro). Men oefent vooral een vraag uit naar koopwoningen (85%), er is een beperkte vraag naar huurwoningen (10%; geen voorkeur: 5%). Men wenst vooral duurdere koopwoningen. De grootste vraag wordt zichtbaar in de prijsklasse 279.000 euro tot 409.000 euro. Het genoemde prijsniveau van de gewenste koopwoningen ligt veelal boven de 279.000 euro, de huidige WOZ-waarde (zie tabel 4.3). 86% heeft de woning (ooit) voor een prijs onder de 279.000 euro gekocht. 72% vraagt een eengezinswoning terwijl daar momenteel 41% in woont. 57% vraagt een woning tot 100 m2 en momenteel woont 78% in zo’n woning. 26% zoekt een woning van 100 m2 tot 120 m2 en 17% een woning van 120 m2 of meer.
De overheersende wens van deze groep, grotere eengezinswoningen, sluit niet aan bij de gedachte om vooral relatief kleinere appartementen in de ontwikkelzones te bouwen. Kansen in de ontwikkelzones voor deze groep zijn er niettemin waarschijnlijk wel, door in te steken op de wensen van een deel van deze groep. Zo wenst 27% een woning in een meergezinshuis; 5% wenst een woning tot 60 m2 en een kwart wil een woning van 60 m2 tot 80 m2. 40% zoekt een woning met minimaal drie kamers (twee kamers: 6%). Nieuwbouw is een geschikte optie voor deze groep: een minderheid heeft een expliciete voorkeur voor de bestaande bouw (29%). 61% wil bij voorkeur in Haarlem blijven wonen en 12% heeft geen voorkeur. Potentieel blijft dus bijna driekwart op Haarlem betrokken. De binding aan Haarlem kan mogelijk aanzetten tot een neerwaartse aanpassing van de woonwensen in relatie tot de nieuwbouw (bij gebrek aan ander/beter aanbod). Huishoudens die hierin niet willen/kunnen meebewegen, zullen zich op de bestaande voorraad moeten richten. Aandachtspunt is dan wel dat bijna de helft aangeeft dat een reden om niet te verhuizen is, dat het aanbod van koopwoningen voor hen te duur is. Voor een deel zal niet-verhuizen een oplossing zijn: bijna vier op de tien zegt dat de huidige woning goed is en eveneens bijna vier op de tien zegt dat de huidige buurt bevalt.
Voor anderen kan de woningmarktsituatie eventueel ook aanzetten tot het verlaten van Haarlem, ondanks de betrokkenheid, , in de richting van woningmarktgebieden met ruimere woningen, voor zover deze optie soelaas biedt. Als men kiest voor deze optie komt de woning uiteraard wel beschikbaar, potentieel ook voor starters, mits de woning betaalbaar en bereikbaar is/blijft; in alle koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro, niet alleen in die van de verhuisgeneigden, is het aantal huishoudens met woningmarktpositie starter 16% in WiMRA 2019.
35
Verhuisgeneigden in koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro zijn absoluut gezien vooral te vinden in Noord en in Schalkwijk: 5.550 van de 8.590 woningen (=65%).
4.1
Inleiding en inhoud
In het Haarlemse WiMRA-bestand 2019, met in totaal 4.186 respondenten, kunnen 549 verhuisgeneigde huishoudens in koopwoningen met een lagere WOZ-waarde worden geselecteerd. In gewogen aantallen (zie hieronder) gaat het om 8.590 woningen. Door hun profiel in beeld te brengen ontstaan bouwstenen voor een doorstromingsvisie in de ontwikkelzones; door hen woningen aan te bieden laten zij woningen achter die potentieel geschikt zijn voor starters. Het gaat om woningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro. Verhuisgeneigden zijn respondenten die hebben aangeven zeker of misschien te willen verhuizen binnen twee jaar. Alle gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk zijn ontleend aan een bestand dat is gewogen met de weegfactor om tot het aantal woningen in de populatie te kunnen komen (weegwon). Achtereenvolgens wordt hieronder ingegaan op: -De woonsituatie (4.2); -De huishoudenssituatie (4.3); -Woonwensen (4.4).
4.2
Woonsituatie
Verhuisgeneigden in koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro zijn absoluut gezien vooral te vinden in Noord en in Schalkwijk: 5.550 van de 8.590 woningen (=65%; zie tabel 4.1). 41% woont momenteel in een eengezinswoning en 40% in een appartement, waarvan het merendeel met lift (zie tabel 4.2).
Tabel 4.1
Verhuisgeneigden in koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro naar stadsdeel, 2019, bron: WiMRA Huidige stadsdeel abs. % Centrum 450 5 Zuidwest 1.470 17 Oost 1.120 13 Noord 3.330 39 Schalkwijk 2.220 26 totaal 8.590 100
36
Tabel 4.2
Verhuisgeneigden in koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro naar huidige woningtype, 2019, bron: WiMRA Huidige woningtype % eengezinswoning 41 appartement met lift 23 appartement zonder lift 17 benedenwoning 8 bovenwoning 8 anders 2
Andere kenmerken van de woonsituatie zijn: -47% heeft een woning van minder dan 80 m2, 32% heeft een woning tussen 80 m2 en 100 m2; -86% heeft de woning (ooit) gekocht voor een prijs onder de 279.000 euro (geen inflatiecorrectie).
4.3
Huishoudenssamenstelling
51% is een stel, de ene helft zonder kinderen, de andere helft met kinderen; 7% is een eenoudergezin. Het aandeel alleenwonend (+overig) is 42% (zie afbeelding 4.1). Andere kenmerken zijn: -de grootste groep (47%) heeft een leeftijd van 35 tot 55 jaar. 24% is tot 35 jaar en 29% is 55-plus; -14% is laag opgeleid, 47% middelbaar en 39% hoog; -van de bekende inkomens (missing: 27%) heeft circa 70% een inkomen boven de EU-grens (38.035 euro).
Afbeelding 4.1 Verhuisgeneigden in koopwoningen met een WOZ-waarde tot 279.000 euro naar samenstelling van het huishouden
26 42
7
25
alleenwonend en overig
stel zonder kinderen
eenoudergezin
stel met kinderen
37
4.4
Woonwensen
Tabel 4.3