20201130271 3. Bijlage B Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland /IJmond 2019

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

Raming woningbehoefte ZuidKennemerland / IJmond Op basis van WiMRA 2019

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

Raming woningbehoefte ZuidKennemerland / IJmond Op basis van WiMRA 2019 Opdrachtgever Regio Zuid-Kennemerland en IJmond

Contactpersoon Martine de Graaf

Projectnummer P41730

Datum 28 september 2020

Auteurs André Buys; andre.buys@rigo.nl; 020 522 11 73

Inhoud Samenvatting

1

Actuele fricties op de woningmarkt

1

Additionele woningbehoefte op termijn

3

Actuele fricties op de woningmarkt

5

Benaderingswijze

5

Bevindingen

6

Verhuisrelaties binnen de regio en met de MRA

13

De additionele woningbehoefte op termijn

15

Aannamen

15

Ontwikkeling inkomensgroepen

19

Ontwikkeling van de (additionele) woningbehoefte

23

Additionele behoefte, gecorrigeerd voor fricties

29

Behoefte en plancapaciteit

32

Bijlage

37

Cijfers per deelgebied

37

Typering woonomgeving

49

Prijsklassen en inkomensklassen

50

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

Samenvatting In opdracht van de regio Zuid-Kennemerland / IJmond heeft RIGO de actuele fricties op de regionale woningmarkt in beeld gebracht. Tevens is een raming gemaakt van de ontwikkeling van de woningbehoefte op de langere termijn. Daarbij is onderscheid gemaakt in drie deelgebieden: Haarlem, overig Zuid-Kennemerland en IJmond. Belangrijkste bronnen zijn het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA 2019) en de demografische prognose van de Provincie Noord-Holland. Hieronder worden de belangrijkste en opvallendste bevindingen samengevat, met het accent op de regio als geheel.

Actuele fricties op de woningmarkt De actuele vraag naar woningen in de regio is groter dan het potentiële aanbod uit de voorraad. We hebben het dan over wensen van woningzoekenden die binnen twee jaar een (andere) woning zoeken en er in geval van doorstroming ook een aanbieden. Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen in de regio Zuid-Kennemerland / IJmond; prijsklassen

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 -

< €720

€720-€1.009

> €1.009

huur

< €279.000

€279-€409.000

> €409.000

koop

Bron: WiMRA 2019, bewerking RIGO

Bij nadere beschouwing (hier niet weergegeven) blijkt dat er vooral in Haarlem meer vragers zijn dan aanbieders. Haarlem is namelijk sterk in trek bij woningzoekenden van buiten de gemeente, vooral uit Amsterdam. Ook uit feitelijke verhuis stromen blijkt dat Haarlem veel Amsterdammers trekt. Ook binnen Haarlem zelf willen veel mensen verhuizen. Dit hangt samen met een relatief jonge bevolking. Prijsklassen Zowel aan sociale huurwoningen als aan koopwoningen in alle prijsklassen is er een aan bodtekort. Duurdere huurwoningen (met een huurprijs boven de €720) worden ongeveer even veel aangeboden als gevraagd. Veel bewoners van vrijesector huurwoningen willen daaruit doorstromen en slechts weinigen zoeken expliciet in dit segment. Boven de €1.009 is er zelfs een theoretisch aanbodoverschot.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

1

De grootste aanbodtekorten bevinden zich in de koopsector. Hierdoor is het waarschijnlijk dat in de praktijk toch veel huishoudens afhankelijk blijven van de vrije huursector. In WiMRA worden koopwoningen tot €279.000 en huurwoningen tot €1.009 voor huishoudens met een middeninkomen uitwisselbaar geacht, althans qua woonlasten. Woningzoekenden zelf geven duidelijk de voorkeur aan kopen, maar hebben vaak geen alternatief dan te (blijven) huren. In de sociale huur (tot €720) zijn er veel vragers, maar op het eerste gezicht ook veel aanbieders. Kijken we naar de recent verhuisden, dan blijken er in de praktijk toch veel minder sociale huurwoningen te zijn betrokken dan je op grond van verhuisplannen zou verwachten. Kennelijk weten veel potentiële doorstromers uit de sociale huur hun wensen niet te realiseren, waardoor dit segment verstopt raakt. Het recent betrokken aanbod is overigens niet alleen afkomstig van doorstromers, maar ook van (onder meer) nieuwbouw. Dit v erklaart dat er in de duurdere segmenten juist veel woningen zijn betrokken in verhouding tot het potentiële aanbod uit de voorraad. Woningtypen Wanneer type en eigendom worden gecombineerd , is het grootste aanbodtekort de eengezins-koopwoning. Tegenover elke tien aanbieders van eengezins-koopwoningen staan 25 vragers, in Haarlem zelfs 41. Ook appartementen, zowel huur als koop, worden meer gevraagd dan aangeboden.

Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen in de regio Zuid-Kennemerland / IJmond; Woningtypen

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 grondgebonden

appartement huur

grondgebonden

appartement koop

Bron: WiMRA 2019, bewerking RIGO

Eengezins-huurwoningen blijken in de regio als geheel nagenoeg even veel te worden gevraagd als aangeboden. Bij nadere beschouwing blijk dit segment buiten Haarlem meer te worden aangeboden dan gevraagd. Vooral in ‘overig Zuid-Kennemerland’ is dit het geval. Dat aanbod is veelal afkomstig van senioren die willen doorstromen naar een appartement. Of ze dat in de praktijk ook zullen doen valt nog te bezien. Er is een relatief groot verschil tussen het aantal aangeboden en het aantal recent betrokken eengezins huurwoningen .

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

2

Additionele woningbehoefte op termijn Op langere termijn moet rekening worden gehouden met een groei van het aantal huishoudens. In het jaar 2030 zullen er volgens de jongste prognose van de Pro vincie Noord-Holland 13.150 meer woningen in de regio nodig zijn dan in 2019 om deze groei te accommoderen , waarvan 8.200 in Haarlem, 3.750 in IJmond en 1.200 in overig Zuid -Kennemerland. Nog los van de huidige fricties tussen vraag een aanbod neemt de wo ningbehoefte dus nog verder toe. In de demografische prognose is rekening gehouden met migratie alsook met bouwcapaciteit. Wordt niet in de behoefte voorzien, dan zal de huishoudensprognose niet uitkomen (kip en ei) en zal de spanning op de woningmarkt verder oplopen. Starters moeten dan bijvoorbeeld (nog) langer bij hun ouders blijven wonen of woningzoekenden zien zich genoodzaakt de regio te verlaten. Ook na 2030 komen er naar verwachting nog huishoudens bij, maar vlakt de groei wel af. De komende twintig jaar zal de bevolking ook verder vergrijzen. De demografische prognose is omgeven met onzekerheid. Dat geldt nog sterker voor de macro-economische context. Deze is onder normale omstandigheden al moeilijk te voorspellen, met de recente corona-uitbraak is dat al helemaal het geval. Die macro-economische ontwikkeling is van sterke invloed op de woningbehoefte in kwalitatieve zin.

Om die reden is gerekend met drie scenario’s, een trendscenario, een tegenspoed scenario en een voorspoed scenario. We bespreken hier alleen de eerste twee, omdat het voorspoedscenario onder de huidige omstandigheden niet erg waarschijnlijk lijkt. Prijsklassen Er is zowel behoefte aan extra koop- als huurwoningen. Ook de behoefte aan sociale huur neemt nog toe. Trendmatig zijn tot het jaar 2030 naar schatting 2.400 extra sociale huurwoningen nodig (in vergelijking met 2019) om in de behoefte te voorzien. Dit kan oplopen tot 5.350 in een scenario met economische tegenspoed. Behoefte aan extra sociale huur zien we vooral in Haarlem en IJmond, waar ook de meeste extra huishoudens worden verwacht . Ontwikkeling van de additionele woningbehoefte in de regio Zuid-Kennemerland / IJmond; prijsklassen

3.550 700

koop

> € 409.000

2.850 2.050

€ 279 - 409.000

4.000 4.300

< € 279.000

2030 tegenspoed

400 400

> € 1.009

huur

2030 trend

2019 -50 300

€ 720 - 1.009

2.400 5.350

< € 720

-

15.000

30.000

45.000

60.000

75.000

Bron: WiMRA 2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

3

De behoefte aan extra huurwoningen in het middensegment ( €720-€1.009) is in alle scenario’s gering. Hier geldt net als bij het actuele aanbodtekort dat deze woningen een alternatief kunnen vormen voor koopwoningen tot €279.000. Aan koopwoningen in dat prijssegment ontstaat nog volop behoefte. Woningtypen Er ontstaat ondanks een grote voorraad eengezinswoningen nog een substantiële behoefte aan meer van dit type, vooral in de koopsector. Veronderstelling hierbij is dat de bestaande voorraad eengezinswoningen voorlopig grotendeels bezet blijft door de huidige bewon ers en dat jonge (aanstaande) gezinnen net als de vorige generatie ook in meerderheid een dergelijke woning wensen. In het trendscenario bestaat 56% van de additionele behoefte uit eengezinswoningen (koop en huur), in het tegenspoed scenario 40%. Ontwikkeling van de additionele woningbehoefte in de regio Zuid-Kennemerland / IJmond; woningtypen

6.850 3.500

koop

eengezins 3.550 3.550

appartement

2030 trend 2030 tegenspoed

450 1.700

huur

eengezins

2019 2.300 4.400

appartement -

15.000

30.000

45.000

60.000

75.000

90.000

Bron: WiMRA 2019, bewerking RIGO

Plancapaciteit Op papier (de Monitor Plancapaciteit, een inventarisatie door de Provincie Noord -Holland en de Metropoolregio Amsterdam) zijn er ruim voldoende bouwplannen in de regio om in ieder geval tot 2030 in de te verwachten behoefte te voorzien. In totaal zijn er plannen voor een netto toevoeging van circa 25.000 woningen in de Zuid-Kennemerland en IJmond in de periode 2020-2030 (geplande oplevering). Ook in de drie deelgebieden afzonderlijk zijn er voldoende plannen en ook de behoefte aan sociale huur is door plannen gedekt, zelfs in het tegenspoed-scenario. Dan moeten er wel voldoende plannen worden gerealiseerd. Waar de plannen afwijken van de behoefte is het aandeel ee ngezinswoningen. Voor zover de plannen al zijn uitgewerkt is het aandeel eengezinswoningen daarin slechts 16%. Dit is niet alleen minder dan de berekende extra behoefte tot 2030, het staat ook in contrast met de actuele woonwensen, die ook wijzen op een groot aanbodtekort aan eengezinswoningen. Komen die extra-eengezinswoningen er niet, dan zullen vooral de jonge huishoudens hun wensen moeten bijstellen of naar alternatieven moeten omzien, binnen of buiten de regio. Ook het bevorderen van doorstroming uit b estaande eengezinswoningen zou kunnen helpen.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

4

Actuele fricties op de woningmarkt In dit hoofdstuk kijken we naar gevraagde en uit de voorraad aangeboden woningen. Het gaat dan om woonwensen op korte termijn. Tevens worden de wensen vergeleken met daadwerkelijk betrokken woningen. Beide analyses geven een beeld van de actuele krapte / ruimte per segment. Aan het eind van dit hoofdstuk (paragraaf 2.3) wordt tevens gekeken naar de samenhang binnen de regio aan de hand van feitelijke verhuizingen.

Benaderingswijze In de volgende paragraaf worden de cijfers getoond en besproken. Voor een goed begrip wordt hieronder eerst kort ingegeven op de gehanteerde methode en begrippen. Vraag en aanbod Onder vraag verstaan we hier de woonwensen van huishoudens die in WiMRA hebben aangegeven binnen twee jaar te willen verhuizen naar een woning in de regio. Onder aanbod verstaan we hier de woningen die vrij zouden komen indien woningzoekende doorstromers ook verhuizen. Omdat doorstromers ook een (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk. Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste woonplaats. Veel doorstromers zoeken iets anders dan ze aanbieden. Sommige doorstromers uit de MRA zoeken in een andere gemeente binnen de MRA en sommige hebben aangegeven de uit de MRA te willen vertrekken. In de analyse is dit verrekend. De vraag van doorstromers is hier inclusief woningzoekenden uit andere delen van de MRA, maar exclusief woningzoekenden die willen vertrekken. figuur 1 Herkomst van de vraag van doorstromers binnen de MRA die zoeken in de regio Zuid Kennemerland / IJmond

100% 90% 80%

3%

1%

18%

70%

overig MRA

60% 77%

50%

Amsterdam 89%

40%

30%

IJmond overig ZKL

66%

Haarlem

20%

10% 0% zoekt in Haarlem

zoekt in overig ZKL

zoekt in IJmond

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

5

In figuur 1 is te zien dat de meeste vraag van doorstromers in Zuid -Kennemerland / IJmond afkomstig is van woningzoekenden uit het eigen deelgebied. Dit is ook het geval in Haarlem. Haarlem kent echter in vergelijking met beide andere deelgebieden veel woningzo ekenden van buiten. Deze komen voor een deel uit overig Zuid -Kennemerland en uit IJmond, maar daarnaast ook uit Amsterdam en uit andere delen van de MRA. Er zijn ook Haarlemmers die in Amsterdam zoeken (hier niet weergegeven), maar dat zijn er veel minder. Mede door de populariteit van Haarlem onder doorstromers uit Amsterdam is de krapte op de markt, afgemeten aan het verschil tussen vraag en aanbod, in Haarlem aanzienlijk groter dan in de twee andere delen van de regio. Dit zal nog duidelijk worden in de rest van deze analyse. Omdat WiMRA uitsluitend onder zittende huishoudens binnen de MRA is gehouden, ontbreekt direct inzicht in de vraag van starters en van buiten de MRA. Voor een integraal beeld is dit inzicht wel noodzakelijk. Doorstromers willen in de regel beter (en dus ook duurder). Wat door doorstromers wordt achtergelaten, kan juist interessant zijn voor starters of vestigers. De vraag van starters en van vestigers uit binnen - en buitenland is daarom geschat met behulp van het Woononderzoek Nederland (WoON2018). Deze schatting is uitgevoerd door OiS Amsterdam.

De vraag / aanbod analyse heeft een hoog theoretisch gehalte. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod als er daadwerkelijk wordt doorgestroomd. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Het kan dus voorkomen dat er in theorie overschotten in een bepaald segment zijn (meer aanbieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Toch is het zinvol om te constateren in welke segmenten de tekorten groot zijn en in welke klein of zelfs negatief. Als het tekort in het ene segment wordt verminderd, kan het zijn dat de doorstroming uit een ander s egment wel toeneemt en overschotten zich alsnog manifesteren. Recent betrokken woningen Behalve naar gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee en een half jaar voor afgaand aan het onderzoek. Deze aantallen liggen over de hele linie een stuk lager. Lang niet iedereen weet zijn plannen te realiseren. Dat komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook doordat het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Anderzijds zijn er ook mensen die verhuizen terwijl ze dat oorspronkelijk helemaal niet van plan waren.

Het daadwerkelijk betrokken aanbod weerspiegelt niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen j aren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw.

Bevindingen Prijsklassen In figuur 2 is te zien dat er in alle hier onderscheiden prijsklassen 1 meer vragers zijn dan aanbieders, met uitzondering van huurwoningen met een huurprijs van meer dan € 1.009. Ook in de ‘middeldure huur’ (tussen € 720 en € 1.009) zijn vraag en aanbod nagenoeg in

1

Prijsklassen zijn overgenomen uit het WiMRA. Zie de WiMRA rapportages van OiS Amsterdam voor meer informatie over de achtergrond van deze klassen.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

6

evenwicht. Dat laatste is wellicht verrassend, aangezien middeldure huur wel als alternatief wordt gezien voor goedkope koop. Hier blijkt echter ook dat er veel huurders weg willen uit de middeldure huur, terwijl veel woningzoekenden de voorkeur geven aan koopwoningen tot €279.000. In theorie zou de vraag naar middeldure huurwoningen volledig uit de voorraad kunnen worden gedekt. In de praktijk komen die zittende huurders niet zo gemakkelijke uit de vrije sector weg, al willen ze dat wel, en vormt dit segment een alternatief voor woningzoekenden die in de koopsector niet weten te slagen en ook geen toegang hebben tot de sociale huur of daar niet op kunnen / willen wachten. Huurwoningen met een sociale huurprijs worden veel gevraagd, maar ook veelvuldig door woningzoekenden aangeboden. In de praktijk (recent betrokken) worden woningen in dit segment een stuk minder betrokken. Dit wijst er op dat veel doorstromers uit de sociale huur er in de praktijk niet in slagen om de stap naar de marktsector te maken. De vraag naar koopwoningen is in alle prijsklassen groter dan het aanbod uit de voorraad. In de duurdere koopprijsklassen is de vraag niet zo groot, maar is er tevens heel weinig aanbod uit de voorraad te verwachten. Dat is niet vreemd. Bewoners van duurdere woningen hebben vaak de top van hun wooncarrière bereikt en zijn niet snel geneigd nogmaals te verhuizen.

Dat er in de praktijk toch nog duurdere koopwoningen zijn betrokken zal dan ook vooral te danken zijn aan nieuwbouw en overlijden. En wellicht dat er toch mensen naar een duurdere koopwoning zijn verhuisd die dat oorspronkelijk niet van plan waren. figuur 2 Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen, prijssegmenten; Zuid-Kennemerland / IJmond

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

18.000

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000

6.000 4.000 2.000 < €720

€720-€1.009

> €1.009

huur

< €279.000

€279-€409.000

> €409.000

koop

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Het beeld van Haarlem lijkt sterk op dat van de regio als geheel, wat niet zo vreemd is aangezien ruim 60% van de vraag in de regio gericht is op Haarlem. Het aanbodtekort in Haarlem doet zich vooral voor in de sociale huur en daarnaast in de koopsector, in alle prijsklassen.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

7

figuur 3

Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen, prijssegmenten; Haarlem

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

9.000

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000

3.000 2.000 1.000 < €720

€720-€1.009

> €1.009

< €279.000

huur

€279-€409.000

> €409.000

koop

In Zuid-Kennemerland exclusief Haarlem is de vraag naar koopwoningen meer dan in Haarlem en vooral meer dan in IJmond gericht op het duurdere segment (boven de € 409.000). Ook hier is sprake van een aanbodtekort; er zijn te weinig doorstromers die uit dit segment weg willen om aan de vraag te voldoen. Recent zijn er echter wel veel woningen in deze prijsklasse betrokken. Dit kan deels worden verklaard door nieuwb ouw, vertrek uit de regio en aanbod door overlijden. figuur 4 Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen, prijssegmenten; Zuid -Kennemerland, exclusief Haarlem

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

1.800

1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400

200 < €720

€720-€1.009

> €1.009

huur

< €279.000

€279-€409.000

> €409.000

koop

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

In IJmond is in vergelijking met de andere delen van de regio weinig vraag naar woningen in de duurdere prijsklasse, hoewel nog altijd meer dan het aanbod. Het aanbodtekort aan koopwoningen doet zich hier vooral voor in de midden categorie, tussen € 279.000 en

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

8

€ 409.000. Koopwoningen beneden de € 279.000 worden ook veel gevraagd in IJmond, maar daar staat ook veel aanbod tegenover van potentiële doorstromers. figuur 5

Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen, prij ssegmenten; IJmond

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

6.000 5.000 4.000

3.000 2.000 1.000 < €720

€720-€1.009

> €1.009

huur

< €279.000

€279-€409.000

> €409.000

koop

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Woningtypen In figuur 6 is het gewenste eigendom gecombineerd met het gewenste woningtype. Verrassend genoeg zijn vraag naar en aanbod van grondgebonden huurwoningen (eengezinswoningen) nagenoeg in evenwicht. Er zijn grofweg even veel huishoudens die uit dit segment willen doorstromers als huishoudens die zoeken in dit segment. Onder deze doorstromers bevinden zich de senioren die op zoek zijn naar een huurappartement. In dat laatste segment tekent zich dan ook een aanbodtekort af. Behalve senioren zijn ook veel jongeren op zoek naar een appartement. Of al die grondgeboden huurwoningen daadwerkelijk vrij zullen komen is nog maar de vraag. Het biedt in ieder geval perspectief voor een op doorstomen gericht beleid.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

9

figuur 6 Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen, woningtypen ; Zuid-Kennemerland / IJmond

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 grondgebonden

appartement huur

grondgebonden

appartement koop

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Huurappartementen worden veel gevraagd (onder andere door do orstromers uit eengezins huurwoningen) en ook veelvuldig door doorstromers aangeboden. Dit potentiële aanbod is echter onvoldoende om in de vraag te voorzien. Bovendien wijst het aantal recent betrokken woningen er op dat er in de praktijk niet zo veel uit dit segment wordt doorgestroomd als doorstromers wel zouden willen. In de koopsector is sprake van een aanzienlijk aanbodtekort aan grondgebonden woningen. De bewoners van deze eengezins koopwoningen zijn nog niet in groten getale toe aan doorstromen naar een appartement, terwijl er wel veel vraag is naar dit type woningen, ook onder jongeren. Dit type woning komt in de praktijk wel vrij door nieuwbouw en overlijden, maar niet voldoende om aan de vraag te voldoen. Ook koopappartementen worden meer gevraagd dan aangeboden.

Haarlem onderscheidt zich door een enorm aanbodtekort aan eengezins -koopwoningen. Dit ondanks een ruime voorraad van dit type, zeker voor stedelijke begrippen . Tegenover elke tien aanbieders in dit segment staan 41 vragers. Juist die vrij unieke combinatie van een gezinsvriendelijk woningtype in een stedelijke context (het beste van twee werelden) trekt veel woningzoekenden, ook van buiten. Bestaande eengezinswoningen komen echter maar beperkt vrij en ruimte voor nieuwbouw is schaars. In de praktijk worden eengezinswoningen dan ook veel minder vaak betrokken dan ze door woningzoekenden worden gevraagd. Haarlem wijkt ook af van beide andere deelgebieden door een potentieel overschot aan huurappartementen. Dit is terug te voeren op een groot aantal woningzoekenden die van een huurappartement naar een eengezins-koopwoning willen doorstromen. Gezien het aanbodtekort in dat laatste segment (een ‘verstopte’ voorraad) zullen zij daar niet gemakkelijk in slagen, althans niet in Haarlem.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

10

figuur 7 Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen, woningtypen; Haarlem

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

14.000 12.000

10.000 8.000 6.000 4.000 2.000

grondgebonden

appartement

grondgebonden

huur

appartement koop

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

In Zuid-Kennemerland exclusief Haarlem vinden we een opmerkelijk groot aanbod aan grondgebonden huurwoningen. Veel (oudere) huurders geven aan door te willens stromen naar een appartement. In de koopsector is er wel een aanbodtekort aan grondgebonden woningen, maar niet zo groot als in de beide andere deelgebieden. Opvallend is ook het relatief grote aanbodtekort aan koopappartementen. Ook de vraag naar koopappartementen is deels afkomstig van senioren die potentieel een eengezinshuis achterlaten. figuur 8 Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen, woningtypen; Zuid -Kennemerland exclusief Haarlem

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

1.800 1.600 1.400 1.200 1.000

800 600 400 200 grondgebonden

appartement huur

grondgebonden

appartement koop

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

11

figuur 9 Gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen, woningtypen; IJmond

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 grondgebonden

appartement huur

grondgebonden

appartement koop

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

In IJmond is net als in ‘overig Zuid-Kennemerland’ sprake van een potentieel overaanbod aan eengezins-huurwoningen, hoewel minder groot. Ook hier betreft dit vooral senioren die naar een appartement willen doorstromen. In de overige segmenten is meer vraag dan aanbod.

Woonmilieus In WiMRA is ook gevraagd naar het type woonomgeving wa arin men nu woont en het type waarin men zou willen wonen. Hiertoe konden respondenten kiezen uit een aantal omschrijvingen. Met een ander woord zou je dit ook woonmilieus kunnen noemen. Welke omschrijving bewoners bij hun eigen buurt vinden passen is subj ectief. Sommige typen, zoals ‘landelijk wonen’, ‘recreatief wonen’ en ‘ruim wonen’ komen naar het oordeel van bewoners nauwelijks (nog) voor in de regio, maar er zijn wel huishoudens die er de voorkeur aan geven. Dit zijn woonmilieus met lage dichtheden, die in een stedelijk omgeving niet zo gemakkelijk te realiseren zijn. Van de meer gangbare woonmilieus zijn vooral het type ‘rustig stedelijk’ en ‘gevarieerd’ meer gevraagd dan aangeboden. Het type ‘rustig stedelijk’ wordt in de praktijk veel minder betrokken dan gevraagd, dus dit type kan met recht schaars worden genoemd. In WiMRA is rustig stedelijk omschreven als ‘ een buurt waarin vooral gewoond wordt, nabij het cen-

trum’. In het ideale geval geniet men hier dus de lusten van de stad, zonder de lasten. Een gevarieerd woonmilieu is omschreven als ‘ een buurt met historisch gevarieerde laagbouw in of bij het centrum van de stad of een dorp .’ Andere veelgevraagde type buurten zijn ‘woonwijk’ en ‘wonen-werken-winkels’. Woningen in dit type woongebied worden echter nog meer aangeboden dan gevraagd. Per saldo zijn er dus vooral woningzoekenden die uit dit type gebieden weg willen. Een ‘woonwijk’ is ‘een buurt wonen waarin voornamelijk wordt gewoond en waar veel eengezinswoningen staan ’. Daar zijn er heel veel van, afgaande op het aantal doorstromers dat hieruit wil verhuizen.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

12

Grootstedelijk wonen wordt ongeveer even vaak gevraagd als aangeboden. Het gaat dan vrijwel uitsluitend om woningzoekenden in dan wel uit Haarlem. In de rest van de regio Zuid-Kennemerland / IJmond komt dit type woongebied (naar het oordeel van de bewoners) nauwelijks voor en wordt het ook niet gevraagd. figuur 10 Gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen, type woonomgeving , Zuid-Kennemerland / IJmond

recent betrokken

aangeboden door doorstromers

gevraagd

landelijk / recreatief ruim wonen

woonwijk rustig stedelijk gevarieerd

wonen-winkels-werken grootstedelijk -

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

Verhuisrelaties binnen de regio en met de MRA In paragraaf 2.1 kwam al even ter sprake dat woningzoekenden ook van buiten kunnen komen dan willen vertrekken naar een ander deel van de MRA of zelfs daarbuiten. Vooral Haarlem heeft te maken met belangstelling van buiten de gemeente (zie ook figuur 1). In de praktijk vindt de meeste binnenlandse migratie plaats naar nabijgelegen gemeenten. De verhuizingen naar en binnen de MRA zijn door OIS Amsterdam onderzoc ht aan de hand van CBS Microdata. Het gaat daarbij om huishoudens die in de jaren 2017 of 2018 zijn verhuisd. Bij huishoudens die meerdere keren zijn verhuisd is gekeken naar de laatste verhuizing in die periode. De stromen binnen Zuid-Kennemerland en IJmond zijn weergegeven in figuur 11. De figuur geeft een goed beeld van de regionale samenhang. Haarlem functioneert binnen de regio Zuid-Kennemerland / IJmond als een soort scharnierpunt. Haarlem kent een substantiële uitwisseling, zowel met overig Zuid-Kennemerland als met IJmond. Daarbij kent Haarlem naar beide kanten een per saldo uitstroom (meer uitstroom dan instroom). Tussen IJmond en overig Zuid-Kennemerland (dus exclusief Haarlem) wordt echter maar weinig verhuisd. Het beeld lijkt sterk op dat in de jaren 2015-2016 (hier niet weergegeven).

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

13

figuur 11 Verhuisde huishoudens tussen delen van Zuid -Kennemerland en IJmond, 2017 / 2018

Binnen de MRA is Amsterdam een belangrijke leverancier van woningzoekende n. De regio Zuid-Kennemerland / IJmond kent een per saldo instroom van huishoudens uit Amsterdam. Vooral Haarlem trekt Amsterdammers, maar ook in de beide andere delen van de regio is de instroom uit Amsterdam groter dan de uitstroom naar Amsterdam. Dit wa s in 2015 en 2016 ook het geval (hier niet weergegeven). figuur 12 Verhuisde huishoudens tussen Amsterdam en delen van Zuid -Kennemerland en IJmond, 2017 / 2018

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

14

De additionele woningbehoefte op termijn De actuele vraag / aanbodverhouding, zoals geanalyseerd in het voorgaande hoofdstuk, zegt nog weinig over de ontwikkeling van de woningbehoefte op langere termijn. De additionele woningbehoefte in de toekomst hangt in grote lijnen af van drie factoren, te weten de demografie, de koopkracht en de manier waarop huishoudens in de toekomst zullen willen of kunnen wonen (trends in bewoning). In het onderstaande wordt eerst ingegaan op de aannamen ten aanzien van deze drie factoren. Deze hebben namelijk grote invloed op de uitkomsten. Ach tereenvolgens gaan we in op demografie, koopkracht en trends in bewoning. Vervolgens worden uitkomsten gepresenteerd in termen van doelgroepen (paragraaf 3.2) en woningen (paragraaf 3.3). Voor alle duidelijkheid zij vermeld dat het in dit hoofdstuk gaat om de woningbehoefte die er nog bij komt (additioneel), nog los van de huidige spanningen op de markt. Indien niet wordt voorzien in deze behoefte, zal de markt (nog) krapper worden. Wordt er meer gebouwd dan de additionele behoefte, dan wordt de markt minder krap. Een andere kanttekening is dat de hier berekende behoefte uiteraard geen wetmatigheid is. Het gaat over de toekomst en die is tot op zeker hoogte te beïnvloeden. Er kunnen goede redenen zijn om in het beleid af te (willen) wijken van doorgetrokken trends.

Aannamen Demografie en kwantitatieve woningbehoefte Ten aanzien van de demografie sluiten we aan bij de prognose van de Provincie Noord -Holland. Deze geeft aan dat er tussen 2019 en 2040 in de regio als geheel nog ruim 20.000 huishoudens bij komen, waarvoor grofweg even zo veel extra woningen nodig zijn. 2 De groei zal blijkens de prognose van de Provincie vooral in Haarlem plaatsvinden en vooral in de periode tot 2030. Na 2030 vlakt de groei af. Niet alleen zal het aantal huishoudens nog toenemen, er treedt ook vergrijzing op. Momenteel zijn erg veel huishouden in de leeftijd tussen 45 en 65 jaar oud. Deze omvangrijke groep wordt langzaam maar zeker ouder. Veel gezinnen met thuiswonende kinderen zullen de komende tien jaar in de lege-nestfase belanden. Hun kinderen dienen zich als nieuwe huishoudens aan op de woningmarkt. Haarlem heeft en houdt in vergelijking met beide andere deelgebieden een relatief jonge bevolking, hoewel ook Haarlem te maken krijgt met enige vergrijzing. ‘Overig Zuid-Kennemerland’ (dus zonder Haarlem) heeft nu al een relatief sterk vergrijsde bevolking en zal nog verder vergrijzen. Het beeld voor IJmond is in grote lijnen het gemiddelde van de beide andere deelgebieden.

2

De behoefte aan extra woningen is iets kleiner dan de groei van het aantal huishoudens. Dit heeft te maken met huishoudens die op een andere manier zijn gehuisvest of inwonend zijn. Zie voor een toelichting op de demografische prognose de publicatie van de Provincie Noord-Holland.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

15

tabel 3-1 Ontwikkeling van het aantal huishoudens en van de woningbehoefte in Zuid-Kennemerland / IJmond

2019-2025 2019-2030 2019-2040

toename aantal huishoudens Haarlem overig ZKL IJmond 4.100 1.200 2.800 8.000 1.450 4.100 13.250 1.800 6.300

totaal 8.150 13.500 21.350

2019-2025 2019-2030 2019-2040

toename woningbehoefte Haarlem overig ZKL IJmond 4.200 1.050 2.450 8.200 1.200 3.750 13.000 1.600 5.900

totaal 7.700 13.150 20.500

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

figuur 13 Huishoudens naar leeftij d, Zuid-Kennemerland / IJmond

50.000

2019

2030

2040

45.000 40.000

35.000 30.000

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

17-24 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75+ jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75+ jaar

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

figuur 14 Huishoudens naar leeftijd, Haarlem

18.000

2019

2030

2040

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 17-24 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

16

figuur 15 Huishoudens naar leeftij d, Zuid-Kennemerland, exclusief Haarlem

10.000

2019

2030

2040

9.000 8.000

7.000 6.000

5.000 4.000

3.000 2.000

1.000 17-24 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75+ jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75+ jaar

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

figuur 16 Huishoudens naar leeftijd, IJmond

20.000

2019

2030

2040

18.000 16.000

14.000 12.000

10.000 8.000

6.000 4.000

2.000 17-24 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Koopkracht De toekomstige woningbehoefte hangt behalve van demografische ontwikkelingen ook af van de ontwikkeling van de welvaart. Dit hangt weer af van macro -economische ontwikkelingen, die lastig te voorspellen zijn. De koopkrachtontwikkeling fluctueert sterk van jaar op jaar. Het Centraal Planbureau (CPB) kijkt in de middellange termijn verkenningen niet verder dan vijf jaar vooruit en zelf de meest recente raming (uit november 2019) is door de corona uitbraak al weer achterhaald. Vanwege deze onzekerheid werken we ten aanzien van de welvaart tot het jaar 2030 met drie scenario’s:  Een trendscenario, uitgaande van de gemiddelde koopkrachtonwikkeling in de periode 2000-2018. Dit komt neer op gemiddeld 0,39% per jaar.  Een voorspoedscenario, uitgaande van de beste tienjaarsperiode sinds het jaar 2000 . Dit komt neer op gemiddeld 0,71% per jaar;

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

17

 Een tegenspoedscenario, uitgaande van de slechtste vijfjaarsperiode sinds het jaar 2000, te weten de crisisjaren 2010-2014, en zes ‘gemiddelde’ jaren. Dit komt over de hele periode (11 jaar) neer op gemiddeld -0,12% per jaar (negatief dus). In dit scenario is de koopkracht in 2030 nog altijd niet terug op het niveau van 2019. Tussen de twee extremen (voorspoed en tegenspoed) loopt de koopkracht tot het ja ar 2030 steeds verder uiteen. Na het jaar 2030 wordt in elk van d e scenario’s nog slechts met het langjarige gemiddelde (0,39% per jaar) gerekend. Dit omdat het niet waarschijnlijk is dat de extreme tienjaarsperioden twee keer achter elkaar zullen voorkomen. Omwille van de overzichtelijkheid worden in dit hoofdstuk alle en de uitkomsten van het tegenspoed en het trendscenario getoond. De reden is dat het voorspoedscenario onder de huidige economische omstandigheden (medio 2020) als weinig realistisch mag worden beschouwd. De uitkomsten van het voorspoedscenario zijn wel o pgenomen in de bijlage. Trends in bewoning Ten aanzien de huisvesting wordt aangenomen dat huishoudens in de toekomst in beginsel op dezelfde manier zullen willen / kunnen wonen als soortgelijke huishoudens in 2019.

D us als we nu constateren (in WiMRA 2019) dat bijvoorbeeld ‘bovenmodale’ gezinnen met kinderen overwegend in eengezins-koopwoningen wonen, dan wordt verondersteld dat huishoudens in die levensfase en met dat inkomen in 2030 of 2040 ook een dergelijke woning ambiëren. Daarbij wordt rekening gehouden met het feit dat dat toekomstige generaties niet in alle opzichten vergelijkbaar zijn met de huidige. Een van de kenmerken waarin dit tot uitdrukking komt is het eigen woningbezit. In de periode 1985 -2010 is het eigen woningbezit onder achtereenvolgende generaties (cohorten) toegenomen. Huishoudens die toen actief waren op de woningmarkt hebben in toenemende mate kunnen profiteren van fiscale faciliteiten (hypotheekrenteaftrek, ook aflossingsvrij) en van goedkoop en gemakkelijk verkrijgbaar krediet. Oudere huishoudens zijn momenteel (in 2019) veel minder vaak eigenaar-bewoner (en dus vaker huurder). Vooral boven de zeventig is een eigen woning meer uitzondering dan regel. Voor een deel komt dit omdat deze mensen in hun jongere jaren de stap naar een koopwoning niet hebben kunnen of willen maken. Op grond van landelijke trends in eigen woningbezit verwachten we dat het eigen woningbezit onder de huidige 55-plussers als ze ouder worden wel zal teruglopen (een deel zal weer of alsnog gaan huren), maar niet tot het niveau van de vorige generatie (die tien jaar eerder is geboren).

Gevolg is dat het eigen woningbezit onder de 65 -plussers van 2030 hoger zal liggen dan onder de 65-plussers van 2019. Onder de jongere generaties zien we het omgekeerde verschil. Sin ds circa 2009 (de ‘kredietcrisis’) is het voor jongeren aanzienlijk moeilijker geworden om een eerste koopwoning te bemachtigen. De dertigers van het jaar 2019 hebben hierdoor een achterstand in eigen woningbezit opgelopen ten opzichte van de dertigers van tien jaar geleden (thans veertigers). We verwachten dat dit zal doorwerken in de toekomst. In de leeftijd tot 45 jaar zal het eigen woningbezit in 2030 lager liggen dan onder hun leeftijdsgenoten in 2019. Vergelijkbaarheid met de vorige raming In 2018 is door RIGO al eens een behoefteraming gemaakt, destijds op basis van WiMRA 2017 en een voorgaande demografische prognose. De uitkomsten daarvan zijn niet zonder

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

18

meer te vergelijken met de huidige. Dat komt voor een deel omdat de uitgangsituatie is veranderd (in 2019 wonen mensen niet precies zoals in 2017), maar ook omdat aannamen zijn aangepast aan de jongste inzichten. De huidige aannamen zijn hierboven beschreven. In vergelijking met de vorige raming is de demografische prognose aangepast, is de lange termijn koopkrachtontwikkeling iets verhoogd (0,39% in het trendscenario in plaats van 0,35% per jaar) en zijn aannamen omtrent toekomstige verschillen tussen generaties bijgesteld aan de hand van nieuwe waarnemingen.

Ontwikkeling inkomensgroepen De combinatie van demografische en economische ontwikkelingen heeft gevolgen voor de samenstelling van de huishoudens naar inkomensklassen, waaronder ook de doelgroep voor de sociale huur. De verschillen tussen de economische scenario’s zijn aanzienlijk. In figuur 17 is te zien dat in het trendscenario de verdeling over de inkomensklassen in 2030 sterk lijkt op die in 2019. In dit scenario is sprake van een toenemende koopkracht van individuele huishoudens, maar zorgt de vergrijzing tevens voor een hoger gewicht van senioren (met doorgaans lagere inkomens) in de bevolking. Beide effe cten heffen elkaar nagenoeg op. Na 2030 zal de groei van het aantal huishoudens vooral in de hogere inkomens terechtkomen. figuur 17

Ontwikkeling inkomensgroepen in Zuid-Kennemerland / IJmond ; trendscenario

70.000

2025

2030

2040

2019

60.000 50.000 40.000

30.000 20.000 10.000

primaire doelgroep

secundaire doelgroep

EU-grens tot 1,5x modaal

1,5-2x modaal

> 2x modaal

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

In het tegenspoed-scenario (figuur 18) zal tot 2030 de groei van het aantal huishoudens vooral in de lagere inkomens terechtkomen. Het aantal hogere inkomen neemt zelfs af. Na 2030 treedt herstel van de koopkracht op.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

19

figuur 18 rio

Ontwikkeling inkomensgroepen in Zuid -Kennemerland / IJmond; tegenspoedscena-

70.000

2025

2030

2040

2019

60.000

50.000 40.000 30.000

20.000 10.000 primaire doelgroep

secundaire doelgroep

EU-grens tot 1,5x modaal

1,5-2x modaal

> 2x modaal

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

De verschillen tussen de economische scenario’s zijn ook terug te vinden in de drie deelgebieden. Daarbij verschillen ook de uitgangsposities. In Haarlem en IJmond is de EU -doelgroep om te beginnen al naar verhouding groter dan in overig Zuid -Kennemerland. Dit zal ook in de toekomst het geval zijn. In overig Zuid -Kennemerland (exclusief Haarlem) zijn de hogere inkomens ruim vertegenwoordigd. Dit zal ook in de toekomst zo zijn. De uitkomsten voor de deelgebieden zijn weergegeven in figuur 19 tot en met figuur 24. figuur 19

Ontwikkeling inkomensgroepen in Haarlem; trendscenario

30.000

2025

2030

2040

2019

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

primaire doelgroep

secundaire doelgroep

EU-grens tot 1,5x modaal

1,5-2x modaal

> 2x modaal

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

20

figuur 20

Ontwikkeling inkomensgroepen in Haarlem; tegenspoedsc enario

30.000

2025

2030

2040

2019

25.000 20.000 15.000

10.000 5.000 primaire doelgroep

secundaire doelgroep

EU-grens tot 1,5x modaal

1,5-2x modaal

> 2x modaal

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

figuur 21 scenario

Ontwikkeling inkomensgroepen in Zuid -Kennemerland exclusief Haarlem; trend-

14.000

2025

2030

2040

2019

12.000 10.000

8.000 6.000 4.000

2.000 primaire doelgroep

secundaire doelgroep

EU-grens tot 1,5x modaal

1,5-2x modaal

> 2x modaal

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

21

figuur 22 Ontwikkeling inkomensgroepen in Zuid-Kennemerland exclusief Haarlem; tegenspoedscenario

14.000

2025

2030

2040

2019

12.000

10.000 8.000 6.000

4.000 2.000 primaire doelgroep

secundaire doelgroep

EU-grens tot 1,5x modaal

1,5-2x modaal

> 2x modaal

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

figuur 23

Ontwikkeling inkomensgroepen in IJmond; trendscenario

20.000

2025

2030

2040

2019

18.000 16.000 14.000 12.000

10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 primaire doelgroep

secundaire doelgroep

EU-grens tot 1,5x modaal

1,5-2x modaal

> 2x modaal

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

22

figuur 24

Ontwikkeling inkomensgroepen in IJmond; tegenspoedscenario

20.000

2025

2030

2040

2019

18.000

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000

4.000 2.000 primaire doelgroep

secundaire doelgroep

EU-grens tot 1,5x modaal

1,5-2x modaal

> 2x modaal

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Ontwikkeling van de (additionele) woningbehoefte In deze paragraaf wordt de ontwikkeling van de woningbehoefte in beeld gebracht en kort toegelicht. Omwille van de overzichtelijkheid beperken we ons hier tot het jaar 2030 en tot twee scenario’s, het trendscenario en het tegenspoed-scenario. De uitkomsten van het voorspoed-scenario en voor andere jaren (2025 en 2040) zijn opgenomen in de bijlage. Nogmaals: het gaat hier om de extra woningbehoefte die ontstaat als gevolg van veranderingen in bevolking (meer en andere huishoudens), nog los van de huidige spanning op de markt. Het gaat dus om woningen die er bij moeten komen om de spanning niet verder op te laten lopen. Eigendom en prijsklasse In beide scenario’s (trend en tegenspoed) is er zowel behoefte aan meer koop- als aan meer huurwoningen (zie figuur 25 tot en met figuur 28). De verdeling verschilt echter tussen de scenario’s. In het trendscenario is er vooral behoefte aan extra koopwoningen. De additionele behoefte aan woningen met een sociale huurprijs tot het jaar 2030 is beperkt en in Zuid-Kennemerland exclusief Haarlem zelfs licht negatief. Let wel, het gaat hier om additionele behoefte. Dat betekent dat de huidige krapte in de sociale huur niet nog groter wordt.

Na 2030 zou deze behoefte in alle deelgebieden kunnen afnemen (hier niet weergegeven; zie hiervoor de bijlage), waardoor de krapte dus zou kunnen verminderen, maar dan zijn we wel minstens tien jaar verder. Bij de specificatie per deelgebied is de volgende kanttekening te maken. Impliciet worden met deze raming bestaande verschillen tussen de deelgebieden bestendigd. In de demografische prognose is bijvoorbeeld al ingecalculeerd dat jongeren naar Haarlem trekken en huishoudens op gevorderde leeftijd naar overig Zuid -Kennemerland. Dit werkt ook door in een relatief grote behoefte aan ‘betaalbare’ woningen in Haarlem en aan duurdere koopwoningen in overig Zuid-Kennemerland. Het is altijd mogelijk om tegen de trend in tot een andere verdeling tussen de deelgebieden te komen. In dat geval zal ook de demografie er anders uit komen te zien.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

23

In het tegenspoedscenario is er in ieder geval tot 2030 nog een substantiële behoefte aan extra huurwoningen in het sociale segment. De behoefte aan duurdere koopwoningen in dit scenario is beperkt. De behoefte aan meer vrije sector huurwoningen is in beide scenario’s beperkt of zelfs licht negatief. In de praktijk zien we evenwel dat dit segment een alternatief kan zijn voor goedkopere koopwoningen. Deze twee segmenten (vrije sector huur en koopwoningen tot €279.000) zijn tot op zekere hoogte uitwisselbaar, althans uit oogpunt van woonlasten (zie bijlage). figuur 25 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in Zuid-Kennemerland / IJmond; eigendom en prijsklasse

3.550 700

koop

> € 409.000

2.850 2.050

€ 279 - 409.000

4.000 4.300

< € 279.000

2030 tegenspoed

400 400

> € 1.009

huur

2030 trend

2019

-50 300

€ 720 - 1.009

2.400 5.350

< € 720 -

10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO figuur 26 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in Haarlem; eigendom en prijsklasse

1.650 450

koop

> € 409.000

1.500 1.150

€ 279 - 409.000

1.750 2.200

< € 279.000

2030 tegenspoed

700 600

> € 1.009

huur

2030 trend

2019

550 200

€ 720 - 1.009

2.050 3.550

< € 720 -

5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

24

figuur 27 Additionele woningbehoefte (2019-2030) in Zuid-Kennemerland, exclusief Haarlem; eigendom en prijsklasse

koop

> € 409.000

200 550 700

€ 279 - 409.000

500 600

< € 279.000

2030 trend 2030 tegenspoed

-250 -150

> € 1.009 huur

1.250

2019

-650 -450

€ 720 - 1.009

-150 300

< € 720 -

2.000

4.000

6.000

8.000 10.000 12.000 14.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

figuur 28 Additionele woningbehoefte (2019-2030) in IJmond; eigendom en prijsklasse

koop

> € 409.000

-

700 800 250

€ 279 - 409.000

1.750 1.550

< € 279.000

2030 tegenspoed

-50 -50

> € 1.009

huur

2030 trend

2019

50 550

€ 720 - 1.009

500 1.550

< € 720 -

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Woningtype Gezien de vergrijzing is het wellicht verrassend te constateren dat er nog volop behoefte gaat ontstaan aan extra eengezinswoningen (figuur 29 tot en met figuur 32). Dit komt omdat de komende tien jaar veel huishoudens in de lege -nestfase belanden en vervolgens als ouder stel of alleenstaande in het eengezinshuis blijven wonen, waar ze de afgelopen decennia massaal zijn ingetrokken. Vooral in koopwoningen treedt deze verschuiving op; eengezins huurwoningen hebben reeds een sterk vergrijsd bewonersbestand. Steeds meer bestaande eengezins-koopwoningen zullen worden bewoond door ouder wordende niet-gezinnen, terwijl er ook nog tal van jonge (aanstaande) gezinnen worden gevormd die ook behoefte krijgen aan eengezinswoningen. Dat laatste in de veronderstelling dat gezinnen en jonge stellen in de toekomst net zo moeten kunnen wonen als vergelijkbare huishoudens in 2019. We zien hier een contrast tussen behoefte, waarin de bouwpraktijk uit het verleden sterk doorklinkt, en de mogelijkheden om hieraan te (blijven) voldoen. Met de huidige situatie als

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

25

norm zou je eigenlijk nog een paar uitleglocaties erbij nodig hebben. Komen die eengezinswoningen er niet (voldoende) en blijven de toekomstige senioren in groten getale zitten, dan zijn het de jonge woningzoekenden die naar alternatieven moeten omzien. Een alternatief kan zijn genoegen nemen met een appartement of een stedelijke variant van de gezinswoning. Het hoeft natuurlijk niet het doorsnee rijtjeshuis in een doorsnee woonwijk te zijn . Een ander alternatief kan zijn om uit te wijken naar delen van Nederland waar wel eengezinswoningen beschikbaar komen. Dat kan ook buiten de MRA zijn, bijvoorbeeld in Castricum of Heerhugowaard of nog verder weg. Gezien deze behoefte is het extra relevant om te proberen om senioren te verleiden hun eengezinswoning te verruilen voor een geschikt appartement. Hoe meer eengezinswoningen er uit voorraad vrij komen, des te minder hoeven er te worden gebouwd. figuur 29 Additionele woningbehoefte (2019-2030) in Zuid-Kennemerland / IJmond; eigendom en type

6.850 3.500

koop

eengezins

3.550 3.550

appartement

2030 trend 2030 tegenspoed

450 1.700

huur

eengezins

2019

2.300 4.400

appartement -

15.000

30.000

45.000

60.000

75.000

90.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO figuur 30 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in Haarlem; eigendom en type

3.400 2.150

koop

eengezins 1.500 1.700

eengezins

1.000 1.250

huur

appartement

2030 trend 2030 tegenspoed 2019 2.300 3.100

appartement -

5.000

10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

26

figuur 31 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in Zuid-Kennemerland exclusief Haarlem; eigendom en type

1.400 650

koop

eengezins 900 800

eengezins

-450 -50

huur

appartement

2030 trend 2030 tegenspoed 2019

-600 -250

appartement -

2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

figuur 32 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in IJmond; eigendom en type

2.100 700

koop

eengezins

1.150 1.050

appartement

2030 trend 2030 tegenspoed

-100 450

huur

eengezins

2019

600 1.500

appartement

-

5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Woonmilieus De woningbehoefte manifesteert zich in alle woonmilieus ( figuur 33). Ook aan het type ‘woonwijk’, dat niet zo populair is bij woningzoekenden (zie hoofdstuk 2) neemt de behoefte nog toe. Meer van hetzelfde dus. Kanttekening hierbij is dat de woonwijk van de toekomst niet per se hoeft te lijken op de vinex-achtige woonwijken zoals we die nu kennen. Geheel nieuwe vormen van verstedelijking komen uit de raming niet naar voren, omdat ze nog niet bestaan. Er is wel enige gevoeligheid voor de economische omstandigheden. Gaat het minder goed met de economie (tegenspoed), dan neemt de behoefte toe aan het type ‘wonen, werken winkels’ en ook enigszins aan het type ‘rustig stedelijk’.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

27

figuur 33 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in Zuid-Kennemerland / IJmond; woonmilieus

recreatief

100 100

landelijk

100 50

ruim wonen

150 100 2.950 2.600

woonwijk

2030 trend 2030 tegenspoed

800 450

gevarieerd

2019 2.100 2.400

rustig stedelijk 1.450 2.150

wonen-winkels-werken 600 350

grootstedelijk -

10.000

20.000

30.000

40.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

28

Additionele behoefte, gecorrigeerd voor fricties De additionele behoefte, zoals berekend in het vorige hoofdstuk, houdt rekening met verandering in de bevolking (huishoudens naar omvang en samenstelling) en met trends in bewoning, maar staat los van de actuele fricties tussen vraag en aanbod. Die actuele fricties zijn niet evenredig over segmenten verdeeld. Er is iets voor te zeggen om de fricties van nu mee te wegen in de additionele behoefte voor de langere termijn. Dit leidt tot accentverschuivingen in het behoefteplaatje. Werkwijze In de nu volgende berekening worden de actuele fricties tussen gevraagde en daadwerkelijk betrokken woningen verrekend met de additionele behoefte op termijn. Dit is vooral zinvol indien de verdeling van de actuele fricties (over de segment en) afwijkt van de verdeling van de additionele behoefte. Dit is bijvoorbeeld het geval als de behoefte in een bepaald segment tot 2030 trendmatig nauwelijks toeneemt, terwijl er op dit moment een groot aanbodtekort aan is. Voor deze verrekening (of, anders gezegd ‘correctie’) wordt de horizon gelegd op het jaar 2030. Er wordt dus ruim tien jaar de tijd genomen vo or deze kwalitatieve correctie. Voor alle duidelijkheid moet worden vermeld dat het hier uits luitend een kwalitatieve verrekening betreft. De additionele behoefte in kwantitatieve zin (13.150 extra woningen tot het jaar 2030) is een gegeven.

Alleen de verdeling over de segmenten komt er anders uit te zien. Uitkomsten In figuur 34 is het effect van de verrekening te zien voor de regio als geheel in het trendscenario in termen van prijsklassen. Links in de figuur staat de voorraad anno 2019 weergeven. Daarnaast staan de actuele fricties in de vorm van het verschil tussen gevraagde en recent betrokken woningen. Deze cijfers zijn overgenomen uit figuur 2 (pagina 7). Rechts staat de voorraad zoals die er in het trendscenario zou moeten uitzien in het jaar 2030. Deze komt in totaal 13.150 woningen hoger uit dan in 2019, op een totaal van 188.600. Zonder correctie komen alle segmenten in 2030 hoger uit dan in 2019. Echter de verdeling van de actuele fricties kent een andere verdeling, met een relatief groot tekort aan koopwoninge n tot € 409.000 en zelfs een overschot aan huurwoningen boven de € 1.009. Teneinde hiervoor te corrigeren zijn de actuele fricties eerst opgeteld bij de in 2030 benodigde voorraad. Vervolgens is de daaruit resulterende verdeling opnieuw toegepast op het totaal van 188.600 (=100%). Het gevolg is dat segmenten met een relatief groot actueel tekort hoger uitkomen en segmenten met een klein actueel tekort lager. Het eerste is het geval met koopwoningen tot € 409.000. Alle andere segmenten komen lager uit dan zonder d e correctie het geval is. Het totaal blijft gelijk (188.600 woningen).

Een bijstelling naar boven in het ene segment leidt dus automatisch tot een bijstelling naar beneden in één of meer andere segmenten. In figuur 35 tot en met figuur 37 staat dezelfde berekening weergegeven voor de drie deelgebieden. In de bijlage staan de uitkomsten vermeld, ook voor de andere scenario ’s. Er is geen correctie uitgevoerd naar woningtype. Gezien het grote actuele aanbodtekort aan eengezinswoningen zou dit alleen maar tot een nog grotere behoefte aan eengezinswoningen leiden dan nu al trendmatig het geval is.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

29

De verrekening leidt in Haarlem tot een grotere behoefte aan koopwoningen, vooral in de onderste prijsklassen. Dit zijn de segmenten waar zich op dit moment de grootste aanbodtekorten bevinden. In Zuid-Kennemerland exclusief Haarlem leidt de correctie tot een accentverschuiving naar de lagere prijsklassen. Na correctie komt de behoefte aan sociale huur hier hoger uit (in Haarlem juist lager). In IJmond is het effect van de verrekening relatief gering. In de regio als geheel wordt de toch al niet grote behoefte aan huurwoningen in de vrije sector tot € 1.009 naar beneden bijgesteld, terwijl de toch al grote behoefte aan koo pwoningen tot € 279.000 na correctie hoger uitkomt. Zoals al ter sprake kwam zijn deze segmenten tot op zeker hoogte uitwisselbaar (betaalbaar voor dezelfde inkomensgroep). figuur 34 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in Zuid-Kennemerland / IJmond; naar prijsklassen, zonder en met correctie voor actuele fricties; trendscenario

100% 80%

60% 40% 20%

26.800

2.550

30.350

29.650

30.200

5.050

33.050

34.300

45.450

47.050

6.450 12.850

5.200 12.750

60.500

59.700

41.450 6.000 12.900 58.100

0%

6.800 1.300 5.750

koop > € 409.000 koop € 279 - 409.000 koop < € 279.000 huur > € 1.009 huur € 720 - 1.009

-650

huur < € 720

-20% voorraad 2019 (175.450)

standaard gecorrigeerd voor (zonder correctie) fricties actuele fricties

voorraad 2030 (188.600)

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

figuur 35 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in Haarlem; naar prijsklassen, zonder en met correctie voor actuele fricties; trendscenario

100% 90%

10.710

80%

12.667

70%

60% 50% 40%

2.458 4.032

16.750 3.824 5.941

4.954

30% 20%

12.358

12.432

14.149

15.255 koop > € 409.000

18.514

19.691

koop € 279 - 409.000

4.542 6.500

3.846 6.263

koop < € 279.000

26.349

huur € 720 - 1.009

41 965 25.742

10%

3.632

27.772

huur < € 720

0% voorraad 2019 (75.650)

huur > € 1.009

standaard gecorrigeerd voor (zonder correctie) fricties actuele fricties

voorraad 2030 (83.850)

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

30

figuur 36 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in Zuid-Kennemerland exclusief Haarlem; naar prijsklassen, zonder en met correctie voor actuele fric ties; trendscenario

100% 80%

11.150

60%

4.800

-

40%

4.300 1.200 2.350

550

8.400

20%

12.400

12.050

5.300

5.250

koop > € 409.000

-

4.800 950 1.700

5.250 500 1.650

koop € 279 - 409.000

500

8.250

8.650

koop < € 279.000 huur > € 1.009

0% -20% -40%

-450

huur € 720 - 1.009

-200

huur < € 720

voorraad 2019 (32.150)

standaard gecorrigeerd voor (zonder correctie) fricties actuele fricties

voorraad 2030 (33.200)

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

figuur 37 Additionele woningbehoefte (2019 -2030) in IJmond; naar prijsklassen, zonder en met correctie voor actuele fricties; trendscenario

100%

4.950

5.600

5.550

13.600

13.750

1.300

22.150

22.100

koop > € 409.000

300

80%

12.750

60%

20.400

40%

1.000 4.600

350

950 4.650

650 4.700

koop € 279 - 409.000

20%

23.950

1.650

24.450

24.650

huur > € 1.009

0%

1.000

koop < € 279.000

huur € 720 - 1.009

-250

huur < € 720

-20% voorraad 2019 (67.700)

standaard gecorrigeerd voor (zonder correctie) fricties actuele fricties

voorraad 2030 (71.450)

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

31

Behoefte en plancapaciteit Wanneer de behoefte wordt afgezet tegen de plancapaciteit in de regio, blijkt dat er ruim voldoende plannen zijn, op papier althans, om in de additionele behoefte te voorzien. De Monitor Plancapaciteit is een inventarisatie door de Provinci e Noord-Holland en de Metropoolregio Amsterdam. Voor zover nu bekend voorzien de plannen in een netto toename van de woningvoorraad tussen 2020 en 2030 met ruim 25.000 tegenover een additionele behoefte in deze periode van 11.650. Daarbij is een voorgenomen sloop van circa 4.100 woningen al verrekend. Voor de periode 2020-2025 staan circa 10.800 woningen gepland (netto toename), tegenover een kwantitatieve additionele behoefte van 6.200. 3 Voor na 2030 zijn nog vrijwel geen plannen voorzien, maar verwacht mag worden dat een deel van de plannen doorschuift (de zogeheten ‘boeggolf’) en er tegen die tijd weer nieuwe plannen bij zijn gekomen. In de nu volgende tabellen zijn de plannen totaal en per deelgebied voor de periode 20202030 (geplande oplevering) afgezet tegen de behoefte, waarbij tevens onderscheid is gemaakt in woningtype en marktsegment (sociale huur of markt). Meer onderscheid in de plannen is niet mogelijk, omdat veel plannen nog niet in detail zijn uitgewerkt. Het blijkt dat ook per deelgebied de plannen ruimschoots voldoende zijn voor de behoefte.

Ook de behoefte aan sociale huur in het tegenspoed -scenario is op papier gedekt door voldoende plannen. Wel bestaan de plannen voor zover bekend vooral uit appartementen. Er zijn onvoldoende plannen om in de behoefte aan eengezinswoningen te voorzien, met uitzondering van IJmond. Een deel van de plannen moet nog worden uitgewerkt, dus er is nog ruimte om dit te corrigeren. In de tabellen is ook de periode 2020-2025 onderscheiden (geplande oplevering). Op deze betrekkelijk korte termijn zijn namelijk al naar verhouding meer plannen concreet (naar tye en aandeel sociale huur), wat overigens nog niet wil zeggen dat alle plannen ook (op deze termijn) zullen worden gerealiseerd. In de behoefte zijn de verschillen tussen de scenario ’s op deze korte termijn overigens erg groot. In het tegenspoedscenario wordt namelijk de eerstkomende jaren een tegenvallende koopkrachtontwikkeling verwacht, gevolgd door een herstel na 2025. Wat betreft de behoefte is het verstandiger om juist naar de wat langere termijn te kijken. Woningen die volgend jaar worden gebouwd, moeten immers ook over tien jaar nog in een behoefte voorzien. Het voorspoedscenario is op korte termijn erg onwaarschijnlijk en is om die reden uit de tabellen weggelaten.

3

In dit hoofdstuk wordt omwille van de vergelijkbaarheid met de monitor plancapaciteit gerekend met de kwantitatieve behoefte voor 2020-2025 en voor 2020-2030, afgeleid van de raming van de Provincie Noord-Holland. Deze kwantitatieve additionele behoefte is iets kleiner dan voor de periode 2019-2025 respectievelijk 2019-2030 waar in de rest van de rapportage mee is gerekend. Behoeftecijfers zijn afgerond op 50-tallen, plannen op 10-tallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen optreden tussen tabellen en opgetelde celwaarden.

Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland / IJmond

32

tabel 5-1 Plancapaciteit en additionele woningbehoefte, 2020 -2030, Zuid-Kennemerland / IJmond4

behoefte trend tegenspoed voorspoed

plannen grondgebonden 2020-2025 2020-2030 appartement 2020-2025 2020-2030 type nog onbekend 2020-2025 2020-2030 sloop (type onbekend) 2020-2025 2020-2030 totaal netto toevoeging 2020-2025 2020-2030