Document · PDF

20201093903 3. GEHEIM bijlage 2 Deskundigenadvies

commissie Ontwikkeling 7 januari 2021, gemeente HaarlemBij agendapunt: Eerste recht van koop15.636 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

32 m²

€ 150,00

23-12-2019

2570.6-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 28.

960 m², op de vierde etage

€ 125,00

25-09-2019

Pieter van Musschenbroekstraat 113, Haarlem

264 m², op de begane grond

€ 145,00

17-09-2019

he im

Amsterdamsevaart 268, Haarlem

Mariettahof 25 – 3e verd., Haarlem

341 m², op de 3e etage

€ 120,00

03-06-2019

Spaarndamseweg 380, Haarlem

790 m²

€ 75,00

08-03-2019

Leidsevaart 590, Haarlem

756 m²

€ 155,00

04-04-2018

Leidsevaart 588, Haarlem

756 m², op de bovenste etage

€ 130,00

19-03-2018

Gemiddelde

€ 130,00 per m²

Uit bovenstaande referentietransacties blijkt dat de huurprijzen voor kantoorruimten in de omgeving zich bevinden binnen een bandbreedte van € 75,00 tot € 155,00 per m². De hoogste huurprijzen worden betaald voor turn-key opgeleverde nieuwbouw kantoorruimten met een luxe afwerkingsniveau. De huurprijs van € 75,00 per m² wordt betaald voor een gedateerde bedrijfsruimte, welke te gebruiken is als kantoorruimte, bedrijfsruimte, showroom of praktijkruimte. Deze referentie wordt op basis van de onderhoudsstaat en ligging als minder beoordeeld.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 29.

Op www.fundainbusiness.nl (geraadpleegd op 18 november 2020) wordt momenteel 3.000 m² kantoorruimte te huur aangeboden binnen het complex Beresteyn. De kantoorruimten zijn gesitueerd op de verdiepingen van de verschillende delen (gebouw B1, gebouw B2 en gebouw C). De vraagprijs bedraagt € 120,00 per m² vvo per jaar.

4.5.2.

he im

Op basis van de ligging en de inschatting van de onderhoudsstaat en uitstraling, komt deze huurwaarde op ondergetekenden niet vreemd over. De ligging nabij het centraal station maakt het tot een geschikte locatie voor kantoorruimten. De centrumlocatie is bovengemiddeld. De uitstraling van het pand is echter onder gemiddeld en voldoet niet mee aan de huidige maatstaven. De hogere huurwaardes worden behaald bij kantoorruimten met een representatieve uitstraling en een hoog afwerkingsniveau. Kooptransacties kantoren Onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster, het NVM-systeem en Realworks geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen. Foto

Straat

Oppervlakte

Koopsom

Datum

Hendrik Figeeweg 1 P-R-S-T, Haarlem

1.900 m² m2

€ 3.500.000,00

24-06-2020

Amerikaweg, Antillenweg en Surinameweg

20.053 kavel

Oudeweg 115, Haarlem

4.141 m² vvo

€ 2.912.500,00

7.871 m² kavel

€ 703 per m² gbo

€ 1.842 per m² gbo

m²

€ 17.521.000,00

15-06-2020

€ 874 per m² kavel

20-04-2020

€ 370 per m² kavel

Diakenhuisweg 29 t/m 45 (oneven nummers), Haarlem

9.419 m² gbo

€ 9.800.000,00

5.366 m² kavel

€ 1.040 per m² gbo

04-05-2018

€ 1.826 per m² kavel

Surinameweg 8 o, Haarlem

Circa 5.250 m²

€ 4.500.000,00

4.443 m² kavel

€ 1.008 per m² gbo

20-04-2018

€ 1.013 per m² kavel

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 30.

Schipholpoort 40, 60 tot en met 66 (even nummers), 94, 94 96, 96, 98, 98A en 98B en 100, Haarlem

9.603 m² gbo (BAG-Viewer)

Surinameweg 11, Haarlem

6.550 m² (BAG-Viewer)

€ 23.111.534,00

29-03-2018

€ 2.407 per m² gbo 7.710 m² kavel € 2.998 per m² kavel

€ 3.600.000,00

15-04-2016

€ 550 per m² gbo

he im

4.555 m² kavel € 790 per m² kavel

Hendrik Figeeweg 1 P-R-S-T, Haarlem Deze transactie is in het NVM-systeem als een beleggingsdeal aangeduid. Waarschijnlijk betreft het een verhuurde kantoorruimte, waarbij het gebruik als kantoor wordt voortgezet. In hetzelfde NVM-systeem zijn de volgende huurprijzen zichtbaar: - Kantoorruimte 1 P-1, 125 m² op de 1e verdieping: € 168,00 per m² vvo; - Kantoorruimte 1 P-2, 175 m² op de 1e verdieping (waarvan 50 m² entresol): € 151,00 per m² vvo; - Kantoorruimte 1 – S, 175 m² op de begane grond (waarvan 50 m² entresol): € 114,00 per m² vvo; - Kantoorruimte 1 – T, 175 m² op de begane grond (waarvan 50 m² entresol): € 114,00 per m² vvo. De koopsom bedraagt € 1.842,00 per m² gbo. Rekening houdend met een gemiddelde huurwaarde van € 130,00 per m² gbo, betekent dit een bruto aanvangsrendement van circa 7%. Amerikaweg, Antillenweg en Surinameweg, Haarlem De koopsom blijkt uit de akte van levering met kenmerk Hyp4 : 78287/194. De locatie is 20.053 m² groot, zodat de koopsom per vierkante meter perceel € 874,00 bedraagt. Voor deze locatie is door de verkoper op 4 oktober 2017 reeds een ontwikkelovereenkomst met de gemeente gesloten. De inhoud van deze overeenkomst is niet bekend.

Op een gedeelte van deze locatie wordt momenteel het nieuwbouwproject “Elements Haarlem - Factory” 4 gerealiseerd, bestaande uit 96 lofts variërend in prijs van € 331.500,00 voor 90 m² gbo tot € 699.950,00 voor de lofts met 204 m² gbo. De bouw wordt naar verwachting gestart halverwege 2021, oplevering wordt verwacht eind 2023. Oudeweg 115, Haarlem Het gebouw bevat in totaal 4.141 m² kantoorruimte, verdeeld over 3 verdiepingen. Het perceel waar het gebouw op is gerealiseerd is 7.871 m² groot. Het gebouw beschikt over een eigen parkeerterrein met circa 200 parkeerplaatsen. Thans is het gebouw verhuurd aan 2 huurders, zijnde OpenIJ en Nu.Notarissen. Voorts zijn 25 parkeerplaatsen verhuurd aan Vialis B.V., welke met haar kantoor gevestigd is in het naastgelegen gebouw. De gemiddelde koopsom betreft € 703,00 per m² gbo en € 370,00 per m² kavel.

4 https://www.funda.nl/nieuwbouw/haarlem/project-41038841-elements-haarlem-factory/

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 31.

Diakenhuisweg 29 t/m 45 (oneven nummers), Haarlem Uit informatie van vastgoeddata blijkt dat een deel is verhuurd voor € 100,00 per m². Naast een vestiging van het Color Business Center (Regus) zijn andere huurders o.a. GLI, K-Swiss Europe, AIMMS, Pharmachemie en Snow Software. 5

he im

De koopsom bedraagt € 1.040,00 per m² gbo. Uit voornoemde gegevens volgt een bruto aanvangsrendement van circa 10%. Oostwaarts B.V. is de nieuwe eigenaar. Eigenaren Jan Jaap van Kampen en Ernest van der Meijde kochten de panden met de intentie de gebouwen te optimaliseren, om het werken voor huidige en toekomstige huurders nog aangenamer te maken. 6 Surinameweg 8 o, Haarlem Deze transactie heeft tevens betrekking op een herontwikkelingslocatie. Uit de akte van levering (Hyp4 : 73032/29) volgt dat de verkochte oppervlakte 4.443 m² perceel bedraagt. Dit komt neer op een koopsom van € 1.012,00 per m² perceel. De oppervlakte (bvo) is globaal opgemeten op basis van een luchtfoto. De gemiddelde koopsom per vierkante meter bvo komt dan neer op € 857,00 per m². Indien rekening wordt gehouden met een vormfactor van 0,85 komt dit neer op € 1.008,00 per m² gbo. Op 1 september 2020 heeft B&W een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van 131 appartementen, circa 520 m² bvo aan commerciële ruimten en de bouw van een ondergrondse parkeergarage met 86 parkeerplaatsen. Uitgaande van 131 appartementen is er per woning een bedrag betaald van afgerond € 34.350,00, exclusief de nog te maken sloopkosten en planologische kosten.

Schipholpoort 40, 60 tot en met 66 (even nummers), 94 tot en met 100, Haarlem De koopsom blijkt uit de akte van levering met kenmerk Hyp4 : 72882/108. De koopsom bedraagt € 2.406,69 per m² gbo. De locatie is gekocht voor de ontwikkeling van 600 woningen in het middeldure segment. Het perceel is in totaal 7.710 m², zodat per vierkante meter perceel een bedrag is betaald van afgerond € 3.000,00. Uitgaande van de 600 te realiseren woningen is er per woning een bedrag betaald van afgerond € 38.500,00, exclusief de nog te maken sloopkosten en planologische kosten. Deze locatie is gelegen in Schalkwijk. Opgemerkt wordt dat indien op deze locatie 600 woningen wordt gebouwd, het bouwvolume aanzienlijk zal stijgen ten opzichte van het huidige bouwvolume. Surinameweg 11, Haarlem Deze transactie heeft betrekking op het pand Surinameweg 11 voor verbouwing (het is recent verkocht na verbouwing). De transactieprijs bedraagt € 550,00 per m² go. In het complex is inmiddels het nieuwbouwproject “De Keizer” gerealiseerd, bestaande uit in totaal 111 zelfstandige atelierwoningen, 2- en 3-kamerappartementen en penthouses voor de verhuur. De transactieprijs bedraagt derhalve afgerond € 32.500,00 per appartement. Opgemerkt wordt dat deze transactie wel gedateerd is.

5 https://www.heidadeken.nl/object/diakenhuisweg-29-35-en-37-45-haarlem/ 6 https://www.wibaut.nl/en/news/oostwaarts-b-v-nieuwe-eigenaar-twee-kantoorpanden-oostpoort-haarlem/

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 32.

he im

Conclusie kooptransacties Van de bovenstaande kooptransacties wordt voor de objecten aan de Hendrik Figeeweg, Oudeweg en de Diakenhuisweg het gebruik als kantoorruimte voortgezet. De prijzen welke hiervoor zijn betaald, bedragen respectievelijk € 1.8420,00, € 703,00 en € 1.040 per m² gbo. Het object aan de Hendrik Figeeweg betreft een industrieel, monumentaal pakhuis aan het Spaarne en wordt als beter beoordeeld (uitstraling afwerking) in vergelijking met het te taxeren object. De kantoorruimte aan de Oudeweg beschikt over een eigen parkeerterrein van circa 200 parkeerplaatsen. Dit object is gebouwd in 1985 en lijkt daarmee bijna even gedateerd als de te taxeren onroerende zaak. De taxeren onroerende zaak is echter weel gunstiger gelegen. Het object aan de Diakenhuisweg wordt als vergelijkbaar beoordeeld met het te taxeren object (Staat van onderhoud is beter doordat het pand nieuwer is. De locatie van het te taxeren object is weer beter. Voor de herontwikkelingslocaties wordt de transactie aan de Schipholpoort buiten beschouwing gelaten. Op deze locatie wordt naar verwachting een veel hoger bouwvolume wordt gerealiseerd in vergelijking met het huidige bouwvolume. Voor de overige herontwikkelingslocaties aan de Amerikaweg, Surinameweg 8 o en Surinameweg 11 zijn prijzen betaald van respectievelijk € 874,00, € 1.013,00 en € 790,00 per m² kavel.

De laatste transactie dateert echter uit 2016 en is reeds verouderd. Op basis van de beoogde of reeds gerealiseerde nieuwbouw variëren de betaalde prijzen tussen € 32.500,00 en € 38.500,00 per appartement. 4.5.3.

Raming kantoren en commerciële plint Bij de raming van de commerciële plint wordt aansluiting gezocht bij de waarde kantoorruimten. Bij de gevelopname bleek dat de commerciële plint momenteel deels in gebruik is als kantoor of baliefunctie. Aangezien de staat van onderhoud onvoldoende inzichtelijk is, de onroerende zaak een beperkte uitstraling heeft, is voor de kapitalisatie uitgegaan van een factor 8 7. Bij een huurprijs van € 120,00 per m² resulteert dit in een waarde van € 960,00 per m² vvo. Dit ligt in lijn met bovengenoemde kooptransacties waarbij het gebruik als kantoorruimte wordt voortgezet. De huurwaarde voor onderhavige locatie is hoger, echter is de kapitalisatiefactor als gevolg van de veroudering en de naar het lijkt permanente leegstand van een deel van het pand lager.

Daarnaast bestaat de mogelijkheid om de verouderde kantoorgedeelten te verbouwen naar een representatief kantoorpand. Deze verbouwing kan worden gecombineerd met het verlagen van de huidige energie labels. Na verbouwing verwachten ondergetekenden dat een huurwaarde van minimaal € 150,00 per m² haalbaar moet zijn. Gelet op de locatie en de goede staat van onderhoud na verbouwing, wordt voor de kapitalisatie na verbouwing uitgegaan van factor 10-11. Bij een huurprijs van € 150,00 per m² resulteert dit in een waarde van € 1.500,00 tot € 1.650,00 per m² vvo. Dit houdt in dat er dan ruimte is om voor minimaal € 500,00 per m² aan het gebouw te renoveren. Vanwege de huidige leegstand van circa 20%, kan deze renovatie met een beetje puzzelen mogelijk plaatsvinden met het behoud van de zittende huurders.

Gelet op het feit dat er geen inpandige opname is gedaan, er geen gegevens beschikbaar zijn over de huidige huurcontracten en staat van onderhoud is een lage kapitalisatiefactor gebruikt, rekening houdende met de mogelijke risico’s. Gelet op de uitvraag is hierbij voornamelijk gekeken naar de onderzijde van de bandbreedte van de waarde. Een factor 8 komt neer op een BAR van 12,5%. Uit de referentietransacties volgt echter een hogere kapitalisatiefactor (= lagere BAR). 2570.6-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 33.

Beide complexen omvatten in totaal 11.879 m² plus 1.728 m² maakt 13.607 m² vvo aan kantoorruimten en commerciële plint. Bij een waarde van € 960,00 per m² vvo wordt de waarde van het kantoorgedeelte geraamd op € 13.062.720,00, afgerond € 13.050.000,00 8.

4.6.

Referenties koop appartementen Huisnr. Transactie prijs / huur Transactieprijs per m2 Ondertekening akteDagen op de markt Woonoppervlakte 105 € 220.000 € 3.729 16-07-2018 22 59 129 € 245.000 € 4.455 22-03-2019 16 55 115 € 244.500 € 4.445 16-08-2019 19 55 139 € 256.000 € 4.655 21-05-2019 23 55 169 € 240.000 € 3.934 01-04-2020 1 61 185 € 286.000 € 5.720 19-08-2020 20 50 77 € 279.500 € 4.991 09-12-2019 26 56 € 4.561

Bouwjaar / Periode 1974 1975 1975 1975 1975 1975 1975

he im

Straat Lange Herenstraat Lange Herenstraat Lange Herenstraat Lange Herenstraat Lange Herenstraat Lange Herenstraat Lange Herenstraat

Nu volgens opgave gemeente sociale huurwoningen. Koper zal rekening houden met mogelijkheid uitponden. Bovengenoemde transacties hebben betrekking op de koopappartementen in het zelfde complex en zijn derhalve qua locatie en bouwjaar geheel vergelijkbaar. De gemiddelde opbrengst sinds 1-1-2018 bedraagt € 4.561,00. De gemiddelde opbrengst over de afgelopen 12 maanden bedraagt bijna € 4.900,00 per m². Rekening houden dat deze zijn verhuurd zal een redelijk handelend en denkend koper uitgaan van een uitpondscenario. Hierbij is de waarde gesteld op 75% van de leegwaarde van € 4.900,00 is afgerond € 3.750,00 per m² go. In totaal is er 1.380 m² gbo aan appartementen. Uitgaande van het feit dat er 30 appartementen in de raming zijn betrokken, betreft dit een gemiddeld oppervlakte van 46 m² gbo. Vanwege de grootte van de appartementen wordt een afslag gehanteerd op bovengenoemde prijs per vierkante meter. De te taxeren woonruimten worden geraamd op € 3.500,00 per m² gbo. Voor 1.380 m² gbo resulteert in een waarde van € 4.830.000,00.

4.7.

Referenties parkeren Aangezien van de parkeerplaatsen geen exploitatie en bezettingsgraad aanwezig zijn, is aangesloten bij de kooptransacties van parkeerplaatsen in parkeerkelders. Deze zijn hieronder weergegeven: Huisnr. Toev. Postcode Transactie prijs / huur Ondertekening akteDagen op de markt 2031 VL € 20.000 19-07-2018 30 6P 2031 VL € 20.000 05-08-2019 70 29 2011 VR € 26.500 16-09-2019 1 2019 VA € 34.000 14-02-2018 119 2011 € 34.000 09-01-2019 160 2011 VR € 45.000 04-08-2020 204 29 2011 VR € 50.000 12-11-2019 1 29 PP 2022011 VR € 50.000 10-06-2020 84 45.000 09-04-2020 1 29 PP 21 2011 VR € 29 PP 2172011 VR € 50.000 10-06-2020 1 € 37.450

Straat Kick Smitweg Kick Smitweg Oude Zijlvest Oude Zijlvest Oude Zijlvest Oude Zijlvest PP 236 Oude Zijlvest Oude Zijlvest Oude Zijlvest Oude Zijlvest

Gelet op de ligging gaan de taxateurs uit dat de parkeerplaatsen een bovengemiddelde opbrengst kunnen behalen. Als gevolg van de technische veroudering dient daarvoor echter een correctie te worden toegepast om de parkeerplaatsen weer up-to-date te maken. Gelet op het aantal plaatsen is hierbij in de huidige staat uitgegaan van afgerond € 30.000,00 per plaats.

Indien wordt uitgegaan van een BAR van 11,1% (factor 9) resulteert dit in een waarde van € 14.695.560,00. 2570.6-D1d1

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 34.

Volgens opgave omvat de totale parkeerplaats 448. De totale raming van de parkeerplaatsen komt neer op een bedrag van € 13.440.000,00.

Referenties sporthal

he im

4.8.

Rekening houdende niet van binnen opgenomen, gedateerde uiterlijk, huurwaarde van € 100,00 per m². De hal is 2.799 m² bvo. Uitgaande van een vormfactor van 0,9 resulteert dit in 2.519 m² gbo. Dit komt neer op een jaarlijkse huur van circa € 250.000,00, Aangezien de staat van onderhoud onvoldoende inzichtelijk is, de onroerende zaak een beperkte uitstraling heeft, is voor de kapitalisatie uitgegaan van een factor 8. Dit resulteert in een waarde van € 2.000.000,00. Ter toetsing heeft een eenvoudige toetsing aan de gecorrigeerde vervangingswaarde plaatsgevonden. De bouwkosten van een sporthal in Noord-Holland bedragen volgens de bouwkostenkompas (laag) € 1.650,00 per m² bvo. De gemiddelde bijkomende kosten bedragen 25%. De totale stichtingskosten komen derhalve neer op € 2.062,50. Voor een hal van 2.799 m² bvo resulteert dit in € 5.772.937,50. Bij een restwaarde van 25% 9 resulteert dit in een bedrag van € 1.443.234,38 voor de opstallen. Indien voor de grondwaarde wordt uitgegaan van € 150,00 per m² bvo komt dit neer op € 466.500,00. Hiermee bedraagt de totale gecorrigeerde vervangingswaarde € 1.909.734,38, afgerond € 1.910.000,00. Op basis van bovenstaande methodieken is de waarde verzoenend geraamd op € 1.950.000,00.

Kelder / archief / overige ruimte De taxateurs hebben geen zicht op de bruikbaarheid / verhuurbaarheid van de kelder voor bijvoorbeeld opslag e.d., danwel de mogelijkheden deze te verbouwen tot andere functies. Voor de waardering is uitgegaan van een huurwaarde van € 15,00 per m². Bij een kapitalisatiefactor van 8 resulteert dit in een waarde van € 120,00 per m². Dit is naar oordeel van de taxateurs de ondergrens. De totale kelder is 2.885 m² vvo. Dit resulteert in een waarde van € 346.200,00, afgerond € 350.000,00.

4.9.

De ouderdom van de installaties etc is niet bekend. Derhalve is uitgegaan van een gemiddelde restwaarde van 25%, die in de markt vaker wordt aangehouden voor functionele, doch gedateerde opstallen. 2570.6-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

4.10.

Blad 35.

Conclusie waarde op basis van het huidige gebruik Op basis van bovengenoemde uitgangspunten wordt de waarde van de verschillende gebruiksdoelen binnen de complexen als volgt geraamd: - Kantoor en commerciële plint: € 13.050.000,00 - Appartementen: € 4.830.000,00 - Parkeergarage: € 13.440.000,00 - Sporthal: € 1.950.000,00 - Kelder: € 350.000,00 - Totaal: € 33.620.000,00

4.11.

he im

Bij bovenstaande raming wordt bij herhaling opgemerkt dat er geen zicht is op de staat van onderhoud, huurcontracten, leegstand etc., zodat er rekening gehouden dient te worden met een aanzienlijke bandbreedte op de raming.

Beoogde nieuwbouw Bij de waardering kijken we naast de waarde op basis van de vigerende bestemming en huidige gebruiksmogelijkheden naar de waarde bij (gedeeltelijke) herontwikkeling. Hierbij zullen we uitgaan van de uitgangspunten zoals deze zijn opgenomen in de conceptvisie van het stationsgebied.

Voor een eventueel scenario van sloop- en nieuwbouw hebben wij momenteel nog te weinig inzicht in de gebruiksmogelijkheden binnen de huidige contouren van de te taxeren onroerende zaken. De drie varianten zoals deze genoemd zijn in de conceptvisie wijken alle 3 sterk af voor wat betreft de te taxeren kavels. Hier vindt in alle gevallen een verschuiving plaats van het bouwvolume, zodat de herontwikkeling op de te ramen onroerende zaak een lager volume zou hebben dan nu het geval is. Dit zal vermoedelijk resulteren in meerdere grondtransacties en al dan niet een bijdrage aan de voorzieningen in het plangebied. Gelet op deze onzekerheden is voor de berekening uitgegaan van het herontwikkeling van het bestaande volume. Hierbij is ervan uitgaan dat de commerciële plint, de kelderruimte en de parkeergarage in de nieuwe situatie blijven gehandhaafd 10. Daarnaast is 1.380 m² gbo reeds in gebruik als woningbouw (in de sociale sector). Het ruimtegebruik wordt in dit scenario als volgt verdeeld: - Woonruimte: 22.345 m² bvo; - Bestaande woningbouw: 1.380 m² gbo; - Parkeren: 11.504 m² bvo (448 parkeerplaatsen); - Kelder: 2.885 m² vvo; - Commerciële plint: 1.728 m² vvo.

Voor het parkeren is reeds in de raming uitgegaan dat deze wordt gemoderniseerd. Voor de commerciële plint is wel aangenomen dat de gevels als onderdeel van de gehele ontwikkeling worden gemoderniseerd. De sporthal heeft een vrije hoogte van circa 9 meter. In de transformatie wordt er rekening mee gehouden dat in de sporthal 3 woonlagen worden gerealiseerd, hetgeen neerkomt op 2.799 m² bvo maal 3 lagen maakt 8.397 m² bvo aan woningbouw in de nieuwe situatie. Voor de kantoren wordt uitgegaan van de vormfactor 0,84. Voor 11.879 m² vvo resulteert dit in 13.948 m² bvo. In totaal is derhalve 22.345 m² bvo beschikbaar voor de transformatie naar woningbouw. 2570.6-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 36.

Verder is aangegeven dat de gemeente uitgaat van de volgende beleidspunten bij de nieuwbouw van woningen: - 40% binnen de sociale huursector; - 24% binnen de middeldure huursector (tot € 971,00 per maand); - 16% binnen de hoge middeldure huursector (tot € 1.300,00 per maand) of middeldure koopsector (tot € 363.000,00 v.o.n.); - 20% vrije sector.

he im

Voor de oppervlakten van de woningen na herontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij het project Schalkwijk binnen Haarlem, waarmee ondergetekenden bekend zijn. Op basis hiervan gaan ondergetekenden uit van het volgende woonprogramma in de nieuwe situatie.

categorie Sociale sector Middelduur laag Middelduur hoog Vrije sector

aandeel m² gbo aantal woningen 40% 50 m² 114 24% 55 m² 68 16% 60 m² 46 70 m² 55 100% gemiddeld 283

Voor het parkeren zijn de volgende parkeernormen meegegeven: Beleidsregels parkeernormen: o goedkoop = 0,6 pp per woning; o middelduur = 0,9 pp per woning; o duur = 1,2 pp per woning; o parkeren op eigen terrein en uit het zicht/bij voorkeur ondergronds; o kantoor zonder balie = 0,8 pp per 100m² bvo; o restaurant = 8 pp per 100 m² bvo.

Deskundigen zijn bekend met een ander project binnen de gemeente (herontwikkeling Schalkwijk) waarin is afgeweken van de gemeentelijke parkeernorm. Een redelijk handelend en denkend koper zal dat voor deze locatie ook doen. Als reactie op de toegestuurde offerte gaf opdrachtgever aan dat zeer waarschijnlijk wordt ingezet op een lage parkeernorm. De gebruikers van het gebouw kunnen dan geen parkeervergunning krijgen en zullen hun auto niet op straat kunnen parkeren. Daarnaast zal de gemeente hoge eisen stellen aan de ruimte en een goed toegankelijke fietsenstalling met ruimte voor bakfietsen en oplaadpunten voor elektrische fietsen. Daarnaast wordt momenteel de mogelijkheid besproken om uit te gaan van deelauto’s. Aangezien de bestaande parkeergarage in de nieuwe situatie blijft gehandhaafd en de uiteindelijke parkeerbehoefte afhankelijk is van de definitieve invulling van het complex, wordt bij de raming het uitgangspunt gehanteerd dat de huidige parkeergarage voldoende plaatsen biedt om te voldoen aan de geldende parkeernormen. De hierna weergegeven transacties betreffen in 2020 verkochte nieuwbouwappartementen met een bouwjaar vanaf 2016.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Huisnr. Transactie prijs Per m² Datum Dagen op de markt Woonoppervlakte Inhoud woning 159 € 255.159 € 6.075 30-01-2020 22 42 m² 112 m³ 131 € 250.000 € 5.682 15-02-2020 1 44 m² 150 m³ 33 € 261.000 € 5.674 27-02-2020 15 46 m² 116 m³ 19 € 268.000 € 5.956 21-08-2020 15 45 m² 152 m³ 167 € 265.000 € 6.023 16-05-2020 16 44 m² 146 m³ 133 € 261.000 € 5.800 22-06-2020 14 45 m² 151 m³ 153 € 265.000 € 6.023 30-09-2020 16 44 m² 146 m³ 129 € 342.600 € 5.907 22-09-2020 23 58 m² 198 m³ 161 € 341.161 € 6.318 14-07-2020 19 54 m² 173 m³ 167 € 337.000 € 6.481 23-10-2020 17 52 m² 164 m³ 193 € 406.123 € 5.720 06-03-2020 30 71 m² 238 m³ 123 € 379.001 € 5.338 30-07-2020 17 71 m² 234 m³ 141 € 377.500 € 4.778 06-03-2020 207 79 m² 209 m³ 142 € 377.500 € 4.778 20-03-2020 221 79 m² 209 m³ 49 € 430.000 € 4.943 02-07-2020 15 87 m² 290 m³ 226 € 415.000 € 4.323 27-02-2020 10 96 m² 327 m³ 251 € 430.001 € 4.479 11-02-2020 16 96 m² 327 m³ 52 € 440.111 € 5.303 21-07-2020 19 83 m² 275 m³ 157 € 467.000 € 5.494 06-02-2020 14 85 m² 285 m³ 87 € 462.500 € 4.768 22-06-2020 28 97 m² 302 m³ 25 € 515.500 € 6.211 07-02-2020 304 83 m² 249 m³ € 515.500 € 6.211 07-02-2020 304 83 m² 249 m³ 87 € 537.500 € 5.599 06-05-2020 17 96 m² 285 m³ Gemiddeld € 5.560

he im

Straat Pieter van Musschenbroekstraat Pieter van Musschenbroekstraat Pieter van Musschenbroekstraat Pieter van Musschenbroekstraat Pieter van Musschenbroekstraat Pieter van Musschenbroekstraat Pieter van Musschenbroekstraat Claus Sluterweg Claus Sluterweg Claus Sluterweg Botterboulevard Engelandlaan Parktorens - Aziëweg Parktorens - Aziëweg Richard Holkade Spijkerboorweg Spijkerboorweg Sweelinckstraat Claus Sluterweg Harmenjansweg Bouwnummer De Lantaarn bouwnummer 25 Harmenjansweg

Blad 37.

Onderstaande huurtransacties betreffen in 2020 verhuurde nieuwbouwappartementen (gebouwd na 2016) welke in Haarlem zijn gesitueerd met woonoppervlakten van 50 tot en met 80 m² gbo.

Straat Huisnr. Toev. Huurprijs Per m² Datum Dagen op de markt Woonoppervlakte Pieter van Musschenbroekstraat 85 € 1.250 € 25 05-02-2020 52 50 m² Johannes de Breukstraat 1E € 1.245 € 24 12-10-2020 34 52 m² Claus Sluterweg 257 € 1.325 € 25 01-04-2020 12 52 m² Lange Herenstraat 8B € 1.250 € 24 24-09-2020 11 53 m² Claus Sluterweg 177 € 1.250 € 24 15-01-2020 87 53 m² Koningstraat 31 B € 1.150 € 20 01-06-2020 21 57 m² Johannes de Breukstraat 1B € 1.285 € 23 18-08-2020 69 57 m² Koningstraat 31 B € 1.425 € 25 01-05-2020 47 57 m² Claus Sluterweg 145 € 1.395 € 24 15-01-2020 58 58 m² Nobelstraat 19 A-13 € 1.300 € 22 26-09-2020 135 59 m² Lange Herenstraat 8D € 1.245 € 21 30-04-2020 10 60 m² Lange Herenstraat 8A € 1.250 € 20 20-10-2020 21 61 m² Sweelinckstraat 28 € 1.350 € 21 04-08-2020 36 64 m² Koningstraat 31 C € 1.350 € 19 18-06-2020 37 72 m² Kampervest 43 D € 1.500 € 21 01-07-2020 12 72 m² Botterboulevard 17 € 1.237 € 17 26-06-2020 82 73 m² Botterboulevard 81 € 1.200 € 16 08-07-2020 23 73 m² Botterboulevard 7 € 1.237 € 17 16-06-2020 37 73 m² Botterboulevard 95 € 1.182 € 16 03-06-2020 59 73 m² Botterboulevard 89 € 1.332 € 18 01-09-2020 106 73 m² Edward Jennerstraat 328 B € 1.250 € 17 11-05-2020 53 74 m² Engelandlaan 123 H € 1.600 € 21 27-02-2020 14 75 m² Engelandlaan 123 J € 1.400 € 18 28-02-2020 10 76 m² Sweelinckstraat 60 € 1.750 € 22 19-06-2020 11 80 m² Gemiddeld € 1.323 € 21

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 38.

Voor de appartementen in de vrije sector van circa 70 m² gbo, wordt als uitgangspunt gehanteerd dat een bovengemiddelde opbrengst van € 6.000,00 per m² gbo kan worden behaald. De locatie aan het centraal station van Haarlem wordt als beter beoordeeld dan de meeste van de genoemde referentiestransacties.

he im

Voor de middeldure huur laag en hoog kunnen maximaal huurwaardes van respectievelijk € 971,00 en € 1.300,00 per maand worden gevraagd. Uitgaande van appartementen met woonoppervlakken van 55 m² gbo en 60 m² gbo bedragen de huurwaardes per vierkante meter derhalve € 17,65 en € 21,67 per m² gbo. Op basis van bovengenoemde huurtransacties moeten deze huurwaardes haalbaar zijn op onderhavige locaties. Voor woningen in de sociale huursector wordt door deskundigen aangesloten bij de grondprijzenbrief 2020 van de gemeente Haarlem. Hierin bedraagt de grondprijs voor sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens per 2020 € 16.435,00. De grondprijs voor sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens bedraagt per 2020 € 21.659,00. Door ondergetekenden wordt het gemiddelde van beide grondwaarden gehanteerd. Ondergetekenden baseren de stichtingskosten op het bouwkostenkompas alsmede kengetallen uit vergelijkbare nieuwbouwprojecten van woontorens. Aangezien het een transformatie betreft, kunnen de daadwerkelijke stichtingskosten aanzienlijk afwijken van de genoemde getallen. Indien de beukmaten en de huidige constructie van het gebouw eenvoudig geschikt gemaakt kunnen worden voor de realisatie van woningen, kunnen de kosten aanzienlijk lager uitvallen. Het omgekeerde kan echter ook geval zijn, de transformatie kan vele malen duurder uitvallen dan de kosten voor vergelijkbare nieuwbouw.

Tevens dient er rekening mee gehouden te worden dat er gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak een aanzienlijke kans is dat er asbest in het gebouw aanwezig is, waardoor de kosten als gevolg van een asbestsanering aanzienlijk kunnen toenemen.

De beoogde herontwikkeling resulteert in een grondwaarde van in totaal € 18.538.024,00, afgerond € 18.550.000,00. Voor 22.345 m² bvo betekent dit derhalve circa € 830,00 per m² bvo. Deze residuele waardebepaling is echter gestoeld op de nodige aannames met betrekking tot de bouwkosten. Indien de daadwerkelijke stichtingskosten afwijken van de gehanteerde uitgangspunten kan de uitkomst en derhalve de residuele grondwaarde aanzienlijk afwijken van de geraamde waarde. 4.11.1.

Conclusie waarde na transformatie Op basis van bovengenoemde uitgangspunten wordt de waarde van de verschillende gebruiksdoelen binnen de complexen als volgt geraamd: - Commerciële plint: € 1.650.000,00 - Appartementen nieuwbouw: € 18.550.000,00 - Appartementen bestaand: € 4.830.000,00 - Parkeergarage: € 13.440.000,00 - Kelder: € 350.000,00 - Totaal: € 38.820.000,00 In dit scenario wordt de commerciële plint gewaardeerd conform de kantoorruimten in de bestaande situatie. Voor 1.728 m² vvo maal € 960,00 per m² vvo maakt dit een totaalbedrag van € 1.658.880,00, afgerond € 1.650.000,00. Deze raming ligt in lijn boven de waarde op basis van de huidige gebruiksdoeleinden.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

4.12.

Blad 39.

Scenario hotel Naast de (gedeeltelijke) transformatie naar woningbouw, heeft opdrachtgever aangegeven dat de mogelijkheid bestaat om een hotelfunctie mee te nemen in de beoogde herontwikkeling. De oppervlaktes en de mogelijkheden omtrent de realisatie van een hotel binnen de huidige bebouwing zijn onbekend. Derhalve hebben taxateurs de aanname gedaan dat in de nieuwe situatie deels transformatie naar woningbouw plaatsvindt en deels een hotelfunctie wordt ingepast. Als uitgangspunt wordt genomen dat 10.000 m² bvo naar woningbouw wordt getransformeerd en het overige deel (12.345 m² bvo) aan de hotelfunctie wordt toegekend 11.

he im

Het ruimtegebruik wordt in dit scenario als volgt verdeeld: - Woonruimte: 10.000 m² bvo; - Hotelfunctie: 12.345 m² bvo; - Bestaande woningbouw: 1.380 m² gbo; - Parkeren: 11.504 m² bvo (448 parkeerplaatsen); - Kelder: 2.885 m² vvo; - Commerciële plint: 1.728 m² vvo.

Voor de waardering van de hotelfunctie hebben taxateurs geen nieuw referentieonderzoek uitgevoerd, maar gebruikgemaakt van het dossier dat Gloudemans heeft opgesteld in het kader van de mogelijke herontwikkeling aan de Haarlemmer Stroom. De waarde van het hotel is op deze locatie geraamd op circa € 8,5 miljoen. Voor een oppervlakte van 8.400 m² bvo resulteert dit in een waarde van € 1.013,00 per m² bvo. Deze waarde ligt hoger dan de waarde van de transformatie naar woningbouw (circa € 830,00 per m² bvo). Taxateurs hebben de eenheidsprijs van € 1.013,00 per m² bvo als input gehanteerd voor de waarde op basis van de transformatie, rekening houdend met de beoogde hotelfunctie. Indien onderhavige locatie wordt vergeleken met de locatie aan de Haarlemmer Stroom moet deze grondwaarde minimaal haalbaar zijn, gezien de ligging nabij het centrum en het centraal station. Door de goede locatie zal een hogere grondprijs echter ook haalbaar moeten zijn.

Op basis van bovengenoemde uitgangspunten wordt de waarde van de verschillende gebruiksdoelen binnen de complexen als volgt geraamd: - Commerciële plint: € 1.650.000,00 - Appartementen nieuwbouw: € 8.300.000,00 - Hotelfunctie nieuwbouw: € 12.500.000,00 - Appartementen bestaand: € 4.830.000,00 - Parkeergarage: € 13.440.000,00 - Kelder: € 350.000,00 - Totaal: € 41.070.000,00

11 Taxateurs niet bekend met onderzoeken waaruit blijkt wat op dit moment de vraag is naar hotelkamers in Haarlem. Derhalve is

niet getoetst of de gehanteerde oppervlakte realistisch is. Gelet op de locatie kan echter worden aangenomen dat deze dermate gunstig is dat deze ook gasten van andere hotels kan trekken. 2570.6-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

4.13.

Blad 40.

Conclusie Uit de ramingen waarin is gekeken naar de waarde op basis van de voorgenomen bestemming lijkt de feitelijke koopsom van € 40.000.000,00 marktconform. De waarde op basis van het huidige gebruik komt lager uit, op circa € 33,6 miljoen. Afhankelijk van het beoogde programma na transformatie bedraagt de waarde circa € 39 miljoen met alleen woningbouw en circa € 41 miljoen waarbij rekening wordt gehouden met een transformatie inclusief (deels) hotelfunctie. Zoals in de rapportage is aangegeven zijn er echter wel diverse onzekerheden en aannamen die aan deze berekeningen ten grondslag liggen.

he im

Met betrekking tot de gebruikswaarde wordt opgemerkt dat er geen zicht is op de huidige overeenkomsten, leegstand, inrichting, afwerking en de binnenzijde, installaties, en indeling. Derhalve liggen er vele onzekerheden ten grondslag aan deze raming. Voor het scenario van herontwikkeling is geen rekening gehouden met eventuele grondtransacties, bijdragen aan de gemeente, kosten voor sanering en huurvrij maken. Wel is rekening gehouden met de door de gemeente gewenste differentiatie in de woningbouw. Indien de gemeente echter medewerking zou verlenen aan een herontwikkeling van het huidige gebouw zouden er mogelijk geen grondtransacties nodig zijn en is het gemeentelijk kostenverhaal mogelijk beperkt. Desondanks blijkt echter al wel uit deze berekeningen dat de opbrengsten van woningbouw als gevolg van de door de gemeente gewenste differentiatie beperkt zijn. Dit terwijl de winsten bij een andere differentiatie van de woningbouw aanzienlijk kunnen zijn. Indien de koper zal willen overgaan tot herontwikkeling zal er dan ook zeker een discussie gevoerd gaan worden over de invulling, om daarmee de herontwikkeling ook financieel mogelijk te maken.

De berekening voor de herontwikkeling heeft in dit geval dan ook niet tot doel gehad om sec uit te rekenen wat de locatie waard zou zijn bij een herontwikkeling, maar enkel om te berekenen dat een herontwikkeling op basis van de gemeentelijke uitgangspunten niet in een hogere waarde resulteert dan de gebruikswaarde.

Indien de gemeente de onroerende zaak gaat kopen om zelf de herontwikkeling te initiëren wordt aangeraden om de posten die in de raming niet zijn meegenomen eerst nader uit te werken. Tevens is het dan van belang om te weten welke delen van het gebouw eventueel kunnen blijven staan. Dit omdat de berekening uitgaat van herontwikkeling van de huidige opstallen en doordat bij sloop / nieuwbouw mogelijk nog een deel kapitaalvernietiging kan optreden.

4.14.

Back-testing Gloudemans heeft de onroerende zaak niet eerder gewaardeerd. Derhalve heeft er geen backtesting plaatsgevonden.

4.15.

Onzekerheden waardering Op basis van de beschikbare marktinformatie, de marktomstandigheden en de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie, zijn deskundigen van oordeel dat in onderhavig advies rekening dient te worden gehouden met specifieke waarderingsonzekerheden als gevolg van de huidige COVID-19 pandemie. Met betrekking tot de huidige marktonzekerheden als gevolg van de coronapandemie wordt opgemerkt dat deze een ernstige impact heeft op de economie als geheel. De mate waarin is echter nog niet inzichtelijk. Uit recente publicaties blijkt bijvoorbeeld dat de huizenprijzen nog steeds stijgen. Deze lijken echter gebaseerd te zijn op de gegevens van het CBS, die zich weer baseert op de gegevens uit het Kadaster.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 41.

Doordat de levering later plaatsvindt dan de aankoop, geven deze een vertekend beeld. Doordat taxateurs zich bij de waardering baseren op referenties uit het verleden, zijn de effecten van de pandemie nog niet in de raming verwerkt. Dit houdt in dat rekening dient te worden gehouden met een behoorlijke taxatieonzekerheid.

he im

Daarnaast hebben ondergetekenden de onroerende zaken slechts opgenomen middels een gevelopname, zijn er geen gegevens bekend over de bezettingsgraad van de parkeergarage, de leegstand van de kantoorpanden, de onderliggende huurovereenkomsten en de bouwkundige toestand en het afwerkingsniveau van beide complexen. Als gevolg hiervan dient rekening gehouden te worden met een bovengemiddelde bandbreedte op de waardering. Tevens wordt opgemerkt dat in de berekeningen geen rekening is gehouden met de kosten voor een grote asbestsanering, danwel de kosten voor het huur vrijmaken van de onroerende zaken.

4.16.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering In onderhavig advies zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

4.17.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie komen de taxateurs tot de conclusie dat de overeengekomen koopsom van € 40.000.000,00 marktconform is.

€ 40.000.000,00 (zegge: veertig miljoen euro)

Nuland, 7 december 2020

De deskundigen,

F.C.L.G. Schavemaker

B.P. Joris

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 42.

Plausibiliteitsverklaring

Ondergetekende,

Gloudemans ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

he im

Bedrijfsnaam Naam

Adres

Woonplaats

Verder hierna te noemen: “toetsend deskundige”, Verklaart:

Toetsend deskundige heeft onderhavig advies beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Toetsend deskundige heeft het advies d.d. 7 december 2020 beoordeeld. Toetsend deskundige heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Toetsend deskundige heeft alle bijlagen in relatie tot de inhoud van het advies bekeken. Toetsend deskundige geeft geen garantie op de compleetheid van het advies en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend deskundige van mening dat de waarde in het advies plausibel is.

Aldus door toetsend deskundige,

T.A. te Winkel

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 43.

Bijlagen Residuele grondwaarde transformatie Kadastrale informatie

he im

1. 2.

he im

BIJLAGE 1

2570.6-R1d1x residuele berekening

Residuele grondwaardeberekening

Dossier Datum Versie Status

Gemeente Haarlem - Beresteyncomplex 4-12-2020 2570.6-R1d1x Definitief

Residuele grondwaarde

2,9

Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo Huurprijs per maand Huurprijs per m² Huurperij per m² per jaar BAR k.k.% Gekapitaliseerde huurwaarde VON-prijs (excl. btw)

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3 Bijkomende kosten per m2 bvo per m3 Algemene kosten per m2 bvo per m3 Winst & Risico per m2 bvo per m3

Appartement Midden tot 971

Appartement Midden tot 1300

Appartement Vrije sector

Huur Appartement 114 50 0,72 69 201 0

Huur Appartement 68 55 0,72 76 222 0

Huur Appartement 46 60 0,72 83 242 0

Huur Appartement 55 70 0,72 97 282 0

Totaal (afgerond)

283 16.050

he im

Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3 m2 kavel

Appartement Sociaal

Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)

Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel

Totaal grondwaarde (excl. btw)

€ € € € €

€

258.500,00 4.700,00 971,00 17,65 211,85 4,50% 4.707,88

€ €

420.000,00 6.000,00

€

56.617.000

€

346.500,00 5.775,00 1.300,00 21,67 260,00 4,50% 5.777,78

21% €

€

213.636,36

€

286.363,64

€

347.107,44

€

46.790.909

€ € €

122.222,22 1.600,00 551,72

€ € €

133.333,33 1.600,00 551,72

€ € €

155.555,56 1.600,00 551,72

€

23.000.000

13% € € €

€ € €

15.888,89 208,00 71,72

€ € €

17.333,33 208,00 71,72

€ € €

20.222,22 208,00 71,72

€

2.990.000

4% € € €

€ € €

8.545,45 111,87 38,58

€ € €

11.454,55 137,45 47,40

€ € €

13.884,30 142,81 49,24

€

1.871.636

5% € € €

€ € €

10.681,82 139,83 48,22

€ € €

14.318,18 171,82 59,25

€ € €

17.355,37 178,51 61,56

€

2.339.545

€

1.147,54

€

1.309,43

€

1.541,72

€

223.061

53.004 € 545 188 34%

7.424.243

€

12 4% 70%

€ €

Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R

€ €

22.292 64.646 0

€ € €

€ € € 21% €

12 4% 70%

€ €

726,14 421,39

€ € €

36.264 € 475 € 164 € 30%

0% -

€ €

12 4% 70%

792,16 517,27

€ €

44.415 € 533 € 184 € 33%

924,18 617,54

€ € € €

158.485,92 2.074,72 715,42 191.767,96

€ € € €

177.748,82 2.132,99 735,51 215.076,08

€ € € €

208.559,17 2.145,18 739,72 252.356,60

€ €

19.047,00 #DEEL/0! nvt

€ €

66.732,04 55.150,44 26% nvt

€ €

131.423,92 108.614,81 38% nvt

€ €

167.643,40 138.548,27 40% nvt

€

2.171.358,00

€

3.750.230,11

€

4.996.281,43

€

7.620.154,63

Pagina: 1 van 1

€

30.424.243

€

18.538.024

printdatum: 4-12-2020 modelversie: 1801

he im

BIJLAGE 2

he im

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12275630/1