Document · PDF

20201093903 3. GEHEIM bijlage 2 Deskundigenadvies

commissie Ontwikkeling 7 januari 2021, gemeente HaarlemBij agendapunt: Eerste recht van koop15.636 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Deskundigenadvies

he im

Beresteyncomplex

Opdrachtgever

Gemeente Haarlem Kenmerk

2570.6-D1d1/fs/s Deskundigen

F.C.L.G. (Frank) Schavemaker B.P. (Bart) Joris Datum

7 december 2020 Status

Definitief

Versie 2A-18.3

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 2.

Haarlem

Opdrachtgever Kenmerk Deskundigen

: Deskundigenadvies | Beresteyncomplex

he im

Titel

: Gemeente Haarlem : 2570.6-D1d1

: ir. F.C.L.G. Schavemaker RT : B.P. Joris MSc

Datum

: Definitief

Status

: 7 december 2020

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ‘s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

2570.6-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht ..........................................................................................................5

Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................... 11 2.1. 2.2.

he im

1.1. Samenvatting..................................................................................................................... 5 1.2. Opdrachtgever ................................................................................................................... 6 1.3. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 7 1.4. Deskundigen...................................................................................................................... 7 1.5. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 7 1.6. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 7 1.7. Doel van het advies ........................................................................................................... 8 1.8. Type advies ....................................................................................................................... 8 1.9. Te waarderen belang ........................................................................................................ 8 1.10. Waarderingsgrondslag ...................................................................................................... 8 1.11.

Stukken.............................................................................................................................. 9 1.12. Opname ............................................................................................................................. 9 1.13. Mate van inspectie ............................................................................................................ 9 1.14. Peildatum ........................................................................................................................... 9 1.15. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 9 1.16. Versies ............................................................................................................................... 9 1.17. Aansprakelijkheid ............................................................................................................ 10 1.18. Conformiteit RICS/EVS/NRVT ........................................................................................ 10 1.19. Publicatie ......................................................................................................................... 10 1.20. Van toepassing zijnde tuchtrecht .................................................................................... 10 1.21.

Algemene voorwaarden .................................................................................................. 10 Algemene uitgangspunten ............................................................................................... 11 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 12

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak .... 13

3.1. Kadastrale omschrijving .................................................................................................. 13 3.2. Rechthebbende ............................................................................................................... 14 3.3. Ligging van de onroerende zaak ..................................................................................... 14 3.4. Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ............................................................. 14 3.5. Vergunningen .................................................................................................................. 17 3.6. Gebruik van de onroerende zaak .................................................................................... 17 3.7. Zakelijke rechten ............................................................................................................. 20 3.8. Publiekrechtelijke beperkingen........................................................................................ 21 3.9. Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 21 3.10. Beoordeling en onderbouwing courantheid ..................................................................... 23

Raming ........................................................................................................... 25 4.1. Inleiding ........................................................................................................................... 25 4.2. Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 25 4.3. Voorgaande verkrijging ................................................................................................... 26 4.4. Gebruikte methode .......................................................................................................... 26 4.5. Kantoren .......................................................................................................................... 27 4.6. Referenties koop appartementen .................................................................................... 33 4.7. Referenties parkeren ....................................................................................................... 33 4.8. Referenties sporthal ........................................................................................................ 34 4.9. Kelder / archief / overige ruimte ...................................................................................... 34 4.10.

Conclusie waarde op basis van het huidige gebruik ....................................................... 35 4.11. Beoogde nieuwbouw ....................................................................................................... 35 2570.6-D1d1

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 4.

4.12. Scenario hotel.................................................................................................................. 39 4.13. Conclusie ......................................................................................................................... 40 4.14. Back-testing ..................................................................................................................... 40 4.15. Onzekerheden waardering .............................................................................................. 40 4.16. Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 41 4.17. Finale waardering ............................................................................................................ 41

Plausibiliteitsverklaring ................................................................................ 42

Bijlagen .......................................................................................................... 43

he im

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 5.

Opdracht

1.1.

Samenvatting Dit advies heeft betrekking op de volgende onroerende zaak, plaatselijk bekend als het complex Beresteyn en het complex Beynes. De te taxeren onroerende zaak staat kadastraal bekend als:

sectie

nummer

grootte

Haarlem

3334

0.23.87 ha

te waarderen gedeelte 0.23.87 ha

Haarlem

3336 – A89

0.11.01 ha*

Haarlem

3402

0.42.72 ha

he im

gemeente

Totaal

0.77.60 ha*

* appartementsrecht omvat 2.574/8.846e onverdeeld aandeel in het geheel. In de akte van levering staat hierover het volgende opgenomen: het recht op het uitsluitend gebruik van een gedeelte van een parkeergarage in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping en gedeeltelijke winkelruimten op de begane grond en verder toebehoren, plaatselijk bekend te Haarlem aan de Lange Herenstraat en de Jansweg.

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Door de opdrachtgever is verzocht om de onroerende zaak te taxeren in verband met de mogelijke aankoop door de gemeente. Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie komen de taxateurs tot de conclusie dat de overeengekomen koopsom van € 40.000.000,00 gezien dient te worden als marktconform. Bij deze waardering zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 6.

Uit de ramingen waarin is gekeken naar de waarde op basis van de voorgenomen bestemming lijkt de feitelijke koopsom van € 40.000.000,00 marktconform. De waarde op basis van het huidige gebruik komt lager uit, op circa € 33,6 miljoen. Afhankelijk van het beoogde programma na transformatie bedraagt de waarde circa € 39 miljoen met alleen woningbouw en circa € 41 miljoen waarbij rekening wordt gehouden met een transformatie inclusief (deels) hotelfunctie. Zoals in de rapportage is aangegeven zijn er echter wel diverse onzekerheden en aannamen die aan deze berekeningen ten grondslag liggen.

he im

Met betrekking tot de gebruikswaarde wordt opgemerkt dat er geen zicht is op de huidige overeenkomsten, leegstand, inrichting, afwerking en de binnenzijde, installaties, en indeling. Derhalve liggen er vele onzekerheden ten grondslag aan deze raming. Voor het scenario van herontwikkeling is geen rekening gehouden met eventuele grondtransacties, bijdragen aan de gemeente, kosten voor sanering en huurvrij maken. Wel is rekening gehouden met de door de gemeente gewenste differentiatie in de woningbouw. Indien de gemeente echter medewerking zou verlenen aan een herontwikkeling van het huidige gebouw zouden er mogelijk geen grondtransacties nodig zijn en is het gemeentelijk kostenverhaal mogelijk beperkt. Desondanks blijkt echter al wel uit deze berekeningen dat de opbrengsten van woningbouw als gevolg van de door de gemeente gewenste differentiatie beperkt zijn. Dit terwijl de winsten bij een andere differentiatie van de woningbouw aanzienlijk kunnen zijn. Indien de koper zal willen overgaan tot herontwikkeling zal er dan ook zeker een discussie gevoerd gaan worden over de invulling, om daarmee de herontwikkeling ook financieel mogelijk te maken.

De berekening voor de herontwikkeling heeft in dit geval dan ook niet tot doel gehad om sec uit te rekenen wat de locatie waard zou zijn bij een herontwikkeling, maar enkel om te berekenen dat een herontwikkeling op basis van de gemeentelijke uitgangspunten niet in een hogere waarde resulteert dan de gebruikswaarde. Naast de transformatie naar woningbouw is in deze taxatie tevens een globale raming opgenomen waarbij rekening wordt gehouden met de (gedeeltelijke) transformatie naar een hotelfunctie. Gelet op de locatie komt dit de taxateurs niet onredelijk over.

Indien de gemeente de onroerende zaak gaat kopen om zelf de herontwikkeling te initiëren wordt aangeraden om de posten die in de raming niet zijn meegenomen eerst nader uit te werken. Tevens is het dan van belang om te weten welke delen van het gebouw eventueel kunnen blijven staan. Dit omdat de berekening uitgaat van herontwikkeling van de huidige opstallen en doordat bij sloop / nieuwbouw mogelijk nog een deel kapitaalvernietiging kan optreden.

1.2.

Opdrachtgever

Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

Gemeente Haarlem Mevrouw W. Dieben Postbus 511 2003 PB HAARLEM 023 511 30 00 wdieben@haarlem.nl

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

1.3.

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon

Gloudemans De heer F.C.L.G. Schavemaker Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 fschavemaker@gloudemans.nl

he im

E-mail

1.4.

Blad 7.

Deskundigen

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) B.P. Joris MSc, junior vastgoedadviseur / taxateur --

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten.

Opdrachtverstrekking Op 11 november 2020 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

1.6.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken.

1.5.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

1.7.

Blad 8.

Doel van het advies De opdracht heeft tot doel de opdrachtgever te informeren ten behoeve van interne besluitvorming. Het complex is aan de gemeente te koop aangeboden, waarbij de gemeente het eerste recht van koop heeft.

he im

Hierbij wordt opgemerkt dat het gevraagde product nadrukkelijk geen professionele taxatiedienst betreft. Gelet op de beschikbare tijd en het stadium van besluitvorming is namelijk gevraagd om een goed gemotiveerde raming van de waarde. Dit advies is derhalve in eerste instantie bedoeld om de vraag te kunnen beantwoorden in hoeverre de aangeboden prijs van € 40.000.000,00 redelijk is. Voorts wordt opgemerkt dat de taxateurs geen beschikking hadden over de huurovereenkomsten, geen zicht hadden op de leegstand en geen informatie hebben over de exploitatie van de parkeerplaatsen, zodat rekening gehouden dient te worden met een grote onzekerheidsmarge. In het kader van de raming is aangenomen dat de feitelijke leegstand overeenkomt met het aanbod op “Funda in business” en circa 3.000 m² kantoor betreft. Dit komt neer op circa 20% leegstand van het totaal aan kantoorruimten.

Type advies Het advies betreft een advies waarbij een opname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

1.9.

Te waarderen belang Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.

1.10.

Waarderingsgrondslag In dit advies hanteren deskundigen het begrip marktwaarde. Hierbij is aangesloten bij de definitie conform het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), te weten:

1.8.

”Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

1.11.

Blad 9.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b.

he im

c. d. e. f.

kadastrale informatie (bijlage 2) akten van levering (Hyp 4 64937/11, Hyp 4 79433/184 en Hyp 4 19180/13 reeks Amsterdam) ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 3.9 van dit rapport informatie over bodem en grondwater op www.bodemloket.nl informatie op bagviewer.kadaster.nl informatie over het energielabel op www.EP-online.nl

1.12.

Opname De deskundigen hebben de onroerende zaak op 13 november 2020 bezocht en opgenomen, zulks zonder aanwezigheid van de eigenaar.

1.13.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar. De deskundigen hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De deskundigen merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd.

1.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 13 november 2020. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

Reactie van opdrachtgever Op 23 november 2020 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Op 26 november 2020 heeft opdrachtgever per e-mail de NEN2580 meetstaat toegestuurd. Deze oppervlaktes zijn verwerkt in het advies.

1.16.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 2 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: n.v.t. Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t.

1.15.

Opdrachtgever heeft na het eerste concepttaxatierapport een meetstaat toegestuurd met de bijbehorende oppervlaktes per functie. Vanwege het feit dat de oppervlakte aan parkeerplaatsen en woningbouw kleiner is dan oorspronkelijk door de opdrachtgever is aangegeven, is de waarde op basis van het huidige gebruik met circa € 6 miljoen afgenomen. De conclusie blijft dat uit de raming op basis van de voorgenomen bestemming volgt dat de feitelijke koopsom van € 40.000.000,00 als marktconform kan worden beschouwd.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 10.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.18.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit advies voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. juli 2017, alsmede de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn de fundamentele beginselen, zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT van toepassing.

1.19.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het deskundigenadvies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 1.4).

1.21.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2015 van toepassing.

he im

1.17.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 11.

Titelonderzoek Ten behoeve van dit advies hebben deskundigen een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering.

he im

Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze opdracht is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben deskundigen www.bodemloket.nl geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over verontreinigingen op of in de te ramen onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op of in de te ramen onroerende zaak aanwezig zijn. Hierop wordt nader ingegaan in § 3.4. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd.

Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn.

Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn overgenomen conform opgave van opdrachtgever. Deskundigen gaan ervan uit dat inmeting heeft plaatsgevonden conform de NEN 2580. In de NEN 2580 worden onder andere de volgende definities voor de oppervlakten onderscheiden: de gebruiksoppervlakte (gbo); de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo); de bruto vloeropperlvlakte (bvo).

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 12.

In onderstaand schema worden de belangrijkste verschillen tussen de definities weergegeven: gbo

vvo

bvo

Woon-/werkoppervlakte Sanitair/bergruimte Horizontale verkeersoppervlakte Niet dragende scheidingswanden Vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke Installatieruimte Verticale verkeersoppervlakte Liftschacht Trapgat groter dan 4 m² Niet vrijstaande leidingschacht ² Vide groter dan 4 m² Delen vloeren met hoogte < 1,5 m¹ Opgaande scheidingsconstructies

wel wel wel wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet 1

wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet niet niet niet

wel wel wel wel wel wel wel wel wel wel niet wel wel

he im

Omschrijving

De oppervlakten van onroerende zaken zijn niet gemeten conform de NEN 2580. De oppervlaktegegevens zijn gebaseerd op de door de opdrachtgever verstrekte informatie in meters bvo. Aangenomen is dat deze informatie is gemeten conform de NEN 2580. Doordat deskundigen geen inzage hebben gekregen in de brondocumenten, hebben zij deze gegevens niet kunnen controleren. De in het rapport genoemde oppervlakten zijn derhalve indicatief. Op het moment dat er een volledige inmeting van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden en de oppervlakten afwijken van de gehanteerde oppervlakten, dient het advies hierop te worden geactualiseerd. Op het moment dat in de rapportage de oppervlakte in meters gbo/vvo staat aangegeven, betreft dit een getal dat is omgerekend uit de meters bvo en niet een ingemeten oppervlakte.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat het advies wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum.

2.2.

In het kader van de opdracht zijn geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden.

Bij woningen worden in afwijking van de NEN 2580 dragende binnenwanden wel meegenomen. 2570.6-D1d1

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 13.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak

3.1.

Kadastrale omschrijving sectie

nummer

grootte

Haarlem

3334

0.23.87 ha

te ramen gedeelte 0.23.87 ha

Haarlem

3336 – A89

0.11.01 ha*

he im

gemeente

Haarlem

Totaal

3402

0.42.72 ha

0.77.60 ha*

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

3.2.

Rechthebbende Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 16 november 2020) berust het eigendom van de onroerende zaak bij:

Gerechtigde Adres

SP 20 B.V. Muiderstraat 1 1011 PZ AMSTERDAM

he im

Postcode Plaats

3.3.

Ligging van de onroerende zaak De onroerende zaak is gelegen aan het Stationsplein te Haarlem. De onroerende zaak is goed bereikbaar, zowel via het openbaar vervoer als met de auto. Ten zuiden van de Nieuwe Gracht ligt het oude centrum van Haarlem. Het complex is gesitueerd op de looproute van het Centraal Station naar het centrum.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

3.4.

Blad 14.

Uitsnede (bron: www.maps.google.nl)

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een kantorencomplex, plaatselijk bekend als het Beresteyncomplex, alsmede het Beynescomplex, met uitzondering van 7.700 m² aan appartementen in de vrije sector die in particulier bezit zijn.

Beresteyncomplex Bouwjaar: Oppervlakte:

1975 (bron: BAG-Viewer) zie totaaloverzicht

Het betreft een comlex welke is opgetrokken in spouwmuren en betonelementen en is gedekt met een plat dat. Het pand omvat 6 bouwlagen, waarbij de begane grond bestaat uit een commerciële plint en de verdiepingen bestaan uit kantoorruimten danwel appartementen. De kantoorruimten op de verdiepingen zijn voorzien van vliesgevels.

Blad 15.

he im

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Verbeelding kantoorgedeelte

Verbeelding woongedeelte

Het globale beeld van de bouwkundige toestand van het object als geheel is matig tot redelijk. Vanuit de buitenzijde lijkt het complex gedateerd. Tevens zijn de entrees van de kantoren verouderd. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Beynescomplex Bouwjaar: Oppervlakte:

1975 (bron: BAG-Viewer) zie totaaloverzicht

Dit complex bestaat als het ware uit drie verschillende hoogbouwelementen, te weten de woontoren bestaande uit 12 verdiepingen, het kantoorgedeelte bestaande uit 6 bouwlagen met een commerciële plint op de begane grond en een sporthal. Onder het gehele complex is een parkeervoorziening gesitueerd, welke deels bestaat uit een kelder en deels is gerealiseerd op de begane grond en de eerste verdieping.

Voor ruimtegebruik van beide complexen tezamen is door opdrachtgever een meetstaat toegestuurd. Beide complexen omvatten in totaal 36.436 m² bvo, waarbij onderscheid wordt gemaakt in de volgende functies: Kantoorruimte: 11.879 m² vvo; Archiefruimte: 2.248 m² vvo; Overig: 637 m² vvo; Woonruimte: 1.380 m² vvo binnen de sociale huursector; Parkeren: 11.505 m² bvo (448 parkeerplaatsen); Sporthal: 2.799 m² bvo; Commerciële plint: 1.728 m² vvo.

Blad 16.

he im

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Verbeelding sporthal

Verbeelding kantoorpand

Verbeelding woontoren

Verbeelding parkeergarage

Het globale beeld van de bouwkundige toestand van het object als geheel is matig tot redelijk. Opgemerkt wordt dat van dit complex de entree van de kantoren er beter uitziet en de indruk bestaat dat de kantoren ook in betere staat verkeren. De parkeergarage is sterk verouderd. De plafondplaten zijn aan vervanging toe en de isolatie van de leidingen is op diverse plaatsen stuk. Het betonnen skelet lijkt echter wel in goede staat te verkeren. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Toestand van bodem en grondwater Deskundigen hebben beperkt onderzoek gedaan naar de situatie van de bodem en het grondwater ter plaatse van de onroerende zaak middels de informatie die beschikbaar is via www.bodemloket.nl. Uit dit onderzoek is gebleken dat bij het Bodemloket geen informatie voor deze locatie beschikbaar is over bodemonderzoek en/of sanering. Geadviseerd wordt alvorens tot aankoop te besluiten een onderzoek in te stellen naar de toestand van de bodem en/of het grondwater. Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak, wordt de kans op de aanwezigheid van asbest door deskundigen groot geacht.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 17.

Energielabels Deskundigen hebben voor het energielabel onderzoek gedaan op www.EP-online.nl. Hieruit is naar voren gekomen dat de onroerende zaak deels de energie labels F en G heeft. Per 1 januari 2023 moeten kantoren met een oppervlakte groter dan 100 m² minimaal energielabel C hebben. Voldoet het pand dan niet aan de eisen, dan mag u het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruiken. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit.

he im

De verplichting geldt niet voor: kantoor(ruimte) gebruikt als nevenfunctie (<50% gebruiksoppervlak heeft kantoorfunctie); monumenten (Rijk/provincie/gemeente), met uitzondering van beschermde stads- en dorpsgezichten; binnen 2 jaar te slopen/transformeren/onteigenen panden. Bovenstaande houdt in dat er de komende jaren dus nog diverse verbouwingen dienen plaats te vinden om aan de wettelijke eisen te voldoen. Nu gelet op de staat van onderhoud en uitstraling toch een verbouwing bij voortgezet gebruik mogelijk is, vallen deze werkzaamheden wel te combineren.

3.5.

Vergunningen

Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Deskundigen hebben geen kennis genomen van een bouwvergunning.

3.6.

Gebruik van de onroerende zaak

Huidig gebruik De onroerende zaak is in gebruik als kantorencomplex inclusief woonruimten. Gezien de huidige situatie op de woningmarkt, gaan deskundigen ervan uit dat de woningen allemaal in gebruik zijn. Het is deskundigen niet bekend wat de huidige bezettingsgraad van het kantorencomplex is. In het kader van de raming is aangenomen dat de feitelijke leegstand overeenkomt met het aanbod op “Funda in business” en circa 3.000 m 2 kantoor betreft. Dit komt neer op circa 25% leegstand van het totaal aan kantoorruimten. De bijbehorende parkeerplaatsen worden gebruikt door huurders van de kantoorruimten, de bewoners, de gebruikers van de sporthal alsmede de bezoekers van het centrum van Haarlem of mensen die via het Centraal Station met het openbaar vervoer reizen. Ook van de parkeergarage is bij deskundigen geen bezettingsgraad bekend. Wel is het de deskundigen tijdens de opname opgevallen dat ondanks de Covid-19 epidemie de bezettingsgraad op een vrijdagochtend redelijk was (kelder en begane grond waren redelijk bezet. De verdieping stond leeg). De parkeertarieven waren fors (€ 0,50 per 12 minuten), hetgeen erop lijkt te duiden dat er een redelijke bezettingsgraad moet zijn, omdat de tarieven anders vermoedelijk wel lager zouden liggen om een hogere bezettingsgraad te behalen.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 18.

Beoogd gebruik De onroerende zaak wordt mogelijk door de gemeente aangekocht. Voor het gebied rondom het station heeft de raad van de gemeente een visie ontwikkeld, welke momenteel ter inzage ligt: “Integrale visie Stationsgebied Haarlem 2020-2040”. Uit de conceptversie (d.d. 28 september 2020) blijkt dat herontwikkeling van het vastgoed (of een deel daarvan) de voorkeur heeft:

he im

“Het Beresteyncomplex en de Beijneshal, gebouwd in de jaren 70, ademen niet de sfeer en klasse van de historische binnenstad, maar bepalen wel de sfeer en uitstraling van het Stationsplein. De invulling van de plinten en de kwaliteit hiervan blijft achter bij die van de binnenstad. Veel Haarlemmers vinden de bebouwing niet representatief. De panden zijn ook toe aan verduurzaming. Hier liggen kansen. Stedelijk woonprogramma Het beleid ‘wonen boven winkels’, de te handhaven woontoren Beijnes en bebouwing langs de Bolwerken zorgen voor een aanzienlijk aandeel wonen in het stationsgebied. Ook in de direct omliggende buurten van het Stationsplein zijn veel woningen. Dit wordt nog verder uitgebreid door de ontwikkelingen in de Gonnetbuurt. Afhankelijk van de uiteindelijk te kiezen ontwikkeling kan het aandeel wonen in het stationsgebied toenemen, deels gericht op het Stationsplein (appartementen) en deels langs de Lange Herenstraat (stadwoningen, woonwerkwoningen). De doelgroepen voor de appartementen (compacte woningbouw) zijn jongeren en ouderen vooral vanwege de nabijheid van de vele stedelijke voorzieningen. Binnenstadzijde Aan de binnenstadszijde wil de particuliere vastgoedeigenaar het Beresteyncomplex en de Beijneshal herontwikkelen. Er is onderzocht hoe de investeringen die nodig zijn in het vastgoed op een slimme manier gekoppeld kunnen worden aan de mobiliteitsopgave.

Er zijn drie varianten voor de ontwikkeling van het vastgoed en de inrichting van de binnenstadzijde van het stationsgebied. Deze hebben de titel ‘goed huwelijk’, ‘goede buren’ en ‘goede vrienden’ gekregen. Die naam heeft betrekking op de relatie tussen busplein en vastgoed én op de manier van samenwerken.

In het stationsgebied zijn namelijk meerdere partijen actief, zoals de gemeente Haarlem, de provincie Noord-Holland, NS, ProRail en vastgoedeigenaren, maar ook de oude en nieuwe bewoners en ondernemers. De manier waarop zij met elkaar gaan samenwerken heeft invloed op hoe het plein eruit komt te zien. Het draait bij de varianten om een samenspel tussen mobiliteit, inrichting van de openbare ruimte en bebouwing. De positie van het Stationsplein en het toekomstige busstation zijn belangrijke variabelen. In de varianten gaan wij uit van sloop-nieuwbouw van de aanwezige bebouwing die bij het Beresteyncomplex hoort, met uitzondering van de woontoren die bestaat uit koopappartementen. Er zijn per variant meerdere uitwerkingen mogelijk. In het visiedocument worden twee voorbeelden uitgelicht. In alle voorbeelduitwerkingen wordt minimaal hetzelfde ontwikkelvolume mogelijk gemaakt als op dit moment aanwezig in het stationsgebied. In de visie wordt niet aangestuurd op een keuze voor een voorkeursvariant of uitwerking.”

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 19.

he im

De variant ‘Goed huwelijk’ gaat uit van een integrale samenwerking tussen publieke en private partijen op het gebied van mobiliteit, openbare ruimte en vastgoed. De variant ‘Goede buren’ gaat uit van een gedeeltelijke grondruil, waarna de publieke en private partijen los van elkaar aan de slag gaan. En de laatste variant ‘Goede vrienden’ gaat uit van het positioneren van het busstation aan de oostzijde, waarna verschillende samenwerkingsvormen mogelijk zijn voor integrale herontwikkeling.

Uitsnede schetsen (met van boven naar beneden de varianten “Goed huwelijk”, “Goede buren” en “Goede vrienden”

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

3.7.

Blad 20.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is de onroerende zaak niet belast met zakelijke rechten. Uit de laatste akte van levering die is opgevraagd blijken de volgende met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd:

he im

Hyp4 deel 64937 nummer 11 “Blijkens akte, op veertien februari negentienhonderd vijfenzeventig verleden voor M. de Vos, destijds notaris te Rotterdam, waarvan een afschrift is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers in Nederland (destijds hypotheekkantore te Haarlem) op zeventien februari negentienhonderd vijfenzeventig in deel 3179 nummer 99, dient het Verkochte bij voorgenomen vervreemding aan een andere dan een tot Nationale Nederlanden concern behorende maatschappij of instelling eerst te koop te worden aangeboden aan de gemeente Haarlem.” Daarnaast zijn er in eerdere akten van leveringen een erfdienstbaarheid van onderkeldering en een erfdienstbaarheid tot het hebben en gebruiken van (een) dakterras(sen) conform de reeds bestaande situatie.” Hyp4 deel 19180 nummer 13 reeks Amsterdam “De kosten van het onderhoud in de meest ruime zin van uitsluitend de ketelinstallatie van de centrale verwarming (met toebehoren) komen ten laste van de eigenaren van de appartementsrechten A-1 tot en met A-89 in de navolgende verhoudingen: Voor wat betreft het appartementsrecht met index A-89: voor het 354/4.756e gedeelte.

De kosten van het onderhoud van de daken, het geraamte, de dragende muren, de kolommen, de binnen- en buitengevels, puien, het ruwe metselwerk, de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de gevel bevinden of de scheiding vormen tussen na te melden “garage” en de overige gedeelten van het gehele complex, de borstweringen, de in het appartementsrecht A89 gelegen leidingen van de centrale verwarming met radiatoren en radiatorkranen, het heken traliewerk alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen en deuren behorende tot het gedeelte van het complex dat is aan te duiden als de “garage”, hetwelk wordt gevormd door het garagecomplex met – gedeeltelijke – winkelruimten dat is aangeduid als het appartementsrecht met index A-89 alsmede het op splitsingsteken “nivo 2” als “bordes” aangegeven gemeenschappelijke terrein en de beide op de splitsingstekening op “nivo 2” aangegeven trappen aan de zuidzijde van het complex, zullen geheel en al worden gedragen door de eigenaar van het appartementsrecht met index A-89. Daarnaast zijn er in eerdere akten van leveringen een erfdienstbaarheid van onderkeldering en een erfdienstbaarheid tot het hebben en gebruiken van (een) dakterras(sen) conform de reeds bestaande situatie.

Ten aanzien van de appartementsrechten 1 tot en met 89 een kwalitatieve verplichting gevestigd als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek ten behoeve van Libertel N.V. tot het aanleggen, gebruiken en het (onder)houden van een telecommunicatie-installatie, welke bestaat uit één of meer antennes, kabels, kasten, behuizing en andere apparatuur, alsmede tot het dulden van toegang tot die installatie.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

3.8.

Blad 21.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn op de onroerende zaak de volgende beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie: - Op de percelen kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie B nummers 3334 en 3402 is een publiekrechtelijke beperking bekend in eht kader van de Wet Bodembescherming. Het betrokken bestuursorgaan betreft de gemeente Haarlem en de beperking op basis van een overheidsbesluit is afkomstig uit stuk Hyp4 deel 79671 nummer 149.

3.9.

he im

Bovenstaand besluit heeft betrekking op de uitgevoerde sanering op het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie B nummer 3415. De sanering was gericht op het gebruik van infrastructuur / verkeer. Indien het bodemgebruik wijzigt naar een andere gevoeliger gebruiksfunctie, kan een aanvullende sanering noodzakelijk zijn.

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Nieuwstad” van de gemeente Haarlem, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 1 november 2012 en inmiddels geheel onherroepelijk in werking getreden.

In dit bestemmingsplan is het complex Beresteyn bestemd tot “Centrum - 2” (rechthoekige deel westzijde) en “Centrum - 3”. Het complex Beynes is bestemd tot “Gemengd - 6” en “Centrum - 3”.

Fragment verbeelding

De dubbelbestemmingen betreffen “Waarde – Archeologie 2” en “Waarde – Beschermd stadsgezicht”.

“De voor 'Centrum - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 4.1.1 Begane grond a. detailhandel; b. kantoor; c. dienstverlening; … f. aan detailhandel ondergeschikte en daarmee verbonden horeca van met niet meer dan 30% van het bruto vloeroppervlak, zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken; g. horeca tot en met horecacategorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2'; … n. parkeervoorzieningen; o. bijbehorende voorzieningen, zoals bergingen mede ten behoeve van bovengelegen functies.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 22.

4.1.2 Overige bouwlagen a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of een bed & breakfast; … f. bijbehorende voorzieningen, zoals bergingen.”

De bouwhoogten voor dit gedeelte variëren van 22 meter aan de zijde van de Lange Heerstraat en 22 meter aan de zijde van het Stationsplein.

he im

“De voor 'Centrum - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 5.1.1 Begane grond a. detailhandel; b. kantoor met loketfunctie; c. dienstverlening met loketfunctie; d. horeca tot en met horecacategorie 2; e. een onderdoorgang/overbouwing ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang'; f. praktijkruimte; g. bijbehorende voorzieningen. 5.1.2 Overige bouwlagen a. kantoor zonder loketfunctie; b. bijbehorende voorzieningen.”

De bouwhoogten voor dit gedeelte variëren van 12 meter aan de oostzijde van het complex tot 27 meter in het hart van het complex. Het deel waarop wonen mogelijk is, komt overeen met de locatie van de huidige woningen. Op basis van het bestemmingsplan is derhalve geen ruimte voor uitbreiding van de functie wonen. Wel is in beide gevallen van de centrumbestemmingen een afwijking van de gebruiksregels mogelijk, conform artikel 5.4 van het bestemmingsplan: a.

“Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het in lid 1 bepaalde teneinde functies toe te staan die niet zijn genoemd, en die naar hun aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met functies die ter plaatse bij recht zijn toegestaan; Een omgevingsvergunning als bedoeld in dit lid kan alleen worden verleend voor zover geen onevenredige belemmeringen voor omliggende functies ontstaan.”

“De voor 'Gemengd 6' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 11.1.1 Begane grond a. detailhandel; b. dienstverlening met loketfunctie; c. praktijkruimte; d. een onderdoorgang/overbouwing ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang'; e. parkeergarage - inclusief beheerdersruimte - ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'; f. sportdoeleinden ter plaatse van de aanduiding 'sport'; g. bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken', groenvoorzieningen, wegen en paden, voorzieningen voor de waterhuishouding. h. bijbehorende voorzieningen, zoals bergingen, mede ten behoeve van de bovengelegen functies. 11.1.2 Eerste verdieping a. parkeergarage ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'; b. sportdoeleinden ter plaatse van de aanduiding 'sport'; c. bijbehorende voorzieningen, zoals bergingen ten behoeve van de bovengelegen functies. 2570.6-D1d1

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 23.

11.1.3 Tweede verdieping a. sport- en evenementenhal - ten behoeve van zaalsporten c.q. het houden van congressen, vergaderingen, tentoonstellingen en festiviteiten - met bijbehorende ondergeschikte horeca ter plaatse van de aanduiding 'sporthal'; b. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of een bed & breakfast, ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; c. praktijkruimte ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte'; d. kantoor ter plaatse van de aanduiding 'kantoor'; e. bijbehorende voorzieningen, zoals bergingen, balkons en dakterrassen bij woningen.

he im

11.1.4 Overige verdiepingen a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of een bed & breakfast ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; b. kantoor ter plaatse van aanduiding 'kantoor'; c. bijbehorende voorzieningen, zoals bergingen, balkons en dakterrassen bij woningen.”

De bouwhoogten binnen dit complex variëren van 4 meter (deel dat bestemd is tot “Centrum 3”), 6 meter, 20 meter (ter hoogte van de sporthal), 23 meter (in het kantorengedeelte) en 39 meter (ter hoogte van de woontoren). Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0392.BP1080004-0003).

3.10.

Beoordeling en onderbouwing courantheid

Locatiebeoordeling Beide complexen zijn gelegen nabij het centraal station van Haarlem, op de looproute naar de oude binnenstad. Er zijn diverse winkel- en kantoorruimten in de buurt van de complexen. De locatie is voor zowel het huidige gebruik en het voorgenomen gebruik goed. De locatie is zowel per openbaar vervoer als met de auto goed bereikbaar.

Objectbeoordeling De complexen zijn in de huidige staat net niet meer courant. Beide complexen stammen uit de jaren ’70 en maken een verouderde indruk en voldoen niet meer aan de huidige maatstaven. De locatie in het centrum van Haarlem maakt de onroerende zaken wel geschikt voor transformatie of sloop-nieuwbouw. Een andere mogelijkheid is om de kantoorpanden te renoveren. In alle drie de scenario’s dient echter rekening te worden gehouden met aanzienlijke investeringsbedragen. Mate van verhuurbaarheid/gebruik In het complex is een redelijke leegstand aanwezig. Deze leegstand lijkt het gevolg te zijn van de matige uitstraling en matige kwaliteit van het complex en niet van de locatie. De mate van verhuurbaarheid in de huidige staat wordt dan ook als matig ingeschat. De woonruimten zijn goed te verhuren.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 24.

he im

Mate van verkoopbaarheid Deskundigen verwachten dat gelet op de huidige uitstraling van de objecten, de planologie en de omstandigheden de groep geïnteresseerden met name zal bestaan uit duurzame beleggers en ontwikkelaars. Zij zullen in hun business case rekening houden met de benodigde investeringen om er een representatief complex van te maken. Hierbij zullen de geïnteresseerden tevens rekening houden met de plannen welke de gemeente kenbaar heeft gemaakt in de “Integrale Visie Stationsgebied” om het gebied te transformeren naar een mix van wonen, werken en voorzieningen.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 25.

Raming

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het bepalen van de marktwaarde van de onroerende zaak in vrije staat.

4.2.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse 2 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse.

he im

Weaknesses De verouderde uitstraling. De objecten voldoen niet meer aan de maatstaven van de huidige markt. verouderde parkeergarage met relatief smalle opgangen. Noodzakelijke investeringen (uitstraling, energielabels).

Opportunities Gemeente is voornemens medewerking te verlenen aan transformatie. Gezien de omvang van de grondpositie bestaat de mogelijkheid tot grootschalige herontwikkeling.

Threats Algemene economische ontwikkelingen welke van invloed zijn op de vraag naar kantoor- en winkelruimten. De huidig COVID-19 panedemie oftewel coronavirus. Het is nog lastig te bepalen wat de duur en impact wordt van deze bedreiging. De voorgenomen gebiedsontwikkeling is kapitaalintensief en wordt mogelijk deels gehinderd door de (rest)waarde van de huidige opstallen. Daarnaast dient er nog rekening mee gehouden te worden dat de opstallen voor een groot deel verhuurd zijn, waardoor bij een herontwikkeling ook nog schadeloosstellingen betaald dienen te worden die de kosten verder doen verhogen 3.

Strengths De ligging in het centrum van Haarlem. De locatie is goed bereikbaar, zowel met het OV als met de auto. Parkeergarage is pal naast het station gelegen en derhalve ook geschikt voor mensen die gebruik maken van het openbaar vervoer danwel mensen die willen winkelen.

Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats Indien de gemeente de onroerende zaak koopt in het kader van de herontwikkeling kan dit een aanzienlijke kostenpost zijn, die telkens middels een taxatie zal moeten worden onderbouwd. Een marktpartij heeft hierin meer vrijheden in het handelen dan een 3

overheid. 2570.6-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 26.

Voorgaande verkrijging De onroerende zaak is op 24 september 2014 in eigendom verkregen door SP 20 B.V. De koopprijs van het verkochte bedraagt € 13.500.000,00. Ten behoeve van de vaststelling van de overdrachtsbelasting is de koopsom als volgt opgesplitst: - € 1.588.378,80 voor de woonruimten; - € 11.911.621,20 voor de kantoorruimten, sporthal, winkelruimten, kelder en parkeervoorzieningen.

4.4.

Gebruikte methode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten.

he im

4.3.

Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode. Deze methoden zijn naar oordeel van de deskundigen het meest geschikt om de waarde te bepalen omdat er voldoende referenties beschikbaar zijn en de residuele waardebepalingsmethode de potentie van de ontwikkeling laat zien.

Bij het bepalen van de residuele waarde dient wel rekening gehouden te worden met de risico’s en onzekerheden van deze methode. Zo heeft het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 29 januari 2019 (C/10/428853/HA ZA 13-730) aangegeven dat zelfs indien de residuele grondwaarde berekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen. Deze uitspraak ligt in lijn met de IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. Daarin staat aangegeven dat de grondwaarde van ontwikkelingsvastgoed zeer gevoelig kan zijn voor wijzigingen in uitgangspunten of prognoses met betrekking tot de inkomsten of opbrengsten van het voltooide project of de ontwikkelingskosten die moeten worden gemaakt. Dit blijft het geval, ongeacht de gehanteerde methode of methoden, of hoe zorgvuldig de verschillende inputparameters ook worden onderzocht met betrekking tot de waardepeildatum. Bovenstaande gevoeligheid wordt door de deskundigen onderschreven. Daarbij wordt opgemerkt dat veel posten worden gebaseerd op ramingen en aannamen en dat deze zeker zullen afwijken van de feitelijke kosten. Daarnaast kan worden aangenomen dat het uiteindelijk te realiseren plan qua invulling zeker zal afwijken van de huidige plannen.

Een residuele berekening geeft dan ook een grote mate van schijnnauwkeurigheid. Naar oordeel van de deskundigen dient deze methode dan in dit geval ook zeer terughoudend te worden gehanteerd.

Gemeente Haarlem | Beresteyncomplex

Blad 27.

Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera.

he im

In de navolgende hoofdstukken wordt allereerst de waardering op basis van het huidige gebruik toegelicht, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de verschillende gebruiksdoeleinden. Daarna zullen wij aanvullend een toetsing uitvoeren van deze waardering aan de hand van een (gedeeltelijke) herontwikkeling naar woningbouw.

4.5.

Kantoren

4.5.1.

Huurtransacties kantoren Onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster / NVM-systeem en Realworks geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen.

Foto

Straat

Oppervlakte

Prijs per m²

Datum

Fonteinlaan 5, Haarlem

379 m², op de vierde etage

€ 145,00

03-11- 2020

Raaks 36 -5, Haarlem

66 m², op de bovenste etage

€ 136,00

22-06-2020

Surinameweg 11 5e verd., Haarlem

73 m²

€ 139,00

20-03-2020

Zijlweg 148 B, Haarlem

295 m²

€ 109,00

06-03-2020

Vlietsorgstraat 15 3.09, Haarlem

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12275630/1