20200915061 2. Bijlage A Ontwerp-omgevingsvergunning
Tekst van het document
Ontwerp Omgevingsvergunning Uitgebreide procedure
Datum Ons kenmerk 2019-10942 Bijlage(n) 1. Procedureel; 2. Voorschriften; 3. Overwegingen; 4. Stukken behorende bij dit besluit
Onderwerp: Ontwerp Omgevingsvergunning uitgebreide procedure
Burgemeester en wethouders hebben op 20 december 2019 een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor het herontwikkelen van het Fluor Terrein tot 304 woningen en commerciële ruimten en parkeerplaatsen op het perceel Surinameweg 17 in Haarlem. De aanvraag is geregistreerd onder nummer 2019-10942. ONTWERPBESLUIT Burgemeester en wethouders zijn, gelet op artikel 2.1, 2.2 en 2.10, 2.11, 2.12, 2.18, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), voornemens de omgevingsvergunning te verlenen. De omgevingsvergunning wordt verleend onder de bepaling dat de voorschriften, overwegingen en de bij dit besluit behorende stukken als bedoeld in respectievelijk bijlage 2, 3 en 4, deel uitmaken van dit besluit. De omgevingsvergunning wordt verleend voor de volgende activiteiten: - het (ver)bouwen van een bouwwerk (verder te noemen de activiteit bouwen); - het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (verder te noemen de activiteit aanleggen); - het bouwen en/of gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een exploitatieplan of een voorbereidingsbesluit (verder te noemen de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening); - het maken en hebben of het veranderen van een uitweg of het veranderen van het gebruik van een uitweg (verder te noemen activiteit uitweg).
Het betreft hier de activiteiten als genoemd in artikel 2.1, lid 1, onder a, b, c, en de activiteit als genoemd in artikel 2.2, lid 1, onder e Wabo. Onderdeel van het besluit vormen: - Toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wabo om af te wijken van artikel 5 van de voorschriften van het bestemmingsplan “Schalkwijk Midden”;
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
1 / 34
-
Toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 1 Wabo om met gebruik making van artikel 3.2.4 af te wijken van artikel 3.2.1 van de regels van het geldende bestemmingsplan “Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018”.
Nog in te dienen gegevens Uiterlijk drie weken voor aanvang van de betreffende werkzaamheden moeten de volgende gegevens worden ingediend: - Constructieve (detail-) berekeningen en tekeningen; - Aanvullende installatietechnische tekeningen en/of bouwfysische berekeningen . Er mag niet worden begonnen voordat de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving heeft verklaard hiertegen geen bezwaar te hebben. Ter inzagelegging en mogelijkheid om zienswijzen in te dienen De ontwerp-omgevingsvergunning en de daarbij behorende relevante stukken worden, op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, vanaf DATUM tot en met DATUM ter inzage gelegd. Gezien de maatregelen die momenteel van kracht zijn tegen het verspreiden van het coronavirus (COVID-19), raden wij u sterk aan om de stukken per mail op te vragen. U kunt de ontwerpomgevingsvergunning en de bijbehorende stukken opvragen via bedrijven-omgeving@haarlem.nl. Als u meer informatie nodig heeft, kunt u hiervoor bellen naar het telefoonnummer 14 023. Bent u hiertoe niet in staat, dan kunt u het ontwerpbesluit en de bijbehorende stukken uitsluitend op afspraak komen inzien. Dit kan van maandag tot en met vrijdag tussen 11.00 en 16.00 uur en op donderdag tussen 11.00 en 20.00 uur in de publiekshal in de Raakspoort, Zijlvest 39, 2011 VB te Haarlem (hoek Zijlvest/Raaks).
U kunt een afspraak maken via de website www.haarlem.nl of telefoonnummer 14023. Wij adviseren u bij het opvragen van stukken of het maken van een afspraak rekening te houden met de termijn waarbinnen zienswijzen kunnen worden ingediend. De ontwerp-omgevingsvergunning is daarnaast vanaf 30 april 2020 te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende de termijn van ter inzagelegging kan een ieder schriftelijk of mondeling zienswijzen indienen. De gemeente betrekt uw zienswijzen bij het nemen van een definitief besluit. U kunt uw zienswijzen schriftelijk indienen bij: het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem, t.a.v. de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving Postbus 511, 2003 PB Haarlem. Uw brief moet voorzien zijn van: (1) uw naam en handtekening, (2) uw adres, (3) de datum waarop u de brief verzendt, (4) een omschrijving van het voorgenomen besluit en (5) uw inhoudelijke zienswijzen.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
2 / 34
Daarnaast bestaat de mogelijkheid om uw zienswijzen mondeling in te dienen. Dit kan alleen op afspraak. U kunt hiervoor een afspraak maken met de behandelend ambtenaar via het algemene telefoonnummer van de gemeente Haarlem: 14 023. Wij willen u erop attenderen dat alleen degene die tijdig zienswijzen heeft ingediend en (daarnaast) belanghebbend is, tegen het uiteindelijke besluit beroep kan aantekenen.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
3 / 34
BIJLAGE 1: PROCEDUREEL Gegevens aanvraag Op 20 december 2019 hebben wij een aanvraag omgevingsvergunning als bedoeld in de Wabo ontvangen. Het project waarvoor vergunning wordt gevraagd is als volgt te omschrijven: het herontwikkelen van het Fluor Terrein tot 304 woningen en commerciële ruimten en parkeerplaatsen. Gelet op bovenstaande omschrijving wordt vergunning gevraagd voor de volgende in de Wabo omschreven omgevingsaspecten: - activiteit bouwen; - activiteit aanleggen; - activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening; - activiteit uitweg. Het betreft hier de activiteiten als genoemd in artikel 2.1, lid 1, onder a, b, c, en de activiteit als genoemd in artikel 2.2, lid 1, onder e, Wabo. Bevoegd gezag Gelet op bovenstaande projectbeschrijving, alsmede op het bepaalde in artikel 2.4 van de Wabo zijn wij het bevoegd gezag om een besluit te nemen op uw aanvraag voor omgevingsvergunning. Volledigheid Artikel 2.8 van de Wabo biedt de grondslag voor het bij of krachtens algemene maatregel van bestuur stellen van regels aan de wijze van indiening van een aanvraag om omgevingsvergunning en de gegevens en bescheiden die hierbij moeten worden aangeleverd. De regeling is uitgewerkt in het paragraaf 4.2 Besluit omgevingsrecht (Bor) met een nadere uitwerking in de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor).
Na ontvangst van de aanvraag hebben wij deze aan de hand van de Mor getoetst op volledigheid. Daarbij is gebleken dat een aantal gegevens ontbrak. De aanvrager is hierop in de gelegenheid gesteld om de ontbrekende gegevens aan te vullen. We hebben de aanvullende gegevens ontvangen. Wij zijn van oordeel dat de aanvraag alsmede de latere aanvulling daarop voldoende informatie bevat voor een goede beoordeling van de gevolgen van de activiteit op de fysieke leefomgeving. De aanvraag is dan ook volledig en in behandeling genomen. Ter inzage legging De aanvraag en de ontwerpbeschikking met bijbehorende stukken worden op grond van de Algemene wet bestuursrecht van DATUM tot DATUM ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
4 / 34
een ieder eventuele zienswijzen tegen de ontwerpbeschikking of de adviezen indienen bij college van burgemeester en wethouders van Haarlem, postbus 511, 2003 PB Haarlem. Procedure De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in paragraaf 3.3 Wabo (de uitgebreide voorbereidingsprocedure). De aanvraag is beoordeeld voor de activiteit bouwen aan artikel 2.10, voor de activiteit aanleggen aan artikel 2.11, voor de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening aan artikel 2.12, voor de activiteit uitweg aan artikel 2.18, Wabo. Gebleken is dat uw aanvraag voldoet en daarom verlenen wij u de gevraagde omgevingsvergunning. Verklaring van geen bedenkingen (Vvgb) Op grond van artikel 2.27 Wabo wijst het Bor of een bijzondere wet categorieën van gevallen aan waarvoor geldt dat een omgevingsvergunning niet wordt verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuursorgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft. Omdat het hier een geval betreft als vermeld in artikel 2.12, lid 1, onder a, juncto 3 wordt de omgevingsvergunning niet verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuursorgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft.
De gemeenteraad van Haarlem heeft echter bij besluit van 13 oktober 2011 (registratienummer 194736) op grond van artikel 6.5, derde lid van het Bor een aantal categorieën van gevallen aangewezen waarin geen verklaring van bedenkingen is vereist onder voorwaarde dat het college de raadscommissie Ontwikkeling (achteraf) in kennis stelt van de genomen "Wabo-projectbesluiten". Dit bouwplan valt binnen die aangewezen categorieën van gevallen, namelijk onder punt 7: ‘projecten die in overeenstemming zijn met het beleid dat door de gemeenteraad van Haarlem is vastgesteld’. Op 20 juli 2017 is het ‘Ontwikkelkader Schalkwijk-Midden’ vastgesteld door de gemeenteraad. Dit ontwikkelkader omvat het document ‘Tussen de bomen’ (uitwerking nieuwe identiteit van het gebied) en de ‘Werkwijze Ontwikkelkader en Plotregels Schalkwijk-Midden’ (hard toetsingskader). In het ontwikkelkader is bovendien als spelregel opgenomen dat een regieteam controleert en bewaakt dat de planontwikkeling strookt met het ontwikkelkader. Hiertoe toetst zij de plannen aan de plotregels. Op 17 september 2019 heet het college positief besloten op het Stedenbouwkundig plan van het Fluorterrein Schalkwijk Midden. De commissie Ontwikkeling heeft het besluit van het college voor kennisgeving aangenomen.
Op grond van dit gegeven constateren wij dat het college bevoegd is om de omgevingsvergunning af te geven en de commissie hierover informeert. Er is daarom geen verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad nodig.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
5 / 34
BIJLAGE 2: VOORSCHRIFTEN Aan deze omgevingsvergunning zijn de volgende voorschriften verbonden: Activiteit bouwen - Met de uitvoering van werkzaamheden waar aanvullende constructietekeningen en/of berekeningen aan ten grondslag liggen mag niet worden begonnen voordat de medewerker constructie van Team Advies & Ondersteuning, afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving heeft verklaard hiertegen geen bezwaar te hebben. De vergunninghouder dient hiertoe ten minste drie weken voor de aanvang van de desbetreffende constructiewerkzaamheden (detail) berekeningen en tekeningen aan te leveren bij de medewerker constructie; -
Met de uitvoering van werkzaamheden, waar aanvullende installatietechnische tekeningen en/of bouwfysische berekeningen aan ten grondslag liggen, mag niet worden begonnen voordat de medewerker bouwfysica van Team Advies & Ondersteuning, afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving heeft verklaard hiertegen geen bezwaar te hebben. De vergunninghouder dient hiertoe ten minste drie weken voor de aanvang van de aan bouwfysica gerelateerde werkzaamheden (detail) berekeningen en tekeningen aan te leveren bij de medewerker bouwfysica;
Activiteit aanleggen - Indien het bouwplan en/of de bodemverstorende werkzaamheden onverhoopt afwijken (qua locatie, omvang en diepte) van die in de aanvraag vermeld zijn, dan dient contact opgenomen te worden met het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem. Het bureau Archeologie zal dan bepalen of archeologisch onderzoek noodzakelijk is en zo ja, in welke vorm. Dat kan zijn een archeologische opgraving of archeologische begeleiding ter plaatse van de bodemverstorende werkzaamheden. Indien dit laatste van toepassing wordt, dan dient voorafgaand aan de archeologische begeleiding en/of opgraving een Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld door een archeologisch bedrijf. Dit PvE moet ten minste drie weken voorafgaand aan de start van de archeologische begeleiding/opgraving aan het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem ter beoordeling worden voorgelegd. De archeologische begeleiding/opgraving kan pas starten nadat het PvE door het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem is geaccordeerd. -
Het doen van opgravingen of het verrichten van bodemverstoringen met als doel het opsporen van (archeologische) vondsten van 50 jaar en ouder is, zonder een certificering voor archeologisch onderzoek en toestemming van de gemeente Haarlem, verboden. De gemeente zal nooit zonder schriftelijke of telefonische notificatie van het bureau Archeologie vooraf aan de vergunninghouder personen langs sturen om archeologische waarnemingen of onderzoek te doen. Mocht er sprake zijn van het doen van waarnemingen, anders dan door het onderzoeksbureau die het archeologisch onderzoek uitvoert, dan zal dit bovendien enkel gebeuren door de stadsarcheoloog mevr. A. van Zalinge of dhr. P. van Kempen. Bij twijfel gelieve Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
6 / 34
contact op te nemen met het bureau Archeologie: dhr. G. van den Berg (023-5113605) of dhr. P. van Kempen (023-5115030 of adviesarcheologie@haarlem.nl). -
Indien bij de niet archeologische bodemverstorende werkzaamheden zaken worden aangetroffen, waarvan de vinder weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat het gaat om archeologische vondsten of sporen, dan is hij volgens de Erfgoedwet (artikel 5.10) verplicht dit direct te melden bij Onze Minister. De melding dient te gebeuren bij het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem (023-5115030 of adviesarcheologie@haarlem.nl).
-
Indien grond van de locatie wordt afgevoerd en elders wordt hergebruikt, moet hierbij worden voldaan aan de regels van het Besluit bodemkwaliteit.
-
Indien bij de uitvoering van de bouwwerkzaamheden een bodemverontreiniging wordt waargenomen - anders dan beschreven in de bodemonderzoekrapporten - moet de vergunninghouder dit direct melden bij het meldpunt Bodem van de gemeente Haarlem via het algemene telefoonnummer 14 023 of meldpuntbodem@haarlem.nl
-
Activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening De vergunninghouder of degene die de activiteit uitvoert, moet deze omgevingsvergunning op het eerste verzoek tonen aan de daartoe bevoegde ambtenaren;
-
De constructies en de diverse werkzaamheden dienen qua omvang, opzet en locatie geplaatst respectievelijk uitgevoerd te worden conform de aanvraag, echter voor zover niet strijdig met onderhavige vergunning;
-
De vergunninghouder dient ervoor zorg te dragen dat aan alle personen die vergunde werkzaamheden verrichten, waaronder het personeel van derden, een toereikende schriftelijke instructie is verstrekt die is gericht op het voorkomen en uitsluiten van handelingen die tot gevolg (kunnen) hebben dat de aan de vergunning verbonden voorschriften niet worden nageleefd;
-
Indien vergunninghouder voornemens is activiteiten c.q. werkzaamheden in afwijking van deze vergunning te laten plaatsvinden, dient dit terstond schriftelijk te worden gemeld aan afdeling. Voor veranderingen die van enige betekenis kunnen zijn met betrekking tot de toepasselijke wetgeving, dient opnieuw een aanvraag voor een omgevingsvergunning te worden ingediend;
-
De vergunninghouder dient alle mitigerende maatregelen te treffen die in, dan wel bij de aanvraag om de omgevingsvergunning worden voorgesteld;
-
Van opgetreden incidenten, waaronder verstaan worden alle gebeurtenissen waarbij onbedoeld schadelijke stoffen vrijkomen, dan wel waardoor anderszins schade aan het betrokken Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
7 / 34
beschermde soorten kan worden toegebracht, dient onverwijld schriftelijk melding te worden gedaan aan afdeling, onder overlegging van alle relevante gegevens; -
De vergunninghouder dient vóór, tijdens en na de uitvoering van de werkzaamheden beschadiging van de betrokken beschermde soorten zoveel mogelijk te voorkomen dan wel te beperken en zo nodig te herstellen;
-
De beoogde werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen (dat globaal loopt van maart tot en met juli) uitgevoerd te worden. Bij de uitvoering van de werkzaamheden dient voorafgaand een controle plaats te vinden op de aanwezigheid van broedende vogels. Nesten dienen zo lang deze in gebruik zijn te worden ontzien.
-
Er moet altijd voldaan worden aan de zorgplicht. Dieren mogen niet (opzettelijk) worden verstoord. Wanneer er tijdens de werkzaamheden dieren worden aangetroffen, dienen deze naar nabij geschikt leefgebied te worden verplaatst.
-
In de beoogde ontwikkeling dient natuurinclusief gewerkt te worden, bijvoorbeeld door het toepassen van groene daken, groene gevels en onverharde, groene ruimte om de gebouwen heen. Door het groen zo veel mogelijk aanééngesloten aan te leggen (en aan te laten sluiten op omliggend groen), worden ecologische routes gevormd voor fauna. Een ander voorbeeld van natuurinclusieve maatregelen betreft het inbouwen/aanbrengen van nestgelegenheid voor o.a. vogels, vleermuizen en insecten in het plan. Voor een optimale inpassing van de natuurinclusieve maatregelen, is het betrekken van een ecoloog bij de planvorming nodig.
Activiteit uitweg - De vergunninghouder is verantwoordelijk voor het (laten) aanleggen van de uitweg en draagt daar de kosten van. De gemeente kan tot een maand nadat de vergunninghouder de uitweg gereed heeft gemeld, controleren of laten controleren of de uitweg volgens de voorwaarden van de vergunning is aangelegd. Dit kan er toe leiden dat de gemeente de vergunninghouder aanwijzingen geeft tot aanpassingen van de uitweg zodat deze alsnog komt te voldoen aan de voorwaarden van de vergunning; -
De vergunninghouder of degene die de uitweg aanlegt, moet deze omgevingsvergunning op het eerste verzoek aan de daartoe bevoegde ambtenaar van politie of gemeente Haarlem tonen;
-
Schade aan personen en/of eigendommen van de gemeente en/of derden, die het gevolg is van de aanlegwerkzaamheden of van de aanwezigheid of het gebruik van de aangelegde uitweg komt voor rekening van de vergunninghouder;
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
8 / 34
-
Onderhoud van de uitweg is voor rekening van de vergunninghouder. Ook schade veroorzaakt door derden moet door of in opdracht van de vergunninghouder worden hersteld. Eventueel hieruit voortkomende kosten zijn voor rekening van de vergunninghouder;
-
De vergunninghouder dient er voor te zorgen dat de uitweg tijdens en na afronding van eventuele bouw- of sloopwerkzaamheden veilig en in goede staat is;
-
De gemeente behoudt zich het recht voor bij wegreconstructies de uitweg te wijzigen of op andere wijze te doen verlopen;
-
De werkzaamheden moeten zo worden verricht dat passanten die gebruikmaken van weg, inclusief het trottoir, hiervan geen verkeersoverlast of verkeershinder ondervinden;
-
Het goot- en trottoirgedeelte, gelegen ter plaatse van de uitweg, moet tijdens de aanleg van de uitweg schoon worden gehouden;
-
Het werk moet zodanig worden uitgevoerd dat van de ter plaatse aanwezige gemeentelijke groenvoorziening zoveel mogelijk gespaard blijft;
-
Eventuele straat-, of trottoirkolken moeten tijdens de werkzaamheden beschermd worden tegen indringen van zand, grond en puin;
-
Het afvoeren of anderszins verwijderen van vrijgekomen materialen van de openbare weg is voor rekening van de vergunninghouder;
-
Veranderingen of opbrekingen aan de rijweg zijn niet toegestaan, met uitzondering van eventuele kantopsluitingen;
-
Maatvoering en materiaalkeuze uitrit conform Handboek Inrichting Openbare - Ruimte (HIOR);
-
De inrit dient te worden gemaakt met CRUblokken-21 en gele klinkerkeien van 20 x 10 x 8 cm;
-
De bestrating moet opgesloten worden met opsluitbanden met afmeting 10 x 20 x 100 cm;
-
Bij het trottoir dienen tegels te worden toegepast met een dikte van 8 cm. Het halfsteens verband van de inrit dient een kwartslag gedraaid te zijn ten opzichte van het verband in het trottoir. Aan weerszijden van de inrit moeten drie rijen tegels van 4,5 cm dikte in het zelfde verband als de inrit worden gelegd;
-
De kleur van de trottoirtegels moet worden aangepast aan het omliggende trottoir;
-
De uitrit dient te worden aangelegd conform tekening met nummer Inritconstructie Standaard detail tekening nummer 3.3;
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
9 / 34
Externe veiligheid (hoge druk aardgasleiding) - Er moet in ieder geval aan de randvoorwaarden worden voldaan, die door de leidingbeheerder zijn geformuleerd in de gespreksnotitie van 14 januari 2020, welke is verbonden aan “Onderzoek aspect externe veiligheid-deel 2: Verantwoording GR, Herontwikkeling ‘Fluor-locatie’ Haarlem van Kuiper Compagnons, d.d. 22 juli 2020”. Daarnaast dient te worden voldaan aan eventuele aanvullende en/of aangepaste voorwaarden, welke door de leidingbeheerder in het verdere overleg worden gesteld. Ten aanzien van het gebouw, worden de volgende maatregelen getroffen: - De aardgastransportleiding doorsnijdt het plangebied in oost-westelijke richting. Omdat in het geval van een calamiteit vooraf niet bekend is waar deze plaatsvindt, moeten de toegangsdeuren en nooduitgangen aan verschillende zijden van de gebouwen gelegen zijn, zodat er altijd vanuit elk gebouw van de calamiteit af gevlucht kan worden. In het bouwplan wordt hierin voorzien. Daarnaast zal dit als voorwaarde aan de vergunning worden verbonden om te garanderen dat deze situatie ook in stand blijft. -
In de gebouwen moeten de vluchtroutes duidelijk zijn aangegeven.
Ten aanzien van de inrichting van het terrein rondom het gebouw, worden de volgende maatregelen getroffen: - De grond boven de gasleiding blijft zoveel mogelijk onverhard om inspectie en onderhoud mogelijk te maken. Daar waar het niet anders kan, is open verharding, zoals klinkers, toegestaan. -
Er mag bij de invulling van de openbare ruimte geen diep wortelende bepaling binnen de belemmeringenstrook van 8 meter worden aangebracht, om aantasting van de beschermende coating van de gasleiding te voorkomen.
-
Voor de effectieve bluswatervoorziening zijn er brandkranen bij de entrees van de gebouwen en de opstelplaatsen gerealiseerd.
Ten aanzien van de fase nadat het gebouw in gebruik is genomen, gelden de volgende maatregelen: - De belemmeringenstrook wordt duidelijk gemarkeerd, zodat de gebruikers zich bewust zijn van de aanwezigheid van de gasleiding in de grond. -
Er mogen na de oplevering van het project geen werkzaamheden binnen de belemmeringenstrook van de gasleiding plaatsvinden tijdens de avond- en de nachtperiode. Dit is de periode van 19.00 uur tot 07.00 uur. Dit is de periode waarin de meeste mensen in het plangebied aanwezig zijn. Bij werkzaamheden overdag binnen de belemmeringenstrook
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
10 / 34
moet er communicatie plaatsvinden naar de aanwezigen in het plangebied. Er dient vooraf overleg plaats te vinden met de gemeente en de leidingbeheerder, of evacuatie van de aanwezigen gewenst is en tot welke afstand van de werkzaamheden. Hierbij wordt advies ingewonnen van de Veiligheidsregio Kennemerland. Als evacuatie gewenst is, mogen de werkzaamheden pas worden aangevangen nadat deze evacuatie heeft plaatsgevonden. De evacuatie mag weer worden beëindigd, zodra de werkzaamheden zijn beëindigd. -
Er wordt in een overdrachtsformulier opgesteld door de ontwikkelaar naar de toekomstige eigenaar/eigenaren, waarin de beperkingen met betrekking tot de gasleiding worden beschreven.
-
Voor alle activiteiten in de belemmeringenstrook moet eerst goedkeuring door de leidingbeheerder worden gegeven voordat deze activiteiten mogen worden uitgevoerd. Daarbij is een veiligheidsplan noodzakelijk, dat samen met de leidingbeheerder is opgesteld, dan wel door de leidingbeheerder goed is gekeurd.
-
Er mag binnen de belemmeringenstrook geen zwaar materiaal worden geplaatst. Ook niet ten behoeve van het onderhoud van de gebouwen of tijdens evenementen. Het verankeren in de grond van (al dan niet tijdelijke) bouwwerken/objecten is binnen deze strook evenmin toegestaan.
-
De gebouwen mogen geen functie krijgen waarbij er sprake is van specifiek gebruik voor of door verminderd zelfredzame personen en/of groepen. Hierbij valt onder andere te denken aan zorgfuncties, kinderopvang en begeleid wonen.
-
De toekomstige bewoners en gebruikers van de bouwwerken dienen voor het sluiten van de huur- of de koopovereenkomst op de hoogte te worden gebracht van de risico’s, zodat zij zijn voorbereid op eventuele calamiteiten. Bij aankoop van een woning of de huur van een appartement moeten nieuwe gebruikers/bewoners worden gewezen op de risico’s met betrekking tot externe veiligheid. De vergunninghouder dient hiervoor zorg te dragen Als de vergunninghouder de ruimtes verkoopt, dient hij een kettingbeding op te nemen in de contracten. Daarin dient te zijn opgenomen dat de volgende eigenaren en verhuurders ervoor zorgen dat ook toekomstige bewoners en gebruikers worden geïnformeerd over de risico’s met betrekking tot de externe veiligheid voordat zij de koop- of huurovereenkomst aangaan. De bewoners en gebruikers moeten daarbij voor het in gebruik nemen worden - gewezen op de beschikbare rapporten; - geïnformeerd over de maatregelen die zijn getroffen ter voorkoming en bestrijding van incidenten en de daarbij te volgen gedragslijn.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
11 / 34
Er moet een goede informatievoorziening zijn, zodat de in het gebied aanwezige personen weten hoe men moet handelen tijdens een calamiteit. De eigenaren van de gebouwen zijn hiervoor verantwoordelijk. Tijdens de bouwfase worden de volgende maatregelen getroffen: -
Voorafgaand aan de werkzaamheden wordt een bouwveiligheidsplan/BLVC plan opgesteld. In dit plan dient beschreven te worden welke veiligheidsmaatregelen worden genomen om de gasleiding te beschermen tijdens de bouwfase. Dit veiligheidsplan moet worden besproken met de Omgevingsdienst IJmond, de brandweer Kennemerland en de leidingbeheerder. De uitkomsten van dit overleg moeten aan de gemeente worden overlegd. De werkzaamheden mogen pas worden gestart, nadat de gemeente het veiligheidsplan/BLVC plan heeft goedgekeurd.
-
Indien het project gefaseerd wordt opgeleverd, moet er extra aandacht zijn voor de al aanwezige bewoners in relatie tot de werkzaamheden in of nabij de belemmeringenstrook. Er dient vooraf overleg plaats te vinden met de gemeente en de leidingbeheerder, of evacuatie van de aanwezigen gewenst is en tot welke afstand van de werkzaamheden. Hierbij wordt advies ingewonnen van de Veiligheidsregio Kennemerland. Als evacuatie gewenst is, mogen de werkzaamheden pas worden aangevangen nadat deze evacuatie heeft plaatsgevonden. De evacuatie mag weer worden beëindigd, zodra de werkzaamheden zijn beëindigd.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
12 / 34
BIJLAGE 3: OVERWEGINGEN Aan dit besluit liggen de volgende inhoudelijke overwegingen ten grondslag:
Activiteit bouwen INLEIDING De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de activiteit als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder a Wabo niet voldoet aan de in artikel 2.10 Wabo gestelde toetsingsaspecten. Een toetsing aan deze aspecten heeft plaatsgevonden. TOETSING Geldend bestemmingsplan ‘Schalkwijk Midden’ De activiteit vindt plaats in een gebied waarvoor het bestemmingsplan ‘Schalkwijk Midden’ (BP9080004) is vastgesteld door de gemeenteraad op 6 juni 2013, onder nummer 2013/132703. Op de verbeelding heeft het betreffende perceel de bestemming ‘Kantoor’ en dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie 4’. Binnen het bouwvlak is de maximum bouwhoogte 27 meter. Deze bestemmingen vinden zijn weerslag in artikel 8 en 14 van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan. Het bouwplan is getoetst aan het bestemmingsplan en de toets luidt als volgt: Kantoor (artikel 8) De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. kantoren; b. bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, voorzieningen van openbaar nut, nutsvoorzieningen, voorzieningen voor de waterhuishouding, warmte-koudeopslag, warmtekoudetransport. Gevraagd worden woongebouwen en een gebouw voor commerciële doeleinden en parkeren. Dit is in strijd met de bestemming ‘kantoor’.
Ook valt de bebouwing grotendeels buiten het aangegeven bouwvlak en de maximum bouwhoogte wordt overschreden. Dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie 4’ (artikel 14) De voor 'Waarde- archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. 14.2 Bouwregels In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt de volgende voorwaarde: 1. ter plaatse van de bestemming 'Waarde - archeologie 4' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 2.500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
13 / 34
dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen; 2. Aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie' kunnen de volgende voorschriften worden verbonden; a. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; b. het doen van opgravingen; c. begeleiding van de activiteiten door de archeologisch deskundige. 3. Het bepaalde in lid 2 sub 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut. 14.3 Nadere eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 4', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermings- waardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik. 14.4 Afwijken van de bouwregels 1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 2, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels. 2.
Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van: a. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van de gemeentearcheoloog, geen archeologische waarden te verwachten zijn; b. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden. 14.5 Omgevingsvergunning-aanlegvergunning 1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist: a. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen; b. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld; c. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen; d. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk; e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen; f. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies; Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
14 / 34
g. diepploegen; h. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen; i. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand; j. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair. 3. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien: a. de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch onderzoek of een rapport kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn; b. de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld; c. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de aanlegvergunning voorwaarden te verbinden, gericht op: ▪ het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; ▪ het doen van opgravingen; ▪ begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige. Er is een aanlegvergunning nodig, omdat op gronden met de bestemming ‘Waarde -archeologie 4’ werkzaamheden worden uitgevoerd, zoals is bepaald in artikel 14.5 lid 1.
Geldend bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018’ Ook geldt ter plaatse het bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018’ dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 17 mei 2018. Het bouwplan is getoetst aan het bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018’ en de toets luidt als volgt: “In artikel 3.2.1. van de voorschriften is bepaald dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht en in stand worden gehouden op eigen terrein voor parkeer- of stallingsgelegenheid en laad- en losmogelijkheden overeenkomstig de 'Beleidsregels parkeernormen 2015'. De aanvraag is hiermee in strijd. Volgens artikel 3.2.4 is het mogelijk om hiervan af te wijken volgens de afwijkingsmogelijkheden die vastliggen in de bovengenoemde beleidsregels.”
De aangevraagde activiteit is in strijd met artikel 8 van de voorschriften behorende bij bestemmingsplan “Schalkwijk Midden” en artikel 3.2.1 van ‘Parapluplan parkeernormen Haarlem 2018’. Dit betekent dat wij de omgevingsvergunning in beginsel moeten weigeren tenzij: Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
15 / 34
-
de aangevraagde activiteit in lijn is met de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking; een Algemene Maatregel van Bestuur het mogelijk maakt om van het bestemmingsplan af te wijken; de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van de beschikking een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.
Wij hebben de aangevraagde activiteit aan de hiervoor genoemde uitzonderingen getoetst. De resultaten van deze toetsing staan beschreven bij de overwegingen van de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening. Welstand De activiteit is voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit, deze heeft de aanvraag getoetst aan welstandscriteria zoals neergelegd in de Nota Ruimtelijke kwaliteit. De adviseur heeft geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning. Het advies luidt als volgt: “Namens de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit Haarlem uit te brengen advies d.d. 14-10-2020. Het plan is aangepast. De groen ambitie van voorliggend plan is nu geborgd in de uitwerking en detaillering van de bouwblokken en in het bijgevoegde document HAARLEM STAD TUSSEN DE BOMEN DAKTUINEN FLUOR van d.d. 02-09-2020. De uitwerking van het Amerikablok geeft een goed antwoord op de opmerkingen met betrekking tot het borgen van de groenambitie en de architectonische kwaliteit van de plint. Het blok hecht zich door de groene balkons, groene dakranden en de groene inrichting rondom de plint goed op zijn plek. Ook de gevelwijziging i.v.m. het verplaatsen van de spoel is passend door de deur links uit te lijnen met de ramen erboven. Afgesproken is dat de definitieve materiaalkeuze voor uitvoering ter goedkeuring aan de commissie zal worden voorgelegd.
De commissie heeft waardering voor de gedane aanpassingen. Aangezien de commissie reeds een positief advies heeft afgegeven voor de bouwblokken E, S, M en T geldt op basis van bovenstaande overwegingen een positief advies ten aanzien van het gehele bouwplan. De gemeente wordt geadviseerd medewerk te verlenen tot bouwen, onder voorwaarde dat de materialen voor de uitvoering nog ter goedkeuring worden voorgelegd aan de commissie. Als overweging ten overvloede wordt de suggestie meegegeven de dichte gevel van de vide boven de speedgate te voorzien van ramen, dit zou het straatbeeld hier verbeteren.” De voorwaarden worden als voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
16 / 34
Bouwbesluit Brandveiligheid De activiteit is door de adviseur brandveiligheid van afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving getoetst aan de brandveiligheidsvoorschriften uit het Bouwbesluit 2012. De adviseur heeft geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning. Het advies luidt als volgt: “Wanneer de parkeergarage voorzien gaat worden van een niet-automatische brandmeldinstallatie in plaats van een brandmeldinstallatie met volledige bewaking dan moet ik u mede delen dat de brandweer bij een brand wel een inzetverplichting heeft maar geen resultaatverplichting. Dit kan betekenen dat wanneer de brand zodanig ontwikkeld is omdat deze te laat ontdekt wordt, de brandweer kan besluiten om geen binnenaanval meer te doen en over gaat op een defensieve buitenaanval. Het gevolg hiervan is een uitbrandscenario en de brandweer zal zijn inzet richten op het beschermen van belendingen.” De voorwaarden worden als voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden. Constructieve veiligheid De activiteit is door de constructeur van afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving getoetst aan de constructieve veiligheidsvoorschriften uit het Bouwbesluit 2012. De adviseur heeft geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. De voorwaarden worden als voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden.
Bouwfysica De activiteit is door de bouwfysicus van afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving getoetst aan de bouwfysische voorschriften uit het Bouwbesluit 2012. De adviseur heeft geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. De voorwaarden worden als voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden. Fiets parkeren De aanvrager heeft verzocht om op grond van artikel 1.3 en artikel 4.30 van het Bouwbesluit de aangedragen oplossing voor fietsparkeren bij de woningen in de bouwblokken ‘Amerikablok, Surinameblok en Europablok (kopblok) als gelijkwaardig aan te merken. Dit is beoordeeld door de adviseur parkeervoorzieningen van de afdeling Openbare Ruimte Groen en Verkeer. Er is getoetst aan de ‘Beleidsregel bergingen nieuwe woongebouwen Haarlem 2018’. De adviseur heeft geen bezwaar. Het advies luidt als volgt: “Op grond van artikelen 4.30 t/m 4.32 van het Bouwbesluit moet een te bouwen woonfunctie, met een gebruiksoppervlakte groter dan 50 m² beschikken over een nietgemeenschappelijke afsluitbare bergruimte (buitenberging) om fietsen of scootmobielen beschermd tegen weer en wind te kunnen opbergen. Om hiervan af te wijken moet een gelijkwaardige oplossing worden geboden. Deze oplossing moet voldoen aan de
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
17 / 34
voorwaarden en kwaliteitseisen zoals genoemd in de `Beleidsregel bergingen nieuwe woongebouwen Haarlem 2018’. In de aanvraag omgevingsvergunning is een telmodel en onderbouwing gegeven voor het Europblok (Kopblok), de Surinametoren en het Amerikablok. Uit deze gegevens blijkt op welke punten van de beleidsregel wordt voldaan, en welke niet. Europablok (Kopblok) Akkoord met de geboden gelijkwaardige oplossing. De eerder gestelde voorwaarden dat per 4 (buitenmodel)fietsen een aansluiting is voor het opladen (aansluiting op een wandcontactdoos) en dat de fietsparkeerplaatsen worden genummerd zijn opgenomen in het plan. Surinametoren Akkoord met de geboden gelijkwaardige oplossing. De eerder gestelde voorwaarden dat per 4 (buitenmodel)fietsen een aansluiting is voor het opladen (aansluiting op een wandcontactdoos) en dat de fietsparkeerplaatsen worden genummerd zijn opgenomen in het plan. Amerikablok Akkoord met de geboden gelijkwaardige oplossing. De eerder gestelde voorwaarden dat per 4 (buitenmodel)fietsen een aansluiting is voor het opladen (aansluiting op een wandcontactdoos) en dat de fietsparkeerplaatsen worden genummerd zijn opgenomen in het plan. Uit de NEN2443:2013 toets blijkt dat de fiets- en voetgangersstrook voldoende ruim is (in de bocht) dat fietsers hier veilig kunnen bewegen. Het Fluorgebouw en het Europablok vallen buiten de toetsing.
Aangezien het Fluor gebouw een transformatie betreft, hoeft voor dit gebouw geen toets gedaan te worden op fietsparkeren. De woningen in het Europablok krijgen elk een individuele, afsluitbare berging van minimaal 5 m² en voldoet daarmee aan het Bouwbesluit. De bergingen van deze woningen zijn te bereiken met een fietsgoot.” De voorwaarden worden als voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden. Overige voorschriften De activiteit is door de planbeoordelaar van afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving getoetst aan de overige voorschriften van het Bouwbesluit 2012. De planbeoordelaar heeft geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. De voorwaarden worden als voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
18 / 34
Bouwverordening De activiteit is door de adviseur bodem van de afdeling Milieu, bureau Bodem getoetst aan de voorschriften uit de Haarlemse bouwverordening inzake bodem. De adviseur heeft geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Het advies luidt als volgt: 8-10-2020: Eline de Graaff past tekst aan in Squit. “Op basis van het aanwezige, door een gecertificeerd bureau opgestelde bodemonderzoeksrapport is geconcludeerd dat er ter plaatse van het bouwwerk geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging als bedoeld in de Wet bodembescherming.Het bevoegd gezag Wet Bodembescherming is akkoord met het afgeven van de omgevingsvergunning.” CONCLUSIE Vanuit het toetsingskader dat betrekking heeft op het (ver)bouwen van het bouwwerk zijn er ten aanzien van de activiteit bouwen geen redenen om de omgevingsvergunning te weigeren.
Activiteit aanleggen INLEIDING De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de activiteit als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder b van de Wabo niet voldoet aan de in artikel 2.11 van de Wabo gestelde toetsingsaspecten. Een toetsing aan deze aspecten heeft plaatsgevonden. TOETSING Er is een aanlegvergunning nodig, omdat op gronden met de bestemming ‘Waarde -archeologie 4’ werkzaamheden worden uitgevoerd, zoals is bepaald in artikel 14.5 lid 1. Archeologie In het bestemmingsplan is bepaald dat binnen de bestemming(en) voor bodem verstorende activiteiten van meer dan 2.500 m2 en dieper dan 30 cm een archeologisch rapport moet worden overgelegd. Bij het voorliggende bouwplan vinden bodem verstorende activiteiten plaats. Er moet daarom een archeologisch rapport te worden overgelegd. Dit onderzoek is ingediend. De activiteit is door de adviseur archeologie van afdeling Omgevingsbeleid getoetst. De adviseur heeft geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning. Het advies luidt als volgt:
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
19 / 34
“Wij kunnen instemmen met de aanbevelingen uit het archeologisch rapport (ArcheoPro Archeologisch rapport Nr. 18104). Dit houdt in dat er bij de huidige plannen geen archeologisch vervolgonderzoek nodig is.” Hiermee is de aanlegactiviteit niet in strijd met het bestemmingsplan. CONCLUSIE Vanuit het toetsingskader dat betrekking heeft op het uitvoeren van een werk of werkzaamheid, zoals neergelegd in “Schalkwijk Midden” zijn er ten aanzien van deze activiteit geen redenen om de omgevingsvergunning te weigeren.
Activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening INLEIDING De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de activiteit, als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, niet voldoet aan de in artikel 2.12 van de Wabo gestelde toetsingsaspecten. Een toetsing aan deze aspecten heeft plaatsgevonden. TOETSING Ontwikkelkader Schalkwijk-Midden Het gebied Schalkwijk- Midden (het gebied tussen de Europaweg, Kennedylaan en Amerikaweg) is van oorsprong een kantorenwijk gelegen tussen de woonwijken van Schalkwijk. Het gebruik als kantorenzone met veel parkeerplaatsen sluit al geruime tijd niet meer aan bij de eisen van bedrijven, de stad en de omwonenden. Een aantal kantoorgebouwen staat leeg of is tijdelijk in gebruik. Huidige gebruikers en eigenaren en de gemeente willen het gebied een nieuwe impuls geven en ontwikkelen binnen hun eigen tempo en wensen. Partijen zijn daarbij gezamenlijk op zoek gegaan naar een gezamenlijke aanpak en eindbeeld. Dit proces heeft geleid tot de Ontwikkelstrategie Schalkwijk Midden die is vastgesteld door de gemeenteraad van Haarlem (2016/50378). De ontwikkelstrategie bestaat uit drie documenten: 1. Het Manifest (een gezamenlijk gedragen identiteit) 2. Plotregels inclusief plotregelkaart (ruimtelijke en programmatische kaders) 3.
Handboek inrichting Schalkwijk Midden (een handboek en een gezamenlijk plan voor inrichting van de openbare ruimte) Doel van de ontwikkelstrategie is de realisatie van een nieuw stedelijk landschap met daarin een woon-werkgebied met diverse gebouwen, die zowel een relatie aangaan met de stadsstraat Europaweg als met het groene en autoluwe binnengebied. Het concept van “Stad tussen de bomen” staat voor een gebied met een sterk bomenlandschap met een groene corridor als ruggengraat en verbinding voor langzaam verkeer tussen het Spaarne Gasthuis en het winkelcentrum. Langs de corridor worden drie groene verblijfsplekken voorzien waaraan ook werkfuncties zijn gepland.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
20 / 34
Er wordt gezocht naar slimme mobiliteitsconcepten waarbij voetganger en fietser voorop staan. In totaal worden er naar verwachting 1.000 woningen en 750 arbeidsplaatsvoorzieningen gerealiseerd in Schalkwijk-Midden. De Amerikaweg heeft als doorgaande weg een ander karakter dan de Europaweg, waar de plint van de bebouwing diverse functies heeft en zich veel entrees bevinden. Aan de Amerikaweg komen wel entrees, maar in mindere mate en is het programma meer op het wonen gericht. Meewerken met een afwijking van het bestemmingsplan is mogelijk als de transformatieplannen voldoen aan het ontwikkelkader Schalkwijk Midden. Dit wordt beoordeeld door het Regieteam. Ontwikkelvisie Europawijk In december 2019 is de ontwikkelvisie voor de zone Europaweg vastgesteld door de gemeenteraad van Haarlem. Deze zone heeft met de realisatie van minimaal 2.750 woningen, de grootste woningbouwopgave van de Haarlemse ontwikkelzones. In de ontwikkelvisie Europaweg is de herprofilering van de Europaweg naar een stadsstraat het belangrijkste aangrijpingspunt om de gehele zone te ontwikkelen. Het is daarmee de drager voor de gehele ontwikkelzone. De zone Europaweg wijkt af van de andere ontwikkelzones in Haarlem omdat de gemeente zelf weinig grondpositie in het gebied heeft en er tegelijkertijd al de nodige ontwikkelingen zijn gestart, waaronder ook Schalkwijk Midden.
Vanuit de ontwikkelvisie worden geen nieuwe randvoorwaarden aan deze gebieden gesteld. Omschrijving plan Het plan bevindt zich in de meest zuidelijke punt van Schalkwijk-Midden. Het plangebied wordt begrensd door de Europaweg aan de westzijde, de Amerikaweg aan de oostzijde en de Aziëweg aan de zuidzijde. Aan de noordkant wordt het gedeeltelijk begrensd door private (te ontwikkelen) kavels en gedeeltelijk door de groene corridor. In het plan wordt een zestal gebouwen voorgesteld, conform het concept van “Stad tussen de bomen” gepositioneerd aan weerszijden van de groene corridor en met rooilijnen aan de omliggende straten. Het voormalige Fluor-kantoorgebouw wordt behouden en krijgt een prominente positie in het plan. De nieuwbouw is daaromheen geplaatst, met randen aan de Europaweg en de Amerikaweg. De gebouwen zijn allen ontworpen als zelfstandige architectonische eenheid die zich voegen in het karakter van het boslandschap en de omliggende wegen. De gebouwen zijn alzijdig met functies en entrees zowel aan de zijde van de Europaweg/ Amerikaweg als aan de corridor. Om de gebouwen heen wordt groene ruimte gerealiseerd in de vorm van twee bosentrees die onderdeel vormen van het bomenlandschap van Schalkwijk Midden. De gebouwen worden voorzien van een diverse programmatische invulling met in totaal 304 woningen, ca.
1.500 m² bvo commerciële ruimte (kantoorfunctie/ buurtcafé), en parkeerGraag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
21 / 34
voorzieningen waarvan 56 parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeergarage en 313 parkeerplaatsen in het Multiflex gebouw. Hieronder worden de verschillende gebouwen kort beschreven. Transformatie (voormalig Fluor)-gebouw Het voormalige Fluor kantoorgebouw wordt getransformeerd naar een bijzonder woonwerkgebouw. Het wordt het kloppende hart van de wijk en vanuit alle hoeken prominent zichtbaar. Het bestaande casco wordt gehandhaafd en omsloten door een nieuwe gevel met een alzijdige structuur. In de gevel zorgen prismatische erkers voor buitenruimtes en maximaal daglicht tot diep in de lofts. Doordat de gevel trapsgewijs naar buiten verspringt over de hoger gelegen verdiepingen, ontstaat een trapsgewijs silhouet. Rondom het gebouw bevindt zich een Delftse stoep die functioneert als buitenruimte en entreezone voor de woningen en de commerciële ruimtes. In de regieteamvergaderingen is meerdere malen benadrukt dat met name op het dak een stevige groene tuin nodig is om dit gebouw onderdeel te laten zijn van de afgesproken identiteit. Europablok (bestaande uit Townhouses, Kopblok en Surinameblok) Het Europablok bestaat uit drie gebouwdelen die als eenheid zijn ontworpen. De bouwmassa’s worden van elkaar gescheiden met een doorgang tussen de Townhouses en het Surinameblok, en een tussenlid tussen de Townhouses en het Kopblok.
In het Surinameblok en het Kopblok bevinden zich commerciële ruimtes op de begane grond. Er zijn entrees aan de Europaweg, maar ook ter plaatse van de bosentree (Surinameblok) en aan de corridor. De Townhouses hebben een buitenruimte die iets verhoogd ligt ten opzichte van de corridor. De integratie van de twee private buitenruimten op de begane grond in het landschap (de secundaire corridor cq. publieke openbare plein/buitenruimte) is nog niet goed genoeg opgelost. Daarnaast zit de toegang op 1.40 meter+ NAP maaiveldhoogte waardoor een bult in het landschap ontstaat. Deze bult ligt op een kwetsbare plek, namelijk bij een smalle doorgang en recht in het zicht vanaf de corridor. In het Regieteam is afgesproken dat dit geen belemmering is voor het afgeven van de bouwvergunning maar wel verbeterd moet worden. Afgesproken is dat dit wordt aangepast in de uitwerking van het VO buitenruimte naar het DO buitenruimte. Door de hoeken van de buitenruimtes af te ronden en deze te verlagen ten opzichte van de woning, wordt het effect van de ‘bult’’ verminderd. Ook wordt de samenhang tussen buitenruimte en landschap versterkt door een Delftsestoep met dezelfde steen toe te passen als bij Transformatie (Factory) en de Townhouses. Aan de zuidzijde van het Kopblok bevinden zich buitenruimtes, die (gedeeltelijk) uitkragen over de openbare ruimte.
Deze buitenruimtes vormen een eenheid met de rest van het kopblok. De plint van het gebouw ligt terug ten opzichte van de bovenbouw. In het ingediende plan vormen de buitenruimtes zich nog maar beperkt onderdeel van het Kopblok.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
22 / 34
Amerikablok Het Amerikablok is een groot gebouw, bestaande uit drie grote bouwdelen bovenop een gedeeltelijk verdiepte parkeergarage. De verschillende bouwdelen worden van elkaar gescheiden door een ‘tussenlid’, waardoor er een geleding ontstaat en de maat van de korrel in verhouding staat tot deze van de omgeving. De bouwdelen hebben een sterk verwantschap in ritme, materiaal en/of kleur. Door de aaneengesloten bebouwing ontstaat een zo veel mogelijk geluidsluw binnengebied. Door de volumes verschillende hoogtes te geven, trapt het ensemble af naar de groene corridor voor betere bezonning en betere aansluiting met het landschap. Aan de zijde van de Amerikaweg sluit het landschap glooiend aan op de uitkragende balkons. Afgesproken is om de noordgevel van het Amerikablok als groene gevel uit te voeren. En wat betreft het groen op de daken is afgesproken dat in ieder geval de daken van de voegstukken van het Amerikablok als groene tuinen worden ingericht. Dit is noodzakelijk om het grote gebouw in het landschap te integreren. Zowel aan de zijde van de Amerikaweg, als aan de zijde van de corridor bevinden zich entrees. Multiflex De Multiflex is een multifunctioneel gebouw dat naast een mobiliteits hub/parkeergarage ook voorzieningen herbergt zoals een fietsenstalling, horeca en een ruimte voor een pakketdistributiepunt.
Hierdoor zal het gebouw betekenis krijgen voor de hele buurt. Het gebouw is ontworpen als een alzijdige ‘doos’ met een groen en natuurlijk karakter. Door de gevel rondom te bekleden met lamellen van bamboe en gedeelten van de gevel te laten begroeien, bevinden de auto’s zich zoveel mogelijk uit het zicht. Beoordeling Regieteam Het project is meerdere malen besproken in het regieteam Schalkwijk Midden. Hierbij is het project getoetst aan het ontwikkelkader: de identiteit en de plotregels. Toets aan identiteit Het voorgelegde plan is getoetst aan de identiteit. Eén van de essentiële elementen hierbij is het groene karakter van het maaiveld, de gevels en de daken. Dit is vanaf het begin uitgangspunt geweest en vormt een nadrukkelijk onderdeel van de identiteit van Stad tussen de Bomen. De afspraak is dat er robuust groen gerealiseerd wordt dat vanaf het maaiveld zichtbaar is. In het regieteam is afgesproken dat het groen op de daken en de gevels op zich geen onderdeel uitmaakt van de vergunning en later uitgewerkt kan worden. In de voorgestelde gebouwen zijn op de daken onvoldoende randvoorwaarden opgenomen om het robuuste groen te kunnen realiseren. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de hoeveelheid en positie van de installaties op het dak, anderzijds door de technische uitwerking van de daken. Hierdoor is de uitwerking van het groen niet geloofwaardig in de vergunningaanvraag.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl
23 / 34
Bij het afgeven van deze vergunning moeten garanties afgegeven worden dat er robuust groen gerealiseerd wordt aan de gevels en op de daken, passend bij de nieuwe identiteit van het gebied. ER moeten privaatrechtelijk bindende afspraken gemaakt worden tussen de gemeente en ontwikkelaar over de realisatie en beheer van het robuuste groen. ➔ Conclusie: de vergunningaanvraag is niet passend bij de nieuwe identiteit van het gebied. Afgesproken is dat uitwerking van het robuuste groen aan gevel en op daken na vergunningverlening verder uitgewerkt kan worden. Aangezien de vergunningaanvraag onvoldoende geloofwaardigheid biedt dat het het groen uitgewerkt wordt zoals afgesproken in de verschillende regieteams wordt voorgesteld dit privaatrechtelijk vast te leggen. Vastgelegd moet worden dat de ontwikkelaar het groen aan de gevel en daken uitwerkt zoals afgesproken in de verschillende regieteams en passend binnen de identiteit zoals vastgelegd in het ontwikkelkader. Toets aan plotregels Vanuit stedenbouw is hierbij getoetst op de volgende aspecten: -
-
-
-
-
-
-
FSI minimaal 2; de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte is bepalend voor de max. fsi; Toets: de FSI is >2, dit wordt als positief beoordeeld ivm zorgvuldige uitwerking van de volumes en landschappelijke inpassing De verschijningsvorm en korrelgrootte van de bebouwing is divers; Toets: de verschillende gebouwen zijn zeer divers in functie, maat en schaal. Ze hebben alle een eigen karakter waarbij de grotere massa’s zich kenmerken door een duidelijke geleding. De samenhang tussen de verschillende gebouwen en gebouwdelen wordt geborgd door keuzes in materiaal en gevelindeling. De gemiddelde bouwhoogte is circa 6 lagen. Op elke plot mag een hoogte-accent komen tot max. 41 meter, met een footprint van maximaal 500 m2 bvo; Toets: de gebouwhoogte binnen het plan varieert van 3 tot 12 bouwlagen (bovenop een parkeergarage). Het gebouw bevat één hoogte-accent met een maximum hoogte van ca. 38 meter en een footprint van minder dan 500 m2. Bij het positioneren van hogere volumes is de verblijfskwaliteit op het maaiveld (bezonning en windhinder) leidend; Toets: het hoogte-accent bevindt zich aan de noordzijde van de plot. Hierdoor blijven de bezonningseffecten op het omliggende maaiveld (de corridor) beperkt. Voor het Fluor-gebouw is overeengekomen dat de optoppingen niet leiden tot méér schaduw dan het bestaande gebouw.
Minimaal 60 % van de nieuwe bebouwing moet in de rooilijn aan de Europaweg en Amerikaweg gebouwd worden; Toets: zowel aan de Europaweg en de Amerikaweg wordt de rooilijn voor minimaal 60% ingevuld. Gebouwen gaan een relatie aan met het boslandschap door middel van een zorgvuldig en geleidelijk vormgegeven tussendomein en/of de realisatie van reliëf; Toets: de gebouw en het bijbehorende maaiveldontwerp vormen een sterk onderdeel van het omliggende boslandschap. Door middel van het reliëf in het landschap, niveauverschillen in de gebouwen en de uitwerking van de buitenruimtes wordt een goede aansluiting met de corridor geborgd. Ter plaatse van de Europaweg bestaat het tussendomein uit een verhoogde verdieping die toegankelijk is met een trap, ter plaatse van de Amerikaweg wordt het hoogteverschil meer landschappelijk opgelost door middel van een reliëf in de buitenruimte dat aansluit op het gebouw. De netto verdiepingshoogte van de begane grond is bij sloop/ nieuwbouw > 3,5 m, zodat er in de toekomst sprake is van flexibel inzetbare gebouwen. Bij de werkruimtes op de begane grond is er een directe link tussen werken en openbare ruimte; Toets: ter plaatse van de werkfuncties en entrees is de verdiepingshoogte > 3,5 meter.
Graag ons kenmerk noemen bij uw reactie. Postadres: Postbus 511, 2003 PB Haarlem
Kenmerk: 2019-10942 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl