2 Rapportage woningbouw Haarlem 2024 “Historisch veel woningen opgeleverd, maar blijvende focus op doorbouwen en aanjagen, juni 2024
Tekst van het document
Overig door verbouw
Figuur 5: Verdieping overige toevoegingen 2016 t/m 2022. **voorlopige cijfers In de volgende paragraaf wordt per stadsdeel dieper ingegaan op de woningvoorraadontwikkeling.
3.2 Ontwikkeling woningvoorraad per stadsdeel In figuur 7 is te zien welke ontwikkelingen per stadsdeel hebben plaatsgevonden in de woningvoorraad in 2023. In Schalkwijk is de bruto groei (nieuwbouw + overige toevoegingen) van de woningvoorraad met 850 woningen het grootst. Ook in stadsdeel Oost zijn er in 2023 relatief veel bruto woningtoevoegingen: circa 340. In Schalkwijk en Oost zijn de toevoegingen met name aan de nieuwbouw te danken. Ook in Zuidwest, Noord, en Centrum zijn nieuwbouwwoningen toegevoegd, respectievelijk 71, 47 en 8 stuks. Deze aantallen zijn dus klein in verhouding tot de ontwikkelingen in Schalkwijk en Oost. ‘Overige toevoegingen’ komen in elk stadsdeel voor, variërend van 60 tot bijna 100 woningen in 2023. ‘Overige onttrekkingen‘ zijn er in 2023 nauwelijks in Schalkwijk en Oost; het concentreert zich in Zuidwest, Noord en Centrum (in elk stadsdeel circa 30 woningen).
26
Voorraadontwikkeling 2023, per stadsdeel, bron: CBS 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 Overige onttrekking (1)
Centrum
Zuid-West
Oost
Noord
Schalkwijk
-31
-25
-3
-27
-1
Sloop (1)
0
0
0
0
0
Overige toevoeging (1)
76
67
87
60
97
Nieuwbouw (1)
8
71
252
47
753
Nieuwbouw (1)
Overige toevoeging (1)
Sloop (1)
Overige onttrekking (1)
Figuur 6: Ontwikkelingen woningvoorraad per stadsdeel 2023 (bron: CBS)
Netto voorraadontwikkeling per stadsdeel, 2016-2023, bron: CBS 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 -200 -400
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Schalkwijk
-1
23
315
242
167
160
153
849
Noord
83
309
112
166
90
-66
149
82
Oost
138
-48
169
87
378
-178
7
336
Zuid-West
38
371
118
158
56
308
57
113
Centrum
105
105
123
151
74
74
135
54
Saldo
363
760
837
804
765
298
501
1434
Centrum
Zuid-West
Oost
Noord
Schalkwijk
Saldo
Figuur 7: Verdeling netto groei per stadsdeel in de periode 2016 t/m 2023 (bron: CBS) Figuur 8 toont de netto voorraadontwikkeling per stadsdeel in de periode 2016-2023. Het valt op dat het relatief omvangrijke positieve Haarlemse netto saldo in 2023 (+1.434) vooral is geland in Schalkwijk (+849) en daarna in Oost (+336). Ook Zuidwest (+113), Noord (+82) en Centrum (+54) hebben – op afstand van Schalkwijk en Oost - een positief netto saldo. Ook in 2022 hadden alle stadsdelen een positief netto saldo.
27
Figuur 9 laat zien hoe de bruto groei van de voorraad per stadsdeel in de periode 2016 t/m 2023 is verdeeld over nieuwbouw en ‘overige toevoegingen’. In het stadsdeel Centrum betstaat de bruto groei over de hele periode bijna volledig uit ‘overige toevoegingen’ (95% van de bruto groei in de periode 2016 t/m 2023 is een ‘overige toevoeging’). Zonder veel grootschalige nieuwbouw laat stadsdeel Centrum een gestage en stabiele bruto groei van het aantal woningen zien, zij het in 2023 (+76) minder dan gemiddeld in de periode 2016-2023 (circa +140). Ook voor stadsdeel Noord geldt dat het merendeel van de bruto groei bestaat uit ‘overige toevoegingen’; 65% van de bruto groei in Noord in de periode 2016 t/m 2023 is een ‘overige toevoeging’. Voor Zuidwest is dat aandeel 42% en in Oost en in Schalkwijk is dit aandeel respectievelijk 29% en 18%. Schalkwijk en Oost zijn dus vooral de stadsdelen waar het hoofdbestanddeel van de bruto groei van de voorraad uit nieuwbouw bestaat, ook in 2023.
Bruto woningtoevoegingen per stadsdeel: verhouding nieuwbouw - overige toevoegingen, 2016-2023, bron: CBS 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 ‘16‘17‘18‘19‘20‘21‘22‘23
‘16‘17‘18‘19‘20‘21‘22‘23
‘16‘17‘18‘19‘20‘21‘22‘23
‘16‘17‘18‘19‘20‘21‘22‘23
‘16‘17‘18‘19‘20‘21‘22‘23
Centrum
Zuid-West
Oost
Noord
Schalkwijk
Nieuwbouw
Overige Toevoegingen
Figuur 8: Bruto woningtoevoegingen per stadsdeel, periode 2016 t/m 2023 (bron: CBS)
Afbeelding 4 Brinkmanpassage - Centrum
28
3.3 Ontwikkeling nieuwbouwwoningvoorraad per segment en woningtype De verdeling 40% sociale huur/40% middelduur/20% vrije segment geldt in beginsel voor alle nieuwbouwprojecten. Onderlegger hiervoor zijn het coalitieakkoord, de woonvisie en de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (geëvalueerd en spelregels geactualiseerd in 2022). Uitzondering werd tot voor kort gemaakt voor projecten kleiner dan 10 woningen en voor een aantal zogenaamde “maatwerk”-projecten. Deze laatste zijn projecten waar ten tijde van de vaststelling van de nota kaders en instrumenten reeds privaatrechtelijke afspraken waren gemaakt of in vergaande voorbereiding waren. Ook sloop/nieuwbouw projecten van woningcorporaties vallen buiten deze indeling. Voor de ontwikkelzones aan de westkant van de stad geldt dat 50% van de woningen in de sociale huur moet worden gerealiseerd. Voor projecten aan de westkant die buiten de ontwikkelzones worden gerealiseerd geldt een verdeling van 40% sociale huur/betaalbaar-40% middelduur-20% overig of 50% betaalbaar sociale huur-50% overig. Figuur 10 gaat specifieker in op de sloop/nieuwbouw cijfers van de woningcorporaties. De netto cijfers per jaar tellen op tot een netto afname van 61 woningen in de periode 2016 t/m 2023.
Dit verhoudingsgewijs lage getal heeft onder andere te maken met de maatschappelijke context (crisis) destijds en de daarbij behorende capaciteit aan woningbouwplannen. Bij de corporaties lag in de periode tot 2020 vooral de focus op renovatie en op herstructureringsplannen met sloop/nieuwbouw. Op dit moment ligt de focus niet alleen meer op renovatie en wijkverbetering, maar vooral ook op het vergroten van het aanbod via uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen, zoals in 2023 is gebeurd (+125). Zo luidt de prestatieafspraak die daar voor de periode 2022-2025 met de drie grote Haarlemse woningcorporaties is gemaakt dat zij in de periode 2022 t/m 2030 een bouwproductie van minimaal 3.180 woningen zullen realiseren. Dit leidt tot een netto nieuwbouwtoevoeging van minimaal 1.900 sociale huurwoningen. Nb: naast woningcorporaties realiseren private partijen ook sociale huurwoningen. Figuur 10 is dus geen uitputtende weergave voor het aantal sociale huurwoningen dat in Haarlem wordt gerealiseerd. Het zegt uitsluitend iets over corporatiewoningen in de periode 2016-2023.
Figuur 9: Aantal woningen sloop en nieuwbouw woningcorporaties periode 2016 t/m 2023
29
De komende jaren zullen er substantiële aantallen sociale huurwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Grote herstructureringsprojecten als de Slachthuisbuurt/J.J. Hamelinkstraat, de Staalstraat/Bazellaan en de Aart van der Leeuwstraat zijn in 2022 en 2023 gestart met de bouw. Van deze drie is Hamelinkstraat inmiddels deels opgeleverd en zullen ook de andere twee in 2024 zorgen voor nieuwe toevoegingen in de sociale huurwoningenvoorraad. Voor de komende jaren is de indicatieve opleverplanning van plannen die de corporaties als hard bestempelen als volgt: Verwachtte bruto opleveringen per jaar
2024
2025
Hamelinkstraat/slachthuisbuurt
2026
2027
Rozenrpieel
14
Aart van der Leeuw
135
Staalstraat/Bazellaan
103
136
Jacob Geel
9
Ripperda
24
Optoppen Meerwijk
82
Fietzfabriek
20
Athenestraat
25
Louis Pasteur
122
Romolenbeek
34
Oostpoort 1f
95
Sonneborn
75
Schalkwijkcentrum fase 2
80
Stephensonstraat
68
Grijpensteinweg
110 24
Koepel Elan
96
Schoterkwartier/Deli
Totaal
Totaal
100
53 338
105
562
400
1405
Figuur 10: Indicatieve verwachte opleveringen per jaar De indicatieve opleververwachting op basis van bovenstaande figuur is dat voor 1-1-2028 tussen de 1.000 en 1.400 woningen kunnen worden opgeleverd.
Afbeelding 5 Gonnet - Centrum
Afbeelding 5a Poort van Boerhaave - Sint Jacob
30
3.4 Effecten beleidsmaatregelen/kaders realisatie woningen middensegment De realisatie van een aanzienlijk deel van Haarlemse woningbouwambitie moet plaatsvinden in het middensegment. De druk op dit segment is enorm en het aanbod beperkt. Met de beleidskaderstelling binnen de gemeente Haarlem omtrent het middensegment wordt niet alleen gepoogd om voldoende aanbod in dit segment te realiseren, maar ook te zorgen dat deze woningen bij de juiste doelgroep terecht komen (mensen met een inkomen van maximaal anderhalf keer modaal bij het lage middensegment en mensen met een inkomen van maximaal twee keer modaal bij het hoge middensegment) en dat deze woningen ook waar mogelijk zo lang mogelijk in dit segment blijven. Dit gaat echter niet vanzelf. Via anterieure overeenkomsten, waarin de spelregels uit de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment met ontwikkelaars worden vastgelegd (o.a. aantallen, verkoopvoorwaarden en verhuurvereisten) en in 2023 mogelijk ook via de huisvestingsverordening of bestemmingsplannen (zelfbewoning en toewijzing) kan de gemeente sturing geven met betrekking tot dit aanbod op de Haarlemse woningmarkt. Er zijn tot nu toe meerdere anterieure afspraken gemaakt. Er kan echter nog niet worden nagegaan of men zich aan de afspraken heeft gehouden, omdat de projecten waarop de afspraken betrekking hebben nog moeten worden opgeleverd.
Volgend jaar verwachten we hier wel meer over aan te kunnen geven omdat dan een project als bijvoorbeeld Link aan de Schipholweg ook op de afspraken is gemonitord.
3.5 Monitoring Stadsdeal Ouderenhuisvesting In februari 2022 heeft de gemeente in de Stadsdeal Ouderenhuisvesting samen met woningcorporaties en ouderenzorgaanbieders doelen en afspraken over samenwerking geformuleerd. Ook zijn er op basis van behoefte onderzoek doelen gesteld met betrekking tot de realisatie van voor ouderen geschikte (zorg)woningen. Bij ouderenhuisvesting gaat het primair om die vormen van huisvesting die meer dan reguliere woningen zijn afgestemd op de specifieke wensen en behoeften van ouderen. Van het vermijden van traplopen in de woning tot aan de meer aangepaste huisvestingsvormen waar faciliteiten op maat beschikbaar zijn. Geactualiseerde opgave In de stadsdeal is de opgave vastgesteld op basis van onderzoeken van ABF Research (opgave woningen) en Gupta Strategics (opgave WLZ V&V zorg). Beide bureaus hebben afgelopen jaar de prognoses opnieuw uitgevoerd rekening houdend met de nieuwe kaders vanuit het Rijk voor verpleegzorg en gewijzigde demografische ontwikkelingen en inzichten. Inmiddels is op basis van de cijfers en inzichten uit beide onderzoeken een geactualiseerde opgave voor de stadsdeal vastgesteld (bestuurlijke vaststelling is mei 2024). Er is uitgegaan van de prognose waarin sprake is van de hoogste groei in WLZ V&V zorg, mede rekening houdend met een gewenste overmaat en flexibiliteit in de inzet van zorggeschikte woningen.
Dit leidt tot een geactualiseerde opgave. Afgelopen jaren is toegewerkt naar planvorming op basis van de vastgestelde opgave 2021-2040, te weten: • 530 verpleegplekken (zorggeschikte woningen); • 700 geclusterde woningen; • 3.720 aangepaste en nultredenwoningen.
31
Jaarlijks wordt gemonitord hoe we staan in relatie tot de productie van deze woningen. Het volgende beeld komt naar voren: • Er zijn in Haarlem recentelijk nog geen specifieke ouderenzorgwoningen opgeleverd. Wel verwachten we dat dit jaar de eerste geclusterde zorgwoningen bij Hof van Jacob in Schalkwijk worden opgeleverd. • Binnen de programmering van de plancapaciteit is bekend dat er ca. 265 geclusterde woonzorgeenheden worden toegevoegd. Dit is ca. 30% van de behoefte. • Doordat de plancapaciteit in Haarlem voor ca. 95% uit appartementen bestaat en deze groter is dan de behoefte aan nultredenwoningen kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting behaald zal worden. • Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben voor de toevoeging van ca. 273 intramurale zorgplaatsen op grond van nog toegekende capaciteit voor verpleeghuisplaatsen. Van de noodzakelijke uitbreiding intramurale capaciteit staat nu al ruim 50% in de planning. Voor de verdere uitbreidingsmogelijkheden focussen we op kansen in de ontwikkelzones en in de nabijheid van bestaande zorgvoorzieningen. Oostpoort wordt gezien de excentrische ligging en de afwezigheid van een grotere zorgvoorziening in de nabijheid als minder geschikt geacht.
Een groot deel van de opgave aan zorggeschikte woningen kan worden ingevuld met nog toegekende uitbreidingscapaciteit verpleeghuiseenheden in Haarlem (275 of 335). Voor de invulling van de overige opgave zorggeschikte en geclusterde woningen kan worden gekeken naar het potentieel aan woningen in de bestaande voorraad en de nieuwbouw. De bestaande voorraad biedt vooral binnen de sociale huur goede mogelijkheden om aanvullend aanbod zorggeschikte en geclusterde woningen toe te voegen. In welk tempo en hoeveel woningen uit de bestaande voorraad als zorggeschikte woning kunnen worden toegevoegd is nog niet goed te zeggen. Vooralsnog is het daarom wenselijk om binnen de nieuwbouwprojecten te blijven sturen op aanvullende plancapaciteit van met name zorggeschikte woningen. Dit met in acht name van de bestaande woningbouwregels (40-40-20) voor nieuwbouw. Voor de aanvullende vraag naar zorggeschikte en geclusterde woningen in de middeldure huur en koop biedt nieuwbouw sowieso de beste kansen. Ook de invulling van aanvullend aanbod nultredenwoningen zal via nieuwbouw worden ingevuld. De opgave in de plancapaciteit Jaarlijks wordt gemonitord hoe we staan in relatie tot de productie van deze woningen. Dit doen we aan de hand van nieuwe realisaties en door te kijken naar de geprogrammeerde woningen in de plancapaciteit.
Op basis van de monitor plancapaciteit van februari 2024 en een nadere opgave van de te verwachten intramurale en/of zorggeschikt wonen toevoegingen door de drie grote Haarlemse zorginstelling (Kennemerhart, Zorgbalans en St. Jacob) komt het volgende beeld naar voren: • Er zijn in Haarlem recentelijk nog geen specifieke ouderenzorgwoningen opgeleverd. Wel verwachten we dat dit jaar de eerste geclusterde zorgwoningen bij Hof van Jacob in Schalkwijk worden opgeleverd. Verder zien we dat er door de zorginstellingen en een aantal ontwikkelaars diverse projecten in voorbereiding zijn (o.a. bij Rootz, op het Beatrixplein en in de Zijlweg-zone). • De capaciteitsuitbreidingsmogelijkheden voor geclusterd wonen op de korte termijn zijn op peil gebleven. Wel zien we dat de planontwikkeling van een aantal plannen op dit moment stilligt (o.a. St. Jacob in de Hout) of de start bouw als gevolg van de bouwmarktontwikkeling naar achter is geschoven (o.a. Rootz). • Doordat de plancapaciteit in Haarlem voor ca. 95% uit appartementen bestaat en deze groter is dan de behoefte aan nultredenwoningen kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting behaald zal worden.
32
• Binnen de programmering van de plancapaciteit is bekend dat er ca. 265 geclusterde woonzorgeenheden worden toegevoegd. Dit is ca. 30% van de behoefte. Binnen de planvoorraad wordt daarom gezocht naar extra programmamogelijkheden op dit vlak. Daarbij focussen we op mogelijkheden in de ontwikkelzones en in de nabijheid van bestaande zorgvoorzieningen. • Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben voor de toevoeging van ca. 273 intramurale zorgplaatsen of zorggeschikte woningen. Van de noodzakelijke uitbreiding intramurale capaciteit staat nu al ruim 50% in de planning. Voor de verdere uitbreidingsmogelijkheden focussen we op kansen in de ontwikkelzones en in de nabijheid van bestaande zorgvoorzieningen. Inmiddels hebben de corporaties en de zorgpartijen met betrekking tot de ontwikkelzone Oostpoort wel aangegeven die locatie, gezien de excentrische ligging en de afwezigheid van een grotere zorgvoorziening in de nabijheid, minder geschikt te vinden.
Afbeelding 6 Link! - Haarlem Oost
33
4.
Plancapaciteit Haarlem 4.1 Plancapaciteit Haarlem Dit hoofdstuk geeft inzicht in de nieuwbouw- en transformatieplannen voor de komende jaren op basis van de plancapaciteit. Waar mogelijk wordt inzicht geboden in de verdeling naar prijssegment. Er is onderscheid gemaakt in het jaar 2023 en de tijdshorizon vanuit de ‘Uitwerking coalitieakkoord woningbouwprogramma’, te weten 2016 t/m 2025. Voor de jaren 2016 t/m 2023 is gebruik gemaakt van de reeds gerealiseerde resultaten over deze periode (CBS-cijfers).
Wat is plancapaciteit? De plancapaciteit geeft aan hoeveel woningen gerealiseerd kunnen worden op basis van de huidige woningbouwplannen. Het begrip ‘woningbouwplannen’ is zeer breed. Het varieert van een eerste idee tot een vastgesteld bestemmingplan. Op basis van een bestemmingsplan worden omgevingsvergunningen verleend. Zodra de woning is opgeleverd, valt de woning uit de plancapaciteit. De plancapaciteit is een goede maat om te voorspellen hoeveel woningen kunnen worden gerealiseerd. Het is niet goed mogelijk om te voorspellen wanneer woningen worden gerealiseerd. De plancapaciteit is geen planningsinstrument. De gemeente heeft een rol bij de totstandkoming van woningbouwprojecten. Enerzijds faciliteert de gemeente ontwikkelende partijen, anderzijds stelt zij eisen aan de kwaliteit. Uiteindelijk zijn het de ontwikkelende en bouwende partijen die tot realisatie moeten komen. Zowel het proces van ‘eerste idee’ tot bestemmingsplan als het proces van de aanvraag omgevingsvergunning tot oplevering telt veel redenen die tot vertraging kunnen leiden. In de plancapaciteit is waar mogelijk ook transformatie van overig vastgoed meegenomen, maar deze laat zich lastig voorspellen. De keuze om te transformeren wordt vaak niet in een vroeg stadium met de gemeente gedeeld. Sowieso geldt dat de onzekerheid toeneemt naarmate de woningbouwplannen verder in de tijd liggen.
4.2 Opleveringen en bruto plancapaciteit 2016 t/m 2030 Figuur 12 toont het saldo woningtoevoegingen in de periode 2016 t/m 2023 en de bruto plancapaciteit voor de periode 2024 t/m 2030 (rechter kolom). Het geeft een beeld van hoeveel toekomstige plannen er zijn (harde en zachte plannen) in deze periode, en wat er daadwerkelijk is gerealiseerd in de periode ervoor. Ook worden de monitors uit de verschillende jaargangen naast elkaar gezet. Op die manier is het mogelijk om bij te houden hoeveel er door te jaren heen veranderd in het aantal plannen t/m 2030. Het hebben van voldoende plannen is noodzakelijk om de (bouw)ambitie om 10.000 woningen t/m 2030 te behalen. Let wel: dit is geen woningbouwprognose. Het is uitsluitend een overzicht van de bruto plancapaciteit t/m 2030. Hoofdstuk 5 gaat dieper in op de prognose en de haalbaarheid van plannen.
34
De kolom Monitor 2024 laat zien dat het aantal potentieel op te leveren woningen op basis van de plancapaciteit in 2024 rond de 1.000 ligt. In 2025 betreft het circa 550 woningen om vervolgens na 2025 flink te stijgen. Monitor 2021
Monitor 2022
Monitor 2023
Monitor 2024
Jaar
Aantal
Status
Aantal
Aantal Status
Aantal Status
2016
363
Gerealiseerd 363
Gerealiseerd 363
Gerealiseerd 363
Gerealiseerd
2017
759
Gerealiseerd 759
Gerealiseerd 759
Gerealiseerd 759
Gerealiseerd
2018
837
Gerealiseerd 837
Gerealiseerd 837
Gerealiseerd 837
Gerealiseerd
2019
804
Gerealiseerd 804
Gerealiseerd 804
Gerealiseerd
2020
765
Gerealiseerd 804 Gerealiseerd (subtotaal 765 2016 t/m 2020: 3528)
Gerealiseerd 765
Gerealiseerd 765
Gerealiseerd
Gerealiseerd (subtotaal 298 2016 t/m 2021: 3826)
Gerealiseerd 298
Gerealiseerd
Gepland
Gerealiseerd. (subtotaal 501 2016 t/m 2022: 4327)
Gerealiseerd
2021
2022
847
1307
Gepland
Gepland
298
898
Status
501
2023
2464
Gepland
1455
Gepland
1097
Gepland
1434
2024
1050
Gepland
1768
Gepland
937
Gepland
989
Gerealiseerd (subtotaal 2016 t/m 2023: 5761) Gepland
2025
3104
Gepland
2624
Gepland
1734
Gepland
549
Gepland
2026
4256
Gepland
4510
Gepland
3678
Gepland
2161
Gepland
2027
1937
Gepland
2036
Gepland
3643
Gepland
2315
Gepland
2028
870
Gepland
1027
Gepland
2354
Gepland
2597
Gepland
2029
175
Gepland
357
Gepland
883
Gepland
1625
Gepland
380
Gepland (subtotaal 778 2021 t/m 2030: 16390
1033
Gepland (subtotaal 2443 2023 t/m 2030: 15359)
2030
Totaal* 19.918
19.701
Gepland (subtotaal 2022 t/m 2030: 15453)
19.686
Gepland (subtotaal 2024 t/m 2030: 12679)
18.440
Figuur 11: Indicatie op te leveren nieuwbouwwoningen 2024 t/m 2030 (excl. te slopen woningen en gerealiseerde toevoegingen aan de woningvoorraad 1016 t/m 2023). Bron: CBS en Monitor plancapaciteit februari 2024), *gerealiseerd en gepland
35
Figuur 12 brengt twee belangrijke bevindingen in beeld. Ten eerste laat het een verschuiving naar achter in de tijd van het aantal geplande woningen zien. Waar de kolom Monitor 2021 nog een piek in het aantal op te leveren woningen in 2023 liet zien, verschuift deze (afgevlakte) piek in de Monitor 2024 naar de periode 2026-2028. Ten tweede laat figuur 12 een recente daling van het totaal aantal gerealiseerde + het aantal geplande woningen in de periode 2016 t/m 2030 zien. Waar dit aantal, met een licht dalende trend, min of meer van dezelfde orde van grootte blijft in de Monitors 2021 t/m 2023 (een kleine 20.000 woningen), zien we in Monitor 2024, met een totaal van 18.440 woningen, een terugval van 1.250 woningen ten opzichte van het totaal in de Monitor van 2023 (19.686). Deze terugval wordt veroorzaakt door de 1.136 nieuwbouwwoningen die in 2023 zijn gerealiseerd. Ook speelt een rol dat er wijzigingen zijn in nieuwbouwprojecten; omwille van een betere kwaliteit worden minder woningen opgenomen ten gunste van stedelijke voorzieningen. Figuur 13 maakt de verschuiving van de planning naar achteren in de tijd visueel inzichtelijk. De groene lijn geeft de planningen van Monitor 2021 weer, de roze van Monitor 2022, de blauwe van Monitor 2023 en de gele lijn die van Monitor 2024.
Tegelijkertijd zien we dat de lijn van de meest recente Monitor is afgevlakt ten opzichte van eerdere monitoren (een minder extreme top). Dat maakt de mogelijkheden tot realisatie van de plancapaciteit realistischer.
Plancapaciteit - planning en realisatie vergeleken 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
Jaar 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Monitor 2021
0
363 759 837 804 765 847 1307 2464 1050 3104 4256 1937 870 175 380
Monitor 2022
0
363 759 837 804 765 298 898 1455 1768 2624 4510 2036 1027 357 778
Monitor 2023
0
363 759 837 804 765 298 501 1097 937 1734 3678 3643 2354 883 1033
Monitor 2024
0
363 759 837 804 765 298 501 1434 989 549 2161 2315 2597 1625 2443
Monitor 2021
Monitor 2022
Monitor 2023
Monitor 2024
Figuur 12: Ontwikkeling van de plancapaciteit in de Monitoren van 2021, 2022, 2023 en 2024
36
4.3 Inschatting van de segmentering Figuur 14 geeft een doorkijk van de ingeschatte segmentering van de opleveringen 2024 t/m 2030. De basis is de bruto plancapaciteit (totaal van alle plannen); er gaat geen bewerking voor het daadwerkelijk aantal opleveringen aan vooraf. Hoofdstuk 5 schetst een beeld van de verwachting van de woningbouwproductie. Voor vrijwel alle plannen in de periode 2024 t/m 2030 is bekend hoe de woningsegmentering eruitziet. Let wel: toch blijft dit een inschatting, in werkelijkheid kan dit nog afwijken omdat de woningbouwprogrammering in veel projecten nog kan wijzigen. Van de plannen waarvan nog geen segmentering is (slechts 120 woningen) mag worden aangenomen dat deze zullen voldoen aan de uitgangspunten van de beleidsregel 40/40/20, mits ze groter zijn dan 10 woningen.
Doelstelling 40-40-20 afgezet tegen verwachte segmentering 2024 t/m 2030 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Sociale huur Middensegmen Middensegmen Sociale huur liberalisatiegren t laag huur + t hoog huur + aftoppingsgrens s koop koop
Vrije segment geen kaders
Doelstelling 40-40-20
28%
12%
24%
16%
20%
Verwachte segmentering
24%
21%
18%
17%
21%
Figuur 13: Verwachte segmentering 2024 t/m 2030 van de geplande woningen (bron: Monitor Plancapaciteit februari 2024). Disclaimer: De woningsegmentering wordt in de monitor bijgehouden voor het totaal aantal woningen dat binnen een project wordt gerealiseerd. De meeste projecten worden echter verspreid over meerdere jaren opgeleverd. Dat geeft enige ruis in de cijfers. Wanneer we specifieker kijken naar de verwachte segmentering binnen de plancapaciteit in figuur 14, dan zien we dat het aandeel sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens iets onder de programmatische wens ligt (24% t.o.v. 28%). Terwijl het aandeel sociale huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens juist is overgeprogrammeerd (21% t.o.v. 12%). Dit is een gevolg van programmering sociale woningbouw in maatwerkprojecten als Schonevaert en Being, waar de sociale programmering is vastgesteld voordat de nota kaders en instrumenten van 2018 in werking trad. Gemiddeld ligt het percentage sociale huur, met in totaal 45%, op dit moment dus iets boven de beleidsdoelstelling van 40%. Dit is een wenselijke uitkomst omdat er de komende jaren verhoudingsgewijs meer sociaal zal moeten worden gerealiseerd, om de onderproductie van de afgelopen jaren goed te maken. Het aandeel middensegment laag (huur + koop) is nog iets ondergeprogrammeerd (18% t.o.v.
24%) terwijl het aandeel middensegment hoog (huur + koop) bijna op het streefpercentage ligt (17% t.o.v. 16%). Ook dit is nog een gevolg van de maatwerkafspraken van voor het in werking treden van de nota kaders en instrumenten.
37
De woningen in het vrije segment (geen kaders) liggen steeds meer op het wenspercentage (21% t.o.v. 20%); dit percentage is in de afgelopen jaren afgenomen ten gunste van het aandeel sociaal en dus toegegroeid naar het aandeel in de programmering. Verder moet bij de verdeling in Figuur 14 worden vermeld dat het voor grote delen nog een indicatie is. Voor de meeste plannen is nog geen anterieure overeenkomst afgesloten. De plannen kunnen daarmee nog programmatisch veranderen. Echter, bij het maken van de anterieure afspraken gelden de spelregels voor onze woningbouwprogrammering, zodat mag worden verwacht dat de afwijkingen niet heel groot zullen zijn. In de komende jaren worden tevens woningen gerealiseerd in de categorie ‘toevoegingen anderszins’, hierdoor kan de verhouding in de uiteindelijke realisaties nog veranderen. Hierop kan de gemeente in principe niet sturen en zijn ook geen segmenteringen bekend. Al met al kan worden gesteld dat de spelregels binnen onze woningbouwprogrammering zorgen voor een steeds betere verdeling binnen nieuwbouwprogrammering en hiermee goed bijdragen aan de ambities uit het coalitieakkoord. Aandachtspunt voor de toekomst is het op peil houden van de percentages in de betaalbare voorraad.
Om te kunnen voldoen aan de doelstellingen van de woningdeal zullen er de komende tijd verhoudingsgewijs meer sociale huur en meer middeldure huur laag moeten worden opgeleverd.
4.4 De plancapaciteit van de drie Haarlemse woningcorporaties De Haarlemse woningcorporaties zijn inmiddels, mede als gevolg van de goede samenwerking tussen gemeente en de corporaties onderling, goed in stelling gebracht binnen de plancapaciteit. De totale potentiële bruto plancapaciteit met reële kansen en mogelijkheden voor de drie Haarlemse woningcorporaties is op dit moment 5.332 woningen. Minus de geplande sloop van 1.067 maakt dit een netto potentieel van 4.320. Hiervan zijn 3.062 woningen (=71%) gepland in ontwikkelzones. Deze plancapaciteit is als volgt verdeeld over de corporaties: • Elan Wonen: 1.694 woningen; • Pré Wonen: 1.529 woningen; • Ymere: 1.097 woningen. De netto harde plancapaciteit (realisatiekans >50%) waarvan de oplevering is gepland voor 2026 was eind december 2023 2.023. Hier staat de sloop tegenover van 955 woningen. De netto harde plancapaciteit is hiermee 1.113. In algemene zin kan op basis van bovenstaande worden geconcludeerd dat de plancapaciteit ruim voldoende is om met elkaar de ca. 3.000 sociale huurwoningen uit de stedelijke doelstelling en de prestatieafspraken ook daadwerkelijk te realiseren voor eind 2030. Wel zullen we daarbij gezamenlijk moeten streven om zoveel mogelijk plancapaciteit voor die periode ook hard te maken en te koersen op tijdige realisatie.
Een toenemend vraagstuk hierbij is wel de financierbaarheid van de opgave na met name 2028. Door de stijgende bouwprijzen in zowel de nieuwbouw, maar ook bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en de maatregelen die de corporaties in het kader van de betaalbaarheid van woningvoorraad hebben moeten nemen, staat de financieringscapaciteit onder druk.
4.5 Segmentering per stadsdeel Onderstaande staafdiagram (Figuur 15) geeft de geprogrammeerde segmentering van de woningbouwplannen per stadsdeel weer voor de periode 2024 t/m 2030. Stadsdeel Centrum loopt
38
het meest uit de pas met de beleidsdoelstelling 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrije segment. Ca. 70% staat gepland als vrij segment, slechts 15% als sociale huur. Verklaring hiervoor is dat er relatief veel plannen kleiner dan 10 woningen zijn in Centrum, waardoor de verdeling 40-4020 niet van toepassing is. Tegenhanger is Schalkwijk waarbij de segmentering het meest overeenkomt met de beleidsdoelstellingen (al wordt sociale huur tot de aftoppingsgrens ondergeprogrogrammeerd als gevolg van de maatwerkafspraken bij Schonevaert en Being). Verklaring is dat hier juist veel grote projecten worden gerealiseerd waarbij strakker regie te voeren is. De andere stadsdelen tonen eveneens een verdeling waaraan de verdeling in de beleidsdoelstelling is te herkennen, zij het met enige afwijkingen. Wat opvalt is dat in de stadsdelen Zuidwest en Noord het aandeel middensegment laag relatief beperkt is (11% en 9%; ten opzichte van 24% in de beleidsdoelstelling). Dit is te verklaren doordat voor ontwikkelzones ten westen van het Spaarne, voor de actualisering van de spelregels voor de woningbouwprogrammering van november 2022, werd gestuurd op 50% sociale huur en 50% vrije segment. Ook in Oost is het aandeel middensegment wat lager dan in de beleidsdoelen (14% ten opzichte van 24%).
In Zuidwest is de verdeling over de sectoren gewijzigd ten opzichte van die in Monitor 2023, vooral onder invloed van een vermindering van het aantal geprogrammeerde woningen in het middensegment hoog; in deze monitor is het aandeel van dit segment in Zuidwest 5% (in de monitor van 2023 was dat nog 17%; dat was toen bijna gelijk aan de verdeling in de beleidsdoelen: 16%).
Woningbouw segmenten per stadsdeel 100% 90%
16%
20%
24%
16% 70%
11%
24%
21%
12%
26%
22%
9% 28%
20%
14%
6%
20% 10%
14% 25%
40% 30%
14% 9%
5%
60% 50%
17%
35%
80% 70%
17%
28%
5%
33%
34% 14%
10% 0% Doelstelling 404020
Centrum
Zuid-West
Oost
Noord
Sociale huur aftoppingsgrens
Sociale huur liberalisatiegrens
Middensegment laag huur + koop
Middensegment hoog huur + koop
Schalkwijk
Vrije segment geen kaders
Figuur 14: Woningbouwsegmenten per stadsdeel, stand februari 2024
39
4.6 Ontwikkelzones Haarlem kent acht ontwikkelzones waarbinnen de woningbouwplannen de komende jaren voor een groot deel moeten worden gerealiseerd. Het grootste gedeelte van de Haarlemse plancapaciteit (ca 10.000 woningen) valt binnen de ontwikkelzones. In Figuur 16 staan per ontwikkelzone het aantal geplande woningen in de visies, een indicatie van het aantal opgeleverde woningen tot en met 2023 en de geplande opleveringen (in 2024 t/m 2025, 2026 t/m 2030 en na 2030). Er zijn tot nu toe circa 3.000 woningen gerealiseerd, het leeuwendeel binnen de ontwikkelzones Schipholweg en Europaweg (circa 300 woningen in de OZZW Spoorzone). In de periode 2024 t/m 2025 staan circa 550 opleveringen gepland in de ontwikkelzones, bijna 7.500 in de periode 2026 t/m 2030 en circa 2.750 woningen na 2030. De aantallen gerealiseerde woningen tot en met 2023 in figuur 16 zijn gebaseerd op de opgebouwde kennis die er is over de ontwikkelzones. We hopen figuur 16 volgend jaar te kunnen vullen met gegevens uit de basisregistratie.
Stadsdeel
Ontwikkelzone
Geplande Geplande Opgeleverd opleveringen aantal t/m 2023 2024 t/m woningen* 2025
Oost
Spaarnesprong
Ca. 500
0
60
414
Oost
Oostpoort
Ca. 1.000
0
95
750
150
Schalkwijk
Schipholweg
1.980
1.931
49
0
0
Schalkwijk
Europaweg
Minimaal 3.800
742
162
3.933
1.500
Noord
Planetenlaan/ Orionweg
Ca. 550
0
0
555
0
Noord
Spaarndamseweg Ca. 1.000
0
0
586
350
Zuidwest
Zijlweg-West
0
92
509
0
Zuidwest
OZZW Spoorzone Ca. 2.100
306
96
740
754
Ca. 2.979
554
7.487
2.754
Totaal
600-900 Ca. 11.500
Geplande Geplande opleveringen opleveringen na 2026 t/m 2030 2030
Figuur 15: Overzicht aantal geplande woningen, het aantal gerealiseerde woningen t/m 2023 en het aantal geplande opleveringen per ontwikkelzone (*dit waren de oorspronkelijk geplande aantallen in de visiedocumenten)
4.7 Plancapaciteit na 2030 Ook de periode na 2030 is van belang om invulling te geven aan de groeiambities uit de Omgevingsvisie 2045. Hierin wordt namelijk ook na 2030 een woningbouwambitie geschetst. Deze ambitie is echter nog niet kwantitatief ingevuld en zal afhankelijk zijn van de woningbehoefte op dat moment. Een eerste voorlopig beeld is dat er in die periode nog minimaal 5.000 woningen aan de stad zullen moeten worden toegevoegd. Na 2030 staan nu ca. 3.700 woningen in de plancapaciteit genoemd.
40
Voorgaande betekent niet automatisch dat we nu al heel hard op zoek moeten naar nieuwe locaties om aan de extra behoefte na 2030 te voldoen. Want we weten op basis van ervaringen in het verleden dat ca. 30% van de huidige plancapaciteit tot eind 2030 zal doorschuiven naar de periode van na 2030 (circa 3.600 woningen). We zullen de komende jaren moeten blijven monitoren of en in welke mate het noodzakelijk zal zijn om de plancapaciteit voor de periode na 2030 actief te gaan vergroten.
Afbeelding 7 Bloom - Haarlem Noord
41
5.
Verwachtingen bouwambitie en realisatieafspraken 5.1 Ontwikkelingen op de huidige bouw- en woningmarkt Vorig jaar is in de Rapportage Woningbouw 2023 uitgebreid gerapporteerd over de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt op de korte en middellange termijn. Aangegeven is toen dat nieuwbouwprojecten op dit moment te maken met zwaar weer als gevolg van vraagstukken op de volgende thema’s: • Stikstof; • de conjuncturele dip; • bouwkostenstijging; • inflatie en rentestijging; • netwerkcongestie; • het gebrek aan personeel bij alle bij de ontwikkeling en bouw betrokken partijen; • teruglopende verkoop koopwoningenmarkt; • de remmende werking van op stapel staande regelgeving op de middeldure huurmarkt; • de grote hoeveelheid van kwalitatieve vereisten bij nieuwbouw; • de afnemende financiële mogelijkheden voor nieuwbouw bij woningcorporaties. Door bovenstaande ontwikkelingen zijn projecten moeilijker realiseerbaar en/of financieel haalbaar te maken en staan planningen onder druk. Middels een uitwerking van twee economische scenario’s waarin is gevarieerd op de duur van de onzekerheid deze ontwikkelingen in de tijd, is in de vorige Rapportage Woningbouw gekeken wat de mogelijke gevolgen hiervan zouden kunnen zijn op de Haarlemse nieuwbouwproductie. De conclusie was dat binnen deze scenario’s de groei van de Haarlemse woningvoorraad in de periode 2023 t/m 2030 varieert van ca.
9.975 (Zonnig, 40% van de nieuwbouw vertraagd) naar ca. 7.850 toevoegingen (Zwaar weer, 65% van de nieuwbouw vertraagd). Inmiddels zijn we een jaar verder en zijn de meeste van deze ontwikkelingen nog steeds van kracht of nog niet voorzien van oplossingen. Met name het rijk blijft nog achter met oplossingen op het vlak van stikstof en netcongestie en ook de invoer van de nieuwe wetgeving op het vlak van de betaalbare huur duurt langer dan verwacht, wat weer een aanhoudend effect heeft op de terughoudende beweging aan de kant van de beleggers. Eigenlijk alleen het effect van een teruglopende verkoop op de koopwoningenmarkt is niet meer aan de orde. De koopprijzen zijn op dit moment inmiddels weer op het niveau van voor de prijsdaling in 2023 en stijgen op sommige plekken in de nieuwbouw op tot boven de 6.000 euro per vierkante meter woonoppervlak. De verwachting van de grote banken is dat deze ontwikkeling zal aanblijven en dat prijzen nog verder zullen stijgen door het achterblijvende aanbod en ook de verwachting dat de hypotheekrente zal stabiliseren of zelfs iets zal dalen (verwachte stijging is ca. 6,2% in 2024 en 6,3% in 2025 aldus de Rabobank in hun kwartaalrapport Woningmarkt van maart 2024).
42
Figuur 16: bron CBS/kadaster/Rabobank Al met al kan nog steeds worden gesteld dat de omstandigheden waaronder gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen hun woningbouwplannen tot uitvoering moeten brengen nog steeds niet eenvoudig zijn. En ze hebben het afgelopen jaar zeker ook in Haarlem hun effect gehad op bijvoorbeeld een latere start bouw van een groot aantal projecten. Zo was voor de “bouw- en woningmarktcrisis” de verwachting dat er in 2023 ca. 1.200 woningen een start bouw zouden kennen. Inmiddels weten we dat dit uiteindelijk bij ca. 350 woningen het geval was en dat de start bouw van veel projecten dus minimaal een jaar naar achter is geschoven. We zien dat de gemiddelde vierkante meterprijzen, zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw, in Haarlem na een periode van een kleine dip weer stijgen als vanouds. Dit maakt dat ontwikkelaars projecten met middeldure huurwoningen, waar beleggers het even laten afweten, nu op de markt zetten als middeldure koopwoningen. En met succes blijkt bijvoorbeeld uit de eerste verkoopresultaten bij een project als High five in Schalkwijk centrum fase 2. Een aandachtspunt blijft ook de steeds meer onder druk staande investeringscapaciteit van de woningcorporaties.
Doordat steeds in de nieuwbouw hogere bouwprijzen moeten worden betaald en huren in het kader van de betaalbaarheid niet mee kunnen stijgen met deze prijsontwikkeling, wordt het voor hen ook steeds lastiger om na 2028 garanties te kunnen geven op het bouwen van grote aantallen woningen. Dit is zorgwekkend, zeker nu de woningcorporaties, op basis van het gemeentelijk beleid en inzet en de goede onderlinge samenwerking tussen de corporaties en de gemeente inzet, op steeds meer locaties in positie zijn om nieuw te kunnen bouwen. Het optimaal programmeren en plannen is dan ook een constant punt van aandacht in de gesprekken en de samenwerking, maar dit thema vereist ook aandacht van rijkswege. Niet alleen om de sociale woningnieuwbouw door corporaties en verduurzaming van de woningvoorraad op middellange termijn op gang te houden, maar ook ten behoeve van de bouw van middeldure huurwoningen door corporaties zijn ruimere financieringsmogelijkheden nodig. Om de bouw van met name het zo wenselijke betaalbare woningsegment (sociaal en middelduur laag in Haarlem), spant de gemeente zich dan ook optimaal in om daar waar het mogelijk is extra financiële middelen binnen te halen om de sociale en ook betaalbare woningbouw op grote schaal mogelijk te maken. Hierover in de volgende paragraaf meer.
5.2 De Haarlemse maatregelen om de productie op gang te houden Het behalen van de groeiambitie uit het coalitieakkoord (een groei van de woningvoorraad in de periode 2022 t/m 2030 met tenminste 10.000 woningen) is gezien de enorme druk op de Haarlemse woningmarkt, een blijvend focuspunt. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven.
43
Dit doen we nog steeds volgens de vorig jaar in deze rapportage als geschetste, afgewogen, gestructureerde en consistente lijn, volgens de uitgangspunten: • Focus op behouden stedelijke en ruimtelijke kwaliteit in plannen en programma’s: Doel is en blijft een evenwichtige stedelijke en ruimtelijke kwaliteit en een gebalanceerde groei van de stad. • Focus op alle plannen in de prioritaire zones en de lopende plannen in de overige gebieden. • Focus op borging van de afspraken op het vlak van sociale en betaalbare woningbouw: Wij blijven consequent inzetten op onze spelregels voor de regulering van de woningbouwprogrammering sociaal en middelduur en op het borgen van de afspraken uit de woondeal en de afspraken zoals gemaakt bij verkrijging van de Woningbouw Impulssubsidie voor de gebieden Europaweg, Oostpoort, Zuidwest, Waddenbuurt en Zijlweg-West. Met al die actieve inspanningen zijn we tot op heden behoorlijk succesvol. Cruciaal hierbinnen is de samenwerking binnen de hele keten, zowel intern als extern en tussen intern en extern. Belangrijk daarbij is het steeds in beeld brengen van de belangen die al die partijen binnen die keten hebben en daar ook met elkaar op een open en transparante manier het gesprek voeren en zoeken naar oplossingen. Zo zijn er, ondanks de tegenwind in 2023, toch voor ruim 1.500 nieuwbouwwoningen omgevingsvergunningen afgegeven.
En dit mede door de goede samenwerking in de projectteams en ook de goede samenwerking met de ontwikkelaars. Een mooi voorbeeld daarvan is de omgevingsvergunningaanvraag bij de grote gebiedsontwikkeling Schalkwijk Centrum fase 2, waar de ontwikkelaars door vooraf al zelf een eigen omgevingsvergunningtoets te organiseren, een betere aanvraag deden bij de gemeente, waardoor de doorlooptijd van deze vergunning voor ruim 1.100 woningen kon worden beperkt. Ook werkt de gemeente op steeds meer plekken weer met een vooroverleg en worden intern bij grote vergunningaanvragen de interne toets-teams van zowel de vergunningverleners als de adviseurs van de beleidsafdelingen in het voorstadium van de aanvraag al bij elkaar gezet. Op deze wijze kan er al in een vroeg stadium aan de ontwikkelaar c.q. aanvrager uitsluitsel worden gegeven over elementen en onderdelen van de vergunning waar nog vragen over zijn of die nog onvoldoende duidelijk en/of compleet zijn. Ook is het Haarlems Ruimtelijk Planproces in 2023 weer verder geoptimaliseerd. Hierbij wordt ook actief de samenwerking met de ontwikkelende partijen opgezocht. Zo hebben de partijen verenigd in “Samen anders”, een samenwerkingsverband tussen de gemeente, de drie Haarlemse woningcorporaties en de vier grote ontwikkelaars uit Bouwend Haarlem, niet alleen gereflecteerd op de stappen in dit Haarlems ruimtelijk Planproces.
Ook hebben zij aan de hand van het met elkaar doorlopen van elkaars planningen gekeken waar doorlooptijden om redenen lang zijn. Dit heeft ertoe geleid dat met elkaar wordt gezocht naar oplossingen om bijvoorbeeld het traject van het opstellen van de anterieure overeenkomst te verkorten, maar leidt ook tot een beter gesprek waar de ontwikkelende partijen werkzaamheden van de gemeente kunnen oppakken, om zo met elkaar de beperkt beschikbare capaciteit optimaal in te zetten. Verder heeft de gemeente ook in 2023 weer volop ingezet op het binnenhalen van rijkssubsidies. Zo is de Woningbouwimpuls voor de zone Zijlweg-West toegekend en zijn er in de zomerperiode van 2023 met de ontwikkelende partijen en de woningcorporaties meer dan 10 aanvragen gedaan voor de Start BouwImpuls subsidie (SBI). Dit heeft geleid tot succesvolle toekenning op drie projecten, te weten: de projecten Stephensonstraat, Schoterkwartier en Kleverlaan. Verder hebben ook het College en de Gemeenteraad niet stilgezeten op dit vlak. Bij de kadernotabesprekingen van 2023 is 1,5 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het aanjagen van de woningbouwproductie en mede als gevolg van de motie “Voorkom de bouwdip” is dit bedrag eind 2023 nog eens verhoogd met 5 miljoen euro tot in totaal 6,5 miljoen euro. Voor de juiste besteding
44
van deze middelen zijn inmiddels door de raad spelregels aangenomen en wordt door het college dit nu uitgewerkt in een subsidieregeling die specifiek focust op het aanjagen van de sociale woningbouw. Op deze manier hopen het College en de Raad ook voor de periode 2026 t/m 2028 op directe en indirecte wijze de bouw van ca. 1.200 woningen veilig te stellen.
5.3 Verwachtingen nieuwbouwproductie en woningvoorraadontwikkeling Op basis van de monitor plancapaciteit van februari 2024 is een prognose gemaakt van de groei van de woningvoorraad gemaakt. Om van plancapaciteit tot realisatieprognose te komen is in die prognose, op basis van ervaringen in het verleden, gerekend met een gemiddeld planvertragingspercentage over de periode 2024 t/m 2031 van 30% van de geplande woningbouw/plancapaciteit (= ervaringscijfer van de afgelopen jaren). Voor overige wijzigingen in de woningvoorraad (zoals splitsing, onttrekking of administratieve correcties) is op basis van de trend in het verleden de aanname gemaakt dat deze een positief saldo van 150 woningen per jaar opleveren. Voorgaande leidt tot de prognose dat de woningvoorraad eind 2030 gegroeid zal zijn tot bijna 88.000 woningen (zie Figuur 18) Ontwikkeling aantal woningen in Haarlem, 2010-2030 Jaar Woningen Netto toegevoegd 2010 70.506 2016 73.674 363 2017 74.037 759 2018 74.796 837 2019 75.633 791 2020 76.424 776 2021 77.200 296 2022 77.496 508 2023 78.004 1.424 2024 79.428 942 2025 80.370 637 2026 81.007 1.627 2027 82.635 1.554 2028 84.188 1.515 2029 85.704 1.073 2030 86.777 1.084 2031 87.861 Totaal te 10.365 verwachten toevoegingen in de periode 2022 t/m 2030
45
Bronnen: De cijfers uit het verleden (t/m 2023) zijn gebaseerd op de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Voor de prognose is gebruikgemaakt van de gemeentelijke Monitor Plancapaciteit (versie februari 2024). Voor de prognose geldt dat de onzekerheidsfactor groter wordt naarmate men verder in de toekomst kijkt. Ook moet de kanttekening worden gemaakt dat er de afgelopen jaren verhoudingsgewijs meer plannen in de tijd zijn vertraagd of een langere ontwikkeldoorlooptijd hebben. Met de huidige woningmarkt- en bouwmarkt ontwikkelingen, maar ook als gevolg van o.a. stikstofproblematiek of capaciteitsbeperkingen bij alle partijen staan de realisatiemogelijkheden van toekomstige plannen steeds meer onder druk.
Figuur 18: geprognotiseerde ontwikkeling van de woningvoorraad Op basis van bovenstaande prognose kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord van 10.000 woningen tot eind 2030 nog steeds reëel is. Zeker ook omdat in deze prognose al wordt uitgegaan van een relatief lager aantal opleveringen in de nieuwbouw in de jaren 2024 en 2025. Dit op basis van vertragingen in de geplande start bouw in 2023 als gevolg van de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt.
5.4 De verwachtingen in relatie tot de Woondealafspraken De verwachte groei van de woningvoorraad in de periode 2022 tot en met 2030 is 10.365 woningen. De woondeal afspraak voor Haarlem is een toevoeging van 10.400 woningen tot eind 2030, waarvan tenminste 30% sociaal (is minimaal 3.120 sociale huurwoningen) en van het totaal tenminste 65% in het betaalbare woningbouwsegment (sociaal en middelduur met een huurprijs tot 1.123 euro per maand of een koopprijs tot 390.000 euro, prijspeil 1-1-2024, totaal minimaal 6.760 woningen). Dit wel met in acht name dat het Rijk hier ook de juiste randvoorwaarden voor creëert op het vlak van o.a. stikstof, energiecongestie, mobiliteit, etc. Qua totale aantallen liggen we dus, op basis van de woningvoorraad groeiprognose, goed op koers als het gaat om de Woondealafspraak. Belangrijk blijft daarbij wel dat ook het Rijk en de Provincie hun aandeel nemen in het creëren van de juiste randvoorwaarden om ook de realisatie van deze aantallen mogelijk te maken. Aandachtspunten om op dit niveau oplossingen te creëren liggen onder andere op het vlak van stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. Om daarnaast te kunnen bepalen of de woondealafspraak ook qua segmentering haalbaar is, moeten we allereerst kijken naar de aanwezige verhouding binnen de plancapaciteit tot eind 2030.
De segmenteringsverhouding binnen de plancapaciteit op basis van de definities voor sociaal en betaalbaar van het Rijk binnen de Woondealafspraken tot eind 2030 is2: • Sociaal 45% • Betaalbaar (excl. sociaal) 19% • Duur 36% Deze verhouding zit met een totaal van 64% voor het betaalbare deel nog net niet op Woondealnorm van 65%. Toch wil dit niet zeggen dat de woondealafspraak niet haalbaar is. Sociaal staan er nu ruim 6.000 woningen in de plancapaciteit en betaalbaar excl. sociaal ruim 2.700. Bij elkaar is dit dus vanuit de aanwezige capaciteit geredeneerd meer dan de minimale 6.760 woningen in het betaalbare segment (overcapaciteit is ca 129%). Bij deze segmenten moet dus worden gestreefd naar minder dan gemiddeld 30% planvertraging om de afspraak van 65% betaalbaar te behalen. 2
Het percentage Betaalbaar is iets hoger als het percentage middelduur laag uit paragraaf 4.3. Dit omdat Haarlem voor de middeldure koop laag een lagere VON-prijs hanteert dan het rijk (321.000 versus 390.000 euro). Er is dus een kleine correctie aangebracht, omdat mag worden verwacht dat een deel van het koopaanbod middelduur hoog een VON-prijs heeft van <390.000 euro)
46
Dit betekent dat bij de programmering en planning van projecten en de inzet van gemeentelijke capaciteit de focus zal moeten blijven liggen op tijdige realisatie van plannen die voldoen aan de Haarlemse norm van 40/40/20 en/of een bovengemiddeld programma hebben in het betaalbare deel (dus minder dan 35% in het middelduur hoog of vrije sector segment).
Afbeelding 8 Fietsznfabriek - Haarlem Oost
47
6.
Samenvattende conclusie In 2023 is de Haarlemse woningvoorraad met 1.434 woningen gegroeid. Dit is bijna gelijk aan wat in de vorige Rapportage Woningbouw ook is geprognotiseerd. Het aantal nieuwe woningen in Haarlem is verhoudingsgewijs flink hoger dan elders in Nederland en de gemeenten om ons heen. We plukken dit jaar zichtbaar de vruchten van alles wat de we afgelopen jaren in de stijgers hebben gezet en kunnen met trots zeggen dat aantal toevoegingen het hoogste is in decennia. De gewenste groei voor de periode 2022 t/m 2030 uit het coalitieprogramma bedraagt 10.000 woningen. Dat komt neer op een gemiddelde groei van ca 1.100 woningen per jaar. Voor 2023 ligt het aantal toegevoegde woningen dus flink boven het gemiddelde groeiniveau, waarmee we kunnen stellen dat het aantal woningen dat we vorig jaar minder hebben toegevoegd weer gecompenseerd is. 2023 kent een relatief laag aantal ''start bouw'' projecten (voor in totaal zo'n 350 woningen) maar tegelijkertijd is wel een zeer hoog aantal bouwvergunning afgegeven (voor in totaal 1500 woningen) De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2024 t/m 2030 bestaat uit ca 12.679 woningen. Na 2030 staan nu ca. 3.700 woningen in de plancapaciteit genoemd.
Hoewel de plancapaciteit qua hoeveelheid meer dan voldoende is om de gestelde woningbouwambitie te behalen, mag deze niet zomaar 1 op 1 worden door vertaald naar de te verwachten productie. Op basis van ervaring uit het verleden hanteren we over een periode van 8 jaar een percentage planvertraging van gemiddeld 30%. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen is voor de periode 2024 t/m 2025 een groei van de woningvoorraad mogelijk van ruim 1.500 woningen. Dit zit weliswaar onder de noodzakelijke gemiddelde groei, maar is gezien de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt van het afgelopen jaar en nu, zeker geen slecht resultaat. Daarbij spant Haarlems zich op allerlei manieren in om de productie op gang te houden. Positief is in dit kader dat er in 2024 voor de bouw van ruim 1.500 woningen een omgevingsvergunning is afgegeven. Hierdoor kan worden verwacht dat de productie na 2025 zich weer gaat herstellen. Zeker als het ons ook lukt om met de verhoogde inzet, de rijksmiddelen en onze eigen aanjaagmiddelen ook de projecten in hun haalbaarheid te ondersteunen. Voor de periode 2026 t/m 2030 wordt nog eens een groei verwacht van ruim 6.800 woningen.
Op basis van hiervan kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord van 10.000 woningen tot eind 2030 nog steeds reëel is (voor de periode 2022 t/m 2030 is de optelling van gerealiseerd en geprognotiseerd 10.364). Toch geldt nog steeds dat deze door de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt nog wel onder druk staan. Daarbij blijft dat niet bouwen door de enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, geen optie is. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we volgens een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn, waarbij we in samenwerking met onze samenwerkingspartners in de stad (de woningcorporaties, de ontwikkelaars en de beleggers) diverse maatregelen nemen en als gemeente ook nadrukkelijk onze verantwoordelijkheid nemen door niet alleen extra focus in onze inzet aan te brengen en waar mogelijk oplossingen te bieden. We stellen als gemeente naast alle extra rijksmiddelen ook
48
nadrukkelijk zelf extra aanjaagmiddelen beschikbaar om de woningbouwproductie te ondersteunen.
49
Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 6 mei 2024
Tekst: Jan Kersloot en Anco van der veen Afbeeldingen: Gemeente Haarlem (afbeelding 1e pagina: Schoterkwartier - Noord) ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 50