2 Rapportage woningbouw Haarlem 2024 “Historisch veel woningen opgeleverd, maar blijvende focus op doorbouwen en aanjagen, juni 2024

Rapportage Woningbouw Haarlem 2024 “Historisch veel woningen opgeleverd, maar blijvende focus op doorbouwen en aanjagen”

6 mei 2024 Jan Kersloot en Anco van der Veen ECDW, team Wonen

2

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

9

2.

Beleid, kaders en uitgangspunten

11

2.1

Haarlems perspectief

11

2.2

Regio Zuid-Kennemerland/IJmond

16

2.3

Provincie Noord-Holland

18

2.4

Metropoolregio Amsterdam (MRA)

19

2.5

Rijk

21

3.

4.

5.

De ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad

23

3.1

Ontwikkelingen woningvoorraad

23

3.2

Ontwikkeling woningvoorraad per stadsdeel

26

3.3

Ontwikkeling nieuwbouwwoningvoorraad per segment en woningtype

29

3.4

Effecten beleidsmaatregelen/kaders realisatie woningen middensegment

31

3.5

Monitoring Stadsdeal Ouderenhuisvesting

31

Plancapaciteit Haarlem

34

4.1

Plancapaciteit Haarlem

34

4.2

Opleveringen en bruto plancapaciteit 2016 t/m 2030

34

4.3

Inschatting van de segmentering

37

4.4

De plancapaciteit van de drie Haarlemse woningcorporaties

38

4.5

Segmentering per stadsdeel

38

4.6

Ontwikkelzones

40

4.7

Plancapaciteit na 2030

40

Verwachtingen bouwambitie en realisatieafspraken

42

5.1

Ontwikkelingen op de huidige bouw- en woningmarkt

42

5.2

De Haarlemse maatregelen om de productie op gang te houden

43

5.3

Verwachtingen nieuwbouwproductie en woningvoorraadontwikkeling

45

5.4

De verwachtingen in relatie tot de Woondealafspraken

46

3

6.

Samenvattende conclusie

48

4

Samenvatting Behoefte en ambitie De druk op de (regionale) woningmarkt blijft onverminderd groot, maar de woning- en woningbouwmarkt staat net als vorig jaar nog steeds onder druk. De groeiambitie uit het coalitieakkoord bedraagt 10.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030, waarvan de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrij (verdeling 40-40-20 ten oosten van het Spaarne. Ten westen van het Spaarne geldt de verdeling 5050 cf. de Nota Kaders en Instrumenten sociale huur en middensegment). Gerealiseerde groei en prognose In 2023 is de Haarlemse woningvoorraad met 1.434 woningen toegenomen (waarvan 1.131 nieuwbouw en 387 overige toevoegingen). Het aantal nieuwe woningen in Haarlem is verhoudingsgewijs flink hoger dan elders in Nederland en de gemeenten om ons heen. We plukken dit jaar zichtbaar de vruchten van alles wat we de afgelopen jaren in de steigers hebben gezet en kunnen met trots zeggen dat het aantal toevoegingen het hoogste is in de afgelopen decennia. De Haarlemse woningvoorraad groeit gestaag. Op 1 januari 2024 telde Haarlem 79.428 woningen. In de periode 2016 t/m 2023 is de woningvoorraad netto met ca. 5.400 woningen gegroeid. De gewenste groei voor de periode 2022 t/m 2030 uit het coalitieprogramma bedraagt 10.000 woningen. Dat komt neer op een gemiddelde groei van ca 1.100 woningen per jaar.

Voor 2023 ligt het aantal toegevoegde woningen met 1.434 woningen flink boven het gemiddelde groeiniveau. De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2024 t/m 2030 bestaat uit ca. 12.679 woningen. Na 2030 staan nu ca. 3.700 woningen in de plancapaciteit genoemd. Dit zijn er ca. 1.600 meer dan in de Rapportage Woningbouw 2023 is vermeld, de oorzaak kan gevonden worden in het doorschuiven van woningbouwprojecten in de tijd. Hoewel de plancapaciteit qua hoeveelheid meer dan voldoende is om de gestelde woningbouwambitie te behalen, mag deze niet zomaar 1 op 1 worden door vertaald naar de te verwachten productie. Op basis van ervaring uit het verleden hanteren we over een periode van 8 jaar een percentage planvertraging van 30%. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen wordt voor de periode 2024 t/m 2025 een groei van de woningvoorraad verwacht van ca. 1.500 woningen. Dit is gezien de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt van het afgelopen jaar en nu, zeker geen slechte prognose. Daarbij spant Haarlems zich op allerlei manieren in om de productie op gang te houden. Voor de periode 2026 t/m 2030 wordt nog eens een groei verwacht van ruim 6.800 woningen. Voor de periode 2022 t/m 2030 is de optelling van gerealiseerd en geprognotiseerd 10.364 woningen.

Op basis hiervan kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord nog altijd haalbaar is. Monitoring realisatie sociale woningbouw door corporaties Met de drie grote Haarlemse woningcorporaties is een prestatieafspraak gemaakt dat zij in de periode 2022 t/m 2030 een bouwproductie van minimaal 3.180 woningen zullen realiseren. Dit leidt tot een netto nieuwbouwtoevoeging van minimaal 1.900 sociale huurwoningen. De Haarlemse corporaties hebben in 2023 125 nieuwbouwwoningen opgeleverd. De komende jaren zullen er substantiële aantallen sociale huurwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De indicatieve opleververwachting is dat voor 1-1-2028 tussen de 1.000 en 1.400 sociale huurwoningen kunnen worden opgeleverd.

5

In algemene zin kan worden geconcludeerd dat de plancapaciteit dan ook ruim voldoende is om met elkaar de ca. 3000 sociale huurwoningen uit de stedelijke doelstelling en de prestatieafspraken te realiseren. Of dit lukt voor 2030 blijft een punt van aandacht. We moeten daarom gezamenlijk blijven streven om zoveel mogelijk plancapaciteit voor die periode ook hard te maken en te koersen op tijdige realisatie. Een toenemend vraagstuk hierbij is wel de financierbaarheid van de opgave na met name 2028. De financiële aanjaagmiddelen die de gemeente hiervoor in 2024 beschikbaar gaat stellen, gaan hierbij zeker helpen. Monitoring stadsdeal ouderenhuisvesting In februari 2022 heeft de gemeente in de Stadsdeal Ouderenhuisvesting samen met woningcorporaties en ouderenzorgaanbieders doelen en afspraken over samenwerking geformuleerd. In verband met enige wijzigingen in demografische ontwikkelingen en gewijzigd rijksbeleid ten aanzien van de uitbreiding van verpleeghuiscapaciteit wordt de opgave geactualiseerd (en uiteindelijk ook verankerd in het actieprogramma wonen en zorg). Afgelopen jaren is toegewerkt naar planvorming op basis van de vastgestelde opgave 2021-2040, te weten: • 530 verpleegplekken (zorggeschikte woningen); • 700 geclusterde woningen; • 3.720 aangepaste en nultredenwoningen. Jaarlijks wordt gemonitord hoe we staan in relatie tot de productie van deze woningen.

Het volgende beeld komt naar voren: • Er zijn in Haarlem recentelijk nog geen specifieke ouderenzorgwoningen opgeleverd. Wel verwachten we dat dit jaar de eerste geclusterde zorgwoningen bij Hof van Jacob in Schalkwijk worden opgeleverd. • Binnen de programmering van de plancapaciteit is bekend dat er ca. 265 geclusterde woonzorgeenheden worden toegevoegd. Dit is ca. 30% van de behoefte. • Doordat de plancapaciteit in Haarlem voor ca. 95% uit appartementen bestaat en deze groter is dan de behoefte aan nultredenwoningen kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting behaald zal worden. • Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben voor de toevoeging van ca. 273 intramurale zorgplaatsen op grond van nog toegekende capaciteit voor verpleeghuisplaatsen. Van de noodzakelijke uitbreiding intramurale capaciteit staat nu al ruim 50% in de planning. Voor de verdere uitbreidingsmogelijkheden focussen we op kansen in de ontwikkelzones en in de nabijheid van bestaande zorgvoorzieningen. Oostpoort wordt gezien de excentrische ligging en de afwezigheid van een grotere zorgvoorziening in de nabijheid als minder geschikt geacht. Plancapaciteit en haalbaarheid Haarlemse bouwambitie De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2024 t/m 2030 bestaat uit ca 12.679 woningen.

Dit aantal is door het grote aantal opleveringen in 2023, en ook door een aantal in de tijd doorgeschoven projecten, fors lager ten opzichte van vorig jaar. Na 2030 staan nu ca. 3.700 woningen in de plancapaciteit genoemd. Dit zijn er ca. 1.600 meer als in de Rapportage Woningbouw 2023. Deze extra woningen komen grotendeels uit het doorschuiven van plannen en een aantal nieuw toegevoegde plannen. Hoewel de plancapaciteit qua hoeveelheid meer dan voldoende is om de gestelde woningbouwambitie te behalen, mag deze niet zomaar 1 op 1 worden door vertaald naar de te verwachten productie. Op basis van ervaring uit het verleden hanteren we over een periode van 8 jaar een percentage planvertraging van 30%. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen wordt voor de periode 2024 t/m 2025 een groei van de woningvoorraad

6

verwacht van ca. 1.500 woningen. Dit zit weliswaar onder de noodzakelijke gemiddelde groei, maar is gezien de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt van het afgelopen jaar en nu, zeker geen slecht resultaat. Daarbij spant Haarlems zich op allerlei manieren in om de productie op gang te houden. Voor de periode 2026 t/m 2030 wordt nog eens een groei verwacht van ruim 6.800 woningen. Op basis hiervan kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord van 10.000 woningen tot eind 2030 nog steeds reëel is. Voor de periode 2022 t/m 2030 is de optelling van gerealiseerd en geprognotiseerd 10.364 woningen. Woningbouwsegmentering 40-40-20 nog steeds goed aanwezig binnen plancapaciteit De woningbouwprogrammeringsambitie uit het coalitieakkoord is dat de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Van vrijwel alle plannen binnen de plancapaciteit is bekend hoe de woningsegmentering eruitziet. De segmentering is op dit moment (bruto, afgerond) 45% sociaal, 35% middelduur en 21% vrij. Wanneer we nog specifieker kijken naar de segmentering binnen de plancapaciteit, dan zien we dat het aandeel sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens iets onder de programmatische wens ligt (24% t.o.v. 28%).

Terwijl het aandeel sociale huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens juist is overgeprogrammeerd (21% t.o.v. 12%). Dit is een gevolg van programmering sociale woningbouw in maatwerkprojecten als Schonevaert en Being, waar de sociale programmering is vastgesteld voordat de nota kaders en instrumenten van 2018 in werking trad. Gemiddeld ligt het percentage sociale huur, met in totaal 45%, op dit moment dus iets boven de beleidsdoelstelling van 40%. Dit is een wenselijke uitkomst omdat er de komende jaren verhoudingsgewijs meer sociaal zal moeten worden gerealiseerd, om de onderproductie van de afgelopen jaren goed te maken. Het aandeel middensegment laag (huur + koop) is nog iets ondergeprogrammeerd (18% t.o.v. 24%) terwijl het aandeel middensegment hoog (huur + koop) bijna op het streefpercentage ligt (17% t.o.v. 16%). Ook dit is nog een gevolg van de maatwerkafspraken van vòòr het in werking treden van de nota kaders en instrumenten. De woningen in het vrije segment (geen kaders) liggen steeds meer op het wenspercentage (21% t.o.v. 20%); dit percentage is in de afgelopen jaren afgenomen ten gunste van het aandeel sociaal en dus toegegroeid naar het aandeel in de programmering. Kijkend naar eerdere rapportages kan gesteld worden dat de segmentering steeds meer aansluit bij de vastgestelde streefpercentages.

Al met al kan worden gesteld dat de spelregels binnen onze woningbouwprogrammering zorgen voor een steeds betere verdeling binnen nieuwbouwprogrammering en hiermee goed bijdragen aan de ambities uit het coalitieakkoord. De productieafspraak van de Woondeal kan worden behaald maar focus op de realisatie van het betaalbare programma blijft een belangrijk aandachtspunt Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door het Rijk, de provincie(s) en gemeenten in de MRA de Woondeal ondertekend. De Haarlemse bieding is een groei van de woningvoorraad van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen. Qua totale aantallen liggen we, op basis van de woningvoorraad groeiprognose van 10.365 tot eind 2030, goed op koers in relatie tot de bieding. Belangrijk blijft daarbij wel dat ook het Rijk en de Provincie hun aandeel nemen in het creëren van de juiste randvoorwaarden om ook de realisatie van deze aantallen mogelijk te maken. Aandachtspunten om op dit niveau oplossingen te creëren liggen onder andere op het vlak van stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. Blijvend inzetten op snelle planrealisatie en tegengaan verdere vertragingen in plannen

7

Door de aanhoudende lastige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt blijven focus, goed prioriteren en extra aandacht en middelen noodzakelijk om de ambitie uit het coalitieakkoord ook daadwerkelijk waar te maken. Daarbij blijft dat niet bouwen door de enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, geen optie is. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we via een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn, waarbij we in samenwerking met onze samenwerkingspartners in de stad (de woningcorporaties, de ontwikkelaars en de beleggers) diverse maatregelen nemen en als gemeente ook nadrukkelijk onze verantwoordelijkheid nemen. Dit door niet alleen extra focus in onze inzet aan te brengen, maar waar mogelijk ook oplossingen te bieden. We stellen als gemeente naast alle extra rijksmiddelen ook nadrukkelijk zelf extra aanjaagmiddelen beschikbaar om de woningbouwproductie te ondersteunen.

Zo is bij de kadernotabesprekingen van 2023 1,5 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het aanjagen van de woningbouwproductie en is mede als gevolg van de motie “Voorkom de bouwdip” dit bedrag eind 2023 nog eens verhoogd met 5 miljoen euro tot in totaal 6,5 miljoen euro. Voor de juiste besteding van deze middelen zijn inmiddels door de raad spelregels aangenomen en wordt door het college dit nu uitgewerkt in een subsidieregeling die specifiek focust op het aanjagen van de sociale woningbouw. Op deze manier hopen het College en de Raad ook voor de periode 2026 t/m 2028 op directe en indirecte wijze de bouw van ca. 1.200 woningen veilig te stellen. Met al die actieve inspanningen zijn we tot op heden behoorlijk succesvol. Cruciaal hierbinnen is de samenwerking binnen de hele keten, zowel intern als extern en tussen intern en extern. Belangrijk daarbij is het steeds in beeld brengen van de belangen die al die partijen binnen die keten hebben en daar ook met elkaar op een open en transparante manier het gesprek over voeren en zoeken naar oplossingen. Zo zijn er, ondanks de tegenwind in 2023, toch voor ruim 1.500 nieuwbouwwoningen omgevingsvergunningen afgegeven. En dit mede door de goede samenwerking in de projectteams en ook de goede samenwerking met de ontwikkelaars.

Afbeelding 1 Aart van der Leeuw - Haarlem Noord

8

1.

Inleiding Haarlem is een aantrekkelijke woonstad met een gunstige ligging in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Daardoor is de druk op de woningmarkt heel groot. De afgelopen jaren heeft Haarlem al flink wat woningen aan de voorraad toegevoegd (in de periode 2016 t/m 2023 zijn er ca. 5.400 woningen bijgekomen). Het streven in het coalitieakkoord is om er in de periode 2022 tot eind 2030 10.000 woningen bij te bouwen, met een nieuwbouwprogrammering van 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrij. Daarmee wil Haarlem nu en in de toekomst een ongedeelde en inclusieve stad zijn. Haarlem heeft gekozen om de woningbouw zoveel mogelijk te realiseren in een aantal binnenstedelijke ontwikkelzones. In deze zones realiseren we de komende jaren een grootstedelijk programma met een combinatie van wonen, werken en recreëren. Dit alles met oog voor voldoende voorzieningen en de leefbaarheid van wijken en buurten, inclusief het groen. Om de stad en onze wijken en buurten leefbaar te houden zet Haarlem ook nadrukkelijk in op wijkontwikkeling en op het verduurzamen van de bestaande bebouwing en de woonomgeving. Deze Rapportage Woningbouw Haarlem 2024 geeft meer informatie over hoeveel woningen in de afgelopen jaren zijn toegevoegd en onttrokken aan de Haarlemse woningvoorraad. Daarnaast geeft de rapportage een beeld van de plancapaciteit voor de periodes 2024 t/m 2025 en 2026 t/m 2030.

De plancapaciteit geeft een beeld over in hoeverre de gewenste ambitie kan worden gerealiseerd. De ontwikkeling van de woningvoorraad, woningbehoefte en plancapaciteit zijn afgezet tegen de ambitie uit het coalitieakkoord om tot eind 2030 10.000 woningen toe te voegen aan de Haarlemse woningvoorraad. In de rapportage is ook een hoofdstuk opgenomen over de huidige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt en de mogelijke effecten hiervan op de Haarlemse bouwambitie. Zowel de provincie Noord-Holland als de Metropoolregio Amsterdam (MRA) stellen jaarlijks diverse monitors op. De provincie Noord-Holland kijkt vooral naar de gebouwde woningen in relatie tot de bevolkingsprognose en in verhouding tot het aantal gewenste woningen. De MRA besteedt aandacht aan de monitoring van de woningbouwproductie, de woningbehoefte en de plancapaciteit. Deze monitors maken het mogelijk om te beoordelen of de woningbouwplannen en de productie aansluiten bij de ambities van de stad en de regio. Ook wordt kort stilgestaan bij de plannen en ambities van de Rijksoverheid. Zo zullen we, met de Woondeal en de wet Versterking regie volkshuisvesting, ons als Haarlem meer en meer moeten verantwoorden over de voortgang van onze woningbouw en de segmentering hierbinnen.

Tot slot wordt ook dit jaar weer specifiek aandacht besteed aan de monitoring op de voortgang van de productie sociale huur en de voortgang van de stadsdeal ouderenhuisvesting. Dit laatste in aansluiting op de aanbevelingen uit het in 2022 verschenen rapport van de Haarlemse Rekenkamer. Leeswijzer Hoofdstuk 2 schetst een beeld van de relevante beleidskaders in de gemeente Haarlem, regio ZuidKennemerland/IJmond, de MRA, de provincie Noord-Holland en het Rijk. In de verschillende samenwerkingsverbanden waar de gemeente Haarlem onderdeel van is, worden afspraken gemaakt welke Haarlem kunnen helpen in haar lokale ambitie. Denk aan het Woonakkoord ZuidKennemerland/IJmond 2021-2025, de Woondeal 2023 (MRA/Rijk) en het Masterplan Wonen (Provincie Noord-Holland).

9

Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 dieper ingegaan op de ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad in 2023. Hierbij zal een onderscheid worden gemaakt tussen stadsbrede ontwikkelingen en de ontwikkelingen per stadsdeel. Hoofdstuk 4 kijkt vervolgens vooruit, door middel van een analyse van de gegevens uit de Monitor Plancapaciteit1. In dit hoofdstuk is ook aandacht voor de plannen (en het gerealiseerde aantal woningen) binnen de ontwikkelzones van Haarlem. In hoofdstuk 5 worden de verwachtingen met betrekking tot de bouwambitie en de realisatieafspraken met rijk en regio aangegeven. Tevens wordt beschreven wat Haarlem in 2023 heeft gedaan om de woningbouwproductie waar mogelijk gaande te houden. In hoofdstuk 6 worden de bevindingen samengevat en wordt een aantal vervolgstappen besproken waarmee op dit moment invulling wordt gegeven aan de woningbouwambities voor de komende periode. Disclaimer De cijfers zoals opgenomen in de getoonde figuren en grafieken zijn grotendeels afkomstig van externe bronnen en zijn een momentopname (peildatum februari 2024). Plannen en aantallen kunnen wijzigen per planfase en zijn pas definitief op het moment van oplevering. Aan de gepresenteerde cijfers kunnen geen rechten worden ontleend.

Afbeelding 2 Slachthuisterrein - Haarlem Oost

1 In deze monitor wordt op basis van een jaarlijkse update voor alle bekende projecten in Haarlem bijgehouden wat

de stand van zaken is en hoe de planning er uit ziet voor de komende jaren. De monitor vormt hiermee ook de basis voor het overzicht van Haarlemse plannen dat te vinden is op www.plancapaciteit.nl.

10

2.

Beleid, kaders en uitgangspunten 2.1 Haarlems perspectief Het Haarlemse coalitieakkoord 2022-2026: Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad. In het coalitieakkoord is afgesproken dat er wordt gestreefd naar het toevoegen van 10.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030. Voor nieuwbouwprojecten wordt vastgehouden aan de verdeling 40 procent sociale huurwoningen, 40 procent middeldure huur- en koopwoningen en 20 procent overige woningen. Het college richt zich op sturen op stedelijk niveau en neemt beperkt ruimte voor maatwerk. Bijvoorbeeld bij ontwikkelingen aan de westkant van het Spaarne, waarbij een minimum van 50 procent sociale huurwoningen passend is. Het college stuurt ook op het betaalbaar houden van woningen op de langere termijn. Ook bij projecten die kleiner zijn dan 30 woningen wordt een gedifferentieerd woningaanbod gevraagd. Nieuwe woningen zijn klaar voor de toekomst: duurzaam, energieneutraal en gebouwd naar de woonwensen van nu. De ontwikkelzones zijn de toekomstwijken in de stad. Hier bouwen we natuurinclusief, klimaatbestendig, sociaal en met lage parkeernormen. Woonvisie 2021-2025: Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis In de woonvisie 2021-2025 “Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis” (vastgesteld april 2021) zijn de thema’s van de vorige woonvisie 2017-2020 aangescherpt waar nodig.

De thema’s zijn: beschikbaarheid, betaalbaar wonen, bijzondere doelgroepen, duurzaamheid, vitale en veerkrachtige wijken en samenwerking. Per thema worden de visie en ambitie voor de langere termijn (t/m 2030) en de uitvoeringsagenda t/m 2025 aangegeven. Met betrekking tot de bouwambitie 2020 t/m 2030 wordt het volgende vastgesteld: De woningvoorraad is in de periode 2016 t/m 2019 met 2.800 woningen toegenomen. Gelet op de resterende opgave (7.200 woningen 2020 t/m 2025), de actualisatie van de raming van de aanvullende woningbehoefte (8.000 woningen 2019 t/m 2030) en de beschikbare plancapaciteit waarvoor visies zijn vastgesteld, wordt de ambitie voor de periode 2020 t/m 2030 vastgesteld op 8.000-10.000 woningen. Op basis van de verdeling 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% overig is de ambitie sociale huur daarbinnen 3.200 tot 4.000 woningen.

Afbeelding 3 Poort van Boerhaave - Haarlem Schalkwijk

11

Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment Eind 2018 is de nota ‘’Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment’’ door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt van de nota was om, in het verlengde van het collegebesluit “Uitwerking coalitieprogramma woningbouwprogramma 2018” waarin de 40/40/20regel werd geïntroduceerd, de grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van spelregels en het inzetten van instrumentarium voor realisatie van het gewenste woningbouwprogramma in het sociale huur en middensegment. Uit een evaluatie, uitgevoerd in de periode april-juli 2022 via deskresearch en gesprekken met woningcorporaties, ontwikkelaars en betrokken ambtenaren, blijkt dat de doelen van de nota met de huidige “wooncrisis” nog onverkort overeind staan. De nota heeft de afgelopen jaren in grote mate bijgedragen aan een meer evenwichtige woningbouwprogrammering in de plancapaciteit die inmiddels ook op de streefverhouding van 40/40/20 zit. Verder geven ontwikkelaars, woningcorporaties en de hierbij betrokken ambtenaren aan dat de spelregels en de instrumenten uit de nota hen houvast geven en ook het speelveld voor alle partijen gelijkwaardiger maakt. Ook ervaren de woningcorporaties dat de spelregels hen beter in positie brengt bij woningbouwontwikkelingen in Haarlem.

Ondanks bovengenoemde was er toch aanleiding om de spelregels op een aantal punten aan te scherpen en daarnaast een aantal nieuwe spelregels toe te voegen. De aandachtspunten en bevindingen uit de evaluatie, aangevuld met de aandachts- en uitgangspunten uit het nieuwe coalitieakkoord en wijzigingen in het Rijksbeleid, liggen hieraan ten grondslag. In november 2022 is deze actualisatie door de gemeenteraad van Haarlem vastgesteld. De actualisatie betreft spelregels over de volgende thema’s: • 40% sociaal/40% middensegment/20% vrij ten oosten van het Spaarne en 50% sociaal/50% vrij ten westen van het Spaarne (met wel een heel nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca.

30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment); • Verhuur sociale huurwoningen primair door woningcorporaties en een verhoging van de woninggrootte voor de sociale huur naar gemiddeld 50m2 GBO; • Ook kleine projecten onder 30 woningen doen mee in de 40/40/20- of de 50/50-regel; • Vergroten haalbaarheid lage middeldure huur voor beleggers; • Voorkeur voor realisatie koopwoningen in middeldure segment; • Prijsklassen huur- en koopcategorieën in lijn met Rijksbeleid betaalbare woningbouw en inkomensgrenzen uit WiMRA; • Nieuwbouwwoningen beter geschikt voor het ontvangen van zorg aan huis; • Beperkt toestaan maatwerk om versnelling van de woningbouw te ondersteunen. Voor de woningbouwopgave is in de spelregels voor de woningbouwprogrammering een segmentering naar prijsklasse vastgelegd. Figuur 2 geeft deze segmentering weer (prijspeil 2024). Deze segmentering is gebaseerd op de verdeling 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector/overig. Deze segmentering wordt vaak aangeduid als ‘40-40-20’.

12

Woningbouwprogrammering gemeente Haarlem (prijspeil 2024)

40%

sociale huur

40% middencategorie

70% tot aftoppingsgrens

30% tot liberalisatiegrens

60% lage middeldure huur of koop. Huur:

Huur:

€697,07

€879,66

€879,66 - €1123,13

€1123,13- €1510,82

28% van de totale

12% van de totale

woningbouwprogrammering

woningbouwprogrammering

20% vrij

40% hoge middeldure huur of koop

Koop:

Koop:

< €321.961

€321.961 - €476.415

24% van de totale

16% van de totale

woningbouwprogrammering

woningbouwprogrammering

Geen kaders

20% van de totale woningbouwprogrammering

Figuur 1: verdeling woningbouwopgave over de verschillende prijssegmenten, prijspeil januari 2024 Evaluatie Rekenkamer sturen op sociale woningbouw Eind 2022 heeft de Haarlemse Rekenkamercommissie (Rkc) een onderzoek laten uitvoeren naar de wijze waarop de gemeente Haarlem stuurt op de planning en programmering van sociale woningbouw: welke instrumenten worden er ingezet en doet de gemeente dit op een effectieve manier. Dit onderzoek is uitbesteed aan Bureau Companen. De centrale onderzoeksvraag luidde als volgt: “Hoe effectief is gemeente Haarlem in de sturing op de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen?” Samengevat waardeert het rapport de Haarlemse ambitie en inzet, maar maakt het ook enkele kanttekeningen met betrekking tot de te verwachtte outcome van deze inspanningen. Er zijn zeker in deze markt- en economische situatie groeiende risico’s, die ook hun weerslag hebben op de effectiviteit van de goede sturing. Ook schetst het rapport de keerzijde van een sterke gemeentelijke regie, namelijk dat partijen waarmee wordt samengewerkt dit ook als belemmerend kunnen ervaren. Het rapport eindigt daarom met 8 praktische aanbevelingen, te weten: • Geef aan welke wacht- c.q. zoektijden van woningzoekenden voor de gemeente aanvaardbaar zijn. • Leg bij planning en programmering meer nadruk op producten en doelgroepen en minder op aantallen en segmenten.

13

• Onderzoek in hoeverre een actievere grondpolitiek kan worden bedreven. • Blijf voor de opgave sociale woningbouw actief zoeken naar samenhang en samenwerking met de regiogemeenten. • Voorkom dat beleidsafdelingen bij projecten lang vasthouden aan hun deelbeleid. • Voorkom dat raadsleden bij de planontwikkeling het gevoel krijgen dat zij niet of nauwelijks kunnen bijsturen. • Geef cijfermatig en periodiek meer inzicht in de feitelijke situatie. • Leg een sterker verband tussen het effect van het voorgenomen programma en de outcome (woningzoekenden en toewijzingen). In deze rapportage wordt waar mogelijk of aanwezig de in het kader van de woningbouwproductie gevraagde extra informatie, zoals benoemd in de aanbevelingen, meegenomen. Stand van zaken ontwikkelzones in Haarlem 2023 (besluit college 14 februari 2023) Dit besluit is onderdeel van de versterking van de governance rondom de sturing en beheersing van gebiedsontwikkeling. Voor de zones Zuidwest, Europaweg is sprake van een sluitende businesscase dankzij de Rijksbijdrage Woningbouwimpuls. Ook voor de ontwikkelzones Oostpoort en Zijlweg is een WBI-subsidie toegekend door het Rijk. Alle ontwikkelzones worden inmiddels geleid door zonemanagers. Versterken van de gebiedsontwikkeling (besluit college: 20 juni 2023) De gemeente Haarlem kan de gebiedsontwikkeling alleen waarmaken met behulp van partners.

Maar de gemeente Haarlem heeft zelf ook een belangrijke rol in de gebiedsontwikkeling. Zowel in de planvorming als uitvoering heeft de gemeente Haarlem de ambitie om de gemeentelijke inzet in gebiedsontwikkeling sneller, efficiënter en slimmer te organiseren. Via een informatienota bij dit besluit informeert het college de raad over diverse acties en nieuwe werkwijzen binnen de gebiedsontwikkeling. Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie (besluit college: 17 oktober 2023) De stijgende bouwkosten, rente, inflatie en een toenemend gebrek aan grondstoffen zetten de woningbouwproductie steeds meer onder druk. Gezien de urgentie voor de ontwikkeling van betaalbare woningen, zet het college maximaal in op het aanjagen van de woningbouw in Haarlem. Naast het indienen van een aantal projecten voor de Startbouwimpuls, de nieuwe subsidieregeling van het ministerie van BZK waarmee een tekort op de businesscase kan worden gesubsidieerd, neemt het collegemaatregelen om de woningbouwproductie zoveel mogelijk op gang te houden. Via een informatienota bij dit besluit informeert het college de raad over de inzet van financiële middelen en andere (gemeentelijke) maatregelen om de Haarlemse woningbouwproductie op gang te houden.

14

Vaststellen financiële spelregels ontwikkelzones (besluit college: 7 november 2023) Dit besluit heeft betrekking op de versterking van de uitvoeringskracht in ontwikkelzones door de sturing en beheersing van de zones optimaal in te richten. Zodat snel en adequaat kan worden bijgestuurd binnen de vooraf gestelde kaders. Bij de Kadernota 2024 heeft de raad ter versterking van de sturing en beheersing van de ontwikkelzones een zonereserve ingesteld. Deze reserve draagt bij aan de uitvoeringskracht binnen de gestelde kaders. Monitoring anterieure afspraken In de Haarlemse anterieure overeenkomsten worden afspraken gemaakt over de woningbouwprogrammering en/of de huurprijsregulering van de nieuw op te leveren woningen. Die afspraken kunnen betrekking hebben op de Nota kaders en instrumenten en op maatwerkprojecten (van voor december 2018). De verantwoordelijkheden voor toezicht en naleving zijn belegd bij de afdeling Wonen. Voor december 2018 werden anterieure afspraken, gezien de woningbouwsituatie op dat moment, veel minder gemaakt. De laatste toetsing op de gemaakte afspraken, bij bijvoorbeeld gemeentelijke grondverkoop, gebeurde bij de bouwvergunningsaanvraag. Er werd toen nog niet gewerkt met boetebedingen op dit vlak, wat maakt dat de juridische mogelijkheden om partijen aan te spreken beperkt zijn.

De anterieure afspraken die gemaakt zijn binnen de spelregels van de Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment en de projecten die bij de vaststelling van de nota in december 2018 zijn benoemd als maatwerkproject, zijn bij de afdeling Wonen goed bekend. Er is per project binnen de afdeling Wonen een overzicht van welke afspraken er op anterieur niveau zijn gemaakt. Hiertoe zijn ook nadrukkelijk samenwerkingsafspraken tussen de afdeling PCM/het procesmanagement, JZ en ECDW/Wonen gemaakt. Er zijn tot nu toe meerdere afspraken gemaakt. Er kan echter nog niet worden nagegaan of men zich (bedoeld of onbedoeld) aan de anterieure afspraken heeft gehouden, omdat de projecten waarop de afspraken betrekking hebben nog moeten worden gebouwd. Er is tot op heden pas één project, waarover anterieure afspraken zijn gemaakt, ook opgeleverd. Dit is (nog) een maatwerkproject van voor de spelregels in de Nota kaders en instrumenten. Het betreft hier het project Link. Er wordt verwacht dat de ontwikkelende partij zich aan de anterieure afspraken zal houden. De afspraken die zijn gemaakt voor de ‘’Spelregels nieuwbouw sociale huur en middensegment’’ zijn goed in beeld bij de afbeelding Wonen. Het gaat tot op heden om een verhoudingsgewijs beperkt aantal projecten. Mocht er in de toekomst een capaciteitsvraagstuk op dit vlak ontstaan, dan zullen hiertoe maatregelen worden genomen.

Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie: voorstel uitwerking spelregels voor Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem Eind 2023 is de Informatienota “Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie” (2023/1739930) in de Commissie Ontwikkeling besproken. In deze informatienota is, mede in het licht van de motie ‘Voorkom een bouwdip’, 2023/1246825”, een nadere toelichting gegeven op de gemeentelijke maatregelen en aanpak om de Haarlemse woningbouwproductie op gang te houden, waaronder het aanvullend oormerken van een bedrag van € 5 miljoen binnen de reserve grondexploitaties om woningbouw in financiële zin te kunnen stimuleren. In de informatienota is toegezegd dat de gemeenteraad een nadere uitwerking zou ontvangen van de spelregels voor

15

toekenning van gemeentelijke middelen (1,5 miljoen euro vanuit de Kadernota 2024 en 5 miljoen euro vanuit de reserve Grex). In dit voorstel (Raadsstuk) worden deze spelregels concreet gemaakt zodat zij als kader kunnen dienen voor een in te stellen Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem. Na besluitvorming door de Raad worden de spelregels uit dit Raadstuk als kader gebruikt voor een, nog uit te werken, gedetailleerde subsidieregeling met bijbehorende operationele voorwaarden, vallend binnen de Haarlemse subsidieverordening (Asv). Subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem De subsidieregeling is een vervolg op het raadsbesluit Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie: voorstel uitwerking spelregels voor Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem (2024/213236), waarin de raad akkoord is gegaan met het oormerken van in totaal € 6,5 miljoen euro vanuit de reserve Grex voor een Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem en 10 hoofdspelregels als kader voor de uitwerking van deze subsidieregeling.

De subsidieregeling voorziet in de juridische en financiële spelregels die van toepassing zijn op aanvragen voor een subsidie voor het realiseren van sociale huurwoningen bij projecten die dreigen stil te vallen en waarvan de realisatie met de subsidie wel doorgang kan vinden of voor het onrendabel dat overblijft bij het omzetten van middeldure huurwoningen naar sociale huur bij projecten die stagneren.

2.2 Regio Zuid-Kennemerland/IJmond Woonakkoord Zuid-Kennemerland / IJmond 2021-2025 (Bestuursakkoord en Uitvoeringsagenda) De zeven gemeenten in de regio (Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Heemskerk, Heemstede, Velsen en Zandvoort) bouwen via het Woonakkoord 2021-2025 “Samen bouwen aan een toekomstbestendige regio”, samen met de provincie Noord-Holland, aan het behoud van een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio, die toekomstbestendig is en waar voor alle doelgroepen plek is. De regionale corporaties onderschrijven de uitgangspunten van het Woonakkoord. In samenwerking met betrokken uitvoerende partijen wordt er, op basis van 20 geformuleerde doelen, gewerkt aan o.a.: • Voldoende woningen in relatie tot de huidige en toekomstige vraag; • Grote variatie aan aantrekkelijke woonmilieus waarover de regio beschikt en verder versterken; • Een duurzame regio, verduurzamen van de woningvoorraad en realiseren woningbouw in principe binnenstedelijk, bij OV-knooppunten, klimaat adaptief en zoveel mogelijk circulair; • Toegankelijk blijven voor alle inkomensgroepen; • Behoud van een betaalbare voorraad, uitbreiden op basis van de behoefte, en streven naar een betere spreiding; • Het goed wonen voor allerlei doelgroepen, waaronder senioren en kwetsbare groepen; • Woningbouw, bereikbaarheid en economie in samenhang ontwikkelen, voor zover dit mogelijk is, zodanig dat ze elkaar versterken.

In het Woonakkoord 2021-2025 wordt vastgelegd welke bouwopgave elke gemeente t/m 2030 heeft en welke plancapaciteit daarvoor beschikbaar is. De verwachte groei van de woningbehoefte in de periode 2019 t/m 2030 is 13.150 woningen. Voor de periode 2020 t/m 2030 dient de voorraad ten minste te worden uitgebreid met 11.650 woningen (Haarlem levert 7.400).

16

Gemiddeld gaat het om minimaal zo’n 1.200 woningen per jaar (netto). Toevoeging zal vooral plaatsvinden door woningbouw en transformatie.

Haarlem kiest er in de Woonvisie voor om meer te willen bouwen dan de hier geschetste opgave van 7.400 woningen. Dit heeft te maken met de verhoudingsgewijs hoge vraagdruk en de ambitie om via extra nieuwbouw maximaal bij te dragen aan het verminderen van prijsstijgingen en lange wachttijden in de (sociale) huursector. Ook streeft Haarlem een hoger percentage sociale huur na (namelijk 40% in plaats van 30%). Eind juni 2023 is een evaluatie van het Woonakkoord geweest. De doelen staan nog overeind. Wel zijn er een aantal aanscherpingen van de uitvoeringsagenda geformuleerd, zoals het opstellen van een regionale woonzorgopgave en ook het realiseren van meer woningen vanwege de MRAwoondeal. Dit is passend omdat het Woonakkoord uitgaat van minimale aantallen. Voor 2026 komt er weer een nieuw Woonakkoord, namelijk het regionaal Volkshuisvestingsprogramma. Zuid-Kennemer Agenda 2023 Naast het Woonakkoord waar de gemeenten Zuid-Kennemerland/ IJmond op ‘wonen’ samenwerken, is ook de Zuid-Kennemer agenda 2023 vastgesteld. De basis voor de ambities en acties voor wonen is het Woonakkoord. De Agenda is een voortzetting van de Zuid-Kennemer Agenda die is vastgesteld in 2020. De samenwerking op de hoofdopgaven landschap, wonen, bereikbaarheid, economie, klimaat en bereikbaarheid wordt onverminderd voortgezet.

De bestaande regionale samenwerking in het sociaal domein is nu ook in de Zuid-Kennemer Agenda opgenomen. Door de verbinding met het sociaal domein ontstaat een completer verhaal van de kracht van de regio Zuid-Kennemerland. De kern van de actualisatie betreft: • Toevoeging van het sociaal domein: de opgaven ‘Gezondheid Bevorderen’ en ‘Gezond en veilig opgroeien’ zijn nieuw; • Brede welvaart en het sociaal domein zijn in alle hoofdopgaven vervlochten; • Meer urgentie voor maatregelen tegen de risico’s van klimaatverandering.

17

2.3 Provincie Noord-Holland Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 De Woonagenda is de uitvoeringsagenda van het woonbeleid van de provincie Noord-Holland in de periode 2020-2025. Deze is 16 april 2020 vastgesteld door Provinciale Staten. De Woonagenda volgt uit en past binnen de randvoorwaarden van het provinciaal ruimtelijk beleid, zoals beschreven in de provinciale Omgevingsvisie NH2050 en het coalitieakkoord ‘Duurzaam doorpakken’. De provincie Noord-Holland wil met deze Woonagenda zorgen voor voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. Speerpunten zijn: Een woning voor iedereen (bestaande uit adaptief en vraag gestuurd programmeren; productie op peil: aanjagen woningbouwproductie; kwalitatief, betaalbaar en divers woningaanbod) en een gezond, duurzaam en toekomstbestendig wonen in een aantrekkelijke provincie. Via ’woonakkoorden’ (zie 2.2) worden afspraken met regio’s en gemeenten gemaakt over woningbouw, programmering en fasering van woningbouwplannen. Uitgangspunt is de juiste balans tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief. We maken maatwerkafspraken om tot voldoende, bij de vraag passende woningen te komen en de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk klimaatneutraal, klimaat adaptief, natuur- en landschap inclusief en circulair te kunnen realiseren.

Betaalbaar en divers woningaanbod voor alle doelgroepen vraagt regionale afstemming en samenwerking. Provinciale randvoorwaardelijke woningbouwafspraken en Woondeals De vraag naar woningen in Noord-Holland is erg groot. Daarom is met het Rijk in de provinciale, randvoorwaardelijke woningbouwafspraken (2022) afgesproken om in de periode 2022 tot en met 2030 in de provincie 184.000 nieuwe woningen te bouwen. Dit is alleen mogelijk indien hiervoor met hulp van het Rijk de juiste randvoorwaarden worden gecreëerd. Deze afspraken tussen Rijk en provincie zijn vervolgens uitgewerkt in twee Woondeals (MRA en NHN), tussen Rijk, provincie en gemeenten. Provinciale Staten vragen aandacht voor het oplossen van de woningnood en het provinciaal college wil stevig(er) sturen op voortgang afspraken en versnellen woningbouw. Ze wil hierbij meer een aanjagersrol gaan vervullen (sturen en stimuleren). De provincie zet subsidies, menskracht en kennis in om gemeenten te helpen snel passende, betaalbare en duurzame woningen te bouwen. De provincie beschermt daarbij het landschap, zorgt voor een gezonde leefomgeving en investeert in goede bereikbaarheid van de woonlocaties.

Via het Masterplan Wonen heeft de provincie afgelopen jaren in beeld gebracht welke mogelijke maatregelen de provincie kan nemen om gemeenten te helpen om sneller meer betaalbare woningen te bouwen en het woningtekort in Noord-Holland terug te dringen. Het betreft zowel uitbreiding als versterking van een aantal directe steun- en hulpmaatregelen (zoals de flexibele schil: een fonds waaruit gemeenten geld kunnen krijgen om inhuur te betalen). De Bouwambassadeur van de provincie Noord-Holland en zijn team helpen de woningbouw aan te jagen. Zij brengen samen met gemeenten knelpunten in kaart en adviseren gemeenten over hoe deze weggenomen kunnen worden. De nieuwe coalitie heeft een deel van de maatregelen uit het Masterplan Wonen overgenomen en werkt deze verder uit in het Investeringskader Versnellen Woningbouw. In de Actieagenda wonen volgt één overzicht van bestaande en nieuwe versnellingsmaatregelen. Actieagenda Wonen Noord-Holland 2024-2027 Door de wens van het provinciaal college steviger de woningnood aan te pakken, werkt de provincie aan een actieplan wonen 2024-2027 ter vervanging van de Woonagenda. De provincie wil gemeenten helpen bij het versnellen van woningbouw en brengt in de Actieagenda de lopende en

18

nieuwe acties hiervoor in beeld. De insteek is het oplossen van het woningtekort voor alle doelgroepen, zorgen voor voldoende betaalbare huisvesting en toekomstbestendige woningen in Noord-Holland. In het actieplan komen de bouwstenen (Plan van Aanpak) voor het provinciaal volkshuisvestingsprogramma in 2025, voor zover nu bekend. Ook zal in het actieplan duidelijkheid gegeven worden over rol en taken van de provincie. In de Actieagenda verwerkt de provincie de nieuwe woondeal afspraken en andere nieuwe ontwikkelingen, die onder andere voortkomen uit het nieuwe coalitieakkoord en de Wet versterking regio op de Volkshuisvesting. De planning is na de zomer vaststelling in de Provinciale Staten. Thema’s die in het actieplan komen, zijn: 1. Afspraken maken (woondeal, volkshuisvestingsprogramma’s) en afstemmen (programmering, inclusief betaalbaarheid); 2. Versnellen & aanjagen; 3. Huisvesting van aandachtsgroepen en wonen & zorg; 4. Toekomstbestendig bouwen en wonen.

2.4 Metropoolregio Amsterdam (MRA) De Metropoolregio Amsterdam is een economisch sterke en gewilde regio, die vooral jonge mensen vanuit het hele land en internationale (kennis)werkers aantrekt. Dit leidt tot een sterke bevolkingsgroei en een grote vraag naar woningen in de MRA-regio. Tegelijkertijd zien we dat starters en mensen met lage en middeninkomens het moeilijk hebben op de woningmarkt, dat de bevolking vergrijst en dat verschillen tussen gebieden en mensen in de MRA groter worden. Deze grote opgaven vragen om goede regionale samenwerking op het gebied van wonen, zowel binnen de MRA-overheden als met externe partners, zoals corporaties en marktpartijen. Hieronder wordt ingegaan op de MRA-woondeal en bereikbare steden. MRA Woondeal Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door het Rijk, de provincie(s) en gemeenten in de MRA (waaronder Haarlem) een nieuwe Woondeal ondertekend. Deze Woondeal is vooral gericht op realisatie van de grote woningbouwambities in de MRA, het behalen van een fair share van 30% sociale woningbouw door iedere gemeente en het realiseren van tenminste 65% sociaal en betaalbaar programma binnen de nieuwbouw. De afspraken tot en met 2030 zijn met name wederkerige inspanningsverplichtingen.

Er zijn randvoorwaarden benoemd, waaronder stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. De afspraken in de Woondeal MRA sluiten aan op de Haarlemse woonvisie, het regionaal Woonakkoord Zuid-Kennemerland/ IJmond en de plancapaciteit. In de voorbereiding zijn locaties en plancapaciteit in de MRA door gemeenten en ontwikkelende partijen getoetst (reality-check). Met het vaststellen van de Woondeal MRA kan Haarlem in aanmerking blijven komen voor eventueel toekomstige financiële middelen voor de woningbouwopgave, wordt de samenwerking met ministeries versterkt en is er commitment van het Rijk om en mogelijke verruiming van (wettelijk) instrumentarium om de Haarlemse en MRAwoningbouwambities te kunnen blijven uitvoeren.

19

De bijdrage van de MRA aan het nationale bouwopgave betreft 171.200 woningen (nieuwbouw en transformatie). De komende drie jaar worden circa 1.500 flex-woningen per jaar in de MRA geleverd. Elke gemeente neemt een fair share van de regionale opgave, verbindt zich aan de opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen en streeft er daarom naar om via een reëel tijdpad toe te groeien naar twee derde betaalbaar segment in de programmering, rekening houdend met het huidige aandeel betaalbaar en middensegment in de bestaande voorraad. De bestaande voorraad is van invloed op de verdeling binnen het betaalbare segment (sociaal en/of middensegment) in het nieuwbouwprogramma. Voor de regio Zuid-Kennemerland/IJmond is een nieuwbouwproductie opgenomen van circa 18.350 woningen (bruto). De Haarlemse bieding is de nieuwbouw van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen. Er wordt momenteel aan een herijking en verrijking van de Woondeal MRA gewerkt. De aantallen gaan omhoog en de geformuleerde ambities met betrekking tot o.a. ouderenhuisvesting worden nader uitgewerkt (planning: eind 2024 gereed). Bereikbare steden Bereikbare Steden is een gezamenlijke aanpak van het Rijks- en regioprogramma Samen Bouwen aan Bereikbaarheid (SBAB) en het MRA-programma Bouwen & Wonen.

In dit kader wordt gewerkt aan het versneld realiseren van plannen in negen stadsharten van de MRA (Almere, Alkmaar, Haarlem, Hilversum, Hoorn, Hoofddorp, Lelystad, Purmerend en Zaanstad). Met Bereikbare Steden willen we de volgende doelen bereiken: • Versneld aanpakken van het woningtekort; • Optimaliseren van de bereikbaarheid; • Stimuleren van de werkgelegenheid; • Verduurzamen en blijven aanpassen aan klimaatverandering; • Investeren in de leefbaarheid en inclusiviteit.

20

In het kader van Bereikbare steden is voor de negen stadsharten een gebiedsplan gemaakt dat is vastgesteld door de betreffende gemeente. Het gebiedsplan betreft een aanpak op maat, waarin wonen, werken, openbare ruimte, klimaat en bereikbaarheid samenkomen. In de gebiedsplannen staat het versnellen van de woningbouwplannen centraal, waarbij iedere stad die investeringen (infrastructureel, economisch, klimaat en openbare ruimte) in beeld heeft gebracht die nodig zijn om te zorgen voor een evenwichtige ontwikkeling van het stadshart. De focus ligt gezien de grote vraag naar betaalbare woningen op de korte termijn: vóór 2030. Met het versterken van de negen stadsharten, goed voor ruim 65.000 extra woningen bovenop de reguliere plannen, zorgen we voor een evenwichtige groei in de regio. Om een deel van de woningen in de stadsharten versneld te kunnen bouwen, is de aanleg nodig van infrastructuur, zoals wegen, energie en water. Het Rijk heeft, in overleg met onder meer de provincies en de MRA, aangegeven welke locaties in de eerste ronde van subsidieverdeling geld krijgen om de infrastructuur te verbeteren ten behoeve van woningbouw. Voor de eerste tranche van de subsidies zijn woningbouwlocaties in Alkmaar (buiten de MRA), Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer en Lelystad geheel – of nog onder voorwaarden van medefinanciering – gehonoreerd.

In totaal voor een bedrag van bijna €150 miljoen. De gemeente Haarlem maakte op basis van het Gebiedsplan afspraken met de Rijksoverheid. Het Rijk draagt financieel bij aan bovenplanse infrastructuur om woningbouw op korte termijn in Haarlem mogelijk te maken. De gemeente is verantwoordelijk voor het op korte termijn realiseren van deze woningen, binnen 1.200 meter van drie OV Knooppunten. De bijdragen van het Rijk zijn gekoppeld aan het nieuwe regionale OV Knooppunt Nieuw-Zuid, het realiseren van de stadsstraat Europaweg, het verplaatsen van het busstation in het centrum en het uitbreiden van het ondergrondse fietsparkeren bij Station Haarlem.

2.5 Rijk In de komende periode neem de Provincie het voortouw in het maken van de afspraken over onderstaande programma’s en speerpunten in de regio. Haarlem trekt in deze gesprekken op in MRA verband. Veel van onderstaande moet nog worden uitgewerkt, het is daarom te vroeg om hierover uitgebreid te rapporteren. Daarom wordt hier onder een beknopt overzicht geboden. Nationale Woon- en Bouwagenda (bron: Nationale Woon- en Bouwagenda | Home | Volkshuisvesting Nederland) Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. De opgave is complex: ze vraagt om een gerichte inspanning van alle betrokkenen. Samen met belangrijke partners in het woonveld, zoals medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen, bundelt het Rijk de krachten om de geconstateerde problemen en oorzaken aan te pakken en de doelstellingen van de Nationale Woon- en Bouwagenda te realiseren. De agenda kent drie kerndoelen: • Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar. • Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af. • Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen.

Met de zes onderliggende programma’s van de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt invulling gegeven aan het realiseren van de doelstellingen.

21

Voor de uitwerking van de doelstelling wordt een programmatische aanpak gehanteerd. De komende jaren werken we langs de lijnen van zes programma’s: • Programma Woningbouw • Programma Een thuis voor iedereen • Programma Betaalbaar wonen • Nationaal programma Leefbaarheid en veiligheid • Programma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving • Programma Wonen en zorg voor ouderen Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting Naast het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda werkt het Rijk ook aan aanvullende weten regelgeving waarmee meer regie kan worden gepakt op de Volkshuisvesting (Wet versterking Regie op de Volkshuisvesting). Dit wetsvoorstel geeft het Rijk de taak én bevoegdheid om kaders te stellen ten aanzien van de volkshuisvesting. Het wetsvoorstel breidt de coördinerende rol uit die provincies vervullen op het terrein van de volkshuisvesting als onderdeel van de fysieke leefomgeving en geeft gemeenten meer instrumenten om op lokaal niveau te sturen op datgene wat lokaal nodig is om te voldoen aan de volkshuisvestelijke opgave. Met deze instrumenten hebben overheden de mogelijkheid om regie te voeren op de volkshuisvesting en op basis daarvan krijgen marktpartijen en corporaties meer duidelijkheid en zekerheid over de bouw van nieuwe woningen en de verdeling daarvan (bron: Rijk). Wet Goed verhuurderschap De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 ingegaan.

De wet geeft duidelijkheid aan verhuurders en verhuurbemiddelaars en biedt huurders bescherming: wat mag en wat mag niet? Op 1 januari 2024 zijn enkele aanvullende bepalingen in werking getreden. In de wet staan landelijke regels over financiële zaken, over het schriftelijk vastleggen en verstrekken van informatie en hoe een verhuurder en verhuurbemiddelaar zich moeten gedragen. Voor verhuur aan arbeidsmigranten gelden extra regels. Worden de regels niet nagekomen? Dan kunnen huurders en woningzoekenden dit ook melden bij het meldpunt van hun gemeente. Bij ongewenst verhuurgedrag kan de gemeente optreden. Wet betaalbare huur Het kabinet wil met de Wet betaalbare huur huren weer betaalbaar maken. De wet zorgt ervoor dat verhuurders een huur vragen die past bij de kwaliteit van de woning. Zo regelt de wet dat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat gelden voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Ook krijgen huurders met de wet betere huurbescherming. Nu moeten zij zelf een maximale huurprijs afdwingen bij hun verhuurder, maar niet alle huurders zijn daartoe in staat. Gemeenten kunnen straks ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. Door deze wet gaat de huur van 300.000 woningen op termijn met gemiddeld 190 euro omlaag.

Het voornemen is dat de Wet betaalbare huur vanaf 1 juli 2024 in gaat, instemming eerste kamer moet op het moment van schrijven nog plaatsvinden.

22

3.

De ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad 3.1 Ontwikkelingen woningvoorraad Dit hoofdstuk blikt terug op de ontwikkeling van de woningvoorraad in Haarlem in de laatste zeven jaar. Met behulp van onderstaande figuren, grafieken en tabellen (bron: CBS/gemeente Haarlem) wordt inzichtelijk gemaakt wat de jaarlijkse toename van de woningvoorraad is geweest door nieuwbouw, toevoegingen anderszins en de afname door sloop, andere onttrekkingen en door toepassing van administratieve correcties, uitgevoerd door het CBS. Op 1 januari 2024 telde Haarlem 79.434 woningen. De Haarlemse woningvoorraad is in de periode 2016-2023 - met een stijgende tendens - gegroeid. Lange tijd gestaag, recent met een betekenisvolle sprong: in 2023 +1.434 ten opzichte van 2022. In de gehele periode 2016 t/m 2023 is de woningvoorraad netto met ca. 5.400 woningen gegroeid.

Voorraad woningen, beginstand per jaar, 2016-2023*, bron: CBS 79434

80000 79000

78000

78000

77201 76436

77000 75633

76000 75000

77499

74796 74037

74000 73000 72000 71000 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023*

Figuur 2: Ontwikkeling Haarlemse woningvoorraad (bron: CBS, 2021) *voorlopige cijfers De eerdere ambitie van de gemeente om netto 10.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad in de periode 2016 t/m 2025 kwam neer op een gemiddelde van 1.000 woningen per jaar. De afgelopen jaren lag de gemiddelde toevoeging, d.w.z. het netto saldo van de woningvoorraad (zie tabel blz. 24), zo rond de 720 woningen per jaar. In 2023 zijn er netto 1.434 woningen toegevoegd, vooral onder invloed van veel nieuwbouw: 1.131 nieuwe woningen.

23

Jaar

Saldo toevoegingen

Saldo Netto saldo onttrekkingen voorraad 2016 604 241 363 2017 1192 433 759 2018 1031 194 837 2019 1040 236 804 2020 954 189 765 2021 719 421 298 2022 643 142 501 2023* 1518 87 1434 Saldo toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad in de periode 2016 t/m 2023 (bron: CBS), *=voorlopig cijfer De resterende netto opgave vanaf 1 januari 2024 t/m 2030 bedraagt nog 8.065 woningen, te realiseren in zeven jaren (is gemiddeld 1.152 woningen per jaar). In de hoofdstukken 4 en 5 wordt nader ingegaan op de haalbaarheid van de resterende netto opgave. Het saldo toevoegingen uit bovenstaande tabel is opgebouwd uit twee categorieën: “nieuwbouw” en “overige toevoegingen’’. Het CBS definieert overige toevoegingen als volgt: Overige toevoegingen zijn toevoegingen die om andere redenen dan nieuwbouw aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Een belangrijk onderdeel van de overige toevoegingen vormen pandtransformaties en woningsplitsingen.

Verhouding nieuwbouw - overige toevoegingen, 20162023*, bron: CBS 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023*

Overige toevoegingen

432

512

502

644

364

207

383

387

Nieuwbouw

167

679

526

392

590

513

260

1131

Nieuwbouw

Overige toevoegingen

Figuur 3: Verhouding nieuwbouw - overige toevoegingen 2016 t/m 2023, *voorlopige cijfers Figuur 4 geeft inzicht in de verhouding tussen de opgeleverde woningen in de categorieën ‘nieuwbouw’ en ‘overige toevoegingen’. In de periode 2016 t/m 2023 zijn bijna 7.700 woningen opgeleverd. Minder dan de helft (45%) bestond uit ‘overige toevoegingen’. Het aandeel ‘overige toevoegingen’ neemt in de tijd gezien ook af (35% in de periode 2020-2023), mede onder invloed

24

van het restrictieve Haarlemse splitsingsbeleid. In figuur 6 wordt nader ingegaan op de elementen waaruit de overige toevoegingen zijn opgebouwd: woningsplitsing, woningsamenvoeging, transformatie en overig door verbouw.

Haarlemse woningvoorraad per categorie, 2016-2023, bron: CBS 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023*

Overige onttrekking

-157

-209

-144

-162

-136

-100

-93

-87

Sloop

-84

-224

-50

-74

-53

-321

-49

0

Overige toevoeging

432

512

502

644

364

207

383

387

Nieuwbouw

167

679

526

392

590

513

260

1131

Saldo voorraad

363

759

837

804

765

298

501

1434

Nieuwbouw

Overige toevoeging

Overige onttrekking

Saldo voorraad

Sloop

Figuur 4: Ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad in de periode 2016 t/m 2023, uitgesplitst over nieuwbouw, toevoegingen en onttrekkingen (bron: CBS) Onttrekkingen en saldo voorraad In aanvulling op figuur 4, waarin uitsluitend de toevoegingen aan de woningvoorraad worden getoond, laat figuur 5 ook alle onttrekkingen zien. Het CBS onderscheidt twee vormen van onttrekking: sloop en overige onttrekkingen. Dit zijn de blauwe (sloop) en gele (overige onttrekkingen) delen van de grafiek. In 2023 zijn er geen woningen gesloopt. 2022 laat een zeer gering aantal gesloopte woningen zien (49). Het relatief hoge aantal gesloopte woningen in 2021 (321) kan worden verklaard door de grote sloop-nieuwbouwprojecten van corporaties in Haarlem Oost (meestal in combinatie met verdichting en verduurzaming van de voorraad). ‘Overige onttrekkingen’ zijn onder te verdelen in ‘functieverandering’ en ‘samenvoeging van woningen’. In 2023 bedroeg het aantal woningen dat door ‘overige onttrekkingen’ verdwijnt 87. De grijze lijn in figuur 5 geeft de ontwikkeling van het aantal woningtoevoegingen (saldo voorraad) weer. Deze laat een lichte stijgende trend zien in 2022 en een sterke toename in 2023, met name door het grote aantal nieuwgebouwde woningen (1.131).

Verdieping overige toevoegingen Een interessante ontwikkeling is te zien bij het aantal gesplitste woningen dat in 2021 (35) het laagste was sinds 2016 en in 2022 van dezelfde orde van grootte is (40; zie figuur 6). Die ontwikkeling staat onder invloed van het restrictieve Haarlemse splitsingsbeleid. Ook het aantal transformaties (bijvoorbeeld bedrijfspand – woning) laat een structureel dalend verloop zien met in 2022 wel een toename ten opzichte van 2021 (van 45 naar 95). Een aantal van 95 transformaties blijft echter wel onder het relatief hoge niveau van de periode 2017-2019 (circa 160; zie figuur 6). Het structureel dalende verloop van het aantal transformaties kan er mee te

25

maken hebben dat de grote transformatielocaties reeds zijn ingevuld, waardoor er structureel geen grote aantallen meer te behalen zijn. Ook het economische beleid dat reguleert dat bij transformatie van kantoorpanden tenminste 50% van het aanwezige oppervlak aan m2 bedrijvigheid moet worden behouden, kan een rol spelen. Deze verdiepende cijfers voor de overige toevoegingen lopen altijd een jaar achter. De cijfers voor 2023 zijn dus nog niet beschikbaar vanuit het CBS.

Verdieping overige toevoegingen, Haarlem, 2016-2022, bron: CBS 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

2016**

2017**

2018**

2019**

2020**

2021**

2022**

Overig door verbouw

95

115

95

130

85

40

50

Woningsamenvoeging

15

5

10

5

10

10

5

Woningsplitsing

85

140

120

130

90

35

40

Transformatie

100

170

155

150

80

45

95

Transformatie

Woningsplitsing

Woningsamenvoeging