2 Bijlage Rapportage Woningbouw Haarlem 2025

Figuur 10 is dus geen uitputtende weergave voor het aantal sociale huurwoningen dat in Haarlem wordt gerealiseerd. Het zegt uitsluitend iets over corporatiewoningen in de periode 2016-2024.

Figuur 9: Aantal woningen sloop en nieuwbouw woningcorporaties periode 2016 t/m 2024 In 2024 zijn de grote herstructureringsprojecten Slachthuisbuurt/J.J. Hamelinkstraat, de Staalstraat/Bazellaan en de Aart van der Leeuwstraat opgeleverd. De komende jaren blijven er substantiële aantallen sociale huurwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De indicatieve opleververwachting op basis van onderstaand figuur is dat voor 1-1-2029 tussen de 1.200 en 1.700 woningen kunnen worden opgeleverd. Voor de komende jaren is de indicatieve opleverplanning van plannen die de corporaties als hard bestempelen als volgt:

3

In de monitor prestatieafspraken wordt niet alleen naar sloop en nieuwbouw gekeken, maar ook naar effecten van liberalisatie en verkoop. Deze cijfers zijn niet in dit overzicht meegenomen.

27

Verwachte bruto opleveringen per jaar: Projecten en ontwikkelzones

2025

2026

2027

2028

Totaal

Schi phol weg 1

64

Koepel compl ex El a n Wonen

96

Loui s Pa s teurs tra a t/Boerha a vewi jk

155

Schoterkwa rtier AM Del i

53

Stephens ons tra a t

68

Scha l kwi jk Centrum fa s e 2 El a n Wonen

110

Athenes tra a t

25

Del ftwi jk/Aa rt va n der Leeuws tra a t

136

Gra a fs cha p/Ha mel i nks tra a t

50

Wa ddens tra a t

390

Romol enbeek

34

Sonnebornterrei n (VORM)

70

Boerha a vel a a n Pre Wonen

50

Scha l kwi jk Centrum fa s e 2 Pre Wonen

80

Rozenpri eel Bl ok J

13

Fi ets znfa bri ek Ri pperda

20 24

Ori onweg / Hel ene Swa rths tra a t

84

Gri jpens tei nweg fa s e 1

24

Oos tpoort 1f

100

Scha l kwi jk Centrum fa s e 2 Ymere Totaal

68 24

667

245

778

1714

Figuur 10: Indicatieve verwachte opleveringen per jaar

3.4 Effecten beleidsmaatregelen/kaders realisatie woningen middensegment De realisatie van een aanzienlijk deel van Haarlemse woningbouwambitie moet plaatsvinden in het middensegment. De druk op dit segment is enorm en het aanbod beperkt. Met de beleidskaderstelling binnen de gemeente Haarlem omtrent het middensegment wordt niet alleen gepoogd om voldoende aanbod in dit segment te realiseren, maar ook te zorgen dat deze woningen bij de juiste doelgroep terecht komen (mensen met een inkomen van maximaal anderhalf keer modaal bij het lage middensegment en mensen met een inkomen van maximaal twee keer modaal bij het hoge middensegment) en dat deze woningen ook waar mogelijk zo lang mogelijk in dit segment blijven. Dit gaat echter niet vanzelf. Via anterieure overeenkomsten, waarin de spelregels uit de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment met ontwikkelaars worden vastgelegd (o.a. aantallen, verkoopvoorwaarden en verhuurvereisten) en sinds 2023 ook via de huisvestingsverordening of bestemming/omgevingsplannen (zelfbewoning en toewijzing) kan de gemeente sturing geven met betrekking tot dit aanbod op de Haarlemse woningmarkt. Er zijn tot nu toe meerdere anterieure afspraken gemaakt.

Er kan inmiddels worden nagegaan of men zich aan de afspraken heeft gehouden, omdat de eerste projecten waarop de afspraken betrekking hebben nog zijn opgeleverd (Ceylonpoort, Link, De Meester).

28

3.5 Monitoring Stadsdeal Ouderenhuisvesting In februari 2022 heeft de gemeente in de Stadsdeal Ouderenhuisvesting samen met woningcorporaties en ouderenzorgaanbieders doelen en afspraken over samenwerking geformuleerd. Ook zijn er op basis van behoefte onderzoek doelen gesteld met betrekking tot de realisatie van voor ouderen geschikte (zorg)woningen. Bij ouderenhuisvesting gaat het primair om die vormen van huisvesting die meer dan reguliere woningen zijn afgestemd op de specifieke wensen en behoeften van ouderen. Van het vermijden van traplopen in de woning tot aan de meer aangepaste huisvestingsvormen waar faciliteiten op maat beschikbaar zijn. Geactualiseerde opgave In de stadsdeal is de opgave vastgesteld op basis van onderzoeken van ABF Research (opgave woningen) en Gupta Strategics (opgave WLZ V&V zorg). Deze prognoses zijn in 2024 opnieuw uitgevoerd en heeft geresulteerd in een geactualiseerde opgave, rekening houdend met de nieuwe kaders vanuit het Rijk voor verpleegzorg en gewijzigde demografische ontwikkelingen en inzichten. Er is uitgegaan van de prognose waarin sprake is van de hoogste groei in WLZ V&V zorg, mede rekening houdend met een gewenste overmaat en flexibiliteit in de inzet van zorggeschikte woningen.

De opgave in de plancapaciteit Jaarlijks wordt gemonitord hoe we staan in relatie tot de productie van deze woningen. Dit doen we aan de hand van nieuwe realisaties en door te kijken naar de geprogrammeerde woningen in de plancapaciteit. Op basis van de monitor plancapaciteit van februari 2025 en een nadere opgave van de te verwachten intramurale en/of zorggeschikt wonen toevoegingen door de drie grote Haarlemse zorginstelling (Kennemerhart, Zorgbalans en St. Jacob) komt het volgende beeld naar voren:

• De plancapaciteit in Haarlem bestaat voor ca. 93% uit nultredenwoningen, daarmee kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting zal worden behaald.

29

• Binnen de programmering van de plancapaciteit is bekend dat er ca. 413 geclusterde woningen voor ouderen worden toegevoegd. Daarnaast zijn er goede kansen voor nog 200 extra geclusterde woningen. De resterende opgave betreft daarmee 260 woningen. Binnen de planvoorraad wordt daarom gezocht naar extra programmamogelijkheden op dit vlak. Daarbij focussen we op mogelijkheden in de ontwikkelzones en in de nabijheid van bestaande zorgvoorzieningen. • Binnen de programmering van de plancapaciteit is bekend dat er 258 zorggeschikte woningen zijn opgenomen in plannen. Daarnaast zijn er goede kansen voor nog ca. 30 extra zorggeschikte woningen. Daarmee kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting zal worden behaald. • Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben voor de toevoeging van ca. 273 intramurale zorgplaatsen op grond van nog toegekende capaciteit voor verpleeghuisplaatsen. Deze uitbreiding intramurale capaciteit staat opgenomen in de programmering van de plancapaciteit. Ontwikkelingen en realisaties: • De eerste geclusterde woningen voor ouderen zijn gerealiseerd. Het eerste deel van Hof van Jacob, een nieuwbouwcomplex in Schalkwijk met woningen voor ouderen die lichte of intensieve zorg en ondersteuning nodig hebben, is in 2024 opgeleverd.

• Verder zien we dat er door de zorginstellingen en een aantal ontwikkelaars diverse projecten in voorbereiding zijn (o.a. bij Rootz, Middengebied Zuidwest, Zwemmerslaan, Schoterhof). • De capaciteitsuitbreidingsmogelijkheden voor geclusterd wonen op de korte termijn zijn op peil gebleven. Wel zien we dat de planontwikkeling van een aantal plannen op dit moment stilligt (o.a. St. Jacob in de Hout) of de start bouw als gevolg van de bouwmarktontwikkeling naar achter is geschoven (o.a. Rootz). • Locatie Zwemmerslaan (Knarrenhof) is aan de plannen toegevoegd als wooncoöperatie voor ouderen maar ook jongeren. • In het middengebied van ontwikkelzone Zuidwest wordt een pilot uitgewerkt met 60 middeldure geclusterde woningen, waarbij de uitgangspunten van Kennemerhart's 'Bouw geen zorgwoningen meer!' in het ontwerp worden meegenomen. • Er is een intentieovereenkomst bekrachtigd door Woonzorg Nederland en Kennemerhart om gezamenlijk de doorontwikkeling van Schoterhof te onderzoeken. Zij richten zich in het verkennend onderzoek op één gezamenlijk voorkeursscenario voor de aanpassing van Schoterhof.

30

4.

Plancapaciteit Haarlem 4.1 Plancapaciteit Haarlem Dit hoofdstuk geeft inzicht in de nieuwbouw- en transformatieplannen voor de komende jaren op basis van de plancapaciteit. Waar mogelijk wordt inzicht geboden in de verdeling naar prijssegment. Er is onderscheid gemaakt in het jaar 2023 en de tijdshorizon vanuit de ‘Uitwerking coalitieakkoord woningbouwprogramma’, te weten 2016 t/m 2025. Voor de jaren 2016 t/m 2024 is gebruik gemaakt van de reeds gerealiseerde resultaten over deze periode (CBS-cijfers).

Wat is plancapaciteit? De plancapaciteit geeft aan hoeveel woningen gerealiseerd kunnen worden op basis van de huidige woningbouwplannen. Het begrip ‘woningbouwplannen’ is zeer breed. Het varieert van een eerste idee tot een vastgesteld bestemmingplan. Op basis van een bestemmingsplan worden omgevingsvergunningen verleend. Zodra de woning is opgeleverd, valt de woning uit de plancapaciteit. De plancapaciteit is een goede maat om te voorspellen hoeveel woningen kunnen worden gerealiseerd. Het is niet goed mogelijk om te voorspellen wanneer woningen worden gerealiseerd. De plancapaciteit is geen planningsinstrument. De gemeente heeft een rol bij de totstandkoming van woningbouwprojecten. Enerzijds faciliteert de gemeente ontwikkelende partijen, anderzijds stelt zij eisen aan de kwaliteit. Uiteindelijk zijn het de ontwikkelende en bouwende partijen die tot realisatie moeten komen. Zowel het proces van ‘eerste idee’ tot bestemmingsplan als het proces van de aanvraag omgevingsvergunning tot oplevering telt veel redenen die tot vertraging kunnen leiden. In de plancapaciteit is waar mogelijk ook transformatie van overig vastgoed meegenomen, maar deze laat zich lastig voorspellen. De keuze om te transformeren wordt vaak niet in een vroeg stadium met de gemeente gedeeld. Sowieso geldt dat de onzekerheid toeneemt naarmate de woningbouwplannen verder in de tijd liggen.

4.2 Opleveringen en bruto plancapaciteit 2016 t/m 2030 Figuur 11 toont het saldo woningtoevoegingen in de periode 2016 t/m 2024 en de bruto plancapaciteit voor de periode 2025 t/m 2030 (rechter kolom). Het geeft een beeld van hoeveel toekomstige plannen er zijn (harde en zachte plannen) in deze periode, en wat er daadwerkelijk is gerealiseerd in de periode ervoor. Ook worden de monitors uit de verschillende jaargangen naast elkaar gezet. Op die manier is het mogelijk om bij te houden hoeveel er door te jaren heen is veranderd in het aantal plannen t/m 2030. Het hebben van voldoende plannen is noodzakelijk om de (bouw)ambitie om 10.000 woningen t/m 2030 te behalen. Let wel: dit is geen woningbouwprognose. Het is uitsluitend een overzicht van de bruto plancapaciteit t/m 2030. Hoofdstuk 5 gaat dieper in op de prognose en de haalbaarheid van plannen.

31

De kolom Monitor 2025 laat zien dat het aantal potentieel op te leveren woningen op basis van de plancapaciteit in 2025 rond de 500 ligt. In 2026 betreft het circa 1.000 woningen om vervolgens na 2026 flink te stijgen. Monitor 2022

Monitor 2023

Monitor 2024

Monitor 2025

Jaar

Aantal

Status

Aantal Status

Aantal Status

Aantal Status

2016

363

Gerealiseerd 363

Gerealiseerd 363

Gerealiseerd 363

Gerealiseerd

2017

759

Gerealiseerd 759

Gerealiseerd 759

Gerealiseerd 759

Gerealiseerd

2018

837

Gerealiseerd 837

Gerealiseerd 837

Gerealiseerd 837

Gerealiseerd

2019

804

Gerealiseerd 804

Gerealiseerd 804

Gerealiseerd 804

Gerealiseerd

2020

765

Gerealiseerd 765

Gerealiseerd 765

Gerealiseerd

2021

298

Gerealiseerd 765 Gerealiseerd (subtotaal 298 2016 t/m 2021: 3826)

Gerealiseerd 298

Gerealiseerd 298

Gerealiseerd

Gerealiseerd (subtotaal 501 2016 t/m 2022: 4327)

Gerealiseerd 501

Gerealiseerd

Gepland

Gerealiseerd (subtotaal 1434 2016 t/m 2023: 5761)

Gerealiseerd

2022

2023

898

1455

Gepland

Gepland

501

1097

1434

2024

1768

Gepland

937

Gepland

989

Gepland

996

2025

2624

Gepland

1734

Gepland

549

Gepland

534

Gerealiseerd (subtotaal 2016 t/m 2024: 6757) Gepland

2026

4510

Gepland

3678

Gepland

2161

Gepland

1031

Gepland

2027

2036

Gepland

3643

Gepland

2315

Gepland

2465

Gepland

2028

1027

Gepland

2354

Gepland

2597

Gepland

3262

Gepland

2029

357

Gepland

883

Gepland

1625

Gepland

1779

Gepland

778

Gepland (subtotaal 1033 2022 t/m 2030: 15453

2443

Gepland (subtotaal 2024 t/m 2030: 12679)

2030

Totaal* 19.701

19.686

Gepland (subtotaal 2023 t/m 2030: 15359)

18.440

2245

Gepland (subtotaal 2025 t/m 2030: 11316)

18.073

Figuur 11: Indicatie op te leveren nieuwbouwwoningen 2025 t/m 2030 (excl. te slopen woningen en gerealiseerde toevoegingen aan de woningvoorraad 2016 t/m 2024). Bron: CBS en Monitor plancapaciteit februari 2025), *gerealiseerd en gepland

32

Figuur 11 brengt twee belangrijke bevindingen in beeld. Ten eerste laat het een verschuiving naar achter in de tijd van het aantal geplande woningen zien. Waar de kolom Monitor 2022 nog een piek in het aantal op te leveren woningen in 2026 kende, verschuift deze (afgevlakte) piek in de Monitor 2025 naar 2028 (ook in Monitor 2024 lag daar de piek). Ten tweede laat figuur 11 in de monitor van 2024 een daling van het totaal aantal gerealiseerde + het aantal geplande woningen in de periode 2016 t/m 2030 zien en die daling zet recent in de monitor van 2025 door tot een niveau van 18.073 woningen; in de Monitors van 2022 en 2023 waren dat nog circa 19.700 woningen. Circa 1.700 woningen minder dus. Daarbij speelt een rol dat er wijzigingen zijn in nieuwbouwprojecten; omwille van een betere kwaliteit worden minder woningen opgenomen ten gunste van stedelijke voorzieningen. Figuur 12 maakt de verschuiving van de planning naar achteren in de tijd visueel inzichtelijk. De groene lijn geeft de planningen van Monitor 2022 weer, de roze van Monitor 2023, de blauwe van Monitor 2024 en de gele lijn die van Monitor 2025. Tegelijkertijd zien we dat de lijn van de meest recente Monitor is afgevlakt ten opzichte van die in de monitoren van 2022 en 2023 (in de monitor van 2024 was dat ook al het geval). Dat maakt de mogelijkheden tot realisatie van de plancapaciteit realistischer.

Plancapaciteit - planning en realisatie vergeleken 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Monitor 2022 363

759

837

804

765

298

898 1455 1768 2624 4510 2036 1027 357

Monitor 2023 363

759

837

804

765

298

501 1097 937 1734 3678 3643 2354 883 1033

Monitor 2024 363

759

837

804

765

298

501 1434 989

549 2161 2315 2597 1625 2443

Monitor 2025 363

759

837

804

765

298

501 1434 996

534 1031 2465 3262 1779 2245

Monitor 2022

Monitor 2023

Monitor 2024

778

Monitor 2025

Figuur 12: Ontwikkeling van de plancapaciteit in de Monitoren van 2021, 2022, 2023 en 2024

33

4.3 Inschatting van de segmentering Figuur 13 geeft een doorkijk van de ingeschatte segmentering van de opleveringen 2025 t/m 2030. De basis is de bruto plancapaciteit (totaal van alle plannen); er gaat geen bewerking voor het daadwerkelijk aantal opleveringen aan vooraf. Hoofdstuk 5 schetst een beeld van de verwachting van de woningbouwproductie. Voor vrijwel alle plannen in de periode 2025 t/m 2030 is bekend hoe de woningsegmentering eruitziet. Let wel: toch blijft dit een inschatting, in werkelijkheid kan dit nog afwijken omdat de woningbouwprogrammering in veel projecten nog kan wijzigen. Van de plannen waarvan nog geen segmentering is, mag worden aangenomen dat deze zullen voldoen aan de uitgangspunten van de beleidsregel 40/40/20, mits ze groter zijn dan 10 woningen. Wanneer we specifieker kijken naar de verwachte segmentering binnen de plancapaciteit in figuur 13, dan zien we dat het aandeel sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens iets onder de programmatische wens ligt (24% t.o.v. 28%). Terwijl het aandeel sociale huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens juist is over geprogrammeerd (22% t.o.v. 12%). Dit is een gevolg van programmering sociale woningbouw in maatwerkprojecten als 'Schonevaert' en 'Schipholpoort', waar de sociale programmering is vastgesteld voordat de nota kaders en instrumenten van 2018 in werking trad.

Gemiddeld ligt het percentage sociale huur, met in totaal 46%, op dit moment dus iets boven de beleidsdoelstelling van 40%. Dit is een wenselijke uitkomst omdat er de komende jaren verhoudingsgewijs meer sociaal zal moeten worden gerealiseerd om de onderproductie van de afgelopen jaren goed te maken.

Doelstelling 40-40-20 afgezet tegen verwachte segmentering 2025 t/m 2030 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Sociale huur Sociale huur Middensegme Middensegme Vrije segment aftoppingsgre liberalisatiegre nt laag huur + nt hoog huur + geen kaders ns ns koop koop

Doelstelling 40-40-20

28%

12%

24%

16%

20%

Verwachte segmentering

24%

22%

20%

16%

18%

Figuur 13: Verwachte segmentering 2025 t/m 2030 van de geplande woningen (bron: Monitor Plancapaciteit februari 2025). Disclaimer: De woningsegmentering wordt in de monitor bijgehouden voor het totaal aantal woningen dat binnen een project wordt gerealiseerd. De meeste projecten worden echter verspreid over meerdere jaren opgeleverd. Dat geeft enige ruis in de cijfers. Het aandeel middensegment laag (huur + koop) is nog iets onder geprogrammeerd (20% t.o.v. 24%), terwijl het aandeel middensegment hoog (huur + koop) op het streefpercentage van 16% ligt.

34

De woningen in het vrije segment (geen kaders) is de afgelopen jaren afgenomen ten gunste van het aandeel sociaal. Dit jaar is de verwachte segmentering in het vrije segment (18%) zelfs iets lager dan het aandeel van 20% in de 40-40-20 doelstelling (zie figuur 13). Verder moet bij de verdeling in Figuur 13 worden vermeld dat het voor grote delen nog een indicatie is. Voor de meeste plannen zijn nog geen anterieure overeenkomst afgesloten. De plannen kunnen daarmee nog programmatisch veranderen. Echter, bij het maken van de anterieure afspraken gelden de spelregels voor onze woningbouwprogrammering. Daardoor mag worden verwacht dat de afwijkingen niet heel groot zullen zijn. In de komende jaren worden tevens woningen gerealiseerd in de categorie ‘toevoegingen anderszins’, hierdoor kan de verhouding in de uiteindelijke realisaties nog veranderen. Hierop kan de gemeente in principe niet sturen en zijn ook geen segmenteringen bekend. Al met al kan worden gesteld dat de spelregels binnen onze woningbouwprogrammering zorgen voor een steeds betere verdeling binnen nieuwbouwprogrammering en hiermee goed bijdragen aan de ambities uit het coalitieakkoord. Aandachtspunt voor de toekomst is het op peil houden van de percentages in de betaalbare voorraad.

Om te kunnen voldoen aan de doelstellingen van de woondeal zullen er de komende tijd verhoudingsgewijs meer sociale huur en meer middeldure huur laag moeten worden opgeleverd.

4.4 De plancapaciteit van de drie Haarlemse woningcorporaties De Haarlemse woningcorporaties zijn inmiddels, mede als gevolg van de goede samenwerking tussen gemeente en de corporaties onderling, goed in stelling gebracht binnen de plancapaciteit. De totale potentiële bruto plancapaciteit met reële kansen en mogelijkheden voor de drie Haarlemse woningcorporaties is op dit moment 5.326 woningen. Minus de geplande sloop van 686 maakt dit een netto potentieel van 4.640. Deze plancapaciteit is als volgt verdeeld over de corporaties: • Elan Wonen: 930 woningen (netto 834); • Pré Wonen: 1.508 woningen (netto 1.000); • Ymere: 608 woningen (netto 526); • Onverdeelde potentiële plancapaciteit: 2.280. De bruto harde plancapaciteit (realisatiekans >50%) is 1.717. Hier staat de sloop tegenover van 586 woningen. De netto harde plancapaciteit is hiermee 1.130. In algemene zin kan op basis van bovenstaande worden geconcludeerd dat de plancapaciteit ruim voldoende is om met elkaar de ca. 3.000 sociale huurwoningen uit de stedelijke doelstelling en de prestatieafspraken ook daadwerkelijk te realiseren voor eind 2030. Wel zullen we daarbij gezamenlijk moeten streven om zoveel mogelijk plancapaciteit voor die periode ook hard te maken en te koersen op tijdige realisatie. Een toenemend vraagstuk hierbij is wel de financierbaarheid van de opgave na met name 2028.

Door de stijgende bouwprijzen in zowel de nieuwbouw, maar ook bij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en de maatregelen die de corporaties in het kader van de betaalbaarheid van woningvoorraad hebben moeten nemen, staat de financieringscapaciteit onder druk.

35

4.5 Segmentering per stadsdeel Onderstaande staafdiagram (Figuur 14) geeft de geprogrammeerde segmentering van de woningbouwplannen per stadsdeel weer voor de periode 2025 t/m 2030. Stadsdeel Centrum loopt het meest uit de pas met de beleidsdoelstelling 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrije segment. Ca. 33% staat gepland als vrij segment (was in de vorige monitor 70%) en 25% als sociale huur (was in de vorige monitor 15%). Ondanks het uit de pas lopen is de situatie ten opzichte van de monitor van 2024 dus wel sterk verbeterd. Verklaring hiervoor is het relatief gering aantal plannen in het Centrum en het grote effect van nieuwe en opgeleverde plannen op de segmentering. In 2024 zijn Gonnetstraat en Koningstein opgeleverd met vrije segment woningen en aan de plancapaciteit is Kruisstraat 30-32 toegevoerd met sociale woningbouw. In Schalkwijk komt de segmentering het meest overeen met de beleidsdoelstellingen (al wordt sociale huur tot de aftoppingsgrens onder geprogrogrammeerd als gevolg van de maatwerkafspraken bij Schonevaert en Schipholpoort). Verklaring hiervoor is dat hier juist veel grote projecten worden gerealiseerd waarbij strakker regie te voeren is. De andere stadsdelen (Centrum, Zuid-West en Oost) tonen eveneens een verdeling waaraan de verdeling in de beleidsdoelstelling is te herkennen, zij het met enige afwijkingen.

Wat opvalt is dat in de stadsdelen Zuidwest en Noord het aandeel laag middensegment relatief beperkt is (respectievelijk 12% en 14%; ten opzichte van 24% in de beleidsdoelstelling). Dit is te verklaren doordat voor ontwikkelzones ten westen van het Spaarne, voor de actualisering van de spelregels voor de woningbouwprogrammering van november 2022, werd gestuurd op 50% sociale huur en 50% vrije segment. In Oost was het aandeel laag middensegment in de Monitor van 2024 lager dan in de beleidsdoelen (14% ten opzichte van 24%), maar daarvan is in deze monitor geen sprake meer (25% ten opzichte van 24%). Verklaring hiervoor is het concretiseren van de programmering voor Oostpoort en Beatrixplein.

Woningbouw segmenten per stadsdeel 100% 90%

13%

20%

32%

80% 70%

33%

21%

16% 5% 12%

60% 50%

5%

24%

30%

20% 14%

25%

23%

12% 26%

15%

20% 10%

23%

12%

17%

12%

24%

12%

40%

15%

29%

28%

28%

35% 14%

10%

0% Doelstelling 404020

Centrum

Zuid-West

Oost

Noord

Sociale huur aftoppingsgrens

Sociale huur liberalisatiegrens

Middensegment laag huur + koop

Middensegment hoog huur + koop

Schalkwijk

Vrije segment geen kaders

Figuur 14: Woningbouwsegmenten per stadsdeel, stand februari 2025

36

4.6 Ontwikkelzones en grootschalige gebiedsontwikkelingen Haarlem kent een aantal ontwikkelzones en grootschalige gebiedsontwikkelingen waarbinnen de woningbouwplannen de komende jaren voor een groot deel moeten worden gerealiseerd. Het grootste gedeelte van de Haarlemse plancapaciteit (circa 13.000 woningen) valt binnen deze gebieden. In Figuur 15 staan per gebied het aantal geplande woningen in de visies, een indicatie van het aantal opgeleverde woningen tot en met 2024 en de geplande opleveringen (in 2025 t/m 2026, 2027 t/m 2030 en na 2030). Er zijn tot nu toe circa 3.191 woningen gerealiseerd, het leeuwendeel binnen de ontwikkelzones Schipholweg en Europaweg (circa 300 woningen in de ontwikkelzone Zuidwest Spoorzone). In de periode 2025 t/m 2026 staan circa 739 opleveringen gepland in de ontwikkelzones, 8.455 in de periode 2027 t/m 2030 en 3.874 woningen na 2030. De aantallen gerealiseerde woningen tot en met 2024 in figuur 16 zijn gebaseerd op de opgebouwde kennis die er is over de ontwikkelzones.

Stadsdeel

Geplande Ontwikkelzone Geplande Opgeleverd opleveringen /Gebiedsontwikk aantal t/m 2024 2025 t/m eling woningen* 2026

Geplande Geplande opleveringen opleveringen na 2027 t/m 2030 2030

Oost

Spaarnesprong

Ca. 500

0

124

180

100

Oost

Oostpoort

Ca. 1.000

0

100

750

150

Oost

Beatrixplein

570

0

0

326

246

Schalkwijk

Schipholweg

1.980

1.981

32

0

0

Schalkwijk

Europaweg

Minimaal 3.800

904

250

4.087

1.500

Schalkwijk

Molenwijk Noord Ca. 400

0

0

340

160

Noord

Planetenlaan/ Orionweg

0

0

549

170

Noord

Spaarndamseweg Ca. 1.000

0

137

700

450

Noord

Delftplein

350

0

0

180

169

Zuidwest

Zijlweg-West

600-900

0

0

378

175

Zuidwest

OZZW Spoorzone Ca. 2.100

306

96

830

754

Centrum

Stationsgebied

320

0

0

135

0

Ca. 13.170

Ca. 3.191

739

8.455

3.874

Totaal

Ca. 550

Figuur 14: Overzicht aantal geplande woningen, het aantal gerealiseerde woningen t/m 2024 en het aantal geplande opleveringen per ontwikkelzone (*dit zijn de oorspronkelijk geplande aantallen in de visiedocumenten)

37

4.7 Plancapaciteit na 2030 Ook de periode na 2030 is het van belang om invulling te geven aan de verwachte woningbehoefte. Eind 2025 wordt naar verwachting het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 vastgesteld, dit geeft richting aan de gemeentelijke ambities voor de komende 5 jaar op het gebied van wonen en woningbouw, met een doorkijk van 10 jaar (tot 2035). Een eerste voorlopig beeld is dat er in die periode nog minimaal 5.000 woningen aan de stad zullen moeten worden toegevoegd. Na 2030 staan nu ca. 4.104 woningen in de plancapaciteit genoemd. Voorgaande betekent dat er geen noodzaak is op zoek te gaan naar nieuwe locaties om aan de extra behoefte na 2030 te voldoen. Want we weten op basis van ervaringen in het verleden dat ca. 30% van de huidige plancapaciteit tot eind 2030 zal doorschuiven naar de periode van na 2030 (circa 3.600 woningen). We zullen de komende jaren moeten blijven monitoren of en in welke mate het noodzakelijk zal zijn om de plancapaciteit voor de periode na 2030 actief te gaan vergroten.

38

39

5.

Verwachtingen bouwambitie en realisatieafspraken 5.1 Ontwikkelingen op de huidige bouw- en woningmarkt Net als voorgaande jaren wordt gerapporteerd over de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt op de korte en middellange termijn. Het beeld blijft dat de omstandigheden waaronder gemeenten, corporaties en marktpartijen hun woningbouwplannen tot uitvoering moeten brengen uitdagend zijn. Nieuwbouwprojecten hebben te maken met uitdagingen als gevolg van vraagstukken op de volgende thema’s: • stikstof; • bouwkostenstijging; • inflatie en rentestijging; • netcongestie; • het gebrek aan personeel bij alle bij de ontwikkeling en bouw betrokken partijen; • de remmende werking van Rijksregelgeving op de middeldure huurmarkt; • de grote hoeveelheid van kwalitatieve vereisten bij nieuwbouw; • de afnemende financiële mogelijkheden voor nieuwbouw bij woningcorporaties. Door bovenstaande ontwikkelingen zijn projecten moeilijker realiseerbaar en/of financieel haalbaar te maken en staan planningen onder druk. Middels een uitwerking van twee economische scenario’s waarin is gevarieerd op de duur van de onzekerheid van deze ontwikkelingen in de tijd, is in de Rapportage Woningbouw 2023 gekeken wat de mogelijke gevolgen hiervan zouden kunnen zijn op de Haarlemse nieuwbouwproductie.

De conclusie was dat binnen deze scenario’s de groei van de Haarlemse woningvoorraad in de periode 2023 t/m 2030 varieert van ca. 9.975 ('Zonnig', 40% van de nieuwbouw vertraagd) naar ca. 7.850 toevoegingen ('Zwaar weer', 65% van de nieuwbouw vertraagd). Inmiddels zijn we een twee jaar verder en zijn de meeste van deze ontwikkelingen nog steeds van kracht of nog niet voorzien van oplossingen. Met name het Rijk blijft nog achter met oplossingen op het vlak van stikstof en netcongestie. Ook de invoer van de nieuwe wetgeving in 2024 op het vlak van de betaalbare huur heeft effect en we zien een terughoudende/terugtrekkende beweging aan de kant van de (particuliere)beleggers. Al deze uitdagingen hebben ook in Haarlem een effect op bijvoorbeeld een latere start van de bouw van een groot aantal projecten. Zo was voor de “bouw- en woningmarktcrisis” de verwachting dat er in 2023 ca. 1.200 woningen een start bouw zouden kennen. Inmiddels weten we dat dit uiteindelijk bij circa 350 woningen het geval was en dat de start bouw van veel projecten dus minimaal een jaar naar achter is geschoven. Dat zien we terug in de verwachtte opleveringen in 2025 (ca. 500) en 2026 (ca. 1.000). In de jaren erna verwachten we een flinke groei in de woningbouwproductie. Dit zien we ook aan het groeiend aantal vergunningen in de pijplijn.

We zien dat de gemiddelde vierkante meterprijzen, zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw, in Haarlem weer stijgen als vanouds. Dit maakt dat ontwikkelaars projecten met middeldure huurwoningen, waar beleggers het even laten afweten, nu op de markt zetten als middeldure koopwoningen. En met succes blijkt bijvoorbeeld uit de eerste verkoopresultaten bij projecten als 'High five' en '23Stories' in Schalkwijk centrum fase 2 en 'Rootz/Blossom' in Schalkwijk Midden.

40

Een aandachtspunt blijft ook de steeds meer onder druk staande investeringscapaciteit van de woningcorporaties. Doordat steeds hogere bouwprijzen in de nieuwbouw moeten worden betaald en huren in het kader van de betaalbaarheid niet mee kunnen stijgen met deze prijsontwikkeling, wordt het voor corporaties ook steeds lastiger om na 2028 garanties te kunnen geven op het bouwen van grote aantallen woningen. Dit is zorgwekkend. Zeker nu de woningcorporaties, op basis van het gemeentelijk beleid en de inzet op de goede onderlinge samenwerking tussen de corporaties en de gemeente, op steeds meer locaties in positie zijn om nieuw te kunnen bouwen. Het optimaal programmeren en plannen is dan ook een constant punt van aandacht in de gesprekken en de samenwerking, maar dit thema vereist ook aandacht van rijkswege. Niet alleen om de sociale woningbouw door corporaties en verduurzaming van de woningvoorraad op middellange termijn op gang te houden, maar ook ten behoeve van de bouw van middeldure huurwoningen door corporaties zijn ruimere financieringsmogelijkheden nodig.

5.2 De Haarlemse maatregelen om de productie op gang te houden Het behalen van de groeiambitie uit het coalitieakkoord (een groei van de woningvoorraad in de periode 2022 t/m 2030 met tenminste 10.000 woningen) is gezien de enorme druk op de Haarlemse woningmarkt een blijvend focuspunt. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we via een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn, waarbij we in samenwerking met onze samenwerkingspartners in de stad (de woningcorporaties, de ontwikkelaars en de beleggers) diverse maatregelen nemen en als gemeente ook nadrukkelijk onze verantwoordelijkheid nemen: • Focus op behouden stedelijke en ruimtelijke kwaliteit in plannen en programma’s: Doel is en blijft een evenwichtige stedelijke en ruimtelijke kwaliteit en een gebalanceerde groei van de stad. • Focus op alle plannen in de prioritaire zones en de lopende plannen in de overige gebieden.

• Focus op borging van de afspraken op het vlak van sociale en betaalbare woningbouw: Wij blijven consequent inzetten op onze spelregels voor de regulering van de woningbouwprogrammering sociaal en middelduur en op het borgen van de afspraken uit de woondeal en de afspraken zoals gemaakt bij verkrijging van de Woningbouw Impulssubsidie voor de gebieden Europaweg, Oostpoort, Zuidwest, Waddenbuurt en Zijlweg-West. Voor de bouw van met name het gewenste betaalbare woningsegment (sociaal en middelduur laag in Haarlem), spant de gemeente zich dan ook optimaal in om daar waar mogelijk extra financiële middelen binnen te halen om de sociale en ook betaalbare woningbouw op grote schaal mogelijk te maken. We stellen als gemeente naast alle extra rijksmiddelen ook nadrukkelijk zelf extra aanjaagmiddelen beschikbaar om de woningbouwproductie te ondersteunen. Zo is in 2023 6,5 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het aanjagen van de woningbouwproductie. Hiermee is in 2024 de subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem uitgewerkt en toegekend aan 12 projecten waarbij de realisatie van 765 sociale woningen door kan gaan. Ook profiteren 442 woningen in andere categorieën, zoals middenhuur, van deze regeling.

De Raad heeft bij de Kadernota 2026 een motie aangenomen die het College vraagt om samen met de woningcorporaties te onderzoeken op welke wijze en voor welk budget het wenselijk is om in 2026 de aanjaagregeling voort te zetten. Op deze manier hopen het College en de Raad ook voor de

41

periode vanaf 2026 op directe en indirecte wijze de bouw van betaalbare woningen veilig te stellen. Afgelopen jaar heeft de gemeente Omgevingstafels geïntroduceerd. Dit is een nieuw instrument, waarbij de omgevingsvergunningaanvraag bij grotere woningbouwontwikkelingen vroegtijdig op tafel komt bij verschillende gemeentelijke afdelingen. Het doel is een steeds betere samenwerking tussen het projectteam en afdeling VTH die uiteindelijk verantwoordelijk zijn voor het doorlopen van de vergunningenprocedure. Ook werkt de gemeente op steeds meer plekken weer met een vooroverleg. Op deze wijze kan er al in een vroeg stadium aan de ontwikkelaar c.q. aanvrager uitsluitsel worden gegeven over elementen en onderdelen van de vergunning waar nog vragen over zijn of die nog onvoldoende duidelijk en/of compleet zijn. De samenwerking met de ontwikkelende partijen wordt actief opgezocht. Zo hebben de partijen verenigd in “Samen anders”, een samenwerkingsverband tussen de gemeente, de drie Haarlemse woningcorporaties en de vier grote ontwikkelaars uit Bouwend Haarlem, instrumenten ontwikkeld die bijdragen aan het versterken van versoepelen van de samenwerking. Verder blijft de gemeente volop inzetten op het binnenhalen van Rijksmiddelen.

Naast de toegekende middelen vanuit de Woningbouwimpuls (WBI), Start BouwImpuls (SBI) en de Woningbouw op Korte Termijn (WoKT), wordt eind 2025 ook gekeken naar de toepassing van de nieuwe Realisatiestimulans. Met al die inspanningen zijn we tot op heden behoorlijk succesvol. Cruciaal hierin is de samenwerking binnen de hele keten, zowel intern als extern en tussen intern en extern. Belangrijk daarbij is het steeds in beeld brengen van de belangen die al die partijen binnen die keten hebben en daar ook met elkaar op een open en transparante manier het gesprek over voeren en zoeken naar oplossingen. Ondanks de tegenwind de afgelopen jaren loopt de vergunningenpijplijn steeds voller en zaten voor ruim 2.800 nieuwbouwwoningen vergunningen in de pijplijn in 2024. Door het verzilveren van deze vergunningen zal naar verwachting de komende jaren de woningbouwproductie op koers worden gehouden.

5.3 Verwachtingen nieuwbouwproductie en woningvoorraadontwikkeling Op basis van de monitor plancapaciteit van februari 2025 is een prognose gemaakt van de groei van de woningvoorraad. Om van plancapaciteit tot realisatieprognose te komen is in die prognose, op basis van ervaringen uit het verleden, gerekend met een gemiddeld planvertragingspercentage over de periode 2025 t/m 2031 van 30% van de geplande woningbouw/plancapaciteit (= ervaringscijfer van de afgelopen jaren). Voor overige wijzigingen in de woningvoorraad (zoals splitsing, onttrekking of administratieve correcties) is op basis van de trend in het verleden de aanname gemaakt dat deze een positief saldo van 150 woningen per jaar opleveren. Voorgaande leidt tot de prognose dat de woningvoorraad eind 2030 gegroeid zal zijn tot bijna 88.000 woningen (zie Figuur 18) Ontwikkeling aantal woningen in Haarlem, 2010-2032 Jaar Woningen Netto toegevoegd 2010 70.506 2016 73.674 363 2017 74.037 759

42

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Totaal te verwachten toevoegingen in de periode 2022 t/m 2030

74.796 75.633 76.424 77.200 77.496 78.004 79.428 80.425 81.025 82.648 84.201 85.716 86.789 87.873 89.007

837 791 776 296 508 1.434 996 600 1.623 1.553 1.515 1.073 1.084 1.134 10.386

Bronnen: De cijfers uit het verleden (t/m 2024) zijn gebaseerd op de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Voor de prognose is gebruikgemaakt van de gemeentelijke Monitor Plancapaciteit (versie februari 2025). Voor de prognose geldt dat de onzekerheidsfactor groter wordt naarmate men verder in de toekomst kijkt. Ook moet de kanttekening worden gemaakt dat er de afgelopen jaren verhoudingsgewijs meer plannen in de tijd zijn vertraagd of een langere ontwikkeldoorlooptijd hebben. Met de huidige woningmarkt- en bouwmarkt ontwikkelingen, maar ook als gevolg van o.a. stikstofproblematiek of capaciteitsbeperkingen bij alle partijen staan de realisatiemogelijkheden van toekomstige plannen steeds meer onder druk.

Figuur 18: geprognotiseerde ontwikkeling van de woningvoorraad Op basis van bovenstaande prognose kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord van 10.000 woningen tot eind 2030 nog steeds reëel is. Zeker ook omdat in deze prognose al wordt uitgegaan van een relatief lager aantal opleveringen in de nieuwbouw in de jaren 2024 en 2025. Dit op basis van vertragingen in de geplande start bouw in 2023 als gevolg van de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt.

5.4 De verwachtingen in relatie tot de Woondealafspraken De verwachte groei van de woningvoorraad in de periode 2022 tot en met 2030 is 10.386 woningen. De woondeal afspraak voor Haarlem is een toevoeging van 10.400 woningen tot eind 2030, waarvan tenminste 30% sociaal (is minimaal 3.120 sociale huurwoningen) en van het totaal tenminste 65% in het betaalbare woningbouwsegment (sociaal en middelduur met een huurprijs tot 1.185 euro per maand of een koopprijs tot 405.000 euro, prijspeil 1-1-2025, totaal minimaal 6.760 woningen). Dit wel met in acht name dat het Rijk hier ook de juiste randvoorwaarden voor creëert op het vlak van o.a. stikstof, energiecongestie, mobiliteit, etc. Qua totale aantallen liggen we dus, op basis van de woningvoorraad groeiprognose, goed op koers als het gaat om de Woondealafspraak. Belangrijk blijft daarbij wel dat ook het Rijk en de Provincie hun aandeel nemen in het creëren van de juiste randvoorwaarden om ook de realisatie van deze

43

aantallen mogelijk te maken. Aandachtspunten om op dit niveau oplossingen te creëren liggen onder andere op het vlak van stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. Om daarnaast te kunnen bepalen of de woondealafspraak ook qua segmentering haalbaar is, moeten we allereerst kijken naar de aanwezige verhouding binnen de plancapaciteit tot eind 2030. De segmenteringsverhouding binnen de plancapaciteit op basis van de definities voor sociaal en betaalbaar van het Rijk binnen de Woondealafspraken tot eind 2030 is4: • Sociaal 46% • Betaalbaar (excl. sociaal) 26% • Duur 28% Deze verhouding zit met een totaal van 72% voor het betaalbare deel boven de Woondealnorm van 65%.

4

Het percentage Betaalbaar is iets hoger als het percentage middelduur laag uit paragraaf 4.3. Dit omdat Haarlem voor de middeldure koop laag een lagere VON-prijs hanteert dan het rijk (335.162 versus 405.000 euro). Er is dus een kleine correctie aangebracht, omdat mag worden verwacht dat een deel van het koopaanbod middelduur hoog een VON-prijs heeft van <405.000 euro)

44

6.

Conclusies In 2024 is de Haarlemse woningvoorraad met 996 woningen gegroeid. Dit is bijna gelijk aan wat in de vorige Rapportage Woningbouw ook is geprognotiseerd. De gewenste groei voor de periode 2022 t/m 2030 uit het coalitieprogramma bedraagt 10.000 woningen. Dat komt neer op een gemiddelde groei van ca 1.100 woningen per jaar. Voor 2024 ligt het aantal toegevoegde woningen dus iets onder het gemiddelde groeiniveau. Dit komt door vertragingen in de geplande start bouw in 2023 als gevolg van de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt. Tegelijkertijd loopt de vergunningenpijplijn steeds voller ondanks de tegenwind de afgelopen jaren en verwachten we komende jaren de woningbouwproductie op koers te kunnen houden. De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2025 t/m 2030 bestaat uit ca 11.316 woningen. Na 2030 staan nu ca. 4.100 woningen in de plancapaciteit genoemd. Hoewel de plancapaciteit qua hoeveelheid meer dan voldoende is om de gestelde woningbouwambitie te behalen, mag deze niet zomaar 1 op 1 worden door vertaald naar de te verwachten productie. Op basis van ervaring uit het verleden hanteren we over een periode van 8 jaar een percentage planvertraging van gemiddeld 30%.

Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen is voor de periode 2025 t/m 2026 een groei van de woningvoorraad mogelijk van ruim 2.200 woningen. Daarmee ligt de woningbouwproductie op het noodzakelijke gemiddelde groeiniveau. Gezien de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt van het afgelopen jaren is dit een heel goed perspectief. Daarbij spant Haarlem zich op allerlei manieren in om de productie op gang te houden. Hierbij kan worden verwacht dat de productie vanaf 2026 weer gaat herstellen. Zeker als het ons ook lukt om met de verhoogde inzet, de rijksmiddelen en onze eigen aanjaagmiddelen ook de projecten in hun haalbaarheid te ondersteunen. Voor de periode 2027 t/m 2030 wordt een groei verwacht van ruim 5.200 woningen. Op basis van hiervan kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord van 10.000 woningen tot eind 2030 nog steeds reëel is (voor de periode 2022 t/m 2030 is de optelling van gerealiseerd en geprognotiseerd 10.386). Toch geldt nog steeds dat de groeiambitie door de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt nog wel onder druk staat.

Daarbij blijft dat niet bouwen door de enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, geen optie is.

45

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 30 juli 2025

Tekst: Jan Kersloot en Marieke van den Helder Afbeeldingen: Gemeente Haarlem (afbeelding voorpagina: Schalkwijk Centrum fase 2) ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 46