2 Bijlage Rapportage Woningbouw Haarlem 2025
Tekst van het document
Rapportage Woningbouw Haarlem 2025 “Realisatie woningbouw op koers, maar blijvende focus op doorbouwen en aanjagen”
30 juli 2025 Jan Kersloot en Marieke van den Helder ECDW, team Wonen
2
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
9
2.
Beleid, kaders en uitgangspunten
11
2.1
Haarlems perspectief
11
2.2
Regio Zuid-Kennemerland/IJmond
15
2.3
Provincie Noord-Holland
16
2.4
Metropoolregio Amsterdam (MRA)
17
2.5
Rijk
18
3.
4.
5.
De ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad
21
3.1
Ontwikkelingen woningvoorraad
21
3.2
Ontwikkeling woningvoorraad per stadsdeel
24
3.3
Ontwikkeling nieuwbouwwoningvoorraad per segment en woningtype
26
3.4
Effecten beleidsmaatregelen/kaders realisatie woningen middensegment
28
3.5
Monitoring Stadsdeal Ouderenhuisvesting
29
Plancapaciteit Haarlem
31
4.1
Plancapaciteit Haarlem
31
4.2
Opleveringen en bruto plancapaciteit 2016 t/m 2030
31
4.3
Inschatting van de segmentering
34
4.4
De plancapaciteit van de drie Haarlemse woningcorporaties
35
4.5
Segmentering per stadsdeel
36
4.6
Ontwikkelzones en grootschalige gebiedsontwikkelingen
37
4.7
Plancapaciteit na 2030
38
Verwachtingen bouwambitie en realisatieafspraken
40
5.1
Ontwikkelingen op de huidige bouw- en woningmarkt
40
5.2
De Haarlemse maatregelen om de productie op gang te houden
41
5.3
Verwachtingen nieuwbouwproductie en woningvoorraadontwikkeling
42
5.4
De verwachtingen in relatie tot de Woondealafspraken
43
3
6.
Conclusies
45
4
Samenvatting Behoefte en ambitie De druk op de (regionale) woningmarkt blijft onverminderd groot, en de woning- en woningbouwmarkt staan net als voorgaande jaren nog steeds onder druk. De groeiambitie uit het coalitieakkoord bedraagt 10.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030, waarvan de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrij (verdeling 40-40-20 ten oosten van het Spaarne. Ten westen van het Spaarne geldt de verdeling 5050 cf. de Nota Kaders en Instrumenten sociale huur en middensegment). Gerealiseerde groei In 2024 is de Haarlemse woningvoorraad met 996 woningen toegenomen (waarvan 877 nieuwbouw en 302 overige toevoegingen). Daarmee ligt de groei van de Haarlemse woningvoorraad op koers. Op 1 januari 2025 telde Haarlem 80.430 woningen. In de periode 2016 t/m 2024 is de woningvoorraad netto met 6.757 woningen gegroeid, waarvan in de periode 2022 t/m 2024 netto 2.931 woningen. De gewenste groei voor de periode 2022 t/m 2030 uit het coalitieprogramma bedraagt 10.000 woningen. Dat komt neer op een gemiddelde groei van ca 1.100 woningen per jaar. Voor 2024 ligt het aantal toegevoegde woningen met 996 woningen iets onder het gemiddelde groeiniveau. Dit komt door vertragingen in de geplande start bouw in 2023 als gevolg van de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt.
Plancapaciteit en haalbaarheid Haarlemse bouwambitie De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2025 t/m 2030 bestaat uit circa 11.316 woningen. Dit aantal is door het aantal opleveringen in 2024, en ook door een aantal in de tijd doorgeschoven projecten, lager ten opzichte van vorig jaar. Na 2030 staan nu ca. 4.100 woningen in de plancapaciteit opgenomen. Dit zijn er ca. 400 meer dan in de Rapportage Woningbouw 2024. Deze extra woningen komen grotendeels uit het doorschuiven van plannen en een aantal nieuw toegevoegde plannen. Hoewel de plancapaciteit qua hoeveelheid meer dan voldoende is om de gestelde woningbouwambitie te behalen, mag deze niet zomaar 1 op 1 worden door vertaald naar de te verwachten productie. Op basis van ervaring uit het verleden hanteren we over een periode van 8 jaar een percentage planvertraging van 30%. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen wordt voor de periode 2025 t/m 2026 een groei van de woningvoorraad verwacht van ruim 2.200 woningen. Daarmee ligt de verwachte woningbouwproductie op het noodzakelijke gemiddelde groeiniveau. Gezien de ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt van de afgelopen jaren is dit een heel goed perspectief. Daarbij spant Haarlem zich op allerlei manieren in om de productie op gang te houden.
Voor de periode 2027 t/m 2030 wordt nog eens een groei verwacht van ruim 5.200 woningen. Voor de periode 2022 t/m 2030 is de optelling van gerealiseerd en geprognotiseerd 10.386 woningen. Op basis hiervan kan de verwachting worden uitgesproken dat de groeiambitie uit het coalitieakkoord nog altijd haalbaar is. Woningbouwsegmentering 40-40-20 nog steeds goed aanwezig binnen de plancapaciteit De ambitie uit het coalitieakkoord is dat de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Van vrijwel alle plannen binnen de plancapaciteit is bekend hoe de woningsegmentering eruitziet. De segmentering is op dit moment (bruto, afgerond) 46% sociaal, 36% middelduur en 18% vrij. Wanneer we nog specifieker kijken naar de segmentering binnen de plancapaciteit, dan zien we dat het aandeel sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens iets onder de programmatische wens ligt (24% t.o.v. 28%). Terwijl het aandeel
5
sociale huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens juist is overgeprogrammeerd (22% t.o.v. 12%). Dit is een gevolg van de programmering sociale woningbouw in maatwerkprojecten als 'Schonevaert' en 'Spaarnepoort', waar de sociale programmering is vastgesteld voordat de nota kaders en instrumenten van 2018 in werking trad. Gemiddeld ligt het percentage sociale huur, met in totaal 46%, op dit moment dus iets boven de beleidsdoelstelling van 40%. Dit is een wenselijke uitkomst omdat er de komende jaren verhoudingsgewijs meer sociaal zal moeten worden gerealiseerd, om de onderproductie van de afgelopen jaren goed te maken. Het aandeel middensegment laag (huur + koop) is nog iets ondergeprogrammeerd (20% t.o.v. 24%) terwijl het aandeel middensegment hoog (huur + koop) op het streefpercentage ligt (16%). Ook dit is nog een gevolg van de maatwerkafspraken van vòòr het in werking treden van de nota kaders en instrumenten. De woningen in het vrije segment (geen kaders) liggen onder het wenspercentage (18% t.o.v. 20%); dit percentage is in de afgelopen jaren afgenomen ten gunste van het aandeel sociaal en dus toegegroeid naar het aandeel in de programmering. Kijkend naar eerdere rapportages kan gesteld worden dat de segmentering steeds meer aansluit bij de vastgestelde streefpercentages.
Al met al kan worden gesteld dat de spelregels binnen onze woningbouwprogrammering zorgen voor een steeds betere verdeling binnen nieuwbouwprogrammering en hiermee goed bijdragen aan de ambities uit het coalitieakkoord. De productieafspraak van de MRA Woondeal kan worden behaald maar focus op de realisatie van het betaalbare programma blijft een belangrijk aandachtspunt Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door het Rijk, de provincie(s) en gemeenten, waaronder Haarlem, in de MRA de Woondeal ondertekend. De Haarlemse bieding is een groei van de woningvoorraad van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen. Qua totale aantallen ligt Haarlem, op basis van de woningvoorraad groeiprognose van 10.386 tot eind 2030, goed op koers in relatie tot de bieding. Daarnaast is ook het afgesproken aandeel betaalbaar uit de Woondealafspraak voldoende aanwezig in de Haarlemse plancapaciteit tot en met 2030. Deze verhouding zit met een totaal van 72% voor het betaalbare deel boven de Woondealnorm van 65%. Belangrijk blijft daarbij wel dat ook het Rijk en de Provincie hun aandeel nemen in het creëren van de juiste randvoorwaarden om ook de realisatie van deze aantallen mogelijk te maken.
Aandachtspunten om op dit niveau oplossingen te creëren liggen onder andere op het vlak van stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. Monitoring realisatie sociale woningbouw door corporaties Met de drie Haarlemse woningcorporaties is een prestatieafspraak gemaakt dat zij in de periode 2022 t/m 2030 een bouwproductie van minimaal 3.180 woningen zullen realiseren. Dit leidt tot een netto nieuwbouwtoevoeging van minimaal 1.900 sociale huurwoningen. De Haarlemse corporaties hebben in 2024 netto 364 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Ook de komende jaren zullen er substantiële aantallen sociale huurwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De indicatieve opleververwachting is dat voor 1-1-2029 tussen de 1.200 en 1.700 sociale huurwoningen kunnen worden opgeleverd. De Haarlemse woningcorporaties zijn inmiddels, mede als gevolg van de goede samenwerking tussen gemeente en de corporaties onderling, goed in stelling gebracht binnen de Haarlemse plancapaciteit. In algemene zin kan worden geconcludeerd dat de plancapaciteit ruim voldoende is om met elkaar de ca. 3.000 sociale huurwoningen uit de stedelijke doelstelling en de prestatieafspraken te realiseren. Of dit lukt voor 2030 blijft een punt van aandacht. Betrokken partijen moeten daarom gezamenlijk blijven streven om zoveel mogelijk plancapaciteit voor die periode ook hard te maken en te koersen op tijdige realisatie.
Een toenemend vraagstuk hierbij is
6
wel de financierbaarheid van de opgave na met name 2028. De financiële aanjaagmiddelen die de gemeente hiervoor in 2024 en 2025 beschikbaar heeft gesteld gaan hierbij zeker helpen. Monitoring stadsdeal ouderenhuisvesting In de Stadsdeal Ouderenhuisvesting zijn samen met woningcorporaties en ouderenzorgaanbieders doelen gesteld en afspraken gemaakt over de realisatie van geschikte (zorg)woningen voor ouderen. In verband met demografische ontwikkelingen en gewijzigd Rijksbeleid ten aanzien van de uitbreiding van verpleeghuiscapaciteit is de opgave in 2024 geactualiseerd en verankerd in het Actieprogramma Wonen en Zorg, te weten: • 4.720 nultredenwoningen; • 873 geclusterde woningen; • 273 verpleeghuisplaatsen (toegekend); • 247 zorggeschikte woningen. Jaarlijks wordt gemonitord hoe we staan in relatie tot de productie van deze woningen. Het volgende beeld komt naar voren: • De plancapaciteit in Haarlem bestaat voor ca. 93% uit nultredenwoningen, daarmee kan worden gesteld dat dit doel (van 4.720 nultredenwoningen) naar verwachting zal worden behaald. • Binnen de programmering van de huidige plancapaciteit tot 2030 is bekend dat er ca. 413 geclusterde woningen voor ouderen worden toegevoegd. Daarnaast zijn er goede kansen voor nog 200 extra geclusterde woningen. De resterende opgave betreft daarmee 260 woningen.
Binnen de planvoorraad wordt daarom gezocht naar extra programmamogelijkheden op dit vlak. Daarbij focussen we op mogelijkheden in de ontwikkelzones en in de nabijheid van bestaande zorgvoorzieningen. • Binnen de programmering van de huidige plancapaciteit tot 2030 is bekend dat er 258 zorggeschikte woningen zijn opgenomen in plannen. Daarnaast zijn er goede kansen voor nog ca. 30 extra zorggeschikte woningen. Daarmee kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting zal worden behaald. • Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben voor de toevoeging van ca. 273 intramurale zorgplaatsen op grond van nog toegekende capaciteit voor verpleeghuisplaatsen. Deze uitbreiding intramurale capaciteit staat opgenomen in de programmering van de plancapaciteit. Blijvend inzetten op planrealisatie en tegengaan van vertragingen in plannen Door de aanhoudende lastige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt blijven focus, goed prioriteren en extra aandacht en middelen noodzakelijk om de ambitie uit het coalitieakkoord en de Woondeal ook daadwerkelijk waar te maken. Daarbij blijft door de enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, doorbouwen essentieel.
Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we via een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn, waarbij we in samenwerking met onze samenwerkingspartners in de stad (de woningcorporaties, de ontwikkelaars en de beleggers) diverse maatregelen nemen en als gemeente ook nadrukkelijk onze verantwoordelijkheid nemen. Dit door niet alleen extra focus in onze inzet aan te brengen, maar waar mogelijk ook oplossingen te bieden. We stellen als gemeente naast alle extra Rijksmiddelen ook nadrukkelijk zelf extra aanjaagmiddelen beschikbaar om de woningbouwproductie te ondersteunen. Zo is in 2023 6,5 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het aanjagen van de woningbouwproductie.
7
Hiermee is in 2024 de subsidieregeling 'Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem' uitgewerkt en toegekend aan 12 projecten waarbij de realisatie van 765 sociale woningen door kan gaan. Ook profiteren 442 woningen in andere categorieën, zoals middenhuur, van deze regeling. De Raad heeft bij de Kadernota 2026 een motie aangenomen waarin het College wordt gevraagd om samen met de woningcorporaties te onderzoeken op welke wijze en voor welk budget het wenselijk is om in 2026 de aanjaagregeling voort te zetten. Op deze manier hopen het College en de Raad ook voor de periode vanaf 2026 op directe en indirecte wijze de bouw van betaalbare woningen veilig te stellen. Met al deze actieve inspanningen is Haarlem tot op heden behoorlijk succesvol. Cruciaal hierin is de samenwerking binnen de hele keten, zowel intern als extern en tussen intern en extern. Belangrijk daarbij is het steeds in beeld brengen van de belangen die al die partijen binnen die keten hebben en daar ook met elkaar op een open en transparante manier het gesprek over voeren en zoeken naar oplossingen. Ondanks de tegenwind de afgelopen jaren loopt de vergunningenpijplijn steeds voller en zaten voor ruim 2.800 nieuwbouwwoningen vergunningen in de pijplijn in 2024. Door het verzilveren van deze vergunningen zal naar verwachting de komende jaren de woningbouwproductie op koers worden gehouden.
8
1.
Inleiding Haarlem is een aantrekkelijke woonstad met een gunstige ligging in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Daardoor is de druk op de woningmarkt heel groot. De afgelopen jaren heeft Haarlem al flink wat woningen aan de voorraad toegevoegd (in de periode 2016 t/m 2024 zijn er 6.757 woningen bijgekomen). Het streven in het coalitieakkoord is om in de periode 2022 tot eind 2030 10.000 woningen bij te bouwen, met een nieuwbouwprogrammering van 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrij. Daarmee wil Haarlem nu en in de toekomst een ongedeelde en inclusieve stad zijn. Haarlem heeft gekozen om de woningbouw zoveel mogelijk te realiseren in een aantal binnenstedelijke ontwikkelzones. In deze gebieden realiseren we de komende jaren een grootstedelijk programma met een combinatie van wonen, werken en recreëren. Dit alles met oog voor voldoende voorzieningen en de leefbaarheid van wijken en buurten, inclusief het groen. Om de stad en onze wijken en buurten leefbaar te houden zet Haarlem ook nadrukkelijk in op wijkontwikkeling en op het verduurzamen van de bestaande bebouwing en de woonomgeving. Deze Rapportage Woningbouw Haarlem 2025 geeft meer informatie over hoeveel woningen in de afgelopen jaren zijn toegevoegd en onttrokken aan de Haarlemse woningvoorraad. Daarnaast geeft de rapportage een beeld van de plancapaciteit voor de periodes 2025 t/m 2026 en 2027 t/m 2030.
De plancapaciteit geeft een beeld over in hoeverre de gewenste ambitie kan worden gerealiseerd. De ontwikkeling van de woningvoorraad, woningbehoefte en plancapaciteit zijn afgezet tegen de ambitie uit het coalitieakkoord om tot eind 2030 10.000 woningen toe te voegen aan de Haarlemse woningvoorraad. In de rapportage wordt ook ingegaan op de huidige ontwikkelingen op de bouwen woningmarkt en de mogelijke effecten hiervan op de Haarlemse bouwambitie. Zowel de provincie Noord-Holland als de Metropoolregio Amsterdam (MRA) stellen jaarlijks diverse monitors op. De provincie Noord-Holland kijkt vooral naar de gebouwde woningen in relatie tot de bevolkingsprognose en in verhouding tot het aantal gewenste woningen. De MRA besteedt aandacht aan de monitoring van de woningbouwproductie, de woningbehoefte en de plancapaciteit. Deze monitors maken het mogelijk om te beoordelen of de woningbouwplannen en de productie aansluiten bij de ambities van de stad en de regio. Ook wordt kort stilgestaan bij de plannen en ambities van de Rijksoverheid. Zo zullen we, met de Woondeal en de Wet versterking regie volkshuisvesting, ons als Haarlem meer en meer moeten verantwoorden over de voortgang van onze woningbouw en de segmentering hierbinnen.
Tot slot wordt ook dit jaar weer specifiek aandacht besteed aan de monitoring op de voortgang van de productie sociale huur en de voortgang van de stadsdeal ouderenhuisvesting. Leeswijzer Hoofdstuk 2 schetst een beeld van de relevante beleidskaders in de gemeente Haarlem, regio ZuidKennemerland/IJmond, de MRA, de provincie Noord-Holland en het Rijk. In de verschillende samenwerkingsverbanden waar de gemeente Haarlem onderdeel van is, worden afspraken gemaakt die Haarlem kunnen helpen bij haar lokale ambitie. Denk aan het Woonakkoord ZuidKennemerland/IJmond 2021-2025, de Woondeal 2023 (MRA/Rijk) en het actieplan Wonen (Provincie Noord-Holland). Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 dieper ingegaan op de ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad in 2024. Hierbij zal een onderscheid worden gemaakt tussen stadsbrede ontwikkelingen en de ontwikkelingen per stadsdeel.
9
Hoofdstuk 4 kijkt vervolgens vooruit door middel van een analyse van de gegevens uit de Monitor Plancapaciteit1. In dit hoofdstuk is ook aandacht voor de plannen (en het gerealiseerde aantal woningen) binnen de ontwikkelzones van Haarlem. In hoofdstuk 5 worden de verwachtingen met betrekking tot de bouwambitie en de realisatieafspraken met rijk en regio aangegeven. Tevens wordt beschreven wat Haarlem in 2024 heeft gedaan om de woningbouwproductie waar mogelijk gaande te houden. In hoofdstuk 6 worden de bevindingen samengevat en wordt een aantal vervolgstappen besproken waarmee op dit moment invulling wordt gegeven aan de woningbouwambities voor de komende periode. Disclaimer De cijfers zoals opgenomen in de getoonde figuren en grafieken zijn grotendeels afkomstig van externe bronnen en zijn een momentopname (peildatum februari 2025). Plannen en aantallen kunnen wijzigen per planfase en zijn pas definitief op het moment van oplevering. Aan de gepresenteerde cijfers kunnen geen rechten worden ontleend.
1 In deze monitor wordt op basis van een jaarlijkse update voor alle bekende projecten in Haarlem bijgehouden wat
de stand van zaken is en hoe de planning er uit ziet voor de komende jaren. De monitor vormt hiermee ook de basis voor het overzicht van Haarlemse plannen dat te vinden is op www.plancapaciteit.nl.
10
2.
Beleid, kaders en uitgangspunten 2.1 Haarlems perspectief In het Haarlemse coalitieakkoord 2022-2026 is afgesproken dat er wordt gestreefd naar het toevoegen van 10.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030. Voor nieuwbouwprojecten wordt vastgehouden aan de verdeling van 40% sociale huurwoningen, 40% middeldure huur- en koopwoningen en 20% overige woningen. Het college richt zich op sturen op stedelijk niveau en neemt beperkt ruimte voor maatwerk. Bijvoorbeeld bij ontwikkelingen aan de westkant van het Spaarne, waarbij een minimum van 50% sociale huurwoningen passend is. Het college stuurt ook op het betaalbaar houden van woningen op de langere termijn. Ook bij projecten die kleiner zijn dan 30 woningen wordt een gedifferentieerd woningaanbod gevraagd. Nieuwe woningen zijn klaar voor de toekomst: duurzaam, energieneutraal en gebouwd naar de woonwensen van nu. De ontwikkelzones zijn de toekomstwijken in de stad. Hier bouwen we natuurinclusief, klimaatbestendig, sociaal en met lage parkeernormen. Woonvisie 2021-2025: Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis In de woonvisie 2021-2025 “Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis” (vastgesteld april 2021) zijn de thema’s van de vorige woonvisie 2017-2020 aangescherpt waar nodig. De thema’s zijn: beschikbaarheid, betaalbaar wonen, bijzondere doelgroepen, duurzaamheid, vitale en veerkrachtige wijken en samenwerking.
Per thema worden de visie en ambitie voor de langere termijn (t/m 2030) en de uitvoeringsagenda t/m 2025 aangegeven. Met betrekking tot de bouwambitie 2020 t/m 2030 wordt het volgende vastgesteld: De woningvoorraad is in de periode 2016 t/m 2019 met 2.800 woningen toegenomen. Gelet op de resterende opgave (7.200 woningen 2020 t/m 2025), de actualisatie van de raming van de aanvullende woningbehoefte (8.000 woningen 2019 t/m 2030) en de beschikbare plancapaciteit waarvoor visies zijn vastgesteld, wordt de ambitie voor de periode 2020 t/m 2030 vastgesteld op 8.000-10.000 woningen. Op basis van de verdeling 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% overig is de ambitie sociale huur daarbinnen 3.200 tot 4.000 woningen. Eind december 2024 is gestart met het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma ter vervanging van de huidige woonvisie 2021-2025. Het College heeft het concept Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030 “Samen voor een fijn (t)huis” opgesteld en wordt vrijgegeven voor inspraak voor de periode 4 september t/m 15 oktober 2025. Het concept Volkshuisvestingsprogramma geeft richting en verbindt concrete activiteiten aan de gemeentelijke ambities voor de komende 5 jaar op het gebied van wonen, met een doorkijk van 10 jaar (tot 2035).
Het Volkshuisvestingsprogramma biedt de grondslag voor het maken van nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersvertegenwoordiging. Het Volkshuisvestingsprogramma Haarlem heeft als hoofddoel een fijn (t)huis te bieden aan een breed scala van doelgroepen in vitale en veerkrachtige wijken van Haarlem in samenwerking met betrokken partijen voor huidige en toekomstige Haarlemmers. De realisatie van voldoende (betaalbare) woningen is hierbij een randvoorwaarde. Het concept Volkshuisvestingsprogramma sorteert voor op de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting waarbij volkshuisvesting een doel onder de Omgevingswet wordt. Het Volkshuisvestingsprogramma wordt dan een verplicht programma onder de Omgevingswet.
11
Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment Eind 2018 is de nota ‘’Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment’’ door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt van de nota was om, in het verlengde van het collegebesluit “Uitwerking coalitieprogramma woningbouwprogramma 2018” waarin de 40/40/20regel werd geïntroduceerd, de grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van spelregels en het inzetten van instrumentarium voor realisatie van het gewenste woningbouwprogramma in het sociale huur en middensegment. Uit een evaluatie, uitgevoerd in de periode april-juli 2022 via deskresearch en gesprekken met woningcorporaties, ontwikkelaars en betrokken ambtenaren, blijkt dat de doelen van de nota met de huidige “wooncrisis” nog onverkort overeind staan. De nota heeft de afgelopen jaren in grote mate bijgedragen aan een meer evenwichtige woningbouwprogrammering in de plancapaciteit die inmiddels ook op de streefverhouding van 40/40/20 zit. Verder geven ontwikkelaars, woningcorporaties en de hierbij betrokken ambtenaren aan dat de spelregels en de instrumenten uit de nota hen houvast geven en ook het speelveld voor alle partijen gelijkwaardiger maakt. Ook ervaren de woningcorporaties dat de spelregels hen beter in positie brengt bij woningbouwontwikkelingen in Haarlem.
Ondanks bovengenoemde was er toch aanleiding om de spelregels op een aantal punten aan te scherpen en daarnaast een aantal nieuwe spelregels toe te voegen. De aandachtspunten en bevindingen uit de evaluatie, aangevuld met de aandachts- en uitgangspunten uit het nieuwe coalitieakkoord en wijzigingen in het Rijksbeleid, liggen hieraan ten grondslag. In november 2022 is deze actualisatie door de gemeenteraad van Haarlem vastgesteld. De actualisatie betreft spelregels over de volgende thema’s: • 40% sociaal/40% middensegment/20% vrij ten oosten van het Spaarne en 50% sociaal/50% vrij ten westen van het Spaarne (met wel een heel nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca.
30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment); • Verhuur sociale huurwoningen primair door woningcorporaties en een verhoging van de woninggrootte voor de sociale huur naar gemiddeld 50m2 GBO; • Ook kleine projecten onder 30 woningen doen mee in de 40/40/20- of de 50/50-regel; • Vergroten haalbaarheid lage middeldure huur voor beleggers; • Voorkeur voor realisatie koopwoningen in middeldure segment; • Prijsklassen huur- en koopcategorieën in lijn met Rijksbeleid betaalbare woningbouw en inkomensgrenzen uit WiMRA; • Nieuwbouwwoningen beter geschikt voor het ontvangen van zorg aan huis; • Beperkt toestaan maatwerk om versnelling van de woningbouw te ondersteunen. Voor de woningbouwopgave is in de spelregels voor de woningbouwprogrammering een segmentering naar prijsklasse vastgelegd. Figuur 1 geeft deze segmentering weer (prijspeil 2025). Deze segmentering is gebaseerd op de verdeling 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector/overig. Deze segmentering wordt vaak aangeduid als ‘40-40-20’.
12
Woningbouwprogrammering gemeente Haarlem (prijspeil 2025)
40% sociale huur
40% middencategorie
70% tot aftoppingsgrens
30% tot liberalisatiegrens
60% lage middeldure huur of koop. Huur:
Huur:
€731,93
€900,07
€900,07 - €1184,83
€1184,83- €1572,76
28% van de totale
12% van de totale
woningbouwprogrammering
woningbouwprogrammering
20% vrij
40% hoge middeldure huur of koop
Koop:
Koop:
< €335.161
€335.161 - €495.949
24% van de totale
16% van de totale
woningbouwprogrammering
woningbouwprogrammering
Geen kaders
20% van de totale woningbouwprogrammering
Figuur 1: verdeling woningbouwopgave over de verschillende prijssegmenten, prijspeil januari 2025 Evaluatie Rekenkamer sturen op sociale woningbouw Eind 2022 heeft de Haarlemse Rekenkamercommissie (Rkc) een onderzoek laten uitvoeren naar de wijze waarop de gemeente Haarlem stuurt op de planning en programmering van sociale woningbouw: welke instrumenten worden er ingezet en doet de gemeente dit op een effectieve manier. Dit onderzoek is uitbesteed aan Bureau Companen. De centrale onderzoeksvraag luidde als volgt: “Hoe effectief is gemeente Haarlem in de sturing op de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen?” Samengevat waardeert het rapport de Haarlemse ambitie en inzet, maar maakt het ook enkele kanttekeningen met betrekking tot de te verwachtte outcome van deze inspanningen. Er zijn zeker in deze markt- en economische situatie groeiende risico’s, die ook hun weerslag hebben op de effectiviteit van de goede sturing. Ook schetst het rapport de keerzijde van een sterke gemeentelijke regie, namelijk dat partijen waarmee wordt samengewerkt dit ook als belemmerend kunnen ervaren. Het rapport eindigt daarom met 8 praktische aanbevelingen, te weten: • Geef aan welke wacht- c.q. zoektijden van woningzoekenden voor de gemeente aanvaardbaar zijn. • Leg bij planning en programmering meer nadruk op producten en doelgroepen en minder op aantallen en segmenten.
• Onderzoek in hoeverre een actievere grondpolitiek kan worden bedreven. • Blijf voor de opgave sociale woningbouw actief zoeken naar samenhang en samenwerking met de regiogemeenten. • Voorkom dat beleidsafdelingen bij projecten lang vasthouden aan hun deelbeleid.
13
• Voorkom dat raadsleden bij de planontwikkeling het gevoel krijgen dat zij niet of nauwelijks kunnen bijsturen. • Geef cijfermatig en periodiek meer inzicht in de feitelijke situatie. • Leg een sterker verband tussen het effect van het voorgenomen programma en de outcome (woningzoekenden en toewijzingen). In deze rapportage wordt waar mogelijk of aanwezig de in het kader van de woningbouwproductie gevraagde extra informatie, zoals benoemd in de aanbevelingen, meegenomen. Vaststellen financiële spelregels ontwikkelzones, instellen zonereserve en Meerjaren Prognose Zones (MPZ) Deze besluiten zijn bedoeld om de uitvoeringskracht op de zones te versterken en de financiële verantwoording te vereenvoudigen. Deze spelregels bieden de mogelijkheid om te schuiven met budgetten tussen deelprojecten en jaarschijven mits dit past binnen de financiële kaders van de businesscase als geheel. De raad wordt hierover geïnformeerd via de Meerjaren Prognose Zones (MPZ). Monitoring anterieure afspraken In de Haarlemse anterieure overeenkomsten worden afspraken gemaakt over de woningbouwprogrammering en/of de huurprijsregulering van de nieuw op te leveren woningen. Die afspraken kunnen betrekking hebben op de Nota kaders en instrumenten en op maatwerkprojecten (van voor december 2018). De verantwoordelijkheden voor toezicht en naleving zijn belegd bij de afdeling Wonen.
Voor december 2018 werden anterieure afspraken, gezien de woningbouwsituatie op dat moment, veel minder gemaakt. De laatste toetsing op de gemaakte afspraken, bij bijvoorbeeld gemeentelijke grondverkoop, gebeurde bij de bouwvergunningsaanvraag. Er werd toen nog niet gewerkt met boetebedingen op dit vlak, wat maakt dat de juridische mogelijkheden om partijen aan te spreken beperkt zijn. De anterieure afspraken die gemaakt zijn binnen de spelregels van de Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment en de projecten die bij de vaststelling van de nota in december 2018 zijn benoemd als maatwerkproject, zijn bij de afdeling ECDW (Wonen) goed bekend en worden gemonitord. Er is per project een overzicht van welke afspraken er op anterieur niveau zijn gemaakt. De eerste anterieure afspraken waarvan de woningen zijn opgeleverd worden gemonitord en beoordeeld of de afspraken zijn nagekomen. Subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem In 2023 is door de Raad 6,5 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het aanjagen van de woningbouwproductie. Hiermee is in 2024 de subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem uitgewerkt. De subsidieregeling voorziet in de juridische en financiële spelregels die van toepassing zijn op aanvragen voor een subsidie voor het realiseren van sociale huurwoningen.
Dit geldt voor projecten die dreigen stil te vallen en waarvan de realisatie met de subsidie wel doorgang kan vinden. Of voor het onrendabele deel dat overblijft bij het omzetten van middeldure huurwoningen naar sociale huur bij projecten die stagneren. De aanjaagsubsidie is in 2024 toegekend aan 12 projecten waarbij de realisatie van 765 sociale woningen door kan gaan. Ook profiteren 442 woningen in andere categorieën, zoals middenhuur, van deze regeling. De Raad heeft bij de Kadernota 2026 een motie aangenomen die het College vraagt om samen met de woningcorporaties te onderzoeken op welke wijze en voor welk budget het wenselijk is om in 2026 de aanjaagregeling voort te zetten. Op deze manier hopen het College
14
en de Raad ook voor de periode vanaf 2026 op directe en indirecte wijze de bouw van betaalbare woningen veilig te stellen. Versterking middensegment In april 2025 is het initiatiefvoorstel ‘Versterkers middeldure koop’ aangenomen door de gemeenteraad. Hierin werden zogenoemde ‘versterkers’ voorgesteld die moeten bijdragen aan het vergroten van het aanbod middeldure koopwoningen in Haarlem. Ook werd op 3 juli 2025 de motie 'door het vuur voor middelduur’ aangenomen waarin het college o.a. wordt opgeroepen om de raad voor het einde van 2025 te infomeren over welke (aanvullende) maatregelen mogelijk zijn om de bouw van middeldure woningen in Haarlem te stimuleren. Tegelijkertijd werkt het College aan het Volkshuisvestingsprogramma 2026–2030. Op 10 april 2025 is in de Commissie Ontwikkeling de opinienota ‘Kaders voor de uitwerking van het Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026–2030’ besproken. In deze nota worden (ook) mogelijke routes beschreven om het woningaanbod voor huishoudens met een laag tot middeninkomen te vergroten. Het College is medio 2025 gestart met het onderzoeken van verschillende routes om het woningaanbod voor middeninkomens in zowel de huur- als koopsector te vergroten.
Op basis van dit onderzoek kan de gemeente vervolgens keuzes maken hoe zij de beschikbaarheid van woningen in het middensegment effectief zou kunnen vergroten op basis van inzicht in de uitvoerbaarheid en benodigde inzet en middelen die de routes vragen. De nader te onderzoeken routes zijn: - Meer gereguleerde middenhuur realiseren door woningcorporaties; - Meer marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren voor middeninkomens; - Koopwoningen langdurig betaalbaar houden door middel van bijzondere constructies en/of voorwaarden; - Meer woningaanbod voor middeninkomens realiseren door woningcorporaties de bestaande voorraad doelmatig in te laten zetten, zoals beschreven in de eerste versterker uit het initiatiefvoorstel ‘Versterkers middeldure koop'.
2.2 Regio Zuid-Kennemerland/IJmond Woonakkoord Zuid-Kennemerland / IJmond 2021-2025 (Bestuursakkoord en Uitvoeringsagenda) De zeven gemeenten in de regio (Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Heemskerk, Heemstede, Velsen en Zandvoort) bouwen via het Woonakkoord 2021-2025 “Samen bouwen aan een toekomstbestendige regio”, samen met de provincie Noord-Holland, aan het behoud van een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio, die toekomstbestendig is en waar voor alle doelgroepen plek is. De regionale corporaties onderschrijven de uitgangspunten van het Woonakkoord. In samenwerking met betrokken uitvoerende partijen wordt er, op basis van 20 geformuleerde doelen, gewerkt aan o.a.: • Voldoende woningen in relatie tot de huidige en toekomstige vraag; • Grote variatie aan aantrekkelijke woonmilieus waarover de regio beschikt en verder versterken; • Een duurzame regio, verduurzamen van de woningvoorraad en realiseren woningbouw in principe binnenstedelijk, bij OV-knooppunten, klimaat adaptief en zoveel mogelijk circulair; • Toegankelijk blijven voor alle inkomensgroepen; • Behoud van een betaalbare voorraad, uitbreiden op basis van de behoefte, en streven naar een betere spreiding; • Het goed wonen voor allerlei doelgroepen, waaronder senioren en kwetsbare groepen; • Woningbouw, bereikbaarheid en economie in samenhang ontwikkelen, voor zover dit mogelijk is, zodanig dat ze elkaar versterken.
15
In het Woonakkoord 2021-2025 wordt vastgelegd welke bouwopgave elke gemeente t/m 2030 heeft en welke plancapaciteit daarvoor beschikbaar is. De verwachte groei van de woningbehoefte in de periode 2019 t/m 2030 is 13.150 woningen. Voor de periode 2020 t/m 2030 dient de voorraad ten minste te worden uitgebreid met 11.650 woningen (Haarlem levert 7.400). Gemiddeld gaat het om minimaal zo’n 1.200 woningen per jaar (netto). Toevoeging zal vooral plaatsvinden door woningbouw en transformatie. Haarlem kiest er in de Woonvisie voor om meer te willen bouwen dan de hier geschetste opgave van 7.400 woningen. Dit heeft te maken met de verhoudingsgewijs hoge vraagdruk en de ambitie om via extra nieuwbouw maximaal bij te dragen aan het verminderen van prijsstijgingen en lange wachttijden in de (sociale) huursector. Ook streeft Haarlem een hoger percentage sociale huur na (namelijk 40% in plaats van 30%). Eind juni 2023 is een evaluatie van het Woonakkoord geweest. De doelen staan nog overeind. Wel zijn er een aantal aanscherpingen van de uitvoeringsagenda geformuleerd, zoals het opstellen van een regionale woonzorgopgave en ook het realiseren van meer woningen vanwege de MRA Woondeal. De ambities zijn verhoogd naar een woningbouwproductie van 18.350 woningen. Dit is passend omdat het Woonakkoord uitgaat van minimale aantallen.
Voor 2026 komt er weer een nieuw Woonakkoord, namelijk het regionaal Volkshuisvestingsprogramma. Zuid-Kennemerland Naast het Woonakkoord waar de gemeenten Zuid-Kennemerland/ IJmond op het beleidsterrein wonen samenwerken, werken de gemeenten in Zuid-Kennemerland ook samen aan de hand van de Zuid-Kennemer agenda, deze is in 2023 vastgesteld. De basis voor de ambities en acties voor wonen is het regionaal Woonakkoord. Jaarlijks wordt er een werkplan opgesteld.
2.3 Provincie Noord-Holland Provinciale randvoorwaardelijke woningbouwafspraken en Woondeals De vraag naar woningen in Noord-Holland is erg groot. Daarom is met het Rijk in de provinciale, randvoorwaardelijke woningbouwafspraken (2022) afgesproken om in de periode 2022 tot en met 2030 in de provincie 184.000 nieuwe woningen te bouwen. Dit is alleen mogelijk indien hiervoor met hulp van het Rijk de juiste randvoorwaarden worden gecreëerd. Deze afspraken tussen Rijk en provincie zijn vervolgens uitgewerkt in twee Woondeals (MRA en NHN), tussen Rijk, provincie en gemeenten. Provinciale Staten vragen aandacht voor het oplossen van de woningnood en het provinciaal college wil stevig(er) sturen op voortgang afspraken en versnellen woningbouw. Ze wil hierbij meer een aanjagersrol gaan vervullen (sturen en stimuleren). De provincie zet subsidies, menskracht en kennis in om gemeenten te helpen snel passende, betaalbare en duurzame woningen te bouwen. De provincie beschermt daarbij het landschap, zorgt voor een gezonde leefomgeving en investeert in goede bereikbaarheid van de woonlocaties. Via het Masterplan Wonen heeft de provincie afgelopen jaren in beeld gebracht welke mogelijke maatregelen de provincie kan nemen om gemeenten te helpen om sneller meer betaalbare woningen te bouwen en het woningtekort in Noord-Holland terug te dringen.
Het betreft zowel uitbreiding als versterking van een aantal directe steun- en hulpmaatregelen (zoals de flexibele schil: een fonds waaruit gemeenten geld kunnen krijgen om inhuur te betalen). De Bouwambassadeur van de provincie Noord-Holland en zijn team helpen de woningbouw aan te jagen. Zij brengen samen met gemeenten knelpunten in kaart en adviseren gemeenten over hoe
16
deze weggenomen kunnen worden. De nieuwe coalitie heeft een deel van de maatregelen uit het Masterplan Wonen overgenomen en werkt deze verder uit in het Investeringskader Versnellen Woningbouw. In de Actieagenda wonen volgt één overzicht van bestaande en nieuwe versnellingsmaatregelen. Actieagenda Wonen Om de woningbouw in Noord-Holland verder te versnellen zet de provincie in op snellere procedures, extra deskundigen en subsidies. Dit staat in de Actieagenda Wonen en Versnellen Woningbouw 2024-2028. De provincie maakt op basis van deze agenda ook aanvullende afspraken met gemeenten over het aantal te bouwen woningen, de doelgroepen voor deze woningen en de betaalbaarheid van de nieuwe woningen. De provincie heeft € 76,4 miljoen beschikbaar gesteld om woningbouwprojecten sneller van de grond te krijgen. Om voldoende woningen te bouwen, zijn korte en lange termijndoelen vastgesteld: van 2022 tot en met 2030: 191.000 en tot 2040: 230.000. De focus van de versnellingsaanpak van de provincie ligt op het uitvoeren van de afspraken in de Woondeals. In de Metropoolregio Amsterdam werkt de provincie aan de bouw van 148.500 woningen tot en met 2030. In Noord Holland-Noord zijn dit 42.500 woningen. Hiervan is 30% sociale huur en in totaal tweederde betaalbare huur of koop. Dit is in lijn met de Wet Versterking regie volkshuisvesting en de Woondeals.
Per gemeente en deelregio zijn woningbouwaantallen afgesproken tot en met 2030. Voor een groot deel zijn de woningbouwlocaties al bekend. In de Woondeals zijn hierover afspraken gemaakt tussen gemeenten, provincies en het Rijk. De provincie helpt gemeenten (en de ontwikkelende partijen) om deze aantallen te halen. De provincie biedt ruimte voor vernieuwende, innovatieve oplossingen. De provincie stimuleert woningbouwpartners om scherpe en pragmatische keuzes te maken om de haalbaarheid van de projecten te vergroten. Om stapeling van regelgeving te voorkomen, is de provincie terughoudend met extra regels bovenop landelijke wetgeving. De provincie richt zich op een goede onderlinge samenwerking met alle betrokken partijen.
2.4 Metropoolregio Amsterdam (MRA) De Metropoolregio Amsterdam is een economisch sterke en gewilde regio, die vooral jonge mensen vanuit het hele land en internationale (kennis)werkers aantrekt. Dit leidt tot een sterke bevolkingsgroei en een grote vraag naar woningen in de MRA-regio. Tegelijkertijd zien we dat starters en mensen met lage en middeninkomens het moeilijk hebben op de woningmarkt, dat de bevolking vergrijst en dat verschillen tussen gebieden en mensen in de MRA groter worden. Deze grote opgaven vragen om goede regionale samenwerking op het gebied van wonen, zowel binnen de MRA-overheden als met externe partners, zoals corporaties en marktpartijen. MRA Woondeal Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door het Rijk, de provincie(s) en gemeenten in de MRA (waaronder Haarlem) een nieuwe Woondeal ondertekend. Deze Woondeal is vooral gericht op realisatie van de grote woningbouwambities in de MRA, het behalen van een fair share van 30% sociale woningbouw door iedere gemeente en het realiseren van tenminste 65% sociaal en betaalbaar programma binnen de nieuwbouw. De afspraken tot en met 2030 zijn met name wederkerige inspanningsverplichtingen. Er zijn randvoorwaarden benoemd, waaronder stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur.
De afspraken in de Woondeal MRA sluiten aan op de Haarlemse woonvisie, het regionaal Woonakkoord Zuid-Kennemerland/ IJmond en de plancapaciteit. In de voorbereiding zijn locaties en plancapaciteit in de MRA door gemeenten en ontwikkelende partijen getoetst (reality-check). Met het vaststellen van de Woondeal MRA kan
17
Haarlem in aanmerking blijven komen voor eventueel toekomstige financiële middelen voor de woningbouwopgave, wordt de samenwerking met ministeries versterkt en is er commitment van het Rijk om en mogelijke verruiming van (wettelijk) instrumentarium om de Haarlemse en MRAwoningbouwambities te kunnen blijven uitvoeren.
De bijdrage van de MRA aan het nationale bouwopgave betreft 171.200 woningen (nieuwbouw en transformatie). De komende drie jaar worden circa 1.500 flex-woningen per jaar in de MRA geleverd. Elke gemeente neemt een fair share van de regionale opgave, verbindt zich aan de opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen en streeft er daarom naar om via een reëel tijdpad toe te groeien naar twee derde betaalbaar segment in de programmering, rekening houdend met het huidige aandeel betaalbaar en middensegment in de bestaande voorraad. De bestaande voorraad is van invloed op de verdeling binnen het betaalbare segment (sociaal en/of middensegment) in het nieuwbouwprogramma. Voor de regio Zuid-Kennemerland/IJmond is een nieuwbouwproductie opgenomen van circa 18.350 woningen (bruto). De Haarlemse bieding is de nieuwbouw van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen. Er wordt momenteel aan een herijking en verrijking van de Woondeal MRA gewerkt. De aantallen gaan omhoog en de geformuleerde ambities met betrekking tot o.a. ouderenhuisvesting worden nader uitgewerkt.
2.5 Rijk Nationale Woon- en Bouwagenda Vanwege de dringende woningnood neemt de overheid meer regie in de woningbouw. In 2022 stelde het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda en het wetsvoorstel Versterking van regie op de volkshuisvesting (Wvrv) vast. Gemeenten, provincies en het Rijk kregen meer
18
verantwoordelijkheden en een andere rol om de bouw van voldoende en betaalbare woningen aan te sturen. Er zijn landelijke afspraken gemaakt over het aantal te bouwen sociale huurwoningen, middenhuur woningen en betaalbare koopwoningen per provincie. In 2023 zijn deze afspraken uitgewerkt in regionale woondeals met concrete aantallen en locaties. Het doel is dat partijen toegroeien naar minimaal 30% sociale huur in de bestaande voorraad en twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar is. Gemeenten leggen deze afspraken vast in hun volkshuisvestingsprogramma’s. In de volkshuisvestingsprogramma’s verankeren gemeenten de afspraken uit de woondeals over hoeveel, waar en voor wie er wordt gebouwd en welke maatregelen daarvoor worden getroffen. De provincies coördineren dit proces binnen zogenoemde woningbouwregio’s en verankeren deze afspraken wettelijk in hun omgevingsverordening. Provincies houden daarnaast ook toezicht op de uitvoering en faciliteren samenwerking tussen betrokken partijen, bijvoorbeeld bij het oplossen van knelpunten zoals netcongestie. Nationale Prestatieafspraken In december 2024 vond de Woontop plaats met het Rijk, overheden, woningcorporaties en marktpartijen om de Nederlandse woningnood aan te pakken.
Het centrale doel is het verhogen en het versnellen van de woningproductie naar 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarbij twee derde van alle nieuwe woningen betaalbaar moet zijn (voor mensen met lagere en middeninkomens). Tijdens de Woontop zijn de vernieuwde Nationale Prestatieafspraken voor de periode 2025–2035 ondertekend. Deze afspraken zijn gemaakt tussen het Rijk, woningcorporaties en gemeenten en richten zich op vier thema’s: Beschikbaarheid, Betaalbaarheid, Leefbaarheid en Duurzaamheid. Deze afspraken vormen de basis voor lokale prestatieafspraken. De huidige prestatieafspraken in Haarlem, op basis van de Woonvisie 2021 – 2025, lopen eind 2026 af. Op basis van dit nieuwe Volkshuisvestingsprogramma worden nieuwe meerjarige prestatieafspraken gemaakt met de woningcorporaties. Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting Naast het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda werkt het Rijk ook aan aanvullende weten regelgeving waarmee meer regie kan worden gepakt op de Volkshuisvesting (Wet versterking Regie op de Volkshuisvesting). Deze wet geeft het Rijk de taak én bevoegdheid om kaders te stellen ten aanzien van de volkshuisvesting.
De wet breidt de coördinerende rol uit die provincies vervullen op het terrein van de volkshuisvesting als onderdeel van de fysieke leefomgeving en geeft gemeenten meer instrumenten om op lokaal niveau te sturen op datgene wat lokaal nodig is om te voldoen aan de volkshuisvestelijke opgave. Met deze instrumenten hebben overheden de mogelijkheid om regie te voeren op de volkshuisvesting en op basis daarvan krijgen marktpartijen en corporaties meer duidelijkheid en zekerheid over de bouw van nieuwe woningen en de verdeling daarvan. Wet Goed verhuurderschap De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 ingegaan. De wet geeft duidelijkheid aan verhuurders en verhuurbemiddelaars en biedt huurders bescherming: wat mag en wat mag niet? Op 1 januari 2024 zijn enkele aanvullende bepalingen in werking getreden. In de wet staan landelijke regels over financiële zaken, over het schriftelijk vastleggen en verstrekken van informatie en hoe een verhuurder en verhuurbemiddelaar zich moeten gedragen. Voor verhuur aan arbeidsmigranten gelden extra regels. Worden de regels niet nagekomen? Dan kunnen huurders en woningzoekenden dit ook melden bij het meldpunt van hun gemeente. Bij ongewenst verhuurgedrag kan de gemeente optreden. Wet betaalbare huur De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 ingegaan. Het kabinet wil met de wet huren weer betaalbaar maken.
De wet zorgt ervoor dat verhuurders een huur vragen die past bij de kwaliteit
19
van de woning. Zo regelt de wet dat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel (WWS) geldt voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Ook hebben huurders door de wet betere huurbescherming. Eerder moesten zij zelf een maximale huurprijs afdwingen bij hun verhuurder, maar niet alle huurders waren daartoe in staat. Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. Financieel instrumentarium woningbouw Het kabinet heeft in totaal € 5 miljard gereserveerd voor woningbouw en introduceert een pakket van vier regelingen, zijnde de realisatiestimulans, woningbouwimpuls (tranche 7), gebiedsbudget en de grondfaciliteit. Voor Haarlem zal de realisatiestimulans de komende jaren het meest van belang zijn. Dit is een vaste bijdrage van circa € 7000,- (inclusief btw) voor elke betaalbare woning waarvan de start van de bouw wordt geregistreerd.
20
3.
De ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad 3.1 Ontwikkelingen woningvoorraad Dit hoofdstuk blikt terug op de ontwikkeling van de woningvoorraad in Haarlem vanaf 2016. Met behulp van onderstaande figuren, grafieken en tabellen (bron: CBS/gemeente Haarlem) wordt inzichtelijk gemaakt wat de jaarlijkse toename van de woningvoorraad is geweest door nieuwbouw, toevoegingen anderszins en de afname door sloop, andere onttrekkingen en door toepassing van administratieve correcties, uitgevoerd door het CBS. Op 1 januari 2025 telde Haarlem 80.430 woningen. De Haarlemse woningvoorraad is in de periode 2016-2024 - met een stijgende tendens - gegroeid. Lange tijd gestaag, recente jaren met een betekenisvolle sprong: in 2023 +1.434 ten opzichte van 2022 en in 2024 +996 ten opzichte van 2023. In de gehele periode 2016 t/m 2024 is de woningvoorraad netto met ca. 6.390 woningen gegroeid.
Voorraad woningen, beginstand per jaar, 2016-2024, bron: CBS 82000
80430 79434
80000 78000
77201
77499
2020
2021
78000
76436 75633
76000
74796 74037
74000 72000 70000 2016
2017
2018
2019
2022
2023
2024
Figuur 2: Ontwikkeling Haarlemse woningvoorraad (bron: CBS) De eerdere ambitie van de gemeente om netto 10.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad in de periode 2016 t/m 2025 kwam neer op een gemiddelde van 1.000 woningen per jaar. De afgelopen jaren, in de periode 2016-2024, bedroeg de gemiddelde toevoeging, d.w.z. het netto saldo van de woningvoorraad (zie tabel blz. 25), 750 woningen per jaar. In 2024 zijn er netto 996 woningen toegevoegd, vooral onder invloed van veel nieuwbouw: 877 nieuwe woningen in 2024.
21
Jaar
Saldo toevoegingen
Saldo onttrekkingen
netto saldo voorraad
2016
604
241
363
2017
1192
433
759
2018
1031
194
837
2019
1040
236
804
2020
954
189
765
2021
719
421
298
2022
643
142
501
2023
1518
87
1431
2024 1179 183 996 Tabel 3 Saldo toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad in de periode 2016 t/m 2024 (bron: CBS) In de hoofdstukken 4 en 5 wordt nader ingegaan op de haalbaarheid van de resterende netto opgave tot en met 2030. Het saldo toevoegingen uit bovenstaande tabel is opgebouwd uit twee categorieën: “nieuwbouw” en “overige toevoegingen’’. Het CBS definieert overige toevoegingen als volgt: Overige toevoegingen zijn toevoegingen die om andere redenen dan nieuwbouw aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Een belangrijk onderdeel van de overige toevoegingen vormen pandtransformaties en woningsplitsingen.
Verhouding nieuwbouw - overige toevoegingen, 20162024, bron: CBS 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Overige toevoegingen
432
512
502
644
364
207
383
387
302
Nieuwbouw
167
679
526
392
590
513
260
1131
877
Nieuwbouw
Overige toevoegingen
Figuur 3: Verhouding nieuwbouw - overige toevoegingen 2016 t/m 2024 Figuur 3 geeft inzicht in de verhouding tussen de opgeleverde woningen in de categorieën ‘nieuwbouw’ en ‘overige toevoegingen’. In de periode 2016 t/m 2024 zijn circa 8.870 woningen opgeleverd. Minder dan de helft (42%) bestond uit ‘overige toevoegingen’. Het aandeel ‘overige toevoegingen’ neemt in de tijd gezien ook af (33% in de periode 2020-2024), mede onder invloed van het restrictieve Haarlemse splitsingsbeleid. In figuur 4 wordt nader ingegaan op de elementen waaruit de overige toevoegingen zijn opgebouwd: woningsplitsing, woningsamenvoeging, transformatie en overig door verbouw.
22
Haarlemse woningvoorraad per categorie, 2016-2024, bron: CBS 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
-157
-209
-144
-162
-136
-100
-93
-87
-78
Sloop
-84
-224
-50
-74
-53
-321
-49
0
-105
Overige toevoeging
432
512
502
644
364
207
383
387
302
Nieuwbouw
167
679
526
392
590
513
260
1131
877
Saldo voorraad
363
759
837
804
765
298
501
1434
996
Overige onttrekking
Nieuwbouw
Overige toevoeging
Overige onttrekking
Saldo voorraad
Sloop
Figuur 4: Ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad in de periode 2016 t/m 2024, uitgesplitst over nieuwbouw, toevoegingen en onttrekkingen (bron: CBS) Onttrekkingen en saldo voorraad In aanvulling op figuur 3, waarin uitsluitend de toevoegingen aan de woningvoorraad worden getoond, laat figuur 4 ook alle onttrekkingen zien. Het CBS onderscheidt twee vormen van onttrekking: sloop en overige onttrekkingen. Dit zijn de blauwe (sloop) en gele (overige onttrekkingen) delen van de grafiek. In 2024 zijn er 105 woningen gesloopt. In 2023 was er geen sloop en in 2022 werden er 49 woningen gesloopt. Het relatief hoge aantal gesloopte woningen in 2021 (321) kan worden verklaard door de grote sloop-nieuwbouwprojecten van corporaties in Haarlem Oost (meestal in combinatie met verdichting en verduurzaming van de voorraad). ‘Overige onttrekkingen’ zijn onder te verdelen in ‘functieverandering’ en ‘samenvoeging van woningen’. In 2024 bedroeg het aantal woningen dat door ‘overige onttrekkingen’ verdwijnt 78. De grijze lijn in figuur 4 geeft de ontwikkeling van het aantal woningtoevoegingen (saldo voorraad) weer. Deze liet in 2023 een sterke toename zien (+1.434) en ook in 2024 blijft de omvang hoog in de context van de periode 2016-2024 (+996).
Verdieping overige toevoegingen2 Een interessante ontwikkeling is te zien bij het aantal gesplitste woningen dat in 2023 (35) het laagste was sinds 2016 (zie figuur 5). Die ontwikkeling staat onder invloed van het restrictieve Haarlemse splitsingsbeleid.
2
De verdiepende cijfers voor de overige toevoegingen in deze paragraaf lopen altijd een jaar achter. De cijfers voor 2024 zijn dus nog niet beschikbaar vanuit het CBS.
23
Verdieping overige toevoegingen, Haarlem, 2016-2023, bron: CBS 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
2016**
2017**
2018**
2019**
2020**
2021**
2022**
2023**
Overig door verbouw
95
115
95
130
120
55
190
255
Woningsamenvoeging
15
5
10
5
10
10
5
10
Woningsplitsing
85
140
120
130
95
45
45
35
Transformatie
100
170
155
150
80
45
95
55
Transformatie
Woningsplitsing
Woningsamenvoeging
Overig door verbouw
Figuur 5: Verdieping overige toevoegingen 2016 t/m 2023. **voorlopige cijfers. Opmerking bij de cijfers: in 2024 zijn er nieuwe cijfers over de periode 2020 t/m 2023 beschikbaar gekomen. Ook het aantal transformaties (bijvoorbeeld van bedrijfspand naar woning) laat een structureel dalend verloop zien (zie figuur 5). Het structureel dalende verloop van het aantal transformaties kan er mee te maken hebben dat de grote transformatielocaties reeds zijn ingevuld, waardoor er structureel geen grote aantallen meer te behalen zijn. Ook het economische beleid dat reguleert dat bij transformatie van kantoorpanden tenminste 50% van het aanwezige oppervlak aan vierkante meters bedrijvigheid moet worden behouden, kan een rol spelen. In de volgende paragraaf wordt dieper ingegaan op de woningvoorraadontwikkeling per stadsdeel.
3.2 Ontwikkeling woningvoorraad per stadsdeel In figuur 6 is te zien welke ontwikkelingen per stadsdeel hebben plaatsgevonden in de woningvoorraad in 2024. In Oost is de bruto groei (nieuwbouw + overige toevoegingen) van de woningvoorraad met 500 woningen het grootst. Ook in Schalkwijk zijn er in 2024 relatief veel bruto woningtoevoegingen: 369. In Oost en in Schalkwijk zijn de toevoegingen met name aan de nieuwbouw te danken, respectievelijk 488 en 197 woningen, alhoewel Schalkwijk in 2024 ook relatief veel overige toevoegingen kent (162). Ook in Noord, Centrum en Zuidwest zijn nieuwbouwwoningen toegevoegd in 2024, respectievelijk 99, 84 en 9 stuks. Deze aantallen zijn dus kleiner dan in Schalkwijk en Oost. ‘Overige toevoegingen’ komen in elk stadsdeel voor, variërend van 12 tot 162 woningen in 2024. ‘Overige onttrekkingen‘ zijn er in 2024 niet of nauwelijks in Schalkwijk (0) en Oost (5) ; het concentreert zich in Zuidwest, Noord en Centrum (in elk stadsdeel circa 20-30 woningen).
24
Voorraadontwikkeling 2024, per stadsdeel, bron: CBS 600 500 400 300 200 100 0
Centrum
Zuid-West
Oost
Noord
Schalkwijk
29
17
5
27
0
Sloop (1)
1
11
7
1
85
Overige toevoeging (1)
67
32
12
29
162
Nieuwbouw (1)
84
9
488
99
197
Overige onttrekking (1)
Nieuwbouw (1)
Overige toevoeging (1)
Sloop (1)
Overige onttrekking (1)
Figuur 6: Ontwikkelingen woningvoorraad per stadsdeel 2024 (bron: CBS)
1600
Netto voorraadontwikkeling stadsdelen, 2016-2024, bron: CBS
1400 1200 1000 800 600 400 200 0 -200 -400
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
-1
23
315
242
167
160
153
849
274
Noord
83
309
112
166
90
-66
149
82
100
Oost
138
-48
169
87
378
-178
7
336
488
Zuid-West
38
371
118
158
56
308
57
113
13
Centrum
105
105
123
151
74
74
135
54
121
Saldo
363
760
837
804
765
298
501
1434
996
Schalkwijk
Figuur 7: Verdeling netto groei per stadsdeel in de periode 2016 t/m 2024 (bron: CBS)
25
Figuur 7 toont de netto voorraadontwikkeling per stadsdeel in de periode 2016-2024. Het valt op dat het relatief omvangrijke positieve Haarlemse netto saldo in 2024 (+996) vooral is geland in Oost (+488) en daarna in Schalkwijk (+274). Ook Centrum (+121), Noord (+100) en Zuidwest (+13) hebben – op afstand van Oost en Schalkwijk - een positief netto saldo in 2024. Ook in 2023 en 2022 hadden alle stadsdelen een positief netto saldo. Figuur 8 laat zien hoe de bruto groei van de voorraad per stadsdeel in de periode 2016 t/m 2024 is verdeeld over nieuwbouw en ‘overige toevoegingen’. In het stadsdeel Centrum bestaat de bruto groei over de hele periode bijna volledig uit ‘overige toevoegingen’. Recent, in 2024, is dat echter niet het geval: in 2024 is het aandeel nieuwbouw groter dan het aandeel ‘overige toevoegingen’. Ook voor stadsdeel Noord geldt dat het merendeel van de bruto groei bestaat uit ‘overige toevoegingen’, met eveneens in 2024 een groter aandeel nieuwbouw dan 'overige toevoegingen'. In Zuidwest is het aandeel nieuwbouw groter dan in Centrum en Noord. En in Oost en in Schalkwijk is het aandeel nieuwbouw het grootst. Schalkwijk en Oost zijn dus vooral de stadsdelen waar het hoofdbestanddeel van de bruto groei van de voorraad uit nieuwbouw bestaat, ook in 2024.
Bruto woningtoevoegingen per stadsdeel: verhouding nieuwbouw - overige toevoegingen, 2016-2024, bron: CBS 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 ‘16 ‘18 ‘20 ‘22 ‘24 ‘16 ‘18 ‘20 ‘22 ‘24 ‘16 ‘18 ‘20 ‘22 ‘24 ‘16 ‘18 ‘20 ‘22 ‘24 ‘16 ‘18 ‘20 ‘22 ‘24 Centrum
Zuid-West Nieuwbouw
Oost
Noord
Schalkwijk
Overige Toevoegingen
Figuur 8: Bruto woningtoevoegingen per stadsdeel, periode 2016 t/m 2024 (bron: CBS)
3.3 Ontwikkeling nieuwbouwwoningvoorraad per segment en woningtype De verdeling 40% sociale huur/40% middelduur/20% vrije segment geldt in beginsel voor alle nieuwbouwprojecten. Onderleggers hiervoor zijn het coalitieakkoord, de woonvisie en de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (geëvalueerd en spelregels geactualiseerd in 2022). Uitzondering werd tot voor kort gemaakt voor projecten kleiner dan 10 woningen en voor een aantal zogenaamde “maatwerk”-projecten. Deze laatste zijn projecten waar ten tijde van de vaststelling van de nota kaders en instrumenten reeds privaatrechtelijke afspraken waren gemaakt of in vergaande voorbereiding waren. Ook sloop/nieuwbouw projecten van woningcorporaties vallen buiten deze indeling. Voor de ontwikkelzones aan de westkant van de stad geldt dat 50% van de woningen in de sociale huur moet worden gerealiseerd. Voor projecten aan de westkant die
26
buiten de ontwikkelzones worden gerealiseerd geldt een verdeling van 40% sociale huur/betaalbaar-40% middelduur-20% overig of 50% betaalbaar sociale huur-50% overig. Figuur 9 gaat specifieker in op de sloop/nieuwbouw cijfers van de woningcorporaties. De netto cijfers per jaar tellen op tot een netto toename van 303 woningen in de periode 2016 t/m 2024.3 Deze netto toename volgt na een lange periode met een netto afname van de voorraad door sloop/nieuwbouw. Dit had onder andere te maken met de maatschappelijke context (crisis) destijds en de daarbij behorende capaciteit aan woningbouwplannen. Bij de corporaties lag in de periode tot 2020 vooral de focus op renovatie en op herstructureringsplannen met sloop/nieuwbouw. Op dit moment ligt de focus niet alleen meer op renovatie en wijkverbetering, maar vooral ook op het vergroten van het aanbod via uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen, zoals in 2024 is gebeurd (+364). Zo luidt de prestatieafspraak die daar voor de periode 2022-2025 met de drie grote Haarlemse woningcorporaties is gemaakt dat zij in de periode 2022 t/m 2030 een bouwproductie van minimaal 3.180 woningen zullen realiseren. Dit leidt tot een netto nieuwbouwtoevoeging van minimaal 1.900 sociale huurwoningen. Nb: naast woningcorporaties realiseren private partijen ook sociale huurwoningen.