2 Bijlage A Wonen in de metropoolregio 2023 (WiMRA)

Wonen in de Metropoolregio 2023 Onderzoek en Statistiek

Colofon Auteurs Laura de Graaff Feiko de Grip Michiel van Dartel Hester Booi Natalie Runtuwene Bart Sleutjes Nina Vos Sjoerdje van Heerden

Het onderzoek is uitgevoerd door Onderzoek en Statistiek, gemeente Amsterdam in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam. Het onderzoek is begeleid door de deelnemende gemeenten en corporaties. Begeleidingscommissie Lisan Wilkens Steven Kromhout Tobias Dobbe Renée Kuit Monique van Diest Betty Boerman Martine de Graaf Els van der Schans Marco Poppelier Iwan van der Meer Willem Pije Xandra van Ginkel Yassin El Ouardani Joost Bos Tessie Dijkers

O&S Amsterdam O&S Amsterdam O&S Amsterdam O&S Amsterdam O&S Amsterdam O&S Amsterdam O&S Amsterdam O&S Amsterdam

Onderzoek en Statistiek (O&S) President Kennedylaan 923 1079 MZ Amsterdam 020-2510333 onderzoek.amsterdam.nl laura.de.graaff@amsterdam.nl f.de.grip@amsterdam.nl

Metropoolregio Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties gemeente Zaanstad gemeente Purmerend regio Gooi en Vechtstreek gemeente Haarlem gemeente Haarlemmermeer gemeente Lelystad gemeente Lelystad gemeente Amstelveen gemeente Haarlemmermeer gemeente Almere gemeente Amsterdam provincie Noord-Holland

Alle WiMRA publicaties zijn te vinden op: • onderzoek.amsterdam.nl/dossier/wimra • Dashboard Metropoolregio | Website Onderzoek en Statistiek (amsterdam.nl) • www.metropoolregioamsterdam.nl/wimra-2023 Amsterdam, 11 juli 2024 Vormgeving Daan Dirk de Jonge Foto voorzijde: Het Sluishuis op IJburg, Steigereiland, Edwin van Eis (2023)

1

Inhoud

Inleiding Wonen in Metropoolregio Amsterdam 2023 in perspectief Deel l Woningvoorraad en bewoning Deel ll Verhuisdynamiek en woonwensen Deel lll Prettig wonen en duurzaamheid

3 7 14 50 88

Eindnoot Uitsplitsing naar Deelregio

111 112

2

Inleiding

Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA) 2023 geeft de ontwikkelingen weer in de betaalbaarheid, toegankelijkheid en kwaliteit van het wonen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Het onderzoek gaat hierbij in op de verschillende deelregio’s binnen de MRA en op de verschillen die er zijn tussen bijvoorbeeld woonsegmenten, inkomensgroepen en huishoudenstypen. Naast deze rapportage zijn er factsheets per gemeente en een samenvattende factsheet over de ontwikkelingen in de MRA. Ook worden de cijfers weergegeven in het Dashboard MRA. Alle publicaties, ook van voorgaande edities, zijn te vinden op: onderzoek.amsterdam.nl/dossier/wimra. De MRA is een samenwerkingsverband van 30 gemeenten, de provincies NoordHolland en Flevoland en de Vervoerregio Amsterdam. Met de MRA Agenda als basis wordt samengewerkt op het gebied van Ruimte, Economie en Mobiliteit, en ook op het gebied van Wonen. Het WiMRA is onderdeel van het programma Bouwen en Wonen. Het onderzoek is uitgevoerd in alle gemeenten van de MRA, met uitzondering van Uitgeest. Deze gemeente maakt geen onderdeel uit van de woningmarktregio MRA. Gezamenlijk onderzoek en kennisdeling is één van de pijlers onder de samenwerking op het gebied van bouwen en wonen in de MRA.

Het WiMRA is een belangrijke bron voor regionaal inzicht in de werking van en samenhang op de woningmarkt en voor het gesprek over de woningbouwopgave en de betaalbaarheid van het wonen. Het WiMRA wordt uitgevoerd in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en de corporaties vertegenwoordigd in de MRA, waaronder leden van het Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam.

3

Leeswijzer inkomensgroepen en woonsegmenten Huur- en koopklassen Op basis van de huurprijs wordt bepaald of een huurwoning een vrije sector woning of een sociale huurwoning is. Ligt de kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (€808) dan wordt een woning in dit rapport ingedeeld bij de vrije sector.

In de hoofdstukken zijn inkomensgrenzen en huur- en koopklassen een terugkerend element. Hiervoor wordt een vaste indeling gehanteerd (Tabel 1.1 �). Voor elke inkomensgroep is bepaald welke huur- en koopklasse bereikbaar en/of passend is. De huurgrenzen volgen uit het huurbeleid. De koopklassen zijn bepaald op basis van de leennormen per inkomensgroep. De hypotheeklasten zijn daar weer een afgeleide van. In de grafieken in dit rapport krijgen de corresponderende inkomens-, huur- en koopklassen steeds gelijke kleuren.

De koopvoorraad wordt ingedeeld in WOZ-klassen. Dit zijn de WOZ-waarden van 1/1/2023, met het prijspeil van 2022.

Sinds 2022 zijn er twee inkomensgrenzen voor de toegang tot sociale huur. Voor eenpersoonshuishoudens (eph) is deze in 2023 vastgesteld op €44.035 en voor meerpersoonshuishoudens (mph) op €48.625. Het Rijk heeft deze grens voor meerpersoonshuishoudens verhoogd zodat ook meerpersoonshuishoudens met een middeninkomen in aanmerking komen voor sociale huur. Voor de analyses wordt de doelgroep sociale huur gebruikt om het aandeel lage inkomens te definiëren. Bij bepaalde analyses, zoals voor inkomensontwikkeling, wordt de eenpersoonsinkomensgrens gehanteerd (zie paragraaf 1.2 Inkomensontwikkelingen �). Binnen de sociale huur geldt er een norm voor passend toewijzen van huurwoningen, om te voorkomen dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Dit geldt in 2023 voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot €25.475 en voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €34.575. Bij tenminste 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens onder deze inkomensgrenzen, moet de huur onder de aftoppingsgrens (grens waarop huurtoeslag wordt verlaagd) liggen.

4

Tabel 1.1

� Woonsegmenten koop en huur en bijbehorende inkomensgroepen, 2023 € kale huur per maand

WOZ waarde koop

bruto hypotheek/ maand

inkomensgroep

€

doelgroep tot grens passend toewijzen 1

tot €647

€98.000

tot €468

lage inkomens tot grens passend toewijzen 1 €25.475

groep 1

tot €1873

doelgroep tot passend wonen 2

€647- €694

€147.000

€468 - €702

lage inkomens tot grens passend wonen 2 (€25.475 €34.575)

groep 1

€1873 - €2293

doelgroep tot sociale huurgrens

€694 - €808

tot €188.000 (eph) en € 209.000 (mph)

€702 €898 (ehp) €998 (mhp)

lage inkomens grens passend wonen tot sociale huurgrens (eph: €44.035, mph: €48.625)

groep 2

€2293 €2776 (ehp) €3042 (mph)

extra grens 10% sociale huur (gold t/m 2022*) € 808

€ 209.000

€898 - €998

lage middeninkomens: €44.035 tot €48.625

groep 3

€2776 - €3042

middelduur 1

€808 - €1010

€209.000-€237.000

€998 - €1123

lage middeninkomens: sociale huurgrens (eph: €44.035, mph: €48.625) tot €55.044

groep 4

€3042-€3312

middelduur 2

€1010 - €1123

€237.000 - €296.000

€1123 - €1413

middeninkomens: €55.044 tot €66.053

groep 5

€3312- €3774

duur 1

€1123- €1504

€296.000 - €438.000

€1413 - €2091

hoge inkomens: €66.053 tot €88.070

groep 6

€3774 - €4621

duur 2

vanaf €1504

vanaf €438.000

vanaf €2091

hoogste inkomens: €88.070 en meer

groep 7

€4621 en meer

€ netto/maand

(€ bruto per jaar)

* t/m 2022 mochten corporaties tot 10% van de woningen toewijzen aan de laagste middeninkomens (2021: sociale huurgrens - €44.655). In 2023 bestaat deze extra inkomensgrens niet meer.

5

Onderzoeksverantwoording Het onderzoek “Wonen in de Metropoolregio Amsterdam” (WiMRA) bestaat uit een grootschalige enquête waaraan in totaal ruim47.000 respondenten uit de MRA hun medewerking hebben verleend. Huishoudens zijn bevraagd over hun huidige en vorige woonsituatie, hun woonlasten en woonwensen. Het veldwerk is, net als de voorgaande edities, uitgevoerd in de periode april-juni. Daarnaast bevat het onderzoek een verhuizingenbestand, opgebouwd uit registratiedata (CBS). Dit bestand bevat gegevens over alle verhuizingen in de MRA in de periode 2021-2022, aangevuld met kenmerken (huishoudsamenstelling, leeftijd, inkomen, opleiding, etc.) van alle huishoudens. De data uit het hoofdstuk ‘Verhuisdynamiek’ zijn hierop gebaseerd. Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ wordt sinds 2017 tweejaarlijks uitgevoerd. In 2013 en 2015 is het onderzoek ook regionaal uitgevoerd, in de voormalige Stadsregio plus Haarlem en Almere. In Amsterdam wordt het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’ sinds 1995 tweejaarlijks uitgevoerd. Het WiMRA-onderzoek sluit aan op dit Amsterdamse onderzoek. Steekproeven en steekproefkader De steekproeven voor dit onderzoek zijn aangeleverd door de gemeenten. Hen is gevraagd een steekproef te leveren van personen, met maximaal één persoon per adres, niet zijnde een inwonend kind.

De aanlevering en verwerking van de persoonsgegevens is gedaan volgens de richtlijnen die de AVG stelt. Tehuisbewoners en bewoners ouder dan 85 jaar vallen buiten de steekproef. Studenten in zelfstandige studentenwoningen maken wel deel uit van de steekproef. Studenten in onzelfstandige eenheden vallen er grotendeels buiten omdat zij geen eigen adres hebben.

Weging van het bestand Het enquêtebestand wordt gewogen naar het totaal aantal bewoonde woningen in de gemeente (of deelgebied daarbinnen). Er wordt gewogen naar de volgende kenmerken: eigendomsverhouding van de woning, huishoudenstype, leeftijd van de hoofdbewoner en opleidingsniveau van de hoofdbewoner. De antwoorden op de vragen die in de enquête zijn gesteld, zijn daarmee representatief voor alle zelfstandig wonende huishoudens in de MRA. Er wordt gewerkt met twee wegingen: één die opweegt naar de bewoonde woningen en één die opweegt naar de woningvoorraad (inclusief leegstand). In de meeste gemeenten is het aantal bewoonde adressen gelijk aan het aantal huishoudens en gelijk aan het aantal woningen. In grotere gemeenten loopt dit echter niet altijd gelijk op. Met name in Amsterdam is hier sprake van, maar ook in andere grote plaatsen met een oudere woningvoorraad. Hier wonen vaker meerdere huishoudens op één adres en wonen huishoudens vaker buiten de woningvoorraad (bijvoorbeeld in woonboten of bedrijfsgebouwen), waarmee het aantal huishoudens groter is dan de woningvoorraad. Rapportage en weergaven van de resultaten In het rapport wordt steeds gerapporteerd op afgeronde percentages (zonder decimalen). De figuren in dit rapport zijn gemaakt op basis van de onafgeronde percentages.

Het kan daarom voorkomen dat de staven in de figuur een verschil laten zien, terwijl dit in de (afgeronde) percentages niet het geval is. In dat geval zijn de verschillen dus kleiner dan 1%. Er wordt een ondergrens aangehouden van minimaal 50 respondenten om over een groep te kunnen rapporteren.

Wonen in Metropoolregio Amsterdam 2023 in perspectief

De resultaten uit ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2023’ laten zien dat de druk op de woningmarkt verder is toegenomen. Koop- en huurprijzen zijn opnieuw gestegen en de mogelijkheden om een betaalbare woning te vinden, zijn verder afgenomen. Ook in delen van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) waar in eerdere metingen nog substantiële aantallen betaalbare woningen waren, zijn deze nu zeer schaars. Veel trends die in de metingen van 2019 en 2021 zijn waargenomen, hebben zich voortgezet. Andere zijn licht gewijzigd. In dit hoofdstuk worden de voornaamste resultaten verenigd en waar van toepassing in bredere context gepresenteerd.

Woningvoorraad: 15.000 woningen erbij, groei van particuliere huursector zet door Gelijk aan het groeitempo sinds 2018, kwamen er in 2022 ongeveer 15.000 woningen bij in de MRA. Op 1 januari 2023 telt de woningvoorraad 1.205.000 woningen. Binnen de woningvoorraad zet de groei van de vrije sector huur van particulieren door (van 12% naar 14%). De sociale huurvoorraad van corporaties blijft met 30% stabiel, terwijl het aandeel sociale huurwoningen van particulieren verder afneemt (van 7% naar 6%). Ook het aandeel koopwoningen daalt iets (van 48% naar 47%). De vrije huursector van corporaties blijft met 3% relatief stabiel. Meer jonge huishoudens, alleenwonenden en oudere huishoudens Het aantal huishoudens in de MRA groeide in 2022 met 2,2% tot 1.248.000. Dit was de grootste groei in één jaar sinds 2000. De groei volgt op een stagnatie in coronajaar 2020. Sinds het einde van de pandemie komen er met name meer jonge huishoudens (tot 35 jaar) bij, waaronder relatief veel buitenlandse huishoudens ten opzichte van eerdere metingen. Woningzoekenden vanuit het buitenland zijn dan ook grotendeels verantwoordelijk voor de toegenomen woningvraag. In lijn met de langjarige ontwikkeling neemt ook het aandeel alleenwonenden en oudere huishoudens verder toe. Alleenwonenden vertegenwoordigen inmiddels ongeveer 40% van de huishoudens.

Alleenwonende huishoudens vestigen zich met name in de stedelijke gebieden, en gezinnen en oudere stellen daarbuiten. Voor 12% van de huishoudens geldt dat de hoofdbewoner 75 jaar of ouder is. Daarmee is deze leeftijdsgroep het afgelopen decennium het hardst gegroeid.

Groeiend aandeel hoge inkomens en middeninkomens De MRA is een relatief welvarend gebied, met een gemiddeld inkomen en vermogen dat boven het landelijk gemiddelde ligt (O&S, 2022). Ook de afgelopen twee jaar heeft de groei van het aandeel hoge inkomens doorgezet: het aandeel hoge inkomens (> €66.053) groeit verder van 41% naar 42% en het aandeel hoogste inkomens (> €88.070) groeit van 28% naar 30%. Dit heeft naast een verbeterde inkomenspositie van zittende huishoudens te maken met de toegenomen instroom van (goed verdienende) huishoudens uit het buitenland, die weer is aangetrokken na de dip van de coronapandemie (van 35.000 naar bijna 50.000 huishoudens). Van de huishoudens die in de afgelopen 2 jaar vanuit het buitenland naar de MRA verhuisden, heeft 60% een huishoudensinkomen boven €66.053, en 44% een inkomen boven de €88.070. Voor vestigers in de MRA vanuit de rest van Nederland is dit respectievelijk 43% en 30%, dit lijkt meer op de totale inkomensverdeling in de MRA. Hierbij is het aandeel buitenlandse huishoudens dat terecht komt in de deelregio’s buiten Amsterdam gestegen. Kortom, de MRA blijft een aantrekkelijke plek om te wonen en te werken, ook voor universitair opgeleide kennismigranten.

Deze observaties sluiten aan bij een meer langdurige trend waarbij het aantal MRA-inwoners dat in het buitenland geboren is en korter dan 10 jaar in Nederland woont sterker groeit dan de gemiddelde bevolkingsgroei in de MRA (zie de O&S Migratiemonitor 2023).

heeft zich nu hersteld doordat meer mensen weer werk vonden en de stijging van de (minimum)lonen (zie ook Economische verkenningen MRA, 2023). Het aandeel huishoudens met een middeninkomen (sociale huurgrens tot €66.053) is met de verruiming van de sociale huurgrens gedaald, van 16% naar 13%. Wanneer de oude inkomensgrenzen worden gehanteerd is er echter sprake van groei, van 16% naar 18%. Prijzen koopwoningen en vrije sector huur verder gestegen De woningmarkt in de MRA wordt krapper en dat wordt weerspiegeld in de woningprijzen. In 2023 zijn koopwoningen weer flink in prijs gestegen ten opzichte van 2021. Zo’n drie op de vijf koopwoningen in de MRA hebben inmiddels een WOZ-waarde boven de €438.000, in 2021 ging het om iets meer dan één op de drie. De categorie koopwoningen met een WOZ-waarde onder €188.000 is in alle deelregio’s van de MRA nagenoeg verdwenen. In 2021 ging het nog om 3%. Het is aannemelijk dat aanhoudende schaarste en de lage hypotheekrente tot aan 2022, de prijzen steeds verder hebben doen oplopen. De gemiddelde verkoopprijs lag in het vierde kwartaal van 2023 op €546.640, ruim een ton boven het landelijk gemiddelde van €422.679 (Kadaster, 2024). Sinds 1995 zijn de verkoopprijzen binnen de MRA meer dan vervijfvoudigd (Economische verkenningen MRA, 2023).

Het aandeel huishoudens dat in aanmerking komt voor sociale huur is 44% (sociale huurgrens: eenpersoonshuishoudens €44.035 en meerpersoonshuishoudens €48.625). Dat is meer dan in 2021 (42%). Deze groei komt door een wijziging in de inkomensgrens, die sinds 2022 ook apart voor meerpersoonshuishoudens geldt en daarmee dus hoger ligt. Als de oude inkomensgrens wordt gehanteerd, is de doelgroep voor sociale huur gedaald, van 42% naar 41%.

Ten opzichte van 2021 betalen huurders in 2023 gemiddeld 9% meer aan kale huurlasten (niet gecorrigeerd voor inflatie). De sterkste stijging is, evenals in 2021, zichtbaar in de particuliere vrije sector. In 2023 bedraagt voor dit segment de gemiddelde huur €1.418 per maand, voor recent verhuisden €1.532. De vraag naar woningen in de MRA is tussen 2021 en 2023 minder sterk toegenomen dan in de jaren daarvoor. De toename komt nu vooral door meer vraag van instromers uit het buitenland en juist deze huishoudens komen vaak in de particuliere huursector terecht. Ook huishoudens met een middeninkomen die bot vangen op de koopmarkt en geen toegang hebben tot sociale huur zijn vaak (tijdelijk) aangewezen op vrije sector huurwoningen. Om huurders in de vrije sector langer te beschermen tegen te hoge huurverhogingen en meer zekerheid te geven over

Het aandeel huishoudens met de laagste inkomens (tot grens voor passend toewijzen: €25.475 voor eenpersoonshuishoudens, €34.575 voor meerpersoonshuishoudens) is de afgelopen twee jaar gedaald van 24% naar 23%. Tussen 2019 en 2021 groeide deze groep nog als gevolg van de coronacrisis. Dit

8

hun woonlasten moeten verhuurders zich sinds 2021 houden aan een maximum huurverhoging per jaar.

woningvoorraad geschikt voor hoge inkomens kent een ‘overschot’: waarbij het aantal huishoudens (42%) lager ligt dan de voorraad (54%).

Hypotheeklasten stijgen door, huurquote toont betere betaalbaarheid Tussen 2021 en 2023 zijn de hypotheeklasten nog sterker gestegen dan in eerdere jaren. Daarnaast laat de hypotheekquote voor recent verhuisden voor het eerst sinds 2017 een lichte stijging zien na jaren van stabiele percentages. Dit houdt in dat deze huishoudens een groter aandeel van hun inkomen kwijt zijn aan hypotheeklasten. De gemiddelde hypotheekquote in 2023 van de totale groep eigenaar-bewoners steeg licht. Zoals voorgaande jaren ligt de gemiddelde hypotheekquote voor zowel recent verhuisden als voor de totale groep eigenaarbewoners een stuk lager dan voor recente huurders en de totale groep huurders (respectievelijk 22% en 17%, tegenover 32% en 28%).

Inkomensverdeling huishoudens en segmentverdeling woningvoorraad, MRA, 2017-2023 (%)

Ondanks de gestegen huurprijzen is de huurquote (het deel van het netto inkomen dat huishoudens kwijt zijn aan huur na aftrek van eventuele huurtoeslag) over het algemeen in 2023 iets gedaald, ook voor recent verhuisden. De gedaalde huurquotes lijken haaks te staan op de prijsstijgingen. Waarschijnlijk valt dit te verklaren door hogere besteedbare inkomens, onder meer door toegenomen arbeidsparticipatie, loonsverhogingen en maatregelen ter bevordering van de koopkracht (zoals hogere huurtoeslag).

2017 - inkomen segment

41 45

22

2019 - inkomen segment

42 43

18

2021 - inkomen segment

42 38

16 19

2023 - inkomen* segment

40 36

2023 - inkomen**

44 0

* **

Toegankelijkheid woningmarkt verder afgenomen Wonen in Metropoolregio Amsterdam 2021 liet zien dat de ruimte op de woningmarkt voor lage en middeninkomens steeds verder afnam. Ook in 2023 zet deze trend zich voort. Prijzen stijgen en huur – en koopwoningen voor huishoudens met lage en middeninkomens zijn steeds schaarser. Lage inkomens vormen 40% van de huishoudens in de MRA, maar slechts 36% van de woningvoorraad is voor hen betaalbaar. Dit is een groter verschil dan in 2021. Ook de betaalbare woningvoorraad voor middeninkomens (18% van de huishoudens) schiet tekort, waarbij de middeldure voorraad is gekrompen van 19% naar 10%. De

20

inkomen

inkomens tot en met sociale huurgrens

segment

huur tot €808 - koop tot €188.000

37 29

26 40

34

24 42 43

18

42

10

54 13

40

60

middeninkomens (sociale huurgrens €66.053)

42

%

80

100

hogere inkomens (vanaf €66.053)

huur €808-€1.123 huur vanaf €1.123 koop €188.000koop vanaf €296.000 €296.000 Tot 2022 was er één sociale huurgrens voor eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens. Hier is bij 2023 als inkomensgrens €44.035 genomen Nieuwe indeling sociale huurgrens: eenpersoonshuishoudens €44.035, meerpersoonshuishoudens €48.625

Een maatregel die mogelijk de komende jaren effect zal laten zien met betrekking tot betere betaalbaarheid van het middenhuursegment is de Wet betaalbare huur. Met deze wet gaat het woningwaarderingsstelsel ook gelden voor middenhuurwoningen. Daarnaast krijgen huurders met deze wet een betere huurbescherming en kunnen gemeenten ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen (Zie: Wet betaalbare huur | Home | Volkshuisvesting Nederland). Evengoed, aangezien de regulering van de huur grotendeels zal plaatsvinden bij

9

nieuwe verhuringen, zal het daarmee waarschijnlijk niet heel rap gaan (Amsterdam loopt uit de pas | NUL20).

warmtepompen en warmteterugwininstallaties is het meest zichtbaar bij koopwoningen met een WOZ-waarde van meer dan €296.000. Vooral de aanwezigheid van zonnepanelen als energiebron is tussen 2021 en 2023 sterk toegenomen (van 14% naar 20%). Het aandeel woningen dat verwarmd wordt door een warmtepomp of een warmteterugwininstallatie is nog zeer gering. Maar dit verdubbelde wel: van 3% in 2021 naar 6% in 2023. Bij koopwoningen met een lagere WOZ-waarde ligt het aandeel met deze duurzame energie- en verwarmingsbronnen veel lager.

Energiearmoede voor een deel van de huishoudens De energiecrisis had met name tussen 2021 en 2023 veel invloed op de Nederlandse huishoudens. In 2021 begonnen de energieprijzen al snel te stijgen ten gevolge van het snelle economische herstel van de pandemie (energievoorraad was lager dan de vraag), maar na de aanval van Rusland op Oekraïne begin 2022 werd de situatie nog nijpender (Energiecrisis heeft ontwrichtend effect op de industrie - ABN AMRO Bank). Bijna de helft van de huishoudens in de MRA geeft aan dat de energierekening veel hoger is geworden vanaf de prijsstijging in 2022. Niettemin is de stijging van de energiequote beperkt (van 5% naar 6%). Mogelijk heeft dit te maken met een meer algemene stijging van inkomens. Echter, voor 15% van de huishoudens leidde de hogere energierekening tot problemen en onder de laagste inkomens gold dat voor 31%. Veel huishoudens (en bedrijven) hebben maatregelen genomen om te voorkomen dat de energierekening hoger zou worden, zoals het lager zetten van de verwarming. Inmiddels lijkt de situatie meer gestabiliseerd, maar sowieso heeft deze crisis een verdere discussie over de noodzaak voor verduurzaming en de grenzen van energieafhankelijkheid in gang gezet.

Zo lijkt het erop dat door de energiecrisis meer huishoudens het belang van verduurzamingsmaatregelen zijn gaan inzien: het aandeel dat wil verduurzamen door het aanbrengen van dubbel glas, HR-glas of vacuümglas is gestegen van 13% naar 21%. Rond een vijfde wil overstappen van gas naar elektriciteit en de interesse in een warmtepomp is gestegen van 12% naar 16%. Een klein deel van de huishoudens zegt overigens in 2023 geen behoefte te hebben aan verduurzamingsmaatregelen.

Net als in eerdere jaren is er een duidelijk verschil tussen kopers en huurders in de bereidheid om te investeren in het verduurzamen van de woning of hiervoor een hogere huur te betalen. Bij huurders is 47% hiertoe niet bereid en bij kopers geldt dat voor 13%. Kopers geven in 2023 wat vaker dan in 2019 en 2021 aan dat zij zeker bereid zijn om te investeren in verduurzaming. Uiteraard speelt niet alleen de bereidheid mee, maar ook de financiële mogelijkheid om te investeren en het algehele rendement. Woningeigenaren zullen bij eventuele verkoop van de woning zeer waarschijnlijk een deel van hun investering terugzien. Huurders zijn met name afhankelijk van de bereidheid van de verhuurders om te verduurzamen. Meer verhuizingen binnen en naar de MRA, veel buitenlandse huishoudens Het aantal verhuizingen binnen en naar de MRA stijgt sinds 2017. Tussen 2021 en 2022 is 24% van de huishoudens in de afgelopen twee jaar verhuisd. In 2017-2018 was dit 22%. De toegenomen verhuisdynamiek is voornamelijk toe te schrijven aan huishoudens die direct vanuit het buitenland naar de MRA verhuisd zijn (17%). Het grootste gedeelte van deze huishoudens vestigt zich in Amsterdam. Inmiddels slinkt dat aandeel, en gaat ook een steeds groter aandeel in een ander deel van de MRA wonen. In Gooi en Vechtstreek bedroeg de toename 61% en in ZaanstreekWaterland ging het om 60%.

In Zuid-Kennemerland/IJmond, waar de totale buitenlandse instroom na Amsterdam en Amstelland-Meerlanden het grootst is, was de groei met 32% relatief beperkt. Van alle huishoudens die in de afgelopen 2,5 jaar verhuisd zijn, betrok 34% een particuliere vrije sector-huurwoning en verhuisde 31% naar een koopwoning. Dit is de eerste meting waarin recent

Verduurzaming vordert gestaag, vooral in het duurdere koopsegment In 2023 geeft een grotere groep huishoudens aan de eigen woning voldoende duurzaam te vinden dan in 2021, maar nog altijd gaat het om slechts een op de vijf huishoudens (21%). Verduurzaming van de woningen gaat niet gelijk op in de verschillende woningmarktsegmenten. De toename van zonnepanelen,

10

verhuisden vaker in de particuliere vrije sector terecht komen dan in een koopwoning.

hierdoor blijft de ruimtelijke spreiding van inkomensgroepen binnen de regio grotendeels in stand.

Klein maar groeiend vertrekoverschot naar de rest van Nederland De instroom vanuit de rest van Nederland naar de MRA is toegenomen ten opzichte van 2019-2020, maar de uitstroom naar de rest van Nederland nam sterker toe. Het vertrekoverschot bedraagt 4.000 huishoudens; er verhuisden 42.000 huishoudens vanuit de rest van Nederland naar de MRA en 46.000 huishoudens vanuit de MRA naar de rest van Nederland. Gezinnen verruilen de MRA relatief vaak voor een woonplek elders in Nederland en dit vertrekoverschot is groter geworden (4.300 naar 5.100). Dit zorgt echter niet voor een afname van het aantal gezinnen in de MRA, er worden ook nieuwe gezinnen gevormd en er vestigden zich 6.000 gezinnen uit het buitenland. Uit recent onderzoek blijkt dat de toegenomen uitstroom van gezinnen vooral gedreven wordt door de vorming van nieuwe gezinnen in de stad (In de stad blijven of verhuizen naar de regio). Het vestigingsoverschot van buitenlandse huishoudens groeit van 11.000 naar 40.000. Hiermee is er een totaal vestigingsoverschot van 36.000 huishoudens.

Niettemin, in alle deelregio’s behalve Amsterdam nam het aandeel hoge inkomens in de instroom uit andere delen van de MRA toe, terwijl het aandeel van de lagere inkomensgroepen en starters in de instroom afnam. Waarschijnlijk spelen de meer beperkte verhuismogelijkheden van de lagere inkomensgroepen en starters hier een rol. Vooral in Gooi en Vechtstreek zijn hoge inkomens dominant in de verhuizingen uit andere delen van de MRA (47%). In Almere-Lelystad was de instroom van hoge inkomens nog relatief beperkt, maar deze is ook gestegen van 22% naar 27%. In Almere/Lelystad en Zaanstreek-Waterland vestigen zich nog relatief veel middeninkomens uit andere delen van de MRA, maar dit aandeel neemt wel af. Krapte neemt weer verder toe Ondanks een groeiende woningvoorraad (ongeveer + 15.000) en de toegenomen dynamiek, is de krapte op de woningmarkt verder opgelopen in 2023, evenals in 2021. Het aanbod neemt toe, maar de vraag groeit sterker. Net als in 2021 geeft 27% van de zelfstandige huishoudens aan binnen twee jaar te willen verhuizen. Hiermee lijkt de groei van dit aandeel verhuisgeneigden gestabiliseerd (2017:22%, 2019:25%, en 2021:27%). Binnen de particuliere vrije sector huur is de verhuisgeneigdheid het grootst. Huurders in de vrije sector hebben als voornaamste verhuisreden dat ze liever willen kopen (46%). Daarnaast willen ze vaak groter wonen (40%) en goedkoper wonen (39%).

Dat laatste is niet opmerkelijk aangezien huurders in de vrije sector vaak hoge lasten hebben.

Meeste verhuizingen binnen de MRA, stijging instroom hoge inkomens De meeste verhuizingen vinden plaats binnen de MRA, ongeveer 70%. De patronen in de verhuisstromen tussen deelregio’s blijven in grote lijnen hetzelfde. Per saldo verliezen Amsterdam en in mindere mate Amstelland-Meerlanden huishoudens aan de rest van de MRA. Voor Amstelland-Meerlanden was dat in 2019 en 2020 nog niet het geval. De andere deelregio’s hebben allemaal een vestigingsoverschot met de rest van de MRA, vooral door instroom uit Amsterdam. Van de huishoudens die Amsterdam verruilen voor een andere deelregio heeft een relatief groot deel kinderen (35%), ongeveer evenveel als in 2019 en 2020. Ook hebben ze vaak een hoger inkomen. Hoge inkomens verruilen Amsterdam vooral en in toenemende mate voor Amstelland-Meerlanden, Gooi- en Vechtstreek en Zuid-Kennemerland/IJmond. Lage inkomens verhuizen vanuit Amsterdam het vaakst naar Zaanstreek-Waterland, en dan vooral naar de delen waar al veel lage inkomens wonen en relatief veel corporatiebezit is. Mede

Overstap van huur naar koop blijft financieel lastig Net zoals in 2021 is de wens om te kopen onder verhuisgeneigden sterker dan om te huren, waarbij het aandeel woningzoekenden in het duurste segment het meest is gestegen. Voor huurders is de overstap naar koop financieel vaak een stuk lastiger dan voor koopdoorstromers. Deze laatste groep kan namelijk vaak gebruik maken van de overwaarde op hun huidige woning. Daarnaast gelden er voor

11

zoekt een woning van tussen de 80 m2 en 100 m2. Huishoudens die buiten de MRA naar een woning op zoek zijn, hebben echter vaker een woning van meer dan 120 m2 op het oog dan degenen die in de MRA willen blijven wonen. Qua type woning, zoekt een derde een appartement, 29% eengezinswoning en 37% oriënteert zich op beide woningtypes.

koopstarters steeds strengere regels voor het afsluiten van een hypotheek en kan het rentepercentage ongunstig zijn. Acht van de tien woonstarters zouden voor vrijwel het gehele bedrag een hypotheek moeten afsluiten, tegenover twee op de tien koopdoorstromers. Groeiende vraag naar sociale huur, afname voor middenhuur Opvallend ten opzichte van voorgaande jaren is dat ook de vraag naar sociale huur is toegenomen. Van de zelfstandige huishoudens die binnen de MRA willen doorstromen, is een derde op zoek naar een sociale huurwoning en onder de groep die de MRA wil verlaten gaat het om 21%. Het aanbod sociale huur is lager dan de vraag en daarmee zullen sommige van deze huishoudens terecht komen in een duurder segment, of zij zullen hun wens moeten uitstellen/afstellen. Voor alle MRA deelregio’s geldt dat de vraag naar sociale huur het aanbod overtreft. Dit geldt ook voor de middeldure huur (€808-€1.123), maar hier ontlopen vraag en aanbod elkaar in de meeste deelregio’s maar in beperkte mate. De vraag naar dure huur blijft beperkt, maar is licht toegenomen onder de verhuisgeneigden binnen de MRA (4%). Juist in dit segment is er meer aanbod dan vraag, maar over het algemeen is de vraag wel nog toegenomen dankzij de vermogende huishoudens uit het buitenland.

De vraag naar koopwoningen tot €296.000 is teruggelopen van 10% naar 6% en voor koopwoningen tussen €296.000 en €438.000 van 23% naar 20%. De vraag naar koopwoningen van meer dan €438.000 is toegenomen van 30% naar 34%. Het is maar zeer de vraag of huishoudens daadwerkelijk minder voorkeur hebben voor betaalbare koopwoningen en middenhuur. Waarschijnlijk beschouwt men dit simpelweg geen realistische optie meer. In die zin, zijn de gegroeide voorkeuren voor sociale huur en het duurdere koopsegment illustratief voor een dualisering van de woningmarkt, waarbij de verdeling naar prijssegmenten en de bijbehorende inkomensverdeling uit elkaar gaan lopen.

Net als in 2019 en 2021 vinden verhuisgeneigden het aantal kamers en een tuin de belangrijkste aspecten van de gewenste woning. Daarna volgen een balkon of dakterras en bergruimte. Ten opzichte van de eerdere jaren zijn er geen grote verschillen in de aspecten waar huishoudens belang aan hechten in hun zoektocht naar een woning. De trend dat huishoudens vaker een woning met een werkruimte of een praktijkruimte willen, zet door. Een teken dat niet alleen tijdens, maar ook na de coronapandemie, de behoefte aan een geschikte thuiswerkplek vaker op de woonwensenlijst terecht is gekomen. Daarnaast geven steeds meer verhuisgeneigden aan gelijkvloers te willen wonen (38%). Passend wonen: toenemend aantal ouderen vindt woning ongeschikt Met een 8,0 gemiddeld is de tevredenheid met de woning na een lichte daling in 2021 (7,9) weer terug op het niveau van 2019. In grote delen van de MRA is de tevredenheid hoog. In 2023 vindt 9% van de huishoudens de woning te klein en 3% de woning te groot. Deze aandelen blijven stabiel over de tijd. Ouderen vinden de woning vaker te groot. Vijftien procent van de 65-plushuishoudens vindt de woning ongeschikt om er oud in te worden. Nog eens 32% denkt dat hun woning wel geschikt zou zijn om in oud te worden, maar alleen na de nodige aanpassingen. Met een toenemende vergrijzing is de toekomstbestendigheid van woningen een steeds urgenter probleem.

Momenteel is een ruim een kwart van de huishoudens in de MRA 65plusser, maar dit aandeel zal de komende jaren toenemen.

Woonwensen: vaker behoefte aan ruimere woning en werkruimte Er bestaat een steeds grotere wens voor ruimer wonen. Van de verhuisgeneigden heeft 27% interesse in een woning van meer dan 120 m2. In 2019 was dat 18%. Daarnaast heeft 23% interesse in een woning tussen de 60 m2 en 80 m2 en 19%

Drie op tien 65-plushuishoudens in de MRA hebben interesse in een woonvorm die speciaal geschikt is voor ouderen, zoals een woongroep, zelfstandige woning in

12

een ouderenhofje, gezamenlijke zorginkoop, aanleunwoning of verpleeghuis. Onder 65-plussers met interesse in woonvorm voor ouderen, is een zelfstandige woning in een hofje voor ouderen het populairst. Ruim de helft is hierin geïnteresseerd. Bewoners tussen de 65 en 75 jaar noemen deze woonvorm vaak. Een derde van de 65-plussers (34%) denkt aan een aanleunwoning. Dit geldt iets vaker voor 75-plussers. Rond een kwart heeft interesse in een woongroep van gelijkgestemden. Interesse in gezamenlijke inkoop van zorg loopt op met het inkomen en is hoger onder kopers dan onder huurders en hoger onder stellen dan alleenstaanden. Alleenstaanden denken als woonvorm wat vaker dan gemiddeld aan een verpleeghuis. Buurttevredenheid over het algemeen stabiel of licht gedaald De tevredenheid met de buurt blijft in de MRA stabiel op gemiddeld een 7,7 liggen. In grote delen van de MRA ligt de buurttevredenheid boven een 7,0 en geen enkele wijk scoort een onvoldoende. De verwachting van de ontwikkeling van de buurt is wel iets getemperd en komt in 2023 uit op een 7,0. Eerder was dat een 7,2 (2021) en daarvoor een 7,1 (2017 en 2019). Tijdens de coronaperiode nam de overlast van vervuiling toe. In 2023 is het cijfer hiervoor licht verbeterd maar de mate van overlast is nog wel sterker dan in 2019.

In stedelijke gebieden en rond de hoogovens in IJmond van Tata Steel ervaren bewoners de meeste overlast van vervuiling. De beoordeling van het aanbod aan verschillende voorzieningen in de buurt is redelijk stabiel. Wat betreft de culturele voorzieningen in de buurt zien we dat het oordeel na een dip weer op het niveau is van voor corona (6,3). Bewoners voelen zich over het algemeen thuis in hun buurt (7,8). In vergelijking met 2021 worden alle sociale buurtaspecten gelijk of net iets lager beoordeeld. De betrokkenheid van buurtbewoners bij de buurt werd tijdens de coronaperiode iets hoger gewaardeerd, maar is nu weer terug op het niveau van 2019. In vergelijking met 2021 geven bewoners in de MRA beduidend vaker aan dat het openbaar vervoer een verbeterpunt is.

13

Deel l Woningvoorraad en bewoning

1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 4 4.1 4.2 5 5.1 5.2

14

Demografische en inkomensontwikkeling Huishoudensontwikkelingen Inkomensontwikkelingen Woningvoorraad en segmenten Groei woningvoorraad Ontwikkeling woningmarktsegmenten Woonsituatie per huishoudenstype Vergelijking inkomensgroepen en woningmarktsegmenten Vergelijking inkomens en woningmarktsegmenten Bewoning woningvoorraad Woonsituatie per inkomensgroep Woningaanbod en recent verhuisden Woonsituatie recent verhuisden Verhuisstappen tussen segmenten Woonlasten en betaalbaarheid Ontwikkeling woonlasten en betaalbaarheid Energieprijsstijging: ervaring en gedrag

15 16 18 22 23 24 28 29 30 31 37 39 40 41 42 43 48

1 Demografische en inkomensontwikkeling

Minder lage inkomens, maar doelgroep sociale huur groeit door beleidswijziging 

De inkomenssituatie van huishoudens in de MRA is in de afgelopen twee jaar verbeterd. Het aandeel van de groep laagste inkomens nam af van 24% naar 23%. Tussen 2019 en 2021 groeide deze groep nog als gevolg van de coronacrisis. Dit heeft zich nu hersteld doordat meer mensen weer werk vonden en de stijging van de (minimum)lonen.



Hoewel er minder lage inkomens zijn groeit het aandeel huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens. De oorzaak is een beleidswijziging: de sociale huurgrens is in 2022 verhoogd voor meerpersoonshuishoudens (naar €48.625). Daardoor groeit de doelgroep voor sociale huur van 42% in 2021



naar 44% in 2023. Met de oude inkomensgrenzen was het aandeel afgenomen van 42% naar 41%.

Kernpunten Aantal huishoudens relatief sterk gegroeid 

Op 1 januari 2023 telt de MRA 1.248.000 huishoudens.



Na een tempering tijdens de coronacrisis groeide het aantal huishoudens in 2022 weer sterk (met 2,2%). Dit was de grootste groei in één jaar sinds 2000. De groei was relatief sterk in Amsterdam, Amstelland-Meerlanden en Almere-Lelystad. In die laatste deelregio groeit het aantal huishoudens al jaren het hardst.



In lijn met de langjarige ontwikkeling neemt het aandeel alleenwonende en oudere huishoudens toe. Ook komen er na een dip tijdens corona weer meer jonge huishoudens (tot 35 jaar) bij.

13% van de huishoudens heeft een middeninkomen, aandeel hoge inkomens groeit verder naar 42%

15



In 2023 heeft 13% van de huishoudens in de MRA een middeninkomen (tussen de sociale huurgrens en €66.053). In 2021 ging het nog om 16%, maar toen gold er dus nog één sociale huurgrens voor een- en meerpersoonshuishoudens. Met deze oude inkomensgrens was het aandeel middeninkomens toegenomen, van 16% naar 18%.



De groei van het aandeel hoge inkomens (€66.053 of meer) die we al langere tijd zien zet door. In 2023 gaat het om 42% van de huishoudens.



De afgelopen twee jaar is vooral het aandeel hoogste inkomens (€88.070 of meer) gegroeid, van 28% tot 30%. Dit heeft naast inkomensstijging van zittende huishoudens te maken met de weer toegenomen instroom van (goed verdienende) huishoudens uit het buitenland.

1.1 Huishoudensontwikkelingen Vooral aantal alleenwonenden neemt toe Al langere tijd groeit het aantal alleenwonende huishoudens. Alleen coronajaar 2020 vormde een uitzondering, toen was er een lichte daling. In 2021 (+2,8%) en 2022 (+3,5%) steeg het aantal alleenwonende huishoudens juist sterk, tot 553.000 begin 2023. Het aantal jonge alleenwonenden (tot 35 jaar) en oude alleenwonenden (75 of ouder) groeide in beide jaren het sterkst, met ongeveer 6%. Van alle huishoudens woont 40% alleen, 26% is een stel zonder kinderen, 25% is een stel met kinderen en 9% is een eenoudergezin. In 2017 was het aandeel alleenwonenden iets kleiner (39%) en het aandeel stellen met kinderen iets groter (26%) (bron: WiMRA data).

2022: Grootste groei aantal huishoudens MRA sinds 2000 Op 1 januari 2023 telt de Metropoolregio Amsterdam (MRA) 1.248.000 huishoudens. Dat is 45.000 (+3,7%) meer dan op 1 januari 2021 en 26.000 meer dan op 1 januari 2022 (+2,2%). Daarmee is het aantal huishoudens in 2022 sneller gegroeid dan in elk ander jaar sinds 2000. De groei volgt op een stagnatie in coronajaar 2020, toen de instroom uit binnen- en buitenland afnam. In Amsterdam nam het aantal huishoudens destijds als enige deelregio af. De afgelopen twee jaar groeide Amsterdam relatief sterk (+4,4% t.o.v. 2021), net als AmstellandMeerlanden (+4,3%). Het aantal huishoudens in Almere-Lelystad groeit al jaren het hardst, de afgelopen twee jaar ging het om +4,9%. Ook het aantal inwoners groeide in 2022 harder dan in eerdere jaren (+1,7%). Op 1 januari 2023 telt de MRA 2.568.000 inwoners.

aantal huishoudens

120

1.200.000

index (2013 = 100%)

Figuur 1.2

115

600.000

1.000.000 800.000 600.000

110

500.000

105

400.000

400.000

200.000 100.000

'13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23

MRA

alleenwonend

Bron: CBS

stel zonder kinderen

stel met kinderen

2023

2021

2017

2019

2015

2013

2021

2023

2019

2017

2013

2015

2023

2021

2019

2017

0 2015

Amsterdam

2023

Zaanstreek-Waterland

Zuid-Kennemerland/IJmond

2013

Almere/Lelystad

Amstelland-Meerlanden

2021

Gooi en Vechtstreek

2019

95

2013

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

0

300.000

100

200.000

Aantal huishoudens naar huishoudenstype, MRA, 2013-2023

2015

1.400.000

bevolkingsontwikkeling MRA, 2013-2023

2017

Figuur 1.1

eenoudergezin

Bron: CBS

16

Aantal jongere én oudere huishoudens neemt toe Zowel het aantal jongere huishoudens als het aantal oudere huishoudens nam de afgelopen tien jaar toe. In 2023 zijn er 292.700 huishoudens met een hoofdbewoner jonger dan 35 jaar, 16% meer dan in 2013. Het gaat om 20% van alle huishoudens. Het aantal jonge huishoudens groeide de afgelopen twee jaar relatief sterk, na een lichte afname tijdens corona. Dat kwam destijds vooral door minder instroom van jonge huishoudens uit het buitenland. Bij 143.700 huishoudens is de hoofdbewoner 75 jaar of ouder. Dat is 32% meer dan tien jaar geleden, waarmee deze leeftijdsgroep het hardst groeit. Het gaat inmiddels om 11% van de huishoudens. Ook de leeftijdsgroep daaronder groeit: naar 383.900 in 2023 (+22% t.o.v. 2013). De laatste jaren vlakt de groei van deze groep wel af doordat de generatie uit de naoorlogse geboortegolf (babyboomers) opschuift naar de oudste leeftijdsgroep. Het aantal huishoudens tussen de 35-55 jaar neemt af, naar 422.400 in 2023 (-3% t.o.v. 2013). Dit is nog wel de grootste leeftijdsgroep (36% van alle huishoudens).

Figuur 1.3

Alleenwonenden dominant in stedelijk gebied, gezinnen en oudere stellen daarbuiten Figuur 1.4 geeft per gebied in de MRA het meest voorkomende huishoudenstype weer. In grote delen van Amsterdam zijn dat alleenwonenden. Dat geldt ook voor gebieden in Amstelveen, Haarlem, Hilversum, Laren, Zaanstad, Purmerend, Heemskerk en Beverwijk. In Amsterdam, Amstelveen en daarnaast extra in de centra van Haarlem, Hilversum en Purmerend gaat het om jonge alleenwonenden (tot 35 jaar), in de andere gemeenten vooral om 55-plussers. In de meeste andere delen van de MRA zijn stellen met kinderen of oudere stellen zonder kinderen het meest voorkomende huishoudenstype.

Figuur 1.4

Meest voorkomende huishoudenstype per gebied, 2023

Aantal huishoudens naar leeftijd hoofdbewoner, MRA, 2013-2023

500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000

tot 35 jaar

35-55 jaar

55-75 jaar

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2023

2021

2019

2017

2015

2013

0

75 jaar e.o.

Bron: WiMRA 2023

Bron: CBS

17

1.2 Inkomensontwikkelingen

meerpersoonshuishoudens. Met deze oude inkomensgrens was het aandeel middeninkomens toegenomen, van 16% naar 18%.

Minder huishoudens met een laag inkomen, maar doelgroep sociale huur groeit door beleidswijziging Gemiddeld genomen is de inkomenssituatie van huishoudens in de MRA in de afgelopen twee jaar verbeterd. Het aandeel huishoudens in de laagste inkomensgroep, met een inkomen tot de eerste grens voor passend toewijzen van sociale huurwoningen (groep 1), daalde van 24% naar 23%. Tussen 2019 en 2021 groeide deze laagste inkomensgroep nog, vooral als gevolg van de coronacrisis. Dit heeft zich nu hersteld doordat meer mensen weer werk vonden en de stijging van Cao-lonen, het minimumloon en de daaraan gerelateerde uitkeringen (Beschikbaar inkomen huishoudens 1,4 procent hoger in 2023 | CBS).

De groei van het aandeel hoge inkomens (groep 6 en 7) die we al langere tijd zien zet door. De afgelopen twee jaar is vooral het aandeel hoogste inkomens toegenomen (groep 7). Ook hier ligt de verklaring in de aantrekkende economie en de gestegen lonen. Daarnaast speelt een toegenomen instroom van goed verdienende huishoudens uit het buitenland een rol (zie hoofdstuk 2). Van de huishoudens die in de afgelopen 2 jaar vanuit het buitenland naar de MRA verhuisden behoort 44% tot de hoogste inkomensgroep (inkomen boven €88.070).

Het aandeel van de inkomensgroep daarboven (groep 2 – tot de inkomensgrens voor sociale huur) bleef gelijk als we uitgaan van één grens voor een- en meerpersoonshuishoudens, de situatie tot 2022 (18%). De inkomensgrens voor sociale huurwoningen is in 2022 echter gewijzigd, waarbij een onderscheid tussen eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens is aangebracht. Voor eenpersoonshuishoudens ligt de grens nog ongeveer op het oude niveau (€44.035), voor meerpersoonshuishoudens is deze verhoogd naar €48.625 (zie legenda bij figuur 1.2.1). Door deze verhoging komen meer huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het totale aandeel huishoudens dat in aanmerking komt voor sociale huur groeit daardoor van 42% in 2021 naar 44% in 2023. In de groep meerpersoonshuishoudens die door de beleidswijziging ook in de doelgroep voor een sociale huurwoning vallen zijn eenoudergezinnen en stellen boven de 55 jaar relatief sterk vertegenwoordigd.

Figuur 1.5

� Inkomensgroepen, MRA, 2017-2023 (%) (bruto jaarinkomen per huishouden, incl. studenten) Figuur 1.5B � 2017

25

15

7

4

12

2019

23

18

6

3

9

2021

24

18

4 3

2023

23

18

8

2023 - nieuwe indeling sociale huurgrens**

23 0

22 20

4

8 40

10

27

11

30

9

13

28

6

12

30

6

12 60

30 80

% 100

2| inkomens 3| extra 4| lage 5| 6| hogere 7| vanaf grens doelgroep middenmidden- inkomens hoogste passend sociale inkomens inkomens (€66.053- inkomens toewijzen tot huur t/m (sociale (€55.044- €88.070) (>€88.070 sociale 2022*** huurgrens- €66.053) ) huurgrens** €55.044) * grens passend toewijzen: eenpersoonshuishoudens €25.475, meerpersoonshuishoudens €34.575 ** sociale huurgrens: eenpersoonshuishoudens €44.035, meerpersoonshuishoudens €48.625 1| inkomens tot grens passend toewijzen*

Meer huishoudens in de hoogste inkomensgroep In 2023 heeft 13% van de huishoudens in de MRA een middeninkomen. Dat is een inkomen tussen de sociale huurgrens en €66.053 (groep 3, 4 en 5). In 2021 ging het nog om 16%, maar toen gold er dus nog één sociale huurgrens voor een- en

18

*** t/m 2022 mochten corporaties tot 10% van de woningen toewijzen aan de laagste middeninkomens (2021: sociale huurgrens tot €44.655)

Doelgroep sociale huur het sterkst vertegenwoordigd in stedelijke gebieden Figuur 1.6 laat het aandeel huishoudens met een inkomen tot de nieuwe grens voor sociale huur per gebied zien. Dit aandeel ligt gemiddeld op 44%, maar varieert sterk tussen gebieden. Vooral in delen van stedelijke gemeenten als Amsterdam (Zuidoost, Nieuw-West en Noord), Zaanstad, Haarlem, Velsen en Purmerend is de doelgroep sterk vertegenwoordigd. De huishoudens die door de verhoging van de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens nu ook in de doelgroep voor sociale huur vallen, zijn het sterkst vertegenwoordigd in Landsmeer (9% van alle huishoudens), Wormerland, Heemskerk en Velsen (allen 7%) en het minst vertegenwoordigd in Amsterdam, Diemen (3%) en Blaricum en Laren (2%). Het gaat relatief vaak om eenoudergezinnen en oudere stellen.

bron: WiMRA 2023

Figuur 1.6 Huishoudens met inkomen tot de sociale huurgrens per gebied, 2023

Bron: WiMRA 2023

19

Middeninkomens wonen verspreid over de MRA Middeninkomens (inkomen tussen de sociale huurgrens en €66.053) vormen gemiddeld 13% van de huishoudens en wonen relatief verspreid door de MRA. Zij zijn relatief veel te vinden in de IJmond en de Zaanstreek, maar ook in andere delen van de MRA, zoals verschillende wijken in Haarlem, Amsterdam en Hilversum-Centrum. Het gaat vaak om éénverdieners of om oudere stellen (55plus). Stellen jonger dan 55 jaar horen minder vaak tot de middeninkomens en hebben vaak een hoger inkomen. Dit geldt zowel voor stellen met als zonder kinderen.

Minder lage inkomens in alle huishoudenstypen behalve bij eenoudergezinnen Bij alle huishoudenstypen is er gemiddeld genomen sprake van een verbeterde inkomenssituatie. Alleenwonenden en gepensioneerden hebben het vaakst een laag inkomen maar hun inkomenssituatie is wel relatief sterk verbeterd. Tussen 2019 en 2021 verslechterde deze juist het meest voor alleenwonenden. De sterkere schommeling bij deze groep heeft te maken met het feit dat zij de enige kostwinnaar in het huishouden zijn. Wanneer een alleenwonende te maken heeft met inkomensachteruitgang, leidt dit vaker tot een laag inkomen dan wanneer er nog een ander inkomen in het huishouden aanwezig is.

Figuur 1.7 Aandeel huishoudens met een middeninkomen (sociale huurgrens tot €66.053) per gebied, 2023

De afname van het aandeel lage inkomens onder huishoudens ouder dan 55 jaar heeft vooral te maken met de stijging van de pensioenen. Een groot deel van deze huishoudens is boven de pensioenleeftijd. De afgelopen jaren bleven de pensioenen juist achter bij de gemiddelde inkomensontwikkeling. Hierdoor nam het aandeel lage inkomens onder ouderen destijds toe. Ook eenoudergezinnen hebben vaak een laag inkomen (63%) en dit is de afgelopen twee jaar niet veranderd. Het aandeel eenoudergezinnen met een hoog inkomen nam wel toe.

Bron: WiMRA 2023

20

Figuur 1.8 Inkomensgroepen naar huishoudenstypen en leeftijd, MRA, 2021-2023 (%) alleenwonend, tot 35 jaar 2021 2023

61

alleenwonend, 35-54 jaar 2021 2023

63 58

70

17

23

7

20 23

7

7 9

9 10

9 10

alleenwonend, 55-74 jaar 2021 2023

78 75

14 17

5 3 4 4

alleenwonend, 75 jaar en ouder 2021 2023

80 76

13 16

4 3 5 3

stel zonder kinderen, tot 35 jaar 2021 2023

9 7

10 9

stel zonder kinderen, 35-54 jaar 2021 2023

11 9

13 11

stel zonder kinderen, 55-74 jaar 2021 2023

16

20 17

16

26 22

stel zonder kinderen, 75 jaar en ouder 2021 2023

69

25

60 63 24

43 39

eenoudergezin 2021 2023

21 22

stel met jonge kinderen (basisschool) 2021 2023

14 11

11 11

17

stel met tiener of volwassen kinderen 2021 2023

13 10

10 10

17

lage inkomens tot €44.035

20

29 31

29 32 63 63

0

61

21 20

20

14 14 9 7

7 10

56 62

18

middeninkomens (€44.035€66.053)

14 14

59 63 40

60

hogere inkomens (€66.053 €88.070)

% 80

100

hoogste inkomens (vanaf €88.070)

bron: WiMRA 2023

21

2 Woningvoorraad en segmenten Vrije sector verhuur van particulieren groeit verder door naar 14% van de woningvoorraad

Kernpunten Woningvoorraad groeit met 15.000 woningen per jaar 

Er kwamen in 2022 ongeveer 15.000 woningen bij in de MRA. Ongeveer evenveel als het jaarlijkse groeitempo sinds 2018. Op 1 januari 2023 telde de woningvoorraad in de MRA 1.205.000 woningen.



In 2022 groeide de woningvoorraad verhoudingsgewijs het hardst in Almere/Lelystad (+1,9%) en Amsterdam (+1,5%). In de andere deelregio’s ging het om +0,8% of +0,9%.



De sociale huurvoorraad van corporaties (30%) is stabiel in omvang in de MRA. Het aandeel sociale huurwoningen van particulieren nam af van 6% naar 7%. Daarmee daalde het totale aandeel sociale huurwoningen van 37% naar 36% als gevolg van gestegen prijzen in het particuliere sociale huursegment.



Tegelijkertijd zet de groei van de vrijesectorhuur van particulieren door. In 2023 is 14% van de woningvoorraad een vrije sector huurwoning van een particulier (2021: 12% 2019: 11%).



Qua prijssegmenten zit de groei opnieuw in het aandeel dure huurwoningen, dat toeneemt van 9% in 2021 naar 10% in 2023. De middeldure huur (€808-€1123) is en blijft met 7% een klein segment.

Betaalbare koopwoningen nagenoeg verdwenen

22



Het aandeel koopwoningen daalde van 48% naar 47%.



Met de gestegen woningprijzen verdwijnen betaalbare koopwoningen snel uit de markt. Koopwoningen met een WOZ-waarde tot €188.000 zijn er niet meer in 2023. Van alle koopwoningen heeft nog 7% een WOZwaarde tot €296.000, in 2021 ging het nog om 28%. Deze woningen zijn betaalbaar voor middeninkomens (een inkomen tussen €44.035-€66.053).

2.1 Groei woningvoorraad Woningvoorraad groeit opnieuw met ongeveer 15.000 woningen Op 1 januari 2023 telde de woningvoorraad in de MRA 1.205.000 woningen. De woningvoorraad groeide de afgelopen vijf jaar (sinds 2018) elk jaar met zo’n 15.000 woningen. Alleen 2020 was een uitzondering. Dat jaar werden er minder nieuwbouwwoningen opgeleverd als gevolg van een lager aantal verstrekte bouwvergunningen in de jaren daarvoor (CBS, 2021). In 2022 groeide de woningvoorraad verhoudingsgewijs het hardst in Almere/Lelystad (+1,9%) en Amsterdam (+1,5%). In de andere deelregio’s ging het om +0,8% of +0,9%.

Verschillende bronnen voor segmentale verdeling woningvoorraad De volgende paragraaf gaat in op de verdeling van de woningvoorraad in segmenten. Er zijn verschillende bronnen die op basis van verschillende methoden iets zeggen over deze segmentale verdeling. De landelijke website datawonen.nl, ontwikkeld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken, geeft een beeld van het aandeel sociale huurwoningen van corporaties per gemeente. De cijfers uit WiMRA komen daarmee niet geheel overeen. Dit heeft ermee te maken dat datawonen.nl uitgaat van het aandeel corporatiewoningen dat deel uitmaakt van de DAEBdienstverlening (Dienst van Algemeen Economisch Belang) van corporaties. Er zijn echter ook corporatiewoningen met een sociale huurprijs die niet aangemerkt zijn als DAEB-woning. Dit rapport baseert het aandeel sociale huurwoningen op de hoogte van de huur zoals is geregistreerd bij woningcorporaties in de MRA of door bewoners is ingevuld in de enquête. Hierdoor zijn er (meestal kleine) verschillen in het aandeel sociale corporatiewoningen volgens WiMRA en datawonen.nl.

Bij overige toe- of afname gaat het om woningen die om andere redenen dan nieuwbouw of sloop aan de voorraad zijn toegevoegd of onttrokken, zoals splitsing dan wel samenvoeging, verbouw of verandering van gebruiksfunctie. Figuur 2.1 Verandering van de woningvoorraad in de MRA, 2012-2022 (absoluut) 20.000

overige toe- en afname

15.000

10.000

sloop

5.000

nieuwbouw

0

-5.000

toename

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

bron: CBS

23

2.2 Ontwikkeling woningmarktsegmenten

Weinig middeldure huur en betaalbare koop in de woningvoorraad In zowel de huur als de koopsector zet de verschuiving naar de duurdere segmenten door. Met de gestegen koopprijzen verdwijnen vooral betaalbare koopwoningen snel uit de markt. Koopwoningen met een WOZ-waarde tot €188.000 zijn er niet meer in 2023. Deze vormden in 2021 ook nog maar 1% van de voorraad. Ook het segment daarboven, met een WOZ tussen €188.000-€296.000, is de afgelopen twee jaar voor een groot deel verdwenen. Dit ging van 12% naar 3% van de voorraad.

Toename vrije sector huur zet door tussen 2021 en 2023 De sociale huurvoorraad van corporaties (30%) is stabiel in omvang in de MRA. Binnen de particuliere huur zet de verschuiving van sociaal naar vrije sector, die we de afgelopen jaren hebben gezien, tussen 2021 en 2023 door. Het aandeel sociale huurwoningen van particulieren nam tussen 2017 en 2023 af van 9% naar 6%, terwijl het aandeel particuliere vrije sectorwoningen toenam, van 8% naar 14%. De vrije huursector van corporaties is relatief stabiel en vormt 4% van de woningvoorraad. Ook het aandeel koopwoningen in de totale voorraad is redelijk stabiel, maar dat nam tussen 2021 en 2023 wel licht af van 48% naar 47%.

Het aandeel sociale huurwoningen daalde van 37% naar 36% als gevolg van gestegen prijzen in het particuliere segment. De middeldure huur (€808-€1123) is en blijft met 7% een klein segment, terwijl het aandeel dure huurwoningen opnieuw groeit, van 9% in 2021 naar 10% in 2023.

Figuur 2.3 Figuur 2.2

� Woningvoorraad naar segmenten, MRA, 2017-2023 (%) Figuur 2.2B �

2017

31

9

2019

30

8

2021

30

7

2023

30

6

0

sociale huur, corporatie

20

sociale huur, particulier

4

� Woningvoorraad naar huur- en koopklassen, MRA, 2017-2023 (%) Figuur 2.3B �

2017

39

7

5

5

7

7

5 1

8

48

2019

38

11

48

2021

37

7

9

4

12

48

2023

36

7

10

3

14

47

3

40

60

vrije sector huur, corp.

% 80

vrije sector huur, part.

0

100

huur: tot €808

Koopwoning

20

€808€1123

40

€1123 en meer

koop: tot €188.000

19

12

16 12

3

12

14

13

17

17

16 60

€188.000€296.000

28 80

€296.000€438.000

% 100

€438.000 en meer

bron: WiMRA 2023

bron: WiMRA 2023

24

Aandeel betaalbare huurwoningen neemt af Als we de huursector in de MRA eruit lichten zien we dat de meeste huurwoningen (corporatiebezit en particulier bezit) een huur hebben tot €694 per maand. Dit is volgens de regels voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen betaalbaar voor de laagste inkomensgroep (eenpersoonshuishoudens €25.475; meerpersoonshuishoudens €34.575). Dit betaalbare segment wordt echter gestaag kleiner; het kromp van 65% in 2017 naar 56% in 2023. Dat komt aan de ene kant doordat woningen die voorheen in dit segment vielen, wanneer zij opnieuw verhuurd worden, vaak sterk in prijs omhoog gaan. Aan de andere kant komt dit door de groei door nieuwbouw? van het aantal huurwoningen in de hoogste prijsklassen.

Figuur 2.4

65

2019

63

2021

59

2023

56 20

sociale huur tot €694

Met het in april 2024 aangenomen Wetsvoorstel Betaalbare Huur wordt de huurhoogte in het middensegment gereguleerd, door de woningen binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS; het puntenstelsel) te laten vallen. Een woning moet dan 187 punten of meer hebben om in de vrije sector verhuurd te mogen worden. Bij dit puntenaantal hoort een huur van €1123. De bedoeling is dat er op deze manier meer huurwoningen beschikbaar komen die betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen. Zij maken geen aanspraak op een sociale huurwoning en kunnen door de hoge prijzen steeds moeilijker een woning kopen. Het aandeel middeldure huurwoningen in de MRA bedraagt nu dus 13%, maar het is aannemelijk dat dit percentage groter wordt wanneer de nieuwe wet in werking treedt, omdat sommige woningen die nu boven de €1123 verhuurd worden dan terugvallen naar deze groep. Een deel van de verhuurders zal echter ook proberen zoveel in hun woning te investeren dat deze boven de liberalisatiegrens van €1123 uitkomt, of zij zullen deze verkopen.

� Huurvoorraad naar huurklassen, MRA, 2017-2023 (%) Figuur 2.4B �

2017

0

Minder middeldure en meer dure huurwoningen Het aandeel middeldure huurwoningen (tussen €808 en €1123) daalde de afgelopen twee jaar van 14% naar 13%, vooral ten gunste van duurdere huur. Het aandeel dure huurwoningen (met een huur van €1123 of hoger) is namelijk opnieuw gegroeid, van 17% naar 18%. Daarmee ging deze ontwikkeling wel minder snel dan tussen 2019 en 2021, toen het aandeel huurwoningen in de hoogste prijsklassen groeide van 12% naar 17%.

€694-€808

11

10

10

10

11 12 40

60

9 9

4 4

5 4 80

middeldure huur

dure huur

€808-€1010

€1123 -€1504

€1010 -€1123

4

6 8

9

6

6 9 9

% 100

€1504 en meer

bron: WiMRA 2023

25

Figuur 2.5

Meer particuliere huurwoningen, maar steeds minder met een sociale of middeldure huur In de MRA valt 20% van de woningvoorraad onder de particuliere huursector (sociaal en vrije sector). Dit segment is de afgelopen jaren gegroeid en duurder geworden. Het aandeel woningen van particulieren dat in het sociale segment (t/m €808) verhuurd wordt, nam af van 43% in 2019 naar 32% in 2023. Het middensegment (€808-€1.123) kromp ook: van 26% naar 21%. De dure huur (> €1.123) nam toe van 32% naar 47%. De prijsstijging in de particuliere huursector ging tussen 2021 en 2023 minder snel dan in de twee jaar daarvoor, maar zet dus wel door. Daarmee lijkt het erop dat de liberalisering in de particuliere huursector vooral heeft bijgedragen aan een groeiend duur segment en weinig aan het middeldure huursegment.

Particuliere huurwoningen naar oppervlakte en huurklasse, MRA, 2019-2023 (%)

tot 60 m² 2019 2021 2023

33

60-99 m² 2019 2021 2023

16

100 m² en meer 2019 2021 2023

tot €694

27

21 17 15

totaal 2019 2021 2023

Zowel kleine als grotere particuliere huurwoningen hebben inmiddels in meerderheid een vrije sectorhuur. Het aandeel particuliere huurwoningen tot 60 m² dat nog in het sociale segment wordt verhuurd, nam af van 62% in 2019 naar 44% in 2023. Dit type woningen wordt nu vaak in het middensegment (€808€1.123) of in het duurdere segment (€1.123-€1504) verhuurd. Ook de particuliere huurwoningen tussen 60 en 99 m² schoven bij nieuwe verhuringen vaak op naar de hogere prijsklassen. Voor de grootste huurwoningen (>100 m²) is de groei van het aandeel dure huurwoningen gestopt. Tussen 2021 en 2023 nam dit aandeel af van 53% naar 52%. Binnen deze categorie groeit het aandeel in het middensegment wel iets.

21

27 22

53

39

10

8

6

10

11

8

7

8 12

14 14

35 10

13

8

19

8

0

20

€694-€808

€808-€1010

14

20 10

13

14

40

8

13 8

7 9

26 14

11 11 8

9 14

18

21

9 23 60

19

8

13 14 15

27 29

21

22 22

17 9

19

4 16

31 30 15

18

20

23 24 80

€1010 -€1123 €1123-€1504

17 % 100

€1504 en meer

bron: WiMRA 2023

26

Prijzen in de koopwoningvoorraad opnieuw sterk gestegen, betaalbare voorraad verdwenen In 2023 zijn koopwoningen tot €188.000 niet meer aanwezig in de MRA. Deze zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens voor van €44.035 (op basis van volledige leencapaciteit, zonder eigen vermogen). In 2021 ging het nog om 3% van de koopwoningen.