2 Bijlage A Het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2025 (WIMRA), Woningvoorraad en Bewoning

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2025 Woningvoorraad en Bewoning Onderzoek en Statistiek

Colofon

Het onderzoek is uitgevoerd door Onderzoek en Statistiek, gemeente Amsterdam in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam. Het onderzoek is begeleid door de deelnemende gemeenten en corporaties.

Auteurs Laura de Graaff Feiko de Grip Michiel van Dartel Sjoerdje van Heerden

O&S Amsterdam O&S Amsterdam O&S Amsterdam O&S Amsterdam

Vormgeving Foto voorzijde Fotografie

Daan Dirk de Jonge Naarden, Michiel Wijnbergh (2018) Gemeente Amsterdam, MRA

Onderzoek en Statistiek (O&S) President Kennedylaan 923 1079 MZ Amsterdam 020-2510333 onderzoek.amsterdam.nl laura.de.graaff@amsterdam.nl f.de.grip@amsterdam.nl m.van.dartel@amsterdam.nl

Begeleidingscommissie Lisan Wilkens Metropoolregio Amsterdam Stan van den Berg Metropoolregio Amsterdam Julius Betist Metropoolregio Amsterdam Steven Kromhout Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Tobias Dobbe Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Renée Kuit gemeente Zaanstad Monique van Diest gemeente Purmerend Betty Boerman regio Gooi en Vechtstreek Martine de Graaf gemeente Haarlem Els van der Schans gemeente Haarlemmermeer Iwan van der Meer gemeente Lelystad Willem Pije gemeente Amstelveen Yassin El Ouardani gemeente Almere Joost Bos gemeente Amsterdam Tessie Dijkers provincie Noord-Holland

Alle WiMRA publicaties zijn te vinden op: • onderzoek.amsterdam.nl/dossier/wimra • Dashboard Metropoolregio | Website Onderzoek en Statistiek (amsterdam.nl) • www.metropoolregioamsterdam.nl/wimra-2025 Amsterdam, maart 2026

2

Inhoud

Colofon

Digitaal rapport

2

Inhoud

3

Samenvatting

4

Inleiding

7

Deel l Woningvoorraad en bewoning

12

Bijlage uitsplitsing naar deelregio

35

In dit rapport kunnen lezers bij een aantal MRA-figuren doorklikken naar uitsplitsingen op deelregionaal niveau of naar data in het Dashboard MRA. Een klik op dit pictogram brengt de lezer naar de bijlage met het figuur uitgesplitst naar deelregio’s of naar de leeswijzer over inkomensgrenzen en woonsegmenten Een klik op dit pictogram brengt de lezer naar het figuur terug uit de bijlage naar het rapport Een klik op dit pictogram brengt de lezer naar downloadbare cijfers en visualisaties in het Dashboard MRA

3

Samenvatting

Dit is 36 procent meer dan in 2015 en past binnen de verwachting dat de vergrijzing in de MRA rond 2040 zal pieken en vervolgens gematigder zal doorzetten (EVMRA 2025). In lijn met de langjarige ontwikkeling neemt ook het aandeel alleenwonenden toe; in 2025 gaat het om 45 procent van alle huishoudens. Tegelijkertijd daalt het aandeel stellen met kinderen (21%) en blijft het aandeel alleenstaande ouders met kinderen en het aandeel stellen zonder kinderen stabiel (respectievelijk 9% en 25%).

De resultaten uit ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2025 Woningmarkt en bewoning’ laten zien dat de woningmarkt nog altijd onder spanning staat. Met name de inkomensverdeling onder huishoudens en de prijssegmenten binnen de woningvoorraad zijn uit balans. Tegelijkertijd lijkt de tendens wat minder scherp dan in de afgelopen jaren. De onbalans is niet groter geworden en ingezette ontwikkelingen verlopen wat trager zoals de huishoudensgroei, of vlakken af, zoals de groei van het aandeel dure huur. Daarnaast is de betaalbaarheid op sommige punten iets toegenomen, met name in de sociale huursector.

Inkomensverdeling relatief stabiel Deze demografische ontwikkelingen gaan gepaard met een relatief stabiele inkomensverdeling. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen ligt onveranderd rond de 44 procent. Daarentegen is de groep huishoudens met een middeninkomen wat gegroeid, van 13 procent in 2023 tot 15 procent in 2025, of zelfs 18 procent als de nieuwe inkomensgrenzen voor toegang tot middenhuur uit de Wet betaalbare huur worden gehanteerd. Het aandeel hoogste inkomens (29%) lijkt licht te dalen. Inkomen verschilt sterk per huishoudenstype, waarbij meerpersoonshuishoudens vaak een sterkere inkomenspositie hebben dan eenpersoonshuishoudens. Zeven van de tien eenpersoonshuishoudens hebben een inkomen dat lager is dan de grens voor sociale huur, terwijl 53 procent van de meerpersoonshuishoudens behoort tot de hogere of hoogste inkomensklasse. Wel is het zo dat meerpersoonshuishoudens boven de 67 jaar minder vaak in deze hogere inkomensklassen vallen (24%).

Aantal huishoudens groeit met 25.000 in twee jaar wat minder hard Op 1 januari 2025 telt de Metropoolregio Amsterdam 1.273.000 huishoudens. Dit aantal is tussen 2023 en 2025 ongeveer met 2 procent gegroeid, dat staat gelijk aan zo’n 25.000 nieuwe huishoudens. Hoewel de groei hiermee doorzet, is deze minder sterk dan tussen 2021 en 2023, toen het aantal huishoudens met 3,7 procent groeide. Deze afnemende groei komt vooral doordat Amsterdam, de grootste regio in de MRA, nauwelijks groeide. Op de langere termijn is de groei van het aantal huishoudens overigens niet evenredig verdeeld: de sterkste stijging vond in de afgelopen tien jaar plaats in Almere-Lelystad, terwijl Zuid-Kennemerland/IJmond de minst sterke groei vertoonde. Naast bevolkingsgroei zien we ook vergrijzing in de MRA. Voor ruim 150.000 huishoudens (ongeveer 12%) geldt dat de hoofdbewoner 75 jaar of ouder is.

4

Particuliere verhuur groeit niet meer, de koopsector wel De woningvoorraad is de afgelopen tijd in bescheiden mate gegroeid. In 2024 werden zo’n 14.000 nieuwe woningen aan de Metropoolregio toegevoegd. Dat zijn er meer dan in 2023, maar minder dan in 2021 en 2022. Op 1 januari 2025 telt de MRA zo’n 1,23 miljoen woningen. In absolute zin kwamen er de meeste woningen bij in Amsterdam, bijna 6.000 in 2024. Verhoudingsgewijs was de toename het sterkst in Almere-Lelystad, Zaanstreek-Waterland en Amstelland-Meerlanden.

Als we kijken naar de huurprijzen in de woningvoorraad vormen sociale huurwoningen (huur tot €900) ten opzichte van 2023 een stabiel aandeel van zo’n 36 procent. Daarbinnen neemt het lagere prijssegment (tot €732), dat volgens de regels voor passend toewijzen van sociale huurwoningen betaalbaar is voor de laagste inkomensgroep, wel gestaag af. Het kromp van 33 procent van de totale woningvoorraad in 2019 naar 28 procent in 2025. Middenhuur is schaarser geworden (van 7% naar 6%), terwijl het aandeel dure huurwoningen licht groeit (naar 10%), maar minder sterk dan in voorgaande jaren.

Na jaren van afname, neemt het aandeel koopwoningen in de MRA weer enigszins toe. Er kwamen tussen 2023 en 2025 zo’n 20.000 koopwoningen bij, een toename van 3,5 procent. Koopwoningen vormen nu 48 procent van de woningvoorraad (47% in 2023). Het aandeel woningen dat als een betaalbare koopwoning wordt bestempeld volgens de landelijke grens die geldt voor nieuwbouw en bestaande woningen, neemt ook toe (van 9% naar 13%). Deze grens ligt in 2025 op €405.000. Daarbij dient te worden opgemerkt dat zelfs deze woningen voor de meeste huishoudens met een laag- of middeninkomen financieel niet bereikbaar zijn op basis van de gangbare leennormen.

Overmaat van dure woningen blijft in stand Al deze ontwikkelingen in de woningvoorraad zorgen ervoor dat de disbalans tussen huishoudensinkomens en betaalbare woningen voortduurt. Ook in 2025 is het aandeel huishoudens met een laag inkomen aanzienlijk groter dan het aandeel betaalbare woningen voor deze groep (44% versus 36%). Hoewel een deel van de lage inkomens momenteel betaalbaar woont in een woning die al langer geleden is gekocht, komen zij bij een verhuizing wel in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor huishoudens met een middeninkomen is de situatie vergelijkbaar, al is de onevenwichtigheid iets minder sterk (15% versus 12%). Tegelijkertijd overstijgt het aantal dure woningen (53%) het aantal huishoudens dat zich deze woningen kan veroorloven (41%). Deze aanhoudende overmaat van dure woningen is problematisch voor huishoudens zonder hoog inkomen die in de MRA hun wooncarrière willen starten of doorzetten.

Ook de huurmarkt kent een aantal verschuivingen. Om te beginnen blijft het particuliere huursegment na jaren van groei nu even groot en bedraagt 20 procent van de hele woningvoorraad. In combinatie met de groeiende koopsector wijst dit op de verkoop van particuliere huurwoningen, een ontwikkeling die ook het CBS in de Randstad relatief sterk ziet optreden en die lijkt samen te hangen met nieuwe wet- en regelgeving op het gebied van verhuur. Het aandeel corporatiewoningen daalt licht, van afgerond 33 procent naar 32 procent van de woningvoorraad.

Hoge woonlasten voor recente kopers en huurders in midden- en dure huur, verbeterde betaalbaarheid in sociale huur De druk op de woningmarkt wordt gereflecteerd door de prijzen. De gemiddelde hypotheeklasten van huishoudens die recent een woning hebben gekocht, liggen aanzienlijk hoger dan in 2023 (+24%). Om hun

5

woning te financieren hebben zij vaker gebruik gemaakt van zaken zoals een familiehypotheek, overwaarde, schenkingen en spaargeld. Bewoners van middenhuur of dure huur, spenderen gemiddeld meer dan een derde van hun inkomen aan kale huur (35% in 2025). In de middenhuur zijn drie van de tien huishoudens minstens 40 procent van het inkomen kwijt aan totale woonlasten, dat is inclusief energiekosten en service- en VvE-kosten. In de dure huur zijn dat vier van de tien huishoudens. Met name jonge alleenstaanden en stellen zijn aangewezen op dure huur. Anderzijds is de betaalbaarheid binnen de sociale huurwoningen verbeterd; de totale woonlasten beslaan daar nu een kleiner aandeel (gemiddeld 31%) van het huishoudensinkomen dan in 2023 (34%). Daarnaast is de groep die minder dan 30 procent van het inkomen betaalt aan de totale woonlasten in de sociale huur gestegen van 41 procent naar 56 procent. Alsnog is zestien procent van de sociale huurders minstens 40 procent van het inkomen aan de totale woonlasten. Al met al schetsen de huidige cijfers een beeld van een woningmarkt die onder druk staat, maar waarbij de ontwikkeling niet langer zo snel gaat als in voorgaande jaren. Niettemin, ongelijkheid blijft bestaan en betaalbaarheid en toegankelijkheid blijven een centrale uitdaging.

Deel II en III De ontwikkelingen in de inkomensverdeling en de woningvoorraad geven een beeld van de ruimte die bepaalde groepen hebben, maar wie daadwerkelijk een woning zoekt is aangewezen op het actuele woningaanbod en dat kan een ander beeld laten zien. In deel II en III van het rapport vullen we de analyses aan met inzichten in het beschikbare aanbod en verhuisbewegingen (deel II), evenals bevindingen rondom duurzaamheid en prettig wonen (deel III).

6

Inleiding

Publicatie rapport in twee fasen Het rapport ‘Woningvoorraad en Bewoning’ is het eerste deel van het onderzoek. In het tweede kwartaal van 2026 verschijnt het totale onderzoeksrapport van WiMRA 2025. Het totale onderzoeksrapport bevat het deel ‘Woningvoorraad en Bewoning’ aangevuld met de thema’s ‘Verhuisdynamiek en Woonwensen’ en ‘Prettig Wonen en Duurzaamheid’.

Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA) 2025 geeft de ontwikkelingen weer in betaalbaarheid, toegankelijkheid en kwaliteit van het wonen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Het onderzoek wordt elke twee jaar uitgevoerd en dit is de vijfde editie van het onderzoek. Uitleg over de methode van onderzoek is te lezen in de onderzoeksverantwoording.

Publicaties WiMRA Veel informatie uit dit rapport wordt in de bijlage per deelregio weergegeven. De cijfers uit alle onderzoeksjaren staan in het Dashboard MRA. Daarin zijn de meeste cijfers op gemeenteniveau beschikbaar. Naast het onderzoeksrapport zijn er per gemeente factsheets met daarin een overzicht van informatie. Alle publicaties, ook voorgaande edities, zijn te vinden in het Dossier WiMRA op de website van Onderzoek en Statistiek.

De MRA is een samenwerkingsverband van 30 gemeenten, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Vervoerregio Amsterdam. Met de MRA Agenda als basis wordt samengewerkt op het gebied van Ruimte, Economie en Mobiliteit, en ook op het gebied van Wonen. Het WiMRA is onderdeel van het programma Bouwen en Wonen. Het onderzoek is uitgevoerd in alle gemeenten van de MRA, met uitzondering van Uitgeest. Deze gemeente maakt geen onderdeel uit van de woningmarktregio MRA.

Zaanstreek-Waterland Almere-Lelystad ZuidKennemerland/ IJmond

Purmerend Edam-Volendam Uitgeest

Heemskerk

Wormerland

Beverwijk

Lelystad Oostzaan

Velsen

Zaanstad

Waterland

Landsmeer

Bloemendaal

Gezamenlijk onderzoek en kennisdeling is één van de pijlers onder de samenwerking op het gebied van bouwen en wonen in de MRA. Het WiMRA is een belangrijke bron voor regionaal inzicht in de werking en samenhang van de woningmarkt en het gesprek over de woningbouwopgave en de betaalbaarheid van het wonen.

Haarlem

Almere

Amsterdam

Zandvoort Heemstede

Diemen

Haarlemmermeer Gooise Meren

Amstelveen

Huizen Aalsmeer

Ouder-Amstel

Blaricum Laren

Uithoorn Wijdemeren

Hilversum

Amstelland-Meerlanden

Het WiMRA wordt uitgevoerd in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en het Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam.

7

Gooi en Vechtstreek

Leeswijzer inkomensgroepen en woonsegmenten In het rapport zijn inkomensklassen en huur- en koopklassen een terugkerend element. Voor elke inkomensklasse is bepaald welk huur- en koopsegment passend is. Dit is gedaan voor eenpersoonshuishoudens (eph) en voor meerpersoonshuishoudens (mph). De inkomensgrenzen voor passend toewijzen, sociale huur en middenhuur zijn afkomstig uit het landelijke huurbeleid. Voor lage middeninkomens bestaat geen landelijke beleidsgrens. In dit onderzoek ligt de bovengrens van deze inkomensklasse op 1,25x de sociale huurgrens van eenpersoonshuishoudens. Ook voor hogere inkomens bestaat geen landelijke beleidsgrens. De bovengrens van deze inkomensklasse ligt in dit onderzoek op tweemaal de sociale huurgrens van eenpersoonshuishoudens. Voor elke inkomensgrens is bepaald welk bedrag bij dat inkomen kan worden geleend om een woning te kopen. Hierop is het koopsegment gebaseerd. Tabel 1.1 geeft deze indeling naar inkomensgroepen en woonsegmenten weer. Tabel 1.1

Woonsegmenten huur en koop, met bijbehorende inkomensgroepen, 2025

inkomensklasse

huishouden

bruto jaarinkomen

netto maandinkomen

huursegment

koopsegment

grens passend toewijzen

eph

< €28.375

< €2.090

< €682,96

€ 110.000

grens passend toewijzen

mph

< €38.500

< €2.572

< €731,93

€ 178.000

grens passend toewijzen - grens sociale huur

eph

€28.375 - €49.669

€2.090 - €3.134

€682,97 - €900,07

€110.000 - €226.000

grens passend toewijzen - grens sociale huur

mph

€38.500 - €54.847

€2.572 - €3.432

€731,94 - €900,07

€178.000 - €248.000

lage middeninkomens

eph

€49.669 - €62.086

€3.134 - €3.731

€900,08 - €1.184,82

€226.000 - €279.000

lage middeninkomens

mph

€54.847 - €62.086

€3.432 - €3.731

€900,08 - €1.184,82

€248.000 - €279.000

middeninkomens - grens middenhuur

eph

€62.086 - €67.366

€3.731 - €3.949

€900,08 - €1.184,82

€279.000 - €308.000

middeninkomens - grens middenhuur

mph

€62.086 - €89.821

€3.731 - €4.817

€900,08 - €1.184,82

€279.000 - €441000

hogere inkomens

eph

€67.366 - €99.338

€3.949 - €5.166

> €1.184,83

€308.000 - €486.000

hogere inkomens

mph

€89.821 - €99.338

€4.817 - €5.166

> €1.184,83

€441.000 - €486.000

hoogste inkomens

eph

> €99.338

> €5.166

> €1.184,83

> €486.000

hoogste inkomens

mph

> €99.338

> €5.166

> €1.184,83

> €486.000

8

Huurgrenzen De huurgrenzen worden ieder jaar door het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening geïndexeerd. Dit wordt gedaan op basis van de inflatie. Aan de huurgrenzen zijn inkomensgrenzen gekoppeld. Deze inkomensgrenzen worden net als de huurprijzen ieder jaar bijgewerkt. De inkomensgrenzen voor de toegang tot een bepaald huursegment zijn afhankelijk van de huishoudensgrootte. Daarom zijn de inkomensgroepen opgedeeld in eenpersoonshuishoudens (eph) en meerpersoonshuishoudens (mph).

basis van de consumentenprijsindex (CPI). In 2025 geldt een grens van €405.000. Huur- en hypotheeklasten In dit rapport zijn de getoonde huur- en hypotheeklasten in eerdere jaren de feitelijke bedragen, niet gecorrigeerd voor inflatie. Om te zien hoe de ontwikkeling van woonlasten zich verhoudt tot de inkomensontwikkeling, laten we de huurquote, hypotheekquote en woonquote zien. Het WiMRA-onderzoek volgt hiermee de lijn van het landelijke WoON-onderzoek van het CBS.

In 2025 is de inkomensgrens om toegang te krijgen tot sociale huur voor eenpersoonshuishoudens €49.669 en voor meerpersoonshuishoudens €54.847. Binnen de sociale huur geldt er een norm voor passend toewijzen van huurwoningen, om te voorkomen dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. In 2025 geldt voor eenpersoonshuishoudens een grens van €28.375 en voor meerpersoonshuishoudens een grens van €38.500.

Verschillende bronnen die de sociale huurvoorraad in beeld brengen Er zijn verschillende bronnen die iets zeggen over de sociale huurvoorraad. De daarvoor gebruikte methoden kunnen uiteenlopen. De landelijke website datawonen.nl, ontwikkeld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken, geeft een beeld van het aandeel sociale huurwoningen van corporaties per gemeente. De cijfers uit WiMRA komen daarmee niet geheel overeen. Dit heeft ermee te maken dat datawonen.nl uitgaat van het aandeel corporatiewoningen dat deel uitmaakt van de DAEB-dienstverlening (Dienst van Algemeen Economisch Belang) van corporaties. Er zijn echter ook corporatiewoningen met een sociale huurprijs die niet aangemerkt zijn als DAEBwoning. Het WiMRA-rapport baseert het aandeel sociale huurwoningen op de hoogte van de huur zoals die bij woningcorporaties in de MRA is geregistreerd of door bewoners is ingevuld in de enquête. Hierdoor zijn er, meestal kleine, verschillen in het aandeel sociale corporatiewoningen volgens WiMRA en volgens datawonen.nl.

Nieuwe inkomensgrenzen middenhuur In 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht gegaan die de middenhuur reguleert. Er zijn inkomensgrenzen voor middenhuur bepaald. In 2025 geldt voor eenpersoonshuishoudens een grens van €67.366 en voor meerpersoonshuishoudens een grens van €89.821. In eerdere jaren waren er vanuit het Rijk nog geen inkomensgrenzen voor middenhuur. Toen werden in het WiMRA-onderzoek de inkomensgrenzen voor middenhuur berekend op basis van anderhalf keer de inkomensgrens voor sociale huur. Koopsegmenten Het koopsegment wordt in een groot deel van de analyses als geheel bekeken. In een aantal specifiekere analyses wordt er binnen dit segment onderscheid gemaakt op basis van de WOZ-waarde. Dit zijn de WOZ-waarden van 1/1/2025, met het prijspeil van 2024. Er wordt onderscheid gemaakt tussen koopwoningen met een WOZ-waarde onder en boven de grens voor betaalbare koop, zoals opgesteld door de Rijksoverheid. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd op

9

Weging van het bestand Het enquêtebestand wordt gewogen naar het totaal aantal bewoonde woningen in de gemeente of het deelgebied daarbinnen. Er wordt gewogen naar de volgende kenmerken: eigendomsverhouding van de woning, huishoudenstype, leeftijd van de hoofdbewoner en opleidingsniveau van de hoofdbewoner. De antwoorden op de vragen die in de enquête zijn gesteld, zijn daarmee representatief voor alle zelfstandig wonende huishoudens in de MRA. Daarnaast wordt ook gewogen naar de totale woningvoorraad, dus inclusief onbewoonde woningen. In de meeste gemeenten is het aantal bewoonde adressen gelijk aan het aantal huishoudens en gelijk aan het aantal woningen. In grotere gemeenten loopt dit echter niet altijd gelijk op. Met name in Amsterdam is dit het geval, maar ook in andere grote plaatsen met een oudere woningvoorraad. Hier wonen vaker meerdere huishoudens op één adres en wonen huishoudens vaker buiten de woningvoorraad, bijvoorbeeld in woonboten of bedrijfsgebouwen. Het aantal huishoudens is dan groter dan de woningvoorraad.

Onderzoeksverantwoording Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA) bestaat uit een grootschalige enquête. De vragenlijst is door ruim 52.000 huishoudens uit de MRA ingevuld. Huishoudens zijn bevraagd over hun huidige en vorige woonsituatie en over hun woonlasten, buurt en woonwensen. Het veldwerk is net als bij de voorgaande edities, uitgevoerd in de periode april-juli. Daarnaast bevat het onderzoek een verhuizingenbestand dat is opgebouwd uit registratiedata van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dit bestand bevat gegevens over alle verhuizingen in de MRA in de periode 2023-2024 aangevuld met kenmerken van de verhuisde huishoudens zoals samenstelling, leeftijd, inkomen en opleiding. Het hoofdstuk ‘Verhuisdynamiek’ is gebaseerd op het verhuizingenbestand. Dit hoofdstuk staat in het complete WiMRA-rapport dat in het tweede kwartaal van dit jaar verschijnt. Het WiMRA-onderzoek wordt sinds 2017 elke twee jaar uitgevoerd. In 2013 en 2015 is het onderzoek al regionaal uitgevoerd maar nog niet MRA-breed. Toen nam de voormalige Stadsregio deel plus Haarlem en Almere. In Amsterdam wordt het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’ (WiA) sinds 1995 tweejaarlijks uitgevoerd. Het WiMRA-onderzoek sluit aan op dit Amsterdamse onderzoek.

Rapportage, afronding en weergaven van de resultaten Om over een groep te kunnen rapporteren, wordt er een ondergrens aangehouden van minimaal 50 respondenten. In de tekst in het rapport wordt steeds gerapporteerd over afgeronde percentages, dus zonder decimalen. De figuren in dit rapport zijn gemaakt op basis van de niet afgeronde percentages. Het kan daarom voorkomen dat de staven in de figuur een klein verschil tussen groepen laten zien, terwijl in de bijbehorende tekst geen sprake is van een verschil tussen deze groepen. In zo’n geval zijn de verschillen dus kleiner dan 1%.

Steekproeven en steekproefkader De steekproeven voor dit onderzoek zijn aangeleverd door de gemeenten. De steekproef is op huishoudensniveau. Er is maximaal één persoon per adres aangeschreven. Inwonende kinderen zijn uitgesloten van de steekproef. De aanlevering en verwerking van de persoonsgegevens zijn gedaan volgens de richtlijnen die de Algemene Verordening Gegevensverwerking (AVG) stelt. Tehuisbewoners en bewoners ouder dan 85 jaar vallen buiten de steekproef. De leeftijdsgrens ligt op 85 jaar omdat in eerdere jaren respondenten boven deze leeftijd aangaven dat de vragenlijst te belastend is om in te vullen. Studenten in zelfstandige studentenwoningen maken wel deel uit van de steekproef. Studenten in onzelfstandige eenheden vallen grotendeels buiten de steekproef omdat zij geen eigen adres hebben.

10

Begrippenlijst Toelichting belangrijke begrippen

(Netto) huurquote Het deel van het netto maandinkomen dat een huishouden betaalt aan kale huur. Hierbij gaat het om de kale huur minus eventuele huurtoeslag.

Sociale huur Huurwoningen met een huur tot en met €900,07 per maand. Middenhuur Huurwoningen met een huur vanaf €900,08 tot en met de liberalisatiegrens. In 2025 ligt de liberalisatiegrens op €1.184,83.

(Netto) hypotheekquote Het deel van het netto maandinkomen dat een huishouden betaalt aan hypotheeklasten. Het gaat om de hypotheeklasten na aftrek van eventuele belastingteruggave.

Dure huur Huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens van €1.184,83.

Woonquote Het deel van het netto maandinkomen dat een huishouden betaalt aan woonlasten.

Netto maandinkomen Het maandinkomen na aftrek van belastingen.

Recent verhuisde huishoudens Huishoudens die in de afgelopen 2 jaar zijn verhuisd.

Kale huur Maandelijkse huur van de woning, zonder bijkomende kosten zoals voor energie en servicekosten.

Grens betaalbare koop In 2025 bedraagt de grens voor betaalbare koop €405.000. Deze grens is door het Rijk vastgesteld als maatstaf voor de doelstellingen voor betaalbare nieuwbouw. In dit rapport wordt de grens als indicatie gebruikt om het koopsegment te duiden. Tot 2023 gold de NHG-grens als grens voor wat als betaalbare koopwoningen werden gezien. Vanaf 2023 is dit losgekoppeld van de NHG-grens.

Bruto hypotheeklasten Maandelijkse bedrag dat huishoudens betalen aan de aflossing van de hypotheek inclusief rente. De bruto hypotheeklasten zijn exclusief mogelijke teruggave via hypotheekrenteaftrek. Woonlasten De woonlasten zijn opgebouwd uit huur of hypotheek, energiekosten en serviceen VvE-kosten, minus mogelijke huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek.

Nationale Hypotheekgarantie (NHG) Een regeling die de financiële risico's van een eigen koopwoning beperkt voor de consument. Dit geldt voor koopwoningen tot €450.000 (prijspeil 2025).

11

Deel l Woningvoorraad en bewoning

1

Demografische ontwikkeling en inkomensontwikkeling

13

1.1 1.2

Huishoudensontwikkelingen Inkomensontwikkelingen

14 15

2

Woningvoorraad en segmenten

17

2.1 2.2

Groei woningvoorraad Ontwikkeling woningmarktsegmenten

19 19

3

Vergelijking inkomensgroepen en woningmarktsegmenten

23

3.1

3.2 3.3

Vergelijking inkomens en woningmarktsegmenten 25 Bewoning woningvoorraad 26 Woonsituatie per inkomensgroep en huishoudenstype

29

12

4

Woonlasten en betaalbaarheid

31

4.1

Ontwikkeling woonlasten en betaalbaarheid

32

1 Demografische ontwikkeling en inkomensontwikkeling Kernpunten Evenveel lage inkomens, meer middeninkomens

MRA groeit, maar minder snel 

Het aantal huishoudens in de MRA is gestegen tussen 2023 en 2025. Het gaat om een toename van 25.000 huishoudens.



De groei van het aantal huishoudens is tussen 2023 en 2025 minder sterk dan in de periode 2021-2023 (2,0% versus 3,7%). Daarin speelt mee dat Amsterdam, de grootste regio in de MRA, nauwelijks groeide in de periode 2024-2025 (0,2%).



In de afgelopen tien jaar nam het aantal huishoudens in Almere-Lelystad het sterkst toe (18%). In Zuid-Kennemerland/IJmond was de groei het minst sterk (7%). In totaal groeide de MRA tussen 2015 en 2025 met 12 procent.



De MRA vergrijst. Het aandeel 75-plushuishoudens in 2025 bedraagt 12 procent, dat komt neer op 153.300 huishoudens. Tussen 2015 en 2025 nam het aandeel 75-plushuishoudens toe met 36 procent.



Geleidelijk neemt het aandeel alleenwonenden verder toe in de MRA. In 2025 woont 45 procent van de huishoudens alleen. Het aandeel stellen met kinderen neemt juist geleidelijk af en ligt op 21 procent. Het aandeel eenoudergezinnen blijft onveranderd (9%) net als het aandeel stellen zonder kinderen (25%).

13



Het aandeel lage inkomens, met een inkomen tot de toegangsgrens voor sociale huur (eph: €49.669, mph: €54.847, zie: leeswijzer, Tabel 1.1 ), is nauwelijks veranderd en komt in 2025 uit op 44 procent.



Met ingang van de Wet betaalbare huur in juli 2024 is de middenhuur gereguleerd en gelden er inkomensgrenzen voor de toegang tot middenhuur. Volgens de nieuwe inkomensgrenzen heeft 18 procent van de huishoudens in 2025 een middeninkomen.



Het aandeel hoogste inkomens, hoger dan €99.338, neemt licht af van 30 procent naar 29 procent in de periode 2023-2025.



Van de eenpersoonshuishoudens heeft 70 procent een inkomen tot de grens voor sociale huur en 14 procent een middeninkomen. Van de meerpersoonshuishoudens heeft 26 procent een inkomen tot de sociale huurgrens en 20 procent een middeninkomen.

1.1 Huishoudensontwikkelingen Aantal huishoudens neemt verder toe, maar stijging minder sterk Op 1 januari 2025 telt de Metropoolregio Amsterdam 1.273.000 huishoudens. Dat zijn 25.000 huishoudens meer dan op 1 januari 2023: een toename van 2,0 procent. Hoewel het aantal huishoudens in de MRA blijft stijgen, is de groei minder sterk dan in de periode 2021-2023 (3,7%). De groei vlakt af: in de periode 2023-2024 steeg het aantal huishoudens met 1,4 procent en in de periode 2024-2025 met 0,6 procent. Hier speelt mee dat Amsterdam, goed voor 41 procent van de huishoudens in de MRA, nauwelijks groeide tussen 2024-2025 (0,2%). Almere-Lelystad en Gooi en Vechtstreek hebben het kleinste aandeel huishoudens van de MRA, respectievelijk 11 procent en 9 procent. AlmereLelystad groeit wel het sterkst. In de afgelopen 10 jaar is het aantal huishoudens daar met 18 procent toegenomen. Daarna volgen Amsterdam en AmstellandMeerlanden met een toename van 13 procent. Zuid-Kennemerland/IJmond groeide het minst sterk in die periode, daar nam het aantal huishoudens met 7 procent toe.

Relatief meer alleenwonenden, minder stellen met kinderen Heel geleidelijk vergrijst de MRA: 12 procent van de huishoudens is 75 jaar of ouder, in 2015 was dat 10 procent. In aantallen neemt deze groep het snelst toe. In 2025 zijn er 153.300 huishoudens (Figuur 1.2A , Figuur 1.2B ) met een hoofdbewoner van 75 jaar of ouder, dat is 36 procent meer dan in 2015. Laren is het meest vergrijsd, 20 procent van de huishoudens is ouder dan 75 jaar. Amsterdam en Almere zijn het minst vergrijsd (7%). De groep tussen de 55 en 75 jaar groeide van 29 procent naar 31 procent. In 2025 gaat het om 392.200 huishoudens, 18 procent meer dan in 2015. Ook de huishoudenssamenstelling verandert langzaam. Het grootste deel van de huishoudens woont alleen en dit aandeel is de afgelopen tien jaar gestegen van 43 procent naar 45 procent. In 2025 zijn er 567.700 alleenwonenden in de MRA. Het aandeel stellen met kinderen nam in die periode juist af, van 23 procent naar 21 procent. Het aandeel stellen zonder kinderen (25%) en eenoudergezinnen (9%) is niet veranderd.

Figuur 1.1

Figuur 1.2

1.400.000

Bevolkingsontwikkeling MRA, 2015-2025 aantal huishoudens

125

1.200.000

120

1.000.000

115

800.000

110

600.000

105

400.000

100

200.000

95

0

'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24 '25

Gooi en Vechtstreek Amstelland-Meerlanden

90

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

index: 2015=100%

0%

'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24 '25

Almere/Lelystad Zuid-Kennemerland/IJmond

Zaanstreek-Waterland Amsterdam

23 23 23 23 23 23 23 23 23 24 23

Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd en type, MRA, 2015-2025 (%) Figuur 1.2A en Figuur 1.2B 38 38 37 36 36 35 35 35 34 34 34

20% 40% tot 35 jaar 55-75 jaar

29 30 30 30 31 31 32 31 31 31 31

10 10 10 10 10 11 11 11 12 12 12

60% 80% 100% 35-55 jaar 75 jaar e.o.

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 0%

43 43 44 44 43 43 43 44 44 45 45 20%

40%

25 25 24 25 25 25 25 25 25 25 25

23 23 23 23 23 22 22 22 22 21 21

9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9

60%

80% 100%

 alleenwonend  stel met kinderen  stel zonder kinderen  eenoudergezin  overig

bron: CBS

bron: CBS

14

1.2 Inkomensontwikkelingen Beleidswijzigingen inkomensgrenzen In 2023 bestaat de extra doelgroep voor sociale huur niet meer. Tot en met 2022 mochten corporaties tot 10 procent van de woningen toewijzen aan de laagste middeninkomens. Sinds 2023 is de inkomensgrens voor sociale huur afhankelijk van de grootte van het huishouden: de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens is hoger dan die voor eenpersoonshuishoudens. Dit onderscheid gold al langer bij de inkomensgrens voor passend toewijzen. In 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht gegaan die de huurprijzen van woningen in het middensegment reguleert. Er zijn inkomensgrenzen bepaald voor middenhuur (Tabel 1.1 ). Ook hier ligt de grens voor meerpersoonshuishoudens hoger dan de grens voor eenpersoonshuishoudens.

Toename middeninkomens, lichte afname hoogste inkomens In de MRA heeft afgerond 44 procent van de huishoudens een inkomen tot de sociale huurgrens. In 2025 ligt deze inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens op €49.669 en voor meerpersoonshuishoudens op €54.847 (Tabel 1.1 ). De relatieve omvang van de doelgroep voor sociale huur is nauwelijks veranderd in vergelijking met 2023. Toen lag het aandeel 0,5 procentpunt hoger en viel afgerond 45 procent van de huishoudens onder de doelgroep van sociale huur. Het aandeel huishoudens in de laagste inkomensgroep, met een inkomen tot de grens voor passend toewijzen van sociale huurwoningen, bedraagt 22 procent. Met het ingaan van de Wet betaalbare huur in 2024 gelden er, net als bij de toegang tot sociale huur, nu ook inkomensgrenzen voor de toegang tot middenhuur. Zie het grijze kader voor meer uitleg. Als we rekening houden met deze nieuwe indeling (leeswijzer), dan ligt het aandeel huishoudens met een (laag) middeninkomen op afgerond 18 procent in 2025. In eerdere jaren waren er vanuit het Rijk nog geen inkomensgrenzen voor middenhuur. Toen werd in het WiMRA-onderzoek de grens voor middeninkomens berekend op basis van anderhalf keer de inkomensgrens van eenpersoonshuishoudens voor sociale huur. Zouden we die indeling aanhouden in 2025, dan zou de grens voor middeninkomens €74.504 zijn.

Het aandeel (lage) middeninkomens zou dan zijn gestegen van 13 procent naar 15 procent tussen 2023 en 2025.

Figuur 1.3

Inkomensgroepen (Tabel 1.1 ), MRA, 2019-2025 (%) (bruto jaarinkomen per huishouden, incl. studenten) Dashboard Metropoolregio Figuur 1.3B 2019 2021 2023 2025

23 24 23 22

18 18 22 21

2025 nieuwe indeling

22

21

0%

Het aandeel huishoudens met de hoogste inkomens is licht afgenomen in de MRA, van 30 procent naar 29 procent. Amsterdam is de regio met het hoogste aandeel inkomens tot de sociale huurgrens (48%), in Amstelland-Meerlanden ligt dit aandeel het laagst (35%). Amstelland-Meerlanden heeft juist het hoogste aandeel hogere en hoogste inkomens, samen 45 procent. In ZaanstreekWaterland ligt dit aandeel het laagst met 36 procent.

laagste inkomens

lage inkomens

t/m grens passend toewijzen

t/m sociale huurgrens

20%

6 3 9 4 3 9 8 6 7 8 7 40%

extra lage doelgroep middensociale huur inkomens t/m 1,25x sociale gold t/m huurgrens 2022 eph

11 13 12 12

30 28 30 29

9

29

10 60%

middeninkomens

80%

hogere inkomens

100%

hoogste inkomens

t/m grens middenhuur t/m €99.338 >€99.338

bron: WiMRA 2025

15

Zeven van de tien eenpersoonshuishoudens hebben inkomen tot sociale huurgrens De meerderheid van de alleenwonenden heeft een laag inkomen: 70 procent van de alleenwonenden heeft een inkomen tot de sociale huurgrens. Veertien procent heeft een (laag) middeninkomen en 16 procent een inkomen dat daarboven ligt. In tabel 1.1 staan de gehanteerde inkomensgrenzen. Onder alleenwonenden tot 35 jaar is het aandeel lage inkomens aanzienlijk lager dan onder 67-plushuishoudens (62% versus 81%). In het inkomen is het vermogen niet meegenomen, maar op dat punt zijn er wel verschillen tussen de leeftijdsgroepen. Zo hebben alleenwonende 67-plushoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens vaker een koopwoning dan de huishoudens onder de 35 jaar (32% versus 12%).

Figuur 1.4

Inkomensgroepen naar huishoudenstype en leeftijd, MRA, 2025 (%) alleenwonend, 18-35 jaar

Meerpersoonshuishoudens hebben vaak een sterkere inkomenspositie dan eenpersoonshuishoudens. Bij 73 procent van de meerpersoonshuishoudens is er sprake van twee of meer leden die een eigen inkomen hebben. Bijna de helft van de meerpersoonshuishoudens valt onder de hoogste inkomens (>€99.338). Twintig procent heeft een (laag) middeninkomen. Verder heeft 26 procent van de meerpersoonshuishoudens een inkomen tot de sociale huurgrens, bij ongeveer de helft hiervan gaat het om twee-of meerverdieners. Bij de meerpersoonshuishoudens zijn er grote verschillen tussen de leeftijdsklassen. De groep tot 35 jaar heeft relatief vaak een hoog inkomen. Zestig procent heeft een inkomen boven de €99.338, tegenover 49 procent in de leeftijdsklasse van 35-67-jaar. Tussen die leeftijdsklassen verschilt het aandeel meerverdieners niet sterk (82% versus 76%). Wel verschilt de samenstelling van de meerpersoonshuishoudens. De jongste groep telt relatief veel stellen zonder kinderen (63%), terwijl er in de leeftijdsklasse van 35-67-jaar meer stellen met kinderen (55%) en eenoudergezinnen (19%) zijn. Onder de 67-plushuishoudens zijn er juist relatief weinig hoogste inkomens (17%). Zij hebben in verhouding vaak een (laag) middeninkomen (33%) of een inkomen tot de sociale huurgrens (42%). Bij de 67-plussers gaat het bij 91% om huishoudens waar meer dan een persoon een inkomen heeft.

In totaal vormt 88 procent een stel zonder kinderen.

28

34

alleenwonend, 35-67 jaar

35

alleenwonend, 67-plus

38

32

10

7 2 12

8

meerpersoonshuishouden, 35-67 jaar

14

10 3

15

meerpersoonshuishouden, 67-plus

18

meerpersoonshuishouden 0% laagste inkomens

lage inkomens

t/m grens passend toewijzen

t/m sociale huurgrens

25

12 20%

extra lage doelgroep middensociale huur inkomens t/m 1,25x sociale gold t/m huurgrens 2022 eph

12 2

4

8

13

6

9 1 7 2 60

9

49

9

34 14

2 12

43

meerpersoonshuishouden, 18-35 jaar

alleenwonend

16

16

24

7

17

36

12 2 11

8

45

5

40%

60%

80%

100%

middeninkomens

hogere inkomens

hoogste inkomens

t/m grens middenhuur t/m €99.338 >€99.338

bron: WiMRA 2025

16

2 Woningvoorraad en segmenten Kernpunten Minder middenhuurwoningen, dure huur groeit opnieuw licht

Woningvoorraad in 2024 sterker gegroeid dan in 2023 

Er kwamen in 2024 ongeveer 14.000 woningen bij in de MRA (bron: CBS). Dat is meer dan in 2023 maar minder dan in 2021 en 2022. Op 1 januari 2025 telde de woningvoorraad in de MRA 1.231.000 woningen.



In 2024 groeide de woningvoorraad verhoudingsgewijs het sterkst in Almere-Lelystad (+1,6%). Dit is al jaren de regio waar er relatief gezien de meeste woningen bijkomen. Ook in Zaanstreek-Waterland en Amstelland-Meerlanden (beide +1,3%) kwamen er relatief veel woningen bij.

Aandeel koopwoningen groeit licht, terwijl particuliere verhuur niet meer groeit 

Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad nam tussen 2023 en 2025 toe van 47 naar 48 procent. In de jaren daarvoor werd het aandeel koopwoningen juist kleiner. Er zijn ook wat meer koopwoningen met een WOZ-waarde tot de grens voor betaalbare koop (van 9 procent naar 13%).



Tegelijk blijft het particuliere huursegment na jaren van groei nu even groot (20%). Hier lijkt de verkoop van particuliere huurwoningen zichtbaar.



Het aandeel corporatiewoningen daalt licht, van afgerond 33 naar 32 procent van de woningvoorraad.

17



Het aandeel huurwoningen is kleiner geworden (van 53% naar 52%) en daarbinnen groeit alleen het dure segment van minstens €1.185 per maand. Middenhuurwoningen (tussen €900 en €1.185) worden schaarser. Dit aandeel is gekrompen van 7 naar 6 procent. Het aandeel sociale huurwoningen blijft gelijk, op 36 procent van de voorraad.



Dit hoofdstuk gaat over de verdeling binnen de totale woningvoorraad. Woningzoekenden zijn aangewezen op het deel van de woningvoorraad dat vrijkomt. In hoofdstuk 5 Verhuisdynamiek gaan we daar dieper op.

2.1 Groei woningvoorraad

2.2 Ontwikkeling woningmarktsegmenten

In 2024 kwamen er 14.000 woningen bij in de MRA Op 1 januari 2025 telde de woningvoorraad in de MRA 1.231.000 woningen. Dat is 14.100 meer dan een jaar eerder. Er kwamen 13.900 nieuwbouwwoningen bij in 2024 en er werden 1.200 woningen gesloopt. Verder was het saldo van overige toe- of afname positief: +1.400. Het gaat daarbij om woningen die op andere wijze dan nieuwbouw of sloop aan de voorraad zijn toegevoegd of onttrokken, zoals splitsing of samenvoeging, verbouw of verandering van gebruiksfunctie. Sinds 2018 groeide de woningvoorraad in de meeste jaren harder dan in 2024, alleen in 2020 en 2023 kwamen er minder woningen bij. De langjarige ontwikkeling sinds 2012 laat een stijgende lijn zien. In absolute zin kwamen er in 2024 de meeste woningen bij in Amsterdam (+5.900; +1,2%). Verhoudingsgewijs was de groei net als in eerdere jaren het sterkst in Almere-Lelystad (+1,6%). Het groeitempo lag daar wel wat onder het gemiddelde sinds 2018 (+1,8%). Ook in Zaanstreek-Waterland en AmstellandMeerlanden (beide +1,3%) kwamen er relatief veel woningen bij. Voor deze regio’s was de groei sterker dan in eerdere jaren. In Zuid-Kennemerland/IJmond groeide de voorraad met 0,8 procent en in Gooi en Vechtstreek met 0,5 procent.

Lichte toename aandeel koopwoningen, aandeel middenhuur krimpt Er kwamen tussen 2023 en 2025 zo’n 20.000 koopwoningen bij, een toename van 3,5 procent. Daarmee groeide de koopsector sterker dan de corporatie- en particuliere huurvoorraad, waardoor het aandeel koopwoningen toenam van 47 naar 48 procent. In de jaren hiervoor werd dit aandeel juist kleiner. De groei van het particuliere huursegment stagneert (20%; figuur 2.3). Hier lijkt de overgang van particuliere huurwoningen naar de koopsector zichtbaar. Het CBS ziet deze trend in de Randstad relatief sterk optreden. Binnen de koop groeit het aandeel woningen met een WOZ-waarde tot de grens voor betaalbare koop (van 9% naar 13%). Deze grens ligt in 2025 op €405.000 en lag in 2023 op €355.000. De Rijksoverheid beoordeelt nieuwbouwplannen op voldoende betaalbaar aanbod met deze jaarlijks geïndexeerde grens. Middenhuurwoningen (tussen €900 en €1.185) worden schaarser, het aandeel kromp van 7 naar 6 procent. 10 procent is een dure huurwoning (€1.185 of meer), een lichte toename (+0,6 procentpunt) maar minder sterk dan tussen 2021 en 2023. Het aandeel sociale huurwoningen blijft gelijk, op 36 procent.

Figuur 2.2 Figuur 2.1

Verandering van de woningvoorraad in de MRA, 2012-2024 Dashboard Metropoolregio

Woningvoorraad naar huur- en koopklassen, MRA, 2019-2025 (%) Dashboard Metropoolregio Figuur 2.2B

2019

38

20.000 aantallen

2021

37

7

9

15.000

2023

36

7

10

9

38

2025

36

6

10

13

35

0%

20%

40%

huur sociale huur

middenhuur

dure huur

< €900

€900-€1.185

> €1.185

10.000 5.000 0 -5.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 nieuwbouw sloop overige toe- en afname toename

7

7

23

26

18

60% koop WOZ-waarde tot grens betaalbare koop*

30

80%

100%

WOZ-waarde vanaf grens betaalbare koop*

* Betaalbare koopgrens: 2025 €405.000; 2023 €355.000; 2021 €325.000; 2019 €290.000

bron: CBS

bron: WiMRA 2025

18

Aandeel particuliere huurwoningen groeit niet meer Figuur 2.3 laat opnieuw de woningvoorraad zien, maar nu ook met onderscheid naar particuliere verhuur en corporatieverhuur. Het particuliere huursegment blijft tussen 2023 en 2025 even groot (20%). Daarmee vlakt de jarenlange groei van dit segment af. Tussen 2019 en 2023 groeide de particuliere verhuur nog van 18 procent naar 20 procent van alle woningen. De sociale huur van particulieren blijft vrijwel gelijk (6%) en de particuliere middenhuur neemt licht in aandeel af (4,3% naar 3,7%). In de figuur is dit niet goed zichtbaar door afronding op hele procenten. Het aandeel dure huurwoningen van particulieren groeit nog wel, van 9,4 procent naar 10,0 procent.

Minder middenhuurwoningen Als we alleen de huurvoorraad eruit lichten, zien we de krimp van het aandeel middenhuurwoningen (tussen €900 en €1.185) nog duidelijker. Het segment krimpt van 13 procent naar 11 procent van alle huurwoningen. In de corporatievoorraad gaat de krimp van de middenhuur samen met een groeiend aandeel sociale huurwoningen (tot €900). Hierdoor groeit het totale sociale huursegment van 68 procent naar 69 procent van de huurvoorraad. In de particuliere huurvoorraad gaat de krimp van de middenhuur juist gepaard met groei van het aandeel dure huurwoningen. Het dure huursegment (€1.185 of meer) groeit daardoor van 18 procent naar 20 procent van de huurvoorraad.

De afname van het aandeel middenhuurwoningen zien we ook bij corporaties (2,5 naar 2,0%). Het aandeel dure corporatiehuurwoningen slonk van 1 procent naar 0 procent (afgerond). De sociale huurvoorraad van corporaties blijft gelijk (30%). Het totale aandeel corporatiewoningen daalt licht, van afgerond 33 procent naar 32 procent.

De meeste huurwoningen hebben een huur tot €732 per maand. Dit is volgens de regels voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen betaalbaar voor de laagste inkomensgroep (eph €28.375; eph €38.500). Dit betaalbare segment wordt echter gestaag kleiner; het kromp van 63 procent van alle huurwoningen in 2019 naar 55 procent in 2025. Binnen de totale woningvoorraad (inclusief koopwoningen) gaat het om een afname van 33 naar 28 procent.

Figuur 2.3

Figuur 2.4

Woningvoorraad naar segmenten, MRA, 2019-2025 (%) Dashboard Metropoolregio Figuur 2.3B

Huurvoorraad naar huurklassen, MRA, 2019-2025(%) Figuur 2.4B

2019

30

8

3 5 1 6

48

2019

2021

30

7

3 4 1

8

48

2021

59

2023

30

6

2 4 1

9

47

2023

56

2025

30

6

2 40

10

48

2025

55

0%

20%

40%

60%

80%

sociale huur

sociale huur

middenhuur,

middenhuur,

dure huur, dure huur, koop

corporatie

particulier

corporatie

particulier

corporatie particulier

100%

0%

63

20%

sociale huur tot €732

bron: WiMRA 2025

€732-€900

10

14

11

6

6

14

8

9

12

13

9

9

14

11

11

9

40%

60%

middenhuur

dure huur

€900-€1.185

€1.185-€1.674

80%

100%

€1.674 en meer

bron: WiMRA 2025

19

Vooral in noordelijke deelregio’s koopwoningen tot betaalbaarheidsgrens Van de totale woningvoorraad in de MRA is 13 procent een koopwoning met een WOZ-waarde tot de betaalbaarheidsgrens (€405.000). In 2023 was dit nog 9 procent. Het aandeel is in alle deelregio’s wat toegenomen, maar blijft in grote delen van de MRA klein. Deze woningen zijn vooral te vinden in een aantal gemeenten in Zaanstreek-Waterland, Almere-Lelystad en IJmond. In Lelystad is 38 procent van alle woningen een betaalbare koopwoning. In Edam-Volendam gaat het om 37 procent en in Almere om 30 procent. In Amsterdam en de meeste aangrenzende gemeenten is minder dan 10 procent een betaalbare koopwoning. Dat geldt ook voor Aalsmeer, Haarlem, Bloemendaal, Heemstede, Laren en Blaricum.

Figuur 2.5

Geen koopwoningen betaalbaar voor lagere (midden)inkomens Voor veel huishoudens in de MRA zijn koopwoningen tot de betaalbare koopgrens niet betaalbaar, als we kijken naar de maximale leencapaciteit die bij hun inkomen hoort. Zo kunnen huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens in 2025 tot €248.000 lenen om een koopwoning te financieren. Slechts 1 procent van de woningvoorraad heeft een WOZ-waarde tot dit bedrag. Huishoudens met een inkomen gelijk aan de inkomensgrens voor middenhuur (€89.821) kunnen €441.000 lenen. Een groot deel van de middeninkomens verdient echter minder en heeft een maximale leencapaciteit lager dan de betaalbare koopgrens van €405.000. Daarnaast is de verkoopprijs van koopwoningen in de huidige markt vaak hoger dan de WOZ-waarde. Slechts in enkele gemeenten lag de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen in 2024 rond de betaalbare koopgrens (figuur 2.5).

Koopwoningen met WOZ-waarde tot de betaalbaarheidsgrens (€405.000) als percentage van alle woningen per gemeente, 2025 (%) Figuur 2.6

Gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen per gemeente, 2024 (€)

Laren Bloemendaal Blaricum Heemstede Gooise Meren Landsmeer Amstelveen Wijdemeren Amsterdam Ouder-Amstel Zandvoort Huizen Waterland Aalsmeer Haarlemmermeer Diemen Oostzaan Haarlem Hilversum Uithoorn Wormerland Velsen Heemskerk Edam-Volendam Almere Purmerend Zaanstad Lelystad Beverwijk €0

deelregio Amsterdam Zuid-Kennemerland/IJmond Amstelland-Meerlanden Zaanstreek-Waterland Almere/Lelystad Gooi en Vechtstreek € 200.000

€ 400.000

€ 600.000

€ 800.000 € 1.000.000

bron: CBS

bron: WiMRA 2025

20

3 Vergelijking inkomensgroepen en woningmarktsegmenten Kernpunten In de sociale huurvoorraad is het aandeel lage inkomens gelijk gebleven

Inkomensverdeling en prijssegmenten woningvoorraad blijven uit balans 

Tussen 2017 en 2023 raakte de verdeling van inkomens en woningmarktsegmenten uit balans door een duurder wordende woningvoorraad. Tussen 2023 en 2025 wordt deze mismatch niet groter, wel blijven de inkomens en woningmarktsegmenten uit balans.



Net als in 2023 zijn er in 2025 meer huishoudens met een laag inkomen (44%) dan woningen die voor deze groep betaalbaar zijn (36%). Deze groep is vrijwel uitsluitend aangewezen op sociale huurwoningen.



Er zijn ook meer huishoudens met een middeninkomen (15%) dan voor deze groep betaalbare woningen (12%). Tegelijkertijd zijn er nog altijd meer dure woningen (52%) dan huishoudens die zich deze woningen kunnen veroorloven (41%).



Deze vergelijking tussen inkomensgroepen en de woningvoorraad geeft een beeld van de ruimte van inkomensgroepen op de woningmarkt. Wie een woning zoekt is echter aangewezen op het aanbod van woningen. Hier gaan we in hoofdstuk 7 op in.

21



In totaal heeft 83 procent van de huishoudens in de sociale huurvoorraad een inkomen tot aan de sociale huurgrens. Dat is gelijk aan 2023.



In de middenhuur neemt het aandeel bewoners met een laag inkomen toe, van 35 procent in 2023 tot 40 procent in 2025. Daarmee is deze groep (net als in 2023) groter dan de groep middeninkomens in de middenhuur (32%).



Huishoudens in de dure huur hebben minder vaak een inkomen dat past bij dit segment dan in 2023. Zowel het aandeel bewoners met een laag (19%) als middeninkomen (21%) nam toe, terwijl het aandeel hoge inkomens dat in dit segment woont (44%) is afgenomen ten opzichte van 2023.



Ruim de helft (56%) van de huishoudens die in een koopwoning wonen, behoort tot de hoge inkomens. Het aandeel huishoudens met een middeninkomen (21%) in de koopvoorraad nam licht toe.

Lage inkomens huren vaker in de middenhuur 

Van de huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens woont 63 procent in een sociale huurwoning. Dat is iets minder dan in 2023, toen ging het om 65 procent. Daarmee zet de afname door die sinds 2019 te zien is. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen dat een koopwoning heeft neemt toe. Hier speelt vergrijzing een rol.



De afgelopen jaren woonden middeninkomens in toenemende mate in een midden- of dure huurwoning en nam het eigenwoningbezit af. Tussen 2023 en 2025 zet deze trend niet door. Er is weinig verandering in de woonsituatie van middeninkomens. 57 procent woont in een koopwoning. Een kwart woont in de middenhuur of in een dure huurwoning.



Onder hoge inkomens daalde het woningbezit tussen 2019 en 2023 tot 71 procent. Net als bij middeninkomens zet deze daling niet door. Tussen 2023 en 2025 is het woningbezit onder hoge inkomens wat gestegen (73%).

22

3.1 Vergelijking inkomens en woningmarktsegmenten

Het aandeel huishoudens met een middeninkomen groeit van 13 naar 15 procent. Slechts 12 procent van de woningvoorraad is betaalbaar voor deze groep. Dat is wel meer dan in 2023 (10%). Deze toename komt door een groei van de voor middeninkomens betaalbare koopvoorraad. Door een lagere hypotheekrente dan in 2023 kunnen huishoudens wat meer lenen. Het gaat hier wel nadrukkelijk om theoretische betaalbaarheid op basis van de maximale leencapaciteit en de WOZ-waarde van woningen. Die woningen zijn in praktijk vaak duurder dan de WOZ-waarde en daarmee voor middeninkomens alsnog moeilijk betaalbaar. Ongeveer de helft van de voor middeninkomens betaalbare voorraad is een koopwoning (47%). Net als in 2023 bestaat meer dan de helft van de woningvoorraad uit woningen die alleen betaalbaar zijn voor hoge inkomens (52%). Dat is aanzienlijk meer dan het deel van de huishoudens dat een hoog inkomen heeft (41%).

Figuur 3.1 geeft een beeld van hoe de woningvoorraad aansluit bij de inkomensgroepen die in de regio wonen. De overeenkomende kleuren geven aan welk woonsegment betaalbaar is voor welke inkomensklasse. Welke koopwoningen betaalbaar zijn voor een inkomensklasse, baseren we op de maximale leencapaciteit van die inkomensgroep. Dit is het bedrag waarvoor zij een woning zouden kunnen kopen, zonder inbreng van vermogen. Anders dan in voorgaande paragrafen houden we in deze analyse geen rekening met de nieuw ingevoerde inkomensgrens voor middenhuur. Als bovengrens van middeninkomens nemen we hier, net als in eerdere edities van WiMRA, 1,5 keer de sociale huurgrens voor eenpersoonshuishoudens. Dat is €74.504 in 2025. Dit bedrag gebruiken we ook om de leencapaciteit van middeninkomens te bepalen. Op die manier komen de ontwikkelingen ten opzichte van 2023 en eerder het beste in beeld.

Figuur 3.1

Verhouding tussen inkomensgroepen en woningmarktsegmenten raakt niet verder uit balans, maar nog steeds overmaat dure woningen Tussen 2017 en 2023 raakte de verdeling van inkomens en woningmarktsegmenten uit balans door een duurder wordende woningvoorraad. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen groeide gestaag, maar hield de toename van dure koop- en huurwoningen niet bij. Tussen 2023 en 2025 wordt deze mismatch niet groter maar veranderen de verhoudingen maar heel beperkt. De structurele overmaat van dure woningen is problematisch voor huishoudens zonder hoog inkomen die in de MRA hun wooncarrière willen starten of doorzetten. Hoofdstuk 7 gaat in op het aanbod van woningen in de MRA. Voor lage inkomens zijn de verhoudingen onveranderd. In 2025 heeft 44 procent van alle huishoudens in de MRA een inkomen tot de sociale huurgrens. Slechts 36 procent van de woningvoorraad is betaalbaar voor deze groep. Dit betreft vrijwel uitsluitend sociale huurwoningen (99%), 1 procent is een koopwoning. Een deel van de lage inkomens woont al lang in een koopwoning en heeft betaalbare woonlasten. Bij een verhuizing vallen zij wel in de doelgroep voor een sociale huurwoning.

Inkomensverdeling huishoudens en segmentverdeling woningvoorraad, MRA, 2017-2025 (%)

2017 - inkomen segment

41 45

22

2019 - inkomen segment

42 43

18

2021 - inkomen segment

42 38

16 19

2023 - inkomen segment

36

2025 - inkomen segment

36

0%

34 42 43

13

42

10 44

54 15

41

12 40%

29

40 24

44

20%

37

26

52 60%

80%

100%

inkomen lage inkomens middeninkomens hoge inkomens t/m sociale huurgrens sociale huurgrens - €74.504 vanaf €74.504 segment huur < €900 koop < €248.000

huur €900 - €1.185, koop €248.000-€354.000

huur vanaf €1.185 koop vanaf €354.000

bron: WiMRA 2025

23

3.2

Bewoning woningvoorraad Figuur 3.2

In de sociale huurvoorraad is het aandeel lage inkomens gelijk gebleven In totaal heeft 85 procent van de huishoudens in de sociale huurvoorraad een inkomen tot aan de sociale huurgrens. Dat is gelijk aan 2023. Ruim de helft (54%) van de huishoudens in de sociale huur valt onder de laagste inkomens en heeft een inkomen tot de grens voor passend toewijzen. 31 procent heeft een inkomen dat hierboven ligt, maar lager is dan de grens voor sociale huur. Sinds het ingaan van de Wet betaalbare huur zijn er ook inkomensgrenzen voor middenhuur. Als we uitgaan van deze nieuwe indeling, dan heeft 10 procent van de huishoudens in de sociale huur een inkomen dat past bij middenhuur. Vijf procent van de huishoudens valt onder de hogere en hoogste inkomens. Volgens de oude indeling van de inkomensgrenzen voor middenhuur (1,5x inkomensgrens sociale huur van eenpersoonshuishoudens) zou in 2025 het aandeel huishoudens met een (laag) middeninkomen zijn toegenomen van 8 procent naar 9 procent. Dit gaat ten koste van de groep hogere inkomens die daalt van 4 procent naar 3 procent. Het aandeel hoogste inkomens is stabiel met 3 procent. In het dashboard MRA zijn deze cijfers ook te vinden specifiek voor de sociale huur van corporaties.

Bewoning sociale huur (corporatie, particulier), MRA, 2019-2025 (%) Dashboard Metropoolregio Figuur 3.2B 2019

53

32

2 5 4 4

2021

57

29

2 5 3 4

2023

53

32

5 3 4 3

2025

54

31

5 4 3 3

2025- nieuwe indeling

54

31

5

0% laagste inkomens t/m grens passend toewijzen

20%

lage inkomens lage middeninkomens t/m 1,25x t/m sociale sociale huurgrens huurgrens eph

40%

60%

5 23

80%

middeninkomens

hogere inkomens

hoogste inkomens

t/m grens middenhuur

t/m €99.338

>€99.338

100%

bron: WiMRA 2025

24

Figuur 3.3

In de middenhuur neemt het aandeel lage inkomens toe In de middenhuur nam het aandeel huishoudens met een (laag) middeninkomen toe van 27 procent in 2023 naar 29 procent in 2025. Als we gebruikmaken van de nieuwe inkomensgrenzen (Tabel 1.1 ) voor middenhuur dan heeft 32 procent van de huishoudens in dit segment een (laag) middeninkomen. Een op de vier huishoudens in de middenhuur heeft een inkomen tot de sociale huurgrens. Het aandeel laagste inkomens, tot de grens voor passend toewijzen, is onveranderd en bedraagt 9 procent. Opvallend is dat er in de middenhuur een toename is van huishoudens met een inkomen tussen grens voor passend toewijzen en de sociale huurgrens. Dit aandeel nam toe van 25 procent in 2023 naar 31 procent in 2025. Het gaat relatief vaak om jonge alleenwonenden onder de 35 jaar en om eenoudergezinnen. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen is gedaald in de middenhuur. Uitgaande van de nieuwe inkomensgrenzen voor middenhuur heeft 12 procent van de huishoudens een hoger inkomen en 17 procent een inkomen van meer dan €99.338.

Bewoning middenhuur, MRA, 2019-2025 (%) Dashboard Metropoolregio 2019

9

33

2021

10

33

2023

10

25

2025

9

31

16

13

14

17

2025 - nieuwe indeling

9

31

16

16

12

17

0% laagste inkomens t/m grens passend toewijzen

20%

lage inkomens lage middeninkomens t/m 1,25x t/m sociale sociale huurgrens huurgrens eph

5

15

17

22

6

14

18

18

18

9

17

20

40%

60%

80%

middeninkomens

hogere inkomens

hoogste inkomens

t/m grens middenhuur

t/m €99.338

>€99.338

100%

bron: WiMRA 2025

25

In de dure huur steeds minder hoogste inkomens, meer lage inkomens Net als in de middenhuur neemt ook in de dure huur het aandeel huishoudens met een laag inkomen toe in vergelijking met 2023. Negentien procent van de huishoudens heeft een inkomen tot de sociale huurgrens. De groep laagste inkomens steeg van 5 procent naar 6 procent. De groep daarboven, met een inkomen tot aan de sociale huurgrens, nam toe van 10 procent naar 13 procent. Ook het aandeel lage middeninkomens nam licht toe, van 8 procent naar 9 procent. Het aandeel middeninkomens in de dure huur steeg sterker en groeide van 6 procent naar 10 procent. Als we uitgaan van de nieuwe inkomensgrenzen voor middenhuur dan is het aandeel middeninkomens in de dure huur 12 procent. Huishoudens in de dure huur hebben dus minder vaak een inkomen dat past bij dit segment. Tussen 2019 en 2021 nam het aandeel hoge inkomens ook af, maar in 2023 leek deze trend te keren toen het aandeel hoge inkomens juist weer toenam. In 2025 is vooral het aandeel hoogste inkomens duidelijk afgenomen ten opzichte van de bovengenoemde jaren, 44 procent valt nu in de hoogste inkomensgroep. Dat is het laagste aandeel sinds de metingen (2017: 58%). Dit is opvallend gezien de hoge inkomenseisen voor dure huur. Mogelijk heeft een deel van de huurders met een terugval in inkomen te maken.

In voorraad koopwoningen wat meer huishoudens met een middeninkomen Het grootste deel van de huishoudens in een koopwoning valt onder de hogere of hoogste inkomens. Het gaat in totaal om 56 procent. 44 procent heeft een inkomen hoger dan €99.338. In 2023 was dat 45 procent. 17 procent van de huishoudens in een koopwoning heeft een (laag) middeninkomen, dat is meer dan in 2023 (15%). Als we uitgaan van de nieuwe grenzen voor middenhuur valt 21 procent onder de (lage) middeninkomens. De daling van het aandeel huishoudens in een koopwoning met een inkomen tot de sociale huurgrens zet door. In 2025 heeft 23 procent een inkomen tot de sociale huurgrens, in 2019 was dat 27 procent. Wel is het zo dat het aandeel laagste inkomens niet afneemt en stabiel ligt op 7 procent. Laatstgenoemde groep bestaat verhoudingsgewijs veel uit alleenwonende 67-plushuishoudens.

Figuur 3.5 Figuur 3.4

Dashboard Metropoolregio Figuur 3.5B

Bewoning dure huur, MRA, 2019-2025 (%) 2019 4

12

2

9

Bewoning koopwoningen, MRA, 2019-2025 (%)

15

2019

7

20

4

11

15

45

48

2021

7

18

3

11

18

43

52

2023

7

17

8

7

16

45

59

2021

7

2023

5

10

2025

6

13

9

10

19

44

2025

7

16

8

9

16

44

2025 - nieuwe indeling

6

13

9

12

16

44

2025 - nieuwe indeling

7

16

8

13

12

44

0% laagste inkomens t/m grens passend toewijzen

12

3 8

9

19

6

18

20%

lage inkomens lage middeninkomens t/m 1,25x t/m sociale sociale huurgrens huurgrens eph

40%

60%

80%

middeninkomens

hogere inkomens

hoogste inkomens

t/m grens middenhuur

t/m €99.338

>€99.338

0%

100% laagste inkomens t/m grens passend toewijzen

20%

lage inkomens lage middeninkomens t/m 1,25x t/m sociale sociale huurgrens huurgrens eph

40%

60%

80%

middeninkomens

hogere inkomens

hoogste inkomens

t/m grens middenhuur

t/m €99.338

>€99.338

100%

bron: WiMRA 2025

bron: WiMRA 2025

26

3.3 Woonsituatie per inkomensgroep en huishoudenstype Onder middeninkomens daalt het eigenwoningbezit niet meer In de MRA heeft 18 procent van de huishoudens een middeninkomen (sociale huurgrens tot landelijke middenhuurgrens). De afgelopen jaren woonden middeninkomens steeds vaker in een midden- of dure huurwoning en nam het eigenwoningbezit af. Tussen 2023 en 2025 zet deze trend niet door. Er is weinig verandering in de woonsituatie van middeninkomens. De invoering van de landelijke middenhuurgrens betekent een verruiming van de inkomensgrens van middeninkomens. De woonsituatie van middeninkomens volgens deze nieuwe afbakening is zichtbaar in de balk 2025 nieuwe indeling in figuur 3.7. Door de hogere inkomensgrens aan de bovenkant zien we een wat groter eigenwoningbezit dan in de oude afbakening. 57 procent woont in een koopwoning. Een kwart van de middeninkomens woont in de middenhuur of in een dure huurwoning. Het gaat vooral om woningen verhuurd door particulieren. Ongeveer een op de vijf middeninkomens woont in de sociale huur, waarvan het grootste deel in een corporatiewoning.

In de voorgaande paragraaf werd gekeken hoe de verdeling van inkomens in elk woonsegment is. In deze paragraaf is het perspectief omgekeerd: hoe wonen de verschillende inkomensgroepen? Lage inkomens huren vaker in middenhuur en duurdere huur In de MRA heeft 44 procent van de huishoudens een inkomen tot de sociale huurgrens, net als in 2023. Destijds woonde 65 procent van deze groep in een sociale huurwoning. Dit aandeel is in 2025 gedaald tot 63 procent. Van de lage inkomens huurt nu 11 procent een midden- of dure huurwoning. Dat was in 2023 nog 9 procent. Ook het aandeel lage inkomens met een koopwoning neemt opnieuw iets toe, naar afgerond 26 procent. Het grootste deel heeft hypotheeklasten onder de €1.086. Dat zijn de maandelijkse hypotheeklasten die horen bij het maximale bedrag dat lage inkomens met hun inkomen kunnen lenen in 2025. In deze groep vallen ook huishoudens met een afbetaalde hypotheek. De toename van woningeigenaren onder de lage inkomens hangt samen met vergrijzing. Het gaat dan om ouderen met een koopwoning die na pensionering terugvallen in inkomen. Figuur 3.6