Document · PDF

2 Bijlage 1Taxatierapport van STIMA Valuation Advisory

commissie Beheer 12 december 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: 17.50 uur Aankoop ruimte Fietsenstalling Gierstraat (BL)20.004 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Smal front

Zelfstandig opera1oneel (bijzonder uitgangspunt)

Royaal oppervlak

Langjarig verhuurd (ﬁc1e, enkel scenario 2)

Nauwelijks daglicht

Opportuni_es

Threats

Combina1e met retailfunc1e begane grond in toekomst Forse kosten verbouwing mede als gevolg van mogelijk (indien in één hand) rijksmonumentale status Weinig aanbod aan poten1ële beleggingsobjecten in centrum Haarlem

Hoge inﬂa1e levert onzekere 1jden (ook voor renteontwikkeling)

Pagina 36 van 44

9.3 Waarderingsmethodieken De taxa1emethoden bieden de taxateur de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzich1gheid, immobiliteit, vertraagde prijsreac1es, ontbreken van consumentensoevereiniteit en emo1onele binding. Deze kenmerken maken het de taxateur uitermate las1g, waarbij hij veel ervaring zal moeten inzenen om de marktkenmerken in een evenwich1ge verhouding te brengen tot de taxa1emethode. Voor de bepaling van de marktwaarde van een vastgoedobject dient de geregistreerde taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van ten minste twee waarderingsmethoden, welke met elkaar worden vergeleken. Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transac1es te vergelijken met het vastgoedobject dat getaxeerd moet worden. Dat houdt dus in dat -voor zover mogelijk- de verschillende transac1es en het te taxeren vastgoedobject met elkaar vergelijkbaar gemaakt moeten worden.

Discounted Cash Flow-methode (DCF) Bij de DCF-berekening wordt doorgaans uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwingsperiode van 10 jaar, 15 of 20 jaar. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxa1e een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwingsperiode cashﬂows te ontvangen. Deze cashﬂows bestaan uit (huur)inkomsten verminderd met investeringen, onderhoudskosten, eventuele renova1ekosten en zakelijke lasten. Aan het einde van de beschouwingsperiode is er een eindwaarde van toepassing. Op de jaarlijkse inkomsten worden de exploita1ekosten in mindering gebracht. Gedurende de beschouwingsperiode wordt rekening gehouden met de periodieke prijss1jgingen zoals de indexering van inkomsten en kosten. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashﬂow in jaar 11, 16 of 21 en een te verwachten neno rendement begin van dat jaar (exit yield). Omdat de exit yield een voorspelling is, wordt het neno-aanvangsrendement gebruikt met een door de taxateur vast te stellen opslag. Aldus wordt een maximaal investeringsbedrag herleid, dat vervolgens wordt gecorrigeerd met transac1ekosten als overdrachtsbelas1ng, notariskosten en kadastraal recht.

Neno aanvangs rendement- methode (NAR) Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar vastgesteld, rekening houdend met de aard en bestemming van het gebouw, het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen markthuur worden vervolgens de geschane jaarlijkse exploita1ekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht. De verkregen neno markthuur is vervolgens gekapitaliseerd met een neno aanvangsrendement, waardoor de gekapitaliseerde waarde wordt verkregen. Pagina 37 van 44

Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrec1es in mindering dan wel in meerdering gebracht op de verkregen marktwaarde vrij op naam. De kapitaalscorrec1es zijn verwerkt in de waardering, waarna de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na agrek van de wenelijke transac1ekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelas1ng resteert de marktwaarde kosten koper. Begrippenlijst:

- Neno Aanvangs Rendement (NAR): neno huurwaarde / marktwaarde von x 100% - Bruto Aanvangs Rendement (BAR): bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100% - Discounted Cash Flow (DCF): contante waarde toekoms1ge cash ﬂows - Disconteringsvoet: Yield waarmee de neno kasstromen van de kapitaalscorrec1es in de DCF/BAR/NAR berekening contant worden gemaakt

- Internal Rate of Return (IRR): het verwachte rendement op basis van de ingeschane kasstromen (investering, kasstromen en eindwaarde) Residuele grondwaardemethode De residuele waardemethode is onder meer van toepassing bij vastgoed met ontwikkelingspoten1e. Als een object zal worden gekocht om een nieuwe bestemming te realiseren, biedt de residuele methode uitkomst. Bij deze methode wordt de waarde van het object in de toekoms1ge toestand bepaald volgens de bestemming en het gebruik dat de koper voor ogen staat, waarna deze waarde wordt verminderd met de kosten die hij moet maken en voor het risico dat hij loopt om deze toekoms1ge ontwikkeling te realiseren. De hiervoor genoemde waarderingsmethoden zijn gebruikt voor de waardebepaling en treg u aan in de rekenmodellen, welke onderdeel uitmaken van de bijlagen van dit rapport. Taxateur maakt o.a. gebruik van het Taxa1e Management Systeem zoals aangeboden door ﬂuX.

9.4 Op_male aanwending De marktwaardebasis gaat uit van de op1male aanwending voor het vastgoed (“highest and best use”). De op1male aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxa1ewaarde van de onroerende zaak. Vanwege het doel van deze taxa1e (evt. aankoop) is aanslui1ng gezocht bij een beoordeling van sec het appartementsrecht. Eventuele te behalen voordelen van combina1everkoop met bijv. de begane grond zijn buiten beschouwing gelaten daar deze situa1e zich niet voordoet voor opdrachtgever. Enkel het souterrain wordt immers te koop aangeboden. Op basis van de publiekrechtelijke bestemming in combina1e met de ligging van het object levert een gebruik als detailhandelsruimte het meest op1male gebruik. Een gebruik als ﬁetsenstalling heeg nauwelijks ﬁnanciële waarde tot gevolg. Immers, de beperkte opbrengsten staan in geen verhouding tot de te maken kosten (investering en exploita1e). De waarde die hierna wordt bepaald is gebaseerd op een meer op1maal gebruik, namelijk detailhandelsruimte. Pagina 38 van 44

9.5 Scenario 1: as-is, leeg Als uitgangspunt voor de waardering wordt een situa1e verondersteld als eigenaar-gebruiker. Er wordt een beschouwingsperiode gehanteerd van 10 jaar vanwege de con1nue kasstromen. Tijdens deze beschouwingsperiode worden de kosten geïndexeerd met een inﬂa1escenario zoals opgesteld door DNB (HICP-inﬂa1e). De markthuurontwikkeling wordt geschat op 1,00% per jaar. De markt op deze loca1e is namelijk zodanig volwassen en stabiel dat er geen extreme groei (posi1ef of nega1ef) te verwachten is. De VVO-oppervlakten van de begane grond en souterrain zijn gewaardeerd tegen € 112,50 per m2. Dit ligt op 25% van het gemiddelde ITZA-niveau in de omgeving (zie §8.3). Hierbij is de ﬁc1eve situa1e gehanteerd dat enkel en alleen het souterrain de zelfstandig vermarktbare eenheid vormt. Eventuele combina1evoordelen met bijv. de begane grond zijn buiten beschouwing gelaten. Om van de BVOoppervlakten tot de VVO-oppervlakten te komen is een vormfactor gehanteerd van 95%. De onderhoudskosten worden per m2 BVO begroot, e.e.a. met daarbij als uitgangspunt de Vastgoed Taxa1ewijzer 2022 van Koëter Vastgoed Adviseurs. De onderhoudsbehoege wordt ingeschat op € 7,94 per m2 BVO. Hierbij is overwogen dat er sprake is van een - in het souterrain gelegen appartementsrecht terwijl het VEX-type (winkel in een centrum) uitgaat van volle eigendom met dak e.d.

Echter, veelal worden binnen een VvE dergelijke kosten afgewenteld (voor het aandeel in de gemeenschap) op de afzonderlijke appartementsrechteigenaren. Aldus ontstaat daardoor een nagenoeg gelijke last als bij volle eigendom. De overige exploita1elasten zoals ozb, watersysteemheﬃng, rioolheﬃng, verzekeringspremie zijn eveneens alle opgenomen. Als bron zijn de gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland gebruikt. Voor de premie opstalverzekering is een promillage gehanteerd van 1,5 promille wat vervolgens over de totale herbouwwaarde wordt berekend. Let op: de geschane herbouwwaarde mag niet worden gezien als waarde, maar dient enkel ter indica1e t.b.v. de berekening van de premie. Er zijn geen correc1es opgenomen in de berekening. Het bijzondere uitgangspunt van scenario 1 is immers een volledig zelfstandig func1onerend appartementsrecht (juridisch en technisch). Aangenomen wordt dat o.a. de huidige roltrappen in de kern van het gebouw zijn verwijderd en de sparing is dichtgezet. Daarnaast wordt aangenomen dat de installa1es allemaal zelfstandig opera1oneel zijn en dat er een entree aan de Gierstraat is gerealiseerd met een opera1onele ontslui1ngsmogelijkheid rich1ng het souterrain. In de hypothe1sche transac1e wordt verwacht dat een koper rekening houdt met een neno aanvangsrendement van 5,50%. In de NAR-berekening leidt dit tot een BAR k.k. op de markthuur ad.

7,00%. Wanneer dit wordt afgezet tegen de in §8.4 gepresenteerde referen1es valt dus op dat er een opslag is gedaan vanwege de ligging op -1 enerzijds en de smalle entree aan de Gierstraat anderzijds.

Pagina 39 van 44

Voorts wordt ter input van de DCF-berekening een exit-yield ingeschat van 5,50%. De yield blijg gelijk, maar vanwege de rela1ef beperkte groeivoet van de markthuur versus de forsere groeivoet van de kasstroom levert dit slechts een beperkte meerwaarde ten opzichte van t=0. De disconteringsvoet wordt eveneens ingeschat op 5,50%. Dit ligt in lijn met de NAR vanwege de (in reeële termen) gelijkblijvende niveau van de kasstromen. Tot slot worden de NAR- en DCF-waarden gecorrigeerd voor 8,25% kosten koper. Eenzelfde percentage is gehanteerd voor de exit-value. Momenteel ligt er een voorstel van het kabinet om de overdrachtsbelas1ng te verhogen naar 10,4%. Met deze verhoging is nog geen rekening gehouden daar dit voorstel nog niet door het parlement is. Indien dit wel het geval is levert dit een waardedrukkend eﬀect in de DCF-berekening. Deze input leidt tot een Internal Rate of Return ad. 5,54%. Een en ander ligt in lijn met de disconteringsvoet. De waarde op basis van dit scenario wordt ingeschat op € 2.100.000,- k.k.

9.6 Scenario 2: verhuurde staat Voor dit berekening van dit scenario is geen ﬂuX-berekening gebruikt, maar is een eigen Excel-model gehanteerd. Het bestand is aangehecht als bijlage. In de berekening zijn de kasstromen gedurende de eerste 20 jaar opgenomen. Er is rekening gehouden met een index conform de HICP-inﬂa1e van DNB zoals vastgesteld in september 2022. Hierbij wordt opgemerkt dat deze indexa1e signiﬁcante gevolgen heeg. Dit is het gevolg van een inﬂa1e op t=1 van 11,4%. Vanwege de langjarige loop1jd cumuleert de huur vervolgens naar een contracthuur op t=20 van € 363.884,-, terwijl de aanvangshuur € 226.700,- bedraagt. Aldus is er een s1jging van toepassing van ca. 60%. De huidige onzekerheden leveren daarom een enorme invloed op de waarde van het object.8 In jaar 1 is de huurkor1ng opgenomen van 3 maanden huurvrij. De incen1ve vanwege de eenmalige bijdrage in de investeringskosten is buiten beschouwing gelaten daar in dit taxa1erapport het bijzondere uitgangspunt van toepassing is dat er sprake is van een zelfstandig appartementsrecht (juridisch en bouwtechnisch). De werkzaamheden ter realisa1e van de entree (etc.) hebben daarom reeds plaatsgevonden en daarop heeg de incen1ve 1-op-1 betrekking. De vaste kosten zijn begroot op basis van de gemeentelijke lasten, lasten van het Hoogheemraadschap, verzekeringskosten, beheerkosten en onderhoudskosten.

Er zijn geen separate VvE-kosten opgenomen daar alle kosten voor onderhoud en dergelijke (als ware volle eigendom) zijn opgenomen in de Vastgoedexploita1ewijzer. Er is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 4,50%. Dit is een vol procent lager dan de disconteringsvoet in scenario 1 en is een direct gevolg van de langjarige verplich1ng en de zekerheid van de huurder (gemeente Haarlem).

8 Noot: wanneer rekening zou worden gehouden met een indexa1e van 2% per jaar levert dit een cumula1eve groei van ca. 46%,

per saldo een verschil van € 33.000,- op t=20 en daarmee een verschil van ca. 15% in de aangroei van de contracthuur. Pagina 40 van 44

Door de zekerheid ontstaat een situa1e nagenoeg gelijk aan een ﬁnancieringsproduct (bijv. obliga1e), met dien verstande dat de inkomsten gekoppeld zijn aan de inﬂatoire ontwikkeling. De gestegen rente op de ﬁnancieringsmarkt levert oefent invloed uit op de disconteringsvoet. De contante waarde van de kasstromen van t=1 tot en met t=20 levert een totaal van € 3.295.042,-. Vervolgens is een exit-yield gebruikt om de situa1e na verloop van het huurcontract te duiden. De theorie wordt gebruikt dat de gemeente Haarlem ofwel de huurovereenkomst zal voortzenen tegen marktconforme condi1es ofwel de huurovereenkomst zal opzeggen. Daarom is de markthuur begroot op t=21. Deze markthuur bedraagt alsdan € 179.688,-. Deze is gebaseerd op de markthuur van € 112,50 per m2 en gecorrigeerd voor een index van 1% per jaar. Aan het begin van ‘jaar 21’ in de beschouwingsperiode is er sprake van een ﬁc1eve verkoop. Taxateur schat in dat rekening wordt gehouden met een neno exit-yield van 5,00%. Het is namelijk onzeker of de gemeente alsdan nog steeds de ﬁetsenstalling wenst voort te zenen, waardoor aanslui1ng wordt gezocht bij alterna1eve aanwendbaarheden (bijv. winkel). Deze exit-yield wijkt niet veel (-0,50%) af van de exit-yield zoals gehanteerd in scenario 1. Reden hiervoor is dat een koper (op t=0) ook rekening houdt met een voortzeung van het gebruik als ﬁetsenkelder.

De contante waarde van de exit-waarde kosten koper bedraagt € 945.789,-. De waarde op basis van de DCF-methode resulteert alsdan afgerond in € 3.920.000,- k.k. Deze waarde is op verschillende wijzen getoetst aan de markt. Er blijkt een BAR k.k. op de markthuur van toepassing van 3,78% en een BAR k.k. op de contracthuur van 5,79%. Beide variabelen zijn verklaarbaar en acceptabel. De BAR k.k. op de markthuur van 3,78% is zeer scherp voor een souterrain, maar past vanwege de langdurige commitment in combina1e met de solvabele huurder. Er is daarom nauwelijks risico aanwezig bij dit beleggingsproduct. De BAR k.k. op de contracthuur van 5,79% is een direct gevolg van de zeer forse huur die is bedongen door de verhuurder. Deze ligt boven de markthuur van het object zoals geschat in dit scenario, maar houdt waarschijnlijk rekening met de mogelijkheden van de huidige eigenaar. Immers, de huidige eigenaar heeg momenteel (nog) de mogelijkheid om het souterrain te koppelen aan de begane grond. Hierdoor ontstaat een grote retailunit die door grotere spelers (Costes, H&M, SoLow, C&A) kunnen worden opgenomen. Wanneer dat het geval zou zijn zou er sprake zijn van een front aan de Grote Houtstraat (t.p.v. de begane grond) waardoor het souterrain een grotere toestroom van bezoekers zou krijgen én waardoor een hogere huur te rechtvaardigen valt.

In deze taxa1e is dat niet de situa1e en daarom is met die poten1e dan ook - in overleg met opdrachtgever geen rekening gehouden (anders dan de overeengekomen contracthuur).

Pagina 41 van 44

10. WAARDERING 10.1 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken In de conclusiefase komt ondergetekende aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informa1e en analyses zijn, tot de ﬁnale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waardeanalyse haar speciﬁeke invloed heeg. Er moet een balans ontstaan tussen de objec1eve en subjec1eve elementen die het eindoordeel bepalen. Taxateur merkt op dat - indien opdrachtgever overgaat tot aankoop - scenario 2 zich niet voordoet. De huurovereenkomst komt immers te vervallen (vanwege vermenging huurder/verhuurder). Hetgeen aan waarde wordt verkregen betreg hetgeen zoals opgenomen onder scenario 1. 10.2 Schafngsonzekerheid Een taxa1e is een zo zorgvuldig mogelijke berekening van de waarde van het vastgoed. Bij taxeren blijg echter vrijwel al1jd sprake van enige vorm van schaungsonzekerheid. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door onzekere marktomstandigheden, gebrekkige informa1evoorziening door opdrachtgever, gebrekkige mark1nforma1e en algemene taxa1e-onnauwkeurigheden. Conform Richtlijn VPGA 10 van de RICS Taxa1e standaarden willen wij graag uw aandacht vragen voor het navolgende: Vanaf 24 februari 2022 is Rusland vijandige ac1es gaan ondernemen in Oekraïne.

Deze geopoli1ek beïnvloedende ac1e heeg eﬀect op de Nederlandse economie. De inﬂa1e is extreem hoog en wordt verwacht hoog te blijven en speciﬁeke grondstoﬀen worden schaars door de economische sanc1es die o.a. de EU aan Rusland heeg opgelegd. Het eﬀect van deze ontwikkeling is zo goed mogelijk verwerkt in deze taxa1e, maar vanwege sterk vola1ele 1jden nog erg onduidelijk. Op basis van de beschikbare mark1nforma1e, de marktomstandigheden, de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informa1e en de toegepaste taxa1emethoden, is de taxateur van oordeel dat er in onderhavige taxa1e sprake is van bovengemiddelde taxa1e-onzekerheden. Deze zijn inherent aan het type vastgoedobject, het gekozen waardebegrip en de beperkt beschikbare informa1e. 10.3 Eindoordeel taxateur Aldus concluderend per waardepeildatum 6 oktober 2022 op: Scenario 1: marktwaarde o.b.v. bijzondere uitgangspunten

Marktwaarde

€ 2.100.000,= k.k.

Zegge

Twee miljoen eenhonderdduizend euro kosten koper

Pagina 42 van 44

Scenario 2: marktwaarde o.b.v. bijzondere uitgangspunten

Marktwaarde

€ 3.920.000,= k.k.

Zegge

Drie miljoen negenhonderdtwin1gduizend euro kosten koper

10.4 Plausibiliteitsverklaring Alvorens deze taxa1e is uitgebracht zijn de taxa1ewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreg een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxa1edienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxa1emethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit het als bijlage aangehecht document. De toetsing is gedaan door ing. B.N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT van Steenhuijs Chartered Valua_on Surveyors B.V..

Pagina 43 van 44

11. ONDERTEKENING Taxateur verklaart gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateur vertrouwt erop met dit rapport te hebben gehandeld overeenkoms1g de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus opgemaakt op 1 november 2022 te Utrecht,

J. Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

BIJLAGEN • Berekening • Kadastrale kaart en uinreksel • Fotobijlage • Concept huurovereenkomst • Planegronden ﬁetskelder • Plausibiliteitsverklaring • Opdrachtbeves1ging

Pagina 44 van 44

Bijlage 1 Berekening

Taxatierapport samenvatting Gierstraat 5, Grote Houtstraat 70, Verwulft 2, 2011GA, 2011GJ, 2011SR Haarlem Waarde op: 6-10-2022 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT I - Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker

Locatie

Complex foto

Dossiernummer: VMS taxatienummer:

60331193

Complex:

Scenario 1 Gierstraat 5, Grote Houtstraat 70, Verwulft 2, 2011GA, 2011GJ, 2011SR Haarlem

Adres: Eigenaar:

A3 Twee B.V.

Type eigendom:

Appartementsrecht

Te taxeren belang:

Appartementsrecht

Perceeloppervlakte:

2.016 mð

Energielabel:

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

1933

Monument:

Rijksmonument

Totaal BVO:

1.378 mð

VVO (mð :

1.309 mð

Verhouding VVO / BVO:

1:1,05

Waardering Opdrachtgever:

Gemeente Haarlem

Contactpersoon:

Kengetallen

Doel taxatie:

Aankoop

Taxateur:

Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

Waardepeildatum:

donderdag 6 oktober 2022

Marktwaarde per mð:

€ 1.606

Het object is per 06-10-2022 getaxeerd op:

EUR 2.100.000 Marktwaarde kosten koper met bijzondere uitgangspunten

Markt/herz. huur:

€ 147.263

Theoretische huur:

€ 147.263

Netto markt/herz. huur:

€ 125.200

Correctie meer- en minderhuur:

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

15,0 %

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

7,0 %

DCF rapportage Gierstraat 5, Grote Houtstraat 70, Verwulft 2, 2011GA, 2011GJ, 2011SR Haarlem Waarde op: 6-10-2022 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT KASSTROMEN

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Theoretische huur

147.997

149.477

150.972

152.481

154.006

155.546

157.102

158.673

160.260

161.862

Bruto huurinkomsten

147.997

149.477

150.972

152.481

154.006

155.546

157.102

158.673

160.260

161.862

OZB

Periode 10

-6.421

-6.862

-7.030

-7.185

-7.328

-7.475

-7.624

-7.777

-7.932

-8.091

Rioolbelasting

-160

-171

-175

-179

-182

-186

-190

-194

-198

-201

Waterschapslasten

-453

-484

-496

-507

-517

-527

-538

-548

-559

-571

-4.764

-5.171

-5.329

-5.476

-5.612

-5.753

-5.897

-6.044

-6.195

-6.350

Verzekering

Vaste kosten

Overige vaste kosten

-11.798

-12.687

-13.030

-13.346

-13.640

-13.941

-14.248

-14.563

-14.884

-15.213

Onderhoud

-11.695

-12.694

-13.082

-13.442

-13.778

-14.123

-14.476

-14.838

-15.209

-15.589

Beheerkosten

Overige kosten

-11.695

-12.694

-13.082

-13.442

-13.778

-14.123

-14.476

-14.838

-15.209

-15.589

Renovaties

Achterstallig onderhoud

Overige baten/lasten

Energie besparende maatregelen

Erfpacht / opstal

Correcties

Kasstroom

124.504

124.096

124.860

125.694

126.588

127.483

128.378

129.272

130.167

131.060

NCW Kasstromen

121.215

114.519

109.217

104.215

99.485

94.965

90.646

86.519

82.576

78.808

Marktwaarde en gebruikte yields Marktwaarde VON

€ 2.275.484

Disconteringsvoet

5,50 %

Marktwaarde KK

€ 2.102.064

NCW Kasstroom

€ 982.166

Marktwaarde KK (afgerond)

€ 2.100.000

Exit Yield NCW Eindwaarde

5,50 % € 1.293.319

NAR rapportage Gierstraat 5, Grote Houtstraat 70, Verwulft 2, 2011GA, 2011GJ, 2011SR Haarlem Waarde op: 6-10-2022 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Ruimtetype

VVO

Aantal

Huur/eh

Huur %

Huurwaarde

Souterrain

1.214

€ 113

93%

€ 136.575

€ 113

€ 10.688

1.309

100%

€ 147.263

Begane grond Totaal Exploitatiekosten

Kost/mð

Kost/%

Totaal vaste kosten

€ 8,50

7,6%

€ 11.121

Onderhoud

€ 8,36

7,4%

€ 10.941

Beheerkosten

0,0%

Overige kosten

0,0%

€ 16,85

15,0%

€ 22.063

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

€ 125.200 5,50% € 2.276.359

Contante waarde correcties

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Bruto huur

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

Markthuur

€ 147.263

€ 125.200

6,47%

5,50%

15,5

Markthuur eigenaar-gebruiker

€ 147.263

Achterstallig onderhoud

Renovaties

Kengetallen

Overige kosten

BAR kk markthuur

7,00%

Overige baten

IRR

5,54%

Energie besparende maatregelen

Gem. gewogen duur Contract opp.

Erfpacht / opstal

Marktwaarde kk per mð

Totaal correcties

Marktwaarde von

€ 2.276.359

Verwervingskosten

€ 173.487

Marktwaarde kk

€ 2.102.872

Marktwaarde kk afgerond

€ 2.100.000

Disconteringsfactoren correcties

0,0 € 1.606

Disconteringsvoet

5,50%

Kadastrale gegevens Gierstraat 5, Grote Houtstraat 70, Verwulft 2, 2011GA, 2011GJ, 2011SR Haarlem Waarde op: 6-10-2022 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Kadastrale percelen Plaats

Sectie

Kadastraal nummer

Haarlem

6270

Totaal

Index

Grondwaarde per mð

Grondwaarde

% eigendom

100,00%

Erfpacht / opstal

DCF scenario 2 Object Souterrain + deel b.g. Adres Grote Houtstraat 70 Haarlem Aanvangshuur € 226.700 Exit-yield Incentive 1 3 maanden huurvrij Disconto Incentive 2* € 250.000 eenmalige bijdrage huurder k.k. * hiermee is geen rekening gehouden in de DCF vanwege het gekozen bijzondere uitgangspunt Markthuurontwikkeling Inflatie forecast Kostenontwikkeling

1,00% 11,40% 14,25%

Jaar Markthuur Contracthuur Vaste kosten Overige kosten Netto inkomsten Correcties Netto kasstroom CW kasstroom

1 € 147.997 € 170.025 € 11.798 € 14.655 € 143.572 € € 143.572 € 137.389

NCW kasstromen NCW exit-value Totaal DCF v.o.n. Kosten koper Totaal DCF k.k.

€ € € € €

3.295.042 945.789 4.240.831 323.204 3.917.627

WAARDE AFGEROND

€

3.920.000

Controlevariabelen op markthuur BAR 3,49% BAR k.k. 3,78% Exit-BAR k.k. 7,88% Let op: postnumerando

1,00% 2,50% 3,13%

€ € € € € € € €

2 149.477 252.544 13.143 16.743 222.657 222.657 203.894

1,00% 2,40% 3,00%

1,00% 2,00% 2,50%

3 4 5 6 7 € 150.972 € 152.481 € 154.006 € 155.546 € 157.102 € 258.857 € 265.070 € 270.371 € 275.779 € 281.294 € 13.472 € 13.795 € 14.071 € 14.352 € 14.639 € 17.267 € 17.785 € 18.229 € 18.685 € 19.152 € 228.119 € 233.491 € 238.071 € 242.742 € 247.503 € € € € € € 228.119 € 233.491 € 238.071 € 242.742 € 247.503 € 199.900 € 195.796 € 191.041 € 186.400 € 181.872

8 € 158.673 € 286.920 € 14.932 € 19.631 € 252.357 € € 252.357 € 177.454

9 € 160.260 € 292.659 € 15.231 € 20.122 € 257.306 € € 257.306 € 173.143

10 € 161.862 € 298.512 € 15.535 € 20.625 € 262.352 € € 262.352 € 168.936

11 € 163.481 € 304.482 € 15.846 € 21.140 € 267.496 € € 267.496 € 164.831

12 € 165.116 € 310.572 € 16.163 € 21.669 € 272.740 € € 272.740 € 160.825

13 € 166.767 € 316.783 € 16.486 € 22.210 € 278.087 € € 278.087 € 156.916

14 € 168.434 € 323.119 € 16.816 € 22.766 € 283.537 € € 283.537 € 153.102

15 € 170.119 € 329.581 € 17.152 € 23.335 € 289.094 € € 289.094 € 149.381

16 € 171.820 € 336.173 € 17.495 € 23.918 € 294.759 € € 294.759 € 145.749

17 € 173.538 € 342.896 € 17.845 € 24.516 € 300.535 € € 300.535 € 142.206

18 € 175.274 € 349.754 € 18.202 € 25.129 € 306.423 € € 306.423 € 138.748

19 € 177.026 € 356.749 € 18.566 € 25.757 € 312.426 € € 312.426 € 135.375

20 € 178.797 € 363.884 € 18.937 € 26.401 € 318.546 € € 318.546 € 132.083

Exit-value € Kosten koper € Exit value k.k. €

1,00% 2,00% 2,50%

5,00% 4,50% 8,25%

1,00% 2,00% 2,50%

2.469.152 188.180 2.280.972

Controlevariabelen op contracthuur BAR 5,35% BAR k.k. 5,79% Exit-BAR k.k. 15,95%

1,00% 2,00% 2,50%

€

179.688

€ € € € €

19.316 26.729 133.643 133.643

Bijlage 2 Kadastrale kaart en uittreksel

Kadastrale kaart

Uw referentie: Haarlem

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 500

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Haarlem C 6270

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 5 oktober 2022 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

BETREFT

Haarlem C 6270 UW REFERENTIE

Haarlem GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

05-10-2022 - 09:14

S11137625993

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

04-10-2022 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Haarlem C 6270 Kadastrale objectidentificatie: 012380627070000

Locaties Gierstraat 5

2011 GA Haarlem Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Grote Houtstraat 70 2011 SR Haarlem BAG identificatie: 0392010000022510 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Verwulft 2 2011 GJ Haarlem Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Grote Houtstraat 68 2011 SR Haarlem Kadastrale grootte 2.016 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 103644 - 488206 Omschrijving Bedrijvigheid (detailhandel)

Perceel grond - gebruik onbekend Koopsom € 27.368.328

Koopjaar 2021

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Erfgoedwet: Afschrift inschrijving monument of archeologisch monument in

rijksmonumentenregister door minister OCW Betrokken bestuursorgaan De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap) Vermeld in stuk Hyp4 72869/136

Ingeschreven op 29-03-2018 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Datum in werking 23-11-1999 Afkomstig uit stuk Hyp4 82748/146

Ingeschreven op 22-11-2021 om 09:00

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 23-11-1999

Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 16078/25 Amsterdam

Ingeschreven op 23-09-1999

BETREFT

Haarlem C 6270 UW REFERENTIE

Haarlem GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

05-10-2022 - 09:14

S11137625993

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

04-10-2022 - 14:59

BLAD

2 van 2

Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 15380/28 Amsterdam

Ingeschreven op 22-10-1998

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 83211/10

Ingeschreven op 17-12-2021 om 09:00

Overdracht (eigendom en/of beperkt recht) Naam gerechtigde A3 Twee B.V. Adres Avenue Ceramique 226

6221 KX MAASTRICHT Statutaire zetel MAASTRICHT KvK-nummer 82982872 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

Bijlage 3 Fotobijlage

Bijlage 4 Concept huurovereenkomst

HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE

Met opmaak: Niet Koptekst eerste pagina afwijkend

en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW

CONCEPT 15 september 2022

Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30-1-2015 vastgesteld en op 17-2-2015 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 15/20 tevens gepubliceerd op de website www.roz.nl. Verwijzing naar dit model en het gebruik ervan zijn uitsluitend toegestaan, indien de ingevulde, de toegevoegde en/of de afwijkende tekst duidelijk als zodanig herkenbaar is. Toevoegingen en afwijkingen dienen bij voorkeur te worden opgenomen onder het hoofd ‘Bijzondere bepalingen'. Iedere aansprakelijkheid voor nadelige gevolgen van het gebruik van de tekst van het model wordt door ROZ uitgesloten.

ONDERGETEKENDEN 1]

A3 Twee B.V., gevestigd te 6221 KX Maastricht, Avenue Ceramique 226

hierna te noemen 'Verhuurder', ingeschreven in het handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer 82982872 omzetbelastingnummer …………NL862680268B01 vertegenwoordigd door mevrouw J.W. Feilzer en de heer J.A.M. Meuwissen EN 2] De publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Haarlem, zetelende te (2011 RD) Haarlem aan de Grote Markt 2, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 3436966, te dezen vertegenwoordigd door haar burgemeester, de heer drs. J. Wienen, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders, d.d. …….., BBV nummer 2022/……….., of De publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Haarlem,zetelende te (2011 RD) Haarlem aan de Grote Markt 2, ingeschreven in het Handelsregister van Kamer van Koophandel onder nummer 3436966, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer drs. M. Vos MRE, afdelingshoofd van de afdeling Vastgoed van de gemeente Haarlem, krachtens volmacht van de Burgemeester, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van Burgemeester en wethouders d.d………, BBV nummer 2022/………….. hierna te noemen 'Huurder',

heeft verwijderd: 1/5 heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet

paraaf Verhuurder

paraaf Huurder 1/8

ZIJN OVEREENGEKOMEN Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de bedrijfsruimte (hierna 'gehuurde'), gelegen aan de Grote Houtstraat 70 in (2011 SR) Haarlem, Gierstraat 5 in (2011 GA) Haarlem en Verwulft 2 in (2011 GJ) Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie C, nr. 6270, gelegen op de begane grond (circa 100 m2 BVO) en in de kelder op -1 (circa 1.278 m2 BVO). Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage 1 bij deze huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegronden/tekeningen. Bij oplevering zal de staat van het gehuurde vastgelegd worden in door partijen te ondertekenen proces-verbaal van oplevering aan te hechten als bijlage 2 1.2 Het gehuurde zal door of vanwege Huurder primair worden bestemd om te worden gebruikt als fietsenstalling. Ook aan een fietsenstalling gerelateerde voorzieningen, zoals fietsenreparatie, automatenverkoop e.d., behoren tot de mogelijkheden. Daarnaast is het toegestaan om openbare toiletten te realiseren en te exploiteren. 1.3 Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2.

1.4 Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst niet een kopie van het energielabel, als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen, ontvangen ten aanzien van het gehuurde. Voorwaarden 2.1Van deze huurovereenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 17-2-2015 en aldaar ingeschreven onder nummer 15/21, (hierna te noemen “algemene bepalingen”). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en Verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen (bijlage 3). 2.2 De algemene bepalingen waarnaar in artikel 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze huurovereenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze huurovereenkomst gaat in op datum bouwkundige oplevering (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van twintig (20) jaar en loopt tot en met de datum gelegen twintig (20) jaar na de datum van bouwkundige oplevering. Verhuurder bericht Huurder schriftelijk de datum van bouwkundige oplevering (bijlage 4).

3.2 Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor een aansluitende periode van vijf (5) jaar. Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf (5) jaar. 3.3 Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van één jaar. 3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode 4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 226.700,00 (zegge: tweehonderdzesentwintigduizend zevenhonderd euro). 4.2 Partijen komen overeen dat Verhuurder wel omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. Indien géén met omzetbelasting belaste verhuur wordt overeengekomen is Huurder naast de huurprijs een afzonderlijke vergoeding aan Verhuurder verschuldigd, ter compensatie van het nadeel dat Verhuurder c.q.

diens rechtsopvolger(s) lijdt dan wel zal lijden, omdat de omzetbelasting op de investeringen en exploitatiekosten van Verhuurder niet (meer) aftrekbaar is. Het gestelde in artikel 19 van de algemene bepalingen is dan niet van toepassing. paraaf Verhuurder

paraaf Huurder 2/8

heeft verwijderd: 2/5 heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet

4.3 Partijen verklaren onder verwijzing naar artikel 11 lid 1 aanhef onder b onderdeel 5 van de Wet op de omzetbelasting 1968 een met omzetbelasting belaste verhuur te zijn overeengekomen. Tevens wordt omzetbelasting in rekening gebracht over de vergoeding die Huurder verschuldigd is voor door of vanwege Verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten, zoals vastgelegd in artikel 5 van de huurovereenkomst en in artikel 18 van de algemene bepalingen. Huurder verklaart door ondertekening van deze huurovereenkomst, mede ten behoeve van de rechtsopvolger(s) van Verhuurder, dat hij het gehuurde blijvend gebruikt of blijvend laat gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van omzetbelasting op de voet van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 bestaat. 4.4 Het boekjaar van Huurder loopt van 1 januari tot en met 31 december. 4.5 De huurprijs wordt jaarlijks voor het eerst 1 jaar na de bouwkundige oplevering (hierna ‘ingangsdatum’) op de eerste dag van het eerstvolgende kwartaal aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen. 4.6 De vergoeding die Huurder verschuldigd is voor de door of vanwege Verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 18 van de algemene bepalingen.

Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals aldaar is aangegeven. 4.7 Huurder is geen omzetbelasting meer over de huurprijs verschuldigd indien het gehuurde niet langer met omzetbelasting mag worden verhuurd, terwijl partijen dat wel waren overeengekomen. Als dat het geval is, komen de in artikel 19.1 van de algemene bepalingen bedoelde vergoedingen voor de omzetbelasting in de plaats en wordt deze vergoeding bij voorbaat weergeven in artikel 4.8. 4.8. De betalingsverplichting van de Huurder bestaat uit de volgende componenten: Per betaalperiode van 3 kalendermaand(en) bedraagt bij huuringangsdatum: de huurprijs € 56.675,00 de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting € 11.901,75 Totaal € 68.576,75 Zegge: achtenzestigduizend vijfhonderdzesenzeventig euro en vijfenzeventig eurocent 4.9 De uit hoofde van deze huurovereenkomst door Huurder aan Verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in artikel 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. 4.10 Tenzij anders vermeld, luiden alle bedragen in deze huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen exclusief omzetbelasting. Kosten van levering van zaken en diensten 5.1.

Door of vanwege Verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd: Door partijen nader af te spreken. Partijen zullen dit, indien dit aan de orde is, zo spoedig mogelijk vastleggen en als bijlage 5 bij de huurovereenkomst voegen. 5.2 Verhuurder is bevoegd na overleg met Huurder de in artikel 5.1 genoemde levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen. Zekerheden 6.1 Niet van toepassing. Beheerder 7.1 Totdat Verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op Verhuurder. De contactgegevens van Verhuurder zijn: 3W real estate BV, Avenue Ceramique 226, 6221 KX Maastricht, tel: 043 763 0300, email: info@3wrealestate.nl. 7.2 Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient Huurder voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst met de beheerder contact op te nemen. 7.3 De huuropzegging moet tevens aan de Verhuurder worden gezonden. Incentives 8 Partijen verklaren dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld.

heeft verwijderd: 3/5 heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet

paraaf Verhuurder

paraaf Huurder 3/8

Asbest/Milieu 9.1 Aan Verhuurder is niet bekend dat in het gehuurde asbest is verwerkt. De onbekendheid van Verhuurder met de aanwezigheid van asbest in het gehuurde houdt uitdrukkelijk geen garantie in van Verhuurder dat er geen asbest aanwezig is. Zie ook artikel 11.11. 9.2 Aan Verhuurder is niet bekend dat in, op of aan het gehuurde een verontreiniging aanwezig is die van dien aard is dat op grond van geldende wetgeving ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst het nemen van maatregelen noodzakelijk is. De onbekendheid van Verhuurder met aanwezigheid van een verontreiniging in, op of aan het gehuurde ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst houdt uitdrukkelijk geen garantie in van Verhuurder dat er geen verontreiniging aanwezig is. Duurzaamheid/Green lease 10 Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken. 11 Bijzondere Bepalingen 1. Met Huurder is een huurvrije periode overeengekomen van datum bouwkundige oplevering tot aan consumentenopening met een maximum van 3 maanden. 2. Huurder doet een bijdrage aan Verhuurder voor de door Verhuurder uit te voeren verbouwing van € 250.000,-- te vermeerderen met de geldende BTW.

Deze bijdrage zal door Huurder aan Verhuurder worden voldaan voor of op datum bouwkundige oplevering van het gehuurde. Verhuurder zal Huurder hiervoor tijdig een factuur toesturen. 3. Huurder is zich ervan bewust dat Verhuurder het volledige pand gaat herontwikkelen. De eventuele overlast die de herontwikkeling zal veroorzaken geldt niet als een gebrek. Verhuurder is niet gehouden tot herstel en Huurder kan geen aanspraak maken op huurprijsvermindering, schadevergoeding of ontbinding. Verhuurder zal zich inspannen om de overlast in de gegeven omstandigheden zo veel mogelijk te beperken. 4. Huurder heeft het recht het gehuurde te verbouwen na schriftelijke toestemming van Verhuurder, welke deze toestemming niet anders dan op redelijke gronden zal onthouden. 5. Partijen zullen meewerken aan noodzakelijke vluchtwegen over en weer waarbij geprobeerd wordt te voorkomen dat partijen door essentiële delen van het gehuurde c.q. het gebouw dienen te vluchten. Huurder gaat akkoord met het aanbrengen van doorgaande leidingen door het gehuurde waarbij Verhuurder zich tot het uiterste zal inspannen om te voorkomen dat de doorgaande leidingen de functionaliteit van het gehuurde beperken. In dat kader zullen Verhuurder en Huurder het verloop van de doorgaande leidingen in goed overleg bepalen. 6.

Eventuele aanvullende eisen in de toekomst, waaronder brandveiligheid, die gesteld worden aan het gebruik als fietsenstalling zijn voor rekening van Huurder. 7. Deze huurovereenkomst wordt aangegaan onder de volgende ontbindende voorwaarden: a. Vergunning: Verhuurder kan deze overeenkomst ontbinden indien geen omgevingsvergunning verkregen kan worden voor de realisatie van een herontwikkelingsplan waarvoor de wensen en ambities van Verhuurder rond programmatische (functies) en ruimtelijke uitgangspunten zijn vastgelegd in het visiedocument d.d. 19-11-2021. Met de aanpassing dat, naar de huidige inzichten, op zowel de 2e als de 3e verdieping De Mix wordt gesitueerd. De ontbindende voorwaarde zoals in dit lid geformuleerd vervalt indien Partijen besluiten de fietsenstalling vooruitlopend op de totale herontwikkeling van het pand te openen en Huurder op grond daarvan met de voorbereiding (ontwerp, engineering, bestellen van materialen et cetera) van de inrichting van de fietsenstalling is begonnen en kosten heeft gemaakt. b. Verkeer: Verhuurder dient in een onderzoeksrapport aan te tonen dat een veilige verkeerskundige situatie in en rond het gebouw gewaarborgd kan worden.

Het rapport beschrijft onder andere de volgende verkeersstromen: gebruikers fietsenstalling, gebruikers autogarage, bezoekers commerciële functies, bewoners en passerend verkeer waaronder fietsers, auto’s en voetgangers. De in het onderzoeksrapport beschreven maatregelen dienen vervolgens te passen binnen het vigerende beleid en wet- en regelgeving van Gemeente Haarlem zodat de noodzakelijke vergunningen worden verleend (o.a. omgevingsvergunning als ook verkeersbesluit). Verhuurder en Huurder kunnen deze overeenkomst ontbinden indien de noodzakelijke vergunningen vanwege paraaf Verhuurder

paraaf Huurder 4/8

heeft verwijderd: huurder

heeft verwijderd: verhuurder

heeft verwijderd: verhuurder heeft verwijderd: verhuurder heeft verwijderd: huurder

heeft verwijderd: het heeft verwijderd: met heeft verwijderd: (atrium, kroon, etc) zoals heeft verwijderd: is

heeft verwijderd: 4/5 heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet

verkeersveiligheid niet kunnen worden verkregen. Krediet Gemeente: Huurder heeft het recht deze huurovereenkomst te ontbinden, indien uiterlijk op 1 juni 2023 (nog) geen krediet door de gemeenteraad van Haarlem is verleend ten behoeve van de realisatie van de fietsenstalling in het Gehuurde. Bij vervulling van deze ontbindende voorwaarde zal Huurder binnen 14 dagen na bedoelde datum de ontbinding van de huurovereenkomst bij aangetekende brief of deurwaardersexploot aan de Verhuurder inroepen en bekend maken. d. Ontbinding verhuurder: Verhuurder heeft het recht deze huurovereenkomst te ontbinden, indien uiterlijk op 1 juni 2023 alle gemeentelijke besluitvorming (zoals bedoeld in artikel 7 lid c en in het hierna opgenomen totstandkomingsvoorbehoud) m.b.t. deze huurovereenkomst (nog) niet heeft plaatsgevonden. e. Longstop Date: Verhuurder zal zich inspannen om de beoogde omgevingsvergunning tijdig te verkrijgen. Echter, zodra de vergunning per 1 januari 2025 (“longstop date”) niet is verkregen wordt deze overeenkomst ontbonden, tenzij partijen binnen drie (3) maanden na het verstrijken van deze periode, derhalve uiterlijk 1 april 2025, overeenstemming hebben bereikt over een verlenging van deze termijn. Indien het gehuurde na 1 januari 2025 wordt opgeleverd, zal de eerste indexatie van de huurprijs plaatsvinden op 1 januari 2026.

Huurder en Verhuurder hanteren in zowel de huurprijs als plattegrond van het gehuurde het uitgangspunt dat de appendix op -1 tot het gehuurde toebehoort (ca. 20 m²), ten oosten van drogisterij Van de Pigge en voorheen in gebruik als bouwkundige luchtbehandelingskast. De appendix is met een arcering aangegeven op de bijgevoegde tekening van het gehuurde. Indien Verhuurder deze ruimte toch nodig heeft voor technische voorzieningen of voor andere functies t.b.v. het gebouw, of als blijkt dat deze ruimte niet bruikbaar is voor Huurder (gemiddeld smaller dan 1,0 meter en lager dan 1,8 meter), dan wordt vóór de datum van bouwkundige oplevering het gehuurde en de huurprijs hierop aangepast op de dan geldende situatie, waarbij de aanvangshuurprijs wordt verlaagd met € 150,- exclusief BTW per m² per jaar (ca. € 3.000,- exclusief BTW per jaar). Overige eventuele over- of ondermaat bieden geen aanleiding tot aanpassing van de huurprijs. Tijdens de openingstijden van de gemeentelijke fietsenstalling, zal de entree van de fietsenstalling ook gebruikt mogen worden door de bewoners van de appartementen om toegang te krijgen tot het gedeelte met de private bergingen. Verhuurder en Huurder zullen vooraf nadere afspraken maken over dit gebruik en een bijdrage in de huur- en exploitatiekosten (waaronder schoonmaak, energie en onderhoudskosten lift). In deze afspraken wordt o.a.

opgenomen dat de bewoners gezamenlijk (bijvoorbeeld als VVE) zelf kunnen beslissen om gebruik te maken van dit recht met bijbehorende kosten. Ook wordt in deze afspraken opgenomen dat zodra deze huurovereenkomst wordt beëindigd ook het recht voor deze bewoners kan komen te vervallen. In aanvulling op de omschrijving van het Gehuurde hebben Partijen het afwerkingsniveau nader gespecificeerd in bijlage 6. [Nog geen aangepaste versie gezien.] In aanvulling op het bepaalde in de algemene bepalingen is in bijlage 7 een demarcatielijst opgenomen met daarin vastgelegd de verantwoordelijkheid voor Verhuurder en Huurder inzake het aanbrengen, onderhouden en verwijderen van zaken in het gehuurde. Verhuurder zal zorgdragen voor verwijdering van alle eventueel aanwezige asbest in het Gehuurde voor oplevering aan Huurder. In het geval asbest aangetroffen wordt in de constructie die niet verwijderd kan worden zal hiervoor een beheersplan opgesteld worden zodanig dat dit niet belemmerend is voor Huurder. Huurder zal zorgdragen voor het vorstvrij houden van het gehuurde en de daarin aanwezige installaties. Verhuurder zorgt voor de basisinstallaties die dat bij normaal gebruik mogelijk maken. De kosten van het daarvoor noodzakelijke energieverbruik zijn voor rekening Huurder.

Het gehuurde is voorzien van een gemeenschappelijke ontsluiting aan de Grote Houtstraat waarvan personeel en bezoekers van de fietsenstalling gebruik van mogen maken. Voor het gebruik van deze ontsluiting is geen vergoeding, hoe ook genaamd, van toepassing. Van deze ontsluiting zal tevens gebruik gemaakt worden als vluchtweg voor de bovengelegen verdiepingen. Hierover zullen partijen nadere afspraken maken. Deze afspraken zullen als bijlage 8 bij deze huurovereenkomst worden gevoegd. c.

10. 11. 12.

13. 14.

heeft verwijderd: <#>Totstandkomingsvoorbehoud: Tussen Partijen komt deze overeenkomst pas tot stand nádat de daarvoor vereiste instemming c.q. goedkeuring is verleend door het college en/of de gemeenteraad. De instemming c.q. goedkeuring van het college en/of de gemeenteraad geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze overeenkomst tot uiterlijk 1 april 2023¶ <#>Totstandkomingsvoorbehoud: Indien de in het vorige lid genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college en/of de gemeenteraad, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.¶ heeft verwijderd: april heeft verwijderd: verhuurder

heeft verwijderd: Verhuurder heeft verwijderd: 5/5

Publiekrechtelijke vrijtekening 12 De inhoud van deze overeenkomst zal niet van invloed zijn op de uitoefening door Huurder van haar publiekrechtelijke taak. Indien deze taakuitoefening leidt tot handelingen en/of besluiten welke nadelig paraaf Verhuurder

paraaf Huurder 5/8

heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet

zijn voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze overeenkomst is overeengekomen, zal Huurder in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor voor Verhuurder en/of door Verhuurder ingeschakelde derden ontstane nadelen. Evenmin zal de inhoud van deze overeenkomst van invloed zijn op de verkrijging van toestemming van hogere overheden voorzover deze toestemming voor de Huurder voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze overeenkomst is overeengekomen of onderdelen daarvan wettelijk is vereist. Indien een onherroepelijke weigering van een dergelijke toestemming nadelig is voor hetgeen bij of krachtens deze overeenkomst is overeengekomen zal de Huurder in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor voor Verhuurder en/of door Verhuurder ingeschakelde derden ontstane nadelen.

heeft verwijderd: Verhuurder

Totstandkomingsvoorbehoud 13.1 Tussen Partijen komt deze overeenkomst pas tot stand nádat de daarvoor vereiste instemming c.q. goedkeuring is verleend door het college en/of de gemeenteraad. De instemming c.q. goedkeuring van het college en/of de gemeenteraad geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze overeenkomst. 13.2 Indien de in het vorige lid genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college en/of de gemeenteraad, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.

heeft opmaak toegepast: Lettertype: Vet

heeft verwijderd: H heeft verwijderd: Huurder heeft verwijderd: Verhuurder heeft verwijderd: Verhuurder heeft verwijderd: Huurder heeft verwijderd: Huurder

Aldus opgemaakt en ondertekend in 2- voud plaats

datum

plaats

A3 Twee B.V.

Gemeente Haarlem

…………………………… (handtekening Verhuurder)

…..……………………… (handtekening Huurder)

datum

Bijlagen: [Set met alle bijlagen aanleveren.]*) 1. plattegrond van het gehuurde; 2. proces-verbaal van oplevering (toe te voegen ten tijde van oplevering); 3. algemene bepalingen 4. brief datum bouwkundige oplevering 5. lijst van door Verhuurder te leveren zaken en diensten (nadat daar afspraken over zijn gemaakt) 6. specificatie afwerkingsniveau 7. demarcatielijst fietsenstalling; 8. nadere afspraken ten aanzien van de ontsluiting en vluchtwegen Grote Houtstraat (nadat deze zijn gemaakt) 9. uittreksel handelsregister Kamer van Koophandel Verhuurder; 10. kopie paspoort (rechtsgeldig vertegenwoordiger Verhuurder); 11. kopie paspoort (rechtsgeldig vertegenwoordiger Huurder).

heeft verwijderd: 6/5 heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet

paraaf Verhuurder

paraaf Huurder 6/8

heeft verwijderd: 7/5 heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet paraaf Verhuurder

paraaf Huurder 7/8

Afzonderlijke handtekening[en*] van Huurder[s*] voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ als genoemd in artikel 2.1. Handtekening[en*] Huurder[s*]:

heeft verwijderd: 8/5 heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet heeft opmaak toegepast: Lettertype: Niet Vet paraaf Verhuurder

paraaf Huurder 8/8

Bijlage 5 Plattegronden fietskelder

2630

bewoners fietsentree exclusief voor bewoners

parkeergarage

-0.45 m

distributie

-0.45 m

entree wonen ca. 47 m2

-0.45 m 6300

entree -0.45 m openbare fietsenstalling

-0.45 m

station

Gedeelde goederenlift Bg t/m 4e

LIFT bewoners

+0.00 m

100 m2

-0.45 m

LIFT alle functies

vluchttrap

lift fietsen kooi (3100x2300)

LIFT alle functies

G +0.00 m

fietslift exclusief voor bewoners

Schachten hergebruiken

monumentaal trappenhuis

+0.00 m

1200

6300

lift exclusief voor bewoners

LIFT fietsen.

loading dock

1200

Retail unit 1

2x Lödige Pegasos lift (2900x5560)

1400

Retail unit 3

6300

1648

Comm. Unit 3 ca. 277 m2 expeditie + parkeerentree

52390

6300

Doorsnede

6300

Comm. Unit 1 ca. 720 m2

1 Comm. Unit 2 ca. 325 m2

Houtstraat 70 Haarlem Voorstel Indeling Begane Grond 11-05-2022

6300

nooduitgang en in/uitgang openbare fietsenstalling

Positie entree nog in onderzoek

CONCEPT

5660

Doorsnede 6300

6300

Doorsnede 6300

6300

-0.45 m

entree openbare fietsenstalling -0.45 m

100 m2 -0.45 m

lift fietsen kooi (3100x2300)

LIFT alle functies

+0.00 m

1200

al trappenhuis

Retail unit 1

1400

Retail unit 3

1509

Afval opslag

6300

Hydrofoor? lift fietsen

Goederenlift

Distributie station

LBK Fiets/Parking

LIFT alle functies

LIFT bewoners

fiets lift

LIFT alle functies

LIFT fietsen.

B.O.H. wc

6300

LIFT / CENTRAAL TRAPPENHUIS LOBBY

31 fietsbergingen 7 units conform bouwbesluit (5m2)

2x Lödige Pegasos lift (2900x5560)

bvo

6300

Stookruimte ten behoeve van warm water (tapwater) ca 25m2

BALIE / RECEPTIE

1278m2

tsen

43644

6300

obiels/

bakfie

oters/ scootm

6300

B.O.H.

6300

22 sco

Houtstraat 70 Haarlem Voorstel Indeling Verdieping -1 11-05-2022

6300

in/uitgang fietsenstalling A:

7 m2

CONCEPT

1053

4 m2

11 m2

6300

KELDER -1

Parkeergarage

Geen veranderingen aan -2

-2

Fietsenstalling

Vluchtroute -2 sluit aan op nieuwe trap -1 naar BG Toevoegen nieuwe sluis

1200

Toevoegen van ca. 5 m2 op -1 1200

-1

Vrije hoogte nieuwe trap 2675mm

Retail Unit

Nieuwe wand plaatsen, oude trap van -1 naar BG niet gebruiken Geen extra m2 nodig op BG voor ontsluiting

Nieuw trapgat op BG

stra t u o H e rot

0 - BG

Vluchtroute vanuit parkeerkelder Entree (+vluchtroute) vanuit fietskelderkelder Nieuw toegevoegde trap en voorportaal

Bijlage 6 Plausibiliteitsverklaring

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, de heer B.N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT, verbonden aan Steenhuijs Chartered Valuation Surveyors gevestigd te Parijsboulevard 209, 3541 CS Utrecht ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs met het registratienummer: RT301591361 Verklaart: 1. het taxatierapport d.d. 01-11-2022, met nummer 2022/P100302 van het souterrain deel uitmakende van het vastgoedobject, plaatselijk bekend Grote Houtstraat 70 te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie C, nummer 6270 (gedeeltelijk), getaxeerd door J. Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT, verbonden aan Stima Valuation & Advisory B.V., gevestigd te Utrecht, te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; 2. dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen; 3. dat hij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan; 4. dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens; 5. zelf geen interne en externe inspectie van het object te hebben gedaan; 6.

dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden; 7. op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde — met in het rapport nader toegelichte bijzonder uitgangspunten —, welke marktwaarde bedraagt voor scenario 1: € 2.100.000 k.k. en voor scenario 2: € 3.920.000 k.k., het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is. Utrecht, 1 november 2022

B.N.J. Huijts

Steenhuijs Chartered Valuation Surveyors - Parijsboulevard 209 - 3541 CS Utrecht T 085-0020070 - mail@steenhuijs.com - www.steenhuijs.com KvK 54065852 - BTW NL851142837B01 - IBAN NL63 TRIO 0786 7078 01

Bijlage 7 Opdrachtbevestiging

%V’0»t

*Fv■ng■h FukFVF■♦vecud6 v■ng■heuk -0pV

■HHG-’GK%*G'vG-%fR2RmR%U-■’G%7■/’V’-tt’%FZ%’G%7tt-'G»F ”z%M HT

9R%)%) T

S%6F b6%M 3;

g X

éF7F ■BF€ t

f%A>%M8CM%CF f-W

-L%)

W%nP5

qDï

»m-'

Z77 A

d”

)M%V’0»t

*Fv■ng■heukFVF■♦vecud6

♦HwwGl4

Klzbl4-

»RIRRDpSIIYIRF

♦35Jb

»FR•Fwly5lb9l4FRIRRF

uy2431E5fl@l4

»Fslbllz5lFi334Wlb

uy2431E5zlbl4 c535J53G4lFz33b

»Fc5Gb3Fv3WJ35GHzFVF■2@GwH4CFB&v&F

K3bl4F@3zFKHHyE3z2lWF

»/••/Y/aI

ub(l59lW3w5GzfzJbbl4

»Fkn«•I/YaSYRBISF

B3z-4l-lzGzfzJbbl4

»Fkn•RFd■BuFIYtaFIRRYFaaF

■24lw

»Fp3ylz2H4ywlxlfF/jF

pHw51H2l

»FYjR«FBr

vlw5GfGzfwyW335w

»Fg54l1E5F

hlWlPHHzzJbbl4

»FI«jNFSYFIIF•SSF

oNb3GW324lw

»FGzPH'w5Gb3N@3&zWF

:l9wG5l

»Fxxx&w5Gb3N@3&zW

h3M35lJ4

vl43z5xHH42lWGX-F53M35lJ4F»Fr&FsGXw9l4wFBB■Fmc1FmcdoFmde’cFdh

dosechod h■8■hogd

p3433P»

-0pV

ShFdlfGw5l4l2Fv3W5 v3WJl4

PeBkgPu?NF 5gcu3fg5%meBF cg5gjhfgPu?Ng kg3NoBkucgB

'-Uv

p3fGz3FRF@3zFSS

D%V’0»t

*Fv■ng■heukFVF■♦vecud6

0ï7■/vV■•Ut>GK

JR% .Gï■G»0ïU%Gï%V’t’/V

S&SF BlzHlbGzfF@l43z5xHH42lWGX-F53M35lJ4

S&RF c535JwF53M35lJ4

yR% ■•v-tp7’

R&SF uy2431E5fl@l4

R&RF ■3zWlG2Gzf

R&YF ♦HlW

R&tF vHH4xl4yF@3zF53M35Gl

R&jF :3342l4Gzfwf4Hz2wW3fFL93wGwF@3zFx3342lU

•

R&•F ■WflblzlFJG5f3zfwyJz5lz

•

R&/F BGX(Hz2l4lFJG5f3zfwyJz5lz

•

R&«F ■342FlzF94HzF@3zF2lFGzPH4b35GlF2GlF5lzFf4Hz2wW3fFWGf5F33zF2lF53M35Gl

R&aF ml5EH2lzFlzF5l1EzGl-lz

R&SIF pW3JwG9GWG5lG5

R&SSFvl43z5xHH42GzfFlzF33zwy43-lWGX-ElG2

R&SRF u9Xl15G@G5lG5FlzFHz3PE3z-lWGX-ElG2

R&SYF dHJW35Gl

R&StF ’Hz1ly5F43yyH453fl

R&SjF ♦lPGzG5Gl@lF43yyH453fl

R&S•F iHzH4l4Gzf

R&S/FvHH4x3342lz

XR% ■ïvG-’G*Gï0ïU

p3433P»

p3fGz3FYF@3zFSS

s%V’0»t *Fv■ng■heukFVF■♦vecud6

JR% .Gï■G»0ïU%Gï%V’t’/V

JRJ% .gB4g1uBc%mg5eBfw445kgPu?N%fexefgo5 vl43z5xHH42lWGX-F53M35lJ4Fz3blzwFHy2431E5zlbl4Fc5Gb3Fv3WJ35GHzFVF■2@GwH4CFB&v&FxH425»

♦lFEll4Fr&FLrHHw5UFsGXw9l4wFBB■Fmc1FmcdoFmde’cFdhOF4lfGw5l4N53M35lJ4F@3zFHz4Hl4lz2lF(3-lzOF Gzflw1E4l@lzFGzF2lF-3bl4FBl24GXPwb35GfFv3w5fHl2FNFs4HH5(3-lWGX-Fv3w5fHl2F9GXFEl5Fkl2l4W3z2wFdlfGw5l4F

v3w5fHl2Fh3M35lJ4wFLkdvhU&Fp4HPlwwGHz3WFmlb9l4F@3zF2lFdHC3WFezw5G5J5GHzFHPF’E345l4l2FcJ4@lCH4wFLde’cUOF Gzflw1E4l@lzFGzFEl5FvdcN4lfGw5l4F3WwFde’cFdlfGw5l4l2Fv3WJl4FHz2l4FzJbbl4F•jtt/«j&Fezflw1E4l@lzFGzFEl5F n3z2lWGX-FdlfGw5l4F@3zFsl4l1E5lWGX-lF♦lw-Jz2GflzFLnds♦UOFzJbbl4F♦It/SOF@3-fl9Gl2»F@3w5fHl2&

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14884672/1