2 Bijlage 1Taxatierapport van STIMA Valuation Advisory

TAXATIERAPPORT: SOUTERRAIN t.p.v. GROTE HOUTSTRAAT 70 te HAARLEM

Pagina 1 van 44

Dossier Taxa1erapport Dossier Datum Opdrachtgever

: Souterrain t.p.v. Grote Houtstraat 70 te Haarlem : 2022/P100302 : 1 november 2022 : Gemeente Haarlem

Opdrachtnemer Statutaire naam : S1ma Valua1on & Advisory B.V. Kamer van Koophandel : 76673790 Omzetbelas1ngnummer : NL860739132B01 Bankrekeningnummer : NL62 RABO 0349 0223 99 Adres : Papendorpseweg 75 Postcode : 3528 BJ Ves1gingsplaats : Utrecht Telefoonnummer : 085 - 13 00 611 E-mailadres : info@s1ma-va.nl Website : www.s1ma-va.nl Taxateur Naam

: J. Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

Pagina 2 van 44

INHOUDSOPGAVE 1. BENOEMING EN STATUS

5

1.1 Benoeming verantwoordelijke taxateur

5

1.2 Status taxateur

5

2. OPDRACHT

6

2.1 Opdrachtgever

6

2.2 Doel

6

2.3 Voorwerp

6

2.4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde)

7

2.5 Algemene uitgangspunten

7

2.6 Bijzondere uitgangspunten

8

2.7 Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking

8

2.8 Aard en bron van de informa1e die ten grondslag ligt aan de taxa1e

8

2.9 Verantwoording en aansprakelijkheid

9

2.10 Concept en trackrecord

10

3. KADASTRALE GEGEVENS

11

3.1 Uitgangspunten

11

3.2 Kadastrale gegevens

11

3.3 Eigendom

11

3.4 Erfdienstbaarheden, kwalita1eve verplich1ngen

11

3.5 Overige zakelijke rechten

11

3.6 Publiekrechtelijke beperkingen

12

3.7 Overige informa1e uit kadastrale recherche

12

4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID

14

4.1 Loca1eomschrijving

14

4.2 Bereikbaarheid

14

4.3 Voorzieningen

15

4.4 Parkeren

15

5. RUIMTELIJK BELEID

17

5.1 Uitgangspunten

17

5.2 Bestemmingsplan

17

5.3 Gebruik

18

5.4 Verwach1ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid

19

5.5 Programma Aanpak S1kstof (PAS)

19

5.6 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

19

5.7 Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht

19

6. TOESTAND BODEM

21

6.1 Uitgangspunten

21

6.2 Bodemloket

21

6.3 Gemeentelijke informa1e

21

6.4 PFAS-regelgeving

22

6.5 Kans op overstromingen en wateroverlast

22

7. OMSCHRIJVING OBJECT

23

7.1 Uitgangspunten

23

7.2 Object

23 Pagina 3 van 44

7.3 Bouwaard

24

7.4 Indeling

24

7.5 Vloeroppervlakten

25

7.6 Huurovereenkomst

25

7.7 Duurzaamheid

26

7.8 Asbest

27

7.9 Fundering

27

8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES

28

8.1 Uitgangspunten

28

8.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt

28

8.3 Referen1es (huur)

33

8.4 Referen1es (koop)

35

9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING

36

9.1 Courantheid

36

9.2 Kwalita1eve gevoeligheidsanalyse (SWOT)

36

9.3 Waarderingsmethodieken

37

9.4 Op1male aanwending

38

9.5 Scenario 1: as-is, leeg

39

9.6 Scenario 2: verhuurde staat

40

10. WAARDERING

42

11. ONDERTEKENING

44

BIJLAGEN

44

Pagina 4 van 44

1. BENOEMING EN STATUS 1.1 Benoeming verantwoordelijke taxateur Verantwoordelijk taxateur namens opdrachtnemer S1ma Valua1on & Advisory B.V. is: De heer J. (Joost) Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT, Register-Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in de kamer Bedrijfsma1g Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder nummer RT143966841 en Professional Member van de Royal Ins1tu1on of Chartered Surveyors (RICS), ingeschreven in het VRS-register als RICS Registered Valuer onder nummer 6544785. Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), nummer D0471, vakgebied: vastgoed.

1.2 Status taxateur • Taxateur is professioneel en gekwalificeerd zoals benoemd in PS2 van de RICS Taxa1estandaarden (Red Book), Engelse versie januari 2022. Tevens beschikt taxateur over voldoende actuele lokale, na1onale en interna1onale (naar gelang het geval) kennis van het type object, de specifieke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzicht om de taxa1e vakbekwaam uit te voeren. • Taxateur verricht de professionele taxa1edienst in overeenstemming met de versie 2022 van de IVS, die is opgesteld en wordt onderhouden door de Interna1onal Valua1on Standards Council. • Taxateur verklaart op de hoogte te zijn en te handelen overeenkoms1g de meest recente Reglementen en van toepassing zijnde Prak1jkhandreiking van het NRVT alsmede het RICS Redbook, zoals opgesteld door de RICS. • Taxateur is voldoende competent met betrekking tot het te taxeren vastgoed object. • Taxateur conformeert zich aan de jaarlijkse hercer1ficering en permanente educa1e zoals vereist door het NRVT en RICS. • Taxateur verklaart recentelijk niet betrokken te zijn geweest bij de te waarderen onroerende zaken, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. • Taxateur heeg geen financiële voordelen uit de taxa1eopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxa1ehonorarium. • De taxa1e is een onaiankelijk en objec1ef waardeoordeel. • Taxateur treedt op als extern taxateur.

Pagina 5 van 44

2. OPDRACHT 2.1 Opdrachtgever De opdracht is op 7 september 2022 verstrekt door de Gemeente Haarlem geves1gd Grote Markt 2, 2011 RD te Haarlem. De opdracht is verstrekt middels ondertekening van de opdrachtbeves1ging. De taxa1e is uitgevoerd conform de opdrachtbeves1ging welke aan dit rapport als bijlage is aangehecht. Het in de opdrachtbeves1ging beschreven object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxa1e zijn gedurende het taxa1eproces niet aangepast.

2.2 Doel Het doel van de taxa1e is het bepalen van de marktwaarde, in verband met eventuele aankoop door de gemeente Haarlem. De gemeente wenst ter plaatse van het souterrain een fietsenstalling te realiseren en exploiteren.

2.3 Voorwerp 2.3.1

Te taxeren belang

Het belang van de taxa1e betreg een (fic1ef) appartementsrecht. 2.3.2

Taxa1etype

De taxa1eopdracht betreg een volledige taxa1e. 2.3.3

Omschrijving

Ca. 100 m2 gelegen t.p.v. de begane grond en ca. 1.278 m2 gelegen in het souterrain. 2.3.4

Adres

Het hiervoor genoemde object is onderdeel van Grote Houtstraat 70, 2011 SR te Haarlem. 2.3.5

Kadastrale gegevens (beknopt)

Gemeente Haarlem, sec1e C, nummer 6270 (gedeeltelijk) 2.3.6

Bezich1ging

Op 6 oktober 2022 heeg de bezich1ging van het object en de directe omgeving plaatsgevonden. Het object is zowel intern als extern geïnspecteerd. De inspec1e is verricht door taxateur in het bijzijn van de heren Goudzwaard en Wink van de gemeente Haarlem en de heer Huijerjans van eigenaar/ontwikkelaar 3W.

Pagina 6 van 44

2.3.7

Waardepeildatum

De waardepeildatum van deze taxa1e is: 6 oktober 2022.

2.4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde) Marktwaarde ('market value') zoals gedefinieerd in IVS 104, paragraaf 30.1 is: ‘Het gescha+e bedrag waartegen een object of recht c.q. verplich:ng zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transac:e, na behoorlijke marke:ng en waarbij de par:jen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ Defini1e gebaseerd op Interna1onal Valua1on Standards 2022, uitgegeven door IVSC en gehanteerd in RICS Valua1on – Global Standards 2022.

2.5 Algemene uitgangspunten Een uitgangspunt wordt gehanteerd wanneer het redelijk is dat de taxateur accepteert dat iets waar is zonder de noodzaak van specifiek onderzoek of specifieke verifica1e. In de taxa1e zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. • BTW: Alle genoemde bedragen zijn, voor zover van toepassing, exclusief BTW, tenzij anders gemeld. • De waardering gaat uit van de kennis op de vastgoedmarkt per waardepeildatum. • De gegevens die gebruikt worden in kader van de taxa1e worden verondersteld volledig en correct te zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever, dan wel door derden, worden verstrekt, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Voor onjuistheid in de door opdrachtgever en derden beschikbaar gestelde informa1e wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. • Tenzij anders overeengekomen, worden basisdocumenten, zoals eigendomsbewijzen en huurcontracten, globaal doorgelezen. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde kunnen beïnvloeden. Voor zover juridische informa1e ter beschikking wordt gesteld, moet er meegenomen worden dat de taxateurs niet competent zijn als vastgoedjurist.

Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom worden gemeld of betrokken in de taxa1e voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. • Naast de IPMS (Interna1onal Property Measurements Standards), voorgeschreven door de RICS, kan voor de Nederlandse markt ook gebruik gemaakt worden van de gebruikelijke NEN-meetmethode zoals die formeel is vastgelegd in de NEN 2580. Deze laatste vormt in principe het uitgangspunt. • Voor de specifica1es van de oppervlakten van de onroerende zaken worden in de regel de gegevens amoms1g van planegronden en/of huur-(overzichten)-contracten gehanteerd. Er wordt uitgegaan van het feit dat deze gegevens correct en volledig zijn, tenzij anders vermeld. Eventueel door taxateur opgemeten oppervlakten zijn geen meetcer1ficaat op basis van NEN 2580 voor de specifica1e van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.

Pagina 7 van 44

2.6 Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt wordt door de taxateur gehanteerd wanneer een uitgangspunt gebaseerd is op feiten die verschillen van de werkelijke feiten op de waardepeildatum of wanneer een uitgangspunt door een gebruikelijke marktpar1j niet zou worden gehanteerd bij een transac1e op de waardepeildatum. Bijzondere uitgangspunten worden vaak gebruikt om het effect van gewijzigde omstandigheden op de waarde te illustreren. De volgende bijzondere uitgangspunten zijn van toepassing: 1. Er wordt een scenario (hierna: scenario 1) uitgewerkt waar de fic:e wordt gehanteerd dat het onder §2.4.3 bedoelde object een zelfstandig opera:oneel appartementsrecht betreK (juridisch en technisch (aldus na verbouwing)). Hierbij wordt uitgegaan van de vigerende bestemmingsplanvoorschriKen en een leeg veronderstelde situa:e. 2. Er wordt een scenario (hierna: scenario 2) uitgewerkt waarbij de fic:e wordt gehanteerd dat het onder §2.4.3 bedoelde object een zelfstandig opera:oneel appartementsrecht betreK (juridisch en technisch) en dat de concept huurovereenkomst (zoals aangeleverd door opdrachtgever) getekend is. Opdrachtgever wenst inzicht in deze waarde zodat de (vermogens)posi:e van verkoper in deze transparant wordt gemaakt.

Opdrachtgever heeg middels ondertekening van de opdrachtbeves1ging verklaard geen prijs te stellen op het schanen van een waarde zonder toepassing van de hiervoor genoemde bijzondere uitgangspunten. Dit in afwijking van de meest recente prak1jkhandreiking Bedrijfsma1g Vastgoed van NRVT. Dit zou de omvang van de taxa1eopdracht, de te onderzoeken informa1e en verantwoordelijkheid van de taxateur, vergroten waarin opdrachtgever geen belang (voor haarzelf en andere belanghebbenden) ziet in het kader van het doel van deze taxa1e.

2.7 Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking Gedurende het taxa1eproces zijn er wel aanpassingen geweest ten opzichte van de (bijzondere) uitgangspunten zoals vermeld in de offerte/opdrachtbeves1ging. Tijdens de inspec1e is gebleken dat het souterrain momenteel in gebruik is bij derden. De taxa1e vindt (o.a.) plaats onder het (bijzondere) uitgangspunt dat er geen rechten van derden aanwezig zijn, derhalve als ware: leeg.

2.8 Aard en bron van de informa_e die ten grondslag ligt aan de taxa_e Titel document

Bron

Datum document

Kadastrale gegevens

Kadaster

5-10-2022

Bestemmingsplan

ruimtelijkeplannen.nl

5-10-2022

Bodeminforma1e

Gemeente Haarlem

5-10-2022

Bodemkwaliteitskaart

Lievense CSO

21-12-2017

Concept huurovereenkomst

Opdrachtgever

15-09-2022

Pagina 8 van 44

Titel document

Bron

Datum document

Bijlage huurovereenkomst specifica1e afwerking

Opdrachtgever

4-7-2022

Algemene bepalingen behorende bij huurovereenkomst

Opdrachtgever

2015

Demarca1elijst fietsenstalling

Opdrachtgever

april 2022

Planegrond en trappenhuis studie

Opdrachtgever

11-5-2022

Voorlopig ontwerp defini1ef

Vocus

30-9-2022

Programma van Eisen feitsenstalling

Opdrachtgever

11-4-2022

2.9 Verantwoording en aansprakelijkheid Dit taxa1erapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en genoemd doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden worden gesteld. Opdrachtnemer heeg, op basis van in de branche gebruikelijke voorwaarden, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het maximaal uitgekeerde bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (via SUREBusiness, Liberty Mutual Insurance Europe SE, polisnummer SBZ736460010, geves1gd te Alkmaar), na een onherroepelijk gerechtelijk vonnis of vaststellingsovereenkomst, wordt uitgekeerd. Opdrachtgever erkent dat elk (schade)bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering verzekerde som of het door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering maximaal uitgekeerde bedrag voor eigen rekening en risico is. Opdrachtnemer is slechts aansprakelijk voor schade als gevolg van opzet of grove schuld en voor zover het directe schade betreg. Opdrachtnemer is in geen geval aansprakelijk voor indirecte schade, daaronder begrepen gederfde winst, economisch verlies, gemiste kansen of andersoor1ge gevolgschade.

Voor zover de beroepsaansprakelijkheidsverzekering geen dekking biedt, is de aansprakelijkheid van opdrachtnemer beperkt tot het factuurbedrag dat gemoeid is met de opdracht. Op het taxa1erapport is een vervaltermijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal één (1) jaar ingaande per datum van ondertekening rapportage door opdrachtnemer/taxateur. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxa1erapport. Opdrachtnemer staat sinds 26 maart 2020 als ‘Firm Regulated by RICS’ geregistreerd onder registra1enummer 840922. Alle bedragen in dit rapport zijn in euro’s (€).

Pagina 9 van 44

2.10 Concept en trackrecord Taxateur heeg d.d. 20 oktober 2022 aan opdrachtgever een concept toegestuurd. De reac1e van opdrachtgever is ontvangen op 31 oktober 2022 en heeg geleid tot enkele tekstuele aanpassingen (ten opzichte van het concept). Er hebben geen waarde-beïnvloedende wijzigingen plaatsgevonden.

Pagina 10 van 44

3. KADASTRALE GEGEVENS 3.1 Uitgangspunten

1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2. Er is geen uitvoerig 1telonderzoek gedaan waaruit mogelijk zakelijke rechten, keungbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxa1e voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4. Bij de waardering is geen onderzoek verricht naar de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE). Deze vereniging is nog op te richten waardoor er nog geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de VvE mogelijk was. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de financiële posi1e van de VvE zodanig is dat deze geen nega1ef effect heeg op de door taxateur vastgestelde waarde. Voorts is taxateur ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de VvE geen bepalingen zijn opgenomen die een nega1ef effect zouden kunnen veroorzaken op de door taxateur vastgestelde waarde. 5.

Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde-onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3.2 Kadastrale gegevens Kadastrale gemeente

Sec_e

Nummer

Oppervlakte

Haarlem

C

6270

gedeeltelijk

3.3 Eigendom Blijkens de bijgevoegde eigendomsinforma1e berust het eigendom van het object bij: A3 Twee B.V. statutair geves1gd te Maastricht, adres Avenue Ceramique 226, 6221 KX te Maastricht.

3.4 Erfdienstbaarheden, kwalita_eve verplich_ngen Uit recherche bij het Kadaster blijken enkele erfdienstbaarheden en kwalita1eve verplich1ngen. Deze zien (kort gezegd) toe op het toestaan van een 2-tal installa1es ten behoeve van Libertel, alsmede het onthouden van het ves1gen ‘van een zaak in ijzerwaren, voorzover die in het bouwbedrijf gebruikt worden’.

3.5 Overige zakelijke rechten Uit recherche bij het Kadaster blijken geen overige zakelijke rechten. Wel wordt - vanwege het bijzondere uitgangspunt van het appartementsrecht - het hiervoor onder §3.1.4 weergegeven uitgangspunt benadrukt. Pagina 11 van 44

Vanwege de fic1e van het appartementsrecht zijn er nog geen documenten aanwezig die anders doen vermoeden dan hetgeen aangenomen.

3.6 Publiekrechtelijke beperkingen De volgende beperkingen zijn bekend in de gemeentelijke beperkingenregistra1e en de kadastrale registra1e: Type

Bestuursorgaan

Vermeld in stuk

Erfgoedwet: Afschrig inschrijving monument De Staat (Onderwijs, Cultuur Hyp4 72869/136 of archeologisch monument in en Wetenschap) rijksmonumentenregister door minister OCW

Datum in werking 23-11-1999

Deze publiekrechtelijke beperking ziet toe op de staat van het object als Rijksmonument. In §5.7 (monumentale status) wordt dit nader uitgewerkt.

3.7 Overige informa_e uit kadastrale recherche Blijkens de akte van levering d.d. 16 december 2021, is het gehele object gekocht door de huidige eigenaar van ASR Dutch Prime Retail Custoden B.V. voor een transac1eprijs van € 27.368.328,- kosten koper. In onderhavige leveringsakte is naast de hiervoor genoemde erfdienstbaarheden en kwalita1eve verplich1ngen ook een an1-specula1ebeding opgenomen. De inhoud hiervan luidt als volgt: “Verkoper en Koper zijn op grond van ar:kel 22 van de Koopovereenkomst een an:-specula:ebeding overeengekomen, waarvan de Nederlandstalige tekst luidt als volgt en waarbij geldt dat de originele Engelstalige tekst uit de Koopovereenkomst prevaleert: 22. An:-specula:e beding 22.1 Het is Koper niet toegestaan het Verkochte binnen 1 (één) jaar na Transportdatum geheel of gedeeltelijk te vervreemden. Tevens is Koper gedurende voormelde termijn niet toegestaan het Verkochte te bezwaren met een beperkt (goederenrechtelijk) genotsrecht of de economische eigendom van (een gedeelte van) het Verkochte aan derden over te dragen. Onder ‘vervreemding’ in de zin van dit ar:kel is tevens begrepen overdracht of overgang van aandelen, overgang van stemrecht op aandelen, het nemen van aandelen of (op andere wijze) verkrijgen van zeggenschap over de ac:viteiten van Koper door derden in de zin van het besluit SER fusiegedragsregels 2015.

Bij gehele of gedeeltelijke niet-nakoming van het bepaalde in ar:kel is Koper aan Verkoper een zonder rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete verschuldigd van 25% (vijfentwin:g procent) van de Koopsom voor het Verkochte. Verkoper kan op verzoek van Koper toestemming verlenen om af te wijken van het in dit ar:kel bepaalde. Indien uit door Verkoper uit te voeren CDD-onderzoek op de door Koper voorgestelde derde par:j blijkt dat deze voorgestelde derde par:j bonafide is, zulks ter beoordeling van Verkoper, dan zal de vorenbedoelde toestemming aan Koper worden verleend. Vorenbedoelde toestemming dient schriKelijk en voorafgaand aan het verrichten van de in ar:kel bedoelde (rechts)handelingen door Verkoper te zijn verleend, bij gebreke waarvan de in dit ar:kel bedoelde boete door Koper is verschuldigd. Aan het verlenen van toestemming kan Verkoper voorwaarden verbinden. Pagina 12 van 44

22.2 Het hiervoor in ar:kel 22.1 opgenomen an:-specula:ebeding is niet van toepassing op de verkoop en levering door Koper van: a. individuele woningen (met parkeerplaatsen) aan par:culiere woningkopers in de zin van ar:kel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (uitponding); en/of b. de commerciële ruimten niveau 0, +1, +2 en/of de fietsenstalling niveau -1 aan een eindbelegger van goede naam en reputa:e. Indien de Koper voornemens is de woningen/appartementen (met parkeerplaatsen) en/of commerciële ruimten en/of fietsenstalling te verkopen en te leveren aan een eindbelegger, dan zal Koper :jdig aan Verkoper mededelen aan welke eindbelegger(s) Koper voornemens is de woningen/appartementen (met parkeerplaatsen) en/of commerciële ruimten en/of fietsenstalling te verkopen en te leveren, opdat Verkoper (onder strikte vertrouwelijkheid) kan beoordelen of er inderdaad sprake is van een eindbelegger van goede naam en reputa:e." Het uitgangspunt wordt aangenomen dat - in het geval van aankoop door opdrachtgever - opdrachtgever kwalificeert als ‘eindbelegger van goede naam en reputa1e’.

Pagina 13 van 44

4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID 4.1 Loca_eomschrijving Haarlem-Centrum is een stadsdeel van de stad Haarlem en valt samen met de enige wijk in dit stadsdeel de Oude Stad. Het stadsdeel heeg 13.830 inwoners en bestaat uit vijf buurten, waaronder de historische binnenstad en de Sta1onsbuurt, waar het grootste sta1on van de stad is gelegen. De Oude Stad, die omringd is door grachten en singels, wordt gekenmerkt door vele oude straatjes en monumenten. Het getaxeerde is gelegen in het stadscentrum van Haarlem en is direct gelegen op de hoek Grote Houtstraat / Gedempte Oude Gracht, welke het winkelgebied van Haarlem betreg. Vanaf de Grote Markt lopen in drie rich1ngen belangrijke winkelstraten namelijk de Grote Houtstraat, de Barteljorisstraat en de Zijlstraat. In het historisch centrum bevindt zich een aantal kleine karakteris1eke winkelstraatjes, zoals de Warmoesstraat, de Schagchelstraat en de Kleine Houtstraat. In de directe nabijheid van het getaxeerde zijn volop winkels, supermarkten, drogisterijen en horecazaken gelegen. Navolgende figuren tonen globaal de ligging van de gronden.

Bron: Google Maps d.d. 5-10-2022

Bron: Google Earth d.d. 5-10-2022

4.2 Bereikbaarheid Auto De Gierstraat is per auto goed bereikbaar. Het object is gelegen midden in de binnenstad van Haarlem. O.a. de Grote Houtstraat is voetgangersgebied. De loca1e wordt hoofdzakelijk ontsloten middels de Gedempte Oude Gracht rich1ng de omliggende straten.

Pagina 14 van 44

Openbaar Vervoer De loca1e is per openbaar vervoer goed bereikbaar. Nabij de loca1e zijn verschillende bushaltes gelegen, zoals onder meer de halte ‘Haarlem-Centrum/Verwulg’. Hier stoppen de buslijnen 2, 3, 73, 568 en N80. De omliggende regio (Castricum, IJmuiden) is daardoor per bus goed bereikbaar. Het centraal sta1on (Haarlem Centraal) is gelegen op circa 1 kilometer afstand van het getaxeerde. Haarlem Centraal is een intercity-sta1on waardoor grote delen van Nederland snel en eenvoudig bereikbaar zijn.

4.3 Voorzieningen Het getaxeerde heeg een goed voorzieningenniveau. De Walkscore is een manier om het voorzieningenniveau binnen loopafstand te kwan1ficeren. De loca1e heeg een Walkscore van 99 op een schaal van 0 tot 100, welke in de onderstaande ayeelding is weergegeven. Deze score geeg aan dat het getaxeerde is gelegen in een gebied waar binnen loopafstand nagenoeg alle voorzieningen (horeca, winkels, supermarkten e.d.) gesitueerd zijn.

Bron: Walkscore.com d.d. 5-10-2022

4.4 Parkeren Nabijgelegen parkeerplaatsen/parkeergarages zijn De Kamp, Raaks, De Appelaar en Houtplein. De tarieven voor overdekt parkeren bedragen ca. € 3,34 per uur, maar variëren per loca1e. Ook zijn bijv. voor koopavonden kor1ngen aanwezig. Ook zijn er diverse fietsenstallingen in het centrum aanwezig. Onder andere ter plaatse van de Botermarkt (265 plaatsen), Jacobijnestraat (600 plaatsen) en Hortusplein (1.000 plaatsen, 45 oplaadpunten). De kosten van fietsparkeren zijn overwegend gra1s. Pagina 15 van 44

Op de volgende pagina ingevoegde ayeelding zijn de loca1es van de parkeergarages (fietsen en auto’s) weergegeven. Met oranje cirkel is de te taxeren loca1e weergegeven.

Bron: Haarlembereikbaar.com d.d. 5-10-22

Pagina 16 van 44

5. RUIMTELIJK BELEID 5.1 Uitgangspunten

1. Indien de taxateur onderzoek heeg verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde, zijn de resultaten van dit onderzoek in het waardeoordeel betrokken. 2. In het geval dat er geen onderzoek is verricht, is taxateur er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en ves1gings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. 3. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te res1tueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 4. Taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.

5.2 Bestemmingsplan Naam bestemmingsplan

: Vijioek/Heiliglanden - De Kamp

Planstatus

: Onherroepelijk (vastgesteld 2018-06-14)

Enkelbestemming

: Centrum - 1

Dubbelbestemming

: Waarde - Archeologie 1b Waarde - Beschermd stadsgezicht

Func1eaanduiding:

: Specifieke vorm van centrum - centrum 1 Specifieke bouwaanduiding - orde 1

Bron: ruimtelijkeplannen.nl d.d. 5-10-2022

Ook gelden er een 2-tal repara1eplannen (B en C) op deze loca1e. Deze hebben geen bijzondere invloed op het te taxeren object.

Pagina 17 van 44

5.3 Gebruik De voor 'Centrum -1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: Begane grond a.

detailhandel met daaraan ondergeschikte en daarmee verbonden horeca van categorie 1, tot niet meer dan 30 % van het brutovloeroppervlak, zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken;

b.

publieksgerichte dienstverlening;

c.

horeca van categorie 1, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1';

d.

horeca t/m categorie 2, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2';

e.

horeca t/m categorie 3, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3;

f.

maatschappelijke voorzieningen zoals bedoeld in ar1kel 10.1, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk';

g.

een sociëteit, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verenigingsleven';

h.

een supermarkt, uitsluitend ter plaatse van de specifieke aanduiding 'supermarkt';

i.

bijbehorende voorzieningen, zoals voorzieningen ten behoeve van de func1es op de overige verdiepingen, verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Overige verdiepingen 1.

wonen, zoals bedoeld in 16.1 onder a;

2.

de func1es genoemd in 4.1.1 onder a tot en met f, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - centrum 1';

3.

een sociëteit, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘verenigingsleven';

4.

bijbehorende voorzieningen, zoals voorzieningen ten behoeve van de func1es op de begane grond.

De voor 'Waarde- Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in de toelich1ng aangegeven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing. ‘Orde 1’ betreg bouwwerken die beschermd zijn op grond van de Erfgoedwet, de provinciale of gemeentelijke Monumentenverordening. Het object is momenteel niet in gebruik en kan daarom niet worden getoetst aan de bestemming.

Pagina 18 van 44

5.4 Verwach_ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid Het object maakt onderdeel uit van een ontwikkeling. In het te vernieuwen pand komen appartementen, fiets- en auto-parkeerplekken, werkruimtes, winkelruimtes en horeca. •

De begane grond en de 1e verdieping blijven in gebruik als winkelruimte;

•

Voor de 2e en 3e verdieping wordt gedacht aan bedrijfsma1ge func1es, zoals een flexibel kantoorconcept;

•

Op de 5 hoogste verdiepingen komen 30 tot 35 appartementen;

•

Het is de bedoeling dat op de hoogste verdieping(en) weer iets komt waar iedereen toegang toe heeg, bijvoorbeeld horeca;

•

Op -2 in de kelder komen parkeerplaatsen voor bewoners;

•

Op -1 komt een grote gemeentelijke fietsenstalling met ca. 800 fietsparkeerplekken. Daarnaast komen op dat niveau ook de bergingen voor de appartementen.

De planning is om eind 2022 de aanvraag van de omgevingsvergunning in te dienen, eind 2023 te starten met de bouwwerkzaamheden en medio 2025 het object op te leveren.1

5.5 Programma Aanpak S_kstof (PAS) De taxa1e vindt plaats onder het uitgangspunt dat de uitspraak van de Raad van State d.d. 29 mei 2019 over de PAS geen belemmering vormt voor de realisa1e van enig object op deze loca1e.

5.6 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Er is geen vermelding op de kadastrale uinreksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6). Deze informa1e is onnrokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlage(n).

5.7 Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht Uit het Rijksmonumentregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijkt dat het object wel een monumentale status heeg. De waardering zoals opgenomen in akte Hyp4 deel 82748 nummer 146 luidt als volgt: “Het uit 1930-34 daterende pand van Vroom & Dreesmann is van algemeen belang door zijn architectuurhistorische en cultuurhistorische waarden, als zijnde een nog deels gaaf bewaard warenhuis uit het Interbellum in een s:jl die een mengeling is van Amsterdamse School, Art Déco en Nieuwe Zakelijkheid. Daarnaast is het pand van algemeen belang door zijn grootschaligheid; een dergelijk groot en hoog gebouw was in de bouw:jd uniek voor Haarlem. Ook is het pand van algemeen belang door zijn beeldbepalende ligging in het centrum van Haarlem, op de hoek VerwulK/Grote Houtstraat/Gierstraat.”

1 Bron: hnps://haarlem.nl/herontwikkeling-grote-houtstraat-70-oude-vd

Pagina 19 van 44

Uit raadpleging van een overzicht met beschermde stads- en dorpsgezichten van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijkt dat de loca1e wel onder een gebied valt dat is aangewezen als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht (volgens overgangsrecht in Erfgoedwet). Figuur hieronder laat zien dat het te taxeren object binnen het beschermd stadsgezicht valt.

Bron: cultureel erfgoed.nl d.d. 5-10-2022

Pagina 20 van 44

6. TOESTAND BODEM 6.1 Uitgangspunten

1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van gigige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de func1onaliteit van het perceel aantasten. 2. Taxateur heeg geen uitgebreid onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 3. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een nega1ef milieuaspect betekent dit niet dat er geen nega1eve milieuaspecten zijn. Het feit dat er nega1eve milieuaspecten worden vermeld betekent niet al1jd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. 4. Tenzij uit de rapportage anders blijkt, is taxateur bij de taxa1e ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. 5. Taxateur heeg aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen.

6.2 Bodemloket Wij raadpleegden www.bodemloket.nl voor het verkrijgen van informa1e over mogelijke verontreiniging en uitgevoerd onderzoek. Er bleek geen informa1e op deze website aanwezig.

6.3 Gemeentelijke informa_e Uit de website van de gemeente Haarlem blijkt dat de te taxeren loca1e voldoende is onderzocht en de beoordeling ‘onverdacht/niet verontreinigd’ van toepassing is.

Pagina 21 van 44 Bron: kaart.haarlem.nl d.d. 5-10-2022

Uitgangspunt vormt dat er - voor wat betreg het gehele (nog te splitsen) complex - geen waardebeïnvloedende hoeveelheden verontreiniging aanwezig zijn.

6.4 PFAS-regelgeving Uitgangspunt in de taxa1e is dat bij oplevering van het object sprake is van een gesloten grondbalans ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

6.5 Kans op overstromingen en wateroverlast De website van het Actueel Hoogtebestand Nederland geeg aan dat de loca1e op circa 2,34 meter boven NAP ligt. De internetpagina overstroomik.nl van de Rijksoverheid geeg aan dat de kans op overstroming waarschijnlijk niet aanwezig is. Verderop kan er wel hoogwater zijn, waardoor er op dat moment waarschijnlijk geen voorzieningen zijn op loca1e.

Pagina 22 van 44

7. OMSCHRIJVING OBJECT 7.1 Uitgangspunten

1. Hoewel taxateur bij de inspec1e en opname van de onroerende zaak een idee heeg kunnen vormen over de staat van onderhoud, heeg hij, voor zover hij in staat gesteld is om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2. Bij de beoordeling van het onderhoud is een rela1e gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of func1onele veroudering van de onderdelen is daarbij in rela1e gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (mul1-) func1onaliteit van het gehele gebouw. 3. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeg slechts een indica1ef inzicht. Voor meer gedetailleerde informa1e adviseert taxateur een bouwkundig onderzoek. 4. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installa1es in func1onerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installa1es is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 5. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 6.

Ten behoeve van een taxa1e waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspec1e achteraf. 7. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 8. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisa1eins1tuut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, defini1es en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. 9. Taxateur heeg geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspec1edatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxa1erapport. De situa1e per peildatum is leidend. 10. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energiepresta1ecer1ficaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energiepresta1ecer1ficaat gaat hij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen.

Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energiepresta1ecer1ficaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energiepresta1ecer1ficaat geen nega1eve gevolgen heeg voor de waarde. 11. Bij de inspec1e van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. 12. Buiten deze taxa1e blijven inventaris en/of branche-specifieke inrich1ngen.

7.2 Object Soort object

Souterrain (laag -1) en gedeelte begane grond van rijksmonumentaal mul1func1oneel complex

Huidig gebruik

In gebruik bij derden

Beoogd gebruik

Eigen gebruik danwel belegging (bijzonder uitgangspunt)

Kwaliteit object

Goed Pagina 23 van 44

7.3 Bouwaard Het aan drie zijden vrij gelegen warenhuis op de hoek Grote Houtstraat/Verwulg/Gierstraat telt in totaal 1en bouwlagen. Deze 1en bouwlagen betreffen acht verdiepingen boven de grond en twee kelderverdiepingen. Van de acht verdiepingen boven het maaiveld zijn er zeven oorspronkelijk en is er één in het midden van de jaren '60 bijgeplaatst. Het pand is gebouwd op een samengesteld grondplan en bestaat uit een betonskelet bekleed met gele baksteen. In de gevels wordt de baksteen afgewisseld door detailleringen van zandsteen en mergel. Het geheel wordt gedekt door een plat dak, met uitzondering van de zuidelijke aanbouw aan de Gierstraat-zijde. Deze vier bouwlagen hoge aanbouw, waar zich het magazijn en de kantoren bevinden, wordt gedekt door een zadeldak met zwarte pannen. Het pand heeg een sterke horizontale geleding die wordt veroorzaakt door de omlopend aangebrachte horizontale banden van zandsteen en de horizontaal gerichte vensterreeksen. De vensters zijn gevuld met glas-in-lood en de onderste helgen van de ramen zijn merendeels dichtgezet met bordeauxrode platen. Tussen de vensters bevinden zich natuurstenen blokken. De etalagezone bestaat uit een onder een luifel gelegen doorlopende reeks van winkelruiten. De deuren van de met graniet beklede entrees aan de Verwulg-zijde, Grote Houtstraat-zijde en Gierstraat-zijde, zijn vernieuwd.

De gevelvlakken zijn plas1sch behandeld en zijn op de hoeken veelal gebogen. In de westelijke gevel van het pand, aan de kant van de Gierstraat, bevindt zich het trappenhuis. Dit brede trappenhuis is van buiten duidelijk herkenbaar door de grote, ver1cale glas-in-lood vensters met de omgebogen gevelvlakken aan weerszijden. In de hoek van het Verwulg en de Gierstraat bevindt zich, schuin achter het 18de-eeuwse pand van Van der Pigge dat bij de bouw van het warenhuis als enige is blijven staan, de hoogopgaande hoektoren. Deze hoektoren domineert, als ver1caal element, vanaf deze zijde het warenhuis. De hoektoren bestaat uit een vierkant bakstenen torenlichaam met daar bovenop, als bekroning, een cirkelvormige glazen verlich1ngstoren. Op de gevels bevinden zich enkele oorspronkelijke vlaggenmasthouders uit natuursteen en metaal.2 Momenteel is er een verlich1ng-, audio-, alarm- en ven1la1e-installa1e aanwezig. De vrije hoogte is ca. 3,5 meter, hoogte tot onderkant begane grond vloer is ca. 4 meter.

7.4 Indeling Het souterrain is thans nog enkel intern bereikbaar via het trappenhuis en met een 2-tal ligen. Ook is er een noodtrappenhuis aanwezig, alsmede een roltrap (welke nog komt te vervallen). De ruimte is nagenoeg geheel vrij indeelbaar, waarbij de indeling gedomineerd wordt door de betonstructuur van het gebouw. Er zijn enkele kleine zijruimten aanwezig voor installa1es, opslag of sanitair. Er is een fotobijlage aangehecht die de huidige situa1e weergeeg. Toegang vanaf de buitenzijde is nog niet gecreëerd. In de uitwerking van de scenario’s wordt rekening gehouden met een 2-tal ingangen, namelijk een hoofdingang aan de Gierstraat en een ondergeschikte ontslui1ng (loopdeur) aan de Grote Houtstraat.

2 Bron: akte Hyp4 deel 82748 nummer 146

Pagina 24 van 44

Planegronden behorende bij de nieuwe situa1e zijn aangehecht als bijlage. De fietsenstalling biedt plaats van ca. 800 fietsen. Fietsplaatsra1o is 1:1,60. Bron: Voorlopig Ontwerp Defini1ef 30-9-2022.

7.5 Vloeroppervlakten

1. Door taxateur opgemeten oppervlakten zijn geen meetcer1ficaat op basis van NEN 2580 voor de specifica1e van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 2. B.V.O.: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstruc1es, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. 3. V.V.O.: De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correc1e glaslijn”. Deze correc1e wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen, de afstand tussen de meetlijn voor neno-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 1,5 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. Omschrijving

BVO

Begane grond (Gierstraat)*

ca. 100 m2

Souterrain

ca. 1.278 m2

Bron: concept voorstel indeling begane grond Houtstraat 70 Haarlem d.d. 11 mei 2022 en concept voorstel indeling verdieping -1 Houtstraat 70 Haarlem d.d. 11 mei 2022 * De entree aan de Grote Houtstraat is niet separaat opgenomen vanwege het feit dat dit niet behoort tot het zelfstandige gebruik. De gebruikers van de parkeerplaats (-2) gebruiken dit eveneens als noodtrappenhuis. Bovendien is de oppervlakte zeer beperkt (<10 m2).

7.6 Huurovereenkomst

1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat er bij de expira1e van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/ verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht. 2. Taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. 3. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn ondertekend en dat huurpenningen, bankgaran1es, op1ebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. 4. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informa1e inzake de BTW-agrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. 5. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat par1jen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. 6. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte heeg taxateur een indica1e gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van ar1kel 7:303 BW. De in ar1kel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden Pagina 25 van 44

vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Deze opgave is dan ook niet meer dan indica1ef. 7. Taxateur verricht geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekoms1ge) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verricht hij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekoms1ge) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen. Door opdrachtgever is een concept huurovereenkomst (7:230a met bijbehorende algemene bepalingen) ter beschikking gesteld genaamd: ‘Concept 15 september 2022’. De belangrijkste voorwaarden zoals deze blijken uit dit concept zijn hierna kort weergegeven: Verhuurder

: A3 Twee B.V.

Huurder

: Gemeente Haarlem

Adres

: Grote Houtstraat 70, Haarlem

Oppervlakte

: ca. 100 m2 BVO t.p.v. begane grond en ca. 1.278 m2 BVO kelder (-1)

Gebruik

: Fietsenstalling c.a.

Duur

: 20 jaar na datum bouwkundige oplevering

Verlenging

: 5 jaar (telkenmale)

Opzegging

: 1 jaar

Aanvangshuurprijs

: € 226.700,- per jaar exclusief BTW

Indexering

: Jaarlijks, conform CPI

Bijzonderheden

: Huurvrije periode van 3 maanden, eenmalige verbouwingsbijdrage door huurder van € 250.000,- exclusief BTW, 2-tal ontbindende voorwaarden aanwezig (vergunning en verkeer), al dan niet huren van 20 m2, medegebruik door ruimte door bovenbewoners, afwerkingsniveau (conform bijlage 6), opschortende voorwaarde goedkeuring B&W/Raad, recht van koop.

Ten aanzien van het huren van de 20 m2 (in de hoek gesitueerd tegen Van der Pigge) wordt aangenomen dat deze ruimte tot het gehuurde behoort. Daarnaast wordt in deze taxa1e aangenomen dat aan alle voorwaarden wordt voldaan zodat de huurovereenkomst volledige rechtskracht verkrijgt en een onherroepelijke status heeg. Tot slot wordt opgemerkt dat deze concept huurovereenkomst enkel van toepassing is bij de waardering van situa1e 2 zoals genoemd in §2.6. De huurovereenkomst is aangehecht als bijlage.

7.7 Duurzaamheid De mate van duurzaamheid kan worden gekwalificeerd als: goed. Reden voor deze kwalifica1e ligt in het feit dat het een souterrain betreg en daardoor nauwelijks over vensters beschikt. Hierdoor ontsnapt er geen warmte en hoeg in de zomer eveneens nauwelijks gekoeld te worden. Er wordt dan ook geen verwarming gerealiseerd ter plaatse van de te taxeren loca1e.

Pagina 26 van 44

Cer_ficaten

Aanwezig

BREEAM

Nee

Green Key

Nee

Energielabel

Nee

Energiescan

Nee

Energieaudit

Nee

7.8 Asbest Er zijn geen asbesthoudende stoffen waargenomen, voorts is er geen inventarisa1erapport overhandigd waaruit de aanwezigheid hiervan blijkt. Taxateur neemt daarom aan dat er geen asbesthoudende stoffen in het object aanwezig zijn.

7.9 Fundering Dit postcodegebied (o.a. 2011GA) bevat 15 panden (BAG). Van deze panden is 100% gebouwd voor 1970. Panden gebouwd voor 1970 kennen meermaals houten funderingspalen. Deze kunnen kwetsbaar zijn, met name in gebied met een beperkte draagkracht van de bodem. In steden is een bodemindeling soms niet goed te maken door de ontstane bodemdiversiteit. In het algemeen geldt dat met name steden in West- en Noord-Nederland kwetsbare bodemgebiedsdelen kennen. Aandacht voor funderingsproblema1ek bij houten funderingspalen is daar op zijn plaats.3

3 Bron: hnps://www.kcaf.nl/funderingsviewer/

Pagina 27 van 44

8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES 8.1 Uitgangspunten

1. Een taxa1e is 1jdaiankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informa1e en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspec1edatum maar vóór de waardepeildatum, worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) al1jd verwerkt in de waardering. 3. Wanneer na de waardepeildatum, maar voor de datum van de rapportage, een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substan1ële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situa1e. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxa1erapport. 4. Toekoms1ge (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

8.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt Macro-economische status Het nieuwe kabinetsbeleid in de Miljoenennota leidt in doorsnee tot ruim 3% meer koopkracht in 2023. Dit gaat ten koste van een daling van het overheidssaldo met 1,5% bbp in 2023. De armoede neemt in 2023 af. Een nieuwe stresstest “Kosten van levensonderhoud” laat zien dat de kwetsbaarheid als gevolg van een laag inkomen is afgenomen als gevolg van het 1jdelijk beleid, daar staat tegenover dat de kwetsbaarheid als gevolg van een hoge energierekening is toegenomen. De oorlog in Oekraïne en de daaruit volgende energiecrisis zorgen voor een kanteling in het economisch beeld. De infla1e holt de huishoudbestedingen uit, waardoor de economie na sterk herstel uit de coronacrisis in een duidelijk lager groeitempo belandt. Het kabinetsbeleid dempt dit effect, waardoor de consump1egroei guns1ger is dan eerder voorzien. Bedrijven profiteren van de gestune vraag, waardoor de produc1e groeit in 2023. De onderkant van de inkomensverdeling gaat er het meest op vooruit als gevolg van het beleid. Waar eerder een verdere oploop van het aantal personen in armoede werd geraamd, resulteert na verwerking van het beleid een daling tot 4,9% in armoede van de bevolking.

Het beleid is wel grotendeels 1jdelijk, dit betekent dat als de energieprijzen ook na 2023 hoog blijven, de armoede bij ongewijzigd beleid weer zal s1jgen en de koopkracht zal dalen. Om de onzekerheid te benadrukken, zijn ook varianten met een lagere en hogere gasprijs doorgerekend. In een onguns1g scenario is de koopkrachtontwikkeling in 2022 en 2023 cumula1ef ruim 4% punt slechter.4

Bron: CPB 4 Bron: CPB, Macro Economische Verkenning 2023

Pagina 28 van 44

Omdat er geen sprake is van enige marktwerking op het gebied van (openbare) fietsenstallingen wordt hierna enkel melding gemaakt van de marktomstandigheden van die asset-class die planologisch én fysiek zijn toegestaan. Na:onale marktomstandigheden (winkels) De markt van kleinere winkelruimte tot 100 m² is in het tweede kwartaal van dit jaar meer in trek dan winkels boven 500m². In kwartaal 2 2022 daalde de opname met 11% vergeleken met kwartaal 1 2022. In het tweede kwartaal 2022 nam het aanbod met 3% af ten opzichte van het eerste kwartaal 2022. De infla1e en onzeker economisch perspec1ef zenen druk op de huurcontracten. Huurders vragen daarom om afspraken over de huurprijs, de maximale s1jging en flexibiliteit in de huurovereenkomst. NVM-makelaars zien daarnaast dat de trend van herbestemming van winkels naar woonruimte doorzet. Op de hierna ingevoegde ayeeldingen worden de verandering in opname en aanbod getoond in de recente historie. Ook wordt inzicht gegeven in het totale aanbod per provincie.5

Bron: NVM

5 Bron: NVM

Pagina 29 van 44

Regionale marktomstandigheden (Haarlem) Hierna worden enkele ayeeldingen getoond die inzicht geven in de huidige marktsitua1e in de gemeente Haarlem. Zo wordt onder ander het aanbod- en transac1eniveau getoond. Duidelijk is dat er sprake is van een stabiel aantal transac1es en metrage. Het aanbod daarentegen is het laatste jaar toegenomen.

Bron: NVM

Voorts wordt hierna inzicht verschag in de huur- en koopprijzen van winkelvastgoed in de gemeente Haarlem. De mediane transac1eprijs (huur) is het laatste jaar aanzienlijk gedaald. Voor wat betreg de mediane koopprijs is daarentegen een significante s1jging aanwezig.

Bron: NVM

Pagina 30 van 44

Bron: NVM

Vanwege de generieke data en de onderlinge verschillen (sterk heterogeen vastgoed) wordt door ondergetekende met name aandacht besteed aan gerechercheerde referen1es. Beleggingsmarkt De historische rendementen van retailvastgoed kenmerken zich door een lage correla1e met kantoren, logis1ek en woningen. Hierdoor heeg retail een posi1ef effect op de verhouding tussen het risico en rendement van de portefeuille. Het directe rendement op retailvastgoed is bovendien minder hard gedaald dan dat op woningen, kantoren en logis1ek. Door het toenemend aantal consumentenbestedingen zal de vraag naar retailvastgoed weer aantrekken. Weliswaar blijg een groter deel van de bestedingen via het online kanaal gaan, het grootste gedeelte wordt nog steeds in fysieke winkels besteed. Hierdoor zullen de huurniveaus de komende kwartalen stabiliseren. De aanvangsrendementen lopen als gevolg van een toenemende risicopremie nog licht op, waardoor gedurende 2022 weer perspec1ef ontstaat voor het totaalrendement en er langzaam weer een goed instapmoment ontstaat. Hierdoor verbetert de rela1eve posi1e van retail ten opzichte van kantoren, woningen en logis1ek. In de ayeelding hierna wordt het verschil tussen de aanvangsrendementen en de trend weergeven.

Uit deze analyse blijkt dat de huidige aanvangsrendementen momenteel bijna 90 basispunten boven de trend liggen, historisch gezien een zeer extreme afwijking.

Pagina 31 van 44 Bron: Syntrus Achmea Outlook 2022-2024

Hoewel gean1cipeerd wordt op hogere aanvangsrendementen, zal deze s1jging naar verwach1ng minder extreem zijn en de komende kwartalen deels herstellen. Dit geldt in ieder geval voor de toekomstbestendige objecten in de kernwinkelgebieden.6 De tophuren in alle Nederlandse binnensteden daalden, met name van winkelvloeren op verdiepingen of in kelders. Huurdalingen van zo’n 50% waren het afgelopen jaar niet ongewoon. Het verhoogde risico in de huurinkomsten vertaalde zich naar hogere aanvangsrendementen vooral in de aanloopstraten, niet de prime winkelgebieden. Het resultaat: de kapitaalwaarden van winkelvloeren op de eerste verdieping en daarboven zijn zó laag geworden, dat renova1e naar woningen, kantoren of bou1quehotels een aantrekkelijk alterna1ef is. Iets waar vooral lokale, ondernemende beleggers wel raad mee weten. Uitdagingen in deze transforma1es zijn de hoge bouwkosten en de processen van bestemmingswijzigingen, die soms nog stroperig verlopen.7

Bron: CBRE Research

6 Bron: Syntus Achmea Outlook 2022-2024 7 Bron: CBRE Research

Pagina 32 van 44

8.3 Referen_es (huur) Ten einde inzicht te verkrijgen in het huurniveau van winkels in de omgeving is gezocht naar referen1etransac1es die recent (uiterlijk 1 september 2019) hebben plaatsgevonden. Als bron zijn o.a. data van NVM i.c.m. Locatus gebruikt en er is een minimale oppervlakte aangehouden van 200 m2. Huurreferen_es

Grote Houtstraat 163, Haarlem

Grote Houtstraat 52-60, Haarlem

Grote Houtstraat 147, Haarlem

Ondertekening overeenkomst

15 juni 2020

oktober 2021

27 september 2019

Vloeroppervlakte

ca. 223 m2

ca. 400 m2 b.g. ca. 700 m2 1e verd. ca. 825 m2 2e verd. ca. 450 m2 3e verd.

ca. 164 m2 b.g. ca. 146 m2 1e verd.

Huurprijs

€ 60.000,- per jaar

€ 380.000,- per jaar

€ 36.000,- per jaar

Per m2

€ 359,- per m2 ITZA*

€ 444,- per m2 ITZA*

€ 237,- per m2 ITZA*

Eigenschappen

- begane grond - A1 - smal front - huurder Fabluxe

- A1 - breed front - diverse verdiepingen - huurder SoLow

- A1 - smal front - diverse verdiepingen - huurder Lampyes

Foto

Objec_vering (referen_e t.o.v. getaxeerde) Loca:e

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Omvang

Kleiner

Groter

Kleiner

Oplevering

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Zichtbaarheid

Beter

Beter

Beter

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Gebruiksmogelijk.

* De hiervoor opgenomen prijs per m2 ITZA heeg betrekking op de eerste zone (zone A) ter plaatse van de begane grond. Deze dient voor een souterrain nog gecorrigeerd te worden. Naast de hiervoor opgenomen transac1es is taxateur bekend met een recente transac1e van een op de 1e verdieping gelegen winkelruimte (ToyChamp) te Zaandam waar ca. 1.700 m2 is verhuurd per juni 2022. De ruimte is in het stadscentrum gelegen (Hermitage), naast de Mediamarkt. De gerealiseerde huurprijs bedraagt € 115,- per m2. Bron: verhurend makelaar.

Pagina 33 van 44

Voorts is aan de Gedempte Gracht 3 een ruimte verhuurd met een oppervlakte van ca. 1.131 m2 die vrijwel geheel op de 1e en 2e verdieping is gelegen. Deze ruimte is casco opgeleverd en per augustus 2020 verhuurd aan Westend (een snookercentrum). De gerealiseerde huurprijs bedraagt € 75,- per m2 per jaar. Tot slot is taxateur eveneens bekend met een 2-tal huurtransac1es ten behoeve van de realisa1e van een openbare fietsenstalling, namelijk: Ro+erdam Medio 2021 is ter plaatse van de kelder van de Hudson’s Bay te Ronerdam (Hoogstraat 185) een ruimte verhuurd met een oppervlakte van 1.352 m2 in de kelder en 97 m2 op de begane grond (ca. 1.000 plaatsen). De loop1jd van de huurovereenkomst bedroeg 20 jaar en verlengingsperioden van 10 jaar. Ontslui1ng van de kelder vindt plaats aan de Rode Zand. Het object wordt casco opgeleverd. De kale huurprijs per m2 bedraagt € 155,-, totaal € 241.800,- per jaar (prijspeil juli 2021). Indexering conform CPI alle huishoudens, voor het eerst één jaar na ingangsdatum. Naast de huur voldoet de huurder aan verhuurder een eenmalige bijdrage van € 25.000,- i.v.m. ver1cale ontslui1ng. Naast de huur heeg huurder een investeringsbudget geraamd van 1,2 mln EUR t.b.v. inrich1ng van de stalling. Fietsplaatsra1o is 1:1,35.

Leiden Medio 2021 is ter plaatse van een kelder in het centrum (Mosterdsteeg-Breestraat) van Leiden eveneens een ruimte verhuurd ten behoeve een fietsenstalling (ca. 425 plaatsen). Er is een contract aangegaan voor een periode van 10 jaar, te verlengen met nogmaals 10 jaar. De huurprijs bedraagt € 90.000,- per jaar exclusief BTW. Er is geen indexering overeengekomen. De investeringskosten ad. € 63.000,- zijn voor rekening van huurder. De huurprijs per m2 bedraagt (naar schaung) € 138,50. Fietsplaatsra1o is 1:1,53. Conclusie o.b.v. marktonderzoek Naar aanleiding van het hiervoor genoemde marktonderzoek en enkele interviews met retailmakelaars concludeert taxateur dat de ITZA-prijs per m2 in dit gedeelte van de Grote Houtstraat zich tussen de € 400,- en € 500,- per m2 bevindt. Deze prijs is van toepassing bij een ruimte gelegen op de begane grond met een goed front aan de Grote Houtstraat en een goede hoogte. Wanneer wordt gekeken naar de verdieping (-1 of +1) vindt veelal een afslag plaats waardoor maximaal ca. 35% van de prijs resteert, daarmee € 157,50 per m2 wanneer dit in combina1e met de begane grond (en het front aan de Grote Houtstraat) wordt verhuurd. De discount van 35% is het gevolg van verminderde zichtbaarheid, ontbreken daglicht, (minder) ideale looproutes van consumenten en kostenverhogende werking vanwege (extra) inzet personeel.

Daar de entree van het te taxeren object aan de Gierstraat wordt gesitueerd alsmede het ontbreken van daglicht acht taxateur een restant van max. 25% realis1sch. Op basis van het hiervoor genoemde gemiddelde van € 450,- levert dit € 112,50 per m2. Deze prijs past ook bij het beeld van de grotere - op de verdieping gelegen - oppervlakten te Zaandam. In referen1e naar de transac1es van SoLow te Haarlem (verrekening ITZA) en de fietsenkelder te Ronerdam (hogere ITZA-prijs aldaar) past deze afslag/ prijs eveneens. Pagina 34 van 44

8.4 Referen_es (koop) Ten einde inzicht te verkrijgen in het koopniveau van objecten in de omgeving is gezocht naar referen1etransac1es die recent (uiterlijk 1 januari 2020) hebben plaatsgevonden. Als bron zijn o.a. data van NVM gebruikt en er is een minimale oppervlakte aangehouden van 200 m2. Koopreferen_es

Grote Houtstraat 96, Haarlem

Grote Houtstraat 42-44, Haarlem

Grote Houtstraat (vertrouwelijk), Haarlem

Foto

Vertrouwelijk

Ondertekening akte

26 augustus 2022

1 december 2020

5 oktober 2021

Perceeloppervlakte

269 m2

253 m2

109 m2

Vloeroppervlakte

ca. 220 m2 b.g. ca. 260 m2 verd.

ca. 247 m2 b.g. ca. 494 m2 verd.

ca. 100 m2 b.g. ca. 180 m2 verd.

Transac1eprijs

€ 2.200.000,- k.k.

€ 2.550.000,- k.k.

€ 1.650.000,- k.k.

Inschaung huur/BAR

o.b.v. € 120.000,- levert 5,45% BAR k.k.

o.b.v. € 172.500,- levert 6,75% BAR k.k.

o.b.v. € 90.000,- levert 5,45% BAR k.k.

Eigenschappen

- verhuurd aan Jeans

- niet verhuurd - twee verdiepingen - A-loca1e - volle eigendom

- verhuurd - twee verdiepingen - A-loca1e - volle eigendom

Center

- twee verdiepingen - A-loca1e - volle eigendom

Objec_vering (referen_e t.o.v. getaxeerde) Loca:e

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Omvang

Kleiner

Kleiner

Kleiner

Oplevering

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Vergelijkbaar

Zichtbaarheid

Beter

Beter

Beter

Uitstraling

Beter

Beter

Beter

De hiervoor opgenomen transac1es leveren inzicht in de bruto rendementen in het kernwinkelgebied van Haarlem. De niet-verhuurde situa1e ter plaatse van nr. 42-44 in combina1e met de rela1ef grote verdiepingen lijkt de onderbouwing te leveren voor de conserva1evere yield. Het 1jdseffect speelt daarbij mogelijkerwijs ook een rol omdat eind 2020 de rentes hoger waren dan medio 2022. Een bruto yield k.k. van ca. 5,50 tot 6,00% lijkt passend voor courant vastgoed (verhuurde winkel met twee verdiepingen). In deze taxa1e dient te worden gecorrigeerd voor het souterrain in combina1e met de omvang van het object. Dit levert een beperking op de doelgroep. Pagina 35 van 44

9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING 9.1 Courantheid Onderwerp

Competen_e

Kwalifica_e

Loca1e

A1-loca1e

Uitstekend

Vastgoedobject

Souterrain, hoofdentree aan Gierstraat, royaal oppervlak, beperkte vrije hoogte, rijksmonument

Ma1g

Mate van verkoopbaarheid

Indien langjarig verhuurd aan solvabele huurder: Indien leeg:

Uitstekend Redelijk

Mate van verhuurbaarheid

Grote retailers hebben al posi1es in Haarlem centrum, entree aan verkeerde zijde, beperkte hoogte / beperkte doelgroep

Ma1g

9.2 Kwalita_eve gevoeligheidsanalyse (SWOT) Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komt ondergetekende op onderstaand beeld: Strengths

Weaknesses

A1-loca1e

Entree aan Gierstraat

Onderdeel van landmark (en Rijksmonument)