2 Bijlage 1 Transformatie Zuidstrook Waarderpolder bijlage Rapport AT Osborne
Tekst van het document
doen in het gebied om ruimtelijke kwaliteit toe te
praktisch geschoolden. Het toevoegen van
voegen evenals meer arbeidsplaatsen alsmede het
bouwlagen is een optie voor het genereren van
behouden en verbeteren van een aantrekkelijk
kantoorruimte, maar is gezien het gewicht van de
ondernemings-, vestigings- en verblijfsklimaat.
machines niet geschikt voor productie. Naar verwachting kan voor de productie gebruik worden
3.3.1.8
gemaakt van het leegstaande pand en het huidige
DNP huurt haar gebouw van een Zweedse
pand van de Nederlandse Bank.
vastgoedeigenaar. Bij deze Haarlemse vestiging
DNP
werken ca. 200 medewerkers. Het bedrijf heeft IDEMIA voorziet eveneens groei, waarbij het bedrijf
Japanse roots en DNP is wereldwijd één van de
naar verwachting tenminste de komende 10 tot 15
grootste bedrijven geworden op het gebied van
jaar op deze locatie verwacht te blijven. Een
technologie voor verschillende print- en
verhuizing is voor het bedrijf erg ingrijpend en
coatingsoorten. Vandaag de dag heeft het bedrijf
voorlopig niet aan de orde, omdat de beoogde groei
bijna 40.000 werknemers in Azië, Europa en Noord-
inpandig te realiseren is.
Amerika. Recent heeft DNP haar huurcontract verlengd tot 2032. De verwachting is op de bestaande
Zowel IDEMIA al de Koninklijke Joh. Enschedé zijn
locatie vanaf 2028 meer ruimte nodig is om als bedrijf
positief ten aanzien van zowel een intensivering van
te groeien.
arbeidsplaatsen in de Zuidstrook Waarderpolder, alsmede het creëren van aantrekkelijk
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
26 van 44
DNP is positief ten aanzien van zowel een
geïdentificeerd. Dit zijn brandpunten, veelal
intensivering van arbeidsplaatsen in de Zuidstrook
gekenmerkt door functiemenging en het faciliteren
Waarderpolder, alsmede het creëren van
van ontmoetingsplekken, waarvan de aantrekkende
aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en
werking een versterkende werking kan hebben op de
verblijfsklimaat.
ontwikkeling van de Zuidstrook Waarderpolder. Er is met uitzondering van aantal partijen in Oostpoort
3.3.1.9
Bridges Real Estate
Bridges Real Estate is eigenaar en ontwikkelaar van
(ook een aanjager) niet met deze stakeholders gesproken.
vastgoed en eigenaar van het terrein waarop Joh. Enschedé en IDEMIA zijn gehuisvest. Bridges investeert op tal van plaatsen in Nederland in het
Deze brandpunten zijn: •
Grenzend aan de Zuidstrook bevindt zich het
aankopen van vastgoed en kansrijke grondposities.
OV-knooppunt Spaarnwoude met trein- en
Graag blazen zij nieuw leven in bestaande gebouwen
busverbindingen en een viertal ov-fietsen.
door renovatie maar ook (her)ontwikkeling. Uit het
Dit knooppunt faciliteert een goede ov-
gesprek kwam naar voren dat Bridges voor haar bezit
bereikbaarheid van het gebied met het ov,
in Haarlem verschillende ruimtelijke concepten heeft
met kansen tot uitbreiding van
laten uitwerken, waarover zij het gesprek wil
(deel)mobiliteitsalternatieven.
aangaan met de gemeente Haarlem. Bridges draagt
•
De voormalige Koepelgevangenis, gelegen in
graag bij aan de ambities van de gemeente ten
Spaarnesprong en grenzend aan de
aanzien van de ontwikkeling van Oostpoort en
Zuidstrook, is in 2022 opnieuw gebruik
daarmee ook de Zuidstrook.
genomen als multifunctioneel gebouw waar werken en leren wordt gecombineerd met
3.3.1.10
ontmoeten en recreëren. In het gebouw
Overige stakeholders
In de Zuidstrook zijn nog meer bedrijven gevestigd,
bevinden zich kantoren, sociale en
zowel kleine, middelgroot als groot met wie nog niet
onderwijsinstellingen, een bioscoop en
is gesproken. In de volgende fase wordt de
horeca.
stakeholderspeiling uitgebreid waarbij zoveel mogelijk alle bedrijven betrokken worden.
•
De Haarlemmer Stroom is een voormalig industrieterrein aan het Spaarne, waarvan de industriële geschiedenis terug is te zien in
We moeten er rekening mee houden dat er bedrijven
de huidige bebouwing. Op het terrein zijn
gevestigd die niet van plan zijn werkzaamheden aan
verschillende kantoren gehuisvest, alsmede
te passen en/of uit te breiden met het oog op
horeca en een padelbaan. De locatie van de
arbeidsintensivering. Deze stakeholders zijn over het
Haarlemmer Stroom valt binnen het
algemeen tevreden met de huisvesting, en zijn niet
plangebied, maar de reeds opgestelde de
bezig met en hebben weinig belang bij transformatie
ambities voor de Haarlemmer Stroom vallen
en het boeken van vastgoedwinst.
buiten de scope van dit procesontwerp. Wel wordt de Haarlemmer Stroom als een
3.3.2
Aangrenzende aanjagers
Binnen en buiten het plangebied van de Zuidstrook
economische aanjager voor de beoogde ontwikkeling beschouwd.
zijn diverse relevante economische aanjagers
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
27 van 44
Figuur 8: Locaties van de geïnterviewde stakeholders in het plangebied (gele stippellijn) en ontwikkelzone Oostpoort (blauwe stippellijn). Stakeholders die positief zijn ten aanzien van de potentiële ontwikkeling zijn weergegeven in donkergroen en neutrale stakeholders in lichtgroen.
3.3.3
Conclusie stakeholderpeiling: kansrijke geluiden
Het bedrijventerrein Waarderpolder wordt gekenmerkt door een versnippering van eigendom. Ook de Zuidstrook, als onderdeel van de Waarderpolder, kent deze versnippering, al is de versnippering minder groot door de aanwezigheid van enkele grotere kavels, zoals de kavel van IKEA en Bridges Real Estate. Deze versnippering van eigenaren uit zich in diverse gebruiksfuncties, typen industrie en belangen van de verschillende stakeholders: eigenaars, huurders en gebruikers. De locaties van de geïnterviewde stakeholders zijn weergegeven in Figuur 8. De houding ten aanzien van arbeidsintensivering in de Zuidstrook en een transformatie naar een aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en verblijfsklimaat verschilt tussen de verschillende gesproken stakeholders. Partijen als de VVE Palletweg en enkele andere kleine en middelgrote bedrijven nemen een neutrale houding aan. Voor deze partijen bestaat tot op heden geen prikkel of
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
motivatie om over te gaan tot ontwikkeling en investering met het oog op arbeidsintensivering. Deze partijen komen dan ook niet uit zichzelf in beweging. Toch klinkt er ook een ander geluid. In de Zuidstrook (en Oostpoort) zijn partijen gevestigd met een positieve houding ten aanzien van arbeidsintensivering en/of transformatie naar een aantrekkelijk (innovatief) ondernemings-, vestigingsen verblijfsklimaat. Partijen, zoals IDEMIA, DNP en de Koninklijke Joh. Enschedé, voorzien vanuit de rol als gebruiker een toename aan arbeidsplaatsen op de huidige vestiging voorzien als gevolg van groei. Tevens bevinden zich in de Zuidstrook (en Oostpoort) grondeigenaren met een overtuigend positieve houding ten aanzien van de besproken ontwikkelingen. Dit zijn partijen als C-District en MAAK, FRESCH Real Estate, Van Maarschalkerwaart B.V., Cheops Onroerend Goed B.V., Bridges Real Estate en IKEA. Deze partijen staan in verschillende mate open voor ontwikkeling en zijn op verschillende niveaus bezig met het opstellen van plannen voor het
28 van 44
ontwikkelen van de eigen en/of andere gronden
De verkennende stakeholderpeiling laat zien dat
binnen de Zuidstrook (en Oostpoort). De drijfveer
op enkele plekken binnen én buiten het gebied
achter deze houding verschilt op detailniveau per
energie, wilskracht en ideeën leven die potentieel
partij, alsmede de visie op het gebied en de
kunnen bijdragen aan een arbeidsintensivering
planvorming. Wel ligt er een duidelijke focus op
van Zuidstrook Waarderpolder. Enkele zaadjes zijn
innovatieve technologische en creatieve
geplant. Een aantal partijen heeft al plannen die
bedrijvigheid, (circulaire) maakindustrie,
onder de juiste condities en begeleiding tot
functiemenging en kennisdeling. Gelaagdheid van
ontwikkeling kunnen komen, terwijl op andere
bebouwing is een terugkerend thema bij deze
plekken deze ontwikkeling mogelijk nog op zich
partijen. Enkele ontwikkelaars geven aan gebaat te
laat wachten.
zijn bij door de gemeente opgestelde heldere kaders op het gebied van levendigheid, architectuur, type bedrijvigheid en arbeidsintensiteit. Voor alle stakeholders geldt daarnaast dat het zeer op prijs wordt gesteld om geïnformeerd te worden over de plannen van de gemeente Haarlem. Tevens wordt er aandacht gevraagd voor bereikbaarheid, openbare ruimte en ontmoetingsplekken. Ook het belang van het faciliteren van een prettige openbare ruimte en een goede bereikbaarheid middels (deel)mobiliteit, OV en een goede ontsluiting voor auto en fiets wordt door ontwikkelaars onderstreept als de belangrijke rol van de gemeente, wat die ontwikkeling voor ontwikkelaars aantrekkelijk maakt. Deze ontwikkelingen staat niet op zichzelf. Ook aangrenzend aan de Zuidstrook zijn aanjagers geïdentificeerd met vergelijkbare initiatieven. Ontwikkelzone Oostpoort, die gedeeltelijk met de Zuidstrook overlapt, loopt in haar ontwikkeling voor op de rest van de Oostcorridor. Dit biedt kansen voor de Zuidstrook om ook hier een ontwikkeling op gang te brengen.
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
29 van 44
DEEL II Plan van aanpak
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
30 van 44
4. Uitkomsten 4.1 Naar drie opties
grote hoeveelheid arbeidsplaatsen te kunnen
De afgelopen maanden hebben veel informatie
ruimtelijke kwaliteit.
opgeleverd over de kansen en beperkingen om de Zuidstrook van de Waardepolder en daarmee ook
realiseren met behoud van de gewenste 3.
de) Waarderpolder geen grondbezit, met
een deel van Oostpoort te kunnen ontwikkelen tot een hoogstedelijk en intensief werkgebied met een aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en
uitzondering van het Connexxionterrein. 4.
niet in de verwachting dat de gemeente Haarlem actief grote stukken grond (in de Waarderpolder)
Het doel van het onderzoek was meerledig, waarbij
gaat aankopen, noch bereid is aan te kopen, voor
allereerst van belang was een beeld te krijgen wat de Waarderpolder, als onderdeel van de Oostcorridor,
toekomstige herontwikkelingen. 5.
Waarderpolder worden investeringen gedaan en
in combinatie met anderen) kan. Het einddoel is om
plannen ontwikkeld voor zowel kantoren als
binnen de Oostcorridor een intensivering op gang Zuidstrook als Oostpoort een herkenbare ruimtelijk-
woningbouw. 6.
(of al langer) ontwikkelinitiatieven hebben. Er zijn ook partijen die geen plannen hebben voor
De belangrijkste constateringen zijn:
verslechteren. Dat betekent dat er – gelet op de woningbouwplannen van de gemeente – ook een aanzienlijke inzet gepleegd moet gaan worden op het realiseren van meer arbeidsplaatsen om de woon-werkbalans te behouden (ruim 8.000 in Haarlem). 2.
de toekomst in relatie tot arbeidsintensivering.
De gemeente wil de woon-werkbalans (van 0,43 arbeidsplaatsen per inwoner) niet laten
Naast de huidige ontwikkelingen rondom de OVknooppunten HOV Nieuw Zuid, Stationsgebied Centrum en Hart voor Oostpoort waar ca. 9.500 m2 BVO kantoor wordt toegevoegd, is de Zuidstrook van de Waarderpolder de enige realistische optie (in relatie tot bereikbaarheid, beschikbare ruimte, milieuzoneringen) om een
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
Gesprekken met eigenaren in de Zuidstrook en Oostpoort laten zien dat er partijen zijn die reeds
economische transformatie (heeft) door(ge)maakt.
1.
Rondom het OV-knooppunt Oostpoort – grenzend/overlappend aan de Zuidstrook
wil en wat de gemeente Haarlem zelfstandig (dan wel
gebracht te hebben, waaruit blijkt dat zowel de
De gemeente Haarlem voert vooralsnog geen actief grondbeleid, met andere woorden: het ligt
verblijfsklimaat.
gemeente Haarlem met de Zuidstrook van de
De gemeente Haarlem heeft in de Zuidstrook van
Er ligt op basis van deze constateringen een drietal opties voor: 1. Optie: Business as usual Deze keuze gaat ervan uit dat de gemeente Haarlem niet actief verder gaat met de ontwikkeling van de Zuidstrook (met uitzondering van het deel dat onderdeel is van Oostpoort). Het resultaat is: •
Het aantal arbeidsplaatsen in de Zuidstrook Waarderpolder blijft gelijk of zakt iets verder weg. Mogelijk neemt het aantal arbeidsplaatsen op enkele plaatsen toe door een natuurlijke
31 van 44
verandering van de bedrijvigheid. Op andere
worden opgesteld. Er is dus wel degelijk een rol
plaatsen zal digitalisering en automatisering het
en inzet van de gemeente gewenst.
aantal arbeidsplaatsen doen afnemen. •
afspraken ten aanzien van eigen beleid en
elders worden gerealiseerd of de gemeente
doelstellingen met het Rijk te houden. •
De gemeente hoeft in andere delen van Haarlem
zoals geformuleerd in haar Omgevingsvisie 2045
minder of niet in te zetten op
en in de Economische Visie om zich in te spannen
arbeidsintensivering, waardoor er in deze
het aantal arbeidsplaatsen te verhogen.
gebieden op andere doelen gefocust kan
De gemeente zal zich vermoedelijk niet aan de
worden.
doelstellingen met het Rijk ten aanzien van het
•
De gemeente spant zich in om zich aan de
De gewenste extra arbeidsplaatsen moeten neemt afstand van haar (vastgestelde) ambities
•
•
•
Door het opstellen van spelregels (nieuwe
aantal arbeidsplaatsen kunnen houden, zonder
heldere kaders voor de Zuidstrook
elders in de gemeente een aanzienlijk aantal
Waarderpolder) geeft de gemeente nieuwe en
vierkante meters beschikbaar te stellen.
bestaande ondernemers en grondeigenaren
Marktinitiatieven in de Waarderpolder worden
kansen om hun toegevoegde waarde te
getoetst aan bestaand beleid.
vergroten.
2. Optie 2: Faciliteren
3. Optie 3: Actief grondbeleid
Deze optie gaat ervan uit dat de gemeente Haarlem
Deze optie gaat ervan uit dat de gemeente Haarlem
actief verder gaat met de ontwikkeling van de
actief de ontwikkeling van de Zuidstrook overneemt,
Zuidstrook binnen de realistische kaders en
met andere woorden ook als een actieve
mogelijkheden die zij heeft.
ontwikkelaar gronden gaat opkopen en gaat ontwikkelen.
Het resultaat is: •
Het aantal arbeidsplaatsen in de Waarderpolder
Het resultaat is:
groeit door faciliterend beleid van de gemeente.
•
De gemeente neemt het stuur in handen en zet
De gemeente zal zelf geen ontwikkelingen
actief in op een volledige integrale
initiëren of gronden in ontwikkeling nemen –
gebiedsontwikkeling waarin op korte-
mogelijk met uitzondering van de
middellange- en lange termijn het aantal
Connexxionkavel die zich leent voor actieve
arbeidsplaatsen zal stijgen conform haar
grondpolitiek vanaf ca. 2035 – maar zal
ambities.
hoofdzakelijk via faciliterend beleid
•
De gemeente spant zich vol in voor het bereiken
initiatiefnemers de ruimte geven en helpen bij
van de aantallen arbeidsplaatsen en houdt zich
het realiseren van hun plannen. Hiervoor zijn wel
daarmee aan afspraken ten aanzien van eigen
spelregels noodzakelijk, zoals eisen met
beleid en doelstellingen met het Rijk te houden.
betrekking tot het aantal arbeidsplaatsen per
•
De gemeente hoeft in andere delen van Haarlem
nader te bepalen vierkante meters, en moeten er
minder of niet in te zetten arbeidsintensivering,
ruimtelijke procedures doorlopen worden. Ook
waardoor er in deze gebieden op andere doelen
zal in alle gevallen een omgevingsplan moeten
gefocust kan worden.
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
32 van 44
•
De gemeente kan op basis van een integraal
nauwelijks tot geen grondpositie in de Zuidstrook
ontwerp de gehele Zuidstrook van de
van de Waarderpolder, met uitzondering van de
Waarderpolder naar eigen inzicht aanpassen en
Connexxionkavel. De gemeente heeft Connexxion
inrichten.
laten weten dat zij niet voornemens is het contract, na afloop in 2035, opnieuw te verlengen en er wordt
4.2 Faciliteren als logische basis
onderzocht of een eerdere uitplaatsing, mits er een goed alternatief geboden kan worden, mogelijk is.
In de vorige paragraaf zijn drie opties aangegeven.
De gemeente kan ervoor kiezen om het
AT Osborne adviseert de gemeente Haarlem optie 2:
Connexxionterrein vanaf 2035 (en mogelijk eerder)
Faciliteren nader uit te werken. Wij zijn van mening
actief te ontwikkelen, of te laten ontwikkelen. Dit
dat deze optie het best aansluit bij de wensen van de
geeft Haarlem de mogelijkheid het
gemeente en de mogelijkheden die de gemeente (en
Connexxionterrein als een voorbeeldplek in te zetten,
eventuele partners in een gebiedsontwikkeling)
zoals de gemeente voor ogen heeft voor de
heeft.
Zuidstrook als geheel.
Wensen van de gemeente Haarlem
Uitzondering vormt de Connexxionkavel. Hier is
De gemeente Haarlem wil naast een prachtige woon-
de gemeente grondeigenaar. Huurtermijn loopt af
en verblijfstad ook voldoende werkgelegenheid
in 2035. De gemeente is zelf aan zet om een
kunnen aanbieden (liefst ook aan haar eigen
ontwikkelaar te interesseren.
bewoners). Dat betekent dat er met name ook gekeken moet worden naar arbeid in de (zakelijke)
Over het merendeel van de Zuidstrook heeft Haarlem
dienstverlening. Haarlem zoekt derhalve ruimte voor
echter geen grondpositie. Dus als het gaat om de
ruim 8.000 arbeidsplaatsen waarvan een groot deel
vraag ‘wat kan de gemeente Haarlem?’, dan ligt een
(vrijwel zeker) in de Waarderpolder en rond OV-
faciliterende rol voor de hand. Maar wat wordt
knooppunt Oostpoort (4.500-5.000) gerealiseerd
verstaan onder een dergelijke rol? Faciliterend is in
moeten worden. De Zuidstrook van de
ieder geval meer dan vanuit bestaand beleid plannen
Waarderpolder biedt ruimte, is bereikbaar (en wordt
toetsen. De gemeente moet de programmatische en
nog beter bereikbaar door het OV-
conceptuele kaders voor een toekomstige inrichting
knooppuntenbeleid) en is, gelet op de stedelijke
van de Zuidstrook Waarderpolder gaan vastleggen.
agglomeratie, vrijwel de enige locatie waar een
En zal actief partijen (eigenaren, belanghebbenden
dergelijke intensiveringsslag gemaakt kan worden.
en bedrijven) bij elkaar moeten brengen om een
Kortom: de gemeente Haarlem wil 4.500-5.000
eventuele ontwikkeling op gang te helpen. Dat vraagt
arbeidsplaatsen (kantoren, horeca, bedrijvigheid
goede coördinatie, inzet en middelen. Belangrijk is
etc.) in de Zuidstrook Waarderpolder en in hart van
daarbij dat de ontwikkeling wel volledig wordt
Oostpoort, maar wel met behoud en versterking van
overgelaten aan derden (zoals
de stedelijke kwaliteit.
eigenaren/ontwikkelaars). Bij deze rol zijn de gemeentelijke investeringen en de risico's beperkt.
Mogelijkheden van de gemeente Haarlem De mogelijkheden om actief als gemeente aan de
Er is één belangrijke voorwaarde. Gelet op het feit dat
slag te gaan zijn beperkt. De gemeente heeft
de ontwikkeling (voornamelijk) vanuit de
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
33 van 44
grondeigenaren van de Zuidstrook Waarderpolder
in de eerste fase zal de gemeente in gezamenlijkheid
moet komen, moet duidelijk zijn dat een aantal van
met de stakeholders het kader/spelregels moeten
deze partijen alleen gaat bewegen als er voor hen een
opstellen, waarbinnen marktpartijen kunnen
goede ‘beloning’ in het vooruitzicht is. Deze beloning
ontwikkelen. Een toetsende en
(zeg maar het rendement op de investering) kan
vergunningverlenende rol volgt pas zodra
alleen worden behaald als er
marktpartijen concrete bouwplannen indienen.
bedrijfsgebouwen/kantoren met een goede ‘return on investment’ (ROI) worden gerealiseerd. Het gewenste hoogstedelijke werkmilieu sluit daar goed
4.3 Het vervolg
bij aan.
De uitkomsten van de uitgevoerde verkenning worden ter besluitvorming voorgelegd aan het
Het belangrijkste middel waarmee de gemeente
college van burgemeester & wethouders (B&W) van
Haarlem kan sturen op programma, ontwerp,
de gemeente Haarlem. Het besluit dat voorligt is of
kwaliteit en kostenverhaal is de anterieure
de gemeente Haarlem een volgende fase in wil gaan
overeenkomst in combinatie met het
ten aanzien van de ontwikkeling van de Zuidstrook
bestemmingsplan. Er moet dan wel rekening worden
Waarderpolder.
gehouden met het bovenstaande ten aanzien van de wensen van ondernemers. Een te rigide plan of set
De uitdaging is om, vanuit de voorkeursoptie
aan spelregels zal ondernemers niet verleiden en dan
Faciliteren, te komen tot een vervolgtraject dat
zullen resultaten uitblijven.
rechtdoet aan de kansen en mogelijkheden in het gebied. Voorkomen moet worden dat de gemeente
Uit de stakeholderspeiling is gebleken dat er nu al
Haarlem verzandt in traditionele aanbodgestuurde
concrete initiatieven zijn van eigenaren in het gebied.
gebiedsontwikkeling, conform het Haarlems
Dit zijn al initiatieven die (op het eerste gezicht)
Ruimtelijk Planproces, waarbij geen maatwerk wordt
passen in de ambities van de gemeente Haarlem
geleverd voor de bestaande situatie in de Zuidstrook.
zoals verwoord in de Economische Visie Haarlem en
Van een concreet project is immers (nog) geen
een plek kunnen krijgen in het perspectief op de
sprake. Het gaat over doelenverwezenlijking en
lange termijn, zoals verwoord en verbeeld door
verdere conceptualisering in nauwe samenspraak
FABRICations. Ruimte bieden aan deze initiatieven
met stakeholders. Het advies is niet te ver vooruit te
op korte termijn kan het vliegwiel zijn voor verdere
kijken, aangezien de transformatie mogelijk langjarig
ontwikkelingen op de middellange- en lange termijn,
zal zijn. Knip het proces op in behapbare brokken,
want de transformatie van de Zuidstrook blijft een
waarbij allereerst wordt geschetst hoe fase 1, de
proces van lange adem.
initiatieffase, eruit gaat zien.
De gemeente zal bij de keuze voor optie 2 bereid
De gemeente Haarlem kan te allen tijde besluiten om
moeten zijn financiële middelen en capaciteit
gedurende de verdere uitwerking van fase 1 het
beschikbaar te stellen om bestaande initiatieven te
proces te stoppen. Dit geldt niet voor het
faciliteren en kaders op te stellen voor de toekomst.
overlappende deel met Oostpoort waarover de
Deze benodigde capaciteit is niet altijd over de volle
gemeente al besluiten heeft genomen.
lengte van het ontwikkeltraject noodzakelijk. Zeker
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
34 van 44
4.4 Fase1: Initiatieffase In de initiatieffase gaat de gemeente Haarlem verder onderzoeken of de gebiedsontwikkeling gewenst is, welke partijen betrokken willen/kunnen worden en of het initiatief kans van slagen heeft. Dit alles direct in nauwe samenspraak met stakeholders, want zonder hun inbreng en betrokkenheid is de kans van
naar een bredere stakeholderanalyse met als doel om tot een coalitie van welwillenden te komen. Tot slot is het uitwerken van de governance/aansturing van de ontwikkeling van de Zuidstrook van belang mede in verband met de relaties en samenwerking met Oostpoort.
slagen om te komen tot concrete veranderingen
4.4.2
Stedenbouwkundig raamwerk
gering.
Onderdeel van de startnotitie is een nadere uitwerking en onderbouwing van de
4.4.1
Startnotitie
In de initiatieffase stelt de gemeente – op basis van deze voorliggende ’fase 0’ verkenning – een overkoepelende startnotitie op (zie Figuur 9). Deze notitie bestaat uit een aantal onderdelen. Ten eerste worden de ambities, doelen en kaders verder aangescherpt. Daarnaast wordt een stedenbouwkundig raamwerk opgesteld. Tevens wordt de stakeholderspeiling uit fase 0 uitgebreid
programmatische kaders en uitgangspunten, maar wel op een manier die niet leidt tot een traditioneel Masterplan. Een dergelijk plan biedt te weinig flexibiliteit, veerkracht en adaptief vermogen om te reageren op veranderingen in de tijd. Een stedenbouwkundig raamwerk daarentegen is beter bestand tegen onvoorspelbare, toekomstige ontwikkelingen. Door een samenspel van robuuste structuur, intelligente spelregels en richtlijnenkunnen ruimtelijke strategieën worden
Figuur 9: Fasen van ontwikkeling
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
35 van 44
vormgegeven die voldoende ruimte en
Onderdeel van de onderbouwing van het
bewegingsvrijheid laten aan ondernemerschap en
programmatisch kader is het bepalen van het
economische ontwikkeling. Een dergelijke aanpak is
gewenste economische profiel van de Zuidstrook. Dit
bovendien geschikt als het grondeigendom
vergt zowel afstemming met het Haarlemse
versnipperd is, zoals in de Zuidstrook Waarderpolder.
bedrijfsleven, ontwikkelzone Oostpoort, als met de verschillende deelregio's binnen de Metropoolregio
Ambtenaren, adviseurs en stakeholders gaan samen
Amsterdam (MRA) via het Platform Economie. De
bepalen wat de wens is voor het gebied. Wat is het
gesprekken hierover in MRA-verband zijn reeds
DNA van de Zuidstrook Waarderpolder waarop we
opgestart (als onderdeel van de
gaan bouwen? Wat voor type bedrijven er wel of niet
Verstedelijkingsstrategie NOVEX-MRA).
mogen komen? Hoe ziet het gewenste economische profiel van het gebied eruit? Welke doelgroepen wil je
Tot slot is het belangrijk om als gemeente een
huisvesten? En welke voorzieningen passen daarbij?
marketing- en communicatiestrategie te ontwikkelen
Hoe wil je omgaan met infrastructuur en mobiliteit in
over de wijze waarop aan de planvorming in de
het gebied (waaronder de provinciale weg die door
Zuidstrook bekendheid wordt gegeven, waarbij het
het gebied loopt)? En welke stedenbouwkundige en
belangrijk is dat afstemming plaatsvindt met de
programmatische uitgangspunten en
andere ontwikkelgebieden.
randvoorwaarden zijn daarbij aan de orde? Dergelijke vragen helpen om meer vat te krijgen op profiel en programma dat de gemeente Haarlem beoogt. Het resultaat van deze stap levert een stedenbouwkundig kader/raamwerk op voor de Zuidstrook van de Waarderpolder.
4.4.3
Stakeholder engagement
Daarnaast worden tijdens de uitwerking van de startnotitie op basis van de eerder uitgevoerde stakeholderspeiling de gesprekken met de eigenaren en andere partijen geïntensiveerd (zoals vermeld in paragraaf 4.4.1). Zij zijn immers de dragende elementen in deze toekomstige gebiedsontwikkeling.
Figuur 10: Tijdlijn
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
36 van 44
Deze gesprekken staan ook in het teken van een verdere verkenning ten aanzien van de mogelijke samenwerking tussen overheid en eigenaren in het gebied. Gelet op het feit dat de gemeente Haarlem geen of beperkt grondgebied in eigendom heeft moet zij actief in gesprek met de zittende bedrijven (eigenaren en gebruikers) over hoe zij zich een transformatie voorstellen en welke rol zij in deze gebiedsontwikkeling willen nemen. In fase 1 wordt een startnotitie opgesteld. Deze notitie bestaat uit een aantal inhoudelijk uit te werken onderwerpen. De verwachte doorlooptijd van de initiatieffase bedraagt ca. 1 tot maximaal 1,5 jaar (zie figuur 10).
4.5 Fase 2: Definitiefase en verder Nadat de initiatieffase is afgerond kan op termijn worden gestart met de definitiefase. Hierbij geldt opnieuw dat beoordeeld moet worden in hoeverre de programmatische uitwerking van de ontwikkeling van de Zuidstrook past in het traditionele Haarlemse Ruimtelijk Planproces. Het stedenbouwkundig raamwerk en de haalbaarheid zullen in een volgende fase verder worden uitgewerkt. Dat is de volgende stap die ook inzet van de marktpartijen vraagt (zeker als zij de dragende kracht zijn bij de gebiedsontwikkeling van de Zuidstrook Waarderpolder). Het advies is om pas aan het einde van de initiatieffase te bepalen welke producten partijen
4.4.4
Gevraagde inzet fase 1
Het doorlopen van fase 1 vraagt de inzet van verschillende disciplines zowel in- als extern. Allereerst de inhuur van extern projectmanagement, waarbij het advies is de samenwerking te intensiveren (ook in ureninzet) ten opzichte van fase 0, de verkenningsfase. Het is belangrijk het projectmanagement onderdeel te laten zijn van de gemeentelijke organisatie, mede in verband met de
gaan opstellen in de definitiefase. Voorkomen moet worden dat in fase 0 reeds een reeks van producten wordt opgesomd voor fase 2 die geen recht doet aan het maatwerk ten aanzien van de ontwikkeling van de Zuidstrook. Wel gaan de samenwerkende partijen in fase 2 nadere afspraken maken over de ontwikkelstrategie. Het voert te ver om reeds uitspraken te doen over de ontwerpfase, de voorbereidingsfase en de realisatiefase.
intensieve samenwerking met Oostpoort en de uit te werken governance. Ook zal inzet worden gevraagd van een creatief architectenbureau om samen met
4.6 Aansturing
stakeholders ruimtelijke strategieën uit te werken.
AT Osborne adviseert om de Zuidstrook
Mogelijk zijn extra externe onderzoeken noodzakelijk
Waarderpolder als ontwikkeling te bestendigen in de
en in overleg zal gekeken worden naar beschikbare
gemeentelijke organisatie. Het is daarbij om
specialistische ambtelijke capaciteit binnen de
meerdere redenen van belang duidelijke afspraken te
gemeente Haarlem. De verwachte nog verder uit te
maken met de zonemanager van Oostpoort
werken kosten voor fase 1 bedragen ca. € 200.000,-
aangezien de scope van beide gebieden elkaar
tot max. € 300.000,-.
overlapt. De ontwikkeling van Oostpoort loopt voor op de potentiële ontwikkeling van de Zuidstrook. Er wordt gewerkt aan een visie voor de gehele ontwikkelzone Oostpoort en specifiek een masterplan en een stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) voor Hart voor Oostpoort. De scope
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
37 van 44
van dat masterplan bevat de kavels waar de Zuidstrook en Oostpoort met elkaar overlappen. Zoals eerder opgemerkt moeten ontwikkelingen in de Zuidstrook Waarderpolder altijd worden bezien in relatie tot andere ontwikkelingen in de Waarderpolder en Oostpoort. Daarom is het advies om nog eens te kijken naar de relaties tussen de verschillende ontwikkelingen in en rondom de Waarderpolder. Het lijkt verstandig om één programma (wellicht te hangen aan de Gebiedsgerichte programma’s uit de Omgevingsvisie) te maken als grondslag van de totale ontwikkeling die loopt van Spaarnesprong – Zuidstrook Waarderpolder – Noord Waarderpolder en Oostpoort. Binnen een dergelijk totaalprogramma worden op deelniveau ontwikkelingen voorbereid, gecoördineerd en uitgevoerd. Door er één programma van te maken kunnen uitgangspunten en ruimtelijke wensen en eisen beter en eenduidiger worden ‘verkocht’ aan de markt. Er is één helder en duidelijk beeld en Haarlem straalt dat ook uit over een groter gebied: de Oostcorridor als oostelijke entree van Haarlem.
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
38 van 44
Bronnen Literatuur Bereikbare steden (2022). Gebiedsplan Haarlem: Ontwikkeling van de stadsharten. Gemeente Haarlem, geraadpleegd op 1 maart 2023, van: https://www.metropoolregioamsterdam.nl/wpcontent/uploads/2021/11/PRE20220407_12222_Gebiedsplan-Haarlem.pdf CBRE (2022). Zeer sterk stijgende vraag naar kantoorruimte: Zoektocht naar hybridewerken-oplossingen in volle gang, geraadpleegd op 8 februari 2023, van: https://nieuws.cbre.nl/cbre-zeer-sterk-stijgende-vraag-naar-kantoorruimte/ De Kort, E., Poulussen, J. & Van Doesburg, D. (2020). Op weg naar een toonaangevend en duurzaam bedrijventerrein: Onderzoek voor handelingsperspectief en nieuw convenant voor de Waarderpolder. Stec Groep. Gemeente Haarlem (2010). Bestemmingsplan Bedrijventerrein Waarderpolder, geraadpleegd op 3 mei 2023, van https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0392000030802-/t_NL.IMRO.0392000030802-.pdf Gemeente Haarlem (2019). Economische Visie Haarlem, geraadpleegd op 5 april 2023, van https://gemeentebestuur.haarlem.nl/bestuurlijke-stukken/20200000465-2-Bijlage-1-Economische-VisieHaarlem.pdf Gemeente Haarlem (2022). Omgevingsvisie Haarlem 20245, geraadpleegd op 5 april 2023, van https://www.commissiemer.nl/projectdocumenten/00008888.pdf Geuting, E., Beekmans, J., Stopel, P. & Dul, A. (2021). Invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt. Stec Groep. Koomen, E., & Claassens, J. (2022).
Ruimte voor werken: Trends en mogelijke ontwikkelingen in ruimtebeslag werken, (Spinlab Research Memorandum; Nr. SL-20), VU University/ SPINlab. Meteropoolregio Amsterdam (2021). Verstedelijkingsconcept 2050: Metropool van grote klasse met menselijke maat, geraadpleegd op 1 maart 2023, van: https://www.denationaleomgevingsvisie.nl/publicaties/overige+publicaties+gerelateerd+aan+de+novi/handlerdo wnloadfiles.ashx?idnv=2103883 Planbureau voor de Leefomgeving (2021). Thuiswerken en de gevolgen voor wonen, werken en mobiliteit: Op zoek naar trends, trendbreuken en kansen als gevolg van corona, geraadpleegd op 8 februari 2023, van https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2021-thuiswerken-en-de-gevolgen-voor-wonen-werken-enmobiliteit.pdf
Afbeeldingen en figuren Afb. 1: voorpagina
Luchtfoto Waarderpolder
Parkmanagement Waarderpolder
Fig. 1: pagina 6
Demarcatie plangebied Zuidstrook Waarderpolder
Gemeente Haarlem
Fig. 2: pagina 8
Oostcorridor
Gemeente Haarlem
Afb. 2: pagina 10
KPN-toren, Zuidstrook Waarderpolder
iStock
Fig. 3: pagina 14
Functiestapeling in Port de la Champelle, Parijs
FABRICations
Fig. 4: pagina 14
Impressie van Werksviertel, München
FABRICations
Fig. 5: pagina 15
Functiemenging op gebiedsniveau in Strijp T, Eindhoven FABRICations
Fig. 6: pagina 15
Functieverdeling in verschillende sectoren
FABRICations
Fig. 7: pagina 16
Stapeling in Brooklyn Navy Yards, New Yor
FABRICations
Afb. 3: pagina 21
Waarderpolder bezien vanaf NS-station
Parkmanagement Waarderpolder
Afb. 4: pagina 21
Entree MAAK
Parkmanagement Waarderpolder
Fig. 8: pagina 28
Locaties stakeholders binnen plangebied
Gemeente Haarlem
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
39 van 44
Afb. 5: pagina 30
N200 richting Haarlem, entree Oostcorridor
iStock
Fig. 9: pagina 35
Fasen van ontwikkeling
AT Osborne
Fig. 10: pagina 36
Tijdlijn
AT Osborne
Afb. 6: bijlagen
Straatbeeld Zuidstrook Waarderpolder
Parkmanagement Waarderpolder
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
40 van 44
Bijlagen Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder
Jaco Perlot, Janbart van Ginkel en Mirre Blok | 10 juli 2023
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
1 van 44
Bijlage 1: Organisatie Kernteam Djoeke Kalis
Teammanager Economie en Toerisme gemeente Haarlem
Janbart van Ginkel
Adviseur AT Osborne
Jaco Perlot
Adviseur AT Osborne
Martijn Dekker
Ruimtelijk strateeg en landschapsarchitect gemeente Haarlem
Mirre Blok
Adviseur AT Osborne
Thinka Bor
Zonemanager Spaarnesprong gemeente Haarlem
Sigrid de Boer
Zonemanager Oostpoort gemeente Haarlem
Ambtelijk begeleidingsteam Eric Frijters
Architect FABRICations
Floris Marcus
Strategisch planoloog van Oostpoort gemeente Haarlem
Ruud Meijer
Projectleider Parkmanagement Waarderpolder gemeente Haarlem
Willem Hein Schenk
Stadsarchitect gemeente Haarlem
Willemijn Enders
Stedenbouwkundige gemeente Haarlem
i
Bijlage 2: Geïnterviewde stakeholders Bridges Real Estate
Eigenaar
DNP Imaginingcomm Europe B.V.
Gebruiker
FRESCH Real Estate
Eigenaar
IDEMIA The Netherlands B.V.
Gebruiker
IKEA
Eigenaar/gebruiker
Koninklijke Joh. Enschedé
Gebruiker
Cheops Onroerend Goed B.V.
Eigenaar
MAAK en C-district
Eigenaar/gebruiker
Van Maarschalkerwaart Makelaars
Eigenaar
VVE Palletweg
Eigenaren
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
2 van 44
AT Osborne Postbus 168 3740 AD Baarn (035) 543 43 43 © 2023, AT Osborne www.atosborne.nl