2 Bijlage 1 Transformatie Zuidstrook Waarderpolder bijlage Rapport AT Osborne
Tekst van het document
v
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder
In samenwerking met
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
1 van 44
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder
Jaco Perlot, Janbart van Ginkel en Mirre Blok 10 juli 2023
In samenwerking met
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
2 van 44
Managementsamenvatting In november 2022 heeft AT Osborne de opdracht
voorgelegd: optie 1. Business as usual: Deze optie
gekregen om een procesontwerp op te stellen voor
gaat ervan uit dat de gemeente Haarlem niet actief
de ontwikkeling van de Zuidstrook van de
verder gaat met de ontwikkeling van de Zuidstrook
Waarderpolder tot een hoogstedelijk en intensief
(met uitzondering van het deel dat onderdeel is van
werkgebied met een aantrekkelijk ondernemings-,
Oostpoort). Optie 2. Faciliteren: deze optie gaat
vestigings- en verblijfsklimaat. De bestuurlijke
ervan uit dat de gemeente Haarlem actief verder gaat
ambitie is te onderzoeken welke (ruimtelijk-)
met de ontwikkeling van de Zuidstrook binnen de
economische kansen en/of belemmeringen er zijn
realistische kaders en mogelijkheden die zij heeft,
om de ambitie voor het toevoegen van 4.500-5.000
namelijk: binnen op te stellen kaders ontwikkeling
arbeidsplaatsen in de Oostcorridor waar te maken en
door stakeholders faciliteren. Tot slot optie 3: Actief
deze te vertalen naar een ruimtelijk-economische
grondbeleid: deze optie gaat ervan uit dat de
visie voor de Zuidstrook Waarderpolder, als
gemeente Haarlem actief de ontwikkeling van de
onderdeel van de Oostcorridor. Haarlem beoogt
Zuidstrook overneemt, met andere woorden ook als
energie vrij te maken om eigenaren, ondernemers en
een actieve ontwikkelaar gronden gaat opkopen en
gebruikers in beweging te krijgen om met Haarlem
gaat ontwikkelen.
tot toegevoegde waarde te komen, draagvlak te creëren en de ambitie samen met de stakeholders
AT Osborne adviseert de gemeente Haarlem optie 2:
daadwerkelijk te gaan realiseren.
Faciliteren nader uit te werken. Wij zijn van mening dat deze optie het beste aansluit bij de wensen van
Het doel is de Zuidstrook van de Waarderpolder te
de gemeente en de mogelijkheden die de gemeente
transformeren naar een hoogstedelijk en intensief
(en eventuele partners in een gebiedsontwikkeling)
werkgebied zonder wonen met voorzieningen die
heeft. De mogelijkheden om actief als gemeente aan
bijdragen aan een aantrekkelijk vestigings-,
de slag te gaan zijn beperkt. De gemeente heeft
ondernemings- en werkklimaat. Dit in goede
nauwelijks tot geen grondpositie in de Zuidstrook
samenhang met de ontwikkelingen in de aanpalende
van de Waarderpolder. Met uitzondering van de
gebieden en economische aanjagers Oostpoort,
Connexxionkavel die wel degelijk kansen biedt om op
Spaarnesprong met De Koepel en
termijn onder eigen regie te gaan ontwikkelen, maar
Haarlemmerstroom. De afgelopen periode is aan de
als het gaat om de vraag ‘wat kan de gemeente
hand van twee concrete vragen (‘wat wil de
Haarlem?’, dan ligt een faciliterende rol voor het
gemeente Haarlem en wat kan de gemeente
merendeel van de Zuidstrook voor de hand.
Haarlem’?) onderzocht op welke wijze dit doel kan worden bereikt.
Maar wat wordt verstaan onder een dergelijke rol? Faciliterend is in ieder geval meer dan vanuit
Veel informatie is verzameld over de kansen en
bestaand beleid plannen toetsen. De gemeente moet
beperkingen om tot deze ontwikkeling van de
de programmatische en conceptuele kaders voor een
Zuidstrook Waarderpolder te komen. Op grond van
toekomstige inrichting van de Zuidstrook
de constateringen in deze verkennende fase (fase 0)
Waarderpolder gaan vastleggen en zal actief partijen
worden drie opties aan de gemeente Haarlem
(eigenaren, gebruikers en andere belanghebbenden)
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
3 van 44
bij elkaar moeten brengen om een eventuele
proces te stoppen, als blijkt dat het animo uit de
ontwikkeling op gang te helpen. Dat vraagt goede
markt voor deze ontwikkeling minimaal is.
coördinatie, inzet en middelen. Belangrijk is daarbij dat de ontwikkeling volledig wordt overgelaten aan
AT Osborne adviseert dan ook om de Zuidstrook
derden (zoals eigenaren/ontwikkelaars). Bij deze rol
Waarderpolder als ontwikkeling te bestendigen in de
zijn de gemeentelijke investeringen en de risico's
gemeentelijke organisatie. Het is daarbij van groot
beperkt.
belang afspraken te maken met de zonemanager van Oostpoort aangezien de scope van beide gebieden
Uit de stakeholderspeiling is gebleken dat er nu al
elkaar overlapt. De samenwerking met Oostpoort is
concrete initiatieven zijn van eigenaren in het gebied.
in de volgende fase derhalve cruciaal. Ontwikkelzone
Dit zijn kansrijke initiatieven die (op het eerste
Oostpoort heeft een voorsprong in de planning en
gezicht) passen in de ambities van de gemeente zoals
heeft opdracht gegeven aan een extern bureau voor
verwoord in de Economische Visie Haarlem en een
het uitwerken van een visie voor Oostpoort. De
plek kunnen krijgen in het perspectief op de lange
ontwikkelingen in de Zuidstrook Waarderpolder
termijn, zoals verwoord en verbeeld door
moeten altijd worden bezien in relatie tot andere
architectenbureau FABRICations. Ruimte bieden aan
ontwikkelingen in de Waarderpolder en Oostpoort.
deze initiatieven op korte termijn kan het vliegwiel
Daarom is het advies om nog eens te kijken naar de
zijn voor verdere ontwikkelingen op de middellange-
relaties tussen de verschillende ontwikkelingen in en
en lange termijn, want de transformatie van de
rondom de Waarderpolder. Het lijkt verstandig om
Zuidstrook blijft een proces van lange adem. De
één programma (op te hangen aan de
gemeente moet bij de keuze voor optie 2 bereid zijn
Gebiedsgerichte programma’s uit de Omgevingsvisie)
financiële middelen en capaciteit beschikbaar te
te maken van de totale ontwikkeling die loopt van
stellen om bestaande en nieuwe initiatieven te
Spaarnesprong – Zuidstrook Waarderpolder – Noord
faciliteren en kaders op te stellen voor de toekomst.
Waarderpolder en Oostpoort. Dát is voor de komende 10 jaar een belangrijke pijler. Binnen een dergelijk
De uitdaging is om, vanuit de voorkeursoptie
totaalprogramma worden ontwikkelingen op
Faciliteren, te komen tot een vervolgtraject dat
deelniveau voorbereid, gecoördineerd en uitgevoerd.
rechtdoet aan de kansen en mogelijkheden in het
Door er één programma van te maken kunnen
gebied. Voorkomen moet worden dat de gemeente
uitgangspunten en ruimtelijke wensen en eisen beter
Haarlem verzandt in traditionele
worden uitgelegd aan de markt, die vervolgens aan
gebiedsontwikkeling waarbij geen maatwerk wordt
zet is. Er zal één helder beeld moeten komen dat
geleverd voor de bestaande situatie in de Zuidstrook.
Haarlem uitstraalt over een groter gebied, namelijk:
Het advies is om niet te ver vooruit te kijken,
de Oostcorridor als oostelijke entree van Haarlem.
aangezien de complete transformatie mogelijk 20 tot 30 jaar in beslag kan nemen. Knip het proces op in
Voorkeursoptie faciliteren: gemeente Haarlem
behapbare brokken, waarbij allereerst wordt
gaat actief verder met de ontwikkeling van de
geschetst hoe fase 1, de initiatieffase, eruit gaat zien.
Zuidstrook binnen de realistische kaders en
De gemeente Haarlem kan te allen tijde besluiten om
mogelijkheden die zij heeft, namelijk: binnen op te
gedurende de verdere uitwerking van fase 1 het
stellen kaders ontwikkeling door stakeholders faciliteren.
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
4 van 44
Inhoudsopgave 1.
Introductie
6
1.1
Aanleiding
6
1.2
Opdracht
7
1.2.1 1.2.2
Demarcatie plangebied Relatie tot omgeving
7 8
1.3
Aanpak
8
1.4
Leeswijzer
9
DEEL I Verkenning van de ambities, kaders en mogelijkheden 10 2. Ambitie en kaders voor de arbeidsintensivering en ontwikkeling van de Zuidstrook Waarderpolder 11 2.1
Ambitie gemeente Haarlem voor Zuidstrook Waarderpolder / Oostcorridor
Fase1: Initiatieffase
35
4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4
Startnotitie Stedenbouwkundig raamwerk Stakeholder engagement Gevraagde inzet fase 1
35 35 36 37
4.5
Fase 2: Definitiefase en verder
37
4.6
Aansturing
37
Bronnen
39
Literatuur Afbeeldingen en figuren
39 39
Bijlage 1: Organisatie
i
Kernteam Ambtelijk begeleidingsteam
i i
Bijlage 2: Geïnterviewde stakeholders
11
2.2
Programmatisch en conceptueel kader 11
2.2.1
De ruimtevraag voor economie, door de lens van FABRICations 13 Internationale benchmark 13 Eerste perspectieven 16
2.2.2 2.2.3
4.4
3. Mogelijkheden en beperkingen van de markt, de gemeente Haarlem en de stakeholders 18 3.1
Vraag vanuit de markt
18
3.2
Positie van de gemeente Haarlem
18
3.3
Stakeholders
22
3.3.1 3.3.2 3.3.3
Gesprekspartners Aangrenzende aanjagers Conclusie stakeholderpeiling: kansrijke geluiden
22 27 28
DEEL II Plan van aanpak
30
4.
Uitkomsten
31
4.1
Naar drie opties
31
4.2
Faciliteren als logische basis
33
4.3
Het vervolg
34
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
5 van 44
ii
1. Introductie 1.1 Aanleiding
Stationsgebied Centrum en Hart voor Oostpoort om
De gemeente Haarlem heeft de ambitie en het doel
voorziet Haarlem een groot deel te kunnen realiseren
om in de periode tot 2030 10.000 woningen te bouwen. Naast dit groeiproces wil de gemeente Haarlem haar woon-werkbalans behouden op een minimum van 0.43 arbeidsplaats per inwoner. De aandacht die uitgaat naar deze grootse woningbouwopgave gaat daarom gepaard met een eveneens grootse opgave om in extra arbeidsplaatsen te voorzien, met als doel een woonwerkstad te zijn en te blijven. Haarlem wil binnen de bestaande grenzen van de stad verdichten, om de onevenwichtigheid in het woon-werkverkeer voor Haarlemmers te beperken en het omringende landschap te beschermen (Omgevingsvisie Haarlem 2045). Werkgelegenheid heeft echter ruimte nodig en die is schaars. Haarlem heeft de ambitie gesteld om ca. 8.000 arbeidsplaatsen tot 2030 toe te voegen, hoofdzakelijk rondom de OV-knooppunten HOV Nieuw Zuid,
een goede bereikbaarheid te garanderen. Hiervan in de Zuidstrook van de Waarderpolder (Omgevingsvisie Haarlem 2045); een goed functionerend bedrijventerrein met diverse (zware) industrie en bedrijven. De Zuidstrook Waarderpolder – weergegeven in Figuur 1 – bevindt zich nabij het OV-knooppunt Hart voor Oostpoort en overlapt gedeeltelijk met de ontwikkelzone Oostpoort. De gemeente Haarlem wenst te onderzoeken welke mogelijkheden zij heeft om de Zuidstrook van het bedrijventerrein Waarderpolder te ontwikkelen tot een hoogstedelijk en intensief werkgebied met een aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en verblijfsklimaat zonder wonen; en onder welke voorwaarden draagvlak kan worden gecreëerd onder eigenaren, ondernemers en gebruikers om tot deze ontwikkeling te komen. Er is binnen de gemeente geen ervaring met een dergelijke transformatie.
Figuur 1: Demarcatie plangebied Zuidstrook Waarderpolder (gele stippellijn) en grove demarcatie ontwikkelzone Oostpoort (paarse stippellijn)
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
6 van 44
1.2 Opdracht De gemeente Haarlem heeft AT Osborne in november 2022 gevraagd voor het opstellen van een procesontwerp voor de (potentiële) ontwikkeling en arbeidsintensivering van het werkgebied Zuidstrook Waarderpolder in Haarlem. Een procesontwerp kan worden gezien als een ‘fase 0’, ofwel een voorfase. Een fase waarin nog geen besluiten zijn genomen, maar waarin wordt verkend of er mogelijkheden zijn om de Zuidstrook tot ontwikkeling te brengen en indien deze mogelijkheden er zijn op welke wijze hier na ‘fase 0’ vorm aan kan worden gegeven. Op basis van deze verkenning worden er in ‘fase 0’ verschillende toekomstperspectieven op hoofdlijnen in kaart gebracht.
bereikbaar. Het OV-knooppunt Oostpoort, aangrenzend aan de Zuidstrook, maakt dat het gebied ook met het OV goed bereikbaar is, met name kavels die zich binnen 10 minuten lopen van het NSstation Spaarnwoude bevinden. Tevens is de Zuidstrook gelegen nabij de economische aanjagers als De Koepel en C-district, met een aantrekkende werking, waarvan ook de direct omgeving profiteert. Ook is de maximale bouwhoogte, zoals bepaald in het bestemmingsplan, op de meeste kavels in de Zuidstrook nog niet bereikt. Dit biedt de mogelijkheid om te intensiveren door binnen het bestemmingsplan bouwlagen toe te voegen. Daarnaast kent de Waarderpolder verschillende typen industrie, waarvan de Zuidstrook de minste bedrijven huisvest die geluidsoverlast geven. Al deze
AT Osborne heeft vanuit haar opdracht, in dialoog met de gemeente Haarlem, de focus gelegd op de arbeidsintensivering van de Zuidstrook Waarderpolder, een gebied dat is aangewezen als een belangrijk speerpunt in de Omgevingsvisie Haarlem 2045. De opdracht aan AT Osborne voor het opstellen van een procesontwerp voor de ontwikkeling van de Zuidstrook valt onder de paraplu van deze Omgevingsvisie. “De Waarderpolder wordt meer dan nu onderdeel
factoren maken dat een combinatie met kantoren in deze strook het meest denkbaar en kansrijk is (Stec Groep, 2020). Tot slot bevat de Zuidstrook, in vergelijking tot de Waarderpolder als geheel, met name grote kavels. De versnippering van eigenaren is daarom in de Zuidstrook minder groot. Dat betekent dat er minder stakeholders in het spel zijn, wat gebiedsontwikkeling vereenvoudigt.
van de stad en het deel van de Waarderpolder
1.2.1
nabij het Centraal Station en de historische
In Figuur 1 is zichtbaar gemaakt wat de grenzen zijn
binnenstad wordt onderdeel van een werkmilieu
van het plangebied Zuidstrook Waarderpolder. Deze
waar de nadruk ligt op creativiteit en innovatie,
grenzen zijn grofweg aan de zuidzijde het spoor, aan
passend bij het industrieel erfgoed”
de westzijde Harmenjansweg en de Wim van
– Omgevingsvisie Haarlem 2045
Demarcatie plangebied
Eststraat, aan de oostzijde de N200 en aan de noordzijde de Conradweg. Een aantal stroken
Onderzoek van de Stec Groep (2020) wijst uit dat een intensivering van het zuidelijke terrein van de Waarderpolder het meest kansrijk is om verschillende redenen. De ligging van de Zuidstrook,
bebouwing ten noorden van de Oudeweg valt eveneens in het plangebied. Het totale oppervlak van het plangebied bedraagt grofweg 75 ha, inclusief groen en infrastructuur.
als entree van Haarlem, gelegen aan de Oudeweg, met een goede ontsluiting, maakt het gebied goed
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
7 van 44
Het plangebied van de Zuidstrook overlapt gedeeltelijk met de ontwikkelzone Oostpoort, zoals weergegeven in Figuur 1 en 2. Dit betreft de kavels van Bridges Real Estate (eigenaar van het terrein waar de Koninklijke Joh. Enschedé en IDEMIA gehuisvest zijn), IKEA, DNP en Teva. De Zuidstrook, inclusief de kavels waar de Zuidstrook met Oostpoort overlapt, is niet bestemd voor wonen. In de rest van ontwikkelzone Oostpoort wordt, in contract met de Zuidstrook, wel gewerkt aan een combinatie van werken én wonen.
Figuur 2: Oostcorridor, weergegeven met de blauwe stippellijn. Oostpoort, weergegeven in groen. Hart van Oostpoort weergegeven in paars. Grove indicatie van de Zuidstrook, weergegeven met de rode ovaal.
samenwerking en overeenstemming verloopt en dat
1.2.2
Relatie tot omgeving
De Zuidstrook is onderdeel van het bedrijventerrein Waarderpolder Haarlem Business Park. Binnen de Waarderpolder vallen meerdere plangebieden, die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Zo werkt de gemeente Haarlem ook aan de ontwikkeling van andere gebieden zoals Haarlemmerstroom, Waarderpolder-Noord, Spaarnesprong en Oostpoort. De Zuidstrook maakt samen met Oostpoort onderdeel uit van de Oostcorridor van Haarlem, zoals weergegeven in Figuur 2. De Oostcorridor wordt
de kansen die ontstaan vanuit de groeibriljanten in Oostpoort goed worden benut, omdat zij samen vormgeven aan de identiteit en het goed functioneren van de Oostcorridor. Zo kunnen Oostpoort en de andere aangrenzende ontwikkelgebieden een vliegwiel zijn in de potentiële ontwikkeling van de Zuidstrook Waarderpolder. Ontwikkelingen in de Zuidstrook moeten altijd bezien worden in relatie tot de andere ontwikkelingen in de Waarderpolder en Oostpoort.
gezien als een belangrijke toegang tot de stad Haarlem. De ontwikkelingen van de Zuidstrook en de ontwikkelzone Oostpoort kunnen niet los van elkaar
1.3 Aanpak
worden gezien. Een goede afstemming met
Om te komen tot het procesontwerp zijn vijf stappen
Oostpoort is daarom cruciaal in de verdere
ondernomen:
planuitwerking. Allereerst is er in de afgelopen periode intensief De ontwikkeling van Oostpoort loopt vooruit op de
overlegd met de ambtelijke project- en
potentiële ontwikkeling van de Zuidstrook. Er wordt
begeleidingsgroep om te achterhalen wat de
gewerkt aan een visie voor de gehele ontwikkelzone
gemeente Haarlem wil en wat de gemeente Haarlem
Oostpoort, en specifiek een masterplan en een
kan in de Zuidstrook Waarderpolder. Aansluitend
stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE)
heeft AT Osborne een go/no go moment ingepast;
voor Hart voor Oostpoort. De scope van dat
een go/no go moment dat antwoord moest geven op
masterplan bevat de kavels waar de Zuidstrook en
de vraag of er voldoende draagvlak is binnen de
Oostpoort met elkaar overlappen. Het is van belang
gemeente Haarlem, om op basis van de eerste
dat de ontwikkeling van beide gebieden in
bevindingen door te gaan met de uitwerking van het
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
8 van 44
procesontwerp. Het antwoord op deze vraag was van belang, voordat gestart zou worden met een verkennende stakeholderspeiling. In gesprek met de wethouders Economie en Ruimtelijke Ordening is op 9 februari 2023 besloten om verder te gaan naar de volgende stap, waarbij bestuurlijk wel de kanttekening is gemaakt dat bepalend is of er initiatieven/ambities zijn vanuit de eigenaren/marktpartijen of daadwerkelijk een ontwikkeling na ‘fase 0’ tot stand kan komen. Volgend op de voorwaardelijke go is gestart met de verkennende stakeholderspeiling, met een aantal doelen: • Het aanscherpen van het overzicht • • •
1.4 Leeswijzer Dit procesontwerp is tweedelig opgebouwd, bestaande uit deel I: een verkenning van de ambities, randvoorwaarden en mogelijkheden en deel II: de uitkomsten en mogelijke opties voor het vervolg en een bijbehorend procesontwerp. Deel I: In hoofdstuk 2 is de ambitie van de gemeente Haarlem voor de Zuidstrook Waarderpolder verder uiteengezet. Hierbij wordt ingezoomd op de wensen, de mogelijkheden en de beperkingen die de gemeente Haarlem heeft om tot een ontwikkeling te komen. Tevens wordt in dit hoofdstuk een
gebruikers en grondeigenaren;
programmatisch en conceptueel kader besproken
Het ophalen van ideeën, initiatieven uit de
voor de toekomst van de Zuidstrook. In hoofdstuk 3
markt;
volgt een beschrijving van de uitgevoerde
Het toetsen van ambities, visie van
stakeholderspeiling, waarin gesprekken hebben
gemeente in het gebied;
plaatsgevonden met diverse marktpartijen.
Het aftasten van partners: wie wil eventueel meedoen, wie actief, wie passief?
Deel II: Deel II geeft inzage in de opties die de gemeente
Na de stakeholderspeiling heeft AT Osborne, op basis
Haarlem heeft voor het vervolg op basis van de
van de opgehaalde informatie, een aantal opties
bevindingen uit deel I. AT Osborne gaat op basis van
uitgewerkt, op basis waarvan de gemeente Haarlem
haar voorkeursoptie in op de processtappen voor het
een besluit kan nemen over het vervolg na ‘fase 0’.
vervolg.
Het advies, behorende bij deze ‘fase 0’, geeft op hoofdlijnen inzicht in deze mogelijke vervolgstappen en de bijbehorende onderdelen en producten per fase. De concrete uitwerking en detaillering van deze verschillende onderdelen en producten die in het rapport ter sprake komen dienen vervolgens per fase – op basis van de, in de vorige fase opgehaalde bevindingen en besluiten – verder uitgewerkt te worden. In dit procesontwerp zijn de volgende fasen om die reden nog niet op detailniveau uitgewerkt.
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
9 van 44
DEEL I Verkenning van de ambities, kaders en mogelijkheden
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
10 van 44
2. Ambitie en kaders voor de arbeidsintensivering en ontwikkeling van de Zuidstrook Waarderpolder 2.1 Ambitie gemeente Haarlem voor Zuidstrook Waarderpolder / Oostcorridor
Haarlem ziet de Zuidstrook Waarderpolder – als onderdeel van de Oostcorridor – in de toekomst als een aantrekkelijke toegangspoort tot de stad, met een herkenbaar karakter, waar men niet alleen
Als onderdeel van het traject Bereikbare Steden en
doorreist, maar ook wil verblijven om te werken,
de Verstedelijkingsstrategie van de Metropoolregio
ontmoeten en recreëren. De wens voor de
Amsterdam heeft Haarlem zich aan het Rijk
transformatie van de Zuidstrook Waarderpolder
gecommitteerd aan het toevoegen van woningen en
betreft uitdrukkelijk geen transformatie naar wonen.
daarnaast de ambitie uitgesproken voor het
In het aangrenzende Hart van Oostpoort wordt wel
toevoegen van ca 8.000 arbeidsplaatsen tot 2030
gewerkt aan een transformatie met wonen.
(Metropoolregio Amsterdam, 2021; Bereikbare Steden, 2022). Daarmee wordt een woon-werkbalans van tenminste 0,43 banen per inwoner getracht te behouden, zoals door de raad vastgelegd in de Economische Visie Haarlem. De Zuidstrook van de Waarderpolder is zowel in de Omgevingsvisie Haarlem 2045 als in de Economische Visie Haarlem aangewezen als één van de potentiële locaties waar een deel van deze nieuwe arbeidsplaatsen zouden kunnen landen. De Waarderpolder is tot op heden een goed functionerend bedrijventerrein met een relatief hoge arbeidsintensiteit in vergelijking tot andere bedrijventerreinen. De ambitie van de gemeente Haarlem is om de Zuidstrook van de Waarderpolder, en waar mogelijk de Oostcorridor, verder te transformeren naar een hoogstedelijk en intensief werkgebied met een aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en verblijfsklimaat. De wens is om in de Zuidstrook/Oostcorridor ruimte te vinden voor 4.5005.000 extra arbeidsplaatsen. Daarmee wordt aan een groot deel van de toe te voegen arbeidsplaatsen voldaan binnen één gebied.
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
2.2 Programmatisch en conceptueel kader De Omgevingsvisie Haarlem 2045 vormt de basis waaruit een programmatisch en conceptueel kader kan worden opgesteld. Tijdens de uitwerking van het procesontwerp is in een werksessie met de ambtelijke begeleidingsgroep, een globale start gemaakt met het formuleren van een aantal thema’s dat erom vraagt om, in een volgende fase, op detailniveau nader uitgewerkt te worden om te komen tot een ruimtelijk en programmatisch kader. Een definitief kader kan, op termijn, de basis zijn voor een nieuw toetsingskader en herziening van het bestemmingsplan. De volgende thema’s zijn aan bod gekomen: Type branchering Door uitspraken te doen over het type branchering waar Haarlem ruimte aan wil bieden, kan de gemeente kaders stellen voor de beoogde ontwikkeling. In de Omgevingsvisie Haarlem 2045 en
11 van 44
de Economische Visie Haarlem wordt de nadruk
•
het stellen van hoge kwaliteitseisen aan de
gelegd op creatieve en innovatieve bedrijvigheid, en
openbare ruimte en architectuur:
een betere aansluiting bij het profiel en
bouwprojecten in het gebied moeten van
opleidingsniveau van de inwoners van de stad.
architectonische toegevoegde waarde zijn
Gezien het relatief hoog aantal theoretisch
voor het gebied.
geschoolden dat in Haarlem woont, maar elders werkt, komt de focus bij het aantrekken van nieuwe
Klimaat en energie
werkgelegenheid te liggen op kennisintensieve
Een transformatie van de Zuidstrook houdt rekening
werkgelegenheid. Deze vorm van werkgelegenheid
met uitgangspunten ten aanzien van klimaat- en
vraagt meestal minder m per arbeidsplaats,
energiedoelen. Om dit te kunnen afdwingen zal een
waardoor deze ambitie goed aansluit bij het
specifiek kader met uitvoeringsafspraken worden
intensiveren van de beperkte ruimte in Haarlem.
opgesteld (bijvoorbeeld ten aanzien van
Daarnaast is het een belangrijke toevoeging op de
energieopwekking zoals inrichting van koelteplekken
bestaande maak-, productie- en praktische
en –corridors).
2
geschoolde werkgelegenheid in de Waarderpolder, waardoor er een grotere mix en diversiteit ontstaat.
Bereikbaarheid
Het toevoegen van kennisintensieve
Tot slot is het faciliteren van een goede
werkgelegenheid is echter geen harde
bereikbaarheid en doorstroming van de Zuidstrook
randvoorwaarde.
als bestemming en de Zuidstrook als onderdeel van de Oostcorridor, een belangrijke randvoorwaarde
Leefbaarheid
voor arbeidsintensivering. Niet alleen functioneert de
Het versterken van de openbare ruimte, groen en
Zuidstrook als één van de toegangspoorten van
blauw is van belang ter bevordering van de
Haarlem, een arbeidsintensivering van het gebied
leefbaarheid en het creëren van een aantrekkelijk
betekent een toename van het aantal bezoekers. Om
werk- en vestigingsklimaat. Dit betreft het verbeteren
de toe- en doorstroom van mensen te faciliteren
van de leefbaarheid, met betrekking tot milieu,
dient er zorgvuldig nagedacht te worden over de
gezondheid, sociale en externe veiligheid van de
bereikbaarheid van het gebied waarbij verschillende
Zuidstrook en geeft daarmee een impuls aan de
mobiliteitsopties overwogen dienen te worden. Dit
leefbaarheid van de hele Oostcorridor.
belang sluit naadloos aan op de, in de Omgevingsvisie geformuleerde, doelstelling voor de
Stedenbouw
mobiliteitstransitie van de stad.
Daar waar de gemeente geen grondbezit heeft, kan ontwikkeling bijvoorbeeld worden gestimuleerd
Deze bovenstaande thema’s dienen in de volgende
binnen gestelde kaders met het uitwerken van een
fase op inhoud nader uitgewerkt te worden in de
ruimtelijke bouwenvelop, met hierin:
startnotitie en een stedenbouwkundig raamwerk,
•
menging van bouwhoogtes;
afhankelijk van het karakter en de bedrijvigheid waar
•
stimuleren van functiemenging indien van
Haarlem samen met de stakeholders, in
toegevoegde waarde voor de doelstelling
samenwerking met Oostpoort, voor kiest.
van het gebied;
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
12 van 44
2.2.1
De ruimtevraag voor economie, door
energieproducenten en hebben daarbij mitigerende
de lens van FABRICations
effecten door bijvoorbeeld smart
Om verbeelding te geven aan de transformatie van een bedrijventerrein is architectenbureau FABRICations gevraagd het conceptueel kader te schetsen, aan de hand van gebieden die een vergelijkbare transformatie hebben doorgemaakt. FABRICations ziet de vraag naar ruimte voor werken toenemen en zien daarmee toekomst voor een bedrijventerrein als de Waarderpolder. De vraag is echter: hoe moet die toekomst er uitzien? Wat is de toekomst van bedrijventerreinen in het licht van de
mobiliteitsconcepten, zodat stromen goederen en personeel goed, veilig en energiezuinig op werklocaties aankomen. Ook de leefbaarheid van bedrijventerreinen zal een belangrijke factor worden in het succes van toekomstige bedrijventerreinen. Meer kwaliteit, door meer mensen kan bijvoorbeeld worden bereikt door middel van functiemenging, maar ook door het vergroenen van deze plekken, natuurinclusief bouwen en een betere ruimtelijke inpassing van werken in de stad.
ambities van de Nederlandse samenleving en een
2.2.2
Internationale benchmark
bredere welvaart? Waarmee verdienen wij in de
De toenemende menging van functies op
komende 50 jaar ons geld, hoe zijn we daarin
bedrijventerreinen brengt ook nieuwe uitdagingen
succesvol en welke eisen stelt dit vooruitzicht aan de
met zich mee. Op het gebied van planologie en
gebouwde omgeving?
regelgeving, bouwfysica en structuur, energie en klimaat, economie en financiën en mobiliteit en
FABRICations verwacht dat ontwikkelingen van
ruimtelijke kwaliteit ontstaat een complex aan
bedrijventerreinen in de toekomst in toenemende
sociaal-maatschappelijke uitdagingen en kansen.
mate gedreven worden door een mix van
Maar er zijn al tal van voorbeelden, zowel
sociaaleconomische, duurzaamheids- en
internationaal en nationaal, waar een slimme
leefbaarheidsvraagstukken. De belangrijkste
stedelijke mix sociaaleconomische, duurzaamheids-
drijfveren achter de ruimtelijke ontwikkeling van het
en leefbaarheidsvraagstukken heeft omgebogen tot
bedrijventerrein van de toekomst wordt:
bijzondere vormen van stedelijke ruimte.
•
•
•
het denken op meerdere schaalniveaus, zowel integrale als regionale economische
FABRICations heeft, inmiddels een dertigtal
ecosystemen;
internationale voorbeelden, geanalyseerd waar een
een intensieve samenwerking met
mix van werken, leren en/of wonen heeft geleid tot
onderwijs- en kennisinstellingen (lesaanbod
een succesvolle stedelijke (her)ontwikkeling voor
MBO/HBO, stageplekken, omscholing) om
creatieve bedrijvigheid, productie en logistiek. Aan
innovatie te stimuleren;
de hand van vijf voorbeelden bespreken we hier op
een verbinding van het opleidingsniveau van
hoofdlijnen een aantal eigenschappen, die direct
lokale beroepsbevolking met
gerelateerd kunnen worden aan de Zuidstrook van
werkgelegenheid.
de Waarderpolder.
Deze ontwikkelingen zijn verbonden met het besef dat er grote en vanzelfsprekende kansen liggen voor
Alle gebruikte voorbeelden zijn het resultaat van een
verduurzaming en circulaire standaarden, en nieuwe
transformatie van een bedrijventerrein, ontwikkeld
businessmodellen. Bedrijventerreinen worden
binnen de setting van een westers georiënteerde
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
13 van 44
cultuur, direct gesitueerd aan een treinstation en hebben een rechtstreekse relatie met het centrum van de stad. Het vormt een aanbeveling om meer ruimte en tijd te besteden aan het doorgronden van deze voorbeelden tijdens het verder articuleren van concrete doelstellingen voor de toekomst van de Zuidstrook van de Waarderpolder. Binnen de kaders van dit document voert het nu te ver hier dieper op in te gaan. Figuur 3: Functiestapeling in Port de la Champelle, Parijs
2.2.2.1
Port de la Chapelle, Parijs (FR)
Langs de oudste en eerste treinverbinding van Parijs naar Lille vormt Port de la Chapelle de poort naar de hoofdstad. Dit vroege product van de Industriële revolutie wordt in 2002 betrokken in een omvangrijk stadsvernieuwingsproject. In plaats van het leegruimen van de rangeerterreinen voor grootschalige woningbouw, wat in Nederland vaak gebeurt, werd besloten om de uitstekende toegankelijkheid te benutten als basis voor een nieuw concept van duurzame stadslogistiek. Nu arriveren treinen met goederen in een langgerekte hal die wordt geflankeerd door kleinschalige bebouwing en het dak is voorzien van sportfaciliteiten en voedselproductie. Op deze
manier is grootschalige logistiek geïntegreerd in een centrum van verstedelijking, waarbij bewoners direct toegang hebben tot werk, vers voedsel, sport en recreatie. Dit levert niet alleen een aantrekkelijk stedelijk milieu op, maar heeft ook grote impact op de gezondheid van het stedelijk systeem doordat dagelijks 120 vrachtauto’s uit de stad worden gemeden en vervangen zijn door een tweetal treinen. 2.2.2.2
Werksviertel, München (DE)
Op de plek van de Pfanni fabriek die na de oorlog een belangrijke werkgever in de stad is geweest, verschijnen tegen het eind van de jaren ’60 de eerste vormen van spontaan creatief gebruik en activiteiten
Figuur 4: Impressie van Werksviertel, München
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
14 van 44
Figuur 5: Functiemenging op gebiedsniveau in Strijp T, Eindhoven
vanuit lokale subculturen. Die ongecontroleerde
fabriekshoven en een wereld voor mensen in groene
spontaniteit in het organiseren van activiteiten in de
parkranden en op de openbare ruimte op de daken.
openbare ruimte is in wezen nog altijd het kenmerk van Werksviertel in München en uit zich nu vooral in
Op Strijp T mag nu niet worden gewoond, maar
een adaptieve openbare ruimte. Het publieke
misschien in de toekomst wel. Daarom worden
domein is hoofdzakelijk autovrij en kan flexibel
nieuwe ontwikkelingen in het gebied zo gemaakt, dat
reageren op nieuwe economische ontwikkeling,
ze later gemakkelijk kunnen worden
gevarieerd gebruik en evenementen dynamiek. Dit
getransformeerd. De kantoorgebouwen die vandaag
trekt een grote stroom mensen het gebied in en
worden gerealiseerd, kunnen morgen tot
resulteert in een aangename mix van productie en
woningbouw worden omgebouwd.
recreatie voor spontane en onverwachte ontmoetingen.
2.2.2.4
Merwe-Vierhavens, Rotterdam (NL)
M4H is een oud haventerrein aan de noordkant van 2.2.2.3
Strijp T, Eindhoven (NL)
Strijp T is getransformeerd van een wereld die zich
de Maas bedoeld voor internationale fruithandel, maar nu in een transformatieproces naar een
uitsluitend richtte op productiewerkzaamheden binnen het Phillips ecosysteem naar een multifunctionele plek waar kennis- en maakindustrie naast elkaar bestaan. Deze mix van kennisontwikkeling en productie resulteert in een landschap voor een evenwichtige balans voor theoretisch en praktisch geschoold talent. Dat vormt dan weer de basis voor een succesvolle kruisbestuiving, die niet enkel leidt tot een ruimte voor technologische innovatie, maar tevens een plek is waar het bruist van de energie. De co-existentie van productie en kennis heeft een bijzondere ruimtelijke ordening tot gevolg die heeft geleid tot een parallel universum voor vrachtauto’s op straten en
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
Figuur 6: Functieverdeling in verschillende sectoren in MerweVierhavens, Rotterdam
15 van 44
menging van wonen en werken. Het 100ha grote
het gebied. De BNY is het resultaat van een visionaire
gebied is verdeeld in verschillende sectoren die elk
vraag zogezegd: hoe verdienen wij in de toekomst
een eigen mix aan bedrijfsruimte, woonruimte en
ons geld en welke stedelijke ruimte hoort bij het
bijbehorende voorzieningen aanbiedt. Niet overal
antwoord op die vraag? BNY is in wezen een stapeling
mag worden gewoond, zodat sommige gebieden
van drie soort bedrijventerreinen op elkaar. Op de
bijvoorbeeld volledig in beslag worden genomen
begane grond is de zware industrie gevestigd,
door verschillende vormen van (productie)werk en
daarboven de maakindustrie en daarboven een
stedelijke voorzieningen. Doordat elke sector een
campus voor meer creatieve bedrijvigheid. Dit levert
onderscheidende mix huisvest, verandert ook de
een enorme ruimtebesparing op, maar ook een
inrichting van de buitenruimte, zodat die optimaal
ruimtelijke innovatie in het economische landschap.
aansluit bij het gebruik van die stedelijke ruimte.
Elk van de drie lagen zijn verticaal met elkaar
Hierdoor ontstaat er een helder raamwerk, waarbij er
verbonden door zwaar uitgevoerde liftsystemen en
verschillende stedelijke hoofdstromen (mensen,
vormen elk tevens via luchtbruggen ook horizontale
materialen en goederen) kunnen worden
landschappen voor economische uitwisseling.
geprioriteerd in de daarbij passende infrastructuur.
2.2.3 2.2.2.5
Brooklyn Navy Yards, New York (USA)
Eerste perspectieven
De hier besproken voorbeelden zijn alle het resultaat
In 1858 worden de eerste marineschepen gebouwd
van lokaal verankerde economische en culturele
bij de Brooklyn Navy Yards. In 1987 staat de Yard er
‘genius loci’ voor collectieve bedrijfscultuur op
slecht voor. Al twee decennia wordt er niet meer aan
bedrijventerreinen.
schepen gebouwd en besluit het bestuur van BNYBC om de diversiteit van bedrijven toe te laten. In 2001
Wat bovendien opvalt, is de meer centrale rol van
erkent de overheid het grote succes van de diversiteit
mensen en ontmoeting in economische processen. In
in het ecosysteem en investeert op grote schaal in
alle aangehaalde voorbeelden domineren niet langer
Figuur 7: Stapeling van beneden naar boven: zware industrie, maakindustrie, creatieve- en kennisindustrie, in Brooklyn Navy Yards, New York
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
16 van 44
alleen voertuigen, in alle soorten en maten, het beeld
en de maximaal toegestane vloerbelasting op de
van de stad. Daarbij geldt: diversiteit is de taal van de
verdieping voor werken en overige functies goed te
(globale) markteconomie. Dat wil zeggen, dat
positioneren is een realistisch ruimtelijk model
stedelijke ecosystemen werken zoals natuurlijke
haalbaar. De meerkosten voor stapeling zijn echter
systemen: hoe groter de diversiteit, des te vitaler het
fors, maar de businesscase is op veel plaatsen in
systeem.
Nederland al mogelijk gebleken. De aard van de mix
In ruimtelijk opzicht kunnen de waarnemingen
en de wijze van functiestapeling op gebouwniveau
worden samengebracht in een concluderende
hangt af van de stedenbouwkundige context.
opsomming op twee schaalniveaus: gebiedsniveau en gebouwniveau. Op beide schaalniveaus is
De conceptuele analyse laat de rode draad zien
flexibiliteit voor de ruimtelijk-functionele invulling
van enkele westerse bedrijventerreinen binnen en
een belangrijke component voor succes.
buiten Europa, waar een succesvolle transformatie heeft plaatsgevonden naar een
2.2.3.1
Menging op gebiedsniveau
hoogstedelijk en intensief werkgebied met een
Het mixen van functies en programma op
aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en
gebiedsniveau heeft een positieve impact op de
verblijfsklimaat. Succesfactoren binnen deze
kwaliteit van de stedelijke omgeving. In de eerste
ontwikkelingen zijn gebleken:
plaats is een hoge kwaliteit van de openbare ruimte een voorwaarde voor verdichting en intensivering
1. Gelaagdheid en stapeling maken
van (duurzaam) ruimtegebruik. Natuurlijk groen is
functiemenging mogelijk, zonder in te leveren op
daarin een essentieel onderdeel. Dubbel
leefbaarheid en veiligheid.
maaiveldgebruik is niet alleen doelmatige manier om zuinig om te springen met beschikbare ruimte, maar
2. Een mix van kennisontwikkeling en productie
vergroot ook kansen op duurzame uitwisseling van
op gebieds- en gebouwniveau stimuleert innovatie
rest- en afvalstromen.
en brengt energie naar het gebied. Hoe hoger de diversiteit, des te vitaler het systeem.
De synergie rijkt echter verder. Het delen van functies, ruimte, vervoersmiddelen, materialen en
3. Ruimte voor fietsers en voetgangers,
bijvoorbeeld gereedschappen is door de toegenomen
gescheiden van (vracht)verkeer, komt ten goede
nabijheid een concrete realiteit. Bovendien zijn er
aan een prettige en levendige openbare ruimte en
functionele synergetische kansen op gebiedsniveau
een goede bereikbaarheid.
voor het omlijsten van ‘donkere’ bedrijfsfuncties met ‘licht’ programma dat juist daglicht vereist. Tenslotte
4. Adaptief en circulair bouwen maakt het
is de landschappelijke inpassing op gebiedsniveau
mogelijk om de bestemming in de toekomst te
veel efficiënter dan op kavel-, of gebouwniveau.
wijzigen en draagt bij aan het behalen van klimaat- en energiedoelen.
2.2.3.2
Menging op gebouwniveau
Functiestapeling levert aanzienlijk ruimtewinst en de bebouwingsgraad kan stijgen tot wel 80-90%. Door de zwaarste functies te voorzien op de begane grond,
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
17 van 44
3. Mogelijkheden en beperkingen van de markt, de gemeente Haarlem en de stakeholders 3.1 Vraag vanuit de markt
van pre-COVID-19 (Stec Groep, 2021). De Zuidstrook als multimodaal ontsloten locatie is in dat opzicht
De afgelopen jaren is het ruimtebeslag voor werken
zeer gunstig gelegen voor ontwikkeling tot een
toegenomen voor alle sectoren. In de periode tot
hoogstedelijk en intensief werkgebied.
2050 wordt eveneens een netto groei verwacht, met de meeste groei in de sectoren industrie en logistiek
Dit is in het gebied terug te zien. Van het
(Koomen & Claassens, 2022). De vraag naar kantoren
bedrijvenpand STOCK zijn alle 32 bedrijfsunits, dat
lijkt in sommige scenario’s licht te stijgen (Cushman
ten tijde van de coronapandemie is opgeleverd in de
& Wakefield, 2022; Koomen & Claassens, 2022) en in
Zuidstrook al voor oplevering toegewezen en tot op
andere scenario’s te stabiliseren (Planbureau voor de
heden bezet. Ook het gerenoveerde Bamboo Offices
leefomgeving 2021; Stec Groep 2021).
is ten tijde van de coronapandemie succesvol gevuld. Ook heeft het Nova College aangegeven naar
Post-COVID-19 is er bij veel werknemers een lichte
Haarlem te willen komen en al eerder interesse
afname in de frequentie van het kantoorbezoek en
getoond in de Zuidstrook Waarderpolder als
een toename van thuiswerken ten opzichte van pre-
potentiële nieuwe locatie. Dit zijn signalen die
COVID-19 merkbaar. De vraag naar kantoorruimte is
onderschrijven dat er daadwerkelijk vraag is naar
hiermee echter niet afgenomen. Het kantoor wordt
werkplekken in dit gebied.
belangrijker voor geplande en toevallige ontmoetingen en minder belangrijk voor individuele/zelfstandige werkzaamheden. Daarmee neemt de wens voor kwalitatief hoogwaardige werkplekken toe. De werkplek is in toenemende mate een plek van ontmoeting, creativiteit en flexibiliteit (Cushman & Wakefield, 2022). Flexconcepten en mixed-use concepten winnen aan populariteit om pieken op te vangen en minder vast te zitten aan huurcontracten ten tijde van tegenslag/crisis. Het monitoren van deze trends en de actuele vraag uit de markt in Haarlem gedurende fase 1 is belangrijk, zodat hier in de planvorming optimaal op ingespeeld kan worden. Hoogstedelijk werkgebied en HOV-knooppunten blijven de meest gewenste locaties voor kantoren. Hierin lijkt weinig verandering te zien ten opzichte
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
3.2 Positie van de gemeente Haarlem Berekend vanuit de contour van het plangebied omvat de Zuidstrook ruim 75 ha. Dit is inclusief wegen en groen. De ruimtevraag per arbeidsplaats varieert van een netto-vloeroppervlak (NVO) van 11 m2 voor kantoren, 35 m2 voor detailhandel tot 65 m2 voor logistiek en 109 m2 voor industrie. Variërend van kantoren tot industrie vraagt één arbeidsplaats 11 – 109 m2 (Koomen & Claassens, 2022). Voor de gewenste 4.500 arbeidsplaatsen vraagt dit 49.500 – 490.500 m2 NVO, afhankelijk van het type bedrijvigheid. De verhouding tussen het nettovloeroppervlak (NVO) en het bruto-vloeroppervlak (BVO) verschilt per sector. Gemiddeld bedraagt het
18 van 44
BVO 10% meer dan het NVO. We gaan daarom uit van
marktpartijen, waarvan een deel wordt verhuurd aan
een ruimtebehoefte van 54.450 – 539.550 m BVO
derden.
2
voor het realiseren van 4.500 arbeidsplaatsen. Indien deze arbeidsplaatsen in één bouwlaag
Welke mogelijkheden zijn er voor de gemeente vanuit
gerealiseerd worden, is daar ca. 5,4 – 54 hectare voor
deze positie en met de beperkte beschikbare ruimte
nodig. Indien er bijvoorbeeld drie lagen worden
binnen de bestaande Waarderpolder? AT Osborne
gebouwd kijken we naar een totale
gaat er – op basis van gesprekken met de gemeente
gebouwvoetafdruk van 18.150 – 179.850 m . Dit
Haarlem – vanuit dat de gemeente niet voornemens
betreft ca. 1,8 – 18 hectare.
is meer grondposities in te nemen. Dit betekent dat –
2
als de gemeente iets wil - een proces ingericht moet Daarnaast moet er rekening worden gehouden met
worden om te komen tot een strategie, waarbij de
een buitenruimte van ca. 25% van de totale
gemeente weliswaar het initiatief neemt tot
gebouwvoetafdruk. Voor 18.150 – 171.000 m2 aan
transformatie van het gebied, maar individuele
bebouwing met buitenruimte is een totale
eigenaren/ontwikkelaars en gebruikers de
gebouwvoetafdruk van 22.687 – 224.812 m nodig. Dit
daadwerkelijke ontwikkeling voor hun rekening
is ca. 2,3 – 22,5 hectare.
nemen. Dit vraagt van de gemeente een investering
2
in de openbare ruimte, om de leefbaarheid, Geschatte ruimtebehoefte voor intensivering met
veiligheid en bereikbaarheid van het gebied te blijven
4.500 arbeidsplaatsen: 54.450-539.550 m2 BVO.
garanderen.
Bouwlagen
Voetafdruk
Incl. buitenruimte
De 1,5 ha beschikbare grond (Connexxionkavel) is
1
5,4 – 53,9 ha
6,8 – 67,4 ha
niet de enige mogelijkheid tot intensivering.
2
2,7 – 22,7 ha
3,4 – 33,7 ha
Intensivering op andere gronden kan op
3
1,8 – 18 ha
2,3 – 22,5 ha
verschillende manieren, namelijk: kiezen voor een
4
1,4 – 13,5 ha
1,7 – 16,7 ha
ander type bedrijvigheid en het toevoegen van
5
1,1 – 10,8 ha
1,4 – 13,5 ha
bouwlagen. Intensivering op de bestaande kavels is
10
0,5 – 5,3 ha
0,7 – 6,7 ha
daarom de meest voor de hand liggende mogelijkheid, waarbij het toevoegen van één tot
In de huidige situatie voert de gemeente een passief
twee bouwlagen binnen het huidige
grondbeleid. De gemeente Haarlem heeft nauwelijks
bestemmingsplan voor het merendeel van de kavels
tot geen grondpositie in de Zuidstrook van de
binnen de Zuidstrook mogelijk is.
Waarderpolder met uitzondering van de kavel van Connexxion. Met Connexxion worden gesprekken
Tevens kan de gemeente ervoor kiezen om van het
gevoerd om deze kavel vanaf 2032 vrij te kunnen
bestemmingsplan af te wijken of het
maken voor andere ontwikkelingen. Dit geeft
bestemmingsplan te herzien, onder de voorwaarde
Haarlem de mogelijkheid om deze kavel (ca. 1,5 ha)
dat het aantal arbeidsplaatsen geïntensiveerd wordt.
actief in te zetten voor de ontwikkeling die zij in de
In het Luchthavenindelingbesluit (Lib), onderdeel van
Zuidstrook voor ogen heeft. Het merendeel van de
de gewijzigde Wet Luchtvaart, is rond de luchthaven
kavels zijn echter in bezit van verschillende
Schiphol een beperkingengebied aangewezen. De Zuidstrook valt in dit gebied. In de Waarderpolder
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
19 van 44
kan er in verband met de aanvliegroute van Schiphol tot een maximumhoogte van 45 – 60 meter1 gebouwd worden, mits het bestemmingsplan hierop wordt aangepast. “Om het aantal arbeidsplaatsen in deze gebieden flink op te voeren is het belangrijk om als gemeente samen met bedrijven, investeerders en eigenaren te bouwen aan een geschikt werkmilieu met de juiste vestigingsvoorwaarden” – Omgevingsvisie Haarlem 2045
Voor het gehele bestemmingsplangebied gelden hoogtebeperkingen, van zuid naar noord oplopend van 45 meter in het zuidoosten van de Waarderpolder, tot 60 meter in het noorden en 120 meter in het westen. Daarbij moet bedacht worden dat de hoogtematen gerelateerd 1
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
worden aan de referentiehoogte van de luchthaven: -4.00 N.A.P. Dat betekent dat een hoogtemaat van 60 meter, een hoogtebeperking oplevert van +56.00 N.A.P (Bestemmingsplan Bedrijventerrein Waarderpolder, 2010).
20 van 44
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023 Bron: Parkmanagement Waarderpolder
21 van 44
3.3 Stakeholders 3.3.1
Gesprekspartners
In een eerste verkennende ronde is gesproken met een selectie van stakeholders over de wensen en mogelijkheden ten aanzien van de eigen en/of gehuurde grond/vastgoed en de Zuidstrook als geheel. Een aantal van deze stakeholders is ook onderdeel van het gebied Oostpoort. De gesprekken met deze partijen zijn gevoerd in samenspraak met de projectleiding van Oostpoort (vanaf paragraaf 3.2.1.6). Omdat dit een eerste verkenning betreft, als onderdeel van fase 0, zijn niet alle stakeholders in het gebied benaderd, maar is er in samenspraak met Stichting Parkmanagement Waarderpolder gekozen voor een selectie van de meest uiteenlopende marktpartijen met uiteenlopende belangen. De opgehaalde informatie is per stakeholder uiteengezet.
naar een circulaire (maak)economie. C-district functioneert als een platform voor uitwisseling en verbinding van innovatieve bedrijven, met als doel de transitie te faciliteren en versnellen. MAAK dient als een plek waar huurders elkaar versterken door ideeën uit te wisselen, samen te werken en van elkaars diensten gebruik te maken. De bedrijven die zich op het MAAK-terrein vestigen zijn zo geselecteerd dat zij van elkaar kunnen profiteren. Op die manier geeft MAAK sturing aan de transitie die zij voor ogen heeft. In een circulaire maakeconomie worden ruwe materialen omgezet tot producten, waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de beschikbare kennis, ruimte en grondstoffen, zonder dat hier onbruikbaar restmateriaal ontstaat. MAAK is opgericht als dé plek voor circulaire en innovatieve maakindustrie. Tevens sluit de doelstelling van MAAK aan bij Haarlems huidige
3.3.1.1
C-district en MAAK
ambitie om een creatieve stad van toegepaste
Er is gesproken met architect en partner van MAAK,
innovatie te zijn, met focus op circulaire economie,
een terrein aan de Oudeweg, dat op heden
digitalisering en gezondheid (Economische Visie
functioneert als een plek voor innovatieve
Haarlem, 2020), voortvloeiend uit de Omgevingsvisie
functiemenging, ontmoeting en kennisdeling. Het
Haarlem 2045.
terrein biedt huisvesting aan 38 kleine (startup)bedrijven, goed voor 100 fte. Hier worden
Met MAAK als voorbeeldfunctie in de Zuidstrook
bijvoorbeeld onderdelen van NS-treinen, die niet
Waarderpolder, wil C-district omringende bedrijven
door NS gerecycled kunnen worden, alsnog
in de Zuidstrook aanzetten tot het toekomstgericht
hergebruikt. Er bevindt zich een sociale werkplaats
denken over productie en daarmee circulaire
die arbeidsplekken biedt aan mensen met een
maakindustrie. MAAK ziet deze transformatie het
afstand tot de arbeidsmarkt. Ook is er plek voor
meest kansrijk wanneer dit vanuit bedrijven bottom-
innovatieve startups, met een focus op 3D-printing.
up in plaats van top-down wordt geïnitieerd. Wel zien zij een belangrijke rol voor gemeente, alsmede de
MAAK is het fysieke ankerpunt van innovatiehub C-
provincie en het Rijk, d.m.v. het stellen van de juiste
district waarin, middels een samenwerkingsverband
kaders voor ontwikkelende bedrijven door middel
tussen bedrijven, overheden kennis- en
van een heldere visie en een actieve benadering van
onderwijsinstellingen, wordt gewerkt aan de transitie
bedrijven die op het punt staan te ontwikkelen.
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
22 van 44
Tevens is het faciliteren van een goede
3.3.1.2
bereikbaarheid en aantrekkelijke openbare ruimte
Zowel de gronden als het voormalige Coty pand, één
een cruciale rol van de gemeente.
van de voornaamste zichtlocaties van de
Van Maarschalkerwaart Holding B.V.
Oostcorridor, gelegen op de hoek van de Oudeweg en “Werkplekken ontstaan waar je een
de Waarderweg, zijn in eigendom van de
aantrekkelijke werkomgeving creëert”
vastgoedonderneming van de familie Van
– Architect MAAK
Maarschalkerwaart.
Het MAAK-terrein, inclusief enkele (monumentale)
Na het vertrek van huurder Coty kwam het pand
panden, is in bezit van de gemeente Haarlem. Er
medio 2018 leeg te staan. Van Maarschalkerwaart
vindt een onderhandeling plaats over overname van
heeft, in samenwerking met onderwijsinstelling ROC
het vastgoed door MAAK, met de ambitie om dit
Nova College en het vooraanstaande
monumentale vastgoed te kunnen verduurzamen.
architectenbureau MVSA Architects, gewerkt aan een
Daarnaast is MAAK bezig met modulair bouwen op
ontwikkelplan genaamd ''Waarderwijs'': een
het terrein, waarbij gebruik wordt gemaakt van
opleidingshotel met diverse (publieke) functies waar
materialen die afgebroken kunnen worden en elders
studenten van het Nova College werkzaam zijn: een
opnieuw opgebouwd kunnen worden, zonder het
congrescentrum en praktijkopleidingsruimtes onder
verlies aan kwaliteit.
één dak.
MAAK streeft naar een floor space index (FSI) van 0,75;
Het plan sloot aan bij enkele ambities uit de latere
12.000 m2 BVO met ca. 275 banen in 2030.
Economische Visie Haarlem (2020). Tot de
Arbeidsintensivering is niet het hoofddoel van C-
teleurstelling van Van Maarschalkerwaart is de in
district, maar is in de praktijk wel een bijproduct,
2019 ingediende quickscan van het plan niet door de
want wanneer kleine innovatieve bedrijven op klein
gemeente in behandeling genomen, vanwege
schaalniveau gaan samenwerken is een hogere FSI
onderbezetting en/of een stop op hotels in Haarlem
wenselijk om efficiënt gebruik te kunnen maken van
voor gebieden waar een hotelfunctie niet in het
elkaars diensten en elkaar te ontmoeten. De vraag
bestemmingsplan was opgenomen.
naar prettige ontmoetingsplaatsen creëert draagvlak voor het faciliteren van recreatiemogelijkheden in de
Gelet op de hoge exploitatiekosten en de eisen ten
(openbare) ruimte, terwijl een aangename
aanzien van het energie label C waar het gebouw niet
(openbare) ruimte wederom bedrijven aantrekt.
meer aan voldoet, is Van Maarschalkerwaart
MAAK staat dan ook positief tegenover een
voornemens het pand aan de Oudeweg te slopen. Er
intensivering van arbeidsplaatsen van de Zuidstrook
wordt daarom gezocht naar een nieuwe bestemming
Waarderpolder, alsmede het creëren van
voor deze grond. De eigenaar staat positief ten
aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en
aanzien van een intensivering van arbeidsplaatsen
verblijfsklimaat. MAAK wenst dan ook, o.a. vanuit een
van de Zuidstrook Waarderpolder, alsmede het
voorbeeldfunctie, bij te kunnen dragen aan de
creëren van aantrekkelijk ondernemings-, vestigings-
transformatie van de Zuidstrook.
en verblijfsklimaat.
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
23 van 44
De eigenaar ziet hiervoor zichzelf een rol in door het
Er is gesproken met de eigenaar van FRESCH Real
ontwikkelen van de grond, bij voorkeur door zijn
Estate, en een betrokken architect. Samen werken zij
oorspronkelijk plan voor Waarderwijs een nieuwe
o.a. aan de plannen voor de locatie Oudeweg,
kans te geven. Het updaten en opnieuw indienen van
parallel aan STOCK. Beiden staan positief ten aanzien
de Quickscan ziet Van Maarschalkerwaart als een
van een intensivering van arbeidsplaatsen van de
mogelijkheid indien de gemeente Haarlem de
Zuidstrook Waarderpolder, alsmede het creëren van
aanvraag in behandeling kan nemen.
aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en verblijfsklimaat. Voor de te ontwikkelen kavel aan de
3.3.1.3
VVE Palletweg
Oudeweg ligt een nieuw plan klaar.
Het aan de Palletweg gelegen bedrijvenpand biedt onderdak aan ca. 40 eigenaren, verenigd in de VVE
Eerdere planuitwerking voor deze kavel is stopgezet,
Palletweg. Er is gesproken met de secretaris van de
omdat het niet lukte om de gewenste doelgroep voor
VVE Palletweg die tevens een van de eigenaren is,
de drie vergunde bedrijventorens aan te trekken. De
wiens administratiekantoor AVI-totaal in dit gebouw
eigenaar licht toe dat het aantrekken van grote
gehuisvest is.
bedrijven meer onzekerheid met zich meebrengt, omdat de impact bij herlocatie voor de
In het gebouw zitten bedrijven met verschillende
achterblijvende omgeving groot en daarmee
karakters. De mix in bedrijvigheid leidt op momenten
onwenselijk is. De wisselingen van kleine bedrijven is
tot overlast, bijvoorbeeld van geluid. In 2022 heeft er
in mindere mate bepalend voor het karakter en het
op het terrein een grote handhavingsactie tegen
functioneren van het gebied. FRESCH focust zich dan
ondermijning plaatsgevonden, vooral op gebied van
ook met name op kleine bedrijven met plek voor 5-10
oneigenlijk gebruik, waaronder wonen en
medewerkers per unit voor het toekomstige pand
vuurwerkopslag.
aan de Oudeweg.
De VVE staat neutraal tegenover een intensivering
Om stabiliteit te garanderen vraagt FRESCH aan
van arbeidsplaatsen van de Zuidstrook
bedrijven zich voor minimaal drie jaar aan een locatie
Waarderpolder, alsmede het creëren van
te committeren, omdat bedrijven hierdoor worden
aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en
gestimuleerd te investeren in de locatie, wat ten
verblijfsklimaat.
goede komt aan het ontwikkelen van een prettig werkklimaat. Tevens selecteert FRESCH de bedrijven
3.3.1.4
FRESCH Real Estate
die zich vestigen, met als achterliggende gedachte
FRESCH Real Estate heeft verschillende gronden in de
dat bedrijven die reuring met zich meebrengen,
Zuidstrook Waarderpolder in eigendom, waaronder
sociale controle genereren. Een sterke sociale
aan de Oudeweg en een achterliggende kavel aan de
controle zorgt ervoor dat criminaliteit en illegale
Jan van Krimpenweg waar bedrijfspand STOCK
bedrijvigheid op den duur verdwijnt. Ook het
tijdens de coronacrisis is gebouwd met tot op heden
ontwerp van de gebouwen draagt hieraan bij. Door
32 bezette bedrijfsunits. Ook voor de Oudeweg, waar
transparante gevels te creëren, door middel van
tot op heden geen bebouwing staat, is gewerkt aan
grote ramen en glazen deuren, neemt de sociale
plannen.
controle toe.
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
24 van 44
De nieuwe plannen voor de kavel aan de Oudeweg
aantrekkelijk ondernemings-, vestigings- en
zijn gebaseerd op het aangrenzende STOCK gebouw:
verblijfsklimaat. Hij ziet met name toekomst in het
de onderste twee lagen zijn vrijwel identiek en biedt
faciliteren van werkplekken voor IT-bedrijven, gezien
bedrijven een bedrijfsunit van twee verdiepingen met
de sterke groei van deze sector en de gunstige locatie
een eigen voordeur op maaiveld. Daarboven komen
van de Zuidstrook in het Amsterdam Internet
drie lagen, waarvan de toplaag uitsluitend ruimte
Exchange, het grootste internetknooppunt van
biedt aan twee horecaruimtes. De tweede verdieping
Nederland, dat een hoge internetsnelheid
is bereikbaar met de auto door middel van een
garandeert. Ook ziet hij graag enkele publieke
wokkelvormige oprit. Auto’s kunnen op de tweede
functies in het gebied zoals een kleinschalige
verdieping laden/lossen en parkeren. Het ontwerp
supermarkt. Daarnaast ziet hij toekomst in
bevat 30 bedrijfsunits van ca. 250 m2, goed voor ca.
gecombineerde bedrijvigheid met een focus op
150-300 arbeidsplaatsen en ruimte voor horeca.
particulier én zakelijk. Hij legt de focus op een doelgroep die meer kantoorgebonden en minder
FRESCH verwacht met de bedrijven op de begane
productiegeoriënteerd is. Meegaan met de tijd vindt
grond levendigheid te genereren d.m.v. de
de ontwikkelaar van groot belang voor een
grotendeels transparante gevels en het type
bedrijventerrein.
bedrijven dat zich hier moet vestigen: bedrijven die iets te presenteren hebben, waar bezoekers in- en
De ontwikkelaar ziet de Zuidstrook als een
uitlopen. De eigenaar is zich bewust van de functie-
belangrijke toegangspoort van Haarlem, en is van
eis die stelt dat de begane grond niet mag worden
mening dat de Zuidstrook dit moet uitstralen: een
gebruikt voor kantoren, tenzij ondergeschikt aan de
plek met een eigen karakter en blikvangers, zowel in
bedrijfsfunctie, maar ziet het geven van vrijheid aan
architectuur als type bedrijvigheid, verbeeld in een
ondernemers om zelf te bepalen hoe de functie
hybride hotel, met de mogelijkheid om te
ingericht wordt als middel om het vliegwiel in het
transformeren tot een andere werkfunctie als dit in
gebied aan te zwengelen.
de toekomst nodig blijkt, een restaurant op het dak, een sportschool en een modeacademie.
3.3.1.5
Cheops Onroerend Goed B.V.
Cheops Onroerend Goed B.V. als ontwikkelaar en
Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is het
belegger gefocust op het opkopen, renoveren,
volgens de ontwikkelaar belangrijk dat de gemeente
verduurzamen en verhuren van oude (monumentale)
de kaders verruimt en herdefinieert d.m.v.
panden. Ook in de Zuidstrook Waarderpolder heeft Cheops enkele kavels en vastgoed in bezit,
bijvoorbeeld: •
aantal arbeidsplaatsen per 1000 m2;
waaronder Bamboo Offices en het KPN-terrein. Bamboo Offices is ca. een jaar geleden, na renovatie
Het stellen van minimum eisen aan het
•
Het formuleren van esthetische
en verduurzaming van het pand, opnieuw in gebruik
voorwaarden dat nieuwe gebouwen van
genomen door verschillende bedrijven.
architectonische meerwaarde moeten zijn voor het gebied;
De ontwikkelaar is positief ten aanzien van zowel een intensivering van arbeidsplaatsen in de Zuidstrook
•
Het stimuleren van levendigheid, bijvoorbeeld door middel van open plinten.
Waarderpolder, alsmede het creëren van
Procesontwerp Zuidstrook Waarderpolder | 10 juli 2023
25 van 44
Een goede verbinding, zowel via het ov, per auto als
ondernemings-, vestigings- en verblijfsklimaat, mits
fiets, is cruciaal voor het ontwikkelen en intensiveren
de bereikbaarheid van de gehuurde panden
van dit terrein.
gewaarborgd blijft. Beide partijen verwachten op basis van de beoogde groei te intensiveren op eigen
3.3.1.6
IDEMIA en Koninklijke Joh. Enschedé
IDEMIA en de Koninklijke Joh. Enschedé zijn de twee
terrein. Vanuit de rol als gebruiker van de kavel, is de ruimte om initiatief te nemen beperkt.
gebruikers van het terrein waarvan Bridges Real Estate als ontwikkelaar de eigenaar is. De
3.3.1.7
IKEA
Nederlandse Bank gebruikt op het terrein
IKEA zit al bijna twintig jaar in Haarlem, telt bijna 800
opslagruimte, maar verhuist in 2023 naar haar
medewerkers en heeft concrete plannen voor het
nieuwe locatie in Zeist. Er zijn nog geen afspraken
uitbreiden van de winkel om deze
gemaakt over een nieuwe bestemming voor het
toekomstbestendig te maken. Om de click and collect
gebouw. Vandaag de dag zijn niet alle panden in
te optimaliseren, elektrisch bezorgen verder te
gebruik.
faciliteiten en om goed parkeren mogelijk te houden. Daarvoor zijn plannen aan de gemeente
De Koninklijke Joh. Enschedé is in 2023 overgenomen
gepresenteerd in november 2021. Er zijn meerdere
door een Amerikaanse partij. Deze heeft de
gesprekken geweest inzake noodzaak van deze
doelstelling om op midden- tot lange termijn
ambitie voor het goed blijven functioneren van de
inpandig te gaan groeien, waarbij het aantal
winkel in een veranderende omgeving. IKEA staat
arbeidsplaatsen naar verwachting toe zal nemen. Het
positief tegenover de investering die de gemeente wil
zal met name gaan om arbeidsplaatsen voor