2 Bijlage 1 Taxatierapport (openbaar)
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT
Erfpachttaxatie Gedempte Oude 2011 28
Mei
GR
Gracht
28
Haarlem
2024
(geanonimiseerd)
Inhoudsopgave 1
Algemeen
3
1. 1 1. 2 1. 3 1. 4 1. 5 1. 5. 1 1. 5. 2 1. 5. 3 1. 5. 4 1. 6 1. 7 1. 8 1. 9 1. 10 1. 11 1. 12 1. 13 1. 14 1. 15 1. 16 1. 17
Opdracht Opdrachtgevers Opdrachtnemer/taxateur Doel van de taxatie Verklaringen Verklaring onafhankelijkheid Verklaring eerdere betrokkenheid Verklaring geen zakelijk belang Verklaring beperkte geldigheid taxatie Plausibiliteitsverklaring Voorwaarden Van toepassing zijnde tuchtrecht Informatiebronnen Juistheid gegevensbronnen Inspectie Waardepeildatum Omschrijving waarde begrippen Gebeurtenissen na taxatie Gehanteerde valuta Eerdere taxaties Geldigheidsduur
3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5
2
Kadastrale eigendomsinformatie
5
2. 1 2. 2 2. 3 2. 4 2. 5 2. 6 2. 7
Plaatselijke aanduiding Getaxeerde belang Overige rechthebbenden Publiekrechtelijke beperkingen Privaatrechtelijke beperkingen Belemmeringenwet privaatrecht Overige beperkingen
6 6 6 6 6 6 7
3
Omschrijving van het getaxeerde
7
3. 1 3. 2 3. 3 3. 4 3. 5 3. 6 3. 7 3. 8 3. 9
Globale beschrijving Omschrijving van het getaxeerde recht Huur- , pacht- en gebruiksovereenkomsten Locatieomschrijving Planologie Vergunningen Courantheid Milieuaspecten , bodem- en grondwaterverontreiniging Asbesthoudende stoffen
7 7 8 8 9 9 9 9 9
4
Waardebepaling
9
4. 1 4. 2 4. 3 4. 4
Uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten Methode Taxatieonzekerheid
9
10 10 11
4.5
Markt
11
4.6
Referenties
12
Taxatie
12
5.1
Optimale aanwending / Highest
5.2
SWOT-analyse Backtesting
5.3 5.4
and Best Use
(HaBU)
12 13 13
werken
5:5
Opstallen Berekeningswijze
beplanting
5.6
Fictieve waarde
5
Waardebepaling
14
Verantwoording
14
en
van
13 13
het
geheel
als ware
het vol
eigendom
14
Bijlage 1 Foto’s van het getaxeerde Bijlage 2 Referenties Bijlage 3 Rekenbladen Bijlage 4 Omgevingsplan Bijlage 5 Normblad Bijlage 6 Kadastrale
gegevens
Bijlage 7 Plausibiliteitsverklaring Bijlage 8 Opdrachtbevestiging
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
Algemeen 1.1
Opdracht (bloot) eigenaar van het perceel grond gelegen aan de Gedempte Oude perceel in een recht van erfpacht is uitgegeven. De erfpachter heeft het bloot aangegeven eigendom te willen kopen. De gemeente is in beginsel bereid tot verkoop en wenst in verband hiermee inzicht te krijgen in de waarde van het bloot eigendom. De gemeente
Haarlem
Gracht 28 te Haarlem,
De taxatie is
is
welk
uitgevoerd
in overeenstemming
met
EVS
en
de
toepasselijke reglementen
van
het
NRVT.
1.2
Opdrachtgevers Gemeente
1.3
Haarlem
Opdrachtnemer/taxateur
onen, Bedrijfsmatig Ingeschreven in het Nederlands Register Va Vastgoed en Landelijk & Agrarisch Vastgoed Ingeschreven in het Register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding. Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen.
i
1.4
Doel
van
de taxatie
De
opdrachtgever wenst inzicht te krijgen verkoop van het bloot eigendom. 1.5
in de marktwaarde
in verband
met
een
voorgenomen
Verklaringen Ondergetekende verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van het getaxeerde object en acht zich in alle opzichten gekwalificeerd om deze taxatie volledig en onafhankelijk uit te voeren.
1.5.1
Verklaring onafhankelijkheid Ondergetekende verklaart gelieerde vennootschap.
1.5.2
dienstbetrekking te staan
tot de
opdrachtgever of een
aan
hem
Verklaring eerdere betrokkenheid Ondergetekende
1.5.3
niet in
verklaart niet eerder
bij het object
betrokken te zijn geweest.
Verklaring geen zakelijk belang Ondergetekende
verklaart verder niet
Erfpachttaxatie Gedempte
een
zakelijk belang bij het te taxeren object te hebben.
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
1.5.4
Verklaring beperkte geldigheid taxatie Vanwege
het
doel worden
specifieke karakter van voornoemde opdracht mag dit rapport uitsluitend voor gebruikt door genoemde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt geen
verantwoording 1.6
voor
dit
enig ander gebruik, of gebruik door anderen dan de opdrachtgever.
Plausibiliteitsverklaring De taxateur heeft
onderhavig taxatierapport inclusief bijlagen en opgebouwde taxatiedossier plausibiliteit door een controlerend taxateur voor ondertekening van het taxatierapport. De plausibiliteitsverklaring van controlerend taxateur maakt integraal deel uit van laten toetsen op
het taxatierapport.
1.7
Voorwaarden Op deze taxatie zijn de Algemene Voorwaarden toepassing.
1.8
NVM
voor
professionele opdrachtgevers
van
toepassing zijnde tuchtrecht
Van
Op deze taxatie is van toepassing het tuchtrecht van de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT (STNRVT) en van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen o.g… 1:9
Informatiebronnen De taxatie is mede
samengesteld
de hand
opgegeven informatie door opdrachtgever. juistheid van de aangeleverde gegevens. Taxateur vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waardeoordeel aan
Taxateur kan
dan ook niet instaan
heeft zelf de
(minimaal)
voor
van
de
af
te geven.
Voor de taxatie e
van
_ Kadastrale
het
vastgoed zijn verder de volgende informatiebronnen gebruikt: kaarten, eigendomsinformatie en de akte van levering, geleverd door
het
Kadaster.nl;
Planologische informatie bij Omgevingsloket (omgevingswet.overheid.nl); GeoWeb, Geografische informatie van de NVM; Brainbay, NVM-databestand; Informatie van opdrachtgever. 1.10
Juistheid
gegevensbronnen
De taxatie is enerzijds
gebaseerd op beschikbare marktinformatie en een visuele inspectie van de anderzijds op ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever derden. De door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is en/of door de taxateur zoveel mogelijk op juistheid gecontroleerd. De taxateur neemt geen verantwoordelijkheid voor de verstrekte gegevens indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. onroerende zaak
1.11
en
Inspectie De taxateur heeft op 3 februari
1.12
2024 het
object ter plaatse opgenomen.
Waardepeildatum De in dit rapport aangegeven 2024. Indien de wordt waarde
ervan
peildatum
uitgegaan dat
kunnen
waarden
voor er
en
berekeningen zijn gebaseerd op peildatum 3 februari tijd later ligt dan de datum van de opname, dan data geen veranderingen zijn opgetreden welke de
de taxatie in de
tussen
deze
beïnvloeden.
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
1.13
Omschrijving waarde begrippen Definitie Marktwaarde: De marktwaarde
is het
geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. een
Onder de
wettelijke transactiekosten wordt verstaan: De wettelijke transactiekosten zijn de verschuldigde overdrachtsbelasting, de kosten verbonden aan de notariële transportakte en de kosten verbonden aan de kadastrale inschrijving van de overdracht.
1.14
Gebeurtenissen
taxatie
na
bij de taxateur zijn er geen materiële en/of juridische wijzigingen aangebracht respectievelijk doorgevoerd in het object tussen waardepeildatum en rapportagedatum die een mogelijk significant effect hebben op de vastgestelde taxatiewaarde.
Voor
1:15
bedragen genoemd
in dit rapport zijn in euro’s.
Eerdere taxaties Er zijn
1.17
bekend
Gehanteerde valuta Alle
1.16
zover
voor
het betreffende
object bij taxateur
geen eerdere taxaties bekend.
Geldigheidsduur Deze taxatie heeft Indien
sprake
een
geldigheidsduur van
een
jaar.
ingrijpende economische, planologische
is van ter
zulks ter
zake van het gewaardeerde, omstandigheden, geldigheidsduur hierdoor is bekort tot vóór het moment
of andersoortige
wijziging van
beoordeling van de taxateur, de omstandigheden zich
dat bedoelde
voordoen.
Kadastrale
eigendomsinformatie
De rechtstoestand
het kadastrale
uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen op de datum, zoals vermeld op de bijgevoegde kadastrale eigendomsinformatie en tekeningen is als volgt: van
Haarlem
object,
met
C
Eigendom
belast met
Gemeente
Haarlem
erfpacht
Grote markt 2 2011 RD Haarlem
Bron: Kadaster
(toestandsdatum: 17 november 2023). eigendomsinformaties wordt verwezen
Voor de kadastrale
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
naar
de
bijlagen.
(geanonimiseerd)
2.1
Plaatselijke aanduiding Het
2.2
243
getaxeerde
Getaxeerde
gelegen
is
de
Gedempte
Oude
Gracht 28 in Haarlem.
belang
Getaxeerd
is de waarde
recht
erfpacht.
van
aan
van
het bloot
eigendom,
te weten
het
eigendom
belast met
tijdelijk
Overige rechthebbenden Er zijn taxateur geen overige rechthebbende bekend. In zijn waardeoordeel vanuit dat het
2.4
een
getaxeerde leeg en ontruimd
wordt
geleverd, vrij van
huur-
gaat de en
taxateur
er
gebruiksrechten.
Publiekrechtelijke beperkingen Taxateur heeft de akte
levering en de eigendomsinformatie beoordeeld, aanzien van het object sprake is van de navolgende blijkt dat (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving, ten aanzien van het object. van
er
er ten
Als
(archeologisch) Rijksmonument in de zin van de (Erfgoedwet art. 3.1): stads- of dorpsgezicht (art. 9 lid 1 sub a Erfgoedwet):
Als beschermd Als Wet
door de gemeente of de provincie beschermd voorkeursrecht gemeenten:
een
Geen Geen Ja
monument:
Geen
Taxateur heeft de
eigendomsinformatie beoordeeld of er met betrekking tot object ingeschreven zijn in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (WKPB). Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: het
Er geen
2.5
besluiten
inschrijvingen
in het kader
van
de WKPB
zijn geregistreerd.
Privaatrechtelijke beperkingen Taxateur heeft de akte onroerende
kettingbedingen, Uit de kadastrale
Er geen
van
levering en
zaak verbonden
de
eigendomsinformatie
lasten uit hoofde
kwalitatieve
van
verplichtingen Eigendomsinformatie blijkt dat: en
beoordeeld
erfdienstbaarheden
op eventuele met de
zoals dienend
overige privaatrechtelijke lasten
en
erf,
beperkingen.
privaatrechtelijke beperkingen zijn geregistreerd.
Er is geen uitgebreid titelonderzoek behoeve van deze rapportage heeft
gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten. Ten een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden en (kadastrale registratie eigendomsinformatie). 2.6
Belemmeringenwet privaatrecht Taxateur heeft de akte
levering en de eigendomsinformatie beoordeeld op eventuele met de zakelijke rechten als bedoeld in de Belemmeringenwet privaatrecht. Eigendomsinformatie blijkt dat: van
onroerende zaak verbonden Uit de kadastrale Er geen
rechten als bedoeld in de
Erfpachttaxatie Gedempte
Belemmeringenwet privaatrecht zijn geregistreerd.
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
2.7
Overige beperkingen Taxateur heeft de kadastrale zaak verbonden
van
Er geen overige
beperkingen
eigendomsinformatie beoordeeld op eventuele met de onroerende significante waardebeperkende omstandigheden. Uit de kadastrale
overige Eigendomsinformatie blijkt dat:
staan
geregistreerd.
Omschrijving van 3.1
Globale Het
het
getaxeerde
beschrijving
getaxeerde object (het bloot eigendom)
Op het getaxeerde perceel
staat een
pand
heeft geen drie
van
fysieke verschijningsvorm.
verdiepingen
met
ondergrond
en
verdere
aanhorigheden. Een winkelruimte op de En
een
begane grond, oppervlakte circa 55 m2 de eerste en tweede verdieping, oppervlakte
Appartement op
Bouwjaar
Daar het bloot minder
van
eigendom getaxeerd belang.
|
Luchtfoto 3.2
110 m2
1890
Begane grond volledig gerenoveerd en gemoderniseerd Eerste en tweede verdieping zijn in casco staat.
wel
circa
wordt is de staat
van
aan
de eisen
onderhoud
van
deze
tijd.
voor
deze taxatie niet, dan
:
van
het perceel; blauw gearceerd (Bron: NVM-Geoweb d.d. 2 februari 2024)
Omschrijving van het getaxeerde recht getaxeerde is in een eigendomsrecht belast met een tijdelijk recht van erfpacht en het zakelijk recht van opstal(=bloot eigendom). Het betreft een recht/samenstel van rechten dat afzonderlijk van het erfpachtrecht te verhandelen is en daarmee een zelfstandige waarde draagt. De waarde van het recht wordt in grote mate bepaald door de afspraken die er gemaakt zijn binnen de erfpachtovereenkomst. Het
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd) |
hoofdlijnen de navolgende kenmerken behelzen: ingang erfpachtrecht 30 mei 1979 (Hype4 deel 6176 recht van erfpacht eindigt 30 mei 2029
Dit recht zal in —
—
_ _ Het
Datum
Het betreft
recht
een
het volle
erfpacht voor bepaalde tijd.
van
bezitten. In zijn waardeoordeel
eigendom erfverpachter na beëindiging tegen marktconforme
het
van
erfpachtrecht
bloot
De
eigenaar zal
gaat de taxateur een
nieuw
nummer
er
51 te Amsterdam)
in
beginsel dan
weer
vanuit dat de
erfpachtrecht zal vestigen,
dit
condities.
De taxateur stelt vast dat de
privaatrechtelijke bestemming (dus die van de erfpachtuitgifte) gelijk is aan de publiekrechtelijke bestemming (het bestemmingsplan). Wel staat de publiekrechtelijke bestemming op de begane grond een iets ruimer gebruik toe dan “winke zoals de erfpachtakte bepaalt. Voor de waardering is dit niet van belang, daar de functie winkel de hoogste waarde vertegenwoordigt. 3.3
Huur-, pacht-
en
Voor het taxeren
van
gebruiksovereenkomsten de waarde
niet relevant. Er is dan
het bloot
van
eigendom, zijn eventuele huurovereenkomsten gedaan naar de inhoud van eventuele
ook geen onderzoek
huurovereenkomsten.
3.4
Locatieomschrijving Haarlem
is
De stad
een
stad
ligt middelgrote steden aan
gemeente in Nederland
en
de rivier het Spaarne
en
en
de hoofdstad
van
de provincie Noord-Holland.
in de regio Zuid-Kennemerland.
Haarlem
behoort tot de
in de randstad.
getaxeerde is gelegen midden in het centrum van Haarlem aan een brede winkelstraat met doorgaand verkeer. Alle voorzieningen als o.a. winkels, scholen, kinderdagverblijf en sportclubs Het
bevinden
zich in de directe omgeving.
Bereikbaarheid
auto
is redelijk tot
Alkmaar
naar
Amsterdam.
A9
van
Bereikbaarheid op fietsafstand.
openbaar U
vervoer
ze
goed. Op is goed.
Landgoed
__Ruïnevan
J
rijafstand van
de
uitvalswegen
Busverbindingen zijn op loopafstand,
naar
de
het NS-station
is
\
Y
Dt
Brederode}
ea openenen Wandelpark
5-10 minuten
|
Saritpoort-Zuid,
&
Zwarte
gj
Fietsenplan Het Fietsenwinkel en Fietse,7
AMSTERDAM
NIEUW-WEST de Ken wodelvE
DecHE
PE
RERdi
Psi
W,
Print: screen Google maps d.d. 2 februari 2024
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd) EN
3.5
Planologie In het kader
bij
het
deze taxatie is online
bestemmingsplan/omgevingsplaninformatie opgevraagd Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/) van
Gemeente:
Haarlem
Omgevingsplan:
Oude
IMRO:
NL.IMRO.0392.BP1080005-0004
Planstatus:
Vastgesteld(plan), werking(dossier)
Datum status:
29
Bestemming: Gebruiksmogelijkheden: Dubbelbestemming:
Centrum-2
Geheel
onherroepelijk in
mei 2014
Zie
bijlage
Waarde
—
Beschermd
stadsgezicht Waarde — Archeologie 4 Horeca t/m horecacategorie 2
Dubbelbestemming: Functieaanduiding: Voor de relevante gegevens uit het
3.6
Stad
bestemmingsplan
wordt
verwezen
naar
de
bijlagen.
Vergunningen Bij de waardering is ervan uitgegaan, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen en of vergunningen, met betrekking tot het getaxeerde, aanwezig zijn, respectievelijk zonder het plegen van investeringen kunnen worden
3.7
verkregen.
Courantheid Rekening houdende
3.8
met
de locatie,
het
alternatieve aanwendbaarheid
en
mening dat het
courant
getaxeerde
een
Milieuaspecten, bodem-
en
vastgoedobject,
alle overige
van
object
de mens,
Daar het
milieu of
gebouwen,
zijnde
van
verkoopbaarheid,
factoren is de taxateur
van
betreft.
grondwaterverontreiniging
Er is geen onderzoek verricht naar verontreiniging zaak en de aanwezigheid van materialen in, op, of waarde
de mate
waarde
dan wel
de
naar
van
de bodem
aan
de onroerende
aanwezigheid van
behorende
bij de onroerende schadelijk zijn voor
zaak die
stoffen
die anderszins de
beïnvloeden, tenzij anders is vermeld. een
taxatie
niet uitsluitend
van
belastend
een
bloot
voor
eigendom betreft, is een eventuele bodemverontreiniging eigendom maar ook voor het recht van erfpacht.
het bloot
De taxatie
geschiedt onder de aanname dat geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming niet mogelijk is. 3:9
Asbesthoudende stoffen Een asbestonderzoek valt buiten het kader
uitgegaan dat
er
van
deze taxatie, in het waardeoordeel
is er van
geen asbest verontreiniging aanwezig is.
Waardebepaling 41
Uitgangspunten Deze taxatie is gebaseerd —
_ Ten
behoeve
De
benodigde
van
op onderstaande
gegevens
Erfpachttaxatie Gedempte
uitgangspunten
deze rapportage heeft
een
beperkte
en
overwegingen.
kadastrale recherche
plaatsgevonden.
zijn hoofdzakelijk aangeleverd door opdrachtgever;
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
10
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
Ten
behoeve van de taxatie heeft een beperkt planologisch/ruimtelijk onderzoek plaatsgevonden; _ De taxatie is gebaseerd op de aan de ondertekende ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld Kadata, NVM-databestand, Kadaster en Funda. Hiervan is kennisgenomen, waar mogelijk gecontroleerd en uitgegaan wordt van de juistheid en de volledigheid van de verkregen informatie. Ondertekende aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest; _Erisgeen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook; Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn.
Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging, wordt dit in het rapport nader toegelicht; Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt; __Rechthebbende wenst te verkopen en er is sprake van een redelijk handelende koper en verkoper; Eris, de aard van het object en de marktomstandigheden in aanmerking genomen, een redelijke onderhandelingsperiode ter beschikking, gedurende welke periode het prijsniveau gelijk blijft; _ Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; _ Bij de taxatie is verondersteld dat het object geleverd wordt vrij van hypotheken, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd; _ Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken “kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders
vermeld; —
—
—
4.2
_ Geen rekening is gehouden
mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld; Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van waardebeïnvloedende bodemverontreiniging; Taxateur gaat ervan uit dat alle beschikbare informatie die opdrachtgever, ten aanzien van _ het te taxeren object heeft verstrekt, juist zijn. met
de
Bijzondere uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de Professionele Taxatiedienst. Taxateur heeft, in
afwijking van
de
algemene uitgangspunten,
de
als
volgende bijzondere
uitgangspunten gehanteerd: —
_ Voor het vaststellen van de grondwaarde is de waarde getaxeerd op basis van het bijzondere uitgangspunt dat er volledig eigendom gebruikt voor de berekening.
4.3
zou
zijn. Deze waarde is uitsluitend
Methode Voor de diverse uitgangspunten
voor een taxatie zijn verschillende taxatiemethoden van toepassing. Onderstaand worden diverse methodes omschreven die voor kunnen komen.
Voor de
bepaling
één of meerdere
van
de marktwaarde
van
een
object
dient de taxateur
waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient
het
gebruik
gebruik
van
te maken
van
minimaal twee
methoden.
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
11
Op basis van EVS-2021 zijn
er
drie
taxatiebenaderingen:
Inkomstenbenadering (DCF, kapitalisatiemethode (BAR/NAR)). Een werkwijze die de en (geld)inkomsten (geld)uitgaven beschouwt van het object, waarmee vervolgens de waarde wordt geschat door kapitalisatie van de inkomsten- of geldstroom van een bepaald jaar of door discontering van toekomstige inkomsten- en of geldstromen van toekomstige jaren.
Vergelijkingsmethode (comparatieve benadering). Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door het object te vergelijken met identieke of vergelijkbare objecten waarvan prijsinformatie beschikbaar is.
Kostenbenadering (gecorrigeerde vervangingswaarde). Een werkwijze die een indicatie van de waarde
geeft
op basis
van
het economische
object zal betalen dan wat het zal kosten zij het door aankoop of bouw. In dit taxatierapport is gebruik
gemaakt
om
de
van
principe
een
dat
een
koper
niet
object van gelijkwaardig
meer
voor
een
nut te
verkrijgen,
vergelijkingsmethode.
Taxatieonzekerheid
bij de waardering zit met name in het feit dat de taxateur een inschatting moet toekomstige renteontwikkelingen en daarmee de toekomstige canonpercentages. Dit maakt dat er sprake is van een bovengemiddelde taxatieonzekerheid. De onzekerheid maken
van
de
Ook het feit dat de
grondwaarde
opstalwaarde gealloceerd moet worden, maakt dat er sprake is van enige taxatieonzekerheid, immers de gealloceerde waardes zijn geen marktwaardes en dus zijn deze niet aan de referenties te vergelijken. en
Markt
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
4.6
Referenties Voor het
bepalen van
taxateur
diverse transacties onderzocht
referenties
zijn
de waarde
opgenomen
in
van
de winkelruimte die rond het
en
de dubbele
getaxeerde
bovenwoning heeft de plaatsgevonden. De
hebben
bijlage 2.
Taxatie 5.1
Optimale aanwending/ Highest De marktwaarde
and Best
Use
(HaBU)
getaxeerde is, tenzij hierna anders vermeld, een weerspiegeling van het waarschijnlijke gebruik (HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het getaxeerde wordt genereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het getaxeerde, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. meest
van
doeltreffende
het
meest
en
Optimale aanwending/ Highest and Best: De taxateur is van mening dat het gebruik conform de huidige bestemming “Centrum-2 met detailhandel en horeca op de begane grond en wonen op de bovenverdiepingen” en het feitelijke gebruik voor het getaxeerde als Highest and Best Use aangemerkt moet worden. De waardering heeft dan ook plaatsgevonden op grond van dit uitgangspunt. Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
13
5.2
SWOT-analyse Beoordeling eigenschappen getaxeerde Sterke © ©
Zwakke e
eigenschappen getaxeerde __Woon-winkelpand gelegen midden _Erfpachter kan het bloot eigendom verkrijgt. eigenschappen getaxeerde Tijdelijk recht van erfpacht, waarbij
in het centrum
Haarlem.
van
van
de gemeente
kopen,
het
erfpacht zeer
binnenkort
waarmee
hij vol eigendom
afloopt.
buitenruimte.
e
Geen
e
Oppervlakte begane grond is klein.
Beoordeling externe factoren Kansen
_ Dalen van de hypotheekrentes, waarmee
e
de waarde
van
vastgoed
zal kunnen
stijgen.
Bedreigingen
_ Onrustige geopolitieke situatie (inval van Rusland in Oekraïne, oorlog in Gaza) met een
e
handelsspanningen
tussen
China
en
de
Verenigde
Staten. Dit maakt
dat de economische
situatie ernstig kan verslechteren.
_ Aanvallen
e
5.3
over
op koopvaardijschepen in de Rode zee, hierdoor varen schepen niet meer de kortste route van en naar Azië. Dit maakt de transportkosten hoger, en is tevens
een
bedreiging
de continuïteit
voor
van
de
aanvoer
van
goederen.
Backtesting Taxateur heeft de onroerende
zaak niet eerder
gewaardeerd.
Derhalve heeft
er
geen
backtesting
plaatsgevonden. 5.4
Opstallen werken Daar
er
en
geen onbebouwde
beplanting grond is, zijn er geen
werken
en
beplantingen
in de
berekening
opgenomen.
5.5
Overwegingen
ten
Om de marktwaarde
vastgesteld,
als
aanzien
van
ware
het
het vol
de waarde
van
geheel vast eigendom.
Bij het vaststellen van de waarde
te stellen
heeft de taxateur de waarde
van
het
geheel
opstal is de taxateur uitgegaan van een normale staat bij gebouw (winkelruimte en woonruimte) behorende luxe. te Dit om voorkomen dat de waarde van de opstal een te grote invloed krijgt op de grondwaarde. De grondwaarde is bepaald door het geheel (grond en opstal) te taxeren met de fictie vol eigendom. Van de aldus getaxeerde waarde is de waarde van de opstal afgetrokken, de waarde van de opstal is bepaald aan de hand van gegevens van Bouwkostenkompas.nl. Het residu van de berekening is de grondwaarde. onderhoud
van
de
normale
het
berekening
is geen
bebouwd. Taxateur is van mening
dat de
van
en
een
Met de bovenstaande
rekening gehouden met het feit dat de kavel al reeds is grondwaarde op basis hiervan gecorrigeerd dient te worden. Het betreft immers een kavel die reeds (volledig) is bebouwd, hiermee is het geen (onbebouwde) bouwkavel. Een correctie(depreciatie) op de berekend/getaxeerde grondwaarde is dan ook noodzakelijk. De taxateur heeft een depreciatie van 35% toegepast. Taxateur acht de hoogte van de depreciatiefactor gezien de aard en ligging van het object (te weten een stedelijke ligging en monumentaal pand) en de erfpachtvoorwaarden marktconform.
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
Fictieve waarde
van
het
geheel als ware het vol eigendom
Waardebepaling
Verantwoording De taxatie kan
geen uitputtend niet als volledig worden
planologisch
onderzoek
mogen informatiebronnen.
beschouwd
en
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
bevatten. De gegevens
in het rapport
zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde
Haarlem.
(geanonimiseerd) |
15
Dit rapport is uitsluitend
gemaakt ten behoeve van voormelde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van de inhoud van dit rapport jegens anderen dan de opdrachtgever. met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie.
Bij de taxatie wordt rekening gehouden e.d. Slechts
een
deel
beoordeling
en
de
Aldus
van
o,
| Rentmeester
Heemstede, 28 mei 2024 en
Beëdigd taxateur/makelaar
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
16
Bijlage
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
1
(geanonimiseerd)
17
Voorgevel
Straatbeeld
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
18
Bijlage 2
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
19
Referenties De taxateur heeft in
zijn waardeoordeel
hem
staande referenties uit het NVM-databestand
ter
beschikking
beoordeelde
die
aan
—
gelegen
—
_ transactie
de
navolgde transacties betrokken, taxateur
heeft uit de
relevante transacties
de
navolgende criteria voldoen: omgeving ( straal 250 m) rond peildatum
in de directe
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimise rd)
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
24
Bijlage 3
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimise rd)
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimise rd)
Paraaf
26
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
27
Bijlage 4
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
28
Omgevingsplan bretteeten
Oude Stad
en
beteteererteaaeeten betetertertateateeseen
Haarlem
EE
bestemmingsplan
onherroepelijk (vastgesteld PLEKINFO
dl etsees eee Meeter
2014-05-29)
_
DOCUMENTEN
t
beetser vereer
®
een
KENMERKEN
103568, assa52.6
Enkelbestemming Centrum
2
-
beteren veter veters verser
8
2]
äd —)
Dubbelbestemming waarde Archeologie 1b -
Dubbelbestemming Waarde
Beschermd
-
stadsgezicht
Bouwvlak
Ateteeten
Functieaanduiding horeca
tot
en
met
horecacategorie 2,
bateetert
Artikel 5 Centrum
-
2
5.1 Bestemmingsomschrijving De
voor
'Centrum-2' aangewezen
gronden zijn bestemd voor:
5.1.1 Begane grond/kelder
.
©
met daaraan verbonden horeca met niet meer dan 30% van het brutovloeroppervlak, _ detailhandel zonder terras en zonder het schenken van alcoholische
dranken;
kantoor met loketfunctie;
dienstverlening
met
loketfunctie;
tevens
horeca 1 ter plaatse
tevens
horeca t/m
van de aanduiding 'horeca 1'; categorie 2 ter plaatse van de aanduiding ‘horeca tot en met categorie 2'; tevens horeca t/m categorie 3 ter plaatse van de aanduiding’ horeca tot en met categorie 3'; tevens horeca 5 ter plaatse van de aanduiding 'horeca 5';
horeca 4: tevens
amusementshal ter plaatse
van
de aanduiding
‘specifieke vorm van cultuur en ontspanning-
amusementshal'; ©
©
©
_ tevens wonen toegestaan, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden
beroep, bed & breakfast of gastouderopvang ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’; _ tevens ondergrondse parkeergarage ter plaatse van specifieke vorm van verkeer ondergrondse parkeergarage’; _ bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken, groenvoorzieningen, wegen en paden,tuinen,erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen. -
5.1.2 Overige verdiepingen
.
©
_ wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, bed & breakfast of gastouderopvang;
©
e
de functies genoemd in lid 5.1.1 van de regels;
zijn uitsluitend toegestaan bij de adressen genoemd in bijlage 2
_ shortstay.
Erfpachttaxatie Gedempte
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
29
Artikel
21.1
De
21 Waarde
-
Archeologie
Bestemmingsomschrijving 'Waarde-
archeologie!
bestemming(en), gronden.
mede bestemd
voor
Artikel 22 Waarde
22.1
De
-
aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de
beschermd stadsgezicht
Bestemmingsomschrijving
voor 'Waarde beschermd stadsgezicht’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in de -
aangegeven cultuurhistorische
Erfpachttaxatie Gedempte
en
toelichting
ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.
Oude Gracht 28 te 2011 GR
Haarlem.
(geanonimiseerd)
Bijlage 5
Normblad
taxatierapport
Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit 1. 2. 3. 4. 5. 1.
bestaat deze Norm? Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag Kwalificaties van de taxateur Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport
Definitiebepalingen voor de basis van de waarde
Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie , na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken , prudent en niet onder dwang. 1. 1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1. 2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde. Toelichting 1. 2. 1. het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1. 2. 2. vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1. 2. 3.
zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag , niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1. 2. 4. op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde , feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1. 2. 5. tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen , maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt. 1. 2. 6. bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden , maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is , wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1. 2. 7. zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. 1. 2. 8.
na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. 1. 2. 9. waarbij de partijen met kennis van zaken , prudent; Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper , die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen , gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld
worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1. 2. 10. niet onder dwang; Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1. 2. 11. Marktwaarde k. k. ; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 1. 3. Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt om uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is , niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5. 10. 1). Verder moet het waardeverschil , met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt , aangegeven worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen – conform EVS – gemeld te worden , maar ook beschreven , toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden. Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is.
De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties. Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. Er is – de omstandigheden laten het toe en er is geen contra-indicatie – in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties , waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt , terwijl het in werkelijkheid leeg staat. Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd. 1. 4. Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU) , dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert.
Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum , is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 1 - 5. 3. 7). Dat is het gebruik , waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd , binnen de juridische , fysieke , financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed , waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk , juridisch , financieel etc. ) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat , naar professionele maatstaven , gezien mag worden als HaBU , dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. 1. 5. Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS. 1. 6. Transactie kosten marktwaarde k. k.
is de geschatte waarde van een vastgoed , dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard De kunnen gaan met koop of verkoop , alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt , en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord , dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit.
1. 7. Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren , bovenloopkranen , weegbruggen etc. 2.
Kwalificaties van de taxateur
Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties , waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt , dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die de volgende competenties en/of kernwaarden bezit: 2. 1. Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat , bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm , in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Toelichting 2. 1. 1. Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er , middels een verklaring in het taxatierapport , voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever , (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2. 1. 2. De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen. 2. 1. 3. De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van , of er een situatie ontstaat waarin hij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen , dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is. 2. 1. 4.
Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht , met professionele normen op het gebied van kennis , competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur , die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren , eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels , wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 2. 2. Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is , moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur.
2. 3. Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen , opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. Toelichting 2. 3. 1. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie. Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn. 2. 3. 2. De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat door hem verkregen gegevens in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden. 2. 4. Transparantie , verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering , aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen. Toelichting 2. 4. 1.
In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen , of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest.
2. 4. 2. Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens , waarop hij zijn taxatie baseert , deugdelijk ordent , bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt. a. Eerdere betrokkenheid De taxateur , die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht , doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is. Toelichting 2. 5. 1. Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling.
b. Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat , bij het uitbrengen van een taxatie , in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2. 6. 1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden , dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2. 6. 2. De taxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast. Het doen van aannames , mits voorzien van een argumentatie , is toegestaan. 2. 6. 3. Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien. 2. 6. 4. De eisen , die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit , houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling.
Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever om een opgave te vragen van alle andere belanghebbende of verbonden partijen , zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur , diens partners , mededirecteuren of naaste familieleden. 2. 6. 5. Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen , onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2. 6. 6. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur , ondanks de wensen van de opdrachtgever , toch de opdracht zal moeten weigeren. c. Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport. Toelichting 2. 7. 1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden , dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest.
Met de persoonlijke ondertekening van het taxatierapport neemt de taxateur verantwoording voor het door hem uitgebrachte deskundigenbericht. 2. 7. 2. Niets verzet zich er tegen als de organisatie waarvoor de taxateur in loondienst werk het rapport mede ondertekent ten blijken van het medeverantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan. 2. 7. 3. Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben , ook al is het voorzien van een bedrijfslogo.
d. Verzekering Een (Register-)taxateur dient zich te verzekeren: • Conform de eisen van het NRVT. • Tegen de kosten van rechtsbijstand die voortkomen wegens het hiervoor omschreven risico. • Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever. 5. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces / de taxatie-opdracht 3. 1 Inleiding In de opdrachtbrief wordt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de taxateur vastgelegd. 3. 2 Opdrachtvoorwaarden Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden , voordat enig rapport wordt uitgegeven. Deze opdrachtbevestiging dient minimaal de navolgende voorwaarden te omvatten:
Voorwaarden
Opmerkingen
1.
Benoeming van de opdrachtgever
2.
Benoeming van de taxateur
3.
Het doel van de taxatie
4.
Het onderwerp van de taxatie
5.
Het te taxeren belang
6.
Gebruik van het object of de classificatie van het object
De opdrachtgever dient correct te worden benoemd. In het bijzonder wanneer het rapport opgedragen wordt door een andere juridische entiteit dan de eigenaar van het te taxeren object (bv. koper , financier , directeur groot aandeelhouder , curator etc. ). De taxateur dient correct te worden benoemd. Er dient duidelijk te blijken van welke organisatie er sprake is en wie in persoon de taxatie gaat uitvoeren. De basis van de waarde dient exact omschreven te worden , alsmede de opmerking dat de taxatie uitsluitend voor dat doel gebruikt mag worden. Het te taxeren object of objecten dienen nauwkeurig afgebakend/omschreven te worden. Het te taxeren belang dient in de opdracht omschreven te worden (bv. Niet limitatief; waardering ten behoeve van aankoop , verkoop , financiering , inbreng etc. ). Per te taxeren object dient het gebruik te worden weergegeven. Daarnaast dient het object te worden geclassificeerd (bv. eigen gebruik , eigen grond , erfpacht).
7.
Basis van de waarde
De basis van de waarde dient in de opdrachtbevestiging te worden weergegeven (Omschrijving waardebegrip).
8.
Datum opname en inspectie
9.
Verklaring van eerdere betrokkenheid
10.
Verklaring omtrent de status van de
11.
Valuta
Datum opdracht; Inspectiedatum; Waardepeildatum; Conceptrapportagedatum; Rapportagedatum. De taxateur dient in de opdrachtbevestiging te verklaren of hij eerder op enigerlei wijze bij het te waarderen object betrokken is geweest. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven of de taxateur als intern (in loondienstverband) of extern taxateur optreedt. In de opdrachtbevestiging dient de valuta , waarin getaxeerd wordt , vermeld te worden.
taxateur
12.
Bijzondere uitgangspunten of beperkingen
13.
Opschorting verslaggeving
14.
Gegevens verstrekt door de opdrachtgever
15.
Beperkingen/uitsluitingen aansprakelijkheid
16.
Publicatie
17.
Norm
18.
Kwalificatie taxateur
19.
Basis voor de berekening van het honorarium
20.
Tuchtrecht
Deze dienen in de opdrachtbevestiging beschreven en toegelicht te worden. Ook wanneer die uitgangspunten gewoonlijk worden gehanteerd. Opdrachtgever en taxateur geven zich er rekenschap van dat , zolang de taxateur niet beschikt over de benodigde gegevens , hij niet gehouden kan worden de gevraagde rapportage uit te brengen. Indien de opdrachtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelijkheid neemt , dienen deze expliciet vermeld te worden. In de opdrachtbevestiging dient aangegeven te worden waar de aansprakelijkheid van de taxateur jegens opdrachtgever of derden eindigt of zich beperkt. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven dat schriftelijke toestemming van de taxateur is vereist voor reproductie , publicatie of verwijzing van en naar de taxatie of het rapport. In de opdracht bevestiging dient te worden bevestigd dat de taxatie zal worden uitgevoerd overeenkomstig deze norm. In de opdrachtbevestiging wordt blijk gegeven dat de taxateur over de benodigde kwalificatie(s) beschikt voor de uitvoering van de taxatie. In de opdrachtbevestiging wordt aangegeven wat de grondslag is voor de berekening van het honorarium. Indien op de taxateur of diens organisatie een tuchtrecht of klachtenregeling van toepassing is , wordt deze in de opdrachtbevestiging vermeld.
3. 3 Marketing beperkingen en gedwongen verkopen Indien de taxateur en of de opdrachtgever constateren dat de taxatie een feitelijke of te voorziene beperking van de marketing moet weerspiegelen , dient deze beperking onderbouwd met de opdrachtgever te worden overeengekomen en worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden. De term ‘executiewaarde’ mag niet worden gebruikt. 3. 4 Beperkte informatie Indien een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie , dient dit in de opdrachtbevestiging te worden vermeld en aan de opdrachtgever te worden bevestigd voordat over de taxatie wordt gerapporteerd. De taxateur dient vooraf te overwegen of een beperking redelijk is in het licht van het doel van de taxatie. Indien de taxateur van mening is , dat het op basis van de beperkte informatie niet mogelijk is een taxatie te leveren , dient de opdracht te worden afgewezen. 3. 5 Hertaxatie zonder bezichtiging Het kan zich voordoen dat , indien een object met regelmatige tussenpozen voor dezelfde opdrachtgever wordt getaxeerd , het niet noodzakelijk is opnieuw het object te bezichtigen. Zulks kan alleen indien ten genoegen van de taxateur is vastgesteld dat per waardepeildatum er zich geen wijzigingen hebben voorgedaan aan het gebouw in vergelijk tot de voorgaande taxatie. Zowel in de opdracht als in het rapport wordt hiervan mededeling gedaan. 3.
6 Second opinion (kritische controle) Een taxateur mag geen kritische controle maken of second opinion geven van een door een derde opgemaakte taxatie , die bedoeld is voor openbaarmaking , indien de taxateur niet beschikt over alle feiten en informatie waarop de eerste taxateur zich baseerde. Een taxateur kan volledig terecht betrokken zijn bij een controle van dossiers , een controle van methoden , een onderzoek naar de onderbouwing van geleverde taxaties , of bespreking met andere taxateurs over de gehanteerde methodiek. Indien deze controle echter een ander doel dient dan de interne doelen van de opdrachtgever , dient de taxateur zich terughoudend op te stellen.
6. Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering 4. 1 Bezichtiging en onderzoek Voor een taxatie moeten , voor zover noodzakelijk in relatie van het doel van de taxatie , bezichtiging en onderzoek altijd worden uitgevoerd. Indien bezichtiging en onderzoek beperkt zijn , dient hiervan rekenschap gegeven te worden in een argumentatie in de rapportage en opdrachtbevestiging. 4. 2 Verificatie van informatie De taxateur dient naar redelijkheid al die stappen te ondernemen om de informatie , waarop hij zich bij de waardering baseert , te verifiëren en indien dit niet mogelijk is beargumenteerd in de rapportage aan te geven welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd. 4. 3 Onderzoeksgebieden Onderzocht worden tenminste en niet limitatief de navolgende gebieden: No 1.
Onderzoeksgebied Juridische aspecten van het vastgoed
Privaatrechtelijke aspecten Publiekrechtelijke status van het vastgoed
2.
Gebruik van het object
Fiscale status van het vastgoed en de onderliggende (huur)overeenkomsten Ruimten
Huurders
Locatieaspecten
Technische eigenschappen
Beperkte technische omschrijving Bouw- en/of renovatieen/of uitbreidingsplannen Voorzieningen behorende tot het vastgoed
Onderhoudstoestand
Eigendomssituatie , erfpacht , kadastrale kaart , kadastraal uittreksel en overige informatie en belemmeringen. Bestemmingplan , voorbereidingsbesluit , omgevings- vergunning , exploitatieplannen etc. Status ten aanzien van B. T. W. , (herzieningsperiode) , overdrachtsbelasting , nieuw vervaardigd onroerend goed etc. Diverse oppervlakten van het vastgoed volgens de methodiek van de NEN 2580. Geef aan in hoeverre het object alternatief aanwendbaar is. Indien daar sprake van is schets de uitpondmogelijkheden en de bijbehorende scenario’s. Huurovereenkomsten , looptijden , bijzondere verplichtingen , zekerheden , andere gebruiksrechten en of voorkeursrechten van koop door bijv. de huurder. Zaken in de omgeving van het vastgoed die van invloed zijn op de waarde , zoals stand , ligging , bereikbaarheid , parkeren , (sociale) veiligheid , winkels etc. Geef een omschrijving op hoofdlijnen van de belangrijkste technische aspecten van het getaxeerde object. Omschrijving van voorgenomen bouw- , renovatie- of uitbreidingsplannen , kosten en status.
Die installaties en apparatuur die vastgoed gebonden zijn en van invloed (kunnen) zijn op de waarde. Bijvoorbeeld WKO-installaties klimaatbeheersingsinstallaties etc. De taxateur vormt zich een beeld van de onderhoudstoestand en die factoren die daarbij van invloed kunnen zijn op de waardering. Dit geschiedt op basis van een steekproefsgewijze inspectie. Het oordeel van de taxateur is nimmer een
Milieu (vervuiling)
Duurzaamheid Risico’s
Geef een inschatting van de risico’s voor de eigenaar en/of de financier die samenhangen met het object , de markt en of de
garantie voor de aan- of afwezigheid van gebreke. Milieufactoren die van invloed zijn op de waarde , zoals bodem , grondwater , geluid , licht , stank etc. Of toepassing van materialen die gevaarlijk of milieu belastend (bijv. asbest). Welke duurzaamheidcategorie vertegenwoordigt het vastgoed en welke maatregelen zijn aanwezig?
voorgenomen
Marktomstandigheden: de EVS schrijven voor dat een taxateur geen onrealistische uitgangspunten mag formuleren over marktomstandigheden , of een marktwaarde mag veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt (EVS 1 - 5. 4. 3).
ontwikkelingen Geef een omschrijving van de markt waarin het te taxeren object zich bevindt en van de belangrijkste kansen en bedreigingen.
4. 4 Specifieke aanvulling voor winkels Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte en andere ruimten ex artikel 7:290BW te rekenen met de markthuur , wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke art. 7:303 BW procedure niet haalbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans , conform art 7:303 BW , bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in de vijfjaarsperiode voorafgaande aan het moment van de huurherziening. Het vaststellen van de herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur. De richtlijn (ROZ) luidt om een inzichtelijke onderbouwing (referenties) te geven van de gehanteerde herzieningshuurwaarde. 4. 5 Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan , kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs (en splitsingsakte bij appartementsrechten). Afschriften daarvan worden door de taxateur bij het rapport gevoegd. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten , eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen.
Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële ) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtvoorwaarden , waaronder: • Betreft het een tijdelijk recht of voortdurend/eeuwigdurend recht van erfpacht; • De einddatum (bij een tijdelijk recht van erfpacht) of de expiratiedatum (bij een voortdurend recht van erfpacht); • Het actuele canonbedrag per jaar; • Herziene canon. Erfpachtcanons zijn vast of zijn geïndexeerd. Aan het einde van de erfpachtperiode wordt echter de canon geheel opnieuw vastgesteld;
•
•
• • •
Wanneer er sprake is van een vast canonbedrag , welke vanaf de datum van taxatie binnen 10 jaar zal worden herzien , dient er een inschatting te worden gemaakt van de nieuwe herziene canon die dan van toepassing zal zijn. Verhogingen kunnen per regio enorm verschillen. Deze vergoeding is gebaseerd op een rentepercentage van de grondwaarde. Vervolgens dient deze nieuwe herziene canon te worden gehanteerd in de taxatie. Aan het eind kan de contante waarde van het canonvoordeel (herziene canon minus huidige lage canon) bij de waarde worden opgeteld. Ofwel de nieuwe canon en het verschil tussen de oude canon en de nieuwe canon tot het moment dat de nieuwe canon ingaat , kan als voordeel worden opgeteld bij de waarde; Afgekochte canon. Als de erfpachtcanon is afgekocht voor nog minimaal 10 jaar dan hoeft met de erfpacht geen rekening te worden gehouden en kan worden volstaan met het invullen van de datum tot wanneer de canon is afgekocht. Als deze afkooptermijn binnen 10 jaar afloopt , dient te worden gerekend met de nieuwe (herziene) canon en een contante waarde van het voordeel tot die datum; Vaste canon. Als er sprake is van een vast canonbedrag tot een bepaalde datum , dient deze datum te worden aangegeven; Er wordt bij een vaste canon van uitgegaan dat deze geïndexeerd is , bijvoorbeeld elke 5 jaar.
Als dit niet het geval is dan dient dit te worden vermeld; De uitgever van het erfpachtrecht of bloot eigenaar. Melding van de gemeente die de grond heeft uitgegeven. In geval van uitgifte in erfpacht door particulieren , openbare lichamen (zoals waterschappen , hoogheemraadschappen , spoorwegen etc. ):graag vermelden wie grondeigenaar is.
4. 6 Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Vermeld dient te worden welke instantie(s) en welke functionaris(sen) is (zijn) geraadpleegd. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging , gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht , tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Wel dient minimaal te worden vastgesteld of het huidige gebruik past binnen de publiekrechtelijke mogelijkheden. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. 4. 7 Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk , noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Uitgegaan dient te worden van uitvoering op basis van door een professionele partij uit te voeren werkzaamheden.