2 Bijlage 1, Taxatierapport 1 (WOO) - Verweyhal
Tekst van het document
De gevels bevapen detailleringen van pleisterwerk en natuursteen , zoals onder meer brede gepleisterde horizontale banden omlopend over de gevels die wit en crèmekleurig zijn geschilderd. De rondom
lopende cordonlijsten zijn van natuursteen. De grote raampar-jen op de bel-etage worden omlijst door rijk bewerkte , wit gepleisterde rondbogen. Tussen deze vensters en de brede geprofileerde houten kroonlijst boven langs de gevel , bevindt zich een brede wit gepleisterde horizontale band versierd met onder meer verdiepte velden. Boven de houten
kroonlijst , die op sommige punten risaleert , wordt het pand afgesloten door een van balusters voorziene agek.2 De grote ramen op de bel-etage bestaan uit dubbele openslaande vensters en worden ter weerszijden gemarkeerd door zich verjongende pilasters , die deels gepleisterd zijn. De vensterbanken bij zowel de ramen op de bel-etage
als bij de grote winkelruiten op de parterre , zijn van natuursteen.
De entree van het pand bevindt zich in het midden van de gevel aan de Grote Houtstraat. Deze entree bestaat uit een vernieuwde dubbele houten deur en wordt afgesloten door een natuurstenen balkon ter
hoogte van de bel-etage. Ook aan de zijde van de Spekstraat bevindt zich ter hoogte van de bel-etage een natuurstenen balkon. Beide balkons worden gedragen door natuurstenen consoles. 1 Noot:
het gedeelte van een gevel dat over de volle hoogte naar voren springt ten opzichte van de rest van de gevel.
2 Noot:
Een agek is een verhoging bovenop de kroonlijst van een gevel , die het dak aan het oog onprekt.
Status: defini-ef
Pagina 28 van 61
Van het oorspronkelijke sociëteits-interieur resteert vrijwel niets meer. 3
7. 3 Bouwaard Opbouw en construc:e Het pand is gebouwd op een rechthoekig grondplan met afgeronde hoeken en staat aan drie zijden vrij. Het gebouw heej een lage parterre-verdieping en een opvallend hoge bel-etage. Het gebouw heej een met zink gedekt platdak. De construc-e is tradi-oneel uitgevoerd met dragende gemetselde gevels en binnenmuren , waarin de enkelvoudige balklagen zijn opgelegd. Daarbij heej ook de parallel aan de voorgevel lopende
binnenmuur tussen de voorste- en achterste beuk een dragende func-e. De begane grondvloer is voor een belangrijk deel steenach-g uitgevoerd , waarschijnlijk deels met gemetselde troggewelven vanwege onderliggende ruimtes. De dakconstruc-e is uitgevoerd met spanten , die haaks op de voorgevel liggen.
Gevels Het
zeer forse pand heej drie zichtgevels die , ondanks de sterk verschillende breedtes , wel een overeenkoms-ge architectuur hebben. De naar de Grote Houtstraat gerichte gevel telt zeven traveeën. In deze gevel bevindt zich centraal de oorspronkelijke entree en kan dan ook als voorgevel worden beschouwd. Voor het overige gedeelte van de gevels wordt - ter voorkoming van omhaal - verwezen naar de beschrijving zoals opgenomen in §7. 2.
Interieur Op de begane grond loopt vanaf de entree in de westgevel een gang die omhoekt en aansluit op het oorspronkelijke , maar in 1924 ingrijpend verbouwde trappenhuis. De gang wordt thans door een recent
gesloten pui (1992) van het trappenhuis gescheiden. De gang in het deel aansluitend op de trap heej een vloer van rode en wipe segmentvormige plavuizen , die een golfpatroon vormen. Op de wanden van dit ganggedeelte zijn nog vlakken met groen
geglazuurde wandtegels aanwezig , maar in tegenstelling tot in het trappenhuis is het hier geen compleet geheel meer. Overige delen van de wanden en de plafonds zijn sober afgewerkt. Op de verdieping sluit het in 1924 verbouwde trappenhuis aan op een grote hal , die wat betrej de hoofdvorm nog overeen komt met de oorspronkelijke ves-bule. Het trappenhuis heej een zeer monumentale ronde eiken trap. De wanden zijn met groen geglazuurde tegels , afgewisseld met zwarte biezen afgewerkt. De bovenrand en de balustrade aan de halzijde zijn met zwart , sterk geaderd marmer afgewerkt. De centrale hal heej een brede doorgang met pui (1992) naar het trappenhuis achter het Vischhuisje. Ten westen van de hal ligt een zeer forse exposi-eruimte. Dit waren oorspronkelijk twee zalen. De plaats van
3 Bron:
de vroegere scheiding tussen deze twee zalen is aan verzwaringen in de oost- en westwand nog Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed , monumentale beschrijving van monumentnummer 513378
Status: defini-ef
Pagina 29 van 61
herkenbaar. Zowel de hal als de exposi-ezalen zijn in 1992 nieuw afgewerkt met parketvloeren en vlak afgewerkte wanden en plafonds. Ten zuiden van de grote zaal wordt een depotruimte door een lichte scheidingswand afgescheiden. 4 Wat betrej
het interieur hebben de diverse ingrijpende verbouwingen tot gevolg gehad dat de oorspronkelijke opzet en afwerkingen nauwelijks nog herkenbaar zijn. De winkelruimte op de hoek van de Spekstraat is thans niet meer in gebruik. Wel is de ruimte nog voorzien van een eenvoudige winkelinrich-ng (o. a. laminaatvloer , systeemplafond met Tl-
inbouwapparatuur). De ruimte op de hoek van de Grote Markt beschikt over een gedateerde inrich-ng en indeling. De oude horeca-inrich-ng uit de jaren ’90 is nog deels zichtbaar. In de hoek van de Grote Markt / Grote Houtstraat is een verhoging aanwezig. Aan de achterzijde zijn geheel betegelde ruimten gesitueerd waar (ten -jde van het gebruik als horeca) waarschijnlijk de (spoel)keuken was gesitueerd. Er zijn een 2-tal toegangsmogelijkheden tot de kelder aanwezig , namelijk een hoofdentree en een secundaire entree. De hoofdentree beschikt over een royale trapopgang en vormde een wezenlijk onderdeel van de horecaruimte. In dit gedeelte zijn bijv. de sanitaire ruimten nog aanwezig. De secundaire entree betrej een (steile) stalen trapopgang naar opslag- , verkeer- en technische ruimte(n). Het pand is grotendeels onderkelderd (max. 230 , meter onder peil) , maar niet geheel waterdicht. Ook is nog een oude bankkluis aanwezig ter plaatse van de huidige entree. Het object is geheel onderkelderd , maar vanwege de beperkte hoogte levert deze commercieel bezien weinig toegevoegd gebruiksnut. De verwarming van het object geschiedt via een gasgestookte Cv-ketel (in kelder) en deels via airco’s. De installa-e is momenteel niet aangesloten. Er zijn geen noemenswaardige installa-es aanwezig die achterblijven bij een evt. transac-e. De kelder heej geruime -jd onder water gestaan en bevat
momenteel veel schimmelvorming. Uitgangspunt vormt dat de gevolgen van deze wateroverlast geen gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen danwel in gebruiksbeperkingen resulteren.
4 Bron:
bouwhistorische verkenning & waardestelling , zoals opgesteld door Monumenten Adviesbureau d. d. 3 maart 2017
Status: defini-ef
Pagina 30 van 61
7. 4 Indeling Begane grond hoek Grote Markt / Grote Houtstraat
Bron: vergunningstekening d. d. 7 maart 1994 (gewijzigde pla+egrond b. g. )
De hierboven getoonde plapegrond betrej een verbouwingstekening ten behoeve van Grand Café Doria (des-jds eigendom van familie Raiola) , waar de indeling is gewijzigd zodat een centrale entree aan de Grote Houtstraat mogelijk werd gemaakt , alsmede een achtergelegen corridor. Ook zijn verschillende doorbraken gerealiseerd t. b. v. keuken- en verblijfsruimten. Ook is het luik in de beganegrondvloer
zichtbaar waardoor de (op dat moment gecreëerde) kelderruimte bereikbaar werd. Op deze tekening is eveneens de voormalige hoofdentree zichtbaar aan de Grote Houtstraat waarover in §7. 2 werd geschreven. Deze doet in de huidige situa-e (slechts) dienst als noodontslui-ng voor de
bovengelegen verdieping. De monumentale (wentel)trap naar de 1e verdieping is grotendeels zichtbaar op de tekening. Ter plaatse van de begane grond is een maximale vrije hoogte aanwezig van 310 meter. Delen van de , begane grond hebben (bijv. onder de balklaag) een hoogte van 270 , meter tot 310 , meter.
Status: defini-ef
Pagina 31 van 61
Begane grond hoek Grote Houtstraat / Spekstraat
Bron: vergunningstekening d. d. 11 januari 1974 (gewijzigde pla+egrond b. g. )
Uit deze tekening blijkt dat de centrale entree des-jds deel uitmaakte van de verkoopruimte , thans is dat niet het geval. Het betrej een zelfstandige verkoopruimte met de ontslui-ng met een verhoging. Toegang tot de kelderruimte is thans niet mogelijk. De ruimte is deels onderkelderd (ca. 200 , meter
stahoogte).
Status: defini-ef
Pagina 32 van 61
1e verdieping
Bron: Meetrapport NEN-2580 , Duresta , november 2025
Hiervoor is de meest recente plapegrond getoond die beschikbaar bleek. Hierbij wordt opgemerkt dat de sanitaire ruimte en technische ruimte op de tekening ontbreken wat ook passend is bij de instruc-e
opdrachtgever dat deze niet tot het te taxeren object dienen te behoren. Het hiervoor getoonde deel behoort daarom tot het uitgangspunt van de waardering. van
Status: defini-ef
Pagina 33 van 61
2e verdieping
Bron: NEN-2580 meetrapport , Duresta , november 2025
In het middengedeelte zijn verdiepingen gerealiseerd ten behoeve van het museum. De trap zoals afgebeeld in het middengedeelte was ten -jde van de inspec-e niet meer aanwezig. Ook dient hier te worden opgemerkt dat de technische ruimte die thans nog aanwezig is niet tot het te taxeren object
behoort en daarmee buiten beschouwing wordt gelaten. Op deze plapegrond is deze ruimte daarom niet ingetekend.
Status: defini-ef
Pagina 34 van 61
3e verdieping
Bron: NEN-2580 meetrapport , Duresta , november 2025
Het later opgebouwde paviljoen is thans niet meer in gebruik. Momenteel biedt het enkel toegang tot het dak en dakterras (gesitueerd aan hoek Grote Markt / Grote Houtstraat).
Status: defini-ef
Pagina 35 van 61
7. 5 Vloeroppervlakten 1.
Door taxateur opgemeten
specifica-e verstrekt.
oppervlakten zijn geen meetcer-ficaat op basis van NEN 2580 voor de van de oppervlakten van het gebouw , tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn
2.
B. V. O. : De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte , gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstruc-es , die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.
3.
V. V. O. : De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correc-e glaslijn”. Deze correc-e wordt berekend door de raamopeningen in de
buitenbegrenzingen , de afstand tussen de meetlijn voor nepo-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 15, meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. Omschrijving
BVO
VVO
Kelder (Grote Houtstraat 1a)*
ca. 350 m 2
ca. 280 m 2
Kelder (Grote Houtstraat 1b)*
ca.
Totaal souterrain
ca. 368 m 2
ca. 294 m 2
Begane grond (Grote Houtstraat 1a)
ca. 221 m 2
ca. 192 m 2
Begane grond (Grote Houtstraat 1b)
ca. 109 m 2
ca.
99 m 2
Begane grond (t. b. v. Grote Markt 16)
ca.
72 m 2
ca.
45 m 2
Totaal begane grond
ca. 402 m 2
ca. 336 m 2
Totaal appartementsrecht 3
ca. 770 m 2
ca. 630 m 2
Begane grond
ca. 10 m 2
ca. 8 m 2
1e verdieping
ca. 444 m 2
ca. 365 m 2
2e verdieping**
ca. 184 m 2
ca. 119 m 2
3e verdieping**
ca.
Totaal appartementsrecht 4
ca. 713 m 2
Status: defini-ef
18 m 2
75 m 2
Pagina 36 van 61
ca.
ca.
14 m 2
36 m 2
ca. 528 m 2
Omschrijving
BVO
VVO
TOTAAL
ca. 1. 483 m 2
ca. 1. 158 m 2
Bron: oppervlakten zijn berekend op basis van splitsingsakte Hyp4 deel 63480 nummer 69 pla+egronden d. d. 1974 (kelder en b.g.) pla+egronden d. d. 1994 (kelder en b.g.) pla+egrond b. g. en verdiepingen (zonder gemeentelijke ,
,
,
stempel). Uit navraag bij opdrachtgever bleek geen eenduidige set van tekeningen beschikbaar (incl maatvoering) voor het gehele object daarom heeJ taxateur de tekeningen gecombineerd om tot de in de tabel opgenomen ,
oppervlakten te komen. Voor appartementsrecht 4 was
er een
NEN-2580 meetrapport beschikbaar. Hierbij is de
begane grond buiten beschouwing gelaten daar deze aan appartementsrecht 3 toebehoort. * de VVO-oppervlakten zijn berekend middels toepassing
van een
vormfactor (80%)
vanwege
het ontbreken
van
gedetailleerde pla+egronden op schaal of met maatvoering. Er is een stevige vormfactor gebruikt vanwege o. a. het grote aantal dragende muren.
7. 6 Parkeervoorziening Het object beschikt niet over een eigen parkeervoorziening.
7. 7 Huurovereenkomst Er geldt ter plaatse van appartementsrecht nog een huur- en/of gebruiksovereenkomst met het Frans Hals Museum. De taxa-e vindt plaats onder het bijzondere uitgangspunt van een vrij te aanvaarden staat. Dit om de appartementsrechten onderling vergelijkbaar te houden.
7. 8 Duurzaamheid De mate van duurzaamheid kan worden gekwalificeerd als: slecht. Reden voor deze kwalifica-e ligt in
het
feit dat de
beglazing
voornamelijk
enkele
beglazing
betrej
en
er
nauwelijks
isolerende
voorzieningen zijn aangebracht. De gevel beschikt daarentegen wel over een aanzienlijke massa wat isolerend werkt. De huidige installa-es zijn alle verouderd / gedateerd.
Cer\ficaten
Aanwezig
BREEAM
Nee
Green Key
Nee
Energielabel
Nee
Energiescan
Nee
Energieaudit
Nee
7. 9 Asbest Er zijn geen asbesthoudende stoffen waargenomen , voorts is er geen inventarisa-erapport overhandigd waaruit de aanwezigheid hiervan blijkt. Taxateur neemt daarom aan dat er geen asbesthoudende stoffen in
het object aanwezig zijn. Gezien het bouwjaar en de periode waarin plaatsgevonden adviseert taxateur een risico-inventarisa-e op te laten stellen. Status: defini-ef
Pagina 37 van 61
verbouwing
hebben
7. 10 Fundering Het postcodegebied (2011RD) bevat 10 panden (BAG). Van deze panden is 100% gebouwd voor 1970. Panden gebouwd voor 1970 kennen meermaals houten funderingspalen. Deze kunnen kwetsbaar zijn , met name in gebied met een beperkte draagkracht van de bodem. Het postcodegebied (2011SB) bevat 24 panden (BAG). Van deze panden is 100% gebouwd voor 1970. Panden gebouwd voor 1970 kennen meermaals houten funderingspalen. Deze kunnen kwetsbaar zijn , met name in gebied met een beperkte draagkracht van de bodem. In steden is een bodemindeling soms niet goed te maken door de ontstane bodemdiversiteit. In het algemeen geldt dat met name steden in West- en Noord-Nederland kwetsbare bodemgebiedsdelen
kennen. Aandacht voor funderingsproblema-ek bij houten funderingspalen is daar op zijn plaats. 5
5 Bron:
Website KCAF , funderingsviewer
Status: defini-ef
Pagina 38 van 61
8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES 8. 1 Uitgangspunten 1. Een taxa-e is -jdakankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informa-e en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspec-edatum maar vóór de waardepeildatum , worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) al-jd verwerkt in de waardering. 3. Wanneer na de waardepeildatum , maar voor de datum van de rapportage , een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt , die van substan-ële invloed is op de waardering , zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situa-e. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxa-erapport. 4. Toekoms-ge (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum , die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur , kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. 8. 2 Beschrijving van de vastgoedmarkt Macro-economische status De Nederlandse economie groeit in 2025 met 17%. Dat is flink hoger dan verwacht. Huishoudens geven , meer uit dankzij hogere lonen en de overheid besteedt ook meer. En ondanks de hogere Amerikaanse in 2025 naar 23% in 2027 , handelstarieven doet de wereldhandel het goed.
De infla-e daalt van 30% , , maar blijj hoger dan in de rest van het eurogebied. Groei tegen de verwach-ng in De economie heej minder
last van de interna-onale handelsspanningen dan verwacht. De overheidsbestedingen dragen posi-ef bij aan de economische groei. Ook de consump-e van huishoudens blijj een stabiele groeimotor. De nog steeds krappe arbeidsmarkt zorgt ervoor dat lonen in 2025 met 53% s-jgen. Huishoudens hebben hierdoor meer te besteden en kunnen meer sparen. Dat , geld zepen ze deels opzij om hun hypotheek af te lossen of een woning te kopen. De komende jaren neemt de loongroei geleidelijk af. Ondanks de hogere Amerikaanse handelstarieven doet de wereldhandel het goed. Bedrijven hebben vooruitlopend op de tarieven gehandeld. Dit heej voor 2025 een opwaarts effect op de Nederlandse uitvoer , maar we verwachten niet dat dit effect de komende jaren zo blijj. In 2026 en 2027 voorzien we in 2026 en 11% in 2027. dat de groei van het bbp minder wordt: 12% , , Infla-e blijj betrekkelijk hoog De infla-e daalt van 30% in 2025 naar 24% in 2026 en 23% in 2027. Dit is nog steeds hoger dan het , , , gemiddelde in het eurogebied. De oorzaak is vooral van binnenlandse aard: de vraag naar producten en diensten loopt tegen de grenzen aan van de produc-ecapaciteit en dat leidt tot hogere prijzen. Met andere woorden , de vraag naar producten en personeel is in Nederland rela-ef sterk , wat prijzen en lonen opdrijj. Huizenprijzen s-jgen minder hard dan voorheen In 2026 en 2027 s-jgen de huizenprijzen met ongeveer 4%.
De afgelopen jaren was dit nog meer dan 8%. Toch blijj wonen duur. De s-jging van huizenprijzen blijj sterker dan die van het huishoudinkomen en Status: defini-ef
Pagina 39 van 61
het bedrag dat mensen kunnen lenen. Dit betekent dat koopwoningen wat minder betaalbaar worden. In 2027 heej naar schagng maar een op de drie huishoudens voldoende inkomen om met een hypotheek een gemiddelde woning te kunnen kopen. Ter vergelijking: in 2019 verdiende bijna de helj van de huishoudens genoeg voor de aankoop van een gemiddelde koopwoning. Vaker dan voorheen hebben huishoudens daarom extra spaargeld , overwaarde of familiesteun nodig. Overheidstekort schuurt tegen de 3%-norm De overheidsbestedingen dragen posi-ef bij aan de economische groei , maar vergroten ook de vraag naar goederen , diensten en personeel en houden de infla-e aan de hoge kant. Het overheidstekort ligt in 2026 met 29% tegen de 3%-norm aan. Nieuwe uitgaven , waaronder overheidsinvesteringen , , , dicht moeten structureel worden gedekt. Want op de langere termijn zullen door vergrijzing de uitgaven aan zorg en AOW toenemen , terwijl de inkomsten uit loonbelas-ng zullen dalen door minder werkenden. 6 Na:onale marktomstandigheden - retail Voorraad In het vierde kwartaal van 2025 bedroeg de totale voorraad winkelruimte in Nederland 147. 179 objecten met een oppervlakte van 58. 647. 200 m². Aanbod In het vierde kwartaal van 2025 stonden in heel Nederland 4. 326 objecten met een oppervlakte van 1. 400. 800 m² winkelruimte te huur of te koop.
Dit was een lichte s-jging van 02% , vergeleken met het vierde kwartaal van 2024 , toen er 4. 500 objecten met een oppervlakte van 1. 398. 500 m² beschikbaar waren. Het structurele aanbod , bestaande uit objecten langer dan drie jaar in de markt , bedroeg 910 objecten met een oppervlakte van 358. 400 m² , tegenover 892 objecten met 370. 700 m² in het vierde kwartaal van 2024. Dit structurele aanbod vormde 256% , van het totale aanbod , een daling ten opzichte 265% in 2024. Het van , het vierde kwartaal van aanbod in Nederland vertegenwoordigde 24% , van de 02% vorige jaar. totale voorraad , een lichte toename van , vergeleken met het Opname In 2025 werden
in Nederland 3. 059 objecten winkelruimte verkocht of verhuurd , met een totale in vergelijking met 2024 , toen er 3. 036 oppervlakte van 718. 800 m². Dit was een toename van 26% , objecten met een oppervlakte van 700. 400 m² werden verhandeld. De mediane loop-jd van het aanbod tot de transac-e daalde van 140 dagen in 2024 naar 133 dagen in 2025. Huurprijzen De mediane huurprijs per m² voor winkelruimte in Nederland bedroeg in 2025 €195. Dit was een lichte s-jging ten opzichte van €190 in 2024. Volgens de Brainbay Prijsindex , die modelma-g de waardeontwikkeling afleidde uit transac-edata , vertoonde de huurprijsontwikkeling in 2025 een stabiel patroon , met een prijsontwikkeling van 00%. , Koopprijzen In 2025 bedroeg de mediane koopprijs per m² voor winkelruimte in Nederland €1.835 , een s-jging vergeleken met €1. 665 in 2024. De Brainbay Prijsindex toonde een prijsontwikkeling van -50% , voor
6 Bron:
DNB , Najaarsraming 2025
Status: defini-ef
Pagina 40 van 61
winkelruimte in 2025 , wat wijst op een daling in de koopprijsontwikkeling voorgaande jaar. 7
vergeleken met het
Na:onale marktomstandigheden retailbeleggingen Het Nederlandse retailsegment is al geruime -jd onderhevig aan polarisa-e. De brutoaanvangsrendementen (zonder bijkomende kosten voor rekening van koper) van reguliere middelgrote winkelcentra met een gemengd winkelaanbod en van secundaire winkelloca-es lagen ul-mo 2025 op een niveau van 83% , tot 123%. ,
Het indica-eve bruto-aanvangsrendement (zonder bijkomende kosten voor rekening van koper) voor hoogwaardige winkelcentra werd ul-mo 2025 geraamd op 50% , tot 625% , , en voor sub-prime loca-es Voor hoofdwinkelstraten op A-loca-es varieerde het indica-eve maximaal 83%. , aanvangsrendement (zonder bijkomende kosten voor rekening van koper) tussen 38% , en 65%. , op
bruto-
de tradi-oneel sterke beleggingscategorie supermarkten bedroeg het indica-eve brutoaanvangsrendement in 2025 tussen 47% , en 63%. , Als weerspiegeling van verbeterde in zin marktomstandigheden en een algemene veranderend beleggerssen-ment zijn de brutoaanvangsrendementen in het retailsegment in 2025 met 10 tot 20 basispunten gedaald. 8 Voor
In onderstaande axeelding is het verloop getoond van de financieringsmarkt in combina-e met de
topaanvangsrendementen van de diverse assetclasses.
Bron: Cushman & Wakefield
7 Bron:
Brainbay
8 Bron:
PWC , 2025
Status: defini-ef
Pagina 41 van 61
Gemeentelijke marktomstandigheden - retail Voorraad In het vierde kwartaal van 2025 bedroeg de voorraad winkelruimte in Haarlem 1576 objecten met een totale oppervlakte van 389. 500 m². Aanbod In het vierde kwartaal van 2025 stonden in Gemeente Haarlem 50 winkelruimten te huur of te koop , met een totale oppervlakte van 8. 400 m². Hiervan waren er 15 nieuw in aanbod gekomen , met een oppervlakte van 2. 600 m². Het structureel aanbod , bestaande uit objecten die langer dan 3 jaar in de markt waren , bedroeg 6 objecten met een oppervlakte van 1. 300 m² , wat neerkomt op 15. 9% van het totale aanbod. Het totale aanbod vertegenwoordigde 2. 2% van de totale voorraad en was met 0. 6% gedaald ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024. Landelijk bedroeg het structureel aanbod 25. 6% van het totale aanbod , en was het totale aanbod 2. 4% van de totale voorraad met een s-jging van 0. 2% vergeleken met het vierde kwartaal van 2024. Opname
werden in Gemeente Haarlem 37 winkelruimten verkocht of verhuurd , met een totale oppervlakte van 7. 400 m². Dit was een toename van 12. 8% vergeleken met de 47 transac-es in 2024 met een totale oppervlakte van 6. 600 m². Landelijk bedroeg de s-jging van de opgenomen oppervlakte 2. 6% in vergelijking met het voorgaande jaar. De mediane loop-jd van aanbod tot transac-e daalde van 128 dagen in 2024 naar 104 dagen in 2025. In 2025
Huurprijzen De mediane huurprijs per m² in Haarlem bedroeg €295 in 2024 en steeg naar €330 in 2025. De Brainbay Prijsindex kon op gemeentelijk niveau geen betrouwbare prijsindex genereren vanwege te weinig transac-es. Op provinciaal niveau toonde de index echter een daling van 2. 0% in huurprijzen. Koopprijzen De mediane koopprijs per m² in Haarlem bedroeg €3. 255 in 2024 en daalde naar €2. 420 in 2025. De Brainbay Prijsindex kon op gemeentelijk niveau geen betrouwbare prijsindex genereren vanwege te weinig transac-es. Op provinciaal niveau toonde de index echter een daling van 6. 0% in koopprijzen. 9
9 Bron:
Brainbay
Status: defini-ef
Pagina 42 van 61
VALUATION
8.3 Referenties
in het
referentietransacties die recent
gebruikt
NVM
van
AD
(huur, winkel)
einde inzicht te verkrijgen
Ten
&
Huurreferenties
en
er
is
huurprijsniveau van objecten in de directe omgeving is gezocht (uiterlijk 1 januari 2023) hebben plaatsgevonden. Als bron zijn o.a.
minimale
een
oppervlakte aangehouden
van
naar
data
100 m2.
Grote Houtstraat 47,
Grote Houtstraat 50,
Grote Houtstraat 14,
Haarlem
Haarlem
Haarlem
1 februari 2025
7 februari 2024
14
78
126
1.347
60 maanden
60 maanden
84 maanden
| b.g.ca. 173 m2
b.g. ca. 135
m2
1e verd.
100 m2
Foto
Ondertekening
juli
2023
overeenkomst
Dagen
te huur
Contractduur Vloeroppervlakte vvo
b.g. ca. 117
m2
(geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd)
Vraaghuurprijs Huurprijs Prijs
ca.
per m2
Eigenschappen
”_8 meter =_
-_
front
energielabel geheel b.g.
=_
A+++
6 meter
front
=_6 meter
-_geen energielabel -
b.g. en
Sterkten
ligging, front
ligging
Zwakten
relatief
eerste
diep, bevoorrading
le verd.
=_
-_
front
energielabel G geheel b.g. (hoek)
ligging, omvang verdieping
niet
geen
functioneel
Objectivering (referentie
t.o.v.
getaxeerde)
Locatie
Vergelijkbaar
Vergelijkbaar
Vergelijkbaar
Omvang
Kleiner
Kleiner
Kleiner
Oplevering
Vergelijkbaar
Vergelijkbaar
Vergelijkbaar
Minder
Minder
Minder
Vergelijkbaar
Vergelijkbaar
Vergelijkbaar
Zichtbaarheid Uitstraling
Aan
de Grote
per m? Status:
naar
definitief
Houtstraat
zijn tevens
kwam.
Doordat
voren
aanvullende transacties deze
objecten Pagina
mede 43 van 61
geanalyseerd waaruit een lager huurniveau echter over verdiepingen beschikten, ontstond
dede, diffuus beeld
een
te verbeteren
prijzen van
en
is daarom
zijn
Grote
Houtstraat 50
Houtstraat
goed vergelijkbaar. Om de vergelijkbaarheid aansluiting gezocht bij de ITZA-methode. De uit deze benadering afgeleide ITZA-
de aanvullende
Voorts
ook
47
de
en
de transacties
waren
niet zonder
objecten bedragen
hiervoor
genoemde
meer
respectievelij (geanonimiseerd) GN
referenties
herleid
naar
een
ITZA-prijs.
einde
Ten
gezocht
14
ITZA-prijs van
Voor
aan
Het
te
voor
worden
dat
te
verkrijgen
in
referentietransacties
zijn o.a. data van
Huurreferenties
NVM
gebruikt
en
Boerhaavelaan
het
huurprijsniveau
de Grote te taxeren
gezocht, waarbij
omgeving van Haarlem is die recent (uiterlijk 1 januari 2023) hebben plaatsgevonden. Als bron er is een minimale oppervlakte aangehouden van 250 m2. 32, Haarlem
objecten
van
_ Bispinckpark 1,
in
de
Zuiderhoofdstraat 151,
Bloemendaal
Krommenie
Foto
Ondertekening
23 oktober 2024
14
september
2024
15 mei
2024
111
247
529
60 maanden
60 maanden
60 maanden
overeenkomst
Dagen
te huur
Contractduur Vloeroppervlakte
| 3e verd. ca. 298 m2?
ca.
340 m2
ca.
285 m2
VVO
Vraaghuurprijs Huurprijs Prijs
per m2
Eigenschappen
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) bouwjaar 2007 =_turnkey 3e verdieping =_bij Spaarne Gasthuis -_
-
bouwjaar
-_modern
199
kerkgebouw
-_
Opleveringsniveau
bijzonder gebouw
Zwakten
bedrijfsverzamelgebouw
monofunctionele
Objectivering (referentie
Pagina
44 van 61
-_
net
ruimte t.o.v.
Rijksmonument
=_kantoorvilla =_
geheel b.g.
Sterkten
definitief
=_
=_inclusief toren
=_
Status:
voor
(huur, maatschappelijk)
inzicht
naar
volgt
de kleine objecten per m? resulteert. (geanonimiseerd) het ligt dit niveau beduidend hoger, op circa (geanonimiseerd) RN oer m?.
een
object aannemelijke prijsniveau dient derhalve binnen deze bandbreedte rekening dient te worden gehouden met de omvang en incentives. 8.4 Referenties
Daaruit
ruimere drie
bestemming bouwlagen
afgewerkt
rijksmonument getaxeerde)
VALUATION
&
AD
Locatie
Minder
Minder
Minder
Omvang
Kleiner
Kleiner
Kleiner
Oplevering
Beter
Minder
Vergelijkbaar
Zichtbaarheid
Minder
Minder
Minder
Uitstraling
Minder
Minder
Minder
Er is binnen
veelal
geografisch gebied gezocht, aangezien gebruikers van maatschappelijk vastgoed locatiegebonden zijn en doorgaans opereren binnen een vergelijkbaar prijssegment. Het
een
minder
prijsniveau
ruimer
dat op basis
van
deze
(geanonimiseerd) per m?.
Voor
een
de
bandbreedte.
bovenzijde
dient
van
aansluiting
8.5 Referenties
deze
te worden
referenties
centrumlocatie
gezocht
naar
referentietransacties die recent
data
van
inzicht te
te
verkrijgen
gebruikt
Koopreferenties
Dagen
overige
marktinformatie
in Haarlem
vanwege
de
onderzijde van
akte
koop
en
er
in het
van
circa €
koopprijsniveau van objecten in de directe omgeving is gezocht (uiterlijk 1 januari 2024) hebben plaatsgevonden. Als bron zijn o.a.
is een minimale
oppervlakte aangehouden
Transactieprijs per m2
Geschatte BAR k.k.
100 m2.
Grote Houtstraat 147, Haarlem
22
10 december
juni 2025
81
2025
92
ca.
Vraagprijs
van
Grote Houtstraat 120, Haarlem
Vloeroppervlakte
definitief
varieert
de bandbreedte.
198
Status:
herleid,
ligt het in de rede aansluiting te zoeken bij beperkte gebruiksmogelijkheden (museum)
Perceeloppervlakte
Prijs
is
(koop)
einde
Ondertekening
Echter,
bij de
Ten
NVM
en
(geanonimise rd) (geanonimiseerd) Pagina
45 van 61
m2 309 m2
(geanonimise rd)
dE Eigenschappen
bouwjaar 1770 begane grond verdiepingen afgesplitst leeg enkel
=__
bouwjaar 1880 begane grond en verdiepingen leeg (gedateerd) woonruimte op verdieping
Sterkten
ligging
ligging
Zwakten
niet verhuurd
staat
Objectivering (referentie
van
oplevering,
t.o.v.
getaxeerde)
niet verhuurd
Locatie
Minder
Minder
Omvang
Kleiner
Kleiner
Oplevering
Vergelijkbaar
Vergelijkbaar
Zichtbaarheid
Minder
Minder
Uitstraling
Minder
Minder
Anegang 31, Haarlem
Anegang 25, Haarlem
20
17
Koopreferenties
Ondertekening Dagen
te
akte
koop
juni 2025
274
257
Perceeloppervlakte
nvt.
Vloeroppervlakte
ca.
Vraagprijs Transactieprijs Prijs
per m2
Geschatte BAR k.k.
Eigenschappen
(appartementsrecht)
118
41 m2
m?
ca.
belegging m? op
begane grond
en
souterrain onderdeel verhuurd
Status:
definitief
138 m?
(geanonimise rd) (geanonimise rd) 72
Sterkten
juni 2024
verhuurde
van aan
geheel (VVE) kleine partij
staat, prima ligging Pagina
46 van 61
46 m? in
gemeentelijk monument gedateerde oplevering kleine winkelruimte (33 m2) souterrain ter grootte
bovenwoning aanwezig ligging, uitstraling
van
winkel
JAL Zwakten
fors souterrain
opleveringsniveau Objectivering (referentie
t.o.v.
getaxeerde)
Locatie
Minder
Minder
Omvang
Kleiner
Kleiner
Oplevering
Beter
Minder
Zichtbaarheid
Minder
Minder
Uitstraling
Minder
Vergelijkbaar
Conclusie:
De
vastgoed.
De
referenties
overwegingen
betrouwbare
taxatie te
waardebeeld
van
o.a.
de
richting
Status:
definitief
verschillen
waarborgen. Op
van
sterk uiteen.
Grote
de
van
basis
van
op basis
vergelijkbaarheid
van
met
het te taxeren
zijn
gedocumenteerd om een transparante en vorenstaande analyse komt taxateur tot een globaal
(geanonimiseerd) per m2. Hierbij moet nog onderscheid worden gemaakt tussen
aanwezigheid
bovendien
zijn zorgvuldig geselecteerd
Markt
en
woningen Wel
verder
lijkt
op de
een
naar
de
beeld
verdieping, te
kunnen
buitenzijde
Pagina
verhuurde
van
worden het
47 van 61
staat, etc. De herleid
centrum).
voor
BAR-percentages lopen
wat
betreft
ligging (meer
9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING 9. 1 Courantheid Appartementsrecht A3 (begane grond en souterrain) Onderwerp
Competen\e
Kwalifica\e
Loca-e
Direct aan Grote Markt gesitueerd stadscentrum hoekloca-e
Vastgoedobject
Rijksmonument ma-g onderhouden en ma-g afgewerkt lage hoogte begane grond rela-ef groot souterrain hoge apen-ewaarde ruime gebruiksmogelijkheden (horeca-2 toegestaan) in zowel bestemmingsplan als splitsingsakte
,
Uitstekend
,
,
,
,
Goed
,
,
Mate van verkoopbaarheid
Appartementsrecht houten verdiepingsvloer werkt poten-eel overlastgevend niet ac-eve VvE toonaangevend object in straatbeeld op A-loca-e weinig koopaanbod
Goed
Lage verdiepingshoogte beperkt gebruiksmogelijkheden souterrain beperkt func-oneel inzetbaar toonaangevend object in straatbeeld op A-loca-e rela-ef veel huuraanbod beschikbaar in centrum
Voldoende
,
,
,
,
Mate van verhuurbaarheid
,
,
,
Appartementsrecht A4 (verdiepingen) Onderwerp
Competen\e
Kwalifica\e
Loca-e
Direct aan Grote Markt gesitueerd stadscentrum hoekloca-e
Vastgoedobject
Rijksmonument ma-g onderhoud en ma-g afgewerkt forse hoogte 1e verdieping hoge apen-ewaarde ontslui-ng via erfdienstbaarheid beperkte gebruiksmogelijkheden (enkel museum toegestaan) in splitsingsakte
,
,
,
Uitstekend
,
,
Voldoende
,
,
Mate van verkoopbaarheid
Appartementsrecht houten verdiepingsvloer werkt poten-eel overlastgevend niet ac-eve VvE toonaangevend object in straatbeeld op A-loca-e weinig koopaanbod weinig vraag naar musea
Voldoende
Hoge verdiepingshoogte past goed bij toegestane func-e (uitstraling object eveneens) toonaangevend object in straatbeeld op A-loca-e weinig vraag naar musea
Ma-g
,
,
,
,
,
Mate van verhuurbaarheid
,
,
Status: defini-ef
Pagina 48 van 61
Volle eigendom Onderwerp
Competen\e
Kwalifica\e
Loca-e
Direct aan Grote Markt gesitueerd stadscentrum hoekloca-e
Vastgoedobject
Rijksmonument ma-g onderhouden en ma-g afgewerkt beperkte hoogte b.g. unieke hoogte 1e verdieping hoge apen-ewaarde ruime gebruiksmogelijkheden (horeca-2 toegestaan) in bestemmingsplan volle eigendom
,
Uitstekend
,
,
,
Goed
,
,
,
,
Mate van verkoopbaarheid
Toonaangevend object in straatbeeld op A-loca-e weinig koopaanbod aanwezig interessant voor beleggers én eindgebruikers
Uitstekend
Vanwege combi van b. g. en 1e verdieping veel kansen voor single-tenant hoofdentree Grote Houtstraat herac-veren grote retailers zijn reeds in Haarlem geves-gd
Goed
,
,
Mate van verhuurbaarheid
,
,
9. 2 Kwalita\eve gevoeligheidsanalyse (SWOT) Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komt ondergetekende op onderstaand beeld: Appartementsrecht A3 (begane grond en souterrain) Strengths Onderdeel
Weaknesses van toonaangevend
object
Appartementsrecht en niet ac-eve VvE
Zicht- en hoekloca-e
Ma-g onderhouden en ma-g afgewerkt
A-loca-e in stadscentrum
Beperkte vrije hoogte b. g.
Ruime gebruiksmogelijkheden (planologisch en splitsingsakte)
Aanwezigheid erfdienstbaarheid t. b. v. 1e verdieping Rela-ef groot souterrain aanwezig (veel schimmel)
Opportuni\es
Threats
Horecafunc-e ac-veren met terras op Grote Markt
Object nog niet verhuurd derhalve opportunis-sche kopers benodigd
Monumentale eigenschappen inpandig meer benadrukken
Poten-eel kostbaar object vanwege (achterstallig) onderhoud
,
Nauwelijks vergelijkbaar aanbod aanwezig
Appartementsrecht A4 (verdiepingen) Strengths Onderdeel Status: defini-ef
Weaknesses van toonaangevend
object
Appartementsrecht en niet ac-eve VvE Pagina 49 van 61
Zicht- en hoekloca-e
Ma-g onderhouden en ma-g afgewerkt
A-loca-e in stadscentrum
Gebruiksbeperking in splitsingsakte (museum)
Aanwezigheid erfdienstbaarheid t. b. v. begane grond
Omvat enkel verdiepingen
Enorme vrije hoogte (ca. 535 meter tot plafond)
Ontslui-ng via erfdienstbaarheid
,
,
geen
begane grond
Sta-ge trapopgang nog aanwezig Opportuni\es
Threats
Ruime planologische mogelijkheden
Object nog niet verhuurd derhalve opportunis-sche kopers benodigd
Monumentale eigenschappen inpandig meer benadrukken
Poten-eel kostbaar object vanwege (achterstallig) onderhoud
,
Nauwelijks vergelijkbaar aanbod aanwezig
Volle eigendom (begane grond en verdiepingen samen) Strengths
Weaknesses
Uniek toonaangevend object vanwege architectuur
Ma-g onderhouden en ma-g afgewerkt
Zicht- en hoekloca-e
Beperkte vrije hoogte b. g.
A-loca-e in stadscentrum
Rela-ef groot souterrain aanwezig
,
Ruime gebruiksmogelijkheden (planologisch) Enorme vrije hoogte 1e verdieping (ca. 535 meter tot plafond) ,
Opportuni\es
Threats
Horecafunc-e ac-veren met terras op Grote Markt
Object nog niet verhuurd derhalve opportunis-sche kopers benodigd
Monumentale eigenschappen inpandig meer benadrukken (monumentale trap benupen)
Poten-eel kostbaar object vanwege (achterstallig) onderhoud
,
Nauwelijks vergelijkbaar aanbod aanwezig
9. 3 Waarderingsmethodieken taxa-emethoden bieden de taxateur de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex , met als belangrijkste kenmerken: ondoorzich-gheid , immobiliteit , vertraagde prijsreac-es , ontbreken van consumentensoevereiniteit en emo-onele binding. Deze kenmerken maken het de taxateur uitermate las-g , waarbij hij veel ervaring zal moeten inzepen om de marktkenmerken in een evenwich-ge verhouding te brengen tot de taxa-emethode. De
Status: defini-ef
Pagina 50 van 61
Voor de bepaling van de waarde van een vastgoedobject dient de geregistreerde taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van ten minste twee waarderingsmethoden , welke met elkaar worden vergeleken.
Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transac-es te vergelijken met het vastgoedobject dat getaxeerd moet worden. Dat houdt dus in dat -voor zover mogelijk- de verschillende transac-es en het te taxeren vastgoedobject met elkaar vergelijkbaar gemaakt moeten worden. Discounted Cash Flow-methode (DCF) Bij de DCF-berekening wordt doorgaans uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwingsperiode van 10 jaar , 15 of 20 jaar. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxa-e een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwingsperiode cashflows te ontvangen. Deze cashflows bestaan uit (huur)inkomsten verminderd met investeringen , onderhoudskosten , eventuele renova-ekosten en zakelijke lasten. Aan het einde van de beschouwingsperiode is er een eindwaarde van toepassing. Op
de jaarlijkse inkomsten worden de exploita-ekosten in mindering gebracht. Gedurende de beschouwingsperiode wordt rekening gehouden met de periodieke prijss-jgingen zoals de indexering van inkomsten en kosten. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar 11 , 16 of 21 en een te verwachten nepo rendement begin van dat jaar (exit yield). Omdat de exit yield een voorspelling is , wordt het nepo-aanvangsrendement gebruikt met een door de taxateur vast te stellen opslag. Aldus wordt een maximaal investeringsbedrag herleid , dat vervolgens wordt gecorrigeerd met transac-ekosten als overdrachtsbelas-ng , notariskosten en kadastraal recht. Ne+o aanvangsrendement-methode (NAR)
Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar vastgesteld , rekening houdend met de aard en bestemming van het gebouw , het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen markthuur worden vervolgens de geschape jaarlijkse exploita-ekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht. De verkregen nepo markthuur is vervolgens gekapitaliseerd met een nepo aanvangsrendement , waardoor de gekapitaliseerde waarde wordt verkregen. Voor zover van toepassing is er vervolgens
aantal kapitaalscorrec-es in mindering dan wel in meerdering gebracht op de verkregen marktwaarde vrij op naam. De kapitaalscorrec-es zijn verwerkt in de waardering , waarna een indica-e voor de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na ajrek van de wepelijke transac-ekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelas-ng resteert een indica-e voor de marktwaarde kosten koper. een
Begrippenlijst -
Nepo Aanvangs Rendement (NAR): nepo huurwaarde / marktwaarde von x 100%;
-
Bruto Aanvangs Rendement (BAR): bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100%;
Discounted Cash Flow (DCF): contante waarde toekoms-ge cash flows; - Disconteringsvoet: Yield waarmee de nepo kasstromen (en de evt. kapitaalscorrec-es) in de DCF/BAR/ NAR berekening contant worden gemaakt; - Internal Rate of Return (IRR): het verwachte rendement op basis van de ingeschape kasstromen -
Status: defini-ef
Pagina 51 van 61
(investering , kasstromen en eindwaarde). Algemeen De hiervoor genoemde waarderingsmethoden zijn gebruikt voor de waardebepaling en trej u aan in de rekenmodellen , welke onderdeel uitmaken van de bijlagen van dit rapport. Taxateur maakt gebruik van het Taxa-e Management Systeem zoals aangeboden door fluX. 9. 4 Op\male aanwending De marktwaardebasis gaat uit van de op-male aanwending voor het vastgoed (“highest and best use”). De op-male aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke , economische , sociale en juridische kwaliteit
mogelijk is , en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxa-ewaarde van de onroerende zaak. De analyse van de op-male aanwending wordt hierna kort weergegeven en in de opvolgende paragrafen uitgewerkt. De op-male aanwending van appartementsrecht 3 doet zich voor bij een winkel- en/of horecafunc-e. Hierbij moet worden opgemerkt dat de lage hoogte beperkend werkt en horeca enkel is toegestaan voor
dat deel dat grenst aan de hoek Grote Markt / Grote Houtstraat. Voorts dient bij de berekening rekening te worden gehouden met de erfdienstbaarheid (als dienend erf) ten behoeve van de hoofdontslui-ng van de 1e verdieping (daar de bestaande ontslui-ng komt te vervallen). De op-male aanwending van appartementsrecht 4 wordt volledig bepaald door de privaatrechtelijk bepaalde gebruiksmogelijkheid zoals opgenomen in de splitsingsakte , te weten museum- en exposi-eruimte. Dit is een beperking ten opzichte van de publiekrechtelijke mogelijkheden en beknot
daarmee de (alterna-eve) aanwendingsmogelijkheden van de verdieping. De op-male aanwending behorende bij het volle eigendom doet zich - vanwege haar loca-e - voor bij de inzet van het gehele gebouw voor een retailac-viteit. Het object leent zich - vanwege haar uitstraling en posi-onering - bij uitstek als ‘flagshipstore’ voor bekende A-merken. Woningbouw op deze loca-e is
minder rendabel vanwege de forse ingrepen die moeten plaatsvinden op het gebied van brandveiligheid , de investeringen in het algemeen , maar ook vanwege verlies aan bruto/nepo-oppervlak , e. e. a. in combina-e met de rijksmonumentale status. Bovendien is als instruc-e / uitgangspunt aan opdrachtnemer opgedragen uit te gaan van het verbod tot het ves-gen van een fasroodves-ging alsmede een (bou-que)hotel.
Status: defini-ef
Pagina 52 van 61
{ STIMA 9.5
Berekening begane grond Als
uitgangspunt
de
voor
(appartementsrecht 3)
souterrain
en
waardering
wordt
verondersteld
belegger. Er wordt een beschouwingsperiode worden de prijzen
situatie
een
beschouwingsperiode gehanteerd van 15 jaar. Tijdens deze geïndexeerd met een inflatiescenario zoals opgesteld door ECB. wordt
als
Gedurende
de
beschouwingsperiode
markthuurontwikkeling ingeschat (0,5% per jaar). De locatie is uniek gehele beschouwingsperiode betekent dit een stijging van ca. 7% ten opzichte van heden. De
licht positieve
een
VVO-oppervlakten
tegen
ITZA-huurwaarde
een
gecorrigeerd
de ruimte
toegekend. mening
van
deze
mentsrecht
(geanonimiseerd) bijdragen.
bruikbaarheid
die thans
bedoeld
zoals opgenomen
-
bedrag
Dit
is
in
87.5
zijn gewaardeerd
-
netto-bedrag,
een
daarmee
Voor
het souterrain
is een
deze
verdieping
het secundaire karakter hiervan.
van
ruimte
is voor
m2.
er
3
en
percentage
20%
van
de
over
reeds
aangehouden
noodontsluiting van de 1e verdieping is een huurwaarde is rekening gehouden met een afslag van 50% t.o.v. de zone A-prijs. Taxateur is van
Hiervoor
dat
bij
incentives c.q.
voor
de verminderde
vanwege
Aan
behorende
en
waarde
de
vertegenwoordigt
gezien
de
prominente
ligging
de
aan
Grote
Houtstraat.
onderhoudskosten
De
Taxatiewijzer m2
per
BVO.
2025 Dit
van
zijn per
de installaties daar
rekening object. De kosten zijn toegerekend, de splitsingsakte. overige
exploitatielasten
eveneens
opgenomen.
gebruikt.
Voor
over
Er
is
de
Als bron
maar
gevonden
watersysteemheffing, het
zal zijn.
huurder
aanwezig,
deze
berekening de
maar
is
verwachting opgenomen
ca.
doorgaans aanzienlijke investeringen
die
een
retail of
horecabedrijf
wordt
mutatieleegstand
optiejaren.
Er is
markthuur.
rekening gehouden
In de
inschatting
netto
aanvangsrendement
voor
correcties
van
de
met
hypothetische
|
contractduur
1%
beheerkosten.
ERN (geanonimiseerd) Voorts
(geanonimiseerd) Er is geen verhoging opgenomen MN
ten
investeringen tussentijds plaatsvinden, de
input
van
3
opzichte onderhavige
Pagina
van
(geanonimiseerd) |
bedrijfsruimte
zijn
status
van
het
conform
de
VEX
wat
in
vervolgens
niet worden
mag
Dit
in
dat het
gezien
NAR een
5
is
(vanwege
de
te verwachten.
Er
maar
wel
jaar,
BAR
een
omdat unieke
laag,
te
een er
een
Daarnaast
(inclusief
verlengen
koper rekening
een
maanden
verhuurkosten
en
verwachting
6
rekenmodel.
doen)
moet
dat
binnen
is relatief
DCF-berekening
locatie
53 van 61
jj
monumentale
maanden
is naar
de
ingeschat
voor
is
(geanonimiseerd) In de NAR-berekening leidt dit tot van ter
definitief
is.
transactie wordt verwacht
wordt
Status:
25%
van
De
Vastgoed
de premie.
van
huurder
een
de
deze
herbouwwaarde
een
met
de
wordt
de voorwaarden zoals opgenomen
van
rekening gehouden promotie) van 13% over de
BW
promillage gehanteerd Let op:
aanvangsleegstand
Deze
uitgangspunt
rioolheffing, verzekeringspremie zijn en het Hoogheemraadschap van Rijnland
zijn o.a. de gemeente Haarlem is
met
de kans op vertrek
aangenomen
dat
geen
7:290
van
ozb,
dient enkel ter indicatie t.b.v. de
nog
huurder
e.e.a.
wordt berekend.
als
onderhoudsbehoefte
De
is
premie opstalverzekering
momenteel
huurder
een
daarbij
met
e.e.a.
rekening gehouden rekening houdende met
zoals
de totale herbouwwaarde
als waarde,
Adviseurs.
Bij dit onderhoudsniveau
neemt.
De
begroot,
BVO
Vastgoed
Koëter
is exclusief
m2
met
houdt met
k.k. op de
een
markthuur
exit-yield ingeschat
van
noemenswaardige betreft, maar ook het
geen
locatie
5
} STIMA object
op zichzelf uniek
is.
Vanwege
de aangroei
ingeschat
op
de huur
van
levert dit
stijging
een
de waarde
op
het positieve saldo
van
van
t=exit.
De
disconteringsvoet
de groeivoet
NAR-
exact in
DCF-waarden
en
De
waarde wordt
De
BAR
k.k.
de ruimere de
de kasstromen.
van
ligt nagenoeg
wordt
-
lijn met
de disconteri
die
opgenomen
Ondergetekende
zijn.
Wel
8.
Rate of Return
koper.
bedrag
het
past
acht dit passend vanwege
ook
maar
Het
bij
(geanonimiseerd) MM een en ander
ad
methodisch juist is. Tot slot worden de
-
(geanonimiseerd) Hierbij
toepassing
van
hoofdstuk
in
vanwege
bijzondere uitgangspunten
de
met
gebruiksmogelijkheden (horeca),
correcties
de NAR
et wat daardoor
(geanonimiseerd) oo.
houdende
correcties bedraa
na
ligt boven
input leidt tot een Internal
Deze
gecorrigeerd
rekening
(geanonimiseerd) Ee:
de
met
m?
per
ingeschat
(geanonimiseerd) EO
op
rekening gehouden
is o.a.
met
beperkte hoogte van de begane grond en ligt ver boven het referentieniveau zoals
de
geanalyseerd BAR-percentages de uniciteit van het object.
de
in
Anegang.
Berekening verdiepingen (appartementsrecht 4)
9.6
Als
waardering wordt eveneens een situatie verondersteld als belegger. museale functie is niet perse een beleggingsobject, maar vanwege de uniciteit van deze onroerende is de verwachting dat met name beleggers uitermate geïnteresseerd zullen zijn. uitgangspunt
Er wordt
de
voor
beschouwingsperiode gehanteerd
een
15
van
Een
zaak
jaar. Tijdens deze beschouwingsperiode worden
geïndexeerd met een inflatiescenario zoals opgesteld door ECB. Gedurende de beschouwingsperiode wordt een licht positieve markthuurontwikkeling ingeschat (0,5% per jaar). De locatie is uniek en over de gehele beschouwingsperiode betekent dit een stijging van ca. 7% ten opzichte de
prijzen
van
heden.
De
VVO-oppervlakten
tegen
beh
huurwaarde
een
ij
(geanonimiseerd)
va
appartementsrecht r_
m2.
Voor
4
musea
zoals opgenomen
-
is dit
de
installaties.
zoals opgenomen
De
overige
in de
opgenomen.
gebruikt.
Voor
begroot, waarbij
bedrag,
hebben
een
is
zoals
Als bron
maar
nog
hierbij rekening
watersysteemheffing,
de gemeente is
het
wordt berekend.
dient enkel ter indicatie t.b.v. de
gevonden
definitief
zijn
ozb, o.a.
premie opstalverzekering
momenteel
huurder Status:
de
zijn toegerekend
als uitgangspunt de
zeker
voor
een
prijsverhogende
(geanonimiseerd) dd
houdende
met
de
voorwaarden
splitsingsakte.
de totale herbouwwaarde
als waarde,
Er
kosten
exploitatielasten
eveneens
over
De
BVO
zijn gewaardeerd
-
Vastgoed Taxatiewijzer 2025 van Koëter Vastgoed Adviseurs is genomen. De onderhoudsbehoefte wordt ingeschat BVO. Bij dit onderhoudsniveau is rekening gehouden met de monumentale status van het object alsmede
zijn per m2
$7.5
relatief fors
een
verdieping. Echter, de locatie, de uitstraling en de beschikbare vrije hoogte werking. De began grond en 3e verdieping zijn een afgeleide hiervan. De onderhoudskosten
in
geen
zal zijn.
huurder Deze
aanwezig,
en
rioolheffing, verzekeringspremie zijn het Hoogheemraadschap van Rijnland
promillage gehanteerd Let op:
deze
berekening maar
aanvangsleegstand Pagina
Haarlem
de is
54 van 61
conform
herbouwwaarde van
mag
VEX
wat
vervolgens
niet worden
gezien
de premie.
verwachting opgenomen
is in
dat het
binnen
6
rekenmodel.
maanden
een
Daarnaast
is
4 STIMA dat de kans op vertrek
aangenomen
doorgaans Er wordt
huurders
trouwe
De
gehouden
2% beheerkosten.
contractduur
In de
inschatting
netto
aanvangsrendement
voor
correcties
veroorzaakt
ad.
is.
Dit
is relatief
het
laag, maar vanwege de verwachting passend.
locaties is deze
van
transactie wordt verwacht
dat
koper rekening
een
(geanonimiseerd) In de NAR-berekening leidt dit tot van
(geanonimiseerd) Reden
door
25%
een
hypothetische
de
van
ca.
zodanig goede mutatieleegstand van 6 maanden en verhuurkosten van 15% over is naar verwachting 10 jaar, te verlengen met 5 optiejaren. Er is rekening
met
de markthuur. met
huurder
een
het ontbreken
en
rekening gehouden
van
feit
dit
voor
dat
de
conservatievere
verdieping
1e
is.
een
rendement de
vanwege
k.k. op de
BAR
voor
houdt met
een
beperkte
een
markthuur
binnenstad
wordt
privaatrechtelijke
Een
museum heeft nauwelijks opbrengend vermogen. gebruiksmogelijkheden zeer beperkt courant Ook is bij de inschatting van dit rendement rekening gehouden met de matige staat van oplevering.
Tegelijkertijd omvat dit appartementsrecht het grootste gedeelte van het totale object waardoor de verwachting is dat kopers hierin alsnog geïnteresseerd zullen zijn. Bovendien is rekening gehouden met de rentestanden
en
Voorts
input
wordt
object
van
opzichte
ten
opgenomen het
ter
risico-opslagen
die thans aanwezig zijn in de
DCF-berekening
de
de NAR omdat de
van
op zichzelf uniek is. Vanwege
een
exit-yield ingeschat
onderhavige
de aangroei
vastgoedmarkt.
van
locatie
(geanonimiseerd) Er is geen verhoging var unieke
een
de huur levert dit
een
locatie
betreft, maar
stijging
van
ook
de waarde op
t=exit.
De
disconteringsvoet
de groeivoet
NAR-
en
exact in
DCF-waarden
De waarde
ingeschat
de kasstromen.
van
ligt nagenoeg
wordt
wordt
-
lijn
Deze
(geanonimiseerd) A: input
ligt boven
leidt tot
disconteringsvoet gecorrigeerd voor (geanonimiseerd) met
de
het
object,
de
wat daardoor
Status:
definitief
het positieve saldo ad
(geanonimiseerd) Meen
en
van
ander
methodisch juist is. Tot slot worden de
kosten koper.
rekening ligging op
gebruiksmogelijkheden
vanwege
Internal Rate of Return
een
houdende
met
de
bijzondere uitgangspunten
prijsniveau past bij het marktbeeld zoals aangetroffen door van
de NAR
de
verdieping (ca.
die voortvloeien
uit de
25%
van
ingeschat op
(geanonimiseerd) mn
Het
rekening houdende met de staat prijsniveau begane grond) alsmede de beperkte taxateur
splitsingsakte.
Pagina
-
55 van 61
en
{ STIMA Berekening gehele object (volle eigendom)
9.7 In
dit scenario
wordt
wordt
rekening gehouden met de privaatrechtelijke beperking planologisch toegestane gebruik leidend voor de waardering. geen
verdieping. Hierdoor is het ligging, uitstraling en beschikbare hoogte Als
uitgangspunt
waardering beschouwingsperiode gehanteerd van
geïndexeerd wordt
de
voor
met
licht positieve
een
VVO-oppervlakten
(geanonimiseerd) | per
m?.
Deze
gecorrigeerd
hoger
is
52,5%
aldaar de
de
van
Koëter
Vastgoed
Adviseurs
exploitatielasten
overige
eveneens
opgenomen.
gebruikt.
Voor
over
is
maar
nog
gevonden
aangenomen
met
contractduur
en
voor
de
het
is
de
behoefte
aan
grotere
maar
is
geschat de
vanwege
hersteld
ee
(geanonimiseerd) daarmee
op
vrije hoogte
enorme
gebruikt
en
worden.
Vastgoed
Taxatiewijzer
2025
(geanonimise rd) J-
m2 ingeschat op bedrijfsruimte deze voor zijn rekening
BW
wordt
de monumentale
status van het
object.
rioolheffing, verzekeringspremie zijn en het Hoogheemraadschap van Rijnland
een
die
een
deze
berekening de
maar
aanvangsleegstand
investeringen
reeds
aangehouden lager verdienpotentieel. De
promillage gehanteerd Let op:
aanwezig,
van
daarmee
een
watersysteemheffing,
wordt berekend.
dat de kans op vertrek
van
daarmee het
in ere
zijn o.a. de gemeente Haarlem
Deze
€
van
10%
onderhoudsbehoefte
met
ontbreken
percentage
verdieping
7:290
het
netto-bedrag,
een
als uitgangspunt de
van
ITZA-huurwaarde
een
van
vanwege
trap weer
huurder
ozb,
is
verdieping,
rekening gehouden
huurder
geen
zal zijn.
doorgaans aanzienlijke gehouden
een
dient enkel ter indicatie t.b.v. de
momenteel
huurder
69.5
De
premie opstalverzekering
de totale herbouwwaarde
als waarde,
Er
de
Als bron
bedrag
heden.
van
vanwege
verdieping
is genomen.
zoals
89.5
deze in
als
opzichte
is een
voor
een
7% ten
ca.
in
Het
begroot, waarbij
installaties daar
de
‘flagshipstore’,
een
zijn gewaardeerd tegen
De huurwaarde
BVO
is
-
van
het souterrain
kan de monumentale
zijn per m2
Gezien
per jaar). De locatie is uniek en over de
Voor
van
is fors
Dit
voor
verondersteld
opgenomen
opgenomen
Bij dit onderhoudsniveau
neemt.
De
Ook
Dit is exclusief de
BVO.
bruikbaarheid
ITZA-prijs.
De onderhoudskosten van
bijdragen.
zoals
87.5
in
oppervlakte.
grotere
dan
verwachting.
situatie
een
stijging
een
zoals
winkeloppervlak.
het grotere
vanwege
dan
incentives c.q.
voor
huurwaarde
circa
de
en
de verminderde
vanwege
betekent dit
lager
ligt
horecamogelijkheid
object
1e
belegger. Er wordt een 15 jaar. Tijdens deze beschouwingsperiode worden de prijzen zoals opgesteld door ECB. Gedurende de beschouwingsperiode
zoals opgenomen
-
uitstekend
markthuurontwikkeling ingeschat (0,5%
gehele beschouwingsperiode De
wordt
inflatiescenario
een
is dit een
de
van
huurder retailer
herbouwwaarde van
25%
moet
vervolgens
wat
niet worden
mag
is.
het
binnen
gezien
te
laag,
verwachten.
mutatieleegstand van 6 maanden en verhuurkosten is naar verwachting 10 jaar, te verlengen met 5 optiejaren. een
maanden
6
rekenmodel.
is relatief
Dit
doen
dat
is in
opgenomen
ca.
VEX
de premie.
verwachting
is
conform
Daarnaast
is
vanwege
de
maar
Er
wordt
rekening
van
13%
de markthuur.
Er is
rekening gehouden
over
een
De
met
2%
houdt met
een
beheerkosten.
In de
inschatting
netto
aanvangsrendement
voor
correcties
van
ad.
de
definitief
van
(geanonimiseerd)
alsmede het marktbeeld Status:
hypothetische
van
Dit
(geanonimiseerd)
transactie wordt verwacht
dat
In de
dit tot
NAR-berekening leidt past daarmee bij de uniciteit en
taxateur.
In dit marktbeeld
Pagina
is
56 van 61
een
staat
koper rekening een van
rekening gehouden
BAR
k.k. op de
oplevering met
de
van
huidige
markthuur het
object,
rente.
dE Voorts
wordt
ter
DCF-berekening
de
van
opzichte
ten
opgenomen
input
exit-yield ingeschat
een
de NAR omdat de
van
het
object
op zichzelf uniek
niet
significant wijzigt. Vanwege
is.
(geanonimiseerd) betreft, verhoging ___ is geen
Bovendien
maar ook onderhavige locatie een unieke locatie zijn geen kapitaalscorrecties opgenomen waardoor de staat
de aangroei
de huur levert dit alsnog
van
een
stijging
van
de waarde op
t=exit.
(geanonimiseerd) Dit ligt boven de NAR vanwege het positieve saldo oom Internal Rate of Return ad de kasstromen. Deze input leidt tot (geanonimiseerd) een ander
disconteringsvoet
De
de groeivoet
van
ligt nagenoeg
in
lijn met
DCF-waarden
De
waarde wordt
De
BAR
met
het volle
plaats wat
Status:
na
als
te
van
de disconteringsvoet
(geanonimiseerd) col
gecorrigeerd
-
rekening
bedraa
eigendom,
de unieke
vinden.
Het
beeld
de
(geanonimiseerd) locatie,
vanwege
de
methodisch
juist is. Tot slot worden de
aarmee
Pagina
-
(geanonimiseerd) Hierbij B
het unieke
hogere
NAR-
koper.
bijzondere uitgangspunten
past bij de gevonden
ervaren
en
wat daardoor
kosten
houd
correcties
passend wordt
definitief
ingeschat
een
en
k.k.
wordt
object
alsmede
BAR-percentages huur ter
57 van 61
en
plaatse van
(geanonimiseerd) EO
ingeschat op is o.a. rekening gehouden
de investeringen
ligt
boven
het
het te taxeren
die
nog
dienen
meterprijsniveau
object.
‚STIMA 10. WAARDERING 10.1 Conclusie ten In de
aanzien
conclusiefase komt
de verschillende
van
zijn,
tot
uitkomst
van
iedere
ondergetekende
taxatie
is dit
elementen
die het eindoordeel
het waardedrukkend Dit
effect
wordt eigendom. ‘gevoel’ van een eigenaar om betekenisvolle
appartementsrechten duidelijk
veroorzaakt
(willen)
te
voorwaarde.
De
door de inhoud
beschikken
meerwaarde
over
splitsingsakte, volledig object. Zeker bij
een
het volle
van
de
is vanwege
de
van
eigendom
opzichte
ten
bedraac (geanonimiseerd)
Schattingsonzekerheid
Een
taxatie
echter
is een
zorgvuldig mogelijke berekening
zo
vrijwel altijd sprake
veroorzaakt
Conform
door
Richtlijn VPGA
navolgende:
van
onzekere
opdrachtgever, gebrekkige
momenteel
zijn
vorm
is
het
momenteel
basis
onzeker
wat
en
is de inflatie
van
beschikbaar
de
de RICS Taxatiestandaarden
gestelde
economische
beteugeld
beschikbare informatie
Dit
kan onder
en
willen
politiek instabiele
gevolgen
worden
informatievoorziening
door
wij
hiervan
graag
uw
aandacht vragen
situaties. Zo is de
oorlog
een
conflict
de
handelstarieven
zullen
zijn
voor
in
het
(o.a.)
in
het
voor
Oekraïne
middenoosten
president
van
de
EU.
Echter,
zijn de rentestanden gestabiliseerd.
marktinformatie, en
andere
algemene taxatie-onnauwkeurigheden.
het internationaal
de
vastgoed. Bij taxeren blijft
van
gaande en is dit een langdurig conflict. Bovendien zorgt (Israel/Gaza/lran) eveneens voor aanvullende onzekerheid. Vanwege Trump
het
van
schattingsonzekerheid. marktomstandigheden, gebrekkige
enige
marktinformatie
10 van
de waarde
van
steeds
nog
Op
de
bepalen.
de
van
niet alleen
beleggers van de afzonderlijke appartementsrechten 10.2
van
andere
van
de
een
rekenkundige onderbouwing
uitkomsten
en
finale
op dat
ook door het
maar
de
de beschikbare gegevens
waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij waardeanalyse haar specifieke invloed heeft. Er moet een balans ontstaan tussen
de
die
van
en
het volle
van
de hand
aan
informatie
objectieve en subjectieve merkt
waarderingsmethodieken
rekenkundige analyses,
analyses
Taxateur
de
de toegepaste
de
marktomstandigheden,
taxatiemethoden,
onderhavige taxatie sprake is van gemiddelde taxatie-onzekerheden. vastgoedobject in relatie tot de huidige marktomstandigheden.
de
is de taxateur Deze
opdrachtgever
door van
oordeel dat
zijn inherent
aan
er
in
het type
10.3 Eindoordeel taxateur Aldus concluderend
per
Appartementsrecht
3
Marktwaarde
waardepeildatum
o.b.v.
bijzondere
25 februari
2026
op:
(geanonimiseerd)
uitgangspunten Zegge
Status:
definitief
(geanonimiseerd)
Pagina
58 van 61
VALUATION
Appartementsrecht Marktwaarde
&
AD
4
o.b.v.
(geanonimiseerd)
bijzondere
uitgangspunten
(geanonimiseerd)
Zegge
Volle
eigendom Marktwaarde
o.b.v.
(geanonimiseerd)
bijzondere
uitgangspunten
(gean(geanonimiseerd) onimise rd)
Zegge
10.4 Back-test
Conform
de
Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed
dan 3 jaar verstreken
zijn
over
de
volle
eigendom
is sinds de laatste taxatie. Toch
gewijzigde
onderdelen.
Hierbij
wordt
06-10-2022
25-02-2026
IFRS waarde
DCF-waarde
DCF-waarde
Bijzonder uitgangspunt
Ja
Ja
vvo Huurders
pt gew. looptijd
Leegstand (m?) Leegstand (% MH) markthuur
Contracthuur Theoretische
huur
Exploitatielasten BAR
%
markthuur
BAR
Th.H. kk
MARKTWAARDE
NAR
von,
kk
NAR
correcties
voor
Correcties Marktwaarde
kk
afgerond
MARKTWAARDE
DCF
Disconteringsvoet Exit Yield von, Marktwaarde
Status:
definitief
voor
kk
een
correcties
afgerond
enkel
ingegaan
(geanonimise rd) Pagina
backtest
heeft ondertekende
scenario.
Waardepeildatum
Bruto
is
59 van 61
niet
verplicht
wanneer
gemeend transparant
op de verschillen
behorende
er
meer
te willen
bij
het
{ STIMA Vanwege
(VVO).
het
Nu
behorende
Ook
NEN
huurniveau
2580-meetrapportage
in
uitdrukking in de kengetallen sindsdien
tot
eveneens
Voorts
aangeleverde
de
sprake van een gering verschil in objectgrootte Haarlem zich de afgelopen jaren positief heeft ontwikkeld, komt dit berekening. Ook de BVO's zijn naar boven bijgesteld, terwijl de daarbij eveneens
zijn toegenomen.
is
sprake van een stijging van de markthuur per m2 wat tot uiting komt in de totale bruto huur. is sprake van een stijging van het NAR-percentage. Dit houdt enerzijds verband met de gestegen
rentestanden
gekenmerkt
en
de daaruit voortvloeiende
door historisch
de rentestanden marktbeeld
kan
wijziging
de
van
in meer
worden
hogere aanvangsrendementen.
lage rentestanden,
stabiel vaarwater
vastgesteld.
Anderzijds
deze
fysieke toestand; yields aangepast, gelet op
gevolg
de
van
gewijzigde
variabelen
heeft
in het
Voorts
beter herleidbaar
en
correctie
toegepast
aanvangsrendement.
Als
voor
gevolg
reeds
een
daarvan
verband tussen deze variabelen.
beperkte waardedaling plaatsgevonden
een
2022
consistenter
afzonderlijke
geen
wiskundige er
periode 2020-2021 werd stijging is opgetreden. Inmiddels zijn
een
De
matig
en
heeft
er
in
van
het
de
zijn de marktomstandigheden
tussentijd geen gewijzigd met een
Plausibiliteitsverklaring
Alvorens
deze
plausibiliteitstoets gehouden
aan
taxatie
is
uitgebracht
door
een
controlerend
de fundamentele
zijn
het NRVT, waaronder het fundamentele
De
plausibiliteitstoets
taxatiedienst, daaraan het
als
alsmede
betreft een
gestelde eisen (IVS) bijlage aangehecht
Grondzaken
definitief
een
toets is
toets op
of de
als
De
taxatiewerkzaamheden Deze
neergelegd
beginsel
De
van
toetsing
in
is
aan
een
onverkort
het
en
geloofwaardigheid in
van
de
professionele
overeenstemming
is
met
de
plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit gedaan door Steenhuis
B.V.
Pagina
controlerend
taxatiemethodiek
verklaring
onderworpen taxateur is hierbij
Reglement gedrags- en beroepsregels vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid.
aannemelijkheid
gehanteerde
uitgevoerd.
document.
de
taxateur.
beginselen
van
Status:
is
het
een
zodat thans
is verdisconteerd
vastgoed. De staat van het object was in noemenswaardig onderhoud plaatsgevonden. daling van circa 5% tot gevolg. 10.5
in 2022
waarna
gekomen,
zijn ook de overige Als
is
60 van 61
dat de
(geanonimiseerd) in.
11.
ONDERTEKENIN
Taxateur
verklaart
Taxateur
vertrouwt
opdracht en Aldus
te
met
erop
hebben te goeder trouw dit
rapport
te
hebben
de hem ten dienste staande gegevens op
opgemaakt
Namens
gehandeld
op 10 maart
Stima Valuation
&
2026 te
Advisory
en
naar
gehandeld een
B.V.
(geanonimiseerd) e
e
Berekening appartementsrecht Berekening appartementsrecht
e
Berekening volle eigendom
e
Kadastrale kaart
e
Fotobijlage