2 Bijlage 1 Bestuursrapportage 2024

Strategisch bezit totaal netto (koopsom) x € 1.000

Niet strategisch bezit totaal netto (koopsom) x € 1.000

Strategisch bezit totaal netto (koopsom) x € 1.000

Niet strategisch bezit totaal netto (koopsom) x € 1.000

Totaal Verkopen Locatie/Pand Panden nvt Gronden Oneigenlijk gebruik gemeentegrond Grond achter Engelenburg 2-4

24 46

Totaal

70

71

Bijlage 2: Voortgang grote projecten Dit is de voortgangsrapportage van de grote projecten welke volgens de regeling Grote Risicovolle Projecten onderdeel uitmaakt van de lijst grote risicovolle projecten. In de regeling worden zowel de grote civiele projecten als de WBI-zones toegelicht. Voor deze WBI-zones is eerst een stuk algemene ontwikkelingen geduid die spelen voor alle WBIzones. Daarna wordt specifieke ingegaan per zone op de fysieke en financiële voortgang en de specifieke risico’s en beheermaatregelen. Het is nog niet gelukt om te rapporteren over de resultaten van tegenspraak. Dat onderdeel wordt indien mogelijk later meegenomen.

Civiele projecten Inleiding civiele projecten De Regeling Grote Risicovolle projecten heeft een preventief oogmerk: de regeling draagt bij aan de sturing en beheersing vooraf en tijdens het project, in plaats van controle achteraf. Deze regeling zorgt ervoor dat de opdrachtgever en opdrachtnemer (procesmanager) bij de opzet en in de uitvoering van een project expliciet aandacht besteden aan onderwerpen die essentieel zijn voor een succesvol verloop, in het bijzonder de risico's en de beheersing daarvan. Wanneer de regeling wordt nageleefd, zullen risico's niet worden uitgesloten maar wél beter worden beheerst. Een project dat valt onder deze regeling wordt dus intensief bestuurlijk gevolgd. Hiertoe stellen de opdrachtgever en procesmanager rapportages op in samenwerking met het betreffende kernteam van de afdelingen Interne Dienstverlening (risicoanalyse, financiën, planning), Financiën (projectadministratie) en ConcernControl (bestuurlijke besluitvorming). Uitgangspunt is dat de frequentie en timing van de voortgangsrapportages gekoppeld zijn aan de planning & control cyclus (de jaarlijkse Voortgangsrapportage 1 en 2, onderdeel rapportage grote projecten) om dubbel werk te voorkomen. De procesmanager kan redenen hebben om hiervan af te wijken.

De onderdelen dienen expliciet herkenbaar te zijn voor college en raad, maar het is geen vereiste om in het kader van de regeling afzonderlijke voortgangsrapportages te maken.

Leeswijzer Voor de voortgangsrapportage in het kader van de regeling Risicovolle Projecten wordt al een aantal keer dit format gebruikt. Er is een aantal onderdelen dat terug dient te komen. In deze rapportage worden de betreffende punten per project toegelicht. Dit betreft de volgende onderdelen: 1. Fysieke voortgang van het project 2. Financiële voortgang 3. Risico's en globale ontwikkeling van de risico's en beheersmaatregelen 4. Resultaten van tegenspraak. Per project is een paragraaf opgenomen waarin deze punten worden toegelicht.

Voortgangsrapportage herinrichting Meerwijk Fysieke voortgang van het project In fase A wordt nu gewerkt aan de drie groenstroken in de noordelijke woonbuurten. Twee daarvan zijn gereed. De laatste is in het najaar gereed. Daarnaast krijgt de Archimedesvaart natuurlijke oevers. Dit werk start in het najaar van 2024.

72

De herinrichtingswerkzaamheden, inclusief het vervangen van de kabels en de leidingen duurt ongeveer een half jaar per buurt. De start is in september in de Rouseaustraat en de Spoelderstraat. Dit wordt gevolgd door de andere twee noordelijke woonbuurten, waaronder de Jan Ligthartstraat en de Montessoristraat. De start van de uitvoering van de drie centrum woonbuurten, met onder andere de Baden Powellstraat, Thomas Morestraat en William Boothstraat staat gepland voor 2026. Dit deel van het project wordt voorbereid door Liander en is afhankelijk van de aanleg van warmtenet en de keuze of kookgas gewenst blijft. Deze laatste keuze ligt bij Elan Wonen. De ontwerpen van de woonbuurten in fase B worden in de zomer van 2024 besproken met stakeholders en in het najaar met bewoners. De verwachting is dat het gehele project voltooid is in 2032. Financiële voortgang - Met het besluit 2019/441328 heeft de raad het budget voor Meerwijk vastgesteld op € 25 miljoen. In de Kadernota 2023 is dit verhoogd tot € 29,5 miljoen. Destijds is gemeld dat gezien de toenmalige marktontwikkelingen onduidelijk was of deze verhoogde bijdrage voldoende zou zijn. Projecten zoals deze zijn extra gevoelig voor prijsstijgingen door de lange doorlooptijd, complexiteit en de (financiële) omvang van het project. Begin 2024 is de raming van het investeringsproject herinrichting Meerwijk geactualiseerd.

Uitkomst van die actualisatie van het gehele masterplan was een verwachte kostenstijging van € 15,3 miljoen.

Tabel Financiële prognose masterplan mei ‘24 Dit bedrag is als volgt opgebouwd: a. Inflatie: € 12,5 miljoen Het overgrote deel van de geconstateerde kostenoverschrijding wordt veroorzaakt door inflatie, Tussen 2020 en oktober 2023 was de inflatie 33,5% op basis van de CBS index. Voor de stijging van de kosten in de periode tot 2032 is een aanname gedaan op basis van historische trend van 2,5% per jaar. b. Stagnatie bij Liander gedurende 3 jaar: € 1,2 miljoen Beperkte capaciteit bij Liander leidt tot een minimale vertraging van drie jaar, wat resulteert in extra kosten van € 1,1 miljoen. c. Risicopost fase B ontwerpcorrecties en werk derden: € 1 miljoen Een extra bedrag van € 1 miljone is toegevoegd vanwege gereserveerde risico’s en ontwerpaanpassingen als onderdeel van de nadere ontwerpuitwerking en afhankelijkheden van externe partijen. d. Overige kosten in fase A: € 1,6 miljoen De wijzigingen op het definitieve ontwerp van fase A hebben geleid tot nadere ontwerpuitwerkingen die kostenverhogend zijn. e. Ontvangen subsidie: € 950.000 De subsidiebijdrage heeft gezorgd voor extra dekking, waardoor de kostenstijging wordt verminderd. Met de provincie vindt overleg plaats over indexatie van de subsidiebijdrage.

73

In de raad van 17 juli 2024 is in de Kadernota 2025 een bedrag van € 15,3 miljoen toegekend aan dit project. In de toekomst wordt de indexatie nauwlettend gemonitord. De onderstaande tabel wordt de komende jaren steeds aangevuld. Jaar van uitvoering 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Geschatte inflatie

Werkelijke inflatie

2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5%

n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b. n.n.b.

Voor de volgende fase wordt wederom een aanvraag gedaan voor subsidie. Globale ontwikkeling risico’s In onderstaande tabel staan de zes grootste risico’s vermeld. Risico Beheersmaatregel Planning van raakvlakprojecten Goed overleg met de verschillende zijn niet te verenigen met de opdrachtgevers over de uitgangspunten planning van herinrichting van de planningen. Regelmatig de Meerwijk. Dit kan leiden tot planning op elkaar leggen en het vertraging en extra kosten. kritische pad bepalen. De uitvoering van fase A loopt Vooruitlopend op de uitvoering worden gelijktijdig met de participatie parkeertellingen uitgevoerd in het van fase B. De werkzaamheden plangebied van fase B. in de uitvoering kunnen gevolgen hebben op de parkeerdruk in Fase B en daarmee een vertekend beeld vormen van het werkelijke aantal parkeerplaatsen dat gerealiseerd moet worden in het ontwerp. De energievraag (gas en Tijdig aanleveren van uitgangspunten elektriciteit) is niet duidelijk voor de energievraag. Deze waardoor vertraging optreedt in uitgangspunten kunnen ook van het voorbereidingsproces van raakvlakprojecten komen, zoals werkzaamheden van Liander. werkzaamheden woningcorporaties en warmtenet. De capaciteit van nutsbedrijven Met nutspartijen vindt regelmatig is schaars, dit maakt dat het overleg plaats om te komen tot een risico bestaat dat nutsbedrijven realistische werkplanning.

niet hun werkplanning volgen, Omgevingsmanagement wordt per buurt waardoor de engineering ingericht om bewoners bij eventuele stagneert en/of het werk buiten stagnatie zo snel mogelijk te informeren. langer open blijft, wat tot Voor fase B wordt bekeken of het

Status In uitvoering

In uitvoering

In uitvoering

In uitvoering

74

overlast in de buurt leidt. De langere uitvoeringsduur maakt verder dat extra beheerkosten worden verwacht als gevolg van tussentijdse reparaties van het nu al slechte wegdek.

ontwerpproces van de ondergrond losgekoppeld kan worden van de bovengrond. Daarmee kan een versnelling van de doorlooptijd worden gerealiseerd en wordt de afstemming met het warmtenet en de overige nutsvoorzieningen geoptimaliseerd. De communicatiestrategie wordt versterkt door lessen te integreren die zijn geleerd tijdens fase A van het project.

Het risico bestaat dat bewoners het kader en de redenen daarachter, zoals vastgesteld in het masterplan, niet begrijpen. Dit kan leiden tot gevoelens van onbegrip en het idee dat hun inbreng niet wordt gehoord, wat de voortgang van het project kan vertragen en het draagvlak onder de bewoners kan verminderen. Potentiële ontwerpaanpassingen Hiervoor wordt een risicopost mede als gevolg van de opgenomen. ruimtelijke inpassing van woningbouw in fase B en trafostations.

In uitvoering

In uitvoering

Tegenspraak Het is belangrijk dat de participatie van fase B in het najaar van 2024 goed geregeld wordt. De participatie van masterplan en fase A is geëvalueerd. De aanbevelingen zijn meegenomen in de wijze waarop in fase B geparticipeerd wordt.

Voortgangsrapportage Houtplein e.o. Fysieke voortgang project De werkzaamheden aan het Houtplein zijn eind 2021 aanbesteed en de uitvoering is in maart 2022 gestart. Aannemer Dura Vermeer is verantwoordelijk voor het uitvoeren van het ontwerp dat op 25 juni 2020 door de raad is vastgesteld, daarnaast worden binnen hetzelfde werk ook de kabels- en leidingen vernieuwd. Om ervoor te zorgen dat fietsers en voetgangers langs het werk kunnen blijven bewegen, is het project opgedeeld in veel verschillende fases. Eind 2023 zijn de werkzaamheden aan de kabels en leidingen afgerond als ook 90% van de bovengrondse werkzaamheden. Dit zijn de Tempeliersstraat, Wijde Geldelozepad, Lorentzplein, Wagenweg, Wagenmakerslaan, Frederikspark en een deel van de Dreef en het Houtplein. De raad heeft tevens via motie 21.5 verzocht om fietsparkeren te realiseren in de parkeergarage Houtplein. Het college is hier vanuit het actieplan fiets mee aan de slag gegaan. Er is ingezet op het realiseren van de toegang tot de parkeergarage nog tijdens de uitvoering van het Houtplein. De inpassing van de bouw van de entree in de planning van Houtplein was opgenomen als een risico voor de planning. Dit risico is opgetreden, ondanks de beheersmaatregelen. De werkzaamheden aan de fietsenstalling zijn dit najaar gereed. Daarna worden drie belangrijke stappen gezet: 1.

Het regenwaterriool wordt aangesloten op de singel. Dit is heel specialistisch werk. De technische oplossing is nu gevonden en dit wordt uitgewerkt en voorbereid. Deze werkzaamheden worden betaald uit het rioleringskrediet;

75

2. De bestrating op het plein tussen de Tempeliersstraat en de singel en op de Grote Houtbrug wordt afgerond; 3. De rest van de bomen en planten worden aangebracht in de plantsoenen Eind 2024 zijn de werkzaamheden afgerond. Financiële voortgang Het totaal benodigd projectbudget is bij DO geraamd op € 6,7 miljoen, vastgesteld door de raad op 25 juni 2020. Door de raad is op 29 juni 2022 een aanvullend uitvoeringskrediet vrijgegeven van € 2,2 miljoen. Het budget kabels en leidingen is door de raad op 29 juni 2022 bijgesteld naar € 1,4 miljoen. Gemaakte kosten waren € 991.946, deze zijn vergoed door Liander en PWN. Dit krediet wordt afgesloten. Eind 2022 is gebleken dat er door autonome kostenstijgingen, door onder andere de oorlog in Oekraïne, een extra budget nodig is van € 950.000. In juli 2023 is dit bedrag via de kadernota beschikbaar gesteld. Het project heeft vervolgens een flink aantal uitdagingen gekend. Het werk is een complexe puzzel met veel stakeholders, verkeersbewegingen en veel uitdagingen zowel boven- als ondergronds. Daardoor is regelmatig de fasering aangepast en kost de uitvoering meer tijd. Door de langere looptijd en extra werkzaamheden lopen de kosten op, door onder andere meer kosten voor inzet van materieel en personeel. In oktober 2023 is € 950.000 via de bestuursrapportage beschikbaar gesteld.

Vanwege de complexiteit, omvang en lange duur van het project is de opleverdatum verschoven naar eind 2024. Bovendien zijn tijdens de loopduur scope-wijzigingen doorgevoerd en nieuwe beleidswensen in de plannen opgenomen, zoals het aan brengen van extra groen. Dit alles heeft gevolgen voor planning en voor de kosten. Sowieso leidt vertraging of langere duur tot meer kosten. Deze kosten nemen zelf vervolgens ook toe vanwege de immer oplopende kosten voor lonen en bouwstoffen. Sinds de start van de werkzaamheden is de indexatie tot oktober 2023 opgelopen tot 21%. De vertraging wordt op dit moment vooral veroorzaakt door het aanbrengen van de entree van de fietsenstalling en de aanleg van een aansluiting van het regenwaterriool op de singel, een bijzonder specialistisch onderdeel. Het toevoegen van een ondergrondse fietsenstalling viel oorspronkelijk buiten de scope van het project herinrichting Houtplein maar is wel alsnog in de bouwstroom en in de uitvoering meegenomen. Stand op 28 juni 2024: Vrijgegeven krediet: € 10,8 miljoen Geboekte kosten: € 10,5 miljoen Gevraagd in de Kadernota 2025 € 1,3 miljoen Globale ontwikkeling risico’s Verschillende risico’s zijn inmiddels opgetreden. De negatieve gevolgen daarvan staan in de vorige paragrafen beschreven. Het project is nog niet afgerond. In onderstaande tabel zijn risico’s opgenomen die nog steeds kunnen optreden.

Risico Door te lange doorlooptijden van de aanleg van de fietsenkelder en de uitstroomvoorziening loopt de huidige uitvoeringsplanning uit. Dit kan vertraging* opleveren.

Beheersmaatregel • Aanpassen fasering van het werk. • Meer werkzaamheden tegelijkertijd uitvoeren.

Status De planningen worden in overleg met de aannemer op elkaar afgestemd.

76

Verkeersfaseringsplan is niet voor 100% uitvoerbaar. Door te krappe werkruimte en/of gevaar voor verkeer moeten faseringen worden aangepast. Dit zorgt voor vertraging* in het werk. Ondanks uitgebreid onderzoek worden onbekende ondergrondse zaken aangetroffen. • Archeologische vondsten • Verontreinigingen • Niet gesprongen explosieven • Foutieve ligging kabels en leidingen Dit kost tijd* en geld. Prijzen blijven stijgen.

Onvolkomenheden in het contract kunnen zorgen voor meer werk en vertraging*.

• Aanpassen fasering. • Aanpassen werkvolgorde. • Contact leggen met evenementen.

Gedurende de uitvoering worden de plannen aangepast als dit nodig is.

• Er is onderzoek uitgevoerd en alle resultaten zijn vertaald naar het bestek. • Voldoende budget organiseren om onvoorziene zaken het hoofd te kunnen bieden.

De hoofdaannemer neemt bij aantreffen z.s.m. contact op met de directievoerder om verlies van tijd en geld tot een minimum te beperken.

• Kritische producten onderzoeken. Producten vroegtijdig aanschaffen of aankoop wellicht uitstellen. • Verder ophogen budget. • Voldoende budget organiseren om onvoorziene zaken het hoofd te kunnen bieden.

In de kadernota is in 2025 een aanvullend krediet opgenomen ter dekking van de prijsstijgingen.

Langdurige verkeersmaatregelen hebben nadelig effect op draagvlak bewoners en staat van de infrastructuur.

• Gedurende het gehele werk goed communiceren door de aannemer over de voortgang van het werk. • Vanuit de gemeente regie voeren op deze communicatie.

Weersafhankelijke werkzaamheden, zoals het aanbrengen van asfalt en bomen, lopen vertraging op*.

• Alternatieve momenten inplannen voor deze werkzaamheden. • Meer werkzaamheden tegelijkertijd uitvoeren. • Vergroten van de werkgebieden en fietsers verder laten omfietsen.

Op diverse momenten is de prognose bijgesteld en heeft de raad extra krediet beschikbaar gesteld. Er is regelmatig overleg tussen partijen. Er wordt regelmatig een nieuwsbrief uitgedaan. De aannemer heeft een bouwapp waar veel mensen op aangesloten zijn. De planning voor het najaar wordt nog nader bekeken.

* Vertraging in het werk kan leiden tot extra kosten en kan leiden tot latere start van projecten die na Houtplein geprogrammeerd zijn.

Resultaten van tegenspraak In de regeling wordt tegenspraak genoemd in de initiatief en definitiefase, om zo de keuzes voor de raad goed te onderbouwen en geen tunnelvisie te ontwikkelen. Omdat het project al in de uitvoeringsfase zit, is tegenspraak hier niet meer van toepassing.

77

Voortgangsrapportage Zuid Schalkwijkerweg, groot onderhoud Fysieke voortgang project Op de Zuid-Schalkwijkerweg wordt door de gemeente en Rijnland gezamenlijk het noodzakelijk groot onderhoud aan de dijk en weg uitgevoerd. In dit project wordt door de gemeente samengewerkt met Rijnland. Hiertoe is een samenwerkingsovereenkomst (SOK) opgesteld, met heldere en duidelijke afspraken en voorwaarden om te komen tot een gedragen oplossing van de dijk en weg, en door de gemeente en Rijnland ondertekend. Voor het ophogen van de dijk en de versterking van de taluds is door Rijnland een Projectplanprocedure op basis van de Waterwet doorlopen. Voor de nieuwe inrichting van het gehele gebied is Haarlem echter het bevoegd gezag en in de SOK is daarom afgesproken dat de gemeente de penvoerder voor dit project is en voor de inrichting van de weg en de nabijgelegen openbare ruimte het Haarlems Civiel Planproces wordt doorlopen. In participatie met bewoners en belanghebbenden is een ontwerp uitgewerkt en voorgelegd aan de raad. Dit Definitief Ontwerp is op 20 april 2023 door de raad vastgesteld. De uitvoering is in volle gang. Voor het project is een tijdelijke ontsluitingsroute (via een tijdelijke brug over de Ringvaart), gedurende de werkzaamheden, noodzakelijk. Een participatie en vergunningenproces is doorlopen en vanaf september 2023 is de tijdelijke brug operationeel.

Bomen zijn gekapt, grondwerk heeft plaatsgevonden, er zijn damwanden geplaatst en kabels en leidingen worden gelegd in het nieuwe tracé aan de oostkant. Op dit moment staan de werkzaamheden gepland tot voorjaar 2025. Het risico bestaat dat het project een jaar vertraging oploopt omdat de gecombineerde werkzaamheden tussen de aannemer en de nutspartijen niet passen binnen de periodes dat de brug operationeel mag zijn i.v.m. het vaarseizoen. Door inspanning van alle partijen is te zien dat goede voortgang wordt geboekt op de huidige werkzaamheden. Financiële voortgang Na het vaststellen van het Definitief Ontwerp is ook een Prognose Einde Werk van het gehele project geraamd en vastgesteld op € 11,7 miljoen. Het aandeel van Haarlem blijft daarmee nagenoeg gelijk met € 5,3 miljoen, het aandeel van Rijnland is € 4,9 miljoen en de provincie Noord Holland heeft een subsidie kleine infrastructuur aan Haarlem verleend van € 1,5 miljoen. Daarmee is het beschikbare budget voor het gezamenlijk project met Rijnland sluitend. Deze nieuwe bedragen en afspraken met Rijnland zijn in een scopewijziging vastgelegd. De geboekte kosten t/m juni 2024 bedragen € 6 miljoen. Globale ontwikkeling risico’s (top 5) Risico's Combineren van aanleg kabels en leidingen met aanleg van de weg door twee verschillende aannemers resulteren mogelijk in een langere bouwtijd.

Dat heeft er mede mee te maken dat uitvoeringscapaciteit vanuit nutspartijen onvoldoende is. Nutspartijen hebben een besluit genomen om de kabels en leidingwerkzaamheden met een eigen (neven-) aannemer te zullen uitvoeren waardoor een nauwe samenwerking tussen partijen noodzakelijk is.

Beheersmaatregel • Er wordt een coördinatieovereenkomst afgesloten tussen de partijen. • Met nutspartijen vindt regelmatig overleg plaats om te komen tot realistisch integrale werkplanning. • Civiele aannemer doet handreikingen om bepaalde werkzaamheden van de kabels en leidingenaannemer over te nemen.

Status Beide aannemers werken aan een gezamenlijk uitgewerkte integrale planning. Optimalisaties worden doorgevoerd waardoor te zien is dat de planning korter wordt. Of het ook daadwerkelijk gaat lukken moet blijken uit de werkelijke voortgang in uitvoering. De uitvoering buiten is gestart. Tot heden is te zien dat met veel inspanning door alle partijen goede voortgang wordt gemaakt. 78

Als gevolg van vertraging op de planning (kabels en leidingen) is er mogelijk een extra periode met tijdelijke brug over de Ringvaart nodig in de winter van 2025 en 2026. Het is nog niet gelukt om samen een integrale planning te maken die past binnen de huidig beschikbare periodes dat er een tijdelijke brug operationeel is aan de zuidkant van het projectgebied. Schades/Verzakkingen van weg/weiland/woningen/particuliere eigendommen.

Uitzonderlijke prijsstijging, bijvoorbeeld door schaarste materiaal, materieel, brandstof.

De planning wordt uitgewerkt door aannemers. Gesprekken waren er met bevoegd gezag PNH om toestemming te krijgen voor een eventuele extra periode met stremming van de Ringvaart.

• Vooropname van woningen en monitoren op trillingen en zettingen vindt plaats gedurende de uitvoering. • Mogelijk wordt de werkmethode aangepast als vanuit metingen blijkt dat dit noodzakelijk is. Hiervoor is geen extra beheersmaatregel opgenomen. Echter prijsontwikkeling is lastig te voorspellen.

De actuele stand van zaken is dat er focus is om de huidige uitvoeringswerkzaamheden vlot te laten verlopen. Voor de langere termijn loopt onderzoek door aannemers naar (financiële) consequenties van mogelijke versnellingsmaatregelen. Tot heden zijn er geen ernstige gevallen waar sprake is van schade/verzakking

Definitieve aanbieding van de aannemer is verwerkt in prognose. Risico op dit moment lijkt minder actueel t.o.v. één jaar geleden.

Resultaten van tegenspraak Op basis van variantenstudie (Schetsontwerp + PvE) is tegenspraak georganiseerd. N.a.v. de tegenspraak was er geen aanleiding om het ontwerp aan te passen. In de regeling wordt tegenspraak genoemd in de initiatief en definitiefase, om zo de keuzes voor de raad goed te onderbouwen en geen tunnelvisie te ontwikkelen. Omdat het project al in de uitvoeringsfase zit, is tegenspraak hier niet meer van toepassing.

Ontwikkelzones Inleiding zones Aanleiding De gemeente Haarlem heeft de ambitie om 10.000 woningen te realiseren. Het grootste deel van deze woningen wordt gerealiseerd in de ontwikkelzones. De zones waarvoor de gemeente een WBIsubsidie heeft ontvangen, zijn aangemerkt als prioritaire zones. Dit betreft de zones Europaweg, Oostpoort, Zuidwest en Zijlweg-West. Met de toegekende WBI-subsidies zijn de businesscases van deze zones, binnen de scope van de ingediende aanvragen, gedekt. Gebiedsontwikkeling is een complex proces met alle bijbehorende risico's en onzekerheden. Dat geldt ook voor de ontwikkelzones. Deze bestaan veelal uit verschillende deelprojecten en investeringen en hebben een relatief lange looptijd. Om die reden heeft het college besloten om voor de vier prioritaire zones Europaweg, Zuidwest, Oostpoort en Zijlweg-West de 'Regeling Grote en Risicovolle projecten' van toepassing te verklaren. Deze regeling is een hulpmiddel voor sturing en beheersing vooraf en tijdens de ontwikkeling van de zone in plaats van controle achteraf.

79

Een project dat valt onder deze regeling wordt dus intensief bestuurlijk gevolgd. Hiertoe stellen de opdrachtgever en procesmanager rapportages op in samenwerking met het betreffende kernteam van de afdelingen Interne Dienstverlening (risicoanalyse, financiën, planning), Financiën (projectadministratie) en ConcernControl (bestuurlijke besluitvorming). Uitgangspunt is dat de frequentie en timing van de voortgangsrapportages gekoppeld zijn aan de planning & control cyclus (de jaarlijkse voortgangsrapportage 1 en 2, onderdeel rapportage grote projecten) om dubbel werk te voorkomen. 'Risicoregeling grote projecten' Ontwikkelzones Onderstaande rapportage heeft alleen betrekking op de zones waarvan is besloten deze toe te voegen aan de risicoregeling grote projecten. Dit betreft de zones waarvoor een WBI-subsidie is ontvangen en die ook zijn opgenomen in de Meerjaren Prognose Zones. Voor de betreffende zones heeft eind 2022 een eerste, uitgebreide risicoanalyse plaatsgevonden. De lijst met risico's wordt periodiek geactualiseerd. Daarbij is beoordeeld in hoeverre de risico's nog actueel zijn ofwel dat de verwachte kans van optreden en de verwachte impact zijn gewijzigd. Meerjaren Prognose Zones Bij de Kadernota 2024 (2023/207399) is besloten tot het instellen van een zonereserve.

Dit biedt de mogelijkheid om te sturen op het totale resultaat van de businesscase en de kosten en opbrengsten binnen de zone. Aanvullend zijn in 2023 de financiële spelregels voor de ontwikkelzones vastgesteld (2023/1860045). Op basis hiervan is als bijlage bij de Kadernota 2025 voor het eerst de Meerjaren Prognose Zones (MPZ) opgesteld en vastgesteld. Dit is daarmee het financiële kader voor de ontwikkeling van de zones. Bij de eerstvolgende MPZ zal het deel van de rapportage Grote en risicovolle projecten over de ontwikkelzones worden geïntegreerd in het MPZ. Leeswijzer Voor de voortgangsrapportage in het kader van de regeling risicovolle projecten is al een aantal keer gewerkt met dit format. Er is een aantal onderdelen dat terug dient te komen. In deze rapportage worden de betreffende punten per zone toegelicht. Dit betreft de volgende onderdelen: 1. Doelstelling en scope van het project 2. Fysieke voortgang van het project 3. Financiële voortgang 4. Risico's en globale ontwikkeling van de risico's en beheersmaatregelen 5. Resultaten van tegenspraak Per zone is een paragraaf opgenomen waarin deze punten worden toegelicht. Als eerste wordt in paragraaf 2 gestart met een korte beschrijving van een aantal (markt)ontwikkelingen die voor alle zones relevant zijn.

Algemene ontwikkelingen Algemene macro-economische ontwikkelingen en daarmee samenhangende marktontwikkelingen zijn van grote invloed op de gebiedsontwikkeling. De geopolitieke ontwikkelingen, en de daarmee samenhangende algemene economische ontwikkelingen, hebben de afgelopen twee jaar grote invloed gehad op de gebiedsontwikkeling. De stijgende energiekosten en de toegenomen loonkosten hebben de afgelopen periode gezorgd voor flink gestegen bouwkosten. Dit heeft veel projecten in financiële zin onder druk gezet.

80

In het eerste kwartaal van 2024 heeft een lichte stijging plaatsgevonden van de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen, zowel ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 als ten opzichte van het eerste kwartaal 2023 (op jaarbasis)1. De gemiddelde prijs per vierkante meter is iets harder gestegen dan de gemiddelde prijs per woning. Dit duidt op een afname van de gemiddelde woninggrootte. De stijgende prijzen worden onder andere veroorzaakt door de toegenomen financieringsmogelijkheden bij de consumenten. Daarnaast blijft er sprake van krapte op de woningmarkt. Ook de huurprijzen zijn licht gestegen. Ook in het huursegment is sprake van aanbodkrapte. Dit komt mede doordat woningen verschuiven van de huur- naar de koopmarkt. De woningbouwkosten zijn ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 gestegen. Dit komt onder andere door de toegenomen orderportefeuille in de bouw, waardoor de concurrentie licht is afgenomen. De stabilisatie van de grondstofprijzen betekent een stabilisatie van de materiaalkosten. Daar staat tegenover dat de loonkosten zijn gestegen. De ontwikkelingen met betrekking tot de prijzen en de bouwkosten zorgen ervoor dat met name voor appartementen de grondwaarde licht is gestegen. Dit zorgt voor een licht positief effect op de financiële haalbaarheid van de projecten.

Voor de grond- weg en waterbouw (GWW) geldt dat de prijzen in het eerste kwartaal van 2024 zijn gestegen. De materiaalkosten zijn in het eerste kwartaal van 2024 nagenoeg gelijk gebleven, maar de loonkosten zijn wel toegenomen. De verschillende ontwikkelzones kennen een lange ontwikkelperiode. De huidige marktontwikkelingen zijn niet maatgevend zijn voor de totale ontwikkelperiode. In financiële zin is in de businesscases rekening gehouden met het effect van toekomstige prijsontwikkeling en inflatie. Daarvoor wordt een langjarig gemiddelde gehanteerd. Na een stijging die de afgelopen periode fors hoger was dan het langjarig gemiddelde vlakt dit nu weer wat af. De toegekende WBI-subsidie wordt echter niet opgehoogd op basis van gestegen kosten. Het is dus zaak om de prijsontwikkelingen goed in de gaten te houden en de businesscases daarop tijdig te actualiseren. Dit gebeurt jaarlijks bij het opstellen van het MPZ. Voor elk van de vier ontwikkelzones geldt dat een WBI-subsidie is toegekend. Eén van de voorwaarden voor deze subsidie is de tijdige start van de bouw (drie jaar na toekenning van de subsidie). In de ontwikkelzone Europaweg is gestart met de bouw, maar in de zones Oostpoort, Zuidwest en Zijlweg-West nog niet. Voor de Oostpoort en Zuidwest zijn respectievelijk kavel 1F en Stephensonstraat 38 het eerste-paal-project.

Vooralsnog liggen beide projecten op planning voor een tijdige start bouw, maar er is altijd een risico op vertraging. In beide deelprojecten wordt daarom scherp gestuurd op de planning. Inmiddels is voor een vijfde project een WBI-subsidie toegekend, namelijk het project Molenwijk. Om een totaal overzicht te houden van de projecten met een toegekende WBI-subsidie zal dit project (hoewel formeel geen zone) worden toegevoegd aan het MPZ en de rapportage Grote en Risicovolle projecten. Beheersing In zijn algemeenheid worden de ontwikkelingen op de woningmarkt goed bijgehouden en vindt periodieke monitoring plaats om projecten waar eventuele stagnatie optreedt tijdig in beeld te hebben. De gemeente blijft eventuele subsidiemogelijkheden, bijvoorbeeld van het Rijk, in de gaten houden. Eind 2023 is bijvoorbeeld voor drie projecten een Startbouwimpuls (SBI) subsidie ontvangen (Ripperda, Schoterkwartier fase 2 (Deli-terrein) en de Stephensonstraat 38). Daarmee zijn er voor 1

Bron: Metafoor kwartaalbericht Q1

81

deze projecten geen financiële knelpunten meer om met de bouw te starten. Daarnaast heeft de gemeente een eigen subsidieregeling opgezet om de bouw van sociale woningen te stimuleren. Dit betreft de subsidie 'Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem' waarvoor in totaal € 6,5 miljoen beschikbaar is. Door knelpunten met betrekking tot de sociale woningen weg te nemen wordt voorkomen dat projecten stilvallen. De subsidieregeling is inmiddels door het college vastgesteld en opengezet voor de corporaties in Haarlem. Stagnatie van projecten kan verschillende oorzaken hebben, daarom is soms ook maatwerk op projectniveau nodig. Zodra projecten dreigen te stagneren treedt de gemeente in overleg met de betreffende ontwikkelende partijen. Waar nodig zal de gemeente grondbeleidsinstrumenten inzetten zoals, bijvoorbeeld het vestigen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Dit is in sommige zones al ingezet om grip te houden op de ontwikkelingen op de grondmarkt en bijvoorbeeld speculatie tegen te gaan. Met deze aanpak wordt geprobeerd de ontwikkelingen in de markt zo goed mogelijk bij te houden, er kan uiteindelijk niet tegen gehouden worden dat een ontwikkelende partij stopt met een project als dit bijvoorbeeld financieel niet meer haalbaar is.

Ontwikkelzone Europaweg Doelstelling en scope De ontwikkelzone Europaweg ligt in Schalkwijk en betreft een aantal ontwikkellocaties gelegen aan de Europaweg. De verschillende ontwikkellocaties die zijn meegenomen in de WBI-aanvraag zijn weergegeven op de onderstaande tekening.

De doelstelling voor de WBI Europawegzone is om in totaal te komen tot de ontwikkeling van circa 3.800 woningen, waarvan in de WBI-aanvraag circa 2.900 betaalbaar en circa 900 overige woningen. De totale scope voor de ontwikkelzone Europaweg is breder dan alleen de projecten die tot de WBIaanvraag behoren. De realisatie van de plannen in de Europawegzone is van belang voor de ontwikkeling van mobiliteit en bereikbaarheid in de regio. Het OV-knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid is essentieel voor de groei van het regionale hoogwaardig openbaar vervoer op de corridor Haarlem 82

Amsterdam. Op het niveau van de stad geeft de herinrichting van de Europaweg als een groene stadsstraat vorm aan de ingezette mobiliteitstransitie. Het gebied rondom de Europaweg wordt getransformeerd tot een gemengd stedelijk gebied met naast wonen verschillende commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Onderdeel van de zone is de herontwikkeling van winkelcentrum Schalkwijk. Fysieke voortgang van het project De zone Europaweg bestaat uit verschillende deelprojecten met verschillende voortgang: • Toekanweg 7 (Schonevaert BV); een stedelijk wooncomplex met ruim 800 appartementen voor diverse doelgroepen, rondom een fraaie binnentuin. De anterieure overeenkomst is ondertekend. Vervolgens is de anterieure overeenkomst aangepast door een allonge te ondertekenen. Deze aanpassingen waren noodzakelijk om het project haalbaar te maken. De omgevingsvergunning is verleend. Ondanks dat er voorafgaand geen zienswijzen waren, is tegen de vergunning beroep aangetekend door een ondernemer op een belendend perceel. Het is nu aan de ontwikkelaar om, nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, bindende overeenkomsten te sluiten met een bouwer en eventueel een belegger, en de realisatie te starten. • Schiphol Poort (Aegon): een gemengd stedelijk wooncomplex met ruim 600 woningen met voorzieningen en werkfuncties.

De anterieure overeenkomst is ondertekend, en de omgevingsvergunning is aangevraagd. • Gasthuisbuurt: Spaarne Gasthuis werkt aan een voorlopig ontwerp voor de vernieuwing van het ziekenhuis. • Middengebied Schalkwijk: transformatie van een verouderd werkgebied naar een gemengd stedelijk gebied. Het gebied valt uiteen in diverse deelgebieden • Elements (304 woningen + voorzieningen): gerealiseerd. • De Keijzer (111 woningen): gerealiseerd. • Rijksvastgoedbedrijf; gerealiseerd. • Wonam (131 appartementen + werkfuncties): gerealiseerd. • Rootz (675 appartementen + werkfuncties): ontwikkelovereenkomst getekend, stedenbouwkundig plan vastgesteld, anterieure overeenkomst ondertekend. Het bestemmingsplan is in mei 2024 vastgesteld. De ontwikkelcombinatie werkt aan het ontwerp voor de acht woningbouwblokken. • Inrichting van de openbare ruimte tussen de verschillende ontwikkelgebieden. Dit is een gemeentelijk project, dat in fasen wordt gerealiseerd. De aanleg is gestart. • Centrum Schalkwijk; diverse deelgebieden • Fase 0 Ceylonpoort: Het voormalig kantoorgebouw Ceylonpoort wordt gerenoveerd en krijgt een nieuwe toekomst als wooncomplex. Er komen ongeveer 160 appartementen. In realisatie. • Fase 1: Toevoegen van bioscoop, winkels, parkeren, en woningen; inrichten van de openbare ruimte, waaronder het marktplein. Gerealiseerd.

• Fase 2: SPVE vastgesteld, de anterieure overeenkomsten zijn ondertekend. De ontwikkelcombinaties hebben twee omgevingsvergunningen aangevraagd voor in totaal zo’n 1.100 woningen. Beide omgevingsvergunning zijn verleend en onherroepelijk geworden. Voor het project High5 is vervolgens de verkoop gestart. • Fase 3: initiatieffase. De ontwikkeling van Fase 3 vraagt een herijking van de plannen voor Centrum Schalkwijk. Hiervoor loopt de actualisatie van het Masterplan. • Europaweg Stadsstraat: • Het definitief ontwerp voor het omvormen van de Europaweg naar een groene stadsstraat is vastgesteld. Dit wordt nu uitgewerkt naar een uitvoeringsgereed ontwerp, inclusief een fasering voor de uitvoering. 83

• Schipholweg 1: 260 woningen en werkfuncties / commerciële ruimten. Anterieure overeenkomst is ondertekend en de procedure voor de omgevingsvergunning loopt. • OV-knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid: het voorlopig ontwerp is in voorbereiding. De gemeente Haarlem en haar regionale partners zijn volop in gesprek over het compleet maken van de dekking. Na de zomer 2024 start naar verwachting de aanbesteding van de realisatie. Financiële voortgang Voor de zone als geheel is een businesscase opgesteld op basis waarvan de WBI-subsidie is aangevraagd. In het MPZ is de businesscase per 1 januari van dit jaar opgenomen en toegelicht. Mede vanwege de ontwikkelingen en wijzigingen tussen moment van aanvragen van de subsidie en de huidige situatie, wordt de businesscase grondig geactualiseerd. Daarmee wordt een nieuw financieel kader gecreëerd als basis voor de verdere financiële sturing en bewaking. Risico's en globale ontwikkeling van de risico's In zijn algemeenheid zijn de geschetste algemene risico's ook binnen de ontwikkelzone Europaweg van toepassing. Als grootste risico's zijn aangemerkt dat ontwikkelende partijen er onvoldoende in slagen aannemers te vinden tegen acceptabele bouwkosten of dat financiële haalbaarheid van projecten onder druk komt te staan (onder andere als gevolg van ontwikkelingen op de beleggersmarkt).

Dit kan zich onder andere vertalen in een groter tijdsverloop tussen de anterieure overeenkomst en start bouw en daarmee vertraging in de projecten. Meer concreet zijn de volgende risico's gesignaleerd: • De kans dat ontwikkelende partijen er onvoldoende in slagen om, tegen acceptabele bouwkosten, aannemers te vinden om woningen of overig vastgoed te bouwen. Dit kan de financiële haalbaarheid en de planning van projecten onder druk zetten. • De beoogde ontwikkelingen kunnen niet of minder gemakkelijk gefinancierd worden als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Dit kan leiden tot vertraging of afstel van projecten. • In het gebied liggen verschillende ondergrondse kabels en leidingen. De kans bestaat dat deze leiden tot conflicterende situaties met de ontwikkellocaties. • Er kan sprake zijn van een langer traject tussen sluiten van de overeenkomst en de start bouw. Dit kan tot gevolg hebben dat de ontwikkeling van de projecten vertraagt. Beheersing Wat betreft de marktrisico's wordt voor de beheersmaatregel zoveel mogelijk aangesloten op de verdere uitwerking van de meer algemene beheersmaatregel zoals ook genoemd in hoofdstuk 2. Dit betreft onder andere de risico's als gevolg van stijgende bouwkosten, financierbaarheid van de projecten en de totstandkoming van anterieure overeenkomsten.

Resultaten van tegenspraak Waar nodig wordt externe expertise ingezet om de plannen uit te werken. Zo wordt het Masterplan voor Centrum Schalkwijk fase 3 e.v. door een extern stedenbouwkundig bureau opgesteld en in nauwe samenspraak met de verschillende stakeholders.

Ontwikkelzone Zuidwest Doelstelling en scope De ontwikkelzone Zuidwest betreft de transformatie van de bestaande bedrijvenzone in het Houtvaartkwartier. De ontwikkeling van Plaza West betrof de start van de ontwikkeling, maar dit deelgebied maakt geen onderdeel uit van de scope van de zone voor de WBI en de businesscase. Onderstaande tekening geeft het plangebied weer.

84

De doelstelling is om het gebied binnen de scope van de WBI-businesscase te transformeren naar een nieuw woon-werkgebied met in totaal circa 1.500 woningen, waarvan 920 woningen in het sociale en betaalbare segment, en circa 48.000 m² BVO overige functies, waaronder werken, commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Zoals een basisschool, gymzaal, buurthuis etc. De economische functie van het gebied blijft zoveel mogelijk behouden. De bestaande openbare ruimte binnen het gebied wordt opnieuw ingericht. Belangrijk onderdeel daarvan is de aanleg van de fietsstraat van noord naar zuid door het gebied. Met de herinrichting van de openbare ruimte vindt vergroening en vernatting plaats. Speciale aandacht bij de herinrichting van de openbare ruimte betreft de inpassing van de velden van Geel-Wit. Gelet op de voorwaarden van de WBI-subsidie dient de bouw van de eerste woningen gestart zijn uiterlijk drie jaar na toekenning van de subsidie. Dat was begin januari 2024. Het eerste paal project betreft de ontwikkeling van de Stephensonstraat 38. De resterende woningen dienen te worden gerealiseerd binnen een periode van tien jaar na toekenning van de subsidie.

Fysieke voortgang van het project Met de vaststelling van het Masterplan eind 2023, waarin de principes van het tuindorp worden doorontwikkeld tot een eigentijdse tuinstad, liggen de kaders vast voor de verdere uitwerking van de stedenbouwkundige plannen. Het Masterplan is geen blauwdruk, maar biedt eisen, wensen en randvoorwaarden voor het opstellen van de stedenbouwkundige plannen door de eigenaren van/ontwikkelende partijen in de deelgebieden. Vooruitlopend op het Masterplan is eind 2022 de anterieure overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling van deelgebied Stephensonstraat 38 (circa 68 sociale en 28 vrije sector huurwoningen en circa 1.650 m² BVO commerciële ruimte). Het bestemmingsplan is inmiddels door de raad vastgesteld en heeft ter inzage gelegen. Tegen dit bestemmingsplan is geen beroep aangetekend. Ook is de omgevingsvergunning door de ontwikkelaar ingediend, deze is op moment van schrijven nog niet onherroepelijk. Aan het project is een Startbouwimpuls (SBI) toegekend waarmee de financiële knelpunten van tafel zijn. De sloop van het bestaande pand is gestart en de verwachting is dat eind dit jaar wordt gestart met de bouw. Daarmee wordt aan de voorwaarde van de WBI voldaan met betrekking tot de tijdige start bouw. Voor het middengebied wordt op dit moment het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt door de ontwikkelende partij.

Ook de onderhandelingen over de anterieure overeenkomst zijn gestart. Voor 85

het deelgebied Grijpensteinweg-Oost wordt de uitwerking van het stedenbouwkundig plan weer opgepakt. Hier zullen binnenkort de onderhandelingen over de anterieure overeenkomst worden opgestart. Voor het gebied ten noorden van de Pijlslaan geldt dat dit in het Masterplan als nog uit te werken gebied is opgenomen. In het laatste half jaar zal de verdere uitwerking hiervan worden opgestart. Financiële voortgang In het MPZ is de businesscase voor de zone Zuidwest toegelicht. De financiële ontwikkelingen tot dit moment passen binnen de kaders van de vastgestelde businesscase. Risico's en globale ontwikkeling van de risico's Zoals ook in de voorgaande rapportage aangegeven zijn de algemene marktontwikkelingen van invloed. Dit is te zien in de belangrijkste risico's die er zijn voor het project. De huidige marktomstandigheden kunnen tot vertraging leiden met als gevolg dat niet alle woningen zoals die in de WBI-aanvraag zijn opgevoerd binnen de termijn van tien jaar gerealiseerd kunnen worden. In de huidige markt is het lastiger om tijdig tot anterieure overeenkomsten te komen met ontwikkelende partijen. Omdat de ontwikkeling in financiële zin meer onder druk komt te staan, wordt het lastiger om tot overeenstemming te komen met eigenaren in het gebied en daarmee tijdig over de juiste grondposities te beschikken.

Daarnaast speelt voor deze zone de ligging aan de westkant van de stad mee, waardoor stikstof een aanzienlijk risico is voor de aanpassing van de bestemmingsplannen. Het risico dat niet tijdig wordt gestart met de woningbouw (binnen drie jaar na toekenning WBI) is, met het vaststellen van het bestemmingsplan en verlening van de omgevingsvergunning voor de Stephensonstraat 38, een stuk kleiner geworden. Onderstaand zijn de belangrijkste risico's aangegeven: • De volledige woningbouwopgave van circa 1.500 woningen wordt niet binnen tien jaar (de maximale termijn van de WBI-subsidie) gerealiseerd. Onder andere als gevolg van de huidige marktomstandigheden en de stikstofproblematiek. • Maatschappelijke druk om, ondanks toevoeging van de woningen in de zone, de ambities voor de verlaging van de parkeerdruk in de omliggende gebieden te verbeteren. Dit moet binnen de ontwikkelzone worden opgelost met alle gevolgen van dien (meerkosten, vertraging). • Benodigde gronden zijn niet tijdig beschikbaar voor ontwikkeling. Bijvoorbeeld omdat het gaat om lopende bedrijven waarvoor dan elders een locatie moet worden gevonden of omdat niet tijdig overeenstemming wordt bereikt over grondverwerving door ontwikkelende partijen • De stikstofdepositie voldoet niet aan de normen met gevolgen voor de benodigde planologische procedures.

• Het duurt langer om tot anterieure overeenkomsten met de ontwikkelende partijen te komen, bijvoorbeeld als gevolg van de marktontwikkelingen. Dit kan leiden tot vertraging in de planvorming en ontwikkeling. Beheersing Ook voor deze risico's geldt dat voor de marktrisico's zoveel mogelijk wordt aangesloten op de algemene aanpak en monitoring van de voortgang van de woningbouw en de daar ingezette algemene beheersmaatregelen. Voor het project Stephensonstraat is een SBI-subsidie aangevraagd en toegekend. Daarmee is een groot financieel risico voor de ontwikkeling van dit project weggenomen. Voor het tijdig beschikken over gronden houden we contact met de verschillende bedrijfseigenaren en ontwikkelaars. Daarnaast zoeken we zelf proactief naar eventuele alternatieve locaties om bedrijven uit te plaatsen. 86

Voor de stikstofproblematiek worden verschillende onderzoeken gedaan hoe het gebied toch ontwikkeld kan worden, bijvoorbeeld meer gefaseerd. Resultaten van tegenspraak Op verschillende manieren wordt met de stakeholders in het gebied samengewerkt. Zo is er een klankbordgroep met omwonenden en direct belanghebbenden. Daarnaast zijn er verschillende externe adviezen. Er is een Q-team ingesteld onder begeleiding van een extern stedenbouwkundig bureau. Het Q-team toetst de stedenbouwkundige plannen aan het Masterplan. Met de ontwikkelende partijen in het gebied wordt afgestemd over de invulling van het nietwoonprogramma en hoe dat vorm moet gaan krijgen.

Ontwikkelzone Oostpoort Doelstelling en scope Het plangebied van ontwikkelzone Oostpoort is gelegen aan de oostzijde van Haarlem in de nabijheid van station Spaarnwoude. Oostpoort is daarmee een belangrijke schakel in de mobiliteitsopgave en draagt bij aan de ontwikkeling van één van de drie OV-knooppunten in Haarlem.

De ontwikkeling van de zone Oostpoort biedt kansen voor de ontwikkeling van een multimodaal OVknooppunt én als aantrekkelijke entree voor de stad. Het vormt de “Poort” tussen Haarlem en de metropoolregio, tussen stedelijk gebied en landschap. Op stadsniveau biedt de zone Oostpoort grote kansen voor de ontwikkeling van woningbouw en andere stedelijke functies, met aandacht voor de gevestigde bedrijven in en om het gebied. In Oostpoort wordt een gemengd stedelijk woonmilieu ontwikkeld, passend bij een stationslocatie. Het programma betreft circa 1.000 woningen aangevuld met circa 28.000 m² BVO overige voorzieningen, waaronder werkfuncties, hotel, buurtsupermarkt, huisartsenpost en horeca. Het betreft een ontwikkeling met hoge dichtheden aan beide zijden van het spoor en de N200 en zorgt daarmee voor een hoogwaardige entree van de stad. Binnen de ontwikkelzone Oostpoort worden nu de concrete plannen uitgewerkt voor Hart voor Oostpoort en blok 1F. Dit betreft de gebieden die zijn opgenomen in de WBI-aanvraag. Fysieke voortgang van het project 87

Het eerste deelproject in Oostpoort betreft de ontwikkeling van kavel 1F. Dit is ook het eerste paalproject voor de WBI. Inmiddels heeft de gemeente overeenstemming bereikt met Ymere over de ontwikkeling van een plan met 100 sociale huurwoningen en bijbehorende gebouwde parkeervoorziening. In het kader van het convenant Houtbouw MRA dat door de gemeente Haarlem is ondertekend, wordt blok 1F in houtbouw gerealiseerd. De omgevingsvergunning wordt binnenkort ingediend. Daarmee ligt het plan op schema om te voldoen aan de tijdige start bouw voor de WBI (december 2024).

De volgende stap in de ontwikkeling van Oostpoort betreft het opstellen van een Masterplan voor “Hart voor Oostpoort”. Daarmee zet de gemeente Haarlem de volgende stap richting een integrale ontwikkeling van het deelgebied direct rondom het Station Haarlem Spaarnwoude. Doelstelling is om op deze plek een prettig woon en leefklimaat te realiseren met een goed functionerend OVknooppunt. Daarnaast biedt de ontwikkeling kansen voor intensivering van de Waarderpolder. In het Masterplan worden de ruimtelijke kaders voor de integrale ontwikkeling van het plangebied uitgewerkt Begin juni heeft het college besloten om de verdere uitwerking van het Masterplan te doen op basis van de variant met het verleggen van het bestaande Kegge-Stastok viaduct. Dit is een richtinggevend besluit voor de verdere uitwerking van het Masterplan en Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL). De komende periode wordt het Masterplan verder uitgewerkt door het stedenbouwkundige bureau PosadMaxwan samen met de gemeentelijke organisatie. De civieltechnische ingrepen in de infrastructuur worden technisch en financieel verder uitgewerkt. Op basis daarvan worden de financiële consequenties voor de businesscase in beeld gebracht.

Het Masterplan en het PvEL geven de kaders waarbinnen de ontwikkelende partijen de stedenbouwkundige plannen verder kunnen uitwerken en is een belangrijk document als basis voor een tender. Tegelijk met het opstellen van het Masterplan en PvEL wordt een tenderstrategie uitgewerkt. Dit is nog niet de uitvraag zelf, maar de wijze waarop de tender in de markt gezet gaat worden en wat, gegeven de doelstellingen voor Oostpoort, de beste methode is om tot de juiste samenwerkingspartner te komen. Financiële voortgang Voor Hart voor Oostpoort, inclusief Blok 1F, is een businesscase opgesteld welke is opgenomen in het MPZ. De uitwerking van het Masterplan vindt plaats in een proces van rekenen en tekenen. Daarbij wordt continu de financiële haalbaarheid getoetst. Een geactualiseerde businesscase zal onderdeel worden van het nieuwe Masterplan. Tot nu toe zijn vooral gemeentelijke plan- en proceskosten gemaakt. De bestedingen tot op heden passen binnen de kaders van de vastgestelde businesscase.

Risico's 88

De eerder uitgevoerde risicoanalyse voor Oostpoort is geactualiseerd. Veel van de aangegeven risico's worden meegenomen in de volgende stappen van het opstellen van het Masterplan. De belangrijkste risico's zijn niet veranderd ten opzichte van de voorgaande rapportage. De belangrijkste risico's zijn: • De start bouw van het eerste project (Blok 1F) loopt vertraging op en daarmee wordt niet voldaan aan de voorwaarde van de WBI-subsidie dat binnen drie jaar na toekenning (uiterlijk medio december 2024) wordt gestart met de woningbouw in Oostpoort. Dit kan consequenties hebben voor de toegekende subsidie. • Onderdeel van de plannen voor Oostpoort is een aantal complexe civieltechnische investeringen in de hoofdinfrastructuur, zoals verlegging van het viaduct, de noord-zuid fietsverbinding over het spoor en de traverse over het spoor. Deze moeten als onderdeel van het uitwerken van het masterplan verder worden uitgewerkt, zowel technisch, financieel als qua ruimtebeslag. Het risico is dat dit negatieve consequenties heeft voor de totale financiële haalbaarheid van het Masterplan voor Oostpoort. • De nabijheid van de bedrijven in de Waarderpolder en de ligging nabij spoor en weg betekent geluidsbelasting op de gevels van de toekomstige woningen.

Dit is in beeld en dient als randvoorwaarde te worden meegenomen in de planuitwerking, maar kan invloed hebben op de ruimtelijke kwaliteit of het programma. Cumulatieve berekeningen van het geluid ontbreken nog en moeten worden opgesteld. Daarnaast bestaat er een risico dat dezonering moet plaatsvinden met betrekking tot de bestaande bedrijven. • De gemeente voldoet niet aan de uitgangspunten die gesteld zijn bij toekenning van de subsidie. De subsidie is onder andere verkregen op basis van een aantal infrastructurele maatregelen. Er wordt nader onderzoek gedaan naar de ligging en benodigde verplaatsing van de infrastructuur zoals opgenomen bij de aanvraag van de WBI-subsidie. • Stikstofdepositie voldoet niet aan de normen. De eerste onderzoeken laten zien dat er een beperkte overschrijding is van de normen. Dit zal bij verdere uitwerking van de plannen moeten worden onderzocht. • De gemeente heeft niet alle gronden in eigendom. Het risico bestaat dat nog benodigde gronden niet tijdig in eigendom bij de gemeente komen, dan wel dat niet tijdig tot afspraken met de eigenaren kan worden gekomen. Beheersing Er worden verschillende maatregelen getroffen om de risico's te beheersen. Om de planning voor de start bouw te halen wordt de grond voor de ontwikkeling van kavel 1F één op één aan Ymere verkocht (in plaats van via een tender).

Er wordt een intensief ontwerptraject doorlopen, waarbij strak wordt gestuurd op de planning van de verschillende onderdelen. De afdeling vergunningen wordt tijdig geraadpleegd om ook het vergunningentraject soepel te laten verlopen. Tenslotte vindt periodiek overleg plaats met het ministerie over de subsidievoorwaarden. Mocht blijken dat vertraging optreedt dan zal dit tijdig worden geagendeerd. Indien er meer duidelijkheid is over de gewijzigde investeringen wordt dat ook tijdig afgestemd. Het uitwerken van het Masterplan zal plaatsvinden in een intensief proces van rekenen en tekenen, waarbij direct civieltechnisch advies zal worden meegenomen met betrekking tot de investeringen in de hoofdinfrastructuur. De eerste onderzoeken ten aanzien van de geluidsbelasting en stikstof zijn uitgevoerd. Dit wordt als uitgangspunt meegenomen in de uitwerking van de plannen voor het Masterplan. Ten aanzien van de benodigde gronden zijn inmiddels diverse gesprekken opgestart met de eigenaren in en om het plangebied Oostpoort. 89

Resultaten van tegenspraak Bij het opstellen van het masterplan worden diverse externe partijen betrokken, zoals een extern stedenbouwkundig bureau, advies over geluid en advies over de civieltechnische uitwerking van de investeringen in de hoofdinfrastructuur. Ook is er reguliere afstemming met de verschillende betrokken stakeholders, waaronder de omliggende bedrijven, NS/ProRail en de provincie. Het plan voor kavel 1F wordt in nauwe samenwerking met Ymere uitgewerkt.

Ontwikkelzone Zijlweg Doelstelling en scope De zone Zijlweg-West betreft de ontwikkeling van een zestal deelgebieden (Zijlweg 250/Biemond, Buurtparken, Campus, Korte Verspronckweg, Spoorwegstraat, Zijlweg 183/Yarden) rondom de Zijlweg, het gedeelte ten westen van de spoorbrug. De ontwikkelzone Zijlweg-West betreft de transformatie naar nieuwe woon en woon-werkgebieden. De zes deelgebieden verschillen sterk in oppervlakte, opgave, identiteit en karakter. Naast de (her)ontwikkeling van deze zes deelgebieden, zijn er ook overkoepelende opgaven voor de hele zone. Dit betreft het verbeteren van de openbare ruimte op het gebied van verkeersveiligheid, meer ruimte en betere verbindingen voor de voetganger en fietser en het versterken van het openbaar groen en water.

De doelstelling is om de zone binnen de scope van de WBI-businesscase te transformeren naar nieuwe woon en woon-werkgebieden met circa 645 woningen, waarvan 380 in het sociale en betaalbare segment en circa 10.000 m2 BVO maatschappelijk, culturele en economische voorzieningen, waaronder een basisschool bij de Korte Verspronckweg. Het toevoegen van nieuwe woningen op de te transformeren locaties is daarbij een goed middel om een kwaliteitsimpuls aan te brengen in de openbare ruimte. Het grootste deelgebied, Campus genaamd, is in de Omgevingsvisie Haarlem 2045 benoemd als één van de sleutelgebieden van de stad: het onderwijscluster van het Nova College en Inholland aan de Zijlweg. Samen met de aanwezige partners wordt ingezet op verder campusontwikkeling.

90

Fysieke voortgang van het project In 2023 is de ontwikkelstrategie voor de zone vastgesteld. Met deze ontwikkelstrategie geeft de gemeente aan hoe de visie tot uitvoering gebracht zal gaan worden. Dit betreft de rol van de gemeente, de beschikbare en in te zetten instrumenten en de wijze van samenwerking met actoren in het gebied. Op dit moment wordt verder gewerkt aan het Masterplan voor het gebied. De principes uit de ontwikkelvisie Zijlweg-West en omgeving (2020) krijgen in het masterplan een vertaalslag. Het masterplan is geen blauwdruk, maar biedt de kaders en randvoorwaarden voor het opstellen van de stedenbouwkundige plannen door de verschillende eigenaren en ontwikkelende partijen in het gebied. Ingezet wordt op Zijlweg 250 als eerste paal project t.b.v. de WBI-subsidie. Recent is de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) gevestigd op 21 kavels binnen de zone. Dit is van belang om regie te voeren en speculatie tegen te gaan. Financiële voortgang De zone Zijlweg-West heeft in december 2022 een WBI-subsidie verkregen vanuit het Rijk. Voor de zone is een businesscase opgesteld die onderdeel uitmaakt van het MPZ. Op dit moment wordt het plan voor de Zijlweg-West nader uitgewerkt in een Masterplan en op basis daarvan zal ook een inhoudelijke actualisatie van de businesscase plaatsvinden. Tot nu toe zijn vooral gemeentelijke planen proceskosten gemaakt.

De bestedingen tot op heden passen binnen de kaders van de businesscase. Risico's Algemene marktontwikkelingen zijn van invloed op voortang van projecten binnen de zone ZijlwegWest. In de huidige markt, waarbij ontwikkelingen in financiële zin onder druk komen te staan, is het lastiger om tijdig tot overeenstemming te komen met de eigenaren en om anterieure overeenkomsten te sluiten. Daarnaast speelt voor deze zone (net als de zone Zuid-West) de ligging aan de westkant van de stad mee, waardoor stikstof een risico voor de aanpassing van bestemmingsplannen. De belangrijkste risico's zijn: • De start bouw van het eerste project (Zijlweg 250) start niet binnen de WBI-subsidie termijn van drie jaar (uiterlijk medio december 2025). Huidige verwachting is eind 2026. Nog verder vertragen consequenties hebben voor de toegekende subsidie. • De volledige woningbouwopgave van circa 600 woningen is niet binnen tien jaar (de maximale termijn van de WBI-subsidie) gestart met bouw. Reden kan zijn marktomstandigheden, stikstofdepositie of hoge eisen t.o.v. sociaal midden duur. • Stikstofdepositie voldoet niet voor alle deelgebieden aan de norm. De eerste onderzoeken laten zien dat er voor enkele ontwikkelingen een beperkte overschrijding is van de normen. Dit zal bij verdere uitwerking van de plannen moeten worden onderzocht.

• De gemeente heeft niet alle gronden in eigendom en is daarmee afhankelijk van bereidheid en snelheid van aanwezige grondeigenaren. • Beroep en bezwaar omwonenden. De ontwikkeling van de zone leidt tot ingrepen in de voor- en of achtertuin van mensen. Het wordt veelal drukker in de stad terwijl de roep om meer groen, minder auto's en een veilig woon- en leefklimaat almaar groter wordt. Steeds vaker leiden nieuwe binnenstedelijke ontwikkelingen tot een gang naar de rechter met maanden tot wel jaren vertraging in de procedures van de projecten.

Beheersing Er worden verschillende maatregelen getroffen om de risico's te beheersen. Wat betreft de marktrisico's wordt voor de beheersmaatregel zoveel mogelijk aangesloten op de verdere uitwerking 91

van de meer algemene beheersmaatregel zoals ook genoemd in paragraaf 3.2. Dit betreft onder andere de risico's als gevolg van stijgende bouwkosten, financierbaarheid van de projecten en de totstandkoming van anterieure overeenkomsten. De eerste onderzoeken ten aanzien van de geluidsbelasting, mobiliteit en stikstof zijn uitgevoerd. Dit wordt als uitgangspunt meegenomen in de uitwerking van de plannen voor het Masterplan. Betreffende de stikstofproblematiek wordt o.a. gekeken naar het gewenste bouwvolume en fasering van de ontwikkelingen in de zone. Verder is er nauw contact met de MRA en het Rijk over voortgang zone en vervolg subsidieregeling. Resultaten van tegenspraak Waar nodig worden de verschillende belanghebbenden en stakeholders in het gebied meegenomen of wordt informatie opgehaald. Op dit moment wordt het masterplan opgesteld door een extern stedenbouwkundig bureau. Dit bureau zal ook de supervisie gaan doen op de uitwerking van de stedenbouwkundige plannen voor de verschillende deelontwikkelingen in de zone (Q-team).

92