18 Bijlage 13 (Bijlagen bij anterieure overeenkomst) Evaluatie nota

Was spelregel 7. Aangepast op de stedelijke differentiatie 40/40/20 ten oosten van het Spaarne en 50/50 ten westen van het Spaarne met inspaaningsverpli chting middelduur. Maximum van de koopprijs is aangepast om aan te sluiten bij de nieuwe grenzen voor 1,5 en 2 keer modaal zoals benoemd in het Wimra. Voorkeur voor realisatie van koopwoningen als gevolg van woningbehoefte en vraag van woningzoekende n toegevoegd. Stimulans toegevoegd om ten westen van het Spaarne ook middeldure woningen te realiseren.

Plannen en initiatieven ten westen van het Spaarne Bij initiatieven en plannen ten westen van het Spaarne geldt dat de ontwikkelaar zich inzichtelijk moet inspannen om binnen de 50% vrij in te vullen programma ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment. Het te

49

7

40% van de nieuw te bouwen woningen wordt in het middeldure segment gerealiseerd. Van deze 40% wordt: • 60% (=24% van het totale programma) als middeldure huurwoning met een maximale kale aanvangshuur van € 971 per maand gerealiseerd en/of als lage middeldure koopwoning in de prijscategorie €182.000 - € 250.000,-. • De overige 40% (=16% van het totale programma) als middeldure koopwoning met een maximale VON-prijs van € 363.000 of als hoge middeldure huurwoning met een maximale kale huurprijs tussen de € 971 en € 1.300 gerealiseerd.

ja

realiseren middeldure programma is bij voorkeur een koopwoning. Daarbij geldt wel dat het haalbaar moet kunnen zijn. Afwijken kan alleen als de ontwikkelaar op een transparantie en toetsbare manier aantoont dat de plannen financieel niet haalbaar zijn. De plannen en initiatieven, waarbinnen naast de 50% sociale woningbouw, ook 30% in het middeldure segment wordt gerealiseerd krijgen een hogere ranking bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit. Definitie middeldure huurwoningen (betaalbaar). Een betaalbare middeldure huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1023 per maand (kale aanvangshuur, prijspeil 2022). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren betaalbare middeldure huurwoningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO.

Was spelregel 8. Bovengrens huur is verlaagd om aan te sluiten bij Rijksbeleid voor betaalbare woningbouw en om aan te sluiten bij de nieuwe grenzen voor 1,5 keer modaal van het Wimra.

50

8

Definitie middeldure huurwoningen. Een middeldure huurwoning (of middenhuur) is een huurwoning met een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 971 (kale aanvangshuur). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren middeldure huurwoningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner zijn dan 50 m2 GBO.

ja

1. De huren in het gehele middeldure volgen de loonontwikkeling voor een periode van minimaal 15 jaar. De loonontwikkeling wordt in december door het Rijk vastgesteld op basis van het gemiddelde CAOloonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. Een ontwikkelaar kan er ook voor kiezen om de huur loonontwikkelingvolgend plus 1% te laten zijn, dus te kiezen voor het gemiddelde CAOloonindexcijfer +1%. Dan geldt echter een periode van 25 jaar (de keuze hiervoor wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst). 2. Er geldt een verbod op verkoop bij leegstaan/uitponden gedurende 15 jaar in combinatie met een huurstijging met de loonontwikkeling of 25 jaar in combinatie met een huurstijging van het gemiddelde CAOloonindexcijfer + 1%. 3. De nieuw op te leveren huurwoningen worden bij voorrang toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten. 4. De nieuw op te leveren betaalbare huurwoningen en de woningen in dit segment die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen tot 1,5x modaal.

Was spelregel 9. De CPI is conform het nieuwe Rijksbeleid per 11-2023 voor de jaarlijkse maximale huurstijging in de middeldure en vrije sector huur vervangen door het gemiddelde CAOloonindexcijfer. Er is een keuzemogelijkhei d toegevoegd voor het hanteren het gemiddelde CAOloonindexcijfer +1, in combinatie met een minimale exploitatieduur van 25 jaar. Afspraak over aanlevering huurgegevens toegevoegd. Deze ontbrak in vorige samenvattende versie.

51

9

• De huren in het middeldure huursegment zijn inflatievolgend op basis van het Consumentenprijsind excijfer (CPI, maandcijfer) voor een periode van minimaal 15 jaar. • Er geldt een verbod op verkoop bij leegstaan/uitponden gedurende 15 jaar. • De nieuw op te leveren woningen en de woningen die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen tot 1,5x modaal. • De nieuw op te leveren woningen worden bij voorrang toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten.

ja

5. Eénmaal per jaar wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format of een accountantsverklaring) om de huurprijzen te toetsen. Ook wordt aangegeven hoe de verhuur is verlopen en aan welke doelgroepen/inkomenscat egorieën is verhuurd. 6. Mocht het Rijk de regels omtrent de jaarlijkse maximale huurstijging wijzigen dan gelden de regels van het Rijksbeleid. Definitie lage middeldure koopwoningen. Een lage middeldure koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs van maximaal € 296.000,- (prijspeil 2022). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlakte van 60 m2 gbo en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 gbo. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding. Deze moet door de ontwikkelaar worden uitgewerkt en zal worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Was spelregel 10. Maximum van de koopprijs is aangepast om aan te sluiten bij de nieuwe grenzen voor 1,5 keer modaal zoals benoemd in het Wimra. Verantwoordelijk heid voor uitwerking zelfbewoning en antispeculatiebeding is neergelegd bij ontwikkelaar.

Voor de woningen tot € 296.000 geldt daarnaast: • Dat deze bij voorrang worden toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten. • Dat deze worden verkocht aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal.

52

10

11

Definitie lage middeldure koopwoningen. Een lage middeldure koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs tussen de € 182.000 €250.000,- Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlakte van 60 m2 gbo en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 gbo. Voor deze woningen geldt in principe een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Deze worden nog uitgewerkt. Voor de woningen tot de € 200.000 geldt daarnaast: • Dat deze bij voorrang worden toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten. • Dat deze worden verkocht aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal. • Indexering volgt vanuit het Besluit Ruimtelijke Ordening. Definitie hoge middeldure huurwoningen. Hoge middeldure huurwoningen hebben een maximale kale huurprijs tussen de € 971 en € 1.300.

ja

Definitie hoge middeldure huurwoningen. Hoge middeldure huurwoningen hebben een maximale kale huurprijs tussen de € 1023 en € 1389 (prijspeil 2022). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 gbo.

Was spelregel 11. De huurprijzen zijn aangepast om aan te sluiten bij Rijksbeleid voor betaalbare woningbouw en om aan te sluiten bij de nieuwe grenzen voor 1,5 keer modaal zoals benoemd in het Wimra. Bij deze categorie is een minimale woninggrootte toegevoegd.

ja

Definitie hoge middeldure koopwoningen. Hoge middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een vrij op naamprijs van € 296.000 tot maximaal € 438.000 (prijspeil 2022). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 gbo. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding.

Was spelregel 12. De maximale koopprijs van de categorie hoge middeldure koop is aansluitende gemaakt op de de nieuwe grenzen voor 2 keer modaal zoals

53

benoemd in het Wimra.

12

Definitie middeldure koopwoningen. Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een prijs tot €363.000 VON.

ja

13

Binnen het ruimtelijk project is de menging nader te bepalen. Met het oog op voortvarende planontwikkeling worden sociale

nee

Om alle nieuw te bouwen woningen geschikt te maken voor het verkrijgen van lichte zorg aan huis voor de bewoner, gelden als richtlijn voor alle nieuwbouwappartementen van meer dan 1 kamer in alle programmasegmenten de volgende minimale kwaliteitseisen: • De woning heeft rolstoelvriendelijke deuren en doorlopen. • Alle ruimtes zijn drempelloos toegankelijk of hebben flauwe/rolstoelvriendelijke drempels. • Bij inrichting badkamer/toilet rekening houden met draaicirkel voor rollator. Bij keuze voor apart toilet moet de scheidingsmuur makkelijk te verwijderen zijn. • Bij de keuze van de sloten rekening houden met mogelijkheid van plaatsing elektrisch slot. • Minimaal een kant van het bed (in de hoofdslaapkamer) is rolstoeltoegankelijk • Keuken in een hoekopstelling opleveren of zo inrichten dat deze makkelijk is uit te breiden naar een hoekopstelling. Binnen het ruimtelijk project is de menging nader te bepalen. Met het oog op voortvarende planontwikkeling worden sociale huurwoningen, middensegment woningen en

Bij deze categorieën is een minimale woninggrootte toegevoegd. Nieuwe spelregel. Toegevoegd als gevolg van door het college in 2022 bekrachtigde afspraken uit de stadsdeal Ouderenhuisvesti ng.

nvt

54

14

15

huurwoningen, middensegment woningen en dure woningen zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd. De gemeente streeft bij gebiedsontwikkeling naar een situatie waarbij zoveel mogelijk van de in het plan opgenomen marktsegmenten parallel worden ontwikkeld en uitgevoerd.

dure woningen zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd.

nee

De gemeente streeft bij gebiedsontwikkeling naar een situatie waarbij zoveel mogelijk van de in het plan opgenomen marktsegmenten parallel worden ontwikkeld en uitgevoerd.

nvt

Ja, nieuw

Afwijkingen op deze spelregels mogen alleen na goedkeuring van de gemeenteraad. Uitzondering hierop vormen "kleine" afwijkingen. Hiervoor krijgt het college de bevoegdheid om een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Een kleine afwijking is: • Een afwijking op de 40/40/20 regel (of 50/50regel) in een ontwikkelzone/gebiedsont wikkeling als elders in een ontwikkelzone/gebiedsont wikkeling de afwijking wordt gecompenseerd. • Een afwijking van maximaal 5% op de minimale vierkante meters gbo als gevolg van bouwtechnische of stedenbouwkundige beperkingen. • Een afwijking op de minimale vierkante meters gbo bij sociale huur op basis van een uitdrukkelijke wens van de betrokken woningcorporatie. • Een afwijking van de 40/40/20-regel (of 50/50regel) bij plannen tussen 10 en 30 woningen, mits er sprake is van een

Nieuwe spelregel. Toegevoegd om weloverwogen in het kader van een voorspoedige voortgang van de woningbouwprod uctie, binnen de bedoeling van de spelregels en de doelstellingen onder de nota kaders, via een collegebesluit in beperkte mate af te wijken van de spelregel.

55

programma met toegevoegde waarde in het kader van de betaalbaarheid en/of doelgroepen. • Een afwijking op 1 van de spelregels als door de ontwikkelaar aantoonbaar en toetsbaar kan worden gemaakt dat het alternatief ook op dezelfde wijze bijdraagt aan de bedoeling achter de spelregel.

56

11. Bijlage 6: Gezamenlijk programma van eisen sociale woningbouw van Haarlemse woningcorporaties

57

58

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 2 november 2022

Tekst: Anco van der Veen, woningbouwcoördinator, ECDW ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 59