18 Bijlage 13 (Bijlagen bij anterieure overeenkomst) Evaluatie nota

Figuur 2: tabel woonwensen uit factsheet Haarlem behorende bij het Wimra 2021 Bijzondere koopconstructies Nadeel van realisatie van middeldure koopwoningen ten opzichte van middeldure huurwoningen is is de grote prijsstijgingen van de woningen van de afgelopen jaren waardoor de woning bij doorverkoop niet meer voor de beoogde doelgroep (veelal starters op de koopmarkt) bereikbaar is. Toepassing van een antispeculatiebeding en/of verbod op doorverkoop voorkomt dit niet, maar zorgt voor afroming van de overwaarde of preventie van aankoop van een woning om snel door te verkopen. Om de woning langdurig bereikbaar te houden voor de doelgroep worden in sommige gemeenten koopconstructies toegepast zoals Koopstart, Koopgarant, of Koopsmarter, waarbij naast het behoud voor een beoogde doelgroep ook de bereikbaarheid van woningen voor bepaalde doelgroepen worden verbeterd. Koopconstructies hebben echter voor- en nadelen. Bovendien zijn ze voor een gemeente eigenlijk alleen goed in te voeren als er veel eigen grond is waar gronduitgifte via bijvoorbeeld erfpacht kan plaatsvinden. In het recentelijk verschenen Programma Betaalbaar Wonen geeft de minister van wonen aan het gebruik van goedwerkende en nieuwe verkoopoplossingen te willen stimuleren via een handreiking.

Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) onderzoekt in dit kader in opdracht van het ministerie bijvoorbeeld ook of er een nieuwe Premie A-regeling voor nieuwbouw moet komen. Hierbij is het essentieel om woningen te koppelen aan de regeling en deze te reserveren voor doelgroepen, zoals starters. Hierdoor kan de toegang van woningen voor starters worden vergroot. Voorstel: In de spelregels wordt opgenomen dat het de voorkeur heeft dat middensegment in de koop wordt ontwikkeld, gelet op de vraag vanuit woningzoekenden.

25

Voor de optimalisering van deze categorie voor de toegankelijkheid voor de beoogde doelgroep met behulp van het nieuwe Rijksinstrumentarium wordt door het college een apart voorstel ontwikkeld voor versterking van het middeldure koopsegment. Hierin wordt ook verkend hoe er maatwerk kan worden geboden met betrekking tot de opgenomen vierkante meters gbo in het middeldure segment, zodat ook ruimte wordt geboden voor bijzondere woonconcepten voor hedendaagse samenlevingsvormen (bijvoorbeeld geclusterde kleinere koopwoningen met gedeelde voorzieningen of vormen van "tiny houses"). Dit wordt in Q1 of Q2 van 2023 aan de gemeenteraad aangeboden. Plannen kleiner dan 30 woningen In de nota kaders en instrumenten is opgenomen dat voor nieuwe initiatieven en projecten met minder dan 30 woningen de woningbouwprogrammering van 40-40-20 niet geldt. De afgelopen periode is in de praktijk een aantal keer waargenomen dat initiatiefnemers een project opknippen in meerdere projecten kleiner dan 30 of de stedenbouwkundige en bestemmingsplantechnische mogelijkheden van een plot niet optimaliseren, om zo de programmatische eis van 40/40/20 (of 50/50) te ontlopen en hiermee ook de spelregels uit de rest van de nota kaders. In het "Coalitieakkoord 2022-2026.

Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad" staat aangegeven dat de 40/40/20-regel (en de 50/50-regel) ook moet gaan gelden voor projecten onder de 30 woningen. De reden hiervoor is dat het bestuur van mening is dat ook deze projecten moeten bijdragen aan de ongedeelde stad en de opgave op het vlak van sociale en betaalbare woningbouw. Voorstel: De spelregels zullen hier bij de actualisatie op moeten worden aangepast. Hierbij wordt wel voorgesteld vanuit praktisch uitvoerbaar opzicht een ondergrens te hanteren van 10 woningen. Dit om uit te sluiten dat we ook voor hele kleine projecten schaarse gemeentelijke capaciteit moeten gaan inzetten (en hiermee wegtrekken van grotere projecten die meer bijdragen aan de stedelijke woningbouwambitie) om afspraken vast te leggen. Aan deze wijziging kleven echter wel een aantal praktische bezwaren. Zo willen de woningcorporaties om beheertechnische redenen eigenlijk alleen projecten van liefst boven de 30 woningen van ontwikkelaars afnemen. De wethouder heeft daarom inmiddels aan de woningcorporaties gevraagd om ook hun verantwoordelijkheid op te pakken als het gaat om afnamemogelijkheden in projecten kleiner dan 30 woningen. Verder is het markttechnisch niet altijd mogelijk of beheertechnisch wenselijk om al deze categorieën binnen een klein project te mengen.

Echter, te allen tijde blijft het uitgangspunt dat er ook bij kleine projecten een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gerealiseerd dat aansluit bij de doelstellingen van de ongedeelde stad. Voorstel is om dit te ondervangen met maatwerk via een afkoopregeling na formele instemming van het college. Een initiatiefnemer zou dan bij projecten van 10 tot en met 29 woningen kunnen afkopen als: • kan worden aangetoond dat hij/zij binnen 1 jaar niet tot overeenstemming komt met een woningcorporatie (tot het afsluiten van een intentieovereenkomst voor de afname) • een plan in de verhouding 40/40/20 of 50/50 om markttechnische of beheertechnische redenen niet haalbaar blijkt en dit ook aantoonbaar/toetsbaar kan worden gemaakt, maar er binnen het maatwerk wel een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gerealiseerd dat aansluit bij de doelstellingen van de ongedeelde stad. De afkoopregeling en de daaruit voortvloeiende verplichting tot betaling van de afkoopsom wordt vastgelegd in een overeenkomst met de ontwikkelende partij. De afkoopsom komt dan terecht in de

26

reserve ongedeelde stad en wordt op dit manier ingezet om het programma sociaal binnen de 40/40/20 of 50/50 op andere plekken wel haalbaar te maken. Als de gemeenteraad instemt met het bovengenoemde voorstel voor een afkoopregeling voor maatwerk bij projecten van 10 tot en met 29 woningen, zal de afkoopregeling op zo kort mogelijke termijn verder praktisch worden uitgewerkt.

4.2 De exploitatie-eisen CPI of CPI+1 bij de middeldure huur? In de huidige nota kaders en instrumenten geldt voor indexering van de huurprijs in de middenhuur (laag en hoog) het volgende: De huren zijn inflatievolgend op basis van het Consumentenprijsindexcijfer voor een periode van minimaal 15 jaar. De hoogte van de huurprijs dient te blijven vallen binnen de bandbreedtes van de genoemde aanvangshuur en indexering gedurende de exploitatieperiode van 15 jaar. De gesproken ontwikkelaars (en beleggers) geven aan dat een verruiming van de ConsumentenPrijsIndex (CPI)-norm van CPI naar CPI +1 bij de categorie (lage en hoge) middeldure huur voor hen noodzakelijk is om in dit product te kunnen blijven investeren. Reden hiervoor is dat de beleggers die extra procent bovenop de inflatie nodig hebben om kostenstijgingen op te vangen die niet gedekt worden door de inflatie/CPI-verhoging. Met een CPI+1 wordt bovendien aangesloten op hun interne reken- en verantwoordingsmodellen en wordt ook aangesloten bij de in het voorjaar van 2021 door het Rijk vastgestelde landelijke huurstijgingsnorm voor de middeldure huur (MG 2021-01 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2022). Ze geven bovendien aan dat het inmiddels in veel omliggende gemeente (o.a. Amsterdam) ook op basis van de door hen aangeleverde argumentatie de norm is.

Hiermee ontstaat er ook op regionaal niveau een gelijkwaardig speelveld. Nadere analyse van de normen in Amsterdam en andere gemeenten leert wel dat daar dan een minimale exploitatieperiode van de middeldure huur van minimaal 20 jaar aan gekoppeld is. (In Amsterdam is het zelfs 25 jaar). Voorstel is om hier in bij de actualisatie van de spelregels ruimte voor te bieden, maar wel in combinatie met het oprekken van de minimale exploitatieduur naar 25 jaar. Uit recente gesprekken over de anterieure overeenkomsten in het kader van de realisatie van de woningen in Schalkwijkcentrum fase 2 blijkt dit voor de institutionele beleggers een haalbare uitwerking. Inmiddels heeft het Rijk aangekondigd dat de jaarlijkse maximale huurstijging in het middeldure en vrije sectorhuursegment, omwille van de betaalbaarheid, per 1 januari 2023 niet meer mag stijgen met maximaal de CPI+1, maar maximaal met de loonontwikkeling plus 1% (dit wordt vastgelegd in de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten). De loonontwikkeling wordt in december vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. De spelregels zullen hierop worden aangepast.

Exploitatieduur sociale woningbouw In de nota kaders en instrumenten is nu opgenomen: Er geldt een verbod op uitponden en op liberaliseren gedurende 25 jaar.

27

Nu in het nieuwe coalitieakkoord staat aangegeven dat het de voorkeur verdient dat de sociale woningbouw wordt ingevuld door de woningcorporaties is het belangrijk om de positie van de woningcorporaties op dit punt ook te verstevigen. Een deel van de oplossing hiervoor zou kunnen zijn om het verbod op uitponden en liberaliseren te laten gelden voor minimaal 50 jaar. Voor woningcorporaties is dit sowieso de minimale norm en voor particuliere beleggers wordt het hiermee minder aantrekkelijk om hun geld in dit segment te beleggen. Voorstel is om bij de actualisatie het verbod op uitponden en liberaliseren te verlengen van 25 naar 50 jaar.

4.3 De kwaliteitseisen Sociale woningbouw Met betrekking tot de kwaliteitseisen voor sociale woningbouw staat in de nota kaders het volgende aangegeven: Het betreft zelfstandige woningen met eigen toegang en eigen keuken en toilet. De minimale afmeting is 40 m2 GBO. De woning beschikt over minimaal 1 slaapkamer. Afwijking maatvoering in geval van bijzondere doelgroep bespreekbaar. De corporaties geven aan dat zij in de onderhandelingen met marktpartijen nu merken dat de genoemde minimum kwaliteitseisen door de ontwikkelaars als maximum worden uitgewerkt. Dit leidt ertoe dat de woningcorporaties nu eigenlijk alleen maar woningen van 40m2 gebruiksoppervlak (gbo) krijgen aangeboden, terwijl er onder de woningzoekende (en vooral ook onder de senioren) behoefte is aan woningen van minimaal 50m2 gbo (en een buitenruimte). Voorstel van de corporaties is of de minimale eis met betrekking tot de vierkante meter niet kans worden opgeplust, zodat tenminste een deel van het programma dat zij krijgen aangeboden tenminste 50m2 gbo is. Verder hebben de drie corporaties inmiddels ook een gezamenlijk "basis programma van eisen" voor nieuwbouw ontwikkeld. Voorstel is om dit basisprogramma van eisen als minimaal kader aan de ontwikkelaars mee te geven en dit dus ook als richtlijn voor de sociale huur bij de actualisatie van de nota kaders en instrumenten op te nemen.

Verder is het voorstel om in de actualisatie op te nemen dat minimaal de helft van de nieuw op te leveren sociale huurwoningen een minimum oppervlak van 50m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 40 m2 GBO. Meer nieuwbouwwoningen ook voor zorg aan huis geschikt Binnen de woonvisie en het Haarlemse woonbeleid wordt de doelgroep ouderen als belangrijke doelgroep gezien voor de nieuwbouw. Het bevorderen van doorstroming van senioren wordt in het algemeen ook gezien als een belangrijke schakel in het verminderen van de druk op de woningmarkt. Daarnaast moeten we, om de druk op de zorg beheersbaar te houden, met elkaar maatregelen treffen om het zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen mogelijk te maken. Met de woningcorporaties hebben we op dit vlak al een aantal betekenisvolle afspraken gemaakt. De gezamenlijke regeling ‘Ouder worden & Prettig wonen’ is daar een aansprekend voorbeeld van. Desondanks neemt de druk op de bestaande verzorgings- en verplegingscapaciteit door de toenemende vergrijzing de komende jaren alleen maar toe. Ook het tekort aan arbeidskrachten in de zorg noopt dat we anders moeten gaan kijken naar deze opgave. De bestaande woningen zullen

28

ook steeds belangrijker worden in dit verhaal. Steeds langer zullen we zorg aan en in ons eigen huis moeten kunnen ontvangen. In de recentelijk door de gemeente ondertekende Stadsdeal ouderenhuisvesting Haarlem "Een fijn (t)huis voor nu en later" (februari 2022) is aangegeven dat we hier in de bestaande- en de nieuwbouw al zoveel mogelijk woningen (incl. de gebouwen zelf en de omringende woonomgeving) voor geschikt moeten maken. Richtlijnen voor dit toegankelijk en levensloopbestendig bouwen zijn in overvloed beschikbaar (o.a. Woonkeur plus). Echter, daarvan weten we ook dat ze kostenverhogend werken en niet zomaar zonder consequenties voor de financiële haalbaarheid van plannen kunnen worden vereist. Uit ervaringen van o.a. het project Hof van Leijh weten we inmiddels dat woningen met een paar simpele, en nauwelijks kostenverhogende, toepassingen al veel meer geschikt te maken zijn voor het ontvangen van thuiszorg. Dit zijn: • De woning heeft rolstoelvriendelijke deuren en doorlopen. • Alle ruimtes zijn drempelloos toegankelijk of hebben flauwe/rolstoelvriendelijke drempels. • Bij inrichting badkamer/toilet rekening houden met draaicirkel voor rollator. Bij keuze voor apart toilet moet de scheidingsmuur makkelijk te verwijderen zijn. • Bij de keuze van de sloten rekening houden met mogelijkheid van plaatsing elektrisch slot.

• Minimaal een kant van het bed (in de hoofdslaapkamer) rolstoeltoegankelijk. • Keuken in een hoekopstelling opleveren of zo inrichten dat deze makkelijk is uit te breiden naar een hoekopstelling. Voorstel is bij de actualisatie van de spelregels voor woningbouwontwikkeling deze bovenstaande vereisten voor alle nieuwbouwappartementen van meer dan 1 kamer, verplicht te stellen. Verder zal samen met ontwikkelaars en woningcorporaties binnen gebiedsontwikkelingen moeten worden gezocht naar mogelijkheden om in de nabijheid van zorgvoorzieningen of uitvalsbasissen van de thuiszorg woningen te realiseren die ook voldoen aan de hogere standaard op het vlak van integrale toegankelijkheid, zodat daar richting de toekomst steeds meer woningen komen waar mensen ook zwaardere zorg aan huis kunnen ontvangen. Hiervoor zullen in de startnotitie nadere uitgangspunten voor het desbetreffende project of gebiedsontwikkeling worden vastgelegd.

4.4 De toewijzingseisen Bijzondere doelgroepen In de nota kaders en instrumenten is op dit moment voor private ontwikkelaars bij realisatie sociale woningbouw geen verplichting opgenomen om ook bijzondere doelgroepen te huisvesten. De woningcorporaties hebben deze verplichting op basis van hun wettelijke taakstelling en de afspraken die hieromtrent zijn afgesproken tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties wel. Hiermee is er eigenlijk sprake een ongelijk speelveld voor toegelaten instellingen/woningcorporaties en ontwikkelaars bij de realisatie van sociale huur. Voorstel is daarom op te nemen dat als ontwikkelaars toch sociale huurwoningen in verhuur gaan nemen, zij ook een verplichting hebben om een deel van hun sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen (o.a. uitstroom maatschappelijke opvang en statushouders). Hoe dit vervolgens wordt vormgegeven wordt in een anterieure overeenkomst vastgelegd. De spelregel met betrekking tot een maatwerkafwijking onder de 40m2 gbo bij sociale huur voor bijzondere doelgroepen blijft van kracht.

29

1,5 keer modaal wringt soms met toewijzingsregels van beleggers In de nota kaders en instrumenten wordt aangegeven dat de nieuw op te leveren middeldure huurwoningen en de woningen die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen tot 1,5x modaal. In de doelgroepenverordening wordt dit ondersteund door te stellen dat als doelgroep voor de middeldure huurwoningen huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,50 keer de DAEB norm modaal worden aangemerkt. Ontwikkelaars en beleggers geven aan dat deze spelregel soms botst met het door hun gehanteerde toewijzingsbeleid, waarin zij een inkomensnorm stellen van gemiddeld vier tot vijf keer de maandhuur als minimum voor bruto maandinkomen of een minimaal jaarinkomen van minimaal 45 tot 50 keer de kale maandhuur bij een alleenverdiener. De gemeentelijke norm is dus lager dan de norm die ontwikkelaars en beleggers hanteren. Voorstel is dit voor kennisgeving aan te nemen en vanuit beschikbaarheidsoptiek vast te houden aan de grenzen en toewijzingsregels zoals die nu worden voorgeschreven. Bewonerscollectieven en wooncoöperaties Omdat Haarlem maar weinig eigen grond heeft om uit te geven voor woningbouwontwikkeling zijn er ook weinig mogelijkheden om bewonerscollectieven en wooncoöperaties een gegarandeerde plek te bieden.

Vanuit deze groeperingen komt nog wel eens de vraag of de gemeente voor hen niet meer kan doen omdat zij door ontwikkelaars op dit moment nauwelijks als aantrekkelijke partij worden gezien om mee in zee te gaan. Ontwikkelaars geven aan dat dit soort initiatiefnemers, doordat zij vaak onvoldoende professioneel zijn en er programmatisch en financieel nog veel onbekend is, hun plannen complexer maken en hierdoor ontwikkeltrajecten vertragen. Omdat het versnellen (c.q. het voorkomen van vertraging) van de woningbouwplannen voor de komende tijd een belangrijk aandachtspunt is, is de aanbeveling hier vooralsnog geen verplichting voor ontwikkelaars in de programmering voor op te nemen. Wel kan de gemeente natuurlijk bij eigen grondposities de afweging maken of hier een plek aan een of meerdere bewonerscollectieven of wooncoöperaties gegeven kan worden.

4.5 Overige knelpunten en aandachtspunten Maatwerk en beslissingsbevoegdheid In het "Coalitieakkoord 2022-2026. Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad" staat aangegeven dat het college procedures wil versnellen en dat het college en de gemeenteraad zich moeten focussen op efficiënte besluitvorming om zo ook de woningbouw te versnellen. Haarlem heeft via het Haarlems Ruimtelijk PlanProces een eenduidig besluitvormingsproces waarbinnen de gemeenteraad op een aantal momenten kan sturen en invloed kan uitoefenen. Zo stelt de Haarlemse gemeenteraad, via vaststelling van het startdocument, het Stedenbouwkundig Programma van Eisen/Programma van de leefomgeving en eventueel aanvullend nog het stedenbouwkundig plan, in het verlengde van het woningbouwbeleid en de spelregels uit de nota kaders en instrumenten, de uitgangspunten voor de woningbouwprogrammering van een specifiek project of gebiedsontwikkeling vast. Een eventuele afwijking in een plan op het Haarlemse beleid en dus ook op de spelregels uit de nota kaders en instrumenten moet in 1 van deze planfases worden goedgekeurd door de gemeenteraad.

30

In de huidige praktijk waar bouwkosten enorm stijgen, moet echter in het kader van de haalbaarheid op projectniveau, ook in de fase tussen het vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen en de indiening van de vergunningen nog geprioriteerd worden tussen uitgangspunten en beleidseisen. Dit kan leiden tot vertraging in het planproces en op dit moment kan iedere vertraging leiden tot hogere bouwkosten. Vertraging vormt hiermee ook een risico in de haalbaarheid van een plan. Als hierbij een integrale afweging tussen diverse beleidsvelden (o.a. woningbouwprogramma, mobiliteit/parkeren, werkgelegenheid, duurzaamheid) noodzakelijk is, moet de gemeenteraad daarin haar rol kunnen blijven spelen, maar soms gaat het om kleine afwijkingen met beperkte impact. Voorstel is daarom om het college omwille van de versnelling van de woningbouw de bevoegdheid te geven om bij "kleine" afwijkingen op de spelregels een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Een kleine afwijking in deze is: • Een afwijking op de 40/40/20-regel (of 50/50-regel) in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling als elders in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling de afwijking wordt gecompenseerd. • Een afwijking van maximaal 5% op de minimale vierkante meters gbo als gevolg van bouwtechnische of stedenbouwkundige beperkingen.

• Een afwijking op de minimale vierkante meters gbo bij sociale huur op basis van een uitdrukkelijke wens van de betrokken woningcorporatie. • Een afwijking van de 40/40/20-regel (of de 50/50-regel) bij plannen tussen 10 en 30 woningen, mits er sprake is van een programma met toegevoegde waarde in het kader van de betaalbaarheid en/of doelgroepen. • Een afwijking op 1 van de spelregels als door de ontwikkelaar aantoonbaar en toetsbaar kan worden gemaakt dat het alternatief ook op dezelfde wijze bijdraagt aan de bedoeling achter de spelregel.

31

5.

Voorstel voor de actualisering van de spelregels voor de nieuwbouwprogrammering In het voorgaande zijn een aantal voorstellen gedaan voor actualisatie van de spelregels uit de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment. Onderstaand zijn de voorstellen uitgewerkt in geactualiseerde spelregels voor het programmeren van woningbouw. Dit om op een heldere en eenduidige manier de komende tijd uitvoering te geven aan de voortgaande en aangescherpte stedelijke uitgangspunten uit het stedelijke en landelijke woon- en bouwbeleid en het coalitieakkoord (zie ook bijlage 5 voor de was/wordt-lijst spelregels). Spelregel 1 We sturen op stedelijk niveau op een verdeling van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) ten oosten van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) aan de westkant van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 50% sociaal/50% vrij met daarin wel een nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment, zodat hiermee een gedifferentieerd woonprogramma ontstaat en diverse doelgroepen kunnen worden bediend.

Het college stelt jaarlijks conform de spelregels en het geldende rijksbeleid de prijsniveaus behorende bij deze categorieën vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen". Van deze regel kan alleen bij een project van 10 tot en met 29 woningen worden afgeweken als: • een plan in de verhouding 40/40/20 of 50/50 om financiële of beheer-technische redenen niet haalbaar blijkt en dit ook via een, door de gemeente gefiatteerde, extern kostendeskundige of met een verklaring van de corporaties aantoonbaar/toetsbaar wordt gemaakt; • er binnen het maatwerk wel een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gerealiseerd dat aansluit bij de doelstellingen van de ongedeelde stad. Voor bovenstaande afwijking is een maatwerk-collegebesluit noodzakelijk en zal door de initiatiefnemer aan de gemeente, als hij/zij zelf geen sociale huurwoningen in het plan realiseert, een afkoopsom moeten worden betaald6. De afkoopregeling en de daaruit voortvloeiende verplichting tot betaling van de afkoopsom wordt vastgelegd in een overeenkomst met de ontwikkelende partij. De afkoopsom komt dan terecht in de reserve ongedeelde stad en wordt op deze manier ingezet om het programma sociaal binnen de 40/40/20 of 50/50 op andere plekken wel haalbaar te maken.

Spelregel 2 De uitgangspunten 40-40-20 voor het oostelijk deel van het Spaarne en de 50-50 voor het westelijk deel van het Spaarne zijn niet van toepassing bij: 6

Als de gemeenteraad instemt met het voorstel voor een afkoopregeling voor maatwerk bij projecten vanaf 10 woningen tot 30 woningen zal de afkoopregeling op zo kort mogelijke termijn verder praktisch worden uitgewerkt.

32

• Lopende projecten en gebieden aan de westkant van de stad waarin voorafgaand aan de vaststelling door de raad van de geactualiseerde spelregels meer dan 40% sociale huur als uitgangspunt is opgenomen. • Projecten die kleiner zijn dan 10 woningen. Dit geldt niet voor gemeentelijk eigendom (grond en vastgoed). • Sloop/nieuwbouwprojecten van corporaties. • Daar waar binnen vigerend bestemmings- c.q. omgevingsplan gebouwd kan worden. • Projecten waarvoor reeds privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt waarbij een programmatische wijziging niet meer haalbaar is zonder verwachte vergaande juridische en/of financiële consequenties (zie Collegebesluit 28 augustus 2018 voor lijst benoemde projecten). Spelregel 3 Lopende projecten, die buiten de in spelregel 2 genoemde uitgangspunten vallen, worden per geval beoordeeld (maatwerk). Maximale inzet op 40-40-20 voor het oostelijk deel van het Spaarne en de 50-50 voor het westelijk deel van het Spaarne. Spelregel 4 Definitie sociale huurwoningen: Dit zijn woningen die vallen onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 763,47 (prijspeil 2022). Het zijn zelfstandige woningen met minimaal 1 slaapkamer. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 40 m2 GBO, maar op projectniveau is het gemiddelde tenminste 50m2 GBO.

Afwijken van de ondergrens via een maatwerkafspraak is alleen mogelijk als dit in lijn ligt met de gemeentelijke woonvisie en/of de woonzorgvisie7 (bijv. een afwijkend product voor bijzondere doelgroepen) en als de prijs/oppervlakte-verhouding redelijk is (en bijv. rekening houdt met kwaliteitskortingsgrenzen). Als richtlijn geldt dat de woningen en het woongebouw waarin zij zich bevinden voldoen aan het basis programma van eisen zoals dat door de drie Haarlemse corporaties gezamenlijk is opgesteld (zie bijlage 6). De woningen worden ‘passend toegewezen’ conform de Woningwet. De verdeling/toewijzing verloopt via Woonservice. Spelregel 5 1. De verhuurder van de sociale huurwoningen is een toegelaten instelling. Hiervan kan alleen in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken. Dan geldt dat zowel de ontwikkelaar en de woningcorporaties in gezamenlijkheid richting het bestuur moeten aangeven en ook aantoonbaar en toetsbaar maken dat zij er niet uitkomen. Middels een collegebesluit kan dan worden bepaald dat de sociale huur door de ontwikkelaar zelf mag worden verhuurd en geëxploiteerd, waarna op anterieure overeenkomstniveau op basis van alle vereisten die ook gelden voor een woningcorporatie bij sociale huur en als zodanig ook zijn benoemd in de nota kaders en instrumenten de afspraken verder worden vastgelegd. 2.

De huren worden conform het Rijkshuurbeleid en de prestatieafspraken geïndexeerd. 3. Er geldt een verbod op uitponden/liberaliseren gedurende 50 jaar. 4. 65% van de op te leveren sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag. Dat betekent dat deze een maximale huurprijs mogen hebben tot de aftoppingsgrens. 5. Mocht op basis van een maatwerkafspraak de sociale huur door een particuliere belegger in verhuur worden genomen dan geldt de verplichting om een deel van de sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen (uitstroom maatschappelijke opvang en statushouders). De precieze afspraken hieromtrent worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

7

De gemeente heeft een wettelijk verplichting om deze op te stellen in 2023.

33

Spelregel 6 Plannen en initiatieven ten oosten van het Spaarne 40% van de nieuw te bouwen woningen ten oosten van het Spaarne wordt in het middeldure segment gerealiseerd. Dit is gezien de woningbehoefte bij voorkeur een koopwoning. Van deze 40% wordt: • 60% (=24% van het totale programma) hiervan is te bestempelen als betaalbaar en wordt gerealiseerd als middeldure huurwoning met een kale aanvangshuur van maximaal € 1023,-- per maand (prijspeil 2022) gerealiseerd en/of als betaalbare middeldure koopwoning. Een betaalbare middeldure koopwoning valt of in de prijscategorie lage middeldure koop tot maximaal € 296.000 (prijspeil 2022). • de overige 40% (=16% van het totale programma) als hoge middeldure koopwoning met een maximale VON-prijs tussen de €296.000 en € 438.000 (prijspeil 2022) of als hoge middeldure huurwoning met een maximale kale huurprijs tussen de € 1023 en € 1389 (prijspeil 2022) gerealiseerd. Plannen en initiatieven ten westen van het Spaarne Bij initiatieven en plannen ten westen van het Spaarne geldt dat de ontwikkelaar zich inzichtelijk moet inspannen om binnen de 50% vrij in te vullen programma ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment. Het te realiseren middeldure programma is bij voorkeur een koopwoning. Daarbij geldt wel dat het haalbaar moet kunnen zijn.

Afwijken kan alleen als de ontwikkelaar op een transparantie en toetsbare manier aantoont dat de plannen financieel niet haalbaar zijn. De plannen en initiatieven, waarbinnen naast de 50% sociale woningbouw, ook 30% in het middeldure segment wordt gerealiseerd krijgen een hogere ranking bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit. Spelregel 7 Definitie middeldure huurwoningen (betaalbaar). Een betaalbare middeldure huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1023 per maand (kale aanvangshuur, prijspeil 2022). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren betaalbare middeldure huurwoningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO. Spelregel 8 1. De huren in het gehele middeldure volgen de loonontwikkeling voor een periode van minimaal 15 jaar. De loonontwikkeling wordt in december door het Rijk vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. Een ontwikkelaar kan er ook voor kiezen om de huur loonontwikkelingvolgend plus 1% te laten zijn, dus te kiezen voor het gemiddelde CAOloonindexcijfer +1%. Dan geldt echter een periode van 25 jaar (de keuze hiervoor wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst). 2.

Er geldt een verbod op verkoop bij leegstaan/uitponden gedurende 15 jaar in combinatie met een huurstijging met de loonontwikkeling of 25 jaar in combinatie met een huurstijging van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer + 1%. 3. De nieuw op te leveren huurwoningen worden bij voorrang toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten. 4. De nieuw op te leveren betaalbare huurwoningen en de woningen in dit segment die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen tot 1,5x modaal.

34

5. Eénmaal per jaar wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format of een accountantsverklaring) om de huurprijzen te toetsen. Ook wordt aangegeven hoe de verhuur is verlopen en aan welke doelgroepen/inkomenscategorieën is verhuurd. 6. Mocht het Rijk de regels omtrent de jaarlijkse maximale huurstijging wijzigen dan gelden de regels van het Rijksbeleid. Spelregel 9 Definitie lage middeldure koopwoningen. Een lage middeldure koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs van maximaal € 296.000,- (prijspeil 2022). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlakte van 60 m2 gbo en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 gbo. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Deze moet door de ontwikkelaar worden uitgewerkt en zal worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Voor de woningen tot € 296.000 geldt daarnaast: 1. Dat deze bij voorrang worden toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten. 2. Dat deze worden verkocht aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal. Spelregel 10 Definitie hoge middeldure huurwoningen. Hoge middeldure huurwoningen hebben een maximale kale huurprijs tussen de € 1023 en € 1389 (prijspeil 2022). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 gbo. Spelregel 11 Definitie hoge middeldure koopwoningen.

Hoge middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een vrij op naamprijs van € 296.000 tot maximaal € 438.000 (prijspeil 2022). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 gbo. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Spelregel 12 Om alle nieuw te bouwen woningen geschikt te maken voor het verkrijgen van lichte zorg aan huis voor de bewoner, geldt als richtlijn voor alle nieuwbouwappartementen van meer dan 1 kamer in alle programmasegmenten de volgende minimale kwaliteitseisen: • De woning heeft rolstoelvriendelijke deuren en doorlopen. • Alle ruimtes zijn drempelloos toegankelijk of hebben flauwe/rolstoelvriendelijke drempels. • Bij inrichting badkamer/toilet rekening houden met draaicirkel voor rollator. Bij keuze voor apart toilet moet de scheidingsmuur makkelijk te verwijderen zijn. • Bij de keuze van de sloten rekening houden met mogelijkheid van plaatsing elektrisch slot. • Minimaal een kant van het bed (in de hoofdslaapkamer) is rolstoeltoegankelijk. • Keuken in een hoekopstelling opleveren of zo inrichten dat deze makkelijk is uit te breiden naar een hoekopstelling. Spelregel 13 Binnen het ruimtelijk project is de menging nader te bepalen. Met het oog op voortvarende planontwikkeling worden sociale huurwoningen, middensegment woningen en dure woningen zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd.

Spelregel 14 De gemeente streeft bij gebiedsontwikkeling naar een situatie waarbij zoveel mogelijk van de in het plan opgenomen marktsegmenten parallel worden ontwikkeld en uitgevoerd.

35

Spelregel 15 Afwijkingen op deze spelregels mogen alleen na goedkeuring van de gemeenteraad. Uitzondering hierop vormen "kleine" afwijkingen. Hiervoor krijgt het college de bevoegdheid om een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Een kleine afwijking is: • Een afwijking op de 40/40/20 regel (of 50/50-regel) in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling als elders in een ontwikkelzone/gebiedsontwikkeling de afwijking wordt gecompenseerd. • Een afwijking van maximaal 5% op de minimale vierkante meters gbo als gevolg van bouwtechnische of stedenbouwkundige beperkingen. • Een afwijking op de minimale vierkante meters gbo bij sociale huur op basis van een uitdrukkelijke wens van de betrokken woningcorporatie. • Een afwijking van de 40/40/20-regel (of de 50/50-regel) bij plannen tussen 10 en 30 woningen, mits er sprake is van een programma met toegevoegde waarde in het kader van de betaalbaarheid en/of doelgroepen. • Een afwijking op 1 van de spelregels als door de ontwikkelaar aantoonbaar en toetsbaar kan worden gemaakt dat het alternatief ook op dezelfde wijze bijdraagt aan de bedoeling achter de spelregel.

36

6.

Bijlage 1: Lijst met geïnterviewden Intern • Hein Schouwenaars (ontwikkelmanager PG) • Annemiek Visser (afdelingsmanager PG) • Kees jan Bandt (adviseur strategie PG) • Jan-Willem Evenhuis (Teammanager PG) • Danielle Boo (afdelingsmanager PG) • Kamiel Nuijens (beleidsadviseur wonen), • Karsten Glas (senior juridisch adviseur), • Lida Zut (senior juridisch adviseur), • Nanno Brink (juridisch adviseur), • Michael Kaldenhoven (procesmanager) • Simon Bukman (procesmanager). Extern • Maartje Brand, senior-ontwikkelingsmanager, Ymere • Dennis Hoofd, Ontwikkelmanager, Pre wonen • Peter Jobsen en Jose Woldberg, strategisch beleidsadviseurs, Elan Wonen • Arthur van Nerijnen, ontwikkelingsmanager, Lunee • Martijn van der Poll, directeur, HHB Groep • Lizan Hegeman, ontwikkelingsmanager/stadmaker, BPD • Arnoud Vos, directeur, Hoorne Vastgoed • Rik Zentjens en Niels Nieboer, projectmanager en ontwikkelmanager, Dura Vermeer

37

7.

Bijlage 2: Aandachtspunten uit het nieuwe coalitieakkoord De spelregels uit de huidige nota kaders en instrumenten sluiten voor een groot deel nog steeds goed aan bij het nieuwe coalitieakkoord "Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad. Coalitieakkoord 2022-2026". In het coalitieakkoord wordt aangegeven dat de woningbouw moet worden versneld. Het streven is in de periode 2022 tot en met 2030 er 10.000 woningen bij te bouwen. Bij nieuwbouwprojecten wordt vasthouden aan de verdeling 40 procent sociale huurwoningen, 40 procent middeldure huur- en koopwoningen en 20 procent overige woningen. Daar is het uitgangspunt om zoveel mogelijk te kiezen voor gemengde ontwikkelingen van woningen, voor jong en oud en voor mensen met en zonder beperkingen, zodat levensloopbestendige wijken ontstaan en daarbij ook alternatieve woonvormen en -ontwikkelingen, zoals woningcoöperaties en zelfbouw te stimuleren. Hiermee sluit het coalitieakkoord aan op de ambities uit de woonvisie "Samen doorbouwen aan een duurzaam thuis (2021)". Verder wordt aangegeven dat we sturen op stadsniveau en dat we beperkt ruimte geven en nemen voor maatwerk. Ook het betaalbaar houden van de woningvoorraad op de langere termijn wordt als belangrijk aandachtspunt genoemd.

En in afwijking op de huidige spelregels wordt aangegeven wordt aangegeven dat ook bij projecten die kleiner zijn dan 30 woningen we een gedifferentieerd woningaanbod vragen. Een ander uitgangspunt waar dit coalitieakkoord meer stellig is dan het vorige is dat met betrekking tot de nieuwbouw van sociale huur wordt aangegeven dat dit ingevuld wordt door woningcorporaties, waardoor het aantal sociale huurwoningen van de drie grote woningcorporaties stijgt naar minimaal 24.000 woningen in 2030. Met betrekking tot de woningkwaliteit wordt aangegeven dat nieuwe woningen klaar zijn voor de toekomst: duurzaam, energieneutraal en gebouwd naar de woonwensen van nu en dat we in de ontwikkelzones natuurinclusief, klimaatbestendig, sociaal en met lage parkeernormen bouwen. In 2025 moet 20 procent van de nieuwbouw in 2025 biobased zijn, conform de afspraken in de MRA. Tot slot wordt aangegeven dat het fonds voor sociale woningbouw aan de westkant van het Spaarne (de Reserve Ongedeelde Stad) minimaal wordt verdubbeld. Met dit fonds worden zowel grote gebiedsontwikkelingen als kleinere initiatieven met minimaal 50 procent sociale huur mogelijk gemaakt.

38

8.

Bijlage 3: Aandachtpunten uit het nieuwe Rijksbeleid Er is sprake van een nationale wooncrisis. Hierdoor heeft wonen op dit moment een zeer grote politieke focus en is speerpunt binnen de beleidsaandacht. Recentelijk heeft dit zowel op lokaal als ook op Rijksniveau geleid tot verscherping van de aandachtspunten en aanscherping van het beleid. Hieronder wordt aangegeven welke daarvan relevant zijn om in beschouwing te nemen in het kader van een eventuele actualisatie van de spelregels en het instrumentarium van de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment. Omgevingswet In de nota kaders en instrumenten stellen we ook spelregels met betrekking tot sociale koop. Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in de definitie aan dat de categorie Sociale koop een v.o.n. prijs heeft van maximaal € 200.000,- Na invoering van de Omgevingswet wordt de grens voor een sociale koopwoning in een bestemmingsplan gekoppeld aan de dan geldende NHG-kostengrens. Nationale Woon en Bouwagenda Minister de Jonge heeft op 11 maart de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd. De agenda bestaat uit zes programmalijnen die allen worden uitgewerkt in specifieke programma's, te weten: 1. Woningbouw 2. Een thuis voor iedereen (aandachtgroepen) 3. Betaalbaar wonen 4. Leefbaarheid en veiligheid 5. Verduurzaming gebouwde omgeving 6. Wonen en ouderen De sturing op deze terreinen vindt o.a.

plaats via prestatieafspraken, die voor 1 januari 2023 op rijks, provinciaal en regionaal niveau moeten worden gemaakt. Voor de nota kaders zijn vooral de programmalijnen Woningbouw en Betaalbaar wonen relevant. Programma woningbouw Met het Programma Woningbouw (maart 2022) richt het Rijk zich op de groei van de nieuwbouwproductie (landelijk 900.000 woningen, inclusief flexwoningen en transformaties), waarvan 2/3 betaalbaar en de helft hiervan door corporaties. De focus voor het Rijk ligt op het versterken van de regie en de samenwerking en het versnellen van de woningbouw. Binnen het programma wordt gesproken over een door het rijk afdwingbare "fare share" van minimaal 30% sociale huur per gemeente. Haarlem voldoet nu al aan deze doelstelling en met de 40/40/20 regel draagt Haarlem bij aan behoudt van deze minimale ondergrens. Verder spreek het programma over: • aanscherping van het juridisch instrumentarium om de regie op volkshuisvesting te versterken (omgevingswet, woningwet, huisvestingswet); • mogelijk aanpassen regelgeving om te versnellen; • Inzet van flexpools, kennisdeling, versnellingstafels, doorbraakteams met kennis over financiële haalbaarheid van plannen en het continueren Taskforce nieuwbouw Woningcorporaties, ondersteuning van gemeenten en corporaties in realisatie van voldoende corporatiewoningen;

39

• Het beschikbaar stellen van middelen (o.a. WBI, Mobiliteitsfonds en middelen t.b.v. realisatie huisvesting bijzondere doelgroepen). De uitwerking van bovenstaande wordt vastgelegd in regionale woondeals die in januari 2023 moeten zijn afgesloten. Programma Betaalbaar wonen Met het Programma Betaalbaar Wonen (mei 2022) heeft het Rijk de volgende doelstellingen: • zorgen voor meer betaalbare woningen voor mensen met een middeninkomen; • aanpak te hoge woonlasten voor huurders met een laag inkomen; • zorgen voor een betere bescherming van huurders en kopers. In het programma Woningbouw is het streven opgenomen dat van de 900.000 woningen die tot 2030 gebouwd moeten worden 2/3 betaalbaar is. De doorvertaling hiervan is dat circa 250.000 sociale huurwoningen (27 procent door corporaties ) en 350.000 betaalbare koop en middenhuurwoningen (40 procent) gerealiseerd worden. De ambitie is hiermee dat circa 40 procent van de nieuwgebouwde woningen in elke regio betaalbare koop en middenhuur is. Een van de belangrijke maatregelen in dit programma is de invoering van huurprijsbescherming in het middensegment/regulering van de middenhuur.

Dit betekent dat het WoningWaarderingsStelsel (wws) wordt doorgetrokken zodat aanvangshuurprijzen ook voor middenhuurwoningen worden gereguleerd en dat ook huurders in het middensegment naar de huurcommissie kunnen om hun huurprijs aan te vechten als deze niet conform het WWSpuntenstelsel is opgebouwd. De bovengrens van de regulering komt tussen de 1.000 en 1.250 euro te liggen. Met deze invoering hoopt het Rijk ook een belangrijke prikkel weg te nemen voor toepassing van tijdelijke huurcontracten in de middenhuur. Op dit moment loopt een experiment, de zogenaamde "botsproeven" met lokale belanghebbenden in drie gemeenten (Utrecht, Zwolle en Doetinchem), zodat vanuit daar inzichten kunnen worden opgehaald in hoe regulering specifiek en lokaal uitwerkt. Op basis van de bij de botsproeven opgehaalde resultaten wil het Rijk in het najaar van 2022 de contouren van de vormgeving van de middenhuurregulering schetsen. Het rijk streeft ernaar dat per 1 januari 2024 de nieuwe wetgeving op dit terrein inwerking treedt (wetsvoorstel Goed verhuurderschap). Voor de nota kaders zijn verder de volgende voornemens relevant: • Toewijzen betaalbare koopwoningen door gemeenten: • Door de introductie van een huisvestingsvergunning in de Huisvestingswet, kunnen gemeenten betaalbare koopwoningen toewijzen aan de mensen voor wie ze bedoeld zijn.

Dit voorkomt verdringing van kandidaat-kopers die slechts in aanmerking komen voor een woning tot de NHG-grens door mensen met een hoger inkomen die meer te besteden hebben. Gemeenten kunnen zich hierbij bijvoorbeeld richten op leraren, politieagenten en verpleegkundigen, maar zij kunnen ook inkomenseisen stellen aan degenen die voor de woning in aanmerking komen. • Stimuleren goedwerkende en nieuwe verkoopoplossingen voor koopstarters (o.a. KoopStart, KoopGarant en KoopSmarter). • Aanpassing grenzen passend wonen in sociale huursector: • Het Rijk is voornemens de grenzen voor het passend toewijzen van woningen door woningcorporaties aan te passen. Daarbij kijken we naar de mogelijkheden om enerzijds de inkomensgrenzen aan te passen voor huishoudens die voor passend toewijzen in aanmerking komen, en anderzijds de hoogte van de huurprijs van deze woningen aan de hand van een nieuwe, lagere passendheidsnorm. • Maximale huurprijsontwikkeling sociale en vrije huursector:

40

• Met koepel Aedes worden afspraken gemaakt voor de jaarlijkse maximale huurverhoging in de sociale huursector. In de recentelijk afgesloten Nationale prestatieafspraken woningcorporaties (30 juni 2022) is afgesproken om de komende jaren de huren betaalbaar te houden door in de jaren 2023, 2024 en 2025 een generieke huurmatiging toe te passen. Dat doen we door de koppeling van de huren aan de inflatie los te laten, en in plaats daarvan voor de huursom drie jaar lang aan te sluiten op de gemiddelde CAO-loonontwikkeling van het voorgaande jaar minus 0,5 procentpunt. • Het Rijk is voornemens de maximale huurprijsstijging in de vrije, niet gereguleerde, sector beperken. De op dit moment vastgelegde maximering van de huurprijsstijging in de vrije sector van “inflatie + 1 procentpunt” is met oog op de huidige inflatie hoog. Daarom is het voorstel om vanaf 2023 het maximale huurverhogingspercentage voor de vrije sector – net zoals voor de gereguleerde sector – bij ministeriële regeling vast te stellen. • Verlagen leeftijdsgrens huurtoeslag, schrappen maximale huurprijsgrens huurtoeslag en schrappen vergoeding servicekosten huurtoeslag: • Het Rijk verlaagt de leeftijdsgrens voor jongeren: door het verlagen van deze leeftijdsgrens komen jongeren eerder in aanmerking voor huurtoeslag voor een duurdere woning en verbeteren we de betaalbaarheid van wonen voor hen.

• Jongeren tussen 18 en 23 jaar komen nu in aanmerking voor huurtoeslag voor woningen tot en met de jongerenhuurgrens (van € 442,46, prijspeil 2022). Vanaf 23 jaar geldt deze grens niet meer. Het voorstel is deze grens van 23 jaar te verlagen tot 21 jaar; jongeren van 21 en 22 jaar krijgen dan ook huurtoeslag voor woningen boven de jongerenhuurgrens. • Het Rijk schrapt de maximale huurprijsgrens: door deze maximale huurprijsgrens (van € 763,47, prijspeil 2022) te laten vervallen als voorwaarde voor de huurtoeslag, kunnen meer huurders huurtoeslag krijgen. • Met het weghalen van de servicekosten uit de huurtoeslag is de rekenhuur voortaan gelijk aan de kale huur die ook wordt gehanteerd in bijvoorbeeld het passend toewijzen door woningcorporaties. • Aanvangshuurprijzen transparant maken: • Het Rijk wil een convenant sluiten met verhuurpartijen waarin staat welke variabelen in ieder geval in een advertentie moeten staan, zodat potentiële huurders een goed overzicht hebben van hetgeen ze mogelijk gaan huren.

Het gaat dan onder meer over de oppervlakte, het aantal kamers, bouw- en renovatiejaar, of de woning gemeubileerd of gestoffeerd wordt verhuurd, de hoogte van de borg (indien van toepassing), de gevraagde servicekosten (indien van toepassing), de gestelde inkomenseisen aan de huurder (indien van toepassing) en de bij het ingaan van de huur wettelijk geldende maximale jaarlijkse huurverhoging. Nationale prestatieafspraken woningcorporaties In de recentelijk afgesloten Nationale prestatieafspraken woningcorporaties (30 juni 2022) tussen Rijk en woningcorporatiekoepel Aedes, een belangrijke onderlegger voor het Nationale woningbouwprogramma, is afgesproken om de komende jaren de huren betaalbaar te houden. Concreet staat in de afspraken dat in de jaren 2023, 2024 en 2025 een generieke huurmatiging wordt toegepast. Dat gebeurt door de koppeling van de huren aan de inflatie los te laten, en in plaats daarvan voor de huursom drie jaar lang aan te sluiten op de gemiddelde CAOloonontwikkeling van het voorgaande jaar minus 0,5 procentpunt. Verder is in deze prestatieafspraken vastgelegd dat partijen de ambitie delen dat nieuwe sociale huur ook volwaardig en langjarig beschikbaar moet zijn voor de doelgroep. Om definitiekwesties rondom voorheen ‘nep sociale huur’ genoemde woningen te voorkomen wordt een nieuwe wettelijke definitie van sociale huur vastgesteld.

De nieuwe definitie wordt leidend bij gemeentelijke sturing op de nieuwbouw van sociale huur. Tot slot zeggen corporaties toe om met voorrang een deel van hun (nieuwe) middeldure huurwoningen toe te wijzen aan doorstromers uit de sociale huursector.

41

9.

Bijlage 4: Argumentatie beleggers noodzaak CPI+1 Memo Noodzaak CPI + 1% Datum: Augustus 2022 Van: Ontwikkelaars (en betrokken beleggers) bij projecten Schalkwijk Midden fase2 Institutionele investeerders beleggen de gelden/pensioenpremies van pensioendeelnemers en (levens-) verzekeringnemers met een lange termijndoelstelling en vanuit een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid in vastgoed. De institutionele investeerders hebben als doel conservatief duurzame rendementen te behalen uit huurinkomsten en een bijdrage te leveren aan het inlopen van het woningtekort in Nederland door de realisatie van meer duurzame nieuwbouw. Institutionele beleggers zorgen niet alleen voor goede woningen en een goed en duurzaam woonklimaat, zij zijn tevens verantwoordelijk voor stabiele en inflatiebestendige pensioenuitkeringen voor pensioendeelnemers en (levens-) verzekeringnemers. Bij voorkeur investeren Nederlandse institutionele partijen haar gelden in Nederland om een bijdragen te leveren aan het inlopen van het woningtekort en woonruimte te bieden aan haar achterban. Pensioenfondsen staan daarnaast onder toezicht van de Nederlandse bank en investeren haar gelden in obligaties, aandelen en 10% vastgoed.

Institutionele beleggers beheren andermans geld en moeten dat volgens de gedragscodes transparant, verantwoord, integer, duurzaam en voor de lange termijn beleggen tegen een duurzaam rendement met weinig risico. Een institutionele belegger heeft niet als doel de huren maximaal te stretchen omdat haar huurders immers ook hun achterban zijn. Indexatie van de huren met CPI + 1% is nodig om pensioenen te kunnen indexeren, pensioenen te kunnen uitkeren in de toekomst en verzekeringspremies laag te houden. Ook is het nodig om snelle(re) stijgende exploitatiekosten en renterisico’s af te dekken. De afgelopen 20 jaar hebben institutionele partijen haar huren gemiddeld met CPI + 1% verhoogd terwijl de markhuurontwikkeling substantieel hoger ligt. Een en ander in lijn met de tussen institutionele partijen en de gemeente Amsterdam en Utrecht gemaakt indexatieafspraken van CPI + 1% voor middeldure huurwoningen in deze steden. Op het moment CPI + 1% niet mogelijk is gaat dit ten koste van pensioenindexatie en dekkingsgraden waardoor institutionele partijen haar gelden eerder in andere steden dan Haarlem investeren of zelfs bij overregulering haar gelden in andere landen investeren of obligaties aankopen. Het meer in investeren in vastgoed in het buitenland is al gaande door de stijgende reguleringsdruk en onzekerheid in de Nederlandse woningmarkt.

Op het moment door de gemeente Haarlem verdere huurregulering (maatregel op maatregel) wordt opgelegd en pensioenindexatie en dekkingsgraden door aankoop van vastgoed in het geding komen worden fondsen gedwongen in andere steden of obligaties te investeren aangezien deze een lagere risico-klasse hebben. Op dat moment zal de investeringscapaciteit weglekken en niet langer beschikbaar zijn voor de Haarlemse middensector en zal er minder aanvulling van de

42

woningvoorraad door nieuwbouw plaatsvinden. Het gevolg is dat het aanbod hierdoor op termijn afneemt. Risico’s op meer huurregulering in de toekomst beïnvloeden nu al de financiële aantrekkelijkheid van investeren in het middenhuursegment voor institutionele beleggers in Nederland. Hierover heeft de NEPROM namens professionele ontwikkelaars en beleggers op 19 juli 2022 reeds haar zorgen geuit in een brief aan de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de heer H.M. de Jonge

43

10. Bijlage 5: Was/wordt-lijst spelregels Was/wordt tabel actualisatie spelregels nota kaders en instrumenten Spelre gel

Was

1

Voor nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 29 woningen) geldt de woningbouwprogramm ering van 40-40-20.

Wijzigi ng ja/nee ja

Wordt

toelichting

We sturen op stedelijk niveau op een verdeling van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) ten oosten van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Voor alle nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 9 woningen) aan de westkant van het Spaarne geldt een woningbouwprogrammering van 50% sociaal/50% vrij met daarin wel een nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment, zodat hiermee een gedifferentieerd woonprogramma ontstaat en diverse doelgroepen kunnen worden bediend.

Aangepast op basis van uitgangspunt in coalitieakkoord en bespreking in commissievergad ering. Nota geldt ook voor projecten kleiner dan 30 woningen.

Het college stelt jaarlijks conform de spelregels en het geldende rijksbeleid de prijsniveaus behorende bij deze categorieën vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen". Van deze regel kan alleen bij een project van 10 tot en met 29 woningen worden afgeweken als:

44

• een plan in de verhouding 40/40/20 of 50/50 om financiële of beheertechnische redenen niet haalbaar blijkt en dit ook via een, door de gemeente gefiatteerde, extern kostendeskundige of met een verklaring van de corporaties aantoonbaar/toetsbaar wordt gemaakt; • er binnen het maatwerk wel een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gerealiseerd dat aansluit bij de doelstellingen van de ongedeelde stad. Voor bovenstaande afwijking is een maatwerkcollegebesluit noodzakelijk en zal door de initiatiefnemer aan de gemeente, als hij/zij zelf geen sociale huurwoningen in het plan realiseert, een afkoopsom moeten worden betaald . De afkoopregeling en de daaruit voortvloeiende verplichting tot betaling van de afkoopsom wordt vastgelegd in een overeenkomst met de ontwikkelende partij. De afkoopsom komt dan terecht in de reserve ongedeelde stad en wordt op deze manier ingezet om het programma sociaal binnen de 40/40/20 of 50/50 op andere plekken wel haalbaar te maken.

45

2

3

4

Het uitgangspunt 4040-20 is niet van toepassing bij: • Lopende projecten en gebieden aan de westkant van de stad waarin tot op heden meer dan 40% sociale huur als uitgangspunt is opgenomen. • Projecten die kleiner zijn dan 30 woningen. Dit geldt niet voor gemeentelijk eigendom (grond en vastgoed). • Sloop/nieuwbouwpr ojecten van woningcorporaties. • Daar waar binnen vigerend .bestemmingsplan gebouwd kan worden. • Projecten waarvoor privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt waarbij een programmatische wijziging niet meer haalbaar is zonder verwachte vergaande juridische en/of financiële consequenties (zie Collegebesluit 28 augustus 2018 voor lijst benoemde projecten). Lopende projecten, die buiten de in spelregel 2 genoemde uitgangspunten vallen, zullen per geval beoordeeld worden (maatwerk). Maximale inzet op 40-40-20.

ja

De uitgangspunten 40-40-20 voor het oostelijk deel van het Spaarne en de 50-50 voor het westelijk deel van het Spaarne zijn niet van toepassing bij: • Lopende projecten en gebieden aan de westkant van de stad waarin voorafgaand aan de vaststelling door de raad van de geactualiseerde spelregels meer dan 40% sociale huur als uitgangspunt is opgenomen. • Projecten die kleiner zijn dan 10 woningen. Dit geldt niet voor gemeentelijk eigendom (grond en vastgoed). • Sloop/nieuwbouwprojecte n van woningcorporaties. • Daar waar binnen vigerend bestemmings- c.q. omgevingsplan gebouwd kan worden. • Projecten waarvoor reeds privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt waarbij een programmatische wijziging niet meer haalbaar is zonder verwachte vergaande juridische en/of financiële consequenties (zie Collegebesluit 28 augustus 2018 voor lijst benoemde projecten).

nee

Startnotities voor projecten worden voortaan vastgesteld

Ja, vervalt. Is

Lopende projecten, die buiten de in spelregel 2 genoemde uitgangspunten vallen, worden per geval beoordeeld (maatwerk). Maximale inzet op 40-40-20 voor het oostelijk deel van het Spaarne en de 50-50 voor het westelijk deel van het Spaarne. Definitie sociale huurwoningen: Dit zijn woningen die vallen onder de

Aangepast op basis van uitgangspunt in coalitieakkoord. Nota geldt ook voor projecten kleiner dan 30 woningen.

Was spelregel 5.

46

5

door de gemeenteraad, zodat de uitgangspunten daarvoor vastliggen.

inmidd els vigeren d beleid.

Definitie sociale huurwoningen. Dit zijn woningen die vallen onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 710,68 (prijspeil 2018). Het zijn permanente, (zelfstandige) woningen. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 40 m2 GBO en beschikt over minimaal 1 slaapkamer. De woningen worden ‘passend toegewezen’

ja

gereguleerde huursector met een huur onder de € 763,47 (prijspeil 2022). Het zijn zelfstandige woningen met minimaal 1 slaapkamer. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 40 m2 GBO, maar op projectniveau is het gemiddelde tenminste 50m2 GBO. Afwijken van de ondergrens via een maatwerkafspraak is alleen mogelijk als dit in lijn ligt met de gemeentelijke woonvisie en/of de woonzorgvisie (bijv. een afwijkend product voor bijzondere doelgroepen) en als de prijs/oppervlakteverhouding redelijk is (en bijv. rekening houdt met kwaliteitskortingsgrenzen). Als richtlijn geldt dat de woningen en het woongebouw waarin zij zich bevinden voldoen aan het basis programma van eisen zoals dat door de drie Haarlemse woningcorporaties gezamenlijk is opgesteld (zie bijlage 6). De woningen worden ‘passend toegewezen’ conform de Woningwet. De verdeling/toewijzing verloopt via Woonservice. 1. De verhuurder van de sociale huurwoningen is een toegelaten instelling. 2. Hiervan kan alleen in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken. Dan geldt dat zowel de ontwikkelaar en de woningcorporaties in gezamenlijkheid richting het bestuur moeten aangeven en ook aantoonbaar en toetsbaar maken dat zij er niet uitkomen. Middels een collegebesluit kan dan worden bepaald dat de

Prijspeilen zijn aangepast naar jaar 2022. Eisen minimale woninggroottes zijn aangepast. Eis Pve gezamenlijke woningcorporatie s is toegevoegd.

Was spelregel 6. In vervolg op het coalitieakkoord is aangegeven dat de verhuurder van de sociale huur een toegelaten instelling moet zijn. Verbod op uitponden is verhoogd naar 50 jaar, de exploitatieperiod e waar woningcorporatie

47

cf. Woningwet. De verdeling/toewijzing verloopt via Woonservice.

sociale huur door de ontwikkelaar zelf mag worden verhuurd en geëxploiteerd, waarna op anterieure overeenkomstniveau op basis van alle vereisten die ook gelden voor een woningcorporatie bij sociale huur en als zodanig ook zijn benoemd in de nota kaders en instrumenten de afspraken verder worden vastgelegd. 3. De huren worden conform het Rijkshuurbeleid en de prestatieafspraken geïndexeerd. Er geldt een verbod op uitponden/liberaliseren gedurende 50 jaar. 4. 65% van de op te leveren sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag. Dat betekent dat deze een maximale huurprijs mogen hebben tot de aftoppingsgrens. 5. Mocht op basis van een maatwerkafspraak de sociale huur door een particuliere belegger in verhuur worden genomen dan geldt de verplichting om een deel van de sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen (uitstroom maatschappelijke opvang en statushouders). De precieze afspraken hieromtrent worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

s ook mee rekenen. Percentage toewijzingen aan huishoudens met huurtoeslag is gelijk gesteld aan meest recente prestatieafsprake n. Verplichting belegger om deel sociale huur ook toe te wijzen aan bijzondere doelgroepen is toegevoegd.

48

6

• De verhuurder van sociale huurwoningen is bij voorkeur een toegelaten instelling. • Voor zover de verhuurder geen toegelaten instelling is worden de huren conform het Rijkshuurbeleid geïndexeerd. • Er geldt een verbod op uitponden/liberaliser en gedurende 25 jaar. • 70% van de op te leveren sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag.

ja

Plannen en initiatieven ten oosten van het Spaarne 40% van de nieuw te bouwen woningen ten oosten van het Spaarne wordt in het middeldure segment gerealiseerd. Dit is gezien de woningbehoefte bij voorkeur een koopwoning. Van deze 40% wordt: • 60% (=24% van het totale programma) hiervan is te bestempelen als betaalbaar en wordt gerealiseerd als middeldure huurwoning met een kale aanvangshuur van maximaal € 1023,-- per maand (prijspeil 2022) gerealiseerd en/of als betaalbare middeldure koopwoning. Een betaalbare middeldure koopwoning valt of in de prijscategorie lage middeldure koop tot maximaal € 296.000 (prijspeil 2022). • de overige 40% (=16% van het totale programma) als hoge middeldure koopwoning met een maximale VON-prijs tussen €296.000 en € 438.000 (prijspeil 2022) of als hoge middeldure huurwoning met een maximale kale huurprijs tussen de € 1023 en € 1389 (prijspeil 2022) gerealiseerd.