11 Bijlage 4 5 Voorzieningen ontwikkelzone Haarlem Zuidwest
Tekst van het document
donderdag 29 september 2022
•
Optimaliseren ondernemersdienstverlening.
Profileren Uitdaging: Haarlem op de kaart als werkstad. Ambitie: een zichtbaar en dynamisch economisch kerngebied in de MRA. Strategie: actief positie pakken op uitdagingen in de regio. Uitvoeringslijnen: • Versterken samenwerking westkant MRA. • Haarlem positioneren als creatieve stad van toegepaste innovatie. Economische agenda 2020-2024 De gemeente geeft de komende jaren uitvoering aan de economische visie, onder meer met de volgende acties: • Inzetten op nieuwe, multifunctionele woon-werkgebieden met hoogwaardige kennisintensieve werklocaties bij OVknooppunten. Prioriteit hebben de locaties Oostpoort en het stationsgebied bij NS-station Haarlem Centrum. Daarnaast wordt ingezet op werkgelegenheid rondom HOV Buitenrust Schalkwijk. • Stimuleren en faciliteren van creatieve en innovatieve clusters waarin bedrijven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheden samenwerken, gericht op toegepaste innovatie. • Versterken van creatieve industrie door de sector meer te verbinden aan maatschappelijke opgaven en economische clusters voor toegepaste innovatie. Detailhandelsvisie Haarlem Winkelstad 2016-2020 De gemeentelijk detailhandelsvisie vormt het beleidskader voor toekomstige ontwikkelingen binnen de sector en de gemeente. De visie bestaat uit zes hoofdlijnen:
•
•
•
•
• •
Prioriteit geven aan hoofdwinkelgebieden. De absolute topprioriteit ligt bij maatregelen gericht op versterking van de binnenstad. Stimuleren van detailhandel en nieuwe concepten die bijdragen aan een aantrekkelijke toekomstbestendige (binnen)stad. Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandel structuur, met ruimte voor kwaliteit en innovatie inspelend op de toekomstige trends. Behoud van een fijnmazige winkelstructuur, waarin iedereen op aanvaarbare afstand dagelijkse boodschappen kan doen. Voorkomen van bovenmatige leegstand. Internet-afhaalpunten situeren in bestaande winkelcentra.
In deelgebied Zuid-West (binnen de Ontwikkelzone) is één wijkwinkelcentrum gevestigd: Westergracht. Voor wijkcentra geldt in algemene zin dat de gemeente streeft naar handhaving van het fijnmazige netwerk van winkels en dat supermarkten zo veel mogelijk in de nabijheid van een winkelcentrum geplaatst worden. Specifiek voor de Westergracht wordt aangegeven dat bestaande uitbreidingsplannen de voorzieningen voor de dagelijkse boodschappen op peil brengen en toekomstbestendig maken. Daarnaast ligt in het deelgebied Zuid-West het winkelcluster Stephensonstraat. Dit wordt aangeduid als ‘kleiner winkelcentrum’. Voor dergelijke winkelcentra geldt dat uitbreiding van het winkelaanbod alleen gewenst is indien het de hoofdwinkelstructuur niet aantast. Actieplan Detailhandel & Horeca 2020-2022 (concept) Vanwege de coronacrisis is besloten om een actieplan op te stellen voor detailhandel en horeca in plaats van een actualisatie van het detailhandelsbeleid. Door de verwachting dat
21
Bijlage 1 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
voornamelijk de hoofdwinkelstructuur wordt getroffen ligt de focus van het actieplan op de gebieden welke hier deel van uitmaken, waaronder het in de ontwikkelzone gelegen wijkcentrum Westergracht. Het actieplan betreft een conceptversie, waardoor de inhoud nog kan wijzigen. Westergracht Vanuit de gemeente is het actiepunt geformuleerd om meer functies aan het gebied toe te voegen (zoals horeca) om zo meer (verschillende) bezoekers te trekken en werkgelegenheid te creëren. Ook is de ambitie uitgesproken om de leegstand in het gebied aan te pakken door gebruik van pop-up initiatieven. Aanvullend is er het actiepunt om de verblijfswaarde van het gebied te vergroten. Om deze actiepunten te bewerkstellen, is er de wens uitgesproken om een ondernemersvereniging, BIZ of een dergelijk samenwerkingsverband te realiseren. Het bestaan en opzetten van een samenwerkingsverband zal de uitvoering van en communicatie over alle actiepunten vereenvoudigen en kracht bijzetten.
donderdag 29 september 2022
22
Bijlage 2 Onderbouwing bedrijfsruimte en kantoren
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
Onderbouwing bedrijfsruimte en kantoren
Ontwikkeling banen (index 2017=100)
Ontwikkeling vestigingen (index 2017=100) 140
128,2 120,0
120
110
108,1
105
107,1
100
Verzorgingsgebied
Als verzorgingsgebied hanteren we de regio Haarlem ZuidWest. Dit betreft de wijken Houtvaartkwartier, Duinwijk, Zijlwegkwartier en Haarlemmerhoutkwartier. In dit gebied zitten enkele formele bedrijventerreinen (Stephensonstraat en Delfstraat) en formele kantoorlocaties (Houtplein, Kamperlaan en Dreef Mr. Lottelaan).
6.6
6.6.1
2017
Economie Haarlem ontwikkelt zich sterk
De economie van Haarlem heeft zich de afgelopen jaren zeer gunstig ontwikkeld. Het aantal vestigingen is tussen 2017 en 2021 toegenomen met 28,2% en het aantal banen groeide met 8,1%. De economie van Haarlem groeide daarmee sneller dan landelijk. Binnen de werkgelegenheid zijn de Zorg, Handel en Zakelijke diensten de grootste sectoren met alle drie meer dan 11.000 banen. Op gepaste afstand volgen onderwijs (6.330 banen), industrie (4.950 banen), overheid (4.860 banen) en overige diensten (4.180 banen)
2018
2019
Nederland
2020
2017
2021
2018
2019
Nederland
Haarlem
2020
2021
Haarlem
Figuur 9: Ontwikkeling vestigingen Haarlem en Nederland
Figuur 10: Ontwikkeling banen Haarlem en Nederland
(Bron: LISA 2021, bewerking BRO)
(Bron: LISA 2021, bewerking BRO)
50%
Trends & ontwikkelingen
De onderbouwing van de behoefte aan bedrijfsruimte start bij een korte analyse van de economie van de gemeente Haarlem. Daarbij gaan we in op de sterke en zwak vertegenwoordigde sectoren in de economie en de werkgelegenheid van Haarlem. Aansluitend kijken we nader naar het onderzoeksgebied.
100
80
40% Informatie en Communicatie
30%
Groei banen 2013-2021
6.5
Onderwijs Zakelijke diensten
20% Bouw
Horeca Overige diensten
10% Industrie
Zorg Handel
0%
Overheid Vervoer en Opslag
-10%
Financiële instellingen
-20%
-30%
Nutsbedrijven
-40%
40
60
80 100 120 Specialisatie t.o.v. Nld (Nld = 100)
140
160
Figuur 11: Specialisatie werkgelegenheid Haarlem 2021 t.o.v. Nederland 2021 en ontwikkeling banen Haarlem 2013-2021 (bron: LISA 2021, bewerking BRO)
donderdag 29 september 2022
24
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
De economie van Haarlem is in vergelijking met de Nederlandse economie sterk in de sectoren ICT, Overheid, Onderwijs, Zakelijke diensten, Zorg, Overige diensten en Horeca. Sectoren die daarbij tussen 2013 en 2021 ook nog eens sterk gegroeid zijn, zijn de ICT, Onderwijs, Zakelijke diensten, Zorg en overige diensten. De overheid heeft de werkgelegenheid zien dalen in deze periode. Minder sterk vertegenwoordigd zijn de vervoer en opslag, industrie, bouw, financiële instellingen en handel. De bouw is wel sterk in opkomst in Haarlem met een behoorlijke groei van de werkgelegenheid tussen 2013-2021. 6.6.2
40
37 30
44 35
48 39
50 41
44 36
40 35
Land- en tuinbouw 50
Financiële instellingen Groothandel Persoonlijke dienstverlening
40
Logistiek Cultuur, sport en recreatie
30
Overig Horeca ICT en media
Bouw
10
Gezondheid Zakelijke diensten 0 4e kw 2019
1e kw 2020
2e kw 2020
3e kw 2020
4e kw 2020
1e kw 2021
2e kw 2021
49 39
51 40
20
Veruit de meeste startende ondernemers zijn actief in de zakelijke diensten. Op behoorlijke afstand gevolgd door de Gezondheidszorg, Bouw, detailhandel en ICT en Media.
0 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022
Gemeente Haarlem
Nederland
Figuur 12: Starters per 10.000 inwoners, Haarlem en Nederland, Bron: KvK Regiodata, handelsregister, juni 2022
donderdag 29 september 2022
3e kw 2021
4e kw 2021
1e kw 2022
Figuur 13: Starters per 10.000 inwoners in Haarlem, naar sector 4 kwartaal 2019 t/m 1e kwartaal 2022, Bron: KvK Regiodata, handelsregister, juni 2022
Starters per 10.000 inwoners 43 38
Energie, water en milieu
Detailhandel
kwartaal tot en met het eerste kwartaal 2022 zijn er gemiddeld elk kwartaal 45 bedrijven per 10.000 inwoners gestart. Dat is fors meer dan gemiddeld in Nederland. In Nederland waren dat gemiddeld 37 bedrijven in dezelfde periode.
48 36
60
20
Veel startende bedrijven in de zakelijke dienstverlening
De economie van Haarlem kent veel dynamiek. Vanaf het 4e
60
Starters per 10.000 inwoners, naar sector
Veel ZZP’ers Haarlem telt in april 2022 1.165 ZZP’ers op 10.000 inwoners. Dit is fors meer dan landelijk waar er 878 ZZP’ers op 10.000 inwoners zijn. Het aantal ZZP’ers per 10.000 inwoners stijgt bovendien gestaag door. In Haarlem is tussen oktober 2019 en april 2022 het aantal ZZP’ers per 10.000 inwoners met 14,7% toegenomen.
Landelijk was dit 16,7%. In vrijwel alle sectoren groeit het aantal ZZP’ers. De meeste ZZP’ers zijn actief in de zakelijke dienstverlening, bouw, gezondheidszorg en cultuur, sport en recreatie. Beroepsbevolking in de lift In 2021 heeft de beroepsbevolking van Haarlem een omvang van 93.000 personen. Een toename van 8,1% ten opzichte van 2015. Net als in heel Nederland is er wel sprake van vergrijzing van de beroepsbevolking.
25
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
ZZP'ers per 10.000 inwoners naar sector
ZZP'ers per 10.000 inwoners 1300
1165 1016
1100
878
Energie, water en milieu
752
1200
okt-19 dec-19 feb-20 apr-20 jun-20 aug-20 okt-20 dec-20 feb-21 apr-21 jun-21 aug-21 okt-21 dec-21 feb-22 apr-22
900
1400
1000
700
Land- en tuinbouw Financiële instellingen
500
Gemeente Haarlem
Nederland
Groothandel Industrie
800
Horeca Logistiek
Figuur 14: ZZP’ers per 10.000 inwoners, 600
Bron: KvK Regiodata, handelsregister, juni 2022
Detailhandel
Beroepsbevolking (x 1000) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Persoonlijke dienstverlening
400
ICT en media Overig
93
86
81
Cultuur, sport en recreatie 200
Gezondheid Bouw
0
Zakelijke diensten
Figuur 16: ZZP’ers per 10.000 inwoners in Haarlem naar sector oktober 2019 t/m april 2022, Bron: KvK Regiodata, handelsregister, juni 2022 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Leeftijd: 15 tot 25 jaar
Leeftijd: 25 tot 45 jaar
Leeftijd: 45 tot 75 jaar
Totaal personen
Figuur 15: Ontwikkeling beroepsbevolking, gemeente Haarlem, Bron: CBS
donderdag 29 september 2022
Conclusie Haarlem kent veel (kleinschalige) bedrijven in zakelijke diensten, de bouw en cultuur, sport en recreatie, ICT & Media waaronder veel ZZP’ers. Bovendien groeit het aantal kleine bedrijven in de gemeente. Daarmee is er in potentie veel markt voor kleinschalige bedrijfsruimten.
Overige trends & ontwikkelingen Bedrijfsruimten • Niet alleen in Haarlem, maar ook landelijk neemt de krapte op de markt voor bedrijfsruimten toe. Door aanhoudende hoge vraag, is het aanbod de laatste jaren sterk afgenomen. • De coronacrisis heeft even voor een terugval in de vraag gezorgd, maar die was van korte duur. Inmiddels is er weer veel vraag naar bedrijfsruimte.
26
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
•
•
•
• •
•
Er is echter gebrek aan geschikt aanbod. Ruimte voor uitbreiding is schaars en grond is duur, tegelijkertijd is er druk van woningbouw op de bedrijventerreinen. Dit leidt tot extra vervangingsvraag. Een belangrijk deel van de vraag is de naar grote logistieke kavels, tegelijkertijd is er veel vraag naar kleinschalig vastgoed. Het aantal kleinschalige bedrijven en ZZP’ers groeit, dit betekent ook een grotere vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten. Kleinschalige bedrijfsruimten laten zich steeds beter mengen met wonen. De oorlog in Oekraïne zet mogelijk een rem op de economische groei. Brandstoffen en bouwmaterialen zijn duurder geworden door toegenomen schaarste en importbeperkingen. Daarnaast is het consumentenvertrouwen sterk gedaald door inflatie en gaan consumenten bezuinigen. Het effect op de economie hangt af van de duur van de oorlog en de sancties. Dit is nu nog erg onzeker. Om de hoge inflatie tegen te gaan heeft de Europese Centrale bank in juni 2022 voor het eerst in lange tijd de rente verhoogd en voor juli een nieuwe verhoging aangekondigd. Leningen en hypotheken worden hierdoor duurder. Dit zet mogelijk een rem op de vraag op de bedrijfsruimtemarkt.
•
•
opname van kantoren, maar wel op de inrichting ervan. Het aantal werkplekken neemt af en maakt plaats voor ontmoetings- en vergaderruimten. Tegelijkertijd is er een groeiende behoefte aan goede thuiswerkplekken. Dit kan zijn een eenvoudige werkkamer, maar ook een kantoor aan huis. Grotere kantoorgebruikers kiezen bij voorkeur voor knooppunten van infrastructuur waarbij ze zowel per auto als HOV goed bereikbaar zijn.
Kantoren • Het hybride werkmodel als optimaal model: als gevolg van de coronamaatregelen zijn veel mensen thuis gaan werken. Nu de coronamaatregelen zijn ingetrokken, blijkt een groot aantal kantoormedewerkers deels vanuit huis te blijven werken. Dit heeft effect op de kantorenmarkt. • Kantoorruimten krijgen een ander doel; Vooralsnog lijkt het meer thuiswerken nog geen effect te hebben op de
donderdag 29 september 2022
27
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
80000
400.000
2 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Dit blijkt ook uit de bedrijventerreinuitgifte. Voorzien was dat er tussen 2017-2030 4,2 ha aan bedrijventerrein zou worden uitgegeven. In de praktijk is er tussen 2017 en 2021 al 5,7 ha Uitgifte t/m 2016 uitgegeven. Van de oorspronkelijke 7 ha harde plan aanbod Cumulatieve werkelijke uitgifte per 1-1-2018 is momenteel nog maximaal 3 ha beschikbaar. Cumulatieve uitgifte raming hoog In de ‘Economische monitor 2021 (p. 24)’ geeft de gemeente aan dat er weliswaar vraag naar de resterende bedrijfskavels Figuur 19: Uitgifte bedrijventerreinen (IBIS) Haarlem, prognose Plabeka 2019 was, maar dat vanwege een selectief uitgiftebeleid ervoor is gekozen deze kavels niet uit te geven. Van 2016 op 2017 is het aantal kantoormeters ook flink teruggebracht, door incourante panden uit de markt te halen. Voor wat betreft de kantoormeters in gebruik was de verSinds 2017 is de vraag naar kantoren in Haarlem weer toewachting in de prognoses van Plabeka dat het aantal kangenomen. toormeters in Haarlem van 2017 tot en met 2040 zou afneIn werkelijkheid is het aantal kantoormeters in gebruik tussen men met 3.400 m² per jaar (laag scenario) tot en met toene2017 en 2021 in Haarlem toegenomen met gemiddeld 8.680 men met 100 m² per jaar (hoog scenario). Dit was gebaseerd m² per jaar.
op een forse afname van het aantal kantoormeters in gebruik Het leegstandspercentage is flink afgenomen en ligt inmidtussen 2008 en 2017. dels onder een frictieleegstand van 4-6%.
donderdag 29 september 2022
350.000 300.000
Kantoormeters in gebruik Prognose hoog
2039
2037
2035
2033
2031
2029
2027
2025
2023
2021
250.000
2040
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
75000 De vraag is (veel) hoger dan de prognoses De basis voor een raming naar de vraag naar bedrijfsruimten 70000 wordt gebaseerd op de raming voor de werkgelegenheid. 65000 Voor het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) zijn in 60000 2019 door Bureau Buiten geactualiseerde ramingen gemaakt 55000 voor de vraag naar bedrijventerreinen en kantoren voor de periode 2017-2040 voor de regio’s binnen de MRA. Ontwikkeling banen Scenario laag Voor Haarlem is daarbij voorzien dat de werkgelegenheid 0-scenario Scenario hoog Lineair (Ontwikkeling banen) maximaal zou groeien met 2.500 banen tot en met 2040. De lage scenario’s gingen zelf uit van krimp met -1.600 tot Figuur 17: Ontwikkeling werkgelegenheid (LISA) Haarlem en prognoses Plabeka 2019 7.500 banen tot en met 2040. Dit was ingegeven door de werkgelegenheidsdaling in Haarlem tussen 2008 en 2016. In hectare werkelijkheid zijn er tussen 2017 en 2021 5.380 banen bijge10 komen. Dit is ruim 2x het hoge groei scenario. De economie 8 van Haarlem ontwikkelt zich dus veel beter dan eerder voor6 4 zien.
2019
Eerdere prognoses getoetst
2017
6.6.3
0-scenario Prognose laag
Figuur 18: Kantoormeters in gebruik (CBS) Haarlem, prognose Plabeka 2019
11,0% 11,0%
12% 10% 8%
7,0%
7,0%
6%
4,0%
4%
3,0%
3,0%
2020
2021
2% 0% 2015
2016
2017
2018
2019
Figuur 20: Percentage leegstand kantoren Haarlem, CBS Leegstandsmonitor
Conclusie De conclusie is dat de ramingen van Plabeka voor zowel de werkgelegenheid, de vraag naar bedrijventerreinen als de vraag naar kantoren (veel) te laag uitvallen voor Haarlem. De economie van Haarlem heeft zich goed hersteld na de periode t/m 2015 en dit vertaalt zich in een hogere vraag naar commercieel vastgoed.
28
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
6.6.4
Prognose vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten
Het verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied beslaat de wijken Haarlemmerhoutkwartier, Zijlwegkwartier, Houtvaartkwartier en Duinwijk. Waarbij het Houtvaartkwartier de wijk is waarin alle ontwikkelingen zullen plaatsvinden. In 2021 zijn er bijna 4.500 vestigingen en 15.470 banen in het verzorgingsgebied. Dit is ongeveer een vijfde van alle vestigingen en banen in Haarlem. In het Houtvaartkwartier zijn in 2021 860 vestigingen met 2.850 banen. Dit is bijna 5% van de totale economie van Haarlem. Zowel het verzorgingsgebied als het Houtvaartkwartier kennen een bijzonder sterke groei tussen 2013-2021. Het aantal vestigingen nam er met respectievelijk 50,9% en 63,5% toe ten opzichte van 53,1% in Haarlem als geheel. Het aantal banen nam in het verzorgingsgebied met 32,6% en in het
Tabel 6: Vestigingen en banen in Haarlem en verzorgingsgebied (Bron: LISA, Haarlem in cijfers) Haarlem
Verzorgingsgebied
Houtvaartkwartier
Vestigingen
18.875
4.478
860
Banen
71.180
15.470
2.850
Aandeel in vestigingen
100,0%
23,7%
4,6%
Aandeel in banen
100,0%
21,7%
4,0%
Ontwikkeling vestigingen 2013/2021
53,1%
50,9%
63,5%
Ontwikkeling banen 2013/2021 8
9,8%
32,6%
35,6%
Houtvaartkwartier met 35,6% toe. Een veel sterkere groei dan in geheel Haarlem (9,8%).
Tabel 7: Raming totale werkgelegenheid, Haarlem, (bronnen: BRO op basis van UWV, arbeidsmarktprognose, CPB, LISA)
Behoefteraming kantoor- en bedrijfsruimten De raming die door Plabeka is gemaakt voor de werkgelegenheid en de bedrijventerrein- en kantorenmarkt is te conservatief. We hebben een nieuwe raming gemaakt voor de werkgelegenheid en die vertaalt naar vraag naar bedrijfsruimten en kantoren. De werkgelegenheidsraming is gebaseerd op de ontwikkeling van het aantal banen tussen 20132021 naar sector, De UWV arbeidsmarktprognoses voor 2023 naar sector voor Groot Amsterdam en de middellange termijnramingen van het CPB voor de economie en de werkgelegenheid. Daarbij is rekening gehouden met de specifieke werkgelegenheidsstructuur van Haarlem en de ontwikkelingen daarbinnen. In de werkgelegenheidsraming groeit de werkgelegenheid tussen 2021 en 2032 met 5,5%. De sterkste groei zit tussen 2021 en 2027 (4,5%), daarna vlakt de groei af. Voor de periode 2027 en 2032 neemt ook de onzekerheid in de ramingen toe. De sterkste groeiers in Haarlem zijn de zakelijke diensten, onderwijsdiensten, ICT, bouw, horeca en handel.
Sector
Raming banen
Index
2021
71.180
100,0
2027
74.360
104,5
2032
75.100
105,5
In de monitor werklocaties van de provincie Noord-Holland wordt de werkgelegenheid verdeeld over het type werklocaties: bedrijventerrein, kantoren en gemengd. Dit is ook per sector aangegeven. Haarlem heeft relatief veel banen op gemengde locaties (72%) en relatief weinig banen op formele werklocaties als bedrijventerreinen (20%) en kantorenlocaties (8%). Door de verdeling over de type werklocaties per sector te confronteren met de verwachte ontwikkeling van de banen per sector ontstaat een beeld van de ontwikkeling van het aantal banen per type werklocaties. Het aantal banen per type werklocatie kan vervolgens worden vermenigvuldigd
Tabel 8: Raming behoefte aan ruimte voor werken, Haarlem (bronnen: BRO op basis van UWV, CPB, LISA, Dashboard werklocaties Noord-Holland en Flevoland: kantoorlocaties: gemengde werkmilieus 2021, Buck/Tymphaan) Banen 2021
Bedrijventerrein
13.830
Banen 2032
14.340
Ontwikkeling Banen 2021-2032 510
gemiddeld m² per baan
Aanvullende ruimtebehoefte
160
8,9 ha
Kantoorlocaties
5.390
5.610
220
25
5.470 m²
Gemengde locaties
51.950
55.160
3.200
208
64.050 m²
Totaal
71.170
75.110
3.930
150.390 m²
In het gemengd gebied is het ruimtegebruik per baan heel gevarieerd en daarom over de hele linie moeilijk in te schatten. Ongeveer 30% van de banen is gevestigd in woningen met een laag ruimtebeslag per baan, ook in verzorgings- en verpleegtehuizen is het ruimtebeslag laag. In andere bedrijven is het weer aanmerkelijk hoger.
donderdag 29 september 2022
29
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
met het aantal m² ruimte dat er per baan nodig is. Hieruit volgt de benodigde groei aan commerciële ruimtes. Daarbij is het van belang te melden dat niet is gerekend met een ontwikkeling in de locatietypevoorkeur of het ruimtebeslag per werknemer. Beide zijn constant verondersteld. Op basis van de werkgelegenheidsraming wordt tot en met 2032 een uitbreidingsvraag verwacht van 8,9 ha bedrijventerrein, 5.470 m² aan kantoren op formele kantoorlocaties en 64.050 m² op informele locaties.
en onderhoudsbedrijven en verhuurdiensten. In de detailhandel en horeca zit het merendeel van de bedrijven in centrumgebieden, maar een deel zit ook op bedrijfslocaties waar het bijvoorbeeld gaat om internetwinkels en catering. Op basis van de verdeling is ingeschat dat er ca. 17.000 m² aan uitbreidingsruimte voor kantoor(-achtigen) nodig is en ca. 4.500 m² aan uitbreidingsruimte voor bedrijfsruimten. Verdeling ruimtebehoefte naar type pand Niet alle banen zijn te vinden op een formele werklocatie. Met de opkomst van de ZZP’er wordt de locatie waarop wordt gewerkt ook steeds diffuser. Veel ZZP’ers werken
Ruimtebehoefte in het verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is momenteel goed voor 20% van de economie van Haarlem. Dit betekent dat er een uitbreidingsbehoefte is van 30.000 m² (20% van 150.000 m²) aan commerciële ruimten in dit gebied.
Woonfunctie 30,2%
Overig 0,7%
deels aan huis, maar ook voor een deel op kantoor of werkplaats van een opdrachtgever. Maar een deel werkt ook in een formeel eigen kantoor of in een flexibele concepten als Spaces, Seats2Meat, Igluu, Regus, etc. Om wat gevoel te krijgen bij het type werkplek is voor het stadsdeel Haarlem Zuid-West het LISA 2019 bestand gecombineerd met het BAG bestand waarin het type pand is opgenomen. Overigens is dit niet helemaal sluitend, want veel panden hebben een dubbele functie. Bijvoorbeeld beneden winkels en boven wonen. Of een industriefunctie en een kantoorfunctie of een zorgfunctie en een bijeenkomstfunctie.
Bijeenkomstfunctie 20,9%
Gezondheidszorgfunctie 2,1%
Gezien de productiestructuur van het verzorgingsgebied zal er met name veel vraag zijn naar kleinschalige bedrijfsruimten voor de ICT, specialistische zakelijke diensten, zorg gerelateerde diensten, diensten op het gebied van cultuur, sport en recreatie en diensten op het gebied van scholing en educatie. In tabel 14 op pagina 34 is een verdeling gemaakt van de benodigde uitbreidingsruimte naar sector naar soort werklocatie. In de praktijk is er namelijk voor diverse sectoren geen harde scheiding. Zo maakt de ICT sector bijvoorbeeld hoofdzakelijk gebruik van kantoorpanden waar het gaat om softwareontwikkeling en verkoop, maar deels ook van bedrijfspanden wanneer er bijvoorbeeld veel serverruimte nodig is of er ook sprake is van opslag en reparatie van hardware. Ook de zakelijke dienstverlening zit niet allemaal in een kantoorpand. Dit geldt uiteraard wel voor de adviesdiensten, maar weer veel minder voor facilitaire diensten als schoonmaak-
donderdag 29 september 2022
Industriefunctie 6,0% Winkelfunctie 5,5% Sportfunctie 0,9%
Onderwijsfunctie Logiesfunctie 7,2% 0,4%
Kantoorfunctie 26,2%
Figuur 21: Verdeling banen naar type pand in Haarlem Zuidwest (2019)
30
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
Tabel 9: Aanbod kantoor- en bedrijfsruimte Haarlem, peildatum
daarmee erg hoog op 158 m² per baan. Dit is de woning en de werkruimte samen.
28 juni 2022 Haarlem
Verzorgingsgebied
Houtvaartkwartier
Kantoorpanden/-units
87
26
1
Kantoor oppervlak (m²)
47.600
11.950
3.430
30
1
.
11.840
100
.
117
27
1
59.440
12.050
3.430
Bedrijfspanden Bedrijfsoppervlak (m²) Totaal panden Totaal oppervlak (m²)
In totaal zijn er in Haarlem Zuid-West 53 verschillende combinaties in panden waarin ook gewerkt wordt. Om die reden is gekeken naar de hoofdfunctie van het pand. Uit de analyse blijkt dat over heel Haarlem ongeveer een vijfde van de banen te vinden is in een pand met de belangrijkste functie ‘kantoor’. Daarnaast 18% van de banen in een pand met als hoofdbestemming ‘industrie’. Circa 22% van alle banen is te vinden bij vestigingen die zijn ingeschreven in een pand met alleen een woonfunctie. Dit zijn dus hoofdzakelijk bedrijven aan huis. Maar ook banen in de zorg zijn voor een deel te vinden in een pand met een woonfunctie. Denk daarbij aan verzorgings- en verpleeghuizen.
Aanbod van commercieel vastgoed Per juni 2022 zijn er in heel Haarlem 117 kantoor- en bedrijfspanden te huur. Hiervan zijn 30 bedrijfspanden met in totaal 11.800 m² aan bedrijfsoppervlak en 87 kantoorpanden met 47.600 m² aan kantoorruimte. Binnen dit aanbod zijn er 3 kantoorprojecten met in totaal 9.800 m² die nieuw of na renovatie opnieuw op de kantorenmarkt komen.
Aanbod is beperkt Met een oppervlak van 11.800 m² bvo op een totaal uitgegeven oppervlak bedrijventerreinen van 143 ha is er niet of nauwelijks aanbod de bedrijfsruimtemarkt. Het aanbod is minder dan 1% ten opzichte van het totale in gebruik zijnde bedrijfsvloeroppervlak.
In het verzorgingsgebied is het aanbod veel geringer. In totaal zijn er 27 panden te huur met in totaal 12.045 m² vloeroppervlak. Er is slechts één bedrijfsruimte met een oppervlak van 100 m² en 26 kantoorpanden met in totaal 11.050 m² aan kantoorruimte.
Het aanbod op de kantorenmarkt is wat hoger. Het actuele aanbod is ongeveer 7% van het totale areaal aan kantoormeters. Aanbod is overigens wat anders dan leegstand, want in veel gevallen wordt commercieel vastgoed al aangeboden terwijl er nog een huurder of gebruiker aanwezig is, maar waarbij de huurperiode afloopt en niet wordt verlengd. Haarlem kent een behoorlijk sterke opname van de kantoormeters. Ongeveer 54% van het aanbod is minder dan 1 jaar
Overig Noord-Holland
34%
44%
Hilversum
23%
45%
Haarlemmermeer
21%
51%
Haarlem
Veel ZZP’er werken wel vanuit huis. Ongeveer 80% van de ZZP’ers heeft de vestiging op het thuisadres ingeschreven. Maar zoals gezegd wordt er door ZZP’ers ook veel bij de opdrachtgever gewerkt en ook in flexibele kantoorconcepten. Doordat het wonen integraal deel uitmaakt van de bedrijfsvestiging is het voor de ondernemers die thuis werken heel lastig te bepalen welk deel van de woning wordt gebruikt voor werken. Het gemiddelde ruimtebeslag bij ZZP’ers ligt
In het Houtvaartkwartier wordt momenteel maar een pand aangeboden. Het betreft een kantoorpand aan de Leidsevaart waarin 3.430 m² aan kantoorruimte wordt aangeboden.
22% 32% 28%
54%
Amsterdam
36%
23%
Amstelveen
60%
30%
Alkmaar 10%
17%
51% 39%
0%
10%
20% < 1 jaar
19% 47%
30%
40%
50%
1 tot 3 jaar
60%
14% 70%
80%
90%
100%
>= 3 jaar (structureel)
Figuur 22: Duur van het aanbod per fase van beschikbaarheid, bron: NVM Kantorenmarkt 2022
donderdag 29 september 2022
31
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
beschikbaar, 36% 1 tot 3 jaar en ‘slechts’10% staat langer dan 3 jaar leeg. Haarlem is daarmee binnen Noord-Holland de gemeente waarin kantoorruimte het snelst weer wordt opgenomen door de markt. Conclusie behoefte aan commercieel vastgoed kantoren en bedrijven Op basis van de werkgelegenheidsprognose wordt verwacht dat er in het verzorgingsgebied Haarlem Zuidwest ongeveer 30.000 m² extra ruimte voor werken nodig zal zijn. Hiervan is ongeveer 17.000 m² kantoor en kantoorachtige activiteiten en 4.500 m² aan bedrijfsachtige ruimten nodig zijn. In totaal gaat het om 21.500 m². Ingeschat wordt dat ongeveer 25%
van deze ruimte ingevuld wordt in de woningen van ondernemers. Dit betekent dat 75% van dit oppervlak wordt ingevuld in formele kantoor- en bedrijfspanden. Er is daarmee een uitbreidingsvraag van ca. 16.000 m² voor commercieel vastgoed. Waarvan 12.600 m² voor kantoren en 3.400 m² aan bedrijfsruimten.
Tabel 11: Locatietypevoorkeur Haarlem per sector,
Tabel 10: Ontwikkeling banen en groeivoeten in Haarlem 2021 - 2032
Bron: Dashboard werklocaties Noord-Holland en Flevoland:
Bronnen: BRO op basis van UWV Arbeidmarktprognose, CPB Meerjarenraming, Historische ontwikkeling LISA. Banen Sector Landbouw en Visserij Industrie Nutsbedrijven
kantoorlocaties: gemengde werkmilieus 2021, Buck/Tymphaan
Groeivoeten
gemengd
bedrijventerrein
kantoor
Landbouw en visserij
100,0%
0,0%
0,0%
2021
2027
2032
2021-2027
2027-2032
40
40
40
-0,6%
-0,3%
Industrie en nuts
34,7%
62,7%
2,6%
4.950
4.910
4.900
-0,1%
0,0%
Nutsbedrijven
34,7%
62,7%
2,6%
73,8%
26,1%
0,1%
685
680
680
-0,1%
0,0%
Bouw
Bouw
2.865
3.020
3.055
0,9%
0,2%
Groothandel
37,9%
61,1%
1,0%
Handel
11.915
12.345
12.475
0,6%
0,2%
Detailhandel
83,5%
15,5%
1,0%
Vervoer en Opslag
2.260
2.140
2.120
-0,9%
-0,2%
Vervoer en opslag
34,9%
62,8%
2,3%
Horeca
3.590
3.730
3.775
0,7%
0,2%
Horeca
95,2%
4,5%
0,3%
ICT
3.610
3.805
3.865
0,9%
0,3%
ICT
60,3%
34,1%
5,6%
Financiële instellingen
1.390
1.420
1.420
0,4%
0,0%
Financiële diensten
45,7%
14,5%
39,8%
Zakelijke diensten
11.810
12.935
13.225
1,5%
0,4%
Zakelijk dv
71,4%
19,3%
9,3%
Overheid
4.855
4.890
4.890
0,1%
0,0%
Openbaar bestuur
44,7%
0,2%
55,1%
Onderwijs
6.330
6.865
6.940
1,4%
0,2%
Onderwijs
95,7%
1,4%
2,9%
Zorg
12.695
13.430
13.575
0,9%
0,2%
Zorg
92,1%
5,2%
2,7%
Overige diensten
4.175
4.150
4.150
-0,1%
0,0%
Overig
95,0%
4,9%
0,1%
Totaal
71.180
74.360
75.100
0,7%
0,2%
donderdag 29 september 2022
32
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
Tabel 13: Aanvullende ruimtebehoefte per sector gemeente Haarlem 2022 – 2032, in m².
Tabel 12: gemiddelde ruimtebeslag per werknemer m² Gemengd *)
Bedrijventerrein
Landbouw en visserij
20
160
25
Industrie
20
160
25
Nutsbedrijven
20
160
25
Bouw
20
160
25
Groothandel
20
160
25
Detailhandel
20
160
25
Vervoer en opslag
20
160
25
Horeca
20
160
25
ICT
20
160
25
Financiële diensten
20
160
25
Zakelijk dv
20
160
25
Openbaar bestuur
20
160
25
Onderwijs
20
160
25
Zorg
20
160
25
Overig
20
160
25
Sector
Kantoorlocatie
Sector
gemengd
bedrijventerrein
kantoorlocatie
Totaal
Landbouw en visserij
- 40
-
-
- 40
Industrie
- 350
- 5.080
- 30
- 5.460
Nutsbedrijven
- 40
- 650
-
- 700
Bouw
2.740
7.750
10
10.490
Groothandel
1.140
14.680
40
15.850
Detailhandel
6.830
10.120
100
17.050
Vervoer en opslag
- 980
- 14.040
- 80
- 15.100
Horeca
3.480
1.320
10
4.810
ICT
3.070
13.910
360
17.340
Financiële diensten
290
740
320
1.350
Zakelijk diensten
20.220
43.680
3.280
67.180
Openbaar bestuur
290
10
440
740
Onderwijs
11.670
1.340
440
13.450
Zorg
16.230
7.290
600
24.120
Overig
- 500
- 200
-
- 700
Totaal
64.050
80.870
5.470
150.390
*) precieze ruimtebeslag per baan is moeilijk in te schatten. Veel bedrijven in gemengd gebied aan huis. Het oppervlak van de woning telt dan mee. In de zorg grote verscheidenheid tussen praktijkruimten van fysio, huisarts en tandarts met veel m² per baan en verzorgingshuizen met weinig m² per baan.
donderdag 29 september 2022
33
Bijlage 2 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
Tabel 14: Verdeling uitbreidingsvraag modelraming per sector over type huisvesting in het verzorgingsgebied Type huisvesting
Aantal m²
Aandeel
Kantoor/Kantoorachtig
17.260
57,4%
Zakelijke diensten: adviesdiensten (80%)
10.750
35,7%
270
0,9%
Financiële diensten (100%) ICT (80%)
2.770
9,2%
Overige diensten (50%)
-50
-0,2%
Overheid (75%)
110
0,4%
Onderwijs (40%)
1.080
3,6%
Detailhandel: internet (40%)
1.360
4,5%
960
3,2%
Bedrijfsruimten
4.580
15,2%
Industrie en nuts (100%)
-1.230
-4,1%
Bouw (100%)
2.100
7,0%
Groothandel (100%)
3.170
10,5%
Transport en logistiek (100%)
-3.020
-10,0%
Zakelijke diensten: facilitair (20%)
2.690
8,9%
-50
-0,2%
Zorg (20%)
Overige diensten (50%) Overheid (25%)
40
0,1%
ICT (20%)
690
2,3%
Horeca: catering (20%)
190
0,6%
Detailhandel/horeca
2.820
9,4%
Detailhandel fysiek (60%)
2.050
6,8%
770
2,6%
Maatschappelijk
5.430
18,0%
Onderwijs (60%)
1.610
5,4%
Zorg (0,8%)
3.860
12,8%
-50
-0,2%
30.090
100,0%
Horeca (80%)
Overige diensten (50%) Totaal
donderdag 29 september 2022
34
Bijlage 3 Onderbouwing detailhandel
Bijlage 3 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
7
Onderbouwing detailhandel
Verzorgingsgebied Zoals aangegeven in de Ontwikkelvisie Zuid-West (2019) wordt voor de detailhandel in de ontwikkelzone een wijkverzorgende functie beoogd. Daarom wordt de wijk Houtvaartkwartier (tevens grotendeels het plangebied) afgebakend als het primaire verzorgingsgebied. Het stadsdeel Zuid-West9 vormt ruimtelijk gezien het secundair verzorgingsgebied.
Beleidskaders Economische visie Haarlem (2020) De economische visie (en bijhorende agenda 2020-2024) geeft richting aan het economisch beleid voor de lange termijn en is leidend voor de versterking van het ondernemingsen vestigingsklimaat. De centrale visie voor de gemeente Haarlem is een creatieve stad van toegepaste innovatie. Het doel van de visie is het behouden, stimuleren en aantrekken van werkgelegenheid.
Trends en ontwikkelingen De effecten van de coronacrisis domineren in hoge mate de trends en ontwikkelingen in de detailhandel. Door de terugloop in bezoekers werd er een toename in het aantal faillissementen verwacht. Door hulp van de overheid in de vorm van de corona noodsteun was het aantal faillissementen in 2021 historisch laag10. Echter is deze steun inmiddels komen te
9 10
vervallen en moeten uitgestelde betalingen (zoals belastingen) nu alsnog worden voldaan. De gevolgen hiervan zullen op de (middel)lange termijn mogelijk effect hebben op winkelgebieden, doordat winkels alsnog de deuren moeten sluiten. Ook de manier waarop de consument naar binnensteden en winkelgebieden kijkt verandert steeds meer van place to buy naar placet to be. Dit heeft op termijn effect op de winkelgebieden. Lokale supermarkten blijven het goed doen Supermarkten en versspeciaalzaken lieten de afgelopen jaren (forse) omzetstijgingen zien als gevolg van de corona lockdowns. Met name supermarkten hebben een sterke groei gekend. Een record werd bereikt in 2020 met een omzet van 44,7 mld. euro. Dit record werd geëvenaard in 2021 met een omzet van 44,6 mld. euro. Hiermee lijkt de trend van stijgen van de omzet ten einde te komen en lijkt er een tijd van stabilisatie te komen. Hieruit blijkt dat de detailhandel uit langjarige trends redelijk crisisbestendig is, aangezien de omzet in supermarkten (wat veruit het grootste deel van de omzet in levensmiddelen bepaalt) al jaren gestaag toeneemt en ook op niveau blijft. Het gaat met name goed met supermarkten in buurt- en wijkwinkelcentra.
In binnensteden, high-trafficlocaties en campussen van universiteiten en hogescholen is juist een daling van de supermarktomzet zichtbaar tijdens de eerste maanden van de corona uitbraak in Nederland. De consument gaf de voorkeur aan lokaal winkelen bij (kleinere) centra dichtbij huis (veilig, minder druk, etc.). Nu de coronarestricties zijn opgegeven komt de consument weer in de binnensteden en
op de campussen. De verwachting is dat deze supermarkten weer op het niveau zitten van pre-corona. De behoefte aan fysieke winkels zal naar verwachting blijven bestaan. Dit geldt echter alleen voor de winkels en winkelconcepten die toegevoegde waarde beiden (service, kwaliteit, beleving) en/of winkels die kunnen profiteren van het internet (multichannel). Kansen voor dorps- en wijkcentra Dorpscentra en wijkcentra, zoals het Plaza West, hebben veel perspectief als lokale aankooplocatie voor dagelijkse boodschappen en in het verlengde daarvan frequent benodigde niet-dagelijkse producten zoals bloemen en huishoudelijke artikelen. Inwoners hebben blijvend behoefte aan frequent benodigde aankopen nabij de eigen woning in het kader van de eerste levensbehoefte. Dergelijk aanbod is dan ook essentieel voor de leefbaarheid in buurten en wijken. Landelijke trends duiden op het feit dat deze centra transformeren naar meer integrale centrumgebieden. Er zijn echter verschillende typen centra mogelijk op lokaal niveau. Het profiel wordt veelal bepaald door de aanwezigheid van het supermarktaanbod en het draagvlak (inwoners in het verzorgingsgebied). Flitsbezorging Tijdens de corona-crisis zat de consument gedwongen thuis en kon hierdoor niet recreëren en spenderen buitenhuis. Hierdoor groeide het aantal euro’s dat de consument kon spenderen aan andere goederen. Vanuit deze trend ontstond
Stadsdeel bestaande uit de wijken: Duinwijk, Haarlemmerhoutkwartier, Houtvaartkwartier en Zijlwegkwartier. CBS (2020), Historisch laag aantal faillissementen in 2021
donderdag 29 september 2022
36
Bijlage 3 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
bij de consument de behoefte naar luxe en gemak. Flitsbezorging deed zijn intrede op de markt en kon snel groeien, omdat de dienst voorzag in de behoefte van de consument. Flitsbezorging heeft een effect op de omzet van de detailhandel. Op basis van de geschatte gemiddelde besteding en het aantal bestellingen per maand is er geschat dat flitsbezorging een omzet had van ca. 500 mln. euro in 202111. Hoe de dienst zich zal ontwikkelen is moeilijk te voorspelen. Wel kan er gezegd worden dat flitsbezorging nadrukkelijk in de behoefte voorziet en daarmee geen rage is. Veranderend consumentengedrag: meer online Waar een deel van de fysieke winkels hard getroffen wordt door corona, zijn de online verkopen flink toegenomen sinds corona. Zo werd in juni 2020 online ruim 45% meer omgezet dan in juni 2019 waargenomen. Na de corona crisis zwakt de online omzet af, Er is zelfs sprake van een daling. In april 2022 daalde de online omzet van de pure players met 19,1% t.o.v. het jaar ervoor. De omzet van de multichannels daalde met 22,9%. Naar omstandigheden is dit een logische trend. Mede door het opheffen van de restricties gaan consumenten er eerder op uit. Daarnaast speelt ook de verhoogde inflatie en daarmee het zeer lage consumenten vertrouwen een rol. Hiermee is bereidheid van consumenten om geld uit te geven erg laag. Echter is de online omzet nog steeds hoger dan pre-corona.
De online omzet ligt ca. 150% hoger in het 4e kwartaal van 202 dan in het 4e kwartaal van 2019 De verwachting is dat een deel van deze switch naar online winkelen permanent is. Uit koopstromenonderzoeken in Nederland blijkt immers dat de online kooporiëntatie in (bijna) alle branches al jaren op rij gestaag toeneemt. Ook oudere
11 12
generaties hebben online inmiddels gevonden. Dit kan tot gevolg hebben dat winkelketens in de toekomst minder fysieke winkels openen en in plaats daarvan de nadruk verleggen naar hun online aanwezigheid.
Huidig aanbod Winkelstructuur De detailhandelsstructuur in Haarlem is hiërarchisch opgebouwd. De binnenstad is het grootste en belangrijkste winkelgebied. Haarlem heeft verder twee stadsdeelcentra: Schalkwijk (Haarlem-Zuidoost) en de Generaal Cronjéstraat (Haarlem-Noord). Daarnaast zijn er vijf wijkcentra, waarvan twee in stadsdeel Zuid-West: Westergracht (Plaza West) en Zijlweg. De wijkcentra zijn primair gericht op de dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. Verder zijn in stadsdeel Zuid-West vijf kleine winkellocaties in de vorm van kleine (buurt)centra en solitaire supermarkten. Op basis van Locatus12 beschikt stadsdeel Zuid-West over vier wijkcentra: Plaza West, Wagenweg, Houtplein en de Zijlweg. Overige centra zijn Stephensonstraat (buurtcentrum) en de Spoorwegstraat (supermarktcentrum). Daarnaast is er sprake van verspreide bewinkeling en solitair gelegen supermarkten. De bestaande winkelstructuur in de wijk Houtvaartkwartier bestaat uit wijkcentrum Plaza West en buurtcentrum Stephensonstraat. Daarnaast is er sprake van enige verspreide bewinkeling.
Aanbod In tabel 15 is het detailhandelsaanbod in stadsdeel ZuidWest en de wijk Houtvaartkwartier weergegeven. Het winkelaanbod in het stadsdeel bestaat uit 80 winkels met een gezamenlijke omvang van ruim 25.000 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). Circa 55% van het aanbod betreft niet-dagelijkse winkels, zowel in aantal als in omvang. Het winkelaanbod in de wijk Houtvaartkwartier bedraagt 24 winkels, met een omvang van ruim 13.000 m² wvo. De verhouding dagelijks/niet-dagelijks is ongeveer gelijk. Toch vallen er een aantal zaken op die hieronder uiteen zijn gezet.
Tabel 15 Winkelaanbod in Haarlem en het verzorgingsgebied (bron: Locatus) Gebied
Winkelaanbod
Wvo m²
Houtvaartkwartier
24
13.441 m²
Zuid-West
80
25.316 m²
Haarlem
961
224.089 m²
Dagelijks aanbod De wijk beschikt met Albert Heijn, Vomar en Aldi over een redelijk sterk complementair supermarktaanbod. Albert Heijn (ca. 2.050 m² wvo) en Vomar (ca. 2.500 m² wvo) zijn grote supermarkten met een moderne omvang. Discounter Aldi (ca. 980 m² wvo) is uitgebreid (voormalige omvang 700 m² wvo) en heeft hiermee een moderne omvang gekregen. Verder zijn er zes (vers)speciaalzaken (twee slijters, bakker, slager, visboer en tabak/lectuur) en twee drogisterijen. Het dagelijks aanbod in de wijk is daarmee redelijk sterk. Een enkel aandachtspunt is de diversiteit van het (vers)speciaalaanbod. In de overige wijken van het stadsdeel is het dagelijks aanbod beperkter. Met uitzondering van Albert Heijn aan de
Kantar (10-1-2022), Markt van flitsbezorging groeit onstuimig in Nederland Locatus (2022), datum van raadplegen 14-6-2022
donderdag 29 september 2022
37
Bijlage 3 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
Spoorwegstraat (1.770 m² wvo), is er geen supermarkt met een moderne omvang. Het aanbod betreft met name kleinere discount formules (DekaMarkt, Vomar) en diverse versspeciaalzaken. Winkelcentra in stadsdeel Zuid-West Stadsdeel Zuid-West telt twee winkelgebieden. Het programma beoogt om detailhandel ruimte toe te voegen in het winkelgebied Stephensonstraat. Er zal nader worden gekeken naar beide winkelcentra. Plaza West In het winkelgebied Plaza West bevindt zich een Albert Heijn van ca. 2.000 m² wvo. Daarnaast is er een Aldi aanwezig van ca. 980 m² wvo. Verder kent het winkelcentrum een slijterij. Daarmee is het dagelijks vers & speciaal aanbod in het winkelcentrum zeer beperkt. Het toevoegen van vers(speciaal) zaken is daarmee wenselijk. In het winkelgebied zit verder nog een Action, wat een trekker is voor het gebied. Ook is er een dierenwinkel, drogist en een slijterij aanwezig. één pand van ca. 1.000 m² wvo staat voor langdurige tijd leeg. Het winkelgebied kent ook een fitness en een binnenspeeltuin. Dit soort voorzieningen kunnen het combinatiebezoek stimuleren in het winkelgebied Het winkelcentrum is goed voor ca. 21 mln. euro per jaar aan dagelijkse omzet. Daarmee kent het winkelgebied een marktaandeel in Haarlem van 4,7%13. 93% van de bestedingen in winkelgebied Plaza West komt uit de gemeente zelf. 7% komt uit andere gemeenten, met name gemeente Bloemendaal (4%).
Consumenten zijn zeer tevreden over de autobereikbaarheid van het winkelgebied. Dit is ook het grootste motief om het winkelgebied te bezoeken. Voor 96% van de Figuur 23: Spreiding winkelaanbod Houtvaartkwartier en stadsdeel Zuid-West (bron: Locatus, peildatum 14-6-2022, bewerking: BRO) 13
KSO Randstad (2021), Plaza West
donderdag 29 september 2022
38
Bijlage 3 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
respondenten/bezoekers zijn de supermarkten de belangrijkste reden om dit winkelgebied te bezoeken. Stephensonstraat In het winkelgebied Stephensonstraat is een supermarkt (Vomar) aanwezig van ca. 2.500 m² wvo. Ook is er in het winkelgebied een slijterij en een visboer aanwezig. Hiermee is het dagelijks aanbod in winkelgebied Stephensonstraat meer gevarieerd dan in Plaza West, echter nog wel beperkt. Het toevoegen van specialistisch en vers dagelijks aanbod zou daarmee een goede toevoeging zijn. Verder is er relatief veel doelgericht aanbod aanwezig, namelijk een tegelwinkel van ca. 1.300 m² wvo en een badkamerzaak van ca. 100 m² wvo. Het winkelgebied is goed voor ca. 20 mln. euro per jaar aan dagelijkse omzet. Daarmee kent het winkelgebied een marktaandeel van 4,5%. De omzet in het winkelgebied stijgt de afgelopen jaren, sinds 2016 met 37%. 76% van de bestedingen in winkelgebied Stephensonstraat komt uit de gemeente zelf. 24% komt uit andere gemeenten, met name uit de gemeente Bloemendaal (15%), gemeente Heemstede (7%) en gemeente Velsen (2%). Consumenten zijn zeer tevreden over het winkelgebied op het gebied van bereikbaarheid met de auto en de fiets. Dit is ook het belangrijkste motief om het winkelgebied te bezoeken. 74% van de consumenten van het winkelgebied de Stephensonstraat heeft het motief dichtst bij huis om het winkelgebied te bezoeken.
De supermarkt in het winkelgebied wordt door alle consumenten gebruikt. 11% van de consumenten komt voor de versspeciaalzaken, ondanks dat het aanbod beperkt is.14 Uit de KSO factsheet voor de Stephensonstraat blijkt verder dat het huidige horeca aanbod zeer slecht wordt gewaardeerd. Er liggen dus kansen dit te versterken.
14 15
Plancapaciteit Voor zover bekend bij BRO is in de huidige situatie in winkelcentrum Plaza West de mogelijkheid om het dagelijks aanbod in het stadsdeel beperkt uit te breiden. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is hier nog circa 1.000 m² wvo beschikbaar voor detailhandel (geen supermarkt). Deze ruimte kan worden opgevuld in het leegstaande pand van 1.000 m².
•
•
Behoefte detailhandel Dagelijks aanbod Om een indicatie te geven van de kwantitatieve behoefte aan detailhandel in het verzorgingsgebied zijn indicatieve berekeningen gemaakt van de marktmogelijkheden, zowel in de huidige als de toekomstige situatie. De berekeningen geven een beeld van het economisch functioneren en eventuele uitbreidingsruimte. Koopstromen Op basis van het meest recente koopstromenonderzoek15 volgt voor de gemeente Haarlem in de dagelijkse sector een gecorrigeerde koopkrachtbinding van 93% en een koopkrachttoevloeiing van 12%. Op buurt- en wijkniveau in Haarlem zijn geen gegevens beschikbaar. Om op dit niveau het functioneren van de detailhandel te kunnen benaderen, is daarom een zorgvuldige inschatting gemaakt op basis van kennis en ervaring van koopstromen en het functioneren van wijk- en buurtcentra. Daarbij zijn onder andere de volgende factoren meegewogen: • De wijk Houtvaartkwartier kent een sterk aanbod in dagelijkse artikelen. Er zijn onder andere een tweetal supermarkten gevestigd van moderne omvang (Albert Heijn en Vomar) en daarnaast een hard-discountformule
•
•
(Aldi). Het aanbod in de wijk kent daarmee, naar verwachting, niet alleen een functie voor de wijk, maar voor het hele stadsdeel. Om deze reden wordt in de berekening uitgegaan van het hele stadsdeel. Mede door het aanbod in de wijk Houtvaartkwartier kent stadsdeel Zuid-West een sterk aanbod. Hierdoor is de verwachting dat de oriëntatie voor de dagelijkse benodigdheden vooral op het eigen stadsdeel ligt. In de overige stadsdelen van Haarlem is in eerste instantie voldoende dagelijks aanbod aanwezig van moderne omvang. Echter zijn in de aangrenzende kern Aerdenhout bijvoorbeeld geen dagelijkse voorzieningen aanwezig. Daarnaast kan door de werkgelegenheid in het stadsdeel verwacht worden dat mensen die niet woonachtig zijn in het gebied, er wel (kleine) dagelijkse boodschappen doen. Hierdoor is sprake van enige toevloeiing. Ook wordt meegenomen dat in het stadsdeel een harddiscountformule (Aldi) is gevestigd. Ten aanzien van dergelijke formules is de reisbereidheid groter. Recent is de Aldi uitgebreid met ca. 300 m² wvo. Hierdoor heeft de Aldi een afmeting gekregen van een moderne supermarkt van ca. 1.000 m² wvo. Door de beoogde ontwikkeling van de ontwikkelzone in stadsdeel Zuid-West mag naar redelijkheid verwacht worden dat de aanwezige voorzieningen meegroeien en daarmee aantrekkelijker worden.
Verwacht wordt dat naar de toekomst toe ook de oriëntatie op het eigen stadsdeel groter wordt.
Mede op basis van het bovenstaande acht BRO een bindingspercentage van 70 à 75% en een toevloeiingspercentage van 10% op stadsdeelniveau in de huidige situatie
KSO Randstad (2021), Stephensonstraat I&O Research (2018), Randstad Koopstromenonderzoek 2021
donderdag 29 september 2022
39
Bijlage 3 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
realistisch. Richting 2032 wordt een lichte stijging van de bindingspercentage naar 75% als realistisch gezien Distributieplanologisch onderzoek Op basis van voorgenoemde uitganspunten en het huidige dagelijks aanbod zijn distributieplanologische berekeningen gemaakt voor de huidige en toekomstige situatie in het stadsdeel Zuid-West. De indicatieve berekeningen geven een beeld van het economisch functioneren en eventuele uitbreidingsruimte van dagelijkse winkels. In tabel 16 zijn deze berekeningen uitgewerkt. Economisch functioneren en marktruimte • In de huidige situatie functioneert het dagelijks winkelaanbod in het stadsdeel indicatief zo rond het landelijk vijfjaarsgemiddelde. Dagelijkse winkels zijn daarmee in staat om gezond te kunnen functioneren, maar er is in
beginsel geen ruimte voor uitbreiding. Door de groei van het inwonertal stijgt de behoefte aan dagelijks aanbod en ontstaat een indicatieve uitbreidingsruimte in het stadsdeel van 1.300 m² wvo. Toevoeging van enkele (vers)speciaalzaken om meer diversiteit te creëren is wenselijk. Naar verwachting is het dagelijks aanbod dan nog altijd in staat om boven het landelijk vijfjaarsgemiddelde te kunnen functioneren. Belangrijk om te vermelden is dat het economisch functioneren het resultaat is van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen die op voorhand nooit exact voorspeld kunnen worden. De bevolkingsontwikkeling kan anders gaan, bestedingen kunnen stijgen of juist dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de
Tabel 16: Indicatief economisch functioneren dagelijkse sector stadsdeel Zuid-West Huidig stadsdeel Zuid-West (2022)
Huidig stadsdeel Zuid-West (2032)
Inwoners
35.262
39.927
Netto omzet per hoofd (€)
2.706
2.706
Bestedingspotentieel (€ mln.)
95,8
109,0
Koopkrachtbinding
70% à 75%
75%
Totaal gebonden bestedingen (€ mln.)
67,1 à 71,8
81,7
10%
10%
7,5 à 8,0
9,1
74,5 à 79,8
90,8
10.723
10.723
6.950 à 7.450
8.475
7.577
7.577
Verschil omzet met vergelijkbaar gemiddelde
-8% à -2%
12%
Uitbreidingsruimte (m² wvo)
-900 à -200
1.300
Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing (€ mln.) Totale besteding (€ mln.) Wvo totaal (m²) Omzet per m² wvo (€) Vergelijkbaar gemiddelde (€)
donderdag 29 september 2022
berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. Kwalitatief Kwalitatief wordt er ingezoomd op de huidige kenmerken van het primaire verzorgingsgebied en hoe dit zich verhoudt tot de relevante trends en ontwikkelingen. Hieruit vloeit het volgende: • De schaalvergroting van supermarkten is een belangrijke trend in de dagelijkse sector. Een moderne maat (ten minste 1.000 à 1.500 m² wvo) sluit aan bij de wens van de hedendaagse consument, die behoefte heeft aan supermarkten met groot assortiment en een ruime opzet. • De wijk heeft momenteel drie supermarkten, waarvan er twee reeds een moderne omvang hebben. Aldi is recent gemoderniseerd/uitgebreid maar is nog altijd relatief klein, in vergelijking met de andere supermarkten in de wijk. Aangezien discountsupermarkten doorgaans een relatief groot verzorgingsgebied hebben, is een moderne discounter van grote meerwaarde voor de wijk en het stadsdeel. • De diversiteit van (vers)speciaalzaken kan worden versterkt, zeker in de wijk Houtvaartkwartier. Versterking van het aanbod in de wijk is te meer relevant, omdat hier ook het ontwikkelgebied ligt, het inwonertal juist hier de komende jaren aanzienlijk toeneemt en er vanuit het vigerend bestemmingsplan uitbreidingsmogelijkheden zijn.
• Wijkcentra zoals Plaza West en de Stephensonstraat zijn perspectiefrijk als aankooplocatie voor dagelijkse boodschappen en producten in het verlengde daarvan Momenteel bestaan deze wijkcentra uit grote ketens, aanvullend kan er ter versterking van het aanbod gekeken worden naar toevoeging of clustering van (vers)speciaalzaken.
40
Bijlage 4 Onderbouwing horeca
Bijlage 4 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
8
Onderbouwing horeca
Verzorgingsgebied Horeca welke niet in het centrum is gelegen, kent in algemene zin een veelal ondersteunende functie ten aanzien van andere publiekstrekkende voorzieningen. Hierdoor zijn horecazaken voornamelijk gesitueerd in (of in de directe nabijheid van) bijvoorbeeld een winkelcluster. Buiten de binnenstad is ook in Haarlem enkel in beperkte mate sprake van solitair gelegen horeca. Om deze reden wordt in de berekening van de marktruimte uitgegaan van het uitgangspunt dat de (potentiele) horeca in de ontwikkelzone voornamelijk een ondersteunend karakter kent. De verzorgingsfunctie van de horeca dient derhalve aan te sluiten bij de overige publiekstrekkende voorzieningen die het ondersteunt. In de ontwikkelzone zijn in dat kader een tweetal verzorgingsfuncties waarneembaar. Enerzijds worden er diverse voorzieningen beoogd met een wijkgerichte functie. Anderzijds is er met bijvoorbeeld Plaza West een winkelcluster gevestigd met een (potentiële) verzorgingsfunctie op stadsdeelniveau. Tot het verzorgingsgebied wordt daarom de wijk Houtvaartkwartier en het stadsdeel Zuid-West gerekend. Werkgelegenheid In stadsdeel Zuid-West zijn er in totaal 15.130 banen, waarvan 2.745 in de wijk Houtvaartkwartier (Lisa, 2019). Ook dit is een belangrijk deel van het draagvlak voor horeca, zoals bijvoorbeeld voor zakelijke etentjes, vergaderingen, congressen, presentaties, borrels en jubilea.
Dat wordt ondersteund door de werkgelegenheid op de locatie en de directe omgeving.
donderdag 29 september 2022
Beleidsmatig is de ambitie dat per te ontwikkelen woning 0,86 – 1 baan gerealiseerd dient te worden. Op basis van de ontwikkeling van circa 2.600 woningen in het stadsdeel ZuidWest (waarvan 2.000 in de wijk Houtvaartkwartier) stijgt de werkgelegenheid met respectievelijk 2.236 – 2.600 banen in het stadsdeel en 1.720 tot 2.000 banen in de wijk Houtvaartkwartier.
Trends en ontwikkelingen Algemene trends en ontwikkelingen Vraagzijde • Mensen eten en drinken steeds meer ‘buiten de deur’. Deze markt is inmiddels al goed voor een derde van de consumentenbestedingen aan eten. Het gaat daarbij niet alleen om ‘reguliere’ horeca, maar ook om eten binnen nieuwe winkelconcepten, foodfestivals, op het werk, etc. • Goede horeca is essentieel voor een sterke (toeristischrecreatieve) gebiedsontwikkeling. Het belichaamt immers de brede toegankelijkheid, gastvrijheid en belevingswaarde. • De consument is steeds meer op zoek naar een unieke ervaring: producten en locaties met een bijzondere of emotionele lading. Horeca richt zich daarom steeds meer op vermaak en ‘beleving’. • De belevenis- en betekeniseconomie worden steeds belangrijker. Nederland ontwikkelt zich in toenemende mate tot ‘leisureland’ waar wonen, werken en winkelen niet meer zonder goede horeca- en vrijetijdsconcepten kunnen. • De bestedingen in de horecasector groeien sinds enige jaren landelijk met opvallende cijfers. Dit geldt met name voor de fastfoodbranche, restaurants (+35% tussen 2010 en 2019) en hotels. Alleen in de branche cafés blijft de groei wat achter.
Aanbodzijde • De horeca is van nature een zeer veerkrachtige sector. We verwachten dan ook dat op termijn (na de coronacrisis) de bestedingen weer zullen stijgen, wat kansen biedt voor bestaande en nieuwe horeca. • Voor onderscheidende horecaformules (in het hogere èn lagere segment), die creatief inspelen op de gebiedskwaliteiten en consumententrends bestaat nog steeds groeiperspectief. • Nieuwe zaken worden in het algemeen ruimer; vanwege omzeteisen en de behoefte aan multifunctionaliteit. Bedrijven organiseren steeds vaker culturele en recreatieve activiteiten en/of verhuren zalen. Hiervoor is ruimte nodig, die in de hoofdcentra veelal niet aanwezig is. • Horeca wordt steeds meer met andere functies (bijv. detailhandel, cultuur, vermaak, recreatie) gemixt. Soms is horeca de hoofdfunctie, soms niet. Cross-selling, waarbij aanvullende diensten of producten worden verkocht aan de klant, heeft de toekomst. • Horecazaken en hotels zijn vaak beeldbepalend voor gebieden en worden daarom soms doelbewust ingezet voor gebiedsontwikkelingen en ‘placemaking’. • Het rendement van veel horecazaken staat onder druk. Er is in veel gebieden ‘teveel van hetzelfde’. Dit betreft vooral horecazaken met onvoldoende eigenheid/uniciteit, marketing, een gedateerde inrichting, uitstraling of menukeuze. Ze hebben veelal onvoldoende budget voor productvernieuwing.
Horeca in kleine dorpen heeft soms te weinig basisdraagvlak. Vaak worden ze gesloten, maar soms blijven ze ondanks oplopende tekorten toch geopend en staan ze (al dan niet openlijk) te huur of te koop. Zeer waarschijnlijk leidt het Coronavirus tot een versnelde sluiting van dit type horeca.
42
Bijlage 4 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West
Gevolgen coronacrisis tot nu toe De omzeteffecten per deelsector zijn groot: • De fastservicesector is het minst getroffen, mede door thuisbezorging en mogelijkheid tot afhalen. Dit (prijsvriendelijke) segment is overigens altijd het meest recessiebestendig. Wel is de vraag in hoeverre de snel gegroeide ‘daghoreca’ (lunchrooms, snackbars) conjunctuurbestendig zal blijken, mede vanwege de soms lage winstmarges. • Restaurants zijn harder getroffen, hoewel veel zaken omschakelden op thuisbezorging. Van nature is deze sector zeer gevoelig voor recessies. Pas 5 jaar na het begin van de recessie in 2008 zaten zij weer op hetzelfde omzetniveau. • De drankensector (bars, clubs, koffiezaken) is het zwaarst getroffen. Zij waren tot 1 september verplicht gesloten en behaalden vanwege de 1,5 meter-maatregelen veel minder omzet. • Er zijn grote regionale verschillen in omzeteffecten. Horeca aan de kust en in natuurgebieden (veel verblijfsrecreanten) veert sneller op dan in de grotere steden, mede door het wegblijven van internationale toeristen. Opvallend is dat er sinds maart 2020 (begin coronaepidemie in West-Europa) in Nederland per saldo +5,6% eet- en drinkgelegenheden zijn bijgekomen. Ondernemers investeren dus nog steeds graag in deze sector. Ook het relatief bescheiden aantal faillissementen in Nederland sinds maart 2020 is opvallend.
Verder ligt het aantal horecazaken in de verkoop landelijk een derde lager dan pre corona. Belangrijke oorzaak vormen de steunmaatregelen van de overheid. Waarschijnlijk zal het aantal faillissementen na afbouw van deze steun een ‘inhaalslag’ maken. Zeker wanneer achterstallige verplichtingen (belastingen, etc.) alsnog betaald moeten worden.
donderdag 29 september 2022
De horecasector is langzaam herstellende en laat een stijgend beeld zien. In het eerste kwartaal van 2021 is er nog een daling te zien van 53% t.o.v. het jaar ervoor. Vanaf het tweede kwartaal in 2021 is er een stijgende lijn waar te nemen in de horecasector. In het tweede kwartaal kwam er een einde aan de lockdown en kon er (met enkele corona regels) weer gebruikt worden gemaakt van de horeca. Na dit kwartaal werd de samenleving steeds meer geopend en dit is terug te zien in omzetontwikkelingen van de horecasector. De omzet van logiesverstrekkers, waaronder hotels en vakantieparken volgt een vergelijkbare trend, echter is de sector nog niet op het niveau van pre corona. Een onzekere factor is momenteel de oorlog Oekraïne de heeft geleid tot flinke inflatie, doordat kosten voor vervoer, energie en levensmiddelen flink gestegen zijn. Dit heeft tot geleid tot een laag consumentenvertrouwen en kan negatieve gevolgen hebben voor de bestedingen in de horeca. Hoe lang dit aanhoudt hangt uiteraard af van de duur van de oorlog en de sancties tussen Rusland en Europa.
De horeca is van nature een zeer dynamische en veerkrachtige sector, die creatief inspeelt op veranderende trends, ontwikkelingen en marktomstandigheden. Ook in de coronaperiode was dat goed zichtbaar (thuisbezorgen/afhalen, culinaire wandelingen, nieuwe terrasconcepten en -locaties). Opvallend is dat er overal in Nederland ook voorjaar 2021 nog veel aanvragen komen voor nieuwe horecazaken en de financiering daarvan ogenschijnlijk geen wezenlijk knelpunt vormt. De prognoses voor het toekomstperspectief voor horeca lopen deels uiteen, maar het merendeel is positief. Dit ook vanwege de enorme behoefte aan buitenshuis eten, iets drinken en uitgaan. Mensen willen er weer op uit, anderen ontmoeten en iets ‘beleven’. De spaartegoeden van particulieren zijn in 2020/2021 bovendien sterk gegroeid, wat met name voor een ‘luxeproduct’ als horeca zeer relevant is. Wel bestaan vraagtekens of mensen in de toekomst nog dicht op elkaar willen zitten of staan, wat de (verdien)capaciteit van horecazaken kan beïnvloeden.
Effecten (middel)lange termijn en toekomstperspectief Er zal deels sprake zijn van een versmelting van werkruimten en horeca. Aan de ene kant kunnen restaurants zich meer gaan ontwikkelen tot werkhub, gezien kantoren en bedrijven vanwege risicospreiding en flexibel werken steeds meer mogelijkheid bieden om te werken waar en wanneer we willen. Aan de andere kan ontstaat er meer behoefte aan levendige ruimtes waar werken, ontspannen, sporten, eten en/of drinken samengaan. De komende jaren worden, na afbouw van de steunmaatregelen, weliswaar extra faillissementen verwacht in de horecasector, maar aan de andere kant ook een verdere groei van bezoek en bestedingen. Meerdere bronnen verwachten dat de horecaomzet landelijk in 2022/2023 weer op het niveau van ‘topjaar’ 2019 zal zijn.