11 Bijlage 4 5 Voorzieningen ontwikkelzone Haarlem Zuidwest

Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West Gemeente Haarlem definitief

colofon

projectnaam Behoefteonderzoek ontwikkelzone ZuidWest datum 29 september 2022 projectnummer P05669 opdrachtgever Gemeente Haarlem BRO projectleider HdV projectteam DBo, TOl, HdV bron Kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Aanpak onderzoek en resultaat 1.3 Leeswijzer

3 3 3 3

2

Uitgangssituatie, planlocatie en beoogd programma 2.1 Positie Zuid-West binnen Haarlem 2.2 Kenschets plangebied

4 4 4

Bijlage 1

Beleidskaders

Bijlage 2

Onderbouwing bedrijfsruimte en kantoren

Bijlage 3

Onderbouwing detailhandel

Bijlage 4

Onderbouwing horeca

Bijlage 5

Onderbouwing maatschappelijke voorzieningen

2.2.1

Deelgebied 1: Van Leeuwenhoekpark

4

2.2.2

Deelgebied 2: Grijpensteinweg

5

2.2.3

Deelgebied 3: Einsteinpark

5

2.2.4

Deelgebied 4: Stephensonsstraat

5

2.2.5

Deelgebied 5: Pijlslaan

5

2.2.6

Deelgebied 6: Eysinkweg

5

2.2.7

Deelgebied 7: Plaza West

6

2.3 Gewenste koers Haarlem Zuid-West 2.4 Beoogd programma commerciële functies per deelgebied

6 7

3

Marktbehoefte 3.1 Het draagvlak groeit de komende jaren 3.2 Beroepsbevolking groeit, maar vergrijst 3.3 Economie Haarlem ontwikkelt zich sterk 3.4 Werken/bedrijven 3.5 Detailhandel 3.6 Horeca 3.7 Maatschappelijk

8 8 9 10 11 12 12 13

4

Werkgelegenheid

14

5

Aanvangshuren en huuropbrengsten

15

donderdag 29 september 2022

6

Conclusie en advies 6.1 Confrontatie behoefte en programma 6.2 Advies programma 6.3 Werkgelegenheid 6.4 Aanvangshuren en huuropbrengsten

17 17 17 18 18

2

1 Inleiding Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

De gemeente Haarlem heeft de ambitie om tot 2025 ongeveer 10.000 woningen toe te voegen, verdeeld over acht ontwikkelzones. Haarlem Zuid-West is een van de ontwikkelzones en verandert de komende jaren door de toevoeging van circa 2.000 woningen, de transformatie van de bedrijvenzone ‘Stephensonstraat’ naar een gemengd woon-werkgebied. Deze transformatie begon met de bouw van ongeveer 600 woningen in het project Plaza West, van waaruit geleidelijk ook de rest van de zone wordt ontwikkeld. Wonen wordt een wezenlijk onderdeel van de wijk. Er worden naast Plaza West nog tussen de 1.200 woningen en 1.600 woningen toegevoegd. Tegelijkertijd is het de wens om de economische functie van het gebied te behouden met meer banen op lagere metrages (m² bvo). Een groei van woningen en huishoudens vraagt om het toevoegen van voorzieningen en het toezien op de bereikbaarheid van de gebieden. Bovendien is het de ambitie om bedrijven en passende werkgelegenheid in het gebied te behouden en zelfs toe te voegen.

1.2

Aanpak onderzoek en resultaat

In opdracht van de gemeente Haarlem en Ontwikkelsamenwerking West (OSW), bestaande uit HHB Groep en Hoorne Vastgoed, heeft BRO in 2020/2021 onderzoek gedaan naar de doelgroepen waarop de ontwikkelzone Zuid-West zich kan richten én het programma aan wonen, werkfuncties en voorzieningen dat kansrijk is voor het totale gebied en per deelge-

1

bied. Resultaat was een afweging van vier scenario’s/varianten, waarbij werd ingegaan op welke doelen (conform de Ontwikkelvisie) wel of niet te realiseren zijn voor Zuid-West. Op dit moment wordt gewerkt aan een concept ontwerp Masterplan. In ieder deelgebied is gekozen voor een andersoortig programma (tabel 1) met een diversiteit aan type functies: gezondheid en welzijn, lichte bedrijven/kantoorachtigen, detailhandel/horeca, bedrijfs- en atelierruimte en sporthal/school. BRO is gevraagd om als input voor het Masterplan het beoogde programma te onderbouwen. Het gaat om een actualisatie en verdiepingsslag van de informatie uit de eerdere rapportage1 en een toets op haalbaarheid van het beoogde programma. Daarnaast wordt inzicht verlangd in een indicatie van mogelijke toekomstige aanvangshuren.

1.3 • •

• •

•

Leeswijzer Hoofdstuk 2 start met een beschrijving van de planlocatie en het beoogde programma per deelgebied. In hoofdstuk 3 zijn de belangrijkste conclusies uit het behoefteonderzoek opgenomen, uitgesplitst naar functie. De volledige analyse staat in de bijlagen van dit rapport. Hoofdstuk 4 gaat in op de werkgelegenheidsontwikkeling als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied. In hoofdstuk 4 zijn voor zowel het lage als het hoge programma de mogelijke huuropbrengsten voor de commerciële ruimten berekend voor 2025, 2030 en 2035. In het afsluitende hoofdstuk zetten we de resultaten uit de behoefteonderbouwing af tegen het beoogde programma voor Haarlem Zuid-West. We geven een advies over welke type functies/voorzieningen passend zijn in het (deel)gebied en eventuele voorwaarden voor realisatie.

BRO, Toekomstige programma Haarlem Zuidwest, Onderzoek naar doelgroepen, woningen, werkfuncties en voorzieningen, februari 2021.

donderdag 29 september 2022

3

2 Uitgangssituatie, planlocatie en beoogd programma Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

2

het station Heemstede - Aerdenhout gelegen. Deze de noordzijde van het Van Leeuwenhoekpark is een van de Uitgangssituatie, weinige hoogteaccenten binnen Haarlem gerealiseerd: het locatie heeft een omvang van 8 hectare. wooncomplex Haarlem Hoog, met daarnaast Haarlem Laag. planlocatie en beoogd 2.2 Kenschets plangebied Het park heeft ter hoogte van deze woontorens een open kaprogramma rakter. Waar de ’s-Gravesandeweg het park doorsnijdt heeft In Zuid-West ligt gemengd bedrijventerrein ‘Stephensonstraat’,

het gebied een zeer gesloten karakter vanwege dichte groendat door de tijd heen gefaseerd is ontwikkeld met verschilstroken. In combinatie met het gebrek aan functies zorgt dit lende functies. Het is een langgerekte restzone, bestaande uit voor een lage sociaal veilig gevoel en uitstraling. In de regio Haarlem is slechts 8% van het totaal aantal bedrij- een viertal deelgebieden, te midden van woongebieden en ven gevestigd op bedrijventerreinen. Tegelijkertijd zorgen biedt ruimte aan 70 bedrijven met 1.030 banen. Dominant deze bedrijven wel voor 20% van de werkgelegenheid. De aanwezig zijn de functies groothandel en detailhandel, dienstmeeste vestigingen op bedrijventerreinen behoren tot de sec- verlening en gezondheids- en welzijnszorg. Een groot deel tor Groot- en detailhandel en Advisering, onderzoek en ovevan de bedrijven hebben hun hoofdvestiging in Zuid-West en rige specialistische zakelijke dienstverlening. Gezamenlijk vor- zijn al meer dan 20 jaar gehuisvest op deze locatie. Parkeermen deze twee sectoren bijna de helft van alle vestigingen in mogelijkheden worden in de huidige zone gezien als een van de regio. Met betrekking tot het aantal banen is de sector Inde grootste problemen. De sectoren Groot- en detailhandel en dustrie het belangrijkste, gevolgd door Groot- en detailhandel Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke en Vervoer en opslag.

dienstverlening zijn in aantal vestigingen het best vertegenwoordigd. Kijkend naar het aantal banen zijn dat de sectoren In gemeente Haarlem zijn in totaal drie bedrijventerreinen Gezondheids- en welzijnszorg en Groot- en detailhandel. De gelegen, allen te definiëren als gemengd. afgelopen jaren is het gebied zowel in het totaal aantal vesti• De locatie Waarder- en Veerpolder, in het Noordoosten gingen als arbeidsplaatsen gegroeid. van Haarlem aan de N200, is verreweg de grootste en sterkste locatie van de drie met een omvang van 140 hec- De locatie Zuid-West is verdeeld in zeven deelgebieden (zie fitare. Hier zijn meer dan 1.300 bedrijven en instellingen guur 1). In zes deelgebieden zijn werkfuncties gevestigd. gevestigd, met ruim 10.800 banen. Het biedt ruimte aan Slechts één deelgebied bestaat enkel uit een woonfunctie. niet mengbare functies en bedrijven met een hoge milieu- Middels een korte kenschets van de verschillende deelgebiecategorie. Het ligt in de driehoek Haarlem - Amsterdam - den worden de laatste ontwikkelingen en beeldbepalende actiHoofddorp, waar meerdere grote bedrijventerreinen zijn viteiten benoemd. gevestigd. • De andere twee locaties zijn in de kern Haarlem geves2.2.1 Deelgebied 1: Van Leeuwenhoekpark tigd.

Het Van Leeuwenhoekpark, gelegen in het zuidelijk deel van De locatie Zijlweg ligt in het westen van Haarlem op het ontwikkelgebied, is een opmerkelijk groen gebied dat door het knooppunt van de N200 en N208. Het ligt slechts de Westelijke Ringweg wordt doorsneden en daardoor is geenkele honderden meters van het centraal station. fragmenteerd. Met aan de zuidzijde volkstuinen en de overDe locatie Haarlem Zuid-West bevindt zich in het gang naar de Vogelbuurt van de gemeente Heemstede. Aan zuidwesten van de stad aan de N208 en is dichtbij

2.1

Positie Zuid-West binnen Haarlem

donderdag 29 september 2022

4

2 Uitgangssituatie, planlocatie en beoogd programma Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

ven en kantoren gevestigd, met name gericht op groot- en detailhandel (o.a. supermarkt Vomar, drogist Kruidvat, bloemist, vishandel en diverse zaken in bouwmaterialen), onderwijs (sport, cultuur en recreatie) en advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening. Het gebied heeft een smalle groene buffer tussen de openbare ruimte en het 2.2.2 Deelgebied 2: Grijpensteinweg spoor. Aan de oostzijde is inmiddels het plan ‘De Remise’ ontwikkeld met een voorzieningencluster en nieuwe eenDit gebied wordt gekenmerkt door een hoge concentratie gezinswoningen. De ontwikkeling van het gebied in aantal aan bedrijven (m.n. groot- en detailhandel en industrie) en vestigingen en arbeidsplaatsen geeft een diffuus beeld door kantoren (accent op advisering, onderzoek en overige speciade jaren heen. In het geheel is het aantal vestigingen gestelistische dienstverlening). In het gebied loopt een spoortalud gen, maar het aantal arbeidsplaatsen afgenomen. Dat komt vanaf de Munterslaan omhoog. Dit zorgt voor een natuurlijke met name door de vestiging van zzp’ers en kleine bedrijven. In buffer naar de gevestigde bedrijven aan de Grijpensteinweg. deelgebied 4 zijn de meeste bedrijven zijn gehuisvest. Dat komt ook terug in de vestiging van het type bedrijf, waar in het noordelijk deel met name de groot- en detailhandel is ge2.2.5 Deelgebied 5: Pijlslaan vestigd.

Het karakterverschil tussen deze twee delen in relatie tot de architectuur en onderhoudsniveau is duidelijk herDe oude structuur van de Pijlslaan heeft bijgedragen aan de kenbaar. Het gebied kent de grootste ontwikkeling in het aan- gefragmenteerde ontwikkeling van de buurt. In hoofdzaak betal vestigingen en arbeidsplaatsen. Het is het belangrijkste treft het een infrastructureel knooppunt (rotonde Pijlslaanplein) deelgebied qua werkgelegenheid. en belangrijke oost-west verbinding met de functies gezondheids- en welzijnszorg (kinderopvang/BSO De Stoom), groot2.2.3 Deelgebied 3: Einsteinpark en detailhandel en overige dienstverlening. Bestaand karakteristiek element in dit gebied is de Pelgrimkerk. De kerk Dit deelgebied betreft in hoofdzaak wonen en (openbaar) fungeert ook als afhaallocatie van het ‘boerderijwinkelplatform’ groen, dat met name een buurtfunctie heeft, en sterk contrasBuurderij. Het gebied kent de afgelopen jaren een positieve teert met de noordzijde van het plangebied. Het Einsteinpark ontwikkeling in het aantal vestigingen en arbeidsplaatsen. is vanaf de wooncomplexen gezien open en luchtig ingericht. Het spoor is niet zichtbaar door de sterke groene buffer.

Door 2.2.6 Deelgebied 6: Eysinkweg de aanwezigheid van bedrijven aan de noord én zuidzijde en Dit deelgebied wordt ingevuld met groot- en detailhandel en de aangrenzende wooncomplexen is er geen verbinding met sport en onderwijs. Het deelgebied wordt feitelijk in tweeën de omliggende (woon)wijken. gesplitst door een brede sloot. Westelijk van deze sloot zijn 2.2.4 Deelgebied 4: Stephensonsstraat diverse autobedrijven en een doe-het-zelf zaak (Karwei) gevestigd aan de Eysinkweg. Deze weg sluit aan op de Pijlslaan De Stephensonsstraat en Rutherfordstraat liggen in een zeer die in verbinding staat met de Westelijke Randweg. Oostelijk functioneel ingericht gebied. Hier is een diversiteit aan bedrijvan de brede sloot, richting de woningen, liggen een BSO en Het gebied kent de afgelopen jaren een positieve ontwikkeling in het aantal vestigingen en arbeidsplaatsen. Het accent ligt met name op advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening, in combinatie met gezondheid– en welzijnszorg.

donderdag 29 september 2022

sportvelden van SV Geel-Wit ’20, gelegen aan de Van Oosten de Bruijnstraat. Het gebied kent de afgelopen jaren een negatieve ontwikkeling in het aantal vestigingen en arbeidsplaatsen.

Figuur 1: Deelgebieden Haarlem Zuid-West

5

2 Uitgangssituatie, planlocatie en beoogd programma Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

2.2.7

Deelgebied 7: Plaza West

De noordelijke entree van het ontwikkelgebied is gelegen tegen de Westergracht en heeft hierdoor een uitstekende ontsluiting richting de Westelijke Randweg. Het gebied wordt op dit moment opnieuw ontwikkeld op basis van het plan ‘Plaza West’. Met als middelpunt het grotendeels te behouden expeditiegebouw van de voormalige PTT. De rest van het gebied transformeert naar een dynamisch centrum (bovenwijks) met een mix aan functies. Hierdoor krijgt het met name een profiel van winkelen, vermaak en wonen, met huisvesting van supermarkten (Albert Heijn, Aldi), diverse winkels (o.a. Action, Etos, Gall & Gall), een speelparadijs (Monkey Town), een fitnesscentrum en ongeveer 600 woningen. Het gebied kent de afgelopen jaren een negatieve ontwikkeling in het aantal vestigingen en arbeidsplaatsen. Dat komt onder meer door het vertrek van de veiligheidsregio.

2.3

2.

3.

Gewenste koers Haarlem Zuid-West

In Ontwikkelvisie Haarlem Zuid-West, inclusief spelregelkaart (2019) zijn kaders en richtingen gegeven ten aanzien van de ontwikkeling van het gebied. Aan de ontwikkelvisie liggen acht uitgangspunten ten grondslag. Deze zijn in samenspraak met 4. stakeholders benoemd en zijn belangrijk voor de transformatie van en het aantal woningen/voorzieningen in het gebied. De acht punten zijn: 1. Behoud en versterking van werkgelegenheid Het huidige gebied van de ontwikkelvisie bestaat op dit 5. moment voor een groot deel uit bedrijven. Behoud van werkgelegenheid draagt bij aan het beperken van de grote verkeerstromen de stad uit én geeft mensen de mogelijkheid met de fiets naar het werk te gaan. De huidige bedrijvigheid in de Ontwikkelzone zal van kleur veranderen, waarbij wordt gezocht naar het combineren van de 6. (huidige) bedrijven met woningen en andere voorzieningen.

donderdag 29 september 2022

Stad in balans; voldoende voorzieningen in de hele stad Het gebied moet als een nieuwe, volwaardige gemengde wijk in Haarlem gaan functioneren en daarbij horen ook allerlei andere voorzieningen. De indicatie (uit de Ontwikkelvisie) is dat er circa 31.000 à 38.000 m² aan voorzie7. ningen nodig zijn (eindstand) in de Ontwikkelzone ZuidWest (inclusief benodigde voorzieningen op stadsdeel- of stedelijk niveau). In totaal zou dat ongeveer 1.030 tot 1.790 arbeidsplaatsen genereren (inclusief thuiswerkende zzp’ers). Dat aantal is een optelling van bestaande plaat- 8. sen, autonome groei door het toevoegen van woningen en extra groei om de ratio baan per inwoner op peil te houden. Groen aanzicht Sommige delen van de Ontwikkelzone zijn op dit moment erg ‘hard’ ingericht en het openbare gebied behoeft aandacht. Andere delen, zoals het Einsteinplantsoen en Van Leeuwenhoekpark, zijn juist erg groen, maar worden nog niet heel goed gebruikt door de omliggende wijken. Het doel is de Ontwikkelzone in zijn geheel een groener en hoogwaardiger aanzicht te geven. Uitgaan van bestaande kwaliteiten Uitgangspunt is dat de kwaliteit van de bebouwing aansluit op de omliggende wijken. Dit betekent niet dat de bebouwing dezelfde hoogte zal hebben, maar wel dat de hoogte in de Ontwikkelzone zich aanpast aan de context.

Bereikbaarheid op orde; focus op langzaam verkeer en OV In de plannen moeten deze langzame verkeersstormen prioriteit krijgen. Uiteraard zal de autobereikbaarheid van het gebied moeten worden ingepast. Hiervoor zullen andere routes worden bedacht. Circa 2.000 woningen Het is mogelijk in deze Ontwikkelzone circa 2.000 woningen te realiseren. De circa 600 woningen in Plaza West

tellen hierin mee, maar vallen buiten deze ontwikkelvisie. In deze visie gaat het dus over de resterende circa 1.400 woningen. Plaza West en de Ontwikkelzone moeten uiteraard wel goed op elkaar aangesloten worden, vandaar dat we de metrages van de beoogde detailhandel in Plaza West wel meenemen in de analyse. Duurzame gebiedsontwikkeling Duurzaamheid, energietransitie en klimaatadaptatie worden meegenomen in de verdere uitwerking van de deelgebieden van de Ontwikkelzone. 50 procent sociale woningbouw Het aantal sociale huurwoningen in de wijk en in het hele westelijk deel van de stad is relatief laag. Door deze sociale huurwoningen in de wijk toe te voegen wordt gewerkt aan de ambitie de stad ongedeeld te laten zijn.

6

2 Uitgangssituatie, planlocatie en beoogd programma Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

2.4

Beoogd programma commerciële functies per deelgebied

In ieder deelgebied is gekozen voor een andersoortig programma aan commerciële functies. • Op de locatie Eysinkweg is de ambitie om tegen het spoor bedrijfs- en atelierruimtes te creëren voor lokale ruimtevragers. Daarbij kan gedacht worden aan ambachten, kleinschalig, licht productiewerk, creatieve beroepen, etc. Daarnaast wordt aan de kant van de sportvelden nog voorzien in een sporthal en een basisschool. • Voor de Stephensonstraat wordt vooral gericht op detailhandel (versspeciaalzaken) en horeca. • Het beoogde programma voor de Grijpensteinweg (incl. plandeel Efygroep en Leidsevaart 574) voorziet in kantoren/kantoorachtigen en lichte bedrijvigheid zoals flexibele ruimten voor ZZP’ers en een bedrijvenverzamelgebouw. • Voor het Van Leeuwenhoekpark tot slot wordt een programma voorzien dat zich vooral richt op voorzieningen op het gebied van zorg en welzijn (huisartsen, tandartsen, fysiotherapie, etc.). • In de deelgebieden 1 t/m 6 (zonder Plaza West) is circa 30.500 – 38.000 m² bvo indicatieve ontwikkelvolume voorzieningen.

donderdag 29 september 2022

Tabel 1: Beoogd programma Haarlem Zuid-West* Deelgebied

Functie

1. Van Leeuwenhoekpark

Gezondheid en welzijn

2. Grijpensteinweg (incl. plandeel Efy Groep en Leidsevaart 574)

Lichte bedrijven/kantoorachtigen

4. Stephensonstraat

Detailhandel/horeca

3.000 – 4.500 m²

6. Eysinkweg

Bedrijfs- en atelierruimte

6.000 – 9.000 m²

6. Eysinkweg (sportvelden)

Sporthal en basisschool

5.500 m²

Totaal

Omvang (m²) 4.000 – 5.000 m² 12.000 – 14.000 m²

30.500 – 38.000 m²

*Opgave gemeente Haarlem

7

3 Marktbehoefte Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

3

Marktbehoefte Tabel 2: Verwachte demografische ontwikkeling Haarlem, 2022 - 2032

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste conclusies uit de behoefteonderbouwing opgenomen, uitgesplitst naar functie. De volledige analyse per functie staat in de bijlagen.

3.1

Het draagvlak groeit de komende jaren

Door de woningbouwplannen in de gemeente Haarlem stijgt het aantal inwoners. Tot 2032 wordt voor de gemeente Haarlem, stadsdeel Zuid-West en de wijk Houtvaartkwartier een aanzienlijke toename in het aantal inwoners verwacht2. • Voor stadsdeel Zuid-West is een inwonertal van 40.279 inwoners in 2032 geprognosticeerd. Dit is een stijging van ca. 4.900 personen (14%) ten opzichte van 2022. De stijging vindt vooral plaats in de leeftijdscategorie 20-45 jaar en in mindere mate in 0-20 jaar. • Voor de wijk Houtvaartkwartier wordt een inwonertal van ca. 12.600 inwoners in 2032 geprognosticeerd. Dit is een absolute stijging van ca. 4.000 inwoners en een relatieve stijging van 46%. Deze sterke groei hangt samen met de ontwikkeling van de Ontwikkelzone. De toename vindt tevens voornamelijk plaats in de leeftijdscategorie 20-45 jaar en in de categorie 0-20 jarige.

2022

2032

Verschil

Wijk Houtvaartkwartier

8.637

12.632

+46,3%

Stadsdeel Zuid-West

35.398

40.279

+13,8

Gemeente Haarlem

162.857

187.337

+15,0%

Demografische ontwikkeling Haarlem (index 2022=100) 150

Gemeente Haarlem 140 130 120

Stadsdeel Zuid-West 110 100 90

Houtvaartkwartier 80

Figuur 2: Verwachte ontwikkeling bevolking Haarlem, Haarlem Zuid-West en Houtvaartkwartier, 2022 - 2032

2

Haarlem in cijfers (2022), geraadpleegd op 15-6-2022

donderdag 29 september 2022

8

3 Marktbehoefte Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

3.2

Beroepsbevolking groeit, maar vergrijst

De beroepsbevolking in Nederland vergrijst, zo ook in Haarlem. De potentiële beroepsbevolking is iedereen tussen 15 en 75 jaar3. Deze groep kan onderverdeeld worden in de groep jongeren 15-25 jaar. De middengroep (25-45 jaar) en de groep ouderen (45-75 jaar). De gehele potentiële beroepsbevolking groeide tussen 20032022 met 11.000 personen van 111.780 personen naar 122.870 personen. Dit is een toename met 9,9%. De groep jongeren groeide met 1.000 personen tussen 2003 en 2022; een groei van 6,0%. De middengroep nam in omvang met 2,1% af van 48.415 naar 47.403 personen. De groep 45-75 jaar tot slot groeide met 23,4% van 54.010 tot 58.771. Niet iedereen in de potentiële beroepsbevolking is beschikbaar voor betaald werk. Veel jongeren zitten nog op school of studeren nog en veel ouderen gaan met (pre)pensioen. Anderen weer zorgen voor het gezin, zijn mantelzorger of kunnen vanwege ziekte of handicap niet werken. Het deel van de potentiële beroepsbevolking dat beschikbaar is voor de arbeidsmarkt is de beroepsbevolking.4 De beroepsbevolking beweegt ook mee met de economie. Als het economisch goed gaat dan bieden zich meer mensen aan op de arbeidsmarkt. De beroepsbevolking in Haarlem is tussen 2003 en 2021 met 20,2% gegroeid van 77.800 tot 93.530 personen. De groep jongeren groeide van 11.270 naar 13.220 personen met 17,3%, de middengroep bleef nagenoeg stabiel.

Er was een bescheiden groei van 0,7% van 42.360 naar 42.670 personen. De grootste groei zat bij de groep ouderen. Niet alleen is de groep 45-75 groter geworden ook de participatiegraad nam toe. In totaal groeide deze groep tussen 2003 en 2022 met 13.290 (54,7%) van 24.290 naar 37.580 personen.

140000 120000

122.872 111.780

100000 47.619

58.771 Leeftijd: 45 tot 75 jaar

80000

Leeftijd: 25 tot 45 jaar 60000 40000

Leeftijd: 15 tot 25 jaar 48.415

Totaal personen

47.403

20000 16.698

15.746 0

Figuur 3: Ontwikkeling potentiële beroepsbevolking Haarlem 2013-2022, Bron: CBS 100.000

93.530

90.000 77.800 80.000 70.000

37.580 24.290

60.000

Leeftijd: 45 tot 75 jaar

50.000

Leeftijd: 25 tot 45 jaar

40.000 30.000

Leeftijd: 15 tot 25 jaar 42.360

42.670

Totaal personen

20.000 10.000

11.270

13.220

-

Figuur 4: Ontwikkeling beroepsbevolking Haarlem, 2013 -2021, bron: CBS, EBB 3 4

Definitie CBS. Beroepsbevolking gedeeld door potentiële beroepsbevolking is de bruto participatiegraad.

donderdag 29 september 2022

9

3 Marktbehoefte Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

3.3

Economie Haarlem ontwikkelt zich sterk

De economie van Haarlem heeft zich de afgelopen jaren zeer gunstig ontwikkeld. Het aantal vestigingen is tussen 2017 en 2021 toegenomen met 28,2% en het aantal banen groeide met 8,1%. De economie van Haarlem groeide daarmee sneller dan landelijk.

130

128,2

120

120,0

110

108,1

105

107,1

110 100 2017

Binnen de werkgelegenheid zijn de Zorg, Handel en Zakelijke diensten de grootste sectoren met alle drie meer dan 11.000 banen. Op gepaste afstand volgen Onderwijs (6.330 banen), Industrie (4.950 banen), Overheid (4.860 banen) en Overige diensten (4.180 banen)

Ontwikkeling banen (index 2017=100)

Ontwikkeling vestigingen (index 2017=100)

2018

2019

Nederland

2020

2021

100 2017

2018

2019

Nederland

Haarlem

Figuur 5: Ontwikkeling vestigingen Haarlem en Nederland

2020

2021

Haarlem

Figuur 6: Ontwikkeling banen Haarlem en Nederland

(Bron: LISA 2021, bewerking BRO)

(Bron: LISA 2021, bewerking BRO)

50%

Minder sterk vertegenwoordigd zijn de vervoer en opslag, industrie, bouw, financiële instellingen en handel. De bouw is wel sterk in opkomst in Haarlem met een behoorlijke groei van de werkgelegenheid tussen 2013-2021. In bijlage 1 is nog meer informatie te vinden.

40% Informatie en Communicatie

30%

Groei banen 2013-2021

De economie van Haarlem is in vergelijking met de Nederlandse economie sterk in de sectoren ICT, Overheid, Onderwijs, Zakelijke diensten, Zorg, Overige diensten en Horeca. Sectoren die daarbij tussen 2013 en 2021 ook nog eens sterk gegroeid zijn, zijn de ICT, Onderwijs, Zakelijke diensten, Zorg en Overige diensten. De Overheid heeft de werkgelegenheid zien dalen in deze periode.

Onderwijs Zakelijke diensten

20% Bouw

Horeca Overige diensten

10% Industrie

Zorg Handel

0%

Overheid Vervoer en Opslag

-10%

Financiële instellingen

-20%

-30%

Nutsbedrijven

-40%

40

60

80 100 120 Specialisatie t.o.v. Nld (Nld = 100)

140

160

Figuur 7: Specialisatie werkgelegenheid Haarlem 2021 t.o.v. Nederland 2021 en ontwikkeling banen Haarlem 2013-2021 (bron: LISA 2021, bewerking BRO) donderdag 29 september 2022

10

3 Marktbehoefte Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

3.4

Behoefte per functie

Uitbreidingsvraag

De positieve ontwikkelingen in Haarlem van de afgelopen jaren, de groei van de bevolking de komende jaren en de beHierna gaan we in op de behoefte per functie. Het is van beSterke groei economie en markt voor commercieel vastgoed roepsbevolking en de positieve verwachtingen van het Cenlang om te vermelden dat het schaalniveau van de analyse De economie van Haarlem kent een grote dynamiek in de aftraal Planbureau rechtvaardigen dat wordt uitgegaan van een per functie verschilt. Soms hebben we het over het ontwikkelgelopen jaren. Zowel het aantal vestigingen als het aantal ba- positieve ontwikkeling van de werkgelegenheid in Haarlem de gebied, andere keren over de wijk Houtvaartkwartier of stadsnen is over de periode 2013-2021 sterker gegroeid dan lande- komende jaren. De verwachting is dat tussen 2022 en 2032 deel Haarlem-Zuidwest. Dat heeft 2 redenen: lijk. Deze groei zit vooral in dienstverlenende sectoren als ICT, de werkgelegenheid met 4.000 banen zal groeien tot ruim • Enerzijds hangt het schaalniveau af van het gekozen veronderwijsdiensten, (gespecialiseerde) zakelijke diensten, cul- 75.000 banen. zorgingsgebied. Waar detailhandel en horeca met name tuur, sport & recreatie, zorg gerelateerde diensten.

Daarnaast een wijkverzorgende functie hebben, is de verzorgingsDe vraag naar werkruimten loopt deze groei met name parallel aan de opkomst van functie van bedrijvigheid wijk overstijgend (stadsdeel, gesteeds meer ZZP’ers in de economie en dan met name in Bij de werkgelegenheidsraming hoort een aanvullende vraag meente of daarbuiten). Daarom wordt de data op andere deze sectoren. van 150.000 m² bvo naar commercieel vastgoed tot en met schaalniveaus gepresenteerd. Het verzorgingsgebied Haarlem Zuid-West en het daarbinnen 2032. Het gebied Haarlem Zuid-West is goed van 20% van de • Daarnaast is het gekozen schaalniveau (verzorgingsgegelegen Houtvaartkwartier in het bijzonder weerspiegelen economie van Haarlem. Een aanvullende vraag van bied) ook afhankelijk van de beschikbare data. Op stadsdeze groei. De groei van commerciële activiteiten is hier tus30.000 m² bvo voor dit gebied is daarmee te onderbouwen. deelniveau is veel data beschikbaar, maar hoe meer we sen 2013 en 2021 zelfs nog harder gegroeid dan in Haarlem inzoomen is data niet altijd meer (in detail) voorhanden. als geheel. Van deze vraag is de inschatting dat 17.000 m² (57,4%) beOok dat heeft dus invloed op het schaalniveau waarop we doeld is voor kantoorruimten en kantoorachtige ruimten en data (kunnen) presenteren.

Door de bovengemiddelde sterke groei in Haarlem is ook de 4.500 m² (15,2%) voor meer bedrijfsmatige ruimten. De ovevastgoedmarkt voor bedrijven en kantoren sterk gegroeid de rige 27,4% worden ingevuld met detailhandel en horeca en 3.4.1 Werken/bedrijven laatste jaren. De vraag naar bedrijventerreinen en kantoren maatschappelijke voorzieningen (zorg, onderwijs, cultuur). In deze paragraaf wordt de verwachte vraag naar kantoor- en overtreft dan ook ver de ramingen die voor de MRA zijn gebedrijfsruimten toegelicht. Een uitgebreide toelichting met on- maakt binnen Het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka). Voor kantoor- en bedrijfsruimtemarkt moet worden aangetederliggende analyses is te vinden in Bijlage 2. Er is daarom nauwelijks nog bedrijfsgrond op het bedrijventer- kend dat er binnen sectoren geen keiharde scheiding is tusrein uitgeefbaar en het aanbod aan bedrijfsruimten is minder sen het typen huisvesting. Dit loopt steeds meer in elkaar Hierbij worden met kantoor- en kantoorachtigen (delen van) dan 1% van de voorraad. Er is daarmee sprake van flinke over. Om wat voorbeelden te noemen. Sommige ICT bedrijpanden bedoeld met enkel kantoorplekken en ontvangst- en krapte op de bedrijfsruimtemarkt in Haarlem. ven (software) kunnen 100% gevestigd zijn in kantoren, maar vergaderruimtes. Onder bedrijfsruimten worden verstaan (de- Ook de kantorenmarkt in Haarlem is gezond.

De leegstand op soms ook in een bedrijfsmatige omgeving als er bijvoorbeeld len van) panden waarin sprake is van een productieruimte zo- de kantorenmarkt is tussen 2018 en 2021 teruggebracht van veel serverruimten nodig zijn of er gewerkt wordt met hardals een werkplaats of atelierruimte en/of opslagruimten. 11% naar 3%, onder meer door incourant aanbod uit de markt ware. Binnen de zakelijke diensten zijn de adviesdiensten in te nemen en een daaraan andere functies te geven. Van alle kantoren gevestigd, maar geldt voor de meer facilitaire diensteden in Noord-Holland heeft Haarlem de snelste opname sten (schoonmaak, onderhoud) juist dat deze een meer bevan kantoormeters. Ruim 50% van het aanbod is korter dan 1 drijfsmatige ruimte zoeken. Bedrijven in de branche detailhanjaar beschikbaar en slechts 10% is 3 jaar of langer beschikdel zitten meestal in winkelcentra, maar in toenemende mate baar. ook in bedrijfsruimten (internetwinkels).

donderdag 29 september 2022

11

3 Marktbehoefte Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

In tabel 14 op pagina 34 is voor het verzorgingsgebied een overzicht gemaakt waarin is aangegeven hoe de verdeling naar type bedrijfsruimte naar sector is gemaakt. Een deel van de bedrijfsruimten zit in woningen Uit de analyse van de vestigingsplaatsen van bedrijven in combinatie met de BAG (zie bijlage 1) blijkt dat in heel Haarlem ca. 22% van de banen is ingeschreven in een woning. In Haarlem Zuidwest is dit zelfs 30% van de banen. Met name veel ZZP’ers in de zakelijke adviesdiensten, ICT en bouw werken (deels) vanuit huis. Overigens werken veel van hen ook op locatie op bij hun opdrachtgever. Dit kan zijn een kantoor, bedrijf of bouwplaats. Daarnaast werkt een deel van de ZZP’ers ook in flexibele kantoorconcepten als Spaces, Seats2Meet, Igluu, etc. Verwachte behoefte aan commerciële kantoor- en bedrijfsruimten Voor de raming gaan we ervanuit dat 75% van de totale vraag naar ruimten voor kantoren en bedrijfsruimten uit zal gaan naar commerciële kantoor- en bedrijfsruimten. De overige 25% zal plaatsvinden in woningen. In totaal is er daarmee een vraag van 16.000 m² aan commerciële kantoor- en bedrijfsruimten, waarvan 12.600 m² voor kantoor- en kantoorachtigen en 3.400 m² voor bedrijfsruimten. Vervangingsvraag In het Houtvaartkwartier zitten momenteel 860 bedrijven met 2.840 banen.

Binnen het plangebied gaat het om 116 bedrijven met 1.300 banen en een bedrijfsoppervlak van 53.500 m² die plaats zullen moeten maken voor de herontwikkeling.5 Voor de gemeente Haarlem als geheel leidt dit tot een vervangingsvraag. Ca. 70% van de vervangingsvraag past qua aard en schaal in het ontwikkelgebied. Het gaat dan om 920 banen

5

die in theorie weer terug kunnen keren in het gebied. Voor de overige 30%, ca 400 banen, moet nader gekeken worden of bedrijven passend worden geacht in de ontwikkelzone of een andere locatie binnen of buiten Haarlem.

blijvend behoefte aan frequent benodigde aankopen nabij de eigen woning in het kader van de eerste levensbehoefte. Dergelijk aanbod is dan ook essentieel voor de leefbaarheid in buurten en wijken.

3.4.2

3.4.3

Detailhandel

De detailhandelsstructuur in Haarlem kent een duidelijke hierarchie, met bovenaan de binnenstad en twee stadsdeelcentra, gevolgd door vijf wijkcentra, waarvan twee in stadsdeel Zuid-West. De wijkcentra zijn primair gericht op de dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. Verder zijn in stadsdeel Zuid-West vijf kleine winkellocaties in de vorm van kleine (buurt)centra en solitaire supermarkten. Het Houtvaartkwartier beschikt met Albert Heijn, Vomar en Aldi over een redelijk sterk complementair supermarktaanbod. Het dagelijks aanbod in de wijk is daarmee sterk. Een enkel aandachtspunt is de diversiteit van het (vers)speciaalaanbod. Op dit moment functioneert het dagelijks aanbod in het stadsdeel naar het landelijk gemiddelde. Hiermee zijn de dagelijkse winkels in staat om gezond te kunnen functioneren, echter is er geen sprake van ruimte voor uitbreiding. Door de groei van het inwonertal stijgt de behoefte aan dagelijkse voorzieningen in het stadsdeel. Hierdoor is er sprake van ruimte voor uitbreiding van het dagelijks aanbod. Indicatief ca. 1.300 m² wvo en daarmee 1.625 m² bvo in 2032. Met name het toevoegen van vers(speciaal)zaken is wenselijk, om zo het combinatiebezoek te versterken. Het supermarktaanbod is al compleet te noemen.

Door de sterke supermarktstructuur is het aannemelijk dat met het toevoegen van vers(speciaal)zaken het dagelijks aanbod nog steeds boven het landelijk gemiddelde kan functioneren. Inwoners hebben

Horeca

Het huidige horeca-aanbod in Zuid-West heeft een functioneel karakter met een wijkondersteunende functie. Tussen 2013 en 2021 heeft de horeca zich positief ontwikkeld in Haarlem. De horeca is ook bovengemiddeld vertegenwoordigd. Zelfs in de afgelopen coronaperiode is het horeca-aanbod toegenomen met name in de sectoren drankverstrekkers/cafés en restaurants. Het aantal fastservice is stabiel. Ondernemers investeren dus nog steeds graag in deze sector. In Zuid-West ligt er een sterke horecaconcentratie op en rondom winkelclusters Houtplein en Zijlweg. Het overige aanbod is veelal verspreid gelegen. In 2032 is sprake van een autonome marktruimte van circa 2.500 – 3.200 m² vvo (3.125 - 4.000 m² bvo) in het stadsdeel. Het betreft vooral marktruimte in de recreatieve horeca (drankenverstrekkers en restaurants). Ook op wijkniveau (Houtvaartkwartier) is sprake van marktruimte naar de toekomst toe, namelijk 1.400 – 1.600 m² vvo (1.750 - 2.000 m² bvo) richting 2032. Ook voor de marktruimte in de wijk Houtvaartkwartier geldt dat deze voornamelijk recreatieve horeca betreft. De berekening is gebaseerd op de omzetcijfers van voor de coronacrisis. Tegen deze achtergrond is van belang dat de ontwikkeling van het plangebied een langere scope behelst dan de komende 4 waarin wordt verwacht dat nog de nodige bedrijven alsnog zullen stoppen als gevolg van de eerder corona lockdowns.

Bij de ontwikkeling van nieuwe horeca moet vooral worden getoetst op kwalitatieve gronden.

BRO (2020) Toekomstige economisch profiel Kansrijke werkfuncties en voorzieningen voor Haarlem-Zuidwest

donderdag 29 september 2022

12

3 Marktbehoefte Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

Vanuit kwalitatief oogpunt is voornamelijk toevoeging van ondersteunende horeca in of nabij de aanwezige winkelclusters gewenst, met de nadruk op Plaza West. Daarbij kan gedacht worden aan ‘daghoreca’ welke aansluit op de wensen van het winkelend of werkend publiek, denk bijvoorbeeld aan een lunchroom of een koffiezaak. Dit type horeca-aanbod heeft tevens een positief effect op het verblijfsklimaat van het winkelcluster. Ook in het winkelgebied Stephensonstraat is het wenselijk om horeca toe te voegen zeker vanwege de transformatie die het gebied ondergaat de komende jaren. Een combinatie van wonen, werken en recreëren kan horeca zeker versterken. Bovendien wordt er een versmelting voorzien van werkruimten en horeca. Aan de ene kant kunnen restaurants zich meer gaan ontwikkelen tot werkhub, aangezien kantoren en bedrijven vanwege risicospreiding en flexibel werken steeds meer mogelijkheid bieden om te werken waar en wanneer we willen. Aan de andere kant ontstaat er meer behoefte aan levendige ruimtes waar werken, ontspannen, sporten, eten en drinken samengaan. 3.4.4

Maatschappelijk

De maatschappelijke voorzieningen die hier aan de orde komen zijn: onderwijs (specifiek basisschool), sporthal en gezondheid/welzijn. Onderwijs Het Houtvaartkwartier telt twee basisscholen: Openbare Basisschool de Zuidwesters en International School Haarlem. Ook net buiten de wijk zijn er basisscholen aanwezig. Door de toevoeging van 2.000 woningen is er indicatief behoefte aan

6

één extra basisschool. Deze opgave wordt opgelost door de bouw van een 16-klassige basisschool (4.086 m², footprint gebouw incl. ruimtebehoefte buitenruimte en fietsenstalling), waarin ruimte wordt geboden voor zowel vervanging van de Bavoschool als uitbreiding voor toekomstige toename van het aantal leerlingen (+8 lokalen). Een deel van het primair onderwijs wordt vormgegeven als Integraal Kind Centrum (IKC). Hierdoor is op locatie mogelijk extra ruimte nodig voor bijvoorbeeld een peuterspeelzaal, kinderdagverblijf of andere ondersteunende functie voor kinderen (consultatiebureau e.d.). Dit vraagt naar verwachting een ruimteclaim van 350 tot 450 m² bvo aan kinderopvang (2-3 locaties) en 350 tot 450 m² bvo aan buitenschoolse opvang (2 locaties). In totaal behoefte aan 700 tot 900 m² bvo als IKC. Sporthal Het Houtvaartkwartier telt twee sportscholen en vier sportvelden van SV Geel-Wit ’20. In het zuidelijk deel van de buurt ligt een park (inclusief ruimte voor basketbal en een skate park). In Zuid-West is een tekort aan zaaldelen welke geschikt zijn voor modern bewegingsonderwijs (voldoet aan KVLO-richtlijnen). Ook zijn er onvoldoende zaalsporteenheden voor de georganiseerde sport in Zuid-West (22 aanwezig en 25-26 nodig). De zaalsporteenheden zijn ook niet erg geschikt voor de georganiseerde sport (te klein).

Vergroten/nieuwbouw van gymzalen en/of sportzalen is dan ook wenselijk. De ontwikkeling van een sporthal in de Ontwikkelzone zou ook voor VO scholen een uitkomst zijn, omdat zij ook kampen met een tekort aan geschikte zaaldelen. De bouw van bovengenoemde sporthal kan gekoppeld worden aan de plannen voor een 16klassige basisschool in het noordelijk deel van de zone ZuidWest.

Gezondheid/welzijn Gemiddeld bevinden eerstelijnszorgvoorzieningen in Haarlem zich op korte afstand van inwoners: huisartsenpraktijk 0,6 km, apotheek 0,6 km, fysiotherapeut 0,3 km. In het zuiden van het Houtvaartkwartier is gezondheidscentrum Zuid-West aanwezig, met o.a. een huisartsenpraktijk, apotheek en mondhygienist. Binnen het plangebied is nog een tweede huisartsenpraktijk aanwezig en net buiten het plangebied zit ook een huisarts. Het Houtvaartkwartier telt daarnaast twee tandartspraktijken en twee fysiotherapiepraktijken. Op basis van de verwachte groei van het inwonertal ontstaat extra behoefte aan eerstelijnszorgvoorzieningen. Op basis van kengetallen blijkt dat aan extra gezondheidscentrum van minimaal 1.430 m² bvo gewenst is, met huisarts, tandzorg, fysio en apotheek (eventueel alleen afhaalpunt) en aangevuld met enkele andere eerstelijnszorg, medische dienstverleners en flexruimten voor partners zorg/welzijn. Bij de werkgelegenheidsraming hoort een aanvullende vraag van 24.000 m² bvo naar zorgvastgoed tot en met 2032 in geheel Haarlem6. Het gebied Haarlem Zuid-West is goed van 20% van de economie van Haarlem. Een aanvullende vraag van 4.800 m² bvo voor dit gebied is daarmee te onderbouwen. Deze behoefte ligt tussen het lage en hoge programma in.

Het ruimtebeslag per werknemer in de zorg- en welzijnssector verschilt sterk. Bij eerstelijnszorg als huisartsen, tandartsen en fysio’s is deze relatief hoog. In verzorg- en verpleeghuizen en ZZP’ers is deze juist relatief lag. Er is in de berekening uitgegaan van een gemiddelde.

donderdag 29 september 2022

13

4 Werkgelegenheid Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

4

Werkgelegenheid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verwachte ontwikkeling van de werkgelegenheid die als gevolg van de wijkvernieuwing in het Houtvaartkwartier gaat plaatsvinden. Hiervoor is gekeken naar het soort banen in het Houtvaartkwartier in 2021. In 2021 waren er in het Houtvaartkwartier 2.850 banen, waarvan 1.440 banen buiten en ca. 1.300 banen binnen het herontwikkelingsgebied. Met de herontwikkeling zullen 116 bedrijven, met 1.320 banen en 53.500 m² bvo uit het gebied moeten vertrekken.7 Dit levert voor de gehele gemeente Haarlem een potentiële vervangingsvraag op. Dit zal dan ook zorgen voor druk op de bedrijfshuisvestingsmarkt elders in de stad.

De potentiële vervangingsvraag uit deze branches zal daarom op termijn ook weer terechtkomen in het plangebied. Dit zijn niet één op één dezelfde bedrijven, maar het is wel additionele vraag uit dezelfde branches. In totaal gaat dit om 920 banen. Daarnaast komen er als gevolg van uitbreidingsvraag naar verwachting 1.060 tot 1.750 nieuwe banen binnen het Houtvaartkwartier De totale werkgelegenheid in het Houtvaartkwartier neemt daarmee toe van 2.850 banen in 2021 naar 3.510 tot 4.200 banen in 2032. Dit is een toename van 23,2% tot 47,4%. Werkgelegenheidsbalans Houtvaartkwartier Totaal Houtvaartkwartier 2021: 2.850 banen Waarvan: Overig houtvaartkwartier 1.530 banen

Ongeveer 30% van de huidige banen en het bedrijfsvloeroppervlak past straks qua aard en schaal niet meer binnen het plangebied. Denk daarbij aan productie- en bouwbedrijven, de grotere groothandelsbedrijven, auto en garagebedrijven en grotere bedrijven in de facilitaire diensten. Deze vervangingsvraag drukt vooral op de bedrijventerreinen in Haarlem. Dit gaat daarmee om ca. 400 banen en 16.000 m² bvo. Voor ongeveer 70% van de bedrijven en banen die zullen verdwijnen in het plangebied geldt dat deze zich prima laten mengen met wonen. Daarbij gaat het om aan financiële, zakelijke en ICT diensten, ambachten, (internet) detailhandel en diensten op het gebied van zorg, educatie, sport en cultuur. De potentiële vervangingsvraag van deze bedrijven zal met name terechtkomen in andere delen van de stad en zal daar druk opleveren op de bedrijfsruimtemarkt.

7

Waarvan: plangebied: 1.320 banen Herontwikkeling: -1.320 banen Potentieel terugkeer vervangingsvraag: + 920 banen Nieuwe banen (uitbreidingsvraag) + 1.060 – 1.750 banen

Overig houtvaartkwartier: 1.530 banen

Plangebied: 1.980 – 2.670

Totaal Houtvaartkwartier 2032: 3.510 – 4.200 banen

BRO (2020) Toekomstige economisch profiel Kansrijke werkfuncties en voorzieningen voor Haarlem Zuidwest

donderdag 29 september 2022

14

5 Aanvangshuren en huuropbrengsten Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

5

Aanvangshuren en huuropbrengsten

Huurprijzen Huuropbrengst lage programma: 2025, 2030, 2035 De gemiddelde huurprijzen waren tussen 2018 en 2022 niet In het lage programma wordt er 25.000 m² aan commercieel constant. Deze prijzen hangen uiteraard samen met vraag en vastgoed ontwikkeld, waarvan 6.000 m² bedrijfsruimten, aanbod op de vastgoedmarkt. Bij een ruime markt dalen de 16.000 m² kantoor-/praktijkruimte en 3.000 m² aan winkelprijzen en bij krapte dan stijgen de prijzen. De gemiddelde ruimte. Voor zowel het lage als het hoge programma zijn de mogelijke huurprijs voor bedrijfsruimten schommelde de afgelopen jaren De totale huuropbrengst in het lage programma bedraagt dan huuropbrengsten voor de commerciële ruimten berekend voor tussen € 86 en € 95 per jaar. In 2022 ligt de gemiddelde huur€ 3,92 miljoen in 2025, € 4,34 miljoen in 2030 en € 4,80 milde afzonderlijke jaren 2025, 2030 en 2035. Daarbij is uitgeprijs vooralsnog een stuk hoger op € 112 per jaar. Het aanbod joen in 2035 gaan van prijsindexatie van de huurprijzen. aan bedrijfsruimte is momenteel ook laag in Haarlem. De geHuuropbrengst hoge programma: 2025, 2030, 2035 middelde huurprijs van kantoorruimten fluctueerde tussen Voor de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehan2018 en 2022 tussen € 127 per m²/jaar en € 157 per m²/jaar.

In het hoge programma wordt er 32.500 m² aan commercieel teerd: In 2022 is er vooralsnog een daling naar gemiddeld € 136 per vastgoed ontwikkeld, waarvan 9.000 m² bedrijfsruimte, 19.000 • Voor de opbrengsten is aangenomen is dat alle ruimten m²/jaar. m² kantoorruimte en 4.500 m² winkelruimte. worden verhuurd; Voor detailhandel en horeca schommelt de gemiddelde huur• Uitgangspunt zijn de gemiddelde huurprijzen over de periprijs de afgelopen jaren tussen € 258 en € 318 per m²/jaar. De totale huuropbrengst in het hoge programma bedraagt dan ode 2018-2022 per type vastgoed gemeten over heel de € 5,14 miljoen in 2025, € 5,69 miljoen in 2030 en € 6,29 milgemeente Haarlem; Aanvangshuurprijzen 2025, 2030 en 2035 joen in 2035. • Voor kantoren is deze over de periode 2018-2022 €140 De gemiddelde jaarlijkse inflatie over de periode 1992 – 2021 per m²/jaar, voor bedrijfsruimte € 95 per m²/jaar en voor was 2,03% per jaar. Wanneer de huurprijzen jaarlijks kunnen detailhandel/horeca € 295 per m² per jaar.

worden geïndexeerd dan zijn de gemiddelde aanvangshuren • Commerciële ruimten voor zorg/welzijn en kantoorachtiin 2025: € 101 per m²/jaar voor bedrijfsruimten, € 149 per gen zijn gewaardeerd tegen de huurprijs van kantoren; • Commerciële ruimten voor horeca en detailhandel zijn ge- m²/jaar voor kantoor en praktijkruimten en € 313 per m²/jaar waardeerd tegen de huurprijs voor detailhandel; • Voor de school en sporthal is geen berekening gemaakt; 318 318 350 311 • Voor de prijsindex is gerekend met een gemiddelde jaar292,6 258 300 258 lijkse inflatie van 2,03%. Dit is de gemiddelde jaarlijkse in250 flatie over de periode 1992-2021; 200 157 147 145 142,4 136 127 • De jaar-op-jaar indexatie is berekend over de gemiddelde 112 150 95 95 87 86 95 100 huurprijzen tussen 2018-2022; 50 • We houden rekening met een programma laag (25.000 0 m²) en programma hoog (32.500 m²), o.b.v. het beoogde 2018 2019 2020 2021 2022 Gemiddelden 2018-2022 programma in tabel 1 (hoofdstuk 2) exclusief school en Bedrijfsruimten Kantoorruimten Detailhandel/Horeca sporthal. Gemiddelde bedrijfsruimten

Gemiddelde kantoorruimten

Gemiddelde detailhandel/horeca

Figuur 8: Gemiddelde jaarlijkse huurprijs per type commerciële ruimte per m² per jaar. Bron: Vastgoeddata 2022

donderdag 29 september 2022

15

5 Aanvangshuren en huuropbrengsten Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

Tabel 3: Verwachte huurprijzen en huuropbrengsten in Haarlem, 2025, 2030 en 2035 Gemiddelde inflatie 1992-2021: 2,03%

Gemiddelde huurprijzen in € met indexatie 2022

2025

2030

2035

Bedrijfsruimte

95

101

112

123

Kantoorruimte

140

149

164

182

Winkelruimte

295

313

346

383

2025

2030

2035

Huuropbrengst in dat jaar in programma laag in € 2022 Bedrijfsruimte

-

605.400

669.400

740.200

Kantoorruimte

-

2.379.200

2.630.700

2.908.800

Winkelruimte

-

940.000

1.039.400

1.149.200

Totaal

-

3.924.600

4.339.500

4.798.200

2025

2030

2035

Huuropbrengst in dat jaar programma hoog in € 2022 Bedrijfsruimte

-

908.100

1.004.100

1.110.300

Kantoorruimte

-

2.825.300

3.124.000

3.454.200

Winkelruimte

-

1.410.000

1.559.000

1.723.800

Totaal

-

5.143.400

5.687.100

6.288.300

donderdag 29 september 2022

16

6 Conclusie en advies Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

6

Conclusie en advies

•

In dit afsluitende hoofdstuk zetten we de resultaten uit de behoefteonderbouwing af tegen het beoogde programma voor Haarlem Zuid-West. We geven een advies over welke type functies/voorzieningen passend zijn in het (deel)gebied en eventuele voorwaarden voor realisatie.

6.1

Confrontatie behoefte en programma

Op basis van een confrontatie van de behoefte (hoofdstuk 3) en het beoogde programma voor de deelgebieden blijkt: • Gezondheid en welzijn: er is behoefte aan 4.800 m² bvo, • waarvan minimaal 1.420 m² voor eerstelijnszorgvoorzieningen, aangevuld met enkele andere eerstelijnszorg, me- • dische dienstverleners en flexruimten voor partners zorg/welzijn. De berekende behoefte ligt tussen het hoge en lage programma voor het Van Leeuwenhoekpark in.

Lichte bedrijven/kantoorachtigen en bedrijfs- en atelierruimte: er is op basis van de groei van de economie van Haarlem in Haarlem Zuid-West naar verwachting behoefte aan 17.000 m² naar kantoorruimten en kantoorachtige ruimten en 4.500 m² naar meer bedrijfsmatige ruimten. De totale uitbreidingsvraag naar kantoor- en bedrijfsruimten komt daarmee op 21.500 m². Op dit moment is echter 25% van de banen in Haarlem gevestigd in woningen. We gaan er daarom vanuit dat straks 75% van de totale vraag naar commerciële kantoren en bedrijfsgebouwen is. Dit komt neer op in totaal 16.000 m² waarvan 12.600 m² kantoren en 3.400 m² bedrijfsgebouwen. De verwachte behoefte ligt net onder het lage programma. Naast de uitbreidingsvraag is er ook nog sprake van een potentiële vervangingsvraag. Het gaat hier om werkgelegenheid die tijdelijk plaats moet maken tijdens het vernieuwingsproject, maar daarna eventueel opnieuw ruimte zoekt in het gebied. Dit is nu niet precies te kwantificeren

Tabel 5: Beoogd programma t.o.v. behoefte Haarlem Zuid-West Deelgebied

Functie

1. Van Leeuwenhoekpark

Gezondheid en welzijn

2. Grijpensteinweg (incl. plandeel Efy Groep en Leidsevaart 574)

Lichte bedrijven/kantoorachtigen

6. Eysinkweg

Bedrijfs- en atelierruimte

6.000 – 9.000 m²

4. Stephensonstraat

Detailhandel/horeca

3.000 – 4.500 m²

1.625 m² winkels en 1.750 – 2.000 m² horeca

6. Eysinkweg (sportvelden)

Sporthal en basisschool

5.500 m²

5.500 m²

30.500 – 38.000 m²

35.000 – 35.200 m²

Totaal

Omvang (m²)*

Berekende behoefte Werkgelegenheidsraming 2021-2032 Verzorgingsgebied

4.000 – 5.000 m²

4.800 m², waarvan 1.420 m² eerstelijnszorg

12.000 – 14.000 m²

In woningen: 5.500 m² Commercieel: Kantoren-/kantoorachtigen: 12.600 m² Bedrijfsruimten: 3.400 m² + Vervangingsvraag: ?

•

•

6.2

Detailhandel/horeca: er is behoefte aan 1.625 m² bvo winkels en 1.750 – 2.000 m² bvo horeca. Dat betekent dat het beoogde programma voor de Stephensonstraat aan de hoge kant is. Sporthal en basisschool: er is behoefte aan een basisschool, met op locatie extra ruimte voor een IKC en een sporthal. Het beoogde programma voor de Eysinkweg past binnen de berekende behoefte.

Advies programma

Houd rekening met vervangingsvraag en initiatieven in de omgeving Door de verwachte doorgroei van de economie van Haarlem is er behoefte aan uitbreidingsruimte voor kleinschalige bedrijven en kantoren/kantoorachtigen met een omvang ca. 21.500 m². Hiervan zal naar verwachting 16.000 m² vraag zijn naar commerciële ruimte. De overige bedrijfjes zullen gevestigd zijn in woningen. Daarmee is het beoogde programma nu iets te ruim. Maar bovenop de potentiële uitbreidingsvraag komt nog de vervangingsvraag van banen die tijdelijk plaats moet maken tijdens de transformatie, maar naar verloop van tijd weer een plek zoekt in het gebied. Er is nu niet precies bekend welke omvang deze vraag heeft. Er is dus marktruimte in de ontwikkelzone, mits niet binnen Haarlem Zuid-West in de aanliggende wijken Duinwijk, Zijlwegkwartier en Haarlemmerhoutkwartier ook op grote schaal allerlei van dergelijke initiatieven ontstaan. Realiseer bedrijvenverzamelgebouw of-kantoor Haarlem en het stadsdeel Zuid-West in het bijzonder kent een grote dynamiek in kleinschalige bedrijven in diverse dienstverlenende sectoren als ICT, zakelijke diensten, onderwijs- en zorgdiensten, cultuur, sport en recreatie. Dit type functies laat zich goed mengen met woningen. Een belangrijk deel van deze bedrijven zal dicht bij de woning gevestigd willen zijn.

*Opgave gemeente Haarlem donderdag 29 september 2022

17

6 Conclusie en advies Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

Een beperktere groep kiest voor een bedrijvenverzamelgebouw of – kantoor. Deze groep wil met name gezamenlijke faciliteiten of in een bepaald concept gehuisvest zijn. In het programma kan hierop worden ingespeeld. Maximum voor detailhandel en horeca Uit de confrontatie van de behoefte met het beoogde programma voor detailhandel en horeca volgt als eerste het advies om een maximum m² op te nemen in het Masterplan voor winkels en horeca. Het beoogde programma is aan de ruime kant. Door een maximum op te nemen voor de beoogde m² voor winkels en/of horeca, wordt voorkomen dat het volledige programma aan de Stephensonstraat ingevuld kan worden met enkel winkels dan wel horeca. Daar is onvoldoende marktruimte voor. Bepaal invulling gezondheid/welzijn Daarnaast blijkt uit de behoefte voor gezondheid/welzijn dat deze behoefte er wel is (4.800 m² bvo), maar niet zozeer gezocht moet worden in de eerstelijnszorgvoorzieningen (1.420 m²). Het is daarom goed om na te denken welke andere gezondheidsfuncties hier een plek kunnen krijgen.

6.3

Werkgelegenheid

In het Houtvaartkwartier zitten in 2021 2.850 banen. Bij de herontwikkeling van het Houtvaartkwartier zal in de ontwikkelgebieden een belangrijk deel van de bestaande bedrijfspanden worden gesloopt, waarna nieuw vastgoed wordt teruggebouwd. Naar verwachting zullen hierdoor 116 bedrijven met 1.320 banen en een totaal oppervlak van 53.500 m² moeten verdwijnen. De overige bedrijven met 1.530 banen binnen het Houtvaartkwartier zitten buiten de ontwikkelgebieden en kunnen in de wijk blijven. De bedrijven die moeten verdwijnen zorgen voor een potentiele vervangingsvraag in de gemeente Haarlem.

donderdag 29 september 2022

Ca. 30% van deze vervangingsvraag laat zich qua aard (branche) en schaal niet mengen met wonen en zal definitief elders moeten worden geaccommodeerd. Dat gaat om ca. 400 banen en 16.000 m² bvo. Ca. 70% van de vervangingsvraag laat zich wel goed combineren met wonen. Dit deel van de vervangingsvraag leidt tot druk op de markt voor bedrijfshuisvesting in de stad. Deze potentiële vervangingsvraag zal op termijn ook weer worden uitgeoefend in het Houtvaartkwartier. In totaal gaat dat om een potentiële vervangingsvraag van 920 banen die na verloop van tijd terug zouden kunnen keren binnen het Houtvaartkwartier. Daarnaast komen er met de toevoeging van commerciële ruimten en woningen in het programma binnen het Houtvaartkwartier naar verwachting 1.060 tot 1.750 banen bij als gevolg van uitbreidingsvraag binnen de economie.

•

in het lage programma bedraagt dan € 3,92 miljoen in 2025, € 4,34 miljoen in 2030 en € 4,80 miljoen in 2035 In het hoge programma wordt er 32.500 m² aan commercieel vastgoed ontwikkeld, waarvan 9.000 m² bedrijfsruimte, 19.000 m² kantoorruimte en 4.500 m² winkelruimte. De totale huuropbrengst in het hoge programma bedraagt dan € 5,14 miljoen in 2025, € 5,69 miljoen in 2030 en € 6,29 miljoen in 2035.

Dat betekent dat er in 2032 binnen het Houtvaartkwartier als geheel in 3.510 tot 4.200 banen zullen zijn. Dit is een toename van 23,2% tot 47,4% ten opzichte van 2019 (2.740 banen).

6.4

Aanvangshuren en huuropbrengsten

De gemiddelde huren in Haarlem fluctueren door de tijd. De hoogte van huren hangt uiteraard af van de stand van de economie en of er sprake is van een krappe of ruime markt voor commercieel vastgoed. • De gemiddelde jaarlijkse inflatie over de periode 1992 – 2021 was 2,03% per jaar. Wanneer de huurprijzen jaarlijks kunnen worden geïndexeerd dan zijn de gemiddelde aanvangshuren in 2025: € 101 per m²/jaar voor bedrijfsruimten, € 149 per m²/jaar voor kantoor en praktijkruimten en € 313 per m²/jaar •

In het lage programma wordt er 25.000 m² aan commercieel vastgoed ontwikkeld, waarvan 6.000 m² bedrijfsruimten, 16.000 m² kantoor-/praktijkruimte en 3.000 m² aan winkelruimte. De totale huuropbrengst

18

Bijlage 1 Beleidskaders

Bijlage 1 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

Beleidskaders

Deze keuzes zijn belangrijk voor de ontwikkeling van de stad om grote onderwerpen zoals energie, klimaat, wonen en werken een plek te geven in Haarlem.

•

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (2018) De hoofdambitie van de provinciale omgevingsvisie is het welvaarts- en welzijnsniveau vast te houden door te richten op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Ten aanzien van het gebruik van de leefomgeving gelden de volgende ambities: • Een duurzame economie, met innovatie als belangrijke motor. • Vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwalitatief en kwantitatief) die met elkaar in overeenstemming zijn. Verder wordt aangegeven: • Door de grote economische dynamiek zijn woon- en werklocaties vooral nodig in de Metropoolregio Amsterdam, met Amsterdam als zwaartepunt. • Nieuwe ruimtelijk-economische ontwikkelingen worden zo veel mogelijk ruimtelijk geclusterd op locaties nabij OV-, weg-, energie- en data-knooppunten. De bebouwingsopgave van wonen en werken dient tevens zoveel mogelijk binnenstedelijk gerealiseerd en geconcentreerd te worden. Omgevingsvisie 2045 Haarlem (2022) Er worden zes strategische keuzes gemaakt in de omgevingsvisie, namelijk: 1. mengen en verdichten, door: 2. buurtgericht ontwikkelen 3. vergroenen en vernatten 4. bevorderen gezonde leefomgeving 5. ruimte voor energietransitie 6. mobiliteitstransitie.

donderdag 29 september 2022

•

Voor het thema ‘buurtgericht ontwikkelen’ noemt de Omgevingsvisie dat om elkaar te begrijpen en gezamenlijk aan de toekomst van de stad te kunnen bouwen, het belangrijk is om elkaar te ontmoeten. Het fiets- en voetgangersnetwerk en de sociale basisinfrastructuur worden versterkt en beter aan elkaar gekoppeld. Deze sociale basisinfrastructuur bestaat uit clusters van sociale voorzieningen genaamd ‘huis van de wijk’, toegankelijke hulp- en zorgvoorzieningen, sportvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen en vrije tijdsvoorzieningen. De ambitie is dat Haarlemmers belangrijke dagelijkse voorzieningen binnen maximaal tien minuten op de fiets, of te voet kunnen bereiken. Economische Visie Haarlem (2020) De economische visie (en bijhorende agenda 2020-2024) geeft richting aan het economisch beleid voor de lange termijn en is leidend voor de versterking van het ondernemingsen vestigingsklimaat. De centrale visie voor de gemeente Haarlem is een creatieve stad van toegepaste innovatie. Het doel van de visie is het behouden, stimuleren en aantrekken van werkgelegenheid. Om de visie te realiseren zijn er vijf groeibepalende factoren in beeld gebracht (ruimte, talent, innovatie, ondernemerschap en profileren).

Ruimte Uitdaging: te weinig ruimte voor groeien en vestigen Ambitie: voldoende aantrekkelijke werkgebieden Strategie: borgen ruimte voor werken Uitvoeringslijnen: • Bestaande werkgebieden behouden en intensiveren. • Inzetten op nieuwe multifunctionele woon-werkgebieden (rondom OV-knooppunten).

Versterken economische structuur middels hub-vorming (economische hotspots), proeftuinen en broedplaatsen, gericht op toegepaste innovatie. Wonen en werken dichter bij elkaar, waar dat kan.

Er wordt daarnaast aangegeven dat de huidige woon-werkbalans van 0,43 baan per inwoner behouden dient te worden. Er wordt daarom gerekend met een bandbreedte van 0,86-1 baan per te realiseren woning (uitgaand van gemiddeld twee bewoners per woning). Talent Uitdaging: tekorten op de arbeidsmarkt. Ambitie: inclusieve en toekomstbestendige arbeidsmarkt. Strategie: talent behouden, ontwikkelen en aantrekken. Uitvoeringslijnen: • Verbeteren aansluiting arbeidsmarkt en onderwijs. • Kwalitatieve match tussen beroepsbevolking en banen. (Nu vooral praktisch geschoold werk, maar een kennisintensieve beroepsbevolking). • Talent boeien en binden, middels een aantrekkelijk werk- en leefklimaat. • Inspelen op internationalisering. Innovatie Uitdaging: transitie naar een nieuwe economie. Ambitie: proeftuin voor toegepaste innovatie Strategie: innovatie aanjagen Uitvoeringslijnen: • Impact maken. Er wordt voorrang gegeven aan innovaties die focussen op sociale en maatschappelijke uitdagingen. • Verbinden bedrijven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheden.

20

Bijlage 1 Behoefteonderzoek ontwikkelzone Zuid-West

•

•

Versterken creatieve industrie door te verbinden met innovatieve clusters op het gebied van circulaire en duurzame economie, technologie en duurzame economie. Versterken innovatieve clusters op circulaire en duurzame economie, technologie en gezondheid.

Ondernemerschap Uitdaging: behouden en aantrekken van bedrijven Ambitie: optimaal ondernemersklimaat in een hoogwaardige stedelijke omgeving. Strategie: faciliteren, stimuleren en verbinden. Uitvoeringslijnen: • Behouden en versterken aantrekkelijke stad. Haarlem kent een hoogwaardig voorzieningenniveau, dat behouden blijft, ook wanneer de stad gaat groeien. Daarvoor zijn tot en met 2030 3.000 tot 5.000 extra banen nodig in de consumentverzorgende economie (detailhandel, horeca, onderwijs, sport, cultuur, sport en recreatie). Detailhandel en horeca zijn een belangrijk onderdeel van de Haarlemse economie en de leefbaarheid. Daarom faciliteert de gemeente nieuwe winkel- en horecaconcepten en willen ze de samenhang versterken. Hier liggen mogelijkheden voor verdere clustering, samenwerking en duurzame innovatie. • Benutten en versterken kansrijke sectoren. Hiertoe worden consumentverzorgende sectoren (detailhandel, horeca, onderwijs, zorg, cultuur, sport en recreatie) gerekend, maar ook de creatieve industrie, kennisintensieve bedrijven en de circulaire economie. • Stimuleren ondernemerschap en publiek-private samenwerking. Via publiek-private samenwerking wordt ingezet op het behouden van bestaande bedrijven, faciliteren in hun groei, stimuleren van startups en het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid. • Adequaat accountmanagement. • Gerichte acquisitie.