02 Bijlage A Concept Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 Samen voor een fijn (t)huis
Tekst van het document
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
Samen
voor ee n
fijn (t)huis!
Inhoud Samenvatting Volkshuisvestingsprogramma 2026-20303
2
Aandachtsgroepen en ouderen
23
Inleiding23
Voorwoord5 Inleiding6
2.1 Ouderen en mensen met een zorgbehoefte24
Context
7
2.2 Studenten en jongeren
24
Wettelijk kader
7
2.3 Woonwagenbewoners
26
Nationale Woon- en Bouwagenda
7
2.4 Statushouders
27
Nationale Prestatieafspraken
7
2.5 Arbeidsmigranten
29
Samenwerking in de Metropoolregio Amsterdam (MRA)
7
Doorkijk 2030-2035
31
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
7
Samenvatting totale opgave aandachtsgroepen en ouderen
31
Woondeal MRA
8
Wat gaan we doen?
32
Regio Zuid-Kennemerland/ IJmond
8
Woningkwaliteit en leefbaarheid
35
3
Uitgangspunten9
1
Inleiding35
Wonen is een recht
9
3. 1 Funderingen
35
We werken aan een ongedeelde stad
9
3.2 Gezondheid en bestaande bouw
36
We willen een inclusieve stad zijn
9
3.3 Goed verhuurderschap
37
Omgevingsvisie Haarlem
9
3.4 Leefbare en veerkrachtige wijken
38
We doen het samen
9
Doorkijk 2030-2035
40
We zijn aanspreekbaar en bereikbaar
10
Wat gaan we doen?
41
Beschikbaar en betaalbaar
11
Duurzaam en toekomstbestendig
43
4
Inleiding11
Inleiding43
1.1 Kwantitatieve woningbouwopgave tot en met 2030 en doorkijk naar 2040 12
4.1 Toekomstbestendige nieuwbouw
44
4.2 Energie bestaande bouw
46
4.3 Circulaire bestaande bouw
47
1.2 Betaalbaarheid en de kwalitatieve woningbouwopgave – een gedifferentieerd woningbouwprogramma
14
4.4 Klimaatadaptatie bestaande bouw
47
1.3
17
4.5 Biodiversiteit bestaande bouw
48
Doorkijk 2030-2035
49
Wat gaan we doen?
50
Collectieve woonvormen
1.4 Slimmer gebruik van de bestaande voorraad18 Doorkijk 2030-2035
20
Wat gaan we doen?
21
Begrippenlijst51
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
2
Samenvatting Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 Speerpunten 1 Koers houden op het toevoegen van nieuwbouw. Doel: 12.000 nieuwe woningen in 2040. De nadruk ligt op het uitvoeren van de bestaande plancapaciteit.
7 Versterken funderingsaanpak.
2 Vasthouden aan realisatie
8 Ondersteunen huurders en woning-
van 40% sociale huur.
zoekenden met betere informatie.
3 Meer nadruk op het midden
segment (40% totaal van huur en koop).
4 Samen met partners passend aanbod voor ouderen (Actieprogramma Wonen en Zorg).
9 Energietransitie: van beleid naar
5 Inzet op de realisatie van collectieve woonvormen en gemeenschapsvorming.
6 Slimmer gebruik van de woning-
uitvoering en bestrijden van energie-armoede.
10 Beleid uitvoeren samen met regio, provincie en rijksoverheid.
voorraad (kamergewijze verhuur en hospita verhuur).
Uitgewerkt in de volgende (inhoudelijke) hoofdstukken: 1 Beschikbaar en betaalbaar De nadrukt ligt op uitvoeren van de bestaande plancapaciteit. Het doel is 12.000 nieuwe woningen in 2040. Uitgangspunt is 40% sociale huur en extra versterking van het middensegment. Stimuleren van collectief wonen en gemeenschap. Slimmer gebruik van bestaande voorraad voor meer aanbod specifieke doelgroepen. Meer stimuleren van hospitaverhuur en doorstroom. Wat willen we bereiken: 1A1 Realisatie van 12.000 woningen. 1A2 Woningbouw in samenhang ruimtelijke opgaven. 1B Voortgang in planrealisatie door samenwerking. 1C Een beter verdeling van sociale huurwoningen over de stad. 1D Een gedifferentieerd woningbouwprogramma (40-40-20). 1E
Groei sociale huurwoningvoorraad.
1F
Vergroten aanbod voor (lage) middeninkomens.
1G Meer collectief wonen en gemeenschapsvorming. 1H Meer kameraanbod voor specifieke doelgroepen. 1I
Minimaal 50 hospitamatches per jaar en grotere bekendheid hospitaverhuur.
1J
Stimuleren doorstroom.
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
3
2 Aandachtsgroepen en ouderen Er wordt verwezen naar het actieprogramma wonen en zorg, waar de opgave voor ouderenhuisvesting is opgenomen en een aantal (wettelijke) aandachtsgroepen. Waar de opgave en inzet nog niet in het actieprogramma staan, worden in dit hoofdstuk uitgewerkt. Dat zijn: studenten, jongeren, statushouders, Oekraïense vluchtelingen, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten. Wat willen we bereiken: 2A Uitbreiden aantal (flexibele) studentenwoningen. 2B Extra woningen voor jongeren. 2C Meer standplaatsen voor woonwagens. 2D Veilige, leefbare woonwagenlocaties. 2E Passende woonruimte voor statushouders. 2F. Passende opvanglocaties voor Oekraïense vluchtelingen. 2G Aanpak huisvesting arbeidsmigranten.
3 Woningkwaliteit en leefbaarheid Een goede woning is meer dan alleen een dak boven je hoofd. We willen zorgen voor ge-zonde en goede woningen in veilige en leefbare wijken waarin mensen prettig samenleven. Wat willen we bereiken: 3A Beter inzicht in funderingsopgave. 3B Funderingsopgave beter gekoppeld aan andere opgave in de stad. 3C Betere ondersteuning woningeigenaren. 3D Verbetering van het binnenklimaat. 3E Bestrijding overlast houtstook. 3F Grotere bekendheid en betere vindbaarheid van het huurdersteunpunt 3G Veerkracht versterken in kwetsbare buurten en complexen. 3H Leefbaarheid versterken door (gebiedsgerichte) samenwerking.
4 Duurzaam en toekomstbestendig We bouwen aan een woningvoorraad die klaar is voor de toekomst, dat is meer dan alleen energiezuinigheid of aardgasvrij wonen. Haarlem zet in op duurzame nieuwbouw, maar ook op het verbeteren van bestaande woningen, met aandacht voor o.a. circulariteit, klimaat-adaptatie en biodiversiteit. We willen bouwen op een manier die goed is voor mens én milieu. Wat willen we bereiken: 4A Energieneutrale en netvriendelijke nieuwbouw 4B Een zo laag mogelijke materiaal-impact. 4C Nieuwbouw die voor 20% houtbouw is. 4D Klimaatbestendige en natuurvriendelijke nieuwbouw. 4E Aardgrasvrije en energiezuinige woningen in 2040. 4F Structureel minder energiearmoede. 4G Draagvlak bij bewoners voor verduurzaming. 4H Zoveel mogelijk circulaire renovatie. 4I
Klimaatadaptatie onderdeel van rijkrenovaties.
4J
Meer biodiversiteit in woonwijken.
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
4
Voorwoord pm.
Hof van Clothilde. Foto: Kamiel Nuijens
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
5
Inleiding Het Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 20262030 vervangt de Woonvisie 2021-2025. Dezelfde volkshuisvestelijke thema’s keren terug; de grote opgaven voor de stad vragen immers om langdurige inzet. Binnen deze thema’s is wel een verschuiving zichtbaar in ambities en uitvoering. Speerpunten in dit volkshuisvestingsprogramma: 1. Koers houden op het toevoegen van nieuwbouw. Onze doelstelling is 12.000 nieuwe woningen in 2040. De nadruk ligt op het uitvoeren van de bestaande plancapaciteit. 2. Vasthouden aan realisatie van 40% sociale huur. 3. Meer nadruk op het versterken van het middensegment (40% totaal van huur en koop). 4. Samen met betrokken partners voorzien in passend aanbod voor ouderen (Actieprogramma Wonen en Zorg). 5. Inzet op de realisatie van collectieve woonvormen en gemeenschapsvorming. 6. Slimmer gebruik maken van de bestaande woningvoorraad (onder andere door kamergewijze verhuur en hospita verhuur). 7. Versterken funderingsaanpak. 8. Ondersteunen huurders en woningzoekenden met betere informatie. 9. Energietransitie steeds meer van beleid naar uitvoering brengen met extra aandacht voor het bestrijden van energie-armoede. 10. Beleid uitvoeren samen met regio, provincie en rijksoverheid.
Deze speerpunten werken we als volgt uit: Context Uitgangspunten 1 Beschikbaar en betaalbaar 2 Aandachtsgroepen en ouderen 3 Woningkwaliteit en leefbaarheid 4 Duurzaam en toekomstbestendig In de hoofdstukken 1 t/m 4 geven we per (deel) onderwerp aan welke ontwikkelingen we zien (‘wat zien we’), met welke cijfers we dit kunnen onderbouwen (‘wat weten we’) en wat onze ambities zijn (‘wat we willen bereiken’). In bijlage 1 geven we een onderbouwing van deze onderdelen. Het actieprogramma wonen en zorg is integraal onderdeel van het Volkshuisvestingsprogramma en is als bijlage bijgevoegd. Ook is er een losse samenvatting van het Volkshuisvestingsprogramma beschikbaar. Onderaan elk hoofdstuk is een overzicht opgenomen van de activiteiten (‘wat gaan we doen’) om onze ambities te bereiken. Bijlage 2 t/m 10 bevatten een aantal onderzoeken en rapporten, waarnaar veel verwezen wordt in dit Volkshuisvestingsprogramma. Naar de overige bronnen verwijzen we via linkjes. Vaktermen worden aan het eind uitgelegd in de begrippenlijst.
De Koepel. Foto: gemeente Haarlem
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
6
Context Wettelijk kader De totstandkoming van dit Volkshuisvestings programma (VHP) loopt vooruit op de vaststelling en inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting (datum volgt). Als de wet in werking treedt, wordt het Volkshuisvestingsprogramma een wettelijke verplichting onder de Omgevingswet. Het Haarlemse Volkshuisvestingsprogramma valt dan onder de Haarlemse Omgevingsvisie en vervangt de Woonvisie. Vanuit de systematiek uit de Omgevingswet wordt op drie bestuurslagen (nationaal, provinciaal en gemeentelijk) een volkshuisvestingsprogramma gemaakt. Elk programma moet inhoudelijk aansluiten bij het programma uit de hogere bestuurslaag. Het Volkshuisvestingsprogramma volgt de Wet versterking regie volkshuisvesting, maar volgt ook andere wettelijke kaders, zoals de Huisvestingswet, de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap.
Nationale Woon- en Bouwagenda Vanwege de woningnood neemt de overheid meer regie in de woningbouw. In 2022 stelde het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda vast en in 2024 stuurde toenmalig minister De Jonge het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv) naar de Tweede Kamer. Gemeenten, provincies en het Rijk kregen meer verantwoordelijkheden en mogelijkheden om de bouw van voldoende en betaalbare woningen aan te sturen. Er zijn landelijke afspraken gemaakt over het aantal te bouwen sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen per provincie. In 2023 zijn deze afspraken uitgewerkt in regionale woondeals met concrete aantallen en locaties. Het doel is dat de bestaande voorraad uit minimaal 30% sociale huur gaat bestaan en dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar wordt. In hun volkshuisvestingsprogramma’s leggen gemeenten de afspraken uit de woondeals vast: hoeveel, waar en voor wie gaat er gebouwd worden en welke maatregelen nemen zij daarvoor. De provincies coördineren dit proces binnen zogenoemde woningbouwregio’s en verankeren deze afspraken wettelijk in hun
omgevingsverordening. Provincies zien daarnaast toe op de uitvoering en faciliteren samenwerking tussen betrokken partijen, bijvoorbeeld bij het oplossen van knelpunten zoals netcongestie.
Nationale Prestatieafspraken Tijdens de Woontop van december 2024 zijn de vernieuwde Nationale Prestatieafspraken voor de periode 2025–2035 ondertekend. Het centrale doel is het verhogen en het versnellen van de woning productie naar 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarbij twee derde van alle nieuwe woningen betaalbaar moet zijn (voor mensen met lagere en middeninkomens). Deze afspraken zijn gemaakt tussen het Rijk, woningcorporaties en gemeenten en richten zich op vier thema’s: beschikbaarheid, betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid. Deze afspraken vormen de basis voor lokale prestatieafspraken. De huidige prestatieafspraken in Haarlem, op basis van de Woonvisie 2021-2025, zijn met een jaar verlengd en lopen daardoor eind 2026 af. Op basis van dit nieuwe Volkshuisvestingsprogramma worden nieuwe meerjarige prestatie afspraken gemaakt met de woningcorporaties.
Samenwerking in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) Haarlem maakt onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA), een samenwerkings verband met 30 gemeenten en 2 provincies en Vervoerregio Amsterdam. De MRA-deelnemers werken samen aan een krachtige economie, betere verbindingen en aantrekkelijke ruimtes voor wonen en werken. De MRA Agenda is de basis voor deze samenwerking, gericht op innovatie en duurzaamheid om de brede welvaart te versterken. Er worden onderzoeken uitgevoerd, zoals het tweejaarlijks woonwensenonderzoek Wonen in de MRA (WiMRA). Ook wordt er samengewerkt en afgestemd ten aanzien van de huisvesting van aandachtsgroepen.
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
7
Haarlem heeft daarnaast convenanten ondertekend, zoals het Convenant Toekomstbestendig Bouwen (initiatief van MRA en provincie Utrecht) en het Convenant Houtbouw MRA 2021-2025. Het doel van het convenant Toekomstbestendig Bouwen is duurzaamheidsambities lokaal makkelijker en goedkoper te integreren in de woningbouw. Het Convenant Houtbouw streeft ernaar dat vanaf 2025 20% van de woningen in de MRA met hout en biobased materialen wordt gebouwd, om zo sneller en duurzamer te bouwen.
Woondeal MRA Het Rijk, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) hebben afspraken in de Woondeal 2023 gemaakt om de woningbouw te versnellen als bijdrage aan de nationale en provinciale woningbouwopgave. Partijen zetten zich in om twee derde betaalbaar (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) toe te voegen en te groeien naar minimaal 30% sociaal in de bestaande voorraad. Afspraak is om tot 2030 meer dan 170. 000 woningen te bouwen, waarvan ongeveer 113.000 woningen in het betaalbare segment (2/3e deel). Veel Haarlemse locaties hebben (op basis van de Woondeal) in de afgelopen jaren een financiële bijdrage van het Rijk gekregen via de Woningbouwimpuls (WBI), zoals Europaweg, Waddenbuurt, Zijlweg-West, Zuidwest en Oostpoort. Aan (deel)regionale ‘versnellingstafels’ bespreken betroken marktpartijen, corporaties en waterschappen de voortgang van de woningbouw. De afspraken in Woondeals worden periodiek herijkt en verrijkt.
specifieke dossiers worden concrete afspraken in de regio gemaakt en vastgelegd, zoals het pact voor uitstroom (vanuit de maatschappelijke opvang en beschermd wonen) en de regionale woonzorg opgave Zuid-Kennemerland/ IJmond. Daarnaast wordt gewerkt aan het Regionaal Actieprogramma Dakloosheid, wat onderdeel uitmaakt van het Programma Opvang, Wonen en Herstel. We stellen gezamenlijk afspraken op hoofdlijnen vast van de huisvestingsverordening en we voeren onderzoek uit (bijvoorbeeld naar huisvesting van arbeids migranten). Ook wordt de website ‘wonenenzorg opdekaart.nl’ actueel gehouden. Omdat niet alle beleidsterreinen met de regiogemeenten Zuid-Kennemerland met IJmond samenwerken, is er een aparte samenwerking binnen de regio Zuid-Kennemerland zelf aan de hand van de Zuid-Kennemer agenda en met de provincie met een samenwerkingsagenda. Voor wonen zijn de afspraken met de IJmond van het regionaal Woon akkoord het uitgangspunt.
Regio Zuid-Kennemerland/ IJmond De gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond, waaronder Haarlem, werken al jarenlang intensief samen bij onder meer op het woonbeleid en woonruimteverdeling. Het regionaal Woonakkoord, dat bestaat uit een bestuursakkoord en een uitvoeringsagenda, is het kader voor de huidige samenwerking van de zeven gemeenten van Zuid-Kennemerland/IJmond, de provincie en de regionale corporaties. Dit akkoord loopt eind 2025 af. De regio heeft aangegeven de samenwerking te willen voortzetten en toe te werken naar een regionaal Volkshuisvestingsprogramma, dat eind 2026 gereed zal zijn. In de regio wordt daarnaast ook samengewerkt met marktpartijen, zorgpartijen en andere betrokken partijen en organisaties. Op
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
Foto: Kamiel Nuijens
8
Uitgangspunten Wonen is een recht Wonen is een basisbehoefte en een recht voor iedereen. Een veilige, betaalbare en passende woning is de basis voor een stabiel leven, werk, gezondheid en ontwikkeling. Een goed huis is niet voor iedereen een vanzelfsprekendheid. De woningmarkt staat onder druk. We zetten ons in om met ontwikkelende partijen woningen toe te voegen. Tegelijk moeten we zorgvuldig omgaan met bestaande woningen. Deze uitdagingen vragen flexibiliteit van de mensen die wonen, werken en recreëren in Haarlem. Hoewel het niet mogelijk is iedereen direct van een woning te voorzien, is ons volkshuisvestingsbeleid erop gericht zoveel mogelijk groepen eerlijke kansen te bieden op een passende en betaalbare woonplek, waar zij zich thuis kunnen voelen.
We werken aan een ongedeelde stad De woningbouw in Haarlem vindt uitsluitend plaats binnen het bestaande stedelijk gebied. We werken aan een ongedeelde stad, met vitale en veerkrachtige wijken, die een thuis bieden aan een brede mix van bewoners. De diversiteit van stadsdelen, voorzieningen en inwoners willen we behouden en waar dat kan vergroten. Er wordt gebouwd voor alle inkomensgroepen met aandacht voor sociale huur en midden- en hogere inkomens, zowel ten westen als ten oosten van het Spaarne. Samen met woningcorporaties en maatschappelijke organisaties werken we aan verbetering in wijken waar achterstanden zijn, zodat bewoners zich veilig voelen en minder overlast ervaren.
We willen een inclusieve stad zijn Haarlem wil een inclusieve stad zijn waar iedereen, ongeacht inkomen, achtergrond of situatie, een zo gelijk mogelijke kans heeft op een passende woning. We werken actief aan een gevarieerd woning aanbod dat tegemoetkomt aan de diverse woonbehoeften van onze inwoners. Met onze ‘Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment’ zetten we in op een evenwichtige spreiding over verschillende wijken om gemengde en toegankelijke buurten te
creëren en te behouden. Door diversiteit en toegankelijkheid centraal te stellen bij nieuwbouw en herontwikkeling, werkt Haarlem aan een veerkrachtige en zorgzame stad waarin ontmoeting, verbinding en sociale cohesie vanzelfsprekend zijn.
Omgevingsvisie Haarlem De Omgevingsvisie Haarlem 2045 zet in op toekomstbestendig, vergroenen, verbinden en ontmoeten. De centrale ambitie is Haarlem verder te ontwikkelen tot een aantrekkelijke robuuste stad, een stad die op haar toekomst is voorbereid. De Omgevingsvisie agendeert en geeft richting aan de integrale opgaven, waaronder het versterken van een aantrekkelijke woon- en werkstad voor iedereen. De Omgevingsvisie kent 6 strategische keuzen, waarvan er 4 terugkomen in dit Volkshuisvestingsprogramma. Daarbij ligt de focus op het bijdragen aan keuze 1 ‘Mengen en Verdichten’ (zie vooral Hoofdstuk 1), maar we dragen ook bij aan strategische keuze 2 t/m 4: ‘Buurtgericht Ontwikkelen’ (Hoofdstuk 3), ‘Vergroenen & vernatten’ (Hoofdstuk 4) en ‘Bevorderen gezonde leefomgeving’ (Hoofdstuk 3 en 4).
We doen het samen Als gemeente geven we in dit Volkshuisvestingsprogramma richting aan de ambities voor de komende vijf jaar (met een doorkijk naar tien jaar vooruit). Dit is de opgave die we voor onszelf zien. Maar gelukkig staan we hier niet alleen voor. Deze doelen zijn ook voor onze samenwerkingspartners en bewoners belangrijk. Daarom werken we intensief samen met al deze partijen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan woningcorporaties, projectontwikkelaars, huurdersorganisaties, bewoners-collectieven, zorgpartijen, welzijnsorganisaties, gemeenten in de regio, de provincie en het Rijk. Samen werken we aan de woningbouwopgave. De gemeente bouwt immers zelf geen woningen en we hebben ook weinig eigen grond. Samenwerking is noodzakelijk om onze ambities en wensen te realiseren. Het Volkshuisvestingsprogramma is opgesteld met inbreng van de stad, in een aantal participatiebijeenkomsten voor zowel bewoners als betrokken partners en andere experts. Het definitieve
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
9
Volkshuisvestingsprogramma wordt vastgesteld ná een inspraakperiode waarin de stad ook nog kan reageren op de inhoud.
We zijn aanspreekbaar en bereikbaar
vertrouwen en het nakomen van afspraken. We richten ons op de lange termijn, met heldere doelen en een zorgvuldig beleid, en we houden oog voor het grotere geheel. We willen transparant werken, duidelijk zijn over verwachtingen, benaderbaar en toegankelijk zijn, voor bewoners, ondernemers en maatschappelijke partners.
De gemeente vervult meer rollen dan alleen uitvoerder of regelgever. We zijn ook verbinder, ondersteuner en betrouwbare partner. Communicatie is belangrijk, we werken aan wederzijds
We werken daarom aan het beter en overzichtelijker ontsluiten van informatie voor bewoners en partners naar onder andere het vinden (of realiseren) van woningen, woonconcepten en overige projecten.
Aziëpark. Foto: gemeente Haarlem
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030
10
Strokentoren, Staalstraat-Bazellaan, Pré Wonen - Ossip
Inleiding Haarlem kampt met een tekort aan betaalbare woningen, zowel in de huur- als in de koopsector. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang en starters en middeninkomens vinden moeilijk een passende woning. De ambitie van Haarlem is om van 2022 tot en met 2030 10.000 nieuwe woningen te realiseren, met nadruk op betaalbaarheid: 40% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop, en 20% in het hogere segment. In dit hoofdstuk kijken we ook nog verder en zal blijken dat tot 2040 12.000 woningen nodig zijn.
een compacte stad is met een hoge mate van stedelijkheid en ruimte om te wonen hand in hand moet gaan met andere ruimtelijke opgaven. Verder stimuleert Haarlem woonvormen die bijdragen aan gemeenschapsvorming en collec tiviteit, zoals wooncoöperaties. Dat doen we bij nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad. Door te bouwen en bestaande woonruimte beter te benutten, willen we toewerken naar een ongedeelde (inclusieve) stad, waarbij betaalbaarheid, beschikbaarheid en diversiteit centraal staan.
Naast nieuwbouw richt Haarlem zich op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Dit gebeurt onder andere door transformatie van leegstaande panden en het stimuleren van door stroming, bijvoorbeeld door ouderen te bewegen naar passende woningen te verhuizen. Dit hoofdstuk gaat over hospitaverhuur en kamerverhuur om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat Haarlem al
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
11
1.1 Kwantitatieve woningbouw opgave tot en met 2030 en doorkijk naar 2040
magnifying-glass-location Wat zien we? Haarlem is een aantrekkelijke stad om in te wonen. Het woningtekort blijft onverminderd groot. Uit de woningbehoefteraming MRA (RIGO i.o.v. Provincie Noord-Holland) blijkt dat er in 2031 8.000 extra woningen nodig zijn ten opzichte van 2024. Voor 2040 gaat het om 12.850 woningen (figuur 1). Deze raming is gebaseerd op het huidige tekort en de additionele behoefte op basis van bevolkingsprognose Provincie Noord-Holland. De groei van het aantal huishoudens wordt bepaald door demografische ontwikkelingen en verdeeld binnen de regio op basis van plancapaciteit. Haarlem heeft in 2022 de ambitie vastgesteld om in de periode 2022 tot en met 2030 met 10.000 woningen te groeien. De gemeente stuurt daarbij op een evenwichtige groei met behoud van de stedelijke kwaliteit en de juiste balans tussen wonen, werken, voorzieningen, groen en mobiliteit. De bouw en realisatie van woningen in Haarlem trekt aan. De woningvoorraad is tussen 2022 en 2024 met 2.931 woningen gestegen (figuur 2 en 3). De woningvoorraad groeit de komende jaren met name door nieuwbouw in de ontwikkelzones en door woningbouwprojecten buiten de ontwikkelzones, en voor een deel ook door overige toevoegingen. De groei van de woningvoorraad door transformatie en het splitsen van woningen is door strengere regels afgenomen (maar nog altijd goed voor jaarlijks 50 tot 100 woningen).
De afgelopen jaren hebben we ingezet op bestrijding van leegstand door Wonen boven Winkels. We zien dat er enkele knelpunten zijn vanuit verschillende regelgeving (omgevingsplan, parkeren, huisvestingsverordening), waardoor de vorming van aanvullende woningen boven winkels beperkt blijft. We zien dat er ook op sommige terreinen oplossingen mogelijk zijn die de komende jaren worden uitgewerkt en verankerd in eenduidige regelgeving. Haarlem ligt op koers om 10.000 woningen te realiseren in de periode 2022 t/m 2030. De resterende netto-opgave voor 2025 tot en met 2030 bedraagt nog 7.069 woningen, te realiseren in 6 jaar (gemiddeld 1.178 woningen per jaar). Daarvoor is er voldoende bruto plancapaciteit; voor 2025 t/m 2030 11.319 woningen, voor 2031 t/m 2035 885 woningen
en voor 2035 t/m 2040 3.219 woningen (figuur 2, peildatum januari 2025). Deze plancapaciteit varieert van harde bouwplannen tot mogelijke locaties voor woningbouw. Ongeveer 12.000 woningen zijn gepland in de ontwikkelzones waarvoor ruimtelijke visies zijn vastgesteld. Daarnaast zijn ongeveer 3.000 woningen gepland buiten de zones en in behandeling genomen door de gemeente (ingestroomd in het Haarlems Ruimtelijk Planproces). De ervaring in Haarlem leert dat plannen kunnen vertragen, maar dat van planuitval zelden sprake is. Woningbouw ontwikkeling is ontzettend complex, het is vaak onderdeel van een integrale gebiedsontwikkeling, waardoor processen en doorlooptijden onder druk staan. Knelpunten zijn financierbaarheid, ontwikkelingen in de bouw- en woningmarkt (onder andere wet- en regelgeving, kosten), uitvoerings-/ontwikkelcapaciteit, de stikstofproblematiek en netcongestie. Al met al is de geplande woningbouwproductie en plancapaciteit ruim boven de verwachte woning behoefte in Haarlem, zoals doorgerekend tot 2030 en 2040. Grondbeleid en vastgoed De gemeente voert vooralsnog facilitair grond beleid, maar wil actiever grondbeleid voeren als dat nodig is. Daarvoor wordt de inzet om situationeel meer actief grondbeleid te voeren met nieuw grondbeleid vastgesteld. De gemeente neemt actief regie bij gebiedsontwikkeling.
Voor de ontwikkelzones zijn ontwikkelstrategieën opgesteld. Bij de verkoop van grond en gemeentelijk vastgoed stuurt de gemeente nadrukkelijk op het gewenste programma en geeft voorwaarden mee. Ook leggen we aanvullende voorwaarden op om speculatie tegen te gaan bij vastgoed dat een-op-een wordt verkocht. De gemeente heeft zelf ook vastgoed en in beperkte mate grondposities. Waar mogelijk wordt dit vastgoed en (te verwerven) grond ingezet voor onze ambities (bijvoorbeeld Kruisstraat 30-32, IJsbaanlaan). Niet-strategisch vastgoed, waaronder woningen, stoten we zoveel mogelijk af. Bij de verkoop van ons eigen vastgoed houden we zoveel mogelijk rekening met de uitgangspunten van ons woonbeleid. Dat betekent dat we bijvoorbeeld bij verkoop kijken naar de mogelijkheid van het vastgoed voor sociale woningbouw en voor bijzondere doelgroepen.
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
12
Tot € 44.035 (EU-grens)
LIGHTBULB-GEAR
€ 44.035 tot € 66.053 (1,5x modaal)
€ 66.053 tot € 88.070 (2x modaal)
€ 88.070 en meer
2022
501
2021
1779
4104 52% 45% 3262
765 804
2018
837
2017
759
2016
€ 66.053 tot € 88.070 (2x modaal)
€ 88.070 en meer
Gepland
500
Gepland
Gerealiseerd
Figuur 2 Ontwikkeling woningvoorraad t/m 2024 en bruto plancapaciteit Haarlem 2025-2040 (Bron: gemeente Haarlem).
bullseye-arrow Wat willen we bereiken?
14.000 12.000
Te realiseren 2031 t/m 2040 (o.b.v. woningbehoefteraming)
1A .1 TeRealisatie 12.000 realiseren 2025 t/m 2030 woningen
5.000 10.000 (o.b.v. ambitie-coalitieprogramma) Realisatie van 12.000 woningen 7.069 van 2025 tot en met 8.000 2040. De woningbouwambitie van 10.000 extra
woningen in de periode 2022 tot en met 2030 wordt geactualiseerd. Voor de periode 2025 tot en met Gereali2022 12.000 woningen toegevoegd, waarvan 4.000 2040seerd worden t/m 2024 ruim 7.000 woningen tot en met 2030. Dit komt neer 2.931 2.000 op gemiddeld 1.200 extra woningen per jaar tot en 0met 2030. Voor een doorkijk naar de periode 2031 tot 2022 2040 2024 is2026 2028 2030 2032 2034 2036 het 2038 2040 en met de woningbehoefteraming 6.000
Woningbouwambitie
12.000
Te realiseren 2031 t/m 2040 (o.b.v. woningbehoefteraming) 5.000
Te realiseren 2025 t/m 2030 10.000 (o.b.v. ambitie-coalitieprogramma) 7.069 8.000
0 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040
1A.2 Woningbouw in samenhang ruimtelijke opgaven
1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 Gepland
2018 nadrukkelijk837 ons richten op de realisatie van de bestaande planvoorraad, gelet op de al gemaakte 2017 759 kosten en ontvangen rijksbijdragen, de krapte op de 2016 363 arbeidsmarkt en de verwachtingen van bewoners en 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 partners. Met deze woningbouw levert Haarlem ook Gepland Gepland Gepland Gerealiseerd een meer dan evenredig deel in de totale opgave van de Woondeal MRA en daarbinnen de regio Zuid-Kennemerland/IJmond.
Figuur 3 Woningbouwambitie Haarlem t/m 2030 en doorkijk t/m 2040 (Bron: gemeente Haarlem).
363 0
765
2019 deze nieuwbouwplannen 804 Om te realiseren blijven we
Gereali4.000 seerd 2022 t/m 2024 2.931 2.000
298
2019
2020
6.000
1031
2020
1434 501
14.000
2465
996 € 44.035 tot €1434 66.053 (1,5x modaal)
996
uitgangspunt en willen we ongeveer 5.000 woningen 2021 298 toevoegen (zie figuur 3).
Ontwikkeling woningvoorraad
35%
2024 2022
45 42 40 Huidig tekort en additionele behoefte 35 Huidig tekort IJmond ZuidHaarlem 30 30 woningbehoefte Kennemer25 en additioneel land 20 17 2024-2031 4.050 9.600 8.000 15 11 2024-2040 6.750 15.200 12.850 10 5 2024-2050 7.800 18.200 0 FiguurTot 1 Kwantitiatieve omvang ehoefte € 44.035 € opgave 44.035 en € 66.053 totwoning €b88.070 (Bron: RIGO i.o.v. Provincie Noord-Holland). (EU-grens) tot € 66.053 € 88.070 en meer (1,5x modaal) (2x modaal)
2245
534
2023
Wat weten we?
2031 t/m 2040 60 2030 50 2029 40 2028 31% 30 2027 20 2026 10 2025 534 0 2024 Tot € 44.035 2023 (EU-grens)
2025
We realiseren de woningbouwopgave in het bestaand stedelijk gebied in samenhang met andere ruimtelijke opgaven. Behoud van ruimtelijke kwaliteit is een voorwaarde bij de ontwikkeling van woningen. De komende jaren is het vanuit de kwantitatieve woningbouwopgave niet nodig en vanuit de benodigde focus op realisatie ook niet verstandig om aanvullende nieuwe stedelijke transformatie gebieden aan te wijzen voor woningbouw (zie bijlage 2). Voor de ontwikkeling van de stad worden afwegingen over woningbouw gemaakt in relatie tot andere ruimtelijke opgaven. Naast de kwantitatieve opgave kunnen andere (volkshuisvestelijke) opgaven aanleiding zijn voor het toevoegen van extra woningen, zoals kwalitatieve verbetering van woningen/complexen/buurten/wijken of gebieden. Het toevoegen van woningen of terugbouwen van meer woningen dan voor sloop of transformatie, kan bijdragen aan gewenste kwalitatieve ontwikkelingen. Zo zijn er een aantal gebieden waar herontwikkeling en verdichting kunnen bijdragen aan de
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
13
leefbaarheid. Denk hierbij aan kwetsbare buurten zoals in Schalkwijk en Oost (zie bijlage 1; paragraaf 3.4). Maar ook verschillende transities (klimaatadaptatie, energie, mobiliteit) en werkgelegenheid en maatschappelijk voorzieningen hangen samen met de groei van het aantal inwoners en zijn gebaat bij herontwikkeling en verdichting.
binnen deze kaders met een kwalitatief en kwantitatief sterk programma te komen.
1B Voortgang in planrealisatie door samenwerking
1.2 Betaalbaarheid en de kwalitatieve woningbouw opgave – een gedifferentieerd woningbouwprogramma
Om voortgang in de realisatie van de woningbouwopgave te houden, is goede samenwerking met woningcorporaties en marktpartijen essentieel. De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar faciliteert zo goed mogelijk woningcorporaties, marktpartijen en andere initiatiefnemers. De gemeente houdt de regie over het proces en geeft heldere kaders mee aan de voorkant. Partijen trekken gezamenlijk op in het planproces om te komen tot breed gesteunde voorstellen. De uitgangspunten en voorwaarden die de gemeente hanteert bij de samenwerking met ontwikkelende partijen zijn beschreven in ‘Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment’ en in vastgestelde ruimtelijke visies. De gemeente daagt ontwikkelende partijen uit om
Daarnaast wordt de samenwerking en lobby richting Rijk, Provincie en MRA voor meer structurele financiële middelen voor woningbouw voortgezet, zoals de Realisatiestimulans.
magnifying-glass-location Wat zien we? Haarlemmers met lage en middeninkomens vinden steeds moeilijker betaalbare woonruimte; de prijzen en wachttijden stijgen. Uit het WiMRA (2023) blijkt dat de slaagkans voor mensen met een laag inkomen aanzienlijk lager is dan voor mensen met een hoog inkomen. Verder blijkt dat er veel meer mensen beslist naar een (andere) woning in Haarlem willen ver huizen dan het aantal mensen/huishoudens waarbij dit lukt/mogelijk is. Dit betekent dat, ook wanneer het lukt woningen toe te voegen in lijn met de geraamde
Schalkwijk Midden. Foto: Hein Schouwenaars
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
14
woningbehoefte, de vraagdruk in Haarlem groot blijft. Verder blijkt uit de kwalitatieve woningbehoefteraming door RIGO dat we een tekort aan huurwoningen moeten inlopen, terwijl de vraag richting 2040 verschuift naar koopwoningen (figuur 4, 5 en 6). Zowel de gemiddelde koopsom als de woningwaarde is in Haarlem de afgelopen jaren sterk gestegen. De gemiddelde koopprijs van vrijkomende woningen in Haarlem was 539.000 euro in het vierde kwartaal van 2024. Het aanbod van koopwoningen is de afgelopen jaren afgenomen. Uit gegevens van het Kadaster blijkt overigens wel dat in Haarlem het aanbod voor koopstarters is gestegen nu investeerders al een paar kwartalen hun woningen verkopen (‘uitponden’), omdat verhuur fiscaal en financieel minder aantrekkelijker is geworden. Dit alles vraagt om (de realisatie van) een gedifferentieerd programma voor huishoudens met lageen middeninkomens en het gericht programmeren voor verschillende doelgroepen (zie Hoofdstuk 2). Sinds 2018 is het Haarlemse woonbeleid gericht op het toevoegen van 40% sociale huur, 40% in het middensegment (24% van het totale programma in het lage middensegment) en 20% vrije sector. Aan de westkant van de stad is het beleid gericht op 50%-30%-20%.
In de bruto-plancapaciteit komt de verwachte productie langzamerhand in lijn met deze ambitie: 46% sociale huur, 20% laag middensegment, 20% hoog middensegment en 18% vrije sector. Het aandeel lage middeldure huur- en koopwoningen blijft nog achter (20% ten opzichte van beoogde 24%).
Gemiddeld ligt het percentage sociale huur op dit moment boven de beleidsdoelstelling van 40%. Dit is een wenselijke uitkomst omdat er de komende jaren verhoudingsgewijs meer sociaal zal moeten gerealiseerd, om de onderproductie van de afgelopen jaren goed te maken. De behoefte aan betaalbare koopwoningen is lastig te realiseren in Haarlem. De Haarlemse spelregels voor woningbouw zijn er om de woonkwaliteit te borgen, maar deze staan onder druk vanwege bouw- en woningmarktontwikkelingen. Een woning met een passende prijsgrens voor (lage)midden inkomens wordt al snel een compacte woning waarvan de (toekomstige) kwaliteit onder druk kan komen te staan, bijvoorbeeld bij gezinsuitbreiding. Daarnaast is het lastig deze woningen voor de inkomensgroep te behouden en zorgt het zonder aanvullend instrumentarium niet voor structureel meer aanbod van betaalbare koopwoningen. De groei van de voorraad sociale huurwoningen op korte termijn is nog beperkt. De verwachting is dat deze de komende jaren pas zichtbaar wordt (Bron: Rapportage Woningbouw Haarlem 2025). Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen doet Haarlem een beroep op de woningcorporaties en spant de gemeente zich in om de positie van de woningcorporaties te versterken. Tegelijk zien we dat de financiële mogelijkheden bij de woningcorporaties de realisatie van de totale sociale woningbouwopgave in de weg kunnen staan.
PréWonen. Foto: Martine Krekelaar.
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
15
LIGHTBULB-GEAR
Ontwikkeling van de woningbehoefte naar prijssegment in Haarlem
Wat weten we?
Kwalitatieve woningbehoefte: vraag en slaagkansen 60 50 60 60 40 50 50 30 40 40 20 30 30 10 20 20 010 10 0 0
48 48 48 23
19 19 19
10
23 23
10 10 Tot € 44.035 € 44.035 € 66.053 tot € 88.070 (EU-grens) tot € 66.053 € 88.070 en meer Tot € 44.035 € 44.035 € tot € 88.070 (1,5x modaal) (2x66.053 modaal) Tot € 44.035 €€66.053 €en88.070 (EU-grens) tot€€44.035 66.053 88.070tot meer (EU-grens) tot €modaal) 66.053 € modaal) 88.070 en meer (1,5x (2x (1,5x modaal) vraag (2x modaal) Figuur 4 Indicatie woningtekort: naar een woning in Haarlem (2023) minus het recente aanbod van woningen in Haarlem (2021+2022) naar inkomen, % (zie toelichting in bijlage 4). 45 42 40 45 45 42 35 40 42 30 40 30 35 35 25 30 30 30 30 20 25 17 25 15 20 11 17 20 10 17 15 15 11 5 10 11 10 0 5 5 Tot € 44.035 € 44.035 € 66.053 tot € 88.070 0 0 (EU-grens) tot € 66.053 € 88.070 en meer Tot € 44.035 € 44.035 € tot € 88.070 (1,5x modaal) (2x66.053 modaal) Tot € 44.035 €€66.053 €en88.070 (EU-grens) tot€€44.035 66.053 88.070tot meer (EU-grens) tot €modaal) 66.053 € modaal) 88.070 en meer (1,5x (2x (1,5x modaal) (2x modaal) Figuur 5 De totale vraag naar een woning in Haarlem naar inkomen, % 2023 (zie toelichting in bijlage 4). 60 50 60 60 40 50 50 30 40 40 20 30 30 10 20 20 0 10 10 0 0
52% 45% 35%
31%
35% 35%
31% 31%
Tot € 44.035 (EU-grens) Tot € 44.035 Tot € 44.035 (EU-grens) (EU-grens)
€ 44.035 tot € 66.053 € 44.035 (1,5x modaal) tot€€44.035 66.053 tot €modaal) 66.053 (1,5x (1,5x modaal)
45% 45%
€ 66.053 tot € 88.070 € tot (2x66.053 modaal) €€66.053 88.070tot € modaal) 88.070 (2x (2x modaal)
52% 52%
€ 88.070 en meer € 88.070 €en88.070 meer en meer
Figuur 6 Slaagkans naar inkomen: recent aanbod van woningen (in 2021+2011) in percentage van de totale vraag in 2023 (zie toelichting in bijlage 4). (Bron: WiMRA 2023).
Behoefte
Sociaal
Midden
Vrij
2024-2031
34
25
42
2024-2040 27 23 50 2031 t/m 20407 (Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA 2023, 4104 Figuur 2031 2245 20302040 bewerking RIGO). 2031 4104 t/m 4104 t/m 2040 2029 1779 2245 2030 2245 2030 2028 3262 1779 2029 1779 2029 2027 2465 2028 3262 3262 2028 2026 1031 2027 2465 2027 2465 sociale 1C Een betere verdeling van 2025 534 1031 2026 2026 huurwoningen over de stad 1031 2024 2025 534 996 2025 534 Voor van1434 het nieuwbouwprogramma 2023 de verdeling996 2024 2024 996 de uitgangspunten voor de over de stad gelden 2022 501 2023 1434 2023 ‘ongedeelde stad’: meer 1434 balans in de stad door een 2021 298501 2022 betere verdeling 2022 501 van sociale huurwoningen over de 2020 2021 298 765 diverse wijken. 2021 298 2019 804 2020 765 2020 765 2018 837 2019 804 1D Een gedifferentieerd 2019 804 2017 759 2018 837 woningbouwprogramma (40-40-20) 2018 837 2016 363 759 2017 2017 Haarlemse spelregels 759 De voor woningbouw blijven 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 2016 363 gelden. Voor het woningbouwprogramma is het 2016 363 Gepland Gepland Gepland Gerealiseerd 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 stedelijk 40%2000 sociaal, 40% 3500 middelduur 0 uitgangspunt 500 1000 1500 2500 3000 4000 4500 Gepland Gepland Gepland Gerealiseerd en 20% vrije sector.Gepland Voor woningbouwplannen ten Gepland Gepland Gerealiseerd
bullseye-arrow Wat willen we bereiken?
westen van het Spaarne hanteren we 50% sociaal en 50% vrije sector, met wel een heel nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ongeveer 30% te realiseren in het (lage) middeldure segment. 14.000
Te realiseren 2031 t/m 2040 (o.b.v. woningbehoefteraming) 14.000 12.000 Te realiseren 2031 t/m 2040 14.000 realiserensociale 2025 t/m 2030 5.000 Te realiseren 2031 t/m 2040 1E TeGroei huurwoningvoorraad (o.b.v. woningbehoefteraming) (o.b.v. ambitie-coalitieprogramma) 12.000 (o.b.v. woningbehoefteraming) 10.000 12.000 Te realiseren 2025 t/m 2030 5.000 De voorraad sociale 7.069 van 2025 t/m 2030 5.000 Te realiseren 2025 t/mhuur 2030 groeit (o.b.v. ambitie-coalitieprogramma) 10.000 8.000 (o.b.v. 2.800 ambitie-coalitieprogramma) met ruim woningen en van 2031 t/m 2040 met 10.000 7.069 minimaal 1.940 woningen. 7.069 8.000 6.000 8.000 Gerealiseerd 2022 6.000 4.000 6.000 t/m Gereali1F GerealiV2024 ergroten aanbod voor (lage) seerd 2022 2.931 4.000 2.000 seerd 2022 t/mmiddeninkomens 2024 4.000 t/m 2024 2.931 2.000 02.000 2.931van het aanbod in het middensegment Het vergroten 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 0is nodig om (lage) middeninkomens passende 0 2022 2024te 2026 2028bieden 2030 2032 2034 2036 2038 huisvesting kunnen en de instroom en 2040 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040
doorstroom op de woningmarkt te bevorderen. Verschillende doelgroepen zoeken woningen in dit segment, zoals (koop)starters, 1-en 2 persoonshuishoudens/kleine huishoudens en jonge gezinnen. Nader onderzoek wordt gedaan naar de verdere invulling van deze ambitie. Daarin zijn op hoofdlijnen vier routes te onderscheiden (zie bijlage 1, Hoofdstuk 1, paragraaf 1.2.):
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
16
• Inzetten op meer gereguleerde (nieuwbouw) middenhuur. • Meer (kleinere) marktconforme (lage) middeldure koopwoningen realiseren. • Verkoop met bijzondere constructies en/of voorwaarden om de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van middensegmentwoningen (langdurig) te waarborgen. • Inzet vanuit de bestaande voorraad, zoals beschreven in de eerste versterker van het initiatiefvoorstel ‘Versterkers middeldure koop’. Daarnaast kijken we of en hoe we de starterslening voorzetten.
1.3 Collectieve woonvormen
magnifying-glass-location Wat zien we? Door een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, behoefte aan gemeenschapszin, groeiende tekorten in de zorg en het tekort aan regulier betaalbaar woningaanbod, groeit de belangstelling voor
collectieve woonvormen. Wooncoöperaties, gedeelde voorzieningen en gemengd eigendom leveren betaalbare, duurzame woningen én sociale cohesie. Wie verhuist naar een collectieve woonvorm laat vaak een grotere woning achter, wat de door stroming bevordert. Voor collectieve woonvormen buiten de sociale huur is het grootste knelpunt de locatie: de gemeente bezit weinig grond en ideeën voor collectieve woonvormen passen dikwijls niet bij de programma’s van particuliere ontwikkelaars. Binnen projecten als Zwemmerslaan, Korte Verspronck weg en Delftplein onderzoeken we hoe collectief wonen kan worden ingepast (volgens het initiatiefvoorstel ‘Samen beter wonen’) en stimuleren we samenwerking op private locaties. Ook landelijk is er aandacht voor (het stimuleren van) collectieve woonvormen. Zo is het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bezig met de ontwikkeling van verschillende instrumenten om wooncoöperaties te helpen, zoals een ondersteuningsfonds, een keurmerk en een landelijk matchingplatform.
Zwemmerslaan, Tiny houses. Foto: gemeente Haarlem
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
17
bullseye-arrow 1G
Wat willen we bereiken?
woonruimte. Woningdelen kan meer mensen woonruimte bieden, verlaagt woonlasten en bevordert sociale netwerken. We zien dat bij kamergewijze verhuur door een woningcorporatie in samenwerking met professionele non-profitorganisaties de ervaringen goed zijn, en er niet of nauwelijks sprake is van overlast voor de omgeving. Naast corporaties zijn er andere non- profitorganisaties (zoals kerkelijke instellingen en charitatieve stichtingen) die hun vastgoed langdurig in willen zetten voor het huisvesten van een kwetsbare doelgroep.
Meer collectief wonen en gemeenschapsvorming
We willen meer collectrief wonen en gemeenschapsvorming door, waar mogelijk, gemeentelijke locaties optimaal te benutten en de samenwerking tussen initiatiefnemers en ontwikkelaars op niet-gemeentelijke locaties te stimuleren. Daarnaast willen we kaders opstellen om zowel binnen de nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad gedeelde ruimtes en voorzieningen te kunnen stimuleren om gemeenschapsvorming te versterken.
We zien ook dat de gemiddelde woningbezetting licht daalt (zie bijlage 1, H1, figuur 2) en dat in 12% van de voorraad (ongeveer 9.000 woningen) mensen meer dan 3,3 kamers tot hun beschikking hebben (zie bijlage 5). Er zijn kansen om deze voorraad beter te benutten door hospitaverhuur verder te stimuleren en (voor de groep die dat wil) doorstroming te versterken (bijvoorbeeld van een woning met trap naar een gelijkvloerse woning, voor samenwoners).
We wachten op de instrumenten vanuit het Rijk en kijken dan in hoeverre het haalbaar en wenselijk is daarbij aan te sluiten.
1.4 Slimmer gebruik van de bestaande voorraad
magnifying-glass-location Wat zien we?
LIGHTBULB-GEAR Wat weten we?
In 2019 zijn strengere regels voor het splitsen van woningen ingevoerd om de leefbaarheid te waarborgen en bepaalde type schaarse woningen te behouden. Deze regels zijn tussen 2019 en 2025 nog verder aangescherpt. Er doen zich nog steeds situaties voor waarbij illegale kamergewijze verhuur tot overlast en ongewenste situaties leidt.
Woningsplitsing 2020 Overige toevoegingen: Fysieke toevoeging door woningsplitsing
95
2021 2022 2023 45
45
35
Figuur 9 Overige toevoegingen door woningsplitsing 2020 t/m 2023 (Bron: Gemeente Haarlem - CBS).
Aan de andere kant kunnen sommige woningzoekenden (zoals jongvolwassenen, studenten, starters, arbeidsmigranten, en mensen in een scheiding) juist baat hebben bij het delen van
Woningbezetting 200.000
2,25
150.000
2,20 2,15
100.000
2,10
50.000
2,05
Woningen
Totaal inwoners
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2915
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0
2,00
Woningbezetting
Figuur 8 Woningbezetting 2003-2025 (Bron: Gemeente Haarlem - BRP/BAG).
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 Ouderen | 1 Beschikbaar en betaalbaar
Studenten
18
bullseye-arrow
Wat willen we bereiken?
1H Meer kameraanbod voor specifieke doelgroepen Meer aanbod van kamers voor specifieke doelgroepen in de (grotere) woningen, met name in de corporatievoorraad. We willen de regelgeving voor splitsen en omzetten van de woningvoorraad uit de Huisvestingsverordening in grote lijnen in stand houden, omdat deze duidelijkheid biedt voor eigenaren, gebruikers, omwonenden en makelaars. Een vergunning voor splitsen en omzetten is in grote delen van de stad mogelijk, wanneer aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Met corporaties willen we voor groepen waarvoor kamergewijze verhuur zeer gewenst is (waaronder jongeren met ondersteuningsbehoefte, jongere alleenstaande statushouders, een deel van de doelgroep Maatschappelijke Opvang/ Beschermd Wonen (MO/BW), zie ook hoofdstuk 2) inzetten op uitbreiding van het aanbod kamergewijze verhuur, waarbij verhuur via een of meerdere stichtingen goede randvoorwaarden kan geven voor de corporatie en de omgeving. We willen daarnaast ver kennen of dit ook kan, onder dezelfde waarborgen, voor bewoners en omwonenden, met vastgoed van bijvoorbeeld niet-commerciële instellingen.
1I
Grotere bekendheid hospitaverhuur
Meer bekendheid over de mogelijkheden van hospitaverhuur en totstandkoming van jaarlijks
minimaal 50 matches voor hospitaverhuur. (zie Hoofdstuk 2, ambitie 2A) In zowel eengezinswoningen van corporaties als in grotere eengezinswoningen in de duurdere koopsector kan de hoofdbewoner een kamer (tijdelijk) verhuren. Bekende groepen die geïnteresseerd zijn om een woning te huren zijn (internationale) studenten, maar ook mensen die door andere omstandigheden op korte termijn woonruimte zoeken. Door meer ruchtbaarheid te geven aan de mogelijkheden van kamerverhuur (en de bijbehorende regelgeving), willen we het aantal verhuringen laten stijgen. Dit kan bijvoorbeeld via onafhankelijke platforms zoals ‘HospiHousing’, maar we willen als gemeente ook inwoners informeren via de gemeentelijke (communicatie)kanalen.
1J
Stimuleren doorstroom
Doorstroming wordt gestimuleerd en krijgt meer bekendheid. Meer doorstroming betekent dat meer huishoudens kunnen verhuizen naar woningen die beter passen bij hun levensfase of -situatie, zoals senioren die passender gaan wonen of mensen die gaan samenwonen en twee woningen achterlaten. We kunnen de doorstroming helpen door bij te dragen aan meer informatie over mogelijkheden, regelingen en woningaanbod, en via het ontwikkelen van aanvullende voorrangsregelingen (bijvoorbeeld voor samenwoners en ouderen in de betaalbare koop) en ondersteuning.
Hospitaverhuur. Foto:: gemeente Haarlem
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
19
Doorkijk 2030-2035 In elk geval tot 2030 zal voor de bevolkingsgroei van Haarlem veel nieuwbouw nodig zijn. We houden vast aan een gedifferentieerd woningbouwprogramma, met betaalbare woningen, evenwichtig over de stad verspreid. Daarbij maken we ruimte voor collectieve woonvormen en stimuleren we community building, zodat bewoners meer saamhorigheid en betrokkenheid voelen. De bestaande woningvoorraad benutten we slimmer door kamergewijze verhuur, hospitaverhuur en het bevorderen van doorstroming. Daarbij zoeken we naar de balans tussen verdichting
en een prettige woonomgeving. Samen met alle belanghebbenden willen we werken aan een inclusieve stad, waar voor iedere levensfase en woon situatie plek is. Tegelijkertijd is de capaciteit van het stroomnet beperkt en moet de stikstofuitstoot binnen de perken blijven. Daarom investeren we de komende jaren in de verduurzaming van woningen en woningbouw. Zo bouwen we niet alleen meer, maar ook beter en toekomstgericht.
Stad tussen de bomen in Schalkwijk Midden, tijdens de aanbouw. Februari 2024. Foto: Jur Engelchor
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
20
Wat gaan we doen?
1.1
Kwantitatieve woningbouwopgave tot en met 2030 en doorkijk naar 2040
ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 1 Afspraken maken over het toevoegen van woningen met ontwikkelende partijen volgens de Haarlemse spelregels voor woningbouw. ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 2 Versterken samenwerking met corporaties, investeerders en ontwikkelaars d.m.v. het organiseren van activiteiten zoals de bijeenkomsten van Bouwend Haarlem en Samen Anders. ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 3 Benutten middelen/maatregelen vanuit het Rijk, Provincie en MRA gericht op woningbouw (o.a. Realisatie stimulans). ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 4 Verbeteren (publiek-private) monitoring en sturing plancapaciteit woningbouw en gebiedsontwikkeling. ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 5 Samenwerken met de MRA en de regio Zuid-Kennemerland/IJmond door deel te nemen aan stedelijke en regionale netwerken op het gebied van de woningbouw. ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 6 Adviseren over woningbouw(programmering) bij de uitwerking en ontwikkeling van alle ontwikkellocaties en gebiedsontwikkelingen.
1.2
⬤⬤⬤ ⬤⬤ 1A1
1B
1B
1D
1C
⬤⬤⬤⬤ ⬤⬤⬤⬤ ⬤⬤ ⬤⬤⬤⬤ ⬤ 1A1
1B
1E
1F
1A1
1A2
1B
1D
1A1
1B
1A1
1A2
1B
Ontwikkelende partijen
2026-2030
Woningcorporaties en marktpartijen
2026-2030
2026-2030
Woningcorporaties en marktpartijen
2026-2030
Regiogemeenten Zuid-Kennemerland/ IJmond, MRA, Provincie NH, Rijk
2026-2030
2026–2030
1C
1D
Betaalbaarheid en de kwalitatieve woningbouwopgave – een gedifferentieerd woningbouwprogramma
ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 1 (Prestatie)afspraken maken met woningcorporaties over de groei van de sociale voorraad.
⬤⬤⬤⬤ ⬤ ⬤⬤⬤⬤ ⬤ ⬤⬤⬤⬤ 1A1
1B
1C
1E
1B
1D
1E
1D
1F
1J
Woningcorporaties en huurdersorganisaties
2026
Ontwikkelende partijen
2026-2030
Woningcorporaties, ontwikkelaars, institutionele beleggers, makelaars
2025-2026
Woningcorporaties, ontwikkelaars
2026
1F
ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 2 Afspraken maken met ontwikkelende partijen om betaalbare woningen te realiseren en te houden. Woningen die onder de marktwaarde in de nieuwbouw worden verkocht krijgen via de gemeente een anti-speculatiebeding. STAR-CHRISTMAS 3 Uitvoering geven aan het initiatiefvoorstel ‘Versterkers middeldure koop’ en onderzoek doen naar routes ter versterking van het woningaanbod (koop en huur) voor middeninkomens zoals inzet en gebruik van de starters lening. STAR-CHRISTMAS 4 Evaluatie Haarlemse spelregels voor woningbouw (de uitkomsten van het onderzoek versterking aanbod voor middeninkomens en de dan geldende Rijksregelgeving worden meegenomen).
1.3
Collectieve woonvormen
ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 1 Uitvoeren van het initiatiefvoorstel ‘Samen beter wonen’ op de Zwemmerslaan en door onderzoek te doen naar mogelijkheden van collectief wonen bij locaties Korte Verspronckweg en Delftplein en bij verkoop van niet-strategisch vastgoed beoordelen of het object zich leent voor een collectieve woonvorm. ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET 2 Richten op samenwerking tussen ontwikkelende partij en initiatiefnemers van collectieve woonvormen bij locaties die niet in bezit zijn van de gemeente (in afwachting van het definitieve instrumentarium vanuit het Rijk).
1A1 1F
1C
⬤⬤⬤⬤ 1C
⬤ 1G
⬤ 1G
1D
1E
1F
Ontwikkelende partijen Doorlopend en initiatiefnemers van vanaf 2025 collectieve woonvormen
Ontwikkelende partijen en initiatiefnemers van collectieve woonvormen
Doorlopend vanaf 2025.
ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET = Continuering van bestaande inzet STAR-CHRISTMAS = Nieuwe activiteit
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
21
STAR-CHRISTMAS 3 De ontwikkelingen van de Rijksinstrumenten op het gebied van wooncoöperaties afwachten en onderzoeken in hoeverre het haalbaar en wenselijk is om hierbij aan te sluiten.
1.4
⬤ 1G
Ontwikkelende partijen en initiatiefnemers van collectieve woonvormen
2025-2026
Woningcorporaties, Woonservice, verhuurders, woningeigenaren, matching platform(s)
2026-2030
Slimmer gebruik van de bestaande voorraad
STAR-CHRISTMAS 1 Actieve voorlichting en bewustwording, gericht op huiseigenaren en woningzoekenden om het aanbod te vergroten en het potentieel voor hospitaverhuur in Haarlem beter te benutten. STAR-CHRISTMAS 2 Duidelijkheid scheppen in regels en voorwaarden voor hospitaverhuur. STAR-CHRISTMAS 3 Nadere verkenning vraaggericht ontwikkelen in het middensegment; Daarbij o.a. het uitvoeren van een verhuisketenonderzoek, inclusief aanbevelingen woningbouwprogramma. STAR-CHRISTMAS 4 Implementeren van voorrang voor samenwoners die een sociale huurwoning achterlaten binnen de sociale huursector (via huisvestingsverordening). STAR-CHRISTMAS 5 Implementeren van een huisvestingsvergunning voor betaalbare koopwoningen (ook via huisvestingsverordening) met gedeeltelijke voorrang Haarlemmers. STAR-CHRISTMAS 6 Met corporaties afspraken maken over 15-20 woningen die (aanvullend) kamergewijs verhuurd worden aan specifieke doelgroepen met ondersteuning van profes sionele non-profitorganisatie(s). STAR-CHRISTMAS 7 Verkennen of/welke organisatie(s)vormen ingezet kunnen worden om de verhuur van onzelfstandige woningen (zoals hiervoor benoemd) te ondersteunen. STAR-CHRISTMAS 8 In beeld brengen of het mogelijk is om regelgeving tot stand te brengen waarbij woningen/panden langdurig en zonder risico’s kunnen bijdragen aan de opgaven voor onzelfstandige woonvormen buiten het corporatiebezit.
⬤⬤ 1H
2A
⬤ ⬤⬤
2026
1H 1I
⬤⬤ ⬤⬤ ⬤ 1I
1J
1I
1J
1H
⬤ ⬤ 1H
1H
2026
1J
2026
Regiogemeenten Zuid-Kennemerland/ IJmond
2026
Woningcorporaties
2026
Woningcorporaties
2026
Maatschappelijke partners
2026
ARROW-RIGHT-FROM-BRACKET = Continuering van bestaande inzet STAR-CHRISTMAS = Nieuwe activiteit
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 1 Beschikbaar en betaalbaar
22
n
Foto: Koenvanderleefotografie, gemeente Haarlem
Inleiding Sommige groepen woningzoekenden hebben meer ondersteuning nodig dan andere. Omdat de woning, woonvorm of ondersteuning die ze nodig hebben afwijkt van de norm, of omdat zij zonder voorrangspositie geen woning kunnen krijgen. In het door de gemeenteraad vastgestelde actieprogramma Wonen en Zorg 2025-2030 (‘Gewoon Samen Thuis’) staan de opgaven en actiepunten voor ouderen en mensen met een zorg/ondersteuningsbehoefte (mensen met psychische kwetsbaarheid, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking).
zorg), waarover we met gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond aanvullende afspraken zullen maken.
Het actieprogramma is integraal onderdeel van het Volkshuisvestingsprogramma.
Naast deze urgente groepen zijn er nog een aantal (wettelijke) aandachtsgroepen, waarvoor de opgave en inzet nog niet is vastgesteld in het actieprogramma Wonen en Zorg. Het gaat om studenten, statushouders, woonwagenbewoners en arbeids migranten. In dit hoofdstuk bepalen we ook de opgaven en inzet voor deze groepen. Bij studenten kijken we daarbij ook naar de positie en mogelijkheden voor jongeren, en bij statushouders ook naar Oekraïense vluchtelingen.
Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting (hierna: WVRH) geeft aantal groepen voorrang bij het toewijzen van sociale huurwoningen. Het gaat grotendeels om groepen die nu ook voor urgentie in aanmerking komen, en waarover afspraken binnen de regio Zuid-Kennemerland/IJmond zijn gemaakt. Daarnaast betreft het een nieuwe groep (stoppende sekswerkers, uitstroom uit detentie en forensische
Aan het eind van dit hoofdstuk is de huisvestings opgave voor ouderen, vanuit beschermd wonen/ beschermd thuis, wonen eerst (bestrijding dakloosheid), mensen met een beperking, studenten en jongeren, woonwagenbewoners, arbeidsmigranten en statushouders samengevat in figuur 6. Daarin is ook de huisvestingsopgave uit het actieprogramma Wonen en Zorg verwerkt. Daarbovenop komt nog de
Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 | 2 Aandachtsgroepen en ouderen
23
2,10
zetting
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
opgave voor onzelfstandige woningen en zelfstan-2,00 dige woonvormen met zorg uit ‘Wonen Eerst’ (zie bijlage 1). In figuur 6 maken we onderscheid tussen woningen die al in de plancapaciteit zitten, en aantallen woningen waarvoor aanvullende inzet nodig is. 2915
2014
2013
2,05
Aandachtsgroepen Ouderen Studenten Uitstromers detentie Vergunninghouders Woonwagenbewoners EU-arbeidsmigranten (BRP) Uitstroom zorg 0% Gemeente Haarlem
4%
8%
12%
16%
20%
provincie Noord-Holland
Figuur 1 Relatieve omvang aandachtsgroepen Haarlem (Bron: Monitor Huisvesting Aandachtsgroepen 2022).
2.1 Ouderen en mensen met een zorgbehoefte Huidige woningtype 62%
27%
11%
Het actieprogramma ‘Gewoon samen thuis’ richt Gewenste woningtype zich de huurtoeslag huisvestingsopgave van 48% mensen met 26% 25%een (onderop huidige zorg situatieof ondersteuningsbehoefte en op de totstandkoming van zorgzame wijken om de beweging van Gewenste woningtype 42%‘gewoon in 38%de wijk’ 20% (bij huursubsidie vaninstelling €200 wonen in een naar op kamers gv) mogelijk te maken. Dat bijvoorbeeld 0% doen 20%wij 40% 60% 80%door100% het stimuleren van collectieve woonvormen (voor met gedeelde voorzieningen diverseKamers doelgroepen) en het versterken van Eénkamerwoning gemeenschappen. Meerkamerwoning
De grootste opgave zit in het voorzien in woonruimte voor de groep ouderen, waarvan een deel van de opgave aan geclusterde woningen en zorggeschikte woningen via inzet van de bestaande voorraad kan worden ingevuld. Met zorgpartijen, welzijnsorganisatie, corporaties en ontwikkelende partijen wordt samengewerkt aan de invulling van die opgaven.
Op hoofdlijnen: de behoefte aan eengezins woningen en appartementen. Het grootste deel van de Haarlemse bewoners en woningzoekenden behoort niet tot een aandachtsgroep. Voor de totale vraag naar verschillende woningtypen kunnen we gebruik maken van de Woningbehoefteraming (zie bijlage 3, blz. 26). De woningbehoefte is vertaald naar appartementen en eengezinswoningen in de huur en de koop. In de periode 2024 – 2040 is behoefte aan 57% appartementen en 43% eengezins woningen (vooral koop). Deze verdeling kan verschuiven doordat migratiepatronen veranderen, ouderen langer in eengezinswoningen blijven wonen en gezinnen appartementen betrekken. Omdat de Haarlemse woningvoorraad voor 55% uit eengezinswoningen bestaat en 26% van de huishoudens een stel met kinderen is, en omdat we betaalbaar willen bouwen en de beschikbare ruimte zo goed mogelijk willen benutten, zullen we voornamelijk appartementen blijven toevoegen aan de woningvoorraad. Overigens kunnen (met name duurdere koop) nieuwbouwappartementen ook geschikt gemaakt worden voor gezinnen.
2.2 Studenten en jongeren
magnifying-glass-location Wat zien we? In Haarlem verblijven (peildatum 31/12/2022) bijna 7.500 studerende (mbo, hbo, wo) jongeren1. Twee derde woont bij zijn ouders, 470 wonen er in studentenwoningen van corporaties en de rest woont in verschillende woonvormen. ABF Research heeft becijferd dat er voor deze doelgroep in de periode 2023/2024-2031/2032 300 extra woningen nodig zijn. Hierbij is rekening gehouden met de ontwikkelingen in het flexibele aanbod en trendmatige (demografische) ontwikkelingen. De in de Koepel gevestigde SHR University of Applied Sciences wil (daarnaast) groeien van 300 naar 600 (vooral internationale) studenten. Het aantal thuiswonende jongeren in de leeftijd 25 tot 29 jaar in Haarlem is de afgelopen jaren gegroeid. Het wordt voor jongeren steeds moeilijker om een woning te vinden. Het Nederlands Jeugd instituut (NJI) concludeert dat de woningnood de ontwikkeling van jongeren belemmert. In het 1 Bron: Monitor Huisvesting aandachtsgroepen/Huisvesting voor Aandachtsgroepen - Studenten - Haarlem.