02 Bijlage 1 Definitief Masterplan ontwikkelzone Zuid-West
Tekst van het document
Verkeersveiligheid De beleving van de verkeersveiligheid bepaalt in belangrijke mate het fietscomfort en daarmee het fietsgebruik. Mogelijke toekomstige knelpunten in de zone worden de komende jaren gemonitord. Indien nodig worden deze knelpunten geprogrammeerd en aangepakt. Denk daarbij aan de oversteekbaarheid van de Pijlslaan, Westergracht en de Westelijke randweg en het autoluw maken van de Stephensonstraat.
57
| Bereikbaarheid
Legenda Verbeteren bereikbaarheid OV Parkeer ontsluiting auto Hoofdweg Wijkontsluiting Woonstraat Rijrichtingen
Fiets
B Bus
Expeditie
Auto
B
Auto icm. fietslaan
Fietslaan
Bushalte
Spoor
B
B
WONEN EN ZORG
GEMENGDE FUNCTIES WONEN, BEDRIJVEN EN KANTOREN
DETAILHANDEL & HORECA
DETAILHANDEL
GEMENGDE FUNCTIES
SOCIAAL MAATSCHAPPELIJK
SPORT EN EDUCATIE
B
B
B B
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
58
| Onderzoek verkeersaansluiting Pijlslaan, model 1
| Onderzoek verkeersaansluiting Pijlslaan, model 2
Het masterplan geeft een eerste beeld voor de toekomstige uitwerking. Bij verdere uitwerking staan de fietsveiligheid en het comfort voor de fietser en de voetganger voorop. Op de verkeerskaart staat aangegeven welke knelpunten nog worden onderzocht. Op de masterplankaart is voldoende ruimte gereserveerd om plaats te bieden aan verschillende oplossingen. (zie afbeeldingen onderzoek verkeersaansluiting en ruimtereservering).
| Ruimtereservering aansluiting Pijlslaan
Verbeteren HOV-verbinding De gemeente zal zich inzetten om het aantal bussen dat het gebied aandoet (Leidsevaart) uit te breiden en een kwaliteitsimpuls te geven zoals HOV (Hoogwaardig Openbaar Vervoer). Daarbij is de gemeente afhankelijk van de provincie. De aansluiting met andere bus- en treinverbindingen worden op stadsniveau verder uitgebreid en geoptimaliseerd. Ook de verbindingen naar de bushalten en trein krijgen aandacht zodat dit minder een belemmering kan zijn om gebruik te maken van het OV.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
Minder auto’s We kiezen voor het slim en duurzaam organiseren van het mobiliteitssysteem. Een aantrekkelijke, toegankelijke en veilige openbare ruimte voor actieve mobiliteit, én een goede verbinding met het centrum van Haarlem en station Heemstede Aerdenhout. Duurzame mobiliteit is mobiliteit die zowel bijdraagt aan de behoeften van de huidige generatie als aan die van toekomstige generaties. Het doel is een optimaal evenwicht tussen bereikbaarheid, economie, leefmilieu, gezondheid en klimaat. Dit wordt gedaan door in te zetten op een mobiliteitstransitie (meer gebruik van gezonde vormen van mobiliteit en minder van de auto) en door het verschonen van de mobiliteit (minder CO2-uitstoot van het gemotoriseerde verkeer). Wanneer bij de nieuwe woningen eenzelfde autobezit zou gelden als bij de bestaande woningen in het Houtvaartkwartier, dan is de openbare ruimte te klein, de kwaliteit van de leefomgeving te laag, de luchtkwaliteit te slecht en de stikstofuitstoot te hoog. Voor de nieuwe woningen worden scherpe parkeernormen gehanteerd voor de (eigen) auto en zal deze veelal niet direct voor de deur staan.
59
MAAS Mobility as a service (Maas) betekent dat nieuwe bewoners in de huur en koopsector, servicekosten gaan betalen voor deelmobiliteit. Een beperkt aantal privé parkeerplekken zal beschikbaar zijn voor de nieuwe bewoners. Op een aantal plekken is Nederland is dit concept al met veel succes ingevoerd. Bewoners zijn uiteindelijk minder geld kwijt dan wanneer zij een eigen auto zouden hebben. De ervaring op andere locaties leert dat deze aanvankelijke verplichting veranderde in een selling point van de gebiedsontwikkeling. De auto blijft een belangrijk vervoermiddel, ook in deze ontwikkelzone. Echter, de alternatieven worden meer en beter belicht. Het gebied blijft toegankelijk voor de auto maar deze zal niet of minder voor de deur een plek kunnen vinden. Door parkeervoorzieningen uit het zicht, meer op afstand en geclusterd aan te bieden blijft auto gebruik op een efficiënte manier mogelijk maar minder vanzelfsprekend. Fiets- en autoverkeer wordt zoveel als mogelijk van elkaar gescheiden en de entrees van parkeergarages worden gekoppeld aan de autostructuur zodat de fietslaan zo min mogelijk gebruikt wordt door auto’s. Dat wil zeggen de garages bedienen zowel bewoners als bezoekers en werknemers van het gebied. Het uitgangspunt is dat parkeerplaatsen worden niet toegekend aan personen of bedrijven.
Hierdoor wordt dubbelgebruik gestimuleerd en de exploitatiemogelijkheden van de garages verbeterd.
Geconcentreerde parking Mobility S
Beschik bare mobiliteit via de app Mobility S
Deel mobiliteit Mobility S
Via apps regelbaar
Deelbakfiets Try My Babboe
Ruime variatie in mobiliteit Freepic Macrovectoer
Of met vaste abonnementen Mobility S Mobility S Collectieve fietsen stallingen
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
60
Parkeren
Transitie
Om de zone en omgeving groener en leefbaarder te maken en een mobiliteitstransitie verder te stimuleren worden (scherpe) vraagsturende parkeernormen gehanteerd. De gehanteerde parkeernormen komen overeen met de vastgestelde nota parkeernormen. Vanwege de voorlopige voorziening op de uitvoering van de Nota uitwerking parkeerregulering en het mogelijk houden van een referendum daarop, wordt op dit moment voor de invoering van parkeerregulering aansluiting gezocht op de vastgestelde zonevisie en het “oude” beleid. Parkeerregulering wordt ingevoerd binnen de grenzen van de ontwikkelzone (de nieuwbouw). Indien er als gevolg van de ontwikkelingen behoefte ontstaat aan de invoering van gereguleerd parkeren in de naastgelegen buurten dan kan invoering daarvan plaatshebben op basis van het “oude” beleid, middels het uitvoeren van een draagvlakonderzoek. In het geval dat de Nota uitvoering parkeerregulering op een later moment doorgang vindt dan wordt in de aanliggende buurten conform dit beleid gereguleerd parkeren ingevoerd. Deelmobiliteit wordt gestimuleerd om daarmee het autobezit terug te dringen en toch te kunnen voorzien in de automobiliteit, maar dan op een (ruimtelijk) efficiëntere manier. Door deelmobiliteit met elektrische voertuigen aan te bieden draagt het ook bij aan het verduurzamen van de mobiliteit.
Er komt een moment in het transformatieproces dat de eerste nieuwe woningen gerealiseerd zijn en dat de huidige bedrijven in de ander gebieden nog gewoon functioneren. Deze bedrijven moeten dan ook gewoon bereikbaar blijven. Door te kiezen voor de fietslaan kunnen we de bereikbaarheid behouden en tegelijkertijd het comfort voor de fietser en wandelaar vanaf het eerste moment borgen.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
61
| Parkeren
Legenda Parkeren op eigen terrein met ontsluiting Parkeren openbare ruimte in het groen Parkeren Parkeren incidenteel
RANDWEG
PIJLSLAAN
U
LEE
MUNTERSLAAN
VAN
K PAR
OEK
NH WE
EINSTEINPLANTSOEN
P
P
P
PLAZA WEST
SPORT-PARK
VOMAR
ERGR ACHT
WEST
LEIDS
EVAA
RT
KOEPEL KATHEDRAAL
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
62
| Verkeersstromen
Legenda Fietslaan met gemotoriseerd verkeer Parkeren op eigen terrein met ontsluiting Rijrichtingen Verkeerssituatie in onderzoek Hierarchie autowegen Hoofdweg Wijkontsluiting Woonstraat
RANDWEG
PIJ:LSLAAN
U
LEE
MUNTERSLAAN
VAN
K PAR
OEK
NH WE
Slagboom
EINSTEINPLANTSOEN
nel
PLAZA WEST
Fietstun
SPORT-PARK
VOMAR
EVAA
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
CHT
RT
ERGR A
WEST
LEIDS
63
3.4 Beeldkwaliteit Proces Nadat het masterplan voor de gehele zone is vastgesteld, worden stedenbouwkundige plannen gemaakt voor de deelgebieden. Deze steden bouwkundige plannen worden voorzien van een beeldkwaliteitsplan op basis waarvan bouwplannen getoetst worden. De supervisor die de kwaliteit van de deelplannen en de gehele zone bewaakt, begeleidt de ontwikkelaars en architecten in het vervaardigen van beeldkwaliteitsplannen per deelgebied. In de plannen zal in detail worden vastgelegd welke kwaliteit geleverd wordt in de te bouwen architectuur per fase en per deelgebied. In deze beeldkwaliteitsparagraaf staan de algemene principes voor de zone en de doelstellingen die we daarin nastreven. In de deelplannen op deelgebied niveau komen de specifieke eigenschappen van de desbetreffende openbare ruimte aan de orde. Ook wordt invulling PeterCuypers Korth Telens. Amsterdam
gegeven aan een aantal generieke onderdelen die relevant zijn voor de architectuur maar welke niet in deze beeldkwaliteitsparagraaf behandeld worden omdat ze te gedetailleerd zijn.
De nieuwe Tuinstad Het masterplan omarmt het concept van de klassieke stedelijke ruimtes: singels, straten, parken en pleinen. Dit in analogie met de tuindorpen en de eerdere organische uitbreidingen van Haarlem. Het netwerk is zo gecomponeerd dat de bestaande buurten naadloos overlopen in de ontwikkelzone. Het belang van de openbare ruimte vertaalt zich naar de architectuur. De architectuur geeft vorm aan de openbare ruimte en is dienstbaar aan de leefbaarheid, duurzaamheid en schoonheid van de openbare ruimte.
staan terug van de rooilijn zodat hun dominantie in het straatbeeld wordt verzacht.
De menselijke maat Het tuindorp werd ingezet als tegenhanger van de industriële stad, een overzichtelijke schaal voor leven, de buren kennen, elkaar ontmoeten op het pleintje, de buurt kennen. De nieuwbouw kent een hoge dichtheid, veel stapelingen en een hoge component huurwoningen. Vraagstukken met betrekking tot leefbaarheid, sociale veiligheid, anonimiteit, eigenaarschap, elkaar kunnen aanspreken zijn hier aan de orde. Beperk het aantal woningen op een stijgpunt, beperk galerij lengtes, zorg voor ontmoetingsplekken. We zoeken de Haarlemse schaal voor de wijk.
Bouwhoogtes De bebouwingshoogte van vier à zes bouwlagen aan de straat is dominant. Om de schaal van de residentiele stad op te pakken wordt na de vierde laag een setback of dak ingezet. Hoogteaccenten
Westergracht 1946
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
64
Activeer de straat
Verblijfsruimtes verrijken het straatbeeld
Koester het kleine
Zorg voor voldoende directe ontsluiting van woning aan de straat zodat de openbare ruimte direct geactiveerd wordt door woningen, winkels en bedrijfjes. Blinde onderkanten van gebouwen ten gevolge van bergingen, parkeeroplossingen, magazijnen etc zijn uit den boze. Entree partijen zijn integraal onderdeel van de architectuur verfijnd en een lust voor het oog.
Van oudsher kenmerkt de Nederlandse architectuur zich door grote ramen. Haarlem is bij uitstek de stad in Nederland waarin het residentiele karakter van de architectuur het straatbeeld bepaalt: grote ramen, erkers, overhoekse ramen tonen het leven in de woning en maken de openbare ruimtes tot vertrouwde ruimtes. Verschillende architectuurstromingen hebben op hun eigen wijze vormgegeven aan dit thema. Een consequentie van dit uitgangspunt is dat de verblijfsruimtes in de plattegrond zoveel als mogelijk gesitueerd zijn aan de zijde van de openbare ruimte. In de nieuwbouw stimuleren we architecten om het wonen in het straatbeeld zichtbaar te maken. Buitenruimtes zoals balkons maken integraal onderdeel van het gevel ontwerp en zijn in balans met de wens om de verblijfsruimtes in de woningen tot uitdrukking te brengen
Ten behoeve van ontmoetingsplekken en herkenningspunten worden bewust kleinschalige gebouwen behouden om een tegenwicht te bieden aan de intensieve compacte bouw. Indien gebouwen niet behouden kunnen blijven, worden binnen nieuwbouwprojecten kleinschalige en verfijnde ruimtes gemaakt die deze functie overnemen.
De Kamerheer Den Helder Geurts en Schulze
Santpoorterstraat, Haarlem
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
CADIX Happel Cornelisse Verhoeven Architects BV
65
Hoogte accenten Op een aantal belangrijke plekken zorgen hoogteaccenten ervoor dat de verschillende ruimtes van de stad zich in een straatbeeld kunnen presenteren. Bij de plaatsing en het ontwerp van de hoogteaccenten wordt het zicht op de Bavo kerk altijd meegenomen en gewogen. Het hoogteaccent dat het straatbeeld verrijkt en de ruimtelijke samenhang in de wijk bevordert. De sculpturaliteit van het gebouw is in het ontwerp in samenhang gebracht met de functionaliteiten van het gebouw.
Installaties op een accent zijn net als op de ander gebouwen vanuit de openbare ruimte niet zichtbaar.
Van der Pigge Haarlem
KLIMOPWEG 2 Burton Hamfelt
Hoofdtoon roodbruin metselwerk en straten van gebakken klinkers De hoofdtoon van de gevels van nieuwe bebouwing sluit aan bij de hoofdtoon van Haarlem, roodbruin, beige-bruin metselwerk. Moderne geveltechnieken zijn vanzelfsprekend maar keramisch en het is aangetoond dat ze duurzaam verouderen. Ritmiek van elementen en plasticiteit geven de gevel langdurige kwaliteit. Waterslagen, lateien en dilataties maken onderdeel uit van de kwaliteit van de gemetselde gevel. Een accentkleur of andere materialisatie bij uitzondering bevestigt de regel en geeft het geheel een verrassend karakter. Met betrekking tot de uitstraling en architectuur van de nieuwbouw wordt in hoofdstuk 5 van dit masterplan randvoorwaarden, eisen en wensen opgenomen. In het vervolgtraject wordt dit verder uitgewerkt in een beeldkwaliteitplan. Lange Margaretha straat, Haarlem
Korth Ttelens. Amsterdam
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
66
Binding met de natuur
Ruimte voor initiatief en ondernemerschap
In het gedachtegoed van het tuindorp stonden bewoners via de tuin, de boomgaarden en moestuinen in relatie tot de natuur en elkaar. Deze binding met de natuur/eten en seizoenen klinkt ook door in de nieuwe architectuur van de zone. Doordat de architectuur een veel hogere dichtheid heeft dan het tuindorp vraagt dit om innovatieve ideeën om dit gedachtengoed te vertalen; bredere leefgalerijen, binnenhoven met leeflaag voor beplanting, binnentuinen of daken met ruimte voor tuinieren, klimplanten, daktuinen, bloembakken groene daken, etc. Het uitgangspunt daarbij is dat een groene leefomgeving bindt en het klimaat verzacht. Vanaf een bepaalde maat staan op het binnenterrein een of twee grote bomen. Daarmee wordt de stedelijke opwarming tegengegaan en de biodiversiteit verhoogd.
De verdichting van het gebied creëert draagvlak voor meer voorzieningen. Het nieuwe Houtvaartkwartier wordt een stedelijke woonwijk met meer en beter voorzieningen dan de wijk nu kent. Er is ruimte voor ondernemerschap en initiatieven. Door het gebied te voorzien van een begane grondlaag die minimaal 4m50 hoog is kunnen de functies op maaiveld van kleur veranderen: woningen worden bedrijven, winkels worden woningen, bedrijfswoningen en vice versa. Ook het bestemmingsplan zal deze multifunctionele invulling faciliteren.
DakAkker
Greiner, Haarlem
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
67
3.5 Masterplan Het bedrijventerrein transformeert de komende jaren naar een gemengd woon- en werkgebied, waarbij de principes van het tuindorp zijn doorontwikkeld naar een eigentijdse tuinstad.
10
2
4
2
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
9(+3)
1(2P)
4-6
4
EG
STEINW
EN GRIJP
GRIJPENSTEI N PLANTS GRIJPENSTEI
OEN
NWEG
3-4 4
4-6
EYSINKWEG
4
STE P
HE
4
NS ON
STR
AA T
4-5
6
3-4
4-6
9(+3)
EYSINKWEG
EINSTEINSTRAAT
MAXWELLSTRAAT
VERKEERS LANGZAAM TUNNEL
EG
5
4-6
PASCALPLANTSOEN
4
4
4-6
9(+3)
4-6 4
4
RUTHERFORDSTRAAT
4-6
EINSTEIN PLANTSOEN
1
4
GRIJPENSTEI NW
RUTHERFORDSTRAAT
1
6
PIJLSLAAN
7
1(2P)
MUNTERSLAAN
2
2 12
4
4-6 9(+3) 4-5 4-5
5
4-5
STEPHENSONPLANTSOEN
4-5
STEPHENSONSTRAAT
6 4 1
4
4 3
RESEDASTR
3
Rooilijn De rooilijn is de uiterste bouwgrens. Deze rooilijn is voor een groot aantal percelen bepaald door de huidige eigendommen. Bij het Grijpensteinen Stephensonplantsoen hebben de kansen om te vergroenen ertoe geleid de rooilijnen terug te leggen. Ook te noorden van de Pijlslaan is de rooilijn teruggelegd om voldoende ruimte voor de groene fietsstraat te creëren.
68
Fase 2
Fase 1
Gebouwen
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
AAT
PIJLSLAAN
REMISEPLANTSOEN
4
T BOOGSTRAA
5 4
MUNTERSLAAN
De opbouw van de legenda in de masterplankaart is onderverdeeld in categorieën uitgewerkt in de volgende onderdelen: 1. Gebouwen 2. Openbare ruimte 3. Overig
3
Fase 2
17
Fase 1
Het masterplan schetst de kaders waarbinnen de transformatie straks plaatsvindt. Het plan laat het gewenste karakter zien van de openbare ruimte. De groen- en waterstructuren alsook de toekomstige verkeersstructuur zijn hier onderdeel van. Het plan beschrijft ook welke functies er gebouwd mogen worden en wat de maximale bouwhoogtes mogen zijn.
LEGENDA GEBOUWEN
OPENBARE RU
rooilijn niet wonen in de plint hoogtescheiding nieuwe gebouwen
bestaan nieuw w duiker
openbaa parkeert openbar ecologis
sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht parkeergarage met daktuin
Zichtlijn
parkeren op eigen terrein ontsluiting parkeergarage binnentuin voortuin
epelkat
op de Ko 9(+3)
hedraal
Fase 2
Fase 1
4 3-4
LEGENDA
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
4-6
GEBOUWEN
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
PIJLSLAAN
RUTHERFORDSTRAAT
EYSINKWEG Egen terrein Plaza west
4 4-6
EYSINKWEG
3-4
4-6 4
4-6
rooilijn niet wonen in de plint hoogtescheiding nieuwe gebouwen
9(+3)
9(+3) 4-5 4-5 3
5 4-5 LANGZAAMVERKEERS BRUG
STEPHENSONSTRAAT
4
AAT RESEDASTR
4-5
6
JASMIJNSTRAAT
3
PIJLSLAAN
4
T BOOGSTRAA
4 1
sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht parkeergarage met daktuin
4-5 4-5 3 3
3 3
Fase 2
Fase 1
parkeren op eigen terrein ontsluiting parkeergarage binnentuin voortuin
VAN OOSTEN DE BRUIJNSTRAAT
9(+3)
4
LEGENDA GEBOUWEN
3-4 afwisselende bouwhoogte van min 3 tot max 4 bouwlagen 1(2P) 1 hoge plint, 2 parkeerlagen Programma: OPENBARE RUIMTE
sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht parkeergarage met daktuin parkeren op eigen terrein ontsluiting parkeergarage binnentuin voortuin bouwlagen + aantal hoogteaccent, plan | 3. Het Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan extra lagen onder voorwaarden
woningen Circa 1.500 wateren 48.000 bestaand m² bvo niet-wonen (detailhandel, waterdienstverlening, nieuw kantoren, horeca, duiker en maatschappelijk). bedrijvigheid
openbaar groen vraag naar m² Bij onvoldoende deze m² kunnen binnen niet-wonen in parkeerterrein gerealiseerd. worden woningen ruimte openbare
hotspots ecologische is niet-wonen Programma bvo. m² 30.000 minimaal ecologische hoofdstructuur bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat kruising Stephensonstraat -Pijlslaan in onderzoek
bestaand Nieuwe fietsstraa
hoogteaccent, aantal bouwlagen + extra lagen onder voorwaarden hoogteaccent max. aantal bouwlagen
kruising -Pijlslaan langspa
rijrichtin
3-4 afwisselende bouwhoogte van min 3 tot max 4 bouwlagen 1 hoge plint, 2 parkeerlagen OVERIG
OPENBARE RUIMTE bestaand water nieuw water duiker
speelvoorzie
openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots ecologische hoofdstructuur bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat kruising Stephensonstraat -Pijlslaan in onderzoek langsparkeren rijrichting autoverkeer
3-4
rooilijn niet wonen in de plint hoogtescheiding nieuwe gebouwen
9(+3)
hoogteaccent, aantal bouwlagen + extra lagen onder voorwaarden hoogteaccent max. aantal bouwlagen
1(2P)
ecologis
OVERIG speelvoorziening watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater gebouwen in onderzoek onderwijs
69
watercollect kerk hoofdtransp PWN en afva
gebouwen in onderwijs
Gebouwen Rooilijn De rooilijn is de uiterste bouwgrens. Deze rooilijn is voor een groot aantal percelen bepaald door de huidige eigendommen. Bij het Grijpensteinen Stephensonplantsoen hebben de kansen om te vergroenen ertoe geleid de rooilijnen terug te leggen. Ook te noorden van de Pijlslaan is de rooilijn teruggelegd om voldoende ruimte voor de groene fietsstraat te creëren. Niet wonen in de plint Veel van de commerciële ruimte die in het plan wordt mogelijk gemaakt zal een plek krijgen in de plint van gebouwen. De plint is de begane grondlaag. Voorzieningen in een plint, zoals een winkel, een kapper, horeca etc. dragen bij aan een levendig straatbeeld. Elke begane grond mag gebruikt worden voor een andere functie dan wonen. Ter plaatse van de ‘niet wonen in de plint’ lijn moet de begane grond met een niet-woonfunctie worden ingevuld. Hoogtescheiding Deze lijn geeft aan waar de overgang is tussen twee verschillende hoogteaanduidingen. Nieuwe gebouwen De oranje vlakken geven het begane grondoppervlak van de nieuwe gebouwen aan. Sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht Door het plangebied heen zijn er een aantal plekken waar gebouwen of delen van gebouwen prominent zichtbaar zijn. De manier waarop die gebouwen zich presenteren aan de straat/openbare ruimte draagt bij aan de sfeer, het gevoel van die plek.
Die betreffende gevels zijn aangeduid als sfeerbepalende gevel en vereisen extra ontwerpaandacht. Dit wordt beoordeeld door de supervisor en de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit
Parkeergarage met daktuin In de Gijpensteinweg aan de westkant tegen het spoor wordt een bovengrondse parkeerrgarage voorgesteld met daarop een daktuin Parkeren op eigen terrein De regel is dat parkeren wordt opgelost uit het zicht van de openbare ruimte, op eigen terrein. Dit kan op verschillende manieren. Volledig ondergronds, half verdiept of op maaiveld. Bij het parkeren op maaiveld wordt het parkeergedeelte omzoomt met wonen of voorzieningen zodat dit niet leidt tot dode/blinde gevels aan de straat. In woongebouwen worden de parkeerplekken op het maaiveld voorzien van een groen dek voor een prettig woonklimaat. Ontsluiting parkeergarage Nieuwe parkeergarages worden zo min mogelijk ontsloten vanaf de fietsstraat. Een uitzondering hierop is de nieuwe garage onder de Stephensonstraat 3846. Binnentuin De binnenterreinen worden rustige, groene plekken voor de bewoners van de blokken. Afhankelijk van de functie en de maat van het bouwblok kunnen de tuinen semi openbaar worden. De hoogteligging van de binnentuin is afhankelijk van de parkeersituatie en de functie op de begane grond. Voortuin Als er gewoond wordt op de begane grond is er aandacht nodig voor de overgang tussen openbaar en privé. Toepassen van voortuinen is een manier om die overgang te verzachten, past in de tuinstad gedachte en levert een gevarieerd straatbeeld op.
Hoogteaccent, aantal bouwlagen + extra lagen onder voorwaarden Deze aanduiding geeft aan hoe hoog er mag worden gebouwd en daarnaast het aantal extra lagen dat onder voorwaarden mag worden gebouwd. De
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
voorwaarden staan benoemd in paragraaf “5.3.4 Hoogteaccenten 9 (+3)” Hoogte accent Op een aantal belangrijke plekken zorgen hoogte accenten ervoor dat de verschillende ruimtes van de stad zich in een straatbeeld kunnen presenteren. Hoogte accenten worden geplaatst op markante plekken in de wijk zoals: • in de as van een grote weg • op een belangrijk kruispunt • bij de entree van de wijk • aan belangrijke openbare ruimtes • rondom OV knooppunten • rondom centra van voorzieningen Hoogbouweffectrapportage (HER) Als de bebouwing hoger wordt dan 30 meter (circa 10 bouwlagen) moet volgens de hoogbouwprincipes een hoogbouweffectrapportage worden gemaakt. Daarbij worden de effecten op de omgeving in beeld gebracht voor cultuurhistorie, stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing en technische omgevingsaspecten zoals wind, zon en schaduw. Uit dat onderzoek zal blijken of een plek geschikt is voor hoogbouw. Het accent wordt met een ster aangegeven, met daarin een getal wat het aantal bouwlagen aangeeft. Maximaal aantal bouwlagen De aanduiding maximaal aantal bouwlagen geeft aan hoeveel bouwlagen maximaal gerealiseerd mogen worden. Een vuistregel bij het bepalen van de hoogte in meters is dat de begane grondlaag 4 -5 m hoog is. De verdiepingen hebben een hoogte van ca. 3 m. Voor een aantal hoogteaccenten geldt dat er 9 bouwlagen mogen worden gerealiseerd.
Onder voorwaarden, waaronder de HER, kunnen deze hoogte accenten tot maximaal 12 lagen worden verhoogd. Afwisselende bouwhoogte Op veel plekken staat een bandbreedte in hoogtes
70
aangegeven. Als voorbeeld, de bandbreedte 4-5 geeft aan dat er maximaal 4- 5 lagen gebouwd mogen worden en dat er verschillen in die hoogte moet zijn zodat een gevarieerd straatbeeld ontstaat. De ontwikkelende partij zal bij het maken van een stedenbouwkundig plan in samenwerking met de supervisor bepalen hoe de exacte verdeling wordt. 1 hoge plint, 2 parkeerlagen De begane grondlaag is hoger dan een verdieping. Bij een hoge begane grondlaag kan worden aangesloten met twee lagen parkeren
Openbare ruimte Bestaand water en Nieuw water De ontwikkelingen in het gebied maken het mogelijk de Veenpolder toekomstbestendig te maken. In het plan worden verschillende watergangen vergroot/ verbreed. Dit is met twee tinten blauw op de masterplankaart aangegeven Duiker Rekening houden met belangrijke ondergrondse waterverbindingen is een belangrijke rand voorwaarde. Openbaar groen Naast woningen en werkplekken is het vergroenen van het gebied een belangrijk opgave. De op de kaart aangegeven groene plekken zijn bepalend voor de woon en verblijfskwaliteit in het gebied Parkeerterrein Langs het spoor ten noorden van de Pijlslaan is een parkeerterrein in de openbare ruimte ingetekend. Deze parkeerplekken zijn bestemd voor bezoekers en gebruikers van het sportpark. Naast parkeren is het de bedoeling deze zone langs het spoor een groene uitstraling te geven.
Ecologische hotspots De groene arcering geeft aan welke delen van het ontwikkelgebied als ecologische hotspot zijn aangeduid volgens het ecologisch beleid. Ecologische hoofdstructuur De ecologische hoofdstructuur langs het spoor met de bijbehorende bermen en de grotere groengebieden aan de zuidzijde van de zone vertegenwoordigen een grote ecologische waarde. Deze waarde moet minimaal behouden blijven en kan wellicht versterkt worden door meer groen langs het spoor aan te leggen en verbindingen te versterken. Bestaande en nieuwe bomen De ingetekende bomen geven de gewenste boomstructuren in de zone aan. Bestaande bomen zijn voor de leesbaarheid vereenvoudigd en geclusterd weergegeven. Fietsstraat Grijpensteinweg, Einsteinstraat, Stephensonstraat en de van Oosten de Bruijnstraat worden ingericht als fietsstraat. Dit is de basis van het plan. Een route van stad naar station die sport, parken en pleinen met elkaar verbindt. Deze route loopt door een aantrekkelijke, ruim opgezette openbare ruimte. Langsparkeren Het aantal geparkeerde auto’s langs de weg wordt geminimaliseerd tot langsparkeren aan de rechterzijde (afhankelijk van de richting). Rijrichting autoverkeer De pijlen geven aan wat de rijrichting voor de auto is. Het gebied kent straten met twee richtingen voor de auto.
In verband met de fietsveiligheid is de fietsstraat hoofdzakelijk één richtingsverkeer voor de (vracht) auto.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
Overig Speelvoorziening Dit symbool geeft aan waar bij een herinrichting ruimte is voor een speelplek/speelaanleiding in de openbare ruimte Watercollectie Het vergroten/verbreden van bestaande water gangen en de eis om water te bergen op de bouwkavels is nog niet genoeg om de Veenpolder toekomstbestendig te maken. Op de Masterplankaart is met een arcering aangegeven welke gebieden geschikt zijn om water te bergen. Kerk Aanduiding voor de Pelgrimkerk en de Koepelkathedraal. Hoofdtransportleidingen PWN en afvalwater Naast de hoofdtransportleidingen voor water en afvalwater zijn alle kabels en leidingen in het gebied in beeld gebracht. De locatie van deze leidingen moet worden gerespecteerd. De reden voor het opnemen van deze leidingen zijn de hoge kosten voor het omleggen ervan. Ruimtereservering Voor de kruising Stephensonstraat Pijlslaan zijn meerdere oplossingen onderzocht. De in het masterplan opgenomen variant is het meest eenvoudig en biedt het meeste ruimte voor groen. Er is ook een variant getekend waarin de auto en de fiets gescheiden worden. Deze variant vraagt meer ruimte. De keuze moet nog worden gemaakt en nader worden onderzocht. Voor deze fase is het van belang dat er ruimte is gereserveerd om meerdere varianten te kunnen maken.
71
4. Deelgebieden 4.1 Deelgebied Van Leeuwenhoekpark
stedenbouwkundige plannen.
De ontwikkeling van woningbouw in het Van Leeuwenhoekpark biedt kansen en kan helpen bestaande problemen op te lossen. Met de nieuwbouw willen we het park aantrekkelijker, beter bruikbaar en veiliger maken. Het park is de rode draad in de ontwikkeling van dit deelgebied.
Het park ligt geïsoleerd doordat het omgeven is door de spoorlijn en de Westelijke Randweg. De garageboxen naast Haarlem Hoog en de ’s Gravensandeweg zorgen ervoor dat het gebied sterk versnipperd is. Het is de ambitie om de garageboxen te verwijderen om een betere aaneengesloten parkruimte te maken. Bij de verder uitwerking van de plannen wordt onderzocht of de garageboxen in de nieuwe bebouwing kunnen worden opgenomen of elders in het gebied. De ’s Gravensandeweg wordt afgewaardeerd en vormgegeven als een fietslaan waar alleen de bus en bestemmingsverkeer nog overheen kan. Betere randen met woningen maken het gebied sociaal veiliger en voor een bredere doelgroep toegankelijk.
Het deelgebied kent veel volwaardig groen. Een aantal groengebieden is door hun isolement uitgegroeid tot prachtige ecologische plekjes. Het gebied wordt ook gebruikt door buurtbewoners en gewaardeerd om even te zitten, de hond uit te laten of te skaten. Het gebied kent verschillende karakters en verblijfskwaliteiten die door goede routing tot een samenhangend park kan worden gemaakt. De concentratie van de nieuwe woningbouw door middel van twee hoogte accenten komt aan de zuidzijde. Hierdoor ontstaat afstand tot Haarlem Hoog, worden de verschillende ruimtes in het park beter verbonden én wordt de sociale veiligheid van het gebied rondom verhoogd. In de plinten is ruimte voor publieke en/of maatschappelijke voorzieningen. De zuidelijke toren markeert als stedelijk hoogteaccent de entree van de stad. Het park wordt geactiveerd zodat het ook voor mensen uit een wijdere omgeving een aantrekkelijke plek wordt om te recreëren. Bij de positionering van de nieuwbouw wordt getracht zoveel als mogelijk waardevolle boomgroepen te sparen en het parkeren ondergronds op te lossen. Verdere uitwerking van het park volgt in de
Het maatschappelijk medische centrum op de Faradaystraat heeft geen voorkant naar het park of de Munterslaan. De locatie van dit centrum is een potentiële plek voor woningbouw met een focus op zorgwoningen. Daarbij moet in bouwhoogtes een goede overgang worden gemaakt naar de bestaande woningbouw en wordt het parkeren opgelost tussen nieuwbouw en spoor. De bebouwing moet bijdragen aan de sociale veiligheid van het park en de Munterslaan. De Munterslaan moet een veilige en aantrekkelijke fietsverbinding worden: continue, eenduidig en met voldoende voorkanten van woningbouw.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
Investeren in de waterberging en de kwaliteit van het oppervlaktewater is een aandachtspunt.
1
| Deelgebied van Leeuwenhoekpark
72
plint
n
evel extra
et daktuin
n terrein ergarage
ntal bouwlagen + voorwaarden
lagen
men n
Parkeren
rooilijn niet wonen in de plint hoogtescheiding nieuwe gebouwen
bestaand water nieuw water duiker
9(+3)
4 3-4
1(2P)
hoogteaccent, aantal bouwlagen + extra lagen onder voorwaarden hoogteaccent max. aantal bouwlagen
bestaand water nieuw water duiker openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots ecologische hoofdstructuur
10
watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
4
4 2
gebouwen in onderzoek onderwijs
ecologische hoofdstructuur
10 m.
8 m.
17 m.
15 m.
15.5 m.
6 m.
6.5 m. 3 m.
13 m.
3 m. 6.5 m. 4.5 m.
Grijpensteinweg
Van Leeuwenhoekpark
bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat | Doorsnede A-A
20 m.
15 m.
7 m.
13 m.
kruising Stephensonstraat -Pijlslaan in onderzoek langsparkeren rijrichting autoverkeer
3-4 afwisselende bouwhoogte van min 3 tot max 4 bouwlagen 1 hoge plint, 2 parkeerlagen
OPENBARE RUIMTE
speelvoorziening
openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots
sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht parkeergarage met daktuin parkeren op eigen terrein ontsluiting parkeergarage binnentuin voortuin
OVERIG
OPENBARE RUIMTE
OVERIG speelvoorziening watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
A
gebouwen in onderzoek onderwijs
bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat
17
10
2
Sociaal maatschappelijke functies
D 4
3
2
kruising Stephensonstraat -Pijlslaan in onderzoek langsparkeren
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
rijrichting autoverkeer OVERIG speelvoorziening watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
7
1(2P)
9(+3)
1(2P)
RUTHERFORDSTRAAT
1
6
1
4
4
gebouwen in onderzoek onderwijs
2
2 12
VERKEERS LANGZAAM TUNNEL
oofdstructuur
GEBOUWEN
Niet wonen
4
C
B
4
GRIJPENST
EINWEG
EINSTEIN PLANTSOEN
4
EINSTEINSTRAAT
4
G INWE NSTE
E
GRIJP
GRIJPENST EIN PLANTS OEN GRIJPENST EINWEG
5
4-6
9(+3)
4
MAXWELLSTRAAT
en n in mte hotspots
LEGENDA
Wonen
MUNTERSLAAN
bouwhoogte x 4 bouwlagen rkeerlagen er
| Van Leeuwenhoekpark
B | Masterplan | 4. Deelgebieden Ontwikkelzone Zuid-West C 3-4
4
6
STE PH
4
EN
SO
NS TR
AA T
STEPHENSONPLANTSOEN
73
| Massastudie Van Leeuwenhoek zuidwest -noordoost
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
74
4.2 Deelgebied Grijpensteinweg
Einsteinplantsoen een driehoekige groene verblijfsplek gemaakt zodat er een vloeiende overgang ontstaat naar het Einsteinplantsoen en het groene karakter het gebied wordt ingetrokken. Aan de Munterslaan - en dus ook aan het Einsteinplantsoen - worden woningen gemaakt met publieke functies in de plint.
Het gebied Grijpensteinweg kent twee te transformeren gebieden: 1) de bedrijfskavels ten oosten van de Grijpensteinweg, grenzend aan de tuinen van de woningen aan de Leidsevaart, en 2) de bedrijfskavels ten westen van de Grijpensteinweg tegen het spoor. Nu wordt het gebied gedomineerd door automotive bedrijven. Straks is hier een gemengd stedelijk gebied met wonen, leren, werken en recreëren. De nabijheid van het intercitystation maakt dat hier kansen liggen voor een sterke verdichting met meer ruimte voor werkgelegenheid. Van een auto en vrachtwagen gedomineerd gebied zal het veranderen in een groene laan waar fietser en de voetganger goed gedijen. Bij de inpassing van de bouwvolumes speelt de relatie tot de belangen van de bewoners aan de Leidse vaart een belangrijke rol. Bij het bepalen van de bouwhoogten is onderzoek gedaan naar de invloed op de bestaande woningbouw, o.a. schaduwwerking, uitzicht en privacy. De inpassing is goed te motiveren in een stedelijke woonomgeving zoals de Nieuwe Tuinstad maar betekent zeker een verandering voor de bestaande bewoners aan de Leidsevaart. Bezonning en zicht vanuit de tuinen en woningen aan de Leidse vaart zijn aspecten die in het vervolg van de planvorming gedetailleerd zullen worden meegenomen. De openbare ruimte van de Grijpensteinweg wordt ingrijpend veranderd naar een fietslaan. Aan de noordelijke kop wordt in aansluiting met het
Ook de entree aan de zuidzijde - tegen de Leidsevaart en de Westelijke Randweg - behoeft een flinke transformatie. Nu wordt dit gebied door geparkeerde auto’s en verkeerseilandjes. Straks is hier een snelle fietsroute naar station Heemstede Aerdenhout en vormt dit de entree tot de zone. Parkeren in dit deelgebied wordt bij voorkeur geconcentreerd opgelost aan de zuidzijde of langs het spoor. Hoogteaccenten staan langs het spoor en van de rooilijn af zodat een evenwichtig straatbeeld ontstaat met hoogtes tot 4 bouwlagen. Bij de entree aan de zuidzijde is een hoogte accent passend vanwege de herkenbaarheid van de zone aan de Randweg. Het hoogte accent op de kop aan de noordzijde maakt ruimte voor een plantsoen, o.a. ter begeleiding van de fietsstraat. Naast dit accent komt lagere bebouwing in aansluiting op de overige bebouwing langs de Grijpensteinweg, met ruimte voor een architectonisch accent op de hoek van de straat. Op de hoek Munterslaan - Grijpensteinweg aan de oostzijde is een hoekaccent mogelijk welke de overgang van de tuinwijk naar de Nieuwe Tuinstad en de fietslaan markeert. De maat en afstand van dit accent is dusdanig dat de invloed op privacy, uitzicht, schaduwwerking en welbehagen in de tuinen van de woningen aan de Leidsevaart beperkt is en het accent daarmee passend is binnen de stedenbouwkundige opzet.
Aansluitend is ter weerszijde van het accent gekozen voor een geleidelijke overgang qua bouwlagen.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
2
| Deelgebied Grijpensteinweg
75
n
evel extra
ntal bouwlagen + voorwaarden
bouwhoogte x 4 bouwlagen rkeerlagen er
en n in mte hotspots
oofdstructuur
men n
Parkeren
bestaand water nieuw water duiker
4 3-4
1(2P)
speelvoorziening watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
10
openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots
sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht parkeergarage met daktuin
9(+3)
OVERIG
OPENBARE RUIMTE
rooilijn niet wonen in de plint hoogtescheiding nieuwe gebouwen
parkeren op eigen terrein ontsluiting parkeergarage binnentuin voortuin
gebouwen in onderzoek
bestaande bomen Nieuwe bomen Van Leeuwenhoekpark fietsstraat
bestaand water nieuw water duiker openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots ecologische hoofdstructuur bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat
2
A 10 m.
rijrichting autoverkeer
8 m.
17 m.
15 m.
15.5 m.
6 m.
6.5 m. 3 m.
20 m.
15 m.
7 m.
3 m. 6.5 m. 4.5 m.
22.5 m.
34 m.
17
10
2
Sociaal maatschappelijke functies
D 4
3
2
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
speelvoorziening
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
2
2
watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
Leidsevaart
13 m.
OVERIG 12
7
1(2P)
9(+3)
1(2P)
RUTHERFORDSTRAAT
1
6
EINSTEIN PLANTSOEN
1
4
4
4
gebouwen in onderzoek onderwijs
13 m.
Grijpensteinweg
C
B
4
4
EINSTEINSTRAAT
TSOEN
GRIJPENST
5
EINWEG
3-4
C
4
G
INWE
E ENST GRIJP
GRIJPENST EIN PLAN
B
4-6
9(+3)
4
GRIJPENST EINWEG
4
Kantoor & Bedrijven
kruising Stephensonstraat -Pijlslaan in onderzoek langsparkeren
4
4
onderwijs
ecologische hoofdstructuur
hoogteaccent, aantal bouwlagen + kruising Stephensonstraat extra lagen onder voorwaarden | Doorsnede -Pijlslaan A-A in onderzoek hoogteaccent langsparkeren max. aantal bouwlagen rijrichting autoverkeer 3-4 afwisselende bouwhoogte van min 3 tot max 4 bouwlagen 1 hoge plint, 2 parkeerlagen
OPENBARE RUIMTE
13 m.
A
OVERIG
STE PH
NS TR
AA T
STEPHENSONPLANTSOEN
6
D
4
speelvoorziening watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater gebouwen in onderzoek onderwijs
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
4
EN SO
MUNTERSLAAN
lagen
GEBOUWEN
7 m.
Niet wonen
ERKEERS LANGZAAMV TUNNEL
n terrein ergarage
LEGENDA
15 m.
MAXWELLSTRAAT
et daktuin
20 m.
Wonen
MUNTERSLAAN
plint
| Grijpensteinweg
76
4
4
Trottoir
Bomengrond + parkeren
Fietsstraat
Plantsoen
Bomengrond incidenteel parkeren
Grijpensteinweg
Bomengrond + parkeren
Trottoir
30.5 m. | Grijpensteinweg, doorsnede B-B
| Grijpensteinweg, doorsnede C-C
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
77
| Massastudie Grijpensteinweg zuidwest -noordoost
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
78
| Massastudie Grijpensteinweg noord- zuid
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
79
4.3 Deelgebied Einsteinplantsoen Het groene karakter van het Einsteinplantsoen wordt vanzelfsprekend behouden en als vertrekpunt genomen voor de verdere inrichting. Er komt geen bebouwing in de openbare ruimte. Wel wordt er woningbouw voorgesteld op de koppen van het plantsoen. In de plint van de bebouwing streven we naar publieke functies die de openbare ruimte activeren, denk aan horeca, sport of onderwijs. De waterkwaliteit langs het spoor wordt verbeterd door de sloot te verbreden en te verdiepen. Het plantsoen wordt in samenspraak met buurtbewoners verbeterd waardoor het uitnodigt tot meer betrokkenheid.
4.4 Deelgebied Stephensonstraat De ruimtelijke basis voor de transformatie van het gebied Stephensonstraat zijn vier stadsblokken. Op de zuidelijke kop van de Stephensonstraat is gekozen voor een hoogte accent en het afschuinen van het bouwblok waardoor ruimte ontstaat voor een groene verblijfsplek in de straat, o.a. ter begeleiding van de fietsstraat, en een groene wig tussen de woningen aan de Stephensonstraat en de beoogde nieuwbouw. De Stephensonstraat wordt net als de Grijpensteinweg getransformeerd tot een lommerrijke fietslaan. Ook de Rutherfordstraat wordt vergroend en krijgt een breed trottoir. We beogen het inzetspoor te verwijderen waardoor we de vrijgekomen ruimte kunnen gebruiken om de spoorsloot te verbreden. De bouwblokken worden van elkaar gescheiden door kleine straatjes en een pleintje. De meest zuidelijke tussenstraat valt samen met de ondergrondse duiker ten behoeve van de afwatering van de polder. De
Pascalstraat wordt uitgewerkt als pleinruimte en ligt in het verlengde van het Remise plantsoen en de laatste tussenstraat is de omgebogen Rutherfordstraat. De Pelgrimskerk blijft behouden en wordt onderdeel van een nieuwe ontwikkeling binnen een bouwblok met woningbouw en sociaal maatschappelijke voorzieningen. Los van het masterplan en de specifieke uitwerking daarvan wordt aan de oostzijde van de Stephensonstraat onderzocht hoe we de bebouwing van de Vomar meer kwaliteit kunnen geven door de winkel anders te oriënteren en de gevel open te maken. Stephensonstraat 38-46 is een project waarvan de bouw op korte termijn zal starten. Bestaande bebouwing wordt vervangen door woningbouw met bedrijfsruimte en horeca in de plint. Onder dit bouwdeel wordt een publieke ondergrondse parkeergarage voorzien.
4
3
Rond de Pascalstraat en het Remise plantsoen wordt door inrichting van de op enbare ruimte en door programmering van de plint van de gebouwen een buurtcentrum gecreëerd met winkels, dienstverlening, horeca en bedrijvigheid. Op de kop van de Pascalstraat en aan het Einsteinplantsoen zijn twee hoogteaccenten voorzien. De locatie van de hoogte accenten is integraal afgewogen tussen o.a. privacy, uitzicht, zichtlijnen, schaduwwerking, leefbaarheid en programma. Het gevoel van de tuinstad wordt vergroot door de afstand tot de bestaande bebouwing, de slankheid en de oriëntatie van de accenten. Door de accenten terug te plaatsen van de rooilijn wordt hun dominantie in het straatbeeld verzacht.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
| Deelgebieden Einsteinplantsoen en Stephensonstraat
80
| Stephensonstraat Wonen
LEGENDA
Niet wonen Parkeren
GEBOUWEN rooilijn niet wonen in de plint hoogtescheiding nieuwe gebouwen
bestaand water nieuw water duiker
2.5 m.
1(2P)
4
3
ecologische hoofdstructuur
3m. 1.5 m. 11.5 m. 5.5 m. onderwijs
7.5 m.
5 m.
13.5 m.
2
kruising Stephensonstraat -Pijlslaan in onderzoek
D
rijrichting autoverkeer
E
Gemengde functies
9(+3) 1 4
et 4daktuin
ecologische hoofdstructuur bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat
GRIJPENSTEIN
PLANTSOEN GRIJPENSTEIN WEG
OVERIG
EN
4
SO N
STR
6
4-5
4-5
AA T
F
5
D
Detailhandel
5 4
4-5
G
4-5
STEPHENSONSTRAAT
STEPHENSONPLANTSOEN
9(+3)
4 1
F
4
Sociaal maatschappelijke functies 4
3
RAAT
RESEDAST
PIJLSLAAN
3
speelvoorziening watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
gebouwen in onderzoek onderwijs
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
Fase 2
men n
rijrichting autoverkeer
PH
G
Fase 1
oofdstructuur
langsparkeren
STE
4
AT
en n in mte hotspots
4
onderwijs
E
MUNTERSLAAN
bouwhoogte x 4 bouwlagen rkeerlagen er
kruising Stephensonstraat -Pijlslaan in onderzoek
4
EINSTEINSTRAAT
4-6 3-4
4-6
9(+3)
4
BOOGSTRA
drijv lagen en
6
gebouwen in onderzoek
4-6
4-6
REMISEPLANTSOEN
ntal bouwlagen + 4 voorwaarden
4-6
9(+3)
4-6
RUTHERFORDSTRAAT
RUTHERFORDSTRAAT
MAXWELLSTRAAT
n terrein STEINWEG PEN GRIJ ergarage
openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots
watercollectie kerk EINSTEIN PLANTSOEN leidingen hoofdtransport PWN en afvalwater
PASCALPLANTSOEN
evel extra
speelvoorziening
EYSINKWEG
n1(2P)
OVERIG
PIJLSLAAN
MUNTERSLAAN
2
2.3 m. 2.3 m. 3.5 m. 4.5 m. 5.5 m.
langsparkeren
2
bestaand water nieuw water duiker
15 m.
18 m. Stephensonstraat
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
plint
12,5 m.
13 m Rutherfordstraat
bestaande bomen Nieuwe bomen | Doorsnede D-D fietsstraat
3-4 afwisselende bouwhoogte van min 3 tot max 4 bouwlagen 1 hoge plint, 2 parkeerlagen
OPENBARE RUIMTE
12,5 m.
20 m.
6 m. 2 m. 3 m.
Fase 2
hoogteaccent, aantal bouwlagen + extra lagen onder voorwaarden hoogteaccent max. aantal bouwlagen
gebouwen in onderzoek
6 m. 2.5 m. 2.5 m.
tschappelijke 3-4
watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
Fase 1
parkeren op eigen terrein ontsluiting parkeergarage binnentuin voortuin
4
speelvoorziening
openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots
sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht parkeergarage met daktuin
9(+3)
OVERIG
OPENBARE RUIMTE
81
5 4
Trottoir
Ecologische Zone + wandelroute
Bomengrond + Parkeren
Rutherfordstraat
Bomengrond + Parkeren
Bomengrond
Fietsstraat
Bomengrond + Parkeren
Trottoir
| Stephensonstraat, doorsnede F-F Trottoir
| Rutherfordstraat, doorsnede E-E
19,5 m.
5
22 m.
4
Trottoir
Bomengrond + incidenteel parkeren
Rutherfordstraat
Bomengrond + incidenteel parkeren
Trottoir
16 m.
| Rutherfordstraat, doorsnede G-G Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
82
| Massastudie Stephensonstraat noordoost - zuidwest
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
83
| Massastudie Stephensonstraat zuidoost - noordwest
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
84
4.5 Deelgebied Eysinkweg In dit masterplan wordt de voorkeur gegeven aan de variant voor ‘gedraaide velden’ van voetbalclub Geel-Wit. Hierdoor ontstaat een geconcentreerde en vierkante lay-out voor de velden, met ruimte om te groeien. In het midden staat het clubhuis en het kleedgebouw. De auto-ontsluiting komt aan de Eysinkweg. Ook het parkeren voor bezoekers is gelegen langs het spoor. De langzaamverkeers-as die in de ontwikkelzone de verschillende deelgebieden van noord naar zuid verbindt, loopt via de Pijlslaan naar de Resedastraat, de Jasmijnstraat en de Van Oosten de Bruijnstraat. Hierdoor wordt de bestaande wijk minder belast met autoverkeer. Aan de kant van de bestaande woningen aan de Van Oosten de Bruijnstraat blijft langsparkeren behouden. Het langsparkeren langs de voetbalvelden zal deels verdwijnen, hier komt meer ruimte voor groen en voetgangers. Parkeren kan hier incidenteel terugkomen indien dit echt noodzakelijk is voor specifieke groepen zoals parkeerplaatsen voor mindervaliden, huisartsen of bijvoorbeeld laden/ lossen. De velden worden aan de zuid-, oost- en noordzijde omzoomd door een watergang, promenade en bomenrijen. Dit vergroot de afstand van de velden tot de bestaande bebouwing. Dit zorgt voor een veel groener straatbeeld van de Van de Oosten de Bruinstraat waardoor ook de verblijfskwaliteit verbetert.
Naast het groener maken van het gebied wordt deze ook klimaatadaptiever ingericht. Voor de fietsers en wandelaars komt er een entree van de velden aan de Van Oosten de Bruijnstraat. Deze entree kan ook overdag gebruikt worden door
kinderen die willen spelen op de velden. We willen het ruimere groene sportpark een bredere en meer openbare functie geven, zodat het sportpark door meer mensen gebruikt wordt dan alleen de georganiseerde (veld)sporters. Langs het spoor, aan de Pijlslaan en naast de sportvelden, zijn twee hoogte accenten voorzien. De locatie van de accenten is integraal afgewogen tussen o.a. privacy, uitzicht, zichtlijnen, schaduwwerking, leefbaarheid en programma. De locaties zijn zo gekozen dat de accenten de openbare ruimte op strategische plekken verbijzondert. Het hoogte accent aan de Pijlslaan staat op een belangrijk kruispunt bij de entree van de wijk tegenover de Pelgrimkerk en creëert het gevoel van een nieuw midden. Het hoogte accent staat iets terug van de Pijlslaan op het kruispunt van verschillende zichtlijnen uit de omgeving waardoor er meer openbare ruimte ontstaat. Het andere hoogte accent staat naast de sportvelden en draagt bij aan het verankeren en accentueren van de sportfunctie. Geel-wit is tenslotte een belangrijke functie in het gebied. Dit scenario, met het draaien van de velden, is onder andere afhankelijk van de verplaatsing van Karwei en medewerking van andere grondeigenaren.
5
| Deelgebied Eysinkweg
De Karwei is een gewenste functie die terug kan komen in het gebied. Gezien de beperkte ruimte en de grote opgave is het van belang om efficiënt met de beschikbare ruimte om te gaan. Er is ruimte voor de Karwei binnen de zone, maar wel gecombineerd met wonen en eventueel andere werkfuncties.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
85
| Eysinkweg Wonen
LEGENDA
Parkeren
GEBOUWEN
bestaand water nieuw water duiker
onderwijs
14 m.
16 m.
hoogteaccent, aantal bouwlagen + kruising Stephensonstraat extra lagen onder voorwaarden -Pijlslaan | Doorsede G-Gin onderzoek hoogteaccent langsparkeren max. aantal bouwlagen rijrichting autoverkeer 3-4 afwisselende bouwhoogte van min 3 tot max 4 bouwlagen 1 hoge plint, 2 parkeerlagen
6.5 m. 5 m. 26-27.5 m.
F
n terrein ergarage
4-5
3
-Pijlslaan in onderzoek langsparkeren
4-6
9(+3)
4-5 3
AAT RESEDASTR
rijrichting autoverkeer
H G
JASMIJNSTRAAT
oofdstructuur
Sociaal maatschappelijke functies kruising Stephensonstraat 4
Egen terrein Plaza west
onderwijs
ecologische hoofdstructuur bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat 4
Sport & Educatie
3 3 3
speelvoorziening
gebouwen in onderzoek
4-5
6
I
OVERIG watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
J
EYSINKWEG
gebouwen in onderzoek
Fase 1
en n in mte hotspots
9 m.
Resedastraat
VAN OOSTEN DE BRUIJNSTRAAT
Fase 2
bouwhoogte x 4 bouwlagen rkeerlagen er
openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte G hotspots ecologische 5
PIJLSLAAN
lagen
watercollectie 4-6 kerk 9(+3) hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater 4-5
3-4
BOOGSTRAAT
ntal bouwlagen + F 1 voorwaarden 4
3 m.
37-44 m.
LANGZAAMVERKEERS BRUG
STEPHENSONSTRAAT
bandbreedte bouwblok 40-48 m
8 m.
H
speelvoorziening
4
G
7 m. 3 m.
G
OVERIG
EYSINKWEG
et daktuin
men n
bestaand water 4-6 4 nieuw water duiker
E
evel extra
PIJLSLAAN
4-6
n
6 m. 3 m.
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
OPENBARE RUIMTE RUTHERFORDSTRAAT
5 m.
Eysinkweg
ngde functies
plint
4
al athedra
1(2P)
Fase 2
3-4
bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat
4
gebouwen in onderzoek
ecologische hoofdstructuur
Fase 1
E
watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
Koepelk
parkeren op eigen terrein ontsluiting parkeergarage binnentuin voortuin
4
speelvoorziening
openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots
sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht parkeergarage met daktuin
9(+3)
OVERIG
OPENBARE RUIMTE
rooilijn niet wonen in de plint hoogtescheiding nieuwe gebouwen
op de Zichtlijn
Niet wonen
I
J
onderwijs
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
86
6 5
Bomengrond + parkeren
Eysinkweg
Bomengrond + Parkeren
Trottoir
Bomengrond
Trottoir
Bomengrond incidentele laad-los plek
Fietsstraat
Bomengrond + wandelroute
Bomengrond + wandelroute 24.5 m.
23.5 m.
Bomengrond + incidenteel parkeren
Van Oosten de Bruijnsraat
Bomengrond + parkeren
Trottoir
28 m. | Eysinkweg, doorsnede H-H
| Van Oosten de Bruijnstraat, doorsnede I-I
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
87
| Massastudie Eysinkweg noordoost - zuidwest
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
88
| Massastudie Eysinkweg zuidoost - noordwest
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
89
4.6 Deelgebied Plaza West Door de sportvelden te draaien en anders te positioneren ontstaat een geclusterd sportpark, én wordt deelgebied Plaza West qua stedenbouwkundige structuur - door het bouwblok langs de Van Oosten de Bruinstraat - onderdeel van de buurt. Door de nieuwe ligging van de velden kan er een overgang worden ontworpen tussen het gebied Plaza West en de Van Oosten de Bruijnstraat. In dit gebied voorzien we onderwijs, sport, maatschappelijke voorzieningen en woningbouw. Door een uitgekiende overgang te ontwerpen kan het gebied rond Plaza West met de huidige voorzieningen in de Leidsevaartbuurt uitgroeien tot een stadsdeel voorzieningen centrum. Het parkeren en halen/brengen voor o.a. onderwijs en sport blijft een aandachtspunt en worden verder uitgewerkt in het schetsontwerp voor de openbare ruimte. Ook de parkeerplaatsen van de huisartsenpraktijk Westergracht die hier is gevestigd worden meegenomen en geborgd. Met de hoogtebepaling van dit nieuwe blok, tussen de Oosten de Bruinstraat en het Menno Simonszplein, is rekening gehouden met de maat van de bestaande bebouwing. Zowel aan de oost- als aan de westzijde. De breedte van de Van Oosten de Bruinstraat geeft ruimte voor 3 bouwlagen. Er is gekozen om het bouwblok een U-vorm te geven, voor meer openheid naar de bestaande woningen aan de Van Oosten de Bruinstraat.
Vergelijkbaar met fase 2 Plaza West waar bebouwing rondom speeltuin Floragaarde wordt voorgesteld.
De recente nieuwbouw van Plaza West aan het Menno Simonszplein geeft aanleiding om aan de westzijde van dit blok aan te sluiten met 5 bouwlagen. De profielbreedte (ruim 20 m) van de tussenliggende straat laat dit toe. Een dergelijke verkaveling, qua maat vergelijkbaar met bijvoorbeeld de Raaks, is passend bij een stedelijke omgeving.
6
Op de hoek vande sportvelden en het Menno Simonszplein is ruimte opgenomen voor een hoekaccent. Dit accent is in dit blok op die plek gesitueerd om de impact op de bezonning van de bestaande bebouwing tot een minimum te beperken, de entree van winkelgebied Plaza West te accentueren en Plaza West sterker te verbinden met de Leidsevaartbuurt. Het accent valt buiten de zichtlijn van de Bavo Kerk (kathedraal). Er wordt nader onderzoek gedaan naar de locatie van de nieuwe basisschool in dit deelgebied in combinatie met een ikc en gymzaal. Tussen de Pijlslaan en de Westergracht wordt gezocht naar een geschikte locatie voor de school. Een optie hiervoor is ten noorden van de sportvelden tussen de Van Oosten de Bruijnstraat en het Menno Simonszplein (zie kaart hieronder), nabij de Eysinkweg of zelfs onder de gedraaide velden van Geel-Wit.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
| Deelgebied Plaza West
90
ijke
T
lagen
bouwhoogte x 4 bouwlagen rkeerlagen er
en n in mte hotspots
oofdstructuur
men n
bestaand water nieuw water duiker
parkeren op eigen terrein ontsluiting parkeergarage binnentuin voortuin
4 3-4
1(2P)
speelvoorziening watercollectie 5 kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots
sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht parkeergarage met daktuin
bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat
10 m. hoogteaccent, aantal bouwlagen + Plaza West kruising Stephensonstraat extra lagen onder voorwaarden | Doorsnede J-J in onderzoek -Pijlslaan hoogteaccent langsparkeren max. aantal bouwlagen rijrichting autoverkeer G 3-4 afwisselende bouwhoogte van min 3 tot max 4 bouwlagen 1 hoge plint, 2 parkeerlagen SPOOR HAARLEM - LEIDEN
OPENBARE RUIMTE
H
EYSINKWEG
bestaand water nieuw water 4-6 duiker
G kruising Stephensonstraat -Pijlslaan in onderzoek langsparkeren
6 m.
6 m.
25 m.
20 m.
5 m. 6.5 m. 2.5 m. 4 m.
Fietsstraat
Van Oosten de Bruijnstraat
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
Detailhandel
J
Egen terrein Plaza west
3
gebouwen in onderzoek onderwijs
Sport & Educatie
H
4-5
6
I 4-5 4-5 3
rijrichting autoverkeer
3
3 3
OVERIG VAN OOSTEN DE BRUIJNSTRAAT
speelvoorziening watercollectie kerk hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
30 m.
OVERIG
9(+3)
ecologische hoofdstructuur bestaande bomen Nieuwe bomen fietsstraat
onderwijs
speelvoorziening
4-5 openbaar groen parkeerterrein in openbare ruimte ecologische hotspots
3
gebouwen in onderzoek
ecologische hoofdstructuur
JASMIJNSTRAAT
ntal bouwlagen + voorwaarden
rooilijn niet wonen in de plint hoogtescheiding nieuwe gebouwen
9(+3)
OVERIG
OPENBARE RUIMTE
LANGZAAMVERKEERS BRUG
n terrein ergarage
Parkeren
GEBOUWEN
l
et daktuin
Niet wonen
thedraa oepelka
4-5 evel extra
LEGENDA
op de K
n
Wonen
Zichtlijn
plint 4-6
| Plaza West
I
J
gebouwen in onderzoek onderwijs
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
91
5. Randvoorwaarden, eisen en wensen 5.1 Inleiding Onderzocht is in hoeverre regels uit de visie (2019) aanscherping nodig hadden. Ook is gekeken naar de laatste ontwikkelingen op de verschillende thema’s. Wanneer er sprake was van onacceptabele risico’s zijn de regels verder uitgewerkt en aangescherpt, soms alleen op onderdelen. We zijn hierbij uitgegaan van het uitgangspunt ‘Vastleggen wat moet, loslaten wat kan’.
De aanscherping van de regels zijn onderverdeeld in randvoorwaarden, eisen en wensen. Bepaalde regels zijn specifiek aangeduid op de masterplankaart(en). De randvoorwaarden, eisen en wensen komen voort uit de visie en het ruimtelijk concept behandeld in hoofdstuk 3, maar zijn ook gebaseerd op landelijke wet- en regelgeving en gemeentelijk beleid, behandeld in hoofdstuk 2. Ze geven de kaders waaraan het stedenbouwkundig plan – met bijbehorend mobiliteitsplan en beeldkwaliteitsplan voor de gebouwen en de openbare ruimte – moet voldoen. Samen met deze plannen vormt het PvEvdL vervolgens de kaders waaraan de gebouwontwerpen en het ontwerp voor de openbare ruimte moeten voldoen. In de randvoorwaarden, eisen en wensen is zoveel als mogelijk verwezen naar bestaande
beleidsstukken. Indien beleid in de loop van de tijd wordt aangepast dan geldt het aangepaste, vernieuwde beleid.
Leeswijzer Op allerlei vlakken zit er overlap in de te behandelen thema’s en de kaders die hieraan in dit hoofdstuk worden meegeven. Een onderwerp als duurzaamheid heeft bijvoorbeeld betrekking op de inrichting van de openbare ruimte, maar ook op de gebouwontwerpen en op mobiliteit. Daarom moet dit hoofdstuk altijd in zijn totaliteit doorgenomen worden, ook als de informatievraag betrekking heeft op één thema.
Uitleg randvoorwaarden, eisen en wensen Randvoorwaarden zijn beperkingen aan het project. Randvoorwaarden stellen eisen aan het project die vanuit het project niet kunnen worden beïnvloed (bijvoorbeeld wetgeving). Eisen zijn criteria waar het eindresultaat aan moet voldoen. Het betreft een harde norm. Het onderscheid met een randvoorwaarde is, dat het een norm betreft die vanuit het project in principe wel beïnvloed kan worden. Afwijken van een eis kan alleen als er een gelijkwaardige oplossing voor gevonden wordt of dat het om goed onderbouwde redenen niet mogelijk blijkt te zijn om aan de eis te voldoen. Wensen zijn criteria waar het eindresultaat bij voorkeur aan voldoet. Wensen zijn geen eisen en daarmee niet
afdwingbaar. De gemeente zal de ontwikkelende partijen wel vragen invulling te geven aan deze wensen en uitleg te geven als er niet aan voldaan kan worden.
Beoordeling van de plannen Samen met het ambtelijk team beoordeelt de supervisor het stedenbouwkundig plan (SP) met bijbehorend mobiliteitsplan (MP) en beeldkwaliteitsplan (BKP) dat door de ontwikkelende partijen wordt opgesteld. Het ambtelijk team en de supervisor hebben hierbij de bevoegdheid om te beslissen of onderdelen van deze plannen wel of niet voldoen aan de betreffende randvoorwaarden en eisen. Dit geldt ook voor randvoorwaarden en eisen die niet gekwantificeerd zijn. Het is dus aan de supervisor en het ambtelijk team om te beoordelen of het SP, MP en BKP (en vervolgens de gebouwontwerpen en het ontwerp openbare ruimte) voldoen aan kwalitatieve eisen zoals: ‘zorgvuldig ontworpen…’, ‘voldoende transparante…’, ‘niet gedomineerd door…’, etc. Mochten de ontwikkelende partijen om goed gemotiveerde redenen op onderdelen afwijken van de in dit hoofdstuk geformuleerde eisen en wensen, dan is het aan de supervisor en het ambtelijk team om te beoordelen in hoeverre dit mogelijk is en of er akkoord gegaan kan worden met de voorgedragen oplossing.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 5. Randvoorwaarden, eisen en wensen
92
5.2 Openbare ruimte Deze paragraaf geeft de kaders waar de inrichting en het ontwerp van de openbare ruimte aan moeten voldoen. De kaders zijn onderverdeeld in de volgende thema’s: 1. Sociaal veilige openbare ruimte 2. Watercompensatie 3. Nieuw water 4. Bestaand water & kwaliteit 5. Bestaande bomen 6. Groenkwaliteit en ecologie 7. Nieuwe bomen 8. Maaiveldinrichting 9. Ondergrond 10. Afvalinzameling
• •
•
Ten aanzien van de openbare ruimte in de ontwikkelzone Zuid-West gelden de volgende ambities: • De openbare ruimte is dag en nacht veilig en wordt zodanig ingericht dat overlastplekken worden voorkomen. • De zone is in staat de klimaatveranderingen op te vangen met als doel het houden van droge voeten, nu en in de toekomst. • Nieuw water wordt toegevoegd zodat de Veenpolder beter bestand is tegen klimaatverandering en de ontwikkelzone kan worden afgekoppeld. • Bestaand water blijft behouden. De waterkwaliteit van het bestaande water gaat
•
•
omhoog. Waar mogelijk wordt water zichtbaar en beleefbaar en op enkele plekken ook bereikbaar. Oevers worden ingezet om de ecologisch potentie optimaal te benutten Bestaande monumentale en waardevolle bomen blijven behouden. Bestaand groen blijft behouden en wordt zichtbaarder, beter te gebruiken en beleefbaarder. Nieuwe groene plekken maken de verbinding met de fietslaan. Deze krijgt een groen karakter door minder verharding en goede groeiruimte voor grote bomen. Groene daken, groene binnenterreinen en groene gevels worden gestimuleerd. Bomen dragen bij aan o.a. verblijfskwaliteit en groenbeleving, het groenbeeld, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Bomen worden toegevoegd in straten, plantsoenen, parken, pleinen binnengebieden en groene daken. Bomen worden zo geplaatst dat ze optimaal kunnen groeien. De focus ligt op kwaliteit, niet op kwantiteit. De ruimte in de ondergrond is schaars. Vooraf rekening houden met ondergrondse ruimte voor kabels en leidingen, Wko’s en boomwortelpakketten. Afval is geen zorg. Op loopafstand is voldoende ruimte voor alle gebruikers om op een duurzame manier afval te deponeren. Afvalinzameling leidt niet tot gevaarlijke verkeerssituaties. In de openbare ruimte worden de grondstoffen centraal ingezameld. Dit gebeurt in een vijftal stromen: restafval, papier en karton, verpakkingsglas, PBD (plastic, blik