Zienswijzennota bestemmingsplan Enschedesestraat 76.ANONIEM

NOTA VAN ZIENSWIJZEN BESTEMMINGSPLAN “BUITENGEBIED HAAKSBERGEN, PARTIËLE HERZIENING ENSCHEDESESTRAAT 76”

INLEIDING Het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76” ziet op de herontwikkeling van een tankstation met verschillende bedrijfshallen ten oosten van de kern Haaksbergen. Het plangebied bestaat uit een noordelijk deel dat reeds bebouwd is en een zuidelijk deel dat onbebouwd is. Het ontwerp van het bestemmingsplan inclusief het beeldkwaliteitsplan heeft met ingang van vrijdag 1 oktober 2021 tot en met donderdag 11 november 2021 voor een periode van zes weken voor iedereen ter inzage gelegen met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Tevens heeft met ingang van deze termijn ook het ontwerpbesluit hogere grenswaarde ter inzage gelegen. De termijn voor het indienen van zienswijzen met betrekking tot het ontwerpbesluit hogere grenswaarde is gelijk aan de termijn van onderhavig bestemmingsplan. Dit besluit is nodig omdat de geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Enschedesestraat en de Oude Enschedeseweg voor de nieuw te realiseren woningen hoger is dan de wettelijk voorgeschreven voorkeursgrenswaarde.

ZIENSWIJZEN Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn er zes zienswijzen op het ontwerp van het bestemmingsplan ingediend: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Deze nota bevat een samenvatting van de ingediende zienswijzen. De zienswijzen zijn voorzien van een inhoudelijke beoordeling en een conclusie.

BIJLAGEN - Overzicht duiding van letters (van de verschillende perceelgedeelten)

1

1. Reclamant 1 De zienswijze is gedateerd op 26 oktober 2021 en geregistreerd op 5 november 2021. Samenvatting a. Reclamant blijft tegen de voorgenomen bouw van de vijf woningen in het weiland. Door reclamant wordt gewezen op het antwoord van de gemeente zoals in de inspraaknotitie is verwoord waarin wordt gesteld dat deze herontwikkeling alleen mogelijk kan worden gemaakt wanneer ook het weiland met woningbouw wordt ingevuld. Door reclamant wordt het tegendeel beweerd door te wijzen op afspraken die zijn gemaakt tussen de voormalige en de nieuwe eigenaar van de gronden. De akte van levering bevat namelijk een nabetalingsregeling die betrekking heeft op de bouw van de vijf woningen in het weiland (de nabetalingsregeling heeft betrekking op het onbebouwde deel dat bestaat uit de perceelgedeelten “1d en 1e”). Deze regeling gaat uit van een nabetaling die plaatsvindt vanaf de bouw van één woning tot vijf of meer woningen. De verplichting tot nabetaling komt te vervallen op het moment dat blijkt dat, nadat juridische procedures voor het verkrijgen van de woonbestemming zijn doorlopen, het bestemmingsplan voor dit gedeelte geen rechtskracht heeft verkregen.

Hieruit blijkt volgens reclamant dat het niet verkrijgen van rechtskracht van het gehele bestemmingsplan voor initiatiefnemer geen reden is de koop ongedaan te maken of anders gezegd dat ook zonder bebouwing van het weiland het resterende deel wel wordt ontwikkeld. b. Voorts vreest reclamant dat realisatie van dit plan een aanzuigende werking gaat hebben op andere initiatieven voor het buitengebied. Door reclamant wordt aangehaald de bewering van de gemeente zoals verwoord in de inspraaknotitie dat er binnen het grondgebied van de gemeente geen andere locatie is te vinden die zich laat vergelijken met deze specifieke herontwikkeling en waarbij het gedeeltelijk bebouwen van het weiland niet zonder tegenprestatie mogelijk kan worden gemaakt. Het betreft een financiële tegenprestatie die nodig is vanuit het KGO beleid en die in dit geval wordt ingezet voor de afwaardering van de oude N18. Reclamant is van mening dat wanneer op deze manier het KGO beleid wordt toegepast dit voor ontwikkelaars een uitgelezen kans is om projecten in het buitengebied te realiseren met geld als tegenprestatie. Daarom blijft reclamant van mening dat er wel degelijk sprake is van precedentwerking. Beoordeling Ad a.

Wij merken in de eerste plaats op dat de gemaakte privaatrechtelijke afspraken tussen verkoper en koper van de grond geen rol mogen spelen in de afweging van de gemeenteraad om wel of niet aan deze planontwikkeling medewerking te verlenen. Deze afweging dient namelijk te worden gebaseerd op relevante ruimtelijke argumenten. Het gaat daarbij om de beantwoording van de vraag of met dit plan voldoende ruimtelijke kwaliteit wordt toegevoegd, dusdanig dat het gehele plan dat voorligt kan worden gerealiseerd. Wij zijn van mening dat dit het geval is. In de toelichting van voorliggend bestemmingsplan is dit helder beschreven. Het bestemmingsplan moet daarentegen wel economisch uitvoerbaar zijn. De gemeente heeft met het sluiten van de anterieure overeenkomst ervoor gezorgd dat alle kosten die met dit plan zijn gemoeid, worden verhaald op de initiatiefnemer. Het is aan de initiatiefnemer te zorgen om het plan gefinancierd te krijgen. De financiële afspraken die in dit geval door de initiatiefnemer met de voormalig eigenaar zijn gemaakt moeten in deze context worden beschouwd, maar hebben voor de gemeente geen relevantie in de afweging of met dit plan sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het vorenstaande neemt niet weg dat de gemeente altijd de uitleg heeft gegeven aan het gehele plan mee te willen werken om te komen tot een verbeterde ruimtelijke kwaliteit.

Wij kunnen reclamant begrijpen dat ons standpunt niet wordt gesteund door de privaatrechtelijke afspraak die tussen de voormalige eigenaar en de initiatiefnemer van voorliggend plan is gemaakt over de nabetaling die moet worden gedaan op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk rechtskracht krijgt. Deze nabetalingsregeling sec beschouwd kan inderdaad de indruk wekken dat het niet nodig is om de onbebouwde gronden bij de beoogde planontwikkeling te betrekken. Deze veronderstelling is echter niet juist.

2

Het zal reclamant bekend zijn dat de beoogde plannen tot woningbouw op initiatief van de voormalig eigenaar tot stand zijn gekomen. Met de voormalig eigenaar zijn dan ook de afspraken gemaakt en de uitgangspunten besproken die ten grondslag liggen aan het plan dat nu voorligt. De gemaakte afspraken en de geformuleerde uitgangspunten waar wij naar refereren zijn terug te vinden in het startvoorstel van 13 november 2018, het aanvullend startvoorstel van 3 juni 2019 en de met de voormalig eigenaar gesloten anterieure overeenkomst. Zoals uit het aanvullende startvoorstel van 3 juni 2019 is te herleiden hebben wij als gemeente, en in samenwerking met de provincie, met de voormalig eigenaar gesproken over een herontwikkeling van het plan dat vanuit financieel oogpunt is te verantwoorden. Deze overleggen hebben geresulteerd in een plan dat kan rekenen op de instemming van de provincie. De voormalig eigenaar heeft om zijn moverende reden moeten besluiten de grond en opstallen te verkopen en het beoogde ontwikkelplan te verkopen. Het proces tot verkoop van de grond en opstallen betrof een meervoudige onderhandse verkoop, waarbij belangstellende partijen een aanbieding hebben kunnen doen op het beoogde ontwikkelplan. De huidige initiatiefnemer heeft weliswaar het beste prijsvoorstel gedaan, echter was de opbrengst te laag.

Voorts zijn beide partijen met elkaar in gesprek gegaan en is overeenstemming bereikt over de betreffende nabetalingsregeling. Deze nabetalingsregeling is van belang geweest voor het wel of niet doorgaan van de verkoop en daarmee ook van belang om uiteindelijk te komen tot een daadwerkelijke herontwikkeling van het gebied. In de hypotheekakte is daarom ook, vanwege de hierboven uiteengezette context van de situatie, ten behoeve van voormalig eigenaar hypotheek gevestigd op de onbebouwde grond en is een pandrecht gevestigd. De anterieure overeenkomst die met de voormalig eigenaar is gesloten is met onze toestemming overgedragen aan de huidig initiatiefnemer van het plan. Er zijn geen nieuwe of andere afspraken gemaakt met de huidig initiatiefnemer. De gemeente en ook de provincie hebben destijds de medewerking verleend aan een totale oplossing en daarom ook willen meedenken aan woningbouw op het onbebouwde deel. Dit vanuit een goede ruimtelijke ordening en met toepassing van een investering vanuit KGO zoals ons beleid dat voorschrijft. Deze omstandigheid is met de huidig initiatiefnemer onveranderd gebleven. Voor de volledigheid wordt nog het volgende toegelicht. In de nabetalingsregeling wordt gesproken over woningbouw op het onbebouwde deel van “vijf of meer woningen” op de perceelgedeelten “1d/1e”.

In de gemaakte privaatrechtelijke afspraken is het onbebouwde deel dus opgedeeld in twee verschillende percelen, te weten “1d” en “1e”. Het bovenstaande betekent niet dat met deze privaatrechtelijke afspraak naar de toekomst toe wordt ingezet op de realisatie van meer dan vijf woningen in het gebied. Voor de duidelijkheid, met de beoogde planontwikkeling vindt op het onbebouwde deel alleen woningbouw plaats op perceelgedeelte “1e”, het perceelgedeelte “1d” blijft onbebouwd. Met voorliggend bestemmingsplan wordt dit publiekrechtelijk vastgelegd. Een overzicht van de verschillende perceelgedeelten is als bijlage toegevoegd. Ad b. Wij blijven van mening dat er geen sprake zal zijn van een aanzuigende werking voor andere initiatieven en vinden dat deze complexe opgave op een goede manier met toepassing van KGO kan worden gerealiseerd. Er wordt ruimtelijke kwaliteit toegevoegd door de bestaande bedrijfsgebouwen met achterstallig onderhoud (en een bestemming die zware functies toelaat) te slopen op de vijfsprong die een van de belangrijke entrees van Haaksbergen vormt. Wij vinden het te rechtvaardigen dat bij deze herontwikkeling ook de nu nog onbebouwde grond wordt betrokken. De beleidsmatige argumentatie om deze onbebouwde grond te betrekken is gelegen in de investering die door initiatiefnemer vanuit KGO wordt gedaan en wordt gebruikt om de oude N18 af te waarderen.

Er is sprake van een integrale gebiedsontwikkeling waarbij het herontwikkelingsplan van initiatiefnemer op een goede manier is afgestemd op de opgave die ziet op de afwaardering van de oude N18. De voormalige N18 heeft het dorp aan de zuidzijde altijd gemarkeerd vanuit een verkeerskundige benadering en met deze integrale gebiedsontwikkeling wordt hierin verandering gebracht op een plek die hiervoor onzes inziens bij uitstek geschikt is. De realisatie van woningbouw in het bestaande onbebouwde landschap zorgt ervoor dat de zuidelijke dorpsrand meer als een rafelige rand vorm krijgt.

3

Zoals wij eerder hebben toegelicht is er binnen het grondgebied van Haaksbergen geen andere locatie te vinden die te vergelijken is met deze specifieke herontwikkeling waarbij een tankstation wordt gesaneerd, omliggende bedrijfsgebouwen worden gesloopt en waarbij er geïnvesteerd wordt in de afwaardering van de oude N18 op een plek die de entree van Haaksbergen markeert. Er is geen enkel ander initiatief binnen Haaksbergen te bedenken die kan worden vergeleken met deze gebiedsverbetering en de daarbij behorende tegenprestatie die geleverd kan worden. Er is dan ook geen enkele reden te veronderstellen dat sprake zal zijn van een aanzuigende werking van bouwinitiatieven waaraan medewerking door ons moet worden verleend vanwege (ongewenste) precedentwerking. Elk bouwinitiatief dat bij de gemeente binnenkomt wordt op zichzelf beoordeeld. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding het plan aan te passen.

2. Reclamant 2 De zienswijze is gedateerd op 8 november 2021 en geregistreerd op 11 november 2021. Samenvatting Reclamant blijft bij het standpunt zoals meerdermalen kenbaar is gemaakt dat er rechtsgrond ontbreekt voor het ontwikkelen van het zuidelijk deel: a. Geen onderbouwing. Het zuidelijk en het noordelijk deel worden aan elkaar gekoppeld zonder goede onderbouwing, maar alleen in algemene bewoordingen wordt uitgelegd dat: 1. de extra woningbouw nodig is om de herontwikkeling van het noordelijk deel mogelijk te maken 2. dat de entree van het dorp wordt verfraaid, en 3. dat de overgang van bebouwd naar onbebouwd gebied wordt verzacht. Door reclamant wordt gesteld dat het zuidelijk deel als middel wordt gebruikt en dit is een zwakke rechtvaardiging voor een dergelijke ingreep in het landschap. Het is reclamant duidelijk dat een ander doel wordt gemaskeerd. b. Door reclamant wordt toegelicht dat het noordelijk en het zuidelijk deel helemaal niet onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Dit blijkt volgens reclamant uit de koopakte met daarin opgenomen een nabetalingsregeling. Er is sprake van een nabetaling wanneer het weiland met één woning wordt bebouwd en oplopend naar vijf of meer woningen. c. Door reclamant wordt toegelicht dat de zachte overgang al wordt gerealiseerd door alleen het noordelijk deel te ontwikkelen. Dit kan door ruime kavels met veel groen.

Verder stelt reclamant vast dat in het noordelijk deel (ten oosten van de bedrijfsgebouwen) ook sprake is van een open terrein waar nu woningbouw is beoogd. Hoewel hierdoor een natuurlijke overgang wordt opgeofferd kan reclamant hiermee wel akkoord gaan als integraal onderdeel van de ontwikkeling van het noordelijk deel. Het verzachten van de overgang door het buitengebied met vijf woningen te bebouwen is een drogreden. De grens van bebouwing richting natuurgebied schuift alleen maar verder op. Bovendien is reclamant van mening dat slechts beperkt sprake is van een zachte overgang en dit wordt met een illustratie van zichtlijnen toegelicht. Overigens wordt betwijfeld of de zicht op achtertuinen de entree naar het dorp versterkt. d. Reclamant stelt dat bebouwing van het weiland een aantasting is van het buitengebied. De landschappelijke, ecologische en belevingswaarde van het weiland is vele malen groter dan wanneer het een woonwijkje wordt. e. Er wordt door reclamant gewezen op het coalitieprogramma waarin is opgeschreven dat er wordt “geluisterd naar de inwoners en dat er meer inspraak wordt verleend”. En dan de woonvisie waarin staat dat de “burger van Haaksbergen groen belangrijk vindt” en de provinciale omgevingsvisie stelt dat “ruimtelijke kwaliteit in de beleving ontstaat van mensen”. Mooie woorden maar de mening van burgers wordt stelselmatig genegeerd. f.

De afspraak tussen gemeente en initiatiefnemer wordt aangehaald met betrekking tot de tegenprestatie die bebouwing in het weiland mogelijk maakt (bijdrage in de afwaardering van de N18). Hiermee koopt initiatiefnemer als het ware extra bouwkavels. De precedentwerking volgens reclamant ontstaat omdat het buitengebied wordt opgeofferd vanuit de wens van initiatiefnemers om meer geld te verdienen. De toelichting die door de gemeente als reactie op de inspraak is

4

gegeven op de werking van precedentwerking klopt wel, maar volgens reclamant alleen voor het noordelijk deel. g. Ladderonderbouwing. Reclamant stelt hiervoor al aangetoond te hebben dat een verkeerde voorstelling van zaken wordt gegeven dat deze herontwikkeling alleen in zijn geheel kan worden ontwikkeld. Door partijen moet een uiterste inspanning worden geleverd om het gehele plan gerealiseerd te krijgen en wanneer het zuidelijk deel afketst dan zal alleen het noordelijk plandeel worden gerealiseerd. h. Instemming van de provincie. Door reclamant wordt verzocht om de vooroverlegreactie van de provincie toe te sturen. i. Door reclamant wordt puntsgewijs ingegaan op de beoordeling van de gemeente op de inspraakreactie van reclamant (de indeling van de inspraaknotitie wordt hieronder puntsgewijs gevolgd): Ad a. Alle argumenten die worden aangehaald om het zuidelijk plandeel te verdedigen zoals de laddertoets, KGO beleid en afwaardering oude N18 zijn volgens reclamant alleen van toepassing op het noordelijk deel. Ad b. De stelling dat het plan alleen in zijn geheel kan worden ontwikkeld is blijkens de koopakte een misvatting. En prognoses inzake woonbehoefte zijn hypothetisch en sprake van veel dubbeltellingen. Ad c. De gemeente is in de inspraakbeoordeling gemakshalve voorbij gegaan aan de daarin aangehaalde inbreidingslocaties die in ontwikkeling dan wel in realisatie zijn.

Daarnaast is er ruimte voor inbreiding langs de Noordsingel, op het Wolferink, langs de Eibergsestraat en op voormalige fabrieksterreinen. Ad d. Door het zuidelijk deel op te nemen zal realisatie van het noordelijk deel vertraging oplopen vanwege de beroepsprocedure. Bovendien zijn er voldoende alternatieven beschikbaar voor de vijf woningen en daarbij komt dat het aantal van vijf woning niet echt aanbost vanuit kwantitatieve behoefte. Ad e. De beoordeling wordt beschouwd als een herhaling van zetten, zonder dat inhoudelijk een reactie wordt gegeven. Ad f. Reclamant blijft bij het standpunt ten aanzien van overgang tussen stedelijk en landelijk gebied zoals in deze zienswijze is toegelicht. En de natuurtoets is een verplichte actie en had dus niet aangehaald hoeven te worden. Ad g. De verbeelding is niet aangepast met betrekking tot de groenstructuren en de voorwaardelijke verplichting en de nadere uitwerking van de laanstructuur niet duidelijk waar deze te vinden is. Ad h. Reclamant is het eens met de stelling dat er ruimtelijke en milieukundige kwaliteitswinst in het noordelijk plandeel wordt behaald, maar deze winst is nu minder groot dan wanneer het garagebedrijf met werkplaats of caravanbedrijf nog in gebruik waren geweest. Ad i. Reclamant is van mening dat in de inspraaknotitie een aaneenschakeling van algemeenheden bevat.

In de inspraakreactie van reclamant wordt gewezen op de anterieure overeenkomst waarin afspraken zijn gemaakt over onder meer het te verleggen fietspad en de bijdrage die vanuit KGO moet worden voldaan. Ad j. Reclamant herhaalt het standpunt uit de inspraakreactie en blijft van mening dat deze ontwikkeling niet past bij de ambities behorende tot het ontwikkelingsperspectief voor een kleinschalig mix-landschap zoals in provinciaal beleid is omschreven. Reclamant is benieuwd waarom de provincie van mening is dat het plan past binnen haar ruimtelijk beleid. Ad k. Reclamant stelt dat toetsing aan provinciaal beleid mank loopt en vraagt zich af hoe grondig de provincie naar het plan heeft gekeken. Ad l. Er wordt door reclamant niet ontkend dat initiatiefnemers meermaals hebben gecommuniceerd met de omgeving. Het doel van deze communicatie was evenwel niet om de omgeving zoveel mogelijk invloed te geven, maar om draagvlak te krijgen voor het plan. Dit draagvlak is er niet vanwege de geplande woningbouw in het zuidelijk deel. De aanpassingen die op het plan zijn gedaan zijn slechts peanuts. Over precedentwerking wordt door reclamant anders gedacht. De buurtstructuur wijzigt wel degelijk wanneer er 20 nieuwe woningen bijkomen met een gemiddelde bezetting van 4 personen en dus 80 personen in zijn geheel. De meeste woningen worden ontsloten op de Oude Enschedeseweg.

5

Ad m. Door reclamant wordt het standpunt van de gemeente op dit onderdeel voor kennisgeving aangenomen. Verheugd dat de gemeente begrip heeft voor het standpunt van reclamant, maar verdrietig dat er niets mee wordt gedaan. Ad n. Reclamant stelt dat er geen sprake is van verbreding van het aanbod woonmilieus, maar van uitbreiding van het woningaanbod. De termen “pretentieloos” en “alledaagse kwaliteit” worden nog altijd gehanteerd in het stedenbouwkundig plan. Ad o. Door reclamant wordt verzocht om inzage naar de email van de provincie en dit verzoek moet worden beschouwd als een WOB-verzoek. Ad p. Reclamant heeft willen uitleggen dat verstening niet mag oprukken richting het natuurgebied en benadrukt dat het Buurserzand als natuurgebied juist oprukt in de richting van de bebouwde kom. Daardoor is afstand tussen plangebied en natuurgebied kleiner geworden. Daardoor zijn de berekeningen met betrekking tot stikstofdepositie niet meer actueel en wordt gesteld dat de modellen voor de berekeningen niet kloppen. Er is veel te doen over de Aerius-berekeningen. Ad q en r. De opmerkingen onder deze punten worden door reclamant gehandhaafd tot het moment dat deze zijn verwekt in het vastgestelde plan. Beoordeling Ad a. Wij zijn het niet eens met de stelling van reclamant dat er geen sprake is van een goede onderbouwing.

Wij zijn van mening dat er goed beargumenteerd is waarom de ontwikkeling van het gehele plan is te rechtvaardigen. Zie ook hetgeen hierover is toegelicht op de beoordeling van de zienswijze van reclamant 3, onder b en e. Het is ons evenwel bekend dat in voorliggende ontwikkeling sprake is van een principiële keuze met betrekking tot het al dan niet bebouwen van het thans onbebouwde deel van de gronden. Reclamant heeft ons vanaf het begin van de planontwikkeling duidelijk gemaakt hoe dan ook tegen bebouwing te zijn. Wij begrijpen de stelling van reclamant niet dat een ander doel wordt gemaskeerd. Ad b. Verwezen wordt naar de beoordeling op de zienswijze van reclamant 1, onder a. Wij geven daar de uitleg binnen welke context de nabetalingsregeling tussen beide partijen tot stand is gekomen. Ad c. De toelichting van reclamant dat de zachte overgang ook gerealiseerd kan worden door alleen het noordelijk deel te ontwikkelen met ruime groene kavels nemen wij voor kennisgeving aan. Het plan van initiatiefnemer is evenwel gericht op de ontwikkeling van het noordelijk en het zuidelijk deel. Wij zijn van mening dat met de realisatie van het gehele plan van de initiatiefnemer sprake is van een aanzienlijke kwalitatieve ruimtelijke verbetering.

Bovendien zijn wij van mening dat deze complexe gebiedsverbetering op een integrale manier is opgepakt door aansluiting te zoeken bij de opgave de oude N18 af te waarderen. De zachte overgang van dorp naar buitengebied wordt gerealiseerd door de dorpsrand meer als een rafelige rand vorm te geven. Deze rafelige rand bestaat uit de bouw van nieuwe woningen die passend zijn voor het buitengebied, namelijk in de vorm van zogeheten schuurwoningen die in een landelijke setting worden ingepast. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld om ervoor te zorgen dat de groene uitstraling van het woningbouwplan is gewaarborgd. De landschappelijk elementen zijn in het bestemmingsplan specifiek op de verbeelding opgenomen en moeten verplicht worden aangelegd. De noodzakelijke onderzoeken zijn uitgevoerd die ter onderbouwing van deze ruimtelijke ontwikkeling benodigd zijn, zoals natuurtoets, stikstofdepositie en vleermuisonderzoek. Met de betreffende planontwikkeling worden de natuurwaarden van het achtergelegen gebied niet verstoord. Ad d. Wij nemen kennis van de stelling van reclamant dat bebouwing van het weiland wordt gezien als aantasting van het buitengebied. Wij begrijpen dat voor reclamant de landschappelijke, ecologische en belevingswaarde van het weiland groter is dan de door reclamant beweerde woonwijkje dat daar wordt gerealiseerd.

Wij zijn het evenwel niet eens met reclamant dat het weiland wordt ingericht als een woonwijk. Dit blijkt wat ons betreft ook duidelijk uit zowel het stedenbouwkundig plan als uit het

6

beeldkwaliteitsplan dat onderdeel is van deze planontwikkeling. De beoogde vijf woningen krijgen een uitstraling die passend zijn voor het buitengebied, zoals hiervoor is beschreven in de vorm van schuurwoningen die zorgvuldig in een landelijke setting worden ingepast. En met name ook de drie woningen die als knooperf wordt ingericht zijn hiervan een fraai voorbeeld. In het bestemmingsplan is vorenstaande juridisch vertaald zoals uit de verbeelding en de planregels met betrekking tot de functies “groen” en “bos” valt af te leiden. Ad e. Wij zijn het niet eens met de bewering van reclamant dat de mening van inwoners stelselmatig wordt genegeerd. Het is van het allereerste begin al overduidelijk dat reclamant principieel tegen bebouwing van het weiland is, daarbij maakt het voor reclamant niet uit of het gaat om de bouw van een enkele woning of de bouw van vijf woningen. Wij hebben daarentegen willen bereiken dat er een ontwikkeling in gang wordt gezet dat ziet op een kwalitatieve gebiedsverbetering dat op een integrale manier tot stand is gekomen. Het voorliggende plan voorziet in een ontwikkeling waarbij rekening is gehouden met de wens om tot een groene landschappelijke invulling te komen. Het is niet de groene invulling die door reclamant wordt gewenst omdat reclamant principieel tegen bebouwing is.

De initiatiefnemer van het plan heeft vanaf het begin en meerdermalen de omgeving geïnformeerd over het plan. Ook is er ruimte geboden om hierin mee te denken. Er is bij de planvorming ook zoveel mogelijk rekening gehouden met de individuele wensen van omwonenden. Tevens is naar aanleiding van de inspraak het plan op onderdelen aangepast. De aangebrachte aanpassingen gaan gelet op het principiële standpunt van reclamant niet ver genoeg. Ad f. Wij zijn het niet eens met de bewering van reclamant dat het buitengebied wordt opgeofferd vanwege de wens van initiatiefnemer meer geld te verdienen. Het leidende principe is voor ons nog altijd dat elke planologische ontwikkeling moet zien op toevoeging van ruimtelijke kwaliteit. En dat geldt dus ook voor deze ontwikkeling. Wat betreft de stelling dat sprake is van precedentwerking verwijzen wij naar de beoordeling van de zienswijze van reclamant 1, onder b. Ad g. Verwezen wordt naar de beoordeling van zienswijze van reclamant 1, onder a. Ad h. Hoewel in de plantoelichting is gemotiveerd op welke wijze afstemming met de provincie heeft plaatsgehad zullen wij eveneens aan het bestemmingsplan de bijlagen toevoegen waaruit schriftelijk blijkt dat de provincie met het plan akkoord is. Ad i. Door reclamant is puntsgewijs gereageerd op de inspraaknotitie.

Voor de leesbaarheid van deze notitie wordt hieronder de puntsgewijze reactie die reclamant heeft gegeven cursief herhaald en voorzien van onze reactie. a) Alle argumenten die worden aangehaald om het zuidelijk plandeel te verdedigen zoals de laddertoets, KGO beleid en afwaardering oude N18 zijn volgens reclamant alleen van toepassing op het noordelijk deel. Reactie: De argumenten dan wel de ruimtelijke motivering van dit plan hebben zowel betrekking op het noordelijk als op het zuidelijk deel van het plan. b) De stelling dat het plan alleen in zijn geheel kan worden ontwikkeld is blijkens de koopakte een misvatting. En prognoses inzake woonbehoefte zijn hypothetisch en sprake van veel dubbeltellingen. Reactie: Wat betreft de beweerde misvatting wordt verwezen naar de beoordeling van de zienswijze van reclamant 1, onder a. Met betrekking tot de stelling van reclamant dat sprake zou zijn van veel dubbeltellingen merken wij op dat de Stec Groep B.V. de laddertoets heeft uitgevoerd (zie specifiek kader op pagina 10 uit dit onderzoek) en eveneens betrokken is bij de totstandkoming van de gemeentelijke woonvisie die in een samenhangend woningbouwprogramma voorziet. Wij hebben geen redenen te twijfelen aan de deskundigheid van het onderzoeksbureau

7

en de methodiek die door dit bureau wordt gebruikt om te komen tot een goed beeld van het woningbouwprogramma voor deze gemeente. c) De gemeente is in de inspraakbeoordeling gemakshalve voorbij gegaan aan de daarin aangehaalde inbreidingslocaties die in ontwikkeling dan wel in realisatie zijn. Daarnaast is er ruimte voor inbreiding langs de Noordsingel, op het Wolferink, langs de Eibergsestraat en op voormalige fabrieksterreinen. Reactie: Wij zijn daaraan niet voorbij gegaan en hebben toegelicht dat er geen andere binnenstedelijke locaties aan deze herontwikkelingslocatie grenzen die als alternatief kunnen worden ingezet. Daarnaast hebben wij gewezen op de laddertoets die door Stec Groep B.V. is uitgevoerd en als bijlage aan het bestemmingsplan is toegevoegd. d) Door het zuidelijk deel op te nemen zal realisatie van het noordelijk deel vertraging oplopen vanwege de beroepsprocedure. Bovendien zijn er voldoende alternatieven beschikbaar voor de vijf woningen en daarbij komt dat het aantal van vijf woningen niet echt aanbost vanuit kwantitatieve behoefte. Reactie: Het klopt dat een beroepsprocedure vertragend is voor de realisatie van de beoogde woningbouw. Eventuele rechtsmiddelen die aangewend kunnen worden zijn echter geen reden om niet tot ontwikkeling te komen.

Het gehele plan behelst nu eenmaal het noordelijk en het zuidelijk deel waarvoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Wat betreft de stelling dat er voldoende alternatieven beschikbaar zijn wordt verwezen naar de reactie die zojuist hierboven is gegeven. e) De beoordeling wordt beschouwd als een herhaling van zetten, zonder dat inhoudelijk een reactie wordt gegeven. Reactie: Dat de beoordeling wordt beschouwd door reclamant als een herhaling van zetten, nemen wij ter kennisgeving aan. De beoordeling is gestoeld op onze herhaalde uitleg dat sprake is van een integrale gebiedsontwikkeling waarbij door de initiatiefnemer op grond van KGO beleid een investering doet in de afwaardering van de oude N18. f) Reclamant blijft bij het standpunt ten aanzien van de overgang tussen stedelijk en landelijk gebied zoals in deze zienswijze is toegelicht. En de natuurtoets is een verplichte actie en had dus niet aangehaald hoeven te worden. Reactie: Wij nemen kennis van het ongewijzigde standpunt van reclamant. Voor de volledige beantwoording van de inspraakreactie zijn wij van mening dat de natuurtoets wel aangehaald moest worden. De natuurtoets maakt namelijk een wezenlijk onderdeel uit van de ruimtelijke motivering.

g) De verbeelding is niet aangepast met betrekking tot de groenstructuren en de voorwaardelijke verplichting en de nadere uitwerking van de laanstructuur niet duidelijk waar deze te vinden is. Reactie: De groenstructuren zijn opgenomen op de verbeelding en de voorwaardelijke verplichting is in hoofdstuk 14 van de planregeling verwerkt. De laanstructuur is inzichtelijk gemaakt als onderdeel van het stedenbouwkundig plan (zie afbeeldingen 30 en 31 van het stedenbouwkundig plan op de pagina’s 22 en 23). De bestaande bomen worden daar waar mogelijk ingepast en de bestaande laanbomen worden in principe niet verwijderd. Wel dient het voorbehoud te worden gemaakt in het kader van de verdere civieltechnische uitwerking van het plan. h) Reclamant is het eens met de stelling dat er ruimtelijke en milieukundige kwaliteitswinst in het noordelijk plandeel wordt behaald, maar deze winst is nu minder groot dan wanneer het garagebedrijf met werkplaats of caravanbedrijf nog in gebruik waren geweest. Reactie: Het heeft voor ons, geredeneerd vanuit de planologische mogelijkheden die van toepassing zijn, geen relevantie of het bedrijf op dit moment wel of niet feitelijk in gebruik is. De bestaande planologische mogelijkheden kunnen ook nu nog worden benut. i) Reclamant is van mening dat in de inspraaknotitie een aaneenschakeling van algemeenheden bevat.

In de inspraakreactie van reclamant wordt gewezen op de anterieure overeenkomst waarin afspraken zijn gemaakt over onder meer het te verleggen fietspad en de bijdrage die vanuit KGO moet worden voldaan. Reactie: Wij hebben gepoogd zo goed mogelijk uit te leggen waarom wij van mening zijn dat met deze integrale gebiedsontwikkeling sprake is van een kwalitatieve ruimtelijke verbetering. Door reclamant wordt deze uitleg opgevat als een aaneenschakeling van algemeenheden. De anterieure overeenkomst is bij uitstek geschikt om met de initiatiefnemer afspraken te maken over de hoogte

8

van de investering vanuit KGO alsook afspraken die verband houden met een goede afstemming van de opgave die er ligt om de oude N18 af te waarderen. j) Reclamant herhaalt het standpunt uit de inspraakreactie en blijft van mening dat deze ontwikkeling niet past bij de ambities behorende tot het ontwikkelingsperspectief voor een kleinschalig mixlandschap zoals in provinciaal beleid is omschreven. Reclamant is benieuwd waarom de provincie van mening is dat het plan past binnen haar ruimtelijk beleid. Reactie: Wij nemen kennis van het ongewijzigde standpunt van reclamant. Wij hebben uitgelegd dat de provincie met de gemeente van mening is dat met deze ontwikkeling sprake is van een kwalitatieve ruimtelijke verbetering. k) Reclamant stelt dat toetsing aan provinciaal beleid mank loopt en vraagt zich af hoe grondig de provincie naar het plan heeft gekeken. Reactie: De provincie is vanaf het begin betrokken bij deze gebiedsontwikkeling. Daarbij is ook gebruik gemaakt van beschikbare provinciale deskundigheid ten aanzien van stedenbouwkundige ontwikkelingen die vragen om een zorgvuldige landschappelijke inpassing. l) Er wordt door reclamant niet ontkend dat initiatiefnemers meermaals hebben gecommuniceerd met de omgeving. Het doel van deze communicatie was evenwel niet om de omgeving zoveel mogelijk invloed te geven, maar om draagvlak te krijgen voor het plan.

Dit draagvlak is er niet vanwege de geplande woningbouw in het zuidelijk deel. De aanpassingen die op het plan zijn gedaan zijn slechts peanuts. Over precedentwerking wordt door reclamant anders gedacht. De buurtstructuur wijzigt wel degelijk wanneer er 20 nieuwe woningen bijkomen met een gemiddelde bezetting van 4 personen en dus 80 personen in zijn geheel. De meeste woningen worden ontsloten op de Oude Enschedeseweg. Reactie: De communicatie die vanuit de initiatiefnemer heeft plaatsgehad is tweeledig geweest. In de eerste plaats is de communicatie gericht op het informeren van de omgeving. Daarnaast zijn er communicatiemomenten geweest waarbij de omgeving ook heeft kunnen meedenken. Het meedenken heeft er wel degelijk toe geleid dat het plan op onderdelen is gewijzigd (zo maakt het doortrekken van de Leemdijk geen onderdeel meer uit van het plan). Ook het gevoerde inspraak heeft ertoe geleid dat het plan is aangepast (zie ook de inspraakbeoordeling die heeft plaatsgehad). Dat de communicatieve aanpak niet is gericht op het geven van zoveel mogelijk invloed voor de omgeving, in de zin dat de omgeving ook heeft kunnen meebeslissen, wordt door reclamant terecht geconstateerd. Reclamant heeft vanaf het eerste begin en meermalen duidelijk gemaakt tegen bebouwing van het zuidelijk plandeel te zijn.

Het is ons bekend dat vanuit de directe omgeving hiervoor geen of onvoldoende draagvlak is. Het is aan de gemeenteraad om hierop een standpunt in te nemen. Wij hebben in de beoordeling op de door reclamant ingediende inspraakreactie uitgelegd dat er geen sprake is van (ongewenste) precedentwerking. De bewering van reclamant dat de buurtstructuur overhoop wordt gegooid zoals in de inspraakreactie wordt gesuggereerd zien wij niet gebeuren. Dat er bewoners bij komen is uiteraard het geval en er worden inderdaad ook woningen ontsloten op de Oude Enschedeseweg. Dit is verkeerskundig goed te verdedigen en in de plantoelichting onderbouwd. m) Door reclamant wordt het standpunt van de gemeente op dit onderdeel voor kennisgeving aangenomen. Verheugd dat de gemeente begrip heeft voor het standpunt van reclamant, maar verdrietig dat er niets mee wordt gedaan. Reactie: Verwezen wordt naar de toelichting die hiervoor is gegeven. Het onbebouwd laten van het weiland is de wens van reclamant, maar maakt geen onderdeel uit van voorliggend plan. n) Reclamant stelt dat er geen sprake is van verbreding van het aanbod woonmilieus, maar van uitbreiding van het woningaanbod. De termen “pretentieloos” en “alledaagse kwaliteit” worden nog altijd gehanteerd in het stedenbouwkundig plan.

Reactie: Zoals in de inspraaknotitie is toegelicht voorziet het plan in een lokale woningbehoefte zoals uit de laddertoets is gebleken. Met dit plan worden nieuwe twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen toegevoegd aan het woningaanbod. Wij zijn van mening dat deze type woningen passend zijn op de plek waar deze terechtkomen vanuit het stedenbouwkundig plan dat is opgesteld en in samenhang met het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld. Met realisatie van dit plan wordt ervoor gezorgd dat er ook weer sprake is van enige doorstroming, zodat er voor jongeren en starters woningen beschikbaar komen elders in het dorp. De term “pretentieloos” is uit de plantoelichting geschrapt en logischerwijs had dit dan ook uit het stedenbouwkundig plan geschrapt moeten worden. Dit is alsnog gedaan.

9

o) Door reclamant wordt verzocht om inzage naar de email van de provincie en dit verzoek moet worden beschouwd als een WOB-verzoek. Reactie: De betreffende email wordt als aanvulling op hetgeen in de plantoelichting al is toegelicht aan het bestemmingsplan toegevoegd. p) Reclamant heeft willen uitleggen dat verstening niet mag oprukken richting het natuurgebied en benadrukt dat het Buurserzand als natuurgebied juist oprukt in de richting van de bebouwde kom. Daardoor is afstand tussen plangebied en natuurgebied kleiner geworden. Daardoor zijn de berekeningen met betrekking tot stikstofdepositie niet meer actueel en wordt gesteld dat de modellen voor de berekeningen niet kloppen. Er is veel te doen over de Aerius-berekeningen. Reactie: Wij zijn van mening dat het plan voldoende is gemotiveerd met het verrichten van noodzakelijke onderzoeken. Wij hebben geen reden te twijfelen aan de onderzoeken die zijn uitgevoerd. De rekenmethodiek is zeer recentelijk (met ingang van 21 januari 2022) nog aangepast. De stikstofberekening is daarom geactualiseerd in overeenstemming met de nieuwe rekenmethodiek. Er is geen sprake van een andere conclusie. q) De opmerkingen onder deze punten worden door reclamant gehandhaafd tot het moment dat deze zijn verwerkt in het vastgestelde plan.

Reactie: In de inspraaknotitie is precies toegelicht op welke wijze de door reclamant aangehaalde punten in het bestemminsplan is verwerkt. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding het plan aan te passen. Wel wordt aan het plan toegevoegd de berichten waaruit instemming van de provincie blijkt. De term “pretentieloos” wordt eveneens geschrapt uit het stedenbouwkundig plan. De geactualiseerde stikstofberekening is als bijlage aan het plan toegevoegd.

3. Reclamant 3 De zienswijze is gedateerd op 11 november 2021 en geregistreerd op 11 november 2021. Samenvatting a. Rood voor groen. Door reclamant wordt beweerd dat vanaf het begin is voorgehouden dat het totale plan uitgevoerd dient te worden vanwege de financiële haalbaarheid. Echter, reclamant wijst op de leveringsakte en de hypotheekakte waarin een nabetalingsregeling is opgenomen met betrekking tot de bouw van de woningen in het weiland. Tevens is opgevallen dat daarin wordt genoemd dat de vijf woningen op de percelen 5836 èn op 5837 worden gebouwd, terwijl de bewoners is voorgehouden dat dit uitsluitend op perceel 5836 zal plaatsvinden. Door reclamant wordt de conclusie getrokken dat er geen absolute noodzaak is om het weiland te bebouwen en dat het gemeentelijk beleid gehandhaafd kan blijven dat in de nabijheid van de schitterende natuur geen bebouwing wordt opgericht. b. Strijd met bestemmingsplan Buitengebied. Dit bestemmingsplan gaat alleen uit van mogelijkheden van rood-voor-rood en VAB. Met toepassing van KGO wordt dit bestemmingsplan terzijde geschoven. Op deze wijze toepassing geven aan KGO is onverantwoord vanuit klimaat, biodiversiteit, verkwistend ruimtegebruik in de nabijheid van natuur en is in strijd met gemeentelijk beleid.

Door reclamant wordt geconcludeerd dat verstening van het buitengebied zich sluipend voltrekt in bestaande oude landschapspatronen en dat economische overwegingen het winnen van landschappelijke waarden. c. Het oude provinciale streekplan en continuïteit van beleid. Het oude streekplan ging uit van de oude N18 als zijnde een zwaarwegende belemmering voor uitbreiding met bebouwing aan zuid- en de zuidoostzijde. Dit vanwege aanwezigheid van natuurgebied het Buurserzand en het waardevolle beekdal van de Buurserbeek. De mogelijkheden van uitbreidingen voor woningbouw waren volgens de provincie in de noordelijke en westelijke richting van het dorp te vinden. Ook toen al had behoud en herstel van bestaande landschapskwaliteiten prioriteit en nu is de urgentie vanuit klimaatverandering alleen maar groter geworden. Door reclamant wordt geconcludeerd dat het onaanvaardbaar, onbegrijpelijk en tegenstrijdig is dat de provincie nu wel medewerking verleent. d. Notitie inbreidingslocaties 2025 en de SER-ladder. De bouw van de vijf woningen in het weiland is onvoldoende onderbouwd en er wordt geen voorrang gegeven aan inbreiding. De SER-ladder is

10

van toepassing wanneer nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt en als onderdeel daarvan dient sprake te zijn van een uitgebreide motiveringsvereiste. Het rechtszekerheidsbeginsel is in het geding. Door reclamant wordt geconcludeerd dat sprake is van strijd met gemeentelijk beleid omdat de focus van woningbouw dient te liggen op inbreidingslocatie en dat de groene buitenruimte gespaard moet blijven. Hiervan is geen sprake. e. Ontsluiting van alle woningen in de “taartpunt” dient enkel via de Enschedesestraat plaats te vinden en niet via de Oude Enschedeseweg. De Enschedesestraat is als uitvalsweg hiervoor het beste geschikt. Ook ontstaat er op deze manier als het ware een wijkje dat bij het dorp behoort en niet bij het buitengebied en wordt de natuur beter beschermd. Door ontsluiting op de Oude Enschedeseweg neemt het aantal verkeersbewegingen aanzienlijk toe en dat is absoluut ongewenst en onveilig. De toename van verkeersbewegingen aan de Leemdijk en Wottelweg is absoluut onacceptabel. Tot slot is ontsluiting via de Enschedesestraat vanuit behoud van donkerte, en voorkomen van licht- en luchtvervuiling het meest gunstig. Door reclamant wordt geconcludeerd dat op deze manier de belangrijke landschapskwaliteiten behouden blijven en daarmee ook het behoud van natuur. f. Precedentwerking.

Er wordt verwezen naar de akte van levering waarin wordt genoemd “5 of meer woningen” die er zouden kunnen komen. Alleen al met het woord “meer” dat wordt gehanteerd valt al te concluderen dat er in een volgend bestemmingsplan nog meer aan een woningbouw zal komen. De gevreesde precedentwerking staat dus letterlijk op papier. Daarnaast wijst reclamant op het coalitieprogramma waarin staat dat de waarden van de groene omgeving worden gekoesterd. De conclusie van reclamant is dat de bouw van de vijf woning onherroepelijk zal leiden tot een nog verdere verstening van het buitengebied. g. Communicatie. Door reclamant wordt gesteld dat de wethouder weigert in gesprek te gaan met de buurtbewoners en concludeert dat er niet wordt geluisterd naar de bezwaren uit de buurt. Beoordeling Ad a. Verwezen wordt naar de beoordeling van de zienswijze van reclamant 1, onder a. Ad b. De realisatie van de beoogde woningbouw, in zowel het noordelijke als in het zuidelijke plandeel, past binnen de gemeentelijke structuurvisie om de zuidelijke dorpsrand meer als een rafelige rand vorm te geven. Omdat het plan ook gedeeltelijk betrekking heeft op woningbouw in het buitengebied wordt van initiatiefnemer een extra inspanning verlangd.

Voor ontwikkelingen in het buitengebied is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (het KGO-beleid) van toepassing dat op grond van het hiervoor genoemde structuurvisie wordt toegepast. Dit komt er op neer dat naast de investering in de ontwikkeling zelf wordt gevraagd een investering te doen rondom de eigen locatie en in deze specifieke ontwikkeling betreft het een investering in de afwaardering van de oude N18. De oude N18 is in de zuidelijke dorpsrand nog altijd een harde grens tussen bebouwing en landschap. Dit is ontstaan doordat infrastructuur om het dorp heen zijn gelegd en het dorp tot aan deze infrastructuur is volgebouwd. Wij zijn van mening dat het verzachten van deze harde dorpsranden kan worden bereikt door het aanbrengen van beplanting en groene overgangsmilieus met kleinschalige woningbouw in een groene setting te realiseren. Daarom vinden wij het acceptabel dat bij deze herontwikkeling een deel van de agrarische gronden voor kleinschalige woningbouw worden betrokken. Dit geldt te meer voor deze specifieke plek die een van de belangrijke entrees van het dorp vormt. Er wordt ruimtelijke kwaliteit toegevoegd door de bestaande bedrijfsgebouwen te slopen op de vijfsprong die een van de belangrijke entrees van Haaksbergen vormt. Het herontwikkelingsplan is afgestemd op de opgave dat ziet op de afwaardering van de oude N18.

Wij zijn het dan ook niet eens met reclamant dat sprake is van strijd met bestaand gemeentelijk beleid. Dit is onzes inziens ook voldoende onderbouwd in de toelichting van het bestemmingsplan. Ad c. Het is ons bekend dat het vroegere provinciale streekplan uitging van zogenaamde rode contouren die een harde grens vormden tussen de bebouwde omgeving en het buitengebied. Dit oude provinciale beleid is evenwel al lang niet meer van toepassing. De huidige provinciale omgevingsvisie

11

is het beleid waaraan wij allerlei voorkomende ruimtelijke plannen dienen te toetsen. De provinciale visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving waaraan moet worden getoetst. Het bereiken van ruimtelijke kwaliteitswinst is uitgangspunt van provinciaal beleid om ruimtelijke ontwikkelplannen als deze te realiseren. Het toepassen van KGO is onderdeel van provinciaal beleid. Wij zijn dan ook van mening dat voorliggend plan voldoet aan provinciaal ruimtelijk beleid. Dit is in de plantoelichting voldoende toegelicht. Bovendien merken wij op dat wij in een vroegtijdig stadium de provincie hebben betrokken en zoals uit de plantoelichting blijkt heeft deze planontwikkeling de instemming van de provincie. Ad d. Wij zijn van mening dat het plan niet in strijd is met het inbreidingsbeleid en in samenhang daarmee eveneens voldoet met de door reclamant aangehaalde SER-ladder. Het plangebied bestaat uit twee gedeelten, het noordelijk en het zuidelijk deel. Het noordelijk deel is bebouwd met het tankstation en andere bedrijfsgebouwen. Het zuidelijk deel heeft een agrarische functie. Het bebouwde deel voldoet volledig aan de inbreidingsnotitie met als uitgangspunt dat inbreiden gaat voor uitbreiding. Met deze notitie wordt niet uitgesloten dat er geen enkele ontwikkeling tot woningbouw in de uitbreiding meer mogelijk zou zijn.

Wij zijn van mening, zoals onder b reeds is toegelicht, dat is beargumenteerd waarom dit plan in zijn geheel kan worden ontwikkeld. Daarbij merken wij op dat er geen andere binnenstedelijke locaties aan deze herontwikkelingslocatie grenzen die als alternatief kunnen worden ingezet. Wij verwachten dat ook na de ontwikkeling van dit plan de inbreidingslocaties gevuld kunnen worden. In dat kader is er sprake van een goede ruimtelijke ordening. Wij verwijzen naar de laddertoets die door Stec Groep B.V. is uitgevoerd en als bijlage aan het bestemmingsplan is toegevoegd. Het plan voldoet aan de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Ad e. Aan voorliggend bestemmingsplan ligt een stedenbouwkundig plan ten grondslag. In dit stedenbouwkundig plan worden een drietal deelgebieden onderscheiden die ervoor zorgen dat sprake is van een zachte overgang van de bebouwde omgeving naar het buitengebied. Het deelgebied aan de oude N18 betreft het wonen aan het dorpslint en is het deelgebied met de meest stedelijke uitstraling die het bestaande representatieve lint aan bebouwing versterkt langs de radiaal die de weg moet vormen naar het centrum van het dorp. Aan de randen van het plangebied die grenzen aan het buitengebied krijgen de woningen een ingetogen en eigentijds karakter en staan op ruime groene kavels met groene randen.

Een verbijzondering van wonen aan de dorpsrand is terug te vinden in de beoogde bouw van drie woningen op een knooperf. Het stedenbouwkundig plan is vertaald naar het bestemmingsplan dat als het ware, in samenhang met het beeldkwaliteitsplan, de juridische jas is van deze planontwikkeling. Het bestemmingsplan is uitgebreid onderbouwd op onder andere de verkeerskundige gevolgen van de planontwikkeling met als uitgangspunt dat het verkeer gemoeid met de woningen die aan de Oude Enschedeseweg worden ontsloten via de logische route van de Enschedesestraat wordt afgewikkeld. Dit is de route in de richting van het dorp. In de plantoelichting is naar onze mening goed onderbouwd dat deze ontwikkeling geen onevenredige verkeersdruk met zich meebrengt en dat er uit verkeerskundig oogpunt dan ook geen bezwaren bestaan. De verkeersbewegingen gemoeid met de elf woningen ontsloten op de Oude Enschedeseweg ten opzichte van de verkeersbewegingen die gemoeid gaan ten opzichte van het huidig planologisch regime zien wij als een verbetering. Verder wijzen wij erop dat een natuurtoets en een vleermuisonderzoek is uitgevoerd en een berekening van stikstofstofdepositie is gemaakt om de effecten op de natuur inzichtelijk te maken. Met de betreffende planontwikkeling worden de natuurwaarden van het achtergelegen gebied niet verstoord.

Deze onderzoeken maken onderdeel uit van het bestemmingsplan en zijn daarom ook als bijlage toegevoegd. Ad f. Verwezen wordt naar de beoordeling van de zienswijze van reclamant 1, onder b. Ad g. De communicatie die vanuit de initiatiefnemer heeft plaatsgehad is tweeledig geweest. In de eerste plaats is de communicatie gericht op het informeren van de omgeving. Daarnaast zijn er communicatiemomenten geweest waarbij de omgeving ook heeft kunnen meedenken. Het

12

meedenken heeft er wel degelijk toe geleid dat het plan op onderdelen is gewijzigd. Ook het gevoerde inspraak heeft ertoe geleid dat het plan is aangepast. Dat de communicatieve aanpak niet is gericht op het geven van zoveel mogelijk invloed voor de omgeving, in de zin dat de omgeving ook heeft kunnen meebeslissen, wordt door reclamant terecht geconstateerd. Reclamant heeft vanaf het eerste begin en meermalen duidelijk gemaakt tegen bebouwing van het zuidelijk plandeel te zijn. Het is ons bekend dat vanuit de directe omgeving hiervoor geen of onvoldoende draagvlak is. Het is aan de gemeenteraad om hierop een standpunt in te nemen. Voor de volledigheid het volgende. De gemeente is bij de diverse communicatiemomenten aanwezig geweest om toelichting te geven en vragen vanuit de omgeving te beantwoorden. Wij zijn van mening dat er wel degelijk is geluisterd naar de omgeving, maar begrijpen ook dat het resultaat daarvan door de omgeving mager wordt gevonden. Aan het principiële bezwaar van reclamant, het niet bebouwen van het weiland, wordt niet tegemoet gekomen. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding het plan aan te passen.

4. Reclamant 4 De zienswijze is gedateerd op 7 november 2021 en geregistreerd op 9 november 2021. Samenvatting a. Door reclamant wordt meegedeeld teleurgesteld te zijn in de gemeente. Er wordt geen gesprek met reclamant aangegaan en alle brieven die zij hebben verstuurd worden niet beantwoord. Er wordt niet geluisterd naar de burgers, anders dan in het coalitieprogramma staat. Afgevraagd wordt of de gemeenteraad alleen maar de drie ton aan euro’s belangrijk vindt. b. Reclamant stelt onder druk te zijn gezet door het voormalig betrokken adviesbureau. Destijds had reclamant zelf een herziening om bestemmingsplan ingediend. Reclamant is niet gezwicht voor het dreigement, maar geeft aan dat dit geen fijne ervaring is geweest. Als bijlage is een mailwisseling daarvan toegevoegd. c. Er wordt naar de mening van reclamant een raar spelletje gespeeld. Er is sprake van één plan waarvan een gedeelte ligt in inbreiding en een ander gedeelte in uitbreiding. Het is één plan omdat het anders niet rendabel is. Voor uitbreiding geldt terughoudendheid. De koopovereenkomst wordt aangehaald waaruit blijkt dat er sprake is van twee verschillende delen: deel één is het bebouwde terrein en deel twee is het onbebouwde weiland. Het onbebouwde deel bestaat uit twee percelen en is in de koopovereenkomst aangeduid als 1d en 1e.

Er is altijd aangegeven dat alleen op perceel 1e woningen worden gerealiseerd en dat perceel 1d als wildakker wordt ingericht. Voor het onbebouwde gedeelte is een nabetalingsregeling afgesproken. De huidige eigenaren dienen er alles aan te doen om hierop woningen te mogen realiseren. Er staat ook nog genoemd dat het gaat om de bouw van “5 of meer woningen op de percelen 1d/1e”. Afgevraagd wordt of dit kan betekenen dat er nog meer woningen kunnen worden gebouwd als de projectontwikkelaar over meer grond beschikt en is dit dan geen precedentwerking. Tot slot wordt gesteld dat sprake is van vrije sector en dat er dus andere huizen kunnen komen dan nu is getekend. En ook de afscheidingen van de tuinen mogen niet met schutting, maar wie gaat dit handhaven, gevreesd wordt voor een ratjetoe. d. Door reclamant wordt verwezen naar allerlei gemeentelijke beleidsdocumenten waarin speerpunten staan opgeschreven die volgens reclamant lijnrecht staan op deze ontwikkeling. Het roept vragen op als wat te doen met groen, of sprake is van rood voor rood en hoe landschapselementen te behouden. e. Ook in het verleden had de voormalige eigenaar allerlei plannen waar reclamant ook toen al tegenin is gegaan.

De jaartallen 1987 en 1998 worden aangehaald waarin de provincie reageerde dat sprake was van bijvoorbeeld “hoge archeologische waarde vanwege een es” die er ligt en dat “bouw aan de Leemdijk een vrees is voor verhoogde druk op achterliggend natuurgebied”. In de provinciale omgevingsvisie staat als kwaliteitsambitie om voort te bouwen op kenmerkende structuren van agrarische cultuurlandschappen met natuur als ruggengraat voor een fraai

13

landschap. En in 2006 wordt vanuit de gemeente richting reclamant nog toegelicht dat vanwege de rode contour in het provinciale streekplan er geen (groot) stedelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden. Afgevraagd wordt waarom in het verleden initiatieven van de voormalige eigenaar voor bebouwing van het zuidelijk plandeel niet slaagden vanwege vooral de landschappelijke waarden en dat het nu wel wordt toegestaan. f. Door reclamant wordt puntsgewijs ingegaan op de toelichting van het ontwerp van het bestemmingsplan waarin fouten, onwaarheden dan wel niet relevante argumenten zouden staan (de indeling van de plantoelichting wordt gevolgd): • 2.2.3: harde overgang van het buitengebied kan worden voorkomen door zuidelijk plandeel niet te bebouwen, groen is speerpunt; • 2.2.4: de gronden aan de zuidzijde zijn met een oppervlakte van 2.700 m² met puin verhard en dus niet volledig onverhard; • 2.3.2: herkenbaarheid vijfsprong verbeteren is geen onderdeel van deze planontwikkeling, maar is een taak van de gemeente omdat het gemeentegrond betreft; • 2.3.2: herkenbaarheid beekloop verbeteren in het landschap is niet relevant, het betreft slechts 10 meter beekloop; • 2.3.4: afbeelding 2.10 laat zien dat sprake is van voortuinen aan de Leemdijk en er zouden geen woningen aan de Leemdijk meer komen vanwege verhoogde druk op natuurgebied, ook door de provincie in het verleden gezegd; •

2.3.5: doorzichten behouden geldt alleen voor bewoners aan de Leemdijk 3 in de wintermaanden en voor reclamant met de woning aan de Leemdijk 6 en de geplande kampeerplaatsen aan de Leemdijk 6A geen doorzicht, c.q. het is niet duidelijk wat het uitzicht zal worden vanuit woning van reclamant; • 2.3.5: reclamant vraagt zich af wie de wildakker gaat onderhouden en is het niet eens met het inzaaien als wildakker omdat hier muizen en ratten gaan nesten en dit brengt schade aan de akker van reclamant; • 2.3.6: vervoersbewegingen per weekdagetmaal niet duidelijk, in de plantoelichting wordt gesproken over pand met oppervlakte van circa 3.000 m² en in de stikstofberekening over een oppervlakte van 2.378 m²; • 2.3.6: afgevraagd wordt hoe het parkeren ten zuiden van de Oude Enschedeseweg is geregeld en de suggestie wordt gedaan om parkeren volledig op eigen terrein op te lossen en niet op de openbare weg (vrachtverkeer en fietsers); • 3.3.5.1: er kan zuinig en zorgvuldig gebouwd worden in de taartpunt, de bouw van de vijf woningen strookt niet met de opgave de groene omgeving te versterken, de sloop van de bestaande landschap ontsierende gebouwen mag niet worden gecompenseerd in het buitengebied en dient binnen de taartpunt te worden opgelost; • 3.3.5.1: milieubelastende situatie als draaiende motoren tijdens de rustpauze is nooit aan de orde geweest; • 3.3.5.1: dat het niet denkbaar is

dat een van beide functies zou kunnen blijven bestaan of verplaatst zou kunnen worden heeft volgens reclamant alleen betrekking op het benzinestation met shop omdat de rest van de bedrijfsactiviteiten al is beëindigd; • 3.3.5.2: wonen en werken in een kleinschalig mixlandschap is bedoeld om het buitengebied niet te laten verloederen en niet bedoeld om het vol te bouwen; • 3.4.1: afgevraagd wordt hoe het verbeteren van de relatie en verzachten van de overgangen tussen dorp en buitengebied zich verhoudt met het bestaande groen dat straks wordt bebouwd; • 3.4.3: er zijn nog genoeg andere locaties voor inbreiding te vinden en dus wordt afgevraagd waarom hier uitbreiding wordt toegestaan; • 3.4.3: de Aerius Calculator2019A is een algemene benaming voor heel veel soorten aan berekeningen die uitgevoerd kunnen worden en daarom dient aan bronvermelding gedaan te worden zodat gecontroleerd kan worden of de juiste berekening is gedaan, afgevraagd wordt wat de stikstofuitstoot is en wat de effecten daarvan zijn op de naastgelegen percelen; • 3.4.3: afgevraagd wordt of de dode bomen blijven staan omdat in de toelichting staat dat er geen bomen worden gekapt; • 4.4.2: het waterbeheerplan 2016-2021 wordt aangehaald, maar is dit nog wel actueel en hoe zit het waterbeheerplan eruit na 2021, idem voor het nationale waterplan 2016-2021;

14

• 4.4.2: gemeentelijk rioleringsplan 2017-2020 wordt aangehaald, graag verwijzen naar het huidig plan; • 4.4.3.3: afgevraagd wordt of de wadi van 244 m³ wordt geplaatst en waar deze terecht komt, wat gebeurt er met de huidige afwatering van de Oude Enschedeseweg; • 5.2: gesteld wordt dat er ook gebouwd moet worden in het zuidelijk plandeel omdat de bodemsaneringskosten te hoog zouden zijn, echter is de bodemkwaliteit geschikt te maken voor de woonfunctie en is dit dus niet meer aan de orde; • 5.3: wat betreft geluidsbelasting stelt reclamant dat het niet toelaatbaar is dat door dit nieuwbouwproject de toelaatbare geluidbelasting ineens naar 63 dB gaat voor het stukje Oude Enschedeseweg; • 5.7: wat betreft milieuzonering wordt afgevraagd hoe dit zit met de B&B en de camping Leemdijk 6A; • 7.3.1: participatie en input omwonenden wordt belangrijk gevonden, maar er wordt daarmee door de gemeente niets gedaan en geen antwoorden op vragen, brieven, opmerkingen; • 7.5: het is economische uitvoerbaar om alleen de taartpunt te realiseren, geen kosten voor bodemsanering en daarnaast wordt gewezen op de bepalingen in de hypotheekakte. g.

Door reclamant wordt puntsgewijs ingegaan op de regels van het ontwerp van het bestemmingsplan waarin fouten, onwaarheden dan wel niet relevante argumenten zouden staan (de indeling van de planregels wordt gevolgd): • Artikel 14: er wordt gewezen op artikel 14.2.2 onder b waarin staat dat er geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van functies en waarden in de omgeving, dit is zeker het geval aan de zuidzijde van de Oude Enschedeseweg. h. Gesteld wordt dat sprake is van een plan met zoveel tegenstrijdigheden en afgevraagd wordt hoe de gemeenteraad hiermee kan instemmen. i. Reclamant stelt dat KGO, rood voor rood en VAB niet toegepast mag worden omdat geen sprake is van ontsierende agrarische gebouwen en er zijn ook geen agrarische gebouwen opgekocht die bebouwing rechtvaardigt in het zuidelijk plandeel. Het plan draagt niet bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken buiten de bebouwde kom. Er is niet duidelijk gemotiveerd waarom de vijf woningen in het agrarische landschap nodig zijn. j. Er gaat unieke natuur en essenlandschap verloren met voorkomende flora en fauna, waaronder leefgebied van steenmarter. Dit alles wordt opgegeven voor de bouw van een paar woningen. Er wordt door reclamant uitleg gevraagd. k.

Reclamant wil graag opgenomen hebben dat bij realisatie van het plan de nieuwe bewoners geen protesten kunnen indienen tegen de camping en de boerderijkamers. Beoordeling Ad a. Allereerst wordt verwezen naar de beoordeling van de zienswijze van reclamant 3, onder g. En aanvullend daarop wordt opgemerkt dat ons niet is gebleken dat er brieven onbeantwoord zijn gebleven als onderdeel van deze procedure tot herziening van het bestemmingsplan. Tot slot merken wij op dat de gemeenteraad deze planontwikkeling op grond van ruimtelijke argumenten zal bespreken. Ad b. Wij hebben kennis genomen van de omstandigheid dat reclamant destijds heeft ervaren onder druk te zijn gezet door het voormalig adviesbureau. Wij kunnen en willen niet anders opmerken dan dat iedereen het recht heeft om als onderdeel van formele ruimtelijke procedures, en in dit geval is sprake van een volwaardige herziening van het bestemmingsplan, een zienswijze in te dienen. Ad c. Wij verwijzen allereerst naar de beoordeling van de zienswijze van reclamant 1, onder a (toelichting op het koopcontract) en onder b (toelichting op precedentwerking). Daarnaast merkt reclamant ook nog op dat er andere woningen kunnen komen dan nu is ingetekend en dat er een ratjetoe aan erfafscheidingen kan ontstaan. Het is om deze reden dat als onderdeel van het bestemmingsplan ook een beeldkwaliteitsplan is opgesteld.