Toelichting Blankenburg

Toelichting “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Blankenburg 18-22” Datum: 05-11-2024

Inhoud Hoofdstuk 1

Inleiding ........................................................................................................ 4

1.1

Aanleiding ................................................................................................................. 4

1.2

Ligging plangebied ................................................................................................... 4

1.3

Geldend bestemmingsplan ....................................................................................... 5

1.3.1.

Planologisch regime ......................................................................................... 5

1.3.2

Strijdigheid met het bestemmingsplan .............................................................. 7

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................. 7

Hoofdstuk 2

Het plan ........................................................................................................ 8

2.1

Huidige situatie ......................................................................................................... 8

2.2

Planbeschrijving ..................................................................................................... 10

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader ............................................................................................... 14

Rijksbeleid .............................................................................................................. 14

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) .................................................................. 14

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................ 15

3.2

Provinciaal beleid ................................................................................................... 16

3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel ................................................................................. 16

3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel ...................................................................... 16

3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ................................................. 16

3.3

Gemeentelijk beleid ................................................................................................ 22

3.3.1

Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente ...................... 22

3.3.2

Notitie inbreidingslocaties 2025 ...................................................................... 23

3.3.4

Woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’ .......................................................... 23

Hoofdstuk 4 4.1

Uitvoerbaarheid .......................................................................................... 25

Milieuaspecten ........................................................................................................ 25

4.1.1

Bodem ............................................................................................................ 25

4.1.2

Geluid ............................................................................................................. 26

4.1.3

Lucht ............................................................................................................... 27

4.1.4

Bedrijfs- en milieuzonering ............................................................................. 27

4.1.5

Externe Veiligheid ........................................................................................... 29

4.1.6

Aanmeldnotitie MER-beoordeling ................................................................... 30

4.2

Cultuurhistorie en archeologie ................................................................................ 32

Conclusie ........................................................................................................................ 34 4.3

Flora en fauna ........................................................................................................ 34

4.4

Verkeer ................................................................................................................... 37

4.5

Water ...................................................................................................................... 38

4.6

Economische uitvoerbaarheid ................................................................................ 39

4.7

Algemeen ............................................................................................................... 40

2

Bijlagen bij toelichting ............................................................................................................. 42 Bijlage 1

Stedenbouwkundige analyse Het Oversticht .................................................. 42

Bijlage 2

Stedenbouwkundig plan ................................................................................. 42

Bijlage 3

Verkennend- en nader bodemonderzoek ....................................................... 42

Bijlage 4

Aerius berekening ........................................................................................... 42

Bijlage 5

Quickscan flora en fauna ................................................................................ 42

Bijlage 6

Nader Vleermuizenonderzoek ........................................................................ 42

Bijlage 7

Resultaat watertoets en WHKP ...................................................................... 42

Bijlage 8

Verkennend archeologisch onderzoek ........................................................... 42

Bijlage 9

Programma van Eisen archeologisch onderzoek ........................................... 42

3

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op het perceel aan de Blankenburg 18, 20 en 22 staat op het perceel met de nummers 20 en 22 een leegstaand pand met een detailhandelsfunctie. Op het perceel nummer 18 staat een oude boerderij. De eigenaar van het pand (hierna initiatiefnemer) heeft de wens om het leegstaande pand te slopen en daar een gebouw met 11 appartementen te realiseren. Het gebruik en het bouwen van appartementen is niet toegestaan volgens de regels van het geldende bestemmingsplan. Tevens wordt er een stuk openbaar groen toegevoegd voor de bestaande boerderij aan de Blankenburg 18. Om vorenstaand plan te kunnen realiseren is een bestemmingsplanwijziging op basis van een 3.1 Wro procedure. De initiatiefnemer heeft daarom gemeente Haaksbergen gevraagd om het geldende bestemmingsplan te herzien ten behoeve van het realiseren van de appartementen. Voorliggend bestemmingsplan maakt de beoogde ontwikkeling planologischjuridisch mogelijk. Dat wil zeggen: dit bestemmingsplan regelt wat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening. Uit de onderhavige ruimtelijke onderbouwing blijkt dat aan het beginsel van de goede ruimtelijke ordening wordt voldaan. Concreet worden 11 appartementen toegestaan aan de Blankenburg 20 en 22 en ontvangt de Blankenburg 18 een stuk openbaar groen.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied betreft het leegstaande pand aan de Blankenburg 20-22 in Haaksbergen. Het pand staat enkele meters ten noordoosten van het centrum van Haaksbergen. De ruimtelijkfunctionele structuur van de omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door woningen en bijbehorende tuinen. Op bijgevoegde afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1: Globale ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)

4

1.3

Geldend bestemmingsplan

1.3.1. Planologisch regime Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, 't Wolferink, Zienesch en de Greune’ en het bestemmingsplan Centrum Haaksbergen. Het bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, 't Wolferink, Zienesch en de Greune’ Dit bestemmingsplan is op 25 maart 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Haaksbergen. Op basis van het geldend bestemmingsplan zijn de gronden binnen het plangebied onder andere voorzien van de enkelbestemming ‘Detailhandel’ met een bouwvlak. In dit bouwvlak gelden twee maatvoeringsaanduidingen, namelijk ‘maximum bouwhoogte: 7 m’ en ‘maximum bouwhoogte: 4,5 m’. Tot slot geldt in het noorden van het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Hoge archeologische verwachting’ en in het zuiden van het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. In bijgevoegde uitsnede van het geldende bestemmingsplan is het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune’, plangebied globaal blauw omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het bestemmingsplan Haaksbergen centrum Op basis van het geldend bestemmingsplan zijn de gronden binnen het plangebied voorzien van de enkelbestemming ‘Verkeer’.

5

Daarnaast gelden de bestemmingsplannen ‘Paraplubestemmingsplan terrassen Haaksbergen' en ‘Paraplubestemmingsplan evenementen Haaksbergen’. Deze paraplubestemmingsplannen bevatten regels voor terrassen en evenementen. Deze bestemmingsplannen zijn niet relevant voor het plan. ‘Detailhandel’ De voor ‘Detailhandel’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van detailhandel en daarmee verband houdende productie en/of reparatieactiviteiten en bestaande (bedrijfs)woningen, met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, andere-werken, tuinen, erven, terreinen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Bouwregels In de bouwregels is bepaald dat gebouwen binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd. Door middel van een maatvoeringsaanduiding wordt de maximum bouwhoogte bepaald, in dit geval respectievelijk 4,5 en 7 meter voor het zuidelijke en noordelijke gedeelte van het bouwvlak. Het aantal (bedrijfs)woningen mag niet toenemen. ‘Waarde – Archeologie’ De voor ‘Waarde – Archeologie’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Bouwregels Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt onder meer de bouwregel dat bij het bouwen van een bouwwerk groter dan 50 m2 en met een diepte van 40 cm of meer, de aanvrager een rapport dient te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. ‘Waarde – Hoge archeologische verwachting’ De voor ‘Waarde – Hoge archeologische verwachting’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden.

6

Bouwregels In de bouwregels is bepaald dat het verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning specifieke werken en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte groter dan 2.500 m2 en dieper dan 0,4 meter, waaronder graven, ontgronden, afgraven, aanbrengen van ondergrondse leidingen en drainage en aanbrengen of rooien van bomen en/of houtgewas. Verkeer Binnen de bestemming ‘Verkeer’ is (openbaar) groen bij rechte al toegestaan. Ook zijn hier verhardingen t.b.v. parkeren, wegen en voet en fietspaden toegestaan. Gemeente heeft de wens deze om te zetten naar een groenbestemming om het stuk openbaar groen dat voor de boerderij op nr. 18 komt te liggen te borgen. 1.3.2 Strijdigheid met het bestemmingsplan Het realiseren van 11 appartementen, groen en tuin ter plaatse van het plangebied is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Het plan wordt gerealiseerd op gronden met de bestemming ‘Detailhandel’, waar het aantal woningen slechts het aantal reeds aanwezige (bedrijfs)woningen mag bedragen. Binnen deze bestemming bevindt zich momenteel slechts één woning. Tevens bevindt het beoogde appartementengebouw in dit plan zich deels buiten het bouwvlak.

1.4

Leeswijzer

De ruimtelijke onderbouwing is opgebouwd uit 4 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van het plan wordt aangetoond aan de hand van relevante milieu- en omgevingsaspecten en de economische uitvoerbaarheid.

7

Hoofdstuk 2 2.1

Het plan

Huidige situatie

Het plangebied betreft voornamelijk het leegstaande pand aan de Blankenburg 20-22 in Haaksbergen. Het pand staat enkele meters ten noordoosten van het centrum van Haaksbergen. De ruimtelijk-functionele structuur van de omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door woningen en bijbehorende tuinen. Het plangebied bestaat in de huidige situatie onder andere uit de gronden, behorend bij, een historische boerderij aan de Blankenburg 18, gelegen in het zuiden van het plangebied. Deze boerderij wordt via een toegangsweg ontsloten op de Blankenburg. Ten noorden van de boerderij bevindt zich het pand met detailhandelsfunctie (Blankenburg 20-20a en 22), dat momenteel leegstaat. Tevens bevindt zich op de eerste etage van dit pand een appartement (Blankenburg 20a). Aan de achterzijde van het winkelpand bevindt zich een functioneel terrein met onder andere een bijgebouw. Dit achterliggende terrein wordt ontsloten op de toegangsweg van de boerderij. Het pand aan de Blankenburg 20-20a en 22 is in de jaren 70 gebouwd en wijkt af van de omringende woonfuncties en kleinschalige historische bebouwing. Volgens een stedenbouwkundige analyse van Het Oversticht (bijlage 1 bij deze toelichting) bestaat er als gevolg van deze bebouwing een onduidelijke situatie in het plangebied, die niet goed aanhecht bij het omringende stedelijk weefsel.

Op bijgevoegde (lucht)foto’s is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 3: Luchtfoto bestaande situatie omgeving van het plangebied, plangebied globaal blauw omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

8

Afbeelding 4: Luchtfoto bestaande situatie plangebied, plangebied globaal blauw omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Afbeelding 5: Uitsnede straatbeeld, boerderij aan de Blankenburg 18 (Bron: Funda)

9

Afbeelding 6: Uitsnede straatbeeld, te slopen pand aan de Blankenburg 20-20a en 22 (Bron: Google Maps, mei 2022)

2.2

Planbeschrijving

Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van het huidige pand aan de Blankenburg 2020a en 22 een appartementengebouw met 11 vrije sector huur- en/of koopappartementen te ontwikkelen. Het gaat hierbij om 10 appartementen met een gebruiksoppervlakte van 82 m2 BVO tot 92 m2 BVO en één appartement met een oppervlakte van 164 m2 BVO. Het appartementengebouw zal bestaan uit drie woonlagen. Om het voornemen mogelijk te maken zal het huidige detailhandelspand met één appartement op de eerste etage worden gesloopt. Tevens zal het achtergelegen terrein opnieuw worden ingericht en zullen ter plaatse een tuin, 11 bergingen en 18 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De historische boerderij aan de Blankenburg 18 blijft behouden overeenkomstig de huidige situatie. Voor de boerderij zal een stuk openbaar groen worden ingericht om de boerderij weer tot zijn recht te laten komen. De gewenste indeling van het pand is als volgt: •

4 appartementen (86 m2 tot 92 m2)

e

•

4 appartementen (86 m2 tot 92 m2)

e

•

3 appartementen (82 m2 tot 164 m2)

Begane grond 1 verdieping 2 verdieping

Schetsen van het plan zijn weergegeven op bijgevoegde afbeeldingen en in bijlage 2.

10

Afbeelding 7: Schets gewenste indeling plangebied (bron: Beltman Architecten)

Afbeelding 8: Impressie gewenste uitstraling vanuit de Blankenburg (bron: Beltman Architecten)

11

Afbeelding 9: Impressie gewenste uitstraling vanuit de achterzijde (bron: Beltman Architecten)

Afbeelding 10: Impressie gewenste uitstraling vanuit de achterzijde (bron: Beltman Architecten)

12

Afbeelding 11: Impressie gewenste uitstraling vanuit de achterzijde (bron: Beltman Architecten)

Afbeelding 12: Impressie gewenste uitstraling vanuit de achterzijde (bron: Beltman Architecten)

13

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met betrekking tot het Rijksbeleid dienen is op gemeentelijk niveau de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van toepassing. Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als structuurvisie. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft de landelijke overheid richting aan de grote opgaven, zoals het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050: Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit; Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge quality of life, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten.

Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden; Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan. Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid). De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven. Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen.

Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen. Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: • •

Naar een ruimte voor klimaat adaptatie en energietransitie; Naar een duurzaam economisch groeipotentieel;

14

• •

Naar sterke en gezonde steden en regio's; Naar een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied;

Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn. Het gaat om onder andere de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, grote rivieren, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Het Barro is concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming. Planspecifiek Het plangebied ligt buiten de in de SVIR betrokken gebieden. Het project overstijgt ook niet de belangen van de fysieke leefomgeving op lokaal, regionaal of provinciaal niveau zodat toetsing aan de NOVI niet aan de orde is.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Op 1 oktober 2012 is de Ladder in werking getreden als motiveringsvereiste onder artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het vormt daarmee een nadere invulling van artikel 3:2 van de Awb. Het Bro bepaalt dat wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, deze moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Voordat de ladder voor duurzame verstedelijking wordt toegepast, moet een afweging plaatsvinden of het 'plan' een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' betreft. De Bro definieert het begrip 'stedelijke ontwikkeling' als volgt: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er dus sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak van de Afdeling Raad van State van 28 juni 2017 (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat bij meer dan 11 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Voor wonen is daarmee gesteld dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Planspecifiek Stedelijke ontwikkeling Met het plan wordt een leegstaand detailhandelspand gesloopt ten behoeve van de realisatie van 11 appartementen. Doordat er minder dan 12 woningen worden toegevoegd betreft het plan geen stedelijke ontwikkeling. Verdere toetsing aan de Ladder is daarmee niet van toepassing.

15

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of - generieke beleidskeuzes; 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe - gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd.

Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

16

Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, gebied specifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. Waar – ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Bijgevoegde afbeelding geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 13: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Planspecifiek Of - generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” wordt opgemerkt dat sprake is van een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Hierdoor zijn met name artikel 2.1.3 (lid 1) en 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader ingegaan op de genoemde artikelen.

17

Artikel 2.1.3 (lid 1): Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag – in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.

In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven. •

Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de

18

• •

•

regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens. Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses. Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

Toetsing van het initiatief aan de “Generieke beleidskeuzes” Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Het plan betreft een binnenstedelijke ontwikkeling en voldoet daarmee aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Zoals hierna zal blijken uit het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de “Stedelijke laag” ligt het plangebied in bestaand bebouwd gebied. Daarnaast is het plangebied reeds voorzien in een bestemming op basis waarvan stedelijke functies gerealiseerd kunnen worden. Met de invulling van het plangebied met woningbouw vindt geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving plaats. In verband hiermee is het project in overeenstemming met artikel 2.1.3. uit de Omgevingsverordening Overijssel. Nieuwe woningbouwlocaties De gemeente Haaksbergen heeft, zoals ook blijkt uit paragraaf 3.3.2 een woonvisie voor de periode tot 2015 met een doorkijk naar 2020 opgesteld. Bij de uitwerking van de woonvisie is nadrukkelijk rekening gehouden met de eisen uit de Omgevingsverordening Overijssel die door de provincie zijn gesteld en is tevens overleg gevoerd met de provincie Overijssel en buurgemeenten. De gemaakte prestatieafspraken met de provincie Overijssel zijn door vertaald in de gemeentelijke woonvisie en de woningbouwprogrammering.

De ontwikkeling die met het voorliggende plan mogelijk wordt gemaakt, gaat uit van de realisatie van 11 appartementen. De ontwikkeling is passend binnen de gemeentelijke woonvisie (hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2) en in overeenstemming met de prestatieafspraken met de provincie Overijssel. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. Waar – ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’. In bijgevoegde afbeelding is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart weergegeven.

19

Afbeelding 13: Uitvoeringsmodel Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energieefficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het “Ontwikkelingsperspectief” Met het plan worden 11 appartementen gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. In paragraaf 2.2 is reeds toegelicht dat de uitstraling van het plangebied aanzienlijk verbetert ten opzichte van de bestaande situatie.

Daarmee is aangetoond dat het plan stedenbouwkundig passend is op de locatie. Wat betreft ligging sluit het toekomstige gebruik van het plangebied aan bij de woonomgeving van het plangebied. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving. Het realiseren van 11 levensloopbestendige appartementen draagt bij aan het voorzien in de woningbehoefte van Haaksbergen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief. Hoe – gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarischcultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de overige lagen buiten beschouwing kunnen blijven.

20

De Stedelijke laag Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype ‘Historische centra, binnensteden’ en ‘Bebouwingsschil 1900 -1955’. In bijgevoegde afbeelding is een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de “Stedelijke laag” weergegeven.

Afbeelding 14: Uitsnede gebiedskenmerkenkaart “Stedelijke laag” (Bron: Provincie Overijssel)

‘Historische centra, binnensteden’ De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Veel historische centra, binnensteden en landstadjes herbergen bijzondere condities zoals een waterfront of stationsgebied en staan symbool voor de identiteit en eigenheid van de steden en stadjes. Functioneel worden deze gebieden gekenmerkt door een mix van functies waarvan de concentratie van voorzieningen op gebied van detailhandel, horeca, cultuur, onderwijs, gezondheidszorg et cetera een belangrijk deel vormt. Oude singels en parken refereren aan oude stadswallen. Het historisch patroon van straten en bebouwing vormt nog steeds de onderlegger van de oude centra. Als ontwikkelingen plaats vinden in historische centra, binnensteden en landstadjes, dan dragen deze bij aan behoud en versterking de mix van functies, het historisch gegroeide patroon van wegen en openbare ruimten en de leefbaarheid. Grote bouwopgaven, zoals bij herstructurering, inbreiding of intensivering van woon-, werk-, en voorzieningen milieus worden ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter van de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie tot de problematiek van verkeer en parkeren.

‘Bebouwingsschil 1900 -1955’ De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadwijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. De wijken worden van elkaar gescheiden door doorgaande lanen, singels en stadsstraten. Kenmerkend in de bebouwing is de verwantschap in architectuurstijlen en aandacht voor architectonische details en verbijzondering van gebouwen op specifieke plekken als straathoeken.

21

Als herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing plaats vinden in de individueel ontwikkelde stadswijken van de bebouwingsschil 1900 - 1955, dan dragen deze bij aan behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing. Toetsing van het initiatief aan de ‘Historische centra, binnensteden’ en ‘Bebouwingsschil 1900 -1955’ Het realiseren van 11 appartementen binnen bestaand stedelijk gebied is zowel vanuit functioneel als stedenbouwkundig oogpunt passend in de omgeving. In paragraaf 2.2 is reeds toegelicht dat de uitstraling van het plangebied aanzienlijk verbetert ten opzichte van de bestaande situatie. Voor het historische centra is het met name van belang dat het zicht op de karakteristieke woning aan de Blankenburg 18 wordt verbeterd. Geconcludeerd wordt dat het plan aansluit op de kenmerken en uitgangspunten van de ‘Historische centra, binnensteden’ en ‘Bebouwingsschil 1900 -1955’. Conclusie Op basis van bovenstaande sluit het plan aan bij de uitgangspunten van het provinciale beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente De gemeenteraad van Haaksbergen heeft op 5 maart 2014 de ‘Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente’ gewijzigd vastgesteld. De structuurvisie is een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Haaksbergen voor de periode tot 2020 en geeft een doorkijk naar 2030. De visie geeft aan hoe de gemeente omgaat met de thema’s infrastructuur, platteland, economie, wonen en duurzaamheid. Er zijn voor de komende jaren negen ambities opgenomen: • • • • • • • • •

Verbeteren van de relatie en verzachten van de overgangen tussen dorp en buitengebied. Een sfeervol groen centrum met de Markt als stralend middelpunt. Stimuleren van een gezonde plattelandseconomie en op peil houden van de ecologische en cultuurhistorische kwaliteiten van het buitengebied. Versterken van de cultuurhistorische kwaliteit van de dorpsstructuur. Benutten van de toeristische potentie van de samenhang tussen dorp en landschap. Versterken van de veelzijdigheid van de Haaksbergse economie. Verbreden van het aanbod aan woonmilieus. Op peil houden en concentreren van het voorzieningenniveau. Verduurzamen en beleefbaar maken van het watersysteem.

Met dit plan is met name ambitie 7 van belang. Ambitie 7 Verbreden van het aanbod aan woonmilieus Haaksbergen is een geliefd dorp. Veel mensen melden in de bewonersenquête dat ze met veel plezier in Haaksbergen wonen. De kwaliteiten die Haaksbergen heeft met het hoge voorzieningenniveau, de nabijheid van grote(re) steden als Hengelo en Enschede, en het mooie buitengebied, zorgen voor een aantrekkelijk woonklimaat voor jong en oud. Diversiteit in woningen en woonmilieus Ook Haaksbergen ontspringt de dans van ‘vergrijzing’ en ‘ontgroening’ niet: veel jongeren keren na hun studie niet meer terug naar Haaksbergen, terwijl het aandeel oudere bewoners naar verhouding toeneemt. 22

Haaksbergen wil graag haar jongere inwoners behouden en/of haar voormalige inwoners laten terugkeren. Het is daarvoor een belangrijke opgave om het woningaanbod aantrekkelijk en gevarieerd te houden en daarnaast de voorzieningen en werkgelegenheid te bieden waarnaar de mensen op zoek zijn. Juist voor jongeren en ouderen is een goed aanbod aan passende woningen beperkt. Deze groepen hebben meestal behoefte aan wat kleinere, betaalbare woningen in de omgeving van het centrum. In de omgeving van het centrum zijn inbreidingslocaties om hieraan invulling te geven, ruimschoots voorradig. Bij elke ontwikkeling is aandacht nodig voor de levensloopbestendigheid van woningen, zodat ze voor alle doelgroepen (starters, senioren, gezinnen, 1-2 persoonshuishoudens) aantrekkelijk zijn. De opgave die hiermee samenhangt, is dat mensen zoveel mogelijk in hun woonomgeving moeten kunnen blijven wonen, ook als ze zorgbehoevend worden. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambitie om voor iedereen passende woonvoorzieningen te bieden. Met het voornemen wordt een verouderd en leegstaand winkelpand gesloopt en vervangen door woningen die voldoen aan de hedendaagse wensen en eisen die aan woningen worden gesteld. In Haaksbergen neemt de vergrijzing de komende jaren toe. Hierdoor is er een grote behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het plan voorziet hierin.

Er worden namelijk 11 levensloopbestendige appartementen op een inbreidingslocatie gerealiseerd. De appartementen zijn per lift bereikbaar en liggen tegen het centrum, dus nabij voorzieningen, van Haaksbergen aan. Deze woningen zijn daarmee vooral aantrekkelijk voor de doelgroep ouderen. De realisatie van deze appartementen en daarmee dus de verhuizing van een oudere doelgroep, brengt naast een invulling voor woningbehoefte van ouderen ook doorstroming op de Haaksbergse woningmarkt op gang. De oudere doelgroep laat haar huidige woning achter, die kan worden verkocht aan bijvoorbeeld doorstromers, gezinnen of (in sommige gevallen) starters. Het plan sluit daarmee aan op de uitgangspunten van de structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente’. 3.3.2 Notitie inbreidingslocaties 2025 Om tot de periode 2025 een beeld te hebben van aanstaande ontwikkelingen met betrekking tot inbreidingslocaties, heeft de gemeente Haaksbergen de ‘Notitie inbreidingslocaties’ opgesteld. Deze notitie heeft als doel om de komende jaren een leidraad te vormen voor binnenstedelijke herontwikkelingen. Deze notitie kent, in tegenstelling tot de verouderde notitie uit 2006, geen gedetailleerde beschrijvingen van individuele locaties. Hiervoor is bewust gekozen, omdat de toekomst andere details kan vragen dan de nu geldende normen.

Hierdoor is er een zeker mate van flexibiliteit ontstaan, wat de bruikbaarheid ten goede komt. Planspecifiek Met het plan is sprake van het realiseren van appartementen binnen bestaand stedelijk gebied, op een inbreidingslocatie. Uit paragraaf 3.3.1 is gebleken dat aan de ambities van de structuurvisie wordt voldaan. Met het realiseren van de 11 levensloopbestendige appartementen wordt een bijdrage geleverd aan de versterking van de bestaande woonmilieus. Het plan sluit daarmee aan bij de uitgangspunten van de ‘Notitie inbreidingslocaties 2025’. 3.3.4 Woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’ De woningmarkt is voortdurend in beweging. Dat maakt het noodzakelijk dat de gemeente haar beleid van tijd tot tijd herijkt. In de Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”

23

(vastgesteld op 5 juli 2023) zijn de uitgangspunten, ambities en voornemens voor de komende 5 jaar verwoord. Met deze visie wil het college meer grip op de woningmarkt. Aan de hand van een verschillende thema’s willen we inzetten op: • • • • • • •

versnellen van woningbouwproductie; realiseren van betaalbare woningen en gemêleerde woonwijken; doorstroming op de woningmarkt, door de juiste woning op de juiste plek; de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig te maken; waarborgen van vitaliteit en leefbaarheid in de kernen en het buitengebied; bouwen aan een inclusieve samenleving; verduurzaming van de bestaande woningvoorraad

Het doel van deze woonvisie is dat inwoners goed kunnen wonen in Haaksbergen, zowel jong als oud. De gemeente maakt de woonwensen en woningbehoeften van de inwoners zoveel mogelijk binnen de gemeentegrenzen mogelijk. Dit gebeurt met aandacht voor de bestaande woningvoorraad, met nieuwbouw gericht op kwalitatieve behoeften en doorstroming. De gemeente staat open voor instroom van huishoudens van buiten. De gemeente monitort ontwikkelingen en sturen bij wanneer dat nodig of wenselijk is. Planspecifiek In Haaksbergen is er een behoefte aan nieuwe woningen. De vergrijzing neemt de komende jaren toe. Woningen dienen geschikt te blijven voor de verschillende doelgroepen. Door de schaarse nieuwbouwmogelijkheden moet er strategisch worden ingezet op nieuwe locaties. Om voldoende woningen te realiseren is herontwikkeling van bestaande locaties nodig. Het plan voorziet in het realiseren van 11 gelijkvloerse appartementen die per lift bereikbaar zijn. Daarmee betreft het plan 11 levensloopgeschikte woningen. Deze woningen zijn voornamelijk aantrekkelijk voor ouderen. Door de verhuizing van deze oudere doelgroep, ontstaat er doorstroming op de woningmarkt. Waarop ouderen weer hun bestaande woning kunnen verkopen aan doorstromers, gezinnen of (in sommige gevallen) starters. De appartementen worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied op een inbreidingslocatie.

De appartementen liggen tegen het centrum aan, nabij de (primaire) voorzieningen. Er wordt geen extra verharding toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie met dit plan. De herontwikkeling het plangebied betreft daarmee een vorm van duurzame woningbouw. Er zal namelijk meer ruimte ontstaan voor groen. Aandacht voor het verduurzamen en levensloopbestendig maken van woningen is een belangrijk aandachtspunt in iedere wijk en kern. Zo wordt er ook bij dit inbreidingsplan hier naar gekeken. De woningen worden volledig BENG gerealiseerd. Wat onder andere betekent dat er geen gasaansluiting aanwezig is. Er wordt een warmtepompinstallatie in combinatie met zonnepanelen toegepast. Onderzocht wordt (in een latere fase) of er ook met (nog) duurzamere isolatiematerialen kan worden gewerkt. In een volgende fase (woonrijp maken) wordt ook nader onderzocht of eventueel hergebruik van materiaal van de buitenruimte mogelijk is. Het plan sluit daarmee aan bij de woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’.

24

Hoofdstuk 4 4.1

Uitvoerbaarheid

Milieuaspecten

4.1.1 Bodem Bij een bestemmingsplanprocedure wordt op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgesteld of de bodemkwaliteit een belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan. Aan de hand van beschikbare bodeminformatie wordt onderbouwd wat de verwachte bodemkwaliteit is, of bodemonderzoek nodig is en of er maatregelen nodig zijn om de bodemkwaliteit geschikt te maken voor het beoogde gebruik. Deze paragraaf betreft de Wet bodembescherming, het Besluit Asbestwegen, het Besluit bodemkwaliteit, de Woningwet/bouwverordening en de Arbowet. Planspecifiek De functie wonen houdt in dat er langdurig verbleven wordt binnen het plangebied. Daarnaast vinden voor het realiseren van het appartementengebouw verschillende bodemingrepen plaats. Voor de uitvoerbaarheid van het plan is een verkennend- en nader bodemonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage van het bodemonderzoek is weergegeven in bijlage 3. Resultaten bodemonderzoek Met uitzondering van deellocatie E (zie voor de ligging van de deellocaties pagina 31 van bijlage 3) zijn de monsters niet of zeer licht verontreinigd. De puinhoudende bodem is niet asbesthoudend. De voormalige bedrijfsactiviteiten hebben op de bodemkwaliteit ter plekke van deellocatie G en het overig terrein geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit.

In het grondwater is een lichte verontreiniging met barium aangetoond, die waarschijnlijk van nature aanwezig is. Het licht verhoogde gehalte geeft geen aanleiding voor nader bodemonderzoek. De omvang van de verontreiniging met vooral xylenen in grond en grondwater bij deellocatie E is ten opzichte van eerder uitgevoerde onderzoeken verder afgenomen. Ook de gemeten concentraties liggen lager dan in voorgaande bodemonderzoeken. De horizontale en verticale afperking van de verontreiniging met vooral xylenen heeft in voldoende mate plaatsgevonden. In de monsters ten behoeve van de verticale en horizontale afperking zijn geen of slechts licht verhoogde gehalten aangetoond. De omvang van de verontreinigingen wordt geschat op: • •

Vulpunten, grond: 16 m2 x 0.5 meter = 8 m3, waarvan circa 6 m3 sterk verontreinigd is. Vulpunten en ontluchting grondwater: 16 m2 x 2.0 meter = 32 m3, waarvan circa 15 m3 sterk verontreinigd is.

Er is geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging, aangezien het omvangscriterium van 25 m3 sterk verontreinigde grond en/of 100 m3 sterk verontreinigd grondwater niet wordt overschreden. Sterk verontreinigde grond mag niet worden verminderd of worden verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag. Voorafgaande aan een eventuele sanering (in een uitvoeringsfase) dient altijd een plan van aanpak te worden opgesteld, dat door het bevoegd gezag (gemeente Haaksbergen) dient te zijn goedgekeurd. Het verrichten van bodemsaneringen mag alleen door erkende bedrijven worden uitgevoerd.

25

Standaard slotopmerkingen Het volgende dient opgemerkt te worden: Gezien het verkennende karakter van het onderzoek is het, ondanks de zorgvuldigheid waarmee het is uitgevoerd, altijd mogelijk dat eventueel lokaal voorkomende verontreinigingen niet zijn ontdekt. Hoewel voldaan wordt aan de geldende weten regelgeving, wordt tijdens een verkennend of nader bodemonderzoek een beperkt aantal boringen, inspectiegaten of inspectiesleuven verricht. Vermeld dient tevens te worden dat op basis van het onderzoek geen conclusies kunnen worden getrokken omtrent de bodemkwaliteit van andere terreindelen of aangrenzende percelen. Tenslotte dient in acht genomen te worden dat elk bodemonderzoek een momentopname is. Eventuele toekomstige calamiteiten (bijvoorbeeld brand of morsing van bodemvreemde vloeistoffen), sloopwerkzaamheden of bouwrijp maken en aanvoer van grond van elders kunnen de bodemkwaliteit (sterk) beïnvloeden. 4.1.2 Geluid De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh): 1. woningen; 2. geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen); 3.

andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh): • • •

een verzorgingstehuis; een psychiatrische inrichting; een kinderdagverblijf.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wgh worden geregeld, zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en/of industrieterreinen. Planspecifiek Woningen worden op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) aangemerkt als een geluidsgevoelig object. Doordat er 11 geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd, is het van belang om te bepalen of er ter plaatse van de woningen mogelijk sprake is van geluidhinder vanwege wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai. Wegverkeerslawaai Het plangebied bevindt zich binnen de wettelijke geluidszone van 250 meter van enkele wegen waar een snelheidsregime van 50 km/uur geldt, waaronder de Blankenburgerstraat en de Enschedesestraat. Echter, vanwege de barrièrewerking van tussengelegen bebouwing is geen overschrijding van de voorkeurswaarde te verwachten.

26

Tevens bevinden zich in de omgeving van het plangebied meerdere 30 km/uur-wegen. Op basis van artikel 74.2 van de Wgh gelden geen wettelijke geluidszones voor wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur. Op basis van bovenstaande wordt niet verwacht dat de gestelde voorkeursgrenswaarden worden overschreden. Railverkeerslawaai Het plangebied ligt op circa 320 meter ten zuiden van de dichtstbijzijnde spoorlijn. In voorliggend geval is het aspect railverkeerslawaai niet van belang, aangezien het plangebied niet binnen de wettelijke geluidszone van de spoorlijn ligt. Industrielawaai In de omgeving van het plangebied is geen gezoneerd bedrijventerrein aanwezig en vindt eveneens geen zware bedrijvigheid plaats. Het uitvoeren van een onderzoek industrielawaai is in voorliggend geval niet noodzakelijk. Wat betreft de invloed van de in de omgeving aanwezige individuele bedrijven/voorzieningen op de voorgenomen ontwikkeling, wordt naar paragraaf 4.1.4 verwezen. 4.1.3 Lucht De Wet milieubeheer biedt het kader om te toetsen aan luchtkwaliteitseisen. Een uitzondering op deze verplichting om de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen op de luchtkwaliteit mee te wegen, vormen bepaalde typen projecten die niet in betekende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtkwaliteit.

Het begrip NIBM is uitgewerkt in het "Besluit niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)", en de bijbehorende "Regeling niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)". Een plan draagt niet in betekende mate bij aan de luchtverontreiniging wanneer aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de "3% grens" niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1.2 µg/m3 voor zowel PM10 als NO2. De Regeling NIBM geeft voor een aantal categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen een invulling aan de NIBM grens. Indien er binnen de getalsmatige begrenzing van de Regeling wordt gebleven, is er geen nader onderzoek nodig. Bij de ruimtelijke ontwikkeling is er dan automatisch sprake van een niet in betekende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit. Planspecifiek Voor de functie wonen zijn locaties die niet meer dan 1500 woningen omvatten, aangemerkt als gevallen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Onderhavig plan betreft een ontwikkeling waarbij 11 appartementen worden toegevoegd. Hierdoor draagt de ontwikkeling 'niet in betekende mate bij aan luchtverontreiniging'. Toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit kan daarmee achterwege blijven. Het plan is daarmee uitvoerbaar met betrekking tot het aspect lucht.

4.1.4 Bedrijfs- en milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering wordt verstaan het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

27

1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid gebruik te maken van de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNGuitgeverij, 2009). Andersom is deze publicatie te gebruiken voor het verantwoord inpassen van bedrijvigheid in een woon- of werkomgeving. De publicatie geeft informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op elkaar af te stemmen. In bijgevoegde tabel zijn de afstanden uit de publicatie van de VNG weergegeven. Afstand Code 10

1

30

2

50

3.1

100

3.2

200

4.1

300

4.2

500

5.1

700

5.2

1000

5.3

1500

6

Tabel 1: Afstanden uit de VNG publicatie (Bron: VNG)

Het is niet de bedoeling om de in deze publicatie genoemde richtafstanden zonder meer toe te passen. De afstanden zijn namelijk afhankelijk van de omgevings- en bedrijfskenmerken. Dit leidt tot een gemotiveerd toepassen van de afstanden. Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde afstanden gelden tussen enerzijds de perceelgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden. Dit kan zowel een rustige woonwijk als een rustig buitengebied zijn. Het kan zo zijn dat specifieke wet- en regelgeving andere afstanden voorschrijft. Deze gaan dan voor de afstanden uit de VNG-publicatie. Te denken valt aan de Wet geurhinder en veehouderij, het Activiteitenbesluit of het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Planspecifiek Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Zoals reeds hiervoor genoemd, wordt bij het realiseren van nieuwe functies gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe functies worden gerealiseerd. Hierbij spelen twee vragen en rol: • •

past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking); laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

28

Externe werking Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. De functie ‘Wonen’ betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving en is daarom niet opgenomen in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’. Er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie(s) als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling(en) hinder ondervindt van de bestaande functie(s) in de omgeving. Woningen worden in dit kader aangemerkt als een milieugevoelige functie. In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich een aantal milieubelastende functies, waaronder maatschappelijke functies, horeca en detailhandel. Deze functies betreffen allen milieucategorie 1 en 2 functies op basis van de VNG richtafstandenlijst, waarvoor een minimale richtafstand van 30 meter geldt. De afstand van het plangebied tot de betreffende inrichtingen bedraagt in alle gevallen meer dan 30 meter, waarmee aan de richtafstanden wordt voldaan. Hierdoor kan worden aangenomen dat er ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.