TOE BP Zwarteland (vastgesteld 13-11-2024)

Hemelwater is in principe schoon en wordt zo min mogelijk verontreinigd. Infiltratie van hemelwater op de plek waar het valt is de meest logische keuze. Transport van hemelwater moet worden geminimaliseerd. Bovengrondse afvoer van hemelwater heeft, voor zover nodig, de voorkeur boven riolering. Rechtstreekse lozing van niet vervuilde oppervlakken op oppervlaktewater is vaak een goede oplossing voor straten en percelen die grenzen aan het water. 6. Samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten zodanig ontwerpen dat het hemelwater zoveel mogelijk bovengronds naar de gewenste plek wordt afgevoerd. 7. Wadi’s verdienen de voorkeur als een centrale infiltratievoorziening nodig is. 8. Dimensionering van infiltratievoorzieningen op basis van richtlijnen voor de berging en de overloop, waarbij de berging wordt betrokken op daken plus verharding. 9. Dimensionering van retentievoorzieningen en overig oppervlaktewater in overleg met het waterschap. 10. Infiltratie kan in sommige omstandigheden leiden tot grondwateroverlast. Bovenstaande betreft een samenvatting van de concrete maatregelen.

6.2

Waterparagraaf

6.2.1

Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets). Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

40

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 6.2.2

Watertoetsprocedure

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over voorliggend initiatief door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de ‘normale procedure’ van de watertoets is toegepast (zie bijlage 11). Nadien is door Roelofs een waterhuishoudingsplan opgesteld. Dit plan is opgenomen in bijlage 12 van deze toelichting. Voor de waterhuishoudkundige aspecten wordt daarom kortheidshalve verwezen naar bijlage 12. 6.2.3

Conclusie

Ter plaatse van het plangebied zijn voldoende mogelijkheden om hemelwater te bergen en afvalwater af te voeren. Al met al is het bestemmingsplan ten aanzien van het aspect ‘water’ uitvoerbaar.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

41

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

HOOFDSTUK 7 7.1

JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2

Opzet van de regels

7.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4. 7.2.2

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: • • • •

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, dakhelling, etc.); Nadere eisen: burgemeester en wethouders kunnen nader eisen stellen aan plaats en afmetingen van de bebouwing; Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarden er mag worden afgeweken van de bouwregels; BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

42

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld •

Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn, en regels met betrekking tot beroep en bedrijf aan huis.

In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen nader toegelicht. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: •

•

•

•

7.2.5

Anti-dubbeltelregel (Artikel 8) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene gebruiksregels (Artikel 9) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Het hiermee strijdige gebruik is hier specifiek benoemd. Algemene aanduidingsregels (Artikel 10) In dit artikel de aanduiding ‘geluidzone – industrie’ bepaald. De gronden ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de geluidsruimte in verband met de nabijheid van gronden en gebouwen, welke deel uitmaken van een industrieterrein, waar geluidszoneringsplichtige inrichtingen zijn toegelaten. Daarnaast is in dit artikel de aanduiding ‘overige zone – geluidscherm’ opgenomen. Deze aanduiding is aan de westzijde van het plangebied toegevoegd. Gronden die zijn voorzien van deze aanduiding zijn, behalve door de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een geluidscherm.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 11) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Groen (Artikel 3) De openbare groene ruimtes, niet behorende bij erven van de toekomstige woningen, zijn voorzien van de bestemming ‘Groen’. Deze bestemming is tevens opgenomen op de locaties waar de wadi’s zijn beoogd. Gronden voorzien van deze bestemming zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en daarbij behorende paden, verhardingen, parkeerstroken en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. In de bouwregels is bepaald dat binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde mogen worden gebouwd. Hiertoe zijn diverse maatvoeringseisen opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

43

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld In lid 3.4 is bepaald dat het bouwen van gebouwen uitsluitend is toegestaan onder de voorwaarde dat de milieuhygiënische geschiktheid van de bodem is aangetoond.

Tuin (Artikel 4) De gronden rondom de voorerven te realiseren woningen zijn voorzien van de bestemming ‘Tuin’. Gronden voorzien van deze bestemming zijn bestemd voor tuinen, onbebouwde erven, in- en uitritten, en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. In de bouwregels is bepaald dat binnen de bestemming ‘Tuin’ erkers mogen worden gebouwd ten dienst van de aangrenzende woningen. Tevens mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. In de bouwregels zijn hier diverse maatvoeringseisen opgenomen. Verkeer – Openbaar erf (Artikel 5) Ter plaatse van de nieuw aan te leggen infrastructuur en parkeerkoffers, is de bestemming ‘Verkeer – Openbaar erf’ opgenomen. Gronden voorzien van de bestemming ‘Verkeer – Openbaar erf’ zijn bestemd voor wegen met hoofdzakelijk een functie voor de ontsluiting van de aanliggende erven, parkeer- en groen- en speelvoorzieningen, in beperkte mate voor tuinen en erven. Tevens zijn water en waterhuishoudkundige voorzieningen en uitingen van beeldende kunst toegestaan. In de bouwregels is bepaald dat binnen deze bestemming (en ten dienst van de bestemming) uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd. In de bouwregels zijn voor onder andere lichtmasten en vlaggenmasten maatvoeringseisen opgenomen.

Wonen – Woonhuizen (Artikel 6) De bestemming ‘Wonen – Woonhuizen’ is opgenomen ter plaatse van de te realiseren grondgebonden woningen. Gronden voorzien van deze bestemming zijn bestemd voor woningen, de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis en B&B in en/of aan de woning. Tevens zijn de daarbij behorende erven, tuinen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. In de bouwregels is bepaald dat hoofdgebouwen (woningen) uitsluitend binnen bouwvlakken magen worden gebouwd. In de bouwregels is daarnaast door middel van de aanduiding ‘maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)’, de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Tevens zijn maatvoeringseisen ten aanzien van de dakhelling en de aan te houden afstand tussen de hoofdgebouwen en de zijdelingse perceelsgrens opgenomen. Ten aanzien van het bouwen van bijbehorende bouwwerken zijn in de bouwregels, regels opgenomen met betrekking tot het toegestane maximum oppervlak aan bijgebouwen, de ligging van bijbehorende bouwwerken ten opzicht van het hoofdgebouw, de goot- en bouwhoogte. Dergelijke bouwwerken mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd.

Leiding – Gas (Artikel 7) Op de voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden mogen, in afwijking van hetgeen in de overige regels is bepaald, uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van de bestemming 'Leiding - Gas' worden gebouwd.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

44

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

HOOFDSTUK 8

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad naar aanleiding van een omgevingsvergunning moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk plan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan of omgevingsvergunning geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De gemeentelijke kosten worden verhaald op basis van de legesverordening. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente waarin onder andere de realisatiekosten en eventuele planschade zijn verzekerd. Eventuele planschade komt voor rekening van de gemeente. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

45

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

HOOFDSTUK 9 9.1

Vooroverleg

9.1.1

Rijk

VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit plan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Overijssel

Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg met de provincie Overijssel gedeeld. Vanuit de provincie zijn geen reacties binnengekomen. 9.1.3

Waterschap Vechtstromen

Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg met het Waterschap Vechtstromen gedeeld. Het waterhuishoudingsplan dat onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan is in samenspraak met het waterschap tot stand gekomen.

9.2

Participatie

In dit geval is door Domijn een participatietraject opgezet, met als doel het ophalen van reacties van huurders en omwonenden. Het verslag over het participatietraject is opgenomen in bijlage 13 bij deze toelichting.

9.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor een periode van zes weken voor iedereen in het gemeentehuis ter inzage gelegen. Ook is het ontwerp bestemmingsplan gepubliceerd op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Tijdens deze periode zijn er drie schriftelijke zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn voorzien van een reactie en het bestemmingsplan is op onderdelen aangepast. De reactie op de zienswijze, alsmede een overzicht van de wijzigingen is opgenomen in de in bijlage 14 opgenomen zienswijzennota.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

46

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

47

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 2

Bodemonderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

48

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

49

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 4

Luchtkwaliteitsonderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

50

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 5

AERIUS-berekening

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

51

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 6

Nader onderzoek Wet natuurbescherming

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

52

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 7

Archeologisch bureauonderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

53

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 8

Archeologisch veldonderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

54

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 9

Cultuurhistorische analyse

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

55

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 10

Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

56

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 11

Watertoetsresultaat

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

57

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 12

Waterhuishoudingsplan

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

58

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 13

Participatieverslag

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

59

Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” Vastgesteld

Bijlage 14

Zienswijzennota

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

60