RGL Bijlage 6 VAB Beleid 2011

Na vaststelling van het beb stemmingsplan ‘’Buitengebied Haaksbergen 2011’’ ontstaat er een nieuwe situatie. Deze is beb schreven in paragraaf 5.3 op pagina 15. De procedure van een partiële herziening (in het kader van artikel artikel 3.1 Wro) is beschreven en schematisch weergegeven in bijlage 3. 7. De realisatie Als de planologische procedure met succes wordt doorlopen, dan kan de initiatiefnemer de omo gevingsvergunning aanvragen om te kunnen starten met de realisatie van zijn plan plan. Toezicht op het uitvoeren van de plannen wordt volgens de gemeentelijke richtlijnen voor toezicht en handhan having uitgevoerd.

309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 19 van 20

Algemene werkwijze bij initiatieven

Schema werkwijze bij initiatieven

309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 20 van 20

Bijlage 1

Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid

Evaluatie en en toelichting op actualisatie Rood voor Rood en Vrijkomende agrarische bebouwing beleid, gemeente Haaksbergen d.d. 4 juni 2011 1. Inleiding In haar vergadering van 8 april 2008 heeft het college van B&W van gemeente HaaksberHaaksbe gen beleid vastgesteld voor Rood voor rood (Rood (Rood voor Rood) Rood) en Vrijkomend agrarische bedrijfsbebouwing (VAB). In 2007 bleek namelijk dat er in de gemeente veel agrarische ondernemers met initiatieven voor ontwikkeling waren. Het beleid is opgesteld om de kak ders voor het behandelen van Rood od voor Rood en VAB aanvragen van agrarische onderonde nemers te kunnen behandelen. De gemeente heeft namelijk het initiatief bij de uitvoering van het beleid. Bij het opstellen van het beleid in 2008 moesten de door de provincie gestelde kaders, opo genomen in het streekplan Overijssel 2000+, één op één worden overgenomen. Echter de gemeente had wel de kans om in haar beleid in te gaan op de gewenste ontwikkelingen van haar landelijk gebied. De gemeente had toen dus beperkte beleidsvrijheid.

Wat zijn de doelstellingen doelstellingen van het beleid? Het college heeft twee aparte beleidsstukken vastgesteld voor Rood voor Rood en VAB, die onderling naar elkaar verwijzen, maar verschillende doelen nastreven: • Het hoofddoel van het Rood voor Rood beleid is, en blijft, het verbetere verbeteren n van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied. Dit wordt vooral bereikt door het slosl pen van landschapsontsierende (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing in Haaksbergen en het op een juiste wijze inpassen van compensatiekavels. • Het hoofddoel van van het VAB beleid is juist sociaaleconomisch. Het beleid is erop geg richt nieuwe economische dragers in het landelijk gebied te realiseren. Dit houdt in dat de resterende economische waarde van een VAB wordt benut voor nieuwe functies. Er worden, kortom, mogelijkheden mogelijkheden geboden om bestaande gebouwen te hergebruiken voor andere activiteiten dan de landbouw. Wat zijn de belangrijkste definities binnen het beleid? In het Rood voor Rood en VAB beleid wordt veel gesproken over ruimtelijke kwaliteit en de karakteristiek karakteristiek van een erf of gebouw. Om die reden wordt onderstaand aangegeven wat hiermee precies wordt bedoeld. Ruimtelijke kwaliteit Op dit moment neemt het begrip “ruimtelijke kwaliteit” een centrale plaats in binnen de ruimtelijke ordening.

Ruimtelijke kwaliteit kwaliteit is echter een subjectief begrip. In dit geval wordt gebruik gemaakt van drie bouwstenen: gebruikswaarde (functioneel), belevingsbeleving waarde (ruimtelijk aspect) en toekomstwaarde (duurzaamheid). Beeldkwaliteit als belebel vingswaarde is bijvoorbeeld één aspect van de ruimtelijke kwaliteit. Echter, richtlijnen en criteria die de beeldkwaliteit aangaan kunnen direct gevolg hebben voor de gebruiksgebruik waarde of de toekomstwaarde van een gebied, en omgekeerd. Karakteristiek Voor de term ‘karakteristiek’ zijn geen objectieve objectieve criteria te formuleren. Het heeft in hoofdzaak te maken met de ligging en mate van streekeigenheid, waarbij zaken als verve schijningsvorm, situering, materiaalgebruik, kleurstelling en detaillering een belangrijke rol spelen. Ook de herkenbaarheid/gaafheid herkenbaarheid/gaafheid van de hoofdvorm is een belangrijk element bij het benoemen van de karakteristieke waarden. Criteria waaraan wordt getoetst zijn de relatie met het landschap, de erfstructuur en erfinrichting en de bebouwing. Bij de beboubebo

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 1)

wing zelf wordt gekeken naar de de mate van de streekeigen verschijningsvorm, het herkenherke baarheid/mate van gaafheid en de architectuur en cultuurhistorische waarde. Wat zijn de ervaringen met het werken met het beleid? In de afgelopen drie jaar is er met Rood voor Rood en VAB beleid gewerkt gewerkt en er is onderonde tussen veel ervaring opgedaan. Er kan worden gesteld dat er veel interesse vanuit het geg bied is om gebruik te maken van een van de regelingen of een combinatie ervan. Op dit moment is er binnen de afgesloten contracten met de diverse initiatiefnemers initiatiefnemers in totaal voor ruim 2,3 hectare aan landschapsontsierende bebouwing opgenomen dat gesloopt is of binnen afzienbare tijd gesloopt wordt. Deze aanzienlijke oppervlakte van gesloopte agrarische bebouwing (stallen, schuren etc.) draagt aanzienlijk bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van de gemeente. In “ruil” voor het slopen van deze oppervlakte is de bouw van 17 nieuwe woningen inmidinmi dels contractueel vastgelegd. Het bouwen van deze woningen gaat gepaard met een invesinve tering in de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke van de bouwkavels. In het kader van maatwerk worden er naast deze woningen op twee locaties gebouwen opgericht ten behoeve van de zorgverlening.

Daarnaast zijn er diverse andere impulsen impuls aan de sociaaleconomische ontwikkeling van het buitengebied gegevens middels het geg ven van nieuwe functies aan de zogenaamde VAB locaties. Op de kaart en bijbehorende toelichtende tabel in de bijlage is te zien welke projecten in drie jaar in behandeling behandeling zijn genomen en bijna zijn afgerond. In de tabel is per geval terug te vinden hoeveel oppervlakte er is gesloopt en hoeveel woningen zijn of worden geg bouwd. In het geval van een VAB locatie wordt ook de nieuwe activiteit ter plekke opgeopg nomen. Er kan worden worden gesteld dat de ruimtelijke kwaliteit, alsmede de sociaaleconomische onton wikkeling van het landelijk gebied van Haaksbergen door de optelsom van de diverse iniin tiatieven aanzienlijk is verbeterd. We spreken over een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit temeer omdat de nieuwe woningen landschappelijk ingepast worden ruimtelijke in de omgeving. Waarom willen we het beleid actualiseren? Ondanks de goede resultaten met het werken met Rood voor Rood en VAB beleid wordt nu een voorstel gedaan voor de actualisering actualisering ervan. Dit heeft te maken met diverse wijziwijz gingen in beleid van andere overheden en lokale ontwikkelingen.

Sinds de vaststelling van het beleid door het college in 2008 zijn door de hogere overheoverh den wetten en beleidsstukken vastgesteld vastgesteld die van invloed zijn op het Rood voor Rood en VAB beleid van de gemeente Haaksbergen. De twee hoofdzaken zijn: • Sinds 1 juli 2008 is de Wro van kracht geworden. Het huidige Rood voor Rood en VAB beleid van de gemeente Haaksbergen verwijst nog naar de WRO. Zo heeft op basis van het beleid van de gemeente, de provincie een algemene verklaring van geen bezwaar verleent om het mogelijk te maken om te komen tot realisatie van een nieuwe functie in een VAB via een artikel 19.2 WRO procedure. Dit artikel bestaat in de Wro niet meer en dus is de verwijzing naar de te volgen procedure voor het wijzigen van de bestembeste ming ter plekke plekke van een Rood voor Rood of VAB initiatief onjuist. •

De provincie Overijssel heeft op 1 juli 2009 de Omgevingsvisie en bijbehorende verorvero dening vastgesteld. vastgesteld. Daarin zijn de hoofdlijnen van het provinciaal beleid voor de fysiefysi ke leefomgeving opgenomen en is aangegeven wat van provinciaal belang is. De ruimrui telijke kwaliteit van de groene omgeving, ofwel het buitengebied, is één van die hoofdhoof

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 2)

lijnen. De Omgevingsvisie Omgevingsvisie geeft mogelijkheden voor sociaaleconomische ontwikkelinontwikkeli gen in het buitengebied, mits die bijdragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het eerdere detailkader van de provincie daarvoor is vervallen, want dat was gebaseerd op het Streekplan. Streekplan. Dat detailkader bevatte bijvoorbeeld regels voor Rood voor Rood en VAB. Daarvoor in de plaats is de Kwaliteitsimpuls Groene OmgeOmg ving geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument voor ontwikkelingen in het buibu tengebied. Hiermee is meer maatwerk mogelijk dan voorheen. De Wro stelt dat bestemmingsplannen niet ouder mogen zijn dan 10 jaar. Mede om die rer den wordt vanaf 2009 wordt de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied voorvoo bereid. Het idee van het college is om het geactualiseerde Rood voor voor Rood en VAB beleid te integreren in dit nieuwe bestemmingsplan, zodat het uiteindelijk niet als een aparte toetsregel hoeft te gelden. Naar verwachting zal het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Buitengebied Haaksbergen 2011’’ 2011 door de raad worden vastgesteld in 2012. Daarnaast speelt er de wens van de gemeenteraad om de beleidsstukken niet alleen door het college als uitvoeringskader, maar ook door de Raad als beleidskader vast te stellen.

Om deze redenen is de tijd nu rijp om het Rood voor Rood en VAB beleid van de ggemeente emeente Haaksbergen te wijzigen. Hoe willen we de actualisatie uitvoeren? Het voorgestelde besluit aan de Raad zal zijn om in eerste instantie de kaders voor het beb leid vast te stellen (het raamwerk) en, als over de kaders overeenstemming is, in tweede instantie stantie het college de opdracht te geven de kaders uit te werken in nieuw beleid. Vaststelling van het geactualiseerde beleid vindt daarna zowel door college als door de Raad plaats, waarbij de dagelijkse uitvoering ervan tot de taken van het college zal behobeh ren In alle gevallen zal de benodigde wijziging van het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Na vaststelling van het beleid door de raad en publicatie daarvan vormt het geactualiseerde beleid het toetsingskader voor aanvrag aanvragen en die nog niet in procedure zijn gebracht. 1. Wijzigingen inhoudelijke en procedurele kaders Rood voor Rood beleid 2011 In de onderstaande tabellen wordt inhoudelijk ingegaan op de voorgestelde wijzigingen voor de kaders van het Rood voor Rood beleid. De aangepaste aangepaste kaders zelf zijn opgenomen in de bijlage. Inhoudelijke kaders Afbakening Vastgesteld 2008 De regeling geldt voor geg bouwen die zijn opgericht vóór de peildatum van 1 jaj nuari 2004.

Reservering van gesloopte oppervlakte voor later geg bruik of gebruik elders is niet opgenomen in het beleid. opgenomen Hoewel het niet was opgenoopgenomen in het beleid werd dit wel uitgevoerd. Wij stellen voor om dit nu te formaliseren.

Voorstel 2011 De regeling geldt voor geg bouwen die zijn opgericht vóór de peildatum van 1 jaj nuari 2007. Aanvulling: Wanneer een iniin tiatiefnemer de landschapslandschap ontsierende bebouwing op een locatie wenst te slopen, maar de initiatiefnemer initiatiefnemer niet beschikt over minimaal 850 m² of zelf geen woning wil realiseren, kan de door de gemeente vastgestelde geg

Motivatie Er wordt al drie jaar met het beleid gewerkt dus is het lol gische gevolg om de peildapeild tum drie jaar later te leggen. Er zijn situaties wa waarbij arbij voortijdig sloop gewenst is omdat dit aanzienlijk bijbi draagt aan de ruimtelijke kwaliteit.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 3)

sloopte oppervlakte worden ingezet in een ander project. Het vastgestelde aantal viervie kante meters kan in totaal voor 2 jaar worden geresergerese veerd eerd (tot aan de start van een project). De gemeente Haaksbergen registreert de gesloopte meters gedurende deze termijn. Indien de viervie kante meters niet tijdig worwo den ingezet, vervallen ze en kunnen ze daarna niet meer worden ingezet. Relatie sloop en bouwkavel Vastgesteld 2008 Ter compensatie van de sloop van minimaal 850 m2 landlan schapontsierende bedrijfsgebedrijfsgebouwen kunnen kunnen onder voorvoorwaarden één of meer bouwbouwkavels voor een woning worworden toegekend. Het is mogemogelijk meer percelen binnen de provincie Overijssel hierbij te betrekken.

De inhoudsmaat van de wowoning op de bouwkavel mag niet meer bedragen dan 750 m3.

Voorstel 2011 Wijziging: Het is mogelijk om gesloopte oppervlakte in te zetten van locaties in de omo liggende gemeenten (Enliggende (E schede, Hengelo en Hof van Twente). Voorwaarden zijn - minimaal 700 m2 is afkomstig van een lol catie in de gemeente Haaksbergen - op de locatie van buibu ten gemeente HaaksHaak bergen wordt minimin maal 300m2 (aange(aang kocht en) gesloopt. Toevoegen: Daarnaast mag 100 m2 aan bijgebouwen worden opgericht. Van de 100m2 die beschikbaar is om ingezet te worden voor een bijgebouw mag, onder voorvoo waarden, maximaal 75m2 geïntegreerd worden in de hoofdbebouwing (woning) en een woonfunctie krijgen.

Motivatie Om te voorkomen dat sloopsl locaties uit alle hoeken van het land worden ingezet om in de gemeente Haaksbergen woningen te bouwen (lees: extra verstening van het buibu tengebied vs. het doel van RR R beleid, namelijk sloop van landschapsontsierende beb bouwing) wordt voorgesteld om alleen n de gesloopte opo pervlaktes uit de omliggende gemeenten in te zetten in de gemeente Haaksbergen. Dit betreft een verruiming in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied waarbij wordt w voorgesteld om op aan te sluiten. De ervaring leert dat deze oppervlakte voldoende ruimte biedt om tegemoet te komen aan wensen om grogr tere woningen te bouwen. Daarnaast zou dit een ongeong wenst concurrentieslag met de nieuwe landgoederen rer gelen oplevere opleveren. n. Binnen deze regeling mogen woningen van 900m3 gerealiseerd worden tegenover 3ha nan tuurontwikkeling (van 10ha) + 90% openstelling etc, een veel hogere investering met meer eisen. De nieuwe landlan goederen worden dan ono aantrekkelijk.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 4)

In plaats van een compensacomp atiekavel kan onder dezelfde voorwaarden huisvesting voor bedrijfsmatige activiteiactiviteiten worden gerealiseerd.

Toevoeging: Dit kan alleen in het geval het passend is in de (nader nader op te stellen) stellen gemeentelijke uitwerking van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) (het inOmgeving i strument dat de provincie Overijssel sinds juli 2009 hanteert en voortvloeit uit de vaststelling van de OmgeOmg vingsvisie en –verordening. verordening. Bestemmingsplannen kunnen dan bijvoorbeeld voorzien in nieuwsvestiging en ontwikkeontwikk lingsmogelijkheden van bestaande functies in de Groene omgeving, als er sociaalecosociaalec nomische en/of maatschappemaatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landlan schappelijk waarden in volvo doende mate wordt gecomgeco penseerd door investeringen ter versterking versterking van ruimtelijruimteli ke kwaliteit in de omgeving.

Situering bouwkavel en gebiedskenmerken Vastgesteld 2008 Voorstel 2011 Uitgangspunt is terugbouwen Toevoegen: Wanneer geen op de sloopkavel. mogelijkheid bestaat om op de sloopkavel dan wel de aansluitende gronden een bouwkavel te vinden, kan worden gezocht naar een alternatieve locatie in het buitengebied van HaaksHaak bergen met met uitzondering van de Ecologische HoofdHoof structuur of wanneer de

KGO biedt de gemeente een kader om een initiatief dat niet past binnen het beleid zoals vastgesteld in de OmO gevingsvisie Overijssel onder voorwaarden mogelijk te maken. De verankering van KGO in de gemeent gemeentee moet nog worwo den geregeld. De gemeente heeft veel beleidsruimte om hier zelf handen en voeten aan te geven. Dit kan door het opstellen van een apart beleidskader dat het mogemog lijk maakt om een fonds Ruimtelijke kwaliteit op te richten waaraan bij bijdragen dragen vanuit Rood voor Rood, Rood VAB, Groenblauwe diensten, Nieuwe landgoederen regereg ling etc. kunnen worden geg daan. Zo lang er geen gemeentelijk beleid is, moet per geval het volgende doorlopen worden (toetsing aan OmgevingsverOmgevingsve ordening): - Principe van concentratie (art. art. 2.1.2) - SER ladder (art. 2.1.3) - Zuinig en zorgvuldig ruimrui tegebruik (art. 2.1.4) - Ruimtelijke kwaliteit (art. 2.1.5) - Kwaliteitsimpuls groene omgeving (art. 2.1.6)

Motivatie De kernrandzone, zoals opo genomen in de PlattelandsviPlattelandsv sie, geldt in dit geval niet meer als specifiek zoekgezoekg bied voor het elders terugteru bouwen. In plaats daarvan geldt nu het gehele buitenbuite gebied, maar bij voorkeur bij bestaande bebouwingsconbebouwingsco centraties in het buitengebuiteng bied, als zoekgebied (m.u.v.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 5)

In het reconstructiegebied onton staan in dit opzicht ruimere mogelijkheden op grond van de Wet stankemissie veehouderijen.

Tegenprestatie/compensatie Vastgesteld 2008 De meerwaarde wordt geïngeïnvesteerd in de ruimtelijke rui kwaliteit op de locatie waar wordt gesloopt en op de comcompensatiekavel waar wordt geg bouwd of in de directe nabijnabijheid van de compensatiekavel.

T.a.v. Fonds Ruimtelijke kwalikwal teit

karakteristiek van het erf wordt aangetast. Dit geg beurt altijd in afstemming met de gemeenteraad en provincie.

de EHS inclusief Natura 2000 gebieden) om de discussies over concrete locaties, die in het verleden voorkwamen en het prijsopdrijvend effect in deze zone te voorkomen.

Wijziging: Wijzig ing: … Wet geurhingeurhi der en veehouderij.

Deze wet is van kracht sinds 2007. In de Rood voor Rood kaders moet naar de juiste wet verwezen worden.

Voorstel 2011 Toevoeging: In overleg kan voor de investering in de ruimtelijke kwaliteit worden gezocht naar een andere locatie binnen de gemeente Haaksbergen. De slooplocatie en nieuwnieu bouwlocatie hebben echter prioriteit bij de investering in de ruimtelijke kwaliteit. Toevoeging: … die nader wordt uitgewerkt als onderonde deel van het gemeentelijk KGO in overleg met de propr vincie.

Motivatie Dit hangt samen met het nog uit te werken gemeentelijk KGO.

Een Ruimtelijk KwaliteitsKwaliteit fonds is gewenst voor die situaties waarbij er geld “overblijft” maar die de geg meente wel wil investeren in de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied.

Procedurele kaders Door de wijziging in de wetgeving is het niet meer mogelijk om met een artikel 19 lid2 WRO procedure een verzoek om VAB af te handelen. Aanvragen ingediend na 1 juli 2008 moeten via en partiële herzieningprocedure worden afgehandeld. NB. Tot aan de vaststelling van het bestemmingsplan Buitengebied zal gewerkt worden met de procedure van de partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan ter plekple ke. Na vaststellen van het bestemmingsplanbuitengebied ontstaat de mogelijkheid om een wijzigingsprocedure te volgen. Dit is sneller en goedkoper. Vastgesteld 2008 Tevens is het mogelijk dat sasamenvoeging plaatsvindt met een locatie buiten de gemeente Haaksbergen. Het eerste aanspreekpunt voor aanvragen is de gebiedsmakegebiedsmak laar

Voorstel 2011 Zie boven “ relatie sloopsloop en bouwkavel”.

Motivatie

Wijziging: … is het loket landelijk gebied.

Het loket landelijk gebied is eerste aanspreekpunt en kan de meeste initiatieven zelf

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 6)

Algemene aanvraagprocedure

Wijzigen: Zie bijlage.

“Doorkijk naar nieuwe Wro”

Vervalt. Nieuw procedureprocedur schema wordt toegevoegd conform Wro.

afhandelen. Bijzondere geg vallen (wanneer bijvoorbijvo beeld een grondruil wordt meegenomen) worden nog wel opgepakt door de geg biedsmakelaar. De procedure is met name door de komst van de Wro niet meer actueel en moet worden geactualiseerd zodat o.m. naar de juiste wetsartiwetsart kelen wordt verwezen.

2. Wijzigingen kaders VAB-beleid VAB beleid 2011 In de onderstaande tabellen wordt inhoudelijk ingegaan op de voorgestelde wijzi wijzigingen gingen voor de kaders van het Rood voor Rood beleid. De aangepaste kaders zelf zijn opgenomen in de bijlage. Inhoudelijke kaders Aard en omvang Vastgesteld 2008 Functies worden daarbij toetoegestaan op grond van de volvolgende kwalitatieve criteria (niet limitatief) met als doeldoel stelling per saldo sociaalecosociaaleconomische winst en winst voor de omgevingskwaliteit/ leefleefbaarheid

Voorstel 2011 Toevoeging: Er geldt dat in principe alle activiteiten mom gelijk zijn in een VAB tot een oppervlakte van 350m2. UitUi zonderingen hierop: hierop: 1. Zorgfuncties en kinki deropvang zijn mogemog lijk maar vraag een nader afweging); 2. Horecafuncties en detailhandelsfuncties mogen in principe ala leen als ondersteuonderste nende activiteit. Voor VAB’s met een omvang groter dan 350m2 geldt maatwerk op basis van toettoe singg aan de beschreven randran voorwaarden (milieu etc).

Motivatie Deze specifieke maatvoering voor deze functies geldt ter waarborging van de kleinklei schaligheid en de ontwikkeontwikk ling van de functies als nen venactiviteit.

Ruimtelijke kwaliteit Beleid 2008

Voorstel 2011

Motivatie atie

De nieuwe functie moet leiden tot het behoud of de verbeteverbetering van de ruimtelijke kwalikwal teit en mag geen ongewenste visuele verstedelijking of aanaa tasting van landschappelijke

Toevoeging: Dit betreft maatwerk per locatie en wordt bepaald in overleg met de gemeente en ervenconsulent en conform het LOP. Financiele bijdrage

De bijdrage wordt gevraagd voor de op te richten fonds Ruimtelijke kwaliteit die nog no moet worden opgesteld als onderdeel van de gemeentegemeent lijke uitwerking van KGO.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 7)

waarden veroorzaken.

Hergebruik als nevenactiviteit Beleid 2008 Het hergebruik zoals tot dusdusver is beschreven betreft herhe gebruik bij volledige beëindibeëind ging van de agrarische agrarische activiactiv teiten. Het is ook mogelijk dat gestart wordt met een nietniet agrarische tak in een deel van de agrarische bebouwing terterwijl nog steeds sprake is van een agrarische bestemming. Zoals genoemd is bij de afbaafbakening geldt dezelfde regeling voor hergebruik hergebruik als nevenacnevenactiviteit als voor volledig herhergebruik.

wordt berekend en in de overeenkomst tussen geg meente en aanvrager vastgevastg legd.

Voorstel 2011

Motivatie

Wijziging: Aparte aandacht is nodig voor de opslag van goederen. De voorwaarde geldt dat de opslag een nen venactiviteit in een VAB moet zijn. Ook geldt er alleen opslag van goederen zonder (chemische) milieurisico’s milieurisico’s mogelijk is.

De mogelijkheid moet worwo den geboden om de beboubebo wing t.b.v. opslag te gebruigebru ken, maar dan wel onder voorwaarden dat er geen extra belasting voor het milimil eu is.

Procedurele kaders Door de wijziging in de wetgeving is het niet meer meer mogelijk om met een artikel 19 lid2 WRO procedure een verzoek om VAB af te handelen. Aanvragen ingediend na 1 juli 2008 moeten via en partiële herzieningprocedure worden afgehandeld. NB. Tot aan de vaststelling van het bestemmingsplan Buitengebied zal gewerkt worden met de procedure van de partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan ter plekple ke. Na vaststellen van het bestemmingsplanbuitengebied ontstaat de mogelijkheid om een wijzigingsprocedure te volgen. Dit is sneller en goedkoper.

Vastgesteld Vastg esteld 2008 Het eerste aanspreekpunt voor aanvragen is de gebiedsmakegebiedsmak laar

Voorstel 2011 Wijziging: … is het loket landelijk gebied.

Algemene aanvraagprocedure

Wijzigen: Zie bijlage. Uitzonderingen hierop zijn: • de uitbreiding van de bestaande wow ning binnen de beb staande karakteriskarakteri tieke bebouwing groter dan 750 m3; • nevenfuncties < 350

Motivatie Het loket landelijk gebied is eerste aanspreekpunt en kan de meeste initiatieven zelf afhandelen. Bijzondere geg vallen llen (wanneer bijvoorbijvoo beeld een grondruil wordt meegenomen) worden nog wel opgepakt door de geg biedsmakelaar. De procedure is met name door de komst van de Wro niet meer actueel en moet worden n geactualiseerd zodat o.m. naar de juiste wetsartiwetsart kelen wordt verwezen.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 8)

m2; • opslag van goederen als nevenfunctie. Hiervoor geldt dan de propr cedure voor de afwijking van het bestemmingsplan. “Doorkijk naar nieuwe Wro”

Vervalt. Nieuwe procedureprocedur schema wordt toegevoegd conform Wro.

Bijlagen: 1. Overzichtskaart Rood voor Rood en VAB projecten incl. toelichtende tabel 2. Rood voor oor Rood kaders 2011 3. VAB kaders 2011

Renske Dijkwel Grontmij Nederland B.V.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 12)

Kaders Rood voor Rood Inhoudelijke houdelijke kaders • De regeling geldt voor alle landschapsontsierende bebouwing in het buitengebied die voor pijldatum 1 januari 2007 met een vergunning zijn opgericht. • In principe wordt alle bebouwing, met uitzondering van beeldbepalende, karakteriskarakteri tieke en/of en/of cultuurhistorisch waardevolle, gesloopt. Tevens geldt een uitzondering voor de voormalige bedrijfswoning. Relatie sloop en bouwkavel • Ter compensatie van een bouwkavel van 1000 m² waarop een woning van maximax maal 750 m³ met een bijgebouw van 100 m² mag worden worden gerealiseerd geldt de sloop van minimaal 850 m² landschapsontsierende bebouwing. Voor kassen geldt minimaal 4500 m². • Uitgangspunt is terugbouwen op eigen kavel of aangrenzende gronden. • In bijzondere gevallen kan een alternatieve locatie worden gezocht gezocht bij een bestaanbestaa de bebouwingsconcentratie. Niet in de EHS en Natura 2000 gebieden. • Samenvoegen van sloopmeters is alleen mogelijk wanneer het overgrote deel in Haaksbergen wordt gesloopt. • Het is mogelijk dat de gemeente Haaksbergen sloopmeters voor een be bepaalde paalde pep riode registreert. Binnen die periode dienen ze ingezet te worden in een project. Als de sloopmeters niet binnen de gestelde periode worden ingezet vervallen ze autoaut matisch.

Zonering • Het Rood voor Rood beleid geldt voor het gehele buitengebied va van n de gemeente Haaksbergen. Ruimtelijke kwaliteit • Bij een Rood voor Rood project is het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd. De te investeren meerwaarde, voortvloeiend uit een berekening, ligt hier aan ten grondslag. • Een Fonds Ruimtelijke Ruimtelijke Kwaliteit in samenspraak met Rood voor Rood, VAB en KGO is vereist.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 1 : Evaluatie en toelichting op actualisatie RvR en VAB beleid (Vervolg Vervolg 13)

Kaders VAB Inhoudelijke kaders • Het beleid is van toepassing op vrijkomende of vrijgekomen (voormalige) agrarische bebouwing. • Het beleid gaat in principe uit van sloop van alle vrijkomende vrijkomende agrarische bebouwing die niet wordt hergebruikt. • Het beleid mag ook als nevenfunctie worden toegepast op een gedeelte van een blijvend agrarisch bedrijf. • Er kan geen extra bedrijfswoning worden toegekend op basis van een nevenfunctie. • Het beleid geldt geldt voor agrarische gebouwen die minstens drie jaar voor de aanvraag tot deelname aan het VAB beleid zijn opgericht en aantoonbaar als zodanig in geg bruik zijn geweest. • VAB wonen geldt alleen voor karakteristieke gebouwen. • Bij een bepaalde inhoud kan een karakteristiek karakteristiek pand worden gesplitst in meerdere wooneenheden. • Het beleid kan samen met het Rood voor Rood beleid worden toegepast. • Het beleid geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gerealiseerd. Aard en omvang • De gemeente bepaalt per geval de omvang en aard van hergebruik dat kan worden toegestaan. • In principe wordt alle bedrijvigheid toegestaan tot een oppervlakte kleiner dan 350 m².

met uitzondering van ° zorgfuncties en kinderopvang (deze vergen een nadere afweging ° horecafunctie (alleen als nevenfunctie nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie) ° detailhandel (alleen als nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie) ° opslag en/of verwerking van chemische goederen • In principe wordt boven de 350 m² als maatwerk gezien en zal een bestemmingsbestemming planprocedure moeten worden gevolgd. planprocedure Zonering Het VAB beleid geldt voor het gehele buitengebied van de gemeente Haaksbergen. Ruimtelijke kwaliteit • Per ontwikkeling/locatie wordt in overleg een ruimtelijke kwaliteitsslag gemaakt. • Het milieu en omliggende bedrijven bedrijven en/of woningen mogen niet extra worden belast. Sloop en nieuwbouw • Uitgangspunt is hergebruik binnen bestaande bebouwing. • Sloop en nieuwbouw is niet toegestaan om een nieuwe woning te realiseren.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 2

Besluit Raad dd 6 juli 2011

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 3

Planologische procedure

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 3 : Planologische procedure

Beschrijving planologische procedure Overleg De planologische procedure begint vaak met met een inspraakinspraak en overlegtraject. Wanneer het colco lege het voorontwerp voorontwerp bestemmingsplan vrijgeeft voor inspraak wordt de inspraakprocedure geg start. De openbare bekendmaking wordt geplaatst in GemeenteNieuws en langs elektronische weg verzonden. Het bestemmingsplan bestemmingsplan wordt normaalgesproken gedurende drie of vier weken ter inzage gelegd op het gemeentehuis. Na afloop van de terinzagelegging worden de reacties verwerkt en wordt het voorontwerp zo nodig aangepast. Naast de inspraak wordt het bestembeste mingsplan ook voorgelegd voorgelegd aan diverse instanties, zoals de Provinciale, het waterschap, etc. Ook hun reacties worden verwerkt. Dit resulteert in het ontwerp bestemmingsplan. Voor kleine bestemmingsplannen, bijvoorbeeld voor één perceel, kan het college er voor kiezen om de d inspraakprocedure over te slaan of de termijn van ter inzage te verlengen of verkorten. spraakprocedure Wettelijke procedure tot vaststelling van het bestemmingsplan Het ontwerp bestemmingsplan (inclusief de beantwoording van de inspraakinspraak en overlegreacties) wordt aan het college voorgelegd ter vaststelling. vaststelling. Als het college het ontwerp vaststelt wordt gedurende zes weken het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

Iedereen heeft de gelegel genheid schriftelijk of mondeling een zienswijze in te dienen. De terinzagelegging en de mogemog lijkheid tot het indienen van een zienswijze worden aangekondigd via een openbare bekendmabekendm king in de Staatscourant en GemeenteNieuws en langs elektronische weg verzonden. Na verwerking van eventueel ingediende zienswijzen wordt het bestemmings bestemmingsplan plan naar de geg meenteraad gezonden. In een openbare vergadering beslist de gemeenteraad over de ingeing diende zienswijzen en over de vaststelling van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan dient binnen twaalf weken na de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan bestemmingsplan vastgevastg steld te worden. (NB. Dit is niet aan de orde als het een wijzigingsplan betreft. Dan is het collecoll ge aan zet) Nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, maakt de gemeente dit binnen twee weken bekend. In bepaalde gevallen, gevallen, bijvoorbeeld als de gemeenteraad veel wijzigingen heeft aangebracht, dan is deze termijn langer, maar maximaal zeven weken. De provincie en het Rijk kunnen tijdens de termijn dat het bestemmingsplan ter inzage ligt, een aanwijzing geven.

In dat geval treedt het desbetreffende deel van het bestemmingsplan niet in werking en moet de gemeente voor dit gedeelte een nieuw plan opstellen, die vervolgens ook de gehele planologische procedure weer moet doorlopen. Beroepsfase Als het bestemmingsplan is vastgesteld, vastgesteld, wordt dit besluit samen met het vastgestelde bestembeste mingsplan, gedurende zes weken ter inzage gelegd. De terinzagelegging wordt bekend geg maakt via een publicatie in de Staatscourant en langs elektronische weg verzonden. Tijdens de terinzagelegging kunnen kunnen degenen die tijdig bij de gemeenteraad zienswijzen hebben ingediend alsmede belanghebbenden die aantonen dat zij redelijkerwijs niet in staat zijn geweest bedenbede kingen aan de gemeenteraad kenbaar te maken, beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtbestuursrech spraak van de Raad van State. Diegenen die beroep hebben ingesteld kunnen binnen de beb roepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de voorzitter van de afdeling BestuursBestuur rechtspraak van de Raad van State indienen. Binnen ongeveer 12 maanden doet d de e rechter een uitspraak Onherroepelijk bestemmingsplan Als tijdens de terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan geen beroep wordt ingeing diend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, treedt het bestemmingsplan de dag na afloop van de terinzagelegging in werking.

Dit wordt wederom bekend gemaakt in de Staatscourant. Het onherroepelijk vastgestelde bestemmingsplan ligt vanaf dat moment voor iedereen ter inzage en vormt vanaf dat moment het toetsingskader voor de gemeente. Als er wel el beroep is ingediend dan is het moment van onherroepelijk worden afhankelijk van de uitui spraak van de Raad van State.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bestemmingsplanprocedure

309393 309393-DEF, revisie DEF

Bijlage 4

Voorbeeldprojecten RvR

309393 309393-DEF, revisie DEF

Voorbeeldberekeningen Rood Voorbeeldberekeningen ood voor Rood ood De voorbeelden die hier worden gegeven zijn niet maatgevend, dat is de regeling zoals in dit beleidsstuk is beschreven. Onvolkomenheden in de voorbeelden komen niet voor rekening van de gemeente. Rood voor Rood met behoud van karakteristieke schapenstal 1. Uitgangssituatie In dit voorbeeldproject staat een voormalig varkensbedrijf met 200 zeugen centraal. Het was niet mogelijk om het bedrijf uit te breiden zodat de keuze is gemaakt om de varkenshouderij te beëindigen. Omdat er geen mogelijkheid is om de stallen voor andere doeleinden te gebruiken, beëindigen. wil de eigenaar de stallen en schuren slopen. De landschapontsierende bedrijfsgebouwen hebhe ben een oppervlakte van in totaal 860 m². De sloop van minimaal 850 m² is één van de randran voorwaarden om aan de Rood voor Rood regeling deel te nemen. Doordat ondermeer aan deze randvoorwaarde is voldaan kan, door gebruik te maken van de Rood voor Rood regeling, een nieuwe bouwkavel worden uitgegeven. De waarde van de wow ningbouwkavel moet daarbij worden ingezet om de sloopkosten te betalen en om de ruimtelijke kwaliteit van het erf en de omgeving te verbeteren. 2. Het landschap Het voormalige varkensbedrijf ligt in een open landschap met langgerekte kavels.

Bebouwing ligt daarbij veelal op korte afstand van de wegen, waarbij de bebouwing een lint langs de wegen vormt. In dit landschapstype staan langs de wegen meestal meestal laanbomen. Tussen de verschillenverschille de erven is het open landschap zichtbaar. Dit varkensbedrijf ligt daarbij op de hoek van een kruising van twee wegen. 3. Het plan De eigenaar van het varkensbedrijf kiest ervoor om de stallen, schuren inclusief de agrarische agrari elementen zoals de mestplaat en verharding, te slopen. De bestaande karakteristieke SaksiSaks sche boerderij en een karakteristieke schapenschuur worden daarbij niet gesloopt. Het uiterlijk van de schapenschuur wordt verbeterd door het aanbrengen van wolfseinden wolfseinden en het aanbrenaanbre gen van een rieten dak. Normaal gesproken is het behouden van schuren schuren in het kader van Rood voor Rood niet mogelijk, maar omdat het hierbij om een karakteristieke schuur gaat die een passende functie krijgt, is behoud toegestaan. Ter compensatie van de sloopkosten en de ruimtelijke investeringen mag de initiatiefnemer een nieuwe woning van maximaal 750 m³ realireal seren met daarbij een schuur van 75 m². Met dit project is het mogelijk om het zicht op het landschap, vanaf de weg, terug te brengen door de stallen te slopen. Dit is dan ook de reden voor het plaatsen van de nieuwe woning achac ter de bestaande boerderij.

De nieuwe woning ligt aan de kruisende weg en past daarmee in een bebouwingslint. Een andere landschappelijke verbetering is het het herstellen van de bestaande eikenlaan langs de noord zuid gerichte weg. Nu is het zo dat op verschillende plekken in deze laan bomen noord-zuid ontbreken. Met het herstel van de laan wordt een karakteristiek landschapselement versterkt en wordt het beeld van de langgerekte langgerekte kavels versterkt. De nieuwe erfvorm (ontstaan door de sloop van de stallen) wordt herkenbaar gemaakt en versterkt door het planten van erfbeplanting (met lichtgroen aangegeven op de inrichtingsinrichting schets). Daarnaast wordt bij het bestaande erf een nieuwe boomgaard geplant, met hoogstam fruitbomen. De boomgaard wordt op de plek geplant waar in het verleden ook een boomgaard was.

309393 309393-DEF, revisie DEF

4. Financiële opzet In Rood voor Rood projecten wordt het realiseren van het plan gefinancierd gefinancierd met de waarde van een woningbouwkavel. woningbouwkavel. De waarde van de woningbouwkavel wordt getaxeerd door een onafona hankelijk, erkend taxateur. Daarbij wordt uitgegaan van een standaard kavelgrootte van veelal 1.000 m², om zo een vast uitgangspunt te hebben. Om het te investeren bedrag te kunnen bepalen wordt uitgegaan van waardestijging, die onton staat door het toekennen van de bouwbestemming. Om deze waardestijging te berekenen wordt de waarde van de bouwrijpe woningbouwkavel (het getaxeerde bedrag) verminderd met de huidige waarde van de ondergrond ondergrond op deze locatie en de kosten van het bouwrijp maken. • waarde bouwrijpe woningbouwkavel (getaxeerd, 1000 m²) € 163.000, 163.000,-• waarde ondergrond (landbouwgrond à € 3,-- per m²) € 3.000, 3.000,-• kosten bouwrijp maken € 10.000, 10.000,-- -/Waarde bouwbestemming bouwbestemmi € 150.000, 150.000,-De waarde van de bouwbestemming moet worden gebruikt voor het betalen van de sloopkosten en het investeren in ruimtelijke kwaliteit. Het bedrag dat moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de waarde van de bouwbestemming te verminderen met een deel van de waarde van de te slopen schuren.

Dertig procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen schuren hoeft namelijk niet geïnvesteerd te worden. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bebouwing wordt door een erkend taxateur bepaald. De verplichte investering wordt daarmee als volgt bepaald: • waarde bouwbestemming € 150.000, 150.000,-• 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde € 58.000, 58.000,-- -/Verplichte investering € 92.000, 92.000,-Het bedrag dat moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de verplichte investering investering te verminderen met het bedrag voor de kosten van de sloop. De sloopkosten worden berekend aan de hand van een gestandaardiseerd bedrag van € 25,-25, per m² te slopen bebouwing. In dit project wordt in totaal 860 m² gesloopt waarmee het bedrag voor de sloopkosten sloopkosten uitkomt op € 21.500,---.

• Verplichte investering € 92.000, 92.000,-• Sloopkosten (860 m² x € 25,--) 25, € 21.500, 21.500,-- -/Gereserveerd voor investeringen ruimtelijke kwaliteit: € 70.500, 70.500,-De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit (€ (€ 70.500,--) 70.500, ) bestaan in dit project uit de volgende posten: • Het restaureren van de bestaande schuur € 32.000, 32.000,-• Uitvoeren landschappelijke herinrichting (met onder andere.) € 3.000,-3.000, ° aanplant nieuwe singels ° aanplant solitaire bomen ° aanplant boomgaard • Asbestsanering Asbestsanering € 12.500, 12.500,-• Onderzoeken bestemmingswijzigingen (met o.a.) € 10.000, 10.000,-° Flora en fauna onderzoek ° Bodemonderzoek ° Archeologisch onderzoek • Advieskosten € 6.000, 6.000,-• Landschapsplan € 4.000, 4.000,-• Legeskosten gemeente € 3.00 3.000,-- + Totale investeringen ruimtelijke kwaliteit € 70.500, 70.500,--

309393 309393-DEF, revisie DEF

Het overzicht laat zien dat kosten voor de advisering, de planontwikkeling en de kosten van asbestsanering kunnen worden ingebracht als post onder investeringen in de ruimtelijke kwalikwal teit. t. Verder zijn in dit geval (een deel van) de kosten voor het herstel van de schapenschuur ingebracht. Daarbij gaat het echter uitsluitend om investeringen in het uiterlijk van de beboubebo wing. Bij dit Rood voor Rood project kunnen alle investeringen in de ruimtelijke ruimtelijke kwaliteit op de Rood voor Rood locatie zelf worden gedaan. In sommige projecten is het zo dat er geld overblijft nan dat alle investeringen investeringen (in sloop en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit) zijn gedaan. Dit resterende bedrag wordt dan gestort gestort in een gemeentelijk plattelandsfonds. De gemeente zal die middelen aanwenden voor ruimtelijke en/of landschappelijke verbeteringen in het buitengebied. 5. Meerwaarde Voor de initiatiefnemer en de verschillende overheden is het belangrijkste voordeel vvan an dit project dat de landschapontsierende bebouwing wordt gesloopt. Bovendien wordt geïnvesteerd in de landschappelijke kwaliteit op deze locatie. Een derde voordeel is dat karakteristieke beb bouwing voor de toekomst wordt behouden, doordat renovatie gedeeltelijk gedeeltelijk met de waarde van de bouwkavel gefinancierd kan worden.

Naast de landschappelijke voordelen betekent de toepassing van de Rood voor Rood regeling voor de initiatiefnemer ook financieel voordeel doordat hij 30% van de gecorrigeerde vervanverva gingswaarde van de te slopen bebouwing mag behouden. Dit bedrag hoeft namelijk niet te worgingswaarde wo den geïnvesteerd. Rood voor Rood gecombineerd met VAB 1. Uitgangssituatie De initiatiefnemer bij dit project is eigenaar van een aantal voormalige vleeskuikenstallen met een totale oppervlakte van 2000 m². Deze stallen zijn niet meer in gebruik als vleeskuikenstal en zijn verpauperd. Bovendien doen de stallen afbreuk aan de historische erfstructuur. Verder is op het erf een karakteristieke boerderij aanwezig die ook sterk verpauperd verpauperd is. Deze boerderij was in het verleden in gebruik als woning met deel, maar heeft in de loop van de tijd een agrariagrar sche bestemming gekregen. De initiatiefnemer gebruikt de locatie voor een nieuwe bedrijfsvoering (grondverzet). Hiervoor is in de huidige huidige situatie praktisch geen ruimte. De initiatiefnemer wil daarom graag de vleeskuivleesku kenstallen slopen en een nieuwe, kleinere schuur bouwen. Dit is mogelijk door gebruik te maken van het VAB-beleid. VAB beleid. Daarnaast wil de initiatiefnemer de aanwezige karakteristieke karakteris boerderij renoveren en opnieuw gebruiken als woning.

Dit past binnen de VAB kaders, omdat een nieuwe bestemming gezocht wordt voor karakteristieke agrarische bebouwing waarvoor sloop niet wenselijk is. 2. Het landschap Het landschap op de locatie van v dit Rood voor Rood initiatief is sterk beïnvloed door omliggenomligge de beken. Hierdoor is een kleinschalig landschap ontstaan. De kenmerkende kenmerkende houtwallen zijn op deze locatie echter tot minimaal formaat teruggedrongen. Met toepassing van de Rood voor Rood kaders rs ontstaat de mogelijkheid om de kenmerkende landschapselementen te herstellen. 3. Het plan Om de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk te maken, wordt er gebruik gemaakt van het beleid voor hergebruik van VAB en van de Rood voor Rood kaders. Op de locati locatie e wordt de voormalige boerderij weer in gebruik genomen als woning. Hierdoor krijgt karakteristieke beb bouwing een nieuwe functie en wordt het voor de toekomst behouden. Ook wordt binnen het beleid voor hergebruik van VAB een nieuwe schuur op het bestaande erf gerealiseerd van ono geveer 300 m². Deze oppervlakte geldt binnen de Rood voor Rood kaders als te behouden beb bouwing. De schuur is noodzakelijk voor het bedrijf van de initiatiefnemer. Met een nieuwe, passende opslagruimte wordt de verrommeling van het erf erf tegengegaan. Deze nieuwe schuur schu wordt in een passende stijl gebouwd en krijgt een landschappelijk verantwoorde plek op het erf.

309393 309393-DEF, revisie DEF

Verder zal op basis van de Rood voor Rood kaders, de landschapontsierende bebouwing worwo den gesloopt en zal worden geïnvesteerd geïnvesteerd in de omgeving (ruimtelijke kwaliteit). Op dit perceel worden de vleeskuikenstallen en schuren met een totale oppervlakte van ongeveer 2000 m² gesloopt. Aangezien het in verband met stankcirkels van omliggende bedrijven niet mogelijk was om een compensatiewoning compensatiewoning op het eigen erf te realiseren, zal dit op een locatie elders geg beuren. Daarbij moet gezocht worden naar een ruimtelijk verantwoorde locatie, bijvoorbeeld aan de rand van een bebouwde kom of aansluitend op lintbebouwing. De investeringen in de ruimtelijke ruimtelijke kwaliteit bestaan in dit project uit de restauratie van de buitenzijde van de karakteristieke voormalige boerderij en uit het verbeteren en herstellen van de kenmerkende landschapselementen. Ook door het slopen van de vleeskuikenstallen onton staatt een landschappelijke verbetering. Het erf dat met de sloop en de nieuw te bouwen schuur ontstaat, wordt met de aanplant van een eiken hakhoutbosje en een nieuwe houtwal landschappelijk aangekleed. Dergelijke beplanbepla ting is karakteristiek voor het landschap landschap in de omgeving van deze locatie. De kleinschaligheid van het landschap wordt verder versterkt door het herstel van verdwenen houtwallen. 4.

Financiële opzet Op een locatie elders wordt de nieuwe bouwkavel gerealiseerd. De partij die de nieuwe kavel realiseert, liseert, zal aan de initiatiefnemer de waarde van de bouwbestemming betalen, waarmee de initiatiefnemer de verplichte investeringen kan doen. De bouwrijpe kavel is getaxeerd op € 225.000,--. 225.000, . De waarde van de bouwbestemming komt daarmee op: • waarde bouwrijpe bouwrijpe woningbouwkavel (getaxeerd, 1000 m²) € 225.000, 225.000,-• waarde ondergrond (landbouwgrond à € 5,-- per m²) € 5.000, 5.000,-• kosten bouwrijp maken € 10.000, 10.000,-- -/Waarde bouwbestemming € 210.000, 210.000,-Dertig procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen schuren hoeft de iniin tiatiefnemer niet te investeren: • waarde bouwbestemming € 210.000, 210.000,-• 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde € 45.000, 45.000,-- -/Verplichte investering: € 165.000, 165.000,-Omdat een nieuwe schuur gebouwd zal worden van ongeveer 300 m², wordt voor de berekeberek ning van de sloopkosten 2.000 m² - 300 m² = 1.700 m² genomen.

Voor de berekening van het bedrag dat geïnvesteerd wordt in de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit betekent dat het volgende: • verplichte investering investering € 165.000, 165.000,-• sloopkosten (1.700 m² x € 25,--) 25, € 42.500, 42.500,-- -/Gereserveerd voor investeringen ruimtelijke kwaliteit € 122.500, 122.500,-De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit (€ (€ 122.500,--) 122.500, ) bestaan in dit project uit de volgende poste posten: • uitvoeren landschappelijke herinrichting (met onder andere) € 5.000, 5.000,-° aanplant hakhoutbosje; ° aanleg houtwal; ° aanplant boomgaard. • het restaureren van de (buitenzijde van de) boerderij € 78.000, 78.000,-• asbestsanering € 17.500, 17.500,-• advieskosten € 4.000, 4.000,-• landschapsplan € 3.000, 3.000,-• onderzoeken bestemmingswijzigingen (met o.a.) € 10.000, 10.000,-° Flora en fauna onderzoek;

309393 309393-DEF, revisie DEF

° bodemonderzoek; ° archeologisch onderzoek. • legeskosten gemeente Totale investeringen ruimtelijke ruimtelijke kwaliteit:

€ 5.000, 5.000,-- + € 122.500, 122.500,-

5. Meerwaarde Door gebruik te maken van het VAB-beleid VAB beleid is het mogelijk de karakteristieke boerderij een nieuwe functie te geven. Met de waarde van de Rood voor Rood compensatiekavel wordt het mogelijk een kwaliteitsslag te maken op het erf en in de directe omgeving. Rood voor Rood met beperkingen door geluidzonering 1. Uitgangssituatie De initiatiefnemer in dit project heeft een voormalige melkveehouderij. De schuren en stallen hebben geen functie meer, waardoor de initiatiefnemer initiatiefnemer van plan is deze te slopen. Daarbij speelt de vraag om een stal te slopen die aan de historische boerderij vast is gebouwd. Het doel is om deze stal te slopen met behoud en herstel van de karakteristieke boerderij. Een ander uitgangspunt op deze locatie locatie is het verminderen van de geluidsoverlast van de dichtbijgelegen provinciale weg op de huidige boerderij. 2. Het landschap De projectlocatie ligt op de grens van een beekdal naar een essenlandschap. Op dergelijke locaties vestigden zich van oudsher veel boeren. In drogere delen van de beekdalen werd het vee geweid en de natste percelen werden gebruikt als hooiland. De hoger gelegen gronden werden gebruikt als akker voor het verbouwen van graan. De kwaliteiten van dit bijzondere landschap kunnen door middel van het Rood voor Rood project verder worden verbeterd. 3.

Het plan In dit Rood voor Rood project wordt 1.310 m² aan voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt. Om de kosten te dekken is het, met gebruik van het Rood voor Rood beleid, mogelijk om één bouwbo kavel te realiseren. Het uitgangspunt bij het realiseren van een bouwkavel is terugbouwen op de locatie waar wordt gesloopt. In dit geval is dat niet mogelijk, omdat er door de geluidsnormen niet op korte afstand van de provinciale weg gebouwd mag worden. worden. Daarnaast valt een bouwbou locatie in het aangrenzende bos af omdat dit binnen de boswet niet mogelijk is. Daarom is ere voor gekozen om de nieuwe woning te realiseren aan de westzijde van het huidige erf. Bij dit project bestaan de verplichte investeringen onder onder andere uit het aanleggen van een geluidswal (om de geluidsoverlast van de dichtbij gelegen provinciale weg te verminderen). Doordat de ligboxenstal, die aan de karakteristieke boerderij is vast gebouwd wordt gesloopt kan het oorspronkelijke uiterlijk van de boerderij worden hersteld. De restauratie van de achterachte gevel is daarmee onderdeel van de verplichte investeringen. Verder wordt een deel van de naastgelegen agrarische grond omgevormd tot een bomenweide met natuurlijk grasland. DaarDaa bij wordt de bestemming bestemming gewijzigd in natuur.

4 Financiële opzet De investeringen in Rood voor Rood projecten worden bekostigd uit de waardestijging die onton staat bij het toekennen van een woonbestemming. Deze waardestijging wordt als volgt bepaald: • waarde bouwrijpe woningbouwkavel woningbouwkavel (getaxeerd, 1000 m²) € 185.000, 185.000,-• waarde ondergrond (landbouwgrond à € 4,- per m²) € 4.000, 4.000,-• Kosten bouwrijp maken € 10.000, 10.000,-- -/Waarde bouwbestemming € 171.000, 171.000,-De totale verplichte investeringen bij Rood voor Rood worden n berekend door van de kavelkave waarde de 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde af te trekken. Deze verplichte invesinve teringen bestaan uit sloopkosten en investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. • waarde bouwbestemming € 171.000, 171.000,-• 30% gecorrigeerde vervangingswaarde vervangingswaarde € 35.000, 35.000,-- -/Totale investering € 136.000, 136.000,--

309393 309393-DEF, revisie DEF

Na aftrek van de sloopkosten wordt het te investeren bedrag in ruimtelijke kwaliteit inzichtelijk. • totale investering € 136.000, 136.000,-• sloopkosten (1.310 m² x €25,-) €25, € 32.7 32.750,-- -/Investering ruimtelijke kwaliteit € 103.250, 103.250,-De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit bestaan in dit project uit de volgende posten: • uitvoeren landschappelijke herinrichting (met onder andere) € 6.000, 6.000,-° aanplant singel; ° inrichten n natuurlijk grasland • het renoveren van gevels achterhuis en hooischuur € 48.000, 48.000,-• aanleg geluidswal € 22.000, 22.000,-• waardevermindering grond € 10.000, 10.000,-• asbestsanering € 3.250, 3.250,-• onderzoeken bestemmingswijzigingen (met onder andere) a € 8.000, 8.000,-° Flora en fauna onderzoek; ° bodemonderzoek; ° archeologisch onderzoek. • advieskosten € 12.000, 12.000,-• legeskosten gemeente € 3.000, 3.000,-• notariskosten € 400, 400,-- + Totale investeringen ruimtelijke kwaliteit op locatie € 112.650, 112.650,-Doordat de bestemming van (een deel van) het naastgelegen perceel agrarische grond wordt gewijzigd in de bestemming natuur, vermindert de waarde van dit perceel. In zulke gevallen kan de waardevermindering van de grond als investering van de de ruimtelijke kwaliteit worden aanaa gemerkt.

In dit geval is het bedrag voor de investering in de ruimtelijke kwaliteit hoger dan het bedrag dat vrijkomt met de uitgifte van de compensatiekavel. De initiatiefnemer vult dit tekort aan. 5. Meerwaarde Met het uitvoeren van dit Rood voor Rood project verbetert het landschap door de sloop van de schuren en het omvormen van agrarische grond naar natuur. Bovendien wordt het mogelijk om de boerderij in de oorspronkelijke staat te herstellen. Daarnaast verbetert het wooncomfort doordat met de aanleg van de geluidswal de geluidsbelasting op de woningen afneemt. Rood voor Rood met twee slooplocaties 1. Uitgangssituatie Bij dit project wordt Rood voor Rood toegepast op een historisch boerenerf met verschillende karakteristieke gebouwen. Op het erf zijn een aantal landschapontsierende gebouwen aanwekarakteristieke aanw zig die niet langer in gebruik zijn. De initiatiefnemer wil op deze locatie graag het historisch erf met meerdere gebouwen in ere herstellen en de karakteristieke bebouwing daa daarbij rbij restaureren. Om dit mogelijk te maken wil de initiatiefnemer de landschapontsierende schuren slopen en zo gebruik maken van het Rood voor Rood beleid. Bij het herstel van het karakteristieke erf is het in dit geval van belang dat het erf uit meerdere passende gebouwen blijft bestaan. Om dat te realiseren wil de eigenaar twee nieuwe woningen realiseren.

De hoeveelheid landschapontsierende bebouwing op deze locatie is niet voldoende om een tweede kavel te realiseren. Daarom is in overleg met de gemeente een tweede locatie, met te slopen landschapontsierende bebouwing, bij dit plan betrokken. Op het karakteristieke erf, waar de woningen worden gerealiseerd (locatie 1), zal 1.620 m² worden gesloopt. Op de tweede slooplocatie (locatie 2) wordt 890 m² aan voormalige agrariagrar sche bebouwing gesloopt.

309393 309393-DEF, revisie DEF

2. Het landschap De projectlocatie (locatie 1) is landschappelijk erg interessant. Deze locatie bevindt zich in een kampenlandschap aan de rand van een Essenlandschap. Essenlandschap. De belangrijkste kenmerken van het kampenlandschap zijn hoogteverschillen op korte afstand van elkaar. Om het vee te bescherkampenlandschap besche men werden de kampen omgeven door hagen of houtwallen. Hierdoor ontstond een landschap met een gesloten karakter. Het aansluitende Essenlandschap wordt gekenmerkt door de grote bouwlanden. Afzonderlijke perceelsscheidingen zijn hier nauwelijks zichtbaar in het landschap, zodat de essen qua beeld open zijn. 3. Het plan Op het karakteristieke erf (locatie 1) worden allereerst de (buitenzijde van de) karakteristieke gebouwen gerestaureerd. gerestaureerd. Met toepassing van de Rood voor Rood kaders worden twee nieuwe woningen gerealiseerd, waarvan één in de vorm van herbouw van een karakteristieke schuur. Deze karakteristieke schuur zal grotendeels worden gesloopt en in dezelfde stijl worden herhe bouwd, uwd, waarmee de ruimtelijke kwaliteit behouden blijft. De tweede nieuwe woning zal in ded zelfde karakteristieke stijl worden gebouwd, waarbij deze woning qua grootte ondergeschikt is aan de boerderij. Met de sloop van de landschapontsierende bebouwing, de herbouw van de schuur en de nieuwbouw van een woning wordt het erfensemble hersteld.

Dat wil zeggen dat een voor deze locatie karakteristieke erfvorm met meerdere gebouwen aan de rand van een es, wordt herhe steld. Karakteristieke landschapselementen, zoals bestaande bestaande houtwallen worden hersteld en versterkt. Verder wordt op locatie 1 vastgelegd dat op de akker (op de es) de komende jaren graan, zoals rogge, tarwe of spelt (geen maïs!), geteeld gaat worden zoals dit vroeger ook op de essen gebruikelijk was. Op locatie 2 wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd doordat in dit gebied landlan schapontsierende bebouwing verdwijnt. De locatie van de te slopen bebouwing wordt ingericht als weide. 4. Financiële opzet Doordat in dit geval met twee slooplocaties gewerkt wordt, wordt, is in de financiële constructie de verve deling van het te investeren bedrag opgenomen. De eigenaar van locatie 1 (waar gebouwd wordt) zal aan de eigenaar van locatie 2 de sloopkosten en de gecorrigeerde vervangingswaarvervangingswaa de van locatie 2 betalen. Daarnaast zal een deel van de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit worden gedaan op locatie 2. Deze investeringen worden daarbij ook betaald door de eigenaar van locatie 1. In een Rood voor Rood project waarbij twee slooplocaties met twee eigenaren betrokken zijn, wordt in de privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd welk bedrag wordt betaald voor de ini breng van te slopen agrarische bedrijfsgebouwen.

De waarde van de bouwbestemmingen wordt als volgt bepaald: • waarde twee bouwrijpe woningbouwkavels (getaxeerd, 2 x 1000 m²) € 460.000, 460.000,-• waarde ondergrond (erf à € 13,-- per m²) € 26.000, 26.000,-• kosten bouwrijp maken € 20.000, 20.000,-- -/Waarde twee bouwbestemmingen

€ 414.000, 414.000,-

• Waarde twee bouwbestemmingen • 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde vervangingswaarde van te slopen

€ 414.000, 414.000,--

bebouwing locatie 1 Verplichte investeringen (door eigenaar locatie 1)

€ 50.400, 50.400,-- -/€ 363.600, 363.600,--

Om het bedrag te bepalen dat moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit, worden de sloopkosten van beide locaties locaties en de gecorrigeerde vervangingswaarde van locatie 2 van de verplichte investeringen afgetrokken:

309393 309393-DEF, revisie DEF

• verplichte investeringen (door eigenaar locatie 1) • locatie 1 ° sloopkosten (1.620 m² x € 25,--)

€ 363.600, 363.600,-€ 40.500, 40.500,--

• locatie lo 2 ° loopkosten (890 m² x € 25,--) 25, • vrij te besteden deel (30% van g.v.w.) Gereserveerd voor investeringen ruimtelijke kwaliteit:

€ 22.250, 22.250,-€ 11.800, 11.800,-- -/€ 289.050, 289.050,--

De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit (€ (€ 289.050,-) 289.050, ) zijn verdeeld over de twee locaties en bestaan in dit project uit de volgende posten: • locatie 1 ° Uitvoeren landschappelijke herinrichting (met onder andere) € 23.000, 23.000,-− aanplant hakhoutbosje; − aanleg houtwal; − aanplant boomgaard. ° Het restaureren van karakteristieke bebouwing € 173.000, 173.000,-° Asbestsanering bestsanering € 16.000, 16.000,-° Graanakker (inkomstenderving) € 39.050, 39.050,-° Landschapsplan € 3.000, 3.000,-• locatie 2 ° Uitvoeren landschappelijke herinrichting € 6.000, 6.000,-° Advieskosten: € 13.000, 13.000,-° Legeskosten gemeente: € 6. 6.000,-° Onderzoeken bestemmingswijzigingen (met o.a.) € 9.000, 9.000,-− Flora en fauna onderzoek − Bodemonderzoek − Archeologisch onderzoek • Notariskosten € 1.000, 1.000,-- + Totale investeringen ruimtelijke kwaliteit

€ 289.050, 289.050,--

5. Meerwaarde Met het op deze manier toepassen van Rood voor Rood, Rood, wordt op twee locaties de landlan schapontsierende bebouwing gesloopt. De mogelijkheden die de twee woningbouwbestemminwoningbouwbestemmi gen bieden op het erf van locatie 1, dragen vervolgens bij aan het herstellen van het karakteriskarakteri tieke eke erf. Met de waarde die ontstaat bij het realiseren van de woningen worden op beide locaties landschappelijke verbeteringen gedaan. Dit vertaalt zich onder andere in het restaureren van bebouwing, het realiseren van een graanakker op de eskop en het aanleggen aanleggen en herstellen van verschillende landschapselementen. Rood voor Rood met bedrijfsverplaatsing 1. Rood voor Rood met bedrijfsverplaatsing Rood voor Rood biedt de mogelijkheid om bij te dragen aan de verplaatsing van een intensieve veehouderij of de verplaatsing van een gemengd bedrijf met een intensieve tak. Voorwaarde daarbij is dat er een ruimtelijk probleem mee opgelost wordt. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om een stankprobleem waarbij een woning of dorp hinder ondervindt van een intensieve veeve houderij of de ligging van een intensieve veehouderij in de Ecologische Hoofdstructuur of in een Robuuste Verbindingszone waardoor natuurontwikkeling natuurontwikkeling en/of en/of recreatieve recreatieve ontwikkelingen worwo den belemmerd. 2.