Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 Bijlagen
Tekst van het document
Bestemmingsplan
Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76
Status: Vastgesteld
Bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76"
Bestemmingsplan:
Buitengebied Haaksbergen, Partiële Herziening Enschedesestraat 76
IDN:
NL.IMRO.0158.BP1178-0003
Status:
Vastgesteld
Datum:
bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld
Bijlagen bij toelichting Bijlage 1
Stedenbouwkundig plan
Bijlage 2
Beeldkwaliteitsplan
Bijlage 3
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking
Bijlage 4
Natuurtoets
Bijlage 5
Vleermuisonderzoek
Bijlage 6
Stikstofdepositie
Bijlage 7
Waterhuishoudingsplan
Bijlage 8
Verkennend bodemonderzoek
Bijlage 9
Archeologisch onderzoek
Bijlage 10 Akoestisch onderzoek Bijlage 11 MER besluit Bijlage 12 Vooroverlegreactie provincie Overijssel Bijlagen bij de regels Bijlage 1
Stedenbouwkundig plan
Bijlage 2
Beeldkwaliteitsplan
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
1
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen Stedenbouwkundig plan
INHOUD 1
2
3
Opdrachtgever Koopman - Tijhuis Projecten VOF Opdrachtnemer Eelerwoude i.s.m. Rob Aben Landschapsarchitectuur Mossendamsdwarsweg 3 7472 DB Goor 088-1471100 info@eelerwoude.nl www.eelerwoude.nl
4
5
LOCATIE IN DE DORPSRAND
5
Onderlegger voor ontwikkeling Relatie met omgeving en dorpsrand Maatwerkoplossing
5 5 7
OVERGANG VAN DORP NAAR BUITENGEBIED
9
Agrarische ontwikkeling vormt het gebied Ondergrond voor ontwikkeling Harde overgang door stedelijke ontwikkeling Relevant ruimtelijk beleid Kansen en kwaliteiten
9 9 13 13 15
GROENE DORPSRAND
17
Versterkt Twents landschap Beplanting voor ruimtelijke kwaliteit Erfafscheidingen voor privacy en groene uitstraling Ecologische meerwaarde van de plek Hemelwater lokaal bufferen en infiltreren Buitenruimte van de dorpsrand Parkeren
17 21 25 25 27 29 31
PLEK OM TE WONEN
35
Aanbod differentiatie Bouwen voor de toekomst Flora- en faunavoorzieningen
35 36 37
MEERWAARDE VAN ONTWIKKELING
41
Ruimtelijke kwaliteitswinst Participatie en input omwonenden
41 42
Projectgegevens Projectnummer: 201675 Datum: 25 januari 2022 © 2022 Eelerwoude 2
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Stedenbouwkundig plan
3
1
Inpassing Landhuizen ................................................................................................................................................................................................................. Landschapsarchitect: Francis Schaefers
Haaksbergen
Projectnummer: 0
Datum: 10-9-2019
LOCATIE IN DE DORPSRAND Onderlegger voor ontwikkeling
In de dorpsrand van Haaksbergen in de punt tussen de Oude Enschedeseweg en de Enschedesestraat (oude N18) en ten zuiden van de Oude Enschedeseweg ligt het plangebied. In dit plangebied liggen bestaande bedrijfshallen, een tankstation (Enschedesestraat 76, ten noorden van de Oude Enschedeseweg), parkeerplekken en een (halfverharding) weiland. De hoeveelheid aan verharding en gebouwen in slechte onderhoudsstaat doen afbreuk aan de gewenste uitnodigende uitstraling van de entree van Haaksbergen. Koopman – Tijhuis Projecten VOF is voornemens om de bedrijfshallen te slopen, het tankstation te saneren en op deze locatie woningen te ontwikkelen.
´
Legenda Luchtfoto
0
15
30
60 Meters
Afbeelding 1. Luchtfoto plangebied met groenstructuur, bedrijfshallen, tankstation en verharding.
2005 Esri Nederland, beeldmateriaal.nl
De initiatiefnemer wil de locatie op een duurzame manier (natuurinclusief en hoogwaardig) herontwikkelen op groene kavels en hierin samen optrekken met gemeente, provincie en ketenpartners. De plannen bieden oplossingsmogelijkheden voor diverse knelpunten op verschillende schaalniveaus en onderwerpen. Dit document biedt een toelichting en onderbouwing voor verdere uitwerking van deze plannen.
Relatie met omgeving en dorpsrand
In de afgelopen decennia zijn er meerdere plannen ontwikkeld voor de gronden. De plannen waren een mix van uitbreiding van bedrijfsactiviteiten en nieuwe woningbouw. De voorliggende plannen zijn gedurende het afgelopen jaren opgesteld in afstemming met gemeente, provincie, belangengroepen en omwonenden. De ontwikkeling is gestoeld op het principe van ruimtelijke kwaliteitswinst en een verduurzaming van het plangebied. Voor de opgave is rekening gehouden met een aantal uitgangspunten: • Het terrein maakt een duidelijke ruimtelijke kwaliteitswinst; • Er wordt een zwaarbelaste milieusituatie weggenomen; • Het plan voorziet in een goede groene afronding van het dorp terwijl er voldoende open zicht voor de directe omwonenden op groenstructuren en het agrarische achterland behouden blijft. Afgelopen jaren heeft initiatiefnemer intensief overleg gehad met de gemeente Haaksbergen en de provincie Overijsel om te komen tot het voorliggend plan. Het plan bestaat onder andere uit de bouw van woningen en specifieke infrastructurele wensen van de gemeente in relatie tot de dorpsentree van Haaksbergen en de afwaardering van de Enschedesestraat. Afbeelding 2. Luchtfoto plangebied in dorpsrand Haaksbergen op overgang naar buitengebied.
4
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Stedenbouwkundig plan
5
Eind 2018 is het plan in de vorm van een startvoorstel en medio 2019 in de vorm van een aanvullend startvoorstel besproken in de ‘commissie Ruimte’ met als uitkomst dat het college van Burgemeester en Wethouders verder kon gaan met de verdere planuitwerking. Dit heeft geleid dat er een anterieure overeenkomst is gesloten met de initiatiefnemer. Daarbij is ook door de gemeente de voorwaarde gesteld dat initiatiefnemer het plan met de buurt deelt en afstemt in het kader van participatie. Dit document bevat de input en resultaten uit dit proces van 2017 tot heden. Deze zijn integraal verwerkt in het plan en worden waar nodig toegelicht.
Maatwerkoplossing
Het plangebied met de ruimtelijke situatie en onderliggende problematiek betreft een unieke situatie. De combinatie van tankstation, bedrijfsgebouwen, dorpsentree, afwaardering van de Enschedesestraat en de ligging in zowel het buitengebied als de dorpskern benadrukken deze situatie. Het plangebied ligt zowel in het bestemmingsplan van de bebouwde kom als in het bestemmingsplan buitengebied. Gezien deze unieke situatie en ligging is het plan een totaalplan en niet deelbaar en vraagt daarom, in afstemming met de provincie en gemeente, een maatwerkoplossing. Dit document zet deze maatwerkoplossing uiteen. Het is het stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van de dorpsrand van Haaksbergen. Het schetst de problematiek, kansen en oplossingen voor het gebied in de vorm van ruimtelijke ingrepen. Tevens wordt de (ruimtelijke) kwaliteitswinst en investering in de omgeving benoemd.
Inpassing Landhuizen Afbeelding 3. Uitsnede bestemmingsplan plangebied met veiligheidszones (lpg) en bestemming bedrijf. ................................................................................................................................................................................................................. Landschapsarchitect: Francis Schaefers
Haaksbergen
´
Projectnummer: 0
Datum: 10-9-2019
Legenda 0
15
30
60 Meters
Esri Nederland, Jan Willem van Aalst - www.imergis.nl
Afbeelding 4. Topografische kaart met kadastrale percelen en wegenstructuur herkenbaar (plangebied).
6
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Stedenbouwkundig plan
7
2
Inpassing Landhuizen ................................................................................................................................................................................................................. Landschapsarchitect: Francis Schaefers
Haaksbergen
Projectnummer: 0
Datum: 10-9-2019
OVERGANG VAN DORP NAAR BUITENGEBIED Agrarische ontwikkeling vormt het gebied
De dekzandvlakte rond het plangebied is te kenmerken als een eeuwenoud kleinschalig landschap van houtwallen, essen en boerenerven met een sterke relatie tussen de natuurlijke ondergrond en de menselijke activiteiten. Van dit oude hoevenlandschap zijn nog relicten zoals houtsingels, essen en verspreid liggende erven waarneembaar in het gebied. Door ontwikkelingen in de laatste decennia is het groene kleinschalige karakter van het landschap op de overgang van dorp naar buitengebied echter afgenomen waardoor de landschappelijke kwaliteit verminderd is. De N18 is destijds aangelegd als bovenlokale grootschalige infrastructuur en houtsingels zijn verdwenen. Grote open kavels in de dorpsrand zijn ontstaan waardoor de recente bebouwing langs de Enschedesestraat zichtbaar is ver vanuit het buitengebied.
´
Legenda 0
15
30
60 Meters
1904
Inpassing Landhuizen Afbeelding 5. Kaart 1900: kleinschalig landschap met esrandbeplanting en houtsingels in het plangebied. ................................................................................................................................................................................................................. Esri Nederland; Kadaster; Gemeentekaart (t/m 1:768.000), TK200 (t/m 1:192.000), TOP50 (t/m 1:48.000), Bonnebladen (t/m 1:6.000)
Landschapsarchitect: Francis Schaefers
Haaksbergen
Projectnummer: 0
Datum: 10-9-2019
In het plangebied zijn de relicten van de houtsingels nog herkenbaar langs de Leemdijk en aan de noordzijde van het plangebied haaks op de Enschedesestraat. De voormalige es, in het verleden omringd door beplanting, is afgegraven en niet meer herkenbaar in het plangebied. Door agrarische activiteiten en beheer zijn de groenstructuren ook steeds smaller en minder dicht geworden. Voorheen waren de wegen c.q. radialen beplant met bomen. In de huidige situatie zijn deze radialen minder herkenbaar geworden. De wegbeplanting langs de Enschedesestraat is nagenoeg verdwenen en dit is ook het geval langs de Oude Enschedeseweg.
Ondergrond voor ontwikkeling
´
Legenda 0
15
30
60 Meters
1950
Esri Nederland; Kadaster; Gemeentekaart (t/m 1:768.000), TK200 (t/m 1:192.000), TOP50 (t/m 1:48.000), TOP25 (t/m 1:6.000)
Afbeelding 6. Kaart 1950: verdwenen houtstructuren, es en open landschap om het dorp.
8
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Het plangebied is onderdeel van het oude ontginningslandschap. De natuurlijke ondergrond is zoals benoemd bewerkt door agrarische activiteiten. De noordkant van het plangebied heeft het bodemtype: HN21x-V: Veldpodzolgrond (leemarm en zwak lemig fijn zand) met PNV 10 (Potentieel Natuurlijke Vegetatie) ‘Elzen-Eikenbos’. Het zuidelijk deel van het plangebied heeft bodemtype zEZ21-VI: hoge zwarte enkeerdgronden: leemarm en zwak lemig fijn zand met PNV 9 ‘Vochtig WintereikenBeukenbos’. Geschikte natuurlijke inheemse soorten voor de beplanting op deze bodem in de context van het plangebied zijn: • Hoofdsoort (noord PNV 10): zomereik, zwarte els, vuilboom, zachte berk. • Hoofdsoort (zuid PNV 9): beuk. • Aanvullende soorten (noord PNV 10): Eenstijlige meidoorn, Gelderse roos, grauwe wilg, hazelaar, hulst, lijsterbes, vlier, Raterpopulier, ruwe berk, vogelkers, appel, framboos, kamperfoelie, krent. Stedenbouwkundig plan
9
Afbeelding 7. Uitzicht op bestaande groenstructuren bij Leemdijk vanaf de Oude Enschedeseweg.
Afbeelding 13. Wegbeplanting met greppels Oude Enschedeseweg, bedrijfshallen met verharding en inritten.
Afbeelding 8. Uitzicht op bestaande groenstructuur haaks op N18 aan noordzijde langs Enschedesestraat
Afbeelding 14. Kruising Enschedesestraat met zicht op plangebied en groenstructuren.
Afbeelding 9. Bestaande houtsingel noordzijde.
Afbeelding 10. Zicht vanaf Veldkampstraat.
Afbeelding 11. Gastank met grondwal op terrein.
10
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Afbeelding 12. Bebouwing en parkeren.
Afbeelding 15. Tankstation, bestaande woning, fietspad langs straat en bomen radiaal Oude Enschedeseweg.
Stedenbouwkundig plan
11
• Aanvullende soorten (zuid PNV 9): Boswilg, hazelaar, hulst, lijsterbes, ratelpopulier, ruwe berk, vuilboom, wintereik, zachte berk, zomereik, appel, framboos, kamperfoelie.
bedrijven: vergraven
laag: verdwenen es
hoog: eskop Afbeelding 16. Hoogtekaart met verdwenen es en overgang van hoog naar laag.
Harde overgang door stedelijke ontwikkeling
Door de Enschedesestraat en het verdwijnen van landschapsstructuren is de overgang van dorp naar buitengebied hard geworden in tegenstelling tot de historisch gegroeide zachtere overgang. De bedrijfshallen, parkeerterreinen en het tankstation versterken deze harde overgang en doen afbreuk aan de dorpsentree en het groene buitengebied. De korrel van deze bebouwing is te groot in relatie tot de omgeving. De gemengde bebouwingslinten in het dorp en daarbuiten zijn bescheiden en ingetogen en bezitten over het algemeen een alledaagse kwaliteit. Dit is vanwege het feit dat de bebouwing slechts een beperkte samenhang vertoont door de menging in bouwstijl, materiaalgebruik, schaal en maat. Daarnaast is het de bedoeling dat de huidige provinciale weg (Enschedesestraat en Kon. Wilhelminastraat), vanwege de aanleg van de nieuwe N18, wordt afgewaardeerd naar een 50-kilometer regime. Hiertoe is de gemeente een nieuwe inrichting uit aan het uitwerken voor de weg in zijn totaliteit en de kruising in het bijzonder. Door deze toekomstige ontwikkelingen zal het woonklimaat in en om het plangebied ook gaan veranderen.
Relevant ruimtelijk beleid
De kwaliteiten van het landschap staan onder druk, beleid op het gebied van landschap biedt randvoorwaarden en aanknopingspunten voor de ontwikkeling en de te behouden waarden. Zoals bijvoorbeeld de Omgevingsvisie Overijssel (2019), Landschapsontwikkelingsplan (2005) en de Structuurvisie 2030 Haaksbergen (2013). Dit beleid is doorgenomen en de uitgangspunten en randvoorwaarden zijn hierna weergegeven. Door de specifieke ligging van het plangebied is dit beleid geldend voor zowel buitengebied als de dorps(rand). De ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Om de transformatie van het landschap mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien.
Landschap
Afbeelding 17. Analyse: verdwenen landschapselementen en restanten van essen, grote open ruimtes zijn overgebleven en een harde lijn bebouwing.
12
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
• Behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen van de agrarische cultuurlandschappen, herkenbaarheid vergroten. • Beplanting dient te bestaan uit soorten die van nature in het gebied voorkomen en passen bij de betreffende ondergrond. • Versterken herkenbaarheid essen/kampen door ze te omzomen met houtwallen. • Herstel steilranden waar mogelijk. • De kenmerkende ondergrond en ook de historische en archeologische waarden zoveel mogelijk respecteren en voelbaar maken. • Behoud open ruimtes op de kampen/essen en open veldkavels in de dorpsrand, vrijwaren van bebouwing. • Entreezones zijn herkenbare plekken en hebben een dorps en groen karakter. Stedenbouwkundig plan
13
• Beek begeleidende beplanting vergroot de herkenbaarheid van het beekdal. • Herkenbare ommetjes door het groene buitengebied hebben een grote waarde en de inrichting wordt waar mogelijk op elkaar afgestemd.
Bebouwing en inrichting • Ontwikkelingsmogelijkheden verbinden met behoud en versterking landschappelijke kwaliteit. • Ontwikkeling van losliggende erfensembles en clusters die voortbouwen op de kwaliteit van de boerenerven. • Structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes versterken. • Er moet een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen voor- en achtererf. • Het lint van de Enschedesestraat met lintbebouwing aanhelen en verbeteren voorkanten. • Binnen dit verdichte landschap kunnen kleinschalige vernieuwingen worden ingepast (niet agrarische functies).
Verkeer
Afbeelding 19. Bestaande drie woningen behouden en gebruiken als inspiratiebron voor nieuwbouw.
• Versterken ruimtelijke uitstraling invalswegen (radialen) Haaksbergen. • Wijziging kruispunt (met vijf aantakkingen) naar verkeersplein of voorrangskruising. • Nieuw langzaam verkeersroute parallel aan de weg na sloop tankstation voor fietsers en wandelaars. • Afgeschreven verkeersregelinstallatie en veranderend snelheidsregime biedt aanleiding tot ruimtelijke ingrepen.
Kansen en kwaliteiten
In deze paragraaf worden de kansen en kwaliteiten uit de landschapsanalyse, relevant ruimtelijk beleid en input vanuit het omgevingsproces samengevat.
Kwaliteiten • • • • • •
Kleinschalig landschap om het dorp (groene rafelrand). Bestaande groene erven in de dorpsrand. Groen onregelmatig raamwerk van houtsingels. Karakteristieke (boeren)erven met bebouwing. Beeldkwaliteit bestaande woningen (nummer 76, 84 en 86). Doorzichten naar buitengebied met es en open percelen.
Kansen
Afbeelding 18. Uitgangsputen voor herontwikkeling op basis van kansen en kwaliteiten.
14
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
• • • • • • •
Gebiedsvreemde bebouwing en verharding verwijderen rond tankstation. Versterken kleinschaligheid landschap rondom het dorp. Herkenbaarheid historische vijfsprong niet representatief voor groene entree. Herkenbaarheid beekloop in systeem van landschap versterken. Herinrichting kruispunt en provinciale weg met lager snelheidsregime. Laanbeplanting en bomenrijen langs wegen versterken. Verdwenen cultuurhistorisch waardevolle landschapselementen herstellen. Stedenbouwkundig plan
15
3
GROENE DORPSRAND Versterkt Twents landschap
De ontwikkeling speelt op een duurzame manier in op vernieuwing en versterking van de ruimtelijke kwaliteit binnen het onregelmatige kleinschalige landschap. De bedrijfsgebouwen en -verharding verdwijnen en de vijfsprong met omgeving wordt weer onderdeel van de groene gevarieerde rafelrand om Haaksbergen. 20 nieuwe woningen en 3 bestaande woningen vinden zijn plek binnen de groene rafelrand van Haaksbergen.
Overgang van binnen naar buiten Van oudsher waren de perceelgrenzen beplant en werden voormalige essen omgeven door een groene rand die aangrijppunten vormen voor het behouden en versterken van het landschap. Forse nieuwe houtsingels op cultuurhistorisch waardevolle perceelgrenzen en locaties benadrukken zichtlijnen, de kleinschalige verkaveling en de overgang van stad naar land. Hoogteverschillen in het veld worden geaccentueerd en er ontstaat een gradiënt van het besloten groene lint aan de noordzijde naar het meer open en lagergelegen buitengebied met watergang aan de zuidzijde. Hierdoor ontstaat een kleinschaliger en groener landschap met gebiedseigen karakteristieken. Het driehoekige deel van het plangebied aan de noordzijde wordt in de huidige situatie al begrensd met een forse groene singel die wordt behouden en versterkt. Hierdoor krijgt de ontwikkeling een groene afronding en wordt deze in zijn geheel ingepast. Tussen de kavels komen drie nieuwe brede struweelsingels. De bestaande singels met bomen langs de Leemdijk en haaks op de Leemdijk liggen hier al honderden jaren en deze worden versterkt door middel van beheer. De singel zal dikker worden door opschot niet te verwijderen en enkel pluksgewijs struweel aan te planten. Dit wordt gedaan zodat ze ook in de toekomst het landschap karakter en vorm blijven geven.
Op de locatie van de verdwenen esrand met beplanting zal een nieuwe structuur in de vorm van een bomenrij ook ervoor zorgen dat de ontwikkeling een groene rand krijgt en de kleinschaligheid wordt versterkt.
Radialen versterken De groene ruggengraat van de ontwikkeling is het versterken van de radialen, eeuwenoude toegangswegen. De Oude Enschedeseweg en Enschedesestraat worden begeleid met nieuwe bomen waardoor deze radialen herkenbaarder en beleefbaarder worden. In afstemming met de nieuwe weginrichting van de gemeente dient de exacte locatie van de bomen in de berm gekozen te worden. 16
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen Afbeelding 20. Inrichtingsplan met nieuwe woningen en groenstructuren.
Stedenbouwkundig plan
17
Afbeelding 21. Principeaanzicht (A) dorpslint met variatie woningen, groen en bebouwing geeft rafelrand met dorpse uitstraling.
bomenrij wintereik
laagte voor infiltratie
privé tuin
terras
nieuwe woning
knooperf
Afbeelding 22. Doorsnede (B) knooperf met woning grenzend aan buitengebied, laagte voor infiltratie en bomenrij.
bijgebouw
houtsingel met onderbegroeiing
Leemdijk
Afbeelding 24. Doorsnede (C) Leemdijk: versterken houtsingel, nieuw bijgebouw met tuin.
(A) (E)
(D)
(C)
Oude Enschedeseweg (B) berm (nieuwe) laanbomen
berm, greppel, nieuwe laanbomen, voortuinen
Afbeelding 23. Principe doorsnede (D) nieuwe woning knooperf langs Oude Enschedeseweg met tuinen en (nieuwe) bomen.
18
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
nieuwe woning knooperf Afbeelding 25. Locaties doorsnedes erven.
Stedenbouwkundig plan
19
houtwal
De radialen leiden de dorpskern in en versterken ook het dorpslint met woningen. De bestaande woningen blijven behouden en met name de bestaande woning aan de westzijde heeft een representatieve functie aan de (nieuwe) kruising aan de dorpsrand. steilrand
Doorzichten behouden Het open bloem- en kruidenrijk grasland aan de zuidzijde vormt ruimtelijk de scheiding tussen de nieuwe landelijke woningen en de omgeving. Op deze manier wordt de openheid bewaard en krijgt de dorpsrand in zijn geheel een fraaie uitstraling. Deze gronden blijven onbebouwd waardoor de omliggende bewoners doorzichten naar de dorpsrand behouden. Dit geldt met name voor de woning aan de Leemdijk 3 waar de bewoners in de winter uitzicht hebben over het open grasland en de geplande kampeerplaatsen aan Leemdijk 6 die een doorzicht krijgen naar de kruising.
houtsingel boomgaard
houtsingel houtwal leilinde houtsingel houtwal
Afbeelding 26. Referentiebeeld gebiedseigen houtsingels tussen woningen en aan de rand.
steilrand houtwal solitaire er�oom steilrand
Beplanting voor ruimtelijke kwaliteit
steilrand boomgaard er�osje
Afbeelding 27. Referentiebeeld erfbosje op knooperf in wilde haagvorm.
boomgaard
leilinde hagen boomgaard leilinde bloem- en kruidenrijk grasland solitaire leilinde er�oom
solitaire er�oom
Afbeelding 28. Wintereiken aanplanten op locatie voormalige esrand + langs wegen (radialen).
knotboom langs watergang er�osje solitaire er�oom
Vanuit het omliggende landschap en bodemtypes gezien is het gewenst om de onderscheidende elementen van de ontwikkeling te versterken. Waar mogelijk, rekening houdend met het nieuwe gebruik, is het van belang om elementen te herstellen met een inheems gebiedseigen sortiment voor landschappelijke en ecologische meerwaarde. Dit zijn elementen die cultuurhistorisch gezien horen bij Haaksbergen en erven in Twente. Door de nieuwe beplanting wordt het microklimaat koeler en is het in de leefomgeving prettiger vertoeven bij extreme weersomstandigheden. Hiermee heeft de ontwikkeling een bovengemiddelde ambitie op het gebied van klimaatadaptatie. Dit houdt in dat in het plangebied tussen de woningen de forse singels worden ingeplant en aangevuld met een menging van: Eenstijlige meidoorn, Gelderse roos, hazelaar, hulst, lijsterbes, vlier, ruwe berk, vogelkers, framboos, kamperfoelie, en krent. In overeenstemming met het inrichtingsplan krijgen de bestaande singels langs de Leemdijk en aan de zuidoostzijde door extra aanplant een forsere breedte. De toekomstige bewoners hebben een verplichting om de singels aan te planten en onderhouden. Waar mogelijk worden de bestaande laanbomen ingepast. Nieuwe eerste ordegrootte solitaire bomen van divers sortiment zorgen voor een sfeer die aansluit bij de omgeving.
Als hoofdsoort komen er langs de wegen (herinrichting Enschedeseweg - versterking Oude Enschedeseweg) en in de bomenrijen wintereiken: Quercus petraea. Andere soorten als aanvulling zijn winterlinde (Tilia cordata) en fladderiep (Ulmus laevis). Deze variatie aan landschapsbomen geven de ontwikkeling een forse groene structuur.
er�osje hagen er�osje hagen bloem- en kruidenrijk grasland
Aansluitend op de eskop aan de zuidoostzijde kan het hoger gelegen deel van het perceel ingezaaid worden met een wildakker. Een overjarig graanmengsel met akkerflora, indien dit niet geoogst wordt, levert dit veel voedsel op voor allerlei zaadetende vogels en soorten als fazant en patrijs. Deze akker behoudt het open zicht naar de es en sluit aan bij de plannen voor het naastgelegen perceel. Het deel kan ook nog als weiland gebruikt worden.
Afbeelding 29. Referentie grasland & wildakker: openheid met extra natuurwaarde.
hagen bloem- en kruidenrijk20 grasland
knotboom langs watergang bloemen kruidenrijk grasland
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Stedenbouwkundig plan
21
E laanbomen + bomenrij: E 41x Quercus petraea - wintereik
F
14x fruitbomen, hoogstam, keuze uit inheems sortiment: Prunus avium, Pyrus, Malus. 1. eiken Oude Enschedeseweg
1. eik en es
L L
behouden singel
boomgroep in veld: 3x Tilia cordata - winterlinde
N K
erfbomen op kavels: 7x Juglans regia - notenboom 8x Castanea sativa - tamme kastanje
W W bomenrij greppel: 8x W Salix alba - knotwilg W Z
Behouden bomen bestaand: eiken en essen E
boom langs greppel: 1x Alnus glutinosa Zwarte els
1. behouden (eik en es) laanbomen Oude Enschedeseweg 2. behouden en versterken bestaande singel dmv beheer
g tin h c ri E
t aa E r t es E
s de e h sc E En E
E E
E
E N
N
E E E E E E E E
NK E
N K
E E
E E E E E
Z
E E
E
eg sew e d che
s
e En
ud K ing O k r E e t vers E E E E E E N K K F L F L K L
behouden bomen langs greppel
Afbeelding 30. Inmeting groenstructuur met bestaande bomen in plangebied en op gemeentegrond in berm.
KN
K
h E E
E
E
in er
E
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
L
bomen op randen kavels: 2x Tilia cordata - winterlinde 3x Ulmus laevis - fladderiep
2. singel Leemdijk, langs greppel L
22
boomgroep in veld: 2x Ulmus laevis - fladderiep
F
N L L L
F F
W W W W W W WW
Afbeelding 31. Nieuwe groenstructuur met aanplant boomsoorten.
Stedenbouwkundig plan
23
Plantschema landschappelijke haag
houtsingel
1,00 meter
houtsingel houtwal houtsingel
1,00 meter
houtwal
3,00 meter
steilrand houtwal steilrand
Afbeelding 36. Plantschema singel tussen kavels, gemengd sortiment beheren op 5 meter breedte.
steilrand boomgaard
Afbeelding 32. Referenties erfbomen hoogstam/fruit (volgroeid): Prunus avium - Pyrus - Malus.
houtsingel boomgaard
leilinde boomgaard houtwal
Het gebiedseigen beeld van de erven wordt conform het inrichtingsplan versterkt met solitaire erfbomen zoals de notenboom (Juglans regia), tamme kastanje (Castanea sativa) en winterlinde. Als aanvulling vervullen erfbosjes en singels op het knooperf de functie 1,00 2-3 van erfafscheiding en groene erven. De voorerven worden daarnaast meterafronding van de meter bij de entrees versterkt met diverse hoogstamfruitbomen vanwege het gebiedseigen beeld van erven in het buitengebied. 1,5 boomvormers meter De landschappelijke kwaliteiten van de groene grens met de beekloop en de open es
leilinde
worden daarnaast nadrukkelijk versterkt met landschapselementen in de vorm van 7-8 inheemse beek begeleidende beplanting: zwarte els en knotwilg. Deze soorten blijven meter transparant en/of laag zodat het doorzicht vanuit de camping geborgd is. De oever krijgt een flauwer talud zodat water beter kan infiltreren en een gradiënt aan beplanting zich kan ontwikkelen.
leilinde solitaire steilrander�oom
solitaire er�oom
Afbeelding 33. Referenties solitaire erfbomen 1e ordegrootte: notenboom, winterlinde.
er�osje solitaire er�oom boomgaard er�osje hagen er�osje leilinde hagen bloem- en kruidenrijk grasland hagen
Afbeelding 34. Referentiebeelden beukenhaag met zomer- en winterbeeld.
bloemener�oom kruidenrijk grasland solitaire
er�osje knotboom langs watergang
knotboom langs watergang hagen
Afbeelding 35. Referentiebeeld ligusterhaag en veldesdoorn haag (zomerbeeld).
24 bloem- en kruidenrijk grasland
Erfafscheidingen voor privacy en groene uitstraling
Met forse hagen (circa 1 meter breedte) op de perceelgrenzen ontstaat een groene 1,00inrichtingsplan). Het 2-3 is de bedoeling dat de hagen circa gebiedseigen uitstraling (zie meter meter 1,2 meter hoog worden zodat de groene uitstraling wordt geborgd. In deze hagen kan desgewenst een transparant glad raster worden ingepast. Op de achtererven direct grenzend aan andere kavels mogen de hagen circa 1,8 meter hoog worden. Hierbij hebben de toekomstige bewoners keuze uit de onderstaande drie soorten inheemse boomvormers en hagen met winter(groene) kenmerken. 1,5 solitaire eiken/lindes • Acer campestre: veldesdoorn. Aanplant wortelgoed in 2 rijen, 6 stuks/m1. meter • Fagus sylvatica: beuk. Aanplant wortelgoed in 2 rijen, 7 stuks/m1. • Ligustrum ovalifolium/vulgare: liguster. Aanplant wortelgoed in 2 rijen, 5 stuks/ 10,00 meter m1.
Ecologische meerwaarde van de plek
bloemen kruidenrijk grasland knotboom langs watergang
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Plantschema
Door te kiezen voor inheems en autochtoon plantmateriaal, dat niet alleen soorten, maar ook individuen betreft die van nature in de omgeving voorkomen, wordt de biodiversiteit in de omgeving ondersteund. De beplanting wordt aangepast op de van nature voorkomende soorten en wordt extensief beheerd zonder chemische bestrijdingsmiddelen. Dit geldt zowel voor de landschappelijke beplanting alsmede de erfbeplanting, het grasland en de mogelijke wildakker. Voor plantmateriaal kan de autochtone herkomst worden gevraagd bij het bestellen van de beplanting. Stedenbouwkundig plan
25
Plan
boomgaard er�osje
Alle lokale faunasoorten (van insecten tot steenuil en kerkuil) in de voedselketen profiteren van meer diversiteit in flora en meer diversiteit in de onderbeplanting van singels en extra singels (kleine marterachtigen, zoogdieren als haas, konijn etc. besetende vogels, zaadetende vogels als ringmus, geelgors muizen (prooi voor steenuil, kerkuil, torenvalk etc.).
leilinde hagen
bloem- en kruidenrijk grasland solitaire er�oom
knotboom er�osje langs watergang
Hemelwater lokaal bufferen en infiltreren
Uitgangspunt voor een groen beeld is om verharding tot een minimum te beperken en daarmee wateroverlast door (piek)buiten te voorkomen en een beter microklimaat te creëren. De bergingsopgave voor dit project is 299 m³ om aan de bergingseis van 55 mm te voldoen voor een afvoerend oppervlak van 5.429 m². Waarvan 244 m³ in een wadi en 55 m³ in de watergangen.
Afbeelding 37. Referentie knotwilgen aan zuidelijke grens met watergang en land Leemdijk 6.
Water is een ordenend principe in dit totaalplan. Hemelwater wordt idealiter hergebruikt, bijvoorbeeld in een grijs-water circuit binnen het huis. Er dient in ieder geval voor te worden gezorgd dat hemelwater niet op het riool wordt afgewenteld. De ondergrond bestaat voornamelijk uit zand met een diepe ontwatering (GWT V-VI) waardoor deze geschikt is voor infiltratie op maaiveld. Allereerst wordt het hemelwater gebufferd op groene daken en daarna geïnfiltreerd op maaiveld in de tuinen. Hemelwater wordt hierna vertraagd afgevoerd langs de randen van het perceel naar de lagergelegen greppels (55 m³) langs de wegen. De greppels met gras zijn deels al aanwezig langs de Oude Enschedeseweg. De nieuwe greppels versterken de radialen en het gebiedseigen beeld van de wegen op de grens van buitengebied naar dorp. Ze bieden tevens al mogelijkheden tot hemelwaterinfiltratie.
hagen
bloem- en kruidenrijk grasland
knotboom langs watergang
Afbeelding 38. Referentiebeeld rij zwarte elzen langs de watergang aan zuidzijde van plangebied.
bomen: laan-, erfen fruit Wist u dat? struweel met bomen: singels en randen erf
bebouwing: inbouwvoorzieningen Hier wonen 12 insecten, schimmels en mossen.
struweel: hagen en tuinen open gebied: grasland en natuurakker
Uitheems: bijv. Amerikaanse eik greppels: oevers Hier wonen 423 insecten, schimmels en mossen! Inheems: bijv. Wintereik
infiltratie: open grasland
infiltratie & buffer: laagte en greppels
infiltratie:onverharde groene delen
infiltratie & buffer: kavels
Afbeelding 39. Voorbeeld hoe verschillende typen beplanting ecologische meerwaarde hebben voor fauna. Daaronder de lokale capaciteit tot infiltratie van hemelwater in de ondergrond.
26
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Afbeelding 40. Ecologische meerwaarde sortiment.
Stedenbouwkundig plan
27
leilinde leilindeleilinde
er�osje
Notitie
solitaire solitaire er�oom solitaire er�oom er�oom hagen
er�osje er�osjeer�osje bloem- en kruidenrijk grasland
hagen hagen hagen knotboom langs watergang
De percelen in de uiterste punt van Oude Enschedeseweg liggen het laagst van het plangebied en worden ingezet als gebied voor de opvang van overtollig hemelwater van de woningen. De natuurlijke laagte wordt versterkt (bodemhoogte +26,7 m NAP) en gaat functioneren als centrale infiltratielocatie (wadi) van 244 m³ voor piekbuien als de greppels al vol zijn. De wadi heeft een talud van 1:5 en de bodem ligt minimaal op 0,5 meter onder maaiveld. Hierdoor is de beschikbare hoogte voor water 30 cm waarmee aan de bergingsopgave wordt voldaan. De wadi heeft met een verlaagde wal een overloop naar de naastgelegen sloot op +27 m NAP. Deze gegevens zijn afgestemd en komen overeen met het waterhuishoudkundig plan (Roelofs, 2021).
-
Aan de zuidwestkant komen de greppels van de Oude Enschedeseweg en de Enschedesestraat bij elkaar (eventueel door groene driehoek i.p.v. er omheen) en wordt de watergang aan de zuidkant via een nieuwe te graven watergang doorgetrokken naar de aan te leggen wadi. De extra berging (55 m³) in dit stuk nieuw te graven watergang is afgetrokken van de te realiseren retentie in de wadi; Er wordt een wadi aangelegd met een berging van 244 m³ en een bodemhoogte van NAP +26,70 m. Hiermee wordt een waterpeil van maximaal 0,30 m gerealiseerd in de voorziening. Afbeelding 41. Referentiebeeld nat schraalland in laagtes, infiltratie hemelwater in graspassage. De voorziening heeft een talud 1:5 en de bodem ligt minimaal op 0,50 m-mv; De wadi heeft een overloop naar de naastgelegen sloot op NAP + 27,00 m; Vanuit deze sloot wordt een nieuwe duiker onder de Koningin Wilhelminastraat doorgelegd richting de watergang aan de westkant van de weg. Hiervandaan kan het water afstromen richting de stuw aan de Wiedenbroeksingel – Geukerdijk. Dit dient afgestemd te worden met het waterschap, want het betreft een leggerwatergang. Dit wordt meegenomen bij de herinrichting van het kruispunt (werk gemeente).
Bij normale omstandigheden zal het water uit de greppels dus afstromen naar de wadi. Wanneer bloembloemen kruidenrijk bloemen kruidenrijk en grasland kruidenrijk graslandgrasland deze gevuld zijn kan het hemelwater via een verlaagde wal op NAP + 27,00 m overstromen naar de naastgelegen watergang. Aandachtspunt hierbij is het toepassen van een halfverharding (bijv. grasbetontegels) om erosie ter plaatse van de uitstroomvoorziening te beperken.
Ruimtebeslag bergingsopgave
Wadi
Oppervlakte boveninsteek
998 m²
Oppervlakte bodem
737 m²
Talud
1:5
Inhoud
244 m³
Afbeelding 44. Laagste deel plangebied wadi.
Buitenruimte van de dorpsrand
De bestaande HWA-riolen/duikers onder het kruispunt Enschedesestraat – Wiedenbroeksingel – Koningin Wilhelminastraat kunnen worden verwijderd. knotboom knotboom langs knotboom langs watergang watergang langs watergangAfbeelding 42. Uitstraling grasberm met greppel en bomen in het gras met daarnaast een pad.
Het voorliggende plan gaat uit van de eigendommen van de initiatiefnemer waarop de nieuwe woningen en beplanting worden gerealiseerd. Daarnaast is er nog een gronduitruil tussen de gemeente en de initiatiefnemer noodzakelijk rond het tankstation. Zodat het (snel)fietspad, parkeerzone en berm met bomen parallel kan lopen langs de Enschedesestraat én op de huidige locatie van het tankstation woningen kunnen worden gebouwd. De voorgenomen herinrichting van het kruispunt en Enschedesestraat vindt plaats op gronden van de gemeente. Deze is in concept ingetekend in het inrichtingsplan om een beeld te geven van de nieuwe situatie met eenrichtingsfietspaden. Voor de algemene ruimtelijke kwaliteit in de omgeving en het woongenot is het van belang dat deze verkeerskundige oplossing rustig en eenduidig wordt vormgegeven passend bij een dorp. Er staan bomen in de bermen en er is mogelijkheid tot hemelwaterinfiltratie door middel van ondiepe greppels. Om de sfeer van het dorp te versterken dient er langs de Enschedestraat (afgewaardeerd) parkeren voor bezoekers gerealiseerd te worden in de berm tussen de weg en het fietspad.
Nieuw te graven watergang
De nieuwe woningen worden via de bestaande wegen ontsloten. De huidige uitstraling van de Leemdijk en Oude Enschedeseweg is het vertrekpunt voor de uitstraling van het toekomstige woonmilieu langs de Oude Enschedeseweg. Het asfalt blijft behouden en de bermen worden versterkt en vergroend. De uitstraling van de openbare ruimte in het buitengebied met gras en greppels doet bescheiden aan en trottoirs zijn daarom afwezig. Het geeft eenheid en samenhang ten opzichte van de variatie in type woningen.
Afbeelding9: 43.schetsmatige Schetsmatige oplossinghemelwaterafvoer hemelwater en retentie (Roelofs, 2021). Afbeelding oplossing en retentie
28
Waterhuishoudingsplan herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen – Notitie N01-D01-41145203-lwf Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
10
Stedenbouwkundig plan
29
Parkeren
De wegen hebben geen trottoirs en parkeren vindt plaats passend bij de uitstraling van de ontwikkeling op de overgang van bebouwde kom naar het buitengebied. Voor de berekening van de benodigde plekken wordt gebruik gemaakt van de kencijfers van de CROW, deze zijn afgestemd met de ambtenaren van de gemeente. De 3 bestaande woningen met parkeren op eigen erf aan de Enschedesestraat blijven behouden. In totaal zijn er 50 parkeerplekken opgenomen in het plan. Het plan voldoet daarmee aan de gestelde norm van in totaal 46 parkeerplekken waarvan 31 op eigen terrein.
(E)
Functie
Woningen
Parkeercijfers/ woning
Totaal benodigde parkeerplekken
Koop vrijstaand rest bebouwde kom
9
2,3
20,7
Koop vrijstaand buitengebied
5
2,4
12,0
Koop twee-onder-een-kap
6
2,2
13,2
Totaal
45,9 = 46
Afbeelding 48. 46 parkeerplekken volgens CROW-norm (publicatie 381) voor 20 huizen. Functie: ‘wonen, koop, vrijstaand’ en ‘wonen, koop, twee-onder-één-kap’; Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk (Gemeente Haaksbergen, bron: CBS); Stedelijke zone: rest bebouwde kom en buitengebied.
Parkeren op eigen erf (lange oprit)
Parkeren op eigen erf (dubbele oprit)
Openbaar langsparkeren Enschedesestraat
Afbeelding 45. Themakaart parkeren: auto’s op eigen erf, op knooperf en openbare langsparkeerzone.
Soort oprit
Woningen
Norm/ woning Totaal te realiseren parkeerplekken eigen terrein
Woning met lange oprit (min. 10 m diep)
10
1,3
13
Woning met dubbele oprit (min. 4,5 m breed)
7
1,8
12,6
Knooperf: gezamenlijke verharding
3
1,8
5,4
Totaal
31
Afbeelding 49. Praktisch te gebruiken aantal plekken op eigen terrein op basis stedenbouwkundig plan. Parkeerbalans
Woningen
Parkeerplekken opgenomen in plan
Eigen terrein: nieuwe woningen
20
31
Openbaar: langsparkeren Enschedesestraat in bermzone
bezoekers
15
Openbaar: parkeren op knooperf
bezoekers
4 (minimaal)
Totaal
50
Afbeelding 50. Parkeerbalans op basis van het stedenbouwkundig plan is boven de gestelde norm.
Afbeelding 46. Referentie parkeerzone ter hoogte Enschedesestraat 147-161 (Gemeente Haaksbergen).
Afbeelding 47. Uitstraling parkeerzone: groen doorlatende verharding, geen individuele vakken.
30
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
De te behouden 3 woningen hebben al parkeermogelijkheden op de bestaande opritten en zijn niet meegenomen in de voorgaande berekeningen. De eventuele extra parkeerbehoefte van deze woningen kan opgevangen worden doordat er met dit stedenbouwkundig plan extra wordt geïnvesteerd in parkeerplekken (boven de norm) en dat de eventuele parkeerplekken in garages niet zijn meegerekend. Zoals in het plan te zien is hebben de woningen aan de Enschedesestraat met name brede opritten die bijdragen aan de dorpse sfeer van deze kavels. De opritten zijn zoveel mogelijk gekoppeld voor twee kavels. Openbaar parkeren voor bezoekers vindt plaats in de berm (na afwaardering) met nieuwe laanbomen door middel van langsparkeren in een lange bermzone met een ondergrond van grasbeton (dorpse uitstraling). De gemeente wil deze parkeerzone (zonder individuele vakken) ten oosten van deze ontwikkeling ook toepassen om een eenduidig beeld te creëren wat past in de omgeving. Stedenbouwkundig plan
31
Dezelfde type zone wordt hier dus ook gerealiseerd wat bijdraagt aan de sfeer van de radiaal in een dorpse context met een rij woningen aan de weg. Hierdoor is het mogelijk om 15 parkeerplekken voor bezoekers te realiseren. De woningen op ruimere kavels aan de Oude Enschedeseweg hebben met name lange opritten die beter passen bij het buitengebied. Door hier geen extra parkeerplekken aan te leggen wordt bijgeddragen aan de sfeer van het buitengebied waarbij de bestaande greppels en bomen kunnen blijven behouden. De verharding op het knooperf is een openbare ruimte. Hier is het ook mogelijk om te parkeren voor de bewoners en bezoekers. Hier zijn minimaal 4 plekken beschikbaar.
bestaande laanbomen
nieuwe laanbomen
beoogd nieuw profiel
beoogd nieuw bovenaanzicht fietspad berm met bomen
parkeerzone met bomen, fietspad, greppel
voortuin
nieuwe woning
bestaand bovenaanzicht Afbeelding 51. Doorsnede (E) met uitstraling Enschedesestraat met parkeerzone in de berm voor nieuwe woningen.
32
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Stedenbouwkundig plan
33
4
Herinrichting: 50 km/uur met bomen, parkeerzone in berm, fietspad 2 m breedte
PLEK OM TE WONEN
nt
li ps or
Bestaande woning naast tankstation
en
on W
n
aa
td he
n aa
e Won
and rpsr
do n de
Bestaande groenstructuren handhaven en versterken Gezamenlijke ontsluiting knooperf n op
e Won
e
rf
ope
no en k
Afbeelding 52. Differentiatie typologie erf en woning met overgang van dorp naar buitengebied.
Aanbod differentiatie
De gemengde bebouwingslinten in het dorp en daarbuiten zijn ingetogen en bezitten over het algemeen een alledaagse kwaliteit. De bebouwing is onderling divers (qua bouwperiode, bouwstijl, materiaalgebruik), wat een aangename variatie (korrelgrootte) oplevert, passend bij een dorp. De inrichting van het geheel met nieuwe woningen voegt zich naar deze kenmerken van het landschap om Haaksbergen als onderdeel van de kern én buitengebied. Met verschillende woningtypes wordt de overgang van stad naar land op een gebiedseigen bescheiden manier vormgegeven. Uitgangspunt hierbij is dat de woningen volgens een hoge duurzaamheidseis worden gebouwd. De stedenbouwkundige opzet is daarnaast gericht op een optimale bezonning en voldoet aan de lokale woningbouwvraag. De ruimtelijke verschijningsvorm van de kavels met beplanting en de bebouwing is gebaseerd op de gebiedseigen karakteristieken. Hierdoor ontstaat er variatie tussen de woningen aan het groene dorpslint en de woningen op erven meer in het landschap (zie kaart).
Wonen aan het dorpslint Bestaande kavels
Binnen het nieuwe groene raamwerk liggen aan de noordzijde woningen in een rij langs de Enschedesestraat en Oude Enschedeseweg. Het betreft vrijstaande en twee-ondereen-kap woningen met een stevige voortuin. Hier ontstaat een rustig en gevarieerd beeld met bestaande en nieuwe woningen met een oriëntatie naar de weg en besloten groene achterkant. De woningen versterken het representatieve lint en de radiaal naar Haaksbergen. Door de herinrichting van de Enschedesestraat ontstaat hier een prettig woonmilieu. De twee karakteristieke jaren 1930 woningen aan de Enschedestraat doen recht aan de groene uitstraling, blijven behouden en vormen de inspiratie voor de nieuwe woningen in het lint. De bestaande woning naast het tankstation blijft ook behouden en dient als inspiratie (baksteen en pannen) voor de nieuwe woningen. De nieuwe woningen hebben tevens een pannen kap en bijgebouwen of uitbouwen hebben een plat groen dak.
Wonen aan de dorpsrand
Afbeelding 53. Verkavelingsplan met opzet privé tuinen en bestaande kavels.
34
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Deze kavels aan de Oude Enschedeseweg zijn de meeste diverse kavels. De oriëntatie en ligging van de kavels versterkt het verschil tussen de Enschedesestraat en de Oude Enschedeseweg. Ze zijn de essentiële koppeling voor het verbinden van de Stedenbouwkundig plan
35
ontwikkelingsmogelijkheden met het behoud en versterking van het landschap. De kavels hebben een open karakter, dragen bij aan de gradiënt in het plangebied en zijn meer georiënteerd op het landschap. Wanneer er enkel huizen aan de Enschedesestraat zouden komen, ontstaat er een te harde knip met het landschap. Een structuur waarbij er meer verweving is, maakt de overgang tussen het bebouwde en onbebouwde zachter. Hiermee wordt tegelijkertijd de entree van het gebied vriendelijker terwijl het zicht van omwonenden op het agrarische land behouden blijft.
nieuwbouwwoningen niet hoger zijn dan 0,4. Het systeem was echter op vele manieren te interpreteren, om aan de EPC-norm te voldoen. Zo kon het energieverlies van een grote glazen gevel in een woning bijvoorbeeld worden gecompenseerd door zonnepanelen op het dak. De EPC-eis had namelijk geen directe relatie met het energieverbruik per vierkante meter. De nieuwe BENG-norm houdt hier wél rekening mee. Door de EPC te vervangen door BENG komt de nadruk veel meer te liggen op het beperken van de energiebehoefte van een woning.
De woningen hebben een ingetogen en eigentijds karakter en staan op groene kavels met groene randen met een afwisselende kavelbreedte. De woningen hebben een pannen, zink of rieten dak en afwisselend een vast of vrijstaand bijgebouw met een zadeldak of plat groen dak.
Nieuwbouwwoningen die voldoen aan BENG zijn volledig gasloos. Daarnaast kun je investeren in extra (zich terugverdienende) maatregelen zoals een bodemwarmtepomp en een warmte-terugwinsysteem (WTW). Deze verzekeren de bewoners van: • Een woning met passieve koeling (voorbereid op de steeds warmere zomers in Nederland). • Een aangenaam binnenklimaat. • Een lage energierekening.
Wonen op een knooperf De nieuwe landelijke woningen in ingetogen eigentijdse stijl op ruime kavels liggen verscholen achter houtsingels aan de zuidkant van de Oude Enschedeseweg. De woningen zijn georiënteerd op het landschap en bouwen voort op de principes van het groene knooperf en de (boeren)erven in het omliggende landschap. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen een representatieve groene voorkant en een besloten achterzijde met uitzicht op open weidegronden en de es. Hierbij hebben de twee zuidelijke woningen een ondergeschikte uitstraling met inpandig bijgebouw, denk hierbij aan een type schuurwoning met een meer agrarische uitstraling. De derde woning aan de noordoostzijde op het knooperf functioneert als de representatieve hoofdwoning op het knooperf. Deze woning heeft ook een losstaand bijgebouw met kap en presenteert zich naar de weg.
Bouwen voor de toekomst
In voorgaande paragrafen is beschreven hoe het ruimtelijk raamwerk wordt vormgegeven en hoe de ruimte op duurzame wijze met ecologische meerwaarde wordt ingericht. Naast dit versterken van het landschappelijk raamwerk, infrastructuur en flora en fauna, wordt ook een langdurend duurzaam woningbouwprogramma voorgesteld. Dat betekent dat niet alleen wordt gekeken naar wat op dit moment duurzaam is, maar er wordt ook gekeken naar hoe het plan in de toekomst tijdens verschillende bouwfases nieuwe technieken mogelijk maakt.
BENG-woningen We gaan in Nederland langzaam over naar nog meer duurzame energievoorzieningen. Dat geldt ook voor de woningbouw. Zo zijn bijvoorbeeld de eisen voor de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen per 1 januari 2021 aangepast. Per 1 januari 2021 heeft de bekende EPC-eis (Energie Prestatie Coëfficiënt) plaatsgemaakt voor BENG, de eisen voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen. De Energie Prestatie Coëfficiënt, kortweg EPC, was tot 1 januari 2021 de norm voor energiezuinigheid van woningen. Volgens het bouwbesluit mocht die EPC voor 36
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
De BENG-norm is gebaseerd op een driestappenstrategie (Trias Energetica) om een energiezuinig woningontwerp te maken. De energieprestatie van een woning moet vanaf 1 januari 2021 voldoen aan BENG 1, 2 en 3: • BENG 1: Energiebehoefte: De hoeveelheid energie die nodig is om de woning te verwarmen en te koelen. Deze eis wordt behaald door het toepassen van goede isolatie, optimale luchtdichtheid en een juiste oriëntatie van de woning. • BENG 2: Primair fossiel energiegebruik: hoeveel energie is nodig om in de energiebehoefte van de woning te voorzien, waarbij de energiebehoefte van een woning zo efficiënt mogelijk moet worden opgewekt. • BENG 3: Aandeel hernieuwbare energie: de energievraag van de woning moet zoveel mogelijk bestaan (minstens 50%) uit hernieuwbare energie (afkomstig uit zon, buitenlucht of bodem).
Flora- en faunavoorzieningen
De herontwikkeling van de dorpsrand van Haaksbergen dient op een natuurinclusieve manier plaats te vinden. De natuur, flora en fauna, wordt als het ware ook gezien als opdrachtgever waarvoor doelen zijn te bereiken. Dit zijn in de gebouwen veelal technische oplossingen die extra verblijf-, nest- en foerageergelegenheid opleveren. Deze paragraaf zet enkele voorbeelden uiteen hoe deze voorzieningen toegepast kunnen worden in de nieuwe bebouwing. In deze paragraaf wordt ook kort aangegeven welke soorten op deze locatie veelal voorkomen en dus gebruik kunnen maken van de voorzieningen.
Vogelkasten Voor vogels is er een breed assortiment beschikbaar aan diverse inbouwvoorzieningen en voorzieningen die aan de buitenzijde van woningen geplaatst kunnen worden. Huismus en gierzwaluw zijn soorten die algemeen voorkomen in de omgeving en randzone van Haaksbergen. Hiervoor kunnen voorzieningen getroffen te worden.
Stedenbouwkundig plan
37
Voor de gierzwaluw kan gekozen worden voor inbouwstenen in de muur. Naast deze inbouwvoorzieningen kan men kiezen voor kasten die gemonteerd worden aan de buitenzijde van de muur. Ook dit type kasten worden goed benut door zowel de gierzwaluw als huismussen. Een alternatief voor deze kasten zijn op maat gemaakte gierzwaluwkasten voor in de nok van de woning. Gierzwaluwen zijn koloniebroeders, het is daarom van belang dat deze kasten op de juiste wijze geplaatst worden.
Afbeelding 54. Voorzieningen voor gierzwaluwen in en aan de gevel met smalle invliegopeningen.
Voor de huismus zijn eenvoudige maatregelen direct toepasbaar. Eén praktische maatregel voor de huismus is om onder het dak vogelschroten achterwege te laten. Wil men toch vogelschroten toepassen, dan kan ervoor gekozen worden om het vogelschroot één dakpanrij op te schuiven.
Vleermuiskasten Voorkomende vleermuizen (voornamelijk gebouwbewonende soorten) rondom Haaksbergen zijn onder andere gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis en watervleermuis. Voor deze soorten zijn diverse faunavoorzieningen beschikbaar. Watervleermuis en gewone grootoorvleermuis kunnen zowel boom- als gebouw bewonend zijn.
Afbeelding 55. Voorzieningen voor huismus: vogelschroten één pannenrij hoger toepassen en huismuskast.
Bij toepassing van één inbouwsteen per gebouw kan de steen gebruikt worden als schuilplaats voor één of enkele exemplaren of als paarplek. De inbouwsteen is ook geschikt als kraamverblijf, hiervoor moeten meerdere stenen aan elkaar geschakeld worden voor een grotere ruimte. Bij vleermuizen geldt, hoe meer ruimte ze ter beschikking krijgen hoe beter (ook als schuilplek). Denk hierbij ook aan kasten ophangen in (oude) bomen.
Groene platte daken
Afbeelding 56. Mogelijkheden inbouwen vleermuiskasten (Faunaprojecten, 2019).
Door groene, platte daken toe te passen kan veel winst worden behaald in het kader van biodiversiteitsversterking. Inheemse kruiden op platte daken hebben voor veel inheemse insecten aantrekkingskracht. Voorkeur gaat uit naar inheemse mengsels die speciaal geschikt zijn voor platte daken. Het kruidendakmengsel van Cruydt Hoeck type D2 is hiervoor geschikt. Deze kruidenmix is belangrijk voor de verstuiving van o.a. vlinders, bijen, hommels, zweefvliegen en gaasvliegen. De groene daken bufferen hemelwater en verbeteren tevens het microklimaat.
Afbeelding 57. Natuurinclusief bouwen: mogelijkheden integreren vleermuisvoorziening in gevels.
Afbeelding 58. Toepassing groen dak met kruidenmengsel: verhoogde biodiversiteit en waterbuffering.
38
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Stedenbouwkundig plan
39
5 MEERWAARDE VAN ONTWIKKELING Bij deze ontwikkeling, die feitelijk grotendeels als binnenstedelijk kan worden beschouwd, geldt dat er veel verschillende factoren mee spelen. De ontwikkeling is zodanig vormgegeven dat de verschillende onderdelen een plek kunnen vinden zonder dat de opzet van het plan geweld wordt aangedaan. De duidelijke milieuwinst en de ruimtelijke kwaliteitswinst leiden er dan ook toe dat de voorgenomen ontwikkeling verdedigbaar is.
Ruimtelijke kwaliteitswinst
Het amoveren van de bedrijfsgebouwen en het toevoegen van fraaie architectuur zijn met de heersende beleidskaders te onderbouwen en zorgt voor de zachte afronding van het binnenstedelijke gebied. De ruimtelijke kwaliteitswinst zal plaats vinden doordat de te realiseren woningen aan de Enschedeseweg het aanwezige lint zullen completeren. Hierdoor zal de toegang van Haaksbergen via deze route aanmerkelijk verfraaid worden. Naast een goede landschappelijke inpassing van de erven en het behoud van waardevolle bebouwing, wordt extra geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit met een landschappelijke en ecologische meerwaarde. Dit betreffen: • Het versterken en aanbrengen van groenstructuren om en in het plangebied. • Het versterken van wegbeplanting en groene bermen (openbare ruimte). • Inrichting van een open natuurlijk grasland en/of wildakker direct aansluitend op de erven. • Het slopen van landschapsontsierende bebouwing (meters voor meters) met omliggende verharding. Met de realisatie van dit plan wordt daarmee een aanmerkelijke landschappelijke en ecologische kwaliteitswinst geboekt. Dit is ook terug te zien in de verhouding tussen de opbrengsten en de investeringen in ruimtelijke kwaliteit.
Afbeelding 59. Inrichtingsplan toekomstige situatie met nieuwe woningen en groenstructuren.
40
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Stedenbouwkundig plan
41
Milieubelastende situatie Duurzaamheid is een van de dragers van dit plan. Deze duurzaamheid komt niet alleen naar voren in het te realiseren plan maar ook in hetgeen weggenomen gaat worden. In de huidige situatie zorgt een fors tankstation dagelijks voor veel extra verkeersbewegingen, stilstaande en draaiende motoren tijdens rustpauzes en afleveren van brandstoffen. Ook is er een shop aanwezig welke daags bevoorraad wordt met versproducten. De autoshowroom is inmiddels gestaakt, maar ook hier geldt dat er sprake is van een fors milieubelastend garagebedrijf met werkplaatsfaciliteit. Dergelijke bedrijven zijn ten aanzien van milieuregelgeving op verschillende wijze gecategoriseerd in het activiteitenbesluit en de Wet Milieubeheer. Zowel het garagebedrijf als het tankstation kan gezien worden als een zogenaamd type C inrichting. Dit betekent dat er een strak vergunningenregime van toepassing is. Daarnaast geldt dat bedrijven ten aanzien van ruimtelijke ordening moeten voldoen aan milieuzoneringen, hetgeen te maken heeft met afstanden van dergelijke bedrijven tot gevoelige functies, zoals wonen. Hierbij is het tankstation een categorie 3 bedrijf en mogelijk zelfs een categorie 4 bedrijf, afhankelijk van de afgifte van LPG (> 1000 m3/jr.). Het garagebedrijf is een categorie 2 bedrijf.
Bij deze bedrijven gelden dermate beperkende maatregelen met betrekking tot afstandsnormeringen en geluidsoverlast dat het niet denkbaar is dat een van beide functies zou kunnen blijven bestaan of verplaatst zou kunnen worden. Dit is van grote (economische) waarde.
Participatie en input omwonenden
De voorliggende plannen zijn in een proces sinds 2017 jaar gedeeld en afgestemd met omwonenden en belangengroeperingen in een aantal bewonersavonden en in individuele keukentafelgesprekken. Hiertoe zijn planaanpassingen gemaakt die ook doorwerken in dit plan. Deze aanpassingen hadden in hoofdzaak te maken met de doorzichten, type beplanting en de groene randen van de ontwikkeling. Eerder benoemde oplossingen voor de verkeersproblematiek binnen het plangebied of de mogelijkheid tot een ommetje zijn door dit proces ook juist weer uit de plannen verdwenen.
42
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Stedenbouwkundig plan
43
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen Beeldkwaliteitsplan
Opdrachtgever Koopman - Tijhuis Projecten VOF Opdrachtnemer Eelerwoude i.s.m. Rob Aben Landschapsarchitectuur Mossendamsdwarsweg 3 7472 DB Goor 088-1471100 info@eelerwoude.nl www.eelerwoude.nl Projectgegevens Projectnummer: 201675 Datum: 14 september 2021 © 2021 Eelerwoude 2
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
INHOUD Uitwerking van inrichtingsplan Relatie met bestaande woningen Situering en rooilijnen Massa en vorm Volume en dak Gevelopbouw Erven Bijgebouwen Erfafscheidingen Parkeren Materiaal- kleurgebruik en detaillering Donkerte
5 6 6 6 7 7 7 9 9 9 11 11
Beeldkwaliteitsplan
3
Afbeelding 1. Referenties beeldkwaliteit van nieuwe woningen in het dorpslint. Baksteen met pannen kap. Ingetogen vormgeving en sobere detaillering geven differentatie in individuele woningen.
Afbeelding 2. Referenties beeldkwaliteit van nieuwe woningen op het knooperf en aan de dorpsrand. Ingetogen vormgeving en sobere details in natuurlijke materialen.
4
Herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen
Uitwerking van het stedenbouwkundig plan
Het stedenbouwkundig plan schetst de toekomstige inrichting van het plangebied. Dit is geen vastomlijnd plan, maar een richtlijn vanuit de gedachte voortkomend uit het proces. Dit beeldkwaliteitsplan zet de randvoorwaarden uiteen waarmee toekomstige eigenaren, ontwerpers, architecten en bewoners rekening dienen te houden. Deze richtlijnen zijn in hoofdzaak samengevat op de kaart. Er wordt gestuurd op samenhang en variatie in een landelijke sfeer zoals de woningen met individuele uitstraling elders in het dorp. De beoogde samenhang wordt verkregen door beeldkwaliteitscriteria op te nemen voor bijvoorbeeld nokrichting, kleurstelling en materialisering. De variatie wordt gecreëerd door middel van kleine rooilijnverspringingen, bouwkundige accenten en voorgeschreven afwijkingen ten opzichte van de naastgelegen woningen. Bij voorkeur worden er vrije kavels gerealiseerd.
Bebouwingsaccent bestaande woningen
Knooperf
zich tlijn
Representatieve (voor)zijde woning
cam
pin
Variatie in rooilijn en voortuin
3(
m
ee
L lijn
ht
zic
k dij
r) nte i w
gL
eem
dijk
Bebouwingsaccent in architectuur
6
Nokrichting ligt vast
Keuze voor nokrichting
Afbeelding 3. Richtlijnen: stedenbouw en beeldkwaliteit in relatie tot inrichtingsplan met huisnummers.
Beeldwaliteitsplan
5
Bebouwingsaccenten geven variatie De woningen hebben een verspringende rooilijn ten opzichte van de naastgelegen woningen. Op de aangewezen plekken in de verkaveling (zie kaart) mag de architectuur juist afwijken van de beeldkwaliteitsrichtlijnen. Dit zorgt voor een prettige variatie die ook in de omgeving aanwezig is. De architectuur heeft hier juist een bijzondere en hogere kwaliteit uitstraling in afstemming met de bestaande woningen. De gevelopbouw en het dak dient de verbijzondering van de locatie te ondersteunen. De woningen zijn georiënteerd op en maken een duidelijk front naar de openbare ruimte. De hoekwoningen dienen een dubbele oriëntatie te krijgen en hier dient aandacht te zijn voor een ruimtelijk verbijzondering zoals een samengestelde kap, een verticaal element in de gevel, verbijzondering van de entree etc.
Criteria beeldkwaliteit voor samenhang Het plangebied ligt in de huidige situatie op de overgang van dorp naar buitengebied. Om deze reden worden voor de inrichting ingrediënten uit het welstandsbeleid van woongebieden (kern) en het buitengebied gebruikt. Dit stedenbouwkundig plan is leidend voor de toekomstige inrichting. Daarnaast dient er voldaan te worden aan de algemeen geldende criteria van de Welstandsnota. Deze paragraaf geeft aanvullende richtlijnen op landschaps-, erf- en gebouwniveau.
Relatie met bestaande woningen • • • • • •
Nieuwbouw heeft een eigentijdse bouwstijl. Ingetogen vormgeving: no nonsens. Er moet sprake zijn van kwalitatief hoogwaardige ‘dorpse’ architectuur. Aardse tinten toepassen. De opbouw van de woningen is afwisselend en gedifferentieerd. Er is een variatie van individuele panden, elke woning is uniek met een individuele uitstraling (geen repetitie).
Situering en rooilijnen • • • •
Plaatsing van bebouwing in duidelijke woonzones. Positie van de bebouwing is variabel en gebaseerd op het inrichtingsplan. De rooilijnen verspringen tussen de woningen. De diepte van de voortuinen aan de weg (exclusief woningen knooperf) varieert.