Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76

Bestemmingsplan

Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76

Status: Vastgesteld

Bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76"

Bestemmingsplan:

Buitengebied Haaksbergen, Partiële Herziening Enschedesestraat 76

IDN:

NL.IMRO.0158.BP1178-0003

Status:

Vastgesteld

Datum:

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Juridische aspecten en planverantwoording

Inleiding Opzet van de regels Verantwoording van de regels

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3

Milieuaspecten

Inleiding Bodem Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Wet geurhinder en veehouderij Bedrijven en milieuzonering Vormvrije m.e.r.-beoordeling Conclusie

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3

Waardentoets

Inleiding Natuurwaarden Archeologische waarden Water Conclusie

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

Beleidskader

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Conclusie

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Het initiatief

Inleiding Gebiedsbeschrijving Planbeschrijving

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Inleiding

Aanleiding voor het bestemmingsplan Ligging van het plangebied Huidig planologisch regime Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

6

Uitvoerbaarheid

Inleiding Ruimtelijke uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6 6 6 7 10 11

13 13 13 16

27 27 27 29 41 45

47 47 47 49 51 54

55 55 55 56 59 59 61 61 62 62

63 63 63 63

69 69 69 69 3

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 7.4 7.5

Economische uitvoerbaarheid Conclusie

Regels

72

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

73 81

83

Agrarisch met waarden - Landschap Bos Groen Tuin Verkeer Verkeer - Verblijfsgebied Wonen Wonen - Woonhuizen Waarde - Hoge archeologische verwachting

83 86 88 89 90 91 92 96 100

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

Hoofdstuk 4 Artikel 17 Artikel 18

73

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16

Inleidende regels

Begrippen Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

vastgesteld 70 71

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht Slotregel

101 101 102 103 104 105

107 107 108

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Stedenbouwkundig plan

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 3

Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking

Bijlage 4

Natuurtoets

Bijlage 5

Vleermuisonderzoek

Bijlage 6

Stikstofdepositie

Bijlage 7

Waterhuishoudingsplan

Bijlage 8

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 9

Archeologisch onderzoek

Bijlage 10 Akoestisch onderzoek BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Bijlage 11 MER besluit Bijlage 12 Vooroverlegreactie provincie Overijssel Bijlagen bij de regels Bijlage 1

Stedenbouwkundig plan

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld Toelichting

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding voor het bestemmingsplan

Ten oosten van de kern Haaksbergen, op de rand tussen de bebouwde kom en het buitengebied, bevindt zich aan de Enschedesestraat 76 een tankstation met verschillende bedrijfshallen. Tevens bevindt zich hier een bedrijfswoning (Enschedesestraat 76). Ten noordoosten van de bedrijfshallen staan daarnaast twee reguliere woningen (Enschedesestraat 84 en 86). Doordat het tankstation met de bedrijfshallen geen toekomstperspectief hebben op deze locatie en doordat deze bebouwing mede daardoor in slechte staat zijn, is de eigenaar van de gronden (hierna: initiatiefnemer) voornemens de locatie te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Naast het vorenstaande is ter plaatse, als gevolg van de nieuwe N18, sprake van een veranderende verkeersafwikkeling. Dit brengt met zich mee dat deze locatie vraagt om een integrale herontwikkeling waarbij ter plaatse een vernieuwde dorpsrand ontstaat. In overleg met de gemeente Haaksbergen is initiatiefnemer overgegaan op het creëren van een woningbouwontwikkeling dat voorziet in de actuele behoefte aan woningen en tevens resulteert in een 'zachte' overgang tussen het buitengebied en de bebouwde kom van Haaksbergen. Hier is, na vooroverleg met de gemeente Haaksbergen, medio 2018 een principeverzoek voor ingediend. In het eerste principeverzoek zag de voorgenomen ontwikkeling toe op een woningbouwplan met in totaal 19 nieuw te realiseren woningen.

De gemeente Haaksbergen heeft in een startnotitie van 13 november 2018 en een aanvullend startvoorstel van 3 juni 2019 aangegeven, onder voorwaarden, in te kunnen stemmen met een dergelijke woningbouwontwikkeling. Gedurende het planproces sinds de startnotitie van de gemeente Haaksbergen zijn inzichten vanuit het ingediende principeverzoek (medio 2018) beperkt gewijzigd. Reden hiervoor is de afwaardering van de N18 dat direct ten noordwesten van het plangebied ligt. In het eerste principeverzoek werd er vanuit gegaan dat de Leemdijk werd doorgetrokken tot de N18. Hier is gedurende het planproces van afgezien. Door de Leemdijk niet door het plangebied te trekken, ontstond er extra ruimte in het plangebied, waardoor een extra woning in het plangebied mogelijk kon worden gemaakt. Zodoende ziet de voorgenomen ontwikkeling, in afwijking van de startnotitie van de gemeente Haaksbergen, toe op de het toevoegen van 20 woningen in plaats van 19 woningen. Naast het vorenstaande, blijven de drie bestaande woningen (Enschedesestraat 76, 84 en 86) in het plangebied behouden en gaan zich voegen in het woningbouwplan. De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op een duurzame vervolgfunctie voor de locatie. Voorliggend initiatief is strijdig met de geldende bestemmingsplannen "Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1" en "Buitengebied Haaksbergen".

Een bestemmingsplan herziening is noodzakelijk om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders om de ontwikkeling mogelijk te maken, waarbij wordt aangetoond dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de kern Haaksbergen, op de grens van de bebouwde kom en het buitengebied. In afbeelding 1.1 is indicatief de ligging van het plangebied ten opzichte van Haaksbergen (rode ster) en ten opzichte van de directe omgeving (rode kaders) weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 1.1:

1.3

Ligging plangebied (bron: ArcGIS)

Huidig planologisch regime

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen: Buitengebied Haaksbergen, en Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1. Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen Het bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen is op 2 juli 2013 door de gemeenteraad van Haaksbergen vastgesteld en is sinds 22 april 2015 gedeeltelijk onherroepelijk. Afbeelding 1.2 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Hierin is het zuidelijke deel van het plangebied globaal weergegeven met de witte contour. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorend bij voorliggend bestemmingsplan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn de gronden binnen het plangebied voorzien van de enkelbestemming Agrarisch met waarden - Landschap. Daarnaast geldt op basis van het bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1 ter plekke de dubbelbestemming Waarde - Hoge archeologische verwachting. Hierna wordt nader ingegaan op de verschillende (dubbel)bestemmingen.

Agrarisch met waarden - Landschap De voor Agrarisch met waarden - Landschap aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, het weiden van vee en het verbouwen van gewassen. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komen in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid, de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen), extensieve (dag)recreatie en de instandhouding van landschapselementen. Omdat er geen bouwvlak op het betreffende perceel rust mag er niet gebouwd worden.

Waarde - Hoge archeologische verwachting De voor Waarde - Hoge archeologische verwachting aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1 Het bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1 is op 1 november 2017 door de gemeenteraad van Haaksbergen vastgesteld en is sinds 25 april 2019 onherroepelijk. Afbeelding 1.3 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Het noordelijke deel van het plangebied is hierbij aangeduid met de witte contour. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding, behorend bij voorliggend bestemmingsplan.

Afbeelding 1.3: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1 (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn de gronden binnen het plangebied voorzien van de enkelbestemmingen Bedrijf, Wonen, Bos en Verkeer - 4. Daarnaast geldt ter plekke de dubbelbestemming Waarde - Hoge archeologische verwachting. Binnen de bestemming Bedrijf is tevens een bouwvlak opgenomen. Hierna wordt nader ingegaan op de verschillende (dubbel)bestemmingen.

Bedrijf De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor bedrijven, waarbij voor onderhavig perceel geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'garage' de gronden bestemd zijn voor een garagebedrijf, detailhandel in weggebonden artikelen, taxibedrijf en ambulancebedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - handel en reparatie' voor een caravan- en/of (kampeer)auto- handels- en reparatiebedrijf, voor een verkooppunt motorbrandstoffen met lpg, waarbij de opslag van lpg uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - reservoir lpg' en het vulpunt uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'vulpunt lpg', één en ander met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - showroom ' uitsluitend een showroom is toegestaan. Een gebouw mag uitsluitend gebouwd worden binnen een bouwvlak en met inachtneming van een afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van 5 meter. Ook is er 1 bedrijfswoning toegestaan. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld Wonen De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in woningen, waarbij geldt dat per bestemmingsvlak niet meer dan 1 woning aanwezig mag zijn. Inwoning is onder voorwaarden toegestaan.

Bos De voor Bos aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor bos, bosbouw, aanplant en houtoogst. Op de voor Bos aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Verkeer - 4 De voor Verkeer - 4 aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor wegen, straten en paden waarbij geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - voet-/fietspad' een voet-/fietspad in stand dient te worden gehouden. Ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg' is de grond bestemd voor de verkoop van motorbrandstoffen, waaronder mede begrepen de verkoop van lpg tot een doorzet van ten hoogste 1.000 m3 per jaar. Op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Waarde - Hoge archeologische verwachting De voor Waarde - Hoge archeologische verwachting aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden.

Strijdigheid De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met de regels van de twee vigerende bestemmingsplannen, omdat het realiseren van de beoogde 20 grondgebonden woningen met bijbehorende voorzieningen (zoals bijgebouwen, parkeerplaatsen e.d.) niet past binnen de huidige bouw- en gebruiksregels. Daarnaast is het bewonen van de bestaande bedrijfswoning (nr. 76) als zijnde reguliere woning eveneens niet in overeenstemming met het vigerende planologisch regime. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen” en het bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1 vereist. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin. In voorliggende plantoelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tekening met nummer NL.IMRO.0158.BP1178- 0003 en een renvooi; regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 eerst ingegaan op het plangebied en de ontwikkeling. Dit betreft een gebiedsbeschrijving en een planbeschrijving. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan bod. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het van toepassing zijnde rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid van de gemeente Haaksbergen. Het voorgenomen plan wordt getoetst aan de randvoorwaarden die hieruit volgen. Hoofdstuk 4 bevat een waardentoets. Hieruit blijkt welke waarden er in het plangebied aanwezig zijn en of deze worden aangetast door de ontwikkeling. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieuaspecten aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 een korte toelichting gegeven van de juridische aspecten en planverantwoording. In hoofdstuk 7 wordt tot slot ingegaan op de ruimtelijke, maatschappelijke, en economische uitvoerbaarheid.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Hoofdstuk 2 2.1

Het initiatief

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving gegeven van de ligging van het plangebied en de omgeving. Daarnaast wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven.

2.2

Gebiedsbeschrijving

2.2.1

Algemeen

Zoals aangegeven ligt het plangebied ten oosten van de kern Haaksbergen, op de grens tussen de bebouwde kom en het buitengebied. Het plangebied bestaat in feite uit twee delen, een noordelijk en een zuidelijk deel. Het noordelijke deel betreft het deel van het plangebied dat reeds is bebouwd met bedrijfsbebouwing en heeft een oppervlak van circa anderhalve hectare. Dit deelgebied wordt aan de noordwestzijde begrensd door de Enschedesestraat en aan de oostzijde door agrarische gronden. Ten zuiden vormt de Oude Enschedeseweg de begrenzing. Het zuidelijke deel van het plangebied betreft een onbebouwd deel (circa 3 hectare) dat aan de noord- en oostzijde wordt begrensd door respectievelijk de Oude Enschedeseweg en de Leemdijk. Aan de zuidzijde wordt dit deelgebied begrensd door agrarische gronden en aan de westzijde vormt de Koningin Wilhelminastraat de begrenzing. In feite wordt het plangebied dus opgesplitst door de Oude Enschedeseweg. Dit is goed zichtbaar in afbeeldingen 2.1 en 2.2. 2.2.2

Agrarische ontwikkeling vormt het gebied

De dekzandvlakte rond het plangebied is te kenmerken als een eeuwenoud kleinschalig landschap van houtwallen, essen en boerenerven met een sterke relatie tussen de natuurlijke ondergrond en de menselijke activiteiten. Van dit oude hoevenlandschap zijn nog relicten zoals houtsingels, essen en verspreid liggende erven waarneembaar in het gebied. Door ontwikkelingen in de laatste decennia is het groene kleinschalige karakter van het landschap op de overgang van dorp naar buitengebied echter afgenomen waardoor de landschappelijke kwaliteit verminderd is. De N18 is aangelegd als bovenlokale grootschalige infrastructuur en houtsingels zijn verdwenen. Grote open kavels in de dorpsrand zijn ontstaan waardoor de recente bebouwing langs de N18 zichtbaar is ver vanuit het buitengebied. In het plangebied zijn de relicten van de houtsingels nog herkenbaar langs de Leemdijk en aan de noordzijde van het plangebied haaks op de N18. De voormalige es, in het verleden omringd door beplanting, is afgegraven en niet meer herkenbaar in het plangebied. Door agrarische activiteiten en beheer zijn de groenstructuren ook steeds smaller en minder dicht geworden. Voorheen waren de wegen c.q. radialen beplant met bomen. In de huidige situatie zijn deze radialen minder herkenbaar geworden. De wegbeplanting langs de Enschedesestraat is nagenoeg verdwenen en dit is ook het geval langs de Oude Enschedeseweg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld 2.2.3

Harde overgang van dorp naar buitengebied

Door de N18 en het verdwijnen van landschapsstructuren is de overgang van dorp naar buitengebied hard geworden in tegenstelling tot de historisch gegroeide zachtere overgang. De bedrijfshallen, parkeerterreinen en het tankstation versterken deze harde overgang en doen afbreuk aan de dorpsentree en het groene buitengebied. De korrel van deze bebouwing is te groot in relatie tot de omgeving. De gemengde bebouwingslinten in het dorp en daarbuiten zijn onopvallend en bezitten over het algemeen een alledaagse kwaliteit. Dit is vanwege het feit dat de bebouwing slechts een beperkte samenhang vertoont door de menging in bouwstijl, materiaalgebruik, schaal en maat. Door de aanleg van de nieuwe N18 liggen er kansen om de oude N18 af te waarderen naar een 50-kilometerzone. De gemeente Haaksbergen is momenteel bezig met de plannen voor de uitwerking van de weg. Door deze toekomstige ontwikkelingen zal het woonklimaat in en om het plangebied ook gaan veranderen. De luchtfoto en topografische kaart worden in de volgende twee afbeeldingen weergegeven.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 2.2: Topografische kaart 2.2.4

Bebouwing in het plangebied

De bebouwing binnen het plangebied bestaat uit een aantal bedrijfspanden (garagebedrijf, handels- en reparatiebedrijf en showroom) een tankstation, een bedrijfswoning en een twee-onder-een-kap woning. Rondom de bebouwing is veel (erf)verharding aanwezig. De gronden aan de zuidzijde van de Oude Enschedeseweg zijn onbebouwd maar wel voorzien van een oppervlak van 2.700 m² aan puinverharding. Aan de noordoostzijde wordt het gebied afgeschermd door een houtsingel. De volgende afbeeldingen (2.3, 2.4 en 2.5) geven een beeld van de huidige situatie en opstallen in het plangebied.

Afbeelding 2.3: Zicht op bedrijfsbebouwing aan noordzijde van de Oude Enschedeseweg

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 2.4: Zicht op bestaande groenstructuren aan zuidzijde van de Oude Enschedeseweg

Afbeelding 2.5: Zicht op tankstation vanaf de vijfsprong Enschedesestraat (westzijde plangebied)

2.3

Planbeschrijving

2.3.1

Inleiding

Ter onderbouwing van de voorgenomen ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan gemaakt. Het plan is opgenomen in Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan behorend bij de toelichting van voorliggend bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de voorgenomen planontwikkeling. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan. 2.3.2

Het landschapvormt de basis

Op historische kaarten blijkt dat de vijfsprong aan de zuidwest zijde van het plangebied een eeuwenoude herkenbare landschapsstructuur is waaraan wordt gewoond. Op de historische kaart van circa 1850 is het kleinschalig landschap te zien bestaande uit open gebieden en opgaand groen met daarin bebouwing. De heidevelden worden na 1850 verder ontgonnen en er ontstaat een duidelijk kleinschalig landschap met houtwallen. In afbeelding 2.6 zijn historische topografische kaarten van het plangebied weergegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 2.6:

Historische topografische kaarten

Op basis van de landschappelijke en historische analyse zijn de kwaliteiten en bijbehorende kansen van het plangebied en haar omgeving in beeld gebracht. De kansen zijn gevisualiseerd in afbeelding 2.7 en vormen de basis voor het stedenbouwkundig plan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 2.7: Uitgangspunten voor herontwikkeling op basis van kansen en kwaliteiten

Met deze ontwikkeling zijn er een aantal kansen die de ruimtelijke kwaliteit van het gebied verbeteren: Gebiedsvreemde bebouwing en verharding verwijderen rond tankstation; Versterken kleinschaligheid landschap rondom het dorp; Herkenbaarheid historisch waardevolle vijfsprong verbeteren, waardoor deze weer representatief wordt voor groene entree. Herkenbaarheid beekloop in systeem van landschap versterken; Herinrichting kruispunt en provinciale weg met lager snelheidsregime; Laanbeplanting en bomenrijen langs wegen versterken;

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld Verdwenen cultuurhistorisch waardevolle landschapselementen herstellen.

2.3.3

Aanbod differentiatie

De gemengde bebouwingslinten in Haaksbergen en daarbuiten zijn onopvallend en bezitten over het algemeen een alledaagse kwaliteit. De bebouwing is onderling divers (qua bouwperiode, bouwstijl, materiaalgebruik), wat een aangename variatie (korrelgrootte) oplevert, passend bij een dorp. De inrichting van het geheel met nieuwe woningen voegt zich naar deze kenmerken van het landschap rondom Haaksbergen als onderdeel van de kern én buitengebied. Met verschillende woningtypes wordt de overgang van stad naar land op een gebiedseigen pretentieloze manier vormgegeven. Uitgangspunt hierbij is dat de woningen volgens een hoge duurzaamheidseis worden gebouwd. De stedenbouwkundige opzet is daarnaast gericht op een optimale bezonning en voldoet aan de lokale woningbouwvraag. De ruimtelijke verschijningsvorm van de kavels en de bebouwing is gebaseerd op de gebiedseigen karakteristieken. Hierdoor ontstaat er variatie tussen de woningen aan het groene dorpslint en de woningen op erven meer in het landschap. In afbeelding 2.8 zijn de verschillende gebieden aangegeven.

Afbeelding 2.8: Differentiatie typologie erf en woning met overgang van dorp naar buitengebied

2.3.4

Uitstraling en beeldkwaliteit per deelgebied

Per hiervoor genoemd deelgebied, wordt een bepaalde beeldkwaliteit nagestreefd. De beeldkwaliteitseisen zijn door Eelerwoude vervat in een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 2 bij deze toelichting. Hierna volgt een beschrijving van de gewenste uitstraling per deelgebied. Wonen aan het dorpslint Binnen het nieuwe groene raamwerk liggen aan de noordzijde woningen in een rij langs de Enschedesestraat en Oude Enschedeseweg. Het betreft vrijstaande en twee-ondereen-kap woningen met een stevige voortuin. Hier ontstaat een rustig en gevarieerd beeld met bestaande en nieuwe woningen met een oriëntatie naar de weg en besloten groene achterkant. De woningen versterken het representatieve lint en de radiaal naar Haaksbergen. Door de herinrichting van de Enschedesestraat ontstaat hier een prettig woonmilieu.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld De twee karakteristieke jaren 1930 woningen aan de Enschedestraat doen recht aan de groene uitstraling, blijven behouden en vormen de inspiratie voor de nieuwe woningen in het lint. De bestaande woning naast het tankstation blijft ook behouden en dient als inspiratie (baksteen en pannen) voor de nieuwe woningen. De nieuwe woningen hebben tevens een pannen kap en bijgebouwen of uitbouwen hebben een plat groen dak.

Afbeelding 2.9: Principe aanzicht dorpslint met variatie in woningen, groen en bebouwing geeft rafelrand met een dorpse uitstraling

Wonen aan de dorpsrand Deze kavels aan de Oude Enschedeseweg zijn de meest diverse kavels. De oriëntatie en ligging van de kavels versterkt het verschil tussen de Enschedesestraat en de Oude Enschedeseweg. Ze zijn de essentiële koppeling voor het verbinden van de ontwikkelingsmogelijkheden met het behoud en versterking van het landschap. De kavels hebben een open karakter, dragen bij aan de gradiënt in het plangebied en zijn meer georiënteerd op het landschap. Wanneer er enkel huizen aan de Enschedesestraat zouden komen, ontstaat er een te harde knip met het landschap. Een structuur waarbij er meer verweving is, maakt de overgang tussen het bebouwde en onbebouwde zachter. Hiermee wordt tegelijkertijd de entree van het gebied vriendelijker terwijl het zicht van omwonenden op het agrarische land behouden blijft. De woningen hebben een ingetogen en eigentijds karakter en staan op groene kavels met groene randen met een afwisselende kavelbreedte. De woningen hebben een pannen, zink of rieten dak en afwisselend een vast of vrijstaand bijgebouw met een zadeldak of plat groen dak.

Wonen op een knooperf De nieuwe landelijke woningen in ingetogen eigentijdse stijl op ruime kavels liggen verscholen achter houtsingels aan de zuidkant van de Oude Enschedeseweg. De woningen zijn georiënteerd op het landschap en bouwen voort op de principes van het groene knooperf en de (boeren)erven in het omliggende landschap. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen een representatieve groene voorkant en een besloten achterzijde met uitzicht op open weidegronden en de es. Hierbij hebben de twee zuidelijke woningen een ondergeschikte uitstraling met inpandig bijgebouw, denk hierbij aan een type schuurwoning met een meer agrarische uitstraling. De derde woning aan de noordoostzijde op het knooperf functioneert als de representatieve hoofdwoning op het knooperf. Deze woning heeft ook een losstaand bijgebouw met kap en presenteert zich naar de weg.

Afbeelding 2.10: Principe aanzicht nieuwe woning op het knooperf langs Leemdijk

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld 2.3.5

Verkaveling en groene inrichting

De ontwikkeling speelt op een duurzame manier in op vernieuwing en versterking van de ruimtelijke kwaliteit binnen het onregelmatige kleinschalige landschap. De bedrijfsgebouwen en -verharding verdwijnen en de vijfsprong met omgeving wordt weer onderdeel van de groene gevarieerde rafelrand om Haaksbergen. 20 nieuwe woningen en 3 bestaande woningen vinden hun plek binnen de groene rafelrand van Haaksbergen. In afbeelding 2.11 is de inrichtingstekening weergegeven. Overgang van binnen naar buiten Van oudsher waren de perceelsgrenzen beplant en werden voormalige essen omgeven door een groene rand die aangrijpingspunten vormen voor het behouden en versterken van het landschap. Forse nieuwe houtsingels op cultuurhistorisch waardevolle perceelsgrenzen en locaties benadrukken zichtlijnen, de kleinschalige verkaveling en de overgang van stad naar land. Hoogteverschillen in het veld worden geaccentueerd en er ontstaat een gradiënt van het besloten groene lint aan de noordzijde naar het meer open en lagergelegen buitengebied met watergang aan de zuidzijde. Hierdoor ontstaat een kleinschaliger en groener landschap met gebiedseigen karakteristieken. Het driehoekige deel van het plangebied aan de noordzijde wordt in de huidige situatie al begrensd met een forse groene singel die wordt behouden en versterkt (10 meter breed).

Hierdoor krijgt de ontwikkeling een groene afronding en wordt deze in zijn geheel ingepast. Tussen de kavels komen drie nieuwe struweelsingels met een breedte van 5 meter. De bestaande singels met bomen langs de Leemdijk en haaks op de Leemdijk liggen hier al honderden jaren en deze worden versterkt (10 meter breed) zodat ze ook in de toekomst het landschap karakter en vorm blijven geven. Op de locatie van de verdwenen esrand met beplanting zal een nieuwe structuur in de vorm van een bomenrij er ook voor zorgen dat de ontwikkeling een groene rand krijgt en de kleinschaligheid wordt versterkt. Radialen versterken De groene ruggengraat van de ontwikkeling is het versterken van de radialen, eeuwenoude toegangswegen. De Oude Enschedeseweg en Enschedesestraat wordt begeleid door nieuwe bomen waardoor deze radialen herkenbaarder en beleefbaarder worden. In afstemming met de nieuwe weginrichting van de gemeente dient de exacte locatie van de bomen in de berm gekozen te worden. De radialen leiden de dorpskern in en versterken ook het dorpslint met woningen. De bestaande woningen blijven behouden en met name de bestaande woning aan de westzijde heeft een representatieve functie voor de (nieuwe) kruising aan de dorpsrand. Doorzichten behouden Het open bloem- en kruidenrijk grasland aan de zuidzijde vormt de ruimtelijke scheiding tussen de nieuwe landelijke woningen en de omgeving.

Op deze manier wordt de openheid bewaard en krijgt de dorpsrand in zijn geheel een fraaie uitstraling. De door zichten blijven onbebouwd, waardoor omliggende erven doorzichten behouden. Dit geldt met name voor de woning aan de Leemdijk 3 waar de bewoners in de winter uitzicht hebben over het open grasland en de geplande kampeerplaatsen aan Leemdijk 6 die een doorzicht krijgen naar de kruising. Aansluitend op de eskop aan de zuidoostzijde wordt het hoger gelegen deel van het perceel ingezaaid met een wildakker. Een overjarig graanmengsel met akkerflora, indien dit niet geoogst wordt, levert veel voedsel op voor allerlei zaadetende vogels en soorten als fazant en patrijs. Dit beeld behoudt het open zicht naar de es en sluit aan bij de plannen voor het naastgelegen perceel.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 2.11: Inrichtingsplan herontwikkeling met nieuwe woningen en groenstructuren

De inrichting van het geheel met nieuwe woningen voegt zich naar deze kenmerken van het landschap rondom Haaksbergen als onderdeel van de kern. Met verschillende woningtypes wordt de overgang van stad naar land op een gebiedseigen manier vormgegeven. Uitgangspunt hierbij is dat de woningen volgens een hoge duurzaamheidseis worden gebouwd. De stedenbouwkundige opzet is daarnaast gericht op een optimale bezonning en voldoet aan de lokale woningbouw vraag. Uitgangspunt voor een groen beeld is om verharding tot een minimum te beperken zodat er meer mogelijkheid is voor hemelwaterinfiltratie. 2.3.6

Verkeer en parkeren

Bij nieuwe ontwikkelingen dient inzichtelijk te worden gemaakt hoe wordt omgegaan met verkeer en parkeren, voorliggende paragraaf biedt inzicht.

Verkeersgeneratie en Ontsluiting De nieuwe woningen worden via de bestaande wegen ontsloten. De huidige uitstraling van de Leemdijk en Oude Enschedeseweg is het vertrekpunt voor de uitstraling van het toekomstige woonmilieu langs de Oude Enschedeseweg en Enschedestraat. Het asfalt blijft behouden en de bermen worden versterkt en verder vergroend. De wegen hebben geen trottoirs. De uitstraling van de openbare ruimte in het buitengebied met gras en greppels doet sober aan en parkeervakken en trottoirs zijn daarom afwezig. Het geeft eenheid en samenhang ten opzichte van de gewenste variatie in de woningen. De vrijstaande woningen leveren op basis van de gegevens uit de CROW-publicatie een totale verkeersgeneratie op van 114,8 vervoersbewegingen (14 x 8,2 vervoersbewegingen per woning per

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld weekdagetmaal). Voor de tweekappers geldt een totale verkeersgeneratie van 46,8 verkeersbewegingen (6 x 7,8 per woning per weekdagetmaal). In totaal is er dus sprake van een verkeersgeneratie van 161,6 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De Enschedesestraat en Oude Enschedesestraat en direct omliggende wegen zijn van voldoende capaciteit om de verkeersbewegingen in de nieuwe situatie veilig en vlot te kunnen verwerken. Bovendien komen met onderhavig plan de verkeersbewegingen ten behoeve van de garage, het reparatiebedrijf en de showroom te vervallen. Voor dergelijke functies (bedrijf arbeidsintensief/bezoekers extensief (industrie, laboratorium, werkplaats)) geldt op basis van de CROW een verkeersgeneratie van 10,9 verkeersbewegingen per 100 m2 . Aangezien het pand een oppervlakte heeft van circa 3.000 m2 , maakt dit 30 x 10,9 = 327 vervoersbewegingen per weekdagetmaal. Per saldo zal er dan ook een afname zijn van de verkeersgeneratie. Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling geen onevenredige verkeersdruk met zich meebrengt en het plan vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren oplevert.

Parkeren Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die daardoor ontstaat. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren’ opgesteld. Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeersgeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte

Qua functie, verstedelijkheidsgraad, stedelijke zone, parkeernorm en verkeersgeneratie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Functie: ‘wonen, koop, vrijstaand’ en 'wonen, koop, twee-onder-een-kap; Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk (gemeente Haaksbergen, bron: CBS); Stedelijke zone: rest bebouwde kom en buitengebied Op basis van de vorenstaande uitgangspunten ontstaat er qua parkeerbehoefte het volgende beeld (afbeelding 2.12):

Afbeelding 2.12: Overzicht benodigde parkeerplekken volgens het CROW

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een parkeerbehoefte van afgerond 46 parkeerplaatsen. Ter plaatse van het plangebied vindt parkeren plaats op het erf van de woningen en in openbaar gebied. De parkeersituatie is in afbeelding 2.13 weergegeven:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

23

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 2.13: Parkeersituatie ter plaatse van het plangebied

Voor het parkeren op eigen terrein is veelal sprake van een theoretisch aantal parkeerplaatsen en het aantal parkeerplaatsen waarmee mag worden gerekend. Reden hiervoor is dat bij bijvoorbeeld inritten bij woningen waar in theorie meerdere auto's kunnen staan, deze in de praktijk niet volledig worden benut. In het kader van voorliggende ontwikkeling is hiertoe het volgende overzicht van gemaakt (afbeelding 2.14)

Afbeelding 2.14: Overzicht parkeren op eigen terrein volgens de CROW norm op basis van 20 woningen

Op eigen terrein bij de woningen wordt zodoende voorzien 31 parkeerplaatsen. De overige benodigde 15 parkeerplaatsen zijn voorzien als te realiseren openbare parkeerplaatsen langs de Enschedesestraat en ter plaatse van het knooperf in het zuiden van het plangebied. Al met al worden er 19 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd. Zodoende wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte. De volledige parkeerbalans is in afbeelding 2.15 opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

24

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 2.15: Parkeerbalans op basis van het stedenbouwkundig plan

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

25

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

26

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Uit het beleid volgen randvoorwaarden die worden getoetst aan het voorgenomen plan.

3.2

Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Het Rijk streeft naar een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. In 2012 is deze visie officieel in werking getreden. In deze structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk zijn de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028, daarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn. De tijdshorizon is gesteld omdat in de loop van de tijd nieuwe ontwikkelingen en opgaven kunnen vragen om bijstelling van de rijksdoelen. Voor de ambities zijn rijksinvesteringen slechts één van de instrumenten die worden ingezet. Kennis, bestuurlijke afspraken en kaders kunnen ook worden ingezet. De huidige financiële rijkskaders (begroting) zijn randvoorwaardelijk voor de concrete invulling van die rijksambities. De ruimtelijke waarden die het nationaal belang waarborgen zijn opgenomen in 13 verschillende belangen. In de structuurvisie wordt ook aangegeven op welke wijze het Rijk deze belangen wil verwezenlijken. Dit zorgt voor een duidelijk overzicht in één document gezamenlijk met de doelen die het Rijk heeft opgesteld.

Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Om een ontwikkeling goed te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Toetsing aan het rijksbeleid De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

27

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (3.1.6 Bro). Hierbij moet worden voldaan aan een aantal voorwaarden: a) er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; b) indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Er is geen ondergrens bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Het begrip "woningbouwlocatie" (zoals opgenomen in de omschrijving van het begrip "stedelijke ontwikkeling" in artikel 1.1.1.

Bro) is niet nader gedefinieerd. In de praktijk speelt daarom regelmatig de vraag, hoe bepaald moet worden wanneer woningen één woningbouwlocatie vormen. Er is sprake van één woningbouwlocatie als er tussen de te realiseren woningen, ruimtelijke en functionele samenhang bestaat. Uit de jurisprudentie volgt dat daarvoor onder meer betekenis toekomt aan de onderlinge afstand tussen de woningen. Voorliggend plan aan de Enschedesestraat 76 betreft een woningbouwlocatie met 20 nieuwe grondgebonden woningen. Hiermee is sprake van een stedelijke ontwikkeling. In voorliggend geval is door Stec Groep een laddertoets uitgevoerd. Het volledige onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 3 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de bevindingen.

Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking Het beoogde woningbouwplan voorziet binnen het verzorgingsgebied (gemeente Haaksbergen) in een woningbehoefte tussen nu en tien jaar. Deze behoefte blijkt uit huishoudensprognoses en wordt, gezien het huidig aantal ingeschrevenen voor nieuwbouw in de gemeente Haaksbergen, bevestigd door de interesse vanuit de praktijk. Het betreft hier een lokale behoefte: er wordt nog geen rekening gehouden met een mogelijke extra vraag vanuit de regio (Twente). Momenteel wordt er in regionaal verband samen met provincie Overijssel afgestemd of, hoe en waar de extra bovenregionale vraag kan worden gehuisvest. Een deel van deze extra vraag zal mogelijk in Haaksbergen landen. Het plan zal - gezien de latente behoefte aan woningen - naar verwachting niet leiden tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten (leegstand). Het plan ligt deels binnen bestaand stedelijk gebied en betreft deels een herontwikkeling van verouderd (bedrijfs)vastgoed. Het plan wordt als geheel ontwikkeld (herontwikkelingslocatie en uitleglocatie). Er zijn binnen Haaksbergen geen geschikte en beschikbare alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied. Het plan zal daarmee de ruimtelijke structuur van Haaksbergen versterken.

Conclusie Rijksbeleid Geconcludeerd kan worden dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

28

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Algemeen

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste plannen zijn de Omgevingsvisie Overijssel en de Omgevingsverordening Overijssel. 3.3.2

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig. Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

3.3.3

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. 3.3.4

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. 2. 3.

Of – generieke beleidskeuzes Waar – ontwikkelingsperspectieven Hoe – gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kan de hand van deze drie stappen worden bepaald of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 3.2 is het Uitvoeringsmodel weergegeven. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

29

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld

Afbeelding 3.2:

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Of - Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Waar - Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. De Omgevingsvisie onderscheid zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

30

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype verstaan. Voor alle gebiedstypen in Overijssel beschrijft de Catalogus Gebiedskenmerken welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken, mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden.

De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 3.3.5

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel van e Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 3.3.5.1 Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name artikel 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6 en 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen wordt hierna nader ingegaan. Artikel 2.1.3 1.

2.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: a. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; b. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: a. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; b. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip ‘groene omgeving’ nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip ‘bestaand bebouwd gebied’ nader gedefinieerd als: de gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro/artikel 10 BRO.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel De voorgenomen ontwikkeling vindt grotendeels plaats op gronden die, gelet op de definitie uit de Omgevingsverordening, worden beschouwd als 'bestaand bebouwd gebied'. Voor dit deel is daardoor sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Een deel van het voornemen (vijf woningen) staan geprojecteerd in de BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

31

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld 'groene omgeving'. Bij de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2) is reeds onderbouwd dat, gelet op het karakter van de voorgenomen ontwikkeling, in redelijkheid geen (geschikte) ruimte is te vinden binnen bestaand stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling is naar alle redelijkheid evenmin op te vangen op bestaande erven. Er is immers sprake van de realisatie van een woongebied in een semi-landelijke omgeving. Een dergelijke ontwikkeling is niet op te vangen in gebieden binnen de bebouwde kom of bestaande solitaire erven in het buitengebied.

Artikel 2.1.5 (lid 1)

Ruimtelijkekwaliteit

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Artikel 2.1.6 (lid 1) KwaliteitsimpulsGroene Omgeving Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3. en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 en 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel Bij deze ontwikkeling, die feitelijk grotendeels als binnenstedelijk kan worden beschouwd, geldt dat er veel verschillende factoren meespelen. De ontwikkeling is zodanig vormgegeven dat de verschillende onderdelen een plek kunnen vinden zonder dat de opzet van het plan geweld wordt aangedaan. De duidelijke milieuwinst en de ruimtelijke kwaliteitswinst leiden er dan ook toe dat de voorgenomen ontwikkeling verdedigbaar is.

Ruimtelijke kwaliteitswinst Het amoveren van de bedrijfsgebouwen en het toevoegen van fraaie architectuur zijn met de heersende beleidskaders te onderbouwen en zorgen voor de zachte afronding van het binnenstedelijke gebied. De ruimtelijke kwaliteitswinst zal plaatsvinden doordat de te realiseren woningen aan de Enschedesestraat en omgeving het aanwezige lint zullen completeren. Hierdoor zal de toegang van Haaksbergen via deze route aanmerkelijk verfraaid worden. Naast een goede landschappelijke inpassing van de erven en het behoud van waardevolle bebouwing, wordt extra geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit met een landschappelijke en ecologische meerwaarde. Dit betreffen: Het versterken en aanbrengen van groenstructuren in en om het plangebied. Het versterken van wegbeplanting en groene bermen (openbare ruimte). Inrichting van open natuurlijk grasland en wildakker direct aansluitend op de erven. Het slopen van landschapsontsierende bebouwing (meters voor meters) met omliggende verharding. Met de realisatie van dit plan wordt daarmee een aanmerkelijke landschappelijke en ecologische kwaliteitswinst geboekt. Dit is ook terug te zien in de verhouding tussen de opbrengsten en de investeringen in ruimtelijke kwaliteit.

Milieubelastende situatie Duurzaamheid is een van de dragers van dit plan. Deze duurzaamheid komt niet alleen naar voren in het te realiseren plan maar ook in hetgeen weggenomen gaat worden. In de huidige situatie zorgt een fors tankstation dagelijks voor veel extra verkeersbewegingen, stilstaande en draaiende motoren tijdens rustpauzes en afleveren van brandstoffen. Ook is er een shop aanwezig welke daags bevoorraad wordt met BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

32

bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Enschedesestraat 76 vastgesteld versproducten. De autoshowroom is inmiddels gestaakt, maar ook hier geldt dat er sprake is van een fors milieubelastend garagebedrijf met werkplaatsfaciliteit. Dergelijke bedrijven zijn ten aanzien van milieuregelgeving op verschillende wijze gecategoriseerd in het activiteitenbesluit en de Wet Milieubeheer. Zowel het garagebedrijf als het tankstation kan gezien worden als een zogenaamd type C inrichting. Dit betekent dat er een strak vergunningenregime van toepassing is. Daarnaast geldt dat bedrijven ten aanzien van ruimtelijke ordening moeten voldoen aan milieuzoneringen, hetgeen te maken heeft met afstanden van dergelijke bedrijven tot gevoelige functies, zoals wonen. Hierbij is het tankstation een categorie 3 bedrijf en mogelijk zelfs een categorie 4 bedrijf, afhankelijk van de afgifte van LPG (> 1000 m³/jr.). Het garagebedrijf is een categorie 2 bedrijf. Bij deze bedrijven gelden dermate beperkende maatregelen met betrekking tot afstandsnormeringen en geluidsoverlast, dat het niet denkbaar is dat een van beide functies zou kunnen blijven bestaan of verplaatst zou kunnen worden. Dit is van grote (economische) waarde.

Afwaardering N18 De voorgenomen ontwikkeling heeft een relatie en is samenhangend met de afwaardering van de N18. Door de afwaardering van de N18 is er ter plaatse van het plangebied en omgeving sprake van een veranderende verkeersafwikkeling. Dit brengt met zich mee dat het plangebied vraagt om een integrale herontwikkeling waarbij ter plaatse een vernieuwde dorpsrand ontstaat. De harde grens van de N18 dient te worden verzacht. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin. Deze vernieuwde dorpsrand vormt als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling een zachte overgang tussen de bebouwde kom en het buitengebied. In het kader van de KGO wordt (onder andere) een bijdrage geleverd aan de herinrichting van de oude N18.