Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6 Toelichting

Watertoetsprocedure

De initiatiefnemer heeft het waterschap Vechtstromen geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets van toepassing is. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies. De bij de korte procedure behorende standaardwaterparagraaf als bijlage 6 bijgevoegd.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

45

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

HOOFDSTUK 7 7.1

JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2

Opzet van de regels

7.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4. 7.2.2

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

46

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld 7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: • • •

• •

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, inhoudsmaat, etc.); Nadere eisen: burgemeester en wethouders kunnen nader eisen stellen aan plaats en afmetingen van de bebouwing; Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn; Afwijken van de bouw- en gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels en bestemming.

In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen nader toegelicht. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: •

•

•

•

•

•

• •

7.2.5

Anti-dubbeltelregel (Artikel 5) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene bouwregels (Artikel 6) In dit artikel zijn regels ten aanzien van het bouwen van geluidsgevoelige functies in geluidszones van wegen opgenomen. Algemene gebruiksregels (Artikel 7) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn. Algemene aanduidingsregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven in verband met de ter plaatse aanwezige luchtvaartverkeerzone. Algemene afwijkingsregels (Artikel 9) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om het plan op de in de regels genoemde punten te wijzigen.

Algemene procedureregels (Artikel 11) In dit artikel worden procedureregels ten aanzien van het stellen van een nadere eis beschreven. Overige regels (Artikel 12) In dit artikel wordt aangegeven dat de wettelijke regelingen waar in de regels wordt naar verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment vaststelling van dit plan. Daarnaast zijn regels ten aanzien van parkeren en laden en lossen opgenomen. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

47

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

7.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Wonen (Artikel 3) De gronden van de bestaande boerderij (te splitsen in twee wooneenheden) en de beoogde compensatiewoning zijn voorzien van een woonbestemming. De gronden binnen deze bestemming zijn hoofdzakelijk bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een huis verbonden beroep en/of het hobbymatig houden van dieren. Per bestemmingsvlak zijn drie woningen toegestaan, met inachtneming van de opgenomen voorwaarden binnen de regel 3.2.1. sub b.

Voor aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een woning geldt dat aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gesitueerd dienen te worden achter de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan, ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'bijgebouwen'. De gezamenlijke oppervlakte binnen het bestemmingsvlak mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum oppervlakte (m2)'. Daarnaast gelden voor bebouwing onder meer regels ten aanzien van goothoogte, bouwhoogte en dakhelling. Voor vrijstaande bijgebouwen geldt een bouwhoogte van 5 meter. De bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevel van het hoofdgebouw mag maximaal 1 meter bedragen en voor het overige 2 meter. Voor overige bouwwerken, geen gebouw zijnde geldt een maximale bouwhoogte van 5 meter. Ten aanzien de bestaande hoofdgebouwen, aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouw zijnde mogen bestaande afwijkingen gehandhaafd blijven. In de specifieke gebruiksregels van deze bestemming zijn drie zogenaamde voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. De voorwaardelijke verplichtingen voorzien in een borging van de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen zoals opgenomen in het erfinrichtingsplan (Bijlage 1 van de regels).

Daarnaast geldt er een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van de sloop van de bebouwing die is ingebracht voor deze Rood voor Rood-ontwikkeling (Bijlage 2 van de regels). Tenslotte geldt een voorwaardelijke verplichting voor het (ver)bouwplan en het transformatieadvies van Het Oversticht voor de bestaande boerderij welke wordt gesplitst, welke is gekoppeld als bijlage 3 binnen de regels van dit bestemmingsplan.

Waarde – Hoge archeologische verwachting (Artikel 4) De voor 'Waarde - Hoge archeologische verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

48

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

HOOFDSTUK 8

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggend geval is een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen. Hierin is tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

49

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

HOOFDSTUK 9 9.1

Vooroverleg

9.1.1

Het Rijk

VOOROVERLEG, INSPRAAK & ZIENSWIJZEN

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Overijssel

Gezien de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling en er sprake is van een ontwikkeling dat in overeenstemming is met het provinciaal beleid, is vooroverleg met de provincie Overijssel niet noodzakelijk. 9.1.3

Waterschap Vechtstromen

Vanuit de vragen van de watertoetstabel is gebleken dat het plan waterhuishoudkundig niet van belang is (korte procedure). Nader overleg met het waterschap is niet noodzakelijk.

9.2

Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In het voorliggende geval wordt gezien de geringe planologische wijziging geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

9.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Binnen deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Voorliggend bestemmingsplan kan daarom ongewijzigd worden vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente van Haaksbergen.

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

50

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

51

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

Bijlage 1

Erfinrichtingstekening

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

52

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

Bijlage 2

Verkennend (asbest) bodemonderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

53

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

Bijlage 3

Geurberekening

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

54

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

Bijlage 4

Quickscan Natuurwaardenonderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

55

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

Bijlage 5

Advies Oversticht

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

56

Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Benteloseweg 6” Vastgesteld

Bijlage 6

Standaard waterparagraaf

BJZ.nu Ruimtelijke Plannen en Advies

57