Bijlage 1 - Toeliching TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk22a Haaksbergen Dorp, partiële herziening Hartgerink

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink

Plangegevens Naam: Plantype: IMRO: Status:

Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink TAM-Omgevingsplan NL.IMRO.0158.BP1219-0001 vastgesteld

Datum: Projectnummer:

25AF005

Opdrachtgever:

Koopmans Projecten B.V Marssteden 66 7547 TD Enschede

Opsteller:

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV Stationsstraat 37 7622 LW BORNE T) 074 – 255 7020 E) info@ad-fontem.nl

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV | Stationsstraat 37 | 7622 LW Borne | T 074-2557020 | F 074-265967 | E info@ad-fontem.nl

Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink

Inhoudsopgave

Motivering

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding en aanduiding plangebied 1.2 Beoordelingskader en belangenafweging 1.3 Leeswijzer

3 3 4 5

Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie 2.1 Gewenste ontwikkeling

6 6

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan 3.1 Omschrijving nieuwe situatie 3.2 Toetsing aan het omgevingsplan 3.3 Gemeentelijke verordeningen

10 10 10 11

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.2 Voorbereidingsfase/ Verkenningsfase met stakeholders

12 12 21

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.2 m.e.r.-beoordeling 5.3 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren 5.4 Gebiedsbescherming en soortenbescherming 5.5 Luchtkwaliteit 5.6 Geluid 5.7 Geur 5.8 Omgevingsveiligheid 5.9 Trilling 5.10 Archeologie en cultuurhistorie 5.11 Bodem 5.12 Waterbelang 5.13 Gezondheid

23 23 27 29 31 34 35 38 39 41 41 42 45 47

Hoofdstuk 6

48

Financiële haalbaarheid

Hoofdstuk 7 Toelichting planregels 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels

49 49 49

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

2

Motivering Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Inleiding en aanduiding plangebied

Aan de Albert Cuyplaan 58 in Haaksbergen was een vestiging van autobedrijf Hartgerink gevestigd. Het perceel bestond uit een autoshowroom, garage en tankstation (zonder lpg). De huidige eigenaar heeft besloten om te stoppen met het bedrijf. Koopmans projecten B.V. heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaar. Koopmans Projecten B.V. heeft het voornemen om de bedrijfslocatie te herontwikkelen naar woningbouw. Het plan betreft het realiseren van een drietal woongebouwen met ruimte voor 57 wooneenheden. Daarnaast is op de begane grond van één woongebouw ruimte gereserveerd voor (commerciële) dienstverlening. Als de wens aanwezig is kunnen in de woongebouwen, waar mede zorgwoningen zijn toegestaan, twee extra appartementen worden gerealiseerd. In totaal kunnen maximaal 59 appartementen mogelijk worden gemaakt met voorliggend plan. Het gebied tussen de woongebouwen wordt groen ingericht en krijgt een parkfunctie voor de bewoners. Aan de achterzijde van het perceel worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Het voorliggende plan is strijdig met het Omgevingsplan van de gemeente Haaksbergen aangezien er woningen worden gebouwd op een bedrijfsfunctie. Om het voorgenomen plan mogelijk te maken dient het Omgevingsplan gewijzigd te worden. Voorliggend TAM-IMRO Omgevingsplan is opgesteld om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Ligging Het plangebied ligt aan de Albert Cuyplaan 58, ten noordwesten van het centrum van Haaksbergen. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie K, perceelnummers: 1668, 2032 en 2056 en heeft een totaal oppervlakte van 5.237 m². Figuur 1.1 geeft globaal de ligging van het plangebied weer in de kern van Haaksbergen. Figuur 1.2 laat een meer gedetaileerde afbakening van het plangebied zien.

Figuur 1.1: locatie plangebied in de kern van Haaksbergen (bron: PDOK Viewer, bewerking Ad Fontem)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

3

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: PDOK Viewer; bewerking Ad Fontem)

1.2

Beoordelingskader en belangenafweging

Beoordelingskader De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het Omgevingsplan. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het Omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals bedoeld in artikel 4.2 Ow. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. De volgende instructieregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn van toepassing: 1. de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl; 2. de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; 3. eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. Bij de beoordeling of het bestuursorgaan een besluit wil nemen tot wijziging van het Omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen. Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de wijziging van het Omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst.

Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat. Belangenafweging De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het Omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

4

locaties aanvaardbaar is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze worden afgewogen. Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan aan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Verder is het project gepresenteerd aan de omwonenden en heeft de initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen. Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het Omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het wijzigen van het Omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het Omgevingsplan en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau. Daarna wordt ingegaan op de resultaten van het (bestuurlijk) vooroverleg en het participatietraject. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot is in hoofdstuk 7 een toelichting op de planregels opgenomen.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

5

Hoofdstuk 2

Toekomstige situatie

2.1

Gewenste ontwikkeling

2.1.1

Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Albert Cuyplaan 58 in de kern van Haaksbergen. De locatie betreft een voormalige bedrijfslocatie van autobedrijf Hartgerink. Op het terrein was een autoshowroom, garage en tankstation (zonder lpg) aanwezig. Het terrein was volledig verhard en bebouwd. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrenst door de Albert Cuyplaan, aan de oostzijde door de Goorsestraat en aan de zuid- en westzijde door achtertuinen van bestaande woningen aan de Beatrixstraat en Adriaan van Ostadestraat. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat daarmee voornamelijk uit woonpercelen en infrastructurele ontsluitingswegen van de omliggende woonbuurten. In figuur 2.1 en 2.2 zijn afbeeldingen opgenomen van het voormalige bedrijf.

Figuur 2.1: Uitsnede voormalig bedrijf plangebied Albert Cuyplaan 58 Haaksbergen (bron: Google Streetview)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

6

Figuur 2.2: Uitsnede voormlig bedrijf plangebied Albert Cuyplaan 58 Haaksbergen (bron: Google Streetview) 2.1.2

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie is de aanwezige bebouwing gesloopt en is de huidige verharding verwijderd. Hiervoor in de plaats komen drie appartementencomplexen met de bijbehorende verharding met ruimte voor 57 appartementen, met de mogelijkheid om binnenplans af te wijken om 59 appartementen te realiseren waar mede ook zorgwoningen zijn toegestaan. In één van deze complexen is er ruimte voor een commerciële ruimte op de begane grond. Deze commerciële ruimte krijgt een totaal oppervlak van circa 180 m2. In de twee meest westelijke appartementengebouwen kunnen gezamenlijk 40 woon-/zorgappartementen, en indien gewenst twee extra appartementen, worden gerealiseerd. De beoogde appartementen hebben een gemiddeld oppervlak van circa 50 m². Mocht er onverhoopt geen geschikte en/of passende partij gevonden worden om deze appartementen af te nemen, dan worden de appartementen herontwikkeld tot reguliere koop of huur appartementen. Bij de herontwikkeling wordt de woondeal Twente in acht genomen. In het oostelijke appartementengebouw, op de hoek van de Albert Cuyplaan en Goorsestraat, worden 17 appartementen gerealiseerd voor de vrije verkoop. Het gaat om 2 kleine, 6 medium en 9 grote appartementen. Deze appartementen hebben een oppervlakte van circa 60 m2 (klein), circa 70 - 80 m2 (medium) en circa 85 - 95 m2 (groot).

Daarnaast zijn er ook penthouses met een oppervlakte van circa 100 - 135 m2. Op de begane grond is ruimte gereserveerd voor circa 180 m² (commerciële) dienstverlening. Figuur 2.3 geeft een situatietekening van de nieuwe situatie weer. Figuur 2.4 tot 2.6 geeft de gevels van de drie appartementencomplexen weer. 2.1.2.1

Beeldkwaliteitplan

Om de toekomstige bouwplannen binnen het plangebied op de gewenste beeldkwaliteit te kunnen toetsen is er in het kader van het plan een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan wordt van toepassing op de gronden binnen het voorliggende plan. Het volledige beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. Dit beeldkwaliteitsplan wordt door de gemeenteraad van de gemeente Haaksbergen vastgesteld als aanvulling van de welstandsnota.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

7

Figuur 2.3 Uitsnede plattegrond nieuwe situatie aan de Albert Cuyplaan 58 (Bron: Architecten VOORMORGEN)

Figuur 2.4 Uitsnede gevel gebouw A (Bron: Architecten VOORMORGEN)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

8

Figuur 2.5 Uitsnede gevel gebouw B (Bron: Architecten VOORMORGEN)

Figuur 2.6 Uitsnede gevel gebouw C (Bron: Architecten VOORMORGEN)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

9

Hoofdstuk 3 3.1

Toetsing aan omgevingsplan

Omschrijving nieuwe situatie

Concreet worden de volgende activiteiten veranderd in de voorliggende aanpassing van het Omgevingsplan: Het wijzigen van functie naar wonen om 57 appartementen te realiseren, verdeeld over drie woongebouwen. Waarbij als de wens aanwezig is kunnen in de woongebouwen waar mede zorgwoningen zijn toegestaan, twee extra appartementen worden gerealiseerd. In totaal kunnen maximaal 59 appartementen mogelijk worden gemaakt. De optie om 40 van deze appartementen in te zetten als woon-/zorgappartementen. Bij ontbreken van een geschikte en/of passende zorgaanbieder, worden de appartementen verkocht als reguliere huur of koop appartementen. De woondeal Twente wordt hierbij in acht genomen. De optie om een commerciële ruimte van circa 180 m2 op de begane grond van het oostelijke appartementencomplex te realiseren.

3.2

Toetsing aan het omgevingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het zogenoemde omgevingsplan van rechtswege. Elke gemeente heeft met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 een omgevingsplan van rechtswege, welke bestaat uit een tijdelijk en nieuw deel. Het tijdelijke deel van het omgevingsplan bestaat uit: - (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten, zoals bestemmingsplannen; - rijksregels over activiteiten (aangeduid als de bruidsschat). Het nieuwe deel van het omgevingsplan is eerst nog leeg, met uitzondering van eventuele voorbereidingsbesluiten op basis van het overgangsrecht. De regels in het nieuwe deel komen deels tot stand door bestaande regels uit het tijdelijk deel om te zetten naar het nieuwe deel. Daarnaast neemt de gemeente in het nieuwe deel nieuwe regels op voor ruimtelijke ontwikkelingen en beleid. Het wijzigingen/vaststellen van het nieuwe deel van het omgevingsplan kan ook thematisch gebeuren. Deze overgangsfase duurt tot eind 2031. 3.2.1

Strijdigheden met vigerende bestemmingsplan

De planlocatie ligt binnen het plangebied van omgevingsplan 'Gemeente Haaksbergen' met als onderdelen het bestemmingsplan 'Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, 't Woferink, Zienesch en de Greune', 'Paraplubestemmingsplan terrassen Haaksbergen' en 'Parapluplan parkeren Haaksbergen'. Voor het voorliggend plan is voornamelijk het eerste bestemmingsplan relevant. Het perceel aan de Albert Cuyplaan 58 kent de functie 'Bedrijf' en 'Waarde - Lage archeologische verwachting'. Daarnaast zijn er meerdere aanduidingen aanwezig op het plangebied, te weten: 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg', 'plat dak', 'maatvoering maximum bouwhoogte: 5 m' en 'maximum bouwhoogte: 6,5 m'. In figuur 3.1 is een uitsnede opgenomen van het vigerende planologische kader.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

10

Figuur 3.1 Uitsnede omgevingsplan, planlocatie aan de Albert Cuyplaan 58 in Haaksbergen in rood gemarkeerd (Bron: regels op de kaart) De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn in eerste instantie aangewezen voor de functie bedrijven tot en met categorie 2 van de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', met daarbij behorende o.a. reclame-uitingen, gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen en parkeervorzieningen. Het voorliggend initiatief is strijdig met het omgevingsplan, omdat er (zorg)woningen en een commerciële ruimte zijn beoogd. Dit is momenteel niet passend binnen het geldende omgevingsplan. Om het beoogde woningbouwplan te realiseren moet er worden afgeweken van het omgevingsplan. In dit TAM-Omgevingsplan wordt aangetoond dat het plan voldoet aan de vereisten van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 3.2.2

Bruidsschat

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet vervalt een aantal regels op rijksniveau. Deze regels verhuizen naar het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente. Dit heet ook wel de 'bruidsschat'. De regels van afdeling 22.2 zijn relevant voor onderhavig initiatief omdat deze betrekking hebben op het bouwen van bouwwerken. Met de in dit TAM-omgevingsplan opgestelde regels wordt aan de regels voldaan. De regels van afdeling 22.3 zijn relevant voor zover sprake is van milieubelastende activiteiten. De in dit TAM-omgevingsplan mogelijk gemaakte activiteiten betreffen geen milieubelastende activiteiten. Zodoende zijn de regels niet van toepassing. De overige in de bruidsschat opgenomen regels zijn niet relevant voor dit plan.

3.3

Gemeentelijke verordeningen

Voor zover sprake is van gemeentelijke verordeningen in het Omgevingsplan van rechtswege wordt aan deze verordeningen getoetst in hoofdstuk 4 van dit TAM-omgevingsplan.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

11

Hoofdstuk 4

Beleid en regelgeving

4.1

Visie en beleid voor het plangebied

4.1.1

Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio's. 4. Toekombestendige ontwikkeling van het landelijk. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven van de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiden van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toets Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio's) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot.

De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. De nationale omgevingsvisie stelt dat er wordt ingezet op duurzaam economisch groeipotentieel. Daarbij is de opgave te zorgen voor een excellent vestigingsklimaat met optimale (internationale) bereikbaarheid, een aantrekkelijke groene, veilige en gezonde leefomgeving, en op de vraag afgestemd aanbod van ruimte voor bedrijvigheid, waarbij overschotten en tekorten worden voorkomen. Voorliggend initiatief heeft betrekking op de realisatie van 57 (zorg)woningen met één commerciële ruimte, met de optie om twee extra appartementen te realiseren in de gebouwen waar mede de (zorg)woningen zijn toegestaan. Zoals reeds beschreven, ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de navolgende paragrafen wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het provinciale- en gemeentelijk beleid. Volgens dit beleid past het plan binnen de gestelde kaders ten aanzien van wonen en commerciëel vastgoed. Daarmee past het voorliggende plan binnen de gestelde prioriteit van duurzaam economisch groeipotentieel en sterke en gezonde

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

12

steden en regio's en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 4.1.2

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024

Provinciale Omgevingsvisie De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Provinciale Omgevingsverordening De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel.

De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes (OF); ontwikkelingsperspectieven (WAAR); gebiedskenmerken (HOE). Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes (OF) Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening.

Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel 2024. Ontwikkelingsperspectieven (WAAR) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleidsen kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

13

doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken (HOE) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Toets

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

14

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een bedrijfslocatie (autogarage) naar een woonlocatie (appartementen). De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het plangebied ligt in bestaand bebouwd gebied. Met de invulling van het plangebied met woningbouw vindt er geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving plaats. Het plangebied wordt juist een stuk groener ingericht, zoals te zien is in Bijlage 1. Derhalve kan gesteld worden dat het voornemen voldoet aan de uitgangspunten van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Artikel 4.6 Toekomstbestendigheid In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus: a. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen; b. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en c. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben. Toets Met voorliggend plan wordt een voormalige bedrijfslocatie herontwikkeld naar woonlocatie bestaande uit drie woongebouwen.

Met de beoogde ontwikkeling wordt een duurzame en toekomstbestendige nieuwe functie gegeven aan een binnenstedelijke locatie in Haaksbergen waar ook toekomstige generaties in hun behoefte worden voorzien (wonen). Er wordt voldaan aan het principe van toekomstbestendigheid. Artikel 4.14 Woonafspraken 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeente; 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Toets De gemeente Haaksbergen heeft, samen met de andere Twentse gemeente, de Actualisatie Woondeal Twente 2025-2030 ondertekend. Met het Rijk, de gemeenten en de provincie is afgesproken om in Twente bovenop de bruto realisatie van 14.100 woningen tot en met eind 2030, nog eens minimaal 5.000 woningen extra te bouwen in diezelfde periode. De totale bruto opgave voor de regio Twente komt daarmee op minimaal 19.100 woningen. Binnen de gemeente Haaksbergen is het plan voor Hartgerink aangemerkt als sleutelproject. De bouw van 57 appartementen, met optie om twee extra appartementen te realiseren waar mede (zorg)woningen zijn toegestaan, past derhalve binnen de geldende woonafspraken.

Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. In voorliggend plan zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van toepassing. In figuur 4.2 en 4.3 zijn fragmenten van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

15

Figuur 4.2 Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart, locatie Albert Cuyplaan 58 aangegeven met een pijl (Bron: provincie Overijssel) Het plangebied aan de Albert Cuyplaan 58 in Haaksbergen ligt in het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Het onderhavig plan geeft invulling aan dit perspectief: een bedrijfslocatie op een binnenstedelijke locatie is gesloopt. In ruil hiervoor worden er drie woongebouwen gerealiseerd. Het geheel wordt landschappelijk ingepast en levert zodoende een bijdrage aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke. De plannen van de initiatiefnemers doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor de functies in de omgeving. Voorliggend plan is in lijn met ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. Gebiedskenmerken Voorliggend plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied.

Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze (oorspronkelijke) waarden niet meer voorkomen in het plangebied en redelijkerwijs ook niet meer te herstellen zijn. Daarnaast kan de ‘Laag van beleving’ buiten beschouwing worden gelaten, aangezien deze waarden binnen het plangebied niet voorkomt. Derhalve is enkel de stedelijke laag relevant. Stedelijke laag Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart van de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype ‘Woonwijken 1955 - nu’. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de "Stedelijke laag" opgenomen. Het plangebied is indicatief weergegeven met de rode pijl. Deze woonwijken zijn uitbreidingswijken op basis van een gezamenlijk plan en grotere bouwstromen. Functies zoals wonen, werken, voorzieningencentra zijn uiteengelegd en

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

16

wijken kennen eenheidsbuurten. Hier en daar zijn, voornamelijk aan de randen, gebieden die hiervan afwijken. In deze wijken bevinden zich duidelijke in- en uitgangen en kunst in de openbare ruimte. Daarbij is vooral aandacht voor de aansluiting op de binnenstad en het hoofdwegennetwerk. Soms zijn herkenbare relicten van het oude cultuurlandschap (zoals boerderijen of beplantingsstructuren) opgenomen. De bouwperiode is te zien aan de stedenbouwkundige structuur en architectuur. Er ligt een rangorde in kwaliteit(sbeleid) en stigmatisering op de loer, de kwaliteit van de woningen voldoet vaak niet aan de kwaliteitseisen en er is een gebrek aan onderhoud van de openbare ruimte. Herstructurering is hier een belangrijke opgave.

Figuur 4.3: Uitsnede gebiedskenmerkenkaart 'Stedelijke laag', locatie Albert Cuyplaan 58 aangegeven met een pijl (Bron: provincie Overijssel) Toets Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling is zowel vanuit functioneel als stedenbouwkundig oogpunt passend in de omgeving. Voorliggende ontwikkeling sluit goed aan bij deze bestaande bebouwingsstructuur. Op deze wijze gaat de nieuwe bebouwing goed op in het huidige straatbeeld. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aansluit op de kenmerken en uitgangspunten van de ‘Stedelijke laag’. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende TAM-Omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid. 4.1.3

Welstandsnota gemeente Haaksbergen

Algemeen De Welstandsnota van de gemeente Haaksbergen is vastgesteld in 2014 en beschrijft het kader en de ambitie voor de beoordeling van bouwplannen in relatie tot de omgeving en met het oog op toekomstige ontwikkeling. Toets Voor voorliggend plan is voor specifiek het plangebied een beeldkwaliteitplan vastgesteld door de gemeenteraad van Haaksbergen. Door middel van dit beeldkwaliteitplan worden er welstandseisen vastgelegd die specifiek voor het plangebied gelden. Het beeldkwaliteitplan

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

17

vormt een aanvulling op de welstandsnota en wordt hiermee het welstandsbeleid voor het plangebied. Het beeldkwaliteitplan is als Bijlage 1 opgenomen bij dit TAM-Omgevingsplan. 4.1.4

Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente

Op 5 maart 2014 heeft de gemeenteraad van Haaksbergen de structuurvisie ‘Groenste dorp van Twente’ vastgesteld. In november 2024 heeft de gemeenteraad van Haaksbergen een addendum op de structuurvisie vastgesteld. Deze visie richt zich op het behouden en waar mogelijk versterken van de hoge leefkwaliteit in Haaksbergen. Daarbij staan het groene karakter, de cultuurhistorische waarden en de samenhang tussen dorp en landschap centraal. Om deze kwaliteit ook in de toekomst te waarborgen, zet de gemeente in op een evenwichtige ontwikkeling van wonen, voorzieningen en economie. Het voorzieningenniveau dient minimaal op peil te blijven en waar mogelijk te worden versterkt. Tegelijkertijd blijft de dorpse, groene en sociale sfeer een belangrijk uitgangspunt, evenals een goede bereikbaarheid en een sterke relatie met het omliggende buitengebied. Woningbouw vormt een belangrijk onderdeel binnen deze visie. De gemeente richt zich op het verbreden van het aanbod aan woonmilieus, zodat Haaksbergen aantrekkelijk blijft voor zowel huidige als nieuwe inwoners.

Dit betekent dat wordt ingezet op: differentiatie in woningtypen en prijsklassen; het inspelen op demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en veranderende huishoudens; het realiseren van passende woningen voor verschillende doelgroepen; het zorgvuldig inpassen van nieuwbouw binnen de bestaande ruimtelijke en landschappelijke structuur. Het addendum op de structuurvisie versterkt deze koers door nadrukkelijk te sturen op kwalitatieve woningbouwontwikkeling. Daarbij ligt de focus op: bouwen naar behoefte in plaats van kwantiteit; prioriteit voor inbreiding en herstructurering boven uitbreiding; het versterken van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid; duurzaamheid en toekomstbestendigheid van de woningvoorraad. Nieuwe woningbouwinitiatieven worden beoordeeld op hun bijdrage aan de bredere ambities van de gemeente. Deze ambities omvatten onder andere het versterken van de relatie tussen dorp en buitengebied, het behouden van cultuurhistorische kwaliteiten, het ondersteunen van de lokale economie en het op peil houden van voorzieningen. De ambities worden integraal benaderd: woningbouwprojecten dienen niet alleen te voorzien in woonbehoefte, maar ook bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale samenhang van Haaksbergen.

Wanneer plannen hieraan bijdragen, faciliteert de gemeente de ontwikkeling; zo niet, dan wordt samen met initiatiefnemers gezocht naar aanpassingen die wel aansluiten bij de gemeentelijke doelstellingen.

Situatie plangebied Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 57 appartementen en een commerciële ruimte op een voormalige bedrijfslocatie. Het gaat om in totaal 57 appartementen, 40 woon-/zorgappartementen (met optie om 2 appartementen toe te voegen waar deze appartementen zijn toegestaan) en 17 koop appartementen voor vrije verkoop van verschillende formaten. Door verschillende appartementen aan te bieden kan er worden ingespeeld op het verbreden van het aanbod aan woonmilieus binnen de gemeente Haaksbergen. Het plangebied is een logische nieuwe woonlocatie doordat het aansluit op bestaand woongebied. Daarnaast is één van de appartementengebouwen van een commerciële ruimte voorzien. Het toevoegen van deze functie biedt kansen voor (lokale) ondernemers en draagt daarmee bij aan de lokale economie van Haaksbergen. Voorliggend initiatief is hiermee in lijn met de in de structuurvisie geformuleerde ambities. 4.1.5

Woonvisie gemeente Haaksbergen

Op 5 juli 2023 heeft de gemeenteraad de nieuwe woonvisie voor Haaksbergen vastgesteld: ‘Goed wonen in Haaksbergen’. De Woonvisie is opgesteld voor de periode 2023-2028 met een doorkijk naar de periode tot 2032.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

18

Het uitgevoerde woonbehoefteonderzoek van begin 2021 heeft belangrijke input geleverd voor (delen van) de Woonvisie. Het is een visie waar op hoofdlijnen puntig is geformuleerd waar Haaksbergen naartoe wil de komende jaren, maar niet tot achter de komma. De gemeente wil namelijk per situatie ruimte bieden aan creativiteit van de inwoners en ruimte maken voor goede initiatieven in nieuwbouw. De belangrijkste uitgangspunten voor de Woonvisie zijn: De ontwikkeling van de bevolking: als gemeente groeien we op korte en middellange termijn door; De veranderende samenstelling van de bevolking van Haaksbergen: we vergrijzen en ontgroenen. De kenmerken van de huidige woningmarkt: hoge woningprijzen en beperkt aanbod, voor zowel starter als oudere. De gemeente Haaksbergen realiseert zich ook dat verreweg het leeuwendeel van de woningen er over 10, 20 en 30 jaar nog steeds staat en dat alle woningeigenaren staan voor een goede en duurzame kwaliteit van de bestaande woningvoorraad; In de nieuwbouwprogrammering vinden we het belangrijk dat deze zo goed mogelijk aansluit bij de toekomstige woonbehoefte van alle inwoners. Uit de verwachte huishoudensontwikkeling komt naar voren dat ondanks de vergrijzing, het aantal huishoudens in Haaksbergen groeit, dit wordt met name veroorzaakt door migratie. De huishoudensgroei wordt met name verwacht in oudere huishoudens.

Het aantal alleenstaanden en stellen van 65 jaar en ouder kent een verwachte groei van 15% in de periode 2020-2030. Gemeentelijke ambitie De ambitie van de gemeente Haaksbergen is groter dan de lange termijnbehoefte op basis van de Primos prognose (2020) en het plus scenario. Dit komt mede voort uit de grote landelijke ambitie (in de Nationale woon- en bouwagenda is een lange termijndoel van 900.000 woningen tot 2030 opgenomen) en de afspraken die de provincie Overijssel vervolgens heeft gemaakt met het Rijk en de regiogemeenten in het kader van de Woondeal Twente. In de Woondeal Twente, die op 21 december door partijen is ondertekend, is afgesproken dat elke regionale gemeente, dus ook de gemeente Haaksbergen, een bijdrage levert aan de regionale woningbouwopgave van 14.100 woningen. Het aantal woningen per regiogemeente wordt “fair share” verdeeld. Hierbij is wel de kanttekening gemaakt dat de bijdrage moet passen bij de lokale opgave en het karakter van de gemeente. De gemeente streeft er naar om met de nieuwbouw aan te sluiten op de marktbehoefte en doorstroming mogelijk te maken/op gang te brengen. Complementair bouwen voor de juiste doelgroep op de juiste locaties draagt bij aan gezonde mix in de voorraad en bevolking. Het aantal huishoudens stijgt sneller dan het aantal inwoners.

De trend van steeds meer kleine huishoudens hangt samen met stijging van aantal eenpersoonshuishoudens. Het gaat om oudere alleenstaanden en singels in alle andere leeftijdscategorieën. Er is een streven naar woningen voor ouderen. Toets Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 57 appartementen en een commerciële ruimte op een voormalige bedrijfslocatie. Het gaat hierbij om de realisatie van 57 appartementen, 40 van deze appartementen als woon-/zorgappartementen en 17 koop appartementen voor de vrije verkoop. In de woongebouwen waar de woon-/zorgappartementen zijn toegestaan is de optie aanwezig om twee extra appartementen te realiseren. De appartementengebouwen beschikken over een lift, waardoor de appartementen uitermate geschikte zijn voor alleenstaanden, stellen en ouderen van 65 jaar en ouder. Een belangrijke doelgroep in Haaksbergen die groeiende is. Met voorliggend plan wordt voor deze doelgroep een passend woningaanbod gerealiseerd en daarmee ingespeeld op de woonvisie van de gemeente Haaksbergen.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

19

4.1.6

Notitie inbreidingslocaties 2025

Om tot de periode 2025 een beeld te hebben van aanstaande ontwikkelingen met betrekking tot inbreidingslocaties, heeft de gemeente Haaksbergen de ‘Notitie inbreidingslocaties’ opgesteld. Deze notitie heeft als doel om de komende jaren een leidraad te vormen voor binnenstedelijke herontwikkelingen. Deze notitie kent, in tegenstelling tot de verouderde notitie uit 2006, geen gedetailleerde beschrijvingen van individuele locaties. Hiervoor is bewust gekozen, omdat de toekomst andere details kan vragen dan de nu geldende normen. Hierdoor is er een zekere mate van flexibiliteit ontstaan, wat de bruikbaarheid ten goede komt. In de notitie zijn inbreidingslocaties benoemd die ten tijde van het opstellen daarvan voorhanden waren of in de (nabije) toekomst logische locaties zouden kunnen zijn. Het plangebied wordt (nog) niet benoemd als inbreidingslocatie. Op basis van de analyse van vraag, aanbod en toekomstige capaciteit kan echter geconcludeerd worden dat er vooralsnog voldoende ruimte is voor de herontwikkeling van andere inbreidingslocaties die nog niet in deze notitie staan beschreven. Daar worden dan wel enkele randvoorwaarden aan gekoppeld: Indien een locatie reeds in eigendom is van de gemeente dan willen we de herontwikkeling zelf oppakken, mits dat realistisch en haalbaar is.

Daarbij geldt het uitgangspunt dat er welstandsvrij gebouwd kan worden, tenzij er zwaarwegende redenen zijn om dit niet te doen. Zodra een dergelijke locatie zich aandient, wordt aan de raad gevraagd om de kaders voor die specifieke locatie aan te geven; De herontwikkeling van de inbreidingslocatie moet een bijdrage leveren aan minimaal 1 en liefst meerdere van de ambities uit de structuurvisie (zie paragraaf 2.2 van de notitie); De herontwikkeling van de inbreidingslocatie moet zo veel mogelijk een bijdrage leveren aan de versterking van het woonmilieu (zie paragraaf 2.3 van de notitie); De herontwikkeling van de inbreidingslocatie moet in kwalitatieve zin een verrijking zijn van het woonprogramma (zie 5.2 en 5.3 van de notitie); De omvang van de herontwikkeling moet passend zijn binnen het grotere geheel (zowel qua omvang alsook qua fasering in relatie tot de woningprogrammering). Toets De gemeente Haaksbergen heeft 9 ambities gesteld. Voor het plangebied is voornamelijk ambitie 1 'verbreden van het aanbod aan woonmilieus' relevant. Haaksbergen wil graag haar jongere inwoners behouden en/of zijn voormalige inwoners laten terugkeren. Het is daarbij een belangrijke opgave om het woningaanbod aantrekkelijk en gevarieerd te houden. Daarnaast moeten er voldoende aanbod zijn van voorzieningen en werkgelegenheid.

Juist voor jongeren en ouderen is een goed aanbod aan passende woningen beperkt. Deze groepen hebben meestal behoefte aan wat kleinere, betaalbare woningen in de omgeving van het centrum. Bij elke ontwikkeling is aandacht nodig voor de levensloopbestendigheid van woningen, zodat ze voor alle doelgroepen (starters, 1-2 persoonshuishoudens, gezinnen, senioren) aantrekkelijk zijn en blijven. De opgave die hieraan ten grondslag ligt, is dat mensen zoveel mogelijk in hun huidige, bestaande woonomgeving moeten kunnen blijven wonen, ook als ze zorgbehoevend worden. Met voorliggend plan worden levensloopbestendige woningen gebouwd waardoor deze woningen uitermate geschikt zijn voor de doelgroep senioren. Op deze manier draagt het beoogde plan bij aan de ambitie van de gemeente Haaksbergen dat mensen zoveel mogelijk in hun huidige, bestaande woonomgeving moeten kunnen blijven wonen. Ook als ze zorgbehoevend worden. Daarnaast wordt er een bijdrage geleverd aan het bestaande woonmilieu en is er qua woningtypen sprake van verrijking doordat er voor verschillende doelgroepen, levensloopbestendig en duurzaam wordt gebouwd. Geconcludeerd wordt dat het voorliggende plan bijdraagt aan de notitie inbreidingslocaties 2025.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

20

4.2

Voorbereidingsfase/ Verkenningsfase met stakeholders

4.2.1

Vooroverleg provincie

Voorliggend initiatief betreft een woningbouwontwikkeling van 57 woningen met een commerciële ruimte, waarbij de optie is opgenomen om twee extra appartementen te realiseren waar mede de zorgwoningen zijn toegestaan. Voorliggend plan is aangemerkt als sleutelproject, hierdoor is de provincie Overijssel op de hoogte van het plan. Voorliggend plan is als ontwerp naar de provincie toegestuurd, hier zijn geen verdere reacties op gekomen. 4.2.2

Vooroverleg Waterschap Vechtstromen

Op 1 juli 2025 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. Waterschap Vechtstromen heeft schriftelijk kenbaar gemaakt geen bezwaren te hebben tegen het plan en het waterhuishoudkundig plan tegemoet zien bij de vergunningaanvraag (zaaknummer: 49732). Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg. 4.2.3

Participatie omgeving

In artikel 7.4 van de Omgevingsregeling zijn aanvraagvereisten opgenomen over participatie. Het aanvraagvereiste participatie geldt voor alle omgevingsvergunningen. Participatie wordt voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning door de initiatiefnemer verricht conform de Beleidsnota Participatie. In de Beleidsnota Participatie is voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit aangegeven dat participatie in door de gemeenteraad aangewezen gevallen een verplichting is. Het betreffen initiatieven met veel impact op de fysieke leefomgeving. Dit wordt beoordeeld aan de hand van: omvang van het initiatief het maatschappelijk/ individueel belang van een initiatief de mate van hinder van een initiatief en de maatschappelijke/ politieke aandacht bij een initiatief. Als bij 3 van de 4 thema's de impact “groot” wordt ingeschat, dan is participatie verplicht. De kaders hiervoor worden nog verder uitgewerkt. In bovenstaande verplichte gevallen moet de initiatiefnemer bij de aanvraag een participatieplan meeleveren. Voorliggend initiatief voorziet in een project met een grote impact voor de omgeving. Hierdoor is er een participatieplan opgesteld, het hele participatieverslag is te lezen in Bijlage 2. Hier zijn de volgende punten uitgekomen: Tijdens de informatieavond was er ook de gelegenheid om via een reactieformulier te reageren met vragen, advies en opmerkingen.

Ook werd met het reactieformulier de mogelijkheid geboden om de presentatie en het verslag van de avond toegezonden te krijgen. Het reactieformulier is 29 keer ingevuld, waarvan 14x advies of opmerking is aangegeven en bij 15 formulieren is alleen ingevuld dat deze bewoners op de hoogte gehouden willen worden van het plan. Tijdens zowel de plenaire vragenronde als bij de diverse stands en de reactieformulieren werden vrijwel dezelfde onderwerpen aangekaart, als die tijdens de 1-op-1 gesprekken zijn opgehaald. Hierbij kwamen met name de erfafscheidingen, invulling van de zorgcomponent en inkijk/privacy aan de orde. Het onderwerp van het fietspad kwam tijdens de avond breder naar voren. Over het algemeen waren de aanwezigen positief over het voorgenomen ontwerp. Als reactie op de inkijk en/of privacy is aangegeven dat bij het ontwerp van de panden al rekening is gehouden met privacy van omwonenden. De ramen zijn hieraan aangepast. Tijdens de informatieavond geven de ontwikkelaars aan in gesprek te willen gaan met de omwonenden over het mogelijk behoud van de erfafscheiding of mogelijke alternatieven daarvoor. De ontwikkelaars zijn voornemens samen met de architect en de belanghebbenden (van zowel Goorsestraat/Beatrixstraat, als de Adriaan van Ostadestraat) te kijken op welke manier de erfafscheiding op een zodanig manier kan worden ingericht, dat dit voor iedereen wenselijk is.

Deze gesprekken hebben inmiddels plaatsgevonden. Hieruit zijn er gezamenlijke

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

21

keuzes gemaakt over de erfafscheiding samen met de omwonenden. Het verslag hiervan is te lezen in Bijlage 3. Met omwonenden is besloten om de erfafscheiding 3 meter hoog te maken, waarbij 1/3 deel van deze afscheiding zal bestaan uit steen en de overige 2/3 uit hout.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

22

Hoofdstuk 5

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

Zoals blijkt uit hoofdstuk 1.2 geldt dat alleen een besluit tot wijziging van het omgevingsplan mogelijk is als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2 lid 1 Ow). Om dit te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader onderzocht en afgewogen. De volgende instructieregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn van toepassing: de instructieregels van hoofdstuk 5, met name afdeling 5.1 'Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties' van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld, zoals bijvoorbeeld het effect van cumulatie. Voor zover relevant is er voor de aspecten fysieke leefomgeving en milieu ook getoetst aan het gemeentelijk beleid.

5.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik van de fysieke leefomgeving en het tegengaan van leegstand van gebouwen. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) verplicht om bij een wijziging van het omgevingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening te houden met de behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g, tweede lid, Bkl behelst een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes. Voor het maken en onderbouwen van die keuzes is zo nodig, op grond van artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb), onderzoek geboden waarbij de nodige kennis wordt vergaard omtrent de behoefte aan de in het project voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de uitkomsten daarvan dient in het omgevingsplan rekening te worden gehouden. Het bestuursorgaan heeft bij de toepassing van deze instructieregel beoordelingsvrijheid. Andere belangen dan het belang dat wordt gediend met de instructieregel kunnen de doorslag geven. Inhoud en strekking van de instructieregel komen overeen met de laddertoets die vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet gold op basis van artikel 3.1.6 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Met artikel 5.129g, tweede lid, Bkl is geen wijziging beoogd ten opzicht van artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Artikel 5.129g, tweede lid, Bkl is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Uit artikel 5.129g, eerste lid, Bkl volgt dat de laddertoets in ieder geval van toepassing is op een stedelijk ontwikkeling of uitbreiding van o.a. bedrijventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening. De opsomming in het eerste lid is niet limitatief, ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen zich als een stedelijke ontwikkeling kwalificeren. Voorts geldt dat een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt.

Of aan dit criterium wordt voldaan is in sterke mate afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Stedelijke ontwikkeling

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

23

Met dit plan wordt de realisatie van 57 appartementen (met optie om twee extra appartementen te realiseren waar ook mede de zorgwoningen zijn toegestaan) met een commerciële ruimte (180 m2) mogelijk gemaakt. Op grond van vaste jurisprudentie blijkt dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wanneer meer dan 11 woningen gerealiseerd worden (ECLI:NL:RVS:2015:953). De commerciële ruimte heeft een oppervlakte van minder dan 400 m2. Hiermee is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 3 december 2014; ECLI:NL:RVS:2014:4409). De commerciële ruimte hoeft verder niet getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De realisatie van de appartementen betreft wél een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als een omgevingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hiervoor is niet relevant of het plangebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Behoefte Ten eerste moet worden beoordeeld of er concreet behoefte bestaat aan de betreffende vorm van verstedelijking van de betreffende kwaliteit.

Daarbij moet de ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) in ogenschouw worden genomen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Bij aanbod elders kan worden gedacht aan al geplande woningbouw- of werklocaties, een binnenstedelijke herstructurering, of bijvoorbeeld leegstand. Kwantitatieve behoefte vanuit de regio De provincie, gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen en het Rijk hebben samen vastgesteld dat tot en met 2030 minstens 47.300 extra huizen nodig zijn. Niet alleen om een achterstand in te lopen, maar ook omdat extra vraag wordt verwacht van onder andere inwoners uit de Randstad. Minimaal 42.300 van deze woningen moeten worden gerealiseerd in provincie Overijssel. Twente zet zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van minimaal 14.100 woningen tot en met 2030. Met het Rijk, de gemeenten en de provincie is afgesproken om bovenop de bruto realisatie van 14.100 woningen tot en met eind 2030, nog eens minimaal 5.000 woningen extra te bouwen in diezelfde periode. De totale bruto opgave komt daarmee op minimaal 19.100 woningen. Om te zorgen dat deze aantallen worden gehaald zijn er regionaal afspraken gemaakt waar deze woningen moeten komen. In de woondeal van de regio Twente zijn er specifieke afspraken gemaakt over de kwantitatieve en kwalitatieve woningebouwopgave in Twente.

Daarnaast zijn er sleutelprojecten als basis genomen. Figuur 5.1 geeft een overzicht van de reeds vastgestelde sleutelprojecten. In de Woondeal zijn 52 sleutelprojecten opgenomen, goed voor 15.167 woningen. In de aanloop naar de actualisatie van de regionale afspraken, is de voortgang van de woningbouwopgave van Twente geëvalueerd. Door middel van deze tussenevaluatie is het overzicht van regionale sleutelprojecten geactualiseerd naar 63 sleutelprojecten, die samen 22.389 woningen bevatten voor de periode 2024 tot en met eind 2030. Voor de gemeente Haaksbergen zijn er in totaal 5 sleutelprojecten vastgesteld. Deze sleutelprojecten zijn in totaal goed voor 327 woningen. Van deze 5 sleutelprojecten is de locatie van Hartgerink opgenomen als sleutelproject, welke goed is voor de realisatie van 57 woningen. Zoals te zien is in figuur 5.2. Hiermee kan gesteld worden dat het voorliggende initiatief gewenst is en voorziet in de kwantitatieve woningbouwbehoefte van de regio Twente.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

24

Figuur 5.1 Uitsnede sleutelprojecten regio Twente (Bron: regio Twente)

Figuur 5.2 Uitsnede sleutelprojecten Haaksbergen (Bron: regio Twente)

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a Haaksbergen Dorp, partiele herziening Hartgerink NL.IMRO.0158.BP1219-0001

25

Kwantitatieve behoefte vanuit de gemeente De gemeente Haaksbergen heeft ook haar eigen kwantitatieve behoefte aan woningen geformuleerd in haar woonvisie 'Goed wonen in Haaksbergen 2023-2028'. In deze woonvisie heeft de gemeente Haaksbergen een ambitie geformuleerd dat er minimaal 500 woningen moeten worden gerealiseerd. Hiervan zijn circa 385 tot 445 woningen gepland in de kern Haaksbergen. De overige woningen worden in de kernen van de gemeente Haaksbergen gerealiseerd. Van deze woningen is er vooral vraag naar levensloopbestendige woningen in de koopsector. Stec groep heeft voor de gemeente Haaksbergen een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat op basis van het doorstroommodel de totale opgave tot 2030 zal uitkomen op zo'n 595 levensloopbestendige woningen. Hiermee ontstaat er een theoretisch overschot van circa 370 woningen. In totaal is er voor de periode tot 2030 een uitbreidingsbehoefte van circa 230 woningen. Om in de vraag te kunnen voorzien is de nieuwbouw van woningen noodzakelijk. Door op de planlocatie de huidige bebouwing te slopen ontstaat er ruimte om de geplande 57 woningen te realiseren, waarvan 40 woon-/zorgappartementen. Indien gewenst kunnen er twee extra appartementen worden gerealiseerd, waar ook de zorgwoningen zijn toegestaan. Alle appartementen zijn nultredenwoningen en gelijkvloers gelegen of middels lift bereikbaar.