B1-1.Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Korenmolenweg 1-gecomprimeerd

Het plangebied is geen essentieel foerageergebied voor vleermuizen. Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Indien de bebouwing wordt gesloopt en de schuur wordt verbouwd tijdens de voortplantingsperiode, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten. Als gevolg van de voorgenomen activiteiten worden mogelijk beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën gedood en wordt mogelijk een vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaats van een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie beschadigd of vernield. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën, die een vaste rust- en voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaatsen’. Er geldt geen vrijstelling voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dienen ze weggejaagd te worden of weggevangen te worden (en elders losgelaten).

Indien niet voorkomen kan worden dat een beschermd dier gedood wordt, dient een ontheffing aangevraagd te worden of dient gewerkt te worden volgens een goedgekeurde en toepasbare gedragscode. Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen tijdelijk af. Dit leidt echter niet tot wettelijke consequenties. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar bijlage 5 van deze toelichting.

4.2.2 Natuurnetwerk Nederland Een vorm van gebiedsbescherming komt voort uit de aanwijzing van een gebied als Natuurnetwerk Nederland (NNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het NNN is een netwerk van natuurgebieden en verbindingszones. Planten en dieren kunnen zich zo van het ene naar het andere gebied verplaatsen. Op plekken waar gaten in het netwerk zitten, leggen de provincies nieuwe natuur aan. De provincies zijn verantwoordelijk voor begrenzing en ontwikkeling van het NNN en stellen hier zelf beleid voor op. Het NNN is in de eerste plaats belangrijk als netwerk van leefgebieden voor planten en dieren. Robuuste leefgebieden voor flora en fauna zijn nodig om het uitsterven van soorten te voorkomen. Het netwerk is er daarnaast ook voor rust en recreatie, voor mensen die willen genieten van de schoonheid van de natuur. Voor dergelijke gebieden geldt dat het natuurbelang prioriteit heeft en dat andere activiteiten niet mogen leiden tot aantasting of beperking van de natuurdoelen. De status als NNN is niet verankerd in de natuurwetgeving, maar het belang dient in de planologische afweging een rol te spelen. Het beheer van het NNN wordt in handen gegeven van de provincies. Provincies stellen daarbij zelf regels 49

op ter bescherming van het NNN. De provincie Overijssel heeft hiertoe specifieke regels vastgelegd in de provinciale ruimtelijke verordening. Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie niet in het NNN gelegen. Het dichtstbijzijnd NNN gebied is gelegen op een afstand van ongeveer 820 meter.

Figuur 17. Uitsnede kaart NNN (bron: Provincie Overijssel). Het NNN heeft geen externe werking. De regels die worden gesteld ter bescherming van het NNN hebben daarom alleen betrekking op ontwikkelingen die in het gebied plaatsvinden. Echter kan een ruimtelijke ontwikkeling, wanneer deze binnen 250 meter van een NNN gebied plaatsvindt, mogelijk effecten hebben op deze gebieden. Het gaat daarbij dan voornamelijk om licht, geluid en fijnstof. De locatie is niet binnen 250 meter van een NNN gebied gelegen. Gezien met de voorgenomen ontwikkeling geen ontwikkelingen in een NNN gebied en/of binnen 250 meter van een NNN gebied plaatsvinden zal de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige invloed hebben op deze gebieden en staat het plan de ontwikkeling van deze gebieden niet in de weg.

4.2.3 Wet ammoniak en veehouderij Op 8 mei 2002 is de Wet ammoniak en veehouderij (Wav) in werking getreden. De Wav vormt een onderdeel van de ammoniakregelgeving voor dierenverblijven van veehouderijen en kent een emissiegerichte benadering voor heel Nederland met daarnaast aanvullend beleid ter bescherming van de (zeer) kwetsbare gebieden. Deze (zeer) kwetsbare gebieden ingevolge de Wav (Wav-gebieden) zijn gebieden die nadelige invloed kunnen ondervinden als de uitstoot van ammoniak op deze gebieden toeneemt. Ter bescherming van deze gebieden is een zone van 250 meter rondom deze gebieden aangewezen als buffer om ontwikkelingen die schadelijk zijn voor deze gebieden te beperken. Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie niet in een Wav-gebied of zone van 250 meter daaromheen gelegen.

50

Figuur 18. Uitsnede kaart Wav-gebieden (bron: Provincie Overijssel). Gezien de locatie niet in een Wav-gebied of zone van 250 meter daaromheen is gelegen zullen met de voorgenomen ontwikkeling geen van deze gebieden onevenredig worden aangetast.

4.3

Archeologie en cultuurhistorie

4.3.1 Archeologie Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Erfgoedwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat, waar nodig, die waarden veilig gesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden. Gemeenten stellen, ter bescherming van mogelijk voorkomende archeologische waarden, een eigen beleid op, waarbij de kans op het aantreffen van archeologische resten in de bodem is weergegeven in een archeologische verwachtingskaart en/of dubbelbestemmingen in het bestemmingsplan. Afhankelijk van de verwachtingswaarde stelt de gemeente voorwaarden voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

De gemeente Haaksbergen heeft de archeologische verwachtingen vastgelegd in dubbelbestemmingen in het geldende bestemmingsplan. De locatie is gelegen in een gebied met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Lage archeologische verwachting' en 'Waarde - Hoge archeologische verwachting'. Ten aanzien van de gebieden met een lage archeologische verwachting stelt de gemeente in haar beleid dat nader onderzoek nodig is bij ingrepen van meer dan 100.000 m² en dieper dan 0,4 centimeter onder maaiveld. Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een ontwikkeling van meer dan 100.000 m² en dieper dan 40 centimeter onder maaiveld, waarmee aanvullend onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. Ten aanzien van de gebieden met een hoge archeologische verwachting stelt de gemeente in haar beleid 51

dat nader onderzoek nodig is bij ingrepen van meer dan 2.500 m² en dieper dan 0,4 centimeter onder maaiveld. De compensatiewoningen en bijgebouwen worden op hetzelfde perceel gebouwd als waar de bebouwing gesloopt gaat worden. Daarbij is de oppervlakte van (mogelijk) relevante bodemingrepen kleiner dan 100.000 m² (binnen de dubbelbesteming lage archeologische waarde) en kleiner dan 2.500 m² (binnen de dubbelbestemming hoge archeologische waarde). Archeologisch onderzoek is niet vereist. Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'archeologie'.

4.3.2 Cultuurhistorie Het cultuurhistorisch erfgoed van Nederland bestaat uit monumentale panden, historische zichtlijnen, kenmerkende landschappen en waardevolle lijn- en/of vlakelementen. Het cultuurhistorisch erfgoed geeft een beeld van de geschiedenis van het landschap. Daarom is bescherming van deze elementen van belang. In het plangebied komen geen monumenten of andere cultuurhistorische waarden voor. Wel is ter plaatse een karakteristieke schuur aanwezig. Deze karakteristieke schuur wordt verbouwd tot woning en blijft derhalve behouden. Gezien de locatie niet in een gebied met cultuurhistorisch waardevolle elementen is gelegen zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van onevenredige aantasting van cultuurhistorisch waardevolle elementen.

4.4

Verkeer en parkeren

4.4.1 Infrastructuur en parkeren Een goede ontsluiting is gerealiseerd op de Korenmolenweg. De locatie is voorzien van een inrit welke aansluit op de openbare weg. Hierbij heeft het inkomend en vertrekkend verkeer voldoende ruimte om de locatie te betreden en verlaten, waardoor geen onnodige verkeershinder op de openbare weg zal plaatsvinden. Op het terrein zelf is voldoende gelegenheid om te keren. Hierbij hoeft niet op de openbare weg alsnog gekeerd te worden, waardoor geen achteruit rijdende voertuigen de openbare weg op hoeven te rijden. Dit bevordert de verkeersveiligheid. Bij de voorgenomen ontwikkeling zal uitsluitend gebruik worden gemaakt van de bestaande infrastructuur. Door de beëindiging van de varkenshouderij komen bovendien de bijbehorende (zware) verkeersbewegingen te vervallen. De verkeersbegingen ten behoeve van de woningen zijn ten opzichte van de verkeersbewegingen van de voormalige bedrijfsactiviteiten verwaarloosbaar. Met voorgenomen ontwikkeling is dus geen sprake van aantasting van de bestaande infrastructuur.

4.4.2 Parkeren In de huidige situatie vindt het parkeren geheel op eigen terrein plaats. Bij de voorgenomen ontwikkeling is het vereist dat het parkeren ook na realisatie van het project geheel op eigen terrein plaatsvindt. Ook na realisatie van het project zal er op eigen terrein voldoende gelegenheid zijn om te kunnen parkeren. Op basis van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' dienen voor vrijstaande woningen in het buitengebied minimaal 2 en maximaal 2,8 parkeerplaatsen per woning aanwezig te zijn. Per woning worden daarom 2 parkeerplekken gerealiseerd. Hiermee zal parkeren, ook na realisatie van het project, geheel op eigen terrein plaatsvinden.

52

4.4.3 Verkeersbewegingen Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het beëindigen van een varkenshouderij en van realisatie van twee compensatiewoningen. Tevens wordt een woning in een karakteristieke schuur gerealiseerd en wordt bij de voormalige bedrijfswoning een groter bijgebouw gerealiseerd. In vergelijking met de huidige situatie zal het aantal verkeersbewegingen niet in onevenredige mate toenemen. De varkenshouderij is immers beëindigd en de bijbehorende verkeersbewegingen zijn komen te vervallen. Gezien het aantal verkeersbewegingen niet onevenredig toeneemt zal geen sprake zijn van negatieve effecten op de verkeersveiligheid en zal geen sprake zijn van een toenemende overlast aan de omgeving.

4.5

Wateraspecten

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.a.) voorkomen worden en kan ook de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Met ingang van 3 juli 2003 is een watertoets in de vorm van een waterparagraaf en de toelichting hierop een verplicht onderdeel voor ruimtelijke plannen en projecten van provincies, regionale openbare lichamen en gemeenten. De watertoets is verankerd in de Waterwet (Wtw). Dit houdt in dat de toelichting bij het ruimtelijk plan of project een beschrijving dient te bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Dit beleid is voortgezet in het huidige Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit besluit wordt het begrip “waterhuishouding” breed opgevat. Aangesloten wordt bij de definitie zoals die is opgenomen in de Wtw. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater valt onder de zorg voor de waterhuishouding. Bij de voorbereiding van een waterparagraaf dienen alle van belang zijnde waterhuishoudkundige aspecten beoordeeld te worden. De locatie valt onder het werkgebied van het waterschap Vechtstromen (hierna: het waterschap). Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is de Digitale Watertoets doorlopen.

Hieruit blijkt dat bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van de korte procedure. Het waterschap wordt vroegtijdig bij de planof projectvorming betrokken.

4.5.1 Waterbeleid De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

53

4.5.2 Watersysteem In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

4.5.3 Afvalwaterketen Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

4.5.4

Wateraspecten plangebied

Waterhuishouding Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1.500 m². Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied. Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via (de gekozen optie wordt hieronder bevestigd met ja): een gemengd stelsel een gescheiden stelsel: hemelwater wordt geinfiltreerd. ja een gescheiden stelsel: hemelwater wordt afgevoerd naar oppervlaktewater. Hemelwater wordt afgevoerd naar een hemelwaterriool van een verbeterd gescheiden stelsel. Aanleghoogte van de bebouwing Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

54

Watertoetsproces De initiatiefnemer heeft het waterschap Vechtstromen geinformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

55

Hoofdstuk 5 5.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het project. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het project. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van projectkosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van projectkosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeente een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Bro zijn deze bouwplannen nader omschreven: "Artikel 6.2.1 Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor: a. de bouw van een of meer woningen; b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m2 bruto-vloeroppervlakte bedraagt; f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte." Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1, onder sub a van de Wro, waarmee een exploitatieplan zou moeten worden opgesteld. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien: 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan, project of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; 2. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt naast dit project een separate overeenkomst gesloten met betrekking tot hetgeen voortvloeit uit dit onderdeel van de Wro.

In deze overeenkomst is opgenomen dat alle gemaakte kosten voor het uitvoeren en doorlopen van de procedure voor rekening van de initiatiefnemer zijn. Gemaakte kosten door de gemeente worden middels het heffen van leges op de initiatiefnemer verhaald, zoals is opgenomen in de legesverordening van de gemeente Haaksbergen. Verder zal ook eventuele planschade in een separate overeenkomst worden geregeld. Hiermee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het project begrepen gronden anderzijds verzekerd, waarmee geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld. Hiermee wordt het project financieel haalbaar geacht.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggend plan betreft een herziening op het bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen" en het bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1' van gemeente Haaksbergen en wordt opgesteld conform de Uniforme Voorbereidingsprocedure conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In het kader van deze procedure wordt eenieder tijdens de terinzagetermijn in de gelegenheid gesteld 56

zienswijzen op het plan in te dienen. Wanneer het plan ter inzage ligt wordt gepubliceerd in de gemeentelijke bladen en/of op de gemeentelijke website. Tevens wordt het plan voor eenieder digitaal raadpleegbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl.

5.3

Handhaving

Een bestemmingsplan en/of een omgevingsvergunning is bindend voor zowel de overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor controle en handhaving van de regels in de omgevingsvergunning ligt bij de gemeente. Het handhavingsbeleid van de gemeente Haaksbergen vormt de basis van de handhaving binnen de gemeentelijke grenzen. Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Het doel van handhaving is om de bescherming van mens en omgeving te waarborgen tegen ongewenste activiteiten en overlast. In het kader van een ruimtelijk project heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet. Bij overtreding van deze regels kan gedacht worden aan bouwen zonder vergunning, bouwen in afwijking van een verleende vergunning en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van een bestemmingsplan of een vrijstelling.

57

Hoofdstuk 6 6.1

Wijze van bestemmen

Doel en reikwijdte

Het bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat twee begrippen centraal staan. Dit zijn: 1. goede ruimtelijke ordening; 2. uitvoerbaarheid. Als een plan aan deze twee eisen voldoet, voldoet het aan de wet. Via een bestemmingsplan worden functies aan gronden gegeven. Vanuit de Wro volgt een belangrijk principe, namelijk toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder, etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan bepaalt uit te oefenen. Dit houdt in dat: 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en; 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsregels zijn hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan regelt derhalve het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen) en kan daarbij regels geven voor: 1. het bebouwen van de gronden; 2.

het verrichten van werken (aanleggen). Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is niet het enige instrument. Andere wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemeen Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitvoeren van het ruimtelijk beleid. Via overeenkomsten kan de gemeente met betrokken partijen aanvullende afspraken maken voor zover dat niet via het bestemmingsplan geregeld kan worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het zeker stellen dat bepaalde activiteiten ook werkelijk verricht worden om zo het toelatingskarakter van een bestemmingsplan aan te scherpen.

6.2

Onderdelen van een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen. Dit zijn de toelichting, de planregels en de verbeelding (plankaart).

6.2.1 De toelichting De toelichting wordt opgesteld volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hier staat, in het kort, dat in de toelichting verslag gedaan moet worden van de gemaakte keuzes in het plan. Voor een ontwikkelingsgericht plan vraagt dat een andere motivatie dan voor op beheer gerichte plannen (een plan kan ook zowel ontwikkelingsgericht zijn voor het ene deel en voor een ander deel beheergericht). Ook moet ingegaan worden op het aspect water, de afstemming met andere overheden (indien nodig), het onderzoek voor zover nodig voor de uitvoerbaarheid en de wijze waarop inspraak is verricht (indien nodig). Als er bij het bestemmingsplan een milieu-effect rapport is gemaakt hoeft niet ingegaan te worden op monumentale en/of andere waarden in het plangebied noch de milieukwaliteit in het gebied, want dat gebeurt in dat geval in het milieu-effect rapport. Via de toelichting wordt zo inzicht gegeven in de twee eisen uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). 58

Centraal in de toelichting moet staan waarom de functies als opgenomen op de plankaart, met de bijhorende regels, de mogelijkheden bieden en waarom dit past op die locatie. Bijlagen bij de toelichting: Bij de toelichting kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan zelf. Omdat ze een onlosmakelijk onderdeel zijn van het bestemmingsplan kan de toelichting zelf kort van tekst blijven omtrent het desbetreffende onderwerp. Hierdoor blijft de toelichting zelf kort en daarmee leesbaar. Algemene beleidsdocumenten hoeven vanwege het algemeen geldende karakter niet als bijlage opgenomen te worden bij het bestemmingsplan. Denk aan verschillende sectorale beleidsdocumenten als ook structuurvisies. Een toelichting moet, voor zover het beleidsstuk relevant is voor het plan, aangeven wat de relatie is tussen het bestemmingsplan en dat beleidsdocument.

6.2.2 De planregels De planregels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1. Inleidende regels: In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Deze begrippen zijn soms erg belangrijk voor een goed inzicht in de gebruiksmogelijkheden. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2) bepaald; 2. Bestemmingsregels: In dit hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Als er voorlopige bestemmingen, nog uit te werken bestemmingen en/of dubbelbestemmingen zijn, worden die ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving, vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik. Ten slotte zijn (eventuele) omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden opgenomen, aangevuld met mogelijke wijzigingsbevoegdheden. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden.

Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld; 3. Algemene regels: In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter die gelden voor het hele plan. Deze moeten daarom altijd goed gelezen worden voordat op basis van de bestemmingregels interpretaties worden verricht. Voorbeelden van algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene procedurebepalingen maar ook regels met betrekking tot mogelijke binnenplanse afwijkingen (een binnenplanse afwijking is, zoals het woord het al zegt, een afwijkingsmogelijkheid van de regels in het bestemmingsplan zelf, dit in tegenstelling tot 'buitenplanse' afwijkingen). In de algemene regels kunnen erg belangrijke bepalingen zijn opgenomen; 4. Overgangs- en slotregels: In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel). Bijlagen bij de planregels: Bij de regels kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van de regels.

6.2.3 De verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen zoals gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc.. Via de bijhorende regels in de planregels wordt bepaald wat hier wel en niet is toegestaan. 59

De verbeelding wordt ook wel plankaart genoemd. Dan wordt hetzelfde bedoeld. Belangrijk te weten is dat een digitaal bestand (een '.gml-bestand') leidend is. Dat digitaal bestand bepaalt waar welke bestemming ligt en waar welke aanduidingen etc.. Een afgeleide van dat digitale bestand is bijvoorbeeld een '.pdf-bestand' of een papieren (analoge) verbeelding. Bij twijfel over een '.pdf-bestand' of een papieren versie van de verbeelding geeft het digitale bestand de juridische doorslag.

6.3

Voorliggend bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen: 'Agrarisch met waarden - Landschap, waarbij de gronden bedoeld zijn voor het agrarisch gebruik en het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarden.

'Bos', waarbij de gronden bedoeld zijn voor bosbouw, aanplant en houtoogst en voor het behoud, de bescherming en/of de ontwikkeling van de natuurwetenschappelijke en/of landschappelijke waarde; 'Wonen', waarbij de gronden bestemd zijn voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep, het hobbymatig houden van dieren, bed & breakfast, stalling van caravans, campers en boten in bestaande bebouwing, landschappelijke inpassing, waterhuishouding en waterhuishoudkundige voorzieningen. 'Waarde - Archeologische verwachting', waarmee de bescherming van archeologische waarden wordt vastgelegd. De gronden binnen de dubbelbestemmingen zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) (basisbestemming), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van verwachte archeologische waarden, met de daarbij behorende bouwwerken en voorzieningen. Voor nieuwe ontwikkelingen moet afhankelijk van de omvang van de werkzaamheden eventueel een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Dit plan kent de volgende noemenswaardige bijzonderheden: Bij de bestaande bedrijfswoning wordt een groter bijgebouw van 450 m² bestemd; Bij de karakteristieke schuurwoning wordt een groter bijgebouw van 200 m² bestemd; Er worden twee compensatiewoningen van 1.000 m³ met een bijgebouw van 200 m² bestemd.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

60

Bijlagen bij de toelichting

61

Bijlage 1

Situatietekening op schaal

62

5

3 4

1

m

2

m 2

7

75 0

24

69

0

m

m 47 4

2

2

2

69 2

17

2

m 2

m

2

1. 33

9

m

2

6

8

bestaande situatie (met luchtfoto)

gewenste situatie Legenda

www.dlvadvies.nl

DLV

Benaming:

1 2 3 4 5 6 7 8

Situatietekening

Schaal:

Omgevingsvergunning: activiteit bouwen

1 : 1000

Formaat:

A2

ADVIES &RESULTAAT

Opdrachtgever:

Situatie Gemeente Sectie Nummer Schaal

Datum:

Mts. Lansink en Karnebeek Korenmolenweg 1 7481 VC Haaksbergen Telefoon: 053 5726063 Mobiel: 06 22549325 E-mail: e.lansink@outlook.com

DLV Advies Postbus 546 7400 AM Deventer

Bouwlocatie:

Projectleider:

idem. idem.

Telefoon:

Telefoon: E-mail:

E-mail:

21-06-2021

TdM

Wijzigingen: A

0570-501500 info.bmt@dlvadvies.nl

Dhr. T. Jansen 06-26544384 T.jansen@dlvadvies.nl

20-10-2022

RD E

B

F

C

G

D

H

Klantnummer:

291287

Werknummer:

V150191-91

Blad:

S10

Bijlage 2

Landschappelijk inrichtingsplan

64

RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN

Nabij Korenmolenweg 1 te Haaksbergen

1

COLOFON

Door: Telefoonnummer E-mail Internet Project Auteur Datum laatst gewijzigd

Otte Groenadvies BV Brilsweg 1a 7741 BV Nijverdal 06 555 72 233 leontien@ottegroenadvies.nl www.ottegroenadvies.nl 21.129 ing. L. Grote Gansey - landschapsontwerper 22 juni 2022

Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of LabelTIEN

2

INHOUD

1. 1.1. 1.2.

Introductie Aanleiding Historie

4 4 6

2. 2.1. 2.2. 2.3.

Vigerend beleid Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

8 8 8 11

3. 3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. 3.2. 3.3. 3.4.

Ruimtelijk kwaliteitsplan Situatie Omgeving Plaatsing erf in het landschap Erf Analyse van het landschap Uitgangspunten bij de ontwikkeling van het plangebied Ruimtelijk kwaliteitsplan

13 13 13 14 15 17 19 20 3

1. INTRODUCTIE 1.1. Aanleiding Otte Groenadvies BV heeft het voorliggende ruimtelijke kwaliteitsplan/inrichtingsplan opgesteld naar aanleiding van de ontwikkelingen nabij het perceel Korenmolenweg 1 te Haaksbergen. Door sloop van varkensschuren is ruimte voor een tweetal bouwkavels en de te behouden karakteristieke schuur om te vormen tot woning met bijbehorende kavel. Het doel is om te komen tot een juridische en beleidsmatige medewerking voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling. Het gemeentelijk beleid in deze beoogt dat de bestaande (cultuurhistorische) kwaliteit een belangrijke rol speelt bij de uitstraling en uitdraging van de karakteristiek van het gebied. Onderdeel van de benodigde bescheiden vormt een basis ruimtelijk kwaliteitsplan. Het ruimtelijke kwaliteitsplan vormt de tekening van de nieuwe situatie waarop de landschappelijke inpassing inzichtelijk is. Hierbij is duidelijk gemaakt waar en hoe investeringen in het landschap vorm krijgen en de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd blijft. Middels een onderbouwing op basis van een analyse van het landschap, het toetsen van vigerend beleid, en het analyseren van de streekeigen kenmerken moet dit op een duidelijke manier geïmplementeerd worden. afbeelding 1. Weergave plangebied (bron:PDOK viewer)

4

De volgende zaken spelen een rol op het gebied van landschap: • Het versterken en verbeteren van de karakteristieke beplantingsstructuren; • Het versterken van de recreatie, te denken valt aan wandel- en/of fietspaden; • Het leesbaar maken en houden van de geschiedenis van het landschap.

Onze uitwerkingen zijn steeds gebaseerd op de volgende uitgangspunten: 1. Er is waardering voor de historische structuur van het landschap; 2. Er is sprake van voldoende afstand tussen de ontwikkeling en andere ruimtelijke elementen zoals waardevolle bomen, laanstructuren, etc.; 3. Er is sprake van een goede vorm, grootte en ordering van de gebouwen in verhouding tot het landschap; 4. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening in verhouding tot de aanwezige woningen in de directe omgeving; 5. Er is sprake van een goede erfinrichting; 6. Er is sprake van een goede ontsluiting van het erf; 7. De ontwikkeling is voldoende gericht op de toekomst en past binnen voorziene ontwikkelingen buiten het agrarisch bedrijf; 8. Waar mogelijk is sprake van een duurzame ontwikkeling.

afbeelding 2. Weergave plangebied (bron:PDOK viewer)

5

1.2. Historie Het landschap van Haaksbergen is grofweg te verdelen in tweeën: het ontginningslandschap en het dekzandlandschap. Het vormt daardoor een aantrekkelijk en afwisselend gebied. Dit karakter is sterk bepaald door de variaties in het reliëf, ondergrond en het ruimtegebruik. Op de historische kaarten van 1850 wordt al landbouw bedreven op de huidige locatie, waarbij het plangebied en omgeving al zijn ontgonnen. Kenmerkend is de kleinschalige verkavelingsstroken omzoomd met diverse houtsingels en -wallen. In de 20e eeuw is het landschap meer onder druk komen staan door modernisering van de landbouw, stads- en dorpsuitbreidingen en de aanleg van onder andere infrastructuur. Dit heeft op verschillende plekken geleid tot vermindering van de kwaliteit en diversiteit van het landschap. De laatste jaren vragen de verandering van bestemming van agrarische gebouwen aandacht, en de toenemende burgererven en niet grondgebonden bedrijvigheid in het gebied. De gemeente Haaksbergen kent nog steeds een grote variatie aan karakteristieke, streekgebonden landschappen.

6

afbeelding 3. Plangebied en omgeving rond 1850

afbeelding 4. Plangebied en omgeving rond 1900

afbeelding 5. Plangebied en omgeving rond 1950

afbeelding 6. Plangebied en omgeving anno nu

7

2.VIGEREND BELEID 2.1. Rijksbeleid De ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De visie beschrijft de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving van Nederland. Om samen ons land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. In de visie staat dat de verstedelijkings- en landschapsbeleid wordt overgelaten aan gemeenten en provincies.

2.2. Provinciaal beleid Omgevingsvisie De Provincie Overijssel heeft het streekplan, het verkeer- en vervoerplan, het waterhuishoudingsplan en het milieubeleidsplan samengevoegd tot de Omgevingsvisie. Het vormt het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Provincie Overijssel stuurt op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Bestaande kwaliteiten moeten worden beschermd en er moeten verbindingen worden gelegd tussen deze bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het behoud en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit vormen essentiële gebiedskenmerken het uitgangspunt. Middels een verdeling in 4 lagen zijn de gebiedskenmerken binnen de Omgevingsvisie toegelicht: 1. De natuurlijke laag 2. De laag van het agrarisch-cultuur landschap 3. De stedelijke laag 4. De lust en leisure laag

afbeelding 7. Uitsnede omgevingsvisie - natuurlijke laag bron: provincie Overijssel

8

1. De natuurlijke laag Dekzandgronden (bruin) De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd.

zijn leidend. Tevens is de ambitie afwenteling van wateroverlast op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen door het beeksysteem als eenheid te beschouwen en het vasthouden van water te bevorderen.

Bodem: podzolgronden Hydrologie: lokale inzijging Natuurlijk bostype: van wintereiken- beukenbos op de hoogste delen, tot berkenzomereikenbos en elzen-eikenbos in de lagere delen De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Beekdalen en natte laagtes (blauw) Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het ¬water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Beeld van de beken: zomers kleine stroom met droge geulen, ’s winters bredere stroomdraad met meestromende geulen. De dynamiek (water, wind) bepaalt de verschijningsvorm; de gedaante wisselt. Dynamisch landschap, open karakter met hogere randen. Bodem: Beekeerdgronden Hydrologie: lokale en diepe kwel, stagnatie Natuurlijk bostype: elzen-eikenbos, eiken-haagbeukenbos, vogelkers- essenbos De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water, continuiteit van het systeem

afbeelding 8. Uitsnede omgevingsvisie - de laag van het agrarisch cultuurlandschap bron: provincie Overijssel

2. De Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Oude hoevenlandschap Landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond.

9

Essenlandschap in het klein met samenhangend systeem van es/kamp, erf op de flank, natte laagtes en – voormalige – heidevelden. Ordening vanuit de erven, die de ‘organische’ vormen van landschap volgt. Spinragstructuur vanuit de erven naar de omliggende gronden en tussen de erven. Contrastrijke landschappen met veel variatie op de korte afstand: open es, kleinschalige flank met erf, kleinschalige natte laagtes met veel houtwallen, open heidevelden en -ontginningen. Daartussen: kleinere (boven)lopen van beken. Ondergrond: kleinschalige dekzandgronden Ontstaan: vanaf 1200 Structuur: organisch, routes van erf tot erf Nederzetting: Verspreide individuele erven, geen dorpen Schaal erven: middelgrote erven, met verschillende volumes en zware beplantingen Beplantingen: eiken, houtwallen

3. De stedelijke laag Elke ruimtelijke ontwikkeling bouwt voort op zijn karakteristieke structuur en ligging in en aan het landschap. De ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van bestaande paden en routes; waar mogelijk worden ontbrekende schakels toegevoegd en nieuwe mogelijkheden benut. Het regionale en lokale wegenpatroon blijft zich voegen in de structuur van stad, dorp en landschap. In de stedelijke laag worden diverse gebiedstypen onderscheiden. De dichtbij zijnde gebiedstypen zijn: • Informeel traag netwerk; • Verspreide bebouwing. Geen van de bovenstaande gebiedstypen hebben invloed op de ruimtelijke ontwikkeling.

afbeelding 10. Uitsnede omgevingsvisie - Laag van de beleving bron: provincie Overijssel

afbeelding 9. Uitsnede omgevingsvisie - de stedelijke laag bron: provincie Overijssel

4. Laag van de beleving In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de leefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de

10

verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen schoonheid en nut. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze leefbaar en tot een belevenis. In de laag van de beleving worden diverse gebiedstypen onderscheiden. Deze laag is niet van toepassing in dit plangebied.

2.3. Gemeentelijk beleid Landschapsontwikkelingsplan Haaksbergen en Hof van Twente De verscheidenheid in het waardevolle landschap van Salland vormt de basis van de landschapsvisie. Het landschap is de zichtbare resultante van de eeuwenlange wisselwerking tussen de fysieke ondergrond (water en bodem), natuur en menselijk gebruik. Het is door de jaren heen gegroeid tot wat het nu is: een cultuurlandschap met een eigen karakteristiek en bijzondere waarden. Door het achtereenvolgens benoemen, beschermen en versterken van structuurdragers en waardevolle gebieden wordt het aantrekkelijke landschap van Salland nog afwisselender, meer uitgesproken en beter leesbaar. Het resultaat is een herkenbare en heldere structuur welke bijdraagt aan een fraai en functioneel landschap met een eigen karakter en leesbare geschiedenis. De visie streeft naar een duurzaam en vitaal landschap met een hoge gebruikswaarde voor landbouw, wonen, werken en recreatie. Het plangebied ligt in het dekzandplateau. Het landschapsstructuur van het plateau wordt bepaald door de afwisseling van grote eenheden natuurgebieden en landbouw. Accenten in dit patroon zijn oude essen en kampen langs de smalle linten van beken, de landgoederen.

Het landschap van het plateau heeft de volgende kenmerken: • Ensembles van grote eenheden natuur en cultuurhistorie, bos, heide, veen, landgoederen, kampen en essen; • Grote eenheden landbouw, oude veldontginningen met kleinschalige blokverkaveling en jonge veldontginningen met grootschalige blokverkaveling; • Smalle beken; • Radiale wegen en lanen. Ambitie De cultuurhistorische en natuurlijke ensembles, afgewisseld met de jonge ontginningen van het agrarisch werklandschap zijn de dragers van het landschap die worden verbeterd met een hoger waterpeil, waterretentie, uitbreiding van het natuurgebied, herstel van het kleinschalige essen- en kampenlandschap en het open patroon van de veldontginning.

11

afbeelding 11. Uitsnede Landschapsontwikkelingsvisie bron: gemeente Haaksbergen

12

3.RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN 3.1. Situatie 3.1.1. Omgeving De verwevenheid van een glooiend boerenlandschap met haar houtwallen en singels, bebouwing, zandwegen, solitaire bomen en enkele meidoornhagen is tot op heden duidelijk zichtbaar in het landschap. Het maakt het tot een besloten tot een half open landschap wat toebehoord tot het oude hoevenlandschap. Vanaf de ontginning van de woeste gronden is het plangebied bewoond. Opvallend in dit vaak kleinschalige landschap is dat vrijwel niets recht is: boschtige wegen en onregelmatige gevormde kavelgrenzen. Vroeger bevonden zich huisweiden dichtbij de boerderij. Deze huisweiden werden omheind met een houtwal. Deze houtwallen staan op de randen van de enken. Door de modernisering van o.a. de landbouw heeft het met name ten noorden van het plangebied geleid tot vermindering van de kwaliteit en diversiteit van het landschap. Vele houtopstanden zijn hierdoor verdwenen. Ondanks de ruimtelijke ontwikkelingen zijn de bovengenoemde ruimtelijke elementen heden ten dage duidelijk zichtbaar in het landschap, wat het een zeer aantrekkelijk gebied voor recreatiedoeleinden maakt. 13

3.1.2. Plaatsing van het erf in het landschap Als we ons door het landschap verplaatsen, is dat over de weg. Wegen zijn vaak ontstaan als verbindingen tussen boerderijen en slingeren dus van erf naar erf, tussen erven door en soms zelfs er overheen. Omdat de bebouwing vaak in de knik van de weg ligt, zie je niet veel van wat er komen gaat. Wat achter de knik ligt blijft verborgen, totdat je er in rijdt, zodat die paar erven al snel de entree van een dorpje of een gehucht lijken. Verplaatsend over de weg kom je zo steeds weer in verschillende wereldjes. Het plangebied ligt aan een doodlopende weg; een verborgen parel in het semi open landschap. Voor de jaren '50 was dit nog een doorgaande weg en lag het erf in de zogenaamde knik in het landschap. De positie en de inrichting van het erf is voor de beleving van het landschap van groot belang. De locatie en de richting van de bebouwing zijn belangrijke aspecten die nauwelijks van invloed zijn op de openbare ruimte en omliggende wegen.

14

3.1.3. Erf De huidige boerderij kent een rijke geschiedenis. Het erf ligt in een kleinschalig landschap met op de enkele agrarische complexen vanoudsher op de hogere gronden. Rondom de woning en stallen zijn enkele relicten (houtopstanden) van het landschap zichtbaar. Het erf is in de loop der jaren opgeschaald, waardoor de oorspronkelijke structuur van het erf in beeld is vertroebeld. Een erf is een wereld op zich. Meerdere gebouwen vormen met elkaar als het ware een gehucht. Een erf bestaat in hoofdopzet uit twee delen: • de 'mooie', groene voorkant; • de stenige 'rommelige' achterkant (functioneel gebruik). Aan de voorkant van de boerderij bevonden zich de woonkeuken, bedsteden en opkamers. De achterkant van de boerderij was de werkkant. Hier stonden het vee. Op zolder lag de oogst. De bebouwing - stallen, schuren en bijgebouwen - richten zich over het algemeen op één centrale gebruiksruimte: het verharde binnenplein. Dit is dan ook het logistieke centrum van het boerenbedrijf. Het binnenplein is een compositie op zich. Ook bijgebouwen en rommelige schuurtjes horen daarbij.

Weg maakt de knik in de weg richting het binnenplein

Achterzijde oorspronkelijke karakteristieke boerderij

Enkele doorzichten door de reeds bestaande bosschages

Voorzijde oorspronkelijke karakteristieke boerderij

Bestaande bosschages langs erfgrens plangebied

Bestaande bosschages langs erfgrens plangebied

Bij het betreden van het erf, wordt door de prachtige laanbomenstructuur en locatie van de te amoveren schuren je beeld gestuurd naar de oorspronkelijke boerderij. Met de ruimtelijke ontwikkeling blijft deze boerderij annex schuur behouden. De schuur laat de oorsponkelijke opzet van het erf en haar gebruik goed zien. De overige schuren worden geamoveerd. Om het erf, en op de kavelgrens, staan her en der grote bosschages. Deze versterken het kleinschalig landschap.

15

1. Woonhuis (privé)

8

2. Te behouden karakteristieke

5

schuur 3. Te amoveren schuren 4. Binnenplein 5. Bestaande bosschages 6. Waardevolle bomen 7. Privétuin 8. Zicht op achterliggend land

5

9. Toegang tot het erf

5

5

3 3

3

2

3 4

3

www.ottegroenadvies.nl info@ottegroenadvies.nl

PROJECTNAAM Ruimtelijk kwaliteitsplan Korenmolenweg 1 - Haaksbergen

6 1

7

5 6

ONDERDEEL Bestaande situatie

GETEKEND DOOR ing. L. Grote Gansey DATUM Juni 2022

9

5

SCHAAL 1:750

16

3.2. Analyse van het landschap Landschap Het tamelijk kleinschalige agrarische gebied heeft voldoende landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit. Het is streven is om deze kwaliteiten te behouden of plaatselijk waar mogelijk te versterken. Belangrijk is dat waardevolle essen, steilranden en beplanting duurzaam behouden blijven.

Open

Ter versterking van de kleinschalige structuur liggen er kansen in het ontwikkelen van beplantingsstroken langs bermen, sloten, overhoeken en aankleding van (nieuwe) erven met beplantingen. (Grondgebonden) landbouwers en particulieren zijn als beheerders van het gebied belangrijk om de kleinschalige variatie in stand te houden.

Dicht Massa

17

Perceelniveau Structuren van erven en inheemse beplantingen zijn gebonden aan het bodemtype en de grondwaterstand. De soortsamenstelling is bepalend voor de identiteit van de locatie. De bosstroken, houtsingels en situering van de boerderijen verdelen het landschap een besloten landschap afgewisseld met het open landschap van de weides. De oude relicten, te weten houtsingels, zijn door de jaren heen verdwenen. Gebouwen, erven en landschappen zijn sterk met elkaar verweven. De fysieke ondergrond zijn van vroeger uit bepalend geweest voor de ontwikkeling van het erf. De erf en gebouwen vormen ensembles in het landschap, van oudsher gesitueerd op de hoge delen in het landschap. Nadat de ontwikkeling in het ontwateringssysteem vorderde, ontstonden enkele bouwenclaves meer in het land. Van oudsher is op erven een indeling in 'voor' en 'achter' te herkennen. Deze functionele scheiding tussen 'voor' en 'achter', tussen wonen en werken, is terug te vinden in de architectuur en de situering van de gebouwen en de erfaankleding. Het erf kent een agrarisch karakter door de aanwezige schuren en een voormalig boerderij. Van oorsprong betreft het een boerderij met een traditionele opbouw, het wonen voor en werken achter. Dit resulteerde in de siertuin aan de voorzijde en het veel soberder, maar functionele deel werken aan de achterzijde. De begrenzingen bestaan uit agrarische percelen.

Belangrijkste ruimtelijke kenmerken:

• Het plangebied is onderdeel van het dekzandruggen; • Het plangebied behoort tot het oude hoevenlandschap • Het landschap kent een clustering van boerderijen op de hogere gronden; • Het landschap kent een grote afwisseling in agrarische percelen, boerderijen, weteringen en houtopstanden; • Ontsluiting op de reeds bestaande inrit

18

3.3. Uitgangspunten Ondanks het feit dat het huidig erf reeds een prachtige groenstructuur kent, kunnen onderdelen worden voorzien om de kwaliteit te optimaliseren. Uitgangspunten opdrachtgever: • Amovatie van bestaande schuren; • Bestaande ontsluiting op de Korenmolenweg behouden; • Behoud zicht op het landschap; • Behoud karakter en opbouw van een boerenerf; • Voldoende privacy; • Ruimte voor enkele hobbypaarden, voorzien in ruimte stal en weiland; • Efficiënt en praktisch erf. Uitgangspunt gemeente: • Erfinrichting moet aansluiten bij de karakteristiek van het landschap; • Streekeigen beplanting toepassen, behoud van de waardevolle groenelementen zoals solitaire bomen en overige houtopstanden en/of het terugbrengen van de historische waardevolle groene opbouw behorend tot de dekzandruggen; • Op het erf kan veilig gekeerd worden; • Bestaande ruimtelijke kwaliteiten waarborgen en versterken, een duidelijke indeling van het erf; • Behoud van de donkerte; • Het karakter van de boerderij en opbouw erf dient gerespecteerd te worden; • Het creëren van zichtlijnen richting het landschap zorgt voor meer relatie tussen het erf en de omgeving.

Uitgangspunt provincie: • Het erf moet aansluiten bij de gebiedskenmerken; • Het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. Uitgangspunten voor inrichting • Het erf moet een duidelijke opbouw houden. Rondom de reeds bestaande woning blijft een gecultiveerde tuin; • De architectuur en dakbedekking van de nieuwbouw en oude boerderij moeten passen in het landschap; • De 2 nieuwe kavels met haar woningen en oude boerderij dient op een dusdanige manier worden gesitueerd op het erf dat een knooperf ontstaat. De ontsluiting van het erf en achterland loopt als het ware over het erf heen. Hierdoor ontstaat een centraal, omsloten door bebouwing, entreeplein; • Om het knooperfprincipe nog sterker te maken wordt de groenstructuur op het erf versterkt, waardoor het erf een nog sterkere ruimtelijke eenheid gaat vormen; • Zoek de knik in de weg op en accentueer het zicht op de oude boerderij; • De nieuwbouw is zodanig gelegen dat het zicht vanuit de individuele kavels optimaal is.

19

3.4. Ruimtelijk kwaliteitsplan In het ruimtelijk kwaliteitsplan wordt uitsluitend de landschappelijke inpassing van het erf besproken. Door amovatie van de opstallen wordt een knooperf ontwikkeld om een eenheid te smeden binnen een landschappelijk raamwerk. Bij het vaststellen van uitgangspunten voor de landschappelijke inpassing is gekeken naar de historische ontwikkeling, landschapstype, beleid en de huidige situatie. Ontsluiting De ontsluiting van het erf verloopt zoals benoemd via de bestaande inrit, uitmondend op een centraal plein waar toegang verleend wordt tot de nieuw te ontwikkelen kavels met haar woningen. Deze toegangsweg behoudt zijn informeel en landelijk karakter. Parkeren dient uitsluitend op eigen terrein plaats te vinden.

Samen met de sloop van de landschapsontsierende bebouwing zal er meerwaarde voor het landschap ontstaan.

Beplanting Vanuit het landschapsontwikkelingsplan (LOP) is het gewenst om structuren te herstellen en zorg te dragen voor een goede landschappelijke inpassing. Het historisch kaartmateriaal laat zien dat het karakter van het landschap nog duidelijk toebehoort tot de oude hoevenlandschap. Kleine houtstructuren zijn weliswaar verdwenen, alsnog kan het landschap als half open landschap aanvoelen. Door de nieuwe groenstructuur krijgt het erf meer samenhang. Op de grens van de nieuwe kavels en weide wordt een nieuwe houtsingel ontwikkeld die ervoor zorgt dat de weide haar oorspronkelijke karakter krijgt. Deze houtsingel bestaat overwegend uit boomvormende soorten zoals linde, berk en zomereik. Op de overige kavelgrenzen, met uitzondering het meest westelijk gelegen kavel, komen landschappelijke hagen te staan, bestaande overwegend uit heestervormende soorten, zoals eenstijlige meidoorn, hondsroos, kardinaalsmuts en krent. Bij het betreden van het erf begeleidt de reeds aanwezige bomen je door het erf. Deze laanbomenstructuur wordt doorgezet aan 1 zijde van de weg, zodat de zogenaamde knik in de weg en daarmee het zicht op de oude boerderij wordt versterkt. Ter begeleiding krijgt de oprit op het erf een haag in de vorm van beuken. Overige erfafscheidingen in de vorm van schuttingen is onwenselijk.

Collage inspiratiebeelden solitaire bomen en landschappelijke haag

20

Verkaveling De planlocatie kent een rijke geschiedenis. De oude boerderij, herbouwt na de oorlog, is dan relatief nieuw. De opbouw van het erf sluit aan bij deze oude boerderij. Bij het ontwerp voor het knooperf is gekeken naar het karakter van de erfensembles passend binnen in het oude hoevenlandschap. Hierbij is het van belang dat er samenhang is tussen de bebouwing en het geheel oogt als een erfensemble. Ook is het binnen dit landschapstype van beolang dat de bebouwing een agrarische uitstraling blijft behouden en wat grilliger van opzet is. Hierbij is uitgegaan van verschillende nokrichtingen. Ook de hiërarchie in bebouwing is van belang. De oude boerderij vormt binnen dit ensemble het hoofdgebouw. De overige bebouwing ligt dan ook duidelijk meer achter dit hoofdgebouw en zijn architectonisch ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Zichtlijnen langs bebouwing blijven gehandhaafd en worden versterkt door de nieuwe aanplant. Vanuit iedere kavel kan men een richting in het landschap kijken. Met de toekomstige ontwikkeling is het van belang dat deze past in het landschap en aansluiting vindt bij de reeds aanwezige bouwvormen. Te denken valt aan uniformiteit in materiaalgebruik en plaatsing op de kavel. Met de nieuwe inrichting moet rekening gehouden worden met het plaatsen van kunstmatige lichtbronnen om lichtverstoring te voorkomen en de donkerte te respecteren.

Dit betekent dat de plaatsing, intensiviteit, soort armatuur en de stralingsrichting van buitenlampen zodanig moet zijn dat er geen verstoring van strooilicht optreedt. Voorkeur voor een landschappelijke armatuur met dynamische verlichting. Verlichting langs de ontsluiting van kavels is onwenselijk.

Referentiebeeld schuurwoning (bron: Citadel Company)

Benodigde afrasteringen, hekwerken en omheiningen rondom de weide en woningen zijn van natuurlijke materialen en met een gedekte kleurstelling. Beeldkwaliteitsaspecten • Behoud openheid naar het landschap toe; • Geen schuttingen en/of exoten langs de kavels; • Achterliggend grasland blijft open; 21