Document · PDF

Resultaten herzieningen grondexploitaties 2025.pdf

gemeenteraad 12 november 2025, gemeente GroningenBij agendapunt: 4e: Resultaten herzieningen grondexploitaties 2025 (raadsvoorstel 2-10-25)11.115 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Raadsvoorstel

Onder embargo tot 3 oktober 2025 11:00 uur

Onderwerp

Resultaten herzieningen grondexploitaties 2025

Steller/telnr.

B. Wolters/ 0645721140

Registratienummer

Bijlagen 8

286672-2025 Openbaar

Classificatie Portefeuillehouder

Niejenhuis

Langetermijn agenda (LTA) Raad

LTA ja: LTA nee:

Geheim

Vertrouwelijk (bij gebruik van persoonsgegevens)

Maand 11 Jaar Niet op LTA

2025

Voorgesteld raadsbesluit

De raad besluit: I. de herziene grondexploitaties 2025 vast te stellen conform bijlage 1: Financiële toelichtingen herziene grondexploitaties 2025; II. het saldo aan mutatie verliesvoorzieningen op verliesgevende grondexploitaties vanuit de herziene grondexploitaties vast te stellen op 1,1 miljoen euro nadelig zoals gespecificeerd in bijlage 2: Resultaten herziene grondexploitaties 2025; III. voor de verliesgevende grondexploitaties 2024 een voorzieningen te treffen op startwaarde 1-1-2025, hiermee is per saldo 109,34 miljoen euro aan voorzieningen nodig; IV. het verlies op startwaarde 1 januari 2025 af te dekken met de reeds getroffen voorzieningen jaar 2025 van per saldo 108,22 miljoen euro en het nadeel dat is verbonden aan het verhogen van de verliesvoorziening ten laste aan de bestemmingsreserve Grondzaken te brengen; V. de uitvoeringskredieten grondzaken beschikbaar te stellen ter verhoging van bestaande kredieten conform bijlage 3: Kredieten en begrotingswijzigingen herziene grondexploitaties 2025 voor een totaalbedrag van 11,19 miljoen euro; VI. de voorbereidingskredieten grondzaken beschikbaar te stellen ter vorming van aanvullende kredieten conform bijlage 3: Kredieten en begrotingswijzigingen herziene grondexploitaties 2024 voor een totaalbedrag van 1,75 miljoen;

Samenvatting

Het resultaat voor de herzieningen 2025 van de gemeentelijke grondexploitaties is per saldo 0,4 miljoen euro nadelig. De grondexploitaties met een negatieve netto contante waarde verslechteren in totaal met 1,1 miljoen euro. De getroffen verliesvoorzieningen kunnen daarom met 1,1 miljoen euro verhoogd worden. De grondexploitaties met een positieve netto contante waarde verbeteren totaal met 0,7 miljoen euro. Mutatie verliesvoorzieningen (Bedragen x 1.000 euro)

bedrag

Getroffen voorziening jaarrekening 2024

108.221

Benodigde voorziening herzieningen 2025

109.340

totaal nadelig

1.119

Vervolg voorgesteld raadsbesluit

VII.

VIII. IX. X. XI. XII.

XIII.

de voorbereidingskredieten uit de betreffende grondexploitatie te dekken en hiertoe op het moment van vaststelling van de betreffende grondexploitatie de lasten voor De Nieuwe Held ad 1,50 miljoen euro, Gebiedsontwikkeling Haddingestraat garage ad 0,1 miljoen euro en deTravertijnstraat ad 0,15 miljoen euro over te hevelen naar de betreffende grondexploitatie; de Rapportage grondbank 2025 bijlage 4 ter kennisgeving aan te nemen; de slotcalculatie van de grondexploitatie Eemspoort bijlage 5 vast te stellen en de financiële resultaten te verwerken in de jaarrekening 2025; het overzicht Bijdragen Kostenverhaal 2026 bijlage 8 ter kennisgeving aan te nemen; de grondprijzenbrief 2026 bijlage 8 ter kennisgeving aan te nemen; de exploitatiegrens van de grondexploitatie Theda Mansholtlocatie te wijzigen conform de nieuwe ruimtegebruikskaart van bijlage 7 zodat verkoop van grond en uitbreiding van herinrichting openbaar gebied mogelijk wordt; de gemeentebegroting 2025 op deelprogrammaniveau overeenkomstig te wijzigen.

Aanleiding en doel

De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien naar de laatste stand van zaken. Hierbij worden de nieuwe uitgangspunten verwerkt en het financieel resultaat herijkt. Het herijkt financieel resultaat wordt verwerkt met de begroting 2025. Het betreft de gemeentelijke vastgestelde grondexploitaties (Bouwgrond in exploitatie). Dit zijn de grondexploitaties: Zernike, Westpoort fase 1, Roodehaan, Ciboga, Europapark, Oosterhamrikzone, Reitdiep fase 3&4, Hart van Ten Boer, Nije Buurt Ten Post, Westpoort fase 2, Haren Stationsgebied, Friesestraatweg 181, Theda Mansholtlocatie, KET Woonscheephaven, NELF-terrein, Gebiedsontwikkeling school en schoolomgeving Woltersum en Alo-locatie. De grondexploitatie Eempoort wordt ter slotcalculatie aangeboden aan de gemeenteraad. De financiële resultaten zullen in de jaarrekening 2025 worden verwerkt. Ook zijn er in 2025 twee nieuwe grondexploitaties bijgekomen: HS-kavel Meerstad-Noord en de grondexploitatie locaties Bornholmstraat en Winschoterweg voor Herhuisvesting Veiligheidsregio Groningen (VRG). De grondexploitaties Meerstad, Stadshavens en De Suikerzijde zijn in BV’s ondergebracht. Deze worden in een separaat raadsvoorstel ter kennisgeving aangeboden. De resultaten op de niet in exploitatie genomen eigendommen zullen in de paragraaf grondbeleid van de begroting 2026 worden gepresenteerd.

Voor het herzieningenproces 2025 is de peildatum van de boekwaarde 1 januari 2025. Het herzieningenproces 2025 loopt gelijk met het proces van de begroting 2026. In dit herzieningentraject wordt u één raadsvoorstel aangeboden voor de totale herzieningen van de gemeentelijke grondexploitaties. De generieke zaken die voor alle grondexploitaties gelden worden slechts één keer gemeld. Dit komt de leesbaarheid en de transparantie ten goede. Dit raadsvoorstel heeft acht belangrijke bijlagen: bijlage 1 betreft de financiële toelichting, bijlage 2 geeft het financieel resultaat herzieningen 2025 weer, in bijlage 3 staan de voorgestelde benodigde kredieten en begrotingswijzigingen, in bijlage 4 wordt gerapporteerd over de stand van de grondbank, in bijlage 5 staat de slotcalculaties Eemspoort, in bijlage 6 wordt een actueel beeld van de bijdragen kostenverhaal weergegeven, in bijlage 7 is de herziende exploitatiekaart van de Theda Mansholtlocatie weergegeven en in bijlage 8 staat de nieuwe grondprijzenbrief per 1-1-2026. Op grond van artikel 87 Gemeentewet juncto artikel 5.1 lid 2 sub b verklaart het college de bijlage 1 en 4 geheim. Openbaarheid van informatie kan de van de financiële belangen gemeente schaden. Kader

De grondexploitaties worden uitgevoerd binnen diverse (beleids) kaders. Voorbeelden van deze kaders zijn de wettelijke regelgeving vanuit de BBV en de gemeentelijke financiële verordening, de nota grondbeleid en grondprijzenbeleid, de kadernota Weerstandsvermogen en risicomanagement, de door het college vastgestelde parameters voor rente en indexatie, de meerjarenprogramma's voor woon-en werklocaties. Al deze elementen vormen de uitgangspunten voor het herrijken en doorrekenen van de geraamde kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties.

Regelgeving BBV en de gemeentelijke financiële verordening In de wet Besluit, Begroting en Verantwoording evenals in de gemeentelijke financiële verordening wordt voorgeschreven hoe de grondexploitaties financieel moeten worden ingericht en hoe de waardering en verslaglegging richting jaarrekening wordt vormgegeven. Gemeentelijke kaders en nota's Het grondbeleid speelt een ondersteunende rol bij het realiseren van de ambities en de ontwikkeling van de gemeente Groningen. In januari 2022 is de omgevingsvisie van de gemeente Groningen, genaamd 'Levende Ruimte', vastgesteld. Dit is het ruimtelijk kader waarbinnen het grondbeleid uitgevoerd wordt. De gemeente Groningen oefent een situationeel grondbeleid uit, wat betekent dat afhankelijk van de opgave actief of passief grondbeleid plaatsvindt. Per 1 januari 2025 is er een nieuw Nota Grondprijzenbeleid van toepassing. Het geactualiseerde Grondprijzenoverzicht per 2026 is in de bijlage opgenomen en zal voorafgaand aan de begroting voor vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad. Bij het bepalen van het benodigd weerstandsvermogen voor de risico's in de grondexploitaties wordt de systematiek gehanteerd uit de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2025.

Onder de Financiële consequenties – onderdeel risico’s en benodigd weerstandsvermogen – van dit raadsvoostel wordt toegelicht hoe deze systematiek verder is uitgewerkt. Gehanteerde parameters rente en indexen Gemeenten hebben de verantwoordelijkheid om realistische parameters te hanteren om tot een goede waardering te komen van de gemeentelijke grondexploitaties. De gehanteerde parameters hebben een belangrijke invloed op het financieel resultaat. De te hanteren uitgangspunten voor de herzieningen worden jaarlijks door het college vastgesteld. Voor de kosten en opbrengsten parameters is de Notitie Parameters 2025 geconsulteerd. Dit gemeentelijke interne document biedt gedegen handvatten voor het inschatten van parameters bij grondexploitaties en kan worden beschouwd als brondocument om uiteindelijk tot definitieve parameters te komen voor zowel de gemeentelijke grondexploitaties als de verschillende gebiedsontwikkeling BV's. Hierbij is voor de opbrengstenstijgingen specifiek gekeken naar de Groningse marktsituatie. Om ruimte te geven aan de specifieke context van de gebiedsontwikkelingen, worden de parameters onderbouwd in bandbreedtes weergegeven. Deze bandbreedtes zijn in perspectief geplaatst met het advies van Metafoor (Outlook Grondexploitaties 2025).

De gemeentelijke grondexploitaties en de BV’s kiezen binnen deze bandbreedtes van de Notitie Parameters 2025 afzonderlijk de parameters voor de herzieningen. Het college heeft de notitie ‘Uitgangspunten herziening grondexploitaties 2025’ vastgesteld en tegelijkertijd met Voorjaarsbrief ter kennis aan de gemeenteraad gebracht. De volgende parameters worden bij de herziening van de grondexploitaties gehanteerd: Parameters

2025

2026

2027

2028-2034

vanaf 2034

Rekenrente

1,7%

1,6%

Disconteringsvoet

2,0%

Kostenindex

3,0%

2,5%

2,0%

Opbrengstindex woningbouw

4,0%

3,0%

2,5%

2,0%

0,0%

Opbrengstindex bedrijventerrein

2,0%

0,0%

Opbrengstindex kantoren

1,0%

2,0%

0,0%

De grondcomplexen Zernike, Westpoort fase 1, Europapark en Oosterhamrikzone hebben een looptijd langer dan 10 jaar. Conform BBV regelgeving is, als risico beheersmaatregel, geen indexering gerekend over de opbrengsten die verder liggen dan 10 jaar. Programma De programma’s Economie en werkgelegenheid én Wonen zijn vooral van belang voor de grondexploitaties. Programma Economie en werkgelegenheid

De beschikbare voorraad bedrijventerreinen en marktruimte voor kantoren wordt bepaald op basis van de behoefteraming bedrijventerreinen en kantoren. Daarvoor laten we de behoefteraming bedrijventerreinen uit 2023 herijken. Voor kantoren is de raming uit 2022 nog actueel. Op basis daarvan worden diverse locaties uitgewerkt en ingevuld vanuit de markt, zoals Viefkwartier op het Europapark en de uitbreiding op Kemkersberg door het Rijksvastgoedbedrijf. De programmering van werklocaties wordt conform de omgevingsverordening van provincie Groningen regionaal afgestemd binnen de regio Groningen-Assen. Op basis van de herijking door bureau Stec is er in de gemeente Groningen tot 2044 vraag naar ha bedrijventerreinen (respectievelijk laag en hoog scenario) en is er tussen 2030 en 2040 een vraag van 35,4 -72,2 ha. In totaal gaat het dus om een vraag tot 2040 van 98,4-179,2 hectare. Daar stond per 31 december 2023 149 hectare harde plancapaciteit tegenover (inmiddels 143 hectare). In deze prognose is de additionele vraag zoals energieproductie/opslag, logistieke bedrijven en incidentele grote vragers wel meegenomen. Niet meegenomen is de vraag en harde plancapaciteit van Zernike Campus omdat dit om een specifieke doelgroep gaat. De behoefte aan specifieke campuslocaties blijft moeilijk te voorspellen en is daarom geen onderdeel van de behoefteraming.

Actuele ontwikkelingen De ontwikkeling van de werkgelegenheid heeft zich de afgelopen jaren zeer positief ontwikkeld. Op 1 april 2016 hadden de drie voormalige gemeenten Groningen, Haren en Ten Boer nog 143.934 banen. De werkgelegenheid nam sindsdien met 32.600 banen toe. Hiermee heeft de huidige gemeente Groningen per 1 april 2024 176.850 banen. We zitten daarmee ruim boven de prognose van Bureau Louter (2019) van een toename van 23.500 banen voor 2035. De leegstand van Retail, bedrijfspanden en kantoren neemt na jaren daling weer enigszins toe. De leegstandscijfers zitten rond de frictieleegstand van 5% wat bedrijfskundig als ‘gezond’ wordt beschouwd om doorstroming in de vastgoedmarkt mogelijk te maken. •

In 2024 stond circa 3,3% Retail (= detailhandel + horeca) leeg. Het totale aanbod is ±700.000 m2. Daarvan staat ±22.500 m2 leeg. Leegstand concentreert zich in de binnenstad. Hier is ook het grootste aanbod van Retail. Van de 1314 panden staan er 85 leeg. Dit is 6.6% van het aanbod in m2 in de Binnenstad.

•

Aanbod bedrijfsruimte in 2024 was 1.725.000 m2. Daarvan stond 40.000 m2 leeg = 2.31%.

•

Kantoren voorraad ±1.170.000 m2. Daarvan stond ±62.000 m2 = 5.3%. Leegstand concentreert zich in een aantal panden: Henri Dunantlaan 2 ad 10.000 m2, Damsterdiep 191 (voormalig certe-gebouw ad 5.100 m2) en Kanstanjelaan 2 (1.300 m2 ambulancezorg).

Aanbod bedrijventerreinen Het beschikbare aanbod van nieuwe bedrijventerreinen is op basis van de behoefteraming aangepast. Meerstad wordt per 2030 toegevoegd. De planologische procedures hiertoe zijn gestart. De gronduitgifte aan bedrijfskavels was in 2024 29,1 hectare boven de prognose, mede door de verkoop van de 33,5 hectare t.b.v. een datacenter op Westpoort II. In de grondexploitaties is voor 2025 een uitgifte van 5,0 hectare opgenomen. Door de invloed van netcongestie zijn de verwachtingen voor de eerstkomende 3 jaar zeer voorzichtig geprognosticeerd. Afhankelijk van het effect van netcongestie (bedrijven komen met een nieuwe aanvraag voor een stroomcontract voor grootgebruikers op een wachtlijst vanwege onvoldoende transportcapaciteit van het stroomnetwerk) kan de gronduitgifte mogelijk hoger of lager uitvallen. Nog te realiseren gronduitgifte 2035 Bedrijven locaties (in hectaren)

totaal

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 e.v.

Oosterhamrikzone

2,5

0,0

2,5

MEERSTAD

39,8

0,0

0,7

36,9

Alo-locatie

3,1

1,6

0,0

Eemspoort (SLOT)

0,4

0,2

0,0

Eemspoort Zuid/Roodehaan (Milieuboulevard II)

7,9

0,0

2,0

0,0

Zernike

10,2

0,0

1,0

3,1

Westpoort (Hoogkerk-West) fase 1

33,9

3,2

0,0

3,1

9,2

Westpoort fase 2

20,4

0,0

8,4

0,0

3,0

0,0

Subtotaal bedrijvenlocaties

118,3

5,0

10,2

0,0

9,1

9,8

4,8

51,6

Aanbod kantoorlocaties en commerciële ruimten In onze grondexploitatie hebben we voor de volgende locaties ontwikkelruimte opgenomen voor kantoren en commerciële ruimtes: Nog te realiseren gronduitgifte 2035 Kantoren / commercieel (m2 bvo)

totaal

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 e.v.

Europapark

66.329

MEERSTAD - kantoor

97.411

DE SUIKERZIJDE - commercieel

70.000

3.500

2.163

6.490

STADSHAVENS - commercieel, kantoor STADSHAVENS , bedrijf (50% startups en 50% grownups) Subtotaal kantoren / commercieel

242.393

11.985 14.824 2.625 2.625

8.784

5.593

12.971

3.461

3.401 3.401

3.401

3.401 70.203

3.500 3.500

3.500

5.555

5.555 24.725

505

216

144

865

1.514

649

433

2.596

15.485 18.324 9.526 9.526 17.704 15.414 22.504 12.994 12.994 9.533 98.389

Europapark (en op termijn het hoofdstation) is conform de beschreven kantorenstrategie in de collegebrief ruimte voor economie onze primaire ontwikkellocatie voor kantoren. De commerciële m2 op Meerstad, Stadshavens en Suikerzijde zijn geprogrammeerd om invulling te geven aan het beleid uit de strategie werklocaties om wonen en werken te mengen in onze nieuwe gebiedsontwikkelingen.

Aanbod Maatschappelijk en overig In onze grondexploitatie hebben we voor de volgende locaties ontwikkelruimte opgenomen voor maatschappelijke locaties en overige locaties. Zoals onder andere scholen en bijvoorbeeld nutsbedrijven. Nog te realiseren gronduitgifte 2035 Overig / maatschappelijk (in m2 bvo)

totaal

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 e.v.

Nieuwbouw school Woltersum e.o.

1.157

De Suikerzijde maatschappelijk

40.000

2.000

Arrivalocatie maatschappelijk

27.065

HS-kavel Meerstad-Noord

45.173

Subtotaal kantoren / commercieel

113.395

2.000 2.000 3.175 3.175 3.175 3.175 3.175

3.157 29.065 47.173 2.000 2.000 3.175 3.175 3.175 3.175 3.175

0 14.125

14.125

Programma Wonen De basis voor onze opgave zijn in de omgevingsvisie 'Levende Ruimte' en de 'Woonvisie, een thuis voor iedereen’. De woonvisie heeft als looptijd 2020-2025. We verwachten begin 2026 nieuw woonbeleid te kunnen vaststellen. In deelprogramma 1.3 van de begroting 2026 zijn de relevante ontwikkeling voor woningbouw beschreven. Op basis van de daar omschreven woningbouwopgave en de relevante beleidsstukken geeft onderstaande grafiek de prognose weer van verkoop van grond voor woningbouw in de gemeentelijke vastgestelde grondexploitaties inclusief Meerstad, Suikerzijde en Stadshavens. Het realiseren en opleveren van woningen/appartementen vindt later plaats. Prognose gronduitgifte voor woningbouw (aantal woningen)

Prognose grondverkoop voor Woningbouw in vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties en de BV's Meerstad, De Suikerzijde en Stadshavens 900 800

woningbouweenheden

700 600 500 400 300 200 100 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

jaar

De in de vastgestelde grondexploitaties en gebiedsontwikkelingen opgenomen woningbouw is onvoldoende om de opgave voor de komende jaren te realiseren. Naast de in uitvoering zijnde vastgestelde projecten wordt daarom, naast de overige ontwikkelingen op gronden in privaat bezit, een aantal grote woningbouwplannen ontwikkeld zoals o.a. Spoorkwartier, De Nieuwe Held en de Reitdiepzone. Voor de ontwikkeling van de gemeente zijn forse investeringen gedaan in het verwerven, planontwikkelingskosten en het bouw- en woonrijp maken van de gronden, zowel binnenstedelijk als ook in uitleggebieden. Daarnaast moeten kosten worden gemaakt om nieuwbouwlocaties optimaal in te passen in de bestaande stad. Denk hierbij aan kostbare investeringen in wegen, bruggen, tunnels, parken enzovoort. Dit maakt de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen een lastige en belangrijke opgave voor de komende jaren. Deels zijn hiervoor middelen vanuit het SIF beschikbaar, maar ook wordt een beroep gedaan op subsidiestromen zoals de woningbouwimpuls van het Rijk. Argumenten en afwegingen

NVT Maatschappelijk draagvlak en participatie

NVT Financiële consequenties

In bijlage 1 wordt per grondexploitatie een financiële toelichting gegeven. Bijlage 2 geeft de resultaten van de herzieningen van de grondexploitaties in 2024. Bijlage 3 toont de vertaling van de resultaten in bijgestelde kredieten en begrotingswijzigingen. Bijlage 4 is een rapportage van de grondbank. Bijlage 5 toont de slotcalculatie van de grondexploitatie Eemspoort en in bijlage 6 wordt een actueel beeld van de bijdragen kostenverhaal weergegeven. In bijlage 7 is de herziende exploitatiekaart van de Theda Mansholtlocatie weergegeven en in bijlage 8 staat de nieuwe grondprijzenbrief per 1-1-2026. Kredieten Ter uitvoering van de ontwikkelingen in de grondexploitaties worden jaarlijks uitvoeringskredieten aangevraagd voor de kosten. Het krediet wordt aangevraagd voor het totaal aan gerealiseerde kosten en kosten welke geraamd zijn over twee jaarschijven. Voor deze herzieningen 2025 wordt krediet aangevraagd voor de uitvoeringskosten tot en met het jaar 2027. In bijlage 3 staat per grondexploitatie de aangevraagde uitvoeringskredieten van in totaal 536,35 miljoen euro. Het aangevraagde uitvoeringskrediet is 11,19 miljoen hoger dan bij de actualisatie van de grondexploitaties van de jaarrekening 2024. De BV’s Meerstad, De Suikerzijde en Stadshavens zijn in dit overzicht niet meegenomen omdat deze in separate raadsvoorstellen ter kennisgeving worden aangeboden.

Voor het strategisch bezit van het grondbedrijf is het noodzakelijk om enkele voorbereidingskredieten vast te stellen. Het gaat dan om in- en externe plankosten, maar soms ook om beheermaatregelen. In bepaalde omstandigheden is het namelijk bijvoorbeeld niet meer verantwoord om het verworven vastgoed in stand te houden. In die gevallen zal tot sloop overgegaan worden. Wij streven ernaar om zoveel mogelijk eens per jaar nieuwe kredieten vast te stellen voor deze werkzaamheden. In bijlage 3 staan de nieuwe en gewijzigde voorbereidingskredieten. Er is een ophoging van de voorbereidingskredieten met totaal 1,75 miljoen euro benodigd.

Verliesvoorzieningen herziening 2025 Het resultaat van de grondexploitatie wordt bepaald door de gemaakte en verwachte kosten en opbrengsten in de tijd te zetten. Het resultaat is een prognose. Toekomstige ontwikkelingen zijn moeilijk te voorspellen maar beïnvloeden wel het resultaat. De herziene grondexploitaties 2025 zijn voor de begroting 2026 geactualiseerd. Bij de herzieningen 2025 zijn de boekwaarde per 1 januari 2025 als uitgangspunt genomen en zijn recente ontwikkelingen herijkt. In onderstaand tabel worden de verwachte resultaten per grondexploitatie weergegeven op Eindwaarde (EW) en op Contante Waarde (CW) 1. In bijlage 2 wordt per herziene grondexploitatie de mutatie op de verliesvoorziening weergegeven. De raad heeft de afgelopen decennia middelen in de vorm van verliesvoorzieningen beschikbaar gesteld voor verwachte tekorten in negatieve grondexploitaties. Bij actualisaties en herzieningen van de grondexploitaties worden de reeds getroffen voorzieningen getoetst aan de herijkte resultaten van de grondexploitaties. Verliesvoorzieningen worden getroffen op het resultaat op contante waarde2. Het saldo aan verliesvoorzieningen van de negatieve grondexploitaties bedroeg 108,2 miljoen euro per 1 januari 2024. De benodigde verliesvoorzieningen na herzieningen van deze grondexploitaties bedragen 109,3 miljoen euro.

Het verschil tussen de beschikbare en benodigde verliesvoorzieningen is 1,1 miljoen euro negatief. In hoofdlijn wordt dit verklaart door: •

• • •

Een positieve mutatie op VVZ van 0,8 miljoen euro op de Grondexploitatie Ciboga komt door de financiële vertaling van overeengekomen 50%50% verdeling aan extra grondopbrengsten blok 13 - Oosterhamrikkade, min de verwerking van het tarief van de hogere stortkosten. Een negatieve mutatie op VVZ van 1,3 miljoen euro op de grondexploitatie Oosterhamrikzone komt door een stijging van kosten woonrijpmaken als gevolg van nieuwe ramingen herinrichting openbaar gebied. Een positieve mutatie op VVZ van 0,5 miljoen euro op de grondexploitatie Roodehaan komt door aanpassing grondopbrengst conform laatste grondprijsbrief 01-01-2025. Een negatieve mutatie op VVZ van 1,2 miljoen euro op GREX Europapark komt door het afboeken van de skivijver locatie als ontwikkellocatie op grond van de visie doorontwikkeling Europapark.

De Eindwaardeberekening is het exploitatieresultaat op het tijdstip dat de exploitatie wordt afgesloten. In deze berekening zijn alle kosten en opbrengsten (inclusief rente, opbrengsten- en kostenstijging) naar de einddatum doorberekend en dan gesaldeerd. 2 De contante waarde berekening geeft inzicht in de prestatie van projecten ten opzichte van elkaar, berekende saldi kunnen worden vergeleken. Projecten hebben een verschillende einddata. Voor de contante waarde wordt de eindwaarde teruggerekend naar heden. Een bedrag op het prijspeil van heden dat, onder invloed van rente, zal groeien naar het bedrag op eindwaarde. De effecten van kosten- en opbrengstenstijging zijn hierin verrekend.

De positieve grondexploitaties laten bij de herzieningen 2025 een mutatie van circa 0,7 miljoen euro op het verwachte resultaat zien waarvan circa 0,3 miljoen aan nieuwe grondexploitaties. Op totaal van de grondexploitaties geven zowel verslechteringen als verbeteringen per saldo een negatief effect op netto contante waarde van -0,4 miljoen euro. Bouwgrond in exploitatie (grondexploitaties)

Verwacht resultaat Herziening 2025 t.b.v. begroting 2026

Bedragen x miljoen euro

Benodigde Beschikbare Contante voorziening Eindwaarde Eindjaar voorziening waarde Herziening 1-1-2025 2025

Mutatie op verliesvoorziening

Mutatie op voorziening (afgerond)

Wonen Ciboga

-31,1

2030

-27,6

-28,4

-27,6

0,8

Oosterhamrikzone

-35,5

2040

-25,9

-24,5

-25,9

-1,3

Reitdiep fase 3&4

0,1

2032

0,1

N.v.t.

Hart van Ten Boer

-0,1

2028

-0,1

0,0

Nije Buurt Ten Post

-0,2

2030

-0,2

0,0

Haren Stationsgebied

0,2

2028

0,2

N.v.t.

Friesestraatweg 181

-2,5

2025

-2,5

0,0

KET Woonschepenhaven

-1,3

2025

-1,3

0,0

Theda Mansholtlocatie

0,1

2026

0,1

N.v.t.

NELF-terrein

-2,7

2027

-2,6

0,0

Eemspoort

0,1

2026

0,1

N.v.t.

Zernike

4,2

2026

3,2

N.v.t.

Westpoort fase I

4,4

2026

3,4

N.v.t.

Westpoort fase II

3,6

2032

3,0

N.v.t.

Roodehaan

-1,2

2032

-1,0

-1,5

-1,0

0,5

Herhuisvesting VRG

0,3

2030

0,2

N.v.t.

HS-kavel Meerstad-Noord

0,0

2034

0,0

N.v.t.

Woltersum schoollocatie

0,0

2027

0,0

N.v.t.

Europapark

-51,6

2034

-42,4

-41,2

-42,4

-1,2

Alo locatie

-6,6

2030

-5,9

0,0

Totaal (afgerond)

-119,9

-99,0

108,2

109,3

-1,1

Economie en werkgelegenheid

Kantoren gemengd

Bij de jaarrekening 2025 worden de grondexploitaties geactualiseerd (technisch herzien) om een juiste waardering per ultimo boekjaar te verkrijgen. Deze actualisatie leidt tot een daadwerkelijke mutatie in de verliesvoorzieningen. Deze kan afwijken van het bedrag zoals nu berekend. Het bedrag dat uiteindelijke ten bate/laste van de bestemmingsreserve Grondzaken komt, valt mogelijk anders uit als op andere onderdelen van het grondbedrijf voordelen behaald worden. Grondbank In de omgevingsvisie 'Levende Ruimte' wordt een groot aantal opgaven benoemd. Hiervoor is het nodig om vastgoed te verwerven om tot realisatie van deze doelen te komen. Met de grondbankverordening is het college bevoegd om strategische verwervingen te realiseren, uiteraard met rapportageplicht aan de gemeenteraad, zo nodig achteraf. Hierbij geldt dat de grondbank een plafond (een kredietruimte) kent van netto 80 miljoen euro. Momenteel (per 1-7-2025) bedraagt de boekwaarde in de grondbank 72,78 miljoen euro, hiertegenover is een verliesvoorziening getroffen van

13,90 miljoen euro. De netto boekwaarde bedraagt 58,88 miljoen euro per medio 2025. Er resteert derhalve circa 21,12 miljoen euro kredietruimte binnen de grondbank. Zoals hiervoor reeds vermeld wordt een aantal ontwikkelingen de komende jaren in exploitatie genomen. Verwervingen waarvan verwacht wordt dat deze binnenkort kunnen worden overgeheveld zijn bijvoorbeeld de Spoorkwartier en aan de Parkweg. Geschat wordt dat daarmee de kredietruimte van de Grondbank met circa 13 miljoen wordt vergroot. Grondprijzenbeleid De wijze voor de bepaling van de grondprijzen is vastgelegd in de Nota Grondprijzenbeleid. De doelstelling van het gemeentelijke grondprijzenbeleid is om functionele en marktconforme grondprijzen, dan wel kaders, te presenteren. Functioneel en marktconform wil zeggen dat de gehanteerde grondprijzen (grondwaarden) afhankelijk zijn van de locatie, de functie die op de grond kan worden gerealiseerd en de marktsituatie. De nota is mede basis voor het ramen van de te realiseren opbrengsten uit grondverkoop in de gemeentelijke grondexploitaties. Het grondprijzenbeleid heeft daarnaast als doel om marktpartijen en particuliere afnemers te informeren en in vergelijkbare omstandigheden met vergelijkbare grondprijzen te confronteren. Daarmee wordt oneerlijke concurrentie voorkomen en wordt een eenduidig en transparant gemeentelijk handelen onderstreept.

Per 1 januari 2025 is een nieuwe Nota Grondprijzenbeleid van toepassing. Deze is reeds door het college vastgesteld en de raad is hierover geïnformeerd. Het geactualiseerde Grondprijzenoverzicht wordt jaarlijks vastgesteld. Voorafgaand aan de begroting 2026 wordt het raadsvoorstel ‘Resultaten herzieningen grondexploitaties 2025’ besproken. Hierbij wordt het door het college vastgestelde ‘Grondprijzenbrief 2026’ ter kennisgeving aan de raad aangeboden. De in dit grondprijzenoverzicht genoemde grondprijzen per 1-1-2026 zullen als uitgangspunten voor de afspraken met marktpartijen worden gehanteerd. Er is, naast enkele vaste prijzen, vaak sprake van vanaf-prijzen, om daarmee in relatie tot grondexploitaties ook greep te houden op de minimale opbrengsten en om anderzijds in te kunnen spelen op marktontwikkelingen, en op specifieke omstandigheden en/of uitgangspunten. Slotcalculatie grondexploitaties Met de slotcalculaties worden grondexploitaties administratief afgerond en afgesloten en wordt financieel verantwoording afgelegd aan de raad over het verloop van de projecten. Op grond van het handboek financieel beheer dienen slotcalculaties te worden opgesteld voor grondexploitaties wanneer de kosten en opbrengsten voor 95% gereed zijn. De verwerking van de resterende 5% geschiedt op basis van aannames. In 2025 voldoet de grondexploitatie Eemspoort hieraan.

Deze slotcalculaties is opgenomen in bijlage 5. Erfpachtsrente Op 25 september 2013 is de uitwerking van de “Motie erfpacht” door de raad vastgesteld en hebben erfpachtplichtige particuliere woningbezitters in de binnenstad de keuzemogelijkheid gekregen om de blote eigendom te kopen en daarmee volledig grondeigenaar te worden. Alle betreffende erfpachters zijn destijds, en ook daarna, over deze mogelijkheid geïnformeerd. Onderdeel van de vastgestelde methodiek ter bepaling van de koopsom van een bloot eigendom, is de rentefactor waarmee de waarde van een bloot eigendom op einddatum van een tijdvak, contant wordt gemaakt naar het moment van verkoop. Overeenkomstig de vastgestelde uitwerking en gezien de ontwikkeling van de rentestand voor langlopende spaardeposito’s (looptijd vanaf 10 jaar), wordt voorgesteld per 1 januari 2026 het huidige rentepercentage van 2,8% te handhaven. Kostenverhaal Op 6 maart 2024 heeft de raad de Nota Kostenverhaal 2024 vastgesteld. Deze nota biedt een transparant kader voor ons kostenverhaal als we bouwplannen van derden faciliteren. De vastgestelde bijdragen worden jaarlijks geïndexeerd bij de begroting. Het overzicht Bijdragen Kostenverhaal 2026 is opgenomen in bijlage 6. Hierin wordt voorgesteld de bijdragen voor plankosten eenvoudige bouwplannen en verbetering van de fysieke leefomgeving per 1-1-2026 aan te passen.

Voor de overige bijdragen blijven de bedragen uit de Nota Kostenverhaal 2024 van toepassing.

Risico’s en benodigd weerstandsvermogen Inleiding Bij het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties. De wijze waarop we met risico’s omgaan is vastgelegd in de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2025. Het college heeft de parameters voor het weerstandsvermogen (WSV), als onderdeel van de uitgangspunten parameters herzieningen grondexploitaties 2025, op 17 juli 2025 tegelijk met de Voorjaarsbrief 2025 vastgesteld. Conform Kadernota Weerstandsvermogen zijn de parameters ter kennisgeving aan de raad aangeboden. Beschikbaar weerstandsvermogen Om risico’s te kunnen opvangen is het van belang dat de gemeente over een buffer beschikt van voldoende omvang. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. Benodigd weerstandsvermogen Hieronder volgt het weerstandsvermogen voor de komende jaren. Benodigd weerstandsvermogen (x € 1 miljoen)

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties

23,8

22,9

20,9

22,2

20,5

19,2

Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties

10,8

11,5

10,4

10,3

9,3

Grondexploitaties die in aparte rechtsvormen

25,0

3c. Stadshavens

3d. De Suikerzijde

4,1

4,3

4,6

63,7

63,1

62,0

62,2

60,4

58,2

3a. Meerstad 3b. Meerstad-Noord

Strategisch bezit

Nadere toelichting Het benodigde WSV voor grondexploitaties bestaat uit de volgende onderdelen: 1. Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties Met behulp van de risicoboxenmethode is het benodigde weerstandsvermogen voor deze grondexploitaties bepaald. Hier komt voor de jaarschijf 2025 een benodigd WSV van 23,8 miljoen euro uit; 2. Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties Op dit moment wordt gewerkt aan een aantal gebiedsontwikkelingen waaronder Spoorkwartier en De Nieuwe Held. Naar verwachting worden deze gebiedsontwikkelingen met een vast te stellen grondexploitatie vanaf 2026 aan de raad voorgelegd. Ook hier is met behulp van de risicoboxenmethode het benodigde weerstandsvermogen bepaald; 3. Grondexploitaties die in aparte rechtsvormen zijn/worden ondergebracht De gemeente Groningen heeft de gebiedsontwikkelingen Meerstad, Stadshavens en De Suikerzijde ondergebracht in een BV. Uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen die in aparte rechtsvormen zijn ondergebracht is dat de risico’s binnen de beschikbare middelen voor de betreffende gebiedsontwikkeling kunnen worden opgevangen. Daarmee hoeft er in beginsel dus geen weerstandsvermogen bij de gemeente te worden aangehouden. Mocht toch blijken dat we eventueel een beroep op het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten doen, zullen we de raad daarover zo spoedig mogelijk informeren; 3b.

Meerstad Noord Op dit deelgebied van Meerstad ligt een aanzienlijke opbrengsttaakstelling. Dit is een opbrengsttaakstelling boven op de agrarische waarde van de grond. Het risico zoals nu opgenomen komt voort uit deze opbrengsttaakstelling terwijl er tot op heden geen programma onder dit deelgebied ligt. We werken nu aan besluitvorming waarmee de gronden van Meerstad Noord in zijn geheel administratief verworven worden door de gemeente Groningen. Daarnaast wordt er een investeringsbesluit voorbereid om op een deel van de gronden van Meerstad Noord een energiepark (zonnepanelen en batterij-opslag) op te richten en te exploiteren. Beide voorstellen worden naar verwachting in december 2025 ter besluitvorming voorgelegd.

De exploitatie van het energiepark wordt door het Energiebedrijf Groningen gedaan. De bedoeling is dat het Energiebedrijf voor het deel van de grond waar het energiepark op staat voor een periode van ruim 25 jaar een retributie aan de gemeente betaalt. In 2025 is reeds een deel van de gronden door de gemeente administratief verworven. Deze gronden zijn ingebracht in de nieuwe grondexploitatie HS-kavel Meerstad Noord. In de huidige grondexploitatie van Meerstad BV komt het risico Meerstad Noord uit op 25,0 miljoen euro en wordt dit afgedekt vanuit het gemeentelijke weerstandsvermogen. Vooralsnog laten we dit ongewijzigd. Bij de voorstellen over de administratieve verwerving van de gronden Meerstad Noord en het investeringsbesluit over het energiepark Meerstad Noord maken we een actuele risicoanalyse. We brengen dan ook in beeld wat dit betekent voor de huidige afdekking van dit risico vanuit het gemeentelijk weerstandsvermogen. 4.

Strategisch bezit Het weerstandsvermogen voor het strategisch bezit is bepaald met behulp van de risicoboxenmethode. Voor de jaarschijf 2025 is een weerstandsvermogen van 4,1 miljoen euro nodig om de risico's te kunnen opvangen.

Risico netcongestie bij gebiedsontwikkelingen Tennet en Enexis hebben in december 2023 maatregelen afgeroepen ter voorkoming van netcongestie in de regio Groningen. Stroomaansluitingen komen daardoor op sommige locaties later of met minder capaciteit beschikbaar. Deze vertraging speelde eerder alleen bij grootverbruiksaansluitingen. Inmiddels speelt dit ook bij de kleinverbruiksaansluitingen. In deze paragraaf beperken wij ons tot de het effect van netcongestie op de lopende grondexploitaties. Bedrijventerreinen Bedrijven, die al vóór december 2023 een aansluiting hebben aangevraagd of inmiddels een offerte tot aansluiting hebben ontvangen, worden volgens planning aangesloten. De overige bedrijven staan op een wachtlijst. De verwachting is dat deze bedrijven uiterlijk in 2028 kunnen worden aangesloten. De betreffende klanten van Enexis zijn hierover geïnformeerd. Als een aansluiting niet tijdig of met onvoldoende capaciteit beschikbaar komt, kan een bedrijf opzoek gaan naar een alternatieve oplossing. Wij merken dat bedrijven zich steeds meer bewust zijn van een (tijdige) aanvraag van hun aansluiting. Het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft recentelijk onderzoek laten uitvoeren naar oplossingen voor bedrijven.

Op basis van praktijkvoorbeelden komen zij tot concrete oplossingen, zoals (opgewekte) elektriciteit opslaan, overstappen op andere energievormen, capaciteitsbeperkend contract, ‘cable pooling’ of een groepscontract. Woningbouw Netcongestie raakt inmiddels ook de kleinverbruikers, waaronder woningen. Enexis werkt ook hier hard aan de verzwaring van het netwerk. De gemeente versnelt dit proces waar mogelijk door de inzet van zogenaamde bouwteams. Helaas is een (verzwaring van de) aansluiting niet altijd mogelijk binnen de termijn van 24 weken. Daardoor komen klanten op een wachtlijst te staan. De verwachting is dat bij lopende aanvragen de woningen uiterlijk in 2027 kunnen worden aangesloten. De betreffende klanten van Enexis zijn hierover geïnformeerd. De aansluitingstermijn van toekomstige aanvragen, waaronder ook de aanvragen in lopende gebiedsontwikkelingen, blijft een onzekerheid. (Mogelijk) nadelige effecten De investeringen in het netwerk door Enexis worden betaald vanuit de verbruikerstarieven. Het is wettelijk niet toegestaan om dergelijke investeringen ten laste van onze grondexploitaties te brengen. Daarmee zorgt netcongestie niet direct tot een financieel effect, maar het kan indirect wel leidden tot een vertraging van de uitgifte. In het uitgiftetempo van de verschillende grondexploitaties is rekening gehouden met de gevolgen van netcongestie, zover als nu bekend.

We houden binnen de lopende gebiedsontwikkelingen de actuele situatie in de gaten. Indien nodig nemen we regie op het tempo van het bouwrijp maken of zullen we sturen op de uitgifte aan kopers met (zicht op) een offerte tot aansluiting. Met de huidige gemeentelijk omslagrente en de indexatie kunnen we het financiële effect van een verdere vertraging in de uitgifte, opvangen binnen het beschikbare weerstandsvermogen.

Samenvatting benodigd weerstandsvermogen De inschatting is dat het benodigde weerstandsvermogen zich in de jaren 2025-2030 vrij stabiel beweegt in een bandbreedte tussen de 58,2 en 63,7 miljoen euro. Het benodigd weerstandsvermogen voor grondexploitaties is een onderdeel van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. De uitkomst op dit onderdeel moet dan dus ook altijd worden bezien in relatie tot de overige risico’s die de gemeente loopt. Overige consequenties

NVT Vervolg

Hieronder wordt per vastgestelde grondexploitatie de voortgang beschreven over het jaar 2025 en een doorkijk voor het jaar 2026. Voor een financiële toelichting wordt verwezen naar bijlage 1. Eemspoort De afgelopen jaren is er voor Eemspoort veel belangstelling en verliepen de verkopen voorspoedig. Met nog 2 resterende kavels is het voorstel om het bedrijventerrein Eemspoort in 2025 te slot calculeren. De laatste woonrijp maken werkzaamheden worden de komende jaren uitgevoerd en afgerond. Zernike In voorbije jaren verliep de verkoop op Zernike Campus voorspoedig, maar momenteel is het rustig. In 2024 hebben er helaas geen verkopen plaats gevonden. Voor de resterende 10 hectare blijft de belangstelling achter. Wel heeft SSH (Short Stay Housing) een tijdelijke wooncampus gerealiseerd en is deze met aanvang van het nieuwe collegejaar in de verhuur gegaan. Voor de bedrijventerreinen wordt de acquisitie gedaan in samenwerking met Campus Management (Triade). We hebben een tamelijk streng toelatingsbeleid, wat we met de campus-partners hebben vastgelegd in een vestigingskader. Bedrijven moeten toegevoegde waarde en samenwerking hebben op de Campus. Naast het tamelijk streng toelatingsbeleid is de kans aanwezig dat als gevolg van netcongestie potentiële ondernemers terughoudend zijn in de aankoop van grond.

Hoewel een algemeen vertraging risico deel uitmaakt van de berekening van het algemene weerstandsvermogen van de gemeente, zou het temporiseren van de uitgifte in de begroting op zijn plaats zijn en we stellen daarom voor om de grondexploitatie Zernike Campus bedrijventerrein te temporiseren met de eerste grondverkoop geprognosticeerd in 2028. Deze temporisatie kan enigszins onderbouwd worden met een presentatie van Enexis Netbeheer met als titel: “Ontwikkelingen op het laagspanningsstroomnet in de provincie Groningen” van december 2024. Hierin beschrijft Enexis de impact op Groot Verbruikers-Klanten, waarbij ze aangeeft dat de laatste aansluitingen van de huidige aanvragers zal plaats vinden in 2028. Tot slot wordt met het verkopen van kavels ook het woonrijp maken opgepakt, wat voornamelijk bestaat uit het realiseren van de inritten en de trottoirs. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaats gevonden. Westpoort - fase 1 De afgelopen jaren was de interesse voor Westpoort (fase 1) sterk toegenomen en waren er veel kavels in optie of reservering genomen. Het betroffen vooral bedrijven in de distributiesector en e-commerce, conform het oorspronkelijk beoogde profiel van Westpoort.

Een aantal van deze kavels zijn inmiddels afgenomen en bebouwd, voor de resterende nog te verkopen kavels is doorlopend wel vraag naar bouwgrond, maar leidt dit niet altijd tot een daadwerkelijke verkoop. Redenen kunnen uiteenlopend zijn, van de eigen (financiële) afweging tot onzekerheid in de markt door bijvoorbeeld netcongestie of bouwkosten. In 2024 hebben een tweetal verkopen plaatsgevonden, tezamen ruim 4,4 hectare. Verder is er een serieuze kandidaat voor 3,6 hectare waarmee de koopovereenkomst wordt voorbereid en de vergunning wordt voorbereid. De eerder toegenomen vraag en verkoop hebben ertoe geleid dat we fase 1C in ontwikkeling gaan brengen; het deel rondom de grondberging van Cosun, tot aan de Roderwolderdijk. Het oorspronkelijke inrichtingsplan uit 2008 is gedeeltelijk herzien en is reeds verwerkt in een eerdere herziening van de grondexploitatie: De kavels rondom de Newcastleweg worden herverkaveld. Mede als gevolg van de hoogspanningsleiding bleken de kavels onvoldoende verkoopbaar. We gaan de kavels ontsluiten vanaf de Cardiffweg en Birminghamweg en de Newcastleweg vervalt. We richten het water anders in, zodat er beter verkoopbare kavels komen, met goede representatie aan de A7; Er komt een stevige groenzone langs de Birminghamweg en Manchesterweg;

De nog niet aangelegde Coventryweg wordt oost-west aangelegd in plaats van noord-zuid. Op die wijze hoeven we niet te wachten op aankoop van het Cosun-terrein en kunnen we kleinschaliger verkavelen. Op deze wijze is er meer ruimte voor mkb-bedrijven; Er komt een stevige en brede groenzone langs de Roderwolderdijk. De beoogde woon-werkkavels vervallen. Voorgaande komt tegemoet aan de wensen van bewoners van de Roderwolderdijk en is voor ons ook ruimtelijk beter inpasbaar. Woon-werkkavels waren hier bovendien milieutechnisch lastig inpasbaar. Er is een grote ruimtevraag voor kabels en leiding-tracés en bijbehorende bouwwerken vanuit diverse Nuts-partijen (Enexis, Tennet, glasvezelaanbieders). Om versnippering te voorkomen wordt in het ontwerp van 1C gezocht naar een locatie waar deze voorzieningen geclusterd kunnen worden geplaatst. Hiervoor is inmiddels een omgevingsvergunning verleend voor de plaatsing van een middenspanningstation van Enexis; Om de verkeersoverlast op de Roderwolderdijk te verminderen wordt onderzocht of er een alternatieve ontsluitingsweg kan worden ontworpen van de reeds bestaande bedrijven aan de Roderwolderdijk, via de nog aan te leggen Aberdeenweg. Hierop is vanuit de buurt wisselend gereageerd.

Eind Q1 2025 is er een voorstel gepresenteerd in het kader van de mirt-westflank waarin er vermoedelijk ook een mogelijke aanpassing van de Roderwolderdijk wordt meegenomen. Na deze presentatie worden de mogelijke consequenties in kaart gebracht en een vervolg strategie bepaald. De beoogde aanpassing van de Roderwolderdijk vanuit het project Ring West Verbindt maakt geen onderdeel uit van het project Westpoort I, maar heeft vermoedelijk wel impact op het verkeersontwerp; Bij het verkennende archeologische onderzoek is een archeologische vindplaats aangetroffen die mogelijk van invloed gaat zijn op de uitgeefbaarheid van een gedeelte van één van de kavels op 1C. Er is een vestigingskader bedrijventerreinen opgesteld en ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad

Het ontwerp voor 1C is klaar, afhankelijk van de uitkomsten van het ecologisch onderzoek moeten er nog mogelijke compenserende maatregelen worden gerealiseerd en vergunning worden aangevraagd. Dit bepaalt de planning van de civieltechnische werkzaamheden. Wij verwachten de werkzaamheden voor 1C en rondom de Newcastleweg in 2025 uit te voeren, waarna de verkoop van de kavels kan starten.

Roodehaan De belangstelling voor Roodehaan is de afgelopen jaren toegenomen. In 2024 is er 2 hectare verkocht en zijn er voor de resterende 8 hectare diverse reserveringen. De kans is overigens aanwezig dat als gevolg van netcongestie potentiële ondernemers terughoudender worden in de aankoop van grond. Ook het al dan niet plaatsen van een windmolen door een op te richten project-bv Windpark (een samenwerking tussen de gemeente Groningen en MeerDorpen EnergieCoöperatie (MDEC) corporatie) geeft onzekerheid bij zowel nieuwe als zittende ondernemers van het bedrijventerrein Roodehaan en omgeving. Onduidelijk is de grondafname voor een windmolen op het bedrijventerrein Roodehaan, waardoor er een groter areaal in reservering wordt gehouden dan wellicht noodzakelijk. Hoewel een algemeen vertraging risico deel uitmaakt van de berekening van het algemene weerstandsvermogen van de gemeente, zou het temporiseren van de uitgifte in de begroting op zijn plaats zijn en we stellen daarom voor om de grondexploitatie Roodehaan bedrijventerrein te temporiseren met de eerste grondverkoop geprognosticeerd in 2028. Deze temporisatie kan enigszins onderbouwd worden met een presentatie van Enexis Netbeheer met als titel: “Ontwikkelingen op het laagspanningsstroomnet in de provincie Groningen” van december 2024.

Hierin beschrijft Enexis de impact op Groot Verbruikers-Klanten, waarbij ze aangeeft dat de laatste aansluitingen van de huidige aanvragers zal plaats vinden in 2028. Voor de civieltechnische ontwikkelingen op Roodehaan zijn de grote infrastructurele werken afgerond. Slechts een aantal hydrologisch gerelateerde aanpassingen (kavel ophoging, water berging en afvoer), een groenplan en de aanleg van trottoirs en inritten resteert in het woonrijp maken. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaats gevonden. Ciboga (Ebbingekwartier) Voor de ontwikkeling van blok 10A, gelegen tussen de Borgmanschool en de Kunstwerf, zijn de gesprekken met medegrondeigenaar Nijestee op initiatief van Nijestee in voorjaar 2024 weer opgepakt. De ontwikkeling van dit blok zal hier vanwege een verlengd huurcontract van Nijestee met de RUG voor het bestaande gebouw niet voor 2026 plaatsvinden. In Q4 2024 heeft er een vervolggesprek plaats gevonden tussen Nijestee, VanWonen en gemeente Groningen. Dit heeft geresulteerd in een overeenkomst tussen Nijestee en VanWonen waarbij VanWonen de percelen van Nijestee overneemt. VanWonen heeft hierbij aangegeven dat zij in Q1 2025 een projectteam inrichten om de uitwerking van de ontwikkeling op te starten. De gemeente is als mede-grondeigenaar hierbij nauw betrokken.

Het Regulateurshuis is vanuit de GMF begin 2024 overgedragen aan ons gemeentelijk Vastgoedbedrijf. De uitvoering van de aanpak van het achterstallig onderhoud staat gepland voor 2025. Daarna zal er een (permanentere) invulling van het pand plaats kunnen vinden. Er is eind 2024 een notitie voorgelegd aan de wethouder met daarin een aantal voorstellen voor invulling van het pand. Voor de functionele invulling van het pand is het wenselijk dat er een aansluiting gezocht wordt met de inrichting van de openbare ruimte tussen blok 10a en de Kunstwerf. De gemeente gaat in gesprek met VanWonen (als toekomstig grondeigenaar) om deze invulling in gezamenlijkheid af te stemmen. Met de gebruikers uit de omgeving (o.a. De Kunstwerf en NNT) wordt gesproken over de mogelijkheden van een tijdelijke inrichting van het plein rondom het Regulateurshuis. De tijdelijke studentenhuisvesting aan de Vrydemalaan op de deellocatie Bodenterrein functioneert naar tevredenheid en zal tot het voorjaar van 2026 blijven staan. Daarna wordt de verhuur gefaseerd afgebouwd en wordt het terrein leeg opgeleverd. Het Bodenterrein zal vervolgens de definitieve invulling krijgen. Er is momenteel een mix voorzien van grondgebonden woningen en appartementen en voorzieningen al dan niet hier en daar gecombineerd met (non)commerciële functies. Dit wordt de komende tijd verder uitgewerkt in een gebiedsvisie.

Deze visie strekt zich uit tot aan de noordzijde van de Oosterhamrikkade. Ook de huidige locatie van DOT maakt onderdeel uit van deze gebiedsvisie. Voor de O-kade is voor hof 1 en hof 2 een omgevingsvergunning aanvraag ingediend. De woningen zijn in (voor-) verkoop en de eerste koopovereenkomsten worden vermoedelijk Q1 2025 afgesloten. Start bouw staat gepland Q3 2025, mits voldoende aantallen woningen zijn verkocht. Voorafgaand aan de startbouw wordt het perceel bouwrijp opgeleverd door de gemeente Groningen en in dat kader dient er een sanering plaats te vinden. De beoogde marktpartij is in overleg met de grondeigenaar van hof 3 om de vervolgontwikkeling van hof 3 en hof 4 in gezamenlijkheid op te pakken. Verwachting was dat daar voor einde 2024 duidelijkheid over zou komen, maar de onderhandelingen over de grondprijs zijn nog niet afgerond. Volgens verwachting is dit voor Q3 2025 inzichtelijk.

Europapark De verwachting is dat de grond voor de realisatie van kantorenlocatie ‘Ohm’ in de 2 e helft van 2025 wordt verkocht en dan de bouw zal starten. De werkzaamheden voor het verkeersveiliger maken van de Verlengde Lodewijkstraat en de vergroening van de Boumaboulevard zijn afgerond. De herinrichting van de openbare ruimte aan de Zuidoost zijde van de Euroborg is gestart en zal in de 2e helft van 2025 gereed zijn. De visie Doorontwikkeling Europapark is het participatie- en besluitvormingstraject ingegaan en ligt naar verwachting eind 2025 ter besluitvorming in de raad. Belangrijk onderdeel van die visie voor de herziene grex is dat de skivijver niet langer als ontwikkellocatie wordt beschouwd. De locatie ligt ingeklemd tussen de nieuwe afrit van de Zuidelijke Ringweg en de Europaweg en is eigenlijk niet te ontsluiten. Het niet kunnen ontwikkelen van deze locatie werd al enige tijd beschouwd als projectrisico en was dan ook al opgenomen in het weerstandsvermogen. De komende tijd zal worden beschouwd of er een andere invulling aan de locatie kan worden gegeven. Oosterhamrikzone Het gebied Oosterhamrikzone wordt ontwikkeld op basis van de Aanpak Oosterhamrikzone en de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen gemeente en Nijestee. De grondexploitatie Oosterhamrikzone vormt het (financieel) vertrekpunt voor de herstructurering van een aantal ontwikkelgebieden.

In de samenwerkingsovereenkomst met Nijestee, welke gesloten is in 2010, zijn financiële en programmatische afspraken vastgelegd in verband met de gebiedsontwikkeling van de Oosterhamrikzone. Het programma, moment van gronduitgifte en realisatie is gerelateerd aan het tempo en verschijningsvorm van de nieuwe oeververbinding. Over de realisatie, financiering en verschijningsvorm van oa. de oeververbinding zal nog besluitvorming moeten plaatsvinden. Deze situatie stelt Nijestee op het standpunt dat zij het niet redelijk acht, gehouden te worden aan de gemaakte afspraken van de SOK uit 2010. In 2025 wordt de samenwerkingsovereenkomst met Nijestee, met instemming van gemeente en Nijestee, ontbonden. Er worden nieuwe afspraken gemaakt over de verdere ontwikkeling van de grondposities van beide partijen. De grondexploitatie is hier eerder al op aangepast. In december 2021 is de mobiliteitsvisie vastgesteld. Deze mobiliteitsvisie voorziet onder andere in een nieuwe (multimodale) oeververbinding over het Van Starkenborghkanaal in het verlengde van de Vinkenstraat en nieuwe routes voor het verkeer door het gebied. Begin 2025 heeft de gemeente met het Toekomstbeeld Oosterhamrikzone de eerste

stedenbouwkundige plannen van de transformatie van de Oosterhamrikzone gepresenteerd. Hiermee moet het gebied aantrekkelijker, leefbaarder en beter bereikbaar worden. Er komen circa duizend nieuwe woningen bij, voornamelijk langs het Van Starkenborghkanaal. Deze woningen variëren van appartementen tot grondgebonden huizen en sluiten aan bij de bestaande buurten. Bij de kruising van het Oosterhamrikkanaal en het Van Starkenborghkanaal is ruimte voor hoogbouw tot 70 meter, waar woningen en commerciële ruimtes gecombineerd worden. Ook worden kavels zoals bij de Paradijsvogelstraat benut voor kleinere woonblokken die de bestaande wijken versterken. De nieuwe bebouwing moet een mix bieden van sociale huur, middenhuur en koopwoningen. In augustus 2025 zijn de plannen voor de Oosterhamrikzone verder uitgewerkt met een kaderstellend ontwerp. Mogelijk kan er vooruitlopend op de nieuwe oeververbinding voor auto’s en bussen over het Van Starkenborghkanaal al een fietsbrug over het kanaal gerealiseerd worden. Op basis van het kaderstellend ontwerp kan er op bepaalde plaatsen vooruitlopend op de realisatie van de nieuwe oeververbinding al woningbouw gerealiseerd worden. Dit zal in 2026 verder worden uitgewerkt. De herinrichting van de Oosterhamrikkade zuidzijde wordt verwacht in 2026.

Reitdiepzone met de grondexploitatie Friesestraatweg 181 Algemeen De Reitdiepzone is een gebiedsontwikkeling waarin ongeveer 2.300 woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Inmiddels zijn vier deelprojecten gerealiseerd, Het Ommeland (Brivec) met in totaal 123 huurwoningen (grondgebonden en appartementen), de Woldringlocatie met 435 huurappartementen (primair bedoeld voor jongerenhuisvesting) en Crossroads met 292 huurappartementen in de vrije sector en 30% sociaal en The Yard met 160 vrije sector huurappartementen. De gemeente heeft met de ontwikkelstrategie in 2017 ervoor gekozen om een faciliterend grondbeleid toe te passen op het gebied. Dat betekent dat slechts die kavels die al in eigendom waren van de gemeente worden ontwikkeld middels een grondexploitatie en dat de overige locaties worden gefaciliteerd met een anterieure overeenkomst en het begeleiden van een bestemmingsplanprocedure. Nog te realiseren deelprojecten: Portland (grondexploitatie Friesestraatweg 181) De Friesestraatweg 181, plan Portland, voorziet in de bouw van 488 studentenwoningen en 72 sociale huurwoningen. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn onherroepelijk. In de zomer van 2025 wordt de kavel bouwrijp gemaakt. De verwachting is dat de bouw eind 2025 start. Jaho In november 2024 zijn het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden.

De ontwikkelaar start in de 2e helft van 2025 met de voorbereiding voor de bouw. Friesestraatweg 185-201 Ten behoeve van de herontwikkeling van de locaties Baxbier, Borent (nu in gebruik door Onlineveilingmeesters.nl) en Bouwselect met tussengelegen bedrijfswoningen, Vluchtelingenwerk, Dierenambulance en de botenclub is in 2022 een Structuurvisie inclusief MER ontwikkeld en door uw gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie zet in op een integrale ontwikkeling van het gehele gebied met samenhang tussen de hierbinnen te ontwikkelen kavels. Grofweg bestaat het plangebied uit drie delen. In het noordelijke en zuidelijke deel beogen we woningbouwontwikkeling met bijbehorende commerciële functies. In het middengebied moet een substantiële en aantrekkelijke (groene) openbare ruimte ontwikkeld worden met daarop aansluitend commerciële en horecavoorzieningen. De structuurvisie hebben we vertaald naar een praktisch werkdocument met stedenbouwkundige kaders. Op basis van deze kaders wordt momenteel door de ontwikkelaars gewerkt aan de planuitwerkingen en ontwerpen van de woongebouwen op hun kavels. Wat betreft beoogd woonprogramma bestaat deel Zuid (Bouwselect en Vluchtelingenwerk met dienstwoningen) voornamelijk uit sociale huur en deel Noord (Borent, Baxbier en dienstwoningen) uit appartementen in middensegment.

Wanneer de ontwerpen voldoende samenhang hebben, samen met het middengebied, kan voor het gehele plangebied een ruimtelijke procedure worden gestart voor het afwijken van het planologische deel. Daarna kunnen de ontwikkelaars afzonderlijk een vergunning aanvragen voor de bouwactiviteiten per ontwikkelkavel.

Friesestraatweg 137A (deze grondexploitatie is voortijdig afgesloten) Voor de Friesestraatweg 137A is de koopovereenkomst met Frisoplan eind 2021 ontbonden. De complexiteit van de locatie blijkt vanwege onder andere bodemverontreiniging, archeologie, een hoge druk gasleiding, en de situering langs het spoor ongekend groot bij elke vorm van mogelijk te realiseren ontwikkeling op deze locatie. Als gevolg hiervan is de grondexploitatie afgesloten en zijn de gronden teruggegaan naar de gemeentelijk strategische grondvoorraad. Hiervoor hebben we bij de jaarrekening 2023 een slotcalculatie opgesteld ter vaststelling door uw gemeenteraad. Vanwege de zorgplicht in het kader van de bodemverontreiniging verkennen we momenteel de mogelijkheden en scenario’s voor sanering in combinatie met het realiseren van een groene en openbare functie van het terrein. Dit laatste in aansluiting op het initiatief van de omwonenden voor het ontwikkelen van een zogenaamde Groene Oase. We gaan met de omwonenden in gesprek over de mogelijkheden en planuitwerkingen. Herinrichting Friesestraatweg Om de openbare ruimte toekomstbestendig te maken is onderscheid gemaakt tussen de Friesestraatweg en de Reitdiepzijde. De Friesestraatweg wordt door de gemeente aangepakt en de kosten hiervan worden deels verhaald op de marktpartijen. Aan de Reitdiepzijde willen we een wandelverbinding over de kade creëren.

De realisatie hiervan geven we mee als opgave aan de marktpartijen met ontwikkellocaties langs het Reitdiep. De herinrichting van de Friesestraatweg vanaf de Pleiadenbrug tot aan de Ommelanden is inmiddels gereed. De herinrichting van het deel van de Ommelanden tot aan het in 2024 opgeleverde gebouw The Yard is recentelijk aanbesteed. De uitvoering start de tweede helft van dit jaar. Bij de werkzaamheden zal ook de afrit van de westelijke ringweg ter hoogte van de Stadskerk worden verwijderd. In deel Zuid zijn we in het voorjaar 2024 ter hoogte van Crossroads gestart met werkzaamheden. Hier is alleen de ondergrondse infra deels vervangen. Wanneer de bouwplannen in deel Zuid klaar zijn (zie Friesestraatweg 185-201) zal het bovengronds heringericht worden Reitdiep fase 3&4 Het project Reitdiep fase 3-4 bestaat uit een gebiedsontwikkeling met circa 300 woningen en een kleinschalig bedrijventerrein. In 2023 is de laatste kavel op het bedrijventerrein uitgegeven voor de realisatie van een autowasstraat. In 2025 wordt het beheer en onderhoud van fase 4 definitief overgenomen door stadbeheer. De gemeente probeert overeenstemming te bereiken met de grondeigenaren over de verwerving van de Groene Enclave. Voorzichtigheidshalve zijn de kosten voor verwerving en inrichting gefaseerd in 2027. De tijdelijke schoollocatie aan de Joeswerd 20-22 is verhuurd tot en met 2030.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.groningen.nl/api/v1/meetings/5194/documents/90286