Grondbeleid nota 2017 (actualisatie 2021).pdf

Criteria Wat wil de gemeente? Model Publieke grondexploitatie Private grondexploitatie Bouwclaim Joint Venture Concessie

Zeggenschap gemeente

Risico overdracht gemeente

Verdeling kosten en opbrengsten

++

--

--

-

++

-

--

++

-

--

++

--

+ + -

+ ++

++ +

+/+ +/-

+ +/-

+/+ +/-

42

Integrale aanpak project

Eenvoud model

slagkracht

Als we kijken naar wat de gemeente kan, scoren de vijf modellen op de volgende punten als volgt: Criteria Wat kan de gemeente?

Grondeigendom (grotendeels) bij private partij

Grondeigendom (grotendeels) bij gemeente

Financieel beslag op gemeente

Capaciteitsbeslag op gemeente

Kennis en ervaring bij gemeente

--

++

++

++

++

++

--

--

--

--

+ ++ -

+/+/+

+ +/--

+ --

+/+/-

Model Publieke grondexploitatie Private grondexploitatie Bouwclaim Joint Venture Concessie

Om een goede keus te kunnen maken is het ook van belang om te weten hoe de verschillende modellen scoren op projectkenmerken: Project kenmerken Soort project

Grote complexiteit

Modellen Publieke grondexploitatie Private grondexploitatie Bouwclaim Joint Venture Concessie

Minder complex

Langlopend > 5 jaar

Kortlopend < 5 jaar

++

+/-

++

+/-

--

+

-

+

++ ++ -

+/+/+

++ ++ -

+/+/+

+ + = veel +

= minder

-

= weinig

- - = nauwelijks/geen

43

Bijlage 2

model-verklaring De-minimissteun

Verklaring Hierbij verklaart ondergetekende, dat aan de hierna genoemde onderneming, alsmede aan het eventuele gehele moederconcern waartoe de onderneming behoort, geen de-minimissteun is verleend Over de periode van ……………………..(begindatum van het belastingjaar gelegen 2 jaar vóór de datum van ondertekening van deze verklaring) tot …………………...... (datum van ondertekening van deze verklaring) is niet eerder de-minimissteun verleend. beperkte de-minimissteun is verleend Over de periode van…………………..(begindatum van het belastingjaar gelegen 2 jaar vóór de datum van ondertekening van deze verklaring) tot ............ ............... (datum van ondertekening van deze verklaring) is eerder de-minimissteun (in welke vorm of voor welk doel dan ook) verleend tot een totaal bedrag van € .......................................................... Of deze de-minimissteun al daadwerkelijk is uitbetaald, doet niet ter zake. Een kopie van gegevens waaruit het verlenen van de-minimissteun blijkt, wordt bijgaand verstrekt. reeds andere steun voor dezelfde in aanmerking komende kosten is verleend Voor dezelfde in aanmerking komende kosten is reeds staatssteun verleend tot een totaal bedrag van €……………………... Deze staatssteun is verleend op grond van een groepsvrijstellingsverordening of een besluit van de Europese Commissie op …………….

Een kopie van gegevens waaruit het verlenen van staatssteun voor dezelfde in aanmerking komende kosten blijkt wordt bijgaand verstrekt. Aldus volledig en naar waarheid ingevuld door: .................................................................................................................................. (bedrijfsnaam) ……………………………………………………………………………….......... (inschrijfnr. KvK) ................................................................................................................................... (naam functionaris en functie) .......................................................................................................................... (adres onderneming) ................................................................................................................. (postcode en plaatsnaam) ...............................................(datum)........................................................................ (handtekening) Zie toelichting hierna

44

Toelichting verklaring de-minimissteun Deze toelichting dient als hulpmiddel bij het invullen van de de-minimisverklaring. Aan de toelichting kunnen geen rechten worden ontleend. Verordening (EU) Nr. 1407/2013 van de Commissie van 18 december 2013 betreffende de toepassing van de artikelen 107 en 108 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie op de-minimissteun (PbEU 2013, L 352), hierna ‘de de-minimisverordening’ is bepalend. De-minimisverordening en staatssteun De staatssteunregels in het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (artikel 107 en 108 VWEU) stellen beperkingen aan overheden als zij steun willen verlenen aan ondernemingen. Deze de-minimisverklaring is nodig voor de provincie om na te gaan of het voordeel dat uw onderneming door deze de-minimissteun krijgt, past binnen de voorwaarden die de Europese staatssteunregels stellen. In de de-minimisverordening heeft de Europese Commissie verklaard dat steunmaatregelen (zoals subsidieverlening) tot een bepaalde drempel het handelsverkeer tussen de lidstaten niet ongunstig beïnvloedt en de mededinging niet vervalst, en daarom niet beschouwd worden als staatssteun in de zin van het EU-verdrag. Deze drempel is gesteld op € 200.000,- (€ 100.000,voor ondernemingen die voor rekening van derden goederenvervoer over de weg verrichten).

Dit bedrag geldt per onderneming over een periode van drie belastingjaren. Steun die genoemde drempelbedragen niet overschrijdt, wordt aangemerkt als ‘de-minimissteun’. Voor de visserij- en landbouwsector zijn aparte de-minimisverordeningen van toepassing, waarvoor een drempel van respectievelijk € 30.000,- en € 15.000,- geldt. Naast ondernemingen in deze sectoren is de de-minimisverordening (nr. 1407/2013) in bepaalde gevallen niet van toepassing op steun aan ondernemingen die actief zijn in de sector verwerking en afzet van landbouwproducten. Ook exportsteun, steun waardoor binnenlandse producten ten opzichte van ingevoerde producten worden bevoordeeld en steun voor de aanschaf van vervoermiddelen valt buiten de de-minimisvrijstelling. Eén onderneming Het de-minimisplafond geldt voor één onderneming. Artikel 2, lid 2 van de deminimisverordening geeft aan wanneer sprake is van ‘één onderneming’. Het kan namelijk voorkomen dat twee (of meer) ondernemingen een bepaalde band met elkaar onderhouden en onder deze verordening als één onderneming worden gezien. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het hebben van de meerderheid van de stemrechten van de aandeelhouders van een andere onderneming, het recht om onder meer bestuursleden van een andere onderneming te benoemen/ontslaan en het recht een overheersende invloed op een andere onderneming uit te oefenen.

Bedrag van de-minimissteun Door middel van deze verklaring geeft u aan dat met de huidige subsidieverlening voor uw onderneming de de-minimisdrempel niet wordt overschreden. U moet daarom nagaan of gedurende het lopende en de twee voorafgaande belastingjaren enige vorm van deminimissteun door een overheidsinstantie aan uw onderneming is verstrekt. Indien dit het geval is bent u hierover door de overheidsinstantie in kennis gesteld. Het gaat dus niet alleen om steun die u heeft ontvangen van de provincie.

45

Bij overschrijding van de drempel kan geen beroep meer worden gedaan op de deminimisverordening. Handelen in strijd met de staatssteunregels kan in het ergste geval leiden tot terugvordering van de verleende steun! De bedragen die dienen te worden gebruikt bij het invullen van de verklaring, zijn brutobedragen vóór aftrek van belastingen. Behalve om subsidieverlening kan het daarbij gaan om leningen tegen gunstige voorwaarden, de verkoop van grond tegen een lagere prijs dan de marktwaarde, vrijstellingen, verlagingen of kwijtschelding van directe of indirecte belastingen, etc. Onder voorwaarden is het mogelijk de verordening toe te passen op leningen en garanties die langer dan drie jaren lopen. De de-minimissteun wordt geacht te zijn verleend op het tijdstip waarop uw onderneming een wettelijke aanspraak op de steun verwerft, ongeacht de datum waarop de de-minimissteun aan de onderneming wordt betaald. Dit betekent concreet de datum waarop het besluit tot subsidieverlening (of verlening van een voordeel) aan uw onderneming is genomen.

Samenloop met reguliere staatssteun Mogelijk heeft uw onderneming voor dezelfde kosten die in aanmerking komen voor de huidige de-minimissteun reeds staatssteun ontvangen, die door de Europese Commissie is goedgekeurd of binnen het toepassingsgebied van de zogenaamde algemene groepsvrijstellingsverordening of de MKB Landbouwvrijstellingsverordening valt. Het totaalbedrag van de-minimissteun en deze staatssteun mag dan de maxima niet overschrijden die op basis van het relevante besluit van de Europese Commissie of de betreffende vrijstellingsverordening zijn toegestaan Als u twijfelt of bepaalde steun die u heeft ontvangen goedgekeurde of vrijgestelde steun is, kunt u hierover contact opnemen met de overheid of uitvoeringsinstantie van wie u de steun heeft ontvangen.

46

Bijlage 3

Het verwervings- en taxatieprotocol gemeente Groningen

Inleiding Dit protocol is een actualisatie van het verwervings- en taxatieprotocol dat op 29 mei 2012 door het college van B&W is vastgesteld. Dit protocol is in grote lijnen een weergave van het gestelde in de hoofdstuk 2 en 4, waarin strategische aankopen, verwervingsmethodes en uitgangspunten ten aanzien van aan- en verkoop zijn geformuleerd. Een aanvulling is dat ook verkopen, voor zover de Nota Grondprijzenbeleid niet van toepassing is, onder de werking van dit protocol vallen. 1. Bevoegdheid tot aankoop van onroerend goed De bevoegdheid tot het aangaan van koopovereenkomsten c.q. de aankoop van onroerende zaken ligt op basis van artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet bij het college van burgemeester en wethouders. In artikel 169 lid 4 Gemeentewet is nog aanvullend bepaald dat het college, in die gevallen dat de uitoefening van haar bevoegdheden ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente, zij geen besluit neemt dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen. Op basis van het bepaalde in artikel 171 Gemeentewet heeft het college van burgemeester en wethouders de praktische uitvoering van het voeren van onderhandelingen en het vastleggen daarvan in (koop)overeenkomsten tot bepaalde vastgestelde bedragen gemandateerd aan een aantal functionarissen en directieleden.

Worden die vastgestelde bedragen overschreden, dan wordt een koopovereenkomst aangegaan onder uitdrukkelijk voorbehoud van goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders. De raad dient het krediet voor een verwerving eerst ter beschikking te stellen. Sommige aankopen kunnen worden gefinancierd uit de Grondbank. Dit is een reeds door de raad ter beschikking gesteld krediet (tot een bepaald plafond) dat kan worden aangewend, zonder dat er een separaat raadsbesluit nodig is. De spelregels hiervoor zijn neergelegd in de ‘Grondbankverordening van de gemeente Groningen.’ 2. Verwervingen en taxatieprotocol Verwervingen kunnen plaatsvinden ter uitvoering van een in een vroegtijdig stadium opgestelde verwervingsstrategie of in het kader van een meer concrete grondexploitatie. Daarnaast doen zich ook verwervingen voor in situaties die minder voorzien zijn en/of een andere aanleiding hebben, doch waarin verwerving wel wenselijk wordt geacht (zie par. 1.4 en 2.1.1.). Verwervingen en de daarbij behorende taxaties kunnen op basis van vier scenario’s worden ingedeeld: 1. Vrijwillige verwervingen; 2. Verwervingen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten; 3. Verwervingen op basis van de Onteigeningswet; 4. Verwervingen in relatie tot getaxeerde inbrengwaarde op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De eerste 3 scenario’s zijn in hoofdstuk 4 van deze nota nader aan de orde gekomen. Scenario 4 is in de praktijk nog niet aan de orde gekomen, maar wordt hieronder als theoretische mogelijkheid meegenomen. Dit scenario heeft meer betrekking op de wijze van bepaling van de inbrengwaarde.

47

Ad 4. Verwervingen in relatie tot getaxeerde inbrengwaarde op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De verwervingen binnen dit wettelijk kader geschieden op basis van een door de gemeente vast te stellen exploitatieplan (6.12 lid 1 Wro). Het exploitatieplan omvat onder andere een exploitatieopzet waarin een raming van de inbrengwaarde van de benodigde gronden is opgenomen. De inbrengwaarde van de benodigde gronden wordt als volgt bepaald: De inbrengwaarden worden, als geen sprake is van onteigening, vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Dit betekent dat wat betreft de inbrengwaarden uitgegaan moet worden van objectief vastgestelde waarden die in het vrije maatschappelijk verkeer door een redelijke handelende partij gehanteerd zouden worden. De werkelijke waarde is de hoogste waarde op basis van een waardebepaling uitgaande van de huidige bestemming en een waardebepaling op basis van de toekomstige bestemming. De inbrengwaarde dient volgens de Memorie van Antwoord Wro door een onafhankelijke deskundige getaxeerd te worden.

Ook de toelichting bij het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) vermeldt dat het noodzakelijk is om in de inbrengwaarde te laten taxeren door een onafhankelijke deskundige, omdat deze inbrengwaarde doorwerkt in de hoogte van de exploitatiebijdrage. 3. In- en externe taxaties Bij de hierboven genoemde verwervingsscenario’s en bij verkopen kan ook worden aangegeven wanneer de inschakeling van externe deskundigheid gewenst of noodzakelijk is: Vrijwillige verwerving Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigeningswet Wet ruimtelijke ordening Verkopen

Interne taxatie Ja Ja Ja

Externe taxatie Indien gewenst Indien gewenst Ja Ja Indien gewenst

Naast de hierboven genoemde scenario’s wordt bovendien altijd een externe taxatie uitgevoerd bij verwervingen, waarbij subsidies worden verstrekt. Verder dient bij iedere aanen verkoop rekening te worden gehouden met de ‘Mededeling Staatssteun de dato 19 mei 2016, met in het bijzondere aandacht voor bedrijfsmatig vastgoed. Ook dat bepaalt mede of een externe taxatie vereist is. Interne taxaties mogen uitsluitend worden uitgevoerd door een gecertificeerde taxateur, die minimaal 3 jaar ervaring heeft. Voor zowel interne als externe taxaties geldt, dat deze worden uitgevoerd voordat overeenstemming wordt bereikt. 4. Bodemverontreiniging Een belangrijk aspect bij verwervingen is de bodem- en grondwaterkwaliteit. Daarom is op aankopen eveneens het “protocol advisering bij aan- en verkoop van onroerende zaken en bij plan- en projectontwikkeling” van toepassing. Dit protocol maakt als bijlage 9 onderdeel uit van deze nota grondbeleid.

48

Bijlage 4

Procedure inschrijving en verloting kavels voor particuliere woningbouw.

Definities In deze procedure wordt verstaan onder: Bouwkavel: een nader omschreven perceel bouwgrond, bestemd voor de bouw van een vrijstaande of twee-onder-één kapwoning met bijbehorende aanhorigheden; Gegadigde: particulier die belangstelling heeft voor een reservering van een bouwkavel; Gemeente: de gemeente Groningen; Gronduitgifte: reservering- en verkoopprocedure van kavels voor individuele woningbouw in een bepaald plangebied; Plangebied: het op tekening nader aangeduide gebied waarbinnen de gronduitgifte plaatsvindt en waarop deze uitgifteprocedure van toepassing is; Doel Het doel van de inschrijfvoorwaarden en de uitgifteprocedure is om iedere gegadigde een gelijke kans te bieden om voor een reservering van een bouwkavel in aanmerking te komen. De gronduitgifte van alle kavels voor particuliere woningbouw, zowel voor vrijstaande als half vrijstaande woningen, gaat via loting. Bekendmaking van de gronduitgifte De verkoop van de bouwkavels wordt bekend gemaakt via onderstaande middelen: - Publicatie in de Groninger Gezinsbode en/of ander huis-aan-huis-blad; - Op de website van de gemeente Groningen; - Per e-mail (aan geïnteresseerden die zich al eerder aangemeld hebben). Wijze van inschrijving Om in aanmerking te komen voor een reservering van een bouwkavel kan men zich inschrijven door middel van het invullen van het inschrijvingsformulier.

Dit formulier en de bijbehorende brochure met informatie over het plan en de bouwkavels zijn af te halen bij de balie aan het Gedempte Zuiderdiep 98 te Groningen en/of via de gemeentelijke website: www.gemeente.groningen.nl Inschrijfvoorwaarden Om deel te kunnen nemen aan de loting van de uit te geven kavels moeten gegadigden aan een aantal voorwaarden voldoen: - Inschrijven kan alleen via het inschrijfformulier die bij de brochure zit of te downloaden is via eerder genoemde site; - Alleen tijdig ingediende en volledig leesbaar ingevulde inschrijfformulieren, voorzien van een originele handtekening van de gegadigde, die op de dag van indiening van het formulier 18 jaar of ouder is, worden in behandeling genomen; - Per huishouden mag slechts één inschrijving plaatsvinden; - Bouwbedrijven, aannemers, ontwikkelaars, makelaars, klussenbedrijven etc. zijn van inschrijving uitgesloten (zie algemene verkoopvoorwaarden gemeente Groningen vrije sector kavels); - Het inschrijfgeld (jaarlijks vastgesteld in de legesverordening gemeente Groningen) wordt niet verrekend met de aankoop van de grond. Betaling kan alleen via een éénmalig machtigingsformulier; - Bij inschrijving moet een kopie van een geldig legitimatiebewijs worden gevoegd;

49

- Als het niet mogelijk is om zelf het inschrijfformulier in te leveren en/of bij de loting aanwezig te zijn, is het mogelijk zich te laten vertegenwoordigen door een gemachtigde. Het inschrijfformulier en de machtiging (zit bij brochure of is te downloaden via eerder genoemde site) moeten gelijktijdig worden ingeleverd inclusief een kopie van een geldig legitimatiebewijs van zowel de volmachtgever als de gemachtigde; - Per inschrijving mag één voorkeurskavel aangegeven worden. Daarnaast is het mogelijk om twee reservekavels, vrijblijvend zonder enige verplichting, aan te geven; - Voor kavels voor half-vrijstaande woningen is het mogelijk om per twee huishoudens in te schrijven voor 1 kavelpaar. Beide huishoudens moeten het dan van te voren eens zijn over de te bouwen woningen. Men kan zich dan samen (als nr. 1 en nr. 2) via een formulier inschrijven. Voor deze inschrijving moet wel tweemaal het inschrijfgeld betaald worden. Op de lotingslijst krijgen beide partijen gezamenlijk één volgnummer. Uitgifteprocedure De loting vindt onder notarieel toezicht en in beginsel ‘s avonds plaats. Op de avond van de loting moeten alle deelnemers of eventuele gemachtigden een geldig legitimatiebewijs meenemen (paspoort, id.-bewijs of rijbewijs).

De gemeente Groningen heeft op basis van de inschrijfformulieren een voorlopige lotingslijst opgesteld, waarbij op elk inschrijfformulier een uniek volgnummer is vermeld. Iedere deelnemer ontvangt bij binnenkomst dit volgnummer. De lijst wordt voorafgaand aan de loting voorgelezen en geverifieerd. Als een op de lijst voorkomende gegadigde/gemachtigde niet aanwezig blijkt te zijn, vervalt zijn of haar recht op deelname aan de loting. De notaris zal daarna de volgnummers blind trekken uit een koker: - Bij het afroepen van het gelote volgnummer komt de desbetreffende deelnemer naar voren en geeft de keuze van de kavel aan. Als de voorkeurskavel (staat vermeld op inschrijfformulier) nog vrij is, is men verplicht deze te reserveren; - Deelnemers mogen naast het reserveren van een kavel één reservekavel opgeven. Dit geldt alleen indien de voorkeurskavel niet meer vrij is; - Gegadigden die samen staan ingeschreven voor twee half-vrijstaande woningen en worden ingeloot, mogen samen een kavelpaar reserveren. Is er geen kavelpaar meer beschikbaar dan mogen beiden (eerst nr. 1 en dan nr. 2) een kavel reserveren naast een andere kandidaat-koper; - Bij kavels voor half-vrijstaande woningen moeten twee kavelkopers het samen eens worden over hun nieuw te bouwen woningen. Beide deelnemers proberen in goed overleg tot overeenstemming te komen.

Lukt dit niet dan geeft de eerste deelnemer de uiteindelijke doorslag; - Als alle kavels zijn gereserveerd zal er bij over-inschrijving verder geloot worden voor een plaats op de wachtlijst. Voorkeur voor een kavel wordt dan niet meegenomen. Als een kavel vrij komt en er geen reservekandidaten meer beschikbaar zijn (vanuit de loting), wordt de eerste op de wachtlijst benaderd. Mocht deze geen interesse hebben wordt de volgende op de lijst benaderd. De gegadigde die afziet van de aangeboden kavel blijft, indien gewenst voor een andere kavel, op de wachtlijst staan maar komt wel onderaan op deze lijst. Reserveringsovereenkomst Na de loting ontvangen alle deelnemers die een kavel hebben kunnen reserveren de benodigde reserveringsstukken per post. Het pakket bestaat uit een begeleidende brief met het reserveringsvoorstel, een optieformulier en de verkooptekening.

50

Een kavel kan vrijblijvend en kosteloos voor in ieder geval één maand worden gereserveerd. De einddatum van de reserveringstermijn wordt bij iedere uitgifte apart vastgesteld. In bijzondere omstandigheden (o.a. vakantieperiode) kan deze reserveringsperiode worden verlengd. Optie Na de reserveringsperiode kan de reservering omgezet worden in een betaalde optie voor de periode van 2 maanden. De kosten voor deze optie bedragen € 1.210,-- (incl. btw, prijspeil 2017). Deze eerste optievergoeding wordt bij verkoop in mindering gebracht op de koopsom. Een verlenging van de optie met nogmaals 2 maanden is mogelijk, ook hiervoor geldt een optievergoeding. In totaal kan maximaal 4 maanden een optie worden genomen. Echter de tweede optievergoeding wordt niet verrekend met de koopsom. Mocht de aankoop niet doorgaan, dan vervallen alle optievergoedingen aan de gemeente Groningen. Koopovereenkomst Om de kavel aan te kunnen kopen, wordt door de gemeente een koopovereenkomst opgesteld, waarbij de gemeente zich verplicht de bouwkavel te leveren en de koper deze te betalen. De gegadigde ontvangt de overeenkomst in tweevoud en deze moeten ondertekend teruggestuurd worden aan de gemeente. Daarna ontvangt de gegadigde van de gemeente een door beide partijen getekende overeenkomst. Daarmee is de koopovereenkomst definitief.

De koper moet zelf een notaris uitzoeken en hem of haar opdracht geven de transportakte op te stellen.

51

Bijlage 5

Procedure verkoop van bedrijventerreinen

Voor de verkoop van kavels op bedrijventerreinen geldt standaard de volgende procedure: 1: Intake/verkoopgesprek 2: Vervolgprocedure 1. Intake/ verkoopgesprek Tijdens dit gesprek wordt besproken wat de wensen van de ondernemer zijn, op welke wijze de gemeente de ondernemer van dienst kan zijn en welke stappen in het gehele proces van idee tot realisatie nodig zijn. Naar aanleiding van deze wensen en het type bedrijvigheid wordt gekeken welk bedrijventerrein het meest geschikt is voor de ondernemer en zijn bedrijf. 2. Vervolgprocedure Indien na het verkoopgesprek een locatie gevonden is, wordt de volgende vervolgprocedure gevolgd: - Reservering - 1ste Optie - 2de Optie - Koopovereenkomst - Aktepassering Reservering De reservering is twee maanden geldig en wordt kostenloos verstrekt. Het is de bedoeling dat de ondernemer in deze periode de vestiging op de betreffenden locatie verder uitzoekt en afweegt, waaronder de financiële haalbaarheid. Aan het einde van de reserveringsperiode wordt de stand van zaken besproken en wordt besloten of het traject middels een optie wordt voorgezet. 1ste Optie Na de reserveringstermijn kan men een optie nemen voor een termijn van 3 maanden om in die periode onder meer de bouwplannen verder uit te werken. De kosten van deze optie bedragen 6 % (rentepercentage per 2017) van de koopsom op jaarbasis, voor een periode van 3 maanden.

Bijvoorbeeld bij een koopsom van € 200.000,- exclusief BTW, bedraagt de eerste optie € 3.000,- exclusief BTW. Indien men uiteindelijk besluit tot koop van de kavel over te gaan wordt deze betaalde 1ste optie in mindering gebracht op de koopsom. Indien men van koop afziet vervalt het bedrag aan de gemeente. Aan het einde van de eerste optieperiode wordt de stand van zaken opnieuw besproken. 2de Optie Na de eerste optie kan de situatie ontstaan dat de ondernemer nog niet kan besluiten tot koop over te gaan. Redenen kunnen bijvoorbeeld zijn het nog niet hebben van een verleende bouwvergunning, financiering of interne besluitvorming binnen het bedrijf. In een dergelijke situatie bestaat de mogelijkheid om een tweede optie van 1, 2 of 3 volledige maanden te nemen. De looptijd van deze optie is dus flexibel en de vergoeding wordt op gelijke wijze vastgesteld als bij de eerste optietermijn. De termijn wordt voor het aangaan van de tweede optie afgesproken. Het verschil met de eerste optie zit in het feit dat dit bedrag niet meer in mindering gebracht wordt op de koopsom bij koop. Indien men van koop afziet vervalt ook de tweede optie aan de gemeente.

52

Voorwaarde voor het krijgen van een tweede optie is wel, dat er door koper een ontvankelijke omgevingsvergunningaanvraag ingediend dient te zijn. Indien dit niet is gebeurd, heeft gemeente het recht de tweede optie te weigeren en met een andere partij verder te gaan. Koopovereenkomst Indien de ondernemer vervolgens tot aankoop van het bouwterrein wil overgaan, zal door de gemeente een koopovereenkomst worden opgesteld, waarbij de gemeente zich verplicht de bouwkavel te leveren en de koper deze te betalen. Voorwaarde is wel dat de betreffende omgevingsvergunning is, of binnenkort wordt, verleend. De gegadigde ontvangt de koopovereenkomst in tweevoud en deze dienen ondertekend teruggestuurd te worden aan de gemeente. Daarna ontvangt gegadigde van de gemeente een door beide partijen getekende overeenkomst. Daarmee is de koopovereenkomst definitief. De koper kiest vervolgens zelf een notariskantoor en verstrekt opdracht om de leveringsakte op te stellen. Aktepassering Binnen één maand nadat de ondernemer de door de Gemeente Groningen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen, dient de aktepassering plaats te vinden. Na levering van de grond dient koper binnen zes maanden na aktepassering te starten met de bouw.

Er kunnen zich in de hiervoor beschreven procedure omstandigheden voordoen, die om maatwerkoplossingen vragen. In die gevallen kan van de beschreven procedure (bijv. termijnen) worden afgeweken.

53

Bijlage 6 Procedure verkoop panden bij openbare inschrijving Voor de verkoop van panden bij openbare inschrijving geldt de volgende procedure. Op object nivo kunnen zich omstandigheden voordoen om van deze procedure, of onderdelen daarvan, af te wijken. 1. Opdrachtverstrekking aan externe makelaar(s) voor behartiging van de volgende aspecten: - taxatierapport of waarde advies, inclusief bouwtechnische inspectie; - opstellen verkoopbrochure (bestemmingsplan, kadastraal, procedurele omschrijving, model bankverklaring, inschrijfformulier e.d.); - aanwezigheid bij bezichtigingsmomenten. Het is mogelijk dat bij de uitwerking van bovenstaande aspecten gebruik wordt gemaakt van verschillende makelaars. Opdrachtverstrekking vindt plaats op basis van offertes dan wel prijsafspraak. 2. Voorkomende interne werkzaamheden: - bestemmingsplan; - eventuele monumenten status; - bodem- en asbestonderzoek uitzetten; - onderzoek aankomsttitel; - verkooptekening (eventueel: bouwtekeningen); - opstellen bijzondere voorwaarden, zoals bijv. opknapverplichting of functiewijziging; - opstellen en/of controleren koopovereenkomst; - algemene verkoopvoorwaarden; - administratieve werkzaamheden; - in geval van toepassing minimale inschrijfprijs vaststellen. 3. Controle van de opgestelde verkoopbrochure. 4. Verkoopbrochure definitief maken, inclusief inschrijfformulier. 5. Publicatie in bijv.

de Gezinsbode en/of het Dagblad van het Noorden en/of Internet. 6. Bezichtigingsmomenten. 7. Stellen van vragen door geïnteresseerden; in principe aan betreffende makelaar 8. Biedingen bij notaris inleveren (binnen aangegeven termijn na publicatie), openen enveloppen door notaris en opstellen proces-verbaal door notaris. 9. Besluitvorming over gunning aan hoogste (geldige) bieding en met in achtneming van eventuele andere gunningscriteria. Eveneens besluitvorming over koopovereenkomst. 10. Ondertekening koopovereenkomst door koper. 11. Indien van toepassing: opzegging gebruiker met inachtneming van contractuele opzegtermijn (veelal 2 maanden). 12. Controleren notariële akte en afrekening 13. Aktepassering en betaling

54

Bijlage 7

Procedure verkoop bloot eigendom aan particuliere woningbezitters

De raad heeft op 25 september 2013 besloten, dat ook particuliere erfpachters in de binnenstad van Groningen de mogelijkheid krijgen om volledig eigenaar te worden door de blote eigendom te verwerven . Buiten de binnenstad was dat al mogelijk. Door dit besluit kan er gekozen worden om eigenaar te worden, dan wel erfpachter te blijven. Dit besluit is van toepassing op “erfpacht-plichtige particuliere woningbezitters”. Uitgangspunt voor deze bepaling is dat: 1. de erfpachter bestaat uit één of meerdere natuurlijk personen, én 2. dat er sprake is van een volledige of grotendeels feitelijke woonfunctie, én 3. de erfpachtwoning niet in een gebied ligt waar gemeentelijke plannen de verkoop onwenselijk maken. (wordt per aanvraag beoordeeld). In Groningen zijn de in de loop der jaren verschillende erfpachtvoorwaarden gehanteerd (te weten: algemene erfpachtvoorwaarden 1978, 1985, 1993) die onderling in meer of mindere mate van elkaar verschillen. Stappenplan koopsombepaling De bepaling van de koopsom van de blote eigendom vallende onder de algemene erfpachtvoorwaarden 1978, 1985 en 1993 vindt volgens onderstaand stappen plaats. Essentieel zijn het gegeven of de canon al dan niet is afgekocht en de tijdvakken die onderdeel zijn van de voorwaarden. Stap 1: Bepaling van de waarde van de blote eigendom.

De waarde van de blote eigendom voor verkoop wordt bepaald door eerst 90% van de actuele WOZ-waarde van grond en opstal te nemen en de uitkomst daarvan te vermenigvuldigen met 15% (grondquote). Stap 2: Waarde blote eigendom op einddatum van het tijdvak (indien canon voor 50 jaar is afgekocht). Voor erfpachters waarvan de canon is afgekocht voor een tijdvak van 50 jaar geldt, dat de waarde van de blote eigendom uit stap 1 gelijk wordt gesteld aan de waarde van de blote eigendom op de einddatum van het betreffende tijdvak. Stap 3: Bepaling koopsom op het moment van de omzetting naar volledig eigendom. De waarde van de blote eigendom op de einddatum van het tijdvak wordt vervolgens contant gemaakt naar het moment waarop de verkoop plaatsvindt. Dit tegen een jaarlijks vast te stellen rekenrente. (anno 2016 bedraagt deze 3%) Stap 4: Meerwaarde verrekening (alleen AEV 1993). Enkel voor de algemene erfpachtvoorwaarden 1993 geldt, dat alleen de meerwaarde die de waarde van de blote eigendom op de einddatum van het tijdvak heeft dient te worden betaald om opnieuw de canon voor een tijdvak af te kopen. De waarde van de blote eigendom wordt in dit geval gelijkgesteld aan de meerwaarde. Deze meerwaarde is het verschil tussen de berekende waarde in uit stap 2 en de waarde waarvoor de canon in het verleden is afgekocht. Vervolgens wordt deze meerwaarde contant gemaakt conform stap 3.

55

Stap 5: Ondergrens. Indien de koopsom van de blote eigendom op grond van voorgaande stappen dichtbij nihil uitkomt of nihil is wordt er een ondergrens van € 1.500,- gehanteerd, aangezien de blote eigendom een zakelijk recht is dat waarde vertegenwoordigt. Voor erfpachters die jaarlijks canon betalen is alleen stap 1 van toepassing Voor erfpachters waarvan de canon is afgekocht en die vallen onder de voorwaarden 1978 en 1985 gelden de stappen 1, 2 en 3. Voor erfpachters waarvan de canon is afgekocht en vallen onder de voorwaarden 1993 gelden de stappen 1, 2 en 4. Appartementen Voor appartementen gelden iets andere voorwaarden aangezien een woning deel uit kan maken van een groter geheel, zoals een appartement in een groot pand of complex. Het erfpachtrecht is net als het pand gesplitst in appartementsrechten. Bij verkoop van de blote eigendom dient ook de blote eigendom gesplitst te worden. Gezien de ver- en gebondenheid van appartementseigenaars (in VVE) is besloten, dat de gemeente bij appartementencomplexen alleen overgaat tot verkoop van de blote eigendom als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: 1. Als alle appartementseigenaars gezamenlijk meedoen (VVE) én 2. Als de splitsing en de overdracht van de blote eigendom gelijktijdig plaatsvindt én 3. Als alle betrokken appartementen voldoen aan de gestelde eis van particulier woningbezit.

Indien aan deze drie voorwaarden is voldaan, zal de blote eigendom worden gesplitst in appartementsrechten, waarbij dezelfde verhoudingen worden gevolgd als in de laatste splitsingsakte met betrekking tot het erfpachtrecht. Offerte De erfpachter kan, indien hij/zij dat wenst een (gratis) offerte aanvragen bij de gemeente. Op basis van eerder genoemde punten wordt gekeken of erfpachter voor koop in aanmerking komt. Indien dat het geval is, zal de offerte cq. koopovereenkomst verzonden worden. Erfpachter heeft vervolgens 2 maanden de tijd om de koopovereenkomst getekend terug te sturen. Indien men de overeenkomst niet binnen deze termijn terug stuurt, vervalt het aanbod. Als de koopovereenkomst tijdig getekend wordt teruggestuurd, wordt de overeenkomst door de gemeente ondertekend. Met de door beide partijen getekende overeenkomst gaat de erfpachter naar de notaris voor het opstellen van de (leverings)akte. Binnen 3 maanden, nadat de koopovereenkomst door beide partijen is getekend, dient de aktepassering plaats te vinden. Erfpachter is nu volledig eigenaar. De notariële en kadastrale kosten komen in alle situaties voor rekening van de erfpachter.

56

Bijlage 8 Erfpachtgebied

57

Bijlage 9

Protocol bodemadvisering bij transacties en plan- en projectontwikkeling.

Inleiding In dit protocol zijn de uitgangspunten vastgelegd zoals die gelden bij aan- en verkopen van onroerende zaken door Stadsontwikkeling en de wijze waarop de Stadsingenieurs, team Bodem, hierbij als adviseurs betrokken worden. Anders dan in het vorige protocol, biedt dit protocol meer mogelijkheid tot maatwerk want situaties verschillen van elkaar. Met professionele partijen kunnen weer andere afspraken worden gemaakt dan met particulieren ect. Een aantal hoofduitgangspunten blijven echter onverkort van toepassing. Algemene hoofduitgangspunten: 1. Bij iedere aan- en verkoop van onroerend goed, alsmede bij verhuur van industriële locaties, wordt een advies gevraagd van de Stadsingenieurs, team Bodem. 2. De gemeente verkoopt alleen bouwpercelen die geschikt zijn voor het beoogde gebruik. 3. De gemeente verkoopt alleen overig onroerend goed, zijnde geen bouwperceel, indien dit geschikt is voor het huidige gebruik, tenzij… 4. De gemeente koopt alleen grond die geschikt is voor het huidige gebruik, tenzij …

Ad 1.) Bij iedere aan- en verkoop van onroerend goed wordt een advies gevraagd van de Stadsingenieurs, team Bodem, die hun advies baseren op de gegevens die zij hebben. Dit geldt ook bij verhuur van gemeentelijk onroerend goed van industriële locaties. Dit laatste is van belang om een 0-situatie vast te leggen, die aan het einde van verhuur kan worden getoetst. Vervuiling door de verhuurder is op deze manier aantoonbaar en verhaalbaar. Het advies wordt gearchiveerd in het dossier. Ad 2.) Achtergrond van dit hoofduitgangspunt is dat de gemeente geen verontreinigde grond in omloop wenst te brengen. Bij uitgifte van bouwpercelen voor woningbouw of industrie is dit evident. De uitgifte van kavels met bouwplicht impliceert een garantie dat de grond geschikt is voor het beoogde gebruik en vrij is van ernstige verontreiniging. Mocht later blijken dat er toch verontreinigde grond is uitgegeven dan is de gemeente jegens de kopers aansprakelijk uit onrechtmatige daad, wegens de uitgifte van verontreinigde bouwgrond. Bij bouwpercelen wordt altijd een bodemonderzoek verricht en indien er sprake is van verontreiniging die het beoogde gebruik niet mogelijk maakt, zal de gemeente zorgdragen voor sanering. Ad 3.) Bij verkoop van overig onroerend goed ligt het genuanceerder.

Hierbij kan gedacht worden aan verkoop van snippergroen (kleine stukjes openbaar groen die worden verkocht aan particulieren voor tuinuitbreiding), verkoop van blote eigendommen (afkoop erfpacht), verkoop van bebouwd onroerend goed dan wel verkoop van weiland. In deze gevallen is er steeds sprake van maatwerk. Indien na een eerste check blijkt dat nader onderzoek wordt aanbevolen, vindt er een belangenafweging plaats, waaronder een kosten/baten analyse. Bij snippergroen kan dan de afweging zijn om niet tot verkoop over te gaan, omdat de kosten van een onderzoek de opbrengsten overstijgen. Bij verkoop van een bloot eigendom, is de feitelijke beschikkingsmacht bij de uitgifte in erfpacht overgegaan op de erfpachter. Ten tijde van de uitgifte heeft er in principe een bodemonderzoek plaats gevonden.

58

De erfpachter heeft de grond veelal al jaren in gebruik als ware hij eigenaar. Dit kan ertoe leiden dat geen nader onderzoek wordt ingesteld. Hetzelfde geldt voor verkoop van bebouwde grond en weilanden. Bovendien kunnen er, als er toch tot verkoop wordt overgegaan, in de koopovereenkomst bijzondere bepalingen worden opgenomen, die bepaalde gebruiksbeperkingen betreffen, dan wel die het risico voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging bij een partij beleggen (dit kan de gemeente zijn, maar ook de koper). Dit maatwerk is altijd een uitkomst van samenwerking tussen Stadsontwikkeling en de Stadsingenieurs, team Bodem. Ad 4.) Achtergrond van dit hoofduitgangspunt is dat de gemeente inzicht moet hebben in de bodemgesteldheid, alvorens zij tot aankoop kan overgaan. De aanwezigheid van bodemverontreiniging is immers een koopprijs bepalende factor, die bij de onderhandelingen kan worden meegenomen. Echter ook hier is sprake van maatwerk. In veel gevallen zal een bodemonderzoek worden verricht, maar er zijn ook situaties denkbaar waarbij bijvoorbeeld de factor tijd een rol speelt, dan wel het risico laag wordt ingeschat op basis van historische gegevens. Ook kunnen er contractueel nadere afspraken worden vastgelegd, waarbij risico’s bij een bepaalde partij worden belegd. Dit maatwerk is altijd een uitkomst van samenwerking tussen Stadsontwikkeling en de Stadsingenieurs.

Eventuele maatregelen om de locatie geschikt te maken voor toekomstig ander gebruik, cq een andere bestemming, kunnen niet op de verkoper worden verhaald en komen in beginsel voor rekening van de gemeente. Opdrachtverstrekking Bodemonderzoeken worden in opdracht van ROU door de Stadsingenieurs, team Bodem, conform het gemeentelijke beleid op de markt gezet. Hierbij zijn de Stadsingenieurs verantwoordelijk voor het selecteren, aansturen c.q. begeleiden van het betreffende adviesbureau. Voor de kosten van onderzoek en eventuele sanering is de opdrachtgever (ROU) verantwoordelijk. Alvorens het team Bodem extern opdrachten verstrekt worden de geraamde kosten aan ROU ter goedkeuring voorgelegd.

59

Schematische weergave bodemprotocol Aankoop Check bodem door Stadsingenieurs Bodem (aan de hand van bekende bodemgegevens)

Advies Stadsingenieurs Bodem om grond al dan niet nader in kaart te brengen d.m.v. een bodemonderzoek

Advies: Wel bodemonderzoek

Advies: Geen nader onderzoek nodig

Belangenafweging Stadsontwikkeling, afzien van koop of bodemonderzoek laten uitvoeren

Aankoop mogelijk

Verkoop (m.b.t. niet bouwpercelen) Check bodem door Stadsingenieurs Bodem (aan de hand van bekende bodemgegevens)

Advies Stadsingenieurs Bodemom grond al dan niet nader in kaart te brengen d.m.v. een bodemonderzoek

Advies: Wel bodemonderzoek

Advies: Geen nader onderzoek nodig

Belangenafweging Stadsontwikkeling

Verkoop mogelijk

61

Bijlage 10

kostensoortenlijst Bro

Artikel 6.2.3 Bro Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet4, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Artikel 6.2.4 Bro Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet5, worden gerekend de ramingen van: a. de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek; b. de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; c. de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; d. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; e. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen;

4

Een exploitatieplan bevat een exploitatieopzet, bestaande uit: voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; 5 Een exploitatieplan bevat een exploitatieopzet, bestaande uit: een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;

61

f. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen; g. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d; h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; i. de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag; j. de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden; k. de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; l. de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet; m. niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l; n.

rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten.

Artikel 6.2.5 Bro Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c6, worden gerekend: a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b. riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;

6

Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend: de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied.

62

d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; e. groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; g. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; h. gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; i. uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.

63

Bijlage 11

Wijze

Verschillen privaatrechtelijk spoor (anterieure overeenkomst) – publiekrechtelijk spoor (exploitatieplan)

Privaatrechtelijk kostenverhaal Publiekrechtelijk kostenverhaal (exploitatieplan) (anterieure overeenkomst) Vorderen exploitativebijdrage via Vorderen exploitatiebijdrage via omgevingsvergunning. overeenkomst. B en W kunnen in de De exploitatiebijdrage wordt berekend op basis van een overeenkomst bepalingen opnemen inzake: exploitatieplan. - financiële bijdragen aan de Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes grondexploitatie. daarvan in de exploitatieopzet worden meegenomen in de vorm - financiële bijdragen aan ruimtelijke van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes ontwikkelingen buiten de locatie, mits daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen o.b.v. vastgestelde structuurvisie. geeft over de bestedingen, die ten laste van het fonds kunnen - planschade i.z.v. 6.1 Wro komen.

Openbare N.v.t. voorbereidingsprocedure

Op de voorbereiding van een exploitatieplan is afdeling 3.4 Awb van toepassing, met dien verstande dat de kennisgeving geschiedt aan degenen die in de kadastrale registratie als eigenaar van gronden in het exploitatiegebied staan vermeld.

Taakverdeling

Bevoegdheid raad; een exploitatieplan wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan, waarop het betrekking heeft, vastgesteld. Inbrengwaarden gronden in het plangebied als kosten meenemen, d.w.z. verkeerwaarde c.q. – i.g.v. (aanstaande onteigening – onteigeningswaarde; NB: werkelijke verwervingsprijs speelt geen rol (als je als gemeente relatief duur hebt ingekocht, kun je dit ‘verlies’ niet via het publiekrechtelijk kostenverhaal op andere grondeigenaren verhalen).

Bevoegdheid college van B en W

Inbrengwaarde Nader tussen partijen overeen te komen.

Betalingstermijn Nader tussen partijen overeen te komen.

B en W stellen bij de omgevingsvergunning een termijn waarbinnen de exploitatiebijdrage betaald moet worden. B en W kunnen in de omgevingsvergunning een betalingsregeling m.b.t. de exploitatiebijdrage opnemen; deze kan afhankelijk worden gesteld van de uitvoering. Indien de betalingsregeling inhoudt dat (gehele of gedeeltelijke) betaling na de start van de bouw plaatsvindt kunnen B en W van de vergunninghouder m.b.t. de betaling aanvullende zekerheden eisen. Bij niet (tijdige) betaling van de exploitatiebijdrage (geheel of gedeeltelijk) kunnen B en W de volgende sancties toepassen: - meteen een besluit tot niet aanvangen c.q. staken van de bouw nemen; - na verloop van 1 maand na het verstrijken van de betalingstermijn bij dwangbevel de exploitatiebijdrage (+ invorderingsrente) invorderen; - (geheel of gedeeltelijk) intrekken van de omgevingsvergunning (indien binnen 3 maanden na besluit niet aanvangen c.q. staken van de bouw de exploitatiebijdrage nog steeds niet is ontvangen). Een exploitatieplan kan een verbod bevatten tot het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden totdat een uitwerkingsplan is vastgesteld. Het exploitatieplan ka daarbij bepalen dat B en W ontheffing kunnen verlenen van dit verbod.

Betalingsregeling Nader tussen partijen overeen te komen.

Zekerheden

Sacties wanbetaler

Nader tussen partijen overeen te komen. Er zal in een exploitatieovereenkomst standaard een bankgarantie worden verlangd. Gebruikelijke privaatrechtelijke acties, zoals: - nakoming vorderen; - eventuele boetes incasseren; - bedongen zekerheden aanspreken; - contract ontbinden etc.

Uitvoeringsverbod

Nader tussen partijen overeen te komen.

Werking

Gemaakte afspraken gelden alleen tussen de contractspartijen.

64

Het exploitatieplan geldt in principe voor iedere eigenaar binnen het exploitatiegebied.

Bekendmaking

B en W moeten melding maken van de gesloten exploitatieovereenkomst binnen 2 weken na het sluiten ervan in een van gemeentewege uitgegeven blad of een dag-, nieuws-, of huis-aan-huis blad.

Bekendmaking van een exploitatieplan geschiedt gelijktijdig met het bestemmingsplan/projectbesluit. B en W delen binnen 4 weken nadat een exploitatieplan is vastgesteld, de eigenaren van de gronden in het exploitatiegebied schriftelijke mede dat een exploitatiepla is vastgesteld. Zij doen tevens mededeling van de terinzagelegging en de termijn waarbinnen beroep kan worden ingesteld en verzenden deze mededeling voorts langs elektronische weg.

Beroep bestuursrechter

Niet van toepassing. Eventueel wel civiele rechter.

Een belanghebbende kan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep instellen tegen een besluit omtrent vaststelling van een exploitatieplan voor gronden, begrepen in een gelijktijdig vastgesteld BP, alsmede herzieningen van het desbetreffende exploitatieplan en besluiten omtrent de afrekening en herberekende exploitatiebijdragen van het desbetreffende exploitatieplan. Als belanghebbende word in ieder geval aangemerkt diegene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten m.b.t. de in het betreffende besluit opgenomen gronden, of die eigenaar is van die gronden.

Herziening

Niet van toepassing. Eventueel wel overeen te komen.

Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding tenminste 1x per jaar herzien, totdat de in dat exploitatiegebied voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen een exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt de termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden.

Eindafrekening

Niet van toepassing. Eventueel wel overeen te komen.

Binnen 3 maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen B en W een afrekening van dat exploitatieplan vast. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan 5% lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan 5%, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijd van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende bouwvergunning, of diens rechtsopvolger. Indien ten minste 90% van de in het exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek van degene die ten tijde van betaling van een exploitatiebijdrage houder was van de desbetreffende bouwvergunning, of diens rechtsopvolger, met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening

65

Bijlage 12

Relevante bepalingen financiële verslaglegging grondbeleid

Onderdeel

Relevante bepaling

Eisen

Paragraaf grondbeleid

Art 9 lid 2 sub g BBV en Art 16 BBV en notitie grondexploitaties 2016 blz 27

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste: a. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting; b. een aanduiding van de wijze waarop het grondbeleid wordt uitgevoerd; c. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; d. een onderbouwing van de geraamde winstneming; e. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken.

Strategische aankopen

Grondbankverordening Art 35 BBV (Economisch nut of maatschappelijk nut), Art 52 BBV (panden en terreinen), Art 63 lid 1 & 5 (waardering)

Ontwikkeling grondexploitatie voorafgaand aan start (Voorbereidingskosten

Art 60 BBV Notitie grondexploiaties 2016

In de paragraaf grondbeleid wordt een actuele prognose opgenomen van de verwachte resultaten op een grondexploitatie Aankoop op basis van een aankoopkrediet of grondbank I en II Waardering tegen inkoopprijs en bijkomende kosten of lagere marktwaarde Jaarlijkse marktwaardetoets* Jaarlijks komen de rente- en exploitatiekosten onder aftrek van opbrengsten ten laste van het jaarresultaat Jaarlijkse verantwoording in rapportage in begroting, jaarrekening en separaat in rapportage grondbank, grondbedrijf en paragraaf grondbeleid Plankostencomplexen worden opgenomen onder immateriële vaste activa.Kosten van onderzoek en ontwikkeling voor een bepaald actief kunnen worden geactiveerd indien: a. het voornemen bestaat het actief te gebruiken of te verkopen;

66

b. de technische uitvoerbaarheid om het actief te voltooien vaststaat; c. het actief in de toekomst economisch of maatschappelijk nut zal genereren en; d. de uitgaven die aan het actief zijn toe te rekenen betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. En aanvullend e. de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van het Bro f. na 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie dan wel afgeboekt worden t.l.v. het jaarresultaat g. Plannen waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt moeten zijn gebaseerd op een raadsbesluit dan wel collegebesluit indien gedelegeerd. Start grondexploitatie Grondexploitatiecomplex

Notitie grondexploitaties 2016

Kredieten Looptijd van een grondexploitatie

Financiële verordening Notitie grondexploitaties 2016

Een grondexploitatie zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond met als oogmerk (opnieuw) te worden uitgegeven. Het startpunt van een grondexploitatie is de vaststelling van een grondexploitatiecomplex inclusief begroting. Vanaf dat moment kan een grondexploitatiebegroting worden geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie van de balans. De voortschrijdende richttermijn voor grondexploitaties is maximaal 10 jaar. Hier kan goed gemotiveerd bij raadsbesluit en toegelicht in de jaarstukken van afgeweken worden. Voor langer durende grondexploitaties moeten aanvullende beheersmaatregelen worden genomen. Een verplichte maatregel is dat geen indexering meer mag worden toegepast voor opbrengsten later dan 10 jaar.

67

Toerekening kosten grondexploitatie

Art 63 lid 3 BBV Notitie grondexploitaties 2016

Grondexploitaties worden gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs. Bij de kostentoerekening aan de grondexploitaties binnen het BBV wordt het verplicht aan te sluiten op de kostenverhaalsmogelijkheden zoals benoemd in de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro);

Investeringen in de openbare ruimte c.q. bovenwijkse voorzieningen

Art 63 lid 3 BBV En notitie Grondexploitaties 2016/ Financiële verordening art 6 lid 11

De kosten van aanleg van de bovenwijkse voorzieningen/investeringen in de openbare ruimte (overige kosten) kunnen worden toegerekend aan de grondexploitatie mits voldoen aan de criteria van causaliteit, proportionaliteit en het profijtbeginsel. Het nut van de grondexploitatie is dan groter dan het maatschappelijk nut. Gedeeltelijke toerekening is ook mogelijk.

Rente

Notitie grondExploitatie 2016

Interne opbrengsten

Notitie grondexploitaties 2016

Interne opbrengsten

Notitie grondexploitaties 2016

Voorziening

Notitie grondexploitaties 2016

De toe te rekenen rente aan de BIE moet gebaseerd zijn op de werkelijke betaalde rente over het vreemd vermogen. Dekking van een tekort dient niet als een opbrengst verwerkt te worden in de grondexploitatieberekening Het is niet toegestaan om eigen middelen (reserves) in mindering te brengen op de BIE Interne levering van een kavel dient tegen boekwaarde te gebeuren. Hier mag geen positief resultaat op verantwoord worden. Het treffen van een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van het volledige verlies. Een voorziening die getroffen is ter bestrijding van (verwachte) tekorten in grondexploitaties wordt gepresenteerd in de jaarrekening als een waarde correctie op de post grondexploitaties. De voorziening wordt gewaardeerd op nominale waarde of contante waarde. Disconteringsvoet voor berekening van de contante waarde is het meerjarige streefpercentage van de ECB voor de inflatie binnen de eurozone. Dus 2%.

Tussentijdse winstneming

Notitie Grondexploitaties 2016

Voor winstneming geldt de Percentage of Completion methode

68

Vennootschapsbelasting

Wet op de Vennootschapsbelasting; diverse SVLO notities

Risicoboxenmethode

Raadsbesluit van 24 september 2003, Leidraad boxenmodel

Risicobeheersing

Art 11 BBV en financiële verordening art 9b BBV Kadernota weerstandsvermogen

69

De voorwaarden voor winstneming zijn: Het Resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden geschat. De grond (of deel perceel) moet zijn verkocht. De kosten zijn gerealiseerd. - Jaarlijkse uitvoeren van de ondernemingstoets en beoordelen voor de grondexploitaties in de gemeentelijke organisaties. - Indien nodig aangifte VPB onderdeel grondbedrijf/grondexploitaties voorbereiden. - Uitkomsten VPB meenemen in de rapportage grondbedrijf. Het boxenmodel is een model voor het beheersen risico’s binnen de grondexploitatie. In hoofdlijnen is het model als volgt opgebouwd: - Er is een duidelijk onderscheid in de grondexploitaties tussen boekwaarde en aangegane verplichtingen (box 1), de nog te realiseren opbrengsten en investeringen waarover reeds besluitvorming door de Raad heeft plaatsgevonden (box 2) en kansen en risico’s waarmee geen rekening is gehouden in de grondexploitatie (box 3). - Alleen vanuit box 1 en 2 kunnen werkzaamheden/activiteiten worden uitgevoerd en - Elementen van box 3 kunnen pas na besluitvorming overgaan naar box 2. Het criterium voor onderscheid tussen is een risico in box 2 en 3 is de ingeschatte kans. Risiso’s in box 3 worden opgenomen als de kans lager is dan 50% of wel of niet voordoen. Is de kans hoger dan 50% dan wordt het risico opgenomen in box 2.

Voor het bepalen van de noodzakelijke omvang van de egalisatiereserve zijn de in box 3 aangegeven risico’s van de lopende grondexploitatie relevant. De risico’s in box 3 zijn voornamelijk gebaseerd op mogelijke ontwikkelingen in de toekomstige opbrengsten en kosten in de grondexploitaties die niet zijn voorzien in de grondexploitaties.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen de algemene risico’s, zoals; - kosten van bouw- en woonrijpmaken; - vertrgaing in de gronduitgifte;\ - de- of inflatie grondopbrengsten en de project specifieke risico’s die samenhangen met: Verwerving Sloop en sanering Subsidies etc. De uitkomst van deze methode is dat concrete per risico wordt aangeduid wat de kans is dat deze zich voor doet en hoe dit risico is te beheersen. Vervolgens wordt volgens een vaste methodiek alle genoemde kansen en beheersingsmogelijkheden gewaardeerd. Doordat er meer inzicht is in de risico’s per project en dus ook op totaalniveau en doordat ze op een vergelijkbare wijze gewaardeerd zijn, worden de bedrijfsrisico’s tot een beperkt aantal hoofdpunten teruggebracht. Daarmee is een beter risicomanagement mogelijk voor het totale grondbedrijf. De risicokwantificering vindt met behulp van de volgende kanspercentages: Kwantificering risico’s o.g.v. risicoboxensystematiek Risico Gemeentelijke Risico Beïnvloedbaarheid Zeer hoog Gering 25 % Groot 12,5 % Hoog Gering 12,5 % Groot 6,25 % Beperkt Gering 10 % Groot 5%