Grondbeleid nota 2017 (actualisatie 2021).pdf

21

Als nadeel kan worden genoemd dat deze procedure niet transparant is en er een risico bestaat dat veelal bekende partijen worden geselecteerd. 4.4.2. Meervoudige onderhandse procedure Bij deze methode wordt een aantal partijen gevraagd een bouwplan, vergezeld van een bod op de locatie, in te dienen. Deze partijen dienen op objectieve gronden uit te worden gekozen. Daarna wordt de opdracht gegund aan de aanbieder die het meest passende voorstel doet. Deze procedure kent vrijwel dezelfde voor- en nadelen als de vorige. En daarnaast is een objectieve beoordeling van de partijen een aandachtspunt. 4.4.3. Tenderen (openbaar (europees) aanbesteden) Tenderen betekent feitelijk aanbesteden en is een methode die ook bij gronduitgifte enigszins in opkomst is. Bij deze methode kan de gehele (inter)nationale markt meedingen. Vooraf worden per locatie de uitgangspunten voor de selectieprocedure bepaald. Naast de opbrengst kunnen ook andere beleidsambities meewegen bij de aanbesteding, zoals bijvoorbeeld programma, architectuur, materiaalkeuze, omgang met water en groen, energie en duurzaamheid, bepaalde kennis en/of kwaliteiten van de wederpartij. Het belangrijkste voordeel van tenderen is dat er een maximale opbrengst kan worden gehaald in combinatie met eventuele vooraf vastgelegde beleidsambities.

Grootste voordeel van deze procedure is de transparantie en het grote (ook internationale) bereik waardoor het innovatieve vermogen maximaal kan worden benut. Nadeel is de bewerkelijke en tijdrovende procedure, die zorgvuldig moet worden doorlopen. 4.4.4. Keuze uitgiftevariant Per opgave dient bepaald te worden welke uitgiftevariant het best bij de opgave past. In de praktijk zal enkelvoudig onderhands het meest blijven voorkomen vanwege de eenvoud en doeltreffendheid van de methode. Voor aanbesteding kan eerder worden gekozen bij grotere en bijzondere opgaven. Ook de economische en de marktsituatie kunnen een rol spelen bij de keuze van de methodiek. 4.5. Overige uitgifte 4.5.1. Individueel particulier opdrachtgeverschap Uitgifte van individuele bouwkavels voor particuliere woningbouw vindt plaats volgens een vaste procedure en tegen een van te voren vastgestelde prijs. De uitgifte vindt in eerste instantie plaats door middel van loting en daarna op volgorde van aanmelding. Deze procedure is als bijlage 4 onderdeel van deze nota. 4.5.2. Collectief particulier opdrachtgeverschap Naast de traditionele en populaire vorm van het individuele particuliere opdrachtgeverschap, is sinds begin deze eeuw ook het collectief particulier opdrachtgeverschap ontstaan.

In de uitwerking is dit in verschillende vormen denkbaar en is daar landelijk, en ook in de gemeente Groningen mee geëxperimenteerd. De vorm die het meest succesvol is, ook voor de gemeente, is de vorm waarbij het project wordt getrokken door een professionele organisatie die in samenspraak met een groep zich aandienende, of te werven gegadigden, de bouwplanontwikkeling ter hand neemt en coördineert. Die werkwijze brengt vaak meer stabiliteit, kennis en structuur in het proces en kan mutaties in de groep beter opvangen.

22

4.5.3. Bedrijfsterreinen/kantoren/tuingrond en overige gronden. Verkoop van bedrijventerreinen, kantoorlocaties en tuingrond vindt onderhands plaats aan gegadigden die zich aandienen. Hetzelfde geldt voor overig onroerend, zoals grond ten behoeve van bijvoorbeeld leisure en bijzondere voorzieningen. Voor de uitgifte van bedrijventerreinen is eveneens een procedure opgesteld, die als bijlage 5 is toegevoegd. 4.5.4. Bebouwde onroerende zaken Naast verkoop van bouwrijpe grond, worden incidenteel ook bebouwde onroerende zaken verkocht. Het kan hierbij gaan om te herontwikkelen panden, om panden die in het kader van een strategische verwerving zijn aangekocht, maar waarvan de herontwikkeling om wat voor reden dan ook niet doorgaat of om panden die resteren na ontwikkeling van de omgeving. Dit bebouwd onroerend goed wordt in beginsel verkocht bij openbare inschrijving. Aan verkoop bij openbare inschrijving worden soms voorwaarden gesteld, zoals bijvoorbeeld aan het programma, waarbij de hoogste bieder het onroerend goed zal mogen verwerven. Deze werkwijze kan in veel gevallen leiden tot een optimaal financieel resultaat. De procedure is zeer transparant en relatief eenvoudig. Deze procedure is als bijlage 6 toegevoegd. Er kunnen zich echter ook omstandigheden voordoen die een andere verkooproute rechtvaardigen.

Dit kan bijvoorbeeld voortvloeien uit de aard of omstandigheden van het te verkopen object, de complexiteit van de randvoorwaarden, de procedure tijd of de marktomstandigheden. De hiervoor onder “kavels voor projectmatige woningbouw” genoemde methodieken kunnen derhalve ook voor bebouwd onroerend goed worden ingezet. 4.6. Erfpacht (uitgifte) Erfpacht wordt in de gemeente Groningen sinds het begin van de twintigste eeuw als ruimtelijk ordenings- en uitgifte-instrument toegepast. Het heeft als kenmerk en als voordeel dat bij uitgifte geen grondwaarde hoeft te worden betaald, maar alleen vanaf dat moment een jaarlijkse vergoeding (canon) voor het gebruik van de grond. Deze vergoeding (canon) is een afgeleide van de grondwaarde, die mede wordt bepaald door de locatie en de functie en bij eerste uitgifte met in achtneming van het grondprijzenbeleid. Erfpacht kan worden ingezet voor de uitgifte van percelen grond voor verschillende functies, zoals voor woningen, bedrijventerreinen, kantoren, maatschappelijk functies, monumenten, winkels, en bijzondere of nieuwe functies zoals bijvoorbeeld zonneparken. Binnen het erfpachtgebied (zie par. 6.4.1 en bijlage 8) wordt grond in beginsel niet verkocht, maar in erfpacht uitgegeven.

Sinds bij raadsbesluit van 25 september 2013 particuliere woningbezitters in het erfpachtgebied de mogelijkheid hebben gekregen om de blote eigendom te verwerven (par. 6.4.3), behoort verkoop van grond voor nieuwe woonfuncties in dit gebied ook tot de mogelijkheden. Hiertoe zullen dezelfde afwegingen worden gemaakt als bij de verkoop van blote eigendommen. In deze paragraaf wordt ingegaan op de inzet van erfpacht als uitgifte-instrument. In paragraaf 6.4 komt het beheer van de lopende erfpachtovereenkomsten en de verkoop van blote eigendommen aan de orde.

23

4.6.1. Erfpacht als faciliterend instrument Terwijl aan particuliere woningbezitters blote eigendommen kunnen worden verkocht, blijft erfpacht tegelijkertijd een uitgifte-instrument dat waardevol kan zijn om ook buiten de binnenstad in te kunnen zetten ter stimulering van projecten of bijzondere ontwikkelingen. Erfpacht kan feitelijk worden gebruikt om de (financiële) haalbaarheid van een project te vergroten, doordat de totale grondprijs niet in een keer betaald en/of gefinancierd hoeft te worden. Ook andere markt of gemeentelijke belangen kunnen om de inzet van het erfpachtinstrument vragen. In zijn algemeenheid geldt wel voor uitgifteverzoeken dat van te voren ook de belangen en risico’s voor de gemeente worden afgewogen. Bedrijventerreinen De keuzemogelijkheid om te kunnen kiezen tussen erfpacht of koop, biedt de gemeente specifiek aan bij uitgifte van bedrijventerreinen, om zodoende ondernemers desgewenst te faciliteren en de uitgifte van deze terreinen te bevorderen. De ondernemer krijgt dan de mogelijkheid om de grond, cq de blote eigendom, op een later moment alsnog te kopen. Deze mogelijkheid vloeit voort uit De Rode Loper, de visie en strategie op de werklocaties in Groningen die in 2014 is vastgesteld. Alhoewel hieraan middels maatwerk al uitvoering wordt gegeven, zullen daarvoor nog specifieke erfpachtvoorwaarden worden opgesteld.

Uitgangspunt 10 Als generieke uitgiftevorm wordt de verkoop van grond gehanteerd boven erfpacht. Erfpacht is in principe uitgangspunt bij uitgifte van gronden gelegen binnen de contouren van het erfpachtgebied, zoals dat op bijlage 8 staat aangegeven. Erfpacht kan daarbuiten ook worden toegepast bij uitgifte van grond voor bijvoorbeeld bijzondere objecten, tijdelijke uitgiftes, in geval van bijzondere omstandigheden of belangen, alsmede als faciliterend instrument richting de wederpartij. De belangen en risico’s voor de gemeente worden bij dergelijke gevallen of verzoeken mede afgewogen.

4.6.2. Canonbepaling nieuwe uitgiftes Volgens de algemene erfpachtvoorwaarden van 1978, 1985 en 1993 hangt het canonpercentage mede af van rendement- en prijsindexcijfers, zoals het effectieve rendement obligaties met betrekking tot de vijf langstlopende staatsleningen. De ervaringen van de afgelopen circa 20 jaar laten zien dat het canonpercentage, en daarmee de hoogte van de canon, behoorlijk kan fluctueren. Zowel voor de erfpachters (canonhoogte) als voor de gemeente (rendement) heeft dit navenante gevolgen. Het is daarom wenselijk om voor nieuwe uitgiftes te komen tot een nieuwe systematiek voor het periodiek aanpassen van de canon- en grondwaarde. Een systematiek die transparant en houdbaar is, en meer duidelijkheid zal geven aan gemeente en erfpachters met betrekking tot de periodieke stijging en daling van de canon. De uitwerking hiervan wordt voorzien in 2021-2022 en is opgenomen in de uitvoeringsagenda van deze nota. In de tussentijd wordt voor nieuwe uitgiftes maatwerk toegepast. 4.7 Grondprijzenbeleid In januari 2015 heeft het college de Nota Grondprijzenbeleid 2014 – 2018 vastgesteld. In deze nota worden richtlijnen aangegeven voor de wijze van grondprijsbepaling en zijn de hoogtes van de grondprijzen vastgesteld voor de verschillende functies; soms in vaste prijzen, soms met bandbreedtes of ondergrenzen en met ruimte voor maatwerk.

24

De nota geldt voor voor alle in eigendom, erfpacht of anderszins uit te geven gronden binnen de grenzen van de Gemeente Groningen, met uitzondering van het plangebied Meerstad moet immers kunnen concurreren met de woningmarkt in onder andere de aangrenzende plaatsen en gemeenten. Overigens sluiten de methodieken van grondprijsbepaling die Meerstad hanteert wel aan bij deze nota. Met de nota wordt een eenduidig gemeentelijk handelen onderstreept en oneerlijke concurrentie voorkomen doordat derden in vergelijkbare omstandigheden met vergelijkbare grondprijzen worden geconfronteerd. Het grondprijzenbeleid wordt in ieder geval iedere vier jaar door het college herzien, waarbij voorafgaand aan de vaststelling ervan, de raad zal worden geïnformeerd. Actualisatie kan, indien daar aanleiding toe is, ook tussentijds plaatsvinden. Dit kan een gehele of gedeeltelijke actualisatie zijn. Voor zover de Nota Grondprijzenbeleid niet van toepassing is, dat is bij bebouwd onroerend goed, en verkoop niet bij openbare inschrijving plaatsvindt, zal de verkoopprijs worden vastgesteld middels een taxatie van een gecertificeerd en zo nodig externe taxateur. Dit is opgenomen in het Verwervings- en taxatieprotocol gemeente Groningen (bijlage 3). Evenals bij aankoop dient ook bij uitgifte rekening te worden gehouden met de ‘Mededeling Staatssteun” de dato 19 mei 2016.

Uitgangspunt 11 Iedere vier jaar wordt de Nota Grondprijzenbeleid, met de daarin gehanteerde methodieken en beleidsuitgangspunten herzien en door het college vastgesteld. Zo nodig wordt de nota tussentijds geheel, of op onderdelen, geactualiseerd. Voorafgaand aan de vaststelling van de Nota Grondprijzenbeleid, wordt de raad hierover geïnformeerd. Uitgangspunt 12 Voor iedere verkoop waarop de Nota Grondprijzenbeleid niet van toepassing is (zoals bebouwd onroerend goed) en verkoop niet bij openbare inschrijving plaatsvindt, wordt voorafgaand aan de verkoop een taxatie door een gecertificeerd en zo nodig externe taxateur uitgevoerd.

4.8 Bodemaspecten 4.8.1. Milieu Inherent aan actief grondbeleid is grondverwerving en –vervreemding. Een belangrijk aspect hierbij is de bodem- en grondwaterkwaliteit. Hiervoor is het protocol ‘Protocol bodemadvisering bij transacties en plan- en projectontwikkeling’ opgesteld, dat als bijlage 9 onderdeel is van deze nota en bij iedere aan- en verkoop in acht dient te worden genomen. Essentiële verandering ten opzichte van het eerdere protocol is, dat er nu meer ruimte is voor maatwerk. De praktijk heeft laten zien dat iedere situatie toch net weer iets anders is; daarom is er nu meer ruimte om tot de meest passende oplossing te komen. Dit laat onverlet dat er een aantal er een aantal punten zijn, die te allen tijde in acht moeten worden genomen: - Bij iedere aan- en verkoop van onroerend goed, alsmede bij verhuur van industriële locaties, wordt advies gevraagd van de Stadsingenieurs, team Bodem. - De gemeente geeft alleen bouwpercelen uit die geschikt zijn voor het beoogde gebruik. - De gemeente verkoopt alleen overig onroerend goed, zijnde geen bouwperceel, indien dit geschikt is voor het huidige gebruik, tenzij er maatwerk afspraken worden gemaakt.

25

-

De gemeente koopt alleen grond die geschikt is voor het huidige gebruik, tenzij er maatwerk afspraken worden gemaakt.

Uitgangspunt 13 Bij iedere aan- en verkoop wordt het protocol ‘Protocol bodemadvisering bij transacties en plan- en projectontwikkeling’ in acht genomen, inhoudende het voorafgaand aan de verwerving of vervreemding uitbrengen van een advies over de bodemkwaliteit. (bijlage 9)

4.8.2. Aardbevingen In het gaswinningsgebied van Groningen zijn regelmatig aardbevingen. Ook de gemeente Groningen heeft hiermee te maken. Dit komt doordat het Groningenveld, waaruit het gas wordt gewonnen, direct naast en gedeeltelijk onder het noordoostelijke deel van de gemeente Groningen ligt. De komende jaren blijven we te maken hebben met aardbevingen door de gaswinning. Dit heeft gevolgen voor de gemeente en haar inwoners. De inzet van de gemeente is er op gericht om meerdere belangen van de gemeente en haar inwoners veilig te stellen: De veiligheid van de inwoners staat voorop. Eerlijke en snelle schadeafhandeling en vergoeding van de kosten. Goede aanpak van aardbevingsbestendig ver- en nieuw bouwen. Dat vereist adequate regelingen die ervoor zorgen dat de negatieve effecten van aardbevingen waar nodig worden gecompenseerd. Met het oog op een duurzame economische ontwikkeling wil de gemeente een daadkrachtige aanpak waar zowel de stad als haarregio baat bij hebben. In het voorjaar van 2015 is de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) ingesteld, waarin Rijk, provincie en 12 gemeenten samenwerken. De gemeente Groningen heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het Meerjarenprogramma Aardbevingsbestendig en Kansrijk Groningen 2017 -2021, wat uiteindelijk is voorgelegd aan de Tweede Kamer, GS en de gemeenteraden.

De problematiek raakt ook aan de uitvoering van het grondbeleid. Voor de ontwikkeling en economie van de gemeente Groningen is het van belang dat er geen stagnatie optreedt in de nieuwbouw en dat ontwikkelaars, bouwers, beleggers, particuliere initiatiefnemers enzovoort, zo weinig mogelijk hinder ondervinden bij het realiseren van projecten. Dit zowel in tijd als in zekerheid over het verkrijgen van technische ondersteuning en vergoeding van eventuele meerkosten om aardbevingsbestendiger te bouwen. De gemeente spant zich in om in overleg met de NCG, Regio, NAM en het ministerie van Economische Zaken deze uitgangspunten ingebed en vertaald te krijgen in een adequate nieuwbouwregeling. Deze regeling, en het gebied waarop deze betrekking heeft, kan aan verandering onderhevig zijn vanwege bijvoorbeeld nieuwe inzichten, nieuwe praktijkrichtlijnen, wijzigingen in contourenkaarten, wetgeving, etc.

26

4.9 Fiscale aspecten Indien er een grondtransactie plaatsvindt zal er moeten worden afgerekend met de fiscus. Er zijn bij een grondtransactie globaal gesproken vier mogelijkheden: - er is sprake van een grondtransactie in de BTW-sfeer (er moet BTW betaald worden); - er is sprake van een grondtransactie in de overdrachtsbelastingsfeer (er moet overdrachtsbelasting betaald worden), - in uitzonderingsgevallen is er sprake van samenloop en moet beide soorten belastingen betaald worden; - er vindt geen heffing plaats omdat er een vrijstelling van toepassing is; De gemeente is in beginsel generiek vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Of er belasting betaald moet worden, welk soort belasting er betaald moet worden en hoeveel wordt bepaald door de diverse belastingwetten- en regels welke toegepast worden door de belastingdienst. Met het inrichten van een grondtransactie en in eventueel overleg met de belastingdienst kan hierop soms vooraf worden gestuurd. Bij de gronduitgifte, wordt de gemeente regelmatig verzocht om de betreffende grond in de BTW-sfeer te leveren. In die situatie kan de koper (indien deze een belastingplichtige is en met de grond btw-belaste prestaties verricht) de BTW in vooraftrek brengen. Dit in tegenstelling tot een grondtransactie in de sfeer van de overdrachtsbelasting. Om de grondtransactie in de BTW-sfeer te leveren zijn er allerlei mogelijkheden.

Er kan dan bijvoorbeeld gedacht worden aan het leveren van de grond in een bepaalde staat, of nadat er een omgevingsvergunning is verleend. Behalve het hiervoor genoemde voorbeeld zijn vele opties mogelijk om sturing te geven aan grondtransacties om tot het optimale fiscale model voor één van de partijen, of voor beide partijen, te komen. Het is echter voor de gemeente een voorwaarde dat de keuzes die hierin gemaakt kunnen worden volledig transparant zijn en dat er bij twijfel over de juiste wetstoepassing overleg met de belastingdienst plaatsvindt. Vanzelfsprekend moeten deze keuzes vallen binnen alle bestaande wet- en regelgeving, en daarnaast kunnen er ook andere motieven een rol spelen. Bij verzoeken van derden om mee te werken aan fiscale sturing, geldt ook dat de gemeente geen financieel nadeel wil ondervinden van deze medewerking (ook niet in de toekomst). Het staat de gemeente vrij om verzoeken om fiscale sturing met betrekking tot grondtransacties af te wijzen. Uitgangspunt 14: Bij de keuze van het inrichten van grondtransactie-contracten is er specifieke aandacht voor de fiscale gevolgen.

De gemeente is slechts onder de volgende voorwaarden bereid om mee te werken aan verzoeken van de wederpartij voor het optimaal fiscaal inrichten van een grondtransactie: - er wordt transparant geopereerd; - de constructie past binnen alle wet- en regelgeving (bij twijfel over de juiste wetstoepassing vindt overleg met de belastingdienst plaats); - de gemeente ondervindt geen financieel nadeel van de medewerking;

27

5.

Instrumenten en kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid

5.1 Inleiding Sinds 1 juli 2008 is de Wro in werking getreden als vervanger van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Hierbij zijn nieuwe planfiguren geïntroduceerd (de structuurvisie), is er het een en ander veranderd op het punt van bestemmingsplannen en is efficiënter kostenverhaal mogelijk geworden. Met betrekking tot het laatste punt is afdeling 6.4 van de Wro van groot belang. Dit onderdeel staat ook bekend onder de naam Grondexploitatiewet of Grexwet. Na inwerkingtreding is de grondexploitatiewet alweer diverse keren aangepast. Grote veranderingen zijn voortgekomen uit de Crisis- en herstelwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Ook de introductie van de kruimelgevallen, waarbij het niet langer nodig is om een exploitatieplan op stellen, is een belangrijke wijziging, alsmede de hierna te vermelden ministeriële regeling Plankosten Exploitatieplan 2017. 5.2 Wro/Grondexploitatiewet 5.2.1 Privaatrechtelijk spoor - exploitatieovereenkomst Vrijwillige samenwerking staat ook in de Wro in principe voorop. Partijen zullen in eerste instantie proberen om “aan de voorkant” afspraken neer te leggen in een anterieure overeenkomst.

De voordelen hiervan zijn groot: er is veel onderhandelingsruimte en er kunnen ook afspraken worden gemaakt over financiële ontwikkelingen buiten de locatie (bovenplanse verevening) mits deze passend zijn binnen de structuurvisie van de gemeente. Het belangrijkste voordeel is dat partijen niet gebonden zijn aan het publiekrechtelijke kader van de Grondexploitatiewet waardoor verdergaande afspraken mogelijk zijn. Ook zijn er geen verplichte procedures en is er geen rechtsbescherming. Sinds de invoering van de wet in 2008 is de gemeente er met partijen altijd uitgekomen om afspraken te maken in een anterieure overeenkomst (exploitatieovereenkomst) en is nog nooit een exploitatieplan vastgesteld. Hoewel de hierna vermelde ‘plankostenscan’ strikt genomen niet van toepassing is, wordt deze (en voorheen zijn voorloper) in de praktijk door de gemeente ook bij het opstellen van anterieure overeenkomsten gehanteerd om de door te berekenen plankosten te berekenen. 5.2.2. Publiekrechtelijk spoor – exploitatieplan Hat kan echter zo zijn dat partijen er niet op vrijwillige basis uitkomen doordat de onderhandelingen zijn vastgelopen of dat er vanuit de markt een planologisch besluit wordt gevraagd, zonder dat er sprake is geweest van onderhandelingen met de gemeente.

Omdat kostenverhaal moet plaatsvinden, indien er sprake is van een planologische maatregel2 die een bouwplan als omschreven in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) mogelijk maakt moet de gemeente een exploitatieplan (EP) opstellen. Het EP bevat regels voor het omslaan van kosten over verschillende uitgiftecategorieën. Het exploitatieplan wordt vervolgens, samen met het bestemmingsplan, door de raad vastgesteld. Het EP regelt de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan, echter alleen indien iedereen zijn bouwmogelijkheden benut.

2

Vaststelling of herziening van een bestemmingsplan, inpassingsplan, wijzigingsplan, planologische omgevingsvergunning (Wabo) of projectuitvoeringsbesluit (Crisis- en herstelwet).

28

Indien niet door alle betrokken partijen de bouwmogelijkheden worden benut en de gemeente voor die gronden geen exploitatiebijdrage ontvangt, kan de gemeente met een tekort worden geconfronteerd. De gemeente kan in dat geval overgaan tot verwerving of onteigening of zij kan het tekort accepteren. Tegen het vaststellen van een exploitatieplan kunnen zienswijzen worden ingediend. Uit het exploitatieplan vloeit een bepaalde bijdrage voort die aan de gronden binnen het exploitatiegebied wordt toegerekend. Uitgangspunt hierbij is dat aan gronden die de meeste opbrengst genereren, de hoogste bijdrage worden toebedeeld. De kosten die mogen worden verhaald staan in bijlage 10 van deze nota, het betreft de zogenaamde ‘kostensoortenlijst’ uit de Bro. Onderdeel van die kosten zijn plankosten. De maximale hoogte van de te verhalen plankosten vloeit voort uit de op 1 april 2017 in werking getreden ministeriële regeling ‘Plankosten Exploitatieplan 2017’. Deze regeling stelt een maximum aan bepaalde via het exploitatieplan te verhalen plankosten. De aanleiding voor deze regeling blijkt uit de nota van toelichting bij het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), waarin is beschreven dat het wenselijk is de hoogte van bepaalde kostenposten te begrenzen.

Er mogen via het exploitatieplan geen hogere plankosten bij aanvragers van een omgevingsvergunning in rekening worden gebracht dan dat de regeling toelaat. Er kunnen wel lagere kosten worden berekend, bijvoorbeeld in gevallen waarin de daadwerkelijke kosten lager zijn dan het met toepassing van deze regeling bepaalde maximumbedrag en de gemeente een lager bedrag wenselijk of rechtvaardig acht. Bij deze regeling hoort een rekenmodel, de zogenaamde ‘plankostenscan’. Hiermee kunnen de plankosten van civieltechnische werken en werkzaamheden in geld worden bepaald. Betaling van de bijdrage en het voldoen aan de overige in het EP opgenomen regels loopt vervolgens via de omgevingsvergunning. Het niet voldoen aan de regels door de aanvrager resulteert in een weigeringsgrond voor het verlenen van de omgevingsvergunning; het niet betalen van de exploitatiebijdrage kan resulteren in een bouwstop of intrekking van de omgevingsvergunning. Per 1 juli 2008 is de Wro gewijzigd. Belangrijkste wijziging betreft die voor zogenaamde ‘kruimelgevallen’ (art. 6.2.1a en 6.2.2 Bro): in deze gevallen is er geen verplichting voor de gemeente om de kosten te verhalen. Reden voor deze wijziging is dat soms nauwelijks kosten te verhalen zijn, of iets prima met leges kan worden doorberekend.

Het benutten van deze vrijstelling leidt tot vermindering van bestuurlijke lasten, terwijl het geen afbreuk doet aan het principe van kostenverhaal bij bouwlocaties. Met de invoering van de WABO per 1 oktober 2010 werd het projectbesluit vervangen door de omgevingsvergunning voor bouwen, waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. In bijlage 11 staan de verschillen van enerzijds het privaatrechtelijke spoor en anderzijds het publiekrechte spoor op een rij. Uitgangspunt 15 Kostenverhaal vindt primair plaats op grond van een anterieure overeenkomst. Uitgangspunt 16 Bij kostenverhaal op grond van een anterieure overeenkomst wordt een exploitatieopzet, gebaseerd op de kostensoortenlijst opgesteld.

29

5.3 Planschade De mogelijkheid om planschade te verhalen is eveneens geregeld in de Wro door een planschadeverhaalovereenkomst ex art. 6.4a Wro af te sluiten. Laatstgemeld artikel kan worden beschouwd als de opvolger van het in 2005, naar aanleiding van jurisprudentie, toegevoegde artikel 49a van de WRO. Daarnaast kunnen afspraken met betrekking tot planschade ook deel uitmaken van een (anterieure) overeenkomst ex art. 6.24 lid 1 sub b. of worden opgenomen in een exploitatieplan. Bij het verhalen van planschade, veroorzaakt door derden, kan de gemeente kiezen voor twee systematieken. Zij kan planschade per eigendom bepalen, waarbij iedere particuliere eigenaar de planschadekosten draagt die hij zelf met zijn bouwproject veroorzaakt, ‘de initiatiefnemer betaalt’. De gemeente kan echter ook de planschade voor de totale locatie bepalen, waarbij de totale planschadekosten worden omgeslagen over alle eigendommen met grondopbrengsten, ‘de locatie betaalt’. Dit kan tot verschillende uitkomsten leiden. Voorgesteld wordt om bij anterieure overeenkomsten of planschadeovereenkomsten in eerste instantie uit te gaan van het principe ‘de initiatiefnemer betaalt’, tenzij dit leidt tot ongewenste effecten. Indien wordt gewerkt met een exploitatieplan wordt uitgegaan van het principe ‘de locatie betaalt’.

Naast planschade veroorzaakt door derden, kan planschade ook worden veroorzaakt door projecten van andere organisatieonderdelen. Zo mogelijk zal binnen de projectbegroting rekening moeten worden gehouden met deze kosten. Mocht echter binnen het project geen ruimte zijn of er is sprake van onvoorziene planschade, dan is dit organisatieonderdeel zelf verantwoordelijk om dekking te vinden. Ook hier wordt dus uitgegaan van het principe ‘de initiatiefnemer betaalt’. Uitgangspunt 17 Met betrekking tot planschade veroorzaakt door derden wordt in eerste instantie het principe ‘de initiatiefnemer betaalt’ gevolgd. Indien kostenverhaal plaatsvindt op grond van een exploitatieplan wordt het principe ‘de locatie betaalt’ gevolgd.

30

6.

Beheer en exploitatie

6.1 Grondbedrijf en Vastgoedbedrijf Waar het grondbeleid van de gemeente gericht is op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad en omgeving, de gemeentelijke rol daarin en de strategische grondvoorraad, richt het vastgoedbeleid zich vooral op de duurzame exploitatie van het kernvastgoed (huisvesting gemeentelijk apparaat) en de exploitatie van vastgoed voor huisvesting van maatschappelijke functies op het gebied van onderwijs, cultuur, sport, welzijn etc.; kortom, vooral de stenen. Het grondbeleid, en de uitvoering daarvan, behoren sinds jaar en dag tot de kerntaken en het primaire proces van de directie Stadsontwikkeling en is daarmee ingebed in de organisatie. Voor het vastgoedbeleid met betrekking tot het kern- en het maatschappelijk vastgoed was dit minder duidelijk en efficiënt georganiseerd en meer versnipperd over diverse gemeentelijke onderdelen. Niet voor niets stond daarom in het collegeprogramma “Voor de verandering” aangegeven: “om efficiënter met het gemeentelijk vastgoed om te gaan, bundelen wij de aansturing van al het gemeentelijk vastgoed”. In 2016 is definitief besloten tot de oprichting van het Vastgoedbedrijf. Het Vastgoedbedrijf vormt een eigen directie binnen de gemeentelijke organisatie.

Door het Vastgoedbedrijf ook fysiek dicht bij de directie Stadsontwikkeling, en daarmee het Grondbedrijf, te positioneren, is alle kennis op het gebied van vastgoed nu bij elkaar gebracht. Huisvestingsvragen, zowel uit de gemeentelijke organisatie als vanuit het maatschappelijk veld, kunnen meer gestroomlijnd worden ingenomen en beantwoord. Ook het beheer van het strategisch vastgoed van het Grondbedrijf wordt door het Vastgoedbedrijf uitgevoerd. Vooral op deze punten raken het vastgoedbeleid en het grondbeleid aan elkaar. Het Vastgoedbedrijf is in 2016 gestart en zal zich de komende jaren verder ontwikkelen en zo ook de samenwerking. Samenwerking In 2011 zijn protocollen vastgesteld waarin de samenwerking op vastgoedgebied, en met name bij onderlinge interne transacties, tussen de toenmalige diensten OCSW en ROEZ zijn vastgelegd. In de samenwerkingsafspraken tussen het nieuwe Vastgoedbedrijf en het Grondbedrijf zullen deze protocollen nog worden ingebed en waar nodig zal een bijstelling plaatsvinden op de actualiteit en de nieuwe structuur. Dit is in de uitvoeringsagenda opgenomen. In paragraaf 4.3 is op hoofdlijnen aangegeven hoe wordt omgegaan met vrijkomend gemeentelijk vastgoed en hoe interne transacties plaatsvinden.

Portefeuillescheiding Met de vorming van het Vastgoedbedrijf is ook de mogelijkheid ontstaan om de verschillende gemeentelijke vastgoedportefeuilles op orde te brengen en objecten daar onder te brengen waar ze thuis horen. Dit proces is nog gaande en leidt ook voor het Grondbedrijf tot overheveling van een aantal objecten naar het Vastgoedbedrijf. Objecten die feitelijk ook niet tot de strategische portefeuille behoren, maar die daarin vanwege historisch gegroeide situaties wel zijn ondergebracht. Voorbeelden hiervan zijn o.a. het Groninger Museum en het Wallhouse. De portefeuille van het Grondbedrijf bestaat na deze verschuiving enkel nog uit de strategische voorraad, uit gronden die al in exploitatie zijn en resterende nog te verkopen bouwrijpe kavels. Ook de erfpachtgronden behoren tot het grondbedrijf.

31

6.2 Beheer strategische bezittingen In het Vastgoedbedrijf wordt het beheer van al het gemeentelijk vastgoed ondergebracht en daarmee ook het beheer van de strategische voorraad van het Grondbedrijf. Het Grondbedrijf blijft eigenaar van dit vastgoed, waardoor er ten aanzien van het beheer min of meer een opdrachtgever – opdrachtnemersrol ontstaat met het Vastgoedbedrijf. Dit zal met de uitwerking van het Vastgoedbedrijf nog verder vorm worden gegeven. De in bezit zijnde (meest agrarische) gronden en opstallen van het Grondbedrijf dienen tijdelijk te worden beheerd en geëxploiteerd en wel vanaf het tijdstip van verwerving tot aan het moment waarop een aanvang wordt gemaakt met het realiseren van de gewenste bestemming. Soms worden onroerende zaken ook als ruilobject ingezet. De opstallen binnen deze portefeuille vallen uiteindelijk vaak ten prooi aan de sloophamer. Voor het strategisch vastgoed geldt in zijn algemeenheid dat tijdens de beheerfase getracht wordt om tot een zo gunstig mogelijk exploitatiesaldo te komen. Daartoe worden de opbrengsten van marktconforme verhuur of verpachting afgewogen tegen de noodzakelijke kosten van beheer en onderhoud. Er zijn in het strategisch vastgoed echter regelmatig situaties waarin een positief exploitatiesaldo in de beheerfase niet haalbaar of realistisch is.

Bijvoorbeeld bij incourant onroerend goed, onroerend goed dat in een slechte technische staat verkeert of onroerend goed dat op korte termijn beschikbaar moet komen. Ook kunnen de huur- en/of pachtwetgeving zodanige financiële of juridische verplichtingen en andere gevolgen met zich meebrengen, dat een commerciële exploitatie niet mogelijk of wenselijk is. In die gevallen kan het tijdelijk ‘om niet’ ter beschikking stellen (ingebruikgeving) een goed alternatief zijn. In dat geval kunnen de kosten relatief laag worden gehouden en zijn er geen opbrengsten. Verdere achteruitgang of kraak kan hiermee worden voorkomen. Zowel bij verhuur, als bij bruikleen, wordt gewerkt met model-overeenkomsten. Bij ‘gewone’ verhuur worden de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) gebruikt. Voor bruikleen en specifieke verhuur wordt gewerkt met eigen modellen. Agrarisch onroerend goed Agrarisch onroerend goed wordt primair marktconform verhuurd (losse gebouwen) of verpacht op basis van geliberaliseerde pacht. Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land. Geliberaliseerde pacht is een flexibele pachtvorm, die de grondeigenaar de mogelijkheid biedt grond in gebruik te geven, zonder dat de pachter allerlei rechten kan claimen. Voor geliberaliseerde pacht gelden minder wettelijke bepalingen dan voor reguliere pacht: 1.

Er geldt geen prijstoets voor overeenkomsten met een looptijd korter dan 6 jaar. Verpachter en pachter mogen samen een pachtprijs afspreken; 2. Het voorkeursrecht van koop is niet van toepassing. Als de verpachter de verpachte grond wil verkopen, dan hoeft hij de grond niet eerst aan te bieden aan de pachter; 3. Het continuatierecht geldt niet. Er is geen sprake van zes-jaarlijkse min of meer automatische verlenging van de overeenkomst; 4. Er is geen sprake van indeplaatsstelling. De pachter kan dus niet een ander in zijn plaats (laten) stellen als pachter.

32

Wanneer marktconform verhuren of verpachten niet wenselijk is kan worden gekozen voor voortgezet gebruik door de eigenaar voor een periode van enkele jaren. Zo nodig kan deze periode worden verlengd, maar altijd in overeenstemming met de beoogde planontwikkeling. De kosten voor beheer komen hierbij voor rekening van de voormalige eigenaar/gebruiker. Uitgangspunt 18 (Tijdelijke) exploitatie en instandhouding van onroerend goed vindt primair plaats op marktconforme basis. Indien dit niet mogelijk of wenselijk is zullen de financiële en/of juridische consequenties in beeld worden gebracht. In die gevallen kan onder andere gewerkt worden met bruikleenovereenkomsten

6.3 Herijking strategisch bezit Grondbedrijf Mede aan de hand van de nieuwe structuurvisie “Next City” en de meerjaren-programmering, kan beoordeeld worden welke gronden in de strategische voorraad op termijn een rol spelen bij de ontwikkeling van de gemeente Op basis daarvan kan ook worden afgewogen of er bezittingen in aanmerking komen voor andere doeleinden of om af te stoten, waarbij overigens ook financiële afwegingen en risico’s een rol kunnen spelen. Met een dergelijke herijking krijgt het strategisch voorraad beheer ook aan de achterkant vorm, zoals dat nu aan de voorkant middels enkel gerichte verwervingen al het geval is. Deze herijking is meegenomen in de uitvoeringsagenda van deze nota. 6.4 Erfpacht (beheer) Sinds erfpacht het begin van de twintigste eeuw zijn intrede in Groningen heeft gedaan als uitgifte-instrument (zie ook paragraaf 4.6.), administreert en beheert de gemeente de sindsdien gesloten erfpachtovereenkomsten, waarvan de gemeente de zogenaamde “bloot eigendom” heeft. Binnen de gemeente Groningen is er voornamelijk sprake van voortdurende erfpacht, waarbij de erfpacht voor onbepaalde tijd is aangegaan, doch met een verdeling in administratieve periodes, de zogenaamde tijdvakken. Naast voortdurende erfpacht komen ook nog enkele gevallen van tijdelijke erfpacht voor, waarvoor veelal specifieke voorwaarden zijn opgesteld.

In deze paragraaf ligt de nadruk op het beheer van de lopende erfpachtovereenkomsten en komen achtereenvolgens het erfpachtgebied, de erfpachtvoorwaarden en de verkoop van blote eigendommen aan de orde. In paragraaf 4.6. wordt specifiek ingegaan op de inzet van erfpacht als faciliterend uitgifte-instrument bij nieuwe uitgiftes. 6.4.1. Erfpachtgebied Tot op heden werd het erfpachtgebied, voor wat betreft nieuwe uitgiftes, bepaald door de grenzen van het “Globaal bestemmingsplan Binnenstad 1976”. Binnen de grenzen van dit gebied werden in beginsel geen percelen verkocht doch in erfpacht uitgegeven. Dit met uitzondering van perceeltjes tuin- of restgrond aan een derde die volledig eigenaar is van een aangrenzend perceel. Ook in bijzondere gevallen of in een juridisch “onwerkbare situatie”, die kan ontstaan bij toepassing van twee verschillende regimes (erfpacht en eigendom), kan eventueel voor verkoop worden gekozen. De belangen van de gemeente worden in die gevallen per situatie afgewogen alvorens dergelijke verzoeken te honoreren. Daarnaast was de verkoop van blote eigendommen aan erfpachters niet mogelijk, behalve in uitzonderlijke gevallen. Dit beleid is sinds 2013 gewijzigd als het gaat om woonfuncties in de binnenstad, zoals onder 6.4.3 wordt beschreven.

33

Gekeken naar de ontwikkeling van de gemeente Groningen en delen van het erfpachtgebied sinds 1976, is er voldoende aanleiding om de geografische grenzen aan te passen en het erfpachtgebied kleiner te maken. Met de vaststelling van deze nota beperkt het erfpachtgebied zich voor nieuwe uitgiftes dan ook tot de binnenstad binnen de diepenring, binnenstad-oost, Westerhaven e.o., de Hortusbuurt en het Noorderplantsoen. In grote lijnen gaat het dan om de 17e-eeuwse binnenstad. Op de kaart in bijlage 8 wordt de nieuwe buitengrens van het erfpachtgebied weergegeven. 6.4.2 Algemene Erfpachtvoorwaarden In de loop der tijd zijn door de raad vier afzonderlijke erfpachtregimes vastgesteld die van toepassing zijn op de reeds uitgegeven gemeentelijke erfpachtpercelen. Het betreft de Algemene Erfpachtvoorwaarden Gemeente Groningen (AEVG) 1919, 1978, 1985 en 1993. Deze erfpachtvoorwaarden verschillen in meer of mindere mate van elkaar. Ze zijn bijvoorbeeld verschillend ten aanzien van tijdvakkenlooptijd en canonaanpassing. Indien de erfpacht voor onbepaalde tijd is aangegaan hebben alle erfpachters sinds 2005 de mogelijkheid om de daaraan verbonden canonverplichting (voor 50 jaar) desgewenst tussentijds af te kopen. Dit geschiedt tegen betaling van de grondwaarde ineens.

Canonaanpassing om de 5 jaar Voor erfpachtpercelen waarop de AEVG 1978, 1985 en 1993 van toepassing zijn geldt dat de erfpachtcanon om de vijf jaar wordt aangepast. De laatste aanpassing van de canon heeft plaatsgevonden per 1 januari 2015. Het canonpercentage wordt verkregen door toepassing van bepaalde index- en rendementscijfers, zoals voorgeschreven in de algemene erfpachtvoorwaarden. Na aanpassing van de canon betaalt de erfpachter gedurende 5 jaar hetzelfde jaarlijkse canonbedrag. Bij de laatste canonaanpassing in 2015 zijn de canonpercentages en de canonbedragen ten opzichte van 2010 omlaag gegaan. Dit werd veroorzaakt door de lage rentestand, alsmede als gevolg van de economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Grondwaardeherziening en canonaanpassing om de 25 jaar Naast de vijfjaarlijkse canonaanpassing geldt voor de Algemene Erfpachtvoorwaarden 1978 en 1985 dat eens in de 25 jaar de erfpachtcanon wordt aangepast op basis van de reële waarde van de grond op dat moment. Aangezien het canonpercentage/de grondwaarde om de 5 jaar wordt aangepast op grond van prijs- en indexcijfers, kan er gedurende de periode van 25 jaar geleidelijk een verschil ontstaan ten opzichte van de werkelijke grondwaarde. De eerste grondwaardeherziening was in 2005 en de eerstvolgende zal volgens de erfpachtvoorwaarden in 2030 geschieden.

De grond wordt dan opnieuw gewaardeerd en de waarde vastgesteld. De nieuwe grondwaarde vormt vervolgens de basis voor de nieuw vast te stellen erfpachtcanon. De Algemene Erfpachtvoorwaarden 1993 bevatten in tegenstelling tot de voorwaarden 1978 en 1985 geen grondwaardeherziening om de 25 jaar, maar wel een vijfjaarlijkse canonherziening en een regeling waarbij de erfpachter om de 50 jaar de eventuele meerwaarde van de grond op dat moment dient te betalen. Dit geldt alleen voor de erfpachters die hun canonverplichting hebben afgekocht.

34

Hertaxatie In de gevallen dat de canon (mede) wordt aangepast op grond van een aangepaste grondwaarde, hebben de erfpachters op dat moment het recht een hertaxatie van de grondwaarde te verzoeken. De kosten van een dergelijke hertaxatie (door onafhankelijke deskundigen) worden gelijkelijk tussen gemeente en erfpachter verdeeld. Indien de hertaxatie leidt tot een andere grondwaarde, zal de gemeente de canon op grond van de hertaxatie overeenkomstig corrigeren en vaststellen. Integrale herziening Erfpachtvoorwaarden om de 50 jaar De erfpachtvoorwaarden 1978 en 1985 voorzien in de mogelijkheid om de erfpachtvoorwaarden om de 50 jaar te herzien, voor het eerst in 2030. Deze herziening is mogelijk voor zowel erfpachters die canon betalen als erfpachters die de canonverplichting voor een tijdvak van vijftig jaar hebben afgekocht. Indien de gemeente in 2030 de erfpachtvoorwaarden wenst te herzien, zal deze structurele wijziging van de Algemene Erfpachtvoorwaarden vragen om een zorvuldige afweging op basis van de gevolgen en belangen voor de gemeente en de erfpachters. Een onderzoek naar een mogelijke wijziging van de erfpachtvoorwaarden, dient in de aanloop naar 2030 te worden uitgevoerd. 6.4.3.

Verkoop blote eigendommen Op 25 september 2013 heeft de raad besloten dat particuliere bezitters van woningen op erfpachtgrond in de binnenstad, de keuzemogelijkheid krijgen om de erfpachtovereenkomst voort te zetten, dan wel de blote eigendom aan te kopen en daardoor volledig grondeigenaar te worden. De gemeente heeft een speciale informatiebrochure gemaakt, genaamd: “Van erfpacht naar eigendom” waarin onder meer de verkoopprocedure is opgenomen. Deze procedure is als bijlage 7 bij deze nota gevoegd. Verkoop van de blote eigendom is mogelijk indien aan verschillende voorwaarden wordt voldaan, waarvan de voornaamste zijn dat: - de erfpachter een natuurlijk persoon is en geen rechtspersoon; - er sprake is van een woonfunctie (tenminste grotendeels); - het perceel niet in een gebied ligt waar gemeentelijke plannen de verkoop onwenselijk maken. In de uitvoering van het raadsbesluit doen zich soms bijzondere situaties voor die, in de geest van het raadsbesluit, om een maatwerkoplossing dan wel een andere uitleg van de criteria vragen. Zo wordt ingeval van een appartementencomplex waarin niet alle eigenaren mee willen doen, verkoop toch mogelijk gemaakt door ook de VVE (Vereniging van Eigenaren) als koper te accepteren. Ook het oorspronkelijk gestelde criterium dat er sprake moet zijn van een volledige feitelijke woonfunctie leidt in de praktijk soms tot uitvoeringsproblemen.

Daarom wordt er ook meegewerkt aan verkoop als er sprake is van een grotendeels feitelijke woonfunctie, waarbij de andere functie van het erfpachtperceel ondergeschikt is aan, of kleiner is dan, de woonfunctie. Buiten het in paragraaf 6.4.1. genoemde erfpachtgebied is de verkoop van blote eigendommen in beginsel mogelijk. Daartoe wordt dezelfde systematiek gehanteerd als voor de hiervoor genoemde woonfuncties in de binnenstad. Er kunnen zich ook bijzondere situaties voordoen die om een maatwerk afweging en maatwerk uitwerking vragen.

35

Bij verzoeken tot verkoop zullen in ieder geval de gemeentelijke belangen en risico’s eerst worden afgewogen, zoals dat ook het geval is voor de verkoop van blote eigendommen met woonfunctie(s) in de binnenstad, alvorens zal worden besloten al dan niet tot verkoop over te gaan. Uitgangspunt 19 Verkoop van blote eigendommen is onder voorwaarden mogelijk voor woonfuncties binnen het erfpachtgebied. Verkoop van blote eigendommen buiten het erfpachtgebied is voor diverse functies in principe, en met toepassing van dezelfde methodiek, ook mogelijk. Bij zich aandienende verzoeken zullen wel eerst de gemeentelijke belangen en risico’s worden afgewogen alvorens tot verkoop over te gaan.

36

7.

Financiële aspecten Grondbeleid

7.1 Algemeen Het grondexploitatieproces leidt ertoe dat bouwgrond voor woningen, kantoren en bedrijven wordt gerealiseerd. Verwerving, planontwikkeling, bouw- en woonrijpmaken, gronduitgifte en het eventueel ontwikkelen en realiseren van gebouwen, met de nodige ondersteunende activiteiten, zijn de belangrijkste onderdelen in het proces. Verwervingen vinden veelal plaats op basis voorgenomen plannen die tot uitdrukking zijn gebracht in visies, structuurplannen etc. In diverse stadia van het planvormingsproces wordt vervolgens een nadere uitwerking gemaakt van het ontwikkelingsperspectief en ontwikkelingsstrategie die uiteindelijk leidt tot een bestemmingsplanwijziging. Op basis van de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in het (voorgenomen) bestemmingsplan worden behoedzaam de kosten en opbrengsten geraamd en opgenomen in een grondexploitatie. Tevens wordt een inschatting gemaakt van de hiermee samenhangende risico’s. Het beheersen van de financiële uitkomsten en risico’s vergt een adequate sturing en verantwoording van de grond- en vastgoedexploitaties. Het realiseren van bouwgrond voor nieuwe ontwikkelingen vindt zijn financiële weerslag in de balans van de gemeente Groningen. Een grondexploitatie start op het moment dat het grondexploitatiecomplex met de daarbij behorende grondexploitatie wordt vastgesteld3.

Dit is het moment dat een grondexploitatiecomplex geopend kan worden en in de balans kan worden meegenomen onder de balanspost Onderhanden werk. In de fase voorafgaand aan het vaststellen van de grondexploitatie en de opening van het grondexploitatiecomplex worden veelal voorbereidingskosten gemaakt. De verslaggevingsregels van het BBV leiden er onder meer toe dat op diversen plekken in de balans posten zijn te vinden die te relateren zijn aan het grondexploitatie- c.q. transformatieproces. Onder de activa zijn de nog te ontwikkelen of in ontwikkeling genomen bezittingen vermeld en aan de passivazijde zijn de reserves opgenomen die annex zijn met het grondbeleid. In bijlage 12 is een nadere uitwerking opgenomen van de van toepassing zijnde regels voor de financiële verslaglegging. Aan de activazijde van de balans zijn de volgende categorieën opgenomen. - MVA Gronden en terreinen en bedrijfspanden (voorheen nog in exploitatie te nemen gronden (*) - MVA Verhuurde kavels, binnen-bezittingen (*) - MVA Erfpacht (*) - MVA niet in exploitatie te nemen eigendommen (*) - MVA Inrichting openbare ruimte plangebied (naam) (maatschappelijk nut investeringen) - Immateriële vaste activa Voorbereidingskosten - Voorraad Onderhanden Werk- grondexploitaties en - Voorraad Onderhanden Werk –bouwrijpe kavels (*) Indeling uit grondbedrijf verordening van 6 februari 1986

In dit hoofdstuk zal verder ingegaan worden op de borging en verantwoording, beperking toerekening kosten grondexploitatie, resultaatbepaling, interne leveringen, de risico’s die samenhangen met het grondbezit en het weerstandsvermogen. 3

“ Een grondexploitatiecomplex is een ruimtelijk plan, voorzien van een financiële vertaling. Het grondexploitatiecomplex bevat de grondexploitatieopzet met daarin in elk geval opgenomen (a) een kaart van het grondexploitatiecomplex, (B) een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes, de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex en (C) een grondexploitatiebegroting”. (Paragraaf 4.2, blz 12 Notitie grondexploitaties 2016, maart 2016, commissie BBV)

37

7.2 Borging en verantwoording De planning en control-cyclus is gericht op de jaarlijkse besteding van middelen. De bedrijfsmatige organisatie en verantwoording van projecten binnen de portefeuille van het grondbedrijf wijkt hiervan af. De resultaten worden pas gerealiseerd als een project nagenoeg geheel gereed is en kan worden afgesloten. Tijdens de ontwikkelduur van projecten worden investeringen geactiveerd en rente bijgeschreven. Hiermee zijn projectresultaten, naast de afhankelijkheid van de ontwikkeling van de kostprijs en de verkoopprijs, ook sterk afhankelijk van het tempo waarmee gronden kunnen worden uitgegeven. Project resultaten kunnen hierdoor sterk fluctueren. Gezien de grote voorinvesteringen is de invloed op de begroting, balans en exploitatierekening groot. Het is van belang dat raad tijdig en transparant wordt geïnformeerd over de gevolgen van de ontwikkelingen binnen de projecten. Het grondbeleid dient meerdere doelen en is van invloed op diverse terreinen. Het is belangrijk om de onderlinge samenhang in de wijze van sturen, beheersen en toezicht houden te borgen. Zo worden beleidsdoelstellingen op een efficiënte en effectieve manier gerealiseerd. Hier hoort een heldere verantwoording bij. Onderstaand volgt een overzicht van de belangrijkste beleidsproducten en rapportages.

Per onderdeel staat aangegeven wie besluiten neemt en welke frequentie het product heeft. Beleid

Inhoud

Frequentie Besluit Opmerking

Nota grondbeleid

1x per 6 jaar Raad

Grondprijzennota

Actualisatie niveau grondprijzen in bandbreedten Kaderstellend mandaat ondergrens bandbreedten

1x per 4 jaar Raad

Planning en controlcyclus

Inhoud

Frequentie Besluit Opmerking

(Rapportage Grondbedrijf) MeerjarenPerspectief Grondbedrijf (MPG)

Verantwoording over afgelopen boekjaar Geactualiseerde grondexploitaties Kredietaanvragen voor plannen Actualisatie Nog in exploitatie te nemen gronden Ontwikkeling van de (risico) reserves en voorzieningen van het grondbedrijf Evaluatie en verantwoording van het grondbeleid in relatie tot de ontwikkeling van het MPG Marktontwikkelingen Ontwikkeling en wijziging programma’s Ontwikkeling en wijzigingen parameters Ontwikkeling en wijzigingen grondprijzen Aanpassing grondbeleid Jaarlijkse actualisatie grondexploitaties (BBV) Kwartaaloverzicht van de transacties

Jaarlijks

Raad

Jaarlijks

Raad

Januari/ Februari

Raad

1 x per jaar

Raad

4x per jaar

N.v.t

Paragraaf grondbeleid

Nota uitgangspunten MPG

Herziening grondexploitaties Verantwoording aan- en verkopen

Onderdeel van de begroting en de jaarrekening Streven om gelijk op te laten lopen Programma’s Begroting Zelfstandig T.b.v.Directie SO/GMT/College

Uitgangspunt 20 Jaarlijks worden door de directie Stadsontwikkeling de grondexploitaties herzien en wordt over de actuele stand van zaken met betrekking tot de exploitatieopzetten en grondbezit gerapporteerd door middel van een rapportage grondbedrijf en de bijlage Staat P. In de reguliere planning en controle documenten wordt als afgeleide hiervan gerapporteerd over grondbeleid, weerstandsvermogen, risico’s en resultaten.

38

7.3 Beperking kosten ten laste van de grondexploitatie De commissie BBV heeft op 5 maart 2016 de Notitie Grondexploitaties 2016 gepubliceerd. Deze notitie bevat wijzigingen die vanaf 1 januari 2016 van kracht zijn voor de verslaggeving van grondexploitaties. Deze wijzigingen beogen een scheiding aan te brengen tussen publieke investeringen in de openbare ruimte en de investeringen die verband houden met de aankopen van gronden, het bouwrijp maken van grond en de uitgifte van bouwgronden. Een deel van de publieke investeringen in de openbare ruimte kan worden toegerekend, voor zover ze voldoen aan de criteria van proportionaliteit, profijt en causaliteit. De (voor)investeringen in de publieke ruimte kunnen niet langer volledig gefinancierd uit de grondexploitaties. Hierdoor worden de risico’s die samenhangen met grondexploitaties kleiner en is er daardoor minder weerstandsvermogen en minder reserves benodigd. Verder beoogt deze wijziging om de (meerjaren) begroting structureel beter op orde te brengen, doordat er rekening wordt gehouden met de rentelasten en afschrijvingen en waardoor er ruimte ontstaat voor vervanging. De publieke investeringen en de grondexploitatie worden in een aparte begroting opgenomen.

Voor de waardeontwikkeling van een gebied en de beperking van de risico’s die samenhangen met een grondexploitatie is het cruciaal dat de investeringen in de openbare ruimte en bovenwijkse voorzieningen en de grondexploitatie op elkaar zijn afgestemd. Uitgangspunt is dat de investeringen in de openbare ruimte en de grondexploitatie in samenhang worden aangestuurd. Naast de afzonderlijke begrotingen voor de bovenwijkse voorziening c.q. investeringen in de openbare ruimte en de grondexploitatie wordt een integrale exploitatiebegroting opgesteld waarin deze samenhang financieel wordt geborgd. Uitgangspunt 21 Voor gebiedsontwikkeling worden investeringen in de openbare ruimte c.q. bovenwijkse voorzieningen en de grondexploitatie op elkaar afgestemd om de waardeontwikkeling te waarborgen en de risico’s te beperken. Naast de afzonderlijke begrotingen voor de bovenwijkse voorzieningen c.q. investeringen in de openbare ruimte en de grondexploitatie wordt een integrale exploitatiebegroting opgesteld waarin deze samenhang financieel wordt geborgd

7.4 Resultaat bepaling grondexploitaties De methode van resultaatbepaling is vastgelegd in de notitie methode van resultaatbepaling die bij raadsbesluit van 24 september 2003 is vastgesteld. De methode voorziet erin dat tussentijds resultaat genomen kan worden rekening houdend dat er voldoende zekerheid bestaat dat het resultaat ook daadwerkelijk gerealiseerd is. Bij bepaling van het verwachte resultaat worden de uitgangspunten gebruikt zoals deze zijn neergelegd in de nota resultaatbepaling. De uitgangspunten zijn als volgt: - goed koopmansgebruik; - gerealiseerde winsten worden verantwoord in de exploitatie onder aftrek van de nog te verwachten kosten. De nog te verwachten opbrengsten worden buiten beschouwing gelaten. (Verwachte winst grondexploitaties >0; Jaarwinst = 0 – (Neg boekwaarde minus nog te verwachten kosten exclusief rente); - winsten worden bepaald op jaarbasis; - verliezen die op enig moment benoembaar, kwantificeerbaar, onontkoombaar en voorzienbaar zijn, wordt een voorziening in het betreffende boekjaar getroffen;

39

- de waardering van het actief geschiedt tegen historische kostprijs of lager verwachte opbrengstwaarden; - (Voorziene) verliezen kunnen niet gecompenseerd worden met toekomstige nog te realiseren winsten. - Positieve- en negatieve exploitatiesaldi die ontstaan na de start van de uitvoering worden verrekend met de reserve grondzaken.

Uitgangspunt 22 Voor het bepalen van het resultaat gelden de volgende uitgangspunten: - goed koopmansgebruik (voorzichtigheidsbeginsel); - gerealiseerde winsten worden verantwoord in exploitatie onder aftrek van nog te verwachten kosten. De nog te verwachten opbrengsten worden buiten beschouwing gelaten. Winsten worden op jaarbasis bepaald (jaarrekening). (Als verwachte winst grondexploitaties > 0, dan jaarwinst = 0 – (Neg boekwaarde + nog te verwachten kosten exclusief rente); - Voor verwachte verliezen wordt een voorziening getroffen bij de start van het project of tijdens de looptijd van het project voor het volledige verwachte verlies op contante waarde. 7.5 Risico’s Aan het bezitten van onroerende zaken en het uitvoeren van activiteiten op het gebied van de in- en verkoop van grond c.q. onroerende zaken almede de transformatie van gronden zijn risico’s verbonden.. Voor het bepalen van de financiële risico’s van het totale grondbezit worden de niet voorziene risico’s in box III van de grondexploitaties en de risico’s van de “nog in exploitatie te nemen eigendommen” gekwantificeerd middels de risicoboxenmethode. Uitgangspunt bij de berekening van het weerstandsvermogen is dat alleen met de risico’s van beide categorieën rekening wordt gehouden.

Mocht er zich een noemenswaardig risico voordoen in de overige categorieën dan wordt incidenteel hiervoor een voorziening getroffen. In de kadernota herijking weerstandsvermogen en risicomanagement is aangegeven dat de boxen-risicomethode gehanteerd zal gaan worden als de methode voor het bepalen van het weerstandsvermogen en tevens is de methode nader toegelicht. De laatste versie van de kadernota is op 6 juli 2016 door de Raad vastgesteld. In 2017 zal de methode van risicoberekening worden geëvalueerd en indien noodzakelijk aangepast worden. Jaarlijks wordt de risicoberekening geactualiseerd bij de herziening van de grondexploitaties en de jaarrekening c.q. Rapportage grondbedrijf voor een voortschrijdende vierjaars periode. De uitkomsten worden gerapporteerd in de grexbrief en de Rapportage grondbedrijf. Uitgangspunt 23 Voor de bepaling van risico’s op de grondexploitaties is de boxenmethode van toepassing. Jaarlijks wordt de berekening geactualiseerd bij de herziening van de grondexploitaties en bij de jaarrekening c.q. Rapportage grondbedrijf.

40

7.6 Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting overheidsondernemingen in werking getreden. Gemeenten worden belastingplichtig indien en voor zover zij een onderneming in fiscale zin drijven. De resultaten die worden behaald met de door de gemeente gedreven ondernemingen, zijn met ingang van 1 januari 2016 in principe met 25% vennootschapsbelasting belast (tarief tot en met € 200.000 bedraagt 20%, daarboven 25%). Een onderneming is een organisatie van arbeid en kapitaal, die deelneemt aan het economische verkeer en een winststreven heeft. Aan de eerste twee vereisten, organisatie van arbeid en kapitaal en deelname aan het economische verkeer wordt voldaan. De vraag bij grondbedrijven is of ook aan het vereiste van winststreven, ook wel winstoogmerk genoemd, wordt voldaan. In het najaar 2015 heeft de Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO) een specifiek voor grondbedrijven ontwikkelde “QuickScan winstoogmerk” (hierna: QuickScan) gepubliceerd. Door middel van het uitvoeren van de QuickScan wordt een indicatie verkregen van het winstoogmerk van de actieve grondexploitaties (MPG dan wel totaaltelling van de afzonderlijke grondexploitaties) en mits deze toets strikt wordt toegepast.

Indien op totaalniveau uit de QuickScan een positief resultaat blijkt, dan is dat een indicatie voor het feit dat sprake is van een winstoogmerk en daarmee sprake is van belastingplicht voor deze grondexploitaties. Indien de uitkomst van de QuickScan daarentegen sterk negatief is, dan is van een onderneming waarschijnlijk geen sprake. Bij een resultaat rond nihil, is nader onderzoek noodzakelijk om zekerheid te krijgen over het winstoogmerk. Dit nader onderzoek kan worden uitgevoerd met behulp van de Post Quick Scan. Om incidentele effecten zo veel mogelijk te elimineren, moet deze toets in principe over drie jaren worden uitgevoerd. Op basis van de huidige inzichten worden Meerstad (BV/CV) en de overige grondexploitaties van de gemeente als twee verschillende fiscale grondbedrijven beschouwd. Beide organisaties hebben immers een eigen projectteam én aansturing en zijn in die zin verschillende entiteiten. Voor beide onderdelen wordt jaarlijks een ondernemingstoets uitgevoerd op basis van het MPG saldo aan het einde van het jaar en de afgelopen twee jaar. Als uit de uitkomsten blijkt dat het desbetreffende onderdeel door de ondernemingspoort heen gaat wordt een fiscale beginbalans en grondexploitatie opgesteld. De fiscale winstberekening wijkt af van de normale (BBV) winstberekening.

Jaarlijks wordt het fiscale resultaat bepaald ten behoeve van de VPB aangifte van de gemeente Groningen. Daarnaast wordt op basis van de geactualiseerde grondexploitatie en de gerealiseerde resultaten de fiscale doorrekening van de grondexploitatie geactualiseerd.

41

Bijlage 1

Diverse figuren met betrekking tot samenwerking

Onderwerp

Grondverwerving Planvorming

Model Publieke grondexploitatie Private grondexploitatie

Gemeente

Gemeente

Private partij

Gezamenlijk of private partij

Bouwclaim

Gemeente koopt grond van private partij

Gemeente met afstemming met private partij

Joint-Venture

GEM of door partijen gezamenlijk

gezamenlijk

Concessie

Private partij

Gezamenlijk of door private partij

Bouw- en woonrijp maken Gemeente

Gronduitgifte

Drager exploitatierisico

Gemeente

Gemeente

Gemeente: kostenverhaal op private partij Gemeente

Private partij

Private partij

Gemeente aan private partij waar men grond van heeft gekocht GEM aan private partij(en), die in GEM participeren Private partij

Gemeente, maar indien: afnameplicht: beperkt risico private partij gezamenlijk

gezamenlijk

Gemeente met Private partij kostenverhaal op private partij Door de veelzijdigheid van de samenwerkingsovereenkomst, is deze niet in het schema verwerkt. De keuze voorsamenwerking en de daarmee samenhangende keuze vooreen bepaalde samenwerkingsvorm hangt af van wat de gemeente wil en wat ze kan. Hierbij moeten de volgende factoren in acht worden genomen: eigendomsverhoudingen; aard en omvang van de risico’s, alsmede de gewenste verdeling van deze risico’s; complexiteit en looptijd van het project; marktsituatie; noodzaak regie/zeggenschap; financieel en capaciteitsbeslag, alsmede kennisniveau. Als we kijken naar wat de gemeente wil, scoren de vijf modellen op de volgende punten als volgt: