Document · PDF

Bijlage 4 Bijlagen Toelichting.pdf

Politieke woensdag (Dag agenda) 24 maart 2021, gemeente GroningenBij agendapunt: 2a: Bestemmingsplan Haren Raadhuisplein (raadsvoorstel 17-2-2021)23.297 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Haren - Raadhuisplein

Inhoudsopgave

Bijlagen Toelichting

Bijlage 1

Notitie Actualisatie verkeersaspecten Raadhuisplein

Bijlage 2 Raadhuisplein

Ruimtelijk-functionele onderbouwing bestemmingsplan

Bijlage 3

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 4

Ecologisch onderzoek

Bijlage 5

Watertoets

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek inrichtingenlawaai

159

Bijlage 8

Verkennend bodemonderzoek

225

Bijlage 9

Vormvrije mer-beoordeling

297

Rho adviseurs voor leefruimte

20201851 NL.IMRO.0014.BPHR13INBR-VA03

Bijlagen Toelichting

Rho adviseurs voor leefruimte

20201851 NL.IMRO.0014.BPHR13INBR-VA03

Rho adviseurs voor leefruimte

20201851 NL.IMRO.0014.BPHR13INBR-VA03

Bijlage 1

Notitie Actualisatie verkeersaspecten Raadhuisplein

Rho adviseurs voor leefruimte

20201851 NL.IMRO.0014.BPHR13INBR-VA03

Notitie

Actualisatie verkeersaspecten Raadhuisplein Samenvatting notitie t.b.v. bestemmingsplan Documentnummer:

N01-D01-11006183-rve1 samenvatting

Status en datum:

Definitief/01 21 februari 2018

Auteur:

ing. R.R. van der Velde

Opdrachtgever:

Gemeente Haren Postbus 21 9750 AA Haren

Inleiding Op het Raadhuisplein in het centrum van Haren is op de locatie voorzien in een ontwikkeling met daarin een supermarkt, dagwinkels, horeca en appartementen. De ontwikkeling heeft effecten op het verkeer, zowel wat betreft verkeersgeneratie als parkeren. In het kader van de ontwikkeling Raadhuisplein zijn diverse verkeersonderzoeken uitgevoerd. Daarnaast zijn voor de vaststelling van het verkeersbeleid verschillende rapportages opgesteld. Hieronder een opsomming van enkele relevante onderzoeken en rapportages:

        

Parkeeronderzoek centrum Haren, Roelofs, februari 2018 Integrale afweging parkeren centrum Haren, Sweco, april 2016 Actualisatie verkeersprognoses centrum Haren, Sweco, november 2014 Notitie Aanvullende scenario’s weren lang parkeren, Grontmij, oktober 2013 Herijking parkeerbeleid centrum Haren, Grontmij, mei 2013 Parkeren centrum Haren, Grontmij, november 2012 Verkeersadvies Raadhuisplein – Haderaplein, Grontmij, november 2012 Parkeeronderzoek centrum Haren, Grontmij, oktober 2012 GVVP Haren, Grontmij, september 2012

Op grond van het actuele programma is de verkeersgeneratie van de actuele ontwikkeling bepaald, alsmede de parkeerbehoefte. In figuur 1 is de ontsluiting van de ontwikkellocatie Raadhuisplein weergegeven. Onderdeel van de ontwikkeling Raadhuisplein is het realiseren van een parkeerplaats op maaiveld, globaal op de huidige locatie van het Haderaplein. Net als in de huidige situatie wordt de parkeerplaats ontsloten op de Hortuslaan. De ontsluiting voor het autoverkeer vindt in belangrijke mate plaats van en naar de Molenweg. Daarnaast kan autoverkeer vanaf de Kerkstraat via de Hortuslaan de parkeerplaats bereiken. Ook de bestaande parkeergarage Voorhorst wordt op de hiervoor beschreven wijze ontsloten voor autoverkeer. Langs de ontwikkellocatie loopt vanaf de Rijksstraatweg via het Raadhuisplein een fietsroute naar de Hortuslaan. Deze fietsroute blijft in stand. Het vrachtverkeer (expeditie) zal via De Schakel in een richting naar de losplaats rijden, en in dezelfde richting via de Hortuslaan terug naar de Molenweg. Hiermee worden keerbewegingen van vrachtwagens voorkomen, hetgeen de verkeersveiligheid ten goede komt.

Actualisatie verkeersaspecten Raadhuisplein - notitie

Notitie

Huidige rijrichting Bestaande fietsroute Ontsluiting parkeergarage Route expeditie Route auto’s Figuur 1.

Ontsluiting ontwikkellocatie Raadhuisplein

1. Verkeersgeneratie Bij de ontwikkeling Raadhuisplein is voorzien in de functies en omvang zoals opgenomen in tabel 1. In tabel 1 is ook de verkeersgeneratie van de ontwikkeling op het Raadhuisplein opgenomen. Deze verkeersgeneratie is gebaseerd op CROW1 kencijfers, welke gestaafd zijn aan de Harense situatie. Functie

Voorziening

Wonen

Appartementen

Commercieel

Supermarkt discount Dagwinkel Horeca

Omvang

Verkeersgeneratie

200 ritten / etmaal

1.977 m2 BVO 200 m2 BVO 350 m2 BVO

3.000 ritten /etmaal 200 ritten / etmaal 200 ritten / etmaal

Tabel 1. Programma en verkeersgeneratie ontwikkeling Raadhuisplein

Het scenario dat gehanteerd wordt bij de invulling van de locatie Raadhuisplein betreft het verplaatsen van een supermarkt in het centrum van Haren. Per saldo leidt dit tot circa 3.600 ritten per etmaal (vrijdag) naar de ontwikkeling Raadhuisplein. In de huidige situatie rijdt er ook verkeer naar deze locatie, om te parkeren op het Haderaplein. Op basis van de huidige parkeerbezetting en de parkeerduur kan worden bepaald dat het huidige aantal ritten naar de locatie circa 2.000 per etmaal bedraagt. Een groot deel van dit verkeer verschuift zicht door de ontwikkeling naar overige parkeerlocaties in het centrum, waardoor de ritten verdeeld worden. De door verplaatsing van een supermarkt vrijkomende locatie zal een herinvulling krijgen, met een andere functie (bijvoorbeeld wonen, medisch centrum, dagwinkel) en een lagere verkeersgeneratie. Totaal leiden de ontwikkelingen in het centrum tot circa 2.500 – 3.000 extra ritten per etmaal op een vrijdag. Deze ritten worden verdeeld over de wegen in en rond het centrum. Op vrijdag wordt 10% van dit verkeer afgewikkeld in het drukste uur. Deze extra ritten kunnen worden afgewikkeld op het huidige wegennet. De gemeente voert jaarlijks tellingen uit om de ontwikkeling van de verkeersintensiteit te monitoren.

De naam CROW is oorspronkelijk een afkorting van Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek. Sinds 2014 is de naam CROW niet langer een afkorting, maar een eigen naam. Het CROW staat bekend als kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. 1

Actualisatie verkeersaspecten Raadhuisplein - notitie

Notitie 2. Parkeerbehoefte In tabel 2 is de parkeerbehoefte voor de ontwikkeling Raadhuisplein opgenomen, bepaald op basis van landelijke kencijfers, welke zijn gestaafd aan de Harense situatie.

Functie

Voorziening

Wonen

Appartementen

Commercieel

Supermarkt Dagwinkel en horeca

Omvang

Parkeerbehoefte

48 parkeerplaatsen

1.750 m2 BVO

61 parkeerplaatsen 32,2 parkeerplaatsen

920 m2 BVO

Totaal comm.

141 parkeerplaatsen

Tabel 2. Parkeerbehoefte ontwikkeling Raadhuisplein

3. Parkeerdruk centrum Haren Als gevolg van de ontwikkeling Raadhuisplein vervallen 137 parkeerplaatsen op maaiveld. Hiervan liggen ruim 40 op de tijdelijke parkeerplaats die is gerealiseerd op de locatie van het voormalige gemeentehuis. Als onderdeel van de ontwikkeling Raadhuisplein wordt een parkeerplaats op maaiveld gerealiseerd, ongeveer op de locatie van de huidige parkeerplaats Haderaplein. Daarnaast wordt ten behoeve van de woningen een parkeerkelder gerealiseerd. De parkeerplaats op maaiveld is bestemd om te voorzien in de extra parkeerbehoefte die ontstaat door de nieuwe commerciële voorzieningen. De nieuwe parkeerplaats wordt afgesloten met slagbomen, waarbij klanten gratis kunnen parkeren. Overige bezoekers dienen te betalen. Dit systeem is gelijk het huidige parkeersysteem bij de Albert Heijn aan de Kerkstraat. Centrumbezoekers die nu parkeren op het Haderaplein zullen tijdens en na ontwikkeling van het Raadhuisplein voor een groot deel moeten uitwijken naar andere parkeerplaatsen in het centrum. Als gevolg hiervan neemt de parkeerdruk in het centrum toe. Uit parkeeronderzoeken is gebleken dat de vrijdagmiddag maatgevend is voor het parkeren in Haren. De parkeerdruk is dan het hoogst.

Op basis van de uitkomsten van een in februari 2018 uitgevoerd parkeeronderzoek wordt geconcludeerd dat door het vervallen van parkeerplaatsen op maaiveld in het fiscale gebied de parkeerdruk op het drukste moment op vrijdagmiddag > 90% zal bedragen in het fiscale gebied + parkeergarage als geheel. De normaliter maximaal wenselijke bezettingsgraad bedraagt 85%, omdat daarboven zoekverkeer kan ontstaan. Op de aantrekkelijkst gelegen parkeerplaatsen zal de parkeerdruk het hoogst uitvallen. Om voldoende parkeerruimte voor bezoekers en bewoners te bieden wordt het parkeerbeleid aangescherpt, door stringenter om te gaan met het verstrekken van ontheffingen voor het betaald parkeren aan werkenden in het centrum en met het verstrekken van abonnementen voor de parkeergarage aan werkenden.

Actualisatie verkeersaspecten Raadhuisplein - notitie

Bijlage 2 Ruimtelijk-functionele onderbouwing bestemmingsplan Raadhuisplein

Rho adviseurs voor leefruimte

20201851 NL.IMRO.0014.BPHR13INBR-VA03

Haren (Gr.), ruimtelijk-functionele onderbouwing bestemmingsplan Raadhuisplein Gemeente Haren

Rapportnummer:

P000127_3

Datum:

6 februari 2018

Projectteam BRO:

Aiko Mein, Rian Vermeulen, Daan Goos, Roeland Mathijsen

Trefwoorden:

ruimtelijk-functionele analyse, dagelijkse artikelen, niet dagelijkse artikelen, woningen, horeca, toets ladder voor duurzame verstedelijking

Bron foto kaft: Beknopte inhoud:

Ruimtelijk-functionele analyse en laddertoets ten behoeve van de beoogde nieuwbouw aan het Raadhuisplein in het centrum van Haren. In het nieuwe pand komen woningen op verdieping en detailhandel en horeca op de begane grond. De conclusie is dat de voorgenomen ontwikkeling voor de genoemde functies voorziet in de behoefte, en dat het project bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijk-functionele structuur en het verblijfsklimaat in Haren-centrum.

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en achtergrond 1.2 Vraagstelling en uitgangspunten onderzoek

3 3 5

2. ONDERZOEKSRESULTATEN & LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING6 2.1 Onderzoeksresultaten en conclusies 6 2.2 Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking 7 2.2.1 Detailhandel 2.2.2 Horeca 2.2.3 Wonen 2.2.4 Bestaand stedelijk gebied

7 8 8 9

3. ANALYSE DETAILHANDEL 3.1 Winkelaanbod Haren Ruimtelijke aspecten 3.2 Trends en ontwikkelingen 3.3 Ontwikkelingen 3.4 Beleidskaders 3.5 Economisch functioneren en distributieve uitbreidingsruimte

10 10 13 13 15 16 16

3.5.1 Uitgangspunten berekeningen 3.5.2 Huidig functioneren 3.5.3 Toekomstig functioneren en uitbreidingsruimte 3.5.4 Nuancering berekeningen 3.6 Analyse effecten

16 17 18 19 19

4. HORECA 4.1 Algemene trends 4.2 Marktverkenning

22 22 24

5. WONEN 5.4 Onderbouwing woningbouwbehoefte

26 26

5.4.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied 5.4.2 Het instemmingsmodel en de woonvisie als uitgangspunt 5.4.3 Kwantitatieve behoefte 5.4.4 Kwalitatieve behoefte

Inhoudsopgave

26 27 27 30

BIJLAGE Bijlage 1: Begrippenlijst

Inhoudsopgave

INLEIDING 1.1 Aanleiding en achtergrond Initiatief Het voormalige gemeentehuis aan het Raadhuisplein in het centrum van Haren is gesloopt. Voor het betreffende terrein, dat nu tijdelijk als parkeerplaats in gebruik is, zijn plannen ontwikkeld voor een nieuw pand met de naam Emdaborg. Met de bouw van dit pand ontstaat weer een pleinwand en krijgt het Raadhuisplein weer een meer besloten karakter. Tevens wordt de aansluiting van het plein met de Brinkhorst zowel functioneel als stedenbouwkundig versterkt. Op verdieping worden in het nieuwe 32 woningen gerealiseerd en op de begane grond komt ruimte voor commerciële functies, te weten:  een supermarkt ca. 1.750 m²;  Overige detailhandel ca. 200 m²;  Horeca ca. 350 m². De supermarktruimte zal ingevuld worden door de nu elders in Haren met een kleine vestiging aanwezige Aldi. De supermarktbestemming zal na de verplaatsing van de oude locatie gehaald worden waardoor er hier dan geen nieuwe supermarkt meer terug kan komen. Aangezien de huidige Aldi ca. 590 m² winkelvloeroppervlakte (wvo) is en in de nieuwe situatie ca, 1.250 m² wvo zal worden, bedraagt de toename ca. 660 m² wvo. De dagelijkse sector kan daarnaast nog met ca. 150 m² wvo uitgebreid worden, waardoor de totale uitbreiding op maximaal ca. 810 m² wvo uitkomt. Door het plan kan de sector niet-dagelijkse artikelen met maximaal 150 m² wvo uitgebreid worden.

In het parkeren wordt voorzien door een parkeergarage onder het gebouw en het achtergelegen Hadera-plein. Op de ontwikkelingslocatie voor de Emdaborg (C1) is momenteel het bestemmingsplan Komplan Haren 2003 van toepassing. Omdat dit plan het gebruik voor wonen, detailhandel en horeca niet mogelijk maakt, wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld dat is afgestemd op de beoogde nieuwe ontwikkelingen (woningen en andere ruimten in de Emdaborg). Het nieuwe bestemmingsplan omvat tevens enkele aan het Raadhuisplein, hoek Rijksstraatweg, naast het huidige gemeentehuis gelegen panden (locatie C2). Hier geldt momenteel het Beheersplan Komplan Haren uit 2013. Het nieuwe bestemmingsplan maakt hier een heel beperkte uitbreiding van het winkelaanbod op de begane grond mogelijk door uitbreiding van de bestaande winkels naar voren. In totaal gaat het om ca. 120 m² bvo (= ca. 90 m² wvo) verdeeld over drie units.

Hoofdstuk 1

Kaart 1.1: Plangebied

Ladder voor duurzame verstedelijking Met het nieuwe bestemmingsplan wordt een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Omdat het hierbij om een substantiële toevoeging van functies gaat, zal ter onderbouwing de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) door lopen moeten worden. Dit is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6.: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. De locatie van de beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom concentreert de onderbouwing zich op de behoefte aan de ontwikkeling binnen het relevante verzorgingsgebied. Verder wordt aangesloten bij de jurisprudentie omtrent de huidige ladder voor duurzame verstedelijking. In verband hiermee wordt tevens de aanvaardbaarheid van de ontwikkeling ten aanzien van het woon-, leef- en ondernemersklimaat inzichtelijk gemaakt. Hierbij zijn tevens de mogelijke leegstandseffecten van belang.

Hoofdstuk 1

1.2 Vraagstelling en uitgangspunten onderzoek Voor het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking is nader onderzoek nodig naar de relevante functies detailhandel, horeca en wonen. Hierbij wordt per functie de kwalitatieve en de kwantitatieve behoefte aan de ontwikkeling onderzocht. De centrale vraag die aan de basis staat van het onderzoek is: In hoeverre is er in Haren kwantitatieve en/of kwalitatieve behoefte aan de beoogde toevoeging op het gebied van detailhandel, horeca en wonen op de planlocatie? Specifiek voor horeca en detailhandel zijn de deelvragen:  In hoeverre is er distributieve ruimte in Haren voor een uitbreiding van het horeca-aanbod en het winkelaanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen door de realisatie van de Emdaborg, rekening houdend met onder meer een verplaatsing van de Aldi-supermarkt?  Wat zijn de effecten van de vestiging van de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte horeca- en detailhandelsontwikkelingen op de consumentenverzorging, de retailstructuur en de leegstand in Haren? Relevant verzorgingsgebied voor detailhandel en horeca Haren is veruit de grootste kern van de gelijknamige gemeente en het overgrote deel van het winkelen horeca-aanbod is geconcentreerd in het centrum van de hoofdkern.

Dit geldt ook voor de dagelijkse artikelensector, want de aanwezige supermarkten zijn op één na allen in of op hele korte afstand van het kernwinkelgebied gevestigd. Dit kernwinkelgebied omvat de aan de Rijksstraatweg en directe omgeving gelegen winkels en andere voorzieningen. Hoewel Haren ook klanten trekt uit omringende plaatsen, waaronder de stad Groningen, heeft het aanbod toch in eerste instantie een lokaal-verzorgende functie, zo blijkt uit de beschikbare koopstroomgegevens. In onderhavige rapportage wordt daarom de kern Haren als het primaire verzorgingsgebied aangehouden. De bovenlokale functie, ook voor de andere tot de gemeente behorende kernen, wordt meegenomen in de gehanteerde koopkrachttoevloeiing. Relevant verzorgingsgebied voor wonen Voor de functie wonen wordt het ruimtelijk verzorgingsgebied aangeduid als de regio GroningenAssen. Dit komt naar voren op basis van de verhuisbewegingen die we in beeld hebben gebracht vanuit cijfers van het CBS Statline 2017. Hieruit blijkt dat de gemeente Haren ook veel woningzoekenden uit de gemeente Groningen en elders trekt (regio Groningen-Assen). Vandaar dat de onderbouwing van de functie wonen meer in regionaal verband wordt bezien. Daarnaast zien we dat dit aansluit bij samenwerkingsafspraken die in de regio zijn gemaakt tussen Provincies en gemeenten.

Hoofdstuk 1

ONDERZOEKSRESULTATEN & LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING 2.1 Onderzoeksresultaten en conclusies De belangrijkste conclusies uit de deelonderzoeken zijn: Detailhandel  De inwoners van de gemeente Haren beschikken over een redelijk uitgebreid aanbod aan dagelijkse artikelenwinkels. Daarbij zijn de meeste supermarkt in of vlak bij het centrum aanwezig. De aanwezige full-servicesupermarkten kennen een moderne maatvoering, maar de Aldi is met ca. 590 m² wvo veel te klein naar de huidige maatstaven van het concern of discounters in het algemeen.  Omdat de supermarktbestemming bij de verplaatsing naar de Emdaborg van het huidige Aldipand afgaat neemt het supermarkt aanbod per saldo door de verplaatsing met ca. 660 m²wvo toe.  De leegstand in Haren is minder groot dan in kernen van vergelijkbare omvang. Geen enkel leegstaand winkelpand zou qua omvang en/of locatie eventueel geschikt zijn om een supermarkt te huisvesten.  Uit de distributieve berekening blijkt dat zowel het dagelijkse als het niet-dagelijkse artikelenaanbod in Haren momenteel gemiddeld min of meer normaal functioneert.  Het planinitiatief past binnen de vigerende voor de detailhandel relevante beleidskaders van zowel de provincie Groningen als de gemeente Haren.  Naar de toekomst toe is er theoretisch enige distributieve uitbreidingsruimte aan te geven.

Die ruimte is bij de dagelijkse sector niet geheel voldoende voor de met het plan mogelijk gemaakte maximale uitbreiding, maar de omzeteffecten blijven dusdanig beperkt dat het hoogst onwaarschijnlijk is dat er verdringing plaats vindt, laat staan onaanvaardbare effecten op het woon-, leefen ondernemersklimaat. Hierbij speelt ook mee dat het bij de supermarkt om een verplaatsing gaat, waarbij op de bestaande locatie geen supermarkt terug zal komen. Horeca  Uit de benchmarkvergelijking blijkt dat de omvang van het horeca-aanbod in de kern Haren aanzienlijk lager ligt dan in referentiekernen. Dit mag worden opgevat als een sterke indicatie voor marktmogelijkheden voor een uitbreiding van het horeca-aanbod.  De trends en ontwikkelingen geven aan dat onderscheidende horeca meer en meer in voorzieningencentra zoals Haren-centrum wordt ingepast.  De bestedingen aan horeca nemen al enige tijd weer toe, en landelijk komt in veel leegkomende winkelpanden horeca terug.  De juiste lichte horeca verlevendigt gebieden en door concentratie van voorzieningen en synergiewerking neemt daardoor ook de levensvatbaarheid van andere voorzieningen toe. Zodoende heeft een extra horecavoorziening aan het Raadhuisplein een positieve invloed op de voorzieningenstructuur en de consumentenverzorging van het centrum van Haren.

Hoofdstuk 2



Het ligt het niet in de lijn der verwachting dat er bestaande horeca-aanbieders zullen verdwijnen als gevolg van het initiatief. Het initiatief zal geen negatieve effecten hebben op de leegstand en daarmee ook niet op het woon-, leef-, en ondernemersklimaat.

Wonen  Vanuit het regionale instemmingsmodel is de afspraak gemaakt dat de regio Groningen – Assen tot 2030 circa 25.400 woningen zal bouwen. Per jaar komt dat neer op 1.340 woningen. De verdeling van deze opgave is op basis van het woningbehoefteonderzoek uit 2015 en daaruit volgende woningmarktanalyse van 2017 verder naar de verschillende deelregio’s gemaakt. Hierin wordt rekening gehouden met een krimpscenario voor inwoners en een groeiscenario voor huishoudens en de woningvoorraad. Uit zowel de woningbouw- en woningmarktmonitor (2017) als de meest recente cijfers van Primos (2016 en 2017) voor zowel de regio als gemeente Haren blijkt echter dat een positievere stijging van de bevolking wordt verwacht. Dit geldt eveneens voor de huishoudens en de woningvoorraadbehoefte.  In de regio Groningen-Assen is tot 2030 een grote stedelijke woonvraag. Deze vraag verdeelt zich gedeeltelijk over de regio. Haren is een belangrijke gemeente binnen de regio voor huishoudens die de stad Groningen verlaten, maar huisvest eveneens huishoudens uit de andere omringende buurgemeenten.  Er is vraag naar circa 1.750 woningen in een excellent milieu, waar onder andere de gemeente Haren toe behoort. Deze vraag wordt ingevuld met circa 1.250 woningen (vooral grondgebonden) tot 2030. Dat is onvoldoende om invulling te geven aan de regionale vraag naar excellent wonen.

Een deel van het tekort aan plancapaciteit voor excellent wonen kan worden opgelost door het realiseren van appartementen op inbreidingslocaties.  Bij het initiatief aan het Raadhuisplein is sprake van een inbreidingslocatie en transformatie. Bestaande opstallen (het oude gemeentehuis) met een stedelijke functie zijn inmiddels gesloopt en op locatie worden onder andere nieuwe woningen gerealiseerd. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op het beleid dat vernieuwing stimuleert van binnenuit in plaats van een uitleglocatie. Daarnaast is het initiatief gelegen te midden van de voorzieningen in het centrum. Het gaat hier om de toevoeging van een vrij kleinschalig initiatief waar kwaliteit wordt toegevoegd. Dit zijn belangrijke kenmerken die Haren zo aantrekkelijk en tot een excellent woonmilieu maken.

2.2 Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking 2.2.1 Detailhandel Op basis van de analyses is geconcludeerd dat het planinitiatief bij de beoogde winkelinvulling en – omvang kan leiden tot een verbetering van de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur in Haren. Het is gezien de uitkomsten van de berekeningen en de effectenanalyse zeer onwaarschijnlijk dat er als gevolg van het initiatief bestaand winkelaanbod zal verdwijnen. De berekende distributieve ruimte is voor de niet-dagelijkse sector voldoende voor de maximaal mogelijke toevoeging en komt daar in de dagelijkse sector bij in de buurt. Voeg hierbij de te verwachten positieve effecten van de ontwikkeling op de consumentenverzorging (verbetering aanbod), de ruimtelijke winkelstructuur (bron-

Hoofdstuk 2

punt, bijdrage aan beter functioneren winkelcircuit, sterkere concentratie winkelaanbod), het verblijfsklimaat (aantrekkelijker omgevingskwaliteit, levendigheid Raadhuispleinplein) en de leegstandssituatie (verbetering vestigingsklimaat in met name Brinkhorst), en de conclusie is dat het plan voorzien in een behoefte. Het plan draagt per saldo in kwantitatief en kwalitatief opzicht bij aan een verbetering van het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Haren. Het plan past bovendien in de beleidsmatige kader van de gemeente en de provincie (versterken centrumgebied). 2.2.2 Horeca Geconcludeerd wordt dat het horecaprogramma (lichte horeca) voldoet aan de ladder. Er is namelijk sprake van zowel een kwalitatieve als een kwantitatieve behoefte aan lichte horeca op de planlocatie. Dit omdat lichte horeca op de beoogde plek aansluit bij de algemene trends en ontwikkelingen, de horecabestedingen toenemen en Haren momenteel over relatief weinig horeca-aanbod beschikt. Voorts leent de planlocatie zich uitstekend voor lichte horeca omdat dit hier een bijdrage kan leveren aan de levendigheid op het plein en dit plein een rustpunt vormt binnen het winkelcircuit. Dat draagt bij aan een verlenging van de verblijfsduur en dat resulteert gewoonlijk in hogere bestedingen, ook in de winkels.

Het ligt gezien het voorgaande ook niet in de lijn der verwachting dat er bestaande horecaaanbieders zullen verdwijnen als gevolg van het initiatief. Het initiatief zal daardoor geen negatieve effecten hebben op de leegstand. De effecten van het planinitiatief zijn daarmee aanvaardbaar voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Haren. 2.2.3 Wonen Het initiatief Raadhuisplein, waarbij 32 woningen worden toegevoegd, wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Er is namelijk sprake van zowel een kwalitatieve als een kwantitatieve behoefte aan zowel de toevoeging van aantallen in het woonmilieu excellent wonen in Haren als het type woningen (appartementen) die geborgd zijn binnen dit initiatief. Daarnaast is er sprake van transformatie op een locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op het beleid dat vernieuwing stimuleert van binnenuit in plaats van een uitleglocatie.

Hoofdstuk 2

2.2.4 Bestaand stedelijk gebied In de geconstateerde behoefte per functie kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied. De beoogde locatie maakt immers onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied, waarbij de ontwikkeling wordt opgevangen door herontwikkeling van ruimte die voorheen in gebruik was als gemeentehuis en nu tijdelijk als parkeerplaats. Er is hierbij dus sprake van transformatie. Dit is in lijn met de uitgangspunten van de Ladder, te weten duurzaam ruimtegebruik.

Hoofdstuk 2

ANALYSE DETAILHANDEL In dit hoofdstuk staat de detailhandel centraal. Hierbij ligt de nadruk op de sector dagelijkse artikelen, omdat veruit de grootste uitbreiding via het planinitiatief in deze sector plaats vindt.

3.1 Winkelaanbod Haren Gemeente Haren De gemeente Haren telt in totaal 113 winkels met een totale omvang van 22.933 m² wvo. Navolgende tabel geeft de verdeling weer naar hoofdgroepen en kernen. Naar voren komt dat het overgrote deel van het winkelaanbod in de kern Haren aanwezig is. Tabel 3.1: Aanbod detailhandel Gemeente Haren naar branchegroep en kern

Rijlabels

Haren Aantal van WVO

Som van WVO2

Dagelijks

6.746

Mode & Luxe

7.820

Vrije Tijd

1.183

In/Om Huis

6.522

Detailh Overig

299

Eindtotaal

109

22.570

Totaal Aantal van WVO

Totaal Som van WVO2

6.786

7.856

145

1.328

142

6.664

299

113

22.933

Glimmen Aantal van WVO

Onnen Som van WVO2

323

Aantal van WVO

Som van WVO2

Per 1.000 inwoners is er 343 m² wvo aan aanbod in de dagelijkse artikelen sector aanwezig. Het landelijk gemiddelde bedraagt ca. 358 m² wvo, en het landelijke gemiddelde voor plaatsen met 15.00020.000 inwoners 403 m² wvo. Er is in Haren dus minder dagelijks aanbod aanwezig dan gemiddeld. De niet-dagelijkse artikelensector blijft met 16.147 m² qua omvang ruimschots achter bij hetgeen op basis van de landelijke kengetallen verwacht mag worden (ca. 25.000 m² wvo). Kern Haren Uit navolgende tabel komt naar voren dat de dagelijkse artikelensector iets achter blijft bij het landelijke gemiddelde voor plaatsen met 15.000-20.000 inwoners. In de niet-dagelijkse sector is het aantal winkels vergelijkbaar, maar de omvang van de verkoopruimte is aanzienlijk minder dan het gemiddelde. Het aanbod is gemiddeld dus kleinschalig. Dit is te verklaren door de beperkte omvang van het aanbod in enkele meer doelgerichte, veelal perifeer aanwezige branches, zoals wonen, doe-het-zelf en plant en dier. De nabijheid van Groningen met grootschalig winkelaanbod op onder meer de locaties Sontplein en Hoendiep vormt hiervoor de verklaring. Hier staat tegenover dat het aanbod in de “recreatieve branches” en vooral kleding en mode in Haren relatief ruim is, zeker gemeten naar aantal

Hoofdstuk 3

winkels. Dit aanbod bepaalt sterk de uitstraling van Haren als aankoopplaats, te meer daar dit winkelaanbod sterk in het centrumgebied geconcentreerd is. Tabel 3.2: Aanbod kern Haren naar hoofdbranche en gemiddelde voor plaatsen met 15.000-20.000 inwoners Kern Haren (17.108 inw.)

Levensmiddelen

Vergelijkbare plaatsen

Aantal

m² wvo

gem. wvo per winkel

Aantal

m² wvo

gem. wvo per winkel

5.996

300

5.946

260

Persoonlijke verzorging

750

188

915

163

Dagelijkse artikelen

6.746

281

6.861

241

Warenhuis

451

657

665

Kleding en mode

4.820

146

3.143

162

Schoenen en lederwaren

686

229

915

249

Juwelier en optiek

448

342

Huishoudelijke en luxe artikelen

1.415

354

1.118

268

144

152

Antiek en kunst Sport en spel

655

986

312

Hobby

225

Media

463

232

385

160

Dier en plant

1.414

157

3.069

390

Bruin- en witgoed

591

148

727

159

Fietsen- en autoaccessoires

510

128

893

228

Doe-het-zelf

1.867

934

3.796

904

Wonen

2.140

268

7.278

645

Detailhandel overig

299

1.316

227

Niet-dagelijkse artikelen

15.824

186

24.993

314

Totaal detailhandel

109

22.570

207

108

31.854

295

2.205

200

4.183

220

Leegstand

218

Dagelijkse artikelenaanbod nader beschouwd Het dagelijkse artikelenaanbod in de kern Haren bestaat uit 5 supermarkten, 15 levensmiddelenspeciaalzaken en 4 winkels op het gebied van persoonlijke verzorging. Aan supermarkten is het volgende aanbod aanwezig: Tabel 3.3: Supermarkten kern Haren Naam

Straat

Nummer

Winkelgebied

M² wvo

Albert Heijn Kerkstraat

Centrum Haren

1.397

Jumbo

Kroonkampweg

Centrum Haren

1.341

Jumbo

Anjerplein

Bebouwde kom

1.328

ALDI-Markt

Jachtlaan

Bebouwde kom

589

EkoPlaza

De Brinken

Centrum Haren

303

Totaal

4.958

Hoofdstuk 3

Zowel de Albert Heijn als de beide Jumbo’s kennen een moderne maatvoering voor full servicesupermarkten. De Aldi is daarentegen erg klein, ook voor een discounter. Discounters maken namelijk de laatste jaren een echte schaalvergrotingsslag door en de nieuwe of vernieuwde winkels zijn gewoonlijk tussen 1.000 en 1.500 m² wvo groot. Leegstand De leegstand in Haren omvat 11 panden met in totaal ca. 2.200 m² wvo. Volgens de Locatusmethodiek komt dat over een met 4,6% van het aantal panden en 6,1% van de verkoopruimte. Daarmee is de leegstand relatief beperkt want landelijk bedragen deze percentages voor kernen met 15.000-20.000 m² wvo respectievelijk 7,5% en 8,6% 1. Positief is ook dat er geen structurele leegstand aanwezig is. De meeste leegstand (7 panden, 1.400 m² wvo) valt in de categorie aanvang/frictieleegstand. De leegstand is wel voornamelijk in het centrum aanwezig (9 panden, 1.950 m² wvo). Met name het nieuwe winkelgebied Brinkhorst draagt hier met 3 panden en 846 m² wvo verhoudingsgewijs sterk aan bij. Figuur 3.1 retailfuncties Haren-centrum

Bron: Locatus retailverkenner

Hoofdstuk 3

Ruimtelijke aspecten Zoals gezegd is het aanbod aan winkels en andere publieksgerichte voorzieningen sterk geconcentreerd in het centrum van Haren. Hierbij is sprake van een sterke mening van de retailfuncties. Het meeste aanbod is aan weerszijden van de verkeersluwe Rijksstraatweg gelegen, maar via de Brinkhorst en het Raadhuisplein is er aan de oostzijde ook een winkelcircuit aanwezig. Het bijgevoegde kaartbeeld geeft aan dat de Emdaborg een belangrijk onderdeel kan zijn van dat circuit, met name omdat deze locatie door de beoogde supermarkt tevens een belangrijke bronpuntfunctie voor centrumbezoek zal krijgen. Dit zal een positief effect hebben op het aantal passanten op het Raadhuisplein en in de Brinkhorst, hetgeen weer gunstig is voor het functioneren van de aanpalende winkels en andere voorzieningen. Figuur 3.2 Impressie centrum Haren

3.2 Trends en ontwikkelingen De detailhandel in dagelijkse artikelen is volop in beweging. In het navolgende worden de meest relevante algemene trends kernachtig geschetst, met nadruk op de dagelijkse artikelensector. Trends in consumentengedrag2  Er wordt vanuit de consument op het gebeid van dagelijkse artikelen verlangd naar verantwoorde producten die gemakkelijk te bereiden zijn of ready-to-eat zijn op de momenten die voor de consument logisch zijn. Er wordt minder tijd dan voorheen besteed aan het boodschappen doen en het bereiden van een maaltijd en maaltijdboxen en foodserviceconcepten stijgen dan ook in populariteit. Daarnaast zijn afhaalpunten in opkomst.  De verandering in samenstelling van huishoudens en de vergrijzing zorgen ervoor dat er andere doelgroepen gaan ontstaan. In Nederland bereikt de vergrijzing een hoogtepunt in 2040, wanneer het land 4,8 miljoen 65-plussers telt. Deze nieuwe senioren hebben naar verwachting andere koopgewoonten dan de huidige generatie 65-plussers. Maar zij blijven behoefte hebben aan dagelijkse artikelen. Bekend is in ieder geval dat de 65-plussers relatief veel geld over hebben voor gezonde en luxe voeding. Zij besteden ook niet minder in supermarkten dan de andere leeftijdsgroepen.

Onder meer gebaseerd op o.a. Rabobank (2017). Cijfers en Trends. Supermarkten.

Hoofdstuk 3



De bestedingen in de dagelijkse artikelensector nemen al geruime tijd jaarlijks gestaag toe (om en nabij 2% per jaar). Na meerdere moeilijke jaren groeien ook de omzetten in de verschillende tot de niet-dagelijkse artikelensector behorende branches weer. De verwachting is dat met de huidige economische groei, ook de groei van detailhandelsbestedingen nog enige tijd zal aanhouden. De consument koopt steeds meer levensmiddelen online. Toch is het aandeel online, ten opzichte van de totale omzet in de dagelijkse sector, nog altijd zeer beperkt (< 2% in 2016) 3. Uit onderzoek van Supermarkt & Ruimte blijkt dat het aandeel online bij geen enkele supermarkt-artikelgroep boven de 5% uitkomt4. Een verdere groei wordt wel verwacht, maar een zeer sterke toename is onwaarschijnlijk.

Ontwikkeling in de sector dagelijkse artikelen De dagelijkse artikelen sector in het algemeen en de supermarktenbranche in het bijzonder zijn de laatste jaren sterk in beweging.  De afgelopen jaren heeft over de hele linie schaalvergroting plaatsgevonden. Voor een rendabel functioneren is vaak een groter verkoopvloeroppervlak nodig. Nieuwe, moderne servicesupermarkten hebben landelijk gemiddeld een omvang van circa 1.250 - 1.750 m² wvo, terwijl ook moderne discountsupermarkten al ca. 1.000-1.500 m² wvo omvatten5.  Binnen de levensmiddelensector vormen supermarkten ca. 80% van het aandeel voor wat betreft omzet en werkgelegenheid. Qua vloeroppervlak is dit aandeel 70%.  De concurrentie voor (traditionele) supermarkten neemt toe. Enerzijds komen er door branchevervaging steeds meer aanbieders op de markt met een dagelijks assortiment, zoals Ikea, Hema en Action. Tegelijkertijd groeit ook het aandeel online. Daarnaast doen supermarkten zelf ook aan branchevervaging / blurring door zich steeds meer te vermengen met horeca, zoals de integratie van La Place door Jumbo6 of de actiematige verkoop van non-foodartikelen (Aldi, Lidl).  Het merendeel van de online-verkoop wordt nog thuisbezorgd, maar verliest wel aandeel aan afhaalpunten. De belangrijkste reden hiervoor is dat de consument bij voorkeur zelf bepaalt wanneer hij of zij de boodschappen afhaalt7.

Een aantal grote supermarktketens oriënteert zich steeds meer op afhaalpunten terwijl tegelijkertijd nieuwe concepten starten die wel boodschappen thuisleveren zoals de online supermarkt Picnic en de maaltijdboxen van onder andere Hello Fresh.  Supermarkten hebben te maken met een hybride consument. Een supermarkt moet daarom of zo goedkoop mogelijk zijn, of een meerwaarde creëren om consumenten te trekken 7. Daarnaast ontstaan concepten met een hoge toegevoegde waarde, zoals het bieden van volledige service. Conceptontwikkeling is essentieel en hierbij moet worden ingespeeld op de locatie en de klanten die er komen.  Mede door het alsmaar veranderende consumptiegedrag valt de aankoop en de consumptie van levensmiddelen steeds vaker samen. Dit uit zich in zeer uitgebreide versmarkten in grootschalige supermarkten (Jumbo, Albert Heijn) en een toename van gespecialiseerde supermarkten (Marqt en Estafette) en kleinere gemakswinkels (Spar City Stores). 3

Distrifood (2015). Marktaandeel van online knalt naar 2,2 procent. Supermarkt en Ruimte (2015). Online supermarktomzet deert omzet fysieke supermarkt (nog) niet. 5 Detailhandel.info (2017). Supermarkten. 6 Rabobank (2017). Cijfers en Trends. Supermarkten. 7 Deloitte (2015). Consumentenonderzoek 2015. 4

Hoofdstuk 3

Conclusie De consument wil enerzijds meerwaarde in de vorm van service en anderzijds verlangt de consument goedkope producten. Het initiatief om in Haren de Aldi te verplaatsen en te vergoten speelt dus in op de wensen van deze hybride consument: Aldi is immers een discounter en het serviceniveau wordt met de nieuwe winkel hoger (ruimere gangpaden, aantrekkelijker indeling winkel, betere parkeermogelijkheden). Daarnaast voegt Aldi in haar nieuwste winkels ook meer service elementen dan voorheen toe (afbakbroodjes, meer nadruk op vers). Het planinitiatief speelt hiermee in op trends en ontwikkelingen in consumentengedrag en aanbod. Trends niet-dagelijkse detailhandel Landelijk worden voor centra zoals Haren aspecten als snelheid, bereikbaarheid, gemak en comfort steeds belangrijker. Vrij parkeren speelt hierin een rol, omdat de consument voor de boodschappen vaak ook keuze heeft uit andere centra zonder betaald parkeren. Het winkelaanbod in de nietdagelijkse sector neemt in dit soort plaatsen in totaliteit ook af, met name als gevolg van het toenemende belang van internet als aankoopkanaal. De consument heeft daarnaast ook veelal de keuze uit de grotere binnensteden of perifere winkelclusters. Het niet-dagelijkse winkelaanbod krijgt zodoende een meer functioneel karakter. Dit wordt versterkt door opschaling van bestaand, meer doelgericht bezocht, niet-dagelijks winkelaanbod.

Voorbeelden zijn huishoudelijke artikelen (Blokker), textielsupers (Zeeman) of warenhuizen (Hema). De verwachting is dat het echt recreatief bezochte winkelaanbod (bijvoorbeeld mode en schoenen) in plaatsten als Haren op termijn verder zal afnemen, maar toch staan dergelijke centra minder onder druk dan van de centra van grotere kernen, omdat het recreatieve winkelaanbod van oudsher beperkt ofwel heel specialistisch is. Voorts bieden de ontwikkelingen ook kansen voor nieuwe innovatieve concepten, waarin detailhandel vaker met horeca en dienstverlening wordt gemixt.

3.3 Ontwikkelingen Bevolking De gemeente Haren had medio augustus 2017 19.738 inwoners, waarvan er 17.108 in de hoofdkern woonden en de rest in de kernen Glimmen, Onnen en Noordlaren 8. Begin 2017 waren er 19.570 inwoners en begin 2015 ca. 18.500. Daarmee is er de afgelopen jaren sprake geweest van een aanzienlijke bevolkingsgroei, hetgeen in tegenspraak is met de bevolkingsprognoses. De Primosprognose geeft, uitgaande van 1-1-2016, bijvoorbeeld nog een groei tot 19.776 in 2025 aan. Maar het huidige aantal inwoners ligt al vrijwel op dit niveau en zijn nog diverse woningbouwplannen. BRO acht een verdere groei in de komende 10 jaar waarschijnlijk. Voorzichtigheidshalve wordt hier een toename tot ca. 20.250 inwoners in 2028 aangehouden (= ca + 50 per jaar) 9. Deze groei zal volledig in de hoofdkern plaats vinden, en het aantal inwoners hier bedraagt dan ca. 17.620.

8 9

Bron: website gemeente Haren. Broekhuis Rijs Advisering gaat in haar rapportage “ Gemeente haren Actualisatie Distributie planologisch onderzoek” uit februari 2017 uit van 20.500 inwoner in 2023.

Hoofdstuk 3

Ook in de omgeving van Haren wordt een groei van het aantal inwoners verwacht, met name in de stad Groningen. Dit is positief omdat daarmee ook het bezoekerspotentieel voor de voorzieningen in Haren toeneemt. Plannen en initiatieven Er zijn geen andere relevante plannen voor een uitbreiding van het winkelaanbod bekend dan het project aan het Raadhuisplein.

3.4 Beleidskaders Provincie Groningen De Omgevingsvisie 2016-2020 en de Omgevingsverordening geven aan dat ontwikkelingen zoveel mogelijk plaats dienen te vinden binnen het bestaand stedelijke gebied. Daarbij zijn de gemeenten primair verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit binnen het stedelijke gebied. Gemeente Haren In haar Centrumvisie Haren geeft de gemeente aan in te zetten op een versterking van het winkelaanbod, met name in het centrum. De komst van een nieuwe, grote supermarkt in het centrum past hierin omdat een dergelijke winkel veel publiek trekt. Als een supermarkt op een andere locatie vrijkomt, dan is de gemeente bereid actief mee te denken met eigenaar en/of initiatiefnemers over een andere detailhandelsfunctie (niet-dagelijks). Conclusie Aangezien de beoogde ontwikkelingen aan het Raadhuisplein binnen het stedelijke gebied vallen, een versterking van het supermarktaanbod in het centrum betekenen, bijdragen aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het centrum en de supermarktbestemming van de oude Aldi-locatie afgehaald wordt, passen ze in het provinciale en gemeentelijke beleidskader.

3.5 Economisch functioneren en distributieve uitbreidingsruimte 3.5.1 Uitgangspunten berekeningen Bestedingen Landelijk bedragen de gemiddelde bestedingen per hoofd van de bevolking over 2016 voor dagelijkse artikelen € 2.606,- (excl. BTW) en voor niet-dagelijkse artikelen € 2.431,-10. Dit cijfer wordt gewoonlijk naar de lokale situatie gecorrigeerd indien het inkomensniveau in het verzorgingsgebied meer dan 5% afwijkt van het landelijke gemiddelde van € 23.400,- Het gemiddeld inkomen per inwoner in Haren bedraagt € 29.600,-11..Dit is een verschil van 26,5% ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Rekening houdend met de inkomenselasticiteit bedraagt de correctie voor dagelijkse artikelen een kwart 10 11

INretail (2016). Omzetkengetallen 2016ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, september 2017. CBS Statline (2015). Kerncijfers wijken en buurten 2015 – inkomen

Hoofdstuk 3

van het verschil (= + 6,6%), voor niet dagelijkse artikelen de helft (= + 13,25%). De bestedingscijfers per inwoner komen daarmee voor Haren uit op:   Naar de toekomst toe worden deze bedragen gelijk gehouden. Weliswaar zal het aandeel ecommerce in beide sectoren nog wel toenemen, maar dit wordt gecompenseerd door de verwachte absolute groei van de bestedingen door de economische groei. Koopstromen Uit het Kopstromenonderzoek Provincie Groningen 2016-201712 komt een koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector op de kern Haren van 90% naar voren en voor de niet-dagelijkse sector van 44%. Dit zijn op zichzelf goede scores gezien de aard en omvang van het aanbod. Het aandeel omzet van buiten de kern (koopkrachttoevloeiing) bedroeg voor dagelijkse artikelen ca. 17% en voor nietdagelijkse artikelen 42%. De indruk van BRO is dat het aandeel omzet van buiten de kern in de dagelijkse sector in de praktijk mogelijk wat hoger ligt, mede door de parkeerproblematiek bij de Albert Heijn Hereweg in Groningen Zuid. Bovendien is er ook sprake van enige toeristische toevloeiing. Hier wordt daarom 17-20% aangehouden. Omdat door het project Raadhuisplein met name de dagelijkse sector versterkt wordt, zal dit resulteren in een iets hogere koopkrachtbinding en meer omzet van buiten. Bij dit laatste speelt ook mee dat de Aldi in Groningen-Zuid kleinschalig is (ca. 620 m² wvo).

Voor de niet-dagelijkse artikelensector is de maximale toevoeging dusdanig beperkt dat dat niet te meten effecten zal hebben op de koopstromen. De huidige cijfers worden daarom ook voor de toekomstige situatie gehanteerd. 3.5.2 Huidig functioneren Op basis van de vraag- en aanbodanalyse van de bestaande situatie in de sectoren dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen sector is een benadering gemaakt van het huidig economisch functioneren. Tabel 3.4: Benadering huidig en toekomstig functioneren dagelijkse sector Dagelijkse artikelen

Niet-dagelijkse artikelen

Aantal inwoners Bestedingen per hoofd (dagelijkse artikelen in €) Totaal bestedingspotentieel (€ mln.) Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (€ mln.) Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de reguliere omzet Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)

17.108 2.779 47,5 90% 42,8 17-20% 8,8-10,7

17.108 2.753 47,1 44% 20,7 42% 15,0

Totale omzet

51,6-53,5

35,7

Totaal m² wvo Omzet per m² wvo

6.746 7.650-7.930

15.824 2.258

Gemiddelde vloerproductiviteit landelijk (per m² wvo)

Ca. 8.100

Ca. 2.000

Broekhuis Rijs Advisering april 2017

Hoofdstuk 3

In de huidige situatie ligt de gemiddelde vloerproductiviteit in de dagelijkse sector theoretisch iets beneden het landelijke gemiddelde, en daarmee is het functioneren normaal te noemen. In kleinere kernen zoals Haren ligt de omzet per m² wvo veelal iets lager dan het landelijke gemiddelde omdat de zaken vaak relatief groot zijn en de huisvestingslasten relatief laag. In de niet-dagelijkse sector ligt de theoretisch behaalde omzet per m² wvo boven het landelijke gemiddelde, maar bedacht moet worden dat Haren verhoudingsgewijs weinig aanbod in de branche wonen, doe-het-zelf en plant en dier kent. Juist in deze branches ligt de gemiddelde omzet per m² wvo laag door de grootschaligheid van het aanbod. De conclusie is daarom dat het niet-dagelijkse winkelaanbod momenteel ook normaal functioneert. 3.5.3 Toekomstig functioneren en uitbreidingsruimte Naar de toekomst toe ontstaat in beide sectoren distributieve ruimte door de bevolkingsgroei en in de dagelijkse artikelensector ook door het effect van de vernieuwing op de koopstromen. Dat is in de sector niet-dagelijkse artikelen ruim voldoende voor met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte toevoeging. In kwantitatieve zin is de berekende ruimte niet geheel toereikend voor de maximale toevoeging in de dagelijkse sector (per saldo 900 m² wvo), maar het verschil is beperkt.

Tabel 3.5: Benadering huidig en toekomstig functioneren dagelijkse sector Dagelijkse artikelen

Niet-dagelijkse artikelen

Aantal inwoners

17.620

Bestedingen per hoofd (dagelijkse artikelen in €)

2.779

2.753

Totaal bestedingspotentieel (€ mln.)

49,0

48,5

Koopkrachtbinding

95%

44%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

46,5

21,3

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de reguliere omzet

20%

42%

Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)

11,6

15,4

Totale omzet

58,1

36,7

Totaal m² wvo

6.746

15.824

Omzet per m² wvo

8.610

2.320

Benodigde vloerproductiviteit landelijk (per m² wvo)

Ca.7.930

Ca. 2.250

Haalbaar m² wvo

7.330

16.310

Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)

580

490

De uitbreiding van de dagelijkse sector aan het Raadhuisplein heeft bovendien betrekking op specifiek aanbod, namelijk een Aldi-supermarkt en “dagwinkel”. Dit aanbod kent een gemiddeld lagere omzet per m² wvo dan het landelijke gemiddelde voor de sector dagelijkse artikelen als geheel. Landelijk genereert Aldi een omzet per m² wvo van € 6.750,-, tegen € 8.311,- voor de supermarkten gemiddeld. Ook de levensmiddelenspeciaalzaken en persoonlijke verzorgingswinkels kennen een lagere vloerproductiviteit: (resp. € 7.252,- en € 6.570,-). Er kan dus specifiek voor de ontwikkeling uitgegaan worden van een relatief lage normvloerproductiviteit (aanname: ca. € 7.000,-). De toename van het be-

Hoofdstuk 3

stedingspotentieel is € 58,1 mln. minus € 53,5 mln. = € 4,6 mln. Deling door € 7.000,- geeft een uitbreidingruimte van ca. 660 m² wvo. Ook dan is er nog een verschil, maar minder dan bij de eerdere berekening. 3.5.4 Nuancering berekeningen De hiervoor aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De woningbouw kan bijvoorbeeld vertraging oplopen, de gemiddelde woningbezetting kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het van belang aan te geven dat aan de kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op langere termijn wordt gediend. Het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven.

Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk het meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten op de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur per saldo positief zijn.

3.6 Analyse effecten Effecten op de consumentenverzorging Met de verplaatsing van de Aldi en de toevoeging van enig ander winkelaanbod worden de keuzemogelijkheden voor de inwoners van Haren en omgeving in bescheiden mate uitgebreid. Belangrijker is echter dat het supermarktaanbod door de verplaatsing van de Aldi kwalitatief gezien aanzienlijk verbetert (modernere, grotere discount-supermarkt). Indirect zal dat ook bijdragen aan het behoud van de niet-dagelijkse artikelenwinkels, horecagelegenheden en andere publieksgerichte voorzieningen. Ook dat is weer positief voor de lokale consumentenverzorging. Omzeteffecten De verwachting is dat het omzeteffect van het beoogd initiatief op het gevestigd aanbod in de nietdagelijkse artikelensector gezien de geconstateerde distributieve ruimte nihil zal zijn. De concurrentie zal in een enkele branche misschien iets toenemen, maar daar staat tegenover dat de versterking van de winkelstructuur in het centrum positief is voor het functioneren van andere winkels.

Hoofdstuk 3

Bij een per saldo toename van het winkelareaal in de dagelijkse artikelensector komt de vloerproductiviteit in 2025 uit op € 58,1 mIn.: 7.556 m² wvo = € 7.690,- Dat is hooguit 3% beneden het huidige niveau. Een dergelijk daling wordt gewoonlijk tot het ondernemersrisico gerekend. Belangrijker is echter dat de Aldi vooral haar huidige klanten mee zal nemen. Een nieuwe, moderne winkel zal ongetwijfeld ook nieuwe klanten trekken, maar de supermarkt blijft een discounter en is daardoor in belangrijke mate complementair aan de aanwezige andere supermarkten en speciaalzaken. Aldi voert namelijk slechts ca 1.000-1.500 supermarktartikelen in het assortiment terwijl grotere Jumbo- of Albert Heijnsupermarkten wel ca. 20.000 tot 25.000 artikelen voeren. Een discounter als Aldi wordt overwegend ook veel minder frequent bezocht en meestal als secundaire of tertiaire supermarkt. Het marktaandeel van Aldi is landelijk ook maar beperkt (ca. 5% in de dagelijkse artikelensector, ruim 7% in de supermarktsector). Daar staat tegenover dat deze formule door haar relatieve uniciteit verhoudingsgewijs wel veel bezoekers van verder weg trekt en daarmee een positieve impuls geeft aan de bovenlokale aantrekkingskracht van het centrum van Haren. Geconcludeerd moet worden dat de beoogde toevoeging geen onaanvaardbare effecten heeft op het bestaande winkelaanbod en niet zal resulteren en extra leegstand.

Daarmee zijn de effecten op het woon-, leeft-, en ondernemersklimaat in Haren ook aanvaardbaar. Ruimtelijke effecten Omdat de beoogde te (her)ontwikkelen locatie midden in Haren ligt, op zeer korte afstand van de overige winkels en voorzieningen, draagt het initiatief bij aan het functioneel versterken van het dorpshart. De kans op combinatiebezoek met andere winkels neemt toe. Want hoe kleiner de afstand tussen een supermarkt en hoe sterker de zichtrelatie is, des te groter de kans op combinatiebezoek tussen een supermarkt en andere winkels is, zoals onlangs nog onderzocht is. In de kernverzorgende centra nemen de supermarkten een centrale rol in. Supermarkten zijn door hun omvang en breedte van het assortiment veruit de belangrijkste publiekstrekkers. Een doorsnee-supermarkt trekt ca. 10.000 bezoekers per week. De andere foodspeciaalzaken, winkels en voorzieningen profiteren van de trekkracht van de supermarkten. Mede omdat de consument het bezoek aan een supermarkt vaak combineert met het bezoek aan ander aanbod. Recent onderzoek13 komt tot de conclusie dat in dorps- en wijkcentra het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken op een hoog niveau ligt. 

Gemiddeld loopt ca. 50% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnen tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied.



Voorwaarde is wel dat het voorzieningenaanbod, dichtbij moet liggen (max. 80 meter) en zichtbaar moet zijn vanaf de entree van de supermarkt



Gemiddeld ligt het combinatiebezoek door klanten van servicesupermarkten hoger dan bij klanten van discountsupermarkten.

Door realisatie van het woon-winkelcomplex Emdaborg wordt bovendien zowel de ruimtelijkfunctionele structuur als het verblijfsklimaat in het centrum verbeterd. De nieuwbouw resulteert in een intiemer Raadhuisplein en verbetert de visuele relatie met de Brinkhorst. Dit in combinatie met de 13

DTNP, Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten onder 3.000 respondenten in 20 dorps- en wijkcentra, november 2016

Hoofdstuk 3

versterking van de bronpuntfunctie14 draagt bij aan een beter functioneren van het winkelcircuit. Hierdoor verbetert het vestigingsklimaat in met name de Brinkhorst en de kans dat hierdoor de leegstand hier afneemt, neemt toe. Geen duurzame ontwrichting Specifiek voor de eerste levensbehoeften, en het planinitiatief voorziet hier qua invulling met detailhandel vooral in, geeft de jurisprudentie aan dat de consument op aanvaardbare afstand van zijn verblijfplaats de boodschappen moet blijven kunnen doen. Met de verplaatsing van de Aldi over korte afstand blijft dit in Haren het geval. Daarmee is er geen sprake van “duurzame ontwrichting” van de voorzieningenstructuur. Tot slot De effecten van het realiseren van de Emdaborg zijn voor wat betreft de detailhandel per saldo eerder positief dan negatief voor het centrum van Haren en de consumentenverzorging in deze plaats. Wel kent Haren centrum momenteel al enige leegstand, zij het dat die relatief beperkt is en niet structureel van aard. Geen van de leegstaande panden is echter groot genoeg om een supermarkt te huisvesten. Wel zouden er eventueel kleinere winkels of horecagelegenheden in kunnen komen. Wij wijzen er echter op dat de bijdrage van het nieuwe gebouw aan het functioneren van en het verblijfklimaat in het centrum van Haren sterk bepaald wordt door de invulling van de relevante plinten.

Die invulling bepaalt vooral de mate waarin het nieuwe pand onderdeel wordt van het gehele winkel- en verblijfsklimaat. Daartoe is het noodzakelijk dat er een functionele invulling komt die een aantrekkelijke en open, dus publieksgerichte uitstraling krijgt. Dit kan bereikt worden door een horeca-invulling maar ook door kleinere winkelunits. Deze kleinere units dragen dus mede bij aan het verhogen van de aantrekkelijkheid van Haren-centrum als koop- en verblijfsgebied en leveren zo ook een bijdrage aan het bestrijden van de huidige leegstand.

Locatie waar bezoekers hun bezoek aan een centrumgebied beginnen en ook weer eindigen. Veelal gaat het om een publiektrekkende winkel of combinatie van winkels met bijbehorende parkeerfaciliteiten.

Hoofdstuk 3

HORECA In dit hoofdstuk worden op hoofdlijnen de marktmogelijkheden voor horeca op de planlocatie verkend. Eerst worden de relevante trends en ontwikkelingen in de horeca beschreven. Vervolgens wordt een analyse van de horeca in de kern Haren opgesteld. Hiervoor is gebruik gemaakt van actuele gegevens van zowel HorecaDNA als Locatus. Overigens worden hier alleen de als zodanig geregistreerde horecazaken geanalyseerd. Andere bedrijven of instellingen met horeca-activiteiten (bijv. winkels, sportaccommodaties) vallen buiten de gebruikte definities.

4.1 Algemene trends Beleving in horeca (trends)  De vrijetijdseconomie toont nog steeds een sterke expansie. Bovenal verwacht de gast een aantrekkelijke, al dan niet bijzondere ‘beleving’ en men is in het algemeen bereid daarvoor een faire prijs te betalen.  De groeiende groep (koopkrachtige) ouderen wil optimaal genieten van haar ruime vrije tijd. Ook het groeiende aantal kleine huishoudens leidt tot extra consumptie buitenshuis. Het aantal dagelijkse ‘eetmomenten’ neemt nog steeds toe.  De consument is in toenemende mate op zoek naar een unieke ervaring: producten en locaties met een bijzondere of emotionele lading. Horeca vormt daarbij een onlosmakelijk onderdeel in vermaak en beleving. De belevenis- en betekeniseconomie worden dan ook steeds relevanter. Nederland ontwikkelt zich in toenemende mate tot ‘leisureland’ waar wonen, werken en winkelen niet meer zonder goede horeca- en belevingsconcepten kunnen.  Het voorgaande uit zich in toenemende bestedingen en omzet in de verschillende deelbranches (zie volgende figuur). Figuur 4.1 Omzetontwikkeling horeca-2005-2016 (CBS Statline 2017

Hoofdstuk 4

Ontwikkelingen in de horeca  Horeca en leisure worden steeds meer met andere functies (zoals detailhandel) gemixt – ‘blurring’ – om meer belevingswaarde te creëren en nieuwe vernieuwende concepten te realiseren. Andersom wenst de horeca ook producten die zij serveert te verkopen; olie, wijn, receptenboek, etc.  Schaalvergroting: De ruimtebehoefte van horecazaken neemt toe, vanwege de gewenste multifunctionaliteit, consumentenbehoefte en/of omzeteisen.  Multifunctionaliteit: horecabedrijven bieden een steeds bredere menukeuze, met per dagdeel soms verschillende doelgroepen. Ook worden vaker recreatieve en culturele activiteiten georganiseerd.  In toenemende mate wordt het economisch en sociaal-maatschappelijk belang van een sterke horecasector erkend, ook door overheden. Sterke horeca zet een gebied op de kaart, ook voor bovenlokale bezoekers. Tegen deze achtergrond wordt horeca steeds meer een onderdeel van centrumgebieden zoals dat van Haren. Het verlevendigt gebieden en zorgt voor voldoende kritische massa en passantenstromen, waar ook overige voorzieningen van profiteren.  Groei fastservice: De afgelopen jaren groeit met name het aantal horecazaken in de deelbranche fastservice. Gedacht mag worden aan daghoreca zoals lunchrooms en ijssalons, maar ook zaken gericht op ‘casual dining’.

 Opkomst specialistische koffieformules en zaken: landelijk een opvallende ketenvorming, met ook op lokaal niveau veel initiatieven. Bekende spelers zijn Starbucks en Coffeecompany. Voor jongeren en ZZP-ers hebben deze zaken vaak een belangrijke ontmoetingsfunctie.  Tot slot laat horeca zich, anders dan detailhandel, veel minder leiden door de bestaande vraagen aanbodstructuur. De juiste onderscheidende horeca creëert deels zijn eigen markt. Trends en ontwikkelingen in relatie tot het planinitiatief Op basis van de beschreven trends en ontwikkelingen zijn er in beginsel mogelijkheden voor de juiste horeca, op de planlocatie in het centrumgebied van Haren. Met name lichte daghoreca wordt steeds meer in centrumgebieden ingepast. Ook geblurde concepten, waarbinnen retail, horeca en dienstverlening wordt gemixt, zien het licht. De bakkerij wordt lunchroom, de boekhandel krijgt een koffiehoek. Impressie: Vernieuwende horeca-concepten15

Horecatweepuntnul.nl en Madebypr.com, trends in horeca

Hoofdstuk 4

4.2 Marktverkenning Horeca in de gemeente Haren Uit de volgende figuur blijkt dat het totale aantal horecazaken nagenoeg stabiel is gebleven in de afgelopen jaren. Wel is het aantal restaurants en zaken in de fastservice toegenomen. Dit komt overeen met de landelijke ontwikkelingen. Figuur 4.2: Horeca naar deelbranche in de gemeente Haren (Bron Horeca DNA)

Horeca in de kern Haren Voor de kern Haren maken we gebruik van actuele data van Locatus. In de volgende tabel is het horeca-aanbod vergeleken met hetgeen gemiddeld voorkomt in referentiekernen 16. Geconcludeerd wordt dat er relatief weinig horeca in Haren is gevestigd. Zowel het aantal zaken als de gezamenlijke omvang blijft, over de hele linie, achter bij de referentie. Een verklaring hiervoor is het nabij gelegen regionaal verzorgende horeca-aanbod van de stad Groningen, waarop de inwoners van Haren deels georiënteerd zijn. Het relatief geringe aanbod in Haren is een indicatie voor marktruimte voor onderscheidende concepten. Met name het aanbod aan drankverstrekkers en fastservice-zaken blijft achter bij de referentie. Het restaurantaanbod is dan weer wat ruimer dan gemiddeld, hetgeen mogelijk verklaard wordt door de gemiddeld ruime beurs van de Harense inwoners. Welgestelden gaan vaker uit eten. Tabel 4.1: Horeca in Haren in relatie tot referentiekernen (Bron: Locatus 2018) Kern Haren

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.groningen.nl/api/v1/meetings/4206/documents/60442