Bijlage 2 omgevingsprogramma Planmer-beoordeling Niemeyer.pdf

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Leekstermeergebied op circa 4 kilometer afstand van het plangebied (zie Figuur 2-6). Voorgenomen ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling heeft mogelijk significant negatieve effecten op de Natura 2000- en NNN-gebieden. In de onderstaande alinea zal dit worden geanalyseerd en beoordeeld. Onderdeel van de beoordeling is het in kaart brengen van de (mogelijke) stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling op nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Effectbeoordeling NNN-gebied Het plangebied bevindt zich buiten de begrenzing van Natuurnetwerk Nederland-gebied. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de ligging ten opzichte van het NNN-gebied en aard en omvang 30/57

van de beoogde ontwikkeling kunnen ook effecten zoals verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Natura 2000-gebied Het plangebied ligt op ruime afstand van Natura 2000-gebied. Gezien de ligging ten opzichte van het Natura 2000-gebied en aard en omvang van de beoogde ontwikkeling kunnen ook effecten zoals verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Er is onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke effecten van de ontwikkeling op de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 14. In het onderzoek is uitgegaan van het maximale mogelijkheden. Er zijn berekeningen gemaakt voor de sloop-, aanleg- en gebruiksfase. Uit de berekeningen blijkt dat er geen sprake is van een toename groter dan 0,00 mol N/ha/jaar op omliggende stikstofgevoelige habitats. De beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect, als gevolg van stikstofdepositie, op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden. Het fietspad is niet meegenomen in deze berekening en zal in een aparte procedure worden behandeld. Er bestaat geen afhankelijkheid of samenhang met de overige ontwikkelingen. Daarnaast wordt geen stikstofdepositie verwacht, aangezien de berekeningen voor het Niemeyer-terrein en het woonensemble zijn uitgevoerd op basis van een worstcase-scenario en de afstand tot stikstofgevoelige habitattypen relatief groot is.

In de vervolgfase, bij de omgevingsvergunningaanvragen (BOPA), zullen berekeningen met de nieuwste release van AERIUS moeten worden aangeleverd. Houtopstanden Voor de aanleg van het fietspad is beperkte houtkap binnen de bebouwingscontour houtkap nodig. Het betreft geen significant waardevolle houtopstand en er zijn in de Bomen Effect Analyse (BEA) mogelijke alternatieven opgenomen die later uitgewerkt worden om monumentale bomen te behouden, zie bijlage 15. Voor de te behouden bomen zijn randvoorwaarden opgesteld voor uitvoering en ontwerpaanpassingen. Daarnaast worden er bomen aangeplant, zie paragraaf 3.8. Significant negatieve effecten op natuur of omgeving worden niet verwacht. Conclusie/vervolg Er zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen wat betreft gebiedsbescherming.

3.7

Bodem

Deze paragraaf gaat in op de huidige bodemgesteldheid en de mogelijke effecten van het initiatief op bodemkwaliteit en gebruik. Referentiesituatie Op basis van de kaart uit de Nota Bodembeheer 2020 gemeente Groningen heeft de ondergrond van het plangebied de bodemkwaliteitsklasse ‘industrie’. In het kader van de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten van Niemeyer, zijn eind 2022 verschillende bodemonderzoeken (eindsituatie- en nader bodemonderzoek) uitgevoerd. Op basis van de resultaten, namelijk een geconstateerde bodemverontreiniging, is nader onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 16. Op basis van het nader onderzoek (Niemeyer-terrein) wordt het volgende geconcludeerd: ● Twee slootdempingen op het terrein zijn sterk verontreinigd met PAK en in mindere mate met zware metalen. Deze dempingen zijn opgevuld met bodemvreemd materiaal. ● In de bodem nabij het voormalige kolenhok is plaatselijk oliehoudend materiaal aangetroffen, maar slechts licht verontreinigd met minerale olie. ● Binnen de saneringscontouren van de in 1999-2001 uitgevoerde bodemsanering van 1,2 dipropaandiol, zijn zowel in de grond als het grondwater in het bodemtraject van circa 1,0-2,5 m-mv geen verhogingen aangetoond.

31/57

●

●

Ter hoogte van het zuidwestelijk terreindeel in de directe omgeving van de voormalige bovengrondse opslagtanks met glycerol, zijn in de boven- en ondergrond sterk verhoogde gehalten aan PAK en zware metalen aangetoond, die gerelateerd kunnen worden aan het aanwezige bodemvreemd materiaal. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Zintuiglijk en analytisch is er op het maaiveld en in de bodem uitsluitend in de omgeving van de voormalige bovengrondse glycerol-opslag, asbest in de fijne fractie aangetroffen. Voor het overige deel van het fabrieksterrein is in het toegepaste fundatiemateriaal of in de bodem, asbest aangetoond.

Voor het Parkbee-terrein geldt het volgende (zie bijlage 17): ● Verspreid over het gehele terrein is er sprake van een geroerde zandige grond met bijmenging aan puin, bakstenen, kolengruis, resten metaal of hout. Plaatselijk is tot maximaal 2,9 m-mv bodemvreemd materiaal waargenomen. Plaatselijk zijn in de kleihoudende bodem sterke olie-waterreactie en een oliegeur waargenomen. ● Zintuiglijk en analytisch is er op het maaiveld en in de bodem geen asbest aangetroffen. ● Op de plek waar in 2011 een sterke bodemverontreiniging met lood is aangetoond, zijn op de onderzoekslocatie ten hoogste licht verhoogde gehalten aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarde. Ten aanzien van de parameter lood is de verontreiniging in horizontale richting daarmee in voldoende mate afgeperkt. In de ondergrond zijn matig verhoogde PAK-waarden en sterk verhoogde zinkgehalten (parallel aan het spoor) aangetoond. De verontreiniging hangt samen met bodemvreemd materiaal (puin en kolengruis). Bij de boring ter plaatse van het voormalig pakhuis is een sterke verontreiniging met minerale olie gevonden (0,75–0,95 m-mv). Om de actuele omvang en de ernst en spoed van de minerale olieverontreiniging te kunnen bepalen, is nog wel afperkend bodemonderzoek nodig ter plaatse van het zuidoostelijk deel van het terrein.

● Binnen de onderzoekslocatie ter plaatse van het voormalig zwembad is een ophooglaag aangetroffen met lichte tot matige bijmenging van puin, hout en kolengruis. De bodem is sterk verontreinigd met PAK tot circa 1,5 m-mv en bevat daarnaast licht tot matig verhoogde zware metalen. De verontreiniging beslaat circa 1.900 m² en betreft circa 1.900– 2.850 m³ grond. Er is sprake van ernstige bodemverontreiniging. De sanering hiervan is niet spoedeisend. Voorgenomen plan en effectbeoordeling Met de beoogde ontwikkeling worden geen bodemvervuilende activiteiten mogelijk gemaakt. Wel worden er bodemgevoelige gebouwen mogelijk gemaakt. Uit het bodemonderzoek blijkt dat er sprake is van verontreinigingen binnen het plangebied. Afhankelijk van het definitieve ontwerp binnen de locatie, dienen daarvoor saneringsmaatregelen te worden genomen om de beoogde activiteiten mogelijk te maken. Dit betekent dat mogelijk een verbetering van de bodemkwaliteit optreedt als gevolg van het plan. Bij grondverzet dient rekening te worden gehouden met eventuele gebruiksbeperkingen bij hergebruik van de vrijkomende grond op een andere locatie. Conclusie De vastgestelde verontreinigingen op de Niemeyer-locatie en het Parkbee-terrein zullen gesaneerd worden. Met bodemsanering is er sprake van een positief effect op de bodemkwaliteit. Belangrijke nadelige milieugevolgen worden uitgesloten.

3.8

Water

Bij de beoordeling van de effecten op het gebied van water zijn de volgende criteria van belang: ● effecten op de waterhuishouding: waterkwantiteit, waterkwaliteit; ● effecten op de waterkeringen en waterveiligheid; ● effecten op waterketen;

32/57

Referentiesituatie Zoals beschreven in paragraaf 2.1.3 ligt het plangebied niet in een grondwaterbeschermingszone. In de huidige situatie is het plangebied voornamelijk verhard. Er is bijna geen groen aanwezig ter plaatse van de Niemeyer-fabriek en het parkeerterrein. Het plangebied ligt binnen het grondgebied van Waterschap Noorderzijlvest. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een regionale waterkering, zie Figuur 3-11. Het plangebied ligt binnen de beschermingszone van deze regionale waterkering. Verder ligt het plangebied niet in beschermingszones van watergangen, rioolpersleidingen, specifieke boezemgebieden en droge oevergebieden. Het gebied ligt op ongeveer +0,70 meter NAP en kent een gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) van circa >2 meter onder maaiveld en een gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) van circa 1 meter onder maaiveld.

Figuur 3-11: Plangebied met de regionale waterkering in oranje gekleurd (bron: Waterschap Noorderzijlvest).

Stresstest Op de klimaateffectatlas zijn kaarten beschikbaar met een indicatie van de kans op wateroverlast door hevige neerslagsituaties met daarbij aangegeven wat de verwachte optredende waterdiepte is. Hierbij is gekeken naar een bui van 70 mm in 2 uur. In Figuur 3-12 is deze kaart voor het plangebied weergegeven. Hierin is te zien dat tijdens hevige neerslagsituaties in het plangebied kans is op wateroverlast. Daarnaast is er sprake van het stedelijk hitte effect binnen het plangebied, zie Figuur 3-13.

33/57

Figuur 3-12: Kans op wateroverlast door hevige neerslag (bron: Klimaateffectatlas).

Figuur 3-13: Stedelijk hitte effect binnen het plangebied, zie zwarte omlijning (bron: Klimaateffectatlas).

Voorgenomen plan en effectbeoordeling Het plangebied bevindt zich deels binnen een beperkingengebied van een regionale waterkering. Op basis van het huidige ontwerp vinden er geen ingrepen (bouw van het woongebouw) plaats binnen het beperkingengebied. De aanleg van het fietspad ligt binnen het beperkingengebied. Voor het uitvoeren van werkzaamheden is een omgevingsvergunning van het waterschap nodig. Deze vergunning zal in een later stadium aangevraagd worden wanneer het initiatief concreet is en er zal dan worden aangetoond op welke wijze wordt voldaan aan de geldende eisen. Significant negatieve effecten op de waterveiligheid kunnen hiermee uitgesloten worden.

34/57

Extra verhard oppervlak kan mogelijk leiden tot wateroverlast. In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard. Met de beoogde ontwikkeling zal meer ruimte geboden worden voor water, zie Figuur 3-14. Het doel van het plan is water op te vangen of in de bodem te laten te infiltreren. Er wordt hierbij gebruik gemaakt van het openbare gebied en de nieuwe daken. De richtlijnen van de hemelwaterverordening van de gemeente Groningen zal bij nadere invulling gevolgd worden. De wijze van afvoeren (riolering) blijft gelijk aan de bestaande situatie.

Figuur 3-14: Overzicht van het aspect water binnen het plangebied (bron: Ontwikkelkader – Niemeyer Opent).

Klimaatadaptatie Het vergroenen (zie Figuur 3-15) van de omgeving draagt bij aan het verminderen van hittestress door het verlagen van de omgevingstemperatuur en het creëren van schaduwrijke en koele verblijfsplekken. Deze maatregelen maken de buurt beter bestand tegen extreme weersomstandigheden. Bovendien ondersteunt vergroening het vasthouden en infiltreren van regenwater, wat bijdraagt aan het oplossen van wateropgaven zoals wateroverlast. Significant negatieve effecten worden uitgesloten.

35/57

Figuur 3-15: Vergroening plangebied (bron: Ontwikkelkader – Niemeyer Opent).

Conclusie Belangrijke nadelige gevolgen op het waterhuishoudkundig systeem ter plaatse kunnen uitgesloten worden.

3.9

Trillingen

Trillingen kunnen van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen. Referentiesituatie Op enkele meters van het plangebied loopt aan de zuidzijde een spoorlijn. Er is een toenemende aandacht voor trillingen en trillingshinder langs spoorlijnen. Daarnaast zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijfsmatige activiteiten die voor een aanzienlijke mate trillingen kunnen veroorzaken. Voorgenomen plan en effectbeoordeling Met de voorgenomen ontwikkeling worden trillinggevoelige gebouwen (woningen) gerealiseerd. Er wordt aangenomen dat bij het bestaande Niemeyer-pand geen sprake is van trillingsschade als gevolg van het nabijgelegen spoor. Ook voor de nieuwe bebouwing lijken significant negatieve effecten als gevolg van trillingen niet direct aan de orde. Dit hangt samen met de specifieke omstandigheden ter plaatse: het betreft voornamelijk personenvervoer per trein, dat met relatief lage snelheden (circa 40–60 km/uur) passeert, mede vanwege de nabijheid van het hoofdstation. Het plangebied bevindt zich op kleigrond, een bodemtype dat trillingen in zekere mate dempt. De nieuwbouw zal bovendien moeten voldoen aan de geldende bouweisen, waar eisen in zijn opgenomen wat betreft trillingen. In het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning (BOPA) moet worden aangetoond dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat gelet op het aspect trillinghinder.

Conclusie Bij de nieuwe woningen worden geen significant negatieve effecten verwacht wat betreft trillingen, aangezien het spoorverkeer langzaam rijdt (40–60 km/uur), de kleigrond trillingen dempt en de nieuwbouw voldoet aan de geldende bouweisen. In het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning (BOPA) moet worden aangetoond dat sprake is van een goed woonen leefklimaat gelet op het aspect trillinghinder.

36/57

3.10 Cultureel erfgoed 3.10.1 Archeologie Regels uit de erfgoed- of monumentenverordening die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving, moeten in 2031 opgenomen zijn in het omgevingsplan. Voor onroerend cultureel erfgoed mag de erfgoedverordening dan alleen nog andere regels omvatten. Bijvoorbeeld een subsidieregeling. Op grond van de Erfgoedwet blijft de erfgoedverordening wel gelden voor de bescherming van roerend cultureel erfgoed (cultuurgoederen) en immaterieel cultureel erfgoed. Een beperkt deel van de erfgoedverordening blijft op grond van het overgangsrecht van de Omgevingswet deel uit van het tijdelijk deel van het gemeentelijk omgevingsplan. Het gaat om de regels over archeologie. De gemeente Groningen heeft in haar verordening geen regels over archeologie opgenomen, deze zijn deel van het omgevingsplan. Op basis van het geldende omgevingsplan geldt geen archeologische verwachtingswaarde. Aangezien de gronden al geroerd zijn en er geen archeologische verwachtingswaarde geldt zijn er geen significant negatieve gevolgen te verwachten. Daarnaast geldt te allen tijde een meldingsplicht voor toevalvondsten. Conclusie Belangrijke nadelige milieugevolgen voor het aspect archeologie kunnen worden uitgesloten. 3.10.2 Cultuurhistorie en landschap Referentiesituatie Het plangebied omvat een historisch fabriekscomplex aan de rand van de Groningse binnenstad.

Oorspronkelijk is het complex gebouwd aan de toenmalige stadsgrens, maar door stedelijke groei is het inmiddels omsloten door stedelijke bebouwing. De prominente ligging zorgt ervoor dat het complex vanaf diverse locaties in de stad goed zichtbaar is gebleven. Het huidige complex bestaat uit een verzameling van gebouwen die gedurende meer dan een eeuw zijn gebouwd, aangepast en uitgebreid. Door de veranderende functionele behoeften zijn oorspronkelijke indelingen, interieurdetails en onderdelen van het productieproces deels verloren gegaan. Desondanks zijn in delen van het complex nog sporen van het industriële verleden zichtbaar, waaronder de opbouw van betonnen skeletconstructies, karakteristieke gevels en de ruimtelijke opzet van voormalige fabriekshallen. Enkele gebouwen binnen het complex hebben bijzondere cultuurhistorische waarde. De gemeente heeft het fabriekspand aangemerkt als ‘karakteristiek’. Voorgenomen plan en effectbeoordeling Met de beoogde ontwikkeling worden een aantal delen van het oude fabrieksgebouw gesloopt. Daarnaast worden er een aantal delen bijgebouwd en worden delen opener, zie Figuur 2-9 in hoofdstuk 2. Hierbij wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van het pand. De oorspronkelijke structuur en het karakter van het gebouw wordt zoveel mogelijk behouden.

De gevels aan de zuidzijde zullen worden gerestaureerd binnen de kernwaarden van het erfgoed. Hiervoor is een restauratievisie opgesteld, waarbij is aangesloten bij de restauratieladder van de Erkende Restauratiekwaliteit Monumentenzorg (ERM). Daarnaast geldt het bestemmingsplan “Gebouwd Erfgoed Groningen” 2024 (onderdeel tijdelijk deel omgevingsplan gemeente Groningen). In Figuur 2-9 is aangegeven welk deel van het gebouw onder dit plan valt. Dit bestemmingsplan heeft als doel de hoofdvorm, gevelindeling en positie van karakteristieke gebouwen te behouden. Voor sloop of veranderingen is een omgevingsvergunning vereist. Naast interne verbouwingen worden uiterlijke kenmerken van het gebouw aangepast. Deze gevelaanpassingen vallen deels onder de beschermende werking van het bestemmingsplan “Gebouwd Erfgoed Groningen”. Het college van burgemeester en wethouders kan voor de gevelaanpassingen een vergunning verlenen. Hiervoor is overleg met de gemeente (en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK)) benodigd. Een aantal gebouwdelen wordt gesloopt. Deze gebouwdelen vallen niet onder

37/57

de beschermde status van het bestemmingsplan “Gebouwd Erfgoed Groningen” (2024) en kunnen zonder beperkingen gesloopt worden.

Figuur 3-16: Uitsnede bestemmingplan Gebouwd erfgoed Groningen (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het ontwikkelkader borgt dat nieuwe bebouwing in harmonie is met de bestaande fabriek en de stedenbouwkundige opzet van het terrein. Conclusie Er zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen te verwachten voor de aspecten archeologie en cultuurhistorie.

3.11 Schaduw- en windhinder Referentiesituatie In de huidige situatie staat op het terrein het Niemeyer-pand, dat grotendeels behouden blijft. Op de locatie waar het hotel is beoogd, wordt bestaande bebouwing (geen hoogbouw) deels gesloopt. De locatie van het beoogde woonensemble is momenteel onbebouwd en in gebruik als parkeerterrein. Voorgenomen plan en effectbeoordeling Met de voorgenomen ontwikkeling wordt hogere bebouwing gerealiseerd, onder andere door de bouw van het hotel (met woningen). Deze bebouwing krijgt een maximale hoogte van circa 45 meter en trapt af in richting van de aangrenzende woningen aan de noordzijde. Hier is de bouwhoogte maximaal 14 meter. Gezien de afstand tot de omliggende bebouwing en de geleidelijke afbouw in hoogte worden op voorhand geen significante negatieve effecten verwacht. Het woonensemble zal bestaan uit twee afzonderlijke nieuwbouwvolumes. De exacte bouwhoogte en het ontwerp van het woonensemble zijn op dit moment nog niet vastgesteld. Naar verwachting zal de bouwhoogte variëren tussen de 19 en 50 meter. De bouwhoogte neemt trapsgewijs toe vanaf de aangrenzende buurt, waardoor een geleidelijke overgang ontstaat tussen de bestaande woningen en de nieuwe bebouwing. Bij de verdere planuitwerking zal worden beoordeeld of er sprake kan zijn van hinder door schaduwval of wind.

Indien nodig worden aanvullende eisen aan het ontwerp gesteld om negatieve effecten te voorkomen. Daarbij wordt rekening gehouden met de uitgangspunten uit het Handboek Hoger Bouwen 2024 van de gemeente Groningen.

3.12 Bouwwerkzaamheden Voor de aanlegwerkzaamheden van de beoogde gebouwen kunnen tijdens de werkzaamheden milieueffecten optreden. Daarbij gaat het met name om geluidhinder, trillingen en verkeer gerelateerde effecten. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) reguleert het geluid van bouwactiviteiten om te waarborgen dat er geen onaanvaardbare geluidhinder optreedt. 38/57

Waar nodig zullen geluidbeperkende maatregelen moeten worden getroffen om onaanvaardbare akoestische situaties te voorkomen. Dat geldt ook voor de mogelijke trillinghinder door de werkzaamheden binnen het plangebied. Gelet op de tijdelijkheid en de omvang van de aanlegwerkzaamheden kunnen significant negatieve milieueffecten uitgesloten worden.

39/57

4. CONCLUSIE Uit de informatie in deze aanmeldnotitie blijkt dat het plangebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. De aard en omvang van het plan leiden niet tot aanzienlijke milieueffecten, mits voldaan wordt aan de randvoorwaarden zoals hieronder beschreven. Het doorlopen van een volledige mer-procedure is niet noodzakelijk. Geluid Significante nadelige milieugevolgen door weg- en spoorweglawaai worden uitgesloten, maar er zijn aandachtspunten voor de verdere uitwerking (zie paragraaf 3.3.1): ● Niemeyer-pand: Aan één zijde is sprake van een zeer hoge geluidbelasting (67 dB); hoewel dit buiten de beoordeling van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen valt, kan privaatrechtelijk aanvullende gevelwering nodig zijn. ● Hotel met woningen: Voor de geplande woningen is nog geen geluidsonderzoek uitgevoerd. Indien deze worden gerealiseerd, moet worden aangetoond dat sprake is van een akoestisch aanvaardbare situatie. Dit betekent dat de benodigde geluidwering moet worden bepaald en onderbouwd, onder andere ten behoeve van de omgevingsvergunningaanvraag (BOPA). ● Woonensemble: De geluidbelasting door spoorverkeer overschrijdt de standaardwaarden. Er dient te worden beoordeeld of geluidbeperkende maatregelen mogelijk zijn om de overschrijding zoveel mogelijk te beperken.

Voor geluid door activiteiten zijn de volgende maatregelen noodzakelijk: ● Het geluidvermogen van de warmtepomp aan de noordoostzijde van het Niemeyer-gebouw moet 5 dB gereduceerd worden om een aanvaardbare situatie te bereiken. ● Om een aanvaardbaar geluidsniveau bij de omliggende woningen te waarborgen, wordt bij open deuren maximaal 70 dB(A) en bij gesloten deuren maximaal 80 dB(A) geproduceerd op de begane grond en de 1e verdieping van de Burley Bar. Soortenbescherming Er wordt een ontheffing voor het Niemeyer-gebouw aangevraagd bij het bevoegd gezag, de provincie Groningen. Aan deze ontheffing worden voorschriften (mitigerende maatregelen) verbonden, waardoor significant negatieve effecten worden voorkomen. Mogelijk geldt dezelfde conclusie voor het fietspad. Hiervoor zal nader onderzoek uitgevoerd worden. Bodem Binnen het plangebied is sprake van bodemverontreiniging, hierdoor is sanering noodzakelijk. Trilling Bij de voorgenomen ontwikkeling worden trillinggevoelige gebouwen (woningen) gerealiseerd. Negatieve effecten als gevolg van trillingen lijken niet aan de orde. In het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning (BOPA) moet worden aangetoond dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat gelet op het aspect trillinghinder. Water Het fietspad ligt binnen het beperkingengebied van een regionale waterkering.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden is een omgevingsvergunning van het waterschap nodig. Deze vergunning zal in een later stadium aangevraagd worden wanneer het initiatief concreet is en er zal dan worden aangetoond op welke wijze wordt voldaan aan de geldende eisen. Schaduw- en windhinder De ontwikkeling omvat hogere bebouwing, waaronder een hotel tot circa 45 meter. De exacte bouwhoogte en het ontwerp van het woonensemble zijn nog niet vastgesteld. Bij de verdere planuitwerking zal worden beoordeeld of er sprake kan zijn van hinder door schaduwval of wind. Indien nodig worden aanvullende eisen aan het ontwerp gesteld om negatieve effecten te voorkomen. Daarbij wordt rekening gehouden met de uitgangspunten uit het Handboek Hoger Bouwen 2024 van de gemeente Groningen. 40/57

Bijlage 1 – Ontwikkelkader

41/57

■ DEEL A

Ontwikkelkader Niemeyer Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

1

Niemeyer gaat open 40.000 m² stadsterrein, ooit de plek van een internationale tabaksfabriek, opent zich voor nieuwe ambities, innovaties en ontmoetingen.

Colofon Dit document is een co-productie van MWPO, Campus Groningen, gemeente Groningen, Studioninedots en Felixx. Ontwerp: G2K Brand Design Agency Tekstredactie: Eelco Anneveldt Concept & Copy Juli 2025

6

Ontwikkelkader Niemeyer

Colofon

7

Inhoudsopgave Inleiding Managementsamenvatting Leeswijzer en Onderliggende documenten Over Niemeyer

11 12

Geschiedenis leeft verder

Plek voor vernieuwing 32 en verbinding 58

18 20

Ruimte voor veelzijdigheid

Niemeyer in 6 72 doelstellingen A Verankering in de stad B Bebouwing C Landschap en openbare ruimte D Mobiliteit E Programma F Borging

8

Ontwikkelkader Niemeyer

Inhoudsopgave

100 104 110 142 150 154 156

9

Inleiding

Het Niemeyer terrein – Toen en nu 200 jaar geleden opende hier de Niemeyer tabaksfabriek, een internationale onderneming en een technologische voorloper. De gemeente Groningen ziet hier een gemengde campus ontstaan. Met ruimte voor economische en maatschappelijke functies en met bijzondere aandacht voor werkgelegenheid, erfgoed en cultuur. Het nieuwe Niemeyer Onze ambities vertalen zich naar een dynamische omgeving die gaat bijdragen aan de groei en ontwikkeling van Groningen. Een historische plek met iconische bebouwing transformeert tot een bruisende community en een inspirerend stadsterrein. Waar bedrijvigheid, cultuur en beleving versmelten. Hier leren, creëren, werken en ondernemen we straks samen. Het nieuwe Niemeyer wordt een plek midden in onze stad die de wensen van deze tijd waarmaakt en die werk, sport en ontspanning naadloos in elkaar laat overgaan. Deze plek nodigt uit om te verblijven en biedt alle ruimte voor nieuwe ideeen, inspiratie, samenwerkingen en verrassende momenten. Wij zien een thuishaven voor digitale vernieuwers, voor kleine en grote ondernemers en organisaties, die tech-nologische oplossingen ontwikkelen die de samenleving vooruitbrengen.

10

Ontwikkelkader Niemeyer

Inleiding

11

Een historische basis voor een community die de toekomst vorm gaat geven

Managementsamenvatting

Het ontwikkelkader bundelt meerdere gemeentelijke ambities met die van het bedrijfsleven, onderwijs en de makers van de toekomst. Het terrein is deels eigendom van de gemeente en voor het overgrote deel van MWPO. Maar het is vooral bedoeld om te delen; met elkaar, met bezoekers, gebruikers, partners, bewoners, de buurt, de stad en de regio. Op Niemeyer is samenwerken de standaard, gedeelde kennis de norm en groei een kwestie van tijd. Niemeyer is daarmee een toekomstgerichte plek. Eén die niet alleen de economische dynamiek vergroot, maar ook een impuls geeft aan leefkwaliteit, sociale samenhang en trots onder inwoners.

Thuishaven Niemeyer wordt een thuishaven voor digitale vernieuwers, voor kleine en grote ondernemers en organisaties die digitale technologische oplossingen ontwikkelen die de samenleving vooruitbrengen. Hun thuishaven wordt omlijst door (food) retail, een hotel en woningen (met name aan de overkant van Niemeyer, de Theodorus Niemeyerstraat) die kansen bieden aan groepen die nu veel moeite hebben om de woningmarkt te betreden. Na de transformatie ontstaat een groener, opener, levendiger, toekomstbestendig IMPRESSIE NIEMEYER TERREIN, BEELD DOOR ABSENT MATTER, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS EN FELIXX

12

Ontwikkelkader Niemeyer

nieuw stuk stad dat Groningen verbindt, zowel letterlijk als figuurlijk. Betrokken partners Ontwikkelaar MWPO, samenwerkingspartner Campus Groningen en de gemeente Groningen blijven ook na de transformatie actief betrokken en zullen, samen met andere partijen, de gewenste ontwikkelingen gaan aanjagen. Het doel is om een ecosysteem van mensen, netwerken, initiatieven en ondersteunende faciliteiten tot stand te brengen.

Managementsamenvatting

Bij de verhuur krijgen starters voorrang en voordeel. Grote bedrijven zijn welkom tot een grens in m² en potentiële huurders zullen worden getoetst aan de gezamenlijke ambities. Een deel van de fabriek zal worden ingericht als gedeelde ruimtes. De functies, doelen en ambities liggen vast. Er zal geen sprake zijn van speculatie en de op dit moment enig bespreekbare vorm van extern investeren bestaat uit aandelen voor de community van gebruikers.

13

Een gedeelde visie De visie op wat Niemeyer moet worden is mede gevormd door gesprekken en verkenningen met de partijen die er straks mede de toekomst vorm gaan geven en gebruik van gaan maken, zoals onderwijsinstellingen, bedrijven en omwonenden. Specialisten met liefde en respect voor de bouwkundige historie hebben met veel zorg plannen opgesteld om het terrein zijn geheel eigen identiteit (terug) te geven. Vernieuwen met respect voor het verleden Het terrein is een staalkaart van bouwstijlen en -methoden door de decennia heen. Wat karakter heeft wordt hersteld en met terughoudendheid aangepast aan de wensen van deze tijd. Wat weinig tot niets toevoegt, maakt

IMPRESSIE NIEMEYER TERREIN, BEELD DOOR ABSENT MATTER, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS EN FELIXX

14

plaats voor elementen die wel bijdragen aan de functies en ambities van Niemeyer. We kijken daarbij verder dan alleen de stenen. Groen gaat bijvoorbeeld een prominente rol spelen in en rond Niemeyer. De basisregel is: groen waar dat kan. Plekken die geen verharding nodig hebben, worden vergroend.

Waar het complex nu nog een blokkade is tussen delen van Groningen, wordt het straks een doorwaadbaar terrein. Voetgangers kunnen zich er vrij door en doorheen bewegen, fietsers kunnen het doorkruisen. Voor auto’s is geen ruimte, met uitzonderingen van toeleveranciers en bijvoorbeeld pakketdiensten, die strikte routes moeten volgen.

Verbinding met de stad De Niemeyer fabriek is een opvallende verschijning die ooit aan de rand van de stad stond, maar er nu een onvervreemdbaar onderdeel van is. Wij voelen daarom de verplichting om zowel in letterlijke als figuurlijke zin de verbinding met de stad te optimaliseren. Dat doen we door in vorm en uiterlijk de aansluiting te zoeken met de omgeving.

Maar de belangrijkste vorm van verbinding klinkt door in ons motto: Niemeyer Opent! Nu scheidt een hek het terrein van de stad eromheen. Straks gaat Niemeyer open voor iedereen die wil wandelen, eten, drinken, ontspannen, werken, ontmoeten, zich wil laten verrassen of zich wil onderdompelen in cultuur. Stuk voor stuk bouwstenen van een sterke (vrijetijds)economie.

Op naar de toekomst Niemeyer vervult straks een aantal behoeften die nu onbeantwoord blijven. De basis­ambities voor Niemeyer veranderen niet, maar behoeften doen dat wel. Digitale technologie is bij uitstek een dynamisch fenomeen. Nieuwe gebruikers geven Niemeyer continu nieuw elan. Zo zal de mogelijke komst van het expertisecentrum van de AI Fabriek bijvoorbeeld een mooie aanjager zijn voor de doorontwikkeling. Het nieuwe Niemeyer is veelzijdig en multi-inzetbaar. Het heeft de ruimte, de flexibiliteit en de mentaliteit om nieuwe functies mogelijk te maken, mee te veranderen met de tijd en de koers van onze samenleving te volgen. Net zoals deze groeibriljant dat deed van 1850 tot 2024. ■

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

15

Open voor elkaar. Waar het innovatieve industriële verleden de plek is waar een nieuwe groep zich vormt tot een hechte community. 16

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

17

Leeswijzer en onderliggende documenten Dit Ontwikkelkader, de opvolger van het Vestigingskader (2024), vormt het hoofddocument voor de toekomstige ontwikkeling van Niemeyer: als overzichtelijk en samenhangend document waarin de kern van alle onderliggende stukken is samengebracht.

Hieronder ziet u een overzicht van alle onderliggende documenten. Scan of klik op de QR-code om naar de pagina met alle downloads te gaan.

Niemeyer. Open.

Vestigingskader 04.03.2024

FABRIEKSTERREIN NIEMEYER

Aan dit document ligt een omvangrijke voorbereiding ten grondslag. Een uitgebreid participatietraject met omwonenden is doorlopen, vanaf najaar 2024 tot en met voorjaar 2025. Daarnaast zijn verschillende partijen betrokken bij een specifiek deel van het project - dat kan een fysiek onderdeel zijn, zoals het ontwerp van de fabriek of renovatie, of een overkoepelend thema zoals duurzaamheid of mobiliteit. Gezamenlijk beslaan deze documenten enkele honderden pagina’s. Die inhoudelijke verdieping is waardevol en beschikbaar, maar vraagt meer tijd dan we van u willen vragen. Daarom hebben we dit document samengesteld, met daarin de belangrijkste informatie uit alle onderliggende documenten. Het document is begonnen met een korte managementsamenvatting om het geheugen op te frissen en de hoofdpunten in één oogopslag inzichtelijk te maken. Wilt u meer weten over een specifiek onderwerp? In de verschillende hoofdstukken verwijzen we u naar de onderliggende documenten.

Restauratievisie PATERSWOLDSEWEG 43 ‘TABAKSFABRIEK THEODORUS NIEMEIJER’ te GRONINGEN

CONCEPT l IN l 04-04-2025

BOUWHISTORISCHE VERKENNING Utrecht, april 2024

VESTIGINGSKADER MAART 2024

BOUWHISTORISCHE VERKENNING APRIL 2024

RESTAURATIEVISIE APRIL 2025

■ DEEL B

■ DEEL C

■ DEEL D

Planbeschrijving openbare ruimte

Planbeschrijving fabrieksensemble

Planbeschrijving woonensemble

DEEL B: PLANBESCHRIJVING OPENBARE RUIMTE JULI 2025

DEEL C: PLANBESCHRIJVING FABRIEKSENSEMBLE JULI 2025

DEEL D: PLANBESCHRIJVING WOONENSEMBLE JULI 2025

Woonvisie Theodorus Niemeyerstraat

WOONVISIE THEODORUS NIEMEYERSTRAAT

JULI 2025 Hier, middenin de stad, ontstaan nieuwe verbindingen. Tussen erfgoed en groen. Tussen inwoners en ondernemers, wonen en werken. Tussen deze bijzondere plek en de digitale wereld om ons heen. Hier is alle ruimte voor ontmoetingen en kruisbestuivingen die ons nieuwe energie geven, om samen ideeën voor de toekomst te vinden.

NIEMEYER PARTICIPATIEVERSLAG ONTWIKKELKADER JULI 2025

Hier, in het Niemeyer District.

18

Ontwikkelkader Niemeyer

Leeswijzer en onderliggende documenten juli 2025

19

Het Niemeyer terrein

Een bijzondere plek middenin de stad. Het fabrieksterrein dat al 200 jaar onderdeel is van de collectieve geschiedenis van Groningen, opent eindelijk de poorten. Voor iedereen. IMPRESSIE NIEMEYER TERREIN, BEELD DOOR ABSENT MATTER, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS EN FELIXX

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

IMPRESSIE NIEMEYER TERREIN, BEELD DOOR ABSENT MATTER, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS EN FELIXX

Niemeyer opent Een lang verborgen stuk stad van 40.000 m2 ontsluit zich voor iedereen met een open blik en een positieve kijk op de toekomst. Niemeyer gaat open voor ontmoetingen, evenementen en inspiratie en nodigt iedereen uit om het industriële erfgoed te verkennen, om te sporten of om nieuwe horeca en cultuur te ontdekken. Het wordt een plek om je, op loopafstand van centrum en station, te verwonderen. Over de iconische fabriek, die al 200 jaar deel is van de stad. Over de collectieve energie waarmee kennis en dromen zich laten delen. Over de fijne mix van werken en ontmoeten. Over de balans tussen je rust vinden en je uitleven. Over hoe een plek zichzelf opnieuw uitvindt.

Voel je welkom 22 Niemeyer is open

Voedingsbodem voor vernieuwing Dit wordt de voedingsbodem voor vernieuwing voor Groningse ondernemers. Hier geven bedrijven, maatschappelijke organisaties en stadgenoten straks vorm aan de wereld van morgen. Niemeyer is de nieuwe thuishaven voor digitale vernieuwers. Het is het antwoord op de (economische) urgentie en de vraag naar een plek waar zij samen kunnen komen. Een springplank naar de toekomst, omgeven door prachtig stadgroen en de symbolen van de economie van het verleden: de historische fabriekspanden. Op deze plek werken nieuwe bedrijven, samen met bewoners en bezoekers, aan ideeën en oplossingen die de samenleving vooruit brengen. Over Niemeyer

Verborgen maar bepalend: de locatie De Niemeyer fabriek ligt op een verborgen maar centrale plek binnen de stad. De bijzondere positie in aan de zuidwestkant van het centrum van Groningen biedt kansen voor een schakelrol. Op de stadsschaal zijn vier thema’s geïnventariseerd en ambities benoemd die haar rol en betekenis verder duiden. Die thema’s zijn: ▪ De Bruisende stad ▪ De Historische stad ▪ De Verbonden stad ▪ De Groene stad

23

NIEMEYER ALS SCHAKELSTUK

De verbonden stad Niemeyer ligt op een strategische plek. Het kan de mobiliteit in directe en grotere omgeving versterken door:

De historische stad Niemeyer is een integraal onderdeel van de Groningse geschiedenis. Het bedrijf beïnvloedde de economie en ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving. Belangrijke historische uitgangspunten voor de ontwikkeling zijn: ▪

Het Niemeyer complex is een herkenbaar onderdeel van de historische identiteit van Groningen. ▪ Het doel is om het complex aan de Paterswoldseweg herkenbaar, zichtbaar en beleefbaar te maken. ▪ De fabriek is deel van een cultureel erfgoednetwerk dat behouden blijft en zelfs versterkt wordt. ▪ De kans om stedelijk weefsel te herstellen en een bijdrage te leveren aan een nieuwe stadsstructuur. Bijvoorbeeld door van achterkanten voorkanten te maken.

▪ De fietsverbinding naar Suikerzijde en Zernike te verbeteren. ▪ Het gebruik van actieve mobiliteit te stimuleren. ▪ Voetgangers en fietsers belangrijk te maken bij de herinrichting van het straatprofiel van de Paterswoldseweg. ▪ Een nieuwe plek te realiseren aan de Paterswoldseweg, de kralenketting die verschillende delen van de stad en buurten doorsnijdt en verbindt. ▪ Een rol te nemen in belangrijke langzame verkeersroutes tussen stad en buitengebied.

De groene stad Het Niemeyer terrein is grotendeels verhard en geasfalteerd en biedt dus weinig tot geen ruimte voor groen. Om daar balans in te brengen, zijn twee hoofduitgangspunten bij de herontwikkeling: klimaatadapatatie en stedelijke biodiversiteit. Dit wordt gerealiseerd door: ▪ Het realiseren van het spoorpark waarmee het Niemeyer terrein een schakel vormt tussen twee groene gordels van Groningen. ▪ Het ontharden van het terrein en het toevoegen van stedelijk en klimaatrobuust verblijfsgroen. ▪ Het terrein een rol te geven in de waterberging binnen het Spoorpark. ▪ Het toevoegen van verblijfsgroen om de beleving en het gebruik van de openbare ruimte te versterken. ▪ Het verbeteren van leefgebieden voor plant- en diersoorten waar het Groningse natuurbeleid zich op richt. ▪ Het realiseren en verbinden van nieuwe routes door het gebied.

De bruisende stad De herontwikkeling draagt bij aan de stedelijke economie. Collectieve verblijfsen werkplekken nodigen uit om te ontmoeten, kennis uit te wisselen en de sociale betrokkenheid te versterken. Belangrijke kenmerken zijn: ▪ Hotspot voor (digitale) ondernemers ▪ Nabijheid van het stadscentrum ▪ Betrokken bij de buurt en buren ▪ Sterke verbinding met het hoofdstation

Zernike

Noorderplantsoen Universiteitsmuseum Eemskanaalzone

De Wolkenfabriek Groninger Museum

Niemeyer Suikerzijde

Stationsgebied

UMCG

Strokartonfabriek De Toekomst De Puddingfabriek De Graanfabriek Suikerzijde

Suikerfabriekterrein

1200 m

Diepenring

Niemeyer terrein Stadspark Mediacentrale

Paterswoldseweg

Paterswoldseweg

SOCIAAL RAAMWERK: BRUISENDE STAD

24

MOBILITEITS RAAMWERK: VERBONDEN STAD

Zuiderplantsoen

BELEVINGSRAAMWERK: HISTORISCHE STAD

Ontwikkelkader Niemeyer

GROENBLAUWE RAAMWERK: GROENE STAD

Over Niemeyer

25

Groningen

Kenmerken van Groningen ■ 245.000 inwoners ■ 5 kennisinstellingen ■ 95.000 studenten ■ 10.000–12.000 afgestudeerden per jaar ■ 200 startups en 50 scale-ups ■ 20.000 arbeidsplaatsen in de digitale sector

Groningen: stad van innovatie, talent en samenwerking Groningen is een levendige stad van vernieuwing en vooruitgang. Hier krijgen nieuwe ideeën de ruimte, zijn de lijnen kort en heerst een cultuur van samenwerking. De stad loopt voorop in digitale transities en biedt een vruchtbare bodem voor vooruitstrevend ondernemerschap. Dat maakt Groningen bijzonder aantrekkelijk voor innovatieve bedrijven. Wat Groningen écht onderscheidt, is de unieke combinatie van een sterk kennisecosysteem en een constante instroom van jong talent. Met kennisinstellingen, waaronder de Hanze, de MBO's, het UMCG en de Rijksuniversiteit Groningen, vormt de stad een stevig fundament voor onderzoek, onderwijs en ondernemerschap. Jaarlijks studeren er 10.000 tot 12.000 studenten af, en met een studentenpopulatie van ongeveer 95.000 is Groningen dé studentenstad van Nederland – en de stad met de grootste jongerenpopulatie van het land. Die mix van kennis, talent en ondernemerschap zorgt voor een dynamisch ecosysteem waarin innovatie natuurlijk groeit. De snelgroeiende tech- en ITsectoren profiteren van deze constante aanwas van hoogopgeleide professionals. Bedrijven vinden hier niet alleen medewerkers, maar ook partners om mee samen te werken aan oplossingen voor de toekomst. ■

26

Ontwikkelkader Niemeyer

Over Niemeyer

27

Niemeyer ontwikkeling

MWPO werkt sinds de sluiting van de Niemeyerfabriek in 2023 samen met Campus Groningen aan de ontwikkeling en transformatie van de fabriek. Na de vaststelling van het Vestigingskader in augustus 2024 heeft MWPO de fabriek en het parkeerterrein aan de Theodorus Niemeyerstraat aangekocht. Inmiddels zijn de plannen voor de fabriek verder uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp en het Ontwikkelkader.

MWPO Als lokale vastgoedontwikkelaar richten wij ons op het creëren van unieke en betekenisvolle woon-, werk-, horeca- en retailconcepten. Of we nu gloednieuwe gebouwen realiseren of bestaande panden herontwikkelen; bij ons draait alles om kwaliteit, duurzaamheid en samenwerking. Onze missie is om steden mooier, functioneler en socialer te maken. Dat doen we met een no-nonsense aanpak en oog voor detail. Daarbij blijven we trouw aan ons motto: we zeggen wat we doen en we doen wat we zeggen. In Groningen realiseerden we spraakmakende projecten zoals Het Groot Handelshuis (het voormalige V&D-pand), Merckt en Mercado. Drie voorbeelden van hoogwaardige woonen horecaconcepten die de binnenstad versterken. Ook buiten het centrum zijn we actief. De SuperHub in Meerstad is de centrale ontmoetingsplek voor de wijk en één van onze projecten. MWPO staat voor projecten die de omgeving verbeteren, verrijken en een nieuw perspectief geven. Onze betrokkenheid bij projecten stopt niet bij de ontwikkeling. We zijn een allround vastgoedbedrijf en ook actief als belegger. Bovendien blijven we langjarig actief betrokken bij onze eigen projecten. Dat gaan we zeker ook doen bij de iconische Niemeyerfabriek in Groningen. Als eigenaar zetten we ons in om deze locatie te transformeren tot een nieuw stuk stad.

IMPRESSIE NIEMEYER TERREIN, BEELD DOOR ABSENT MATTER, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS EN FELIXX

28

Ontwikkelkader Niemeyer

Onze werkwijze is gebouwd op samenwerking en oog voor detail. We werken pragmatisch en slagvaardig. Overleg, korte lijnen en laagdrempelig contact vinden we belangrijk, omdat we geloven dat je samen tot het beste resultaat komt. In de Niemeyerfabriek komen alle aspecten van onze manier van werken bij elkaar: samen maken we iets nieuws dat tegelijkertijd recht doet aan het verleden. We zijn trots op onze intensieve samenwerking met lokale partijen in de stad, met Campus Groningen en de gemeente Groningen voorop. Samen creëren we een nieuwe en vernieuwende campus die binnenkort de verbinding met de stad en het station zal versterken. Campus Groningen en het Masterplan Campussen Campus Groningen Management is al vanaf het begin nauw betrokken bij de ontwikkeling van Niemeyer als campuslocatie. Zij is de aanjager van innovatie en kennisontwikkeling. Vanuit die rol levert ze een essentiële bijdrage aan de visievorming en toekomstige invulling van het Niemeyerterrein. Deze langdurige betrokkenheid brengt het project veel verder dan een fysieke herontwikkeling. De verbinding met haar brede kennis- en innovatienetwerk transformeert Niemeyer tot een dynamische plek waar ruimte is voor talent, ondernemerschap en nieuwe vormen van samenwerking. Het wordt een campus in de volle betekenis van het woord: een ontmoetingsplek waar ideeën samenkomen en waar gewerkt wordt

Over Niemeyer

aan oplossingen voor de uitdagingen van morgen. Een concept met directe waarde voor de stad. Niemeyer is één van de acht locaties die zijn aangewezen binnen het ontwikkelde “Masterplan Campussen”, dat in de uitvoering ‘Campus Coalitie’ heet. Deze Campus Coalitie speelt een sleutelrol in het versterken van Groningen als toonaangevende kennisen innovatieregio en is als één van de eerste projecten ondersteund door de economische agenda van Nij Begun. De ontwikkeling van thematische campussen, zoals Zernike Campus, Healthy Ageing Campus, Makeport Mercurius en Niemeyer, verbindt onderwijs, onderzoek en ondernemerschap structureel met elkaar. Dat versterkt Groningen als toonaangevende kennis- en innovatieregio en creëert een aan-trekkelijk vestigingsklimaat voor talent, bedrijven en kennisinstellingen. Het bevordert bovendien de samenwerking rond grote maatschappelijke opgaven zoals digitalisering, de energie­ transitie en gezondheid. De plannen voor Niemeyer sluiten naadloos aan op de Groningse ambities voor campusontwikkeling. Daarnaast levert deze Campus Coalitie een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke en economische ontwikkeling van de stad én de regio. Door het clusteren van functies, het versterken van infrastructuur het stimuleren van innovatieve eco-

29

systemen ontstaan nieuwe kansen voor werkgelegenheid, bedrijvigheid en duurzame groei. Zo draagt Niemeyer niet aleen bij aan de versterking van de kenniseconomie, maar ook aan de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van Groningen. Gemeente Groningen De gemeente Groningen speelt een actieve en strategische rol in de herontwikkeling van Niemeyer. In 2023 legde zij het Wet Voorkeursrecht Gemeenten op het terrein, waarmee zij invloed kon uitoefenen op de toekomst van het gebied. Samen met ontwikkelaar MWPO en Campus Groningen werkte de gemeente aan het Vestigingskader, het Ontwikkelkader en de participatie met omwonenden. Door de aankoop van een deel van het gebouw is de gemeente mede-eigenaar geworden. Ook zal zij het Spoorpark overnemen als verbindende schakel tussen het Hoofdstation en de nieuwe wijk De Suikerzijde. Realisatie, fasering en ontwikkelstrategie De verbouwing en transformatie zal gefaseerd plaatsvinden. Het project begint met het zuidelijke bouwdeel; de oude fabriek. Hier komen ondermeer de Shared facilities: de plek voor start-ups, kennisinstellingen en gedeelde faciliteiten. Daarover meer in onderdeel ‘Governance’ en in de bijlage ‘Shared Facilities’. Het noordelijke bouwdeel, de nieuwe fabriek, komt daarna aan bod. De planning is afhankelijk van de concrete marktvraag van de ondernemers die zich in Niemeyer willen vestigen.

MWPO heeft een lange termijnfocus en wil meerdere jaren betrokken blijven bij Niemeyer. Na de transformatie van de fabriek en realisatie van de nieuwbouw dragen wij zorg voor de exploitatie en het verhuur van het vastgoed. Zo houden we grip op de kwaliteit en zorgen we dat het concept en de ambities van Niemeyer behouden blijven. Dit alles uiterraard in samenwerking met Campus Groningen, de gemeente Groningen en andere partners. ■

30

IMPRESSIE INTERIEUR NIEMEYERFABRIEK, BEELD DOOR SURREND3R, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

31

De geschiedenis leeft verder

Dit industrieel erfgoed is vruchtbare grond, maar ook onderdeel van 200 jaar stadsgeschiedenis. Daarom behouden we het historische karakter van het terrein. We voegen ‘slechts’ toe wat bedrijven, stadgenoten en bezoekers vandaag en morgen nodig hebben.

Hoe het begon De geschiedenis van Niemeyer begint zo'n 200 jaar geleden. In 1904 opent de fabriek aan de Paterswoldseweg en begint de handel in 'koloniale waren', zoals koffie, thee, suiker en vooral tabak. Decennia lang is het bedrijf succesvol en levert het een belangrijke bijdrage aan de Groningse economie.

Biografie

Maar op 1 maart 2023 komt het succesverhaal tot een einde. Dan stopt de tabaksproductie in Groningen en de fabriek sluit haar deuren. De gebouwen krijgen geen monumentale status maar de gemeente geeft ze wel het predikaat ‘Karakteristiek’.

Analyse

Kernwaarden

Programma

Inpassing

Maar daarmee is de prominente rol van de fabriek niet uitgespeeld. Verre van. Het terrein biedt ontzettend veel kansen voor de Groningen en de toekomst van onze stad. Om die te verzilveren ligt er een voor tot transformatie en nieuwbouw.

Restauratievisie

Ontwerp

34

Transformatievisie Bij het opstellen van het vestigingskader besloten we later in te gaan op de erfgoedwaarde, de historie en de restauratie van het complex. Die komen aan bod in de transformatievisie die is opgesteld na een historische verkenning. Hierin geven we een beknopte beschrijving en een analyse. Bovendien behandelen we de biografie, de waardestelling en de Ontwikkelkader Niemeyer

kernwaarden. Daarmee ligt er nu een gedegen basis voor het ontwerp van het fabrieksensemble. Restauratievisie De restauratievisie brengt de raakvlakken in beeld tussen het complex, de omgeving, het huidige en toekomstige gebruik, de historische waarde en de technische staat. Deze waarden kunnen met elkaar op gespannen voet staan

De geschiedenis leeft verder

en de visie laat zien welke keuzes we moeten maken. De visie zet uiteen hoe we toekomstige functies optimaal kunnen inpassen in het complex. Hierbij kijken we scherp naar de verhoudingen tussen de aanpassingen en het complex. De historische waarde van van het complex moet behouden blijven terwijl de aanpassingen – dankzij hun ontwerpkwaliteit – betekenis en waarde voor de toekomst moeten toevoegen.

35

Open na 200 jaar. Een verborgen stadsterrein van 40.000 m² industrieel erfgoed, nu een plek voor iedereen.

36

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

37

Voor de bouw van de tabaksfabriek KAART ROND 1880, BRON: TOPOTIJDREIS

De Niemeyer biografie

■  EPISODE 1 1850–1905

HET WAPEN VAN ROTTERDAM, DE WINKEL VAN DE VADER VAN THEODORUS NIEMEIJER

Op 27 juni 1848 liet Theodorus Niemeijer in de Provinciale Groninger Courant bekendmaken dat hij het bedrijf van zijn vader, een grossierderij in koloniale waren, zou voortzetten. Hij richtte ook een tabaksfabriek op aan de Nieuwe Ebbingestraat 33. Niemeijer begon met de productie van rook- en pruimtabak en voegde daar al snel shag aan toe. In 1903 werd het bedrijf een N.V. en stapte Theorodorus’ oudste zoon in de zaak. Zijn broers Willem en Albert volgden later.

38

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

Tot ongeveer 1850 kochten mensen hun tabak bij kruidenierswinkels. Die sneden de ruwe tabak zelf, lieten het drogen op verwarmde platen en vervolgens weer afkoelen.

39

Bouw en snelle uitbreiding fabriek

In de jaren 30 hielden veel tabaksfabrieken het voor gezien. Niemeyer bleef als enige over. Tijdens de Tweede Wereldoorlog lagt de handel in tabak grotendeels stil. Niemeijer overleefde door de productie van surrogaatkoffie en theesurrogaat onder de naam Savora. Theodorus werd gedwongen om voor de bezetter werken, wat hem veel kritiek opleverde. 19401945 was voor hem een uiterst pijnlijke periode. Oudste zoon Willem werd in 1932 de directeur van de koffie- en theefabriek en adjunct-directeur van de tabaksfabriek. Hij zou Theodorus opvolgen, maar was ook actief in het verzet. In november 1944 pakten de Duitsers hem op en op 16 februari 1945 stierf hij in kamp Neuengamme.

KAART ROND 1935, BRON: TOPOTIJDREIS

BRON: OORLOGSBRONNEN.NL/ TIJDLIJN/WILLEM-AUGUST-THEODORUSNIEMEIJER/02/109781

■  EPISODE 2 1904–1940

■  EPISODE 3 1940–1960

Tussen 1905 en 1929 produceert Niemeijer tabak in het pand aan de Emmasingel. Toen dat te klein werd, kreeg het een nieuwe rol: koffie- en theefabriek. Er kwam een nieuw fabrieksgebouw bij aan de Paterswoldeweg, die toen nog Hoorns(ch)dijk heette. Dat was een prominente plek langs het spoor, aan de rand van de stad. Vanaf 1909 maakte

DE FABRIEK IN 1950, BRON: GRONINGER ARCHIEVEN

Niemeyer als één van de eersten ook sigaretten. In de 20e eeuw bleef het bedrijf groeien en nam het meerdere Groningse tabaksfabrikanten over, zoals F. Lieftinck in 1932. Niemeyer bleeft al die tijd in handen van opeenvolgende generaties en schoonzonen.

KAART ROND 1908, BRON: TOPOTIJDREIS

40

Tijdens en na de oorlog Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

Niemeyer herpakte zich na de oorlog en breidde de fabriek uit tot het complex dat er nu staat. In de jaren 60 werd de concurrentie van Douwe Egberts te sterk. Niemeyer stopte de productie van koffie en thee.

41

Meer groei. Maar geen familiebedrijf meer

■  EPISODE 4 1960–NU

DE FABRIEK IN 1973, BRON: GRONINGER ARCHIEVEN

In 1969 bestond Niemeyer 150 jaar en mocht het zich “Koninklijk’ noemen. 4 jaar later was het geen familiebedrijf meer. Het Britse Gallaher, bekend van sigarettenmerken Benson & Hedges en Silk Cut nam Niemeyer over. Het centrum van Groningen groeide, waardoor het complex midden in de stad kwam te liggen tussen het spoor, de Paterswoldseweg en een woonwijk. Omdat er op het eigen terrein geen ruimte meer was om te groeien, maakte men in de jaren 70 plannen voor uitbreiding bij de Piet Heinstraat. Ondanks het protest tegen het slopen van woningen voor dat project, werden Niemeyer, de gemeente en de bewoners het eens: in 1972 maakten de woningen plaats voor het nieuwe bedrijfsterrein. Tot in de jaren 80 bleef Niemeyer daarop uitbreiden.

42

DE FABRIEK IN 1925, BRON: GRONINGER ARCHIEVEN

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

43

Architectuur en (cultuur)historische waarde

DE FABRIEK IN 1922, BRON: GRONINGER ARCHIEVEN

Dit hoofdstuk is een compacte samenvatting van een analyse waarop de kernwaarden voor de transformatie zijn opgesteld. Scan de QR-code op de pagina hiernaast of klik erop om naar de volledige analyse te gaan.

Situatie Het complex is destijds gebouwd aan de rand van de stad. De stad groeide en omsloot het complex. De prominente ligging maakt het goed zichtbaar vanuit veel locaties in de stad. Complex Het is nu een lappendeken van bouwwerken die in verschillende tijdperken zijn gebouwd of aangepast. Dat komt o.a. omdat in de loop der tijden gebouwen steeds functioneler werden ingedeeld. Daardoor zijn historische indelingen, interieuraccenten en machines verloren gegaan. Er zijn nog wel sporen van het productieproces zichtbaar.

BRON: GRONINGER ARCHIEVEN

Gebouwen Een aantal gebouwen hebben extra opvallende historische kenmerken die we hieronder beschrijven.

Downloads -> Restauratievisie & Bouwhistorische verkenning

44

Het is meerdere keren aangepast en de binnenplaats is dichtgebouwd. Daardoor heeft het kenmerken van verschillende bouwperiodes. Gebouw 2 is ontworpen door Johan Gerko Wiebenga. Het is een vroeg voorbeeld van het gebruik van gewapend beton in een gebouw met verdiepingen. Een balkenconstructie vormde de basis en maakte grote open ruimtes mogelijk omdat er geen dragende muren nodig waren. De gevels aan de stad- en spoorkant zijn karakteristiek voor de stijl van de fabriek, maar zien er nu minder hoog uit door de nieuwere gevelbeplating. Dit is ook het geval bij gebouw 4. Van dat laatste gebouw werd de zuidgevel gesloopt zodat het één gebouw kon vormen met het volgende gebouw:

Gebouw 1 is vermoedelijk een ontwerp van vader en zoon Kornelis en Gerhardus Hoekzema. Kornelis ontwierp al in 1890 het pakhuis op de hoek van het Nieuwe Kerkhof en het Rotterdammerstraatje. Zij combineerden vaak stijlen en dat deden ze ook hier.

Gebouw 5 valt op dankzij de open uitstraling van de glazen gevel, het podium en de afwijkende richting waarin het op terrein staat. Op de begane grond was er een grote fabriekshal voor de expeditie, op de verdieping een bedrijfskantine. De zuidgevel van gebouw 4 werd gesloopt zodat het één gebouw kon vormen met het nieuwe Gebouw 5.

Oorspronkelijk was het een symmetrisch getrapt gebouw: 1 verdieping aan de voorkant, 6 aan de achterkant.

Gebouw 6 is het eindpunt van het fabriekscomplex. Het bevatte fabriekshallen en een recreatiezaal.

Ontwikkelkader Niemeyer

De geschiedenis leeft verder

Ook dit gebouw had een betonskelet als basis en ook grote open ruimten. De gevel laat zien hoe metselwerk de open delen van het skelet invult. Het gebouw heeft een zogenaamd schaaldak.

Een schaaldak heeft een gekromd oppervlak. Daardoor kan het grote oppervlakken overbruggen, zeker als het van gewapend beton is gemaakt. Het Evoluon in Eindhoven is een goed voorbeeld van zo’n schaaldak.

Bijbouwen, opbouwen, inbouwen Het complex groeide en veranderde met de jaren. Was er meer ruimte nodig? Dan werden er nieuwe gebouwen bijgezet of bestaande gebouwen werden uitgebreid of verhoogd. Dat deed men met de technieken van dat moment. Zo ontstond een lappendeken van gebouwen uit verschillende tijdperken. Cultuurhistorische waarde Het complex is onderdeel van het collectieve geheugen en de cultuurhistorische ontwikkeling van de stad Groningen. In de hoogtijdagen van de jaren 1970 werkten er meer dan 900 mensen. Veel oud-werknemers en hun familieleden voelen dan ook een persoonlijke connectie met het complex.

45

Bouwjaren

Mijn vader en grootvader hebben allebei als timmerman bij Niemeyer gewerkt. Dat het karakteristieke complex er nu nog steeds is, zouden zij prachtig hebben gevonden. Het zou hen ook goed doen dat bij de renovatie de historische elementen in de timmermanswerkplaats, zoals de werkbank, bewaard blijven. Maar het belangrijkste dat blijft is natuurlijk de plaquette voor de werknemers die omkwamen tijdens en na de tweede wereldoorlog. Zo heeft Groningen straks herinneringen aan een lange goede en een korte slechte tijd. Beide mogen we wat mij betreft nooit vergeten.

4. Waardering4.en kernwaarden Waardering enkernwaarden kernwaarden 4. Waardering en Kernwaarde I Kernwaarde Kernwaarde I I

Bijbouwen, opbouwen, inbouwen Bijbouwen, opbouwen,inbouwen inbouwen Bijbouwen, opbouwen,

Kees Fielstra

en

Over de jaren zijn er delen van de fabariek bijgeDeze kernwaarde komt tot uitdrukking in: Over de jaren zijn er delen van fabariek bijgeDeze kernwaarde komt uitdrukking Over de en jaren zijn er delen vanfdede fabariek bijgekomt tottot uitdrukking in:in: bouwd, verdiepingen opgebouwd ingebouwd Zichtbare bouwsporenDeze in dekernwaarde gevels door aanpasbouwd, verdiepingen opgebouwd en ingebouwd Zichtbare bouwsporen gevels door aanpasbouwd, verdiepingen en ingebouwd in binnenplaatsen. Ook zijn gebouwen geslooptopgebouwd en bouwsporen in in dede gevels door aanpassingen en ophogingen.f fZichtbare in binnenplaatsen. Ook zijn gebouwen gesloopt en singen ophogingen. in binnenplaatsen. gesloopt en vervangen. De kernvolumes werden geplaatstOok in zijn gebouwen singen en ophogingen. f Functionele aanpassingen binnen deen fabriek. vervangen. kernvolumes werden geplaatst de I f Functionele aanpassingen binnen fabriek. vervangen. DeDe kernvolumes werden geplaatst in in dezelfde richting parallel aan de kavelbegrenzing, f Functionele aanpassingen binnen dede fabriek. dezelfde richting parallel aan de kavelbegrenzing, dezelfde met uitzondering van gebouw 5. richting parallel aan de kavelbegrenzing, met uitzondering van gebouw STAALKAART VAN met uitzondering van gebouw 5. 5. FABRIEKSGEBOUWEN De fabriek begon in 1904 met gebouw 1. Het fabriek begon in 1904 met gebouw 1.

Het DeDe fabriek begon inin 1904 met gebouw 1. Het oorspronkelijke ontwerp kan worden ontleed oorspronkelijke ontwerp kan worden ontleed kan worden ontleed in in gestapelde traveeën, die inoorspronkelijke opzet ‘getrapt’ontwerp werden gestapelde traveeën, die in opzet ‘getrapt’ werden traveeën, die in opzet ‘getrapt’ werden geplaatst. eerste travee opgehoogd. e kernwaarde komt tot uitdrukking in:Al snel werd de gestapelde geplaatst. Al snel werd eerste travee opgehoogd. geplaatst. Al snel werd eerste travee opgehoogd. In 1910door werdaanpashet fabriekscomplex uitgebreid metdede Zichtbare bouwsporen in de gevels In 1910 werd het fabriekscomplex uitgebreid met In 1910van werd het fabriekscomplex uitgebreid met gebouw 2, dat aan de linkerzijde gebouw 1 werd 1904 1905 singen en ophogingen. n zijn er delen van de fabariekaangebouwd. bijgeDeze kernwaarde komt tot uitdrukking in: van gebouw 2, dat aan de linkerzijde van gebouw 1 werd gebouw 2, dat aan de linkerzijde gebouw 1 werd Dit gebouw werd 6 jaar later uitgeFunctionele aanpassingen binnen de fabriek. epingen opgebouwd en ingebouwd aangebouwd. gebouwerd werd 6 jaar later uitgef Zichtbare bouwsporen inDit de gevels door aangebouwd. Dit gebouw 6aanpasjaar later uitgebreid naar achter. In 1925 werd het complex verder atsen. Ook zijn gebouwen gesloopt en uitgebreid breid naar achter.

1925 werd complex verder singen enbreid ophogingen. naar achter. In In 1925 werd hethet complex verder naar achter met gebouw 4. Dit werd aan e kernvolumes werden geplaatst in naar achter uitgebreid met gebouw 4. Dit werd aan aanpassingen binnen degebouw fabriek.4. Dit werd aan achter uitgebreid met de achterzijdefvanFunctionele gebouwnaar 1 aangebouwd. Onderting parallel aan de kavelbegrenzing, de achterzijde van gebouw 1 aangebouwd. Onderachterzijde van gebouw 1 aangebouwd. Ondertussen werd ook gebouw 1de verder opgehoogd en ering van gebouw 5. tussen werd ook gebouw 1 verder opgehoogd tussen werd ook gebouw 1 verder opgehoogd enen werd het binnenterrein bebouwd. Het oorspronwerd bebouwd. Het oorspronwerd hethet binnenterrein Het oorspronkelijke getrapte volume van gebouw 1binnenterrein is nog zicht-bebouwd. egon in 1904 met gebouw 1. Het kelijke getrapte volume van gebouw 1 is nog zichtkelijke getrapte volume van gebouw 1 is nog zichtbaar, bijvoorbeeld door restanten van dakranden, ke ontwerp kan worden ontleed in baar, bijvoorbeeld door restanten van dakranden, baar, bijvoorbeeld door restanten van dakranden, verschil 1940 in materialen en de toepassing van verschilaveeën, die1904 in opzet ‘getrapt’lende werden verschil in materialen en de toepassing van verschilverschil materialen verschiltype kozijnen.