Bijlage 1 Ruimtelijk functioneel onderzoek Nieuw Muziekcentrum.pdf

3.4.1. Investering muziekcentrum De geschatte omvang van de investering in het nieuwe muziekcentrum is een van de redenen geweest om dit RFO te starten, nadat al een fase van optimalisatie was doorlopen. De raad is in juni 2024 via presentaties geïnformeerd over een bedrag tussen € 250 en 300 miljoen (exclusief parkeergarage).18 Actualisatie en second opinion Het inschatten van de investeringskosten van een complex gebouw zoals het nieuwe muziekcentrum is in deze fase van de planvorming een vak apart. Bouwkostenbureau Basalt heeft in een eerdere fase de stichtingskostenraming opgesteld. Dit bureau is in het kader van dit RFO gevraagd om, met de correcties zoals vermeld in hoofdstuk 2 als input, deze raming integraal te actualiseren. Bovendien zijn nieuwe inzichten uit de raming van de inventaris en theatertechniek meegenomen. Parallel aan de actualisatie van de investeringskosten is kostenadviesbureau IGG Bouweconomie gevraagd een second opinion uit te voeren. Werkwijze vergelijking kostenramingen Basalt Bouwadvies en IGG Bouweconomie zijn gevraagd om onafhankelijk van elkaar een investeringskostenraming op te stellen. Zij hebben dezelfde parameters meegekregen, hoofdzakelijk de vormfactoren (zie paragraaf 3.2.1), naast het Programma van Eisen en de twee gebouwstudies en de geactualiseerde planning.

Nadat de IGG haar eigen raming gereed had, is dit bureau gevraagd een vergelijking te maken met de kostenraming van Basalt. De verschillen zijn beoordeeld. Waar beide partijen het zelfstandig nodig achten hun raming aan te passen, is dat gebeurd. Vervolgens is een integratie gedaan van beide ramingen. Bij deze integratie is als uitgangspunt gehanteerd dat het bouwkostenbureau dat voor een bepaald onderdeel, bijvoorbeeld de constructie, de installaties of de akoestische voorzieningen, het beste de complexiteit heeft geduid, is dat onderdeel overgenomen. Zodoende zijn de sterke elementen van beide investeringsramingen samengevoegd, zodat een mix van kengetallen ontstond. Naast de resultaten van de second opinion (vergelijkend onderzoek nieuwe investeringsramingen) is een aantal uitgangspunten in de investeringsberekening gewijzigd. Dit betreft onder andere een wijziging van prijspeil en de introductie van een risicopost voor exogene risico’s (5% van de bouwkosten). Voor een volledig overzicht van de gehanteerde uitgangspunten dient de financiële analyse zelfstandig te worden beschouwd. Als uitkomst van de financiële analyse zijn de volgende investeringskosten naar voren gekomen: 18

Presentatie 3e beeldvormende sessie begrotingsproces en SIA d.d. 29 mei 2024

26 / 39

Investeringskosten muziekcentrum Spoorkwartier Huidig

Suikerterrein

Na validatie

Huidig

Na validatie

Investering nieuw muziekcentrum (mln. euro)

280,1

356,4

236,5

277,9

prijspeil

2029

2035

2029

2035

Tabel 7 – Validatie: investeringskosten muziekcentrum

Ten aanzien van de hogere investeringsramingen voor beide locaties wordt in de financiële analyse een tweetal conclusies getrokken: 1. De hogere ingerekende bruto-nettofactor leidt tot hogere bouwkostenramingen voor beide locaties 2. De vorm van het gebouw (mate van stapeling) is van invloed op kosten per vierkante meter BVO. Meer stapeling leidt tot hogere kosten per vierkante meter. Het effect van de vertraging in de planning speelt daarbij ook een rol.

3.4.2. Investering parkeergarage Ten opzichte van de bestaande gebouwstudie voor het Spoorkwartier zijn meer parkeerplaatsen als uitgangspunt voor de berekening gehanteerd. Basalt heeft een raming opgesteld voor de parkeergarage (3 lagen) inclusief fiets parkeren. Hier zijn nog extra saneringskosten aan toegevoegd. Dit leidt tot een investering van € 59,1 mln. die vanwege het integrale karakter van de huidige opzet van planontwikkeling in het Spoorkwartier, onderdeel zal worden van een kredietaanvraag. Vanwege de fasering van de gebouwde parkeervoorziening op het Suikerterrein is de aanname gedaan dat deze pas gerealiseerd wordt als sprake is van een rendabele parkeerexploitatie. De investeringskosten zullen aldus geen onrendabele top bevatten, nu dus niet hoeven te worden betrokken in een kredietaanvraag.

3.4.3. Investering inventaris en theatertechniek Omdat de post theatertechniek in vergelijkbare projecten een aanzienlijk percentage van de totale bouwkosten bedraagt (15 tot 20%), heeft adviesbureau Theater Advies op verzoek van de werkgroep RFO de raming inventaris & theatertechniek geactualiseerd. Daar is een aantal nieuwe inzichten uit voortgekomen en zijn keuzen gemaakt. De actualisatie leidt tot een forse toename van deze investering. De verklaringen die Theater Advies hiervoor geeft betreffen: • Raming voor podiumtechnische percelen opgesteld op basis van niveau voorlopig ontwerp in plaats van kengetallen • Kostenstijgingen die hoger zijn dan de reguliere inflatiecorrecties. • Technische doorontwikkeling van podiumtechnische middelen, met name in de theaterbelichting. Investeringskosten inventaris & theatertechniek Correctie (generiek) Huidig* Investering inrichting (mln. euro) Prijspeil

Na validatie

28,6

53,8

2024

2035

Tabel 8 – Validatie: investeringskosten inventaris & theatertechniek NB. Voor huidig (investering) is aangehouden raming uit 2018, geïndexeerd naar prijspeil 2024.

27 / 39

SPOT heeft het bureau Shared Knowledge een second opinion/quick scan laten uitvoeren op het Programma van Eisen en de budgetten die zijn opgesteld ten behoeve van de theatertechnieken bij het nieuwe muziekcentrum. Het bureau constateert dat ‘de ramingen van de verschillende zalen en ruimtes goed gebudgetteerd (lijken) te zijn, mede door de verfijningen in de tabbladen toneeltechniek, p/a immersive sound etc.’

3.4.4. Prognose exploitaties vs. beschikbare dekking In de financiële analyse zijn de diverse exploitaties samengebracht, zodat beoordeeld kan worden of er een resterend tekort bestaat. Beschikbare dekking Voor het resultaat van de exploitatie het nieuwe muziekcentrum (MCex) en de vastgoedexploitatie (Vex) is een dekking aanwezig. De prognose hiervan, vanaf het aanvangsjaar 2035, is te vinden in de financiële analyse. De verschillende onderdelen, inclusief indexatie, tellen op tot een dekking van circa € 16,5 mln. in het jaar 2035. Daarna loopt de dekking op door indexering. Dit geldt voor beide locaties. Om de beschikbare dekking af te zetten tegen het exploitatieresultaat wordt een gemiddelde van de eerste 10 jaar gehanteerd. Prognose financiële exploitaties Het resultaat van de bijgestelde investeringsramingen en de exploitatieprognose zijn vanuit de financiële analyse. Daarin wordt de keuze toegelicht om voor het exploitatieresultaat het gemiddelde van de eerste 10 jaar te presenteren, in de wetenschap dat dit resultaat per jaar anders is. Exploitatieresultaat eerste 10 jaar gemiddeld Spoorkwartier

Suikerterrein

Exploitatieresultaat vastgoed (Vex)

-17,4

-13,8

3,6

Exploitatieresultaat muziekcentrum (MCex)

-2,3

-3,1

-0,9

-19,7

-16,9

2,8

-21,2

-16,9

4,2

17,4

17,4

-3,8

0,4

subtotaal Exploitatieresultaat parkeren (Pex)

Verschil

-1,4

inclusief fiets parkeren totaal exploitatieresultaat Geplande dekking ongedekt resultaat

4,2

Tabel 9 – Validatie: Exploitatieresultaat (samenvatting) NB. Bedragen in mln. euro

Het verschil in exploitatieresultaat van het muziekcentrum (MCex) tussen beide locaties laat zich verklaren door de exploitatieberekeningen van SPOT. De inschatting van de aanloopverliezen leidt tot een andere resultaat voor het muziekcentrum in het Spoorkwartier dan op het Suikerterrein.

28 / 39

4. Locatievergelijking In de validatiefase van het RFO zijn de projectkaders van het plan voor een nieuw muziekcentrum geactualiseerd. Dit heeft geleid tot andere uitkomsten in kwaliteit, tijd en geld. Doordat op verschillende aspecten locatiekenmerken zijn meegewogen in de correcties ontstaan verschillen tussen beide locaties. Dit hoofdstuk heeft tot doel de verschillen tussen het plan in het Spoorkwartier en op het Suikerterrein te duiden. Daarbij betrekken we ook de inzichten uit de risicoanalyse, de uitkomsten van de locatievergelijking van Decisio en het onafhankelijke advies van het Atelier Stadsbouwmeester.

4.1. Locatievergelijking risicoanalyse Het investeren in en exploiteren van een complex gebouw zoals een muziekcentrum brengt altijd risico’s met zich mee. Deze generieke risico’s zijn benoemd in paragraaf 3.1. Aanvullend op deze risico’s is er een aantal risico’s dat locatie specifiek is, omdat deze slechts op één locatie optreden of een groter risico vormen op de ene locatie dan op de andere locatie. De optelsom daarvan beïnvloedt het risicoprofiel.

4.1.1. Risico’s investeringsfase Ongewenste topgebeurtenis (1) - investeringsfase De investeringskosten voor het gebouw nemen significant toe waardoor draagvlak afneemt en de gestelde ambitie niet behaald kan worden. Aanvullend op de eerder genoemde risico’s zijn er locatie specifieke risico’s met impact op deze ongewenste topgebeurtenis. De risico’s met het meeste impact op de investeringskosten en grootste verschil tussen locaties zijn weergegeven in tabel 10. In het algemeen geldt dat de locatie Spoorkwartier zorgt voor een project met hogere bouwcomplexiteit, omdat het nieuwe muziekcentrum en de parkeergarage hier op hetzelfde plot gerealiseerd moeten worden. Locatie specifieke risico’s - investeringsfase Thema

Spoorkwartier

Suikerterrein

Stedenbouwkundige

De stedenbouwkundige context & kaders vormen

Door het gebrek aan stedenbouwkundige kaders

kaders

een knellend kader voor de ontwikkeling van een

is niet helder waar het gebouw aan moet voldoen.

goed functionerend muziekcentrum.

Dit kan tot nieuwe inzichten en nieuwe eisen aan het gebouw in een latere fase leiden.

Complex gebouw

Stapeling van complexiteit door complex

Complex gebouw door complex programma.

programma gecombineerd met parkeerprogramma op één plot. Door binnenstedelijke locatie is de omvang van de bouwplaats beperkt. Tabel 10 – Vergelijking: Risicomatrix locatie specifieke risico’s in de investeringsfase

29 / 39

4.1.2. Risico’s exploitatiefase Ook voor de exploitatiefase is een aantal onderscheidende risico’s benoemd. Hierbij geldt dat de gesignaleerde risico’s zich qua onzekerheid meer concentreren op de locatie Suikerterrein. Het aantal culturele muziekgebouwen met een vergelijkbaar programma dat zich verder buiten het centrum en van een stationslocatie bevindt is beperkt. Daardoor is het lastig een inschatting te maken van de impact van de locatie Suikerterrein op de programmering en het bezoek. Ongewenste topgebeurtenis (2) – exploitatiefase De culturele en financiële doelstellingen van het gebouw worden niet behaald, omdat het gebouw niet goed functioneert of onvoldoende bezoekers trekt of accommodeert. De risico’s in de exploitatiefase leiden tot minder bezoek dan vooraf verwacht. Hiertegenover staat ook een kans, waarbij er juist meer bezoekers zijn dan verwacht. In essentie is dit een risico dat omgekeerd optreedt. Locatie specifieke risico’s - exploitatiefase Thema

Spoorkwartier

Bereikbaarheid

Suikerterrein De verdere ligging van het centrum & hoofdstation, met een slechtere OVbereikbaarheid leidt tot minder bezoekers.

Parkeren

Door het slecht functioneren van een

Het duurt (te) lang voordat er een sluitende

parkeervoorziening, of te weinig parkeerplekken

businesscase is voor een gebouwde voorziening,

komen er minder bezoekers.

waardoor er nog lang op maaiveld geparkeerd wordt.

Logistiek

Bezoekers

De logistieke handeling functioneert onvoldoende,

De loadingdock vormt een dichte achterkant van

waardoor er minder efficiënt gewerkt wordt en

het gebouw, waardoor het gebouw niet alzijdig

handelingskosten stijgen.

wordt.

Crowdmanagement is lastiger en vluchtopties zijn

Bezoekers komen minder snel naar het

beperkt, waardoor extra personeel benodigd is.

Suikerterrein, of blijven hier minder lang hangen na een optreden. Vooral ‘doelbezoek’

Horeca

Bezoekers maken meer gebruik van omliggende

De horeca functioneert minder goed dan

horecavoorzieningen dan de voorziening in het

verwacht, waardoor de opbrengsten tegenvallen.

gebouw, waardoor de opbrengsten tegenvallen. Gebruik

Omgeving

Door de ruimtelijke binnenstedelijke inpassing is

Medegebruikers (NNO, ESNS, onderwijs) hebben

het gebouw minder flexibel om aan te passen aan

een voorkeur voor het Spoorkwartier en willen

veranderend gebruik.

misschien niet mee naar het Suikerterrein.

Het gebied ontwikkelt zich anders of langzamer

Het gebied blijft nog lang een bouwput omdat de

dan gedacht, waardoor dubbel-gebruik van

gebiedsontwikkeling langzaam vordert.

parkeren uitblijft. Tabel 11 – Vergelijking: Risicomatrix locatie specifieke risico’s in de exploitatiefase

In de actualisatie van de businesscase wordt een aantal risico’s benoemd met een financieel gevolg voor de exploitatie van het muziekcentrum. Deze risico’s zijn, zij het iets algemener verwoord, verwerkt in bovenstaand overzicht. De businesscase doet ook een eerste aanzet naar de financiële vertaling van de risico’s. De risico’s voor de exploitatie van het Spoorkwartier zijn hierin geraamd op € 2,6 mln. en die van het Suikerterrein op € 3 mln. Zichtbaar is daarmee dat de risico’s in de exploitatiefase hoger worden ingeschat op het Suikerterrein dan voor het Spoorkwartier.

30 / 39

4.1.3. Uitkomst – inschatting risicoprofiel Uit de risicovergelijking tussen de locaties volgt dat beide locaties een ander risicoprofiel hebben in de investerings- en exploitatiefase. De financiële analyse bevat een uitgebreidere onderbouwing van het risicoprofiel tussen beide locaties in de investeringsfase, de bedrijfsexploitatie SPOT geeft een nadere onderbouwing van de risico’s in de exploitatiefase. Globaal ziet de werkgroep RFO het volgende risicoprofiel in beide fasen: Verschillen in risico’s tussen beide locaties Thema Investeringsfase

Exploitatiefase

Spoorkwartier

Suikerterrein

Het betreft een complex gebouw, op een

Het is op zichzelf een complex en daarmee

complexe locatie. Dit zorgt voor een stapeling van

risicorijk project. Er vindt echter geen stapeling van

complexiteit, waardoor risico’s aanzienlijk

risico’s plaats vanwege een minder complexe

toenemen.

locatie.

De bedrijfsexploitatie gedijt goed bij de

Er zijn weinig muziekcentra buiten het centrum en

bereikbaarheid van deze locatie. Bovenop de

verder van het OV die als referentie kunnen

generieke risico’s zijn daarom geen locatie

dienen. Dat vormt een risico voor het inschatten

specifieke risico’s voor bezoekersaantallen

van de bezoekersaantallen. De verwachting is dat

geformuleerd.

spontaan bezoek lager is.

Tabel 12 – Vergelijking: Overzicht risicoprofiel locatievergelijking in de beide fasen

4.2. Locatievergelijking cultureel, economisch en maatschappelijk (Decisio) Parallel aan het onderzoek van de werkgroep RFO is er een locatievergelijking uitgevoerd door Decisio. Waar het onderzoek van werkgroep RFO zich met name richt op de effecten op de projectkaders bij het zorgvuldig inpassen van het nieuwe muziekcentrum op twee locaties, kijkt dit onderzoek naar de culturele, economische en maatschappelijke elementen. Daarbij is ook gekeken naar hoe het muziekcentrum functioneert en waarde toevoegt aan de stad en de directe omgeving. Tot slot is de impact op de gebiedsontwikkeling beoordeeld en de kansen die de gebiedsontwikkeling heeft voor de stad geschetst. In het onderzoek van Decisio zijn twee perspectieven aanwezig: 1. De meeste waarde uit het muziekcentrum Op beide locaties is een functionerend muziekcentrum mogelijk. Het succes van een muziekcentrum is voor een groot deel afhankelijk van de programmering, waarbij grotere popconcerten naar verwachting op beide locaties het goed zullen doen. Wel wordt er een verschil verwacht in de programmering van klassiek, talentontwikkeling en niet uitverkochte evenementen. De verwachting is dat de het Spoorkwartier hier meer bezoekers trekt door de nabijheid van het centrum en meer woningen. In totaliteit is de verwachting dat het muziekcentrum in het Spoorkwartier hierdoor ca.

2–3 % meer bezoekers krijgt dan het muziekcentrum op het Suikerterrein. 2. De meeste waarde uit de gebiedsontwikkeling Zowel het Spoorkwartier als het Suikerterrein zijn gebiedsontwikkelingen, zij het op een andere schaal. In beide gebieden kan het muziekcentrum een bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van het gebied. Tegelijkertijd zijn beide gebiedsontwikkelingen ook mogelijk zonder muziekcentrum.

31 / 39

Het Spoorkwartier krijgt met het muziekcentrum een belangrijke publiekstrekker, die de verbinding met de binnenstad kan maken. Tegelijkertijd kan de ruimte ook ingezet worden als unieke kantorenlocatie, waarmee naast het station veel werkgelegenheid gecreëerd wordt. Door de grotere nabijheid van meer bewoners & ondernemers heeft het muziekcentrum op deze locatie een grotere impact. De ontwikkeling van het Suikerterrein kan een versnelling krijgen door de komst van het muziekcentrum. Tegelijkertijd betekent de komst van het muziekcentrum iets voor het gebied, er zullen voldoende randvoorzieningen, zoals horeca, aanwezig moeten zijn om het een aantrekkelijke plaats te maken om naartoe te gaan.

4.2.2. Uitkomst – samenvattende overweging De keuze voor een nieuw muziekcentrum heeft een grotere (positieve) impact op de stad dan de keuze voor de locatie van het nieuwe muziekcentrum. Bewoners van de stad en Noord Nederland profiteren van een uitgebreider cultureel aanbod. De locatiekeuze van het muziekcentrum raakt een bredere keuze in de verder ontwikkeling van de stad. Wordt er gekozen voor (uitbreiding van) het centrum of een polycentrische stad met meerdere centra. Het onderzoek doet de volgende samenvattende overweging: Samenvattende overweging Ruimtelijk Economische Verkenning Thema Meeste waarde voor de stad Meeste waarde voor het gebied Meeste waarde voor het muziekcentrum

Spoorkwartier

Suikerterrein

Sterke verbetering / grote kans voor verbetering

Verbetering / kans voor verbetering

Verbetering / kans voor verbetering

Sterke verbetering / grote kans voor verbetering

Sterke verbetering / grote kans voor verbetering

Niet sterk onderscheidend / Veel onzekerheid

Tabel 13 – Vergelijking: Samenvattende overwegingen uit de ruimtelijk economische verkenning

De werkgroep RFO heeft de resultaten van de locatievergelijking van Decisio niet kunnen analyseren en plaatsen naast de eigen uitkomsten van de validatie en vergelijking.

4.3. Locatievergelijking als onderdeel advies ASBM Het ASBM constateert overeenkomsten in de gebouwstudies op beide locaties, zoals in het belang van alzijdigheid vanuit de omgeving en zichtbaarheid vanuit diverse perspectief-hoogten. Deze hebben ertoe geleid dat geen verschillende variabelen voor de twee locaties zijn meegenomen in de financiële analyse van het RFO. In het advies van ASBM is ook een aantal verschillen genoemd, die zich in termen zoals ontwikkelingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde laten uitdrukken:

32 / 39

Stedenbouwkundige verschillen Thema

Spoorkwartier

Suikerterrein

Typologie

Onderdeel alzijdig gesloten cultuurcluster

Open cultuur campus

Ontwikkelingswaarde

Relatief inflexibel, doch ruimte binnen

Relatief flexibel, bouwvlak staat niet vast,

bouwvlak voor flexibiliteit

relatief weinig complicerende kaders

Toekomstwaarde

Inflexibel

Flexibel

Gebruikswaarde

Sterke verankering met daily urban system

Zwakke verankering met daily urban system

Benut opbrengst grote stadsingreep

Genereert nieuwe behoeften en grote

(station)

stadsprojecten

Tabel 14 – Vergelijking: Stedenbouwkundige verschillen tussen beide locaties

Op basis van de conclusies van het ASBM II ten aanzien van het Spoorkwartier constateert de werkgroep RFO dat: • Voor het laten opstellen van een nieuwe kostenraming geen aanvullende eisen gesteld aan het Programma van Eisen voortvloeien • Een aantal randvoorwaarden buiten het plangebied Suikerzijde bestaat voor het succes van de locatie (‘voorwaardelijke stadsassen worden uitgebreide projecten’) • Ingeval het nieuwe muziekcentrum op het Suikerterrein terecht komt, een specifieker Beeldkwaliteitsplan voor het voorterrein nog moeten worden opgesteld.

33 / 39

4.4. Samenvatting validatie voor vergelijking locaties Validatie projectkaders Kwaliteit

Spoorkwartier

Suikerterrein

toelichting

Nieuw muziekcentrum: Nuttige vloeroppervlakte ( in m2 FVO)

18.054

18.054

Bruto vloeroppervlakte ( in m2 BVO)

29.690

25.781

SK: loadingdocks onderdeel gebouw

Gebouwomvang/inhoud (in m )

269.718

221.235

Geveloppervlakte (in m2)

19.364

14.053

Parkeerbehoefte muziekcentrum (aantal pp)

425

606

Aantal te realiseren parkeerplaatsen

504

945

Aantal lagen (waarvan ondergronds)

3 (1)

0

3

Parkeergarage:

Suikerterrein: eerst maaiveld parkeren

Tijd Moment van opening muziekcentrum

2035

2035

Moment van opening parkeergarage

2035

2035

Investering nieuw muziekcentrum

356,4

277,9

Investering inventaris & theatertechniek

53,8

53,8

Investering parkeergarage

59,1

0

Gebouwde parkeergarage in fase

Geld (bedragen in mln. euro)

Exploitatie (10 jaars gemiddelde, 1e 10 jaar na opening) Bedrijfsexploitatie SPOT (resultaat gem/in jaar?)

-2,3

-3,1

Vastgoedexploitatie (resultaat gem/in jaar?)

-17,4

-13,8

Subtotaal

-19,7

-16,9

Totaal exploitatieresultaat

-21,2

-16,9

17,4

17,4

-3,8

0,4

Parkeerexploitatie / opbrengstwaarde

-1,4

Geplande dekking Ongedekt resultaat Tabel 15 – Vergelijking: Overzicht verschillen tussen beide locaties

34 / 39

U

5. Aanbevelingen Omdat het RFO zich voor een groot deel richt op de kansen en risico’s van de planuitvoering op twee locaties, heeft in voorgaande hoofdstukken de nadruk gelegen op onzekerheden. Met het doen van aanbevelingen wil de werkgroep RFO vooruit kijken, naar de mogelijkheden om het project nieuwe muziekcentrum tot een succes te maken. Ten eerste wordt een aantal generieke aanbevelingen gedaan, deze zijn locatie onafhankelijk. Daarna volgen de aanbevelingen die gekoppeld aan een specifieke locatie: Spoorkwartier en Suikerterrein.

5.1. Generieke aanbevelingen Ongeacht de locatiekeuze ziet de werkgroep RFO een aantal acties noodzakelijk in de komende fase van planvorming. Dit zijn aanbevelingen voor de korte termijn. Aanbeveling 1 Inzet op een risico-gestuurde projectaanpak Met de uitkomsten van dit RFO ligt er een risicoanalyse, met beheersmaatregelen voor zowel de fase van planvorming (investering) en de exploitatiefase als voor de beide locaties. Risico’s beheersen in een project vraagt echter een integratie in het projectmanagement. De financiële analyse geeft een nadere toelichting op deze risico-gestuurde projectaanpak, waarmee onder andere bedoeld wordt: • Een robuuste projectbegroting bij aanvang • Een hoog risicobewustzijn in de projectorganisatie • Proactieve implementatie risicobeheersmaatregelen in plan van aanpak • Een besef dat zorgvuldigheid voor gaat op snelheid • Benutten van kansen om tegenvallers op te vangen • Uitbreiding scope = extra krediet. Aanbeveling 2 Beoordeling van gevoeligheidsanalyse muziekcentrum exploitatie SPOT heeft gedurende het verloop van het RFO haar businesscase geactualiseerd. Er is hard gewerkt om actuele gegevens toe te voegen aan de bestaande ervaringsgetallen waarmee de prognoses voor de bedrijfsexploitatie zijn gemaakt. Het is echter niet mogelijk geweest om externe blik deze actualisatie te laten beoordelen.

Wij denken dat het, gegeven de verwachte doorlooptijd van het project, verstandig is komende jaren nog eenmaal een second opinion te laten uitvoeren. Zodat de resultaten daaruit betrokken kunnen worden in de vroege fasen van het ontwerpproces.

35 / 39

Aanbeveling 3 Inkadering van de keuzemogelijkheden voor de parkeeroplossing De beoordeling van de projectkaders van het nieuwe muziekcentrum is op het onderdeel parkeren zeer lastig gebleken. Los van de grote verschillen (mogelijkheden en beperkingen) op beide locaties om het parkeren goed in te passen, ziet de werkgroep een groot aantal variabelen die van invloed zijn op zowel de omvang/inpassing van een gebouwde parkeervoorziening als een succesvolle exploitatie. Daarbij vragen beleidsmatige uitgangspunten op stadsniveau keuzen van het college die de werkgroep RFO niet kan overzien. Om die reden wordt geadviseerd om, voor de gekozen locatie, snel en gericht tot een beperkt aantal varianten te komen voor de parkeeroplossing. Aanbeveling 4 Nadere uitwerking van de berekeningen gebruikt in het RFO (vóór kredietaanvraag) De financiële analyse laat een tweetal stappen zien die op korte termijn, als doorloop van het RFO, worden uitgevoerd binnen de gemeentelijke organisatie. Het bereiken van overeenstemming over de gehanteerde uitgangspunten en deze verwerken in een volgende stap, de kredietaanvraag, is een randvoorwaarde om naar de volgende fase te gaan.

5.2. Aanbevelingen: bij keuze voor locatie Spoorkwartier Uitgaande van het voornemen om binnen afzienbare tijd (6 maanden) over te gaan tot een investeringsvoorstel richting de gemeenteraad, vindt de werkgroep RFO een aantal acties nodig in de komende fase van planvorming. Dit is de aanbeveling voor de korte termijn, gekoppeld aan de keuze voor locatie Spoorkwartier: Aanbeveling 1 Uitvoeren van een ruimtelijke inpassingstudie in het plangebied Spoorkwartier, met als doel om meer ruimte te maken binnen het stedenbouwkundig plan om een optimaal functionerend muziekcentrum te accommoderen. Deze aanbeveling komt voort uit de constatering dat om een aantal redenen de planvorming van het nieuwe muziekcentrum in het Spoorkwartier niet onverkort naar de volgende fase (selectie architect) kan gaan. De aan de raad aangekondigde stap om meer ruimte in het stedenbouwkundig plan te maken blijft onverminderd noodzakelijk.19 Deze redenen zijn: • Er is een risico dat een ontwerp van het nieuwe muziekcentrum, als gevolg van de gecorrigeerde bruto-netto verhouding, in het vervolgproces niet kan voldoen aan de formele kaders van het Stedenbouwkundig plan, met procedurele risico’s (vertraging door bezwaar) tot gevolg. • Als gevolg van de gecorrigeerde bruto-netto verhouding treedt een bepaalde mate van stapeling op waardoor de omvang van het gebouw toeneemt.

Dit vormt een kostenopdrijvend effect in de investeringsraming. • De stedenbouwkundige randvoorwaarden (kunnen), vanuit het stedenbouwkundig plan en het advies van het Atelier Stadsbouwmeester, onvoldoende ondersteund en gevolgd worden. Het noodzakelijk voortbouwen op het model Strip kan tot onttrekking van de noodzakelijke stedenbouwkundige eenheid en samenhang in het stadsblok leiden, en daarbinnen tot een onwenselijke monoliet/’stand alone’ gebouw leiden. • Het optimaal functioneren van het nieuwe muziekcentrum in het gebied, in het bijzonder op de begane grond aan het plein, is niet geborgd. Hier kleven zowel nadelen aan voor exploitatie van SPOT (onbenut gebruik van ad hoc

19

Raadsbrief Strategische Investeringsagenda, d.d. 13 september 2023.

36 / 39

•

bezoek) als de dynamiek van het gebied (onvoldoende ondersteuning vanuit de gevel nieuwe muziekcentrum aan een levendig plein). Een bovengronds gerealiseerd en optimaal ontworpen parkeervoorziening kan volgens het Parkeerbedrijf leiden tot een betere bijdrage aan de businesscase, zonder dat dit afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit.

De aanbeveling tot het uitvoeren van de ruimtelijke inpassingstudie is besproken met de projectleider van het Spoorkwartier. In dat gesprek is verkend wat dit betekent op de korte termijn. Ten eerste dient een ruimtelijke voorstudie te worden gemaakt door Atelier Stadsbouwmeester (in samenspraak met de gebiedsstedenbouwkundige). Dit leidt tot twee á drie ruimtelijke varianten waarmee het projectteam Spoorkwartier in samenwerking met NL Architects aan de slag kan gaan. De bestaande werkgroep RFO draagt bij aan beoordeling van de varianten en het gezamenlijk voorbereiden van een belangenafweging. Belangrijke aandachtspunt hierbij is de aanhaking van het planeconoom (effecten op grondexploitatie) en het parkeerbedrijf (optimalisatie parkeeroplossing). Dit leidt tot een voorstel richting het college omstreeks einde van kwartaal 1 (2025).

5.3. Aanbevelingen: bij keuze voor locatie Suikerterrein Uitgaande van het voornemen om binnen afzienbare tijd (6 maanden) over te gaan tot een investeringsvoorstel richting de gemeenteraad, vindt de werkgroep RFO een aantal acties nodig in de komende fase van planvorming. Onderstaande aanbevelingen betekenen dat, bij de keuze voor de locatie Suikerterrein, een versnelling moet worden aangebracht in de planontwikkeling: Aanbeveling 1 Het ontwikkelen van de identiteit van het gebied in samenhang met een stedenbouwkundig plan voor het Voorterrein op de Suikerzijde. Aanbeveling 2 Binnen het plangebied: opstellen van een visie op/aanpak voor de huidige gebruikers van het Suikerterrein, het aanvullende programma en de openbare ruimte (tot moment opening), aansluitend op het idee van een cultuur campus. Belangrijke vragen die hierbij spelen zijn: wat zijn de effecten als tijdelijke gebruikers en objecten een permanent karakter krijgen? En: hoe kunnen de gesignaleerde kansen voor een nieuw muziekcentrum worden afgedwongen door de gemeente? Aanbeveling 3 Buiten het plangebied: maak concreet wat de (on)zekerheden zijn van noodzakelijke randvoorwaarden financiële en planologische consequenties voor de gemeente.

Op de korte termijn moet de projectorganisatie Suikerzijde, samen met Stadsontwikkeling, een concreet beeld schetsen van de randvoorwaarden die reeds wel van financiering/dekking zijn voorzien en voor welke elementen dit nog gezocht wordt. Opdat de langjarige financiële consequenties betrokken kunnen worden in de besluitvorming. De aanbeveling tot het uitvoeren van de ruimtelijke inpassingstudie is besproken met de projectleider van het Suikerterrein. In dat gesprek is verkend wat dit betekent op de korte termijn.

37 / 39

Als de locatiekeuze van het nieuwe muziekcentrum op het Suikerterrein valt, is het voornemen om op korte termijn zowel gesprekken te voeren met ‘zittende partijen’ als ‘komende partijen’ (in het bijzonder SPOT en haar partners). Deze ‘compacte aanpak’ biedt belangrijke ingrediënten voor de verdere ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan, in samenspraak met het Atelier Stadsbouwmeester nader te ontwikkelen. Ten aanzien van de (infrastructurele) voorzieningen in én rond het plangebied wordt een gezamenlijke inspanning (opdracht) aan Stadsontwikkeling i.s.m. de Suikerzijde verwacht. Richting het einde van de contracttermijn van de zittende huurders/gebruikers van het Suikerterrein wordt de beoordeling gemaakt of deze in het gebiedsconcept passen. Bij een wens om zich permanent te vestigen wordt een reguliere procedure gevolgd, met een businesscase ter besluitvorming. Tot slot wordt, bij een besluit voor het Suikerterrein als locatie voor het nieuwe muziekcentrum, uitdrukkelijke aandacht gevraagd voor de externe communicatie. De verwachting is dat beide projectteams (Suikerterrein én Spoorkwartier) op korte termijn antwoorden moeten kunnen geven op vragen vanuit de samenleving en stakeholders in en rond het eigen plangebied.

38 / 39

1. 2.

39 / 39