Bijlage 1 Ruimtelijk functioneel onderzoek Nieuw Muziekcentrum.pdf

RAPPORT

Ruimtelijk functioneel onderzoek Nieuw Muziekcentrum Gemeente Groningen

Werkgroep RFO

9 januari 2025 Concept

Samenvatting Inhoudsopgave Samenvatting

2

Inhoudsopgave

2

1. Inleiding

4

1.1. Opdracht aan de werkgroep RFO 1.1.1. Afbakening van de opdracht 1.2. Methode van onderzoek 1.2.1. Van ontwerp naar onderzoek 1.2.2. Beperkingen van het onderzoek

4 5 5 6 7

2. De planvorming tot op heden

8

2.1. De voorlopige kaders en informatie aan de raad 2.1.1. Voorlopige kaders (2022) 2.1.2. Bestuursopdracht 2024 2.2. Huidige planvorming: kwaliteit 2.3. Huidige planvorming: tijd 2.4. Huidige planvorming: geld 2.4.1. Muziekcentrum exploitatie (SPOT) 2.4.2. Vastgoedexploitatie VGB 2.4.3. Exploitatie parkeergarage 2.4.4. Exploitatieresultaat en dekking

3. Validatie projectkaders 3.1. Risicoanalyse 3.2. Kwaliteit 3.2.1. Vormfactoren gebouw 3.2.2. Parkeren 3.2.3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden 3.2.4. Overige kwaliteitsaspecten 3.3. Tijd 3.3.1. Gecorrigeerde planning voor Spoorkwartier

8 8 9 10 11 12 13 13 15 16

17 17 19 19 20 22 22 23 23

2 / 39

3.3.2. Gecorrigeerde planning voor Suikerterrein 3.4. Geld 3.4.1. Investering muziekcentrum 3.4.2. Investering parkeergarage 3.4.3. Investering inventaris en theatertechniek 3.4.4. Prognose exploitaties vs. beschikbare dekking

4. Locatievergelijking 4.1. Locatievergelijking risicoanalyse 4.1.1. Risico’s investeringsfase 4.1.2. Risico’s exploitatiefase 4.1.3. Uitkomst – inschatting risicoprofiel 4.2. Locatievergelijking cultureel, economisch en maatschappelijk (Decisio) 4.2.2. Uitkomst – samenvattende overweging 4.3. Locatievergelijking als onderdeel advies ASBM 4.4. Samenvatting validatie voor vergelijking locaties

5. Aanbevelingen 5.1. Generieke aanbevelingen 5.2. Aanbevelingen: bij keuze voor locatie Spoorkwartier 5.3. Aanbevelingen: bij keuze voor locatie Suikerterrein

24 26 26 27 27 28

29 29 29 30 31 31 32 32 34

35 35 36 37

3 / 39

1. Inleiding Deze rapportage is het product van het Ruimtelijk Functioneel Onderzoek (RFO) dat in de periode juli tot en met november 2024 is uitgevoerd door de werkgroep RFO, aangaande de planvorming van het nieuwe muziekcentrum in Groningen. Het college van B&W heeft op 12 juni 2024 een brief aan de raad gestuurd met betrekking tot de voortgang van de Strategische Investeringsagenda. Hierin komt ook het nieuwe muziekcentrum, als één van de vier projecten uit de SIA, naar voren. In haar brief verwijst het college naar eerdere besluitvorming, met het Spoorkwartier als voorkeurslocatie voor het nieuwe muziekcentrum, en de uitgevoerde Bestuursopdracht. De laatste zag ook op de mogelijkheden voor een nieuw muziekcentrum op het Suikerterrein: “Beide locaties verschillen in locatiekenmerken, faseerbaarheid, flexibiliteit en in kosten. Er zijn nog vragen en onzekerheden, zeker ook financieel en qua risicobeheersing. We willen een goed onderbouwde keuze kunnen maken tussen de verschillende locaties. Daarom vinden we het noodzakelijk meer inzicht en zekerheid te krijgen op deze punten, voordat we een definitieve locatiekeuze kunnen voorleggen.” De uitkomst van de Bestuursopdracht heeft onder andere geleid tot een financieel economische vergelijking van beide locaties. Er bleven echter nog vragen en onzekerheden over in het bijzonder over de risicobeheersing.

Omdat het in potentie om grote bedragen gaat, heeft het college in april 2024 besloten de uitwerking van de Bestuursopdracht (gebouw- en gebiedsvisies) via een ontwerpend onderzoek nader in te vullen en via een ruimtelijk functioneel ontwerp (RFO) te testen. Dit, met het doel meer zekerheid te krijgen over de vraag of het nieuwe muziekcentrum gerealiseerd en geëxploiteerd kan worden met de eerder geraamde bedragen.

1.1. Opdracht aan de werkgroep RFO Voor de begeleiding van deze opdracht is een ambtelijke stuurgroep ingericht, die het gewenste product van de werkgroep RFO als volgt heeft geformuleerd: Een ruimtelijk-functioneel ontwerp waarin de twee bestaande gebouw- en gebiedsvisies op de beoogde locaties (Spoorkwartier resp. het Suikerterrein) vergelijkbaar zijn gemaakt. Als onderdeel van het RFO is gevraagd de volgende onderdelen aan bod te laten komen: • Integraal programma (tevens scope): nieuwe muziekcentrum, parkeervoorziening en ingrepen in het openbaar gebied • Stedenbouwkundige randvoorwaarden • Investeringskosten van het integraal programma • Exploitatie van het integraal programma: nieuw muziekcentrum (exploitatie SPOT en vastgoedexploitatie VGB) en de parkeervoorziening • Relatie met de grondexploitatie.

4 / 39

Het product dient aldus primair bij te dragen aan het komen tot een locatiekeuze, door het aanleveren van informatie waarbij de locaties vergelijkbaar zijn gemaakt. Het RFO dient echter nog een tweede doel, namelijk het signaleren of de relevante kansen en risico’s voor de plannen voldoende in beeld en voorzien zijn van beheersmaatregelen. De opdracht aan de werkgroep RFO is op 2 juli 2024 door de ambtelijke stuurgroep vastgesteld.

1.1.1. Afbakening van de opdracht De volgende aspecten vallen buiten de scope van het RFO: • Het RFO richt zich op de stand van de planvorming van het nieuwe muziekcentrum zoals die in mei 2024 beschikbaar was. • Aan de werkgroep RFO is uitdrukkelijk niet de opdracht meegegeven om de bestaande planvorming inhoudelijk te optimaliseren. De risicoanalyse en validatie richten zich erop het plan na de locatiekeuze beter te laten aansluiten op de (nog vast te stellen) projectkaders. • In het RFO worden slechts twee locaties betrokken: het Spoorkwartier en het voorterrein van de Suikerzijde (hierna: Suikerterrein). Alternatieve locaties zijn niet onderzocht, noch is de renovatievariant op de bestaande locatie van De Oosterpoort bekeken. • De grondexploitaties van beide locaties worden niet beoordeeld. Net als in eerdere besluitvormingsinformatie worden alleen de grondkosten meegenomen voor het kavel waarop het nieuwe muziekcentrum gerealiseerd kan worden. Deze zijn onderdeel van de investeringskosten.

1.2. Methode van onderzoek Om het tweeledig doel van het RFO een plek te geven in het onderzoek valt de werkwijze van de werkgroep RFO uiteen in de volgende stappen:

Figuur 1 – Stappen in proces RFO

1.

2.

Analyse huidige planvorming: in een korte periode voor de zomer van 2024 is een aantal belangrijke onderdelen uit de planvorming (zoals het PvE, de businesscase en de gebouwstudies) toegelicht aan de werkgroep RFO. Dit heeft tot doel gehad om snel tot de kern van de planvorming tot dat moment te komen, maar ook direct risico’s te signaleren. De risico’s die als een kwetsbaarheid voor de uitwerking van de planvorming werden gezien - en welke uitgewerkt konden worden binnen doorlooptijd van het RFO - zijn vastgesteld. Validatie: dit betreft het vaststellen en uitvoeren van correcties in de planvorming, voortkomend uit fase 1. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen generieke correcties (onafhankelijk van de locatie) en specifieke correcties (voortkomend uit de locatiekenmerken). Onderstaand figuur laat zien op welke aspecten correcties zijn uitgevoerd. Aan veel onderdelen liggen ook documenten ten grondslag.

5 / 39

Figuur 2 – Positie van de validatie in het proces RFO

3.

4.

Vergelijking: de correcties uit de validatie leiden op de aspecten kwaliteit, tijd en geld tot verschillen. Verschillen ten opzichte van de huidige planvorming en tussen de locaties Spoorkwartier en Suikerterrein onderling. In de vergelijking worden deze resultaten gebundeld en aangevuld met informatie uit de risicoanalyse en de maatschappelijk en economische effectrapportage (Decisio). Aanbevelingen: de uitkomst van validatie en vergelijking leidt tot een aantal aanbevelingen. Deze zijn generiek van aard of specifiek: gekoppeld aan verdere planvorming op een bepaalde locatie.

1.2.1. Van ontwerp naar onderzoek In de aanvankelijke opdracht aan de werkgroep RFO is de vraag gesteld om een ruimtelijk-functioneel ontwerp te maken. Dit kwam mede voort uit de twee gedane gebouwstudies voor de locaties: één studie door NL Architects (Spoorkwartier) en één studie door De Zwarte Hond (Suikerterrein). De studies hebben geleid tot aanvullende inzichten in de potentie van beide locaties, maar bleken onderling niet goed vergelijkbaar. De werkgroep RFO heeft in juli het architectenbureau vector-i gevraagd een RFO (of inpassingsstudie) te ontwikkelen, gebruikmakend van het materiaal van NL Architects en De Zwarte Hond en in samenwerking met deze bureaus. Het resultaat hiervan was medio september voorzien. Een eerste analyse van vector-i leverde echter het volgende op: • Voor beide locaties is op gelijksoortige wijze het proces van de ruimtelijke studies aangepakt. Dit blijkt uit de interviews met betrokkenen. De producten zijn gelijkwaardig op het niveau van (on)bruikbaarheid voor de RFOvergelijkingsopgave. Dit tussentijds advies is daarom locatie-onafhankelijk en dus uniform voor de gehele RFOvergelijkingsopgave. • De werkgroep RFO heeft verondersteld dat de tekeningen bij de ruimtelijke studies onderdeel waren van een getekend schema dat in zijn geheel correspondeerde met het geldende PvE.

En daarmee, dat deze getekende schema’s bruikbaar zijn om op te werken naar een RFO. Dit blijkt anders dan aangenomen. • De raming door Basalt is direct gegenereerd uit het PvE. Dit is een gebruikelijke methodiek toegepast door de bouwkostenadviseur. De ruimtelijke studies zijn niet gekalibreerd op (de optimalisaties) van het PVE dat versie 1A

6 / 39

opleverde. De ruimtelijke studies tonen per locatie op globale wijze de ruimtelijke effecten van de configuraties. Hier liggen geen gekalibreerde ruimtelijke schema’s op basis van PvE (Ruimtestaat) 1A aan ten grondslag. Met bovenstaande letterlijke bewoordingen is op 22 juli aan beide ontwerpteams gemeld dat de aan vector-i gegeven opdracht is gestopt. Het vervolgproces kon volgens het advies van vector-i bestaan uit twee varianten: (1) vervolg zonder RFO, maar gebruikmakend van een bouwkostenadviseur en diens methode van vergelijking; (2) vervolg met RFO, waarbij beide bureaus in een lager detailniveau een RFO genereren, met afstemming over de gewenste vloeroppervlak (m2), gebouwinhoud (m3) en vormfactoren. Door de werkgroep is de keuze gemaakt om het eerste spoor te volgen. Een deskundige met het ontwerpen van complexe muziekcentra heeft zijn ervaringen bij Tivoli Vredenburg, Amare en Theater aan de Parade gedeeld. Op basis van de gesprekken met deze Patrick Fransen (NOAHH) is gekomen tot correcties in de vormfactoren. Hiermee denkt de werkgroep RFO meer recht te hebben kunnen doen aan zowel de complexiteit van de bouwopgave als de aanwezige locatiekenmerken in de gebouwstudies van NL Architects en De Zwarte Hond, mede gegeven de beperkte doorlooptijd van dit traject. Met deze uitkomst zijn de kostenadviesbureaus van gedetailleerde vormfactoren voorzien.

Bovenstaande leidt tot een andere uitwerking van het begrip RFO, waarbij de nadruk meer is komen te liggen op ‘onderzoek’ dan ‘ontwerp’. Deze werkwijze is op 23 september 2024 met de ambtelijke stuurgroep gedeeld.

1.2.2. Beperkingen van het onderzoek Bij het opstellen van deze rapportage, die de resultaten van het RFO weergeeft, zijn enkele beperkingen aan het onderzoek aangemerkt: • Het ruimtelijk-functioneel onderzoek, zoals aanvankelijk bedoeld in de opdracht, bleek niet uitvoerbaar, zoals toegelicht in de voorgaande paragraaf. • De financiële analyse geeft als resultaat bedragen met een onzekerheidsmarge die zich lastig laat kwantificeren. De werkelijke bandbreedte is beïnvloedbaar, gegeven de huidige fase van planvorming en de nog te maken keuzen. Met niet beïnvloedbare exogene risico’s is binnen de investeringsraming van het nieuwe muziekcentrum rekening gehouden. • Vanwege de eerdere besluitvorming over het nieuwe muziekcentrum (besluit over voorkeurslocatie Spoorkwartier) is een gedeelte van het dossier gekoppeld aan de locatie Spoorkwartier. De informatie over de locatie Suikerterrein is beperkter van omvang en diepgang. • De informatie in het dossier gaat hoofdzakelijk over het nieuwe muziekcentrum als gebouw en hoe SPOT dit gaat exploiteren. Naarmate het schaalniveau groter wordt (specifieke locatie, omliggende plangebied, de gehele stad) was minder bruikbare informatie beschikbaar. Dit leidt tot een beperking in de onderbouwing van verschillen tussen locaties, vooral gericht op het stedelijk schaalniveau.

• Het onderzoek dat de maatschappelijke en economische effecten van het nieuwe muziekcentrum beschrijft (Decisio) is onafhankelijk van de werkgroep RFO tot stand gekomen. De conclusies van dit rapport zijn overgenomen in deze rapportage. De diverse inhoudelijke reacties op de concept rapportage van Decisio zijn door het bureau zelf verwerkt. • De werkgroep RFO heeft geen inzicht gehad in de parallel aan het RFO opgestelde notitie levensduurverlening bestaande Oosterpoort (gemeente Groningen).

7 / 39

2. De planvorming tot op heden Dit hoofdstuk beschrijft planvorming voor het nieuwe muziekcentrum zoals daar tot aan de start van het RFO aan gewerkt is. Beknopt wordt weergegeven hoe het project – in termen van kwaliteit, tijd en geld – beschreven is en welke (voorlopige) kaders daarop van toepassing zijn. Dit, met het doel het vertrekpunt te schetsen waarmee de werkgroep RFO de validatie en vergelijking is gestart.

2.1. De voorlopige kaders en informatie aan de raad Sinds 2017 werkt de gemeente Groningen (directies DMO, SO, VG, SPOT en concernstaf) aan de planvorming voor het nieuwe muziekcentrum. In dat jaar is een eerste onderzoeksrapport met drie scenario’s aan de raad gepresteerd.1 De navolgende fasen vormden verkenningen naar concepten en locaties voor het nieuwe muziekcentrum, waarbij in november 2020 de gemeenteraad het college de opdracht gaf tot het uitwerken van de beoogde locatie in het Spoorkwartier en het opstellen van de kaders met een definitief Programma van Eisen. Een uitgebreide tijdlijn en verwijzing naar onderliggende stukken is onder andere te vinden op de website van SPOT.2 Voor het beschrijven van het vertrekpunt van dit RFO zijn twee momenten relevant: • Voorlopige kaders (2022), als documentatie aan de raad verstrekt d.d. 26-01-2022 • Bestuursopdracht (2024), waarvan op hoofdlijnen de uitkomsten zijn gedeeld in het kader van de Strategische investeringsagenda (raadsbrief d.d. 13-09-2023 en een drietal beeldvormende sessies in voorjaar 2024).

2.1.1. Voorlopige kaders (2022) In januari 2022 heeft het college een brief naar de raad gestuurd, met een uitgewerkt plan dat als basis zou kunnen dienen voor een investeringsvoorstel voor een nieuw muziekcentrum in het Spoorkwartier. 3 Het voornemen was om begin 2023 dit investeringsvoorstel naar de raad te zenden. Voor de gemeenteraad is dit het laatste moment geweest waarop hij een integraal oordeel over de projectinformatie heeft kunnen vormen.

1

Raadsbrief Onderzoek naar toekomst De Oosterpoort & Stadsschouwburg, 12 juli 2017

2

Overzicht onderzoeken De Nieuwe Poort - Spot Groningen

3

Raadsbrief Voorlopige kaders muziekcentrum De Nieuwe Poort, 26 januari 2022

8 / 39

Onderstaand figuur geeft een beschrijving van de documenten die als bijlage toentertijd waren bijgevoegd. Deze vormden gezamenlijk de voorlopige kaders voor het project De Nieuwe Poort:

Figuur 3 – Overzicht van de bijlagen bij brief aan de gemeenteraad d.d. 26-01-2022

2.1.2. Bestuursopdracht 2024 Het college heeft in september 2023 de raad geïnformeerd over de Strategische Investeringsagenda en het in samenhang bezien van grote projecten voor de stad.4 In een bijlage bij deze brief wordt ten aanzien van het nieuwe muziekcentrum gesteld: “Voor het Muziekcentrum hebben we nog een keer gekeken naar andere locaties, onder andere omdat het parkeren in het stationsgebied sterk kostenverhogend is. De Vrydemalaan valt af, omdat er te weinig ruimte is buiten het gebouw voor de grote aantallen bezoekers. Martiniplaza (in beeld voor de popzaal, de rest van het programma zou dan in het stationsgebied blijven) valt af omdat een gesplitste ontwikkeling (naast inhoudelijke bezwaren) leidt tot hogere kosten. Het voorterrein van de Suiker is opnieuw in beeld gekomen, omdat daar een station gaat komen en er inmiddels wordt gewerkt aan een nieuwe fietsverbinding. Daarnaast biedt het voorterrein voldoende ruimte voor het muziekcentrum en voor functies die daarbij in de buurt willen zitten, bijvoorbeeld onderwijs. Daarnaast kan dat schelen in bouwen parkeerkosten.” Het stationsgebied blijft de voorkeurslocatie, maar we willen in fase 2 ook de locatie voorterrein Suiker onderzoeken en vergelijken. Wij zijn ons er daarbij van bewust dat uw raad eerder heeft besloten het stationsgebied aan te wijzen.

In het stationsgebied kijken we daarbij ook naar mogelijkheden om in het stedenbouwkundig plan meer ruimte te maken, inclusief de financiële consequenties daarvan voor de investeringskosten en voor de grondexploitatie. Ook wordt onderzocht of het parkeren daar op andere manieren kan worden opgelost, zonder risico’s van overlast/extra parkeerdruk voor de omgeving. Daarnaast kijken we in fase 2 ook nadrukkelijk naar het programma van eisen, omdat dat nu eenmaal in hoge mate bepalend is voor de kosten.” In het voorjaar van 2024 is de raad in enkele beeldvormende sessies geïnformeerd over uitwerking van de (grote) projecten in het begrotingsproces en de Strategische investeringsagenda.5 De onderliggende informatie bevat de nadere verkenningen van de genoemde locaties Spoorkwartier en Voorterrein Suikerzijde, hierna genoemd ‘uitwerking Bestuursopdracht’. Dit geheel heeft het startpunt gevormd voor het komen tot een vergelijking van beide locaties, samen te voegen in het RFO.

4

Raadsbrief Strategische Investeringsagenda, 13 september 2023

5

Beeldvormende sessies gemeenteraad 2024

9 / 39

2.2. Huidige planvorming: kwaliteit Het belangrijkste document dat de kwaliteit van het nieuwe muziekgebouw beschrijft is het Programma van Eisen (PvE) uit 2021.6 Dit PvE, gebaseerd op de vier programmalijnen cultureel, onderwijs, maatschappelijk en commercieel, is als bijlage bij de voorlopige kaders naar de raad gestuurd. In het PvE staat in detail beschreven welke eisen en wensen SPOT, als toekomstige gebruiker en exploitant van het nieuwe muziekcentrum, stelt aan het gebouw. De ruimtelijke vertaling van het PvE in vierkante meters vormt de Ruimtestaat. Deze is in 2023 aangepast om tot een optimalisatie te komen: de uitkomst was een compacter gebouw met circa 10% minder bruto vierkante meters door o.a. het laten vervallen van één van de twee restaurants. Het resultaat van deze optimalisatie was een gebouw van 29.403 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte). De loadingdocks, als inpandig buitengebied, vormen hier een onderdeel van. In het kader van de Bestuursopdracht zijn voor de twee locaties aparte gebouwstudies verricht. Dit zijn uitdrukkelijk nog geen gebouwontwerpen, maar een grofmazige vertaling van dezelfde ruimtestaat naar een configuratie van functies. Onderstaand figuren geven een impressie hoe deze eruit zien: Gebouwstudie NL Architects (Spoorkwartier)

Gebouwstudie De Zwarte Hond (Suikerterrein)

Figuur 4 – Impressies van de gebouwstudies (uitwerking Bestuursopdracht)

De gebouwstudies hebben voor het RFO het vertrekpunt gevormd en er is uitgebreid overleg geweest met beide architectenbureaus. De rol van deze gebouwstudies in het RFO is groot, omdat hiermee de kenmerken van de locaties – zoals de beschikbare ruimte op het kavel – een impliciete uitspraak doen over hoe het nieuwe muziekcentrum eruit kan komen te zien. Parkeren Bij de behandeling van de voorlopige kaders in de raad (2022) is benoemd dat de locatie Spoorkwartier als gebied één parkeervoorziening zou krijgen, waarbij nog onderzocht moet worden hoe het parkeervraagstuk in relatie tot de binnenstad opgelost moet worden. Omdat de vorm en omvang van de parkeervoorziening in 2022 nadere studie vereiste, is op dat moment vooralsnog uitgegaan van een behoefte van 300 plaatsen, “waaraan het muziekcentrum proportioneel zal moeten bijdragen en wat geen onderdeel is van de huidige investeringsraming.”7

6

210056 Groningen, Muziekcentrum programmering in stationsgebied Samenvatting Programma van Eisen, Draaijer en Partners, 20 december 2021

7

Raadsbrief Voorlopige kaders muziekcentrum De Nieuwe Poort, 26 januari 2021.

10 / 39

Bij de uitwerking van de Bestuursopdracht voor het Spoorkwartier is een gebouwde parkeervoorziening naast het nieuwe muziekcentrum geprojecteerd. Dit is mede de uitkomst van de eerdere optimalisatie: om de kosten te beheersen is gevraagd de parkeergarage niet langer onder het gebouw te plaatsen. Onderzoek naar de inzet en bereikbaarheid van parkvoorzieningen in de nabijheid hebben ertoe geleid dat met circa 300 parkeerplaatsen kan worden volstaan. De uitwerking op het Suikerterrein vermeldt dat dankzij de ruimte op het terrein het mogelijk is om de parkeeroplossing in de tijd aan te passen. Het plan gaat uit van 600 autoparkeerplaatsen en 2.300 fietsparkeerplaatsen, in eerste instantie op het maaiveld. Het streven is daarbij om op termijn een gebouwde, modulaire parkeergarage te realiseren, in reactie op het daadwerkelijke parkeergebruik. Dit betekent een fasering in de tijd, zonder concreet jaartal. Stedenbouwkundige kaders De stedenbouwkundige randvoorwaarden ten tijde van de voorlopige kaders (2022) waren gekoppeld aan het Stationsgebied. Deze zijn opgesteld door bureau PosadMaxwan.

De uitwerking tot een stedenbouwkundig plan, zoals deze in september 2024 in procedure is gebracht, was nog niet beschikbaar op het moment dat de Bestuursopdracht in uitwerking was.8 De gebouwstudie van De Zwarte Hond op het Suikerterrein is geplaatst in de bredere gebiedsontwikkeling van de Suikerzijde. Voor dit deelgebied bestaat wel een stedenbouwkundige schets, maar deze heeft nog niet de uitwerking van een stedenbouwkundige plan zoals voor het Spoorkwartier. Concreet betekent dit dat voor een muziekcentrum op het Suikerterrein momenteel geen stedenbouwkundige kaders met status aanwezig zijn.

2.3. Huidige planvorming: tijd In de raadsinformatie van 2022 is het uitgangspunt opgenomen dat het nieuwe muziekcentrum in uiterlijk 2030 geopend wordt. Als onderbouwing daarvan was een planning als bijlage meegestuurd. Onderstaand figuur geeft deze oorspronkelijke planning weer (bewerking):9 Planning nieuw muziekcentrum – voorlopig kaders 2022 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

1. Kredietaanvraag 2. Uitvraag architecten 3. Architectenselectie 4. Ontwerpfase 5. Aanbesteding bouwer 6. Bouw en inrichting 7. Verhuizen & testen Figuur 5 – Planning bij voorlopige kaders in de raad (2022) – bewerking

8

Stedenbouwkundig plan, Posad Maxwan, september 2024.

9

210056 Groningen, Muziekcentrum programmering in stationsgebied Toelichting Planning, Draaijer en Partners, 20 december 2021.

11 / 39

Het moment waarop het nieuwe muziekcentrum volgens deze planning in gebruik genomen zou worden is het eerste kwartaal van 2030. Dit was ook het moment dat de gemeente onderzocht had als het jaartal waarin de bestaande Oosterpoort onder de huidige condities niet langer houdbaar zou zijn.10 In de uitwerking van de Bestuursopdracht zijn voor beide locaties geen nadere uitspraken gedaan over de planning.

2.4. Huidige planvorming: geld De middelen die de gemeente Groningen inzet voor het nieuwe muziekcentrum vormen het financieel kader. Dit valt uiteen in meerdere investeringen en exploitaties. Tot op heden zijn deze in beeld gebracht in één businesscase. Voor dit RFO brengen wij een andere structuur aan in de beschrijving van de middelen. Enerzijds om de controleerbaarheid te vergroten, anderzijds om de onderdelen apart te kunnen bespreken met afdelingen van de gemeente die daarvoor verantwoordelijk zijn. Onderstaand schema heeft de basis gevormd voor de Financiële analyse.

Figuur 6 – Samenhang tussen investeringen en exploitaties

De grondexploitaties van beide locaties worden buiten het geheel aan exploitaties gehouden. Alleen de grondkosten voor het kavel van het nieuwe muziekcentrum zijn onderdeel van de Financiële analyse; deze zijn onderdeel van de investeringsraming voor het nieuwe muziekcentrum. Hierna volgt een toelichting op de exploitaties en de bijbehorende investeringen.

10

Raadsbrief Voorlopige kaders muziekcentrum De Nieuwe Poort, 26 januari 2021

12 / 39

2.4.1. Muziekcentrum exploitatie (SPOT) Ten eerste bestaat de Muziekcentrum exploitatie (MCex). Dit zijn de toekomstige baten en lasten van SPOT als gebruiker en exploitant van het nieuwe muziekcentrum, inclusief de huisvestingskosten. Deze exploitatie begint pas op het moment het gebouw in gebruik wordt genomen. De inschatting van de toekomstige baten en lasten voor het nieuwe muziekcentrum waren gevat in een businesscase, met onder andere de verwachte effecten van toevoeging van een nieuwe popzaal. In de raadsinformatie van 2022 worden de meerkosten van de hogere investering (ten opzichte van renovatie van De Oosterpoort) geplaatst tegenover een betere marktpositionering en een gunstiger bedrijfsvoering. De verdiencapaciteit – als positief resultaat in de exploitatie verdisconteerd – zou 2,5 keer hoger worden. Bij de voorlopige kaders was de stand van de geactualiseerde businesscase het volgende: de totaal benodigde bijdrage van gebruiker en eigenaar was € 15,3 mln. (jaarlijks, gebaseerd op inschatting 2035). De businesscase van SPOT is de jaren daarna telkens geactualiseerd. Onder meer de in 2023 uitgevoerde second opinion (Rebel) heeft aanleiding gegeven tot enkele aanpassingen. In het voorjaar van 2024 is een doorrekening van de exploitatie voor beide locaties in beeld gebracht.

Dit betreft het 5e jaar na opening (voorzien in 2030): Exploitatie nieuwe muziekcentrum Spoorkwartier

Suikerterrein

Omzet jaarlijks 2035 (mln. euro)

28,2

25,4

Aantal events

779

730

Aantal bezoeken

820.078

751.543

Resultaat operatie (evenementen)

3,2

2,1

Resultaat gebruiker (bedrijfsmiddelen etc.)

-6,7

-6,0

Resultaat eigenaar (vastgoed)

-12,9

-11,0

Totaal resultaat scenario 2035 (mln. euro)

-16,4

-14,9

Tabel 1 – Exploitatie – Bestuursopdracht: Vergelijking raming financieel resultaat

Investering inventaris & theatertechniek Los van de investering in het gebouw door de gemeente is SPOT verantwoordelijk voor de inventaris en de theatertechniek. In de periode 2018-2021 zijn door Theater Advies ramingen opgesteld, waarbij de posten installaties, theatertechniek, logistiek, kantoorinrichting, inrichting publieksruimtes, horeca inrichting, keuken inrichting en overige inventaris waren onderscheiden. De investering die hierin door SPOT zelf gedaan wordt – en wordt afgeschreven – heeft een plek in de businesscase. Bij voorlopige kaders (2022) was de inschatting dat SPOT in haar exploitatie jaarlijks een bedrag van € 688.000 voor deze bedrijfsmiddelen (afschrijvingen/aflossingen) zou opnemen.

2.4.2. Vastgoedexploitatie VGB De Vastgoedexploitatie (Vex) vormt de toekomstige exploitatie van de gemeente als gebouweigenaar (Vastgoedbedrijf). De kapitaallasten van de bouw van het nieuwe muziekcentrum drukken via het Vastgoedbedrijf op de gemeentebegroting. Daarnaast zijn er de kosten voor het beheer en onderhoud. De jaarlijkse exploitatiegevolgen voor VGB hebben tot op heden een plek gehad in de businesscase, zie ook tabel 1.

13 / 39

In de Financiële analyse van het RFO wordt de vastgoedexploitatie apart in beeld gebracht. Investering nieuw muziekcentrum De meest omvangrijke investering is die in de bouw van het nieuwe muziekcentrum zelf. Over deze investering, tot op heden ook wel stichtingskosten genoemd, is de raad in vertrouwen geïnformeerd bij de besluitvorming over de voorlopige kaders (2022). Op dat moment betrof de inschatting van deze kosten een bedrag van € 286,1 mln.11 In de Bestuursopdracht is voor twee locaties het optimaliseerde programma (Ruimtestaat 1A) de onderlegger geweest. Op basis van dit kleinere programma is de inschatting van de investering herzien. Hiervoor zijn geen nieuwe kostenramingen opgesteld, maar de eerdere ramingen van Basalt aangepast op basis van de gebouwstudies van NL Architects respectievelijk De Zwarte Hond. Deze zijn naast elkaar gezet in de presentatie voor het college: Investering nieuwe muziekcentrum Totaal investering (mln. euro)

Spoorkwartier

Suikerterrein

280,1

236,5

Tabel 2 – Investering – Bestuursopdracht: Vergelijking raming investering

Als aparte bijlage bij de presentatie van de Bestuursopdracht (1-5) is een aantal keuzemogelijkheden voor de investering weergegeven. Deze hebben betrekking op beeldkwaliteit, duurzaamheid en energie. Er is daarin een bandbreedte in kwaliteit én investeringskosten weergegeven ten opzichte van waarmee gerekend is (100%). Dit veronderstelt optimalisaties op deze gebieden qua investeringsniveau.

Figuur 7 – Keuzemogelijkheden investering (onderdeel presentatie Bestuursopdracht)

11

Exclusief BTW, prijspeil 2029

14 / 39

2.4.3. Exploitatie parkeergarage Vergelijkbaar met de huisvesting in de huidige Oosterpoort kent het nieuwe muziekcentrum een parkeerbehoefte. De verwachting is dat het gemeentelijke parkeerbedrijf een toekomstige parkeergarage nabij het nieuwe muziekcentrum zal exploiteren. Dit wordt in de Financiële analyse de parkeerexploitatie (Pex) genoemd. In de planvorming heeft de parkeeroplossing regelmatig een aparte status gehad. Waar het fietsparkeren wel een onderdeel van het PvE is geworden – en daarmee ook vertaald naar een investering, heeft de parkeergarage een eigen programma gekregen. Bij de voorlopige kaders (2022) is de parkeerbehoefte van 300 parkeerplaatsen geen onderdeel geweest van de investeringsraming. De informatie die raad heeft ontvangen over de Strategische investeringsagenda (juni 2024) laat eveneens de investeringskosten van de parkeergarage op het Spoorkwartier buiten beschouwing. In de uitwerking van de Bestuursopdracht is echter wel gekeken naar de parkeeroplossing op beide locaties, met de belangrijke constatering dat de parkeeroplossing het solitaire effect van de komst van een muziekcentrum in beide gebiedsontwikkelingen overstijgt. Deze zal moeten worden bezien in het licht van de mobiliteitsopgave voor het gebied, het stadsdeel en het mobiliteits- en parkeerecosysteem van de stad als geheel.

In 2024 is een Businesscase opgesteld van de parkeerexploitatie in het Spoorkwartier. Uitgaande van een parkeergarage met ruim 300 parkeerplaatsen is de uitkomst een negatief exploitatieresultaat. Gebaseerd op de gebouwstudie van NL Architects, met een nevengeschikte parkeergarage, is bij de presentatie van de Bestuursopdracht de volgende vergelijking van parkeerexploitatie getoond:

Exploitatieresultaat parkeren Spoorkwartier

Suikerterrein

Omzet jaarlijks 2035 (mln. euro): -

auto (openbaar)

-0,36

-

-

fiets (openbaar)

-0,36

-

Dekking huidig + nieuw Totaal resultaat scenario 2035 (mln. euro)

-

-

-0,72

0

Tabel 3 – Exploitatie - Bestuursopdracht: Vergelijking raming exploitatieresultaat parkeergarage

De exploitatie van een parkeeroplossing op het Suikerterrein gaat in eerste instantie uit parkeren op maaiveld met een ten minste kostendekkende tarifering. Met die aanname is momenteel geen exploitatieprognose voor deze parkeeroplossing beschikbaar. Investering parkeergarage Voor de parkeergarage zijn in het verleden meerdere varianten ontwikkeld en kostenramingen gemaakt. De variant, die het beste weergeeft welke investering in de parkeergarage aansluit op scenario 1A, is variant B. Dit betreft een tweelaagse parkeergarage in het Spoorkwartier met een omvang van circa 300 plaatsen. De investering, die hiermee samenhangt, is € 22,2 mln., voor zowel auto- als fietsparkeren. De kosten die in de uitwerking van de Bestuursopdracht voor parkeren op maaiveld bij de Suiker worden gerekend zijn € 3,3 mln. Fietsparkeren vergt geen investering in deze vergelijking.

15 / 39

2.4.4. Exploitatieresultaat en dekking De optelsom van de drie exploitaties vormen het ‘exploitatieresultaat’ voor de gemeente (inclusief SPOT), gekoppeld aan het langjarig in eigendom hebben en (laten) exploiteren van het nieuwe muziekcentrum. Inclusief de nabijheid van een parkeervoorziening. Bij de voorlopige kaders (2022) is uitgebreide informatie verstrekt over het dekkingsplan en financieringsstrategie, bestaande uit diverse planonderdelen en parameters (zoals de rentevoet en afschrijvingstermijn). Omdat de integraties van een optimale parkeervoorziening en het energieconcept voor het gebied nog moesten plaatsvinden, zijn bandbreedtes gehanteerd. Met de uitwerking van de Bestuursopdracht is een inzicht gegeven in een jaarlijks resterend tekort. Dit is het verschil tussen de beschikbare dekking in 2035 (€ 15,5 mln.) en het ingeschatte exploitatieresultaat in dat jaar (€ 16,4 mln.). Dit verschil was op dat moment -0,9 mln. (tekort).12

Exploitatieresultaat na reeds beschikbaar gestelde dekking Spoorkwartier

Suikerterrein

Dekking jaarlijks 2035: -

dekking huidig incl. uitstel 2040 + 6 mln. nieuw

13,3

13,3

-

extra dekking uit OZB

2,2

1,9

-

subsidiemogelijkheden

-

-

-0,9

0,2

Resterend tekort jaarlijks 2035 (mln. euro)

Tabel 4 – Exploitatie – Bestuursopdracht: Exploitatieresultaat o.b.v. reeds beschikbare dekking.

Hierbij zijn enkele opties uit de kwalitatieve keuzemogelijkheden (zie paragraaf 2.4.2) financieel gemaakt. Aangevuld met financiële opties zoals een andere afschrijvingsmethodiek of het rentepercentage. In de raadsbrief over de Strategische investeringsagenda worden, naast project specifieke maatregelen, financiële optimalisaties aangekondigd in de uitwerking van de vervolgopdrachten (namelijk anders omgaan met OZB bij gemeentelijke projecten en overstappen naar een andere afschrijvingsmethodiek).13 Dekking De gemeente heeft een structureel budget van circa € 15 mln. beschikbaar vanaf het jaar 2030. Deze datum is gekoppeld aan de tot op heden voorziene datum van opening van het nieuwe muziekcentrum. Onderdeel van het beschikbare budget zijn de kosten die gemoeid zijn met het draaiende houden van de huidige Oosterpoort (jaarlijks € 4,9 mln. gebaseerd op de referentiejaren 2017-2019) en de aanvulling, oplopend tot € 6 mln. structureel, waartoe met het oog op een nieuw muziekcentrum is besloten bij de begroting van 2023.14 Ten behoeve van dit RFO is ook een herziening van de geplande dekking uitgevoerd.

12

De exploitatie (jaarlijks 2035) bestond uit resultaat operatie (evenementen), resultaat gebruiker (bedrijfsmiddelen etc.) en resultaat eigenaar (vastgoed). De

parkeerexploitatie maakt hier geen onderdeel vanuit. 13

Raadsbrief Strategische Investeringsagenda, 13 september 2024

14

Raadsbrief Voortgang strategische investeringsagenda (update juni 2024), 12 juni 2024

16 / 39

3. Validatie projectkaders Op basis van de correcties die binnen de doorlooptijd van dit RFO konden worden uitgevoerd, zijn de projectkaders geactualiseerd. Daarbij wordt verwezen naar zowel de voorlopige kaders (2022) die bij de raad bekend zijn als de aanvullend ontwikkelde producten die bij de Bestuursopdracht (2024) op hoofdlijnen zijn gedeeld met de raad. Dit hoofdstuk start met de risicoanalyse die door de werkgroep RFO is uitgevoerd. Deze vormt een perspectief op de nadere planvorming van het nieuwe muziekcentrum (investering) én de fase waarin SPOT het gebouw gaat gebruiken (exploitatie). Het biedt daarbij de mogelijkheid om, na de vergelijking van de beide locaties, een uitspraak te doen over het risicoprofiel. Hoewel de werkgroep RFO aanvankelijk meende een locatieonafhankelijke validatie te kunnen uitvoeren, is dat niet mogelijk gebleken. Dit komt voort uit de onlosmakelijke verbinding van de huidige planvorming (zie hoofdstuk 2) met de locatie Spoorkwartier. Om die reden zijn de correcties in dit hoofdstuk, voor zover ze locatie specifiek zijn, uitgevoerd voor beide locaties.

3.1. Risicoanalyse Het realiseren en exploiteren van een muziekcentrum brengt risico’s met zich mee. Dit hoofdstuk concentreert zicht op de generieke risico’s, ongeacht de locatie. In paragraaf 4.1 worden aanvullende risico’s besproken die locatie specifiek zijn. Het formuleren van de risico’s is onderdeel geweest van het valideren en vergelijken van de locaties. Een deel van de risico’s heeft tijdens de validatiefase tot beheersmaatregelen geleid, bijvoorbeeld door het corrigeren van de planning en vormfactoren op basis van ervaringsgetallen. De risico’s in deze paragraaf zijn risico’s die de werkgroep RFO ziet op basis van de huidige planvorming, en die nog niet hebben geleid tot een aanpassing van de projectkaders.15 Het nieuwe muziekcentrum als complex project Het Programma van Eisen voor het nieuwe muziekcentrum omvat verschillende zalen die samenhangen en los van elkaar moeten functioneren. Dit vergt veel, zowel bouwkundig als qua installaties en bezoekersstromen. Daarmee is het project op zichzelf een complex project. Wereldwijd kennen grote complexe projecten gemiddeld een kostenoverschrijding van ruim 60% (o.b.v. onderzoek Flyvbjerg).32 Dit komt voornamelijk door: • De complexiteit van projecten wordt bij aanvang onderschat, wat leidt tot onrealistische planningen en kostenramingen. • Er wordt te weinig geluisterd naar ervaringsdeskundigen.

• Risico's worden soms bewust niet genoemd of ingerekend om besluitvorming niet te belemmeren. Binnen Nederland zijn de bouw van Tivoli Vredenburg in Utrecht en Amare in Den Haag recente referentieprojecten. Deze beide projecten kenden veel vertraging ten opzichte van de oorspronkelijke planning en kostenoverschrijdingen.

15

Flyvbjerg

17 / 39

Een risicolijst is nooit uitputtend. Om die reden – en om focus aan te brengen voor een risico gestuurde projectaanpak – zijn ongewenste topgebeurtenissen geformuleerd. Dit zijn gebeurtenissen die, als gevolg van het optreden van een of meer risico’s, het projectresultaat bedreigen. De werkgroep RFO is tot twee ongewenste topgebeurtenissen gekomen: één voor de investeringsfase van het project (de realisatie) en één tijdens de exploitatiefase. Onderling kennen deze gebeurtenissen een relatie; risico’s die in de investeringsfase optreden of niet goed beheerst worden kunnen leiden tot nieuwe risico’s in de exploitatiefase. Ongewenste topgebeurtenis (1) - investeringsfase De investeringskosten voor het nieuwe muziekcentrum nemen significant toe waardoor draagvlak afneemt en de gestelde ambitie niet behaald kan worden. Voor de investeringsfase zijn 5 toprisico’s geïdentificeerd waarvan het optreden het meest waarschijnlijk is en/of bij optreden het effect het meest omvangrijk. En daarmee de grootste impact hebben op de ongewenste topgebeurtenis. Dit maakt dat deze risico’s de grootste urgentie kennen voor beheersing in de volgende fase. Deze risico’s zijn: 1. De (nu nog onbekende) stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn te knellend om een goed functionerend gebouw te ontwerpen. 2.

Door de technische complexiteit is er meer tijd nodig dan voorzien voor uitwerking en engineering, en/of zijn kostbare ontwerpoplossingen in het ontwerp vereist. 3. Door stijgende bouwkosten (en/of innovatieve technieken) wordt de realisatie duurder dan vooraf geraamd. 4. Te weinig of kwalitatief onvoldoende aannemers zijn beschikbaar voor de aanbesteding, als gevolg van het hoge risicoprofiel en/of moment van hoogconjunctuur. 5. Besluitvorming wordt vertraagd door politieke gebeurtenissen (o.a. verkiezingen) of maatschappelijke dynamiek. Bijvoorbeeld door publieke opinie over locatiekeuze of verschijningvorm van het gebouw (bij publieksprijsvraag) of renovatie van De Oosterpoort. Ongewenste topgebeurtenis (2) – exploitatiefase De culturele en financiële doelstellingen van het nieuwe muziekcentrum worden niet behaald, omdat het gebouw niet goed functioneert of onvoldoende bezoekers trekt of accommodeert. Ook voor de exploitatiefase zijn 5 toprisico’s geïdentificeerd met het grootste effect op de ongewenste topgebeurtenis. Voor deze risico’s geldt ze in de investeringsfase grotendeels al beheerst kunnen worden, bijvoorbeeld door flexibiliteit in het gebouw te brengen. Tegelijkertijd is tijdens de investeringsfase altijd nog enige mate van onzekerheid over hoe het nieuwe muziekcentrum zal functioneren als het is opgeleverd. Deze risico’s zijn: 1.

Door uitstel of afstel van de bouw van het nieuwe muziekcentrum moet De Oosterpoort langer op de huidige locatie blijven. Hierdoor exploiteert SPOT een gebouw dat niet goed aansluit bij de huidige wensen, waardoor er minder optredens kunnen plaatsvinden en SPOT marktpositie verliest ten opzichte van andere poppodia in Nederland (die ook kunnen besluiten hun gebouw te renoveren/vergroten). 2. De verschillende mede-gebruikers van het gebouw komen niet tot overeenstemming over het gebruik, waardoor er vertraging in besluitvorming ontstaat en/of het gebouw niet optimaal wordt gebruikt. 3. Het gebouw is onvoldoende flexibel om zich aan te passen aan veranderende gebruikerswensen. 4. De belofte van de levendige plint wordt onvoldoende waargemaakt, waardoor het gebouw alleen activiteit uitstraalt tijdens events (zoals concerten) of te beperkt bijdraagt aan de levendigheid van de omgeving. 5. Het gebouw functioneert (vanaf opening) niet conform verwachting of het PvE (bijv. door kinderziekten zoals een geluidslek, inregelen klimaat, of een niet optimale indeling van functies, bijvoorbeeld voor horeca).

18 / 39

Een uitgebreide risicolijst en handelingsperspectief zijn de basis voor de geformuleerde toprisico’s. Deze dienen om, in de vervolgfase van het project, met een risicogestuurde aanpak het project verder te ontwikkelen.

3.2. Kwaliteit In het voorjaar van 2024 is voor elk van de twee locaties een gebouwstudie gepresenteerd als uitkomst van de Bestuursopdracht. Dit vormt de laatste stand van de planvorming (kwalitatief). Met de constatering van de werkgroep RFO dat een kwalitatief goede inpassingstudie (ruimtelijk functioneel ontwerp) op de locaties niet uitvoerbaar was, is besloten om een directe vertaling te maken naar een kostenraming. Deze paragraaf beschrijft de correcties in de kwalitatieve beschrijving van het project die zijn doorgevoerd.

3.2.1. Vormfactoren gebouw Om het RFO in huidige vorm uit te voeren is een aantal stappen nodig geweest. Een aantal correcties bleek nodig om de kostenadviesbureaus realistische uitgangspunten mee te geven om een investeringsraming op te stellen. De belangrijkste correcties zijn uitgevoerd in de vormfactoren van de gebouwstudies van NL Architects en De Zwarte Hond. Vormfactoren gebouw Correctie (specifiek) Huidig Functioneel Nuttig Oppervlak (FNO) Correctie 1

1,42

Bruto-nettofactor (excl. ontwerpverlies)

1,35

1,44 1,50

1,43

Bruto vloeroppervlak (BVO)

25.637 m2

27.038 m2

25.781 m2

Bruto (BVO) incl. loading dock intern

29.403 m2

29.690 m2

7,57 m

7,57 m

Bruto-nettofactor (verticaal)

7,80 m

1,20

1,10

9,08 m

8,58 m

Bebouwd oppervlak (begane grond)

6.704 m2

11.395 m2

Geveloppervlak

2

19.364 m

14.053 m2

Inhoud (m ) - BGI

3

269.718 m

221.235 m3

138%

111%

Bruto gemiddelde bouwhoogte

Resultaat

1,44

18.054 m

Bruto-nettofactor

Gemiddelde hoogte PvE Correctie 3

Suikerterrein

2

Bruto-nettofactor (incl. ontwerpverlies) Correctie 2

Spoorkwartier

3

Inhoud ten opzichte van gebouwstudies Tabel 5 – Validatie: Correctie op bruto oppervlak en inhoud van de gebouwen.

Correctie 1: bruto-nettofactor Omdat de gebouwstudies niet bleken te corresponderen met het geldende PVE, waren de deelresultaten van de Bestuursopdracht niet bruikbaar genoeg voor een vergelijking. Gekozen is om de vormfactoren te valideren op basis van ervaringen bij de bouw van soortgelijke muziekcentra. Het belangrijkste doel was meer inzicht krijgen in de meest passende vormfactoren. Deze bepalen immers de omvang (hoogte, vloer- en geveloppervlakte) van het gebouw en daarmee voor een groot deel de bouwkosten. De eerste stap is geweest om de gerealiseerde nuttige en bruto vierkante meters van Tivoli Vredenburg, Amare en Theater aan de Parade te betrekken in de beoordeling van de gebruikte bruto-nettofactor. De analyse van NOAAH

19 / 39

toont dat er een smalle bandbreedte bestaat in deze factor (1,39 tot 1,44). Uiteraard is het zogenoemde ontwerpverlies in deze berekening op basis van nacalculatie niet meer aanwezig; deze dient voor de planvormingsfase toegevoegd te worden.16 Onafhankelijk van de locatie is zo gekomen tot een generieke correctie van de bruto-nettofactor exclusief ontwerpverlies. Correctie 2: bruto-nettofactor (locatie specifiek) Met de generieke factor van 1,44 is een nadere onderverdeling gemaakt van de eerder gebruikte toeslagen. Hier zijn de gebouwstudies van NL Architects voor het Spoorkwartier respectievelijk De Zwarte Hond voor het Suikerterrein gebruikt. Qua configuratie is een gestapeld gebouw (Spoorkwartier) en platter gebouw (Suikerterrein) herkenbaar. De combinatie van de informatie van NOAHH en de twee gebouwstudies heeft geleid tot twee specifieke brutonettofactoren. Deze vormen locatie specifieke correcties: Met deze correctie worden impliciete locatiekenmerken in de gebouwomvang verwerkt. Het leidt tot een verschil van 7%. Een duidelijk aanwijsbare bron van de stapeling in het Spoorkwartier is de aanwezigheid van de logistieke laag op de begane grond: in het Spoorkwartier moet de logistiek binnen het gebouw worden opgelast, op het Suikerterrein hoeft dat niet inpandig (maar wel niet toegankelijk voor voorbijgangers).

De specifieke factoren vertalen zich in een verschil in vierkante meters. Bovendien wordt het programmatische verschil van de logistiek – als integraal onderdeel van gebouw – in de gebouwomvang zichtbaar. Correctie 3: vormfactoren verticaal De informatie van NOAHH laat zien dat de mate van stapeling van functies ook van invloed is op de vormfactor in verticale zin. Het advies van NOAHH was om als verticale bruto-nettoverhouding een factor van 1,35 te hanteren. In de huidige Ruimtestaat 1A was echter al op ruimteniveau bepaald welke opslag bovenop de netto ruimtehoogte zou worden toegepast (1,1 voor grote ruimten, 1,2 voor kleinere ruimten). Er is voor gekozen om de factor van 1,35 niet integraal over te nemen, maar meer in de buurt te blijven van de gedifferentieerde Ruimtestaat 1A. Een verklaring voor de lagere gemiddelde ruimtehoogte op de locatie Spoorkwartier is de aanwezigheid van de loadingdocks. De factor is hoger aangenomen, omdat op basis van de ervaring van NOAHH volgt dat een gestapeld gebouw waarschijnlijk meer vides bevat, om de bezoekers een betere oriëntatie te bieden. De factor voor het bouwvolume telt uiteindelijk door naar twee keer een verschillende gebouwinhoud. Tot slot volgt het totale geveloppervlak, gebaseerd op voorgaande inzichten alsmede een meting van het bebouwd oppervlakte.

Het bebouwd oppervlakte laat duidelijk zien wat het verschil is in footprint is van beide gebouwstudies.

3.2.2. Parkeren Het muziekcentrum kent een parkeervraag, die bij de locatiekeuze een rol speelt. Tegelijkertijd kan een parkeeroplossing voor het nieuw muziekcentrum niet los worden gezien van de gehele parkeerbehoefte van de omgeving, evenals van een gemeentelijke visie op mobiliteit. Voor het RFO is de parkeervraag nader onderbouwd met normeringen voor de beide locaties, op basis waarvan een ruimtelijke inpassing is gemaakt.

16

Omgekeerd kan berekend worden dat de bestaande factor van 1,42 aan de lage kant is. Wanneer het ontwerpverlies na realisatie van het gebouw

afgetrokken wordt de factor ruim 1,35.

20 / 39

Parkeervoorziening Correctie specifiek Huidig* Parkeerbehoefte muziekcentrum Parkeerbehoefte muziekcentrum op locatie Correctie 1

Correctie 2 Resultaat

Parkeerplaatsen elders

Spoorkwartier

Suikerterrein

425

606

- 150

0

300

Te realiseren parkeerplaatsen (incl. omgeving)

432

945

Aantal parkeerplaatsen (na inpassing)

504

n.v.t.

Aantal lagen ondergronds

1

0

Aantal te realiseren parkeerplaatsen

504

945

NB. Voor huidig is aangehouden Voorlopige kaders en Bestuursopdracht (specifiek Spoorkwartier) Tabel 6 – Validatie: Parkeerbehoefte en omvang parkeervoorziening

Correctie 1: te realiseren parkeerplaatsen De afdeling Mobiliteit van de gemeente heeft voor de twee locaties de parkeervraag voor het muziekcentrum in kaart gebracht. Voor het Spoorkwartier is er op piekmomenten een behoefte aan 425 parkeerplaatsen en voor het Suikerterrein vanwege de slechtere OV-bereikbaarheid is de behoefte aan 606 parkeerplaatsen. De parkeervraag van het muziekcentrum kan niet zelfstandig bezien worden. Door dit te combineren met de omgeving ontstaat de kans op dubbelgebruik. Voor beide locaties is gerekend met hetzelfde referentieprogramma dat gebruik maakt van eenzelfde parkeergelegenheid. Door de slechtere OV-bereikbaarheid is op het Suikerterrein de parkeernorm voor het overige programma hoger dan in het Spoorkwartier. Voor het Spoorkwartier geldt bovendien dat in de omgeving een aantal andere openbare parkeergarages zijn, die tijdens piekmomenten ingezet kunnen worden. De verwachting is dat hierdoor 150 parkeerplaatsen minder gerealiseerd hoeven te worden. De totale additionele parkeervraag is dan 432 parkeerplaatsen voor het Spoorkwartier en 945 parkeerplaatsen op het Suikerterrein. Correctie 2: ruimtelijke inpassing parkeren Beide locaties verschillen in benadering hoe de parkeeroplossing gerealiseerd wordt. In het Spoorkwartier wordt een gebouwde parkeervoorziening gemaakt die voorziet in de parkeerbehoefte van het gehele gebied.

Op het Suikerterrein wordt het parkeren voorlopig op maaiveld gerealiseerd. Als er een financieel rendabele businesscase komt voor een gebouwde voorziening, wordt een parkeergarage gebouwd. Voor het Spoorkwartier is bij de Bestuursopdracht de keuze gemaakt om de parkeergarage naast het muziekcentrum te realiseren, in plaats van onder het muziekcentrum. In andere steden is de ervaring dat de bouw van een muziekcentrum boven een garage de complexiteit aanzienlijk verhoogt. Deze vermindering van stapeling is om constructieve redenen en daarmee samenhangende financiële redenen verstandig.17 Doordat de parkeergarage naast het muziekcentrum komt, ontstaat een vorm die het optimaal functioneren van de parkeergarage belemmert. Vooralsnog is er geen alternatief bekend dat past binnen het stedenbouwkundig plan én voldoet aan de suggesties over parkeervoorziening Stationskwartier. Ten behoeve van de validatie en de vergelijking wordt daarom gebruik gemaakt van het bestaande ontwerp, in de versie met drie lagen waarvan één ondergronds. Deze optie bevat 504 parkeerplaatsen.

17

O.b.v. de ervaringen van Amare en Tivoli, die gedeeld zijn door Bureau NOAHH en het principe bij stapeling niet op een parkeergarage te plaatsen.

21 / 39

De parkeeroplossing op het Suikerterrein is bij de Bestuursopdracht gekwalificeerd als ‘een meer tijdsgestuurde oplossing welke qua maatvoering meer aansluit op de gebiedsontwikkeling en daarin te benutten ruimte. Zo wordt qua investeringsbehoefte in de tijd steeds maatwerk geleverd voor de vraag die er op dat moment is in combinatie met het gewenste ruimtebeslag’. Door deze fasering, startend met parkeren op maaiveld, is momenteel geen inschatting te maken voor de inpassing van de gevraagde parkeerplaatsen.

3.2.3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Paragraaf 2.2 laat zien dat beperkt tot geen formele stedenbouwkundige kaders aanwezig waren op het moment dat de twee gebouwstudies voor de locaties werden ontwikkeld. Met die constatering heeft de werkgroep RFO een opdracht geformuleerd aan het Atelier Stadsbouwmeester, namelijk om te komen tot een set aan stedenbouwkundige kaders voor beide locaties, in de wetenschap dat daar een vergelijkbaar gebouw (het nieuwe muziekcentrum) gemaakt zou worden. Op 10 september heeft de Stadsbouwmeester dit concept advies aan de werkgroep toegelicht, waarna het ook in de ambtelijke stuurgroep van 23 september is besproken. Het ASBM beschouwt het nieuwe muziekcentrum in het Spoorkwartier als vertrekpunt en de nullijn voor de stedenbouwkundige kaders en het niveau van beeldkwaliteit dat hieruit afgeleid wordt. Het ASBM constateert op dat vlak ook overeenkomsten in gebouwstudies op beide locaties, zoals in het belang van alzijdigheid vanuit de omgeving en zichtbaarheid vanuit diverse perspectief-hoogten. De werkgroep RFO heeft vastgesteld dat de reikwijdte van het onafhankelijke advies van het ASBM verder gaat dan de scope van het RFO. Om die reden worden alleen de conclusies van de stap ASBM II (de reflectie op de locatie) gebruikt.

Deze stelt vast dat er overeenkomsten zijn in de gebouwstudies van het Spoorkwartier en het Suikerterrein: • Belang van alzijdigheid vanuit omgeving • Zichtbaarheid vanuit diverse perspectief-hoogten • Bouwvelden krijgen mix van functies • Bouwvelden met representatieve hoogwaardige ‘wanden’ Er wordt nog een aantal overeenkomsten geschetst, bijvoorbeeld ten aanzien van de rekenwaarde van de vormfactoren en de stapelingsprincipes. Deze worden door de werkgroep echter niet onderschreven, in de zin dat daarvoor eigenstandige inschattingen op basis van de ervaringsgetallen (NOAHH) worden gehanteerd. Bovenstaande heeft ertoe geleid dat geen aanvullende stedenbouwkundige eisen of kenmerken, verschillend per locatie, zijn meegegeven aan de kostenadviesbureaus (Basalt en IGG).

3.2.4. Overige kwaliteitsaspecten Zoals genoemd in paragraaf 2.4.2 zijn bij de Bestuursopdracht drie vormen van kwaliteit – beeldkwaliteit, duurzaamheid en energie – als financiële keuzemogelijkheden beschreven. Met de uitkomst van het advies van het ASBM is ervoor gekozen geen onderscheidende correcties ten aanzien van beeldkwaliteit door te voeren. In de risicoanalyse is vastgesteld dat het realiseren van een energieneutraal gebouw met de stand van de huidige techniek zeer lastig te bereiken is. Op basis daarvan is de kostenadviesbureaus gevraagd een eigenstandige inschatting te maken van de kans van slagen, in relatie tot de noodzakelijke kosten daarvoor.

22 / 39

3.3. Tijd Bij de raadsinformatie over de voorlopige kaders (2022) was een planning bijgevoegd (zie paragraaf 2.x). Omdat deze planning niet langer uitging van realistische uitgangspunten, in feite ook achterhaald was door het verloop van de planvorming nadien, is de planning gecorrigeerd. Dit is gebeurd middels een second opinion. Als onderdeel van de beoordeling is de projectleiders gevraagd een actuele inschatting te geven van de huidige planvoorbereiding, waaronder het doorlopen van de ruimtelijke procedures. Omdat de meeste correcties in de planning locatie specifiek zijn, worden deze voor het Spoorkwartier respectievelijk het Suikerterrein apart vermeld. Bij het Suikerterrein zijn twee aanvullende correcties van toepassing.

3.3.1. Gecorrigeerde planning voor Spoorkwartier Correctie 1: reeds opgelopen vertraging in de besluitvorming De planning uit 2022 ging uit van kredietaanvraag begin 2023. Deze kredietaanvraag heeft nog niet plaatsgevonden. De planning wordt daarom in totaal 2 jaar opgeschoven, met het uitgangspunt dat voor de zomer van 2025 een (voorlopige) aanvraag van het investeringskrediet gedaan wordt. Correctie 2: extra stap voor opstellen ruimtelijke kaders Uit het advies van ASBM volgt dat de huidige stedenbouwkundige kaders onvoldoende zekerheid bieden om een architectenselectie te kunnen starten. Hiervoor dient nog een inpassingstudie gemaakt te worden, op basis waarvan geconcludeerd kan worden of de stedenbouwkundige kaders voldoende ruimte bieden voor een goed functionerend muziekcentrum en parkeergarage. Correctie 3: meer tijd voor de architectenselectie Ten opzichte van huidige planning wordt uitgegaan van een ontwerpprijsvraag met inspraak vanuit de stad, mede gezien de ervaringen in Groningen daarmee. Op basis de procedure bij het Forum is de verwachting dat dit een jaar duurt. Correctie 4: meer tijd voor de ontwerpfase De opgave voor het ontwerp is groot: het is een complex programma met verschillende zalen die bouwkundig en installatietechnisch geïntegreerd moeten worden.

Tegelijkertijd moet er juist een scheiding tussen de programmaonderdelen zijn, zodat deze los van elkaar kunnen functioneren. Gezien de complexiteit is een zorgvuldig ontwerpproces van groot belang. De inschatting op basis van referentieprojecten (o.a. Amare, Tivoli & het Forum) is dat de ontwerpfase 11 kwartalen vraagt. Dit is een half jaar langer dan de eerdere planning. In de ontwerpfase is geen rekening gehouden met eventueel bezwaar tegen de omgevingsvergunning. Eventueel bezwaar en een juridische procedure kunnen het proces vertragen. Correctie 5: een langere bouwtijd Het nieuwe muziekcentrum en de parkeergarage zijn bouwkundig met elkaar verbonden op hetzelfde kavel. Dit vereist een gezamenlijke bouwplaats en afstemming van bouwstromen. Dit is complex, ook omdat het in een binnenstedelijk gebied plaatsvindt. Op basis van vergelijkbare complexe bouwprojecten (o.a. Amare, & Tivoli) verwachten we dat deze fase zo’n 4,5 jaar zal duren. Dat is een jaar langer dan de eerder gehanteerde planning.

23 / 39

Herziene planning realisatie muziekcentrum Spoorkwartier 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

0. Ruimtelijke kaders 1. Kredietaanvraag 2. Uitvraag architecten 3. Architectenselectie 4. Ontwerpfase 5. Aanbesteding bouwer 6. Bouw en inrichting 7. Verhuizen & testen

Figuur 8 – Aangepaste planning Spoorkwartier

3.3.2. Gecorrigeerde planning voor Suikerterrein Voor het Suikerterrein is de planning op twee punten aangepast ten opzichte van de gewijzigde planning van het Spoorkwartier . Door een langere aanlooptijd en een kortere bouwtijd is de verwachting echter dat het nieuwe muziekcentrum begin 2035 in gebruik genomen wordt. Nadere correctie 1: meer tijd voor opstellen ruimtelijk kaders Er is een jaar langer uitgetrokken voor het opstellen van de ruimtelijke kaders. Voor het Spoorkwartier is recent het stedenbouwkundig plan in procedure gebracht. Dit stedenbouwkundig plan biedt daar een aanzet voor de kaders voor het nieuwe muziekcentrum. De ruimtelijke kaders voor het Suikerterrein zijn nog minder ver ontwikkeld. De verwachting is dat de ontwikkeling van deze ruimtelijke kaders circa 1,5 jaar duurt voordat deze voldoende zijn om een architectenselectie te starten. Nadere correctie 2: verkorte bouwtijd De bouw van het nieuwe muziekcentrum op het Suikerterrein is minder complex dan in het Spoorkwartier. Dit komt met name omdat het geen binnenstedelijke locatie betreft, meer ruimte voor een bouwterrein aanwezig is en omdat er geen samenhang bestaat met de bouw van de parkeergarage. Hierdoor is de verwachte bouwtijd een jaar korter dan in het Spoorkwartier. Herziene planning realisatie muziekcentrum Suikerzijde 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

0. Ruimtelijke kaders 1. Kredietaanvraag 2. Uitvraag architecten 3. Architectenselectie 4. Ontwerpfase 5. Aanbesteding bouwer 6. Bouw en inrichting 7. Verhuizen & testen Figuur 9 – Aangepaste planning Suikerterrein

24 / 39

Uitkomst Het doorvoeren van de genoemde correcties leidt op beide locaties tot een later moment van opening van het nieuwe muziekcentrum. Deze opening kan plaatsvinden in 2035, in plaats het eerder voorziene jaar 2030. Dit komt door de reeds opgelopen vertraging (2 jaar) en omdat de ervaring is dat dergelijke complexe projecten meer ontwerp- en bouwtijd vergen dan tot op heden voorzien (3 jaar). Aan bouwkostenbureaus is een gelijk moment van start voorbereiding en verwacht oplevermoment meegegeven. Aansluitend is per locatie een andere moment van start bouw – het Spoorkwartier kan eerder starten – als uitgangspunt opgelegd. Opties in de planning In de analyse die gemaakt is om te komen tot een nieuwe planning is een aantal uitgangspunten gehanteerd. Voor onderstaande punten worden nog keuzen gezien die tot een kortere of langere totale doorlooptijd kunnen leiden. Dit zijn: • Reguliere architectenselectie in plaats van ontwerpprijsvraag met inspraak uit de stad - Effect: versnelling van 2 kwartalen • Afwachten vergunningsprocedure tijdens ontwerpfase - Effect: vertraging van 2 tot 3 kwartalen • Geïntegreerde contractvorm in plaats van traditionele aanbesteding - Effect: niet te beoordelen op basis van de huidige informatie.

25 / 39

3.4. Geld De validatie van de financiële kaders vormt het meest complexe onderdeel van het RFO, omdat de diverse investeringen en exploitaties elkaar sterk beïnvloeden en daarmee een volgordelijkheid van correcties en vertaling daarvan heeft plaatsgevonden. De financiële analyse vormt de onderlegger waaruit de verschillende (deel)uitkomsten in dit hoofdstuk zijn opgenomen. Omdat de investeringen doorwerken in de exploitaties worden eerst die resultaten weergegeven.