Bijlage 1 Ontwerp gebiedsgericht Omgevingsprogramma Niemeyer - kopie

De totale verkeersdruk blijft echter ruim onder de grenswaarde van 1.000 motorvoertuigen per etmaal, waardoor de verkeersveiligheid in de omliggende straten gewaarborgd blijft. Conclusie Uit de mobiliteitstoets en de plan-m.e.r.-beoordeling blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot belemmeringen voor verkeersafwikkeling, parkeren of verkeersveiligheid. De gekozen inrichting, met prioriteit voor langzaam verkeer en een nieuwe fietsverbinding tussen de Paterswoldseweg en de Peizerweg, draagt bij aan een duurzame, veilige en goed bereikbare stedelijke omgeving.

5.20 Niet gesprongen munitie Tijdens de Tweede Wereldoorlog zijn in en rond Groningen meerdere bombardementen uitgevoerd. Een deel van de afgeworpen explosieven is destijds niet tot ontploffing gekomen. Deze niet gesprongen explosieven (NGO’s) bevinden zich mogelijk nog in de bodem en kunnen bij graafwerkzaamheden een veiligheidsrisico vormen. De gemeente Groningen houdt de bevindingen van eerder uitgevoerd explosievenonderzoek (zoals BEOBOM-onderzoek) bij op een ruimingskaart. Deze kaart, gecombineerd met historische archieven, LIDAR-data en 3D-analyses, geeft inzicht in locaties waar explosieven geruimd zijn en waar nog mogelijke risico’s bestaan. Voor het Niemeyerterrein zelf is geen verhoogde kans op NGO’s vastgesteld. Ter hoogte van de Paterswoldseweg zijn in het verleden wel munitieruimingen uitgevoerd door de Explosieven Opruimingsdienst Defensie (EODD), maar op of direct nabij het fabrieksterrein worden geen explosieven verwacht.

47

Voor de geplande fietsverbinding richting het westen (verlenging van de stedelijke fietsroute) is aanvullend vooronderzoek gedaan. Hieruit blijkt dat een groot deel van dit tracé verontreinigd is, en dat aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk is. In combinatie met dit onderzoek zal ook een risicoanalyse voor ontplofbare oorlogsresten (OO-restanten) worden uitgevoerd, nadat de aanwezige houtopstanden in het gebied zijn gemaaid. Indien uit deze analyse blijkt dat sprake is van een verhoogd risico, worden passende veiligheidsmaatregelen getroffen voorafgaand aan de uitvoering van werkzaamheden. Conclusie Voor het Niemeyerterrein zijn er geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven. Voor het westelijk deel van het plangebied, waar de toekomstige fietsverbinding is voorzien, wordt nog aanvullend onderzoek verricht. Bij een verhoogd risico op NGO’s worden maatregelen getroffen om werkzaamheden veilig uit te voeren. Daarmee is de situatie beheersbaar en vormt deze geen belemmering voor de herontwikkeling.

5.21 Uiterlijk en plaatsing van bouwwerken Het uiterlijk en de plaatsing van de bouwwerken binnen het Niemeyerterrein worden zorgvuldig afgestemd op de cultuurhistorische waarden en de gewenste ruimtelijke kwaliteit van het gebied. De bestaande fabriekshal en aanliggende gebouwen vormen het hart van de ontwikkeling. Nieuwe toevoegingen worden zo gepositioneerd dat zij het industriële ensemble versterken en het terrein beter verbinden met de omgeving. Welstandseisen Voor de ontwikkeling geldt het Ontwikkelkader Niemeyer, dat stedenbouwkundige eisen bevat die in dit omgevingsprogramma zijn opgenomen. Daarnaast worden de welstandseisen voor deze ontwikkeling vastgesteld door de gemeenteraad als aanvulling op de welstandsnota en vormt het toetsingskader bij de welstandstoets en vergunningverlening. Hiermee wordt geborgd dat nieuwe bebouwing in harmonie is met de bestaande fabriek en voldoet aan de gestelde eisen voor uiterlijk en plaatsing van bouwwerken. De belangrijkste uitgangspunten voor het de plaatsing en het uiterlijk van nieuwe gebouwen zijn: • Respect voor het industriële karakter: Bij restauratie en vernieuwing wordt gewerkt met robuuste materialen zoals baksteen, staal en beton, in lijn met de bestaande fabriek.

• Samenhang tussen oud en nieuw: Nieuwe volumes, zoals het hotel en woongebouw, voegen zich qua schaal en materialisering bij het bestaande ensemble, met zorgvuldig gekozen contrasten om de dynamiek van het complex te versterken. • Aansluiting op de omgeving: Nieuwe gebouwen zorgen voor een betere oriëntatie en toegankelijkheid. De plinten zijn transparant en uitnodigend, gericht op ontmoeting en verblijf. • Stedenbouwkundige inpassing: De plaatsing van nieuwe bebouwing (hotel en woonensemble) volgt de in het ontwikkelkader vastgelegde rooilijnen, bouwhoogtes en zichtlijnen, waardoor de historische structuur wordt behouden. • Dakterrassen en gevelopeningen: Nieuwe ingrepen, zoals dakterrassen en extra gevelopeningen, verhogen de gebruikswaarde en dragen bij aan de interactie tussen binnen en buiten, zonder het cultuurhistorisch karakter te verstoren. 48

Alle nieuwe bouwplannen binnen het terrein worden getoetst aan dit omgevingsprogramma en de vastgestelde welstandseisen met de daarin opgenomen eisen voor architectuur, materiaalgebruik, bouwhoogtes en stedenbouwkundige positionering.

5.22 Natuurinclusief bouwen De herontwikkeling van het Niemeyerterrein valt onder het beleidskader Natuurinclusief Bouwen van de gemeente Groningen. Dit beleidskader heeft als doel de biodiversiteit en klimaatbestendigheid in de stad te vergroten en deze structureel mee te nemen in ruimtelijke ontwikkelingen. Beoordeling via puntensysteem Het beleidskader werkt met een puntensysteem. Daarmee wordt beoordeeld of een project voldoende natuurinclusieve maatregelen treft. Projecten moeten vanaf het begin van het ontwerpproces maatregelen opnemen die passen bij de locatie. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van onder meer de gemeentelijke doelsoortenkaart en ecologisch advies. Voor elk project geldt een minimaal aantal te behalen punten, verdeeld over drie categorieën: 1. Maatregelen in het gebouw; 2. Maatregelen op en aan het gebouw; 3. Maatregelen in de directe omgeving. Het is toegestaan om punten te compenseren tussen de categorieën of maatregelen in de openbare ruimte te realiseren. Maatregelen voor het Niemeyerterrein Voor de herontwikkeling worden twee categorieën maatregelen getroffen: • Op en aan nieuwbouw: o Aanleg van groene daken op nieuwbouw en delen van de bestaande fabriek, gericht op waterberging en biodiversiteit; o Groene gevels en klimplanten, vooral langs de Industriestraat en de zichtzijden van het hotel- en woonensemble. •

In de directe omgeving: o Aanplant van inheemse bomen en struiken bij entrees en pleinen, aansluitend bij de omgeving; o Aanleg van wadi’s en regenwatertuinen voor regenwaterberging en infiltratie op basis van nieuwe delen binnen het plangebied. o Integratie van neststenen voor vleermuizen en stedelijke broedvogels (zoals gierzwaluw en huismus) in gevels; o Toepassing van faunavriendelijke verlichting in de openbare ruimte en rond gevels.

Vervolg Het project moet voldoen aan het gemeentelijke puntensysteem uit het beleidskader Natuurinclusief Bouwen. De maatregelen worden in de verdere planuitwerking (bij de aanvragen voor omgevingsvergunningen) gespecificeerd en onderbouwd.

49

5.23 Stedenbouw De herontwikkeling van het Niemeyerterrein is stedenbouwkundig gericht op het openen van een voorheen gesloten fabrieksterrein en het opnieuw verbinden van deze plek met de stad en de omliggende buurten. Het fabrieksensemble vormt daarbij het ruimtelijke en cultuurhistorische uitgangspunt. De bestaande fabriek blijft het dragende element van het gebied en behoudt zijn markante positie aan de Paterswoldseweg en langs het spoor. Tegelijkertijd wordt ingezet op een betere aansluiting op de omgeving, onder meer door nieuwe entrees, doorlopende routes en een meer openbare en uitnodigende inrichting van het terrein. Voor het fabrieksensemble geldt dat de stedenbouwkundige hoofdstructuur behouden blijft. De transformatie vindt plaats binnen de bestaande opzet van het complex, waarbij de karakteristieke bebouwing richtinggevend blijft voor de ruimtelijke identiteit van het gebied. De ingrepen zijn erop gericht het terrein beter beleefbaar, toegankelijk en bruikbaar te maken, zonder dat de hoofdvorm en het industriële karakter van het ensemble verloren gaan. Ook in het ontwikkelkader is dit als uitgangspunt benoemd: het historische karakter blijft behouden en nieuwe toevoegingen moeten de samenhang met het bestaande complex versterken.

Naast de transformatie van het fabrieksensemble voorziet de gebiedsontwikkeling in nieuwbouw in de vorm van een hotelensemble en een woonensemble. De definitieve bouwhoogte, positionering en vormgeving van deze bebouwing zijn nog niet vastgesteld en worden in het vervolgproces nader uitgewerkt. Voor deze nieuwbouw zijn in het ontwikkelkader stedenbouwkundige ontwerpuitgangspunten vastgelegd. Voor het hotel geldt onder meer een maximale bouwhoogte van circa 45 meter, waarbij het volume trapsgewijs afloopt richting de aangrenzende woonbuurt. Daarnaast wordt voorzien in een overgang naar de bestaande buurt, onder andere door woningen met voordeuren aan de zijde van de Piet Heinstraat. Voor het woonensemble geldt dat dit bestaat uit twee afzonderlijke bouwvolumes met een variërende bouwhoogte van circa 19 tot maximaal 50 meter. De positionering en oriëntatie van de gebouwen zijn gebaseerd op het principe van stadsreparatie, waarbij wordt aangesloten op de bestaande structuur van de Badstratenbuurt. De bebouwing oriënteert zich op meerdere zijden en draagt daarmee bij aan levendigheid en sociale veiligheid. Daarnaast wordt voorzien in een lager bouwdeel dat aftrapt richting de bestaande woonbebouwing, zodat een geleidelijke overgang ontstaat. De genoemde ontwerpuitgangspunten zijn afgestemd met de gemeente en betrokken in het participatieproces.

Zij vormen het kader voor de verdere planuitwerking en worden in de vervolgfase nader uitgewerkt en geconcretiseerd. Conclusie De stedenbouwkundige opzet is gericht op behoud en versterking van het fabrieksensemble en een zorgvuldige inpassing van nieuwbouw in de bestaande stedelijke structuur. Voor het hotel en woonensemble zijn duidelijke ontwerpuitgangspunten geformuleerd, die in het vervolgproces verder worden uitgewerkt. Hiermee wordt een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling geborgd.

50

6. Toetsingskaders vergunningverlening 6.1 Inleiding

Doel en functie Dit omgevingsprogramma fungeert als toetsingskader voor de omgevingsvergunningen die in het kader van de gewenste ontwikkeling worden aangevraagd. De hoofdregel is dat toekomstige initiatieven, zoals aanvragen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s), worden getoetst aan de uitgangspunten, kaders en randvoorwaarden zoals in dit omgevingsprogramma opgenomen. Daarmee wordt gezorgd voor een voorspelbare en samenhangende vergunningverlening, ondanks de complexiteit en gefaseerde aard van de gebiedsontwikkeling. Voor de transformatie van het fabrieksensemble zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden in dit omgevingsprogramma nader uitgewerkt en vormt het programma het directe toetsingskader voor vergunningverlening. Voor het hotelensemble en het woonensemble geldt dat de plannen zich nog in een verdere uitwerkingsfase bevinden. In dit omgevingsprogramma zijn hiervoor de richting vanuit het ontwikkelkader opgenomen. De verdere uitwerking kan plaatsvinden via een latere aanpassing van dit omgevingsprogramma of via afzonderlijke BOPA-procedures, waarbij de plannen nader worden onderbouwd en getoetst. In dit omgevingsprogramma wordt onderscheid gemaakt tussen: Harde randvoorwaarden • voorwaarden die direct toetsbaar zijn bij vergunningverlening. Uitgangspunten • richtinggevende principes voor de verdere uitwerking van plannen.

Voor een uitgebreide toelichting op de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten wordt verwezen naar het Ontwikkelkader Niemeyer (bijlage 1). Relatie met het vergunningenplan (bijlage 3) Het bij dit omgevingsprogramma behorende vergunningenplan (bijlage 3) biedt een overzicht van de omgevingsvergunningen die nodig zijn voor de transformatie en het gebruik van het fabrieksensemble. Het vergunningenplan is opgesteld om vooraf inzicht te geven in de relevante vergunningprocedures en de wijze waarop vergunningaanvragen worden beoordeeld. Het vergunningenplan richt zich uitsluitend op de ontwikkeling van de voormalige tabaksfabriek. Voor dit deel van het plan zijn de functies, randvoorwaarden en activiteiten in dit omgevingsprogramma voldoende uitgewerkt om als basis te dienen voor vergunningverlening. Voor het hotelensemble en het woonensemble geldt dat deze plannen zich nog in een verdere uitwerkingsfase bevinden. Voor deze onderdelen is daarom nog geen uitgewerkt vergunningenplan opgenomen. De vergunningverlening voor deze ontwikkelingen zal plaatsvinden in een latere fase, zodra de plannen verder zijn uitgewerkt.

51

6.2 Uitgangspunten voor het gehele plangebied Voor de ontwikkeling van het Niemeyerterrein gelden de volgende algemene uitgangspunten. Open en toegankelijk terrein Het voormalige fabrieksterrein wordt een publiek toegankelijk gebied waar lopen en fietsen centraal staan. Nieuwe entrees verbinden het terrein met de omliggende buurten. Ruimtelijke samenhang De bestaande fabriek, nieuwe bebouwing en openbare ruimte vormen samen één stedenbouwkundig geheel. De schaal en positionering van nieuwe gebouwen sluiten aan op zowel het fabrieksensemble als de omliggende woonbuurten. Autoluw gebied Binnen het terrein staat langzaam verkeer centraal. Autoverkeer wordt beperkt tot logistiek, bevoorrading en hulpdiensten. Parkeren vindt hoofdzakelijk inpandig plaats. Groen en klimaatadaptatie De ontwikkeling draagt bij aan een groene en klimaatadaptieve inrichting van het gebied, met aandacht voor vergroening, waterberging en natuurinclusief bouwen. Duurzaamheid Bij nieuwbouw en renovatie wordt ingezet op energiezuinige gebouwen, circulair materiaalgebruik en groene daken. De nadere uitwerking van deze uitgangspunten is opgenomen in het ontwikkelkader.

6.3 Eisen voor de fabrieksensemble De voormalige tabaksfabriek vormt het historische en functionele hart van het plangebied. Erfgoed en architectuur Bij de transformatie van de fabriek gelden de volgende randvoorwaarden vanuit het Bestemmingsplan Gebouwd Erfgoed Groningen (2024): • behoud van karakteristieke onderdelen van het gebouw; • nieuwe ingrepen sluiten aan bij de industriële identiteit van het complex; • Voor wijzigingen aan het karakteristieke deel van het complex geldt de vergunningsplicht uit het omgevingsplan. Programma Het fabrieksensemble wordt getransformeerd tot een multifunctioneel gebouw van circa 40.000 m² BVO met ruimte voor onder andere: • werk- en kantoorfuncties; • broedplaatsen en creatieve werkplekken; • culturele functies; • sport en leisure; • horeca; • beperkte detailhandel. 52

Circa 6.500 m² zijjn shared facilities, zoals werk-, vergader- en presentatieruimten. Minimaal 40% van de plintoppervlakken is publiek toegankelijk. De programmatische verdeling uit het ontwikkelkader (bijvoorbeeld broedplaatsen, bedrijvigheid, cultuur en leisure) wordt indicatief gehanteerd. Binnen deze bandbreedte is flexibiliteit mogelijk, mits de functiemix past binnen de visie voor het terrein. De exacte invulling wordt per initiatief beoordeeld bij vergunningverlening. Toegestane activiteiten en toetsing aan het Omgevingsplan Voor de vergunningverlening worden de gewenste activiteiten (gebruik en bouwen) gekoppeld aan de regels van dit omgevingsprogramma. Dit betekent dat: •

Broedplaatsfuncties worden toegestaan onder de hoofd activiteit zakelijke dienstverlening met nadruk op communicatie en technologie. o Bijeenkomstruimtes en zaalverhuur zijn hieraan ondergeschikt. o Onderwijsfuncties zoals trainingen of workshops zijn toegestaan als activiteiten die vallen onder overig onderwijs. o Periodieke verhuur aan verschillende doelgroepen valt onder de activiteit zaalverhuur.

•

Bedrijvigheid kent zakelijke dienstverlening als hoofdfunctie. o Onderwijs, ontmoetingsplekken en zaalverhuur zijn hier ondergeschikt aan.

•

Leisure is gekoppeld aan de activiteiten Binnensport, ondergeschikte horeca en gebiedsondersteunende horeca. Ook zakelijke dienstverlening is hier toegestaan. o Restaurants en cafés zijn toegestaan. o Grote evenementen vereisen een vergunning op basis van de gemeentelijke evenementenverordening. o Een bedrijfskantine is toegestaan als ondergeschikt gebruik bij kantoren.

•

Food retail is toegestaan als detailhandel o Voorbeelden zijn supermarkt, bakker, kiosk, bloemist of pakketpunt.

53

Binnen de toegestane activiteit Food retail kan eventueel een supermarkt van beperkte omvang worden gerealiseerd, mits deze ontwikkeling zorgvuldig wordt onderbouwd en passend is binnen het gemeentelijk retailbeleid en het concept van de gebiedsontwikkeling Niemeyer. Een supermarkt is uitsluitend aanvaardbaar indien wordt aangetoond dat: • sprake is van voldoende marktruimte, onderbouwd met een distributieplanologisch onderzoek (DPO); • het initiatief past binnen het integrale concept en de positionering van het Niemeyerterrein; • het programma een kwalitatief onderscheidende toevoeging vormt, bijvoorbeeld door een lokaal, innovatief of specialistisch profiel. Bij de beoordeling wordt nadrukkelijk gevraagd om een motivering waarom alternatieve invullingen van detailhandel (zoals een foodhall, verkoop van lokale of regionale producten of andere vormen van detailhandel) niet passend zijn en waarom juist een supermarkt een gewenste en logische toevoeging vormt. Aangezien op dit moment nog geen definitieve duidelijkheid bestaat over de omvang (m²), het concept en de positionering van een eventuele supermarkt, wordt dit bij verdere planuitwerking nader geconcretiseerd en onderbouwd.

•

Culturele publieksfuncties vallen onder de activiteit sociaal-culturele activiteiten. o Ondersteunende horeca, detailhandel en zaalverhuur zijn toegestaan als ondergeschikt gebruik. o Nachtelijke evenementen kunnen (mits passend) vergund worden onder nachthoreca.

Deze koppeling van het gewenste programma aan gebruiksactiviteiten maakt het mogelijk om via het vergunningenplan (bijlage 3) op voorhand helderheid te bieden over wat waar is toegestaan. Het voorkomt dat voor iedere BOPA-aanvraag opnieuw een onderbouwing van ETFAL-criteria moet worden opgesteld. Alleen wanneer van deze kaders wordt afgeweken, is aanvullende motivering noodzakelijk. Het complete overzicht van de regels met bijbehorende begrippenlijst is als bijlage 4 toegevoegd. Tijdelijke functies en flexibiliteit Tijdens de gefaseerde ontwikkeling is tijdelijk gebruik mogelijk (zoals evenementen, pop-upfuncties of tijdelijke invullingen). Hiervoor kunnen tijdelijk omgevingsvergunningen worden aangevraagd, passend binnen het kader van dit programma.

6.4 Voorwaarden vanuit milieu- en omgevingsaspecten De gewenste ontwikkeling is uitvoerbaar mits de hieronder genoemde randvoorwaarden worden nageleefd. In de plan-m.e.r.-beoordeling (bijlage 6) worden de genoemde randvoorwaarden verder toegelicht en zijn de relevante onderzoeken opgenomen. Een deel van deze voorwaarden is kwalitatief en vraagt om interpretatie bij vergunningverlening; andere zijn harde eisen en direct 54

toetsbaar. Aanvullende detaillering en monitoring volgt in de vervolgfase (BOPAaanvragen, uitvoering). De voorwaarden zijn gebaseerd vanuit het Ontwikkelkader Niemeyer. Geluid • Horeca: Om een aanvaardbaar geluidsniveau bij de omliggende woningen te waarborgen, wordt bij open deuren maximaal 70 dB(A) en bij gesloten deuren maximaal 80 dB(A) geproduceerd op de begane grond en de 1e verdieping van de Burley Bar. Deze waarden waarborgen een aanvaardbaar geluidsniveau voor de omliggende woningen. De naleving van deze normen wordt geborgd via het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en de regels uit hoofdstuk 32 van omgevingsplan gemeente Groningen. Toezicht en handhaving hierop vinden plaats door het bevoegd gezag in het kader van het beperken van geluidhinder door een activiteit op een geluidgevoelig gebouw • Woonensemble: Voor gevels met overschrijding van de standaardwaarde van spoorlawaai (max. 62 dB) is het nodig om te beoordelen of geluidbeperkende maatregelen mogelijk zijn. Deze beoordeling wordt gedaan bij de uitwerking van de plannen, tijdens de VO fase (in ieder geval voor de start van de BOPA procedure). Aangezien de waarde tussen de standaard- en grenswaarde ligt bepaald de gemeente wat aanvaardbaar is. • Hotel (woonfuncties): Voor de geplande woningen bij het hotel moet aanvullend akoestisch onderzoek aantonen dat sprake is van een aanvaardbare situatie.

Dit onderzoek wordt gedaan bij de uitwerking van de plannen, tijdens de VO fase (in ieder geval voor de start van de BOPA procedure). Indien nodig worden geluidbeperkende maatregelen genomen. Omgevingsveiligheid • Met de bouwkundige voorzieningen (zoals brandwerende gevels en scherfvrije beglazing) in de zuid, oost en west gevel wordt een gebouw gerealiseerd waarbij de aanwezige risico’s zo veel als mogelijk worden beperkt. Deze maatregelen zijn met veiligheidsregio Groningen afgestemd. Tijdens de verdere uitwerking zullen de installatietechnische voorzieningen, de bijbehorende vluchtrouteaanduiding binnen het gebouw verder worden gedimensioneerd. • Binnen de PR 10⁻⁶-zone (11 m vanaf het spoor) mogen geen nieuwe gebouwen of publieksfuncties worden gerealiseerd. De bestaande kantine met dakterras, die net binnen de PR 10⁻⁶-zone ligt, blijft behouden. • Zeer kwetsbare gebruiksfuncties worden in het plangebied uitgesloten. De overig medische activiteiten bij het woonensemble bestaan uit een huisarts of fysiotherapie. Hierbij is voldoende sprake van zelfredzaamheid en de mogelijkheid voor hulp van minder zelfredzame personen. Bodem en grondwater • Uitvoering sanering volgens SIKB BRL 6000/7000 voor de verontreinigde locaties. • Eventuele grondwateronttrekking uitsluitend onder milieukundige begeleiding.

Ecologie • Aanvragen ontheffing flora- en fauna-activiteit bij de provincie Groningen voor vleermuizen en steenmarters, met uitvoering van de voorgeschreven mitigerende maatregelen (o.a. alternatieve verblijfplaatsen) voor het Niemeyer-terrein. • Een deel van het nieuwe fietspad ligt binnen een GES-zone. Bij de vergunningaanvraag dient een GES-analyse te worden toegevoegd waarin de noodzaak en de veiligheid van het fietspad op deze locatie worden onderbouwd.. • Werkzaamheden buiten het broedseizoen uitvoeren of onder ecologische begeleiding. 55

Klimaatadaptatie, groen en bomen • Realisatie van wadi’s, infiltratievoorzieningen en groenzones conform het Plan voor de Openbare Ruimte en de hemelwaterverordening voor de nieuwe delen. Natuurinclusief bouwen • Voldoen aan het puntensysteem van het beleidskader Natuurinclusief Bouwen (maatregelen voor nieuwe gebouwen, nieuwe delen Niemeyer-gebouw en in de omgeving). Trillingen • In de BOPA-aanvraag aantonen dat nieuwbouw voldoet aan de geldende bouwtechnische normen voor trillinghinder en dat sprake is van een goed woonen leefklimaat. Schaduw- en windhinder • Toetsing aan het Handboek Hoger Bouwen 2024 bij nadere uitwerking van hotel en woonensemble; aanvullende ontwerpmaatregelen treffen indien nodig. Waterveiligheid • Voor werkzaamheden in het beperkingengebied van de regionale waterkering is een vergunning van het Waterschap Noorderzijlvest vereist. Beeldkwaliteit en erfgoed • Toetsing aan de vastgestelde welstandseisen en het Bestemmingsplan Gebouwd Erfgoed Groningen (2024) voor alle bouwkundige ingrepen.

7. Sturingsfilosofie 7.1 Waarom een omgevingsprogramma?

Voor de herontwikkeling van het plangebied is gekozen voor het instrument omgevingsprogramma. De reden hiervoor is tweeledig: • Juridisch mogelijk maken van ontwikkelingen: De gewenste functiemix (zoals woningen, hotel, horeca en voorzieningen) past niet binnen het omgevingsplan. Omdat het omgevingsplan van de gemeente Groningen nog grotendeels bestaat uit het tijdelijke deel (oude bestemmingsplannen en beheersverordeningen), is het op korte termijn niet mogelijk om dit beleidsrijk te wijzigen. • Complexiteit en integraliteit: De ontwikkeling op en rondom het Niemeyerterrein is omvangrijk, complex en omvat meerdere deelfuncties en fasen. Door eerst een omgevingsprogramma vast te stellen, ontstaat een integraal beleidskader dat richting geeft aan vergunningverlening via BOPA’s. Het omgevingsprogramma fungeert als toetsingskader voor deze buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Hiermee wordt een robuuste basis gelegd voor de verdere realisatie van het project, zonder dat gewacht hoeft te worden op een gebiedsgerichte herziening van het omgevingsplan.

7.2 Waarom (nog) geen wijziging van het omgevingsplan? De gemeente Groningen heeft ervoor gekozen om het omgevingsplan voorlopig beleidsarm te wijzigen (raadsbesluit d.d. 29 mei 2024, kenmerk 141457-2024). Dit 56

betekent dat alleen het minimaal noodzakelijke wordt aangepast en bestaand beleid zoveel mogelijk wordt gehandhaafd. De gemeenteraad heeft tot 2032 de tijd om het tijdelijke deel van het omgevingsplan gefaseerd om te zetten naar een volwaardig plan. De huidige planologische situatie in het plangebied bestaat uit meerdere bestemmingsplannen met uiteenlopende regelstelsels. Het omzetten naar een eenduidig en toekomstbestendig planologisch kader vraagt tijd, zorgvuldigheid en capaciteit. Daarom is gekozen om in de tussentijd het instrument omgevingsprogramma te benutten voor sturing op ruimtelijke kwaliteit en beleidsdoelen.

7.3 Doorwerking in omgevingsvergunningen Een belangrijk principe van de Omgevingswet is de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze afweging moet worden gemaakt bij iedere aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het omgevingsprogramma bevat hiervoor het toetsingskader: beleidsuitgangspunten, stedenbouwkundige en programmatische eisen, en randvoorwaarden uit milieuaspecten worden geconcretiseerd. Hierdoor kan het college van B&W aanvragen voor omgevingsvergunningen vergunnen op basis van een integrale en onderbouwde afweging. De omgevingsvergunningen worden in fasen verleend. Per deelproject (zoals hotel, woongebouw, herbestemming fabriek) wordt een vergunning aangevraagd. Deze aanvragen worden getoetst aan het omgevingsprogramma en de daarin opgenomen toetsingscriteria. In het vergunningenplan (bijlage 3) is weergegeven welke vergunningen nodig zijn. In een enkel geval kan een ontwikkeling mogelijk zijn via een reguliere omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit (opa), bijvoorbeeld wanneer de geldende bestemming bedrijvigheid toelaat. Uiteindelijk worden de verleende vergunningen en bijbehorende toetsingskaders verwerkt in het omgevingsplan zodra het plangebied aan de beurt is bij de gebiedsgerichte uitrol.

7.4 Adviesrol gemeenteraad De gemeenteraad heeft normaal gesproken geen directe rol bij de verlening van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s). Om toch kaderstellend betrokken te blijven, kan de raad zich op grond van artikel 16.15 van de Omgevingswet een bindend adviesrecht toekennen bij bepaalde categorieën BOPA’s. De gemeenteraad van Groningen heeft hiervoor een lijst met categorieën van gevallen vastgesteld waarvoor een bindend advies van de raad vereist is. In dit besluit is bepaald dat bij woningbouwprojecten van 12 of meer woningen geen bindend advies van de raad nodig is wanneer de raad eerder wensen en bedenkingen heeft kunnen meegeven bij een omgevingsprogramma. Hiermee wordt beoogd de kaderstellende rol van de gemeenteraad te behouden, terwijl tegelijkertijd wordt voorkomen dat bij de uitvoering van gebiedsontwikkelingen onnodige vertraging ontstaat door afzonderlijke adviesprocedures bij vergunningverlening. 57

Voor het Niemeyerterrein betekent dit dat de gemeenteraad via dit omgevingsprogramma vooraf haar wensen en bedenkingen kan meegeven. Bij latere vergunningverlening kan vervolgens, binnen deze kaders, worden afgezien van een afzonderlijk bindend advies van de raad.

7.5 Omgevingsprogramma en welstandsbeleid Voor het Niemeyerterrein is een ontwikkelkader opgesteld dat zowel stedenbouwkundige als beeldkwaliteitsuitgangspunten bevat. De nadere eisen die worden gesteld aan het uiterlijk van bouwwerken (zoals materiaalgebruik, dakvorm, gevelindeling) worden vertaald naar beleidsregels op grond van artikel 4.19 Omgevingswet. Deze regels worden vastgesteld als aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota. De gemeenteraad is bevoegd deze beleidsregels vast te stellen. De regels hebben betrekking op kavelniveau, en vormen een toetsingskader voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) bij de vergunningverlening. Het verschil: • Stedenbouwkundig kader (onderdeel van omgevingsprogramma): inrichting op gebiedsniveau. • Beleidsregels/aanvulling welstandsnota: eisen op kavelniveau.

7.6 Vergunningenplan Het vergunningenplan dat bij dit omgevingsprogramma hoort, geeft inzicht in de juridische vertaling van de beoogde ontwikkelingen. Het bevat een overzicht van: • Welke vergunningen of meldingen per fase van de ontwikkeling nodig zijn; • Waarom deze vergunningen verplicht zijn, op basis van het geldende omgevingsplan, het Bbl, Bal, Bkl, de provinciale en waterschapsverordeningen en andere relevante regelgeving; • Hoe de beoordeling van vergunningaanvragen plaatsvindt, met een toetsingskader dat aansluit op de uitgangspunten, ambities en randvoorwaarden uit dit omgevingsprogramma. Het vergunningenplan ondersteunt de afdeling Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving (VTH) bij een zorgvuldige en consistente beoordeling van vergunningaanvragen. Ook voor initiatiefnemers biedt het vergunningenplan duidelijkheid over de te volgen procedure en de inhoudelijke voorwaarden waaraan hun plan moet voldoen. Door de fasering en de juridische borging per deelontwikkeling inzichtelijk te maken, draagt het vergunningenplan bij aan een voorspelbaar en uitvoerbaar proces.

8. Participatie Waarom participatie? Participatie is essentieel voor een toekomstbestendige ontwikkeling met maatschappelijk draagvlak. Het betrekken van omwonenden, gebruikers en andere belanghebbenden vergroot de uitvoerbaarheid van het plan en versterkt de verbinding met de stad. Aanpak 58

De participatie volgt een integrale strategie, gericht op eigenaarschap, initiatieven en gezamenlijke ontwikkeling. Daarbij worden drie fasen onderscheiden: 1. Planvorming – community building Opbouw van relaties met de buurt en stakeholders via open communicatie, gezamenlijke verkenning van wensen en zorgen, en digitale informatievoorziening. 2. Uitvoering – co-creatie en betrokkenheid Actieve inbreng bij de invulling van gedeelde voorzieningen, de openbare ruimte en de toekomstige organisatie van de community. 3. Exploitatie – structurele verankering Het borgen van betrokkenheid via periodieke bijeenkomsten, nieuwsbrieven en een vaste klankbordgroep met bewoners, maatschappelijke organisaties en toekomstige gebruikers. Wat is tot nu toe gedaan? In de periode december 2024 – juni 2025 is een uitgebreid participatietraject uitgevoerd, bestaande uit de volgende onderdelen: • Informatieavonden voor bewoners en ondernemers uit de omliggende wijken (Badstratenbuurt, Grunobuurt, Laanhuizen en Zeeheldenbuurt); • Kleinschalige gesprekken met maatschappelijke organisaties, belangenbehartigers en toekomstige gebruikers; • Digitale communicatie via de projectwebsite niemeyeropent.nl/participatie en digitale nieuwsbrieven. Het participatieniveau betrof voornamelijk informeren en raadplegen (zoals bedoeld in de participatieladder).

Grote invloed participatie: aanpassing hotelontwerp Een belangrijke uitkomst van het participatietraject is de aanpassing van het ontwerp van het hotelensemble. Om tegemoet te komen aan zorgen over schaduwwerking, inpassing en afstand tot de bestaande woonbuurten, is in het stedenbouwkundig plan een rij woningen toegevoegd als buffer tussen het hotel en de omliggende wijk. Dit bevordert de overgang tussen het grootschalige fabrieksensemble en de kleinschalige woonomgeving. Ook zijn gevels, bouwhoogtes en zichtlijnen aangepast op basis van opmerkingen uit de buurt. Relevante inzichten uit het participatieverslag: • Sterke wens voor openbaarheid en toegankelijkheid van het terrein; • Belang van behoud industrieel karakter, maar wel met ruimte voor eigentijdse invulling; • Behoefte aan gemengd gebruik en voorzieningen met betekenis voor de buurt (zoals horeca, cultuur en sport); • Zorgen over verkeer, parkeren en schaduwwerking, vooral bij het hotelgebouw (leidend tot herziening). Een uitgebreide verantwoording is opgenomen in het participatieverslag 'Niemeyer Participatie Ontwikkelkader', dat als bijlage 7 bij dit omgevingsprogramma is gevoegd. Vervolg: hoe gaat participatie verder? In de komende fasen blijft participatie een belangrijk onderdeel. Gemeente en MWPO zetten in op: 59

• • •

Een klankbordgroep met vertegenwoordiging van buurtbewoners, huurders, maatschappelijke partners en kennisinstellingen; Digitale en fysieke informatievoorziening via nieuwsbrieven, bijeenkomsten en projectwebsite; Co-creatiebijeenkomsten voor verdere uitwerking van de Shared Facilities en de openbare ruimte.

Het doel blijft: het terrein ontwikkelen met en voor de stad, op basis van gedeeld eigenaarschap, goede communicatie en voortdurende betrokkenheid.

9. Economische uitvoerbaarheid De ontwikkeling is financieel haalbaar. Projectontwikkelaar MWPO investeert in de transformatie van de gebouwen en nieuwe activiteiten binnen het plangebied. De gemeente Groningen draagt bij aan de herinrichting van de openbare ruimte en wordt eigenaar van het cultuurdeel. De financiële haalbaarheid is door MWPO voorafgaand aan het opstarten van dit project en de bijbehorende procedures zorgvuldig onderzocht. Op basis van kostenramingen, marktanalyses en rendementsberekeningen is geconcludeerd dat de ontwikkeling ook vanuit commercieel perspectief haalbaar en verantwoord is. Dit vormt voor MWPO een belangrijke reden om de investering in het plangebied aan te gaan. Het kostenverhaal is geborgd via een overeenkomst tussen MWPO en de gemeente (conform art. 8.13 Omgevingsbesluit). De afspraken omvatten: • Kostenverhaal en financiële bijdragen. • Inrichting, overdracht en beheer van de openbare ruimte. • Beperking van planschaderisico’s.

10. Meten, monitoring en evaluatie Waarom monitoring? Monitoring maakt inzichtelijk hoe de uitvoering vordert, of het programma binnen de gestelde kaders blijft en waar bijsturing nodig is. Dit sluit aan bij de beleidscyclus van de Omgevingswet. Wat wordt gemonitord? • Uitvoering en fasering: voortgang van deelprojecten (shared facilities, hotel, woningen, horeca, sport, detailhandel). • Programmering en functies: realisatie van de functiemix. Activiteiten die passen bij het concept van ‘Niemeyer Opent!’. • Duurzaamheid en klimaatadaptatie: toepassing van circulaire materialen, vergroening, wateropvang en natuurinclusieve maatregelen. • Erfgoed en ruimtelijke kwaliteit: naleving uitgangspunten Gebouwd Erfgoed Groningen (2024) en versterking cultuurhistorische waarden. • Mobiliteit: aanleg en functioneren van fietsverbindingen en autoluwe inrichting. • Samenwerking en governance: functioneren van de community governance en klankbordgroep. • Financiën en exploitatie: naleving van afspraken over shared facilities en exploitatie. Hoe wordt gemonitord? 60

• • • • •

Periodieke voortgangsrapportages van MWPO en Campus Groningen. Evaluatiegesprekken in de stuurgroep. Input van de klankbordgroep. Bijhouden van de aanvragen voor omgevingsvergunningen. Actualisatie in de gemeentelijke beleidsmonitor fysiek domein.

Evaluatie en bijsturing: Minimaal jaarlijks vindt een evaluatie plaats. Dit kan leiden tot: • Bijstelling van het omgevingsprogramma; • Aanscherping van randvoorwaarden; • Verruiming van kaders bij nieuwe kansen of veranderende marktomstandigheden; • Aanvullende afspraken over samenwerking of fasering. Wat gebeurt er met de uitkomsten van monitoring? De uitkomsten van de monitoring vormen input voor besluitvorming door de betrokken partijen. Monitoring is daarmee een actief sturingsinstrument, gericht op het verbeteren van de uitvoering en het waarmaken van de ambities van het omgevingsprogramma. De resultaten worden besproken in de stuurgroep en kunnen leiden tot: • Aanpassing van ontwikkelvolgorde of fasering; • Bijstelling van de functiemix als de programmering onvoldoende aansluit op de doelen; • Verfijning van het toetsingskader voor vergunningverlening; • Aanvullende afspraken over beheer en exploitatie, bijvoorbeeld bij shared facilities of openbare ruimte; • Wijziging of aanvulling van het omgevingsprogramma, wanneer structurele heroverweging nodig is. De gemeente blijft bevoegd gezag en bewaakt het publieke belang. Indien nodig kan zij, samen met de betrokken partners, beleidsmatig of programmatisch bijsturen op basis van de uitkomsten van monitoring en evaluatie.

11. Conclusie ETFAL-CRITERIUM (Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties) De gewenste ontwikkeling voldoet aan het ETFAL-criterium, zoals bedoeld in artikel 4.2 van de Omgevingswet. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat de verschillende belangen en waarden in de fysieke leefomgeving in samenhang zijn afgewogen. Daarbij is gezocht naar balans tussen beschermen van bestaande kwaliteiten en benutten van ontwikkelkansen. In dit omgevingsprogramma zijn alle relevante milieu- en leefomgevingsaspecten onderzocht en beleidsmatig vertaald naar toetsbare randvoorwaarden voor vergunningverlening. Hiermee vormt het programma een compleet en uitvoerbaar kader voor een zorgvuldig besluit over de buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s) binnen het plangebied. Afweging volgens de ETFAL-criteria Om de beoordeling van het ETFAL-criterium (Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties) concreter en inzichtelijker te maken, is deze in dit omgevingsprogramma uitgewerkt aan de hand van zes thematische 61

aandachtsvelden. Deze thema’s bieden houvast om per aspect te onderbouwen dat sprake is van een zorgvuldige balans tussen benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving. De ontwikkeling voldoet aan deze zes thema’s als volgt: •

•

•

•

•

•

Woonsituatie De toevoeging van stedelijke appartementen voor starters en young professionals vergroot de diversiteit en betaalbaarheid van de woningvoorraad. De woonkwaliteit is gewaarborgd doordat geen sprake is van onaanvaardbare hinder door geluid, luchtkwaliteit of veiligheid. Gebruikswaarde De functiemix van wonen, werken, cultuur, horeca, sport en leisure benut het terrein optimaal en vergroot de bruikbaarheid en toegankelijkheid voor bewoners, bedrijven en bezoekers. Straat- en bebouwingsbeeld Het ontwikkelkader borgt een hoogwaardige stedenbouwkundige inpassing. Nieuwe volumes sluiten aan op de maat en schaal van de omgeving, terwijl het industriële erfgoed zichtbaar en beleefbaar blijft. Verkeersveiligheid De inrichting van het terrein volgt het STOMP-principe: lopen en fietsen krijgen prioriteit. Autoverkeer wordt beperkt en zorgvuldig afgewikkeld. De parkeeroplossingen zijn afgestemd op de stedelijke context. Sociale veiligheid Door actieve plinten, goede verlichting en doorwaadbare routes wordt sociale veiligheid vergroot. Het terrein krijgt een open, levendig karakter dat ontmoeting stimuleert. Milieu Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Waar knelpunten zijn geconstateerd (geluid, bodem), worden mitigerende maatregelen of saneringen uitgevoerd.

Integraliteit De kracht van dit omgevingsprogramma ligt in de integrale benadering van beleid, uitvoering en vergunningverlening. Hoewel de relevante kaders afkomstig zijn van verschillende bestuurslagen en sectorale domeinen, zijn deze samengebracht in één gebiedsgericht programma. De centrale verbindende thema’s duurzame verstedelijking, omgevingskwaliteit, duurzaamheid en maatschappelijke meerwaarde vormen daarbij de rode draad. De beleidsdoelen en programmatische randvoorwaarden zijn niet los van elkaar benaderd, maar in samenhang gewogen en vertaald naar concrete keuzes voor inrichting, gebruik en fasering. Zo dragen de culturele functies en broedplaatsen niet alleen bij aan economische vitaliteit, maar ook aan sociale cohesie, talentontwikkeling en een levendige stad. De uitgangspunten uit het ontwikkelkader zijn gekoppeld aan bredere gemeentelijke, regionale en nationale doelen. Het resultaat is een programmatisch fundament waarin visie, beleid en uitvoering op elkaar zijn afgestemd. De samenhang is uitgewerkt in het Ontwikkelkader (hoofdstuk 4) en wordt juridisch en praktisch geborgd via dit omgevingsprogramma en de toetsing van vergunningaanvragen. Daarmee is het programma niet alleen richtinggevend, maar ook uitvoerbaar en toetsbaar voor de vergunningverleners van VTH en andere disciplines. Participatie 62

Het omgevingsprogramma is mede tot stand gekomen op basis van een breed participatietraject met omwonenden, ondernemers, maatschappelijke organisaties en toekomstige gebruikers. De participatie vond plaats in meerdere rondes en bestond uit informatieavonden, gesprekken, digitale communicatie en een klankbordgroep. De belangrijkste resultaten zijn verwerkt in het Ontwikkelkader en hebben geleid tot concrete aanpassingen, waaronder een gewijzigde positionering en schaal van het hotelensemble, betere aansluiting van de fietsroute en meer aandacht voor groen en verblijfskwaliteit. Ook in de vervolgfasen blijft participatie structureel geborgd. MWPO, Campus Groningen en de gemeente zetten in op een blijvende klankbordgroep, open communicatie en cocreatie bij de inrichting van de openbare ruimte en shared facilities. Toetsbaarheid en uitvoerbaarheid Het vergunningenplan (bijlage 3) vormt een praktische vertaling van dit omgevingprogramma voor de uitvoering. Het maakt inzichtelijk: • welke vergunningen nodig zijn per fase en deelontwikkeling; • aan welke hoofdstukken van dit programma vergunningverleners moeten toetsen; • hoe de koppeling is tussen ruimtelijke, milieutechnische en bouwtechnische eisen; • en hoe de randvoorwaarden uit het Bestemmingsplan Gebouwd Erfgoed Groningen (2024), de welstandsnota en de milieubeoordelingen moeten worden toegepast.

Voor VTH en andere gemeentelijke disciplines biedt dit een helder overzicht van wat, waarom en waaraan moet worden getoetst. Hiermee is de uitvoerbaarheid van het omgevingsprogramma geborgd, en wordt voorkomen dat afzonderlijke onderbouwingen (zoals ETFAL-toetsen) bij elke vergunning opnieuw nodig zijn. Conclusie De herontwikkeling van het Niemeyerterrein leidt tot een duurzaam, veilig, gezond en toekomstbestendig stedelijk gebied. Het programma brengt ruimtelijke kwaliteit, cultuurhistorisch behoud en stedelijke vernieuwing samen in een samenhangend en uitvoerbaar geheel. Daarmee is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, conform artikel 4.2 van de Omgevingswet. Het omgevingsprogramma vormt een robuuste basis voor vergunningverlening en realisatie, met een helder, integraal en toetsbaar kader voor de komende jaren.

63

Bijlagen

Bijlage 1 Ontwikkelkader Niemeyer

■ DEEL A

Ontwikkelkader Niemeyer Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

1

Niemeyer gaat open 40.000 m² stadsterrein, ooit de plek van een internationale tabaksfabriek, opent zich voor nieuwe ambities, innovaties en ontmoetingen.

Colofon Dit document is een co-productie van MWPO, Campus Groningen, gemeente Groningen, Studioninedots en Felixx. Tekstredactie: Eelco Anneveldt Concept & Copy Ontwerp: G2K Brand Design Agency Druk: BOOXS creative print producers Juli 2025

4

Ontwikkelkader Niemeyer

Colofon

5

Inhoudsopgave Inleiding Managementsamenvatting Leeswijzer en Onderliggende documenten Over Niemeyer

9 10

Geschiedenis leeft verder

Plek voor vernieuwing 30 en verbinding 56

16 18

Ruimte voor veelzijdigheid

Niemeyer in 6 70 doelstellingen A Verankering in de stad B Bebouwing C Landschap en openbare ruimte D Mobiliteit E Programma F Borging

6

Ontwikkelkader Niemeyer

Inhoudsopgave

98 102 108 140 148 152 154

7

Inleiding

Het Niemeyer terrein – Toen en nu 200 jaar geleden opende hier de Niemeyer tabaksfabriek, een internationale onderneming en een technologische voorloper. De gemeente Groningen ziet hier een gemengde campus ontstaan. Met ruimte voor economische en maatschappelijke functies en met bijzondere aandacht voor werkgelegenheid, erfgoed en cultuur. Het nieuwe Niemeyer Onze ambities vertalen zich naar een dynamische omgeving die gaat bijdragen aan de groei en ontwikkeling van Groningen. Een historische plek met iconische bebouwing transformeert tot een bruisende community en een inspirerend stadsterrein. Waar bedrijvigheid, cultuur en beleving versmelten. Hier leren, creëren, werken en ondernemen we straks samen. Het nieuwe Niemeyer wordt een plek midden in onze stad die de wensen van deze tijd waarmaakt en die werk, sport en ontspanning naadloos in elkaar laat overgaan. Deze plek nodigt uit om te verblijven en biedt alle ruimte voor nieuwe ideeen, inspiratie, samenwerkingen en verrassende momenten. Wij zien een thuishaven voor digitale vernieuwers, voor kleine en grote ondernemers en organisaties, die technologische oplossingen ontwikkelen die de samenleving vooruitbrengen.

8

Ontwikkelkader Niemeyer

Inleiding

9

Een historische basis voor een community die de toekomst vorm gaat geven

Managementsamenvatting

Het ontwikkelkader bundelt meerdere gemeentelijke ambities met die van het bedrijfsleven, onderwijs en de makers van de toekomst. Het terrein is deels eigendom van de gemeente en voor het overgrote deel van MWPO. Maar het is vooral bedoeld om te delen; met elkaar, met bezoekers, gebruikers, partners, bewoners, de buurt, de stad en de regio. Op Niemeyer is samenwerken de standaard, gedeelde kennis de norm en groei een kwestie van tijd. Niemeyer is daarmee een toekomstgerichte plek. Eén die niet alleen de economische dynamiek vergroot, maar ook een impuls geeft aan leefkwaliteit, sociale samenhang en trots onder inwoners.

Thuishaven Niemeyer wordt een thuishaven voor digitale vernieuwers, voor kleine en grote ondernemers en organisaties die digitale technologische oplossingen ontwikkelen die de samenleving vooruitbrengen. Hun thuishaven wordt omlijst door (food) retail, een hotel en woningen (met name aan de overkant van Niemeyer, de Theodorus Niemeyerstraat) die kansen bieden aan groepen die nu veel moeite hebben om de woningmarkt te betreden. Na de transformatie ontstaat een groener, opener, levendiger, toekomstbestendig IMPRESSIE NIEMEYER TERREIN, BEELD DOOR ABSENT MATTER, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS EN FELIXX

10

Ontwikkelkader Niemeyer

nieuw stuk stad dat Groningen verbindt, zowel letterlijk als figuurlijk. Betrokken partners Ontwikkelaar MWPO, samenwerkingspartner Campus Groningen en de gemeente Groningen blijven ook na de transformatie actief betrokken en zullen, samen met andere partijen, de gewenste ontwikkelingen gaan aanjagen. Het doel is om een ecosysteem van mensen, netwerken, initiatieven en ondersteunende faciliteiten tot stand te brengen.

Managementsamenvatting

Bij de verhuur krijgen starters voorrang en voordeel. Grote bedrijven zijn welkom tot een grens in m² en potentiële huurders zullen worden getoetst aan de gezamenlijke ambities. Een deel van de fabriek zal worden ingericht als gedeelde ruimtes. De functies, doelen en ambities liggen vast. Er zal geen sprake zijn van speculatie en de op dit moment enig bespreekbare vorm van extern investeren bestaat uit aandelen voor de community van gebruikers.

11

Een gedeelde visie De visie op wat Niemeyer moet worden is mede gevormd door gesprekken en verkenningen met de partijen die er straks mede de toekomst vorm gaan geven en gebruik van gaan maken, zoals onderwijsinstellingen, bedrijven en omwonenden. Specialisten met liefde en respect voor de bouwkundige historie hebben met veel zorg plannen opgesteld om het terrein zijn geheel eigen identiteit (terug) te geven. Vernieuwen met respect voor het verleden Het terrein is een staalkaart van bouwstijlen en -methoden door de decennia heen. Wat karakter heeft wordt hersteld en met terughoudendheid aangepast aan de wensen van deze tijd. Wat weinig tot niets toevoegt, maakt

IMPRESSIE NIEMEYER TERREIN, BEELD DOOR ABSENT MATTER, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS EN FELIXX

12

plaats voor elementen die wel bijdragen aan de functies en ambities van Niemeyer. We kijken daarbij verder dan alleen de stenen. Groen gaat bijvoorbeeld een prominente rol spelen in en rond Niemeyer. De basisregel is: groen waar dat kan. Plekken die geen verharding nodig hebben, worden vergroend.

Waar het complex nu nog een blokkade is tussen delen van Groningen, wordt het straks een doorwaadbaar terrein. Voetgangers kunnen zich er vrij door en doorheen bewegen, fietsers kunnen het doorkruisen. Voor auto’s is geen ruimte, met uitzonderingen van toeleveranciers en bijvoorbeeld pakketdiensten, die strikte routes moeten volgen.

Verbinding met de stad De Niemeyer fabriek is een opvallende verschijning die ooit aan de rand van de stad stond, maar er nu een onvervreemdbaar onderdeel van is. Wij voelen daarom de verplichting om zowel in letterlijke als figuurlijke zin de verbinding met de stad te optimaliseren. Dat doen we door in vorm en uiterlijk de aansluiting te zoeken met de omgeving.

Maar de belangrijkste vorm van verbinding klinkt door in ons motto: Niemeyer Opent! Nu scheidt een hek het terrein van de stad eromheen. Straks gaat Niemeyer open voor iedereen die wil wandelen, eten, drinken, ontspannen, werken, ontmoeten, zich wil laten verrassen of zich wil onderdompelen in cultuur. Stuk voor stuk bouwstenen van een sterke (vrijetijds)economie.

Op naar de toekomst Niemeyer vervult straks een aantal behoeften die nu onbeantwoord blijven. De basis­ambities voor Niemeyer veranderen niet, maar behoeften doen dat wel. Digitale technologie is bij uitstek een dynamisch fenomeen. Nieuwe gebruikers geven Niemeyer continu nieuw elan. Zo zal de mogelijke komst van het expertisecentrum van de AI Fabriek bijvoorbeeld een mooie aanjager zijn voor de doorontwikkeling. Het nieuwe Niemeyer is veelzijdig en multi-inzetbaar. Het heeft de ruimte, de flexibiliteit en de mentaliteit om nieuwe functies mogelijk te maken, mee te veranderen met de tijd en de koers van onze samenleving te volgen. Net zoals deze groeibriljant dat deed van 1850 tot 2024. ■

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

13

Open voor elkaar. Waar het innovatieve industriële verleden de plek is waar een nieuwe groep zich vormt tot een hechte community. 14

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

15

Leeswijzer en onderliggende documenten Dit Ontwikkelkader, de opvolger van het Vestigingskader (2024), vormt het hoofddocument voor de toekomstige ontwikkeling van Niemeyer: als overzichtelijk en samenhangend document waarin de kern van alle onderliggende stukken is samengebracht.

Hieronder ziet u een overzicht van alle onderliggende documenten. Scan of klik op de QR-code om naar de pagina met alle downloads te gaan.

Niemeyer. Open.

Vestigingskader 04.03.2024

FABRIEKSTERREIN NIEMEYER

Aan dit document ligt een omvangrijke voorbereiding ten grondslag. Een uitgebreid participatietraject met omwonenden is doorlopen, vanaf najaar 2024 tot en met voorjaar 2025. Daarnaast zijn verschillende partijen betrokken bij een specifiek deel van het project - dat kan een fysiek onderdeel zijn, zoals het ontwerp van de fabriek of renovatie, of een overkoepelend thema zoals duurzaamheid of mobiliteit. Gezamenlijk beslaan deze documenten enkele honderden pagina’s. Die inhoudelijke verdieping is waardevol en beschikbaar, maar vraagt meer tijd dan we van u willen vragen. Daarom hebben we dit document samengesteld, met daarin de belangrijkste informatie uit alle onderliggende documenten. Het document is begonnen met een korte managementsamenvatting om het geheugen op te frissen en de hoofdpunten in één oogopslag inzichtelijk te maken. Wilt u meer weten over een specifiek onderwerp? In de verschillende hoofdstukken verwijzen we u naar de onderliggende documenten.

Restauratievisie PATERSWOLDSEWEG 43 ‘TABAKSFABRIEK THEODORUS NIEMEIJER’ te GRONINGEN

CONCEPT l IN l 04-04-2025

BOUWHISTORISCHE VERKENNING Utrecht, april 2024

VESTIGINGSKADER MAART 2024

BOUWHISTORISCHE VERKENNING APRIL 2024

RESTAURATIEVISIE APRIL 2025

■ DEEL B

■ DEEL C

■ DEEL D

Planbeschrijving openbare ruimte

Planbeschrijving fabrieksensemble

Planbeschrijving woonensemble

DEEL B: PLANBESCHRIJVING OPENBARE RUIMTE JULI 2025

DEEL C: PLANBESCHRIJVING FABRIEKSENSEMBLE JULI 2025

WOONVISIE THEODORUS NIEMEYERSTRAAT

NIEMEYER PARTICIPATIEVERSLAG ONTWIKKELKADER JULI 2025

Woonvisie Theodorus Niemeyerstraat

JULI 2025 Hier, middenin de stad, ontstaan nieuwe verbindingen. Tussen erfgoed en groen. Tussen inwoners en ondernemers, wonen en werken. Tussen deze bijzondere plek en de digitale wereld om ons heen. Hier is alle ruimte voor ontmoetingen en kruisbestuivingen die ons nieuwe energie geven, om samen ideeën voor de toekomst te vinden.

DEEL D: PLANBESCHRIJVING WOONENSEMBLE JULI 2025

Hier, in het Niemeyer District.

16

Ontwikkelkader Niemeyer

Leeswijzer en onderliggende documenten juli 2025

17

Over Niemeyer

Een bijzondere plek middenin de stad. Het fabrieksterrein dat al 200 jaar onderdeel is van de collectieve geschiedenis van Groningen, opent eindelijk de poorten. Voor iedereen. IMPRESSIE NIEMEYER TERREIN, BEELD DOOR ABSENT MATTER, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS EN FELIXX

Ontwikkelkader Niemeyer

Hoofdstuktitel Subtitel

IMPRESSIE NIEMEYER TERREIN, BEELD DOOR ABSENT MATTER, ONTWERP DOOR STUDIONINEDOTS EN FELIXX

Niemeyer opent Een lang verborgen stuk stad van 40.000 m2 ontsluit zich voor iedereen met een open blik en een positieve kijk op de toekomst. Niemeyer gaat open voor ontmoetingen, evenementen en inspiratie en nodigt iedereen uit om het industriële erfgoed te verkennen, om te sporten of om nieuwe horeca en cultuur te ontdekken. Het wordt een plek om je, op loopafstand van centrum en station, te verwonderen. Over de iconische fabriek, die al 200 jaar deel is van de stad. Over de collectieve energie waarmee kennis en dromen zich laten delen. Over de fijne mix van werken en ontmoeten. Over de balans tussen je rust vinden en je uitleven. Over hoe een plek zichzelf opnieuw uitvindt.

Voel je welkom 20 Niemeyer is open

Voedingsbodem voor vernieuwing Dit wordt de voedingsbodem voor vernieuwing voor Groningse ondernemers. Hier geven bedrijven, maatschappelijke organisaties en stadgenoten straks vorm aan de wereld van morgen. Niemeyer is de nieuwe thuishaven voor digitale vernieuwers. Het is het antwoord op de (economische) urgentie en de vraag naar een plek waar zij samen kunnen komen. Een springplank naar de toekomst, omgeven door prachtig stadgroen en de symbolen van de economie van het verleden: de historische fabriekspanden. Op deze plek werken nieuwe bedrijven, samen met bewoners en bezoekers, aan ideeën en oplossingen die de samenleving vooruit brengen. Over Niemeyer

Verborgen maar bepalend: de locatie De Niemeyer fabriek ligt op een verborgen maar centrale plek binnen de stad. De bijzondere positie in aan de zuidwestkant van het centrum van Groningen biedt kansen voor een schakelrol. Op de stadsschaal zijn vier thema’s geïnventariseerd en ambities benoemd die haar rol en betekenis verder duiden. Die thema’s zijn: ▪ De Bruisende stad ▪ De Historische stad ▪ De Verbonden stad ▪ De Groene stad

21

NIEMEYER ALS SCHAKELSTUK

De historische stad Niemeyer is een integraal onderdeel van de Groningse geschiedenis. Het bedrijf beïnvloedde de economie en ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving.

De verbonden stad Niemeyer ligt op een strategische plek. Het kan de mobiliteit in directe en grotere omgeving versterken door:

Belangrijke historische uitgangspunten voor de ontwikkeling zijn: ▪ Het Niemeyer complex is een herkenbaar onderdeel van de historische identiteit van Groningen. ▪ Het doel is om het complex aan de Paterswoldseweg herkenbaar, zichtbaar en beleefbaar te maken. ▪ De fabriek is deel van een cultureel erfgoednetwerk dat behouden blijft en zelfs versterkt wordt. ▪ De kans om stedelijk weefsel te herstellen en een bijdrage te leveren aan een nieuwe stadsstructuur. Bijvoorbeeld door van van achterkanten voorkanten te maken.

▪ De fietsverbinding naar Suikerzijde en Zernike te verbeteren. ▪ Het gebruik van actieve mobiliteit te stimuleren. ▪ Voetgangers en fietsers belangrijk te maken bij de herinrichting van het straatprofiel van de Paterswoldseweg. ▪ Een nieuwe plek te realiseren aan de Paterswoldseweg, de kralenketting die verschillende delen van de stad en buurten doorsnijdt en verbindt. ▪ Een rol te nemen in belangrijke langzaame verkeersroutes tussen stad en buitengebied.

De groene stad Het Niemeyer terrein is grotendeels verhard en geasfalteerd en biedt dus weinig tot geen ruimte voor groen. Om daar balans in te brengen, zijn twee hoofduitgangspunten bij de herontwikkeling: klimaatadapatatie en stedelijke biodiversiteit. Dit wordt gerealiseerd door: ▪ Het realiseren van het spoorpark waarmee het Niemeyer terrein een schakel vormt tussen twee groene gordels van Groningen. ▪ Het ontharden van het terrein en het toevoegen van stedelijk en klimaatrobuust verblijfsgroen. ▪ Het terrein een rol te geven in de waterberging binnen het Spoorpark. ▪ Het toevoegen van verblijfsgroen om de beleving en het gebruik van de openbare ruimte te versterken. ▪ Het verbeteren van leefgebieden voor plant- en diersoorten waar het Groningse natuurbeleid zich op richt. ▪ Het realiseren en verbinden van nieuwe routes door het gebied.

De bruisende stad De herontwikkeling draagt bij aan de stedelijke economie. Collectieve verblijfsen werkplekken nodigen uit om te ontmoeten, kennis uit te wisselen en de sociale betrokkenheid te versterken. Belangrijke kenmerken zijn: ▪ Hotspot voor (digitale) ondernemers ▪ Nabijheid van het stadscentrum ▪ Betrokken bij de buurt en buren ▪ Sterke verbinding met het hoofdstation

Zernike

Noorderplantsoen Universiteitsmuseum Eemskanaalzone

De Wolkenfabriek Groninger Museum

Niemeyer Suikerzijde

Stationsgebied

UMCG

Strokartonfabriek De Toekomst De Puddingfabriek De Graanfabriek Suikerzijde

Suikerfabriekterrein

1200 m

Diepenring

Niemeyer terrein Stadspark Mediacentrale

Paterswoldseweg

Paterswoldseweg

SOCIAAL RAAMWERK: BRUISENDE STAD

22

MOBILITEITS RAAMWERK: VERBONDEN STAD

Zuiderplantsoen

BELEVINGSRAAMWERK: HISTORISCHE STAD

Ontwikkelkader Niemeyer

GROENBLAUWE RAAMWERK: GROENE STAD

Over Niemeyer

23

Groningen

Kenmerken van Groningen ■ 245.000 inwoners ■ 5 kennisinstellingen ■ 95.000 studenten ■ 10.000–12.000 afgestudeerden per jaar ■ 200 startups en 50 scale-ups ■ 20.000 arbeidsplaatsen in de digitale sector

Groningen: stad van innovatie, talent en samenwerking Groningen is een levendige stad van vernieuwing en vooruitgang. Hier krijgen nieuwe ideeën de ruimte, zijn de lijnen kort en heerst een cultuur van samenwerking. De stad loopt voorop in digitale transities en biedt een vruchtbare bodem voor vooruitstrevend ondernemerschap. Dat maakt Groningen bijzonder aantrekkelijk voor innovatieve bedrijven. Wat Groningen écht onderscheidt, is de unieke combinatie van een sterk kennisecosysteem en een constante instroom van jong talent. Met kennisinstellingen, waaronder de Hanze, de MBO's, het UMCG en de Rijksuniversiteit Groningen, vormt de stad een stevig fundament voor onderzoek, onderwijs en ondernemerschap. Jaarlijks studeren er 10.000 tot 12.000 studenten af, en met een studentenpopulatie van ongeveer 95.000 is Groningen dé studentenstad van Nederland – en de stad met de grootste jongerenpopulatie van het land. Die mix van kennis, talent en ondernemerschap zorgt voor een dynamisch ecosysteem waarin innovatie natuurlijk groeit. De snelgroeiende tech- en ITsectoren profiteren van deze constante aanwas van hoogopgeleide professionals. Bedrijven vinden hier niet alleen medewerkers, maar ook partners om mee samen te werken aan oplossingen voor de toekomst. ■

24

Ontwikkelkader Niemeyer

Over Niemeyer

25

Niemeyer ontwikkeling

MWPO werkt sinds de sluiting van de Niemeyerfabriek in 2023 samen met Campus Groningen aan de ontwikkeling en transformatie van de fabriek. Na de vaststelling van het Vestigingskader in augustus 2024 heeft MWPO de fabriek en het parkeerterrein aan de Theodorus Niemeyerstraat aangekocht. Inmiddels zijn de plannen voor de fabriek verder uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp en het Ontwikkelkader.

MWPO Als lokale vastgoedontwikkelaar richten wij ons op het creëren van unieke en betekenisvolle woon-, werk-, horeca- en retailconcepten. Of we nu gloednieuwe gebouwen realiseren of bestaande panden herontwikkelen; bij ons draait alles om kwaliteit, duurzaamheid en samenwerking. Onze missie is om steden mooier, functioneler en socialer te maken. Dat doen we met een no-nonsense aanpak en oog voor detail. Daarbij blijven we trouw aan ons motto: we zeggen wat we doen en we doen wat we zeggen. In Groningen realiseerden we spraakmakende projecten zoals Het Groot Handelshuis (het voormalige V&D-pand), Merckt en Mercado. Drie voorbeelden van hoogwaardige woonen horecaconcepten die de binnenstad versterken. Ook buiten het centrum zijn we actief. De SuperHub in Meerstad is de centrale ontmoetingsplek voor de wijk en één van onze projecten. MWPO staat voor projecten die de omgeving verbeteren, verrijken en een nieuw perspectief geven. Onze betrokkenheid bij projecten stopt niet bij de ontwikkeling. We zijn een allround vastgoedbedrijf en ook actief als belegger. Bovendien blijven we langjarig actief betrokken bij onze eigen projecten. Dat gaan we zeker ook doen bij de iconische Niemeyerfabriek in Groningen. Als eigenaar zetten we ons in om deze locatie te transformeren tot een nieuw stuk stad.