Bijlage 1 Ontwerp gebiedsgericht Omgevingsprogramma Niemeyer - kopie.pdf

voor inrichting, gebruik en fasering van het plangebied. Potentiële discrepanties tussen beleidsstukken bijvoorbeeld tussen levendigheid (evenementen, programmering) en leefbaarheid zijn ondervangen door activiteiten te combineren en een doordachte inrichting van de openbare ruimte. Zo dragen culturele activiteiten en broedplaatsen bij aan zowel economische vitaliteit als sociale cohesie, talentontwikkeling en een levendige stad. De uitgangspunten uit het Vestigingskader Niemeyer (2024) zijn hierbij gekoppeld aan bredere gemeentelijke, regionale en rijksdoelen. Het resultaat is een programmatisch fundament waarin visie, beleid en uitvoering op elkaar zijn afgestemd. Deze samenhang is uitgewerkt in het ontwikkelkader (hoofdstuk 4) en wordt geborgd via dit omgevingsprogramma en de toetsing van aanvragen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s). Daarmee biedt het omgevingsprogramma niet alleen richting en duidelijkheid aan initiatiefnemers en vergunningverleners, maar vormt het ook een toetsbaar en uitvoerbaar geheel, waarin beleidsambities en haalbaarheid met elkaar in balans zijn gebracht.

3. Opgaven 3.1 Gebouwen en cultuurhistorische waarden

Het Niemeyerterrein bestaat uit meerdere gebouwen die tussen 1903 en 1990 in verschillende fasen zijn gebouwd (figuur 3.1). Oorspronkelijk opgezet als tabaksfabriek, groeide het complex mee met veranderende productieprocessen. Hierdoor is een gevarieerd geheel ontstaan van gebouwdelen met verschillende bouwmethoden, materialen en verdiepingshoogten.

24

Figuur 3.1 Ontwikkeling Niemeyer door de jaren (Bron: MWPO, Groninger Archieven) De fabriek bestaat uit twee hoofdcomplexen (figuur 3.2): • Factory Oud – met maximaal vijf bouwlagen; • Factory Nieuw – met drie bouwlagen. Deze gebouwdelen worden van elkaar gescheiden door de Industriestraat (werktitel) en zijn verbonden via loopbruggen. De gelaagdheid en diversiteit maken het terrein tot een markant voorbeeld van de industriële ontwikkeling van Groningen (figuur 3.3).

Figuur 3.2 Gebouwen indeling Niemeyer fabriek (Bron: Brens Architectuur)

25

Figuur 3.3 Bestaande situatie Niemeyer (Bron: MWPO) Cultuurhistorische waarde Hoewel de gebouwen geen formele monumentenstatus hebben, is een deel van het complex in het omgevingsplan van de gemeente Groningen aangemerkt als ‘karakteristiek’. Het gaat hierbij specifiek om het zuidelijke deel van de fabriek. Het zuidelijke deel van het Niemeyercomplex heeft een hoge cultuurhistorische waarde, die zich uit in meerdere aspecten: • Stedenbouwkundige waarde: het complex vormt een herkenbaar en markant onderdeel van de stedelijke structuur, gelegen langs het spoor en op de overgang tussen binnenstad en woongebieden; • Ensemblewaarde: het terrein bestaat uit samenhangende gebouwdelen die gezamenlijk de ontwikkeling van de industrie in Groningen zichtbaar maken; • Beeldbepalende waarde: het fabriekscomplex heeft door zijn omvang, ligging en verschijningsvorm een sterke visuele aanwezigheid in de stad; • Historische waarde en gaafheid: delen van het complex, met name aan de noordzijde, bevatten nog oorspronkelijke bouwdelen uit de vroege 20e eeuw en sporen van het productieproces; • Architectuurhistorische en zeldzaamheidswaarde: het complex is representatief voor de ontwikkeling van industriële bouwmethoden, waaronder vroege toepassingen van betonconstructies, en is verbonden aan de geschiedenis van de tabaksfabriek van Theodorus Niemeyer.

De geschiedenis van Niemeyer gaat terug tot de 19e eeuw. In 1904 werd de fabriek aan de Paterswoldseweg geopend en groeide deze uit tot een internationaal opererende onderneming. Decennialang speelde de fabriek een belangrijke rol in de werkgelegenheid en economie van Groningen. In 2023 werd de productie beëindigd.

26

Het complex is daarmee niet alleen van architectonische en stedenbouwkundige waarde, maar heeft ook een belangrijke plek in het collectieve geheugen van de stad. Juridisch kader De bescherming van de cultuurhistorische waarden is juridisch geborgd via het omgevingsplan van de gemeente Groningen, via het Bestemmingsplan Gebouwd Erfgoed Groningen (2024). Hierin zijn regels opgenomen voor het behoud van karakteristieke gebouwen, waaronder bepalingen over de hoofdvorm, gevelindeling en situering. Deze regels zijn van toepassing op het als karakteristiek aangewezen zuidelijke deel van het complex. Voor wijzigingen aan deze gebouwen is een omgevingsvergunning vereist, waarbij wordt getoetst aan deze regels en advies wordt ingewonnen bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Restauratievisie (ondersteunend) Door de eigenaar is een restauratievisie opgesteld voor het Niemeyerterrein (bijlage 5). Deze visie heeft geen juridische status, maar dient als inhoudelijk hulpmiddel bij de herontwikkeling. De visie richt zich op het behoud van de cultuurhistorische waarden en het zorgvuldig inpassen van nieuwe functies binnen het bestaande complex. Conclusie Het Niemeyerterrein heeft een hoge cultuurhistorische waarde op het gebied van stedenbouw, ensemble, architectuur en historie. Het zuidelijke deel van het complex is daarbij specifiek als karakteristiek beschermd in het omgevingsplan.

De voorgenomen herontwikkeling sluit hierop aan door uit te gaan van behoud, herkenbaarheid en versterking van het bestaande fabrieksensemble.

3.2 Programmatische uitwerking opgaven Wat speelt er? De sluiting van de tabaksfabriek in 2023 heeft geleid tot een unieke ontwikkelkans voor het hele Niemeyerterrein. De locatie ligt op een strategisch punt in de stad Groningen en biedt ruimte voor een nieuwe stedelijke invulling. Er is behoefte aan een gemengd programma met ruimte voor werkgelegenheid, kennisontwikkeling, ontmoeting, cultuur, horeca, voorzieningen en wonen. Ook liggen er opgaven op het gebied van klimaatadaptatie, vergroening, mobiliteit en herbestemming van karakteristieke panden. Een bijzonder uitgangspunt is dat de gemeente zelf actief een deel van het plangebied ontwikkelt. De gemeente heeft circa 8.000 m² verworven met als doel ruimte te bieden aan een cultureel programma. Hiermee wordt invulling gegeven aan de ambitie om cultuur en innovatie nadrukkelijk te verbinden binnen de gebiedsontwikkeling. Wat wil de gemeente hier bereiken? De gemeente wil met de herontwikkeling van het gehele terrein meerdere beleidsambities realiseren: • het versterken van de stedelijke economie; • het verbeteren van de leefkwaliteit in de omgeving; • het toevoegen van nieuwe werkgelegenheid; • het behouden en activeren van cultuurhistorisch waardevol erfgoed. 27

Daarnaast wordt ingezet op het versterken van Groningen als kennis- en innovatiestad door de ontwikkeling van Niemeyer als thematische campus, waarin ook ruimte is voor een cultureel profiel op het snijvlak van technologie en creativiteit. Hoe wordt dit gedaan? Het programma voorziet in: • werk- en kantoorruimten voor innovatieve bedrijven, start-ups en scale-ups in de digitale sector; • ruimte voor kennisontwikkeling, in samenwerking met Campus Groningen; • publiek toegankelijke functies zoals horeca, sport, culturele voorzieningen, food retail en een hotel; • (betaalbare) woningbouw aan de Theodorus Niemeyerstraat en rijwoningen tegen het hotel aan, die als buffer dienen tussen de bestaande woonbuurt en het plangebied; • vergroening van het terrein en ruimte voor klimaatadaptatie; • hergebruik en transformatie van bestaande fabriekshallen op basis van het Bestemmingsplan Gebouwd Erfgoed Groningen (2024). • realisatie van een doorwaadbaar en autoluw terrein met prioriteit voor fietsers en voetgangers • een gefaseerde ontwikkeling waarbij wordt gestart met het zuidelijke deel, met onder andere de shared facilities. Aanvullend hierop ontwikkelt de gemeente een cultureel programma binnen het aangekochte deel van het terrein. De focus ligt hierbij op de combinatie van cultuur en technologie, zoals digitale kunst, AI en andere innovatieve toepassingen.

Ook in de buitenruimte wordt ingezet op een levendige programmering, met ruimte voor exposities, kunst in de openbare ruimte en kleinschalige evenementen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen wat mogelijk wordt gemaakt binnen de regels van het omgevingsprogramma en wat via evenementenvergunningen wordt gereguleerd.

3.3 Gebiedsgerichte uitwerking opgaven Naast het programmatische deel vraagt ook de ligging en omgeving van het hele plangebied om een gebiedsgerichte benadering. In deze paragraaf wordt toegelicht welke kwaliteiten, kansen en aandachtspunten er spelen en hoe de gemeente hier met partners op inspeelt. Het gaat om het versterken van de verbinding met omliggende buurten, het verbeteren van de openbare ruimte en het realiseren van een leefbare en toegankelijke stadsplek. Wat speelt er? Het plangebied ligt in een overgangsgebied tussen het centrum, het Stadspark, woonbuurten en het stationsgebied. De huidige situatie wordt gekenmerkt door leegstand, geslotenheid en een overwegend versteend karakter. De directe omgeving heeft te maken met opgaven rondom bereikbaarheid, verbinding van buurten, vergroening en de versterking van het stedelijk weefsel. Wat wil de gemeente hier bereiken? De gemeente wil van het hele plangebied een open, aantrekkelijk en goed verbonden deel van de stad maken. Dit betekent dat het terrein niet alleen wordt herontwikkeld tot een levendige plek met nieuwe functies, maar ook bijdraagt aan een betere samenhang met de omliggende buurten en stadsdelen. De gemeente wil: 28

• • • • •

de fysieke en visuele barrière die het terrein nu vormt, opheffen en het gebied beter verbinden met de omgeving; de openbare ruimte zo inrichten dat deze uitnodigt tot verblijf, ontmoeting en beweging; een bijdrage leveren aan het versterken van langzaam verkeersroutes in de stad, door het aanleggen van een nieuwe fietsverbinding door het Niemeyerterrein; het verbeteren van de omgevingskwaliteit en belevingswaarde van de Paterswoldseweg; het terugdringen van hittestress en wateroverlast door vergroening en ontharding.

Hoe wordt dit gedaan? Voor het terrein zijn gebiedsspecifieke maatregelen opgenomen: • een nieuwe oost-west fietsverbinding door het terrein die aansluit op de routes richting De Suikerzijde en Zernike, waardoor de bestaande fietsverbinding vanaf het station wordt voorgezet wat zorgt voor een betere ontsluiting van het hoofdstation; • het creëren van een ‘voorkant’ aan de zijde van de Paterswoldseweg, waar nu vooral sprake is van een achterkant-gevoel; • inpassing van verblijfsgroen, klimaatbuffers en regenwateropvang in de openbare ruimte van de spoorparkzone; • aansluiting op de ‘kralenketting’ van bijzondere plekken langs de Paterswoldseweg; • afstemming van bebouwing en functies op de schaal van de omliggende buurt, met aandacht voor geluid, verkeer en sociale veiligheid; • inpassing van erfgoedwaarden in de ruimtelijke structuur en architectuur, als verbinding tussen verleden en toekomst. Via deze gebiedsgerichte aanpak draagt de herontwikkeling niet alleen bij aan de transformatie van het Niemeyerterrein zelf, maar ook aan de versterking van het omliggende stadsdeel als geheel.

4. Ontwikkelkader Niemeyer 4.1 Inleiding Het Ontwikkelkader Niemeyer vormt de inhoudelijke basis voor dit omgevingsprogramma. Het ontwikkelkader is opgesteld door MWPO in samenwerking met de gemeente Groningen, Campus Groningen en diverse partners. Het ontwikkelkader beschrijft de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor de herontwikkeling van het Niemeyerterrein. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie hoofdonderdelen van de ontwikkeling: • het voormalige fabrieksensemble (transformatie en hergebruik); • het woonensemble aan de Theodorus Niemeyerstraat; • het hotelensemble aan de Industriestraat. Voor het fabrieksensemble zijn de uitgangspunten en functies in dit omgevingsprogramma verder uitgewerkt en vormen deze een basis voor vergunningverlening. Voor het woonensemble en hotelensemble beschrijft dit omgevingsprogramma vooral

29

de ruimtelijke uitgangspunten en ontwikkelrichting. De verdere planuitwerking vindt plaats in een latere fase. Dit hoofdstuk bevat een samenvatting van de belangrijkste opgaven en uitgangspunten uit het ontwikkelkader. Voor een uitgebreide toelichting op de stedenbouwkundige opzet, het programma en de openbare ruimte wordt verwezen naar het Ontwikkelkader Niemeyer (bijlage 1).

4.2 Opgaven voor het Niemeyerterrein De herontwikkeling van het Niemeyerterrein kent een aantal centrale opgaven: • Transformatie van het industriële erfgoed naar een nieuwe stedelijke bestemming, met behoud van de karakteristieke fabriek. • Openstellen van het terrein en verbinden met omliggende buurten. • Realiseren van een gemengd stedelijk programma met ruimte voor werken, cultuur, horeca, wonen en ontmoeting. • Ontwikkelen van een autoluw en goed bereikbaar gebied, met prioriteit voor fietsers en voetgangers. • Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en verblijfskwaliteit van het gebied. • Realiseren van een duurzame en klimaatadaptieve inrichting van gebouwen en openbare ruimte. Deze opgaven zijn uitgewerkt in het ontwikkelkader en vormen de basis voor de verdere planvorming binnen dit omgevingsprogramma.

4.3 Hoofdlijnen van het ontwikkelkader Het ontwikkelkader beschrijft op hoofdlijnen hoe de herontwikkeling van het terrein wordt gerealiseerd. De belangrijkste uitgangspunten zijn: Open en toegankelijk terrein Het voormalige fabrieksterrein wordt ontwikkeld tot een doorwaadbaar en publiek toegankelijk gebied met nieuwe entrees vanaf de Piet Heinstraat, Dorus Rijkersstraat, Theodorus Niemeyerstraat en Paterswoldseweg. Autoluw gebied Binnen het terrein staat langzaam verkeer centraal. Auto’s zijn te gast en parkeren vindt hoofdzakelijk inpandig plaats. De inrichting van het gebied stimuleert lopen en fietsen. Groene en klimaatadaptieve inrichting De openbare ruimte wordt vergroend en ingericht met aandacht voor waterberging, klimaatadaptatie en verblijfskwaliteit. Behoud en transformatie van de fabriek Het historische fabrieksensemble vormt het hart van de ontwikkeling. De herontwikkeling richt zich op hergebruik van bestaande gebouwen, waarbij karakteristieke onderdelen behouden blijven en storende toevoegingen worden verwijderd. Nieuwe bebouwing Naast de transformatie van de fabriek worden twee nieuwe ensembles gerealiseerd: • een hotelensemble aan de Industriestraat met een publiek programma in de plint; 30

•

een woonensemble aan de Theodorus Niemeyerstraat.

Voor deze onderdelen zijn de ruimtelijke uitgangspunten vastgelegd in het ontwikkelkader. De verdere planuitwerking vindt plaats in een volgende fase.

4.4 Fabrieksensemble De voormalige tabaksfabriek vormt het historische en functionele hart van de gebiedsontwikkeling. De fabriek wordt getransformeerd tot een multifunctioneel gebouw met ruimte voor onder andere: • broedplaatsfuncties; • kantoren en bedrijvigheid; • culturele en publieksfuncties; • sport en leisure; • horeca en ondersteunende detailhandel. De transformatie richt zich op behoud van de industriële identiteit, waarbij originele constructies, gevels en ruimtelijke structuren waar mogelijk worden hersteld.

4.5 Woonensemble en hotelensemble In deze paragraaf wordt op hoofdlijnen beschreven welke ontwikkeling wordt voorzien voor het woonensemble en het hotelensemble. Deze beschrijving geeft een globaal beeld van de beoogde functies en het programma. De plannen voor deze onderdelen zijn op dit moment nog niet volledig uitgewerkt. De nadere stedenbouwkundige uitwerking en ontwerpkeuzes worden in een latere fase verder uitgewerkt en beoordeeld bij de verdere planontwikkeling en vergunningverlening. Woonensemble Aan de Theodorus Niemeyerstraat wordt een nieuw woonensemble ontwikkeld met circa 220 appartementen, gericht op onder andere starters en jongvolwassenen. Het ensemble vormt de overgang tussen het grootschalige fabriekscomplex en de omliggende woonbuurten. Het beoogde woningbouwprogramma is als volgt: • circa 160-170 appartementen < 50 m² • circa 30–35 appartementen van 50–70 m² • circa 10-15 appartementen > 70 m² Daarnaast wordt circa 10% van het bruto vloeroppervlak in de woongebouwen gereserveerd voor collectieve voorzieningen, zoals gedeelde woonkamers, werkplekken en andere gemeenschappelijke ruimtes. In het omgevingsplan gemeente Groningen geldt een ondergrens van 50 m² voor nieuwe zelfstandige woningen. Dat betekent dat woningen kleiner dan 50 m² op dit moment niet zijn toegestaan.

De gemeente Groningen heeft echter een pilot gestart voor compacte woonvormen met gedeelde voorzieningen, waarin wordt onderzocht of onder voorwaarden kan worden afgeweken van deze minimale woninggrootte. Het Niemeyerterrein is in het Volkshuisvestingsplan van de gemeente Groningen aangewezen als pilotproject voor deze woonvorm. De voorwaarden voor het toepassen van kleinere woningen worden in samenwerking met de gemeente verder 31

uitgewerkt en zullen bij de verdere planuitwerking en vergunningverlening worden betrokken. Van belang is dat woningen kleiner dan 50 m2 toch voldoende kwaliteit bieden. Bijvoorbeeld door meer aandacht te besteden aan gemeenschappelijke voorzieningen (wassen en drogen, fitness, fietswerkplaatsje etc.). Dit wordt nader uitgewerkt in het ontwikkel traject. Om te voldoen aan het bovenstaande moet ten minste aangetoond worden dat er: • Een geschikt OV punt in de buurt is; • Voldoende bruto vloeroppervlakte wordt ingericht als hoogwaardige gemeenschappelijke ruimte die daadwerkelijk programmeerbaar en toegankelijk is voor alle bewoners; • De ontwikkeling voorziet in een parkeer en mobiliteitsplan waarin wordt beschreven hoe in de behoeftes van de bewoners naar mobiliteit worden voorzien; • Er een beheer- en activatieplan wordt gemaakt waarin staat hoe de gemeenschappelijke ruimtes worden onderhouden, gebruikt en toegankelijk blijven voor bewoners. Voor de verdere uitwerking van het woonensemble wordt daarnaast het Handboek Hoger Bouwen van de gemeente Groningen doorlopen. De uitkomsten hiervan kunnen gevolgen hebben voor de uiteindelijke maximale bouwhoogte en de inrichting van de openbare ruimte.

In het participatieproces heeft initiatiefnemer MWPO aangegeven dat de woontorens in ieder geval niet hoger zullen worden dan 50 meter, ongeacht de uitkomsten van het proces rond het Handboek Hoger Bouwen. Hotelensemble Aan de Industriestraat wordt een hotelensemble gerealiseerd met een boetiekhotel met maximaal 120 kamers en publieke functies op de begane grond. Daarnaast worden grondgebonden woningen gerealiseerd die een overgang vormen tussen het hotel en de bestaande woonbuurt. Op basis van het huidige gemeentelijke beleid zijn 120 hotelkamers passend binnen de beschikbare marktruimte. De verdere planuitwerking van het woonensemble en het hotelensemble, met name ten aanzien van de stedenbouwkundige opzet, bouwmassa, inrichting van de openbare ruimte en architectonische uitwerking, vindt plaats in een latere fase bij de uitwerking van concrete initiatieven en vergunningaanvragen.

4.6 Conclusie Het ontwikkelkader beschrijft de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor de herontwikkeling van het Niemeyerterrein. Het fabrieksensemble is in dit omgevingsprogramma verder uitgewerkt en vormt de basis voor vergunningverlening. Voor het woonensemble en hotelensemble bevat dit omgevingsprogramma de ontwikkelrichting en uitgangspunten zoals beschreven in het ontwikkelkader voor verdere planvorming. Voor een volledige toelichting op de stedenbouwkundige opzet, openbare ruimte en programmatische uitwerking wordt verwezen naar het Ontwikkelkader Niemeyer (bijlage 1).

32

5. Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de herontwikkeling van het Niemeyerterrein beschreven. Hoewel dit omgevingsprogramma het toetsingskader vormt voor de transformatie van het fabrieksensemble, is in de beoordeling van de milieu- en omgevingsaspecten ook gekeken naar het woonensemble en het hotelensemble. Hiervoor is gekozen omdat het voor de beoordeling van de uitvoerbaarheid van de totale gebiedsontwikkeling nodig is om het plan in samenhang te beschouwen. Dit is ook van belang in het kader van de plan-m.e.r.-beoordeling, waarin de milieugevolgen van de voorgenomen ontwikkeling als geheel zijn onderzocht, inclusief de onderlinge samenhang en mogelijke cumulatieve effecten. Voor het woonensemble en het hotelensemble geldt dat deze onderdelen in dit omgevingsprogramma nog niet volledig zijn uitgewerkt en daarom nog geen direct toetsingskader voor vergunningverlening vormen. De beoordeling van deze onderdelen is in dit hoofdstuk daarom vooral gericht op de vraag of deze ontwikkelingen in beginsel uitvoerbaar zijn binnen de randvoorwaarden van een goede fysieke leefomgeving. Bij de verdere planuitwerking en vergunningverlening voor deze onderdelen zullen, waar nodig, aanvullende en meer gedetailleerde onderzoeken worden uitgevoerd.

De beoordeling in dit hoofdstuk laat daarmee enerzijds zien dat de herontwikkeling van het Niemeyerterrein als geheel uitvoerbaar is, en biedt anderzijds de onderbouwing en randvoorwaarden die voor het fabrieksensemble direct relevant zijn bij vergunningverlening.

5.2 Milieueffectrapport Bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen moet worden beoordeeld of een Milieueffectrapport (MER) nodig is. Een MER geeft inzicht in de milieueffecten van een plan en de mogelijke alternatieven. Het omgevingsprogramma voor het Niemeyerterrein is een kaderstellend plan en valt daarmee in principe onder de plan-m.e.r.-plicht. Voor plannen van beperkte omvang op lokaal niveau geldt echter de zogenoemde 1%-grens. Deze grens houdt in dat een plan niet m.e.r.-plichtig is als het plangebied minder dan 1% van het gemeentelijke grondgebied beslaat. Dit is bevestigd in jurisprudentie, onder andere in de uitspraak over het bestemmingsplan Woonzorgzone Hattem (Raad van State, 2014). Het plangebied van dit omgevingsprogramma beslaat aanzienlijk minder dan 1% van het totale gemeentelijke grondgebied. Daarom kan gebruik worden gemaakt van deze uitzondering. Er mag geen gebruik worden gemaakt van de 1%-uitzondering als een plan kaderstellend is voor een direct m.e.r.-plichtig vervolgbesluit (bijvoorbeeld een grootschalig windpark). De ontwikkeling van het Niemeyerterrein valt volgens Bijlage V van het Omgevingsbesluit (categorie J11) onder een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor dergelijke projecten geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht.

33

Dat betekent dat voor het omgevingsprogramma geen volledige plan-m.e.r. hoeft te worden opgesteld, maar wel een plan-m.e.r.-beoordeling. In deze beoordeling wordt onderzocht of het plan belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben die aanleiding geven voor het opstellen van een volledige MER. Voor deze beoordeling is een plan-m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld (bijlage 6). Hierin is geconcludeerd dat de herontwikkeling van het Niemeyerterrein, met inachtneming van de randvoorwaarden uit dit omgevingsprogramma, geen belangrijke nadelige milieugevolgen veroorzaakt. Voorafgaand aan het opstellen van de afzonderlijke omgevingsvergunningen moet, op basis van de in het Omgevingsbesluit genoemde categorieën (bijlage V), worden vastgesteld of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Indien dit het geval is, kan gebruik worden gemaakt van de informatie uit de m.e.r.-beoordeling en de bijbehorende stukken voor het gehele terrein. Waar nodig zal aanvullend onderzoek plaatsvinden. Voorafgaand aan het ter inzage leggen van de benodigde omgevingsvergunningen neemt de gemeente een formeel besluit over het al dan niet doorlopen van een m.e.r.-procedure, op basis van de beoordelingsnotitie (indien dit noodzakelijk blijkt op grond van de in het Omgevingsbesluit aangewezen categorieën).

Door middel van de conclusie uit de m.e.r.-beoordelingsnotitie van de gehele ontwikkeling heeft het college besloten dat een volledige MER-procedure niet nodig is.

5.3 Geluid Het aspect geluid is onderzocht in de plan-m.e.r.-beoordeling en door middel van diverse akoestische onderzoeken (zie bijlagen 3 tot en met 7 van de plan-m.e.r.beoordeling). Voor de beoogde woningen is in dit stadium een globale toets uitgevoerd, gericht op het beoordelen van de uitvoerbaarheid van de gebiedsontwikkeling als geheel. Dit omgevingsprogramma vormt namelijk primair het toetsingskader voor de transformatie van het fabrieksensemble. De woningbouw wordt in een latere fase verder uitgewerkt. Geluid door weg- en spoorverkeer Het plangebied ligt binnen de geluidaandachtsgebieden van de omliggende wegen en het spoor. Voor de nieuwe geluidgevoelige functies (woningen) zijn berekeningen uitgevoerd (zie plan-m.e.r.-beoordeling) conform het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). • Voor wegverkeerslawaai wordt op alle geluidgevoelige gevels voldaan aan de standaardwaarde van 53 dB (Lden). • Voor railverkeerslawaai worden aan enkele gevels van het woonensemble waarden tot 62 dB (Lden) berekend. Omdat bronmaatregelen niet mogelijk zijn, wordt in de vervolgfase beoordeeld welke maatregelen zoals geluidluwe gevels of aanvullende gevelisolatie mogelijk zijn een akoestisch aanvaardbaar binnenniveau te realiseren. Hierbij zal rekening worden gehouden met het ontwerp van het woonensemble.

Er zijn geen negatieve indirecte effecten op de omliggende woningen door veranderend verkeer, aangezien de verkeerstoename beperkt is (6%) en niet tot waarneembare effecten leidt. Geluid door activiteiten 34

De herontwikkeling voorziet in functies zoals horeca, food retail, terrassen en gebouwgebonden installaties. Uit de onderzoeken blijkt: • Bevoorrading: dient te voldoen aan de normen voor langtijdgemiddeld geluid; incidentele piekniveaus door laden en lossen moeten binnen de dagperiode blijven. • Horeca en terrassen: de voorgenomen horecafuncties en terrassen voldoen aan de normen in de dag- en avondperiode. Om een aanvaardbaar geluidsniveau bij de omliggende woningen te waarborgen, wordt bij open deuren maximaal 70 dB(A) en bij gesloten deuren maximaal 80 dB(A) geproduceerd door de begane grond en de 1e verdieping van de Burley Bar. Deze waarden waarborgen een aanvaardbaar geluidsniveau voor de omliggende woningen. De naleving van deze normen wordt geborgd via het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en de regels uit hoofdstuk 32 van omgevingsplan gemeente Groningen. Toezicht en handhaving hierop vinden plaats door het bevoegd gezag in het kader van het beperken van geluidhinder door een activiteit op een geluidgevoelig gebouw. Conclusie Bij de verdere planuitwerking en vergunningverlening voor het woonensemble wordt aanvullend en gedetailleerder akoestisch onderzoek uitgevoerd om te toetsen aan de geldende normen en om eventuele benodigde maatregelen te bepalen.

De onderzoeken die in het kader van dit omgevingsprogramma en de uitvoerbaarheid zijn uitgevoerd tonen dat onaanvaardbare hinder door geluid kan worden uitgesloten, mits de in de onderzoeken geadviseerde maatregelen worden doorgevoerd. Deze maatregelen worden vastgelegd bij de aanvragen voor omgevingsvergunningen (BOPA).

5.4 Bodem en grondwater In 2022 zijn bodemonderzoeken uitgevoerd na het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten van Niemeyer. Daarnaast is ook bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het Parkbee-terrein. Er zijn verschillende verontreinigingen vastgesteld op de locaties. Het blijkt dat de bodem op delen van het Niemeyer-terrein verontreinigd is met PAK en zware metalen, onder meer in twee gedempte sloten en bij de voormalige opslag van glycerol. Plaatselijk is asbest aangetroffen. Deze verontreinigingen vormen een geval van ernstige bodemverontreiniging. Op het Parkbee-terrein verontreinigingen aangetoond met PAK en minerale olie. Voor de aanleg van de nieuwe fietsverbinding richting het westen is bekend dat een groot deel van het beoogde tracé vermoedelijk verontreinigd is. Deze inschatting is gebaseerd op eerder bodemonderzoek dat in het kader van een ander project is uitgevoerd. Zodra de bestaande bossages zijn verwijderd, zal de gemeente vervolgonderzoek uitvoeren naar de bodemkwaliteit, in combinatie met een risicoanalyse voor de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten (OOO), conform het gemeentelijk beleid. Deze gegevens zijn afkomstig uit de plan-m.e.r.-beoordeling (zie bijlage 14 en 15 uit de plan-m.e.r.-beoordeling). De herontwikkeling maakt bodemgevoelige functies (zoals wonen) mogelijk. Voor uitvoering van de plannen zijn saneringsmaatregelen noodzakelijk.

Dit gebeurt onder milieukundige begeleiding en volgens de geldende protocollen (SIKB BRL 6000/7000). Bij grondverzet en eventuele grondwateronttrekking wordt rekening gehouden met de aanwezige verontreinigingen.

35

Conclusie Door sanering (door de initiatiefnemer en voorafgaand aan de nieuwe gebruiksactiviteiten) en zorgvuldig grond- en grondwaterbeheer worden de risico’s voor mens en milieu weggenomen en verbetert de bodemkwaliteit. Het aspect bodem is geen belemmering voor de gewenste herontwikkeling.

5.5 Onder- en bovengrondse infrastructuur De herontwikkeling van het plangebied vereist een modernisering van de onder- en bovengrondse infrastructuur. Hierbij gaat het onder meer om: • Riolering en waterafvoer: Het bestaande systeem van de fabriek wordt behouden. Voor de nieuwe delen wordt rekening gehouden met de eisen voortvloeiend uit de hemelwaterregels opgenomen in het omgevingsplan gemeente Groningen. Waar mogelijk wordt regenwater afgekoppeld van het vuilwaterriool en lokaal geïnfiltreerd via wadi’s, groenzones en ondergrondse infiltratievoorzieningen. • Ondergrondse leidingen: Oude, ongebruikte leidingen worden verwijderd. Nieuwe nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, warmtenet, glasvezel) worden aangelegd in logische tracés, afgestemd op de toekomstige bebouwing en functies. • Warmtevoorziening: Er wordt gestreefd naar een gasloze ontwikkeling, waarbij de gebouwen worden aangesloten op een duurzame warmtevoorziening (bijvoorbeeld een warmtenet of individuele all-electric systemen). • Bovengrondse voorzieningen: De huidige interne rijroutes worden vervangen door een nieuwe inrichting voor langzaam verkeer en een beperkte logistieke ontsluiting. Er komen voorzieningen voor laden en lossen, ondergrondse afvalinzameling, inpandige fietsenstallingen en fietsenstallingen op het maaiveld.

• Beschermingszones: Een deel van het plangebied ligt in de beschermingszone van een regionale waterkering. In dit gebied worden geen ingrepen gedaan die de stabiliteit van de kering in gevaar brengen; in een later stadium wordt een watervergunning bij het Waterschap aangevraagd aangezien het fietspad binnen het beperkingengebied ligt. Conclusie De herontwikkeling biedt de kans om de verouderde infrastructuur op het terrein te vervangen door een toekomstbestendig systeem, dat inspeelt op klimaatadaptatie en duurzame energievoorziening. Verdere technische uitwerking vindt plaats in samenwerking met de gemeente, het waterschap en nutsbedrijven in de uitvoeringsfase.

5.6 Luchtkwaliteit De gevolgen van het omgevingsprogramma voor de luchtkwaliteit zijn onderzocht in de plan-m.e.r.-beoordeling (zie bijlage 6). De invloed van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit wordt vooral bepaald door de toename van verkeer. In de plan-m.e.r.-beoordeling is hiervoor een worst-case scenario doorgerekend met behulp van de NIBM-tool (Niet In Betekenende Mateberekening). Hieruit blijkt dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse en er geen overschrijding is van de wettelijke normen.

36

Conclusie De ontwikkeling leidt niet tot overschrijding van de wettelijke luchtkwaliteitsnormen en draagt niet in betekenende mate bij aan luchtverontreiniging. Daarmee kunnen belangrijke nadelige milieugevolgen voor luchtkwaliteit worden uitgesloten.

5.7 Geur De herontwikkeling maakt geurgevoelige functies (woningen) mogelijk en voegt horeca-activiteiten toe die geur kunnen veroorzaken. Voor deze functies gelden de regels uit de bruidsschat van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Deze regels beperken geurhinder, onder meer door eisen te stellen aan de bereiding van voedingsmiddelen met grootkeukenapparatuur. Het plangebied ligt daarnaast niet binnen een geurzone van een rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). Conclusie De herontwikkeling leidt niet onaanvaardbare hinder door geur. Eventuele geuremissies van horeca worden binnen de geldende normen gehouden. Dit wordt geborgd bij de aanvragen voor omgevingsvergunningen (BOPA). Er zijn geen activiteiten in de omgeving die geurhinder zullen veroorzaken op de voorgenomen woningen .

5.8 Omgevingsveiligheid (externe veiligheid) De gevolgen voor omgevingsveiligheid zijn beoordeeld in de plan-m.e.r.-beoordeling (bijlage 6). De beoordeling is gedaan aan de hand van een rapportage externe veiligheid (zie bijlage 8 van de plan-m.e.r.-beoordeling). De herontwikkeling voegt voornamelijk kwetsbare gebouwen (zoals woningen) en locaties toe. Er worden geen risicovolle activiteiten geïntroduceerd. Het Niemeyerterrein ligt direct naast het spoortraject Groningen–Leeuwarden en Groningen- Delfzijl/Eemshaven. Over dit spoor vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats op basis van de gegevens in het Register externe veiligheid. Het terrein ligt deels binnen het brandaandachtsgebied (BAG) en geheel binnen het explosie- en gifwolkaandachtsgebied (EAG/GAG) van het spoor. Binnen een zone van 11 meter (PR 10⁻⁶-contour) vanaf het spoor is het realiseren van nieuwe gebouwen niet toegestaan. De bestaande kantine met dakterras, die net binnen de PR 10⁻⁶-zone ligt, blijft behouden. Er zijn bouwkundige maatregelen nodig, met name voor gevels aan de spoorzijde. Denk aan het toepassen van scherfvrije beglazing en brandwerende gevels. Deze maatregelen zijn afgestemd met de Veiligheidsregio Groningen en hebben in dit stadium betrekking op de transformatie van het fabrieksensemble. Voor het hotelensemble en het woonensemble geldt dat deze plannen nog nader worden uitgewerkt.

In het kader van de verdere planuitwerking en vergunningverlening zal daarom opnieuw advies worden gevraagd aan de Veiligheidsregio Groningen en zal worden beoordeeld welke aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn om een veilige situatie te waarborgen. Bereikbaarheid en zelfredzaamheid Het terrein blijft goed bereikbaar voor hulpdiensten, met obstakelvrije aanvalsroutes en voldoende bluswatervoorzieningen. Dit wordt geborgd in het ontwerp, waarbij 37

expliciet rekening is gehouden met de bereikbaarheid van alle gebouwen binnen het plangebied. Het grootste deel van de aanwezigen wordt als zelfredzaam beschouwd; voor minder zelfredzame groepen (zoals ouderen en kinderen) wordt uitgegaan van begeleiding door anderen. Conclusie Grote veiligheidsrisico’s kunnen worden uitgesloten door het treffen van de bouwkundige maatregelen welke zijn afgestemd met de Veiligheidsregio Groningen. Deze maatregelen worden uitgewerkt en geborgd bij de aanvragen voor omgevingsvergunningen (BOPA). Het aspect ‘omgevingsveiligheid’ is daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.9 Trillingshinder Aan de zuidzijde van het plangebied loopt een spoorlijn. Het betreft voornamelijk personenvervoer met relatief lage snelheden (circa 40–60 km/uur) vanwege de nabijheid van station Groningen. Er zijn in de directe omgeving geen bedrijfsmatige activiteiten aanwezig die substantiële trillingshinder veroorzaken. Het plangebied ligt op kleigrond, een bodemtype dat trillingen deels dempt. Met de herontwikkeling worden trillinggevoelige gebouwen (woningen) mogelijk gemaakt. Trillingsschade op de bestaande gebouwen door het nabijgelegen spoor is niet bekend. Voor de nieuwbouw worden eveneens geen belangrijke negatieve effecten verwacht, gezien: • de relatief lage treinsnelheden; • de dempende eigenschappen van de ondergrond; • de verplichting dat nieuwbouw voldoet aan de geldende bouwtechnische normen voor trillinghinder. Conclusie Er zal geen hinder ontstaan door trillingen van het spoor.

5.10 Schaduw- en windhinder Het omgevingsprogramma richt zich op de transformatie van het bestaande fabrieksensemble. Voor dit deel van het plan geldt dat geen relevante veranderingen in bouwhoogte of massa worden voorzien. De voorgenomen aanpassingen aan de bestaande bebouwing zijn beperkt en vinden plaats binnen de huidige hoofdstructuur. Uitzondering hierop vormt de aanpassing van de ‘Theodorus’-opbouw op het dak, die in omvang wordt vergroot. Deze opbouw is echter ondergeschikt aan het totale bouwvolume en heeft een beperkte ruimtelijke uitstraling. De wijziging leidt daardoor niet tot relevante effecten op schaduwwerking, daglichttoetreding of het windklimaat. Hierdoor worden voor het fabrieksensemble als geheel geen relevante effecten op schaduwwerking, daglichttoetreding of het windklimaat verwacht. Naast de transformatie van het fabrieksensemble voorziet de gebiedsontwikkeling in de realisatie van nieuwe bebouwing, waaronder een woonensemble en een hotel. De definitieve bouwhoogte, configuratie en exacte positionering van deze bebouwing zijn 38

op dit moment nog niet vastgesteld en worden in het vervolgproces nader uitgewerkt. De effecten op schaduwwerking, daglichttoetreding en windhinder worden daarom in deze fase nog niet specifiek in beeld gebracht. Deze aspecten worden in een volgende fase, op basis van de concrete uitwerking van de bouwmassa’s, nader onderzocht en beoordeeld. Hierbij wordt aangesloten bij de uitgangspunten en werkwijze zoals opgenomen in het Handboek Hoger Bouwen (2024) van de gemeente Groningen. Conform deze werkwijze worden onderzoeken uitgevoerd als onderdeel van het ontwerpproces dat volgt op het ontwikkelkader. Ook in het participatieverslag is expliciet opgenomen dat deze onderzoeken worden betrokken bij de verdere planuitwerking en afweging van het ontwerp. Conclusie Voor het fabrieksensemble vormt schaduw- en windhinder geen aandachtspunt. Voor de nieuwbouwontwikkelingen (wonen en hotel) worden deze aspecten in het vervolgproces, op basis van de concrete uitwerking van de bouwmassa’s, nader onderzocht en betrokken bij de verdere planuitwerking.

5.11 Ecologie De effecten op natuurwaarden zijn onderzocht in een quickscan flora en fauna, aanvullend soortenonderzoek en een stikstofonderzoek (zie bijlagen 9 tot en met 12 van de plan-m.e.r.-beoordeling). Soortenbescherming In het plangebied, ter plaatse van het Niemeyer-gebouw, zijn mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen (gewone dwergvleermuis) en steenmarters aanwezig, met name in de te slopen delen van de fabriek. Voor deze soorten wordt een vergunning voor een flora- en fauna activiteit aangevraagd bij de provincie Groningen, die hiervoor het bevoegd gezag is. Voorafgaand aan de betreffende sloopwerkzaamheden dient deze vergunning te zijn verleend. De uitvoering van de werkzaamheden vindt plaats conform de aan de vergunning verbonden voorschriften. Daarbij worden mitigerende maatregelen getroffen, zoals het realiseren van alternatieve verblijfplaatsen. Hetzelfde geldt mogelijk voor de locatie van het fietspad. Voor algemene broedvogels geldt dat werkzaamheden worden uitgevoerd buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli). Indien dit niet mogelijk is, wordt voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelcheck uitgevoerd of wordt gewerkt onder begeleiding van een ecoloog. Voor overige soorten geldt de zorgplicht zoals opgenomen in artikel 11.27 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).

Gebiedsbescherming Het terrein ligt buiten Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, Leekstermeergebied, ligt op circa 4 km afstand. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied het Drentsche Aa-gebied met stikstofgevoelige habitats ligt op een grotere afstand, namelijk circa 9,6 kilometer. Uit de uitgevoerde AERIUS-berekeningen blijkt dat de ontwikkeling in de sloop-, 39

aanleg- en gebruiksfase geen toename van stikstofdepositie (>0,00 mol N/ha/jaar) veroorzaakt op omliggende Natura 2000-gebieden. Daarmee zijn negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen uitgesloten. Conclusie Met het aanvragen van de benodigde natuurvergunning (flora- en fauna-activiteit) en het treffen van mitigerende maatregelen kunnen significant nadelige effecten op beschermde soorten worden voorkomen. Op deze manier vormt gebiedsbescherming geen belemmering voor de gewenste herontwikkeling.

5.12 Klimaatadaptatie Het Plan voor de Openbare Ruimte (Deel B van het Ontwikkelkader) zet in op een klimaatbestendige inrichting van het terrein. Belangrijke maatregelen zijn: • Waterberging en infiltratie: Regenwater wordt zoveel mogelijk lokaal opgevangen en geïnfiltreerd voor de nieuwbouw. Op pleinen en binnenterreinen worden wadi’s en infiltratiezones aangelegd, waarmee piekbuien beter kunnen worden opgevangen. • Hemelwaterafvoer: De afvoer wordt ontkoppeld van het vuilwaterriool, conform de hemelwaterverordening van de gemeente Groningen. • Robuuste inrichting: De gebruikte materialen in de openbare ruimte zijn waterdoorlatend waar mogelijk en bestand tegen extreme weersomstandigheden. • Hittestressreductie: Strategische schaduwplekken (bomenlanen en overkappingen) en lichte, reflecterende materialen beperken opwarming van de buitenruimte. Een toelichting hierop is te vinden in paragraaf 5.14. Conclusie Met deze maatregelen wordt het terrein beter bestand tegen extreme weersomstandigheden zoals hevige regenval en hittegolven. De combinatie van waterberging, infiltratie en hittestressreductie maakt de herontwikkeling robuust en toekomstbestendig.

5.13 Groen Het plangebied is nu grotendeels verhard en kent weinig groen. Het huidige gebruik als fabrieksterrein heeft geleid tot een stenige omgeving. Het Plan voor de Openbare Ruimte (Deel B) voorziet in een duidelijke vergroening van het terrein: • Groene pleinen en binnenterreinen: De Industriestraat en binnenpleinen worden ingericht met groenvakken, vaste planten en graszones die bijdragen aan verblijfskwaliteit en verkoeling. • Vergroende entrees: Overgangen naar de omliggende woonstraten worden voorzien van groene zones, wat zorgt voor een vriendelijke en herkenbare entree. • Ecologische verbindingen: Door aansluiting op het Spoorkwartier en groene structuren in de buurt ontstaat een verbinding met het stedelijk groen. De vergroening draagt bij aan het verbeteren van de verblijfskwaliteit, klimaatadaptatie (zoals omschreven in paragraaf 5.12) en de ecologische waarde van het gebied. Koppeling aan Omgevingsprogramma Groennormen 40

Het plan valt niet onder de werking van het Ontwerp Omgevingsprogramma Groennormen van de gemeente Groningen. Voor deze ontwikkeling zijn privaatrechtelijke afspraken gemaakt tussen de gemeente en de ontwikkelaar vóór de vaststelling van dit programma. Daarmee is toepassing van de groennormen in dit geval niet aan de orde. Daarnaast heeft de gemeente in 2024 het Vestigingskader Niemeyer vastgesteld. De verdere uitwerking en invulling van de ontwikkeling vindt plaats op basis van de uitgangspunten uit dit vestigingskader, in nauwe samenwerking tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Indien en voor zover reeds vóór de inwerkingtreding van het omgevingsprogramma groennormen afspraken zijn gemaakt, blijven deze leidend en is het omgevingsprogramma daarop niet van toepassing. Conclusie De herontwikkeling van het Niemeyerterrein zet sterk in op vergroening van de nu grotendeels verharde omgeving.

5.14 Bomen/BEA Op het terrein staan slechts enkele bomen langs de perceelranden, die beperkt bijdragen aan schaduw, beleving of ecologie. De herontwikkeling zorgt voor een aanzienlijke uitbreiding van het aantal bomen: • Bomenlanen: Langs de hoofdstructuren, zoals de Industriestraat, worden bomenlanen geplant die schaduw, oriëntatie en ruimtelijke kwaliteit toevoegen. • Bomen in pleinen en binnentuinen: Binnen het terrein worden bomen geplaatst op pleinen en in binnentuinen voor beschutting, beleving en een prettig microklimaat. • Behouden waardevolle bomen: Waar mogelijk worden bestaande waardevolle bomen behouden en geïntegreerd in het ontwerp. In het kader van de nieuwe fietsverbinding is een Boom Effect Analyse (BEA) uitgevoerd (zie bijlage 13 van de plan-m.e.r.-beoordeling), met als doel het effect van de nieuwe inrichting op het bestaande bomenbestand in kaart te brengen. De uitgevoerde BEA heeft echter betrekking op een voorlopig ontwerp. Het ontwerp van het fietspad is nog niet definitief uitgewerkt. De huidige BEA moet daarom worden beschouwd als een eerste inventarisatie van de aanwezige bomen en hun (ecologische en landschappelijke) waarde. Nadere uitwerking en detaillering van de effecten is nog nodig. Uit de BEA blijkt dat de meeste bomen langs de randen van het terrein niet monumentaal zijn en een beperkte ecologische waarde hebben.

Wel bevinden zich langs het tracé van de beoogde fietsverbinding enkele monumentale bomen. Volgens de gemeente lijkt het mogelijk deze te behouden, maar dit moet in de verdere planuitwerking worden bevestigd. Voor de aanleg van het fietspad zal echter de houtopstand die nu dient als afscheiding tussen het spoor en de woningen van de VvE worden verwijderd. Ook zullen twee niet-monumentale bomen gekapt moeten worden om de fietsverbinding mogelijk te maken.

41

Bij de verdere uitwerking van het definitieve ontwerp van het fietspad wordt een geactualiseerde BEA opgesteld, waarin de effecten op individueel boomniveau worden beoordeeld en waarin concrete maatregelen voor behoud, bescherming en eventuele compensatie worden uitgewerkt. Conclusie De nieuwe bomenstructuur versterkt de identiteit van het gebied, vermindert hittestress en draagt bij aan biodiversiteit en klimaatadaptatie. De effecten op bestaande bomen zijn in eerste instantie in kaart gebracht in de BE. In de vervolgfase wordt dit nader uitgewerkt en geconcretiseerd. Waar nodig worden mitigerende maatregelen genomen om behoud van waardevolle bomen te waarborgen en compensatie te realiseren bij noodzakelijke kap.

5.15 Archeologie en cultuurhistorie Archeologie Voor het plangebied gelden geen vastgestelde archeologische waarden in het omgevingsplan gemeente Groningen. Het plangebied ligt buiten een aangewezen archeologische zone en in het omgevingsplan is geen aandachtsgebied ‘archeologie’ opgenomen. Er geldt daarom geen vergunningplicht op basis van archeologische verwachtingswaarde. Hoewel het Niemeyerterrein in het verleden grotendeels is geroerd, kan niet volledig worden uitgesloten dat bij werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen. Dit wordt bevestigd door eerder uitgevoerd onderzoek in de nabijheid van het plangebied, ter hoogte van de Paterswoldseweg. Uit boringen op die locatie blijkt dat resten uit de middeleeuwen en de nieuwe tijd aanwezig zijn. Op basis hiervan wordt geadviseerd om voor specifieke onderdelen van de ontwikkeling, met name ter plaatse van het hotel en de woningbouw, archeologisch onderzoek uit te voeren. Hiermee kan worden vastgesteld of en in welke mate archeologische waarden aanwezig zijn en of mitigerende maatregelen nodig zijn. Voor het fabrieksensemble wordt ervoor gekozen om geen archeologisch onderzoek uit te voeren voorafgaand aan de werkzaamheden.

Gezien de ligging buiten een archeologische zone en het ontbreken van een vergunningplicht op basis van het omgevingsplan, wordt archeologie niet als belemmering voor de planologische uitvoerbaarheid beschouwd. Indien tijdens de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, worden de werkzaamheden ter plaatse direct stilgelegd en wordt melding gedaan conform de Erfgoedwet. Vervolgens wordt in overleg met de bevoegde overheid bepaald welke vervolgstappen noodzakelijk zijn, zoals nader onderzoek of begeleiding door een archeoloog. Conclusie De kans op waardevolle archeologische resten binnen het plangebied wordt beperkt geacht, maar kan niet volledig worden uitgesloten. Er geldt geen vergunningplicht vanuit het omgevingsplan. Aanvullend archeologisch onderzoek wordt geadviseerd voor delen van het plangebied waar bodemingrepen plaatsvinden, zoals bij het hotel en de woningbouw. Archeologie vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Indien zich toevalsvondsten voordoen, is er een sluitende

procedure voor opvolging via melding en eventueel nader onderzoek of begeleiding door een archeoloog. Cultuurhistorie Het plangebied bevat het historische Niemeyercomplex, een karakteristiek fabrieksensemble aan de rand van de binnenstad. Het complex heeft een hoge cultuurhistorische waarde, die zich uit in de herkenbare industriële architectuur, de betonnen skeletconstructies en de ruimtelijke opbouw van het terrein. Daarnaast is het complex van betekenis vanwege zijn stedenbouwkundige ligging langs het spoor en als onderdeel van de historische industriële ontwikkeling van Groningen. De herontwikkeling van het Niemeyerterrein is gericht op het behoud en de versterking van deze cultuurhistorische waarden. Uitgangspunt is dat karakteristieke gebouwdelen en structuren behouden blijven en dat nieuwe ingrepen zorgvuldig worden ingepast binnen het bestaande ensemble. Minder waardevolle of verstorende aanbouwen kunnen worden verwijderd om de leesbaarheid van het oorspronkelijke fabriekscomplex te herstellen. De bescherming van deze waarden is juridisch geborgd via het omgevingsplan van de gemeente Groningen, via het bestemmingsplan ‘Gebouwd Erfgoed Groningen’ (2024). Hierin zijn regels opgenomen voor het behoud van karakteristieke gebouwen, waaronder bepalingen over hoofdvorm, gevelindeling en situering.

Voor wijzigingen aan deze gebouwen is een omgevingsvergunning vereist, waarbij toetsing plaatsvindt door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Door de eigenaar is daarnaast een restauratievisie opgesteld voor het Niemeyerterrein. Deze visie heeft geen juridische status, maar dient als inhoudelijk hulpmiddel bij de herontwikkeling en richt zich op het behoud van de erfgoedwaarden en het zorgvuldig inpassen van nieuwe functies. Het plan is reeds besproken met de CRK. De commissie heeft zich overwegend positief uitgesproken over de voorgestelde aanpak, inclusief de voorgenomen sloop van onderdelen die als verstorend worden beschouwd voor de ruimtelijke kwaliteit en leesbaarheid van het ensemble. Relatie tot de omgeving Het Niemeyerterrein ligt op de overgang tussen grootschalige industriële bebouwing en kleinschalige woongebieden, waaronder de Badstratenbuurt en de Zeeheldenbuurt. De Badstratenbuurt kenmerkt zich door een relatief kleinschalige en fijnmazige bebouwingsstructuur, met een duidelijke oriëntatie op de straat en een menselijke maat. Direct grenzend aan het plangebied, aan de zijde van de Peizerweg, bevinden zich meerdere karakteristieke woningcomplexen die onderdeel uitmaken van de gesloten bouwblokken in de Zeeheldenbuurt.

Deze complexen hebben een hoge cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde en kenmerken zich onder meer door: • expressieve kapvormen en rijke gevelgeleding (Peizerweg 2–14a); • portiekwoningen met sterke ritmiek en markante hoekoplossingen (Peizerweg 21–57); • zorgvuldig vormgegeven gevels met erkers, siermetselwerk en symmetrische opbouw (Peizerweg 24–36a).

43

Deze bebouwing vormt een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige structuur van de wijk en draagt bij aan de karakteristiek van het gebied. In de verdere planuitwerking wordt rekening gehouden met deze omgeving, onder meer door: • het respecteren van bestaande zichtlijnen en rooilijnen; • het waarborgen van een passende schaalovergang tussen het fabrieksensemble en de omliggende woonbebouwing; • het zorgvuldig positioneren en vormgeven van nieuwe bebouwing, zodat deze aansluit op de bestaande stedelijke structuur. Daarnaast bevindt zich in de omgeving het gemeentelijk monument Het Badhuis aan de Kleine Badstraat. Dit monument ligt op enige afstand van het plangebied en is visueel en ruimtelijk afgescheiden door omliggende bebouwing. De herontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de stedenbouwkundige setting of de beleving van dit monument. Conclusie De cultuurhistorische waarden van het Niemeyerterrein en de omliggende bebouwing zijn juridisch geborgd in het omgevingsplan. De herontwikkeling sluit hierop aan door uit te gaan van behoud, versterking en zorgvuldige inpassing. Daarmee vormt cultuurhistorie geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

5.16 Water Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Noorderzijlvest en deels binnen het beperkingengebied van een regionale waterkering. Het maaiveld ligt indicatief rond +0,70 meter NAP, met een gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) van circa 1 meter onder maaiveld en een gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) van >2 meter onder maaiveld. Uit de klimaateffectatlas blijkt dat bij hevige neerslag (70 mm in 2 uur) wateroverlast kan optreden en dat sprake is van het stedelijk hitte-eiland-effect. De herontwikkeling van het Niemeyerterrein maakt nieuwbouw en herinrichting mogelijk. Op basis van het huidige ontwerp vinden er geen ingrepen plaats binnen het beperkingengebied van de regionale waterkering. Binnen het beperkingengebied van de waterkering wordt het fietspad gerealiseerd. Hiervoor is in een later stadium een omgevingsvergunning van het waterschap nodig. Extra verhard oppervlak door nieuwe bebouwing kan mogelijk leiden tot een toename van afstromend hemelwater. In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard. Bij de herontwikkeling wordt daarom ingezet op maatregelen om hemelwater te bergen, te infiltreren of vertraagd af te voeren (zie paragraaf 5.12). Voor de verdere uitwerking van het hotelensemble en het woonensemble geldt dat een mogelijke toename van verhard oppervlak wordt beoordeeld in overleg met het Waterschap Noorderzijlvest.

Daarnaast moet worden voldaan aan de geldende regels voor hemelwaterberging uit het omgevingsplan van de gemeente Groningen. Maatregelen kunnen onder meer bestaan uit groene daken, waterbergende voorzieningen en infiltratie in de bodem, zodat extra belasting van het rioolstelsel wordt voorkomen. Op deze manier wordt wateroverlast beperkt en wordt tevens

44

bijgedragen aan het verminderen van hittestress door vergroening van het terrein (zie paragrafen 5.13 en 5.14). Er is voldoende aangetoond dat voldaan wordt aan de eisen van het waterschap, negatieve effecten op het waterhuishoudkundig systeem worden uitgesloten. Met de voorgenomen maatregelen worden belangrijke nadelige effecten op de waterhuishouding, waterveiligheid en klimaatbestendigheid uitgesloten. Bij de omgevingsvergunningen worden de belangen van het waterschap meegenomen.

5.17 Duurzaamheid en Energie Het plangebied bestaat grotendeels uit verouderde fabrieksgebouwen met een hoge energievraag en weinig duurzame voorzieningen. De bestaande installaties en constructies voldoen niet aan de huidige duurzaamheidseisen. De herontwikkeling van het Niemeyerterrein zet in op duurzaamheid en energiebesparing. Uitgangspunt is een toekomstbestendig gebied dat voldoet aan de gemeentelijke duurzaamheidsambities en de landelijke energie eisen. Belangrijke onderdelen zijn: • Energieprestatie: o Alle nieuwbouw (hotel en woonensemble) wordt gerealiseerd conform de BENG-normen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen), met waar mogelijk een hogere ambitie. o De bestaande fabriekshallen worden duurzaam gerenoveerd: isolatie van gevels en daken waarbij zoveel mogelijk op nieuwbouw niveau wordt aangesloten en nieuwe energiezuinige installaties. Dit alles met inachtneming van de geldende karakteristieke waarden. • Opwekking duurzame energie: o Zonnepanelen op daken van nieuwbouw,, afgestemd op de constructieve mogelijkheden. Op de bestaande gebouwen wordt gekeken naar de mogelijkheid voor groene daken. Dit alles met inachtneming van de geldende karakteristieke waarden • Circulair bouwen: o Gedeeltelijk hergebruik van materialen uit sloop (bijvoorbeeld baksteen, staal en beton) in de nieuwe inrichting van gebouwen en openbare ruimte.

o Toepassing van circulaire bouwmaterialen bij nieuwbouw en renovatie. • Duurzaam mobiliteitsconcept: o Beperkt aantal autoparkeerplaatsen, prioriteit voor fiets en openbaar vervoer en ruimte voor deelmobiliteit (zie paragraaf 5.19). Conclusie De herontwikkeling levert een significant duurzamer terrein op dan in de huidige situatie.

5.18 Gezondheid De gemeente Groningen streeft in haar Omgevingsvisie en Healthy Ageing Visie naar een gezonde leefomgeving. Dit betekent: • Bescherming: voldoen aan wettelijke milieunormen (luchtkwaliteit, geluid, geur, externe veiligheid); • Bevordering: creëren van een omgeving die gezond gedrag stimuleert en sociaal contact mogelijk maakt; 45

•

Keuzevrijheid: ruimte voor bewoners, ondernemers en bezoekers om eigen keuzes te maken over hun leefstijl.

De kernwaarden van het Groninger Ambitieweb (G1 t/m G6) vormen de beoordelingscriteria bij het streven naar een gezonde leefomgeving. In ruimtelijke plannen hebben vooral G2 (Gezonde leefstijl), G3 (Fysieke en mentale gezondheid), G4 (Veilige en gezonde leefomgeving) en G6 (Sociale cohesie en ontmoeting) directe invloed. Voor G1 (Zelfredzaamheid) en G5 (Bereikbare zorg) worden randvoorwaarden gecreëerd, bijvoorbeeld door toegankelijkheid en gemengde functies. De herontwikkeling van het Niemeyerterrein draagt op verschillende manieren bij aan een gezonde leefomgeving: • Ruimte voor ontmoeting en sociale cohesie: pleinen, de Industriestraat als verblijfsgebied en gemeenschappelijke binnentuinen stimuleren interactie en ontmoeting (G6). • Stimuleren van gezond gedrag: prioriteit voor wandelen, fietsen en deelmobiliteit boven de auto; nieuwe verbindingen met het Stationsgebied en het stedelijk netwerk maken actieve mobiliteit aantrekkelijker (G2). • Vergroening en verblijfskwaliteit: bomen, schaduwplekken, wadi’s en groene daken dragen bij aan verkoeling, stressreductie en een prettige leefomgeving (G3). • Veiligheid: overzichtelijke routes, goede verlichting en obstakelvrije toegang voor hulpdiensten zorgen voor een sociaal veilige omgeving (G4).

• Integratie van voorzieningen: horeca, cultuur en gemengde functies bevorderen levendigheid en toegankelijkheid van dagelijkse voorzieningen (G1 & G5, randvoorwaardelijk). Conclusie Het plan zorgt niet voor onaanvaardbare hinder én zet extra stappen voor een gezonde, sociaal inclusieve en uitnodigende leefomgeving. Door toepassing van de G6-kernwaarden ontstaat een toekomstbestendig en gezondheidsbevorderend stedelijk gebied.

5.19 Verkeer, parkeren, infrastructuur en inritten Voor de herontwikkeling van het Niemeyerterrein is de impact op bereikbaarheid, verkeersafwikkeling, parkeren en verkeersveiligheid onderzocht in een mobiliteitstoets en de plan-m.e.r.-beoordeling (zie bijlage 2 van de plan-m.e.r.beoordeling). Bereikbaarheid en ontsluiting Het terrein wordt ingericht volgens het ‘STOMP-principe’ (Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobiliteit als dienst, Privéauto). De nadruk ligt op langzaam verkeer en openbaar vervoer. Het terrein zelf wordt autovrij ingericht. Gemotoriseerd verkeer voor bezoekers van het hotel, bevoorrading en voorzieningen wordt ontsloten via de Dorus Rijkersstraat. Deze straat is echter momenteel te smal door geparkeerde auto's. Om deze reden worden de parkeerplaatsen opnieuw ingedeeld om meer ruimte te creëren; de parkeerplaatsen in de Dorus Rijkerstraat verdwijnen en deze zullen gecompenseerd worden in de Piet Heinstraat. Voor logistiek verkeer is een gespecialiseerde route met een draaiplein ontworpen, zodat overlast in woonstraten wordt beperkt.

46

Daarnaast is de gemeente Groningen voornemens een nieuwe langzaam verkeersverbinding te realiseren tussen de Paterswoldseweg en de Peizerweg. Dit fietspad loopt langs de noordzijde van het spoor en langs de zuidzijde van het Niemeyerterrein. Tegelijkertijd wordt een bestaand fietspad op deze route verbreed. Deze nieuwe fietsverbinding versterkt het netwerk voor langzaam verkeer en verbetert de verbindingen tussen het station, de binnenstad, het Spoorkwartier, de Suikerzijde en Zernike. Hiermee wordt het Niemeyerterrein beter aangesloten op het stedelijke fietsnetwerk. Parkeren Er worden geen parkeerplaatsen op maaiveld aangelegd, met uitzondering van voorzieningen voor mindervaliden en kiss-and-ride. • Voor het hotel en de woningen wordt inpandige parkeergelegenheid gerealiseerd (max. 1,1 plek per kamer). • Bewonersparkeren voor het woonensemble wordt niet toegestaan; bewoners worden gestimuleerd gebruik te maken van duurzame vervoersmiddelen. Voor fietsers geldt een ruime norm (minimaal 2 plekken per woning en 4,3 per 100 m² bvo voor commerciële functies). Fiets parkeren wordt voor de fabrieksensemble binnen het plangebied gerealiseerd en voor de woningen inpandig. Verkeersgeneratie en verkeersveiligheid De mobiliteitstoets laat zien dat de herontwikkeling leidt tot een toename van verkeersbewegingen, met name door het hotel .