Bijlage 1 Gebiedsvisie Europapark visiedocument..pdf

Helperpark/spoorzone en omgeving

Proeftuin van circulair en groen ondernemen: Hof van Cartesius, Utrecht

Circulaire ambachtelijk bedrijventerrein van Nederland met wijngaard en hergebruikte zeecontainers: Tuin van BRET, studio Valkenier

BURA 71

4.6 kempkensberg en omgeving VERDICHTEN EN VERGROENEN Kansen en potenties Kempkensberg is onderdeel van de totale gebiedsontwikkelingen binnen het Europapark. Daar hoort bij dat de gebieden over het spoor (richting Kempkensberg/Helpman) en over de oude snelweg (richting Noorderpoort/ Bornholmstraat) meer onderdeel worden van het Europapark. Het gebied Kempkensberg wordt gekenmerkt door het Rijkskantorencomplex (voor DUO en de belastingdienst) en de omliggende stadstuin.

zal ontstaan. De vraag is welk programma hier gerealiseerd kan worden in relatie tot de verkeersstructuur en het parkeren. Als onderdeel van de gebiedsvisie zullen er dus nog diverse haalbaarheidsonderzoeken gedaan moeten worden.

Recentelijk zijn er aan de rand van het gebied woningbouwontwikkelingen gerealiseerd (Engelse Park en Woonrups). De komende jaren zal het gebied zich verder gaan ontwikkelen met woonen kantoorprojecten, waarvan de plannen van de Rijksgebouwendienst het meest concreet zijn. Met het Zuiderplantsoen en de ombouw van de zuidelijke ringweg (realisatie van de verdiepte ligging) is de barrièrewerking van de ringweg verdwenen.

SKSG De SKSG-locatie is in de gebiedsvisie aangewezen als onderzoeksgebied voor nieuw programma. De locatie heeft de potentie een belangrijk schakelpunt te worden in het stedelijk knooppunt tussen het station Europapark, Helpman, Engelse Park en Kempkensberg. De ligging tegenover het station vraagt om een programmering die past bij een stationslocatie.

Via het Zuiderplantsoen worden de stadswijken Helpman en de Herewegbuurt met elkaar verbonden. Het gebied Kempkensberg willen we doorontwikkelen tot een levendig gebied met werk-, woon- en parkfuncties, in het verlengde van de ontwikkelingen op het Europapark. De focus in onze visie ligt op gebiedsgerichte kansen van: • Het verbinden van alle deelgebieden; • Het versterken van het groenblauwe netwerk; • Het doorontwikkelen van de Kempkensberg; en het stationsgebied. Twee grote thema’s binnen het gebied zijn ecologie en verkeer. Wat betreft ecologie geldt dat dit gebied onderdeel is van het Zuiderplantsoen. Uitgangspunt hierbij is dat we maximaal rekening houden met bestaande waardevolle bomen. Ook dienen de vleermuisfoerageergebieden, verblijfplaatsen en vliegroutes gerespecteerd te worden. Het tweede belangrijke thema is verkeer. Met de aanpassing van de Ring Zuid verdwijnt de afrit richting de Rijksdiensten en verandert de Helperzoom van een auto- naar een fietsstraat. Tegelijkertijd onderzoeken we met de gebiedsvisie of we het gebied verder kunnen verdichten waardoor er juist meer verkeer

72 gebiedsvisie europapark

Na realisatie van het nieuwe kantoorgebouw van het RVB zal vanaf 2030 ook de blik verruimd worden naar andere ontwikkelgebieden rondom het stationsgebied.

Als belangrijk ruimtelijk kenmerk begeleid de SKSG-locatie diverse groene structuren in het gebied. Het begeleid de fietssnelweg in de Helperzoom, de Helperzoom zelf en de ecologische verbinding richting het Sterrebos voor met name de vleermuizen kolonie op de kop van Helpman. Daarnaast kan de noordzijde boven de nu bestaande Haydnlaan een belangrijke kop worden ter begeleiding van de Helperlinie, die hier wat verloren raakt in zijn omgeving. In het vervolgtraject zullen de resultaten van de BEA uitsluitsel geven over de mogelijkheden rondom de SKSG-locatie. Ook zal in samenspraak met de SKSG locatie worden gekeken wat de programmatische wensen zijn van de SKSG. Tankstation Het tankstation TINQ is ook onderdeel van het studiegebied voor nieuw toe te voegen programma. De kavel is eigendom van de gemeente en de pachtverplichtingen lopen tot eind 2029. Vanwege de transitie van rijden op fossiele brandstoffen naar elektrisch rijden is de verwachting dat de markt voor traditionele tankstations gaat krimpen. Terwijl in de komende jaren de vraag naar traditionele motorbrandstoffen zal dalen, stijgt de vraag naar elektrische laadpunten.

Kempkensberg en omgeving

Zicht vanaf de Stadstuin

Zicht vanaf de Helperzoom

BURA 73

Deze transitie biedt een kans om kritisch te kijken naar onze tankstation-locaties waaronder de TINQ-locatie. Met name in woonwijken vinden we tankstations onwenselijk vanwege de mogelijke (milieu-)overlast en verkeersaantrekkende werking. Gezien de toenemende woon- en werkontwikkelingen rondom de TINQ-locatie is het voorstelbaar om deze locatie op den duur een andere bestemming te geven. Helperzoom als groenblauwe zone Het van nature lagergelegen gebied tussen de Kempkensbergkavel en het spoor wordt in de toekomst ingericht tot natter gebied, waarin recreatief gebruik meer mogelijk wordt met behoud van ecologische waarden. centraal staat. De Helperzoom is een belangrijk gebied voor de ligging van de fietssnelweg, die richting het Zuiderplantsoen en in de toekomst wellicht zelfs richting het centraal station loopt. Het (sociaal) veilig maken van dit gebied, zodat het ook na zonsondergang prettig verblijven is, is een van de focuspunten. Zuiderplantsoen Zuiderplantsoen als nieuwe verbinding tussen Europapark en de stad.

Stedenbouwkundige en programmatische principes Bij de ontwikkeling dienen het Zuiderplantsoen en Helperzoom als startpunt (vanwege het belang van de ecologische en recreatieve functie als verbindingszone). Het gebied heeft goede langzaam verkeer verbindingen tussen Zuiderplantsoen, Sterrebos/Engelse Park, Helperzoom en stationsgebied. In de visie wordt het stationsgebied versterkt met zo veel mogelijk bebouwing en aantrekkelijk programma dat voor een efficiënt gebruik van het station van belang is, zowel publieksgericht als werk gerelateerd. De mogelijkheden voor ontwikkeling hangen daarbij sterk samen met het bestaande groen en de ecologische kwaliteiten van het gebied. Voor de ontwikkeling is een opzet gehanteerd waarbij de bebouwing als begrenzing dient van zowel de Helperzoom (externe structuur) als DUO stadstuin (interne structuur). Het bestaande Belastingkantoor heeft grote iconische waarde. De nieuw toegevoegde bebouwing is passend bij het ensemble maar ook eigentijds. Plintfuncties waaronder een bezoekerscentrum, kinderdagverblijf, fietscafé en fietsparkeren zijn belangrijke voorzieningen die bijdragen aan reuring in het gebied. Voor meer uitgebreide informatie betreffende de ontwikkeling van Kempkensberg wordt verwezen naar het landschappelijk-, stedenbouwkundigen beeldkwaliteitsplan Kempkensberg fase 2 uit 2024.

Zicht vanaf het Zuiderplantsoen

74 gebiedsvisie europapark

Verzamelkaart bestaande landschappelijke en stedenbouwkundige structuren in het gebied - bron: Structuurvisie Groningen Kempkensberg 2022

BURA 75

5

Ontwikkelstrategie en proces

76 gebiedsvisie europapark

5.1 Ontwikkelstrategie Met de ontwikkelstrategie maken we de volgende keuzes: 1. We ontwikkelen gefaseerd; 2. Focussen op menging van functies door het gebied; 3. Blijven investeren in verhogen van verblijfskwaliteit, klimaatadaptatie en vergroening van de openbare ruimte; 4. De investeringen in de openbare ruimte lopen gelijk op met het ontwikkelprogramma; 5. We investeren in de verkeersstructuur zowel voor fietser en voetganger maar ook voor de auto.

Om de visie zoals in dit document is neergelegd te kunnen waarmaken is een ontwikkelstrategie nodig. De adaptieve planning zoals op het Europapark altijd heeft doen gelden zetten we door. Bewust maken we keuzes in tempo en fasering.

5.2 fASERING EN TEMPO Hierbij richten wij ons op de korte termijn op de nog aanwezige ontwikkelkavels in het gebied. De komende tien jaar willen wij deze kavels invullen. Het gaat dan met name om Vief Kwartier (1), Ohm (2), stationskavel (3), spoorkavel (4) en kolenmuurkavel (5).

We kiezen er bewust voor om gefaseerd het gebied verder te ontwikkelen, zoals we al meer dan twintig jaar doen. De fasering hangt samen met het creëren van schaarste. Het is niet wenselijk om alle ontwikkelmogelijkheden zonder regie te realiseren. Met name voor het werk deel (kantoren) is het nodig om te sturen.

1

2

5

Publieke Kavels

3

Prioriteit 1 Prioriteit 2

4

Deelgebieden Particuliere ontwikkeling Deelgebieden en kavels

BURA 77

De Frans Maas locatie heeft daarbij minder prioriteit en schuiven we naar achteren in de tijd. Mogelijkheden op deze locatie hangen samen met de milieucontouren rondom de omliggende bedrijventerreinen. Daarna verleggen we de koers naar de randen van het oorspronkelijke Europapark. We benutten dan de verdichtingsmogelijkheden in het Noordkwadrant rondom Ziggo/Myoffice/Menzis evenals de nog

te transformeren kavels bij Kempkensberg. Afhankelijk van de vraag naar kantoorruimte is het dan ook mogelijk om P3 deels te ontwikkelen. Op langere termijn zal wellicht een sprong gemaakt worden naar de omgeving Duinkerkenstraat en Oostendeweg. Voor de korte en middellange termijn richten wij ons hier op behoud en versterking van de werkfunctie.

5.3 Bestaande ontwikkelkavels prioriteit 1 Vief Kwartier De grootste nog te ontwikkelen locatie op het Europapark is het voormalige parkeerterrein P2 op de plek waar vroeger de Hunzecentrale stond. Op deze locatie ontwikkelt de gemeente samen met een private partij het Vief Kwartier. Het Vief Kwartier wordt een gemixt gebied met zowel woningen als kantoren als leisure en detailhandel. Er worden samengestelde blokken ontworpen. In het gebied is tevens ruimte voor een nieuwe openbaar en groen plein als onderdeel van de groene loper door het Europapark. Het parkeren ten behoeve van de niet wonen functies zal worden gefaciliteerd in de bestaande P1 parkeergarage onder de Euroborg. Voor het merendeel van de woningen zal een parkeeroplossing op de locatie zelf worden gerealiseerd. Het project heeft een innovatieve blik op leefbaarheid, duurzaamheid, circulariteit en vitaliteit. Het gebied wordt gefaseerd ontwikkeld. Hoekkavel Ohm Op de hoekkavel ontwikkelt een private partij een nieuw kantoorgebouw op de hoek van de Boumaboulevard en de Europaweg. Op deze locatie wordt een vooruitstrevend nieuw gebouw gerealiseerd met kantoorruimte en ondersteunende functies op de begane grond ten behoeve van de werknemers (horeca,

78 gebiedsvisie europapark

sport, etc.). Ook hier lossen we het parkeren op in P1. Het gebouw markeert de entree van het Europapark. Aan de Europaweg zetten we de bestaande werkfuncties op deze plek door. Wonen is hier geen optie en er is veel vraag naar nieuwe, duurzame kantoorconcepten. Stationskavel De zogenaamde stationskavel, gelegen tegenover het gemeentekantoor aan het station, is een bijzondere kavel aan het spoor in de vorm van een punt. Wij beogen hier een kantoorontwikkeling met een levendige functie in de plint te realiseren. Een ontwikkelaar bestudeert momenteel de mogelijkheid om hier een representatief kantoorgebouw te bouwen. Vanuit de bestemming van deze kavel is horeca, cultuur en ontspanning, kantoren en maatschappelijke dienstverlening toegestaan. Spoorkavel De spoorkavel ligt tussen het spoor en het Helperpark tegenover het sportcentrum. Op moment van schrijven zijn er geen concrete plannen voor deze locatie. Vanuit de bestemming van deze kavel zijn invullingen met horeca, kantoren, cultuur en ontspanning, sport en maatschappelijke dienstverlening mogelijk. Vanwege de ligging aan het spoor is wonen hier geen optie.

5.4

Strategie per deelgebied 5.5.1

NOORDKWADRANT

Omschrijving

Verdere ontwikkeling van het Noord-kwadrant als gemengd stedelijk gebied

Prioritering

Prioriteit 2: 2030-2040

Programma

- Gemend stedelijk; - Kantoorprogramma behouden; - Mogelijkheden voor wonen; - Collectieve parkeervoorziening.

Stedenbouw

- Verdichting op met name de parkeerterreinen; - Verbetering openbaar gebied.

Aanpak

- Ontwikkelkaders opstellen, aansturen/stimuleren op gezamenlijk plan (inclusief gemeente); - Verbinding met het Zuiderplantsoen versterken; - Verbeteren (fiets) bereikbaarheid; - Gewenst woonprogramma afstemmen; - Vaststellen nieuw beeldkwaliteitsplan.

Deze gebiedsvisie biedt ruimte aan rendabele ontwikkelingen, zoals de ontwikkeling van bedrijfs- en kantoorvastgoed en woningbouw, maar opteert tegelijkertijd ook voor enkele ontwikkelingen die inherent onrendabel zijn, zoals collectief gebouwd parkeren, omdat de bouw- en exploitatiekosten hiervan de opbrengsten overstijgen. Niemand is bereid om zonder meer te investeren in een onrendabele ontwikkeling, maar tegelijkertijd kunnen dergelijke ontwikkelingen wel enorm bijdragen aan het creëren van waarde voor het gebied en het realiseren van de ambities uit deze gebiedsvisie. Gemeente Groningen stelt een ontwikkeling van het gebied voor op basis van een ‘clusterbenadering’. Het organiseren van een ontwikkeling op clusterniveau maakt het mogelijk om integraal en gefaseerd te ontwikkelen naar een gezamenlijk doel. Voor het gebied

worden later spelregels en voorwaarden (programma, parkeeropgave, doorwaadbaarheid, waterberging, etc.). vastgesteld in een zogenaamd ‘kavelpaspoort’. Deze dient als basis voor de verdere organische ontwikkeling en de overeenkomsten met eigenaren en ontwikkelaars. Dit wil niet zeggen dat een initiatiefnemer van een enkele kavel niet mag ontwikkelen. Echter, de in deze gebiedsvisie genoemde ambities, plus andere aanvullende bepalingen, maken het voor de individuele kaveleigenaar uitdagend om tot een passende en rendabele ontwikkeling te komen. Het zal voor een individuele initiatiefnemer waarschijnlijk lonen om samen te werken met andere partijen in het gebied. Daar waar mogelijk stimuleert en adviseert de gemeente een samenwerking van kaveleigenaren, zodat een goede ontwikkeling van het gebied kan ontstaan.

BURA 79

5.4.2 KOLENMUURKAVEL Omschrijving

Onderzoek naar de ontwikkeling van de Kolenmuurkavel en mogelijkheden tot programmatische verdichting nabij de Stoker en Brander. Dit in relatie tot het activeren/beleefbaar maken van de terp en het Oude Winschoterdiep.

Prioritering

Prioriteit 1 – tot 2030

Programma

Horeca en wonen, wellicht gecombineerd

Stedenbouw

Scenario’s om verder te onderzoeken: 1- Alleen horecavoorziening; 2- Horeca + wonen; 3- Woontoren.

Aanpak

- Plan of partnerselectie om haalbaarheid te verkennen. Complexe opgave door ondergrond, programma en omgeving; - Opbrengsten programmatische verdichting benutten voor investering in openbaar gebied.

Voor dit gebied kiezen we voor een strategie die erop is gericht om een ontwikkeling te realiseren die verder gaat dan een plotontwikkeling met horeca en of wonen. We willen tot een totaalvisie komen op dit gebied waarbij programma en openbare ruimte samengaan.

Aan de voorkant zal de gemeente de haalbaarheid nader onderzoeken en haar randvoorwaarden vastleggen. Daarna denken wij aan een openbare ontwikkelselectie waarbij wij de kennis en kunde van de markt gebruiken om samen met ons dit gebied te transformeren.

5.4.3 SKIVIJVER Omschrijving

Afschrijven als ontwikkellocatie vanwege beperkte bereikbaarheid en functie als waterbergingsgebied.

Prioritering

Prioriteit 1 – tot 2030

Programma

Mogelijkheden voor energie, ecologie, recreatie en/of kunst

Stedenbouw

Locatie fungeert als entree van de stad

Aanpak

- Mogelijkheden onderzoeken wat is passend op deze locatie; - Herinrichten en/of bereikbaar maken.

Voor de skivijver onderzoeken we wat de (tijdelijke) mogelijkheden zijn. Hier valt te denken aan een invulling als drijvend zonnepark, versterken van de ecologische waarde of kunstobject. Een combinatie van behoort wellicht ook tot de mogelijkheden.

80 gebiedsvisie europapark

Essentieel is dat we de locatie niet langer bestempelen als ontwikkellocatie. Daarvoor is de impact van de nieuwe afrit van de zuidelijke ringweg te groot. We hechten wel waarde aan een volwaardige en wervende stadsentree.

5.4.4

P3 LOCATIE

Omschrijving

Ontwikkellocatie als alternatief voor de Skivijver. Als verbinding tussen Europapark en omgeving Bornholmstraat. Reële optie in zoektocht naar verdichting

Prioritering

Prioriteit 2: 2030-2040

Programma

Bedrijvigheid of kantoren

Stedenbouw

- Potentiële zichtlocatie; - Optie: verhoogd programma (op palen) in combinatie met parkeren op maaiveld.

Aanpak

- Beperkingen ondergrondse infrastructuur in beeld brengen; - Kaders m.b.t. parkeerfunctie bepalen (functie als P+R, afspraken met FCG); - Kaders voor tijdelijk gebruik bepalen (bijv. zonnecarport); - Kansen inventariseren voor toekomstig functioneren Europaweg.

5.4.5

KEMPKENSBERG EN OMGEVING

Omschrijving

Uitbreiding kantoren Rijksvastgoedbedrijf, afmaken openbare ruimte en op termijn verdere verdichtingsmogelijkheden waaronder op tankstation locatie

Prioritering

Prioriteit 1 – tot 2030 & Prioriteit 2: 2030-2040

Programma

Kantoren (RVB) Nader onderzoeken op termijn wat gewenst programma is voor overige locaties

Stedenbouw

- Nader uit te werken

Aanpak

- In samenspraak met RVB nieuw kantoorgebouw realiseren; - Stedenbouwkundige kaders opstellen voor mogelijk overige ontwikkelingen in het gebied.

In dit gebied speelt de uitbreiding van de kantorenfunctie van het RVB een grote rol. Daarnaast wordt het Zuiderplantsoen ingericht en sluiten we de verschillende parkachtige structuren aan elkaar. Ook de fietsstraat Helperzoom wordt gerealiseerd en bestaat er de wens om deze door te trekken naar het hoofdstation.

Op termijn zien wij nog verdichtingsmogelijkeden aan de zuidzijde van het station Europapark waaronder op de locatie van het tankstation. De concessie loopt af in 2029. We denken hier dan aan uitbreiding van de werkfunctie. Wonen ligt hier niet voor de hand.

BURA 81

5.4.6 VOORMALIG FRANS MAAS LOCATIE De voormalige Frans Maas locatie kan pas op termijn tot ontwikkeling worden gebracht. Onze visie erop gericht om op deze locatie te starten met een tijdelijk initiatief (circa 10 jaar). Door middel van een tijdelijke invulling doen we aan placemaking zodat de kwaliteit van het gebied vergroot wordt en de weg kan worden vrijgemaakt voor toekomstige ontwikkelingen. Door bewust de keuze te maken voor een tijdelijke invulling van circa 10 jaar kan de markt ook worden uitgedaagd om een volwaardig initiatief te realiseren.

Wij denken nadrukkelijk aan een of meerder publiek toegankelijke initiatieven met meerwaarde voor dit deel van het Europapark. Wellicht kan een koppeling worden gelegd met het naastgelegen sportcentrum. Wij gaan een randvoorwaardendocument opstellen en gaan daarna de markt bevragen naar initiatieven. Wellicht kiezen we voor een selectieprocedure als een tijdelijke ontwikkeling kansrijk wordt geacht en er meerdere belangstellenden mogen worden verwacht.

5.5 financieringsstrategie, hoe betalen we dit allemaal? Voor de benodigde ingrepen in de openbare ruimte, groen en infrastructuur zal een financieringsbehoefte opgesteld worden. Hierbij valt te denken aan dekking vanuit de programmamiddelen en eventuele opbrengstmogelijkheden voortkomend uit de programmatische verdichting. In deze visie is een aantal ingrepen in de openbare ruimte, groen en infrastructuur opgenomen, evenals ontwikkellocaties. Voor een deel van de benoemde ingrepen en ontwikkellocaties zijn al middelen ter beschikking gesteld via de grondexploitatie Europapark en het investeringskrediet herinrichtingsopgaven. Voor het overige deel van de ingrepen en ontwikkellocaties is nog geen dekking

82 gebiedsvisie europapark

beschikbaar. Dat zijn ook de ingrepen en investeringen waar nog veel uitzoekwerk is te verrichten. De komende tijd werken we die nader uit, zodat we ook de kosten en opbrengsten scherp in beeld kunnen brengen en vertalen naar een financieringsbehoefte. Parallel gaan we ook breed verkennen welke middelen we kunnen aantrekken. We denken aan onder andere subsidies, kostenverhaal, bijdragen vanuit partijen in het plangebied, grondopbrengsten, tijdelijke exploitatie opbrengsten, programmamiddelen, vormen van een investeringsfonds Europapark en hiervoor structureel te sparen in de begroting.

5.6 Juridisch en planologisch kader Deze gebiedsvisie geeft een overkoepelend beeld van de doorontwikkeling van het Europapark. Deze doorontwikkeling pakken we fasegewijs op. De gebiedsvisie biedt in directe zin geen nieuw planologisch kader. Voor het Noordkwadrant hebben wij een nieuw beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld. Dit BKP is bij vaststelling het nieuwe kader voor toekomstige ontwikkelingen in dit deel van het Europapark. Het oude BKP als onderdeel van het bestemmingsplan uit 2013 voldoet niet meer. Het nieuwe BKP maakt na vaststelling onderdeel uit van het nieuwe planologische kader tezamen met het bestemmingsplan uit 2013.

We werken nog steeds met het bestemmingsplan uit 2013 als basis. Sinds 1 januari 2024 heeft iedere gemeente geen bestemmingsplannen meer, maar een omgevingsplan. Hierin staan alle regels die te maken hebben met de fysieke leefomgeving. Het bestemmingsplan Europapark is vanaf 1 januari automatisch in het gemeentelijke omgevingsplan opgenomen. We maken de komende tijd geen nieuwe omgevingsplan voor het gehele plangebied. We werken per project uit wat het betekent voor de fysieke leefomgeving. Hierover informeren we inwoners en ondernemers actief.

BURA 83

colofon

BURA KNSM-laan 53 1019 LB Amsterdam +31 20 7372085 info@bura.city www.bura.city

Gemeente Groningen Bezoekadres Gedempte Zuiderdiep 98 Postadres Postbus 7081 9701 JB Groningen

Marco Broekman Christa Rinzema Luisa Correa Robert ten Elsen

Jasper Schweigman Richard Cornelis Gert jan Rodenboog Lemke Kooistra Hans Ploeger Richard Krebs Jan Kerkhof Mark van Maanen Maartje Bos

Disclaimer Niets uit deze publicatie mag worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt worden zonder naam- en bronvermelding. De beelden zijn gemaakt door BURA en de gemeente Groningen. BURA heeft getracht de gebruikte bronnen zorgvuldig te vermelden en auteursrechten te respecteren. Mocht in dit document iets niet juist zijn vermeld, dan kunt u dat ons laten weten, zodat alsnog de juiste bronvermelding kan worden opgenomen.

Kaarten en illustraties De kaarten en illustraties (oa. schema’s en collages) in deze publicatie zijn afkomstig van BURA.

Fotografie Tenzij anders vermeld, zijn de foto’s in deze publicatie afkomstig van de beeldbank van BURA. Met bijzondere dank voor de bijdragen van Jordy Stamps, BURA.

84 gebiedsvisie europapark

BURA 85