woonzorgvisie DEF.docx

Wonen in Gouda 2030 Aangenaam stedelijk wonen voor iedereen, met oog voor zorg

Woon(zorg)visie Versie 31 augustus 2021, ter vaststelling door de gemeenteraad

Inhoudsopgave 1 Een nieuwe kijk

4

1.1 Voorwoord

4

1.2 Aangenaam stedelijk wonen voor iedereen, met oog voor zorg

4

1.3 De staat van het wonen

4

1.4 Visie op wonen en zorg

6

1.5 Gouda in cijfers

6

1.6 Sturingskader

6

1.7 Om de juridische kaders van de nieuwe woon(zorg)visie een plek te geven binnen de omgevingswet, kan de uitvoeringsagenda (ten dele) worden aangemerkt als het instrument “programma”. Totstandkoming 7 2 De hoofdlijnen van deze woon(zorg)visie

7

3 Goudse waarden en opgaven

8

3.1 Toekomstvisie ‘Gouda ligt Goed!’

8

3.2 Coalitieakkoord 2018-2022

9

3.3 Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019

10

3.4 Nota sociaal domein: Iedereen kan meedoen

10

3.5 Verstedelijkingsagenda Gouda

11

3.6 Provinciale raming woningbehoefte

11

3.7 Zuid-Hollandse Woningbouwagenda 2020

12

4 Bouwen voor een gevarieerd woon- en leefmilieu

13

4.1 Wat zien we? 4.1.1 Sterke groei 4.1.2 Woningbehoefte neemt harder toe dan het aanbod 4.1.3 Meer betaalbare, kleinere appartementen en grote eengezinswoningen 4.1.4 Prijsstijgingen en woonlastenontwikkeling 4.1.5 Beperkte doorstroming en instroom (van starters) 4.1.6 Verstedelijkingsopgave

13 13 13 13 14 14 15

4.2 Wat willen we? 4.2.1 Woningvoorraad in overeenstemming met huishoudensprognoses 4.2.2 Ontwikkelen nieuwe locaties 4.2.3 Regievoering op het woningbouwprogramma 4.2.4 Een toekomstbestendige woningvoorraad

15 15 15 16 17

5 Gemengde wijken

17

5.1 Wat zien we? 5.1.1 Waardering voor de buurt en stad 5.1.2 Draagkracht en draaglast vragen om balans

17 17 18

5.2 Wat willen we? 5.2.1 Inclusieve wijken 5.2.2 Gezamenlijke opgave voor volkshuisvestelijke prioriteiten 5.2.3 Tegengaan van overlast en ongewenste ontwikkelingen

18 18 19 19

pagina 2

6 Verduurzamen woningvoorraad tot een toekomstbestendige voorraad

20

6.1 Wat zien we? 6.1.1 Een grote opgave 6.1.2 Bestaande voorraad toekomstbestendig maken 6.1.3 Klimaatadaptatie voor een leefbare omgeving 6.1.4 Aandacht voor bodemdaling 6.1.5 Biodiversiteit voor een groene omgeving 6.1.6 Circulair bouwen 6.1.7 Duurzame mobiliteit gevraagd

20 20 20 21 21 22 22 22

6.2 Wat willen we? 6.2.1 Energie- en CO2-neutraal in 2040 6.2.2 Tegengaan energiearmoede 6.2.3 Duurzame mobiliteit en wonen verbinden 6.2.4 Toekomstbestendige woningvoorraad

22 22 23 23 23

7 Wonen voor iedereen

24

7.1 Wat zien we? 7.1.1 Afnemend aantal vrijkomende woningen 7.1.2 Doelgroepen in de knel 7.1.3 Specifieke woningbehoeften

24 24 24 25

7.2 Wat willen we? 7.2.1 Schaarse woningen verdelen 7.2.2 Recht doen aan woonwagencultuur 7.2.3 Huisvesting voor arbeidsmigranten 7.2.4 Ruimte bieden voor alternatieve woonvormen, zoals groepswonen

26 26 27 27 27

8 Visie op wonen en zorg: langer zelfstandig thuis en een plek voor mensen in een kwetsbare positie

27

8.1 Het belang van een woonzorgvisie

27

8.2 Woonzorganalyse, wat zien we?

28

8.3 Wat willen we? 8.3.1 Langer thuis wonen mogelijk maken 8.3.2 Duurzame en passende huisvesting voor bijzondere doelgroepen

29 29 31

8.4 Overkoepelende vraagstukken 8.4.1 Samenwerking met betrokken partijen 8.4.2 Balans tussen reguliere woningzoekenden en bijzondere doelgroepen 8.4.3 Zoeken naar gedeelde mogelijkheden 8.4.4 Woonvormen in alle segmenten 8.4.5 Een passende woonomgeving en ontmoetingsmogelijkheden

33 33 33 33 34 34

pagina 3

1

Een nieuwe kijk

1.1 Voorwoord Voor u ligt de woon(zorg)visie voor het regulier wonen en zorggerelateerd wonen in Gouda. In deze visie kijken we naar welke woningen en woonvormen de komende 10 jaar nodig zijn om passende huisvesting te kunnen bieden aan onze inwoners en - voor degenen die zorg nodig hebben daarmee de juiste zorg op de juiste plek mogelijk te maken. In de komende twintig jaar breidt Gouda fors uit. Zowel in Westergouwe als in de bestaande stad worden honderden woningen gebouwd. De inzet daarbij is dat we voor iedere portemonnee nieuwe woningen toevoegen. Zowel voor doorstromers, maar zeker ook voor starters. De bestaande woningvoorraad willen we evenzeer divers en betaalbaar houden. Hiertoe maken we afspraken met de bouwende partijen, private beleggers en woningcorporaties. Uitgangspunt daarbij is dat we in Gouda wonen in gemengde wijken. Zo ontstaat en bestaat een inclusieve stad. Maar deze visie gaat niet alleen over nieuwbouw; de bestaande woningvoorraad staat ook voor grote uitdagingen, bijvoorbeeld op het gebied van verduurzamen. Ook zijn er woningen die misschien beter voor andere doelgroepen ingezet kan worden dan voorheen en zijn er locaties en panden in Gouda die mogelijk getransformeerd kunnen worden naar wonen. Waarbij een goede woonomgeving essentieel is.

Wethouder Rogier Tetteroo (Wonen) voegt hier aan toe: “De vraag naar woningen in allerlei vormen, regulier of juist anders, is onverminderd groot. Er is behoefte aan nieuwe manieren van wonen. Woongemeenschappen waar oog is voor elkaar en die voor iedereen toegankelijk zijn. Een plek waar Goudse inwoners kunnen (blijven) wonen, ook als zorg nodig is. Het past ook heel goed bij het streven naar gemengde wijken.” Wethouder Corine Dijkstra (Zorg): "Het is van essentieel belang de behoefte aan zorg, ondersteuning en leefbaarheid voor diverse groepen mensen te vertalen naar onze woonopgaven. Juist dat is de ambitie in deze woon(zorg)visie." Als gemeente bouwen wij geen huizen. Op dit moment is de behoefte aan alle soorten woningen groot. En dus werken we graag samen met onze partners aan deze opgaven. Om op die manier het benodigde woningaanbod in Gouda gerealiseerd te krijgen. Wij nodigen u dan ook van harte uit om een bijdrage te leveren aan de Goudse opgaven op het gebied van wonen!

1.2 Aangenaam stedelijk wonen voor iedereen, met oog voor zorg Onze Woonvisie Gouda 2015-2020 is toe aan vervanging. Deze woonvisie heeft formeel geen einddatum. Maar gedurende de loop van de woonvisie is er veel gebeurd op het gebied van wonen. De situatie ziet er nu anders uit dan toen de gemeenteraad die Woonvisie vaststelde. Daarom is het nodig om ons woonbeleid te vernieuwen. Bij de start van de Woonvisie 2015-2020 ging het erom, uit de woningcrisis te komen. Nu hebben we te maken met een grote en snel stijgende woningbehoefte, waardoor een versnelling van de woningbouw nodig is. Daarbij moeten we oog te blijven houden voor de betaalbaarheid van het wonen, de gevolgen van de vergrijzing en de toename van bijzondere doelgroepen die een beroep doen op de sociale huurwoningen. Het doel van de gemeente is dan ook ‘aangenaam stedelijk wonen voor iedereen, met oog voor zorg.’ We beginnen niet op nul en er gebeurt al veel. In de regio Midden-Holland hebben de gemeenten in 2019 de Regionale Agenda Wonen 2019 vastgesteld. In Gouda vormt de Toekomstvisie een belangrijke basis voor de ambities van de stad. Ook is in 2020 de Nota sociaal domein 2020-2030 vastgesteld. Het doel van die Nota is dat iedereen kan meedoen. Tegelijk met deze visie wordt ook gewerkt aan de omgevingsvisie.

Daarin wordt een integrale afweging opgenomen tussen alle relevante onderwerpen voor ruimtelijke ontwikkelingen. De Regionale Energiestrategie (RES Midden-Holland) bevat een antwoord op de vraag welke strategie de regio zal hanteren voor de

pagina 4

energievoorziening. De gemeente stelt lokaal de Transitievisie Warmte Gouda op. Daarin staat hoe Gouda de overstap tot een aardgasvrij Gouda maakt. Deze woonvisie is met speciale aandacht voor wonen en zorg opgesteld. Het sluit aan op deze bestaande en in ontwikkeling zijnde visies, waarbij de nadruk in deze visie ligt op welke gevolgen deze voor wonen en de woningbehoefte hebben.

1.3

De staat van het wonen Nederland heeft te maken met een opgave om de woningbouw op gang te houden en te versnellen om de groeiende vraag op te vangen en daarmee het woningtekort weg te werken. Volgens de Staat van de woningmarkt 2020 is er landelijk een tekort van 331.000 woningen. Dat tekort is niet overal in het land even groot, maar is er voornamelijk in het westelijke en centrale deel van Nederland. Ook Gouda heeft een tekort aan woningen. Jaarlijks wordt onderzocht waar de woningtekorten het grootst zijn en worden de uitkomsten van dat onderzoek vermeld in een Hittekaart. Op basis van het aantal woningtransacties in 2020 (1.033), de gemiddelde koopsom in 2020 (€ 279.000) en de huishoudensprognose tot 2029 (verwachte toename bijna 7000 huishoudens) staat Gouda op plek 63 van de 355 gemeenten. Ook in de huursector neemt de druk toe. Het aantal ingeschreven woningzoekenden dat in Gouda een woning zoekt, bestaat uit ongeveer 6000 mensen. Landelijk is zichtbaar dat specifieke groepen, zoals starters, middeninkomens en kwetsbare doelgroepen moeilijk een passende woning kunnen vinden. Het aanbod aan woningen is klein en er vindt weinig doorstroming plaats. Daardoor komt er ook weinig woonruimte vrij. De waarde van koopwoningen is de afgelopen jaren sterk gestegen.

Wat er nieuw gebouwd wordt, bestaat in de koopsector nauwelijks uit betaalbare koop en in de vrijehuursector wordt veel boven de € 1.000 huurprijs opgeleverd. Er ligt dus een opgave in Gouda, net als in de rest van het land. Figuur 1: Hittekaart 2021

pagina 5

Bron: BPD Figuur 2: Landelijke cijfers nieuwbouwwoningen

Bron: NVM kwartaalcijfers nieuwbouw Q1

1.4

Visie op wonen en zorg Waarom is er extra aandacht voor woon(zorg)visies? En wat is er anders ten opzichte van de vorige woonvisie? Ook in de Woonvisie 2015-2020 was ‘wonen met zorg: een thuis voor kwetsbare groepen’ één van de hoofdlijnen en was er aandacht voor langer zelfstandig wonen. Dat we te maken hebben met vergrijzing is geen verrassing. Die trend is al langer gaande. Al in 2004 werd het Pact van Savelberg ondertekend door partijen in de regio om van Midden-Holland een levensloopbestendige regio te maken. Eén van de speerpunten in dat Pact was om te werken aan voldoende levensloopbestendige woningen voor ouderen en geschikte woningen en woonvormen voor mensen met een beperking. Wat nieuw is ten opzichte van 2015, zijn de uitwerkingen van beleidswijzigingen in het sociale domein. Die waren al wel van kracht in 2015 toen de vorige woonvisie werd opgesteld, maar de afgelopen jaren zijn de effecten hiervan voor het wonen duidelijk geworden. Er is onderzoek gedaan om meer inzicht te krijgen in de woonbehoeften van zorgdoelgroepen. De rapportages ‘Van beschermd tot zelfstandig wonen’, ‘Van opvang en beschermd wonen naar gewoon thuis; Hoe ervaren bewoners met Gewoon Thuis, bewoners in Beschermd Wonen en bewoners in de Opvang de beweging van beschermd naar gewoon thuis wonen in de regio Midden-Holland?’ en de analyse ‘langer thuis wonen in Gouda’ zijn hier voorbeelden van.

Aangevuld met landelijke gegevens en onderzoeken, die ook betrekking hebben op de Goudse situatie, is een woonzorganalyse opgesteld. Met behulp van deze woonzorganalyse, die een bijlage is bij deze Woon(zorg)visie 2030, is de woonbehoefte van mensen in een kwetsbare situatie in beeld. In de woon(zorg)visie ligt de basis voor acties om zo goed mogelijk te kunnen voldoen aan deze behoeften. Ook ligt er een uitnodiging aan zorgaanbieders om de samenwerking te versterken tussen hen, woningcorporaties en de gemeente.

1.5

Gouda in cijfers Aan de hand van de volgende indicatoren zal de gemeente jaarlijks volgen of de doelen van deze woon(zorg)visie overeenkomen met de opgaven:

pagina 6

1. De woningvoorraadontwikkeling komt overeen met de actuele trendraming van de provincie Zuid-Holland. 2. De toename van de woningen zal voor 33% bestaan uit sociale huur en voor 20% uit woningen voor het middensegment (middenhuur + bereikbare koop). 3. De woningvoorraad ligt op koers voor een aardgasvrij en CO2-neutraal Gouda. Hiervoor wordt uitgegaan van de doelstellingen uit de Transitievisie Warmte. 4. Toename van het aantal geclusterde woonvormen voor ouderen en/of mensen met een beperking. Het aantal geclusterde woonvormen wordt uitgebreid naar behoefte. Dat wordt bepaald aan de hand van vraag-aanbodcijfers en in overleg met zorgpartijen.

1.6

Sturingskader Met deze woon(zorg)visie wil de gemeente sturing geven aan het wonen in Gouda. Deze woon(zorg)visie is ‘zelfbindend’: hij geeft richting aan het eigen handelen en geeft sturing aan hoe de gemeente omgaat met initiatieven van inwoners, bedrijven en instellingen. Daarvoor heeft de gemeente ook verschillende juridische instrumenten tot haar beschikking. Hieronder staan een aantal belangrijke juridische instrumenten vermeld, waarbij is aangegeven op welke aspecten zij sturing mogelijk maken. Tegelijkertijd geldt dat de gemeente het niet alleen kan. We hebben onze partners, zoals de woningcorporaties, huurdersorganisaties, projectontwikkelaars en zorgaanbieders hard nodig. Met de woningcorporaties en huurdersorganisaties werkt de gemeente Gouda al intensief samen en samen met ontwikkelaars wordt de stad mooier gemaakt door de bouwopgave te realiseren.

Juridisch instrument Huisvestingsverordening Bestemmingsplannen Verordening middenhuur Privaatrechtelijke overeenkomsten Prestatieafspraken

Geeft sturing aan … eerlijke en transparante verdeling van de sociale huurwoningen. de verdeling van de juiste functies op de juiste plekken in de stad en de bouw- en gebruiksmogelijkheden. de beperking van de aanvangshuur en huurprijsontwikkeling en de instandhoudingstermijn van de nieuw te bouwen middeldure huurwoningen. de voorwaarden die gelden bij nieuwbouwplannen.  de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen en de beschikbaarheid daarvan voor de doelgroep;  de uitwerking van de volkshuisvestelijke prioriteiten van het Rijk.

Om de juridische kaders van de nieuwe woon(zorg)visie een plek te geven binnen de omgevingswet, kan de uitvoeringsagenda in een later stadium (ten dele) worden aangemerkt als het instrument ‘programma’.

1.7 Totstandkoming Maart 2020 zal de geschiedenisboeken ingaan vanwege de aankondiging van maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus. Enkele dagen nadat aan Nederlanders werd gevraagd zoveel mogelijk thuis te werken, stonden de eerste sessies voor de woon(zorg)visie met belanghebbenden gepland. Het betekende een omslag van met elkaar in gesprek gaan in groepen, naar reageren via het scherm en op afstand. Een onwennig begin, dat later steeds meer normaal werd. Bij aanvang van het proces om tot een nieuwe woon(zorg)visie te komen, is een afweging gemaakt welke partijen betrokken zouden moeten worden. Omdat tegelijkertijd de omgevingsvisie wordt opgesteld, waarvoor een groot aantal (digitale) bijeenkomsten en participatiemogelijkheden voor

pagina 7

inwoners en organisaties worden gehouden, is ervoor gekozen om de participatie over deze woonvisie beperkt te houden tot partijen die zich richten op het wonen. Zo zijn onder andere woningcorporaties, huurdersorganisaties, regiogemeenten, makelaars, projectontwikkelaars en zorgaanbieders geconsulteerd over hoe zij tegen de woonopgaven in Gouda aankijken. Tijdens de totstandkoming van de Woon(zorg)visie werd duidelijk, dat de woonzorgopgave beter in beeld gebracht moest worden. Daarom is aanvullend een woonzorganalyse opgesteld. Hiervoor zijn aanvullende gesprekken gehouden met woningcorporaties, zorgaanbieders, cliëntvertegenwoordigers en sociaal makelaars om de knelpunten en kansen te bepalen voor de diverse groepen die zorg behoeven.

pagina 8

2

De hoofdlijnen van deze woon(zorg)visie Deze visie bestaat uit twee hoofddelen. Het eerste deel gaat over het reguliere wonen. Daarin is aandacht voor de huidige en toekomstige woningvoorraad. Het tweede deel gaat in op wonen en zorg.

Woonvisie Bouwen voor een gevarieerd woon- en leefmilieu •Woningvoorraad in overeenstemming met huishoudensprognoses •Ontwikkelen nieuwe locaties •Regievoering op het woningbouwprogramma, met voldoende sociale huur en aanbod in middensegment

Gemengde wijken •Inclusieve wijken •Gezamenlijke opgave voor volkshuisvestelijke doelen •Tegengaan van overlast en ongewenste ontwikkelingen

Verduurzamen voorraad tot een toekomstbestendige woningvoorraad •Toewerken naar energie- en klimaatneutraal Gouda •Tegengaan energiearmoede •Duurzame mobiliteit en wonen verbinden •Toekomstbestendige woningvoorraad

Toegang tot de woningmarkt voor iedereen •Schaarste op de woningmarkt verdelen •Recht doen aan huisvestingbehoefte voor specifieke doelgroepen •Ruimte bieden voor alternatieve woonvormen

Woonzorgvisie Langer zelfstandig thuis •Voldoende passende huisvesting voor ouderen •Een geschikte en prettige woonomgeving •De juiste zorg en ondersteuning

Een plek voor mensen in een kwetsbare positie •Inzet op preventie •Aandacht voor huisvesting en inpassing in de wijk

Woonzorgopgaven •Samenwerking met betrokken partijen •Balans tussen reguliere woningzoekenden en bijzondere doelgroepen •Zoeken naar gedeelde mogelijkheden •Woonvormen in alle segmenten •Ontwerpen voor ontmoeting •Inpassing in een passende woonomgeving

pagina 9

3

Goudse waarden en opgaven Naast de vorige woonvisie zijn er andere documenten, waarin de Goudse waarden zijn beschreven die relevant zijn voor deze nieuwe woon(zorg)visie. Die documenten zijn in dit hoofdstuk vermeld.

3.1

Toekomstvisie ‘Gouda ligt Goed!’ In de toekomstvisie van 2019 zijn de kernwaarden van Gouda benoemd. Gouda is 1) een compacte stad, 2) een complete stad, 3) heeft een strategische ligging, 4) ligt te midden van het groen en 5) is een initiatiefrijke stad. Deze kernwaarden zijn in de (concept) omgevingsvisie als volgt uitgewerkt: 1) Historische stad doorgeven aan volgende generaties. Dat doen we door de historische binnenstad te beschermen én te benutten. Door de levendigheid, lokale economie en dynamiek van de binnenstad te versterken. En door duurzaam om te gaan met bodemdaling en een balans te vinden in het toerisme tussen toerist en historie; 2) Duurzame ontwikkeling van Gouda. Dat doen we door efficiënt met de ruimte in de stad om te gaan. Door CO2-neutraal en aardgasvrij te zijn in 2040 en klimaatadaptief te zijn in 2050. En door de openbare ruimte te verbeteren, de natuur en de biodiversiteit te versterken. 3) Prettig woon- en leefklimaat voor iedereen. Dat doen we door voldoende woningen en voorzieningen te bouwen met aandacht voor diverse doelgroepen. Door de leefbaarheid en veiligheid in de wijken te vergroten en de leefomgeving zo in te richten, dat deze bijdraagt aan zelfredzaamheid voor ouderen en mensen met een beperking; 4) Gezonde mensen door een gezonde omgeving.

Dat doen we door te werken aan een gezonde leefomgeving en door genoeg ruimte te bieden om te bewegen door sport en spel en ontmoeting te stimuleren. En door mobiliteit te stimuleren met minimale milieu-impact, waardoor het milieu verbetert; 5) Gouda heeft een blijvend sterke economie en regionale positie. Dat doen we door de centrumpositie van Gouda in Midden-Holland te versterken door onder andere een goede regionale bereikbaarheid met Hoogwaardig Openbaar Vervoer, En door een gezonde kantorenmarkt te hebben, arbeidsplaatsen en voorzieningenniveau in stand te houden en te zorgen voor goede bereikbaarheid. In Gouda is niet voldoende ruimte om al deze opgaven waar te maken. De omgevingsvisie vormt het uitgangspunt voor de afwegingen over het ruimtegebruik. Aan de hand van diverse strategieën kan per locatie worden beoordeeld welke oplossingen per locatie mogelijk zijn. In deze woon(zorg)visie worden niet zozeer de ruimtelijke afwegingen centraal gesteld, maar wat en hoeveel vanuit woonbehoefte benodigd is.

3.2

Coalitieakkoord 2018-2022 In het coalitieakkoord zijn over bouwen en wonen de volgende twee afspraken opgenomen:  Programma versnelling woningbouw De druk op de woningmarkt is voelbaar in alle segmenten van de huur- en koopmarkt; de meest kwetsbare segmenten zijn die van sociale en middeldure huur. Daarom wordt in de periode 2018-2022 ingezet op 200 extra woningen in de categorie sociale huur, waarvan 100 op eigen grond, en 200 extra woningen als het gaat om middeldure huur (tussen € 710 en € 1.000).  Onderzoek wijkontwikkeling Er komt een onderzoekstraject voor toekomstige mogelijkheden voor wijkontwikkeling. Hierbij wordt verkend wat er meerjarig nodig en mogelijk is om op wijkniveau verdere stappen te zetten en welke prioriteiten hierbij gelden. Op het gebied van wonen en zorg zijn de volgende uitgangspunten uit het coalitieakkoord van belang:

pagina 10

  



 

3.3

Inzet op preventie ter voorkoming van zorgvraag Bij het verlenen van zorg en ondersteuning vormt het uitgangspunt - waar mogelijk - van eigen verantwoordelijkheid en activering; de hulp is gericht op het herstel van het ‘gewone’ leven; Gemeenten voeren allerlei wettelijke taken uit, onder meer als het gaat om de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) en het verlenen van jeugdhulp. De budgetten die het Rijk hiervoor beschikbaar stelt, zijn ontoereikend. Dat noodzaakt tot het maken van keuzes op lokaal niveau; Investeren in de ‘schakels in de keten’, tussen de Wet langdurige zorg, de Zorgverzekeringswet, Wmo en Jeugdwet. Dit met het oog op het verkorten van wachttijden en om nieuwe concepten te ontwikkelen die goed aansluiten op de behoefte aan zorg en ondersteuning, ook in het kader van langer thuis wonen. Daarnaast kijken we naar wat er aan preventie mogelijk is gericht op het voorkomen van eenzaamheid en zoeken we aansluiting bij landelijke initiatieven rondom ouder worden; in regionaal verband inzetten op een goed werkende aanpak voor personen met verward gedrag, omdat deze mensen niet tussen wal en schip mogen vallen. We staan positief tegenover de komst van een locatie voor personen met verward gedrag in Gouda; Inzet op schuldhulpverlening en armoedebeleid.

Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 In 2019 is de Regionale Agenda Wonen (RAW) vastgesteld. In deze agenda, die is opgesteld samen met woningcorporaties, zorgaanbieders en de regiogemeenten, is een uitnodigend perspectief beschreven voor de voornaamste opgaven. De belangrijkste opgaven zijn: het versnellen van de bouwproductie, aandacht voor lage en middeninkomens en bijzondere doelgroepen en het bieden van onderscheidende, gedifferentieerde woonmilieus. De methodiek voor de regionale programmering van de woningbouw voorziet in de onderbouwing van de behoefte van 10.000 extra woningen tot 2030. Midden-Holland is een aantrekkelijke regio. Het is in de eerste plaats centraal gelegen ten opzichte van de regio’s Utrecht, Holland Rijnland en de metropoolregio Rotterdam Haaglanden. Daarnaast is er een goed netwerk van het Hoogwaardig Openbaar Vervoer, goede ontsluiting van snelwegen, een uniek landschap, veel erfgoed en verschillende woonmilieus. Gouda vervult hierin de rol van centrumgemeente. De geformuleerde opgaven zijn opgebouwd uit 5 pijlers:  Een gevarieerd woon- en leefklimaat, waarbij de focus in Gouda vooral gericht is op het versterken van de centrumfunctie en het inspelen op de verstedelijking;  Duurzame ontwikkeling, waarin energiebesparing, inzet op hernieuwbare energie en innovatie centraal staan.

Dit draagt bij aan het behalen van de CO2-doelstellingen en het vergroten van het comfort. De inzet moet ertoe leiden dat ook huishoudens met lage(re) inkomens hiervan profiteren. Klimaatadaptatie en behoud van biodiversiteit moeten ertoe bijdragen dat risico’s die voortkomen uit bodemdaling en overstromingen worden verminderd;  Wonen en zorg, met aandacht voor de groeiende groep ouderen, de GGZ-doelgroep, uitstroom uit de maatschappelijke opvang en de uitstroom vanuit de jeugdzorg;  Betaalbaarheid en toegankelijkheid, waarbij aandacht is voor de gevolgen van de spanning op de woningmarkt op de betaalbaarheid en dat voldoende woningen kunnen worden toegewezen aan ‘nieuwe’ doelgroepen zoals mensen met een beperking, spoedzoekers, arbeidsmigranten en statushouders. Van de 10.000 toe voegen woningen in de regio worden 2.500 woningen in de sociale huursector gebouwd. Daarvan zijn er 1.000 in Gouda beoogd voor de periode 20152030. Het streven is het aandeel sociale huur minimaal gelijk te houden. De acties richten zich op het bieden van meer ruimte voor starters, jongeren en (jonge) gezinnen en het aanbieden van nieuwe goedkope woonconcepten voor de ‘nieuwe’ doelgroepen;  Beschikbaarheid, met aandacht voor extra woningen in de sociale huur en opname van de ambitie om 10% van het woningbouwprogramma in de middenhuur te realiseren.

De nadruk ligt op het realiseren van binnenstedelijke projecten voordat er buiten stedelijk gebied wordt gebouwd.

pagina 11

3.4

Nota sociaal domein: Iedereen kan meedoen Hoe kunnen voorzieningen toegankelijk zijn voor alle inwoners, rekening houdend met locatie in de stad en een veilige route ernaartoe. Westergouwe wordt de eerste volledige inclusieve wijk van Gouda waarin wordt gewerkt aan ‘buurtcommunities’. Hier worden op meerdere plekken ontmoetingsruimten gerealiseerd, wellicht in combinatie met andere functies om de onderlinge band en sociale cohesie te versterken. Iedereen kan meedoen. Dat is het uitgangspunt van de nota sociaal domein. Hiervoor is het nodig dat inwoners beschikken over bestaanszekerheid (onderdak, werk, voeding, veiligheid). Ook gaat het erom dat we mogelijkheden creëren voor een gelijkwaardige, inclusieve en diverse samenleving, waarin iedereen zich thuis voelt, gewoon mee kan doen en waar mogelijk zijn steentje aan de samenleving bijdraagt. Want Gouda is een kleurrijke stad met inwoners van alle leeftijden en achtergronden, met verschillende interesses, mogelijkheden en behoeftes. Hiervoor is in de Nota sociaal domein van de gemeente Gouda een aantal maatschappelijke doelstellingen vastgelegd voor de periode 2020-2023:  Kinderen en jongeren groeien gezond en veilig op en krijgen de kans zich te ontwikkelen;  Iedereen die kan werken, werkt naar vermogen of is actief voor de samenleving.

 Ouderen en mensen met een beperking zijn zo lang mogelijk zelfredzaam en participeren in de samenleving;  Mensen nemen in eerste instantie verantwoordelijkheid voor hun situatie en dragen zo veel mogelijk bij aan de oplossing van hun problemen en die van anderen;  Inwoners vinden hulp en ondersteuning dichtbij, in de buurt;  Voor wie dat nodig heeft is een veilig vangnet beschikbaar. Om deze doelen te realiseren moeten de gemeente, de inwoners, cliënten, zorgaanbieders, vrijwilligersorganisaties en mede-uitvoeringsorganisaties samenwerken om elkaar steeds beter te verstaan en te blijven werken aan een betaalbare en goede ondersteuning voor de Goudse inwoners.

3.5

Verstedelijkingsagenda Gouda Om de kansen en mogelijkheden van woningbouw in Gouda zichtbaar te maken is in 2018 de Verstedelijkingsagenda opgesteld. Deze agenda heeft tot doel om de toenemende vraag naar stedelijk wonen in de Randstad, in de omgeving van OV-knooppunten mogelijk te maken. Met inbegrip van de huidige Goudse woningbouwplannen kunnen tot 2040 in totaal 8.500 woningen binnenstedelijk worden gerealiseerd. Dit zijn over de hele periode ruim 3.000 woningen meer dan is vastgelegd in de huidige regionale woningbouwafspraken. Gouda wil vooruit met de ontwikkeling van de Spoorzone. Het gebied dat voorheen vooral het karakter van kantoorlocatie had, is nu gedeeltelijk bestemd voor woningbouw. Deze ambitie sluit aan bij de principes om dicht bij knooppunten te bouwen en slim ruimtegebruik. De ontwikkelingen hebben ook tot doel om de positie van station Gouda als Openbaar vervoer-knooppunt voor de regio Midden-Holland te versterken. In het Ontwikkelperspectief Spoorzone is de ambitie beschreven om in de Spoorzone circa 1.000 woningen te realiseren in de periode tot 2025.

3.6

Provinciale raming woningbehoefte Elke drie jaar brengt de provincie Zuid-Holland twee ramingen uit van de woningbehoefte. In 2013 en 2016 waren dat de Woningbehoefteraming (WBR) en de Bevolkingsprognose (BP). Elke gemeente mocht de raming die voor de gemeente de hoogste uitkomsten gaf aanhouden als het maximum van het aantal toe te voegen woningen in de gemeente. In 2019 is de Trendraming toegevoegd, waarin de bestaande binnenlandse migratietrend naar de toekomst toe is doorgetrokken. De afspraak is dat de raming die voor de regio de hoogste uitkomsten geeft, mag worden aangehouden als het maximum van het aantal te bouwen woningen in de regio. De gemeenten in de regio mogen zelf bepalen hoe dat regionale totaal wordt verdeeld over de gemeenten. Voor de regio Midden-Holland geeft de Trendraming een hogere uitkomst dan de Woningbehoefteraming. Daarom geldt voor de regio de Trendraming als uitgangspunt, waarbij de

pagina 12

gemeenten hebben afgesproken dat voor de verdeling over de gemeenten de uitkomsten van de Trendraming op gemeenteniveau worden aangehouden. Tabel 1: Bovengrens woningbehoefte 2020-2029, raming 2016 en 2019

Gemeente

Raming 2016 Bovengrens Raming 3.500 BP 6.250 BP/WBR

Raming 2019 Bovengrens Raming 3.600 TR 8.860 TR

Verschil

Gouda +1% Andere gemeenten 42% Midden-Holland Totaal (afgerond) 9.800 12.700 TR +27% Bron: eigen bewerking van cijfers uit BP 2016, WBR 2016 en TR 2019 op gemeenteniveau. N.B. Door afronding zijn er kleine verschillen ten opzichte van de gewenste woningvoorraadtoename zoals zichtbaar op de provinciale website, omdat daar ‘getallen zijn afgerond op tientallen op gemeenteniveau en vervolgens opgeteld’. Uit deze tabel blijkt dat voor onze gemeente de bovengrens ongeveer hetzelfde is gebleven: in de periode 2020 t/m 2029 mogen er maximaal 3.600 woningen worden toegevoegd. Dat is gemiddeld ongeveer 360 woningen per jaar. De programmering mag voorzien in 130% plancapaciteit om planuitval en vertraging te ondervangen. Dat komt neer op bijna 4.700 woningen in Gouda tot 2030. Over de Trendraming hebben de gemeenten in Midden-Holland het volgende afgesproken: 1. Elke gemeente mag woningen bouwen tot haar eigen bovengrens. 2. Als een gemeente minder woningen bouwt dan haar bovengrens, mag een andere gemeente die ruimte gebruiken door méér te bouwen dan haar eigen bovengrens. Voor de provincie geldt namelijk uitsluitend de regionale bovengrens.

3.7

Zuid-Hollandse Woningbouwagenda 2020 De flinke woningbouwopgave ligt er niet alleen voor Gouda. De opgave voor Zuid-Holland tot 2040 heeft een omvang die te vergelijken is met die van de stad Rotterdam. Daarom zet de provincie in op 3 actielijnen: 1. Bouw snel & slim; maak tempo met versnelling a. Door een versnelling op locaties en door procedures en bouwen op ‘vastlopende’ gebieden te versnellen; b. Door capaciteitsgebrek tegen te gaan, met inzet van de vliegende brigade en de human capital agenda; c. Door opschaling van innovatie & industrialisatie, met name het stimuleren van industriële woningbouw en een opmaat naar nieuwe bouwvormen zoals flexibel en circulair bouwen; d. Door versnellende financiële middelen, met de provinciale knelpuntenpot en de landelijke woningbouwimpuls; e. Door een aantal nader uit te werken thema’s te agenderen, zoals stikstof, PFAS en geluid, verlagen van bouwkosten, continuïteit in de bouwvraag en het bepalen van locaties voor flexwoningen. Dat zijn thema’s die later verder worden uitgewerkt. 2. Bouw voor de toekomst; op de juiste plek, naar behoefte en integraal a. Nabij HOV-knooppunten; b. Daar waar bewegen én bouwen met Transit Oriented Development mogelijk is, wat uitgaat van lopen, fietsen en openbaar vervoer vóór andere vervoermiddelen; c. Door naoorlogse wijken te versterken; d. Door het aantal bouwlocaties te vergroten; e.

Door functiemenging van wonen en werken naar behoefte toe te staan; f. Door regels in te zetten op de juiste manier, bijvoorbeeld met lagere parkeernormen; g. Door integraal werken in capaciteitsuitbreiding, klimaatadaptief bouwen en circulair bouwen op te nemen. 3. Bouw voor iedereen; betaalbaar en sociaal voor het gebied als geheel a. Door afspraken over betaalbare bouw;

pagina 13

b. c. d. e.

Met de knelpuntenpot en woningbouwimpuls; Door ruimte te geven aan woningcorporaties; Door in te zetten op (specifieke) doelgroepen; Door seniorenhuisvesting te agenderen evenals de inzet en overloop van corporaties en de markt.

pagina 14

4

Bouwen voor een gevarieerd woon- en leefmilieu

4.1

Wat zien we?

4.1.1

Sterke groei Als centrumgemeente van Midden-Holland is Gouda een aantrekkelijke woongemeente. Gouda ligt centraal in de Randstad en heeft een goede ontsluiting. Mede door de spanning op de woningmarkt in de grote steden wordt Gouda ook voor mensen van buiten de regio steeds interessanter. Voor de komende 10 jaar (2020-2029) is de woningbehoefte voor Gouda volgens de provinciale Trendraming 2019, die rekening houdt met instroom van buiten de gemeente, circa 3.600 woningen. Dat komt neer op een gemiddelde jaarlijkse toename met 360 woningen.

4.1.2

Woningbehoefte neemt harder toe dan het aanbod Tussen 2015-2020 is de Goudse woningvoorraad jaarlijks gemiddeld met 250 nieuwbouwwoningen toegenomen. Daarnaast zijn er jaarlijks bijna 100 woningen toegevoegd, onder andere door transformatie. In totaal was de woningvoorraad begin 2020 met bijna 33.500 woningen zo’n 1.800 woningen groter dan in 2015. In de provinciale woningbehoefteraming 2016 was opgenomen dat jaarlijks 300 woningen toegevoegd zouden moeten worden. De woningbouwproductie stijgt daarmee dus uit boven de toen berekende behoefte. Toch zien we dat dit nog onvoldoende is geweest om te voldoen aan de woonbehoefte. Dit uit zich in een toenemend aantal woningzoekenden in Woningnet voor een sociale huurwoning en sterk stijgende prijzen in de koopsector. Ook in het Coalitieakkoord 2018-2022 staat dat er behoefte is om te versnellen met het bouwen van woningen. Daar ligt een aantal redenen aan ten grondslag. De prognoses vallen lager uit dan de daadwerkelijke ontwikkeling van het aantal huishoudens. Dit beeld is zichtbaar in MiddenHolland, maar ook landelijk is keer op keer gebleken dat de bevolkingsprognoses het daadwerkelijke aantal inwoners hebben onderschat. Daarmee blijft de vraag naar woningen groter dan het aanbod, ondanks dat de woningbouwproductie in lijn was met de prognoses.

Daarnaast geldt voor Gouda dat veel locaties in particulier bezit zijn, Westergouwe als uitbreidingwijk nog volop in ontwikkeling is, transformatie van bestaande gebouwen niet eenvoudig te realiseren is en er bij binnenstedelijke ontwikkeling veel belangen moeten worden afgewogen. Ook het stikstof- en PFAS-dossier zijn (mogelijk) beperkend in de bouw van woningen. Bovendien hebben woningcorporaties te maken met een verhuurderheffing waardoor zij minder hebben kunnen investeren (in nieuwbouw), zijn de bouwkosten gestegen, is er vaak sprake van een lange doorlooptijd van plan tot realisatie en is er een verdergaande trend van vergrijzing en toename van eenpersoonshuishoudens. Deze huishoudensverdunning zorgt er dan ook voor dat er meer woningen nodig zijn voor het aantal mensen dat er is. Tot slot zorgden veranderingen in het sociaal domein ook voor extra woningbehoefte, met name in het betaalbare segment.

4.1.3

Meer betaalbare, kleinere appartementen en grote eengezinswoningen In de Regionale Agenda Wonen staat dat Gouda de ambitie heeft om te verstedelijken. Dit krijgt onder andere uiting in de ontwikkeling van de Spoorzone. Zo’n binnenstedelijke ontwikkeling zorgt voor een grotere woningdichtheid. De Goudse woningvoorraad bestaat voor 58% uit eengezinswoningen en voor 42% uit meergezinswoningen. Tussen 2015-2020 is de nieuwbouw in een gelijke verhouding (60-40%) toegevoegd. Dit loopt in de pas met het landelijk gemiddelde. Ten opzichte van de overige gemeenten in Midden-Holland is wel een duidelijk verschil te zien, waaruit ook de centrumfunctie van Gouda blijkt. In de regio is tussen 2015-2020 namelijk bijna 80% van de nieuwbouw een eengezinswoning. De samenstelling van de woningvoorraad laat zien dat er beweging zit in de behoefte. Tussen 2015–2020 is het aantal grote woningen (> 150 m²) in Gouda met 735 stuks toegenomen, het aantal kleine(re) woningen (75 m² of kleiner) is met ruim 1.200 woningen gegroeid. De aantallen woningen in de categorie 75 t/m 150 m² zijn zelfs iets afgenomen. Deze ontwikkeling zal ook in de komende jaren nog doorzetten. Zo kunnen de groeiende groep 1- en 2-persoonshuishoudens en

pagina 15

de grotere (ook koopkrachtige) gezinnen een plek in de stad vinden. Mede vanwege het landelijke inkomensbeleid is een duidelijke scheiding te zien naar eigendomsvorm. Kleinere huishoudens zijn vaker vertegenwoordigd in sociale huur, terwijl gezinnen overwegend in koopwoningen wonen. Tweeverdieners verdienen vaak te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, waardoor deze groep beperkt staat ingeschreven voor deze woningen. De toevoegingen van betaalbare, kleinere appartementen is dan ook grotendeels gericht op die 1- en 2persoonshuishoudens die enerzijds in aanmerking komen voor een sociale huurwoning (niet te veel verdienen) en anderzijds daarop aangewezen zijn (niet voldoende inkomen hebben voor ander woningaanbod).

4.1.4

Prijsstijgingen en woonlastenontwikkeling In de afgelopen jaren heeft de koopsector een sterke prijsstijging doorgemaakt. In 2015 behoorde ruim de helft van de koopsector in Midden-Holland (54%) tot de goedkope woningen (< € 215.000). In 2018 was dit aandeel afgenomen tot 42%. Deze ontwikkeling zie je terug in heel Zuid-Holland. Hoewel in de Goudse woningvoorraad de goedkope koopsector nog sterk vertegenwoordigd is, is ook hier sprake van een afname. In 2015 was nog 70% van de koopsector goedkoop, in 2018 is dat geslonken tot 56%. Die ontwikkeling heeft zich ook nog in latere jaren doorgezet. De gemiddelde woningwaarde in Gouda is ten opzichte van 2015 met circa € 48.000 toegenomen (tegenover € 64.000 landelijk gemiddelde, in beide gevallen een toename van 45% qua prijs), de gemiddelde verkoopprijs is met circa € 87.000 toegenomen (tegenover € 104.000 landelijk gemiddelde). De woningvoorraad in Gouda is daarmee in min of meer gelijke mate duurder geworden als in de rest van het land. Ten opzichte van de rest van het land blijft de voorraad echter relatief goedkoop. De huidige ontwikkelingen hebben tot gevolg dat het aantal aangeboden koopwoningen in Gouda sinds 2012 is afgenomen en de prijs is gestegen. In 2015 werden nog bijna 900 woningen aangeboden met een mediane vraagprijs van circa € 190.000. Het aanbod nam sindsdien verder af, tot 160 woningen in 2019.

De mediane vraagprijs is sinds 2015 snel gestegen, van € 172.000 in 2015 naar € 236.000 in 2019. Door de prijsontwikkelingen vindt er een verschuiving plaats in de Goudse woningvoorraad. In de betaalbare segmenten zijn voornamelijk nog appartementen te vinden, eengezinswoningen zijn duurder. Van de 100 aangeboden eengezinswoningen is driekwart in de klasse € 200.000 - € 400.000, ongeveer een kwart wordt boven die grens aangeboden. Door de prijsontwikkelingen wordt het gat tussen sociale huur en koop groter, wat ten koste gaat van de doorstroming. De toegenomen druk op de sociale huur en het van oorsprong kleine middenhuursegment leiden ertoe dat het voor (lagere) middeninkomens moeilijker is een woning te verkrijgen of door te stromen naar een andere woning. Met het ingaan van de Woningwet in 2015 is passend toewijzen de nieuwe norm. Dat betekent dat nieuwe huishoudens een passende sociale huurwoning toegewezen kunnen krijgen (op basis van hun huishoudenssamenstelling en inkomen). Het passend toewijzen draagt eraan bij dat de huur niet een té groot deel van de inkomsten beslaat. In de praktijk komt het erop neer dat de meeste huishoudens die in een corporatiewoning in Gouda wonen, 15 – 25% van hun inkomen besteden aan de huur. Als het gaat om de woonquote, zijn de meeste huishoudens 30 – 40% van hun inkomen kwijt aan woonlasten (huur, energie, water en overheidskosten).

De woonquote is de afgelopen jaren (2015-2018) toegenomen, wat vooral zichtbaar is in het betaalbare segment tot de aftoppingsgrenzen. Dit komt deels omdat de instroom van nieuwe bewoners bestaat uit een groter aandeel lagere inkomens.

4.1.5

Beperkte doorstroming en instroom (van starters) De afgelopen jaren zien we door de sterke prijsstijgingen dat het steeds moeilijker wordt voor starters om een woning te vinden. Meerderjarige jongeren blijven langer thuis bij hun ouders wonen. In Gouda zijn in 2020 circa 4.350 gezinnen met thuiswonende meerderjarige jongeren. Dat zijn 365 gezinnen meer dan in 2016. Het aantal nieuw ingeschreven huishoudens (starters) vanuit andere gemeenten is ook afgenomen. Dit heeft ook te maken met het feit dat steeds minder woningen beschikbaar komen. Het aantal ingeschreven woningzoekenden voor een sociale huurwoning neemt sterk toe en bestaat voor een groot deel uit jongeren. Voor woningzoekenden in de koopsector geldt dat zij te maken hebben met verscherpte eisen voor hypotheekverstrekking. Zij

pagina 16

dienen daarom over een groter eigen vermogen te beschikken om een woning te kunnen kopen. Bovendien zijn de koopwoningen niet alleen duurder, maar komen er ook steeds minder beschikbaar. Ook de doorstroming is daarmee lager dan in het verleden. De ontwikkelingen in Gouda zijn wat dat betreft vergelijkbaar met die in heel Nederland.

4.1.6

Verstedelijkingsopgave Bovenop de circa 33.000 bestaande woningen in Gouda, zijn de komende decennia nog duizenden nieuwe woningen nodig om iedereen naar wens en behoefte te kunnen huisvesten. In de Verstedelijkingsagenda Gouda (2018, zie paragraaf 3.5) is verkend dat er tot en met 2040 nog 8.500 woningen kunnen worden gebouwd in de stad. Bijna de helft hiervan in de nieuwbouwwijk Westergouwe. De andere helft zal verdeeld over de stad een plaats krijgen: voor het grootste deel in de Spoorzone en voor het overige in herstructureringsgebieden (oud wonen wordt modern wonen) en transitiegebieden (verouderde [bedrijven-]terreinen maken plaats voor gemengde stedelijke functies). In de bedrijventerreinenvisie staat dat het toevoegen van wonen of transformatie naar wonen op bepaalde bedrijventerreinen wordt toegestaan, mits wordt voorzien in een minimaal woonmilieu en er aandacht is voor integrale gebiedsontwikkeling (geen solitaire ‘pand-na-pand’ transformatie naar wonen). Ook moet er voor de ontwikkeling draagvlak zijn in de omgeving. En er moeten passende oplossingen zijn voor ontsluiting en parkeren. Hoe dit het beste kan worden uitgevoerd, hangt sterk af van de mogelijkheden en beperkingen van de locatie. Er zijn verschillende zogenoemde ‘verstedelijkingsstrategieën’ die hiervoor uitgangspunten bieden. Met alleen de ruimte voor woningen zijn we er nog niet.

Ook de vraag naar allerlei (stedelijke) voorzieningen groeit naarmate er meer mensen in Gouda wonen; werkgelegenheid/bedrijvigheid, duurzame mobiliteit (openbaar vervoer, deelmobiliteit, fiets- en wandelpaden en wegen) en een toenemende energievraag.

4.2

Wat willen we?

4.2.1

Woningvoorraad in overeenstemming met huishoudensprognoses Gouda wil een stad zijn waar het voor iedereen mogelijk is om te kunnen wonen. Dat betekent dat er voldoende woningen worden toegevoegd, van verschillende omvang, in verschillende prijscategorieën en in verschillende delen van de stad. Driejaarlijks brengt de provincie ZuidHolland een woningbehoefteraming uit, sinds 2019 aangevuld met de Trendraming (TR). Hierin worden verhuisbewegingen van en naar de gemeente en regio in het verleden naar de toekomst meegenomen. De woningbouwprogrammering wordt afgestemd met de andere regiogemeenten in Midden-Holland en met oog voor de woningbehoefte.

4.2.2

Ontwikkelen nieuwe locaties Gouda heeft twee locaties met grootschalige nieuwbouw; Westergouwe en de Spoorzone. In Westergouwe worden nog ruim 3.000 woningen gebouwd. Fase 1 is afgerond, aan fase 2 wordt hard gewerkt en voor fase 3 is het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Westergouwe is een uitleglocatie, waarin uiteenlopende woonmilieus worden ontwikkeld en aandacht is voor een inclusieve wijk. De andere locatie waar de komende jaren veel nieuwbouw komt is de Spoorzone. Het Ontwikkelperspectief Spoorzone geeft richting voor bouwende partijen om van het gebied rondom het spoor een ‘mooi stukje nieuw Gouda’ te maken. Vanuit een samenhangende visie wordt gewerkt aan een toekomstbestendige Spoorzone. Er wordt onder andere ingezet op extra groen, nieuwe fietsverbindingen, duurzame en deelmobiliteit en lokaal opgewekte duurzame energie. Met de Spoorzone wordt ruimte geboden aan starters, ouderen en gezinnen die graag in de stad willen wonen nabij voorzieningen (hoogstedelijk woonmilieu). Ook buiten deze gebieden zijn er mogelijkheden om de woningvoorraad te vergroten: door transformatie van bestaande gebouwen of transformatie van gebieden tot een gemengd of woongebied. Belangrijk voor alle nieuwbouw en transformatieprojecten is dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd. Het uitgangspunt is 1/3e sociale huur en 1/5e middenhuur en/of bereikbare koop.

In de woonvisie 2015-2020 was opgenomen dat dit aandeel voor sociale huur geldt voor projecten van 60 woningen of meer. Inmiddels is duidelijk dat ontwikkelende

pagina 17

partijen steeds vaker projecten van 59 woningen bouwen om aan deze norm te ontkomen. Gouda wil dat er voldoende betaalbare woningen gebouwd worden en dat er een gelijk speelveld is voor ontwikkelende partijen. Daarom wil ze de grens niet meer hanteren voor nieuwe ontwikkelprojecten1. Omdat het soms niet haalbaar, uitvoerbaar of wenselijk is om deze uitgangspunten op elke locatie toe te passen, wordt, naar het voorbeeld van andere gemeenten, een fonds voor betaalbaar wonen opgesteld. In dat fonds worden verplichtingen opgenomen bij het niet of onvoldoende realiseren van sociale huur en/of middenhuurwoningen, zodat deze woningen elders gerealiseerd kunnen worden.

4.2.3

Regievoering op het woningbouwprogramma De behoefte aan voldoende woonruimte vereist sturing op het gebied van betaalbaarheid, toekomstbestendigheid, variatie in aanbod en inpassing in de stad. Dat vraagt om keuzes, want het bouwen van woningen moet hand in hand gaan met voldoende goede voorzieningen in de buurt. Niemand is gebaat bij een gehaaste bouwpiek zonder oog voor de bestaande stad en voor wat er naast de woning zelf nodig is. Sterker nog, omdat de woningbehoefte voor een groot deel binnenstedelijk wordt opgevangen, is een goede integratie in de bestaande omgeving noodzakelijk. Dit resulteert in complexe belangenafwegingen, die planologisch worden vastgelegd. Het betekent dat er niet op te veel plekken tegelijkertijd gebouwd kan worden. Daarnaast streeft de gemeente naar een evenwichtige en aantrekkelijke woningvoorraad en ligt er een opgave om variatie in de woningtypologie toe te voegen. Dit geldt voor alle wijken en daarmee voor de hele stad. Door in de wijk woningen te bouwen die complementair zijn aan de bestaande voorraad, ontstaan er mogelijkheden voor doorstroming binnen de eigen wijk. Met het oog op de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad voert de gemeente regie op de eigendomsverhouding, woningtypologie en betaalbaarheid. Daarbij wordt sterk ingezet op het toevoegen van sociale huur en middenhuur, die voor een langere periode betaalbaar blijven.

De nadruk ligt hier op appartementen, waar mogelijk op eengezinswoningen. In de Regionale Agenda Wonen 2019 staat dat alle gemeenten zich inzetten voor het realiseren van voldoende sociale huurwoningen. Gouda heeft als doel gesteld om tussen 2015–2030 1.010 sociale huurwoningen te realiseren. In 2015 bestond de Goudse voorraad uit 9.729 corporatiewoningen, waarvan 9.306 gereguleerde voorraad (tot de liberalisatiegrens). In 2019 is het aantal corporatiewoningen toegenomen tot 9.836, waarvan 9.376 gereguleerde voorraad2. Naast de corporatiewoningen, zijn er ook particuliere huurwoningen die tot de gereguleerde voorraad behoren. Naar schatting waren dit er in 2018 2.775, waarbij de verwachting is dat een aanzienlijk deel in de vrijehuursector terecht is gekomen in de afgelopen jaren. In het Goudse coalitieakkoord staat dat de druk op de woningmarkt voelbaar is binnen de gehele huur- en koopsector. Meest kwetsbaar daarin zijn de sociale en middeldure huurwoningen. Daarom is vastgehouden aan de eerder uitgesproken ambitie om 1/3e van de Goudse woningvoorraad te behouden voor sociale huur. Sinds 2015 zijn er zodoende bijna 350 nieuwbouwwoningen3 door corporaties toegevoegd. Bij de vaststelling van de RAW is daar de ambitie bijgekomen om 10% van de nieuwbouwwoningen in het middenhuursegment te ontwikkelen. Afgaande op de trendraming zijn er 37.500 woningen nodig in 2030.

Op basis van deze raming en het uitgangspunt dat 1/3e van het woningbouwprogramma sociale huur betreft, is het streven dat de sociale huurvoorraad met 1.200 woningen wordt uitgebreid voor 2030. De genoemde aantallen zijn gebaseerd op de kennis van nu en een inschatting op basis van ontwikkelingen die zich in de snel ontwikkelende woningmarkt voordoen. Met het uitkomen van de nieuwe

1 Dit geldt niet voor projecten waarvoor al een overeenkomst is gesloten. Zie hiervoor de spelregels die

gemeente Gouda zal hanteren. 2 Bron: Aedes Datacentrum, aantallen gebaseerd op dVi. 3 Verdeeld over de projecten Agnietenstraat 24, Westergouwe fase I, de verschillende projecten in Gouda Oost, Centrumontwikkeling Korte Akkeren en Middenwillens

pagina 18

woningbehoefteraming en trendraming 2021 kunnen deze cijfers worden bijgesteld4. Hetzelfde geldt voor de afstemming die voortkomt uit de regionale woningbouwprogrammering, in afstemming met de regiogemeenten. Corporaties zijn de aangewezen partijen voor het ontwikkelen van sociale huur, maar we sluiten andere partijen zeker niet uit wanneer deze met een initiatief komen. De gemeente vraagt in dat geval aan ontwikkelende partijen om de corporaties in een vroeg stadium te betrekken bij de plannen voor sociale huurwoningen (voordat zij andere partijen benaderen).

4.2.4

Een toekomstbestendige woningvoorraad Vanuit de grote druk op nieuwbouw is het verleidelijk op korte termijn snelle oplossingen te zoeken. Dit kan met de bouw van of verbouw tot tijdelijke woonvormen. In de praktijk geldt dat dit niet altijd leidt tot toekomstbestendige bouw. Bovendien verwacht de gemeente dat ook op de langere termijn de druk op de woningmarkt zal blijven. Gouda spant zich daarom hoofdzakelijk in voor een langetermijnoplossing. Tijdelijke woonvormen worden niet uitgesloten, ze kunnen immers de druk (tijdelijk) verlichten. Het vormt nadrukkelijk een aanvulling op de woningvoorraadontwikkeling. Dit kan op basis van de Leegstandwet. Als zich kansen voor woningbouw in leegstaand vastgoed voordoen, wil de gemeente dat die op logische plekken worden benut. Het gaat dan om leegstaand vastgoed in de binnenstad en in of direct aansluitend op bestaande woonwijken dichtbij voorzieningen. De relatie met de omgeving en andere functies wordt zorgvuldig afgewogen, evenals de eisen en wensen daarvoor.

Principes voor een toekomstbestendige woningvoorraad Toekomstbestendigheid voorop, tijdelijke woonvormen alleen ter aanvulling op de voorraad Leegstaand vastgoed ombouwen tot woningen op logische plekken Diversiteit aan initiatieven verrijkt de keuzevrijheid; oog voor verschillende woonvormen Kortetermijnoplossingen daar waar het verantwoord kan Voor nieuwe woningbouwprojecten hanteert gemeente Gouda spelregels voor voldoende woningen in het betaalbare segment. Deze spelregels gaan uit van een woningbouwprogrammering van 33% sociale huur, 20% middensegment (waartoe behoren middenhuur en bereikbare koop) en 47% vrijesectorhuur of koop. Indien het vereiste programma niet op de betreffende locatie wordt gerealiseerd, moet een storting worden gedaan in het (nog op te richten) fonds betaalbaar wonen. De middelen in dit fonds worden benut om op een andere locatie (extra) sociale huur dan wel middenhuurwoningen te realiseren. Een storting kan, in overleg, eventueel geheel of gedeeltelijk achterwege blijven als de initiatiefnemer op een locatie elders in de gemeente per saldo het benodigde aantal sociale en/of middenhuurwoningen realiseert.

4 Vanwege de huidige omstandigheden op de woningmarkt wordt de volgende woningbehoefteraming in

2021 opgesteld, een jaar eerder dan gebruikelijk.

pagina 19

5

Gemengde wijken

5.1

Wat zien we?

5.1.1

Waardering voor de buurt en stad Gouwenaren zijn over het algemeen tevreden met hun buurt en de stad. De eigen buurt wordt met een 7,5 gewaardeerd5 en de meeste mensen vinden Gouda met haar historische binnenstad de moeite waard om te bezoeken. In de eigen buurten springt de tevredenheid over de groenvoorzieningen eruit en ervaren de bewoners weinig problemen met de veiligheid. Dit beeld komt zowel uit de Stadspeiling – door bewoners zelf – als uit de Leefbaarometer6 naar voren. Het is een teken dat het in het algemeen prettig wonen is in Gouda.

5.1.2

Draagkracht en draaglast vragen om balans De waardering voor buurt en stad is een prettig gegeven. Toch kunnen we onze ogen er niet voor sluiten dat er ook gebieden zijn die aandacht behoeven. Landelijke onderzoeken tonen aan dat er meer concentraties van kwetsbare wijken ontstaan. Sociale huur, en dan met name het goedkoopste segment, is in toenemende mate geconcentreerd in die kwetsbare wijken. Bovendien bestaat die groep bewoners ook steeds vaker uit huishoudens in kwetsbare posities. De leefbaarheid staat er vaak onder druk, als gevolg van een disbalans tussen draagkracht en draaglast van inwoners in de wijk. Door in te zetten op gemengde wijken, waarbij jong en oud, nietvermogend en vermogend, mensen met en zonder een zorgvraag, mensen met en zonder een migratieachtergrond, huurders en eigenaar-bewoners naast elkaar wonen, ontstaat er een basis voor een betere balans. In Gouda zijn wijken al in sterke mate gemengd opgebouwd, maar elke wijk heeft eigen kenmerken en dynamiek. In de binnenstad wonen veel jonge huishoudens en is de particuliere huursector sterk vertegenwoordigd. Deze neemt ook in aandeel toe. Oudere huishoudens zijn er juist veel in Bloemendaal en Plaswijck. De Korte Akkeren kent van alle wijken het grootste aandeel corporatiewoningen, terwijl Plaswijck in absolute aantallen de meeste corporatiewoningen heeft.

Westergouwe is een nieuwe wijk waar alle eigendomsvormen worden ingepast. Met de huidige woningopbouw is er een basis voor sterke gemengde wijken en gelijkmatige spreiding over de stad, maar binnen deze wijken staat op buurt- of complexniveau de leefbaarheid soms meer onder druk. Het doet een beroep op de bewoners om onderling de banden te versterken en overlast tegen te gaan en vraagt van gemeente en verhuurders, zoals woningcorporaties, voortdurende inzet. Wonen en opgroeien in een veilige omgeving is waar Gouda zich voor inzet. Een integrale veiligheidsaanpak voor inwoners en bezoekers van Gouda draagt daar aan bij. In de Kadernota Integraal Veiligheidsbeleid 2019-2022 ligt de nadruk op drie prioriteiten; 1) het verder omlaag brengen van het aantal woninginbraken, onder meer door de aanpak van jeugdcriminaliteit, 2) de stad weerbaarder te maken tegen ondermijning en 3) woonoverlast en overlast door personen met verward gedrag aan te pakken. Met aandacht voor preventie in buurten waar de leefbaarheid onder druk staat en hulpverlening voor gezinnen waarbij het niet vanzelfsprekend goed gaat, wordt ingezet op een prettige woonomgeving. Ook kunnen repressieve maatregelen worden ingezet wanneer dat nodig is.

5 Stadspeiling 2020 6 Instrument ter monitoring van de leefbaarheidsontwikkelingen op basis waarvan de Tweede Kamer over

leefbaarheid wordt geïnformeerd

pagina 20

5.2 5.2.1

Wat willen we? Inclusieve wijken De gemeente streeft naar een zo inclusief mogelijk Gouda, waarin iedereen zichzelf kan zijn. Gouda heeft de ambitie om een stad te zijn van tolerantie en ontmoetingen. Dit staat ook benoemd in de Toekomstvisie ‘Gouda ligt goed’. Deze inclusieve stad vormt de gemeente door verbindingen te leggen tussen inwoners van verschillende generaties, opvattingen en culturele achtergronden, aandacht voor kwetsbare groepen en de veiligheid in de stad te borgen. In een inclusieve wijk doet iedereen ertoe. Indien nodig staan mensen voor elkaar klaar en er is veel burenhulp en vrijwilligerswerk. De gemeente streeft naar gemengd wonen; verschillende woningen voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen. Waar balans is tussen draagkracht en draaglast van inwoners. In een inclusieve wijk is er onderling solidariteit, samenwerking (formeel en informeel), verbinding tussen groepen en zijn er plekken in de wijk waar men elkaar kan ontmoeten. Dat draagt bij aan sociale cohesie en aan het (langer) thuis wonen van allerlei doelgroepen. De maatschappelijke voorzieningen moeten voor iedereen toegankelijk zijn, ook voor mensen met een beperking. In een nieuwe wijk als Westergouwe is het belangrijk dat er ontmoetingsplekken komen, wellicht in combinatie met andere functies.

In de bestaande stad kijken we zoveel mogelijk naar de mogelijkheden voor ontmoeting in bestaande gebouwen. Inclusieve wijken vormen een belangrijke basis voor de opgaven die voortkomen uit het langer (zelfstandig) thuis wonen voor ouderen en mensen in een kwetsbare positie. Deze zijn in een afzonderlijk wonen-en-zorggedeelte (hoofdstuk 8) van deze visie opgenomen.

5.2.2

Gezamenlijke opgave voor volkshuisvestelijke prioriteiten Vanuit het Rijk zijn er zes volkshuisvestelijke prioriteiten die terug kunnen komen in de prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties:  Bijdragen aan de bouwopgave – door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen;  Zorgen voor betaalbaarheid – door inzet van lokaal maatwerk;  Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad – door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie;  Realiseren van wonen met zorg – door passende woonvormen en samenwerking;  Huisvesten van spoedzoekers – door tijdelijke oplossingen en minder conventionele huisvesting;  Investeren in leefbaarheid - door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer. Dit kan ook neerkomen op gedifferentieerde huren toepassen om kwetsbare groepen niet te concentreren op locaties in de stad. Gemeente Gouda nodigt de woningcorporaties uit om prestatieafspraken te maken op basis van deze visie, onder meer op deze onderwerpen.

5.2.3

Tegengaan van overlast en ongewenste ontwikkelingen Kamerverhuur in Gouda voorziet in een behoefte, bijvoorbeeld voor werknemers die nodig zijn voor bedrijven in Gouda en de regio, huisvesting van jonge starters, oudere herstarters of spoedzoekers, alleenstaanden of mensen in tijdelijke situaties in hun leven. Kamerverhuur biedt ook kansen om panden in het centrum, die - al dan niet gedeeltelijk - langere tijd leeg staan, een andere functie te geven waardoor de leefbaarheid van het centrum verbetert. Maar deze vormen van verhuur leveren in de praktijk relatief vaak overlast op. Het gaat bijvoorbeeld om panden die achterstallig onderhoud hebben, brandonveilig zijn of waar geluidsoverlast optreedt door overbewoning. Gemeente Gouda wil hier meer grip op hebben om ongewenste situaties te voorkomen en woonoverlast te voorkomen. Gemeente Gouda wil een stad zijn waar het fijn wonen is en een bruisend economisch aantrekkelijke stad waar bezoekers de mogelijkheid hebben te overnachten. Dat gebeurt onder andere door de verhuur van toeristische woningen. Gemeente Gouda zet erop in een stad te zijn waar fijn wonen en een aantrekkelijke stad voor bezoekers in balans zijn.

pagina 21

De afgelopen jaren is het aantal particuliere huurwoningen toegenomen, vaak in combinatie met bouwkundige splitsingen. Dit heeft voor meer woningen gezorgd, maar ook voor een grotere druk op de openbare ruimte, zoals (fiets-)parkeren en volle afvalcontainers. Ook kan deze ontwikkeling leiden tot ongewenste situaties, omdat sommige particuliere verhuurders huren vragen die niet altijd in relatie staan tot de kwaliteit van de woning. In extreme gevallen worden huurders door de verhuurder geïntimideerd. Gemeente Gouda zet erop in dat deze huurders worden ondersteund als sprake is van een ongewenste en onwettelijke situatie. Een actuele vorm van woningverhuur is buy-to-let. Het gaat hierbij om particuliere beleggers die bestaande koopwoningen opkopen voor de verhuur. Landelijk is er een sterke toename in het aantal buy-to-let-transacties. Dit komt onder meer door de aanhoudend lage rentes sinds de financiële crisis van 2008. Een nadeel van buy-to-let kan zijn dat de woning als verdienmodel wordt gezien in plaats van als een persoonlijk thuis, waarbij het risico optreedt dat woningen niet goed worden onderhouden en eigenaren onvoldoende aanspreekbaar zijn bij gebreken. Bovendien kunnen woningzoekenden als gevolg van schaarste te maken hebben met hogere prijzen.